RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES ET SA RÉPONSE …...janvier de la comptabilité publique à la comptabilité commerciale. Sous réserve d’aménagements concernant la fiabilité

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ROMAINVILLE-HABITAT

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Exercices 2006 à 2012

Observations définitivesdélibérées le 3 février 2015

RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVESET SA RÉPONSE

OPH Romainville-Habitat– Exercices 2006 à 2012 – Observations définitives

SOMMAIRE

SYNTHESE ........................................................................................................................................................... 4

OBSERVATIONS ................................................................................................................................................. 5

1. RAPPEL DE LA PROCEDURE ..................................................................................................................... 5

2. PRESENTATION DE L’OFFICE ................................................................................................................... 5 2.1. Contrôles antérieurs ......................................................................................................................................... 6

3. QUALITE DE L’INFORMATION COMPTABLE ET FINANCIERE ...................................................... 6 3.1. Examen des comptes soumis à la comptabilité publique ................................................................................. 7 3.1.1. Rapprochement entre le compte financier et le compte de gestion ............................................................... 7

3.2. Annexe littéraire ............................................................................................................................................... 7

3.3. Actif immobilisé .............................................................................................................................................. 7 3.3.1. Immobilisations incorporelles ....................................................................................................................... 7 3.3.2. Immobilisations corporelles .......................................................................................................................... 8 3.3.3. Dépréciation des créances d’exploitation .................................................................................................... 10 3.3.4. Subventions à recevoir / Créances diverses................................................................................................. 11

3.4. Capitaux propres ............................................................................................................................................ 11 3.4.1. Affectation du résultat ................................................................................................................................. 11 3.4.2. Subventions d’investissement ..................................................................................................................... 11 3.4.3. Équilibre des amortissements techniques et financiers / Amortissements dérogatoires .............................. 12 3.5. Provisions ....................................................................................................................................................... 12 3.5.1. Provisions pour gros entretien ..................................................................................................................... 12 3.5.2. Autres provisions ........................................................................................................................................ 14

3.6. Dettes financières / emprunts ......................................................................................................................... 14 3.6.1. Qualité des informations portées à l’état de développement du passif ........................................................ 15 3.6.2. Intérêts compensateurs ................................................................................................................................ 15

3.7. Comptabilité de programme ........................................................................................................................... 15

3.8. Conclusion sur la qualité comptable et financière .......................................................................................... 16

4. SITUATION FINANCIÈRE / ANALYSE FINANCIÈRE .......................................................................... 16 4.1. Examen de l’activité ..................................................................................................................................... 17 4.1.1. Soldes intermédiaires de gestion ................................................................................................................. 17 4.1.2. Ratio de rentabilité ...................................................................................................................................... 17 4.1.3. Ratios de gestion ......................................................................................................................................... 18

4.2. Examen des équilibres bilanciels – Structure financière ................................................................................ 22

4.3. Appréciation générale sur la situation financière ........................................................................................... 23

5. CHANGEMENT DE RÉGIME FINANCIER ET COMPTABLE ............................................................. 23 5.1. Fondements juridiques ................................................................................................................................... 24 5.2. Procédures adoptées ....................................................................................................................................... 24

5.3. Accompagnement et mission d’étude............................................................................................................. 24

5.4. Mise en place du nouveau système comptable ............................................................................................... 25 5.4.1. Impacts organisationnels ............................................................................................................................. 25 5.4.2. Impacts techniques / informatiques ............................................................................................................. 26 5.4.3. Impacts humains.......................................................................................................................................... 27 5.4.4. Impacts comptables ..................................................................................................................................... 27 5.4.5. Impacts financiers ....................................................................................................................................... 28

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6. ACTIVITÉ DE SYNDIC ................................................................................................................................ 28 6.1. Fonctionnement d’une copropriété ................................................................................................................. 28

6.2. Fondements juridiques ................................................................................................................................... 28

6.3. Incidence de cette activité .............................................................................................................................. 29

7. GOUVERNANCE / RESSOURCES HUMAINES....................................................................................... 30 7.1. Conseil d’administration ................................................................................................................................ 30 7.1.1. Indemnités des administrateurs ................................................................................................................... 30

7.2. Direction générale .......................................................................................................................................... 30 7.2.1. Rappel de la réglementation ........................................................................................................................ 31 7.2.2. Application par l’OPH ................................................................................................................................ 32

7.3. Personnels ...................................................................................................................................................... 32 7.3.1. Gestion du personnel de droit public ........................................................................................................... 33 7.3.2. Gestion du personnel de droit privé ............................................................................................................ 34

8. COMMANDE PUBLIQUE ............................................................................................................................ 34 8.1. Rappel du cadre juridique .............................................................................................................................. 34

8.2. Éléments de comparaison code des marchés / ordonnance de 2005 .............................................................. 35 8.2.1. Dispositions similaires ................................................................................................................................ 35 8.2.2. Dispositions distinctes ................................................................................................................................. 35

8.3. Éléments de volumétrie .................................................................................................................................. 36

8.4. Organisation de la fonction « Commande publique » .................................................................................... 36

ANNEXE .............................................................................................................................................................. 38

GLOSSAIRE DES SIGLES ............................................................................................................................... 39

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SYNTHESE

L’office public de l’habitat (OPH) Romainville-Habitat est un établissement de taille modeste (3 500 logements environ) à l’action circonscrite à sa commune de rattachement : Romainville, 25 000 habitants, à deux kilomètres à l’est de Paris, dans la communauté d’agglomération Est-Ensemble en Seine-Saint-Denis.

Son parc de logements, majoritairement ancien (75 % de son patrimoine date d’au moins 1970) est en cours de réhabilitation et renouvellement dans le cadre d’opérations menées avec le soutien de l’agence nationale pour le renouvellement urbain (Anru).

L’office est accompagné dans cet effort par la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) dans le cadre d’un premier plan de consolidation (2006-2011), renouvelé par un second (2011-2014).

La chambre a examiné la gestion de l’office pour les exercices 2006 à 2012, celui-ci étant passé au 1er janvier de la comptabilité publique à la comptabilité commerciale.

Sous réserve d’aménagements concernant la fiabilité de ses comptes, l’office présente des signes positifs en matière d’autofinancement net et de trésorerie. Ses charges d’exploitation font l’objet d’un effort de maîtrise et celles de personnel sont contenues.

Toutefois, l’excédent brut d’exploitation manifeste, sur les années 2011 et 2012, une tendance à la baisse. Eu égard, tant à un effort de maintenance et d’entretien limité sur son parc qu’au dénouement, dans un avenir proche, des opérations de renouvellement urbain, l’office doit demeurer vigilant sur l’équilibre de son bilan.

La diversification récente des modes de production du logement social (notamment par l’achat d’immeubles à rénover et réhabiliter, par vente en l’état futur d’achèvement, où l’office n’est pas maître d’ouvrage) a conduit l’établissement à développer une activité, non probante, de syndic de copropriété.

La tendance au développement du logement social en petites unités d’habitation diffuse, et non plus en grandes unités homogènes, ainsi qu’une modification des règles européennes, nécessite, pour l’OPH Romainville-Habitat comme pour ses homologues, une adaptation de sa gestion locative.

De même, la constitution de la Métropole du Grand-Paris et de ses territoires doit conduire l’office à appréhender, en lien avec ses voisins, les voies d’une mutualisation, voire d’un regroupement, des moyens.

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« La société a le droit de demander compte à tout agent public de son administration » Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen

OBSERVATIONS

1. RAPPEL DE LA PROCEDURE

La chambre régionale des comptes d’Île-de-France, délibérant en sa troisième section, a adopté le présent rapport d’observations définitives sur la gestion de l’office public de l’habitat (OPH) Romainville-Habitat.

Le rapport a été arrêté au vu des observations provisoires, communiquées au préalable à Mme Catherine Drouin, directrice générale de l’office, pour la période courant de l’année 2006 à 2012, ainsi que de la réponse de cette dernière adressée en retour à la chambre le 17 décembre 2014, enregistrée le 22 suivant au greffe de la chambre.

Ont participé au délibéré, qui s’est tenu le 3 février 2015 et qui a été présidé par M. Terrien, conseiller-maître président de la chambre, M. Berninger, président de section et M. Henry, conseiller.

Ont été entendus :

- en son rapport, M. Berninger, président de section ;

- en ses conclusions, sans avoir pris part au délibéré, Mme Goutard-Chamoux, procureur financier.

Mme Melloute, auxiliaire de greffe, assurait la préparation de la séance de délibéré et tenait les registres et dossiers.

2. PRESENTATION DE L’OFFICE

Romainville est une commune d’environ 25 000 habitants, située en proche banlieue Est, à deux kilomètres de Paris et partie de la communauté d’agglomération Est-Ensemble, qui a vocation à être l’un des territoires de la future métropole du Grand-Paris. Le parc immobilier se partage à parts quasi-égale entre logement privé et logement social.

L’OPH Romainville-Habitat est un établissement de taille modeste (3 500(1) logements environ) à l’action circonscrite à sa commune de rattachement. Romainville Habitat est le premier bailleur de la commune(2).

Engagé, depuis 2007, au côté de la ville de Romainville dans le projet de rénovation urbaine du quartier Marcel Cachin, l’office poursuit les restructurations immobilières prévues à la convention pluriannuelle, modifiée par avenants, signée avec l’agence nationale pour le renouvellement urbain (Anru). La clôture des opérations devrait prochainement être constatée.

(1) 3 495 logements fin 2012 plus précisément (source : compte financier 2012). (2) Les autres bailleurs les plus importants sont la SA d’HLM Batigère, et la SA d’HLM Solendi Sadif.

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L’impact financier et patrimonial du projet Anru (plus de 120 M€(3) et démolition d’environ 420 logements) a notamment conduit l’office à solliciter la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). À l’issue d’un premier plan de consolidation 2006 - 2011, l’office est actuellement engagé dans un second plan 2011 – 2015.

L’office dispose d’une gouvernance stable : M. Jacques Champion en était le président depuis mars 2007 tandis que la directrice générale, Mme Catherine Drouin, est en fonction depuis août 2004. Suite aux élections municipales du printemps 2014, Mme Asma Gasri est la nouvelle présidente de Romainville-Habitat.

En 2011, le conseil d’administration(4) de Romainville-Habitat a autorisé l’office à exercer l’activité de syndic. Fin 2012, il exerçait cette fonction auprès de 6 copropriétés soit 340 lots.

Enfin, par délibération du 29 juin 2012, le conseil d’administration a décidé à l’unanimité d’opter pour le régime de la comptabilité de commerce à compter du 1er janvier 2013.

2.1. Contrôles antérieurs

La chambre a relevé que la mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) a rendu en octobre 2009 son rapport définitif portant sur la période 2004-2008.

En conclusion, le rapport soulignait la forte vocation sociale de l’office ainsi qu’une nette amélioration dans l’organisation, le management et le fonctionnement des services. Il notait une situation financière fragile doublée par un engagement de l’établissement dans un important programme Anru amenant l’office dans une procédure de plan de consolidation avec la CGLLS.

La chambre s’est attachée à mesurer les évolutions intervenues depuis le contrôle de la Miilos.

L’essentiel des observations formulées par la Miilos a donné lieu, de la part de Romainville-Habitat, à la mise en place d’actions destinées à y répondre.

3. QUALITE DE L’INFORMATION COMPTABLE ET FINANCIERE

L’OPH a appliqué les règles de la comptabilité publique jusqu’à la fin de l’exercice 2012, passant à compter du 1er janvier 2013 au régime de la comptabilité de commerce. L’examen des comptes s’arrête donc à l’exercice 2012, le premier compte en comptabilité privée, soit celui pour 2013, n’ayant pas été déposé avant le 31 juillet 2014 au tribunal de commerce.

Un tableau, en annexe de fin de rapport, indique, pour les années 2010 à 2012, les principaux paramètres de l’office, avec, pour les principaux ratios de gestion, référence à la médiane Bolero(5).

(3) M€ : millions d’euros. (4) Séance du 20 mai 2011. (5) Bolero est la base commune à la DGALN et à la Miilos de calcul des ratios d’analyse financière.

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3.1. Examen des comptes soumis à la comptabilité publique

3.1.1. Rapprochement entre le compte financier et le compte de gestion

Au début de la période examinée, la confrontation entre le compte de l’ordonnateur et celui du comptable ont fait apparaître des écarts - jusqu’à 405 000 € entre les comptes de résultats de 2008 - sur les lignes enregistrant les charges récupérables et celles non récupérables, sans toutefois que le résultat porté à ces deux documents ne diverge (sauf en 2009, pour près de 192 000 €).

Même si ces écarts ont disparus sur les comptes 2011 et 2013, et si le passage en comptabilité commerciale réduit la portée du constat, la chambre tient toutefois à attirer l’attention des instances dirigeantes de l’OPH sur les nécessaires échanges entre services, maintenant tous internalisés, et sur la rigueur à apporter lors de la confection des documents comptables de synthèse.

3.2. Annexe littéraire

Partie intégrante des états financiers, l’annexe littéraire doit comporter toutes les informations d'importance significative destinées à compléter celles données par le bilan et par le compte de résultat. Comme le précise l’instruction M31(6), les choix de l’office notamment en matière d’évaluation et de présentation seront nécessairement exposés dès lors qu’une latitude de mise en œuvre est proposée. Une attention toute particulière est donc requise lors de la rédaction de ce document.

La chambre a ainsi pu relever : - l’absence de description de mouvements sur le patrimoine (à titre d’exemple(7), la cession

en 2007 de 132 logements de la cité « La Renardière » ou encore la démolition de 148 logements en 2011 dans le cadre du projet de renouvellement urbain) ;

- des imprécisions voire l’absence d’engagements hors bilan (chiffrage et explicitation des éléments concernés).

En effet, en raison tant de la réglementation relative au financement que des nécessités de la gestion, il importe que la comptabilité retrace notamment les montants restant à réaliser, aussi bien sur contrats d'emprunts signés que sur avenants signés.

De plus, Romainville-Habitat pourrait utilement éclairer le lecteur des états financiers par une éventuelle mention sur les événements post-clôture.

3.3. Actif immobilisé

3.3.1. Immobilisations incorporelles

Jusqu’en 2009, ce poste comprenait les frais de recherches et développements (compte 203 « frais de recherche et de développement ») et les dépenses relatives aux licences et logiciels (compte 205 « concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, logiciels, droits et valeurs similaires ») pour des montants respectifs (bruts) de l’ordre de 120 000 € et 201 000 €.

(6) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-060-M31 du 14 décembre 2006. (7) Source : DIS 2011.

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L’analyse parallèle de l’état de développement de l’actif (annexe VII – fiche n° 1) révèle la non-concordance de cet état avec la comptabilité, la liste détaillée et conforme au total bilan ne comportant que des dépenses inscrites au compte 205.

Depuis 2010, à l’issue d’un reclassement de poste à poste, l’ensemble des opérations sont dorénavant inscrites au compte 205, en cohérence avec l’état de développement de l’actif considéré et avec la présentation faite dans l’annexe littéraire.

Même si les éléments relatifs aux immobilisations incorporelles sont totalement amortis et non significatifs en regard du total bilan, la chambre suggère à l’OPH de mener une analyse destinée à vérifier leur correcte imputation comptable et leur incidence éventuelle sur la situation patrimoniale de l’office. Parallèlement, les annexes concernées sont à compléter en vue de les rendre cohérentes avec les états de synthèse.

3.3.2. Immobilisations corporelles

3.3.2.1. Immeubles de rapport / Bâtiments administratifs

3.3.2.1.1. Rapprochement des amortissements

L’annexe VII (fiche n° 4) relative à l’état de développement de l’actif recense les immobilisations de l’office et reprend les amortissements pratiqués. Comme le rappelle l’instruction comptable(8), les informations contenues dans cet état doivent être concordantes avec la comptabilité (concordance avec les soldes des comptes de bilan concernés).

Les rapprochements opérés sur les exercices 2009 à 2012 font ressortir une discordance au niveau du total des amortissements comparativement au montant mentionné au bilan et au tableau agrégé des amortissements.

Ainsi les écarts suivants ont été relevés : - 1 077 400 € au titre de l’exercice 2009 (soit 60 306 865,17 – 59 229 465,17) ; - 403 395,30 € au titre de l’exercice 2011 (soit 64 223 818,28 – 63 820 422,98) ; - 350 917,70 € au titre de l’exercice 2012 (soit 63 242 766,63 – 62 891 848,93).

Au vu des écarts constatés au niveau des amortissements de la rubrique « immeubles de rapport / constructions », entre les données issues du bilan et celles de l’annexe correspondante (annexe VII - fiche n° 4), la chambre invite l’office à assurer la cohérence des données entre les différents états de synthèse.

3.3.2.1.2. Approche par composants

L’avis du conseil national de la comptabilité(9) (CNC) n° 2004-11 du 23 juin 2004 a conduit à classer les immeubles par composants et à définir les durées d’amortissement correspondantes.

Outre, la décomposition minimale obligatoire, l’OPH a également retenu les trois composants optionnels mentionnés dans la note de présentation de l’avis précité (électricité, plomberie et ascenseurs) puis, par décision du conseil d’administration du 13 mars 2009, a ajouté trois nouveaux composants : équipements de sécurité, aménagements extérieurs et aménagements intérieurs sur équipements communs.

(8) Instruction codificatrice DGFiP n°06-060-M31 du 14 décembre 2006, page 70. (9) Devenu Autorité des Normes Comptables (ANC).

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Pour ces trois derniers, l’annexe littéraire méritait d’être complétée. En effet, contrairement aux composants obligatoires dont la durée d’amortissement est fixée précisément – et inscrite dans les durées-pivot proposées dans l’avis précité – l’annexe indique un intervalle de durée variant de 10 à 25 ans. L’office est invité à préciser les durées retenues en la matière.

En matière d’enregistrement et de suivi comptable, la multiplicité des opérations entourant cette approche (impact des écritures, ventilation proportionnelle des subventions d’investissement entre les différents composants, suivi des fiches de situation financière et comptable etc.) constitue une zone à risque pour la qualité de l’information comptable et le contrôle des immobilisations.

Pour ne pas altérer le suivi des immobilisations et éviter des distorsions (par exemple entre le fichier comptable des immobilisations et les biens physiques réellement présents et utilisés), les procédures d’approbation et les circuits de décision doivent conduire à un partage de l’information et à son homogénéité à l’intérieur des services de l’établissement.

Cette perspective nécessite l’adaptation en conséquence de l’organisation de l’OPH, une parfaite communication et l’implication des services, notamment techniques et comptables. Un axe de réflexion devrait conduire à sécuriser les procédures de suivi des immobilisations par l’élaboration de fiches dédiées.

3.3.2.1.3. Travaux d’amélioration

L’avis précité du CNC(10) aborde distinctement le traitement des réhabilitations / travaux d’amélioration. Par principe, les coûts de réhabilitation inscrits antérieurement à la réforme comptable à ce compte (compte 2134 « Travaux d’amélioration ») doivent être virés aux comptes de composants correspondant aux travaux effectués.

Cependant, à titre dérogatoire, les coûts qui ne peuvent pas être rattachés à des composants pré-identifiés sont maintenus « distinctement » à l’actif dans ce compte et amortis sur la durée restant à courir. À l’expiration de la durée d’utilisation, la valeur nette comptable de la réhabilitation est sortie. Ce compte ne peut donc plus être débité à compter de la mise en application de la méthode de comptabilisation des actifs par composants.

Au 31 décembre 2012, le montant (brut) du compte 2134 présente un encours significatif en regard du poste « constructions » (44 M€ sur 125 M€).

Compte tenu de l’importance à l’actif du poste « immeubles de rapport », la chambre invite l’office à renforcer l’information financière relative aux caractéristiques des composants retenus.

De la même manière, eu égard au caractère « dérogatoire » du compte « travaux d’amélioration » et de son montant, la chambre suggère à l’OPH de décrire en annexe littéraire les règles applicables en la matière (maintien distinct des travaux d’amélioration, durées d’amortissement etc.) et de veiller à la sortie des actifs à l’expiration de la durée d’utilisation.

(10) Repris également dans l’Instruction codificatrice DGFiP n° 06-054-M31 du 13 novembre 2006, page 85.

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3.3.3. Dépréciation des créances d’exploitation

La dépréciation des créances est destinée à couvrir les pertes résultant du risque de non-recouvrement des créances impayées. Dans le secteur locatif, cette rubrique concerne essentiellement les dépréciations des créances locataires et créances douteuses y afférentes. Les règles de dépréciations des sommes dues par les locataires sont mentionnées à l’article R.*423-10 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et précisées par instruction(11).

La combinaison de cette réglementation conduit aux calculs suivants :

- locataires partis et locataires dont la dette a une origine antérieure à un an : 100 % ;

- locataires dont la dette est comprise entre six mois et un an : 50 % ;

- locataires dont la dette est comprise entre trois et six mois : 25 %.

La chambre observe une approche s’écartant sensiblement des règles précitées ainsi qu’une incohérence entre les documents produits par Romainville-Habitat.

Selon l’annexe littéraire, l’office a ainsi retenu pour le calcul de la dépréciation :

- 25 % pour les locataires dont l’origine de la dette a de 4 à 6 mois ;

- 50 % pour les locataires dont l’origine de la dette a de 7 à 12 mois.

Aucune information motivée n’est mentionnée dans l’annexe des comptes pour justifier ce choix. De plus, ces modalités peuvent minorer le niveau de la dotation pour dépréciation (initialisation du décompte lors du quatrième mois au lieu du troisième mois selon l’instruction comptable).

Par ailleurs, compte tenu de l’importance de ce poste au bilan, des précisions complémentaires sont nécessaires et développées dans l’annexe IX - fiche n° 2 relative aux clients douteux ou litigieux et dépréciations(12).

Les informations portées par l’OPH dans l’annexe littéraire des comptes diffèrent de celles retenues dans cette annexe IX. Ainsi, sur cette dernière, le calcul de la dépréciation retient le chiffre de 25 % pour les dettes de trois à six mois contre quatre à six mois selon l’annexe littéraire.

Accessoirement, la chambre note :

- sur le compte financier 2011, un montant erroné sur la ligne « locataires présents – dettes de plus d’un an ». Cette anomalie a pour effet d’indiquer un total de dépréciations de 3 455 238,39 € contre 2 381 073,47 € inscrits au bilan ;

- sur le compte financier 2012, le niveau de dépréciations est fixé à 2 198 908,47 € au bilan contre 2 060 835,88 € selon l’annexe IX.

De plus, le décret n° 2008-648 du 1er juillet 2008 relatif au régime budgétaire et comptable des OPH a notamment modifié l’assiette du calcul de la dépréciation des créances locataires : dorénavant le quittancement de décembre doit être intégré au calcul de cette dépréciation (article R.*423-10 du CCH).

(11) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-054-M31 du 13 novembre 2006, pages 165-166. (12) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-060-M31 du 14 décembre 2006, page 103.

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Dans ses comptes financiers successifs, l’office n’a produit aucune information spécifique sur l’incidence de cette nouvelle disposition.

Les dépréciations constatées au bilan de l’OPH représentent plus de 2 M€ soit, pour 2012, près de 96 % des créances ainsi dépréciées. Compte tenu de l’importance de ce poste, la chambre relève la faiblesse du traitement comptable des dépréciations des créances locataires et l’invite à mener une réflexion sur ce sujet.

3.3.4. Subventions à recevoir / Créances diverses

3.3.4.1. Subventions d’investissement

Selon l’instruction comptable(13), les subventions d’investissement sont comptabilisées dès la notification de décision accordant la subvention.

Jusqu’en 2011, l’OPH ne respectait pas cette règle et enregistrait les montants lors de leur versement, ce qui a conduit à minorer l’actif et le passif (capitaux propres) des bilans concernés (et subséquemment fausser les annexes détaillées concernées) et altérer la présentation des fiches de situation financière et comptable.

Un suivi déficient de ces dernières n’a pas permis à la chambre d’en reconstituer l’incidence sur les bilans successifs.

Selon l’annexe littéraire des comptes 2012, l’office s’est toutefois mis en conformité avec la réglementation par adoption de la méthode comptable admise. Entre 2011 et 2012, l’impact affiché au bilan est très significatif : 417,14 € en 2011 contre 6 083 991,02 € en 2012.

3.4. Capitaux propres

3.4.1. Affectation du résultat

L’office affecte correctement ses résultats, excepté pour l’exercice 2011. Il a en effet cédé un terrain (Oradour) et a enregistré une moins-value lors de cette opération (3 564,17 €) dont le montant total aurait dû être imputé au compte 10685 « Plus-values nettes sur cessions immobilières »(14).

3.4.2. Subventions d’investissement

Jusqu’en 2008, Romainville-Habitat ne procédait pas au virement au compte de résultat de la quote-part des subventions d’investissement comptabilisées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction (compte 132).

Cette absence a eu pour effet : - de minorer les résultats des exercices antérieurs ; - de fausser les équilibres de haut de bilan ; - d’impacter le calcul à opérer lors du rapprochement des amortissements techniques et

financiers.

(13) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-054-M31 du 13 novembre 2006, page 64. (14) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-054-M31 du 13 novembre 2006, pages 62 et 186.

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En 2009, comme l’indique le commentaire relatif aux produits exceptionnels(15) (compte 777 « Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice »), la régularisation nécessaire a été opérée. Cette correction a été comptabilisée dans le résultat de l’exercice et a eu un effet favorable sur le résultat constaté (impact d’environ 0,700 M€ pour un résultat de 1,274 M€).

3.4.3. Équilibre des amortissements techniques et financiers / Amortissements dérogatoires

Codifiée à l’article R.*423-9 - 2ème § du CCH, la règle de l’équilibre entre amortissements techniques et financiers prévoit que « les dotations globales cumulées aux comptes d’amortissement des immobilisations sont au moins égales au montant cumulé des remboursements des emprunts contractés pour le financement de celles-ci (…) ».

Dans l’hypothèse où le montant cumulé des amortissements techniques (AT) est inférieur à celui des amortissements financiers (AF), des amortissements dérogatoires sont constitués pour compléter les dotations prévues initialement, ce dans la limite des valeurs amortissables.

Tableau n° 1 : Couverture des amortissements techniques par les amortissements financiers

(en €) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 AT cumulés 53 296 828 56 858 404 59 776 807 63 328 829 64 880 512 64 614 804

dont amortissements dérogatoires 400 000* 400 000 / 573 168,19 1 188 102,19 1 907 004,19

AF cumulés 51 666 889 54 598 239 59 666 798 63 275 281 64 786 193 64 508 876

AT - AF 1 629 939 2 260 165 110 009 53 547 94 319 105 928 Source : Filos, * ce montant était déjà comptabilisé sur l’exercice 2006.

Pour 2007 et 2008, la différence AT – AF étant supérieure au montant de l’amortissement dérogatoire comptabilisé, l’office aurait dû constater la reprise intégrale de l’amortissement dérogatoire antérieurement constaté.

L’absence d’écriture est venue dans un premier temps amoindrir le résultat ; la reprise tardive en 2009 a impacté à tort cet exercice.

Depuis 2010, la situation tend à s’aggraver et l’office est dans l’obligation de constater des amortissements dérogatoires (0,573 M€ en 2010 et 1,907 M€ fin 2012).

Le montant cumulé des amortissements dérogatoires représente près de 3,7 M€ fin 2012, ce qui conduit à améliorer pour partie la réalité de la situation financière de l’office.

3.5. Provisions

3.5.1. Provisions pour gros entretien

L’impact des normes comptables internationales sur celles du secteur du logement social a notamment engendré des changements importants sur la comptabilisation des actifs et des passifs.

(15) Page 19 du compte financier 2009.

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Afin d’assurer la cohérence entre les règles comptables générales et les règles spécifiques du secteur d’activité « Habitation à loyer modéré » (HLM), le conseil national de la comptabilité(16) a adopté l’avis n° 2004-11 du 23 juin 2004 - et sa note de présentation - relatifs aux modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans les organismes de logement social.

Ces changements ont conduit à l’adaptation et à la modification des instructions comptables du secteur HLM, intégrés dans l’instruction codificatrice DGFiP n° 06-054-M31 du 13 novembre 2006 dont la date d’application a été fixée au 1er janvier 2006.

Dorénavant :

- les dépenses de gros entretien sous forme de provisions pour gros entretien (PGE) ne peuvent plus être constituées de manière forfaitaire mais doivent être déterminées sur la base des coûts des programmes pluriannuels ;

- les provisions pour dépenses de gros entretien doivent être justifiées par un plan pluriannuel d’entretien.

Comme mentionné en annexe des comptes, Romainville-Habitat a retenu la méthode de comptabilisation de ses dépenses de gros entretien sous forme de PGE.

Toutefois, l’analyse des comptes financiers 2006 à 2012 fait ressortir des anomalies et imprécisions sur ce sujet :

- en 2006, en contradiction avec l’instruction comptable précitée, l’office a doté la PGE sur une base forfaitaire (0,6 % du coût actualisé des constructions – cf. page 15 du compte financier 2006) ;

- en 2007, selon l’OPH, le calcul de la PGE est basé sur les dépenses prévues pour les cinq prochaines années et affichées dans le programme pluriannuel d’investissement (cf. page 3 du compte financier 2007) ;

- en 2008, en contradiction avec les modalités 2007, l’office indique calculer le niveau de la PGE en fonction des montants des dépenses de gros entretien prévues pour les trois prochaines années et inscrites au plan stratégique de patrimoine. De plus, cette approche serait effective depuis le 1er janvier 2005 (cf. page 6 et annexe X § 4 relative à la maintenance du patrimoine du compte financier 2008) ;

- en 2009, l’établissement justifie la variation 2008-2009 de PGE par l’amélioration de la méthode de comptabilisation, sans autre développement (cf. page 17 du compte financier 2009). Si tel est le cas, cette nouvelle modalité s’assimile à un changement d’estimation que l’OPH aurait dû développer dans l’annexe littéraire(17) afin d’informer le lecteur des états financiers ;

- sur les exercices 2009 à 2012, l’OPH ne ventile pas la reprise de la PGE entre montants utilisés et provision devenue sans objet (annexe V - tableau n° 7 des provisions, partie littéraire de l’annexe) pourtant exigée par l’instruction(18).

Une information est toutefois produite pour le seul exercice 2009 (cf. page 19 du compte financier 2009, commentaire du chapitre 78 « reprises sur amortissements et provisions ») : la moitié de la reprise (405 K€(19) sur 745 K€) correspond à de la provision non utilisée.

(16) Devenu autorité des normes comptables. (17) Cette approche est sensiblement développée dans le compte financier 2009 (en regard du commentaire sur le chapitre 68, page 17). (18) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-054-M31 du 13 novembre 2006, page 68. (19) K€ : milliers d’euros.

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Enfin, jusqu’en 2008, le compte 4817 « grosses réparations à étaler » présentait un solde débiteur (27 821,94 € selon l’annexe V - tableau n° 18).

Ce compte était mouvementé lorsque la provision pour grosses réparations était insuffisante et qu’il était nécessaire de recourir à l’emprunt pour compléter le financement des travaux réalisés.

Les charges pouvaient être réparties sur plusieurs exercices dans la limite du montant et de la durée de l’emprunt, sans qu’il y ait pour autant une relation entre la période sur laquelle cette répartition est effectuée et la durée de l’emprunt.

Cet emprunt n’était toutefois pas identifié dans la rubrique idoine de l’annexe VIII – fiche n° 1 relative à l’état récapitulatif des emprunts (nature d’affectation 3 « emprunts GR antérieurs à 2005 »).

La situation de ce compte 4817 s’est toutefois naturellement régularisée (solde nul du compte) et n’appelle donc plus de remarque particulière (annexe V - tableau n° 18).

En conclusion sur le provisionnement et à défaut de précision sur les modalités d’enregistrement de la provision pour gros entretien, l’impact sur le bilan et le compte de résultat ne peut être véritablement estimé.

Au-delà de ces remarques, même si la chambre note la conformité à l’intervalle temporel décrit dans l’instruction comptable précitée (« le montant de la PGE correspondra aux montants des dépenses de gros entretien prévues pour les deux à cinq prochaines années du plan établi dans les conditions précitées ») et la correcte évaluation de la PGE (constitution à hauteur de la quote-part des dépenses futures d’entretien rapportée linéairement à l’usage passé), le constat supra la conduit à formuler une incertitude sur l’information financière produite en la matière par l’office et l’incite à une rigueur accrue.

3.5.2. Autres provisions

Depuis 2010, les comptes présentent notamment un montant invariant de provisions pour 55 000 €.

Cette provision concernait un litige avec un fournisseur dont le jugement a été rendu en mars 2011. Cette provision, maintenue jusqu’à présent dans les comptes, devrait être régularisée sur l’exercice 2013 selon les indications produites, à la demande de la chambre, par l’office.

3.6. Dettes financières / emprunts

L’importance de la masse des emprunts dans le bilan des organismes HLM nécessite des états détaillés complémentaires à l’information fournie par le bilan. Ainsi, l’état de développement du passif – annexe VIII établie par l’ordonnateur – doit être dressé avec rigueur pour permettre l’analyse des flux de financement en fonction de leur destination.

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3.6.1. Qualité des informations portées à l’état de développement du passif

Pour vérifier la conformité des soldes avec ceux des postes de bilan concernés, la chambre a rapproché les soldes concernés avec les montants portés dans l’annexe VIII - fiche n° 1 (colonne 14 – montant net des dettes) et relevé les écarts suivants.

Tableau n° 2 : Écart relevé sur le poste « Dettes financières »

(en € - arrondis) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 A - Passif du bilan (c/162+c/163+c/164+c/167) 25 440 292 26 792 279 34 689 424 42 244 125 48 768 425 62 071 381

B - Montant net des dettes 25 447 072* 26 797 319 34 772 924 42 292 582 48 762 761 62 130 739

Écart (A-B) 6 780 5 040 83 500 48 457 5 664 59 358 * le montant inscrit sur la fiche n° 1 diffère de celui inscrit sur l’annexe VIII - fiche n° 2 détaillant les emprunts

(25 447 072 € contre 24 871 165 € soit un écart de 575 907 €).

Une comparaison opérée en 2011 et 2012 sur le compte 162 permet d’ailleurs de constater respectivement une différence de montant :

- 1 872 507 € inscrit au passif du bilan contre 3 116 577 € sur l’état récapitulatif des emprunts ;

- 1 576 526 € inscrit au passif du bilan contre 2 820 596 € sur le même état.

L’examen des taux d’intérêts des emprunts (colonne 3 de l’annexe VIII) ne fait pas ressortir de taux disproportionnés comparés à la situation économique observable.

L’importance du poste « emprunts » mériterait des développements et commentaires dans l’annexe littéraire. De plus, l’OPH doit être attentif à l’établissement des documents correspondants ainsi qu’à la cohérence des informations. Ce sujet appelle des mesures correctrices de la part de l’office.

3.6.2. Intérêts compensateurs

Une égalité stricte doit être observée entre le compte 4813 « charges différées - intérêts compensateurs » et le compte 16883 « intérêts compensateurs ». Si les montants observés sur ces deux comptes différaient pour les deux exercices 2008 et 2009, l’exercice 2011 résorbe les écarts précédemment constatés au titre de l’enregistrement des intérêts compensateurs, situation confirmée sur l’exercice 2012 (égalité entre montant) avec des schémas comptables cohérents avec ceux décrits dans l’instruction.

3.7. Comptabilité de programme

La tenue de la comptabilité de programme est matérialisée par les fiches de situation financière et comptable(20), qui constituent une méthode simple pour suivre le déroulement d'une opération du début à la fin, donnant une image analytique et historique du patrimoine et de son financement.

(20) Instituées par la circulaire n° 68-6 du 14 février 1968 relative à la gestion des opérations d’investissements des organismes HLM.

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L’examen des documents correspondants a permis à la chambre de relever les anomalies suivantes :

- l’office ne mentionne pas dans la fiche récapitulative (annexe XV) les informations relatives aux bâtiments administratifs, éléments pourtant prévus par l’instruction comptable(21) et repris d’ailleurs par l’OPH dans le cadre des états de rapprochement afférents ;

- le bilan 2012 comporte une ligne relative aux immobilisations incorporelles en cours / avances et acomptes (c/232-237 pour un montant brut de 50 997,16 €), somme qui n’est pas portée à l’état de rapprochement (annexe XV - fiche n° 1). L’office n’y constate toutefois pas d’écart ;

- le contrôle des subventions d’investissement (annexe XV - fiche n° 2) mentionne le montant de 3 310 948,13 € de subventions d’investissement à encaisser. Cette information est différente de celle portée à l’état des créances (annexe V - tableau n° 9, renvois).

3.8. Conclusion sur la qualité comptable et financière

Les insuffisances ainsi relevées quant à la tenue des comptes et à la qualité de l’information comptable et financière dispensée par l’office permettent toutefois à la chambre de mener une analyse financière. Bien qu’une amélioration soit relevée, notamment sur les tous derniers exercices, la chambre incite l’office, à l’occasion du passage à la comptabilité commerciale dont 2013 a été le premier exercice plein, à encore plus de vigilance lors de la confection des divers états financiers, avec une attention toute particulière sur la rédaction de l’annexe littéraire destinée à éclairer le lecteur des états financiers, tâches certainement facilitées par l’internalisation complète des opérations de gestion.

Dans sa réponse, l’ordonnateur indique prendre en compte les préconisations de la chambre afin de résoudre les écarts entre comptes annuels et annexes réglementaires. L’ensemble de ceux-ci aurait été résolu dans les comptes de l’exercice 2013, l’annexe à ceux-ci étant en outre amendée.

4. SITUATION FINANCIÈRE / ANALYSE FINANCIÈRE

En complément aux documents constitutifs du compte financier, Romainville-Habitat assure une présentation et des commentaires en matière d’analyse financière. La qualité de cette information, notamment à destination des administrateurs, gagnerait sans doute par une présentation stable et continue des principaux indicateurs jugés pertinents par l’office.

Tableau n° 3 : Évolution de la présence de différents indicateurs portés aux comptes financiers

2009 2010 2011 2012 Commentaires sur l’évolution des différents chapitres du compte de résultat X X X X

Autofinancement (courant / net) X X X*

Tableau de financement X X

Potentiel financier X X X

Potentiel financier à terminaison X * les données sont synthétiques contrairement aux exercices précédents détaillant la formation de cet indicateur. Source : comptes financiers

(21) Instruction codificatrice DGFiP n° 06-060-M31 du 14 décembre 2006, page 121.

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4.1. Examen de l’activité

4.1.1. Soldes intermédiaires de gestion

Le tableau des soldes intermédiaires de gestion (SIG) est construit à partir des informations comptables issues directement du compte de résultat.

Tableau n° 4 : Présentation des principaux SIG

(en €) 2008 2009 2010 2011 2012 Marge brute (1) 8 923 911 10 726 086 10 938 194 9 047 803 8 640 941

Consommation en provenance des tiers (2) 6 266 271 6 437 502 5 691 576 5 902 601 5 772 008

Valeur ajoutée (3=1-2) 2 657 640 4 288 584 5 246 618 3 145 202 2 868 933

Charges de personnel (4) 2 616 010 2 557 436 2 594 148 2 524 751 2 675 523

Excédent brut d’exploitation (5=3-4) 41 630 1 731 148 2 652 470 620 451 193 410 Source : Filos.

L'excédent brut d'exploitation (EBE) représente le disponible après la rémunération du personnel. A activité constante, c'est une ressource « renouvelable » annuellement, en fonction des cycles des loyers.

Compte tenu de sa formation, l’EBE est nécessairement inférieur à la marge brute mais, par souci de sécurité financière, il doit demeurer positif. Au cours des cinq derniers exercices, l’EBE répond à cet objectif.

Toutefois, après une hausse constante jusqu’en 2010, son niveau est dorénavant en forte diminution mais demeure positif en fin d’exercice 2012.

Dans la mesure où la consommation en provenance des tiers et les charges de personnel s’inscrivent dans une relative stabilité, cette baisse s’explique principalement par l’évolution symétrique de la marge brute.

L’évolution entre 2010 et 2012 de cette dernière s’explique principalement par :

- le montant conséquent de subventions d’exploitation versées (notamment CGLLS) : 2,134 M€ en 2010 contre 0,139 M€ en 2011 et 0,552 M€ en 2012 ;

- l’impact de la charge d’intérêts liés aux nouveaux emprunts : 0,993 M€ en 2011 pour 1,437 M€ en 2012.

4.1.2. Ratio de rentabilité

À l’inverse du résultat de l’exercice à la signification économique réduite, l’autofinancement net HLM(22) présente une signification financière réelle dans la mesure où il correspond à une augmentation des ressources de l’entité générée par l’exploitation courante, financière et exceptionnelle.

(22) L’autofinancement net HLM représente le flux financier restant à la disposition de l’entité lorsque celle-ci a soustrait de ses produits encaissables toutes ses charges décaissables (et après remboursement des emprunts liés à l’activité locative).

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Le tableau suivant présente la formation de ce ratio(23).

Tableau n° 5 : Formation et évolution de l’autofinancement net

(en K€) 2008 2009 2010 2011 2012 Total

Loyers 12 464 12 780 13 186 13 396 13 633 65 459

Coût de gestion hors entretien - 4 483 - 4 806 - 4 565 - 4 131 - 4 729 - 22 714

Entretien courant - 901 - 566 - 611 - 406 - 341 - 2 825

Gros entretien - 956 - 1 321 - 678 - 1 162 - 825 - 4 942

TFPB - 2 604 - 2 686 - 2 770 - 2 782 - 2 877 - 13 719

Flux financier 372 461 41 204 168 1 246

Autres produits d’exploitation 405 1 104 2 301 258 753 4 821

Pertes sur créances irrécouvrables - 500 - 177 - 352 - 204 - 155 - 1 388

Intérêts d’emprunts sur opérations locatives - 1 104 - 1 431 - 817 - 1 043 - 1 461 - 5 856

Remboursement en capital des emprunts* - 2 240 - 2 229 - 2 630 - 2 445 - 2 827 - 12 371

Autofinancement courant 453 1 129 3 105 1 685 1 339 7 711 En % du chiffre d’affaires 3,6 8,8 23,3 12,5 9,7 /

Flux exceptionnel - 499 - 457 822 - 106 - 111 - 351

Autofinancement net - 46 672 3 927 1 579 1 228 7 360 En % du chiffre d’affaires - 0,4 5,2 29,5 11,7 8,9 /

Source : Filos * emprunts liés à l’activité locative (hors remboursements anticipés).

4.1.3. Ratios de gestion

Ces ratios mesurent le poids des dépenses difficilement compressibles, telles taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), annuité de la dette, coût de gestion ou maintenance, par rapport au produit des loyers ou au nombre de logements gérés.

Avec un âge moyen de 46 ans (plus de 75 % du patrimoine a été mis en service avant 1970), la quasi-totalité du patrimoine de l’office est assujetti à la TFPB et explique en partie l’importance du montant consacré à cette nature de dépense.

À ce constat, il convient de noter le niveau élevé de cette taxe. Avec plus de 810 € /logement mesuré depuis 2010 contre une médiane 2010 établie à 550 €/logement, l’OPH consacre plus de 20 % de ses loyers au paiement de la TFPB contre 14 % au niveau médian.

Pour le service de la dette, l’état détaillé des emprunts montre un portefeuille composé essentiellement d’emprunts indexés livret A et ne présentant pas d’emprunts « complexes ».

L’annuité locative s’inscrit dans la proportion moyenne inférieure en regard de la médiane Bolero : la part des loyers consacrée au remboursement de la dette est d’environ un tiers sur l’ensemble de la période sous-revue.

Le financement des opérations Anru a néanmoins engendré dernièrement une hausse de cette catégorie de dépense compensée en partie par les baisses du taux livret A.

Cet effet est particulièrement mesurable au niveau de la charge d’intérêts sur les années 2009 et 2010 (respectivement 1,347 M€ et 0,595 M€).

(23) Afin de comparaison, les méthodes de calcul des différentes composantes sont celles retenues par le ministère de l’égalité des territoires et du logement (ratios Bolero 2010, OPH situés en Île-de-France, cf. brochure « Les organismes de logement social, chiffres clés 2010 », septembre 2012.

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Pour autant, avec un ratio 2012 établi pour l’OPH à 1 300 €/logement, cette charge demeure soutenable et vient s’inscrire dans la médiane constatée pour 2010.

Le ratio « coût de gestion locative (hors entretien courant) » comprend deux éléments(24) : les frais généraux et les frais de personnel.

Tableau n° 6 : Décomposition du coût de gestion

(en €) 2008 2009 2010 2011 2012 Frais généraux 1 847 990 2 214 461 1 943 823 1 579 499 2 040 098

Part des frais généraux dans le coût de gestion (en %) 41 46 43 38 43

Charges de personnel 2 635 185 2 591 950 2 621 023 2 551 256 2 689 286

Part des charges de personnel dans le coût de gestion (en %) 59 54 57 62 57

Coût de gestion 4 483 175 4 806 411 4 564 846 4 130 755 4 729 384 Source : Filos

Si les frais généraux restent relativement incompressibles, l’office s’efforce néanmoins de dégager des marges de manœuvre.

À titre d’exemple, la renégociation de contrats d’assurance a permis de baisser le montant des primes (0,423 M€ en 2007 contre 0,184 M€ en 2008).

Le tableau, ci-après, présente les trois postes dont les variations (à la hausse ou à la baisse) permettent principalement d’expliquer celles des frais généraux.

Tableau n° 7 : Variation de composantes des frais généraux

(en €) 2008 2009 2010 2011 2012

Achats non stockés de matières et fournitures 484 851 543 518 350 860 212 332 295 596

Rémunération d'intermédiaires et honoraires 228 218 327 673 315 331 349 992 475 075

Écart. de récupération des charges récupérables 62 435 384 256 308 671 33 493 303 832 Source : Filos

Sur la période présentée, le poste « rémunération d'intermédiaires et honoraires » est en hausse constante (+ 108 % entre 2008 et 2012), pouvant s’expliquer ponctuellement par le recours à un prestataire en vue d’une étude d’impact sur l’allègement Fillon, sachant que cette étude a permis à l’OPH de dégager des économies.

L’écart de récupération des charges récupérables représente la différence algébrique entre le total - porté au compte de résultat - de la colonne des charges récupérables auprès des locataires et la récupération des charges locatives comptabilisées en produits(25).

Quoique sensiblement en deçà de la médiane 2010 établie à 97 %, avec un ratio « charges récupérées / charges récupérables » moyen de 95,7 % sur cinq ans, l’office s’assure d’une bonne récupération des charges. L’estimation en la matière des pertes dues à la vacance technique liée aux prévisions de démolitions se chiffrait à environ 0,148 M€(26).

En matière de charges de personnel, le constat porté rejoint celui commenté dans le dernier rapport établi par le ministère de l’égalité des territoires et du logement : ces frais représentent la plus grande part du coût de gestion avec en moyenne 58 % pour l’office contre 60 % en 2009 et 2010 au niveau national.

(24) Dans leur partie non récupérable. (25) Compte 703 « Récupération des charges locatives ». (26) Source : DIS provisoire, exercice 2011.

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Ces charges de personnel oscillent ainsi autour de 755 € / logement pour Romainville- Habitat contre une médiane 2010 Bolero calculée à 770 € / logement.

En ce sens, les frais de personnel s’avèrent sensiblement inférieurs à la médiane et demeurent contenus.

Toutefois, ramené en pourcentage des loyers, l’office doit composer avec un taux d’effort supérieur à la médiane : la part des loyers consacrée aux dépenses de personnel s’élève en moyenne à 19,5 % sur les trois derniers exercices contre une médiane 2010 à 18,9 %.

Sur la période 2007 - 2012, l’office connaît globalement un taux de renouvellement négatif sur son effectif (les entrées de personnel sont inférieures aux sorties).

L’effectif se stabilise autour de 80 personnes. Cette décroissance trouve sa traduction immédiate dans les charges correspondantes comme le montre le tableau ci-après :

Tableau n° 8 : Évolution des effectifs et des charges de personnel

2007 2008 2009 2010 2011 2012 Évolution (en %)

Effectif présent au 31/12 (personnes physiques) 87 95 84 81 80 83 NA*

Total charges de personnel** (en K€) 3 003 2 616 2 557 2 594 2 525 2 676 - 10,9

dont salaires 2 022 1 735 1 686 1 640 1 711 1 766 - 12,7

dont charges sociales 729 622 597 697 527 602 - 17,4

dont taxes et versements assimilés sur rémunérations 252 259 274 257 287 308 22,2

* Non Applicable, ** la différence avec le montant indiqué au tableau n° 8 provient du c/621 « Personnel extérieur à l'office » non repris au présent tableau car non significatif.

Source : comptes financiers, annexe V - tableau n° 23.

Indépendamment de ses investissements et de la maintenance sur ses biens propres, l’évaluation du coût de la maintenance non récupérable attachée à l’activité locative est utile pour apprécier la qualité d’usage des logements mis à disposition, point fondamental de l’accomplissement de la mission sociale des organismes HLM.

Les travaux correspondants ont pour objet de conserver les immeubles locatifs dans de bonnes conditions d’utilisation ou à remettre ces biens en bon état d’utilisation.

Deux catégories de dépenses de maintenance locative peuvent être distinguées :

- l’entretien et les réparations courants ;

- les dépenses de gros entretiens.

L’effort global de maintenance présenté ci-après est constitué des prestations externes et de la valorisation(27) des travaux réalisés en interne par l’office.

Tableau n° 9 : Effort de maintenance

(en €) 2008 2009 2010 2011 2012 Entretien et réparations courants sur biens immobiliers 901 078 566 305 610 728 405 812 340 537

Gros entretien sur biens immobiliers 956 045 1 320 532 678 273 1 162 431 824 797

Total charges de maintenance 1 857 123 1 886 837 1 289 001 1 568 243 1 165 334 Source : comptes financiers.

(27) Cette information est issue de l’annexe X « Maintenance du patrimoine locatif ».

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Tant en €/logement qu’en pourcentage des loyers, l’effort de maintenance s’inscrit nettement en deçà des médianes correspondantes.

Le graphique ci-après met en évidence la consommation des ressources réelles de l’OPH : en 2012, pour 100 € de ressources réelles, il a dégagé 8,4 € d’autofinancement net et supporté les dépenses suivantes :

Graphique n° 1 : Consommation de ressources et niveau de l’autofinancement dégagé (en €)

Le graphique ci-après résume les principales composantes de l’autofinancement.

Graphique n° 2 : Présentation des principaux postes de l’autofinancement (en € / logement)

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4.2. Examen des équilibres bilanciels – Structure financière

Le bilan fonctionnel est une autre manière d’analyser les masses que présente le bilan comptable.

L'étude de ce bilan sert à analyser l'activité de l'office sur sa situation patrimoniale ou sur l'équilibre des emplois et des ressources qu'il gère.

Il permet également d’analyser sa situation financière à travers trois grandeurs caractéristiques : le fonds de roulement, le besoin en fonds de roulement et la trésorerie.

Pour permettre une comparaison avec les ratios présentés par le ministère de l’égalité des territoires et du logement, la notion de fonds de roulement net global (FRNG) a été privilégiée à la notion de potentiel financier défini dans l’arrêté du 28 avril 2010(28).

Tableau n° 10 : Bilan fonctionnel / Évolution du FRNG

(en K€) 2008 2009 2010 2011 2012 Capitaux propres 29 738 31 544 41 041 43 933 54 837

Provisions pour risques et charges 1 089 967 607 1 304 754

dont PGE 1 089 967 552 1 182 632

Amortissements et provisions (actifs immobilisés) 59 583 62 197 65 237 65 234 64 295

Dettes financières 27 856 35 738 43 240 49 749 63 070

Actif immobilisé brut - 108 655 - 126 505 - 138 873 - 148 645 - 166 934

Fonds de Roulement Net Global (A) 9 611 3 941 11 252 11 575 16 022

FRNG à terminaison des opérations29 11 825

Stocks 22 13 16 13 19

Autres actifs d’exploitation 5 235 3 983 4 348 3 666 9 870

Provisions d’actif circulant - 3 148 - 2 692 - 2 457 - 2 381 - 2 199

Dettes d’exploitation - 2 256 - 3 007 - 2 219 - 1 856 - 1 122

Besoin (+) ou Ressource (-) en FR d’exploitation (B) - 147 - 1 703 - 312 - 558 6 568

Créances diverses 1 599 831 2 908 1 670 764

Dettes diverses - 1 800 - 4 089 - 3 333 - 2 315 - 1 178

Besoin (+) ou Ressource (-) en FR hors exploitation (C) - 201 - 3 258 - 425 - 645 - 414

Besoin (+) ou Ressource (-) en FR (D=B+C) - 347 4 961 - 737 - 1 203 6 154

Trésorerie nette (A-D) 9 958 8 902 11 989 12 778 9 868

Sur la période 2008 / 2012, le FRNG est non seulement positif mais croît régulièrement.

En moyenne, sur les trois derniers exercices, il s’établit à 4,3 mois de dépenses mensuelles pour une médiane établie en 2010 à 3,1 mois.

En ce sens, Romainville-Habitat dispose d’une relative marge de sécurité financière.

(28) Arrêté fixant les modalités de déclaration, de calcul et de paiement du prélèvement prévu à l’article L. 423-14 du code de la construction et de l’habitation. Ces deux concepts relativement proches s’écartent notamment par la prise en compte ou non des dépôts et cautionnements, de l’amortissement courus non échus. (29) Le fonds de roulement net global à terminaison mesure l’excédent en fin d’exercice des ressources stables sur ses emplois stables en se plaçant comme si les opérations engagées étaient terminées, toutes les dépenses étant réglées et toutes les recettes étant encaissées.

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La hausse conséquente des capitaux propres 2012 s’expliquent notamment par la modification apportée sur la comptabilisation des subventions d’investissement (cf. § 4.4.3.1) à l’effet favorable sur le FRNG.

Par ailleurs, l’impact des travaux - dont les opérations Anru dans lesquels Romainville-Habitat est engagé - explique l’évolution significative des postes « dettes financières » et « actif immobilisé brut », la couverture des immobilisations étant assurée par des financements externes.

A terminaison des opérations, le FRNG s’établirait à près de 12 M€. Toutes choses égales par ailleurs, ce montant ramené en mois de dépenses 2012 s’inscrit alors pleinement dans la médiane 2010.

En matière de fonds de roulement, l’exercice 2012 se singularise des autres exercices examinés et de la situation plus traditionnelle des organismes HLM (ressources de courte durée supérieures aux emplois de même nature).

L’impact essentiel relève du poste « autres actifs d’exploitation » dont la hausse provient pour l’essentiel du compte de contrepartie attaché à l’impact de l’écriture relative à la comptabilisation des subventions d’investissement (cf. ci-dessus et § 4.4.3.1). Cette évolution s’explique également par l’activité soutenue de maîtrise d’ouvrage.

Résultante algébrique des fonds de roulement net global et d’exploitation, la trésorerie reste confortable (3,9 mois de dépenses mensuelles contre une médiane située à 3,1 mois) et provient principalement des éléments de haut de bilan.

4.3. Appréciation générale sur la situation financière

L’office est adossé à la CGLLS dans le cadre d’un plan de consolidation dont une deuxième phase est en cours. Il est en outre engagé dans d’importants travaux sur son patrimoine bâti.

L’évolution favorable des indicateurs s’inscrit dans le prolongement des conclusions de la Miilos en matière financière et le souci permanent de l’OPH d’y apporter une attention toute particulière.

L’office doit toutefois poursuivre ses efforts de gestion, l’autofinancement net est positif mais tout juste inscrit dans la médiane par comparaison aux autres offices.

Eu égard au dénouement des opérations Anru, l’office doit également demeurer vigilant sur ses équilibres bilanciels.

A ces observations, l’ordonnateur répond que l’équilibre des comptes, au regard des efforts de l’ensemble des équipes de l’office, reste l’indicateur principal de gestion de son établissement.

5. CHANGEMENT DE RÉGIME FINANCIER ET COMPTABLE

Même si la chambre n’a pu examiner le premier exercice clos en comptabilité commerciale, disponible tardivement en septembre 2014, elle a examiné les circonstances entourant le changement de régime.

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5.1. Fondements juridiques

Prise en vertu de l’habilitation prévue à l’article 49 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, l’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l’habitat a notamment introduit de nouvelles dispositions en matière de gestion comptable. Dorénavant, les OPH ont le libre choix pour leur régime financier et comptable.

L’article L. 421-17 du CCH dispose ainsi : « En matière de gestion financière et comptable, les offices publics de l’habitat sont soumis soit aux règles applicables aux entreprises de commerce, soit aux règles de la comptabilité publique. Le régime financier et comptable est choisi par délibération du conseil d’administration dans des conditions précisées par décret en Conseil d’État ». De plus, cette option est réversible et sans limitation de durée.

Le décret n° 2008-648 du 1er juillet 2008(30) relatif au régime budgétaire et comptable des OPH est venu encadrer la procédure de changement de régime budgétaire et comptable.

Pour les OPH soumis aux règles de la comptabilité publique, l’instruction DGFiP n° 08-022-M31 du 29 juillet 2008 a décliné ces éléments.

5.2. Procédures adoptées

Conformément à l’instruction précitée, le conseil d’administration a adopté le 16 décembre 2011 une délibération portant déclaration d’intention de passage en comptabilité commerciale.

Cette première étape est destinée à comparer les deux régimes comptables possibles, afin de déterminer lequel permettra de répondre le mieux à ses objectifs.

Dans sa séance du 29 juin 2012, le conseil d’administration a adopté une délibération décisionnelle et décidé le changement de régime budgétaire et comptable.

Adoptée avant le 31 juillet, cette délibération a eu pour effet de modifier le régime comptable à compter du 1er janvier 2013.

5.3. Accompagnement et mission d’étude

L’office s’assure depuis 2009 le concours d’un cabinet d’expertise comptable.

Historiquement destiné à accompagner l’OPH dans le cadre du contrôle Miilos(31), ce prestataire l’appuie également dans ses recherches de discordances en vue de produire une information comptable et financière améliorée.

Au vu des déclarations d’honoraires successives (dites DAS2), l’office recourt toujours à ce prestataire. En quatre années, les honoraires versés s’élèvent à plus de 0,120 M€.

Si la chambre peut admettre l’aide ponctuelle au service comptable, elle s’interroge néanmoins sur le caractère récurrent de ce dispositif. En effet, ces éléments relèvent directement des attributions d’un service comptable et, s’agissant d’un OPH alors soumis aux règles de la comptabilité publique, ces tâches sont traditionnellement partagées entre l’ordonnateur et le comptable.

Les missions de ce cabinet ont été élargies avec l’étude diligentée en vue du changement de régime budgétaire et comptable de l’office (étude en vue du passage à la comptabilité commerciale).

(30) Codifié aux articles R.*423-1 et s. du CCH. (31) Cf. commentaires page 15 du compte financier 2009, chapitre 62, point b).

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La synthèse présentée par le cabinet soulignait les principales différences entre les deux modes de gestion, les difficultés envisageables et concluait à l’avantage de la gestion privée.

Selon les conclusions du document, le changement de régime engendrera « l’optimisation des placements de trésorerie, une meilleure prévention des impayés, la professionnalisation et l’enrichissement des compétences des salariés et l’obtention de meilleurs prix par l’ouverture à de nouveaux fournisseurs ».

Sollicité sur ce dernier sujet par la chambre, l’office a explicité ce point qui consiste à négocier d’éventuels gestes commerciaux en contrepartie d’un règlement sous le délai de 30 jours à réception de facture.

L’adoption du nouveau régime comptable constitue un processus délicat et requiert une gestion efficiente.

Compte tenu du caractère très récent de ce changement, la chambre ne peut à ce stade en dresser un bilan exhaustif. Toutefois elle a examiné les réflexions et travaux menés depuis la déclaration d’intention.

5.4. Mise en place du nouveau système comptable

L’adoption d’un nouveau régime comptable ne se résume pas à déterminer et à quantifier les modifications à apporter aux normes comptables, mais également soulever diverses questions lors de la transition.

Ainsi, la mise en œuvre concrète du passage en comptabilité commerciale nécessite l’identification de nouvelles tâches précédemment partagées entre l’ordonnateur et le comptable du Trésor : gestion de la trésorerie, calage des procédures précontentieuses et contentieuses, mise en place des comptes bancaires, accompagnement du personnel, communication vers les locataires, etc..

5.4.1. Impacts organisationnels

5.4.1.1. Relations avec le Trésor public

La procédure de passage de la comptabilité publique à la comptabilité de commerce découle de la combinaison des articles R.*423-2 et R.*423-4 du CCH. Le schéma présenté ci-dessous figure à l’annexe 2 de l’instruction DGFiP du 28 juillet 2008 précitée.

Tableau n° 11 : Étapes de la procédure pour le changement comptable

Étapes de la procédure pour un changement comptable

au 1er janvier de l’année N Conseil

d’administration Président du conseil

d’administration Préfet Trésor public

1) Avant le 1er janvier N-1, 1ère délibération d’intention

Délibération portant déclaration d’intention

Copie de la délibération

Copie de la délibération

2) Dans le délai maximal de 6 mois après réception de la délibération, avis du TPG

Réception de l’avis Copie de l’avis Avis du TPG

3) Avant le 31 juillet N-1, 2ème délibération confirmant le changement de régime comptable

Délibérations confirmant le choix

comptable Copie de la

délibération Copie de la délibération

4) Avant le 1er décembre N-1, situation provisoire des comptes transmise par le comptable du Trésor au directeur général

5) En janvier N, situation de la trésorerie et fonds disponibles remis par le comptable du Trésor au directeur général

Reversement des fonds disponibles

6) Avant le 1er mai N, comptes de l’exercice N-1 transmis par le comptable au directeur général et au président du conseil d’administration

Réception des

comptes clos de l’exercice N-1

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5.4.1.2. Conséquences internes à l’OPH

L’examen des documents correspondants a permis à la chambre de relever les points suivants.

Nécessairement impacté, l’organigramme du service comptable a évolué pour s’adapter à la mise en œuvre de ce changement.

Ainsi, contrairement aux autres services (gestion locative, direction technique), l’organigramme initialement transmis par l’OPH et daté du 26 octobre 2012 restait relativement peu précis (emploi de qualificatifs proches) quant aux attributions des agents le composant : il mentionnait un responsable comptabilité, des comptables confirmés et des comptables sans véritablement permettre de distinguer les attributions de chacun.

L’organigramme (non daté) transmis fin 2013 est plus abouti et présente l’organisation mise en place : contrôle de gestion, trésorier, comptables.

L’internalisation de missions précédemment réalisées par les services du Trésor oblige également à renforcer le contrôle interne comptable et financier.

Sollicité par la chambre sur ce sujet, l’office a indiqué avoir commencé par travailler sur un recueil de procédures internes pour ses 3 grands métiers (gestion locative, service technique et service proximité). Le projet transmis était en cours de finalisation et de validation.

Sans méconnaitre l’importance des métiers attachés à la gestion locative ou à la direction technique, il peut néanmoins noté qu’un tel recueil n’a pas été élaboré également au niveau du service comptable, pourtant proche d’une mutation majeure.

Les procédures disponibles restent générales et très peu opérationnelles, à l’exemple du processus « encaissement » transmis par l’OPH.

Ce constat est à mettre en regard des recommandations formulées par la Miilos dans son rapport d’inspection d’octobre 2009, dans l’anticipation possible compte tenu de la délibération d’intention du 16 décembre 2011 de changer de comptabilité et des éléments présentés lors de la mission de conseil réalisée (cf. § 6.3).

Dans sa réponse, l’office, après avoir souligné que le changement de régime visait bien à lui permettre de mieux maîtriser l’ensemble des éléments de gestion comptable et financière, précise avoir alors exclu les procédures comptables de la rédaction des procédures métiers de l’établissement, les schémas comptables faisant l’objet d’un travail de rédaction détaillé, en cours.

5.4.2. Impacts techniques / informatiques

Indépendamment de la décision de passage à la comptabilité commerciale, Romainville- Habitat s’était engagé dans une réflexion afin de modifier son progiciel comptable.

À l’issue d’une consultation, un produit a été retenu, compatible avec le passage vers la comptabilité commerciale.

Toutefois, le changement d’applicatif et le passage simultané à la comptabilité privée constituent, selon la chambre, une zone à risques.

Dans sa réponse, l’ordonnateur assume le choix délibéré d’avoir mené ensemble, et non successivement, ces deux changements, souhaitant paramétrer le nouvel outil de gestion au regard du nouveau régime comptable.

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5.4.3. Impacts humains

Le passage à la comptabilité commerciale constitue dans tous les cas un projet transversal.

Cet aspect global est à prendre en compte dès la conception de toute action – notamment de formation – afin que chaque agent puisse appréhender les nouveaux outils et l’évolution de son environnement.

5.4.3.1. Formation

Compte tenu de l’impact fort lié à ces changements, Romainville-Habitat a prévu un lourd programme de formation.

Le conseil d’administration du 25 mai 2012 avançait la formation de l’ensemble des collaborateurs (80 personnes environ) entre la mi-novembre et la mi-décembre 2012.

En réponse à une demande de la chambre, l’OPH a indiqué que les actions de formation prévues sur le nouveau logiciel s’étaient déroulées du 20 novembre au 14 décembre 2012 et représentaient 118 jours de formation cumulés.

Ces formations comportaient deux aspects : le premier ciblé sur l’ergonomie générale et les consultations possibles et le deuxième attaché aux besoins liés à l’activité de chaque salarié.

5.4.3.2. Recrutement / Désignation

Outre la formation, les tâches précédemment dévolues au comptable public (compte de tiers, suivi de la trésorerie, poursuites, confection de documents de synthèse etc.) sont dorénavant gérées par l’office.

Dans ce contexte, des recrutements de personnel en vue de l’internalisation de ces nouvelles attributions sont nécessaires.

Deux services sont particulièrement affectés :

- le service « comptable » avec le recrutement d’un poste d’adjoint au directeur financier / responsable comptable, de trésorier, d’un aide comptable temporaire ;

- le service « gestion locative » avec le recrutement d’un responsable du pôle contentieux.

Par ailleurs, conformément à l’article R.*423-27 du CCH, l’OPH a été tenu de désigner un commissaire aux comptes.

5.4.4. Impacts comptables

Le passage en comptabilité commerciale a pour effet d’internaliser les comptes précédemment mouvementés et gérés par le seul comptable du Trésor.

Il en est ainsi particulièrement des comptes de tiers et de trésorerie. À cet effet, et compte tenu également des plans de comptes différents(32), l’OPH doit examiner ces comptes afin de justifier leur solde et d’établir la table de correspondances entre les deux nomenclatures.

(32) A titre d’exemple peut être cité le compte 429 « Déficits et débets des comptables et régisseurs ».

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5.4.5. Impacts financiers

L’ensemble des éléments décrits ci-dessus ont pour corollaire de générer des flux financiers (positifs ou négatifs et ponctuels ou pérennes).

Il en est ainsi des aspects suivants : mission de passage à la comptabilité commerciale, changement de logiciel comptable, recrutement de personnel, missions du commissaire aux comptes, actions de formations, recours à une société de recouvrement.

L’examen des actes préparatoires au passage en comptabilité commerciale, à défaut d’avoir été poursuivi par celui d’un premier exercice plein dans le nouveau régime n’épuise pas le sujet et pourra utilement être complété d’un bilan plus approfondi lors d’un contrôle à suivre, notamment sur l’assimilation d’un nouveau métier et l’autonomisation du service comptable vis-à-vis de prestataires extérieurs, aides à considérer comme ponctuelles et non permanentes.

6. ACTIVITÉ DE SYNDIC

6.1. Fonctionnement d’une copropriété

Le fonctionnement d’une copropriété repose sur trois instances : - le syndicat des copropriétaires, composé de l’ensemble des copropriétaires, est l’organe

décisionnel de la copropriété à travers l’assemblée générale ; - le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste le syndic et contrôle sa

gestion ; - le syndic exécute les décisions prises par l’'assemblée générale et assure la gestion

courante de l’immeuble, sous le contrôle du conseil syndical. Le syndic administre donc la copropriété (passation des contrats, gestion du personnel du syndicat - gardien d’immeuble, tenue de la comptabilité du syndicat, appel des provisions de charges et régularisation annuelle des charges, convocation de l’assemblée générale une fois par an pour rendre ses comptes, etc.).

6.2. Fondements juridiques

L’article L. 421-3 du CCH dispose que les OPH peuvent « à titre subsidiaire, et en qualité de prestataires de services : (…) 3° être syndic de copropriété ou administrateur de biens d’immeubles bâtis, construits ou acquis soit par eux, soit par un autre organisme d’habitations à loyer modéré (…) ».

Le statut du syndic HLM obéit toutefois à des règles différentes suivant l’origine de la copropriété : vente de logements locatifs sociaux, où il est syndic « de droit », ou activités d’accession, situation où il est syndic « élu ».

L’OPH de Romainville, qui ne vend pas de logements, relève nécessairement de la seconde catégorie.

Afin de réaliser cette prestation de syndic, le conseil d’administration du 6 mai 2010 a habilité la directrice générale à représenter l’office pour la négociation de contrats de syndic ou de gestion pour le compte de tiers. En prolongement, il a, le 20 mai 2011, autorisé l’ouverture d’un compte séparé pour la gestion de copropriété et la création de budgets annexes.

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6.3. Incidence de cette activité

Fin 2012, selon le tableau détaillé ci-dessous, l’office assurait l’activité de gestion de syndic de copropriétés pour 340 lots répartis entre six copropriétés.

Pour cinq d’entre elles, il est à la fois bailleur, copropriétaire et syndic.

Tableau n° 12 : Activité de syndic de copropriété

Copropriété Nombre de lots*

Nombre de lots détenus par l’OPH / modalités d’acquisition

Date du dernier mandat de syndic Durée

Respiro 66 14 / VEFA** 12/07/2012 1 an

Bionature 32 6 / VEFA 23/10/2012 1 an

Bionature 2 11 / 14/01/2013 nc

Solea 129 40 / VEFA 16/10/2012 1 an ?

Allée Bellevue 29 20 / VEFA 03/07/2012 nc

Allée des Saisons 73 15 / VEFA 08/11/2012 nc * lots « logements » (hors parkings par exemple), ** vente en état futur d'achèvement.

Source : rapports d’activité 2011 et 2012

Le contrat de mandat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires et l’OPH (en tant que syndic) fixe la mission du syndic ainsi que ses éléments de rémunération, qui comportent une part forfaitaire liée aux prestations invariables de gestion courante (réunion du conseil syndical, organisation de l’assemblée générale, tenue de la comptabilité de la copropriété, etc.) et une part barèmée à l’acte pour les prestations variables.

Le métier de gestionnaire / syndic est pluridisciplinaire et requiert des connaissances spécifiques accrues (comptables, juridiques, … mais aussi fiscales et techniques).

Initiée mi-2011, cette activité a nécessité une réorganisation et la mise en place de nouvelles procédures au sein du service comptable.

En effet, les premières actions menées ont été de reprendre l’ancienne comptabilité des copropriétés, de gérer les premiers appels de fonds et d’assurer le suivi comptable.

Ces dispositifs méritent de s’appuyer sur un contrôle interne renforcé afin d’identifier la structure de rattachement des charges et des produits (activité de l’OPH ou activité du syndic).

En outre, divers impacts de cette activité sur la présentation des documents financiers, sur l’emploi ou sur le risque de non renouvellement des mandats de syndic ont été notés.

Toutefois, lors de l’entretien de fin de contrôle, la directrice de l’office, au vu des difficultés rencontrées dans cette activité nouvelle, a précisé que Romainville-Habitat s’est engagé dans une démarche de retrait progressif de cette activité en ne représentant pas sa candidature lors du renouvellement du syndic des diverses copropriétés.

La réponse adressée à la chambre précise que, destinée à régler les difficultés de gestion liées à la livraison de nouvelles résidences mêlant parc privé et social, avec l’objectif de maintenir la qualité d’entretien d’un patrimoine livré dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain, l’activité de syndic n’avait pas atteint son but, la décision de retrait de cette activité annexe étant confirmée.

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7. GOUVERNANCE / RESSOURCES HUMAINES

7.1. Conseil d’administration

Le conseil d’administration (CA) se réunit régulièrement une dizaine de fois par an. Cette instance fixe le cadre des orientations générales.

L’OPH a renouvelé, notamment lors du CA du 19 septembre 2008, les diverses structures : bureau, commission d’attribution logements, commission des achats (ex-commission d’appel d’offres), conseil de concertation locative(33).

Les comptes rendus sont de bonne qualité et relatent les échanges entre les participants tandis que les délibérations sont actées en son sein.

Avec les clôtures d’opérations présentées en conseil d’administration, tel le 19 juin 2009 ou le 4 avril 2012, l’instance peut apprécier leur impact financier.

7.1.1. Indemnités des administrateurs

7.1.1.1. Rappel des principes et textes applicables

Le régime d’indemnisation des administrateurs des OPH est régi par les articles L. 423-13 et R. 421-10 du CCH.

Toutefois, dans l’attente de la publication de l’arrêté prévu par l’article R. 421-10(34) précité, l’ancien article R. 421-56 du CCH (et les textes subséquents) reste en vigueur.

Il obéit à trois grands principes : - la gratuité du mandat des administrateurs d’organismes d’HLM ; - la possibilité pour le conseil d’administration(35) de l’organisme d’allouer à ses membres

une indemnité forfaitaire pour compenser la diminution du revenu du fait de leur participation aux réunions des organes dirigeants ;

- la possibilité pour le conseil d’administration de décider du remboursement des frais de déplacement de ses membres.

Le remboursement des frais de transports engagés pour se rendre de leur résidence aux réunions de l’organisme peut s’ajouter.

7.1.1.2. Application par l’OPH

Au cours de la période examinée, l’office a procédé, à deux reprises, à la revalorisation de l’indemnité. De 51,46 € fixés lors du conseil d’administration du 16 novembre 2007, son montant est passé à 58,64 € (conseil d’administration du 16 novembre 2012).

7.2. Direction générale

L’office dispose d’une direction générale stable : sa directrice générale, Mme Catherine Drouin, est en fonction depuis août 2004.

(33) Conseil d’administration du 25 avril 2014. (34) Article 5 du décret n° 2008-566 du 18 juin 2008 relatif à l’administration des offices publics de l’habitat. (35) Ou le conseil de surveillance.

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7.2.1. Rappel de la réglementation

Après l’ordonnance du 1er février 2007 créant les OPH, le statut du directeur général a été défini par le décret n° 2009-1218 du 12 octobre 2009 relatif aux directeurs généraux des OPH, encadrant notamment leurs modalités de rémunération.

Dans sa rédaction issue du décret de 2009, l’article R. 421-20 du CCH généralise à tous les directeurs généraux la distinction dans la rémunération annuelle brute d’une part forfaitaire et d’une part variable.

Cette rémunération est exclusive de tous avantages annexes en espèces ou en nature autres que ceux mentionnés à l'article R. 421-20-1 du CCH.

7.2.1.1. Montant de la part forfaitaire

Globalement, selon l’article R. 421-20 II précité, le montant de la part forfaitaire est fixé dans la limite d’un plafond calculé, conformément au tableau ci-dessous, en fonction du nombre de logements locatifs gérés par l’office en qualité de propriétaire ou agissant pour le compte de tiers.

Le nombre de logements locatifs gérés par l’office est apprécié au 31 décembre de l'exercice précédant l'année où le contrat est signé.

Le montant de cette part forfaitaire de la rémunération et les plafonds figurant dans le tableau ci-dessus évoluent au 1er janvier de chaque année dans les mêmes conditions que la revalorisation des rémunérations des dirigeants des entreprises publiques.

Tableau n° 13 : Modalités de calcul de la part forfaitaire de la rémunération des DG d’OPH

Nombre de logements locatifs gérés par l'office (L) Montant maximal de la part forfaitaire

Inférieur à 2 000 45 000 € + (10 × L) €

Compris entre 2 000 et 5 000 exclus 50 000 € + (7, 5 × L) €



Compris entre 15 000 inclus et 30 000 exclus 94 950 € + (0, 67 × L) €

Égal ou supérieur à 30 000 97 050 € + (0, 60 × L) €

7.2.1.2. Montant de la part variable

Selon les dispositions de l’article R. 421-20 III précité, « (…). Le montant de la part variable de la rémunération ne peut excéder 15 % de la part forfaitaire. Les objectifs et indicateurs, déclinant les critères définis au premier alinéa permettant de déterminer la part variable, sont définis chaque année ou pour une période de trois ans au plus par le conseil d’administration, sur proposition du président, et notifiés par écrit au directeur général au plus tard au cours du premier trimestre de l’année au titre de laquelle elle se rapporte ou dans un délai de trois mois à compter de la date d’une nouvelle nomination intervenant en cours d’année. Le montant annuel de la part variable attribué au directeur général, en fonction de la réalisation des objectifs qui lui ont été fixés, est approuvé par le conseil d’administration, sur proposition de son président ».

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7.2.2. Application par l’OPH

La directrice générale a été recrutée par un contrat à durée indéterminée signé le 3 août 2004.

7.2.2.1. Actualisation du contrat de travail

Suite à l’entrée en vigueur en 2009 du cadre juridique applicable aux directeurs généraux d’OPH, le conseil d’administration a évoqué ce sujet à plusieurs reprises :

- Le 19 septembre 2008 : suite à l’élection du président du conseil d’administration, reconduction de la directrice générale dans ses fonctions (conditions antérieures au décret précité) ;

- le 26 mars 2010 : mise en conformité, sur les aspects administratifs, du contrat avec les dispositions du décret 2009 (sans revalorisation salariale à ce stade, le salaire de la DG, 67 000 €, étant inférieur au montant maximal de la part forfaitaire, 75 000 €) ;

- le 27 janvier 2011 : revalorisation de la rémunération, assise sur la seule part forfaitaire, à compter du 1er janvier 2011 (72 000 € pour un plafond calculé à 76 000 €,) ;

- le 21 septembre 2012 : introduction d’une part variable (plafonnée à 15 % de la part forfaitaire) reposant sur trois critères (suivi du protocole CGLLS, état d’avancement du projet de rénovation urbaine et suites données au rapport Miilos).

7.2.2.2. Attribution de la part variable

Selon une jurisprudence constante(36), le directeur général d’un OPH a la qualité d’agent public.

Son contrat est donc un contrat de droit public et donc, en partie, soumis aux dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale et relatif aux agents non titulaires de la fonction publique territoriale.

La décision prise lors du conseil d’administration du 21 septembre 2012 de verser, en 2012, la part variable d’un montant de 7 000 €, au titre des années 2010 et 2011, liée à la performance de gestion du dirigeant dans le cadre des orientations fixées par le conseil d’administration, fixant trois critères d’appréciation.

Les trois critères fixés, qui s’observent a posteriori, apparaissent remplis : en outre des principaux ratios de gestion favorables, les frais généraux et charges de personnel sont maîtrisés, le projet de rénovation urbaine avance positivement et les recommandations de la Miilos ont été, pour l’essentiel, prises en compte.

7.3. Personnels

L’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux OPH et la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (dite loi Dalo) ont unifié le régime juridique des anciens offices publics d’aménagement et de construction (Opac) avec celui des offices publics d’habitations à loyer modéré (OPHLM²).

L’ensemble de ces textes appelait une adaptation des règles régissant l’emploi et la rémunération des personnels puisqu’en tant qu’établissements publics industriels et commerciaux (comme auparavant les Opac), les OPH ont vocation à employer des personnels salariés de droit privé alors que le personnel des OPHLM relevait du statut de la fonction publique territoriale. Dorénavant toute embauche relève donc du régime privé.

(36) Jurisprudences Conseil d’État (CE), 26 janvier 1923, Robert Lafreygère ; CE, 8 mars 1957, Jalenques de Labeau et CE, 15 décembre 1967, Level.

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Divers textes sont venus préciser cette nouvelle approche :

- le décret n° 2007-1840 du 24 décembre 2007 portant diverses dispositions relatives au logement social et modifiant le code de la construction et de l’habitation ;

- la circulaire du 3 mars 2008 relative à la gestion du régime d’assurance chômage des OPH ;

- le décret n° 2008-1093 du 27 octobre 2008 relatif à la classification des postes et aux barèmes de rémunération de base des personnels employés par les OPH et ne relevant pas de la fonction publique territoriale ;

- le décret n° 2011-636 du 8 juin 2011 portant dispositions relatives aux personnels des OPH.

Ces nouvelles dispositions se mesurent au travers la ventilation des catégories de personnel présentée dans les bilans sociaux de l’office.

Tableau n° 14 : Ventilation des catégories de personnel

Catégorie Effectif au 31/12/2010 Effectif au 31/12/2011 Effectif au 31/12/2012 Fonctionnaires (en % du sous-total) 42 (58,3 %) 36* (48,6 %) 33** (42,9 %)

CDI 30 (41,7 %) 38* (51,4 %) 44** (57,1 %)

Sous-total 72 74 77 CDD 9 4 6

Total 81 78 83 *dont 4 passages fonctionnaires vers CDI (droit privé), **dont 1 passage fonctionnaires vers CDI (droit privé).

Source : bilans sociaux 2010 à 2012

7.3.1. Gestion du personnel de droit public

Depuis le 3 février 2007 - date d’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée - aucun fonctionnaire issu d’une autre administration ne peut plus être recruté par un OPH autrement que par la voie du détachement sur un emploi de droit privé ne conduisant pas à pension civile.

Ces personnels seront recrutés et rémunérés dans les conditions de droit commun selon les conditions précisées infra.

Comme constaté dans le tableau ci-dessus, les personnels ayant la qualité de fonctionnaire ont vocation à progressivement disparaître des effectifs des OPH.

Mais ceux présents avant le 3 février 2007 conservent leur statut et l’ordonnance organise :

- la garantie d’un déroulement normal de carrière ;

- la possibilité d’être détachés temporairement dans des emplois de droit privé ;

- la possibilité d’opter en faveur du statut de droit privé.

Le 19 avril 2013, le conseil d’administration a décidé d’accorder une prime exceptionnelle de 120 € brut aux fonctionnaires territoriaux destinée à souligner l’implication des personnes lors du changement et de l’évolution de la comptabilité et du système informatique.

Au cours de cette même séance, les horaires de travail applicables au personnel du siège de l’office ont également été arrêtés.

L’OPH intègre dans ses budgets annuels l’impact budgétaire et comptable lié au taux de promotion de cette catégorie de personnel.

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7.3.2. Gestion du personnel de droit privé

Les dispositions de l’article 10 de l’ordonnance de 2007 précitée, combinées avec celles de l’article L. 421-24(37) du CCH, fondent les bases du régime juridique applicable aux salariés d’OPH.

En l’absence d’accord collectif notifié au ministre du logement le 29 mars 2008, le pouvoir réglementaire est intervenu pour fixer les dispositions supplétives relatives à la classification des postes et à la définition des rémunérations de base.

Tel est l’objet du décret n° 2008-1093 du 27 octobre 2008 relatif à la classification des postes et aux barèmes de rémunération de base des personnels employés par les OPH et ne relevant pas de la fonction publique territoriale.

Ce texte a été complété par la suite par le décret n° 2011-636 du 8 juin 2011 portant dispositions relatives aux personnels des OPH.

Par ailleurs, le code du travail est applicable pour régler toutes les questions qui ne sont pas traitées par des textes spécifiques aux OPH.

L’accord collectif d’entreprise portant sur la classification des emplois et les barèmes de rémunérations de base des personnels sous statut de droit privé a été présenté en conseil d’administration le 16 juin 2011.

Cet accord a été l’occasion d’établir des fiches emploi pour l’ensemble des métiers de l’OPH, de déterminer à travers la classification les niveaux de responsabilité de chaque collaborateur et d’ouvrir la possibilité aux fonctionnaires territoriaux d’opter pour le statut de salarié de droit privé.

Tous les salariés de statuts privés ont signé un avenant à leur contrat de travail, accompagné de leur fiche emploi et leur en précisant la classification.

En dehors de l’appréciation des charges de personnel, qui apparaissent contenues, la chambre a examiné, sans aller à l’exhaustivité, les conditions de régularité des rémunérations des personnes, qu’ils relèvent d’un contrat de droit commun ou qu’ils soient agents de la fonction publique territoriale.

L’examen de la tenue des dossiers n’a relevé qu’un défaut de forme des contrats de droit commun(38).

8. COMMANDE PUBLIQUE

8.1. Rappel du cadre juridique

Aux termes de l’article L. 421-26 du CCH, les marchés des OPH sont régis par les dispositions de l'ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005(39), les sortant du champ du code des marchés publics(40).

(37) Cet article a été précisé par l’article 7 du décret n° 2007-1840 du 24 décembre 2007 portant diverses dispositions relatives au logement social et modifiant le code de la construction et de l'habitation. (38) Article 24 du décret juin 2011 : Sans préjudice de l’application de l’article R. 2262-1 du code du travail, un exemplaire du présent décret et un exemplaire du décret du 27 octobre 2008 susvisé sont joints à ce contrat.

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Cet article est applicable depuis le 19 mai 2011(41), sauf pour les marchés en cours d’exécution ou de passation à la date d’entrée en vigueur de la loi.

L’application de l’ordonnance du 6 juin 2005 entraîne celle du décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005 fixant les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs mentionnés à l’article 3 de l’ordonnance précitée.

Le conseil d’administration de l’OPH a, le 16 décembre 2011, confirmé appliquer l’ordonnance de 2005 pour ses marchés.

Aussi, les dispositions de l’article R. 433-5 du CCH trouvent à s’appliquer(42).

8.2. Éléments de comparaison code des marchés / ordonnance de 2005

8.2.1. Dispositions similaires

Issues d’un même corpus de règles communautaires dérivées des directives européennes, nombre de dispositions sont similaires. Ainsi, les principes fondamentaux de la commande publique doivent être respectés et appliqués : égalité de traitement des candidats, liberté d’accès à la commande publique et transparence des procédures. Les seuils de procédures formalisées, de même que les procédures qui s’y rattachent, sont également sensiblement identiques.

8.2.2. Dispositions distinctes

L’ordonnance du 6 juin 2005 et ses décrets d’application introduisent des différences par rapport au code des marchés :

- si le code régit la passation et l’exécution des marchés publics, les règles de l’ordonnance de 2005 s’intéressent de manière quasi exclusive à la passation des contrats ;

- contrairement au code, l’ordonnance ne fait pas de l’allotissement un principe ;

- les textes prévoient la suppression de l’intervention de la commission d’appel d’offres(43) ;

- les contrats des OPH ne sont plus des contrats administratifs par détermination de la loi. Il faudra donc regarder au cas par cas le caractère de ces contrats afin de déterminer le juge compétent.

Pour répondre aux questions soulevées à la suite à ce changement de régime des marchés des OPH, la DGFiP a produit l’instruction n° 12-007-M0 du 10 février 2012, applicable pour la seule période où l’OPH relevait du régime de la comptabilité publique.

(39) Ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics. (40) Toutefois, les OPH peuvent se soumettre aux règles du code des marchés publics à condition de le prévoir par délibération ou dans le règlement de consultation. (41) Cf. loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit (loi dite Warsmann), soumettant désormais les marchés publics passés par les OPH à l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005. (42) Article R. 433-5 du CCH : « Les marchés définis aux articles L. 433-1 et L. 481-4 passés par les organismes privés d'habitations à loyer modéré et par les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux sont soumis aux dispositions du décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005 fixant les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs mentionnés à l'article 3 de l'ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics, sous réserve des dispositions prévues aux articles R. 433-6, R. 433-10, R. 433-18 et R. 433-20 à R. 433-23 ». (43) Cf. toutefois article R.*421-18 du CCH et § 5, pages 10 et 11, de l’instruction DGFiP n° 12-007-M0 du 10 février 2012.

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Le tableau ci-dessous résume la situation de Romainville-Habitat.

Tableau n° 15 : Situation de l’OPH en matière de comptabilité et de commande publique

Code des marchés publics Ordonnance de 2005

De 2006 au 18/05/2011 du 19/05/2011* au 16/12/2011**

du 16/12/2011 au 31/12/2012

à compter du 01/01/13

Régime de la comptabilité publique : exercices 2006 à 2012 X X X

Régime de la comptabilité de commerce : depuis janvier 2013 X

* sauf pour les marchés en cours d’exécution ou de passation à la date d’entrée en vigueur de la loi. ** date de la délibération de l’OPH confirmant l’application de l’ordonnance.

8.3. Éléments de volumétrie

Au travers les rapports produits par l’OPH sur l’exécution des marchés, la chambre a pu mesurer l’activité de la commission d’appel d’offres et des marchés conclus.

Tableau n° 16 : Activité de l’OPH en matière de commande publique

En nombre (en % du total) 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Nombre de commissions 18 13 11 21 12 nc*

Nombre de marchés 45 30 61 55 50 50

Nature des marchés

- procédure adaptée 31 (70 %) 16 (53 %) 25 (41 %) 22 (40 %) 39 (78 %) 22 (44 %)

- appel d’offres restreint 1 (2 %) 1 (3 %) / / / 13 (26 %)

- appel d’offre ouvert 10 (22 %) 11 (37 %) 21 (34 %) 24 (%) 3 (6 %)

- concours 1 (2 %) 2 (7 %) / 2 (4 %) 4 (8 %) 2 (4 %)

- négociés 2 (4 %) / 7 (11 %) / /

- lettres de consultation / / 6 (10 %) 4 (7 %) 1 (2 %) 13 (26 %)

- demandes de devis / / 2 (3 %) / 3 (6 %) * non communiqué.

8.4. Organisation de la fonction « Commande publique »

L’organisation de cette fonction doit permettre de sécuriser l’organisation des procédures de passation et d’exécution des marchés, d’identifier les compétences et les services impliqués et d’appliquer un contrôle interne.

À l’occasion de l’application de l’ordonnance de 2005 précitée, l’OPH a révisé ses pratiques d’achats. Ainsi, le conseil d’administration du 16 décembre 2011 a créé une commission des achats (Coma) et établi son nouveau règlement des achats précisant et formalisant les règles internes d’achats qui s’imposent à l’OPH de Romainville et leurs conditions de mises en œuvre. Ce dernier document est relativement complet, en particulier ses annexes 4 et 5 qui fixent les circuits de décision en fonction de seuils. Ce règlement fait l’objet d’actualisation régulière présentée en conseil d’administration.

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Dans son bilan 2010 des marchés publics, l’OPH indique avoir rédigé plus de 30 avenants, notamment « en plus ou moins-values suite à la réalisation des balances chantiers des travaux de réhabilitations / résidentialisations ». Sollicité sur ce point, Romainville-Habitat a produit un tableau motivant ces ajustements économiques. Pour huit d’entre eux, cette situation s’explique plus particulièrement par la livraison de nouveau patrimoine dans le cadre des projets de renouvellement urbains (cf. § 2 et 4.3.2.4) engendrant une extension du périmètre d’intervention.

L’examen porté sur la commande publique a montré un respect du cadre posé par l’ordonnance de 2005 choisi par l’office en 2011, avec la mise en place d’une commission des achats et l’adoption d’un règlement des achats. Or, ce cadre formel, l’office soumet à sa commission une cinquantaine de dossiers par an, soumis pour la majorité à la procédure dite adaptée. Un regard, non exhaustif toutefois, sur les dossiers, n’a pas révélé d’irrégularité majeure.

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ANNEXE

Évolution, sur trois exercices, des principaux indicateurs

2010 2011 2012 Médiane

Bolero*

I - Activité et résultat Loyers - Chiffre d'affaires (CA) (en K€) 13 186 13 396 13 633 NA**

Résultat d'exploitation (en K€) 2 806 - 215 694 NA

Autofinancement net (en K€) 3 926 1 579 1 228 NA

Résultat net (en K€) 3 500 - 365 505 NA

II - Immobilisations nettes Total des immobilisations nettes (en K€) 73 472 83 297 102 549 NA

dont immo. corporelles (en K€) 55 180 64 585 73 085 NA

dont immo. en cours (en K€) 18 203 18 647 29 408 NA

Nombre de logements 3 423 3 435 3 495 NA

Age moyen du parc (ans) 46 46 46 NA

III - Informations sur les fonds propres Capitaux propres (en K€) 41 041 43 933 54 837 NA

FRNG (en K€) 11 252 11 576 16 021 NA

IV - Provisions Provisions pour risques et charges (en K€) 607 1 304 754 NA

dont PGE (en K€) 552 1 182 632 NA

V - Informations sur l’endettement financier Dettes financières (en K€) 43 240 49 749 63 070 NA

VI - Données sociales Effectifs (ETP) 79 74,6 nc*** NA

Charges de personnel NR**** (en K€) 2 594 2 525 2 676 NA

Charges de personnel / Effectifs (en K€) 33 34 / NA

VII - Ratios Autofinancement net sur CA (en %) 29,5 11,7 8,9 11,34

FRNG (en mois de dépenses) 4,3 4,2 4,3 3,1

Coût de gestion sans entretien courant (en € / lgt) 1 334 1 203 1 353 1 230

Charges de personnel NR (en € / lgt) 766 743 769 770

Annuités (en € / lgt) 1 033 1 064 1 300 1 300

TFPB (en € / lgt) 809 810 823 550

Source : Filos.

* Médiane Bolero 2010 Île-de-France pour les OPH. L'application Bolero-Web (Base d’Observation du Logement, Étude et Référencement des Organismes) consolide dans une base unique l’ensemble des informations financières, patrimoniales, sociales disponibles sur les organismes assurant la construction et la réhabilitation des logements sociaux. À l’usage aussi bien des services centraux (DGALN) et déconcentrés du Ministère (DDT, DDTM, DEAL et DREAL) que de la Miilos, Bolero-Web met à disposition de ses utilisateurs l’ensemble des informations financières, patrimoniales et sociales que détient le Ministère en charge du Logement, afin de leur permettre d’assurer la mission de suivi permanent des organismes HLM.

** Non Applicable (l’application Bolero ne produit pas l’information correspondante). *** nc : non communiqué

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GLOSSAIRE DES SIGLES

Anru Agence nationale pour la rénovation urbaine

Bolero Base d’observation du logement – Étude et référencement des organismes (ratios d’analyse financière communs à la DGALN et à la Miilos)

CA Conseil d’Administration

CGLLS Caisse de garantie du logement locatif social

CCH Code de la construction et de l’habitation

CNC Conseil national de la comptabilité(1)

DGFiP Direction générale des finances publiques

FRNG Fonds de roulement net global

HLM Habitation à loyer modéré

Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social

OPH Office public de l’habitat

PGE Provision pour gros entretien

TFPB Taxe foncière sur les propriétés bâties

(1) Devenu Autorité des Normes Comptables.

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Chambre régionale des comptes d’Île-de-France6, Cours des RochesBP 187 NOISIEL77315 MARNE-LA-VALLÉE CEDEX 2Tél. : 01 64 80 88 88www.ccomptes.fr/ile-de-france

« La société a le droit de demander compte à tout agent public de son administration »

Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen

L’intégralité de ce rapport d’observations définitives est disponible sur le site internet

de la chambre régionale des comptes d’Île-de-France : www.ccomptes.fr/ile-de-france

Documents

RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES ET SA RÉPONSE …...janvier de la comptabilité publique à la comptabilité commerciale. Sous réserve d’aménagements concernant la fiabilité