RAPPORT D’ESTIMATION

RAPPORT D’ESTIMATION

23 septembre 2019

BIENS-FONDS N° 12403

RUE DU CLOS-DE-SERRIERES 2, 2000 NEUCHATEL

Sergio Plata – Consultant Immobilier

Chemin des Rochettes 33- 2012 Auvernier [email protected] – 076 410 26 03

mailto:[email protected]

TABLE DES MATIERES

1. Introduction ___________________________________________ 1

Mandat ____________________________________________________________ 1

Objet ______________________________________________________________ 1

Visite des lieux ______________________________________________________ 1

Sources des informations ______________________________________________ 1

2. Caractéristiques du terrain _______________________________ 2

Registre foncier ______________________________________________________ 2

Description du terrain _________________________________________________ 3

Zone d’aménagement _________________________________________________ 4

Potentiel constructible _________________________________________________ 4

3. Caractéristiques de l’objet _______________________________ 5

Valeur fiscale ________________________________________________________ 5

Assurance bâtiment ___________________________________________________ 5

Description de la construction ___________________________________________ 5

Répartition des locaux _________________________________________________ 6

Depreciation et obsolescence de l’objet ___________________________________ 6

4. Détermination de la valeur de l’objet _______________________ 7

Methodologie de l’expertise _____________________________________________ 7

Calcul de la valeur du Terrain pour la valeur intrinsèque _______________________ 7

Calcul de la valeur Intrinsèque __________________________________________ 8

Valeur de rendement- COntinuation de l’exploitation__________________________ 9

Valeur de rendement durable theorique __________________________________ 10

5. Facteurs affectant la valeur _____________________________ 11

6. Conclusions et valeur vénale ____________________________ 11

7. Validité de l’estimation et réserves ________________________ 12

Annexes ________________________________________________ 13

Dossier Photos _____________________________________________________ 13

Extrait du registre foncier relatif au bien-fonds 12403 ________________________ 16

TABLE DES MATIERES

Police d’assurance ECAP _____________________________________________ 18

estimation cadastrale ________________________________________________ 19

Requisition 193 RF __________________________________________________ 20

Requisition 498 RF __________________________________________________ 22

Requisition 666 RF __________________________________________________ 25

Plan cadastral ______________________________________________________ 26

Plan d’aménagement ________________________________________________ 27

1

Rapport Bien-Fonds N° 12403 du cadastre de Neuchâtel –23 septembre 2019

1. Introduction

MANDAT

L’Office des poursuites du canton de Neuchâtel a donné mandat au soussigné pour

estimer la valeur vénale du bien-fonds No 12403 de Neuchâtel, propriété de Monsieur

Christian Mérillat

OBJET

Le bien-fonds 12403 est un objet en zone mixte occupé par un immeuble exploité

comme bar restaurant, l’exploitation est faite par le propriétaire pour son propre

compte.

VISITE DES LIEUX

La visite du bien-fonds a eu lieu le lundi 26 août 2019 en présence du mandant.

SOURCES DES INFORMATIONS

Le mandant a remis les documents suivants :

Extrait du registre foncier relatif au bien-fonds daté du 26.07.2019

Copie police d’assurance ECAP du bâtiment

Estimation cadastrale du bien-fonds

Autres sources d’informations :

Visite des lieux

Plans cadastraux et d’affectation du géoportail cantonal SITN

Copie de servitudes et charges foncières obtenus du RF Cantonal.

2


2. Caractéristiques du terrain

REGISTRE FONCIER

Commune: Neuchâtel

Cadastre: RF Cantonal

Bien-fonds : 12403

Surface du terrain : 342 m2

Bâtiments : Habitation, restaurant et dépendances

Place, jardin

Servitudes : Trois inscriptions concernant un rapport de voisinage

(citernes, arbres et construction à la limite Est), une

limitation de constructions et une restriction au droit d’établir

une industrie alimentaire

Annotations : Restrictions du droit d’aliéner au profit de l’Etat de

Neuchâtel, office des poursuites

Mentions: Aucune

COMMENTAIRES

Les servitudes inscrites ont une incidence financière négative sur les biens-fonds,

notamment celle de la limitation de la hauteur des constructions car l’éventuel solde

des droits à bâtir est supprimé avec cette servitude. La restriction su droit d’établir une

industrie alimentaire ou commerce date de l’époque de l’entreprise Chocolat Suchard

SA et n’a pas d’incidence sur le bien-fonds. Concernant les rapports de voisinage, ceci

est plutôt positive car le droit de construire à la limite Est est inscrit, et la partie

concernant la citerne à mazout n’est plus d’actualité car elle a été supprimé. Pour

consulter les pièces voir les annexes.

3


DESCRIPTION DU TERRAIN

Région Localisation du bien-fonds sur le plan topographique :

4


Pollution Risque de radon élevé. La parcelle n’est pas inscrite au

cadastre de sites pollués.

ZONE D’AMENAGEMENT

Zone Le bien-fonds 12403 se trouve en zone mixte.

Le règlement communal décrit la zone mixte comme une zone destinée à l’habitat

individuel, groupé ou collectif, et à des activités artisanales, commerciales,

administratives, touristiques et d’utilité publique compatibles avec le caractère du

voisinage ou du quartier. Les biens-fonds ont aussi une exigence de mise en valeur des

rez-de-chaussées, ils doivent en principe être affectés à des activités et des commerces

assurant l’animation de la rue. Les façades et les vitrines borgnes sont interdites.

POTENTIEL CONSTRUCTIBLE

Etant donné la servitude inscrite (voir annexes inscription 193 de 1954) limitant la

hauteur des constructions sur le bien-fonds en question à 7m50 depuis la hauteur de la

rue du Clos de Serrières, l’expert peut affirmer que les droits à bâtir restantes sont nuls.

5


3. Caractéristiques de l’objet

VALEUR FISCALE

L’estimation cadastrale du bien-fonds 12403 est de Fr. 555'000, la dernière date

dévaluation est le 31.01.2005.

ASSURANCE BATIMENT

Selon la police ECAP la valeur d’assurance du bâtiment est la suivante:

DESCRIPTION DE LA CONSTRUCTION

STRUCTURE ET ENVELOPPE

Bâtiment ancien de construction mixte, façades probablement en briques avec

isolation et crépis, dalle et charpente en bois, construction de deux étages. Couverture

en tuiles, toit à un pan et chéneaux apparents en tôle. Les fenêtres en PVC double

vitrages avec tablette. Accès direct depuis la rue du Clos par des escaliers en béton

menant au premier étage

AMENAGEMENTS INTERIEURS

Aménagements du 1er étage datant des années 90. Carrelage au sol, lambris au plafond

et murs peint. Coin cheminé du côté est. WC aménages en carrelages de la même

époque. Aménagements du Rez datant de 2012 sauf la cuisine. Le salon bar a des

revêtements du sol en carrelage, plafonds en plâtre avec l’éclairage encastré et murs

peints et revêtement décoratif pour l’arrière du bar. Cuisine semi- industriel équipé mais

avec des appareils anciens.

INSTALLATIONS

Production de chaleur par une chaudière à gaz, Distribution de chaleur par radiateurs.

Eau chaude sanitaire par boiler électrique. Tableau électrique principal assez récent,

l’installation électrique de l’ensemble de l’immeuble semble en bon état et selon la

locataire remis en état il y a environ 7 ans, l’expert n’a pas eu accès au dernier control

OIBT.

Bâtiment No 37082 - Restaurant

Police Assurance No 61291 - 1 / 7

Année dernière estimation 24.06.2019

Volume Total: m3 1 442

Valeur : 970 500fr. 673.02

6


AMENAGEMENTS EXTERIEURS

Petite terrasse aménagé à l’entrée du restaurant, et espace destinée à une terrasse à

l’étage du côté ouest mais sans aménagements particuliers.

REPARTITION DES LOCAUX

Rez-de-chaussée (environ 180 m2)

o Garage et terrasse extérieur

o Couloir arrière pour dépôts et technique

o Cuisine industriel

o Grand salon pour le restaurant et bar et WC pour le public (172 m2)

1er étage (environ 190 m2)

o Terrasse extérieur

o Locaux arrière pour stockage et technique

o Grand salon pour le restaurant et WC pour le public (132 m2)

o Blocs sanitaires pour le public

o Petite cuisine - bar

DEPRECIATION ET OBSOLESCENCE DE L’OBJET

Voici le calcule pour déterminer l'âge économique du bâtiment pour ensuite calculer la

dépréciation ou dévalorisation comme suit :

Bâtiment No 899 Restaurant et dépendances

Durée de vie totale 150 ans

Coût à neuf

Taux d'intérêt de base

Gros œuvre 1 30% 255 780 150 66 84 8 4 079

Façades 15% 127 890 40 40 0 1 059 127 890

Fenêtres 5% 42 630 40 30 10 353 23 446

Toiture 5% 42 630 40 40 0 353 42 630

Installations de cuisine restaurant 12% 102 312 20 7 13 3 094 25 193

Installations de salle-de-bains 3% 25 578 30 7 23 385 3 135

Autres installations 15% 127 890 30 7 23 1 925 15 673

Aménagements 13% 110 838 35 7 28 1 227 9 992

Aménag. extérieurs 2% 17 052 35 7 28 189 1 537

Dépréciation du bâtiment 100% 852 600 8 593 fr. 253 574

852 600fr.

5.00%

Partie de la construction Part Coûts Durée de vie Âge

constaté

Durée vie

restanteProvisions Dépréciation

7


4. Détermination de la valeur de l’objet

METHODOLOGIE DE L’EXPERTISE

Il est pertinent de rappeler que le présent rapport prétend estimer la valeur marchande

du bien-fonds 12403 à Neuchâtel et non de l’entreprise de restauration/bar exploitant

actuellement l’immeuble.

L’expert commence par estimer la valeur réelle ou valeur intrinsèque et ensuite l’expert

procède à calculer la valeur de rendement. Comme l’objet est exploité par le propriétaire

et qu’on ne dispose pas de loyers pratiqués sur le marché pour des objets similaires, il

s’agit de calculer un loyer en pourcentage du chiffre d’affaires de l’établissement. Pour

ceci l’expert proposera deux scénarios, le premier tient compte des chiffres d’affaires

communiqués par le propriétaire et le deuxième calculant un rendement durable

présumé de l’établissement.

CALCUL DE LA VALEUR DU TERRAIN POUR LA VALEUR INTRINSEQUE

Pour calculer la valeur du terrain, l’expert a calculé d’abord la valeur relative par la

méthode des classes de situation comme suit :

La valeur relative trouvée est très élevée à cause du grand volume construit sur la

parcelle, l’expert fera une correction en comparant cette valeur avec la valeur absolue.

Ensuite nous calculons la valeur absolue fondée sur la comparaison des prix comme

suit :

Méthode de classes de situation

A Situation générale 5 Ville de taille moyenne, aux bords de la ville

B Affectation 6 Zone mixte habitation/travail

C Situation commerciale 4 Avantage moyens, affluence moyenne de passage

D Accessibilité 4 Bonne desserte de transports publiques

E Marché immobilier 4 Marché équilibré

Total 23

Moyenne pondérée 4.6

Part terrain % valeur à neuf 40.4%

Incidence foncière 28.8%

Valeur du terrain relative à partir de la valeur de construction neuve

Terrain de 342 m2 Fr / m2 1096

374 994

Valeur du terrain selon comparaison marché

Fr / m2 400

136 800fr.

8


Finalement l’expert retient une valeur de terrain pour le calcul de la valeur intrinsèque

des objets comme suit :

CALCUL DE LA VALEUR INTRINSEQUE

Postulats pour les calculs effectués ci-dessous :

- Coût de construction à neuf des locaux bruts prêts à recevoir un aménagement

pour un établissement de restauration: 450 Fr/m3

- Coût de construction à neuf de locaux de stockage, caves : 300 Fr/m3

- Coût de construction à neuf des aménagements extérieurs : 120 Fr/m2

- Coût de construction équipements d’exploitation spécifiques à la restauration /

Bar : 900 Fr/m2

Pour le calcul de la valeur intrinsèque présenté ci-dessous, l’expert a tenu compte de la

dépréciation de l’objet calculé au chapitre 3.

Voici le résumé des calculs pour la valeur du bâtiment :

Valeur du terrain retenu BF 12403 130 000fr.

Bien-Fonds No 12403 Neuchâtel


CFC

2 - 4 Bâtiment

m3 - m2 Fr / m3 - m2 Coût à neuf

Volume utilisé comme

restaurant - aménagement brut850 450 382 500fr.

Remise, caves, stockage 592 300 177 600fr.

Place, accès 150 120 18 000fr.

578 100fr.

3 Aménagements d'exploitation

m2 Fr / m3 - m2 Coût à neuf

Aménagement spécifique

restaurant305 900 274 500fr.

5 Frais secondaires ( 9%) 76 734fr.

Valeur à neuf du bâtiment 929 334fr.

Dépréciation -253 574fr.

Valeur bâtiment 675 760fr.

9


Finalement il faut additionner la valeur du bâtiment et la valeur du terrain afin d’obtenir

la valeur intrinsèque de l’objet comme suit :

Malgré que la valeur intrinsèque ne soit pas prépondérante pour déterminer la valeur

marchande d’un objet de Restauration/ Bar comme celui-ci, elle va nous orienter afin

d’apprécier la plausibilité et constance de rendements réalisables et les futurs dépenses

pour maintenir ce rendement.

VALEUR DE RENDEMENT- CONTINUATION DE L’EXPLOITATION

Le propriétaire du bien-fonds, et exploitant du restaurant, a transmis à l’expert des

informations concernant le chiffre d’affaires de l’établissement pour les années 2016 à

2018 ainsi que le premier semestre 2019. Ces chiffres montrent que le rendement de

l’établissement est en forte baisse, son orientation est plutôt bar à boissons et les jeux

électroniques et paris (PMU).

L’expert prend les hypothèses suivantes afin de calculer un loyer théorique admis :

- Chiffre d’affaires moyen toutes activités confondues : Fr. 320’000

- Loyer théorique sur la base du chiffre d’affaires: 8%

- Détermination du taux d’actualisation :

- Revenu déterminant pour la VR : Fr. 25’600

VALEUR INTRINSEQUE BIEN-FONDS 12403

805 760fr.

Affectation Hôtelleire / Restauration

Taux Quotité % CMPC

Fonds étrangers 2.20% 50.00% 1.10%

Fonds propres 6.00% 50.00% 3.00%

4.10%

Taux de base selon calcul CMPC: 4.10%

Prime de risque correspondant au bien-fonds 0.00%

Suppléments

Frais d'exploitation 0.10%

Frais d'entretien 0.20%

Frais de gestion 0.00%

Majoration restaurants 1.00%

Besoin en provisions pour rénovations 0.60%

Autres 0.00%

Taux d'actualisation total 6.00%

10


Les calculs pour la valeur de rendement de continuation sont :

VALEUR DE RENDEMENT DURABLE THEORIQUE

Les chiffres transmis par le propriétaire/exploitant se réfèrent au passé et reflètent la

direction actuelle de l’établissement. L’expert considère qu’il est nécessaire de

déterminer un rendement durable présumé de l’établissement et pour ceci l’expert

prend les hypothèses suivantes :

Les calculs pour la valeur de rendement théorique se résument comme suit :



Etat Locatif durable selon CA ci-dessus 25 600fr.

Taux d'actualisation: 6.00%

Valeur de Rendement 426 667fr.

Nombre de couverts admis 36

Ticket moyen admis 25

Sous-total 900fr.

Bar, café, boissons admis par jour 300

Total revenu journalier 1 200fr.

Nombre de jours d'ouverture admis: 300

Sous-total consommations 360 000fr.

Commisions jeux, PMU, autres, admis 60 000fr.

Chiffre d'affaires admis 420 000fr.

Part de loyer théorique admis: 8% 33 600fr.



Etat Locatif durable selon hypothèses ci-dessus 33 600fr.

Taux d'actualisation: 6.00%

Valeur de Rendement 560 000fr.

11


5. Facteurs affectant la valeur

La valeur réelle trouvée est très élevé par rapport aux valeurs de rendement et

ceci s’explique clairement étant donné l’infrastructure coûteuse nécessaire pour

un établissement public. Cependant la valeur réelle permettrait d’affirmer que

les investissements sont surfaits par rapport ou rendement actuelle de

l’établissement, à signaler aussi que les surfaces sont très grandes et elles ne

sont pas entièrement exploitées. Par contre les investissements nécessaires

pour continuer l’exploitation des surfaces (rez) ne sont pas très importants.

La valeur de rendement de continuation n’est pas à ce jour plausible car

l’exploitant n’a plus le droit de proposer les jeux électroniques et ceci pénalise

sensiblement le chiffre d’affaires. Le loyer théorique admis pour calculer cette

valeur est de Fr. 2'133 mensuel, à l’avis de l’expert c’est un loyer bas par

rapport aux surfaces et ceci confirme que les surfaces sont sous-exploitées.

La valeur de rendement théorique trouvée est plausible selon les différents

ratios habituels sur le marché, cependant il est possible que ce rendement soit

plus orienté sur la restauration et ceci pourrait impliquer des investissements

dans les équipements de cuisine.

Comme mentionné au chapitre deux, potentiel constructible, il n’existe pas un

solde de droits à bâtir et l’affectation du rez doit forcément s’orienter sur une mise

en valeur moyennent l’exploitation de commerces. C’est-à-dire l’éventuelle

possibilité de changer l’affectation du 1er étage pour augmenter le rendement est

improbable. Il resterait uniquement séparer les surfaces afin de faire deux

établissements différents destinés à des commerces mais ceci requiert

également d’un certain investissement.

6. Conclusions et valeur vénale

Voici le résumé des valeurs trouvés :

L’expert considère que la valeur de cet objet doit se fonder sur la valeur de rendement.

La valeur marchande de cet objet, moyennant quelques investissements à consentir et

une réorientation et réorganisation de l’exploitation de l’établissement, doit se

VALEUR INTRINSEQUE BIEN-FONDS 12403 805 760fr.

VALEUR DE RENDEMENT -> CHIFFRE D'AFFAIRES ACTUEL 426 667fr.

VALEUR DE RENDEMENT -> CHIFFRE D'AFFAIRES DURABLE PRéSUMé 560 000fr.

12


rapprocher de la valeur de rendement théorique trouvée et au vu des calculs présentés

dans les pages précédentes, l’expert retient une valeur vénale arrondie de l’objet de :

7. Validité de l’estimation et réserves

Le présent rapport est exclusivement destiné au mandant désigné dans le chapitre

d’introduction, il ne peut servir de base de renseignements à des fins autres que

celles pour lesquelles l’expert a été mandaté. L'auteur de ce rapport exclut par

avance toute responsabilité pour l'usage et l'interprétation que des tiers pourraient

en faire.

Le présent rapport est basé sur les documents remis par le mandant, le propriétaire

et auprès des diverses instances privées ou publiques, l’expert présume que toutes

ces données sont correctes et complètes, sans pouvoir garantir leur exactitude et

déclinant toute responsabilité pour les erreurs engendrés sur le contenu du présent

rapport.

Le présent rapport n’est pas une expertise technique exhaustive de l’immeuble, les

immeubles objets de ce rapport sont supposés avoir été construits en conformité

avec les exigences légales en vigueur. Il n'est possible ni de vérifier ni de juger de

l'état des éléments de construction et des installations qui sont cachés, qui ne sont

pas visibles ou pas accessibles.

La présente estimation est valable un an à compter de sa date de réalisation, sous

réserve d’une évolution normale du marché immobilier régional ou de changements

du cadre légal.

Toute reproduction est interdite sans l’autorisation expresse de l’expert.

Fait à Auvernier, le 23 septembre 2019

.

Sergio Plata

Ingénieur Civil

Expert en estimations immobilières breveté

Valeur vénale bien-fonds 12403 520 000fr.

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Annexes

DOSSIER PHOTOS

Façade Est et accès

14


Façade Ouest Et terrasse

Façade nord (arrière) Façade sud

Tableau électrique Hall d’entrée

15


Cuisine

Salle à manger rez

Salle à manger Premier étage

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EXTRAIT DU REGISTRE FONCIER RELATIF AU BIEN-FONDS 12403

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18


POLICE D’ASSURANCE ECAP

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ESTIMATION CADASTRALE

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REQUISITION 193 RF

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REQUISITION 498 RF

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25


REQUISITION 666 RF

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PLAN CADASTRAL

27


PLAN D’AMENAGEMENT

Documents

RAPPORT D’ESTIMATION