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Rapport de Présentation

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SOMMAIRE 1 – Objet et justification de l'opération .................................................................................. 2

1.1. La rénovation urbaine du quartier nord et la restructuration de la cité du Peyrouat ..................2 1.2. Le choix de la procédure ZAC.......................................................................................................2 1.3. Le choix de la localisation de la ZAC............................................................................................3

2 – Description de l'état initial du site et de son environnement ....................................... 5

2.1. Analyse de la sensibilité de l'environnement naturel du site .......................................................5 2.2. Analyse des paysages et de l'environnement urbain...................................................................6 2.3. Analyse des infrastructures routières et de la desserte du site...................................................7 2.4. Analyse de la contrainte bruit........................................................................................................8

3 – Indication de programme global de construction sur la zone...................................... 9 4 – Les raisons du choix du projet et les principales caractéristiques des opérations 10

4.1. Le parti d'aménagement et les grandes orientations choisies ..................................................10 4.2. Intégration et cohérence du projet au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur..........15

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1 – Objet et justification de l'opération

1.1. La rénovation urbaine du quartier Nord et la restructuration de la cité du Peyrouat La Ville de Mont de Marsan s'est engagée sur un projet d'envergure de rénovation urbaine du quartier Nord - Peyrouat. L'ambition de ce projet est double. D'une part, il s'agit de modifier le positionnement du parc social, et, d'autre part, de transformer ce territoire stigmatisé et de modifier les représentations qui y sont associées. Les objectifs de la Ville de Mont de Marsan sur le quartier Nord sont :

- ouvrir le quartier sur la ville et rénover les espaces publics,

- valoriser les ressources naturelles locales, avec la volonté de développer ses qualités paysagères et environnementales,

- renouveler l'offre en logements grâce à la démolition des tours et des barres de la cité et en proposant des formes d'habitat diversifiées et nouvelles, facteur de mixité sociale et répondant aux besoins d’une large palette de la population,

- développer un pôle de commerces, services et équipements de proximité au cœur du quartier,

- restructurer les propriétés du sol (foncier) pour un partage clair des responsabilités.

Le secteur dit« Rozanoff » (incluant la cité du Peyrouat) au sein du quartier Nord, souffre d'une image négative et de son enclavement malgré sa proximité avec le centre-ville et la base aérienne.

1.2. Le choix de la procédure ZAC C'est pour répondre à l'ensemble de ces objectifs, dans un cadre de développement adapté, pensé et organisé que la Ville de Mont de Marsan envisage la création d'une Zone d'Aménagement Concerté sur le secteur dit « Rozanoff ». La procédure de ZAC permet de :

- définir un projet et une procédure d’aménagement sur des secteurs fonciers complexes (multipropriétés),

- contrôler la cohérence d'ensemble du projet d'aménagement, - restructurer l'offre d’accueil en activités économiques afin, entre autres, de conforter l’offre

préalablement existante,

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- contribuer à la valorisation du site en assurant notamment la maîtrise de l'écoulement des eaux pluviales,

- assurer le financement optimal des équipements et réseaux divers nécessaires à

l’aménagement d’ensemble de la zone sans obérer le budget de la Commune. La force de la ZAC réside dans sa capacité à s'adapter aux caractéristiques de chaque projet d'aménagement de par, entre autre, une initiative publique obligatoire qui permet la réflexion sur un intérêt collectif à une double échelle :

- le secteur de projet de la ZAC,

- la Ville dans son ensemble.

Cette procédure, articulée avec la définition de règles définies dans le document d’urbanisme de Mont de Marsan (projet de révision du POS en PLU), permet de définir, de contrôler et de financer l'évolution urbaine et de maintenir la cohérence générale selon les objectifs fixés par la Ville.

C'est donc à la fois un outil d'aménagement public et de gestion souple qui peut permettre une évolution de l'opération dans le temps et ainsi faciliter une adaptation au marché.

1.3. Le choix de la localisation de la ZAC Le site de la ZAC a été choisi car :

- il fait partie intégrante du quartier Nord et intègre la cité du Peyrouat qui souffre d'une image particulièrement négative,

- il jouxte l'avenue Rozanoff, axe structurant à l'échelle du quartier Nord, de liaison avec le

centre-ville et principal accès à la base aérienne. La ZAC englobe cet axe et le projet prévoit sa requalification.

Le périmètre de la ZAC de Rozanoff concerne environ 17,5 hectares. Il a été diminué et ajusté par rapport au choix des premières réflexions. Il a été déterminé en cohérence avec le périmètre « cœur de projet » (convention ANRU) afin d’assurer une convergence entre les outils opérationnels et les outils financiers mobilisés. Ce périmètre intègre les capacités financières de la ville de Mont de Marsan pour une intervention efficace et effective. Une extension de ce périmètre est envisageable par la suite afin de mettre en œuvre le projet urbain global de ce secteur.

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2 – Description de l'état initial du site et de son environnement La description ci-après résume les principaux caractères de l'état initial du site et de l'environnement. Une description complète et détaillée figure dans l'étude d'impact jointe au présent Dossier de Création.

2.1. Analyse de la sensibilité de l'environnement naturel du site Les milieux naturels de l'aire d'étude détiennent une valeur patrimoniale intrinsèque faible, du fait notamment :

- de l'urbanisation déjà existante sur la majorité du site, ce qui limite fortement les espaces naturels présents et engendre une forte influence de l'homme, à l'origine de biotopes très artificialisés,

- du caractère commun des milieux naturels présents sur le site qui reprennent

essentiellement les essences locales typiques (pins maritimes) et rappellent ainsi la forêt landaise qui a peu à peu reculé au profit de l'extension de la ville de Mont de Marsan.

Il en ressort le même constat concernant les espèces animales. L'occupation humaine sur l'aire d'étude et les espaces périphériques a chassé en dehors des limites du site de la ZAC la faune sauvage. Quelques espèces accoutumées à l'homme et somme toutes communes peuvent s'abriter dans les quelques milieux naturels aux abords du site, notamment le parc Lacaze.

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2.2. Analyse des paysages et de l'environnement urbain

♦ Le paysage Le paysage à l'intérieur du site d'étude est un paysage urbain, composé d'habitats, d'équipements et de commerces/ services, et complété par le parc urbain « Lacaze ». L'habitat présent au sein du secteur d'étude se caractérise par des produits diversifiés mais dont certaines typologies (collectifs) ne correspondent plus aux attentes et aux besoins de la population. L'aspect vétuste, et parfois fortement dégradé de certains de ces habitats, joue un rôle dans la non attractivité du site d'étude. Deux pôles commerciaux existent sur l'aire d'étude et se localisent de part et d'autre de l'avenue Rozanoff, perçue comme un obstacle physique et facteur de dissociation de ces deux pôles. Ainsi, chacun des pôles est associé à "sa" cité, soit Peyrouat et Hélène Boucher. Des équipements sont également présents sur le site d'étude : un groupe scolaire composé d'une école maternelle et d'une école primaire au centre du site d’étude et une salle des fêtes (Georges Brassens, en frange Ouest). Seules quelques parcelles sont non bâties et correspondent à des espaces naturels bordant les résidus de la forêt landaise au Nord-Ouest, ou des espaces en friches suite à l'abandon d'activités au Nord-Est (ancienne localisation de l'entreprise Point P notamment).

♦ L'environnement urbain Le site d'étude s'inscrit au sein d'un espace urbanisé, provenant des extensions successives du centre ville en partie Nord, jusqu'à la base aérienne. Cette urbanisation se compose quasi exclusivement d'habitat, avec quelques petites activités qui s'insèrent ponctuellement entre les constructions. Seule une petite frange Nord-Ouest du site d'étude jouxte une zone boisée, résidu de la forêt landaise préexistante sur la majeure partie de la commune.

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2.3. Analyse des infrastructures routières et de la desserte du site

♦ Accessibilité au site Voirie Le site d'étude est traversé dans sa partie Est, par l'avenue Rozanoff, voie très empruntée car elle est l’accès principal à la base aérienne, ce qui engendre des problèmes de trafic, notamment aux heures de pointe. Un comptage routier réalisé en 2004 entre le 1er et le 30 novembre 2004 fait état d'une moyenne de 6.000 véhicules/ jour, avec un trafic plus intense aux heures de pointe qui concentre environ 40 % du trafic journalier. Depuis cet axe, l'entrée en baïonnette sur l'aire d'étude ne facilite ni sa visibilité, ni son accessibilité. La voie large qui caractérise l'avenue Rozanoff n'engage ni à ralentir, ni à entrer dans les secteurs d'habitat qui la borde, notamment vers le site d'étude. Le site de la ZAC est également accessible à l’Ouest depuis la rue Pierre Benoît, au droit de l'avenue de Sabres. Cet axe, également peu lisible comme accès au secteur d'étude et ne bénéficiant d'aucun traitement, transmet une image peu qualitative d'entrée sur le site. Image qui est renforcée par le débouché de la rue Pierre Benoît en impasse sur une parcelle en "friche". Transports en commun Le site d'étude est desservi par les transports en commun. La ligne 2 du réseau des transports urbains montois (TUM) propose un circuit qui rallie la cité du Peyrouat au centre ville, point de rencontre de l'ensemble des lignes de bus. Selon les données récapitulatives sur la fréquentation des transports en commun fournies par le diagnostic de l’étude préparatoire pour la réorganisation des transports urbains du Marsan (Communauté d’Agglomération du Marsan – juin 2008), la ligne 2 comptabilise un total de 47 862 voyages (enregistrés sur l’année 2007) et occupe le troisième rang du réseau en terme de fréquentation. La fréquentation de la ligne est assez hétérogène dans l’ensemble. Hormis le centre-ville, la ligne compte 4 stations sur le site d’études (Peyrouat Benoît, Latappy, Peyrouat Phare et Peyrouat Ecole) bien au-dessus des autres avec un nombre de passagers entre 2000 et 7000.

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♦ Desserte interne du site Le maillage de voies à l'intérieur du site souffre d'une organisation labyrinthique qui engendre un manque de lisibilité et se révèle particulièrement complexe. Les continuités viaires entre le site d'étude et les quartiers qui l'entourent sont peu nombreuses et se heurtent également à un problème de lisibilité. Ce manque de lien automobile et piétonnier renforce le sentiment d'isolement de la cité sur elle-même. Enfin, certains équipements souffrent d'une absence de fonction claire au sein du site. En témoigne la passerelle qui traverse une friche, équipement vestige d’un projet d’aménagement des années 80 resté sans suite.

2.4. Analyse de la contrainte bruit Le site d'étude est concerné pour partie par le Plan d'Exposition au Bruit de la base aérienne 118 de la Ville de Mont de Marsan :

- la partie Nord s'inscrit au sein de la zone C du PEB, à l'exception d'un tronçon de l'avenue Rozanoff. Du carrefour avec l'avenue Lespine jusqu'au droit de la base aérienne, l'avenue Rozanoff est classée en zone B,

- la partie Sud, du parc Lacaze jusqu'au Sud du centre commercial Hélène Boucher, n'est

soumise à aucune zone du PEB. Ainsi, les secteurs de l'aire d'étude affectés par le PEB sont soumis aux contraintes les moins fortes. Les nouvelles constructions sur le site d'étude sont admises dans la limite "d'un faible accroissement de la population".

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3 – Indication de programme global de construction sur la zone Le périmètre arrêté de la ZAC représente une superficie d’environ 17,48 ha. Le programme global prévisionnel des constructions est évalué comme suit :

- Habitat : environ 15.300 m² SHON, - Equipement : environ 250 m² SHON, (relais assistantes maternelles et point information

famille). Cette précision est établie au stade actuel d’avancement du schéma d’aménagement général. Elle est susceptible d’être ajustée au stade de la réalisation de la ZAC. Ce programme prévisionnel des constructions répond aux objectifs suivants :

- travailler sur une densité de construction conciliant la reconstruction de la totalité des logements démolis avec une image urbaine attractive,

- assurer une mixité urbaine morphologique (habitat individuel, intermédiaire, collectif) et

sociale (locatif conventionné, locatif non conventionné, acquisition), - répondre aux orientations et objectifs fixés dans le cadre de la rénovation urbaine du

quartier Nord – Peyrouat.

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4 – Les raisons du choix du projet et les principales caractéristiques des opérations

4.1. Le parti d'aménagement et les grandes orientations choisies

♦ Réorganiser et améliorer les accès et la desserte sur le site Une nouvelle voie structurante à l’échelle de la Ville de Mont de Marsan (« voie Nord »), reliant la route de Canenx à la rue Pierre Benoît et à la route de Sabres est actuellement en projet. Située hors du périmètre de la ZAC, cette future voie structurante aura tout de même un impact positif en terme d’amélioration de l’accessibilité de la ZAC à l’échelle de la Ville. Par ailleurs, le projet conserve peu de voiries existantes au sein de la cité du Peyrouat, pour répondre au problème organisationnel des dessertes de ce secteur précédemment évoqué (cf. partie sur les réseaux de voirie et la circulation).

Le projet urbain prévoit la création de nouvelles voies de desserte interne qui amélioreront la lisibilité de circulation au sein du site et favoriseront des percées visuelles vers le parc Lacaze et les nouveaux espaces verts et/ ou publics. Les accès à la ZAC Ils s'effectuent principalement depuis deux voies :

- depuis l'avenue Rozanoff, un carrefour en croix est envisagé depuis cet axe, face au futur pôle d'activités de proximité (îlot Rozanoff),

- depuis la rue Pierre Benoît, un giratoire sera réalisé et deux autres carrefours en croix seront prévus au Nord et au Sud de ce giratoire (liaisons notamment piétonnes avec les quartiers d’habitation à l’Ouest).

Plusieurs accès depuis les voies structurantes Nord/ Sud traversant le site de la ZAC, remplacent les précédents accès qui sont tous supprimés. Ces nouveaux accès ont pour fonction :

- d'organiser de façon claire et lisible les accès perpendiculairement aux voies d'accroches,

- de répartir les flux d'entrées et de sorties sur le site. Les voies structurantes de dessertes de la ZAC Deux voies Nord/Sud et une voie de liaison Est/Ouest constituent les artères principales de desserte du site :

- L'avenue Rozanoff :

Cet axe majeur fera l'objet d'une requalification de façon à lui donner une véritable image et fonction d'axe structurant, au-delà de la seule desserte de la ZAC.

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Une section différente est proposée au droit de la cité Hélène Boucher avec la requalification d'une partie de l'espace privé afin de mieux gérer le stationnement sur la cité.

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- La rue Pierre Benoît :

La requalification de cet axe répond à un objectif de créer à terme une voie structurante à l'échelle de la ville: le boulevard Nord. Au niveau de la ZAC, cette requalification permet d'adapter la rue Pierre Benoît à son futur contexte urbain et paysager.

- La nouvelle avenue structurante « Est/Ouest » :

Cette voie nouvelle s'inscrit dans le prolongement de l'avenue du Colonel Couilleau à l'Est, suivant le principe d'un carrefour en croix avec l'avenue Rozanoff pour une plus grande perméabilité entre les deux côtés du quartier. Cette voie rejoint directement la rue Pierre Benoît au niveau du futur giratoire. Elle comprend de larges trottoirs, une piste cyclable et des espaces de stationnement. Des sections différentes sont envisagées afin de satisfaire aux objectifs suivants :

- contribuer à l'ouverture de la cité actuelle sur la ville et le quartier, - mettre en valeur les équipements et espaces publics existants ou futurs, - participer au maintien et au développement du pôle commercial et de services au carrefour

avec l'avenue Rozanoff.

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Les dessertes secondaires de la ZAC Les dessertes internes au site sont presque toutes retracées pour se substituer au réseau existant, trop labyrinthique. La desserte secondaire repose sur une organisation géométrique de voies parallèles et perpendiculaires aux voies structurantes, assurant des percées visuelles avec le parc Lacaze et/ ou le square public en continuité du parc.

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Les « liaisons douces » de la ZAC Ces liaisons innervent l’ensemble du quartier, les principaux équipements, le pôle commercial et favorisent les liaisons avec les quartiers voisins. Une promenade piétonne et une piste cyclables longent le Parc Lacaze.

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Phase cœur de projet

Phase suivante

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♦ Conforter des espaces verts de qualité

Ces espaces sont destinés à valoriser l'image du quartier, tout en étant les garants de l'insertion du secteur au sein d'un environnement élargi, en proposant des lieux de vie attractifs et perméables avec les quartiers périphériques. Facteur de promotion et d'intégration de la zone, les lignes directrices de la valorisation paysagère sur le projet sont les suivantes :

- un paysagement de qualité des voies en accompagnement des programmes bâtis (alignements d’arbres, bandes plantées…),

- un espace vert collectif structurant, associé à des espaces publics en cœur de zone (Forum), créant ainsi des pôles de respiration de proximité et intégrant si possible les sujets de végétation existants,

- la création d'un axe vert majeur, support de liaisons douces, afin de valoriser le parc Lacaze et de réaffirmer son caractère public.

Le respect de ces règles participera à l’amélioration de l’image du quartier par la promotion d’une qualité paysagère gratifiante pour l’habitat présent sur la zone et l’accessibilité accrue des espaces verts et/ ou publics.

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4.2. Intégration et cohérence du projet au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur La ZAC au regard du POS La Ville de Mont de Marsan dispose d’un Plan d’Occupation des Sols (POS). Le site de la ZAC de Rozanoff s’inscrit au sein de zones urbaines et d’une zone d’urbanisation future, toutefois destinée à l'accueil d'activités industrielles, artisanales, commerciales ou d'entrepôts ainsi que d'équipements publics de superstructure. En ce sens, les objectifs de programmes envisagés sur la ZAC ne sont pas totalement en adéquation avec les vocations inscrits au POS de certains terrains sur lesquels le projet de ZAC s’inscrit. Une révision du POS en Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été engagée par la Ville de Mont de Marsan. Cette procédure est en cours au moment de l'élaboration du dossier de création de la ZAC.