RDF REALSTONE DEVELOPMENT FUND annuel_2015_FR... · 07 Message de la Direction de fonds 08 Rapport de gestion sur l’exercice 2015 17 Compte de fortune ... à titre autonome et en

RDF REALSTONE DEVELOPMENT FUND N° ISIN CH0109058716

RAPPORT ANNUEL N°6AU 31 DÉCEMBRE 2015

REALSTONE DEVELOPMENT FUND RAPPORT ANNUEL 2015 03

SOMMAIRE

04 Introduction

05 Organisation

07 Message de la Direction de fonds

08 Rapport de gestion sur l’exercice 2015

17 Compte de fortune

18 Compte de résultat

19 Engagements hypothécaires

20 Taux de rémunération

23 Distribution de dividende

23 Principe d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaire (VNI)

24 Indications sur les affaires d'une importance économique ou juridique particulière

24 Liste des achats et des ventes d’avoirs durant l’exercice

25 Inventaire de la fortune du fonds

26 Présentation des projets

28 Le fonds en bref

29 Rapport de l’organe de révision

IMPRESSUM Paraît une fois l’an en français et en allemand. Tirage français : 300, tirage allemand : 150. Editeur : REALSTONE SA, Avenue d’Ouchy 6, Case Postale 1255, 1001 Lausanne, realstone.ch, [email protected], T +41 58 262 00 00 ; Layout, production et photolitho : idcode.ch | Crédits photos : Tonatiuh Ambrossetti, Cédric Vidmer, Yannic Bartollozzi, Adrien Cater | Visualisations (pp. 10 et 14) : Raumgleiter GmbH | Traduction allemande : Claudia Mozaffari | Impression : idcode.ch.

REALSTONE DEVELOPMENT FUNDRAPPORT ANNUEL 201504

INTRODUCTION

Autorisé par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers), le fonds est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) aux termes duquel la direction du fonds s’engage à faire participer l’investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu’il a acquises, et à gérer le fonds conformément aux disposi-tions de la loi et du contrat de fonds de placement, à titre autonome et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds, conformément aux tâches qui lui sont dévolues de par la loi et le contrat de fonds.

Direction du fondsRealstone SAAv. d’Ouchy 6CP 1255, CH – 1001 Lausanne

Banque DépositaireBanque Cantonale Vaudoise (BCV) Place Saint-François 14CH – 1001 Lausanne

Realstone Development Fund est un fonds de placement immobilier résidentiel de droit suisse pour investisseurs qualifiés. Le contrat de fonds a été établi par Realstone SA, à Lausanne, en sa qualité de direction du fonds, avec la Banque Cantonale Vaudoise, à Lausanne, en sa qualité de banque dépositaire.

CONSEIL D’ADMINISTRATION DE REALSTONE SAM. Christian Niels Président, Administrateur de Rilsa SA, régie immobilière, LausanneMe Charles de Bavier Vice-président, Avocat, associé de l’Etude de Pfyffer Avocats, GenèveM. Hannes Ehrensperger Architecte, associé du bureau CCHE Architecture et Design SA, Lausanne

DIRECTION DE REALSTONE SAM. Hervé Mützenberg CEO, Fund Management (jusqu’au 31 janvier 2016)M. Julian Reymond Membre de la Direction (Directeur Exécutif à partir du 1er février 2016), Fund ManagementMme Sandra Pelichet Michel Membre de la Direction (Directeur Exécutif à partir du 1er février 2016), Business DevelopmentM. Michel Narbel Membre de la Direction, Real Estate Management & Development (jusqu’au 31 janvier 2016)

EXPERTS CHARGÉS DES ESTIMATIONSM. Martin-Paul Broennimann Architecte associé du bureau Architecture et Urbanisme Broennimann SA, GenèveM. Olivier Bettens Architecte EPFL, LausanneM. Nabil Aziz Ingénieur en génie civil EPFL, MBA HEC, directeur de la société Wüest & Partner, GenèveM. Pascal Marazzi-de-Lima MRICS, Architecte ETH, directeur de la société Wüest & Partner, ZurichM. Jörg Reinecke Économiste d‘entreprise HES, brevet de gérant d’immeubles SVIT, directeur de Balmer-Etienne AG, Lucerne

GESTION DES IMMEUBLESBernard Nicod SA 1003 LausanneDomicim SA 1003 LausanneGerama SA 1701 FribourgH&B Real Estate AG 8004 ZurichMultigestioni SA 6600 LocarnoRégie du Rhône SA 1000 LausanneRilsa SA 1002 LausanneWincasa AG 8404 Winterthur

BANQUE DÉPOSITAIREBanque Cantonale Vaudoise (BCV) Place St-François 14, 1001 Lausanne

ORGANE DE RÉVISIONPricewaterhouseCoopers SA (PwC) Avenue Giuseppe-Motta 50, 1202 Genève


ORGANISATION


LA FEUILLÈRELes 73 appartements de la Feuillère à Lausanne, répartis dans 5 immeubles aux normes Minergie®, ont vu leurs premiers locataires s’installer en 2013. Proche du centre-ville, ces logements traduisent en actes la volonté de Realstone de mettre sur le mar-ché des objets qui répondent aux besoins locaux et aux critères de durabilité. Le Smart Metering est d’ores et déjà en place, incitant les locataires à optimiser leurs consommations d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage, grâce à l’installation de compteurs intelligents.


MESSAGE DE LA DIRECTION DE FONDS

Au cours de cette période, la Direction de fonds a poursuivi sa politique d’investissement sur des projets situés dans des centres urbains bien desservis et à fort potentiel de croissance démographique.

Objectif : création de valeurEn parallèle, la Direction a continué à focaliser sur le principe du « Design to Users » (meilleur ratio qualité/prix) par opposition au « Design to Cost » (focalisation sur le prix uniquement). Cette approche implique une réflexion approfondie sur les besoins des locataires et la recherche de solutions innovantes en matière de fonctionnalité et de performance pour construire l’habitat du futur. Elle requiert aussi de « challenger » en permanence les équipes et les projets quant à l’utilisation de l’espace, la conception et les coûts, avec pour objectif la création de valeur pour les locataires et les investisseurs.

La conséquence directe de ces efforts est un rendement de placement de 11.40 % pour l’exercice 2015. Cette rentabilité est optimisée grâce aux marges de développement générées sur les projets.

Perspectives solidesPour l’avenir, le potentiel de développement, basé sur les projets Arsenaux à Fribourg (FR), Viaduc à Prilly (VD), la Combaz à Gland (VD) et Horgen Oberdorf (ZH), offre de solides perspectives notamment pour les 5 à 7 prochaines années.

La Direction de fonds

11.4 %DE RENDEMENT DE PLACEMENT POUR REALSTONE DEVELOPMENT FUND

L’exercice 2015 est caractérisé par d‘importants travaux de développement qui aboutiront à la livraison de 421 logements en 2016, en plus des 543 logements déjà construits lors des cinq dernières années.


RAPPORT DE GESTION SUR L’EXERCICE 2015

Situation du marché et perspectivesDans un environnement économique marqué par des taux d’intérêts bas et des perspectives de croissance incertaines, les marchés boursiers sont soumis à une forte volatilité. Dans ce contexte, l’immobilier, et plus particulièrement les fonds immobiliers, sont une alternative d’investissement affi-chant des flux de paiement positifs et offrant aux porteurs de parts des rendements supérieurs aux obligations, avec une variation des prix inférieure à celle des actions.

Malgré les récentes baisses de dynamique sur les mar-chés de la construction, les volumes d’investissement actuels sur le marché restent supérieurs à la moyenne historique. Les premiers effets commencent à se faire res-sentir avec une légère hausse des objets vacants. A plus long terme, l’offre et la demande devraient s’équilibrer pour réduire le phénomène de pénurie des logements.

Pour l’avenir, la localisation des objets dans les grands centres et leurs agglomérations reste la meilleure

réponse à apporter à la question de l’évolution des taux de vacance. En effet, la demande en matière de loge-ment sera toujours stimulée par la proximité des offres d’emplois, des services et des infrastructures.

FortuneLa fortune totale du fonds progresse de 64.73 % pour atteindre CHF 588.2 millions au 31 décembre 2015. Cette croissance résulte des investissements réalisés sur les projets en cours de réalisation, à savoir Sébeillon (VD) et Square Haldimand (VD). Elle est également le fruit de l’achat d’immeubles à Horgen (ZH) et Bellinzone (TI), investissements financés par de la dette hypo-thécaire et par une émission de capital de CHF 48.4 millions réalisée en septembre 2015.

Au 31 décembre 2015, la valeur nette d’inventaire (VNI) de la part s’élève à CHF 118.09 , soit une progression par rapport à l’exercice précédent de CHF 11.31 par part. La progression de la VNI se compose essentiellement de la valorisation à la valeur vénale du projet Sébeillon dont le premier bâtiment a été livré le 1er février 2016.

Le rendement de placement pour l’exercice 2015 s’élève à 11.40 %.

Il est à noter que la marge (différence entre le coût et la valeur vénale) sur les projets en cours de construction est reconnue pour la première fois dans les comptes annuels 2015, conformément à l’OPC-FINMA révisée (art. 86).

L’exercice 2015 est marqué par des investissements substantiels portant tant sur les projets en cours que sur de nouvelles opportunités d’acquisition que la Direction de fonds a su saisir. Le fonds RDF voit ainsi arriver à terme trois projets d'envergure, dont les premières mises en location se déroulent avec succès. Une nouvelle page de son déve-loppement s'ouvre également avec une très belle acquisition en fin d’exercice.

588.2MILLIONS DE FRANCS DE FORTUNE TOTALE POUR REALSTONE DEVELOPMENT FUND


LES RÉSIDENCES CAMPUSSituées idéalement entre le site universitaire et la gare de Fribourg, les trois immeubles qui com-posent cet ensemble répondent de manière quali-tative aux besoins des étudiants dans une ville où cette population est en constante augmentation. Labellisé Minergie®, chaque bâtiment possède sa propre sous-station de chauffage, alimentée par le chauffage à distance de la cité universitaire qui fonctionne au gaz.


Les visualisations présentées p. 10 et 14

ont été créées dans un but d’information exclusivement et ne

sont pas contraignantes juridiquement.

HORGEN OBERDORFLa conversion de bâtiments remarquables d’un point de vue historique, la création d’un nouveau quartier, le recours à des solutions techniques écologiquement performantes et la volonté d’une utilisation mixte correspondent exactement aux ambitions de Realstone.


Résultat de l’exerciceLe résultat de l’exercice 2015 s’élève à CHF 32.1 millions. Il se compose, d’une part, de la variation de la marge nette non réalisée de CHF 29.3 millions sur les projets en cours de construction et les objets terminés évalués à la valeur vénale et, d’autre part, du résultat net distribuable de CHF 2.8 millions généré par les immeubles loués.

Le total des produits progresse de CHF 3.0 millions (35.3 %) essentiellement grâce aux revenus supplémen-taires générés par les objets livrés et acquis en cours d’année 2014, respectivement la Résidence Azur à Saint-Sulpice (VD) et Flüelastrasse à Zürich-Altstetten (ZH).

Le total des charges progresse de CHF 2.1 millions par rapport à l’année précédente, hausse principalement imputable aux frais d’administration des immeubles nouvellement mis en exploitation, ainsi qu’aux intérêts hypothécaires consécutifs aux investissements réalisés en 2015.

PARC IMMOBILIERTrois grands chantiers en phase de finalisationL'année 2015 a été marquée par des investissements substantiels : trois des projets développés étaient ainsi en phase de réalisation en cours d’année (Leche Park, Sébeillon et Square Haldimand). Au 2e semestre 2015, ce sont ainsi 449 logements, répartis dans 7 immeubles, qui étaient en phase de finition.

Grâce au travail quotidien de la Direction de fonds, les objectifs en termes de qualité, de respect des coûts et des délais ont pu être respectés.

Smart MeteringEn ligne avec l’orientation « développement durable » du RDF, la Direction de fonds a poursuivi sa stratégie d’équipement des appartements avec des compteurs

individuels d’énergie. La quasi-totalité des nouveaux lo-cataires bénéficie ainsi de l’application Smart Metering, permettant à chacun de suivre sa propre consommation et, ainsi, d’influencer directement ses propres charges.

Livraison au cours de l’exercice

Résidence Leche Park à BellinzoneL’immeuble, situé au sein d’une résidence de 4 bâtiments, bénéficie d’un très haut niveau d’équipement et de pièces spacieuses prolongées par des balcons qui en font un lieu de vie très qualitatif. L’architecture originale confère à cet immeuble un aspect unique très apprécié des locataires. L’immeuble a été réceptionné mi-octobre et près de 40 % des logements ont déjà trouvé preneurs en février 2016.

Projets en cours de réalisation

Quartier de Sébeillon à LausanneLa commercialisation des 358 appartements a débuté en septembre 2015 et les livraisons s’échelonneront entre les mois de février et juin 2016. Au 10 mars 2016, 64 % des baux étaient d’ores et déjà signés ou en cours de signature.

35.3 %DE PROGRESSION DU TOTAL DES PRODUITS REALSTONE DEVELOPMENT FUND


SÉBEILLONFruit d’un investissement de 150 millions de francs, Sébeillon est un projet qui illustre parfaitement l’approche « Design to Users » de Realstone : une conception optimisée répondant aux besoins de la population, des finitions de qualité supérieure et des solutions techniques innovantes (matériaux isolants et smart metering). Le tout avec des loyers accessibles et un rendement brut sur investisse-ment de 6 %.



Square Haldimand à Yverdon

L’immeuble sera livré en août 2016, l’exercice 2015 ayant été marqué par l’achèvement du gros œuvre et le début des finitions. La mise en location a débuté le 5 mars 2016.

Projets en phase de développementLes Arsenaux à FribourgLa demande de permis de construire a été déposée au mois de décembre 2015 pour la réalisation de 3 im-meubles. Les travaux devraient débuter au 2e semestre 2016, en vue de la réalisation d’environ 20’000 m2 de surface brute de plancher.

AutresLes plans partiels d’affectation (PPA) des projets Viaduc à Prilly (VD) et La Combaz à Gland (VD) sont au stade de l’examen préalable auprès des services du canton de Vaud.

Horgen OberdorfL’acquisition en décembre 2015 d’un site de 47’627 m2 à Horgen (ZH) avec un plan d’aménagement en force, offre la possibilité pour la Direction de fonds de dévelop-per, pour le compte du fonds RDF, 43’600 m2 de loge-ments et surfaces d’activités. Parfaitement connecté aux centres économiques de Zurich et de Zoug par le réseau de transports publics, situé à proximité immédiate du centre d’Horgen et bénéficiant d’une vue exceptionnelle sur le lac, ce site offrira une qualité de vie et de travail exceptionnelle aux futurs locataires.

Le taux de perte sur loyersLe taux de perte sur loyers s’élève à 8.92 % pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, en net recul par rapport à l’exercice 2014, où ce même ratio s’élevait à 18.40 %. Cette évolution positive résulte du succès de la mise en location des immeubles et atteste de la très bonne attractivité du parc immobilier, notamment liée à l’excellente situation géographique des immeubles.

97’000MÈTRES CARRÉS DE SURFACE BRUTE DE PLANCHER À DÉVELOPPER DANS LES ANNÉES À VENIR

REALSTONE RAPPORT ANNUEL 2015 15

RESIDENZIA LECHE PARKCet immeuble de 28 logements offre depuis l'au-tomne 2015 une alternative qualitative sur le marché locatif de Bellinzone (TI). Chaque appartement est prolongé par un espace extérieur qui contribue à l’architecture contemporaine du bâtiment.


RÉSIDENCE AZURIdéalement situés à proximité de l’UNIL et de l’EPFL, les 186 studios de cette résidence étudiante étaient déjà tous loués à la livraison des immeubles lors de la rentrée universitaire 2014. Construite selon les normes Minergie® et située à proximité immédiate des transports publics, la Résidence Azur s’inscrit dans la démarche de développe-ment durable du RDF.

COMPTE DE FORTUNECHF au 31.12.2015 au 31.12.2014

ActifsAvoirs bancaires à vue 7’085’728.81 1’394’169.70

ImmeublesTerrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeublesen construction 204’410’000.00 112’531’965.44Immeubles d’habitation 95’880’000.00 81’520’000.00Immeubles d’habitation en propriété par étage 113’720’000.00 111’550’000.00Immeubles à usage commercial 165’440’000.00 45’650’000.00Total des immeubles 579’450’000.00 351’251’965.44Autres actifs 1’692’880.02 4’440’156.41Total des actifs 588’228’608.83 357’086’291.55

PassifsEngagements à court termeHypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques 192’920’000.35 65’809’461.45Autres engagements à court terme 8’729’668.76 4’895’414.50Engagements à long termeHypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques 62’000’000.00 45’000’000.00Total des passifs 263’649’669.11 115’704’875.95

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 324’578’939.72 241’381’415.60Estimation des impôts dus en cas de liquidation – 5’723’083.64 – 1’125’019.00Fortune nette 318’855’856.08 240’256’396.60

Variation de la fortune netteFortune nette du fonds au début de la période comptable 240’256’396.60 231’709’351.03Distribution – 1’935’000.00 —Solde des mouvements de parts 48’384’000.00 —Résultat total 32’150’459.48 8’547’045.57Fortune nette du fonds à la fin de la période comptable 318’855’856.08 240’256’396.60

Évolution du nombre de parts (rachetées et émises)Nombre de parts en circulation en début d’exercice 2’250’000 2’250’000Parts émises 450’000 —Parts rachetées — —Nombre de parts en circulation à la fin de l’exercice 2’700’000 2’250’000Valeur nette d’inventaire par part à la fin de l'exercice 118.09 106.78

Informations complémentaires (annexe 3 OPC-FINMA)Montant du compte d’amortissement des immeubles — —Montant des provisions pour réparations futures — —Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice suivant — —


COMPTE DE RÉSULTAT


CHF 01.01 au 31.12.2015 01.01 au 31.12.2014

RevenusLoyers (rendements bruts) 11’115’967.06 8’487’787.20Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 351’000.00 —Intérêts intercalaires — —Autres revenus 56’064.79 25’773.48Intérêts bancaires 2’866.25 3’135.43Total des produits 11’525’898.10 8’516’696.11

ChargesIntérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 2’014’069.50 1’288’998.44Autres intérêts passifs 638.93 799.70Entretien et réparations 232’901.13 107’094.60Administration des immeubles :

Frais liés aux immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) 962’827.37 642’618.20Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) 649’772.69 509’267.23

Impôts directs 921’767.21 942’402.35Frais d’estimation et d’audit 153’947.90 103’608.00Frais bancaires 8’168.19 2’068.73Frais de publication, d’impression, autres 16’100.20 4’890.85Rémunération réglementaire versée à la direction 3’607’063.06 2’878’773.86Rémunération réglementaire versée à la banque dépositaire 123’783.97 98’476.47Total des charges 8’691’040.15 6’578’998.43

RésultatRésultat net 2’834’857.95 1’937’697.68Gains et pertes en capitaux réalisés — —Résultat réalisé 2’834’857.95 1’937’697.68Gains et pertes en capitaux non réalisés, y compris impôts de liquidation 29’315’601.53 6’609’347.89Résultat de l’exercice 32’150’459.48 8’547’045.57

Utilisation du résultatRésultat réalisé 2’834’857.95 1’937’697.68Virement au compte gain / pertes de capital accumulé — —Report de gain en capital de l’exercice précédent — —Report du revenu ordinaire de l’exercice précédent 2’697.68 —Résultat disponible pour être réparti 2’837’555.63 1’937’697.68Distribution en capital — —Distribution revenus 2’322’000.00 1’935’000.00Résultat prévu pour être versé aux investisseurs ou déjà versé 2’322’000.00 1’935’000.00Report à nouveau 515’555.63 2’697.68

ENGAGEMENTS HYPOTHÉCAIRES


Inventaire des engagements hypothécairesType CHF Taux Échéance

A court termeVariable 24’975’000.00 0.95 % —Variable 6’800’000.00 1.15 % —Variable 51’070’630.60 1.31 % —Variable 55’075’555.55 1.70 % —Variable 8’586’785.85 1.69 % Crédit de constructionVariable 12’028.35 2.25 % Crédit de constructionFixe 40'000'000.00 2.49 % 30.06.2016Fixe 6'400'000.00 0.85 % 20.11.2016Total à court terme 192’920’000.35

A long terme (supérieur à 5 ans) Fixe 10’000’000.00 1.98 % 30.06.2021Fixe 10’000’000.00 2.65 % 30.06.2021Fixe 7’000’000.00 1.83 % 27.09.2022Fixe 6’000’000.00 1.65 % 15.10.2022Fixe 6’000’000.00 1.78 % 25.01.2023Fixe 6’000’000.00 2.25 % 30.06.2023Fixe 8’000’000.00 1.27 % 13.01.2024Fixe 9’000’000.00 1.50 % 31.12.2025Total à long terme (supérieur à 5 ans) 62’000’000.00

Total 254’920’000.35 1.68 %

Inventaire des engagements hypothécaires remboursésAucune dette hypothécaire n’a été remboursée pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Opérations entre placements collectifs de capitaux (art. 101 al. 3 OPC-FINMA)Durant l’exercice 2015, le fonds Realstone Development Fund a reçu le crédit suivant du fonds immobilier RealstoneSwiss Property :

Engagements en coursFixe 40’000’000.00 2.49 % 30.06.2016

Engagements échusAucun


TAUX DE RÉMUNÉRATION

Type Taux maximum par année selon contrat de fonds Taux appliqué

Rémunération à la DirectionPour la commission de gestion (art. 19.1) 1.00 % 0.90 %Pour la commission d’émission (art. 18.1) ➀ 5.00 % 2.00 %Pour l’achat ou la vente d’immeubles (art. 19.4 2e partie) 3.00 % 3.00 %Pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation (art. 19.4 2e partie) 3.00 % 3.00 %Pour les démarches lors du développement de projets de construction sur des terrains non bâtis et sans permis de construire en force (art. 19.4 2e partie) 4.00 % 4.00 %Pour la gestion des immeubles (art. 19.4 2e partie) 6.00 % 6.00 %➀ Changement au 30.11.2015 (du 1.1.2015 au 29.11.2015, taux maximum selon annexe au contrat de fonds égal à 2 %)

Rémunération à la Banque dépositairePour la garde des titres, des cédules hypothécaires non gagées et d’actions immobilières (art. 19.7) 125.– /Position 125.– /PositionPour l’administration, le règlement du trafic des paiements, la surveillance de la direction de fonds (art. 19.2) 0.0425 % 0.0425 %Pour le versement du dividende (art. 19.3) 0.5 % 0.5 %

Transparence des commissions de gestionLa direction du fonds peut verser des rétrocessions liées aux activités de distribution à partir de l’élément « Com-mercialisation » de la commission de gestion aux distributeurs et partenaires pour couvrir les activités de vente et d’intermédiation portant sur les parts du fonds (Annexe au contrat de fonds, 4.3.3.).La direction de fonds ne verse pas de rabais au sens de la directive sur la transparence du 12 juin 2014 de la SFAMA.


DOMAINE DU PARCSitués à La Tour-de-Peilz, ces 5 immeubles récep-tionnés en 2013 comptent 100 appartements, ainsi qu’une crèche et une unité d’accueil de la petite enfance. La dimension écologique est un élément important du quartier : ainsi la production de chaleur fait appel à des sondes géothermiques, couplées à des pompes à chaleur (PAC) et le smart metering sera bientôt opérationnel sur ce site, permettant de sensibiliser les locataires à leurs consommations.


SQUARE HALDIMANDSitué sur un ancien site artisanal de la ville d’Yverdon, le Square Haldimand propose 63 logements à deux pas de la gare CFF, des commerces, des écoles et à 5mn du bord du lac. La livraison de ce bâtiment, labellisé Minergie® et équipé du smart metering, est prévue pour le mois d’août 2016.


DISTRIBUTION DE DIVIDENDE

Coupon CHF par part

Coupon No 2 provenant du rendement de la fortune immobilière 0.86Total 0.86

Un montant total de distribution de CHF 2’322’000.– sera versé pour l’exercice clos au 31 décembre 2015, ce qui représente un dividende de CHF 0.86 par part. Le coupon No 2 est encaissable le 8 avril 2016.

PRINCIPE D’ÉVALUATION ET DE CALCUL DE LA VALEUR NETTE D’INVENTAIRE (VNI)Conformément aux dispositions légales et à la directive pour les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) du 2 avril 2008 (état au 20 avril 2015), l’évaluation des biens immobi-liers (y compris les terrains non bâtis et les immeubles en construction) a été effectuée par les experts indé-pendants au moyen de la méthode « Discounted Cash-Flow » (DCF). Chaque expert apprécie l’évolution des objets en toute indépendance et modélise le calcul DCF selon des paramètres qui lui sont propres.

La valeur nette d’inventaire du fonds immobilier est exprimée dans la monnaie de compte du fonds à la fin de l’exercice et lors de chaque émission de parts. La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la fortune brute du fonds, réduite d’éventuels enga-gements ainsi que des impôts dus en cas de liquidation, divisée par le nombre de parts en circulation. La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probable-ment réalisable en présence d’un flux d’affaires normal et dans l’hypothèse d’un comportement diligent d’achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l’achat et de la vente d’immeubles, d’éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations.

La méthode « Discounted Cash-Flow » (DCF) est fondée sur le potentiel de rendement de chaque immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs comme par exemple les charges d’exploitation des immeubles et les investissements nécessaires. Les flux nets de trésorerie, ainsi calculés, sont actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle de l’immeuble permet d’obtenir la valeur vénale. Cette dernière correspond à la juste valeur de marché de l’immeuble au moment de l’évaluation.

Le taux d’actualisation est déterminé spécifiquement et individuellement pour chaque immeuble. Il se base sur le taux sans risque assorti d’une majoration liée au risque d’illiquidité et corrigé des éventuelles majora-tions et déductions propres à l’objet en question. Ces corrections résultent notamment de la localisation (macro/micro-situation), de la qualité de l’objet, de l’affectation, ainsi que du contexte actuel du marché immobilier.

Le taux d’escompte net moyen pondéré utilisé pour l’évaluation du parc immobilier est passé de 3.93 % (31.12.14) à 3.66 % (31.12.15). Les taux appliqués aux immeubles individuels s’inscrivent dans une fourchette de 3.15 % à 4.10 %.

LISTE DES ACHATS ET DES VENTES D’AVOIRS DURANT L’EXERCICEAchatsCanton, Commune, Adresse Date d’achat Prix d’achat CHF

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en constructionFR, Fribourg, Rte des Arsenaux 24.08.2015 1’500’000.00 Il s’agit d’un complément à la parcelle principale du projet Arsenaux (transfert de propriété d’une part de terrain)

Immeubles d’habitationTI, Bellinzone, Via Tomaso Rodari 20 A 05.11.2015 13’500’000.00

Immeubles à usage commercialZH, Horgen, Neugasse 2, 6, 8, 10, 14 04.12.2015 120’000’000.00

Total des achats 135’000’000.00

VentesAucune transaction pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.


INDICATIONS SUR LES AFFAIRES D'UNE IMPORTANCE ÉCONOMIQUE OU JURIDIQUE PARTICULIÈRELe 30 novembre 2015 sont entrées en vigueur les modifications du contrat de fonds principalement liées à l’adaptation aux dispositions révisées de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), de l’Ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC), de l’Ordonnance de la FINMA sur les placements collectifs de capitaux (OPC-FINMA), de la Directive sur

la transparence de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA), ainsi qu’au nouveau document modèle de la SFAMA pour les fonds immobiliers. En outre, une prolongation au 30 juin 2017 du délai de cinq ans initialement prévu dans le contrat de fonds a été octroyée par la FINMA, afin de se conformer à certaines prescriptions légales en matière de répartition des risques.

INVENTAIRE DE LA FORTUNE DU FONDS

Canton, Commune, Adresse Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Revenus locatifs

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en constructionFR, Fribourg, Rte des Arsenaux 16’561’226.24 17’080’000.00 0.00 n/aVD, Gland, Rue de la Paix ➀ 2’620’437.89 3’800’000.00 0.00 n/aVD, Lausanne, Av. de Sévelin 13 A–E ➁ 112’495’467.50 144’830’000.00 0.00 n/aVD, Prilly, Ch. du Viaduc 13’456’313.39 15’410’000.00 0.00 n/aVD, Yverdon-les-Bains, Rue St-Roch 22’934’654.69 23’290’000.00 0.00 n/aTotal 168’068’099.71 204’410’000.00 0.00 n/a

Immeubles d’habitationFR, Fribourg, Rte Wilhelm Kaiser 4, 8, 10 37’359’796.32 41’500’000.00 20’584’000.00 1’949’222.00TI, Bellinzone, Via Tomaso Rodari 20 A 14’217’436.25 13’620’000.00 11’000’000.00 16’666.00VD, Saint-Sulpice, Rte cantonale 97-99 A et B 38’007’567.69 40’760’000.00 25’818’300.00 1’794’162.90Total 89’584’800.26 95’880’000.00 57’402’300.00 3’760’050.90

Immeubles d’habitation en propriété par étage (PPE)VD, Lausanne, Rte de la Feuillère 11-17, 27 41’421’324.56 48’080’000.00 29’191’427.00 2’185’355.00VD, La Tour-de-Peilz, Ch. de Vassin 14-26 56’765’875.25 65’640’000.00 38’289’802.08 2’588’762.80Total 98’187’199.81 113’720’000.00 67’481’229.08 4’774’117.80

Immeubles à usage commercialVD, Gland, Rue de la Paix 1 ➀ 7’109’583.89 6’700’000.00 3’383’250.00 285’919.60VD, Lausanne, Rue de Genève 95 ➁ 4’990’000.00 4’880’000.00 4’732’480.00 307’152.00VD, Lausanne, Av. de Sévelin 15 ➁ 7’900’000.00 7’600’000.00 12’376’610.00 425’163.10ZH, Zürich-Altstetten, Flüelastr. 6–12 25’821’573.54 26’260’000.00 23’496’800.00 1’501’246.60ZH, Horgen, Neugasse 2, 6, 8, 10, 14 124’033’482.55 120’000’000.00 92’430’300.00 62’317.06Total 169’854’639.98 165’440’000.00 136’419’440.00 2’581’798.36

Total général 525’694’739.76 579’450’000.00 261’302’969.08 11’115’967.06


➀ L'immeuble correspond au projet en développement La Combaz page 27. ➁ L'immeuble correspond au projet en cours de construction Sébeillon page 27.

Campus

ArsenauxHaldimand

La Feuillère

Sebeillon

Domaine du ParcCombaz

Résidence Azur

Viaduc

Leche Park

Flüelastrasse

Horgen

PRÉSENTATION DES PROJETS

LOCALISATION DES IMMEUBLES

Arc Lémanique 63 %

Zurich 25 %

Espace Mittelland 10 %

Tessin 2 %

Développement 35 %

Construction en cours 29 %

Exploitation 36 %

Logements 62 %

Surfaces commerciales 17 %

Bureaux 11 %

Places de parc 8 %

Autre 2 %

Répartition par utilisationSelon les états locatifs des immeubles existants au 31 décembre 2015

Répartition par stade d’avancementSelon la valeur vénale au 31 décembre 2015

STRUCTURE DU PARC IMMOBILIER

Répartition géographiqueSelon la valeur à l’actif au 31 décembre 2015


Nombre de logements 100Surface comm. & garderie (m2) 693État locatif (EL) 3’097’368Prix de revient 56’765’875Valeur vénale (VV) 65’640’000Rendement brut sur PR 5.46 %Ratio EL/VV 4.72 %

DOMAINE DU PARCLa Tour-de-Peilz (VD), Ch. de Vassin 14-26

IMMEUBLES

EN COURS DE CONSTRUCTION

Nombre de logements 186Surfaces commerciales (m2) 430État locatif (EL) 1‘729’816 Prix de revient 38’007’568Valeur vénale (VV) 40’760’000Rendement brut sur PR ➀ 4.55 %Ratio EL/VV 4.24 %

LA RÉSIDENCE AZURSaint-Sulpice (VD), Rte Cantonale 97-99 A et B

Nombre de logements 154Surfaces commerciales (m2) 470État locatif (EL) 2’075’664 Prix de revient 37’359’796Valeur vénale (VV) 41’500’000Rendement brut sur PR 5.56 %Ratio EL/VV 5.00 %

LES RÉSIDENCES CAMPUSFribourg (FR), Rte de Wilhelm-Kaiser 4, 8, 10

Nombre de logements 2Surfaces commerciales (m2) 9’270État locatif (EL) 1’514’587Prix de revient 25’821’574Valeur vénale (VV) 26’260’000Rendement brut sur PR 5.87 %Ratio EL/VV 5.77 %

FLUELASTRASSEZurich-Altstetten (ZH), Fluelastrasse 6-12

Nombre de logements 28Surfaces commerciales (m2) —État locatif (EL) 662’400Prix de revient 14’217’436Valeur vénale (VV) 13’620’000Rendement brut sur PR 4.66 %Ratio EL/VV 4.86 %

RESIDENZIA LECHE PARKBellinzone (TI), Via Tomaso Rodari

Statut livraison février à juin 2016

Nombre de logements 358

Surfaces commerciales (m2) 1’600

État locatif (EL) prévisionnel 9’100’000

Investissement total prévu 150’000’000

SÉBEILLONLausanne (VD), Av. de Sévelin 13 A–E

Statut livraison août 2016

Nombre de logements 63

Surfaces commerciales (m2) 0

État locatif (EL) prévisionnel 1’386’000

Investissement total prévu 26’000’000

SQUARE HALDIMANDYverdon-les-Bains (VD), Rue St-Roch

EN DÉVELOPPEMENT

VIADUCLausanne (VD), Ch. du Viaduc

Statut PPA en coursSurface du terrain (m2) 5’768

ARSENAUX Fribourg (FR), Rte des Arsenaux

Statut Permis de construire déposé déc. 2015Surface du terrain (m2) 5’087

LA COMBAZ Gland (VD), Rte de la Paix 1

Statut PPA en coursSurface du terrain (m2) 5’087

HORGEN OBERDORFHorgen (ZH), Neugasse

Statut plan d’aménagement en forceSurface du terrain (m2) 47’627

Nombre de logements 73Surfaces commerciales (m2) —État locatif (EL) 2’195’340Prix de revient 41’421’325 Valeur vénale (VV) 48’080’000 Rendement brut sur PR 5.30 %Ratio EL/VV 4.57 %

LA FEUILLÈRELausanne (VD), Rte de la Feuillère 11-17, 27


➀ Toutes les charges d’exploitation et d’entretien courants de l’objet sont à la charge du locataire (FMEL)

LE FONDS EN BREF


La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts.

Au 31 décembre 2015, un locataire représente plus de 5 % des revenus locatifs du fonds. Il s’agit de la FMEL (13.22 %).➀ Au 31 décembre 2014 l’évaluation était effectuée selon le principe des frais effectifs et au 31 décembre 2015 l’évaluation est basée sur la DCF.➁ Du 1er janvier au 31 décembre.➂ Du 30 juin 2010 au 31 décembre 2015 (performance cumulative).➃ Le fonds RDF n'étant pas coté, ces indices sont calculés sur la base du cours hors bourse.➄ L’indice de comparaison SXI Real Estate Funds® TR (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Exchange. Leur pondération dans ➃ l’indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l’indice de performance SWIIT, les paiements de dividendes sont pris en compte.

Chiffres résumésCHF au 31.12.2015 au 31.12.2014

Fortune totale 588’228’608.83 357’086’291.55Fortune nette du fonds 318’855’856.08 240’256’396.60Valeur vénale estimée des immeubles 375’040’000.00 238’720’000.00Valeur vénale estimée des terrains, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction ➀ 204’410’000.00 112’531’965.44

Valeur nette Parts en d’inventaire Revenu Distribution Période circulation Fortune nette par part ordinaire gain en capital Total

01.01 – 31.12.2015 2’700’000 318’855’856.08 118.09 0.86 0.00 0.8601.01 – 31.12.2014 2’250’000 240’256’396.60 106.78 0.86 0.00 0.8601.01 – 31.12.2013 2’250’000 231’709’351.03 102.98 0.00 0.00 0.0001.01 – 31.12.2012 1’500’000 147’613’867.40 98.41 0.00 0.00 0.0001.01 – 31.12.2011 1’000’000 98’738’611.34 98.74 0.00 0.00 0.0001.01 – 31.12.2010 500’000 49’749’108.92 99.50 0.00 0.00 0.00

Indices calculés selon la directive de la SFAMA 2015 2014

Taux de perte sur loyers 8.92 % 18.40 %Coefficient d’endettement 43.99 % 31.55 %Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 51.92 % 49.13 %Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TER REF GAV) 1.14 % 1.12 %Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TER REF NAV) 1.75 % 1.54 %Rendement des fonds propres « Return on Equity » (ROE) 10.08 % 3.56 %Rendement sur distribution 0.72 % 0.75 %Coefficient de distribution 81.91 % 99.86 %Agio/disagio au 31.12 ➃ 1.61 % 6.76 %Rendement du placement 11.40 % 3.69 %

Performance du fonds 2015 ➁ 2014 ➁ Depuis création du fonds ➂

Realstone Development Fund ➃ 7.51 % 3.64 % 30.77 %SXI Real Estate Funds® TR ➄ 4.17 % 14.99 % 38.66 %

RAPPORT DE L’ORGANE DE RÉVISION

Rapport abrégé de l’organe de révision selon la loi sur les placements collectifs sur les comptes annuels.

En notre qualité de société d’audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l’audit des comptes annuels du fonds de placement Realstone Development Fund comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l’utilisa-tion du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC) pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2015 (pages 5, 17 à 25 et 27 à 28).

Responsabilité du Conseil d’administration de la société de direction de fondsLa responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les pla-cements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat de fonds de placement et au prospectus, incombe au Conseil d’administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le Conseil d’administration de la société de direction de fonds est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées ainsi que des estima-tions comptables adéquates.

Responsabilité de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifsNotre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives. Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les infor-

mations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même que l’évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d’exprimer une opinion sur l’existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l’adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effec-tuées ainsi qu’une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d’auditSelon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2015 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordon-nances y relatives ainsi qu’au contrat du fonds de place-ment et au prospectus.

Rapport sur d’autres dispositions légalesNous attestons que nous remplissons les exigences légales d’agrément conformément à la loi sur la sur-veillance de la révision (LSR) ainsi que celles régissant l’indépendance (art. 11 LSR) et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.


La version française du rapport annuel a fait l’objet d’une révision par l’organe de révision. Par conséquent, c’est à elle seule que se réfère le rapport abrégé de l’organe de révision.

Jean-Sébastien LassondeExpert-réviseurRéviseur responsible

Lausanne, le 1er avril 2016

Marc-Olivier CadocheExpert-réviseur

REALSTONE SA

Avenue d’Ouchy 6 Case Postale 12551001 Lausanne

Bleicherweg 338002 Zürich

[email protected]

T +41 58 262 00 00

Documents

RDF REALSTONE DEVELOPMENT FUND annuel_2015_FR... · 07 Message de la Direction de fonds 08 Rapport de gestion sur l’exercice 2015 17 Compte de fortune ... à titre autonome et en