Réussir notre projet immobilier · 2016. 1. 28. · Investir pour préparer son avenir Les enfants ont quitté le nid, l’heure de la retraite n’a pas encore sonné mais il est

30e

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RENCONTRES NOTARIALES D E M A I L LO T

Palais des Congrès de Paris - Porte MaillotSamedi 5 décembre 2009 - 10h à 18h

immobiliernotre projet

Réussir

Les notairesvous conseillent• Consultations anonymes et gratuites• Conférences

www.notaires.fr

~ Dossier de presse ~

30e RENCONTRES NOTARIALESRéussir notre projet immobilier

www.notaires.fr 2mis à jour 01/07/09

Le samedi 5 décembre 2009, le Palais des Congrès Porte Maillot à Paris, accueillera les 30èmes Rencontres Notariales de Maillot pour une journée consacrée aux projets immobiliers.Les notaires, au service de leurs clients, mettent en oeuvre des solutions juridiques et fi s-cales adaptées aux besoins de chacun. En les informant et en les conseillant, ils veillent à la sécurité des contrats et à l'harmonie familiale. Plus de 300 notaires donneront, sur place, des conseils gratuits et anonymes aux particuliers. Un standard téléphonique, ce jour-là, sera mis à la disposition des personnes ne pouvant se déplacer. Des conférences et des ateliers seront organisés sur les thèmes :

- L’accession à la propriété pour tous : Maisons à 15 €, Pass-Foncier, prêts aidés… - L’investissement immobilier : Immobilier locatif et avantages fi scaux, Loi Scellier et autres, usufruit locatif social, l’achat en nue-propriété, le viager… - L’acquisition immobilière et les aides familiales : Donations, prêts, cautionnement … - Le bien immobilier : caractéristiques, contraintes : Urbanisme, environnement, aides fi scales, dia-gnostics, travaux… - Quelques scénarios pour l’achat immobilier : Le choix de l’avant contrat ? fi nancement, SCI, indivision, démembrement de propirété… Forum public : Questions-réponses. Espace information et évaluation des biens immobiliers

Où ?

Au Palais des Congrès à Paris - Porte Maillot

Et dans de nombreuses villes de France

Quand ?

Paris : le samedi 5 décembre 2009 de 10h à 18h

Province : se renseigner auprès des cham-bres départementales des notaires ou surhttp://www.notaires.fr

Contacts Notaire, Responsable nationale des relations

avec la presseSylviane PlantelinTél : 01 39 04 00 00Fax : 01 39 04 23 24Portable : 06 19 58 45 85Mél : [email protected]

Attachée de presseAnne-Caroline GirardTél : 01 44 90 30 00Fax : 01 44 90 30 99Mél : [email protected]

Responsable des relations médiasConseil supérieur du notariatCaroline GaffetTél : 01 44 90 31 74Fax : 01 44 90 30 99Mél : [email protected]

Commissaire Générale des Rencontres NotarialesChristine NicoliniTél : 01 44 90 30 89Fax : 01 44 90 30 74Mél : [email protected]

Pratique



Sommaire

L’immobilier, un projet à chaque étape de la vie ....................................................p.4

Partie 1 : Ma première acquisition .........................................................................p.8

Partie 2 : Ma famille s’agrandit,je vends mon bien pour en acheter un autre .......................................................p.22

Partie 3 : Pour mes loisirs ou réunir ma famille,je souhaite construire ou acquérir une résidence secondaire ............................p.27

Partie 4 : Je souhaite investir dans l’immobilierpour préparer mon avenir ou bénéfi cier d’avantages fi scaux .............................p.34

Partie 5 : Je suis à la retraite,je souhaite disposer de davantage de possibilités fi nancières ............................p.39

Annexe 1 : Les dispositifs d’accession sociale à la propriété- La maison à 15 euros et le pass foncier ............................................................p.47- Le prêt à taux zero ..............................................................................................p.49- Le prêt à l’accession sociale ..............................................................................p.51- Le prêt conventionné ..........................................................................................p.52- Le prêt social de location-accession..................................................................p.53- L’aide personnalisée au logement .....................................................................p.54

Annexe 2 : les diagnostics immobiliers ................................................................p.55

Annexe 3 : Les avantages fi scaux de l’immobilier locatif ....................................p.57

Annexe 4 : Le notariat en chiffre ..........................................................................p.58

Annexe 5 : Glossaire ..............................................................................................p59



L‛immobilier, un projetà chaque étape de la vie

À vendre ! Affi chés sur un panneau suspendu à la fenêtre d’une maison ou lus sur une petite annonce, ces deux mots sont souvent le point de départ d’un nouveau rêve. Première acquisition pour les uns, nouveau départ pour les autres, investissement, retraite,… À chaque étape de la vie, le projet immo-bilier tient une place particulière. En ces temps de crise économique et malgré le ralentissement général du marché de l’immobilier, la quête d’un toit pour abriter sa famille, profi ter de son temps libre et garantir son avenir demeure plus que jamais la valeur refuge. C’est pour répondre à cette pré-occupation sociale, économique mais aussi à toutes les diffi cultés juridiques qu’elle implique que les Notaires de France ont choisi de mettre l’immobilier à l’honneur pour la 30ème édition des Rencontres Notariales de Maillot.

Devenir propriétaire

Une fois le premier emploi décroché et l’âme sœur rencontrée, la quête d’un cocon destiné à abriter toute la famille débute. Si la location apparaît souvent comme la solution la plus simple et la plus accessible, la majorité des moins de 30 ans aspire à devenir propriétaire. Pour transformer son rêve en réalité, encore faut-il disposer de toutes les informations nécessaires. Comment fi nancer son projet ? Puis je bénéfi cier du prêt à taux zéro, du Pass-Foncier, du prêt à l’accession sociale, du dispositif de la maison à 15 euros ? (voir annexe 1) Comment mes proches peuvent-ils m’aider ? (voir page 10) Quelles sont les démar-ches et les vérifi cations à effectuer avant d’acheter une maison individuelle, un appartement, un terrain à bâtir ou de faire construire? (voir pages 15, 17 et 18) Quelles précautions prendre lorsque l’on vit en concubinage, que l’on est pacsé ou que l’on est entrepreneur individuel ? (voir pages 12 et 13) Quels sont les frais et les garanties ? (voir page 19) Comment s’organise une vente, de la promesse à l’acte défi ni-tif ? (voir page 21) Face à toutes ces interrogations, le notaire apparaît comme l’interlocuteur clé, celui qui décrypte, explique et sécurise l’ensemble de la transaction.

Un besoin croissant de logements

L’INSEE estimait ainsi en 2003 à 228 000 l’augmentation annuelle du nombre des ménages d’ici 2010 et à 185 000 d’ici 2030. Sur 30 ans, cela représente près de 5,75 millions de nouveaux ménages qui devront se loger. Autre paramètre non négligeable : en moins de 40 ans, le nombre de personnes vivant seules a augmenté de 158 % et les familles monoparentales de 80 %.



Revendre pour fi nancer une nouvelle acquisition

La famille s’agrandit et le petit appartement acheté pour démarrer ne suffi t plus. Il faut donc endosser l’habit du vendeur. Un changement de rôle qui bouleverse la donne. À la dimension purement juridique s’ajoute également un aspect commercial de taille. En effet, non seulement, il faut choisir si la vente s’effectuera par le biais d’un intermédiaire (notaire, agence) ou entre particuliers (voir page 23) et si l’on opte pour un mode de vente classique ou plus atypique comme la vente aux enchères traditionnelle ou en ligne (voir page 24). Il faut ensuite être en mesure de fi xer le prix correspondant à celui du mar-ché pour s’assurer une transaction rapide (voir page 23). Un bon vendeur est également de bonne foi. Inutile d’enjoliver de façon excessive la réalité de l’état de son bien. Les diagnostics obligatoires seront là pour informer l’acquéreur (voir annexe 2). Quant aux autres vices dont le vendeur a connaissance et qu’il préfère taire, ils pourront faire l’objet d’une action ultérieure de l’acquéreur lésé (voir page 26). Reste la question du fi nancement particulièrement complexe lorsqu’il s’agit de concilier deux opérations : vente et achat. S’il reste plus prudent de vendre avant d’acheter, l’inverse est possible mais mieux vaut bien maîtriser le fonctionnement des prêts relais (voir page 25) et leurs conséquen-ces fi nancières. Autant de diffi cultés que la consultation préalable d’un notaire permet d’éviter.

Acheter une résidence secondaire

La famille a un toit confortable et sûr au dessus de la tête. Pour autant, les rêves immobiliers se pour-suivent. Réunir parents et amis tous les étés, se ressourcer pendant les week-end et même limiter le coût des vacances, sont autant de désirs très spécifi ques à la France qui guident les particuliers vers l’achat d’une résidence secondaire. Un projet qui prend souvent une forme différente de la première acquisition : construction (voir pages 28-29), grange à rénover (voir page 31), achat à l’étranger (voir page 32). Des acquisitions très spécifi ques auxquelles s’appliquent une législation souvent complexe qui nécessitent d’être bien conseillé.

Investir pour préparer son avenir

Les enfants ont quitté le nid, l’heure de la retraite n’a pas encore sonné mais il est temps de son-ger à préparer son avenir. Et justement, à l’heure où les prix de l’immobilier tendent à retrouver un niveau plus équilibré, l’investissement immobilier devient particulièrement attractif. Si certains pré-fèrent opter pour l’achat d’un studio destiné à loger leurs enfants encore étudiants, d’autres sont en quête d’une rentabilité plus immédiate et de possibilités de défi scalisation. Un objectif qui peut être atteint grâce à des dispositifs nouveaux comme la loi Scellier, sans oublier les lois Borloo, Robien, Malraux,… (voir page 37 et annexe 3), ou encore avec des mécanismes plus atypiques et souvent mé-connus comme l’achat en nue-propriété (voir page 35) ou l’usufruit locatif social (voir page 38).

Améliorer son pouvoir d’achat grâce à une gestion effi cace de ses biens immobiliers

Ça y est, cette fois, le temps de la retraite est arrivé. Pour ceux qui disposaient de moyens suffi sants pour investir dans l’immobilier tout au long de leur vie, ils peuvent désormais profi ter pleinement des revenus de leurs acquisitions pour améliorer leur pouvoir d’achat ou opter pour la vente de leurs biens (voir page 40). Mais cette possibilité s’offre également aux propriétaires de leur seule résidence principale : louer une chambre à un étudiant, une place de parking, proposer sa maison en location saisonnière (voir pages 40-42) sont autant d’alternatives qui permettent d’accroitre ses revenus.

Un projet à chaque étape...



Notamment en l’absence d’enfants ou en cas de besoin fi nancier, la vente en viager (voir page 42) constitue également un moyen appréciable d’améliorer le quotidien pour profi ter pleinement de sa liberté. C’est aussi bien souvent à cette période de la vie que l’on hérite des biens des parents. Mais pour pouvoir en disposer à sa guise et procéder à la revente, encore faut-il trouver un accord avec les autres héritiers. Une situation que connaîtront à leur tour les enfants quelques années plus tard.

Un droit en constante évolution

On l’aura compris, les projets immobiliers rythment la vie et comme toute matière en lien direct avec la société et la situation économique, le droit immobilier évolue en permanence. Ainsi en trois ans, on dénombre plus d’une dizaine de lois qui ont créé de nombreux mécanismes juridiques relatifs à l’immobilier :

loi du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement (loi ENL), qui modifi e le • dispositif Robien et créé le dispositif Borloo,

loi du 5 mars 2007 qui institue le • droit opposable au logement,

loi du 21 août 2007 (dite loi TEPA), qui créé • le crédit d’impôt des intérêts d’emprunt pour l’ac-quisition ou la construction d’une résidence principale,

loi de fi nances rectifi cative pour 2009 du 27 décembre 2008 qui aménage le • crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durable,

loi de fi nances pour 2009 du 28 décembre 2008 qui modifi e le • régime fi scal applicable aux mo-numents historiques, aux investissements réalisés en outre-mer, à la location meublée,

loi de fi nances rectifi cative pour 2008 du 30 décembre 2008, qui crée notamment le • dispositif Scellier,

loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion qui décline • notamment le Pass Foncier en Pass-Foncier individuel et Pass-Foncier collectif.

loi du 12 mai 2009 de • simplifi cation et de clarifi cation du droit et d’allègement des procédu-res, qui simplifi e notamment le régime de la vente des biens indivis…

De nombreux textes auxquels il faut ajouter l’allongement de la liste des diagnostics immobiliers (voir annexe 2) devenus incontournables pour toute transaction ou mise en location et l’ensemble des dispositifs destinés à faciliter l’accession à la propriété : le prêt à taux zéro, le Pass Foncier, la maison à 15 euros, le prêt à l’accession sociale. (voir annexe 1)




Un besoin d’information et de sécurité juridique grandissant

Dans un tel méandre de dispositions complexes, pour réaliser son rêve sans perdre pied, mieux vaut disposer d’une information de qualité, claire et surtout fi able. Le notaire, spécialiste du marché im-mobilier et garant de la sécurité juridique des transactions, a pour rôle d’informer à chaque étape de l’opération acquéreur et vendeur de chacun de leurs droits et obligations en application de toutes les dispositions en vigueur. Dès avant la signature de l’avant-contrat (voir page 21), jusqu’à la signa-ture de l’acte authentique de vente, il vérifi e tous les aspects juridiques relatifs tant à la qualité des parties, à l’origine et à la nature du bien, qu’à la fi scalité. Une compétence juridique assortie d’une garantie de sécurité attachée à sa qualité d’offi cier public.

Perspectives du marché immobilier

La baisse des prix de l’immobilier constatée sur une grande partie du territoire depuis le début de l’année 2009 engendre un certain immobilisme des vendeurs. Après dix ans de folle envolée des prix, comment accepter de revoir son prix à la baisse ? Comment accepter de vendre maintenant quand on peut attendre ? Les conséquences de cet attentisme sont immédiates : les biens en vente sur le marché sont moins nombreux, les prix affi chés parfois trop élevés. Quant aux acquéreurs, en quête de la bonne affaire, ils espèrent plus que jamais tirer les prix vers le bas. C’est bien de cette situation que découle aujourd’hui un certain blocage du marché. Un bilan pessimiste ? Non, provisoire ! Le marché immobilier entame aujourd’hui un retour à l’équilibre après une période d’augmentation des prix très forte. Il suffi t désormais qu’acquéreurs et vendeurs prennent conscience de cette nou-velle donne. Plus largement, le marché immobilier ne peut durablement ralentir dans la mesure où le besoin en logements ne cesse d’augmenter. À cette analyse s’ajoutent des conditions de fi nancement favorables : taux d’intérêt peu élevés, nombreux mécanismes d’aides à l’accession à l’accession à la propriété qui devraient donc permettre au nombre de transactions de se stabiliser après une pé-riode de baisse. Mais tous les experts, notaires en tête, s’accordent à le dire : le temps de la vente de biens de piètre qualité à prix élevé est révolu. Désormais, seuls les biens offrant un bon rapport qualité/prix ou bénéfi ciant d’un bon emplacement géographique conserveront la cote.

Mais au delà de la dimension professionnelle, le notaire conserve avant tout un rôle de conseil, d’orientation et d’accompagnement des familles dans chacune des étapes de leur vie. Un investisse-ment humain présent chaque jour au sein de son offi ce mais aussi lors de chaque édition des Rencon-tres Notariales. Et ce depuis 30 ans.




Ma premièreacquisition

> Quels sont les dispositifs existants qui peuvent m’aider à réaliser mon projet ?

> Mes ressources ne me permettent pas de bénéfi cier de ces aides. Comment ma famille peut-elle m’aider à réaliser mon projet ?

> Je vis en union libre, quelles précautions dois-je prendre avant d’acheter ?

> Je souhaite acheter un bien avec mon ami avec lequel je suis pacsé, quelles sont les modalités à respecter ?

> Je suis marié, serons-nous automatiquement tous les deux propriétaires du bien ?

> Je suis entrepreneur individuel. Comment protéger mon bien en cas de faillite ?

> Je souhaite acheter un appartement en copropriété. Quels documents est-il nécessaire de consulter avant d’acquérir le bien ?

> Je souhaite acheter une maison individuelle. Quels points faut-il vérifi er en priorité ?

> J’ai des travaux à réaliser, puis-je bénéfi cier d’aides fi nancières ?

> Y-a-t-il des règles spécifi ques qui s’appliquent pour acheter sur plan ?

> Quels sont les frais d’acquisition ?

> Garanties : hypothèque ou caution bancaire ?

> Pourquoi un certain délai est-il nécessaire avant de signer la promesse de vente ?



Au fi l des années, les dispositifs d’aides à l’accession à la propriété se sont multipliés. Désormais, pour fi nancer la première acquisition de sa résidence principale, les acquéreurs peuvent bénéfi cier de nombreux prêts aidés, à condition tou-tefois que le bien convoité respecte cer-tains critères et que les revenus de l’ac-quéreur ne dépassent pas les plafonds fi xés.

Les aides à l’accession à la propriété re-posent aujourd’hui sur sept dispositifs :

- Le prêt à taux zéro qui peut être cu-mulé avec :

Le prêt à l’accession sociale • (PAS)Le prêt conventionné (PC)• Le prêt social de location-• accession (PSLA)

- L’aide personnalisée au logement

- Le Pass-Foncier

- La maison à 15 euros par jour

Retrouvez la présentation de chacun de ces dispositifs en annexe.

Les intérêts d’emprunt

Depuis le 22 août 2007, les intérêts d’emprunts réalisés pour l’acquisition d’une résidence principale ouvrent droit à un crédit d’impôt de 40 % de leur montant la première année, 20 % les quatre années suivantes dans la limite de 3 750 euros par an pour une personne seule et 7 500 euros par an pour un couple, majorée de 500 euros par personne à charge.

La famille, si elle dispose des ressources nécessaires, peut apporter un coup de pouce fi nancier au primo-accédant de différentes façons :

La donation de somme d’argent est sans doute le moyen le plus simple. Lorsqu’elle émane des pa-

Quels sont les dispositifs fi nanciers qui peuvent m’aider à réaliser monprojet ?

Juridiquement, un logement est considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins 8 mois par an par les propriétaires, sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, de raison de santé ou en cas de force majeure.

Mes ressources ne me permettent pas de bénéfi cier de ces aides. Comment ma famille peut-elle m’aider de réaliser mon projet ?

Ma première acquisition



rents, l’abattement fi scal qui s’applique s’élève, en 2009, à 156 359 euros par parent et par enfant ; elle permet en plus, à condition que les parents soient âgés de moins de 65 ans et l’enfant gratifi é de plus de 18 ans, de bénéfi cier d’une exonération de droits à concurrence de 31 272 euros. Les grands-parents peuvent également donner à leurs petits-enfants. L’abattement en vigueur en 2009 est de 31 272 euros par grand-parent et par petit-enfant. D’autres abattements sont prévus, par exemple, pour les donations à un arrière-petit-enfant (5 212 € par arrière-grand-parent et arrière-petit-enfant), à un frère ou une soeur (15 636 € par donateur et gratifi é), à un neveu ou à une nièce (7 818 € par oncle ou tante et neveu ou nièce). Lorsque la donation est consentie à une personne handicapée un abatte-ment supplémentaire de 156 359 € peut s’appliquer si certaines conditions sont remplies. Dans tous les cas, les abattements disponibles se renouvellent au bout de six ans.

Le prêt familial

Il permet d’aider le primo-accédant sans se priver défi nitivement d’un capital dont le prêteur pourrait, un jour, avoir besoin et évite le déséquilibre de traitement entre les enfants. Cela peut aussi être une solution provisoire, en attendant de pouvoir faire une donation-partage au profi t de l’enfant emprun-teur et des autres enfants du donateur. Ce dernier pourra alors renoncer au remboursement par une donation de créance (remise de dette) ; le prêt se transforme ainsi en donation.

info pratique

En présence de plusieurs enfants, il est préférable de recourir à la donation-partage • c’est-à-dire de donner soit la même somme à chacun soit des biens de même valeur. Cela permet d’anticiper la succession et de mettre chacun de ses enfants sur un pied d’égalité. En présence d’une donation simple, chacun des enfants devra justifi er de l’usage qu’il a fait des fonds qui lui ont été donnés. Une revalorisation de la donation devra être faite au jour du décès ; c’est une vraie bombe à retardement, qui risque d’entraîner des confl its familiaux.

La donation implique impérativement la signature d’un acte notarié, ce qui n’est pas • le cas du don manuel qui peut prendre la forme de la simple remise d’un chèque. La déclaration du don manuel à l’administration fi scale ne résout pas toutes les diffi cultés. À l’ouverture de la succession, les autres héritiers ou, dans le cadre d’un divorce, l’époux pourront s’interroger à juste titre sur la nature de cette somme : prêt remboursable ou donation. À l’inverse, l’acte authentique assure la sécurité juridique tant sur le plan fi scal que civil. Et cela, pour un coût qui n’est pas si important. Par exemple, si un père donne à sa fi lle une somme d’argent de 120 000 euros, les fraisde l’acte authentique seront de 1 050 euros.•

Le donateur peut insérer dans l’acte authentique une clause pour que la somme • donnée soit utilisée pour le fi nancement de l’acquisition immobilière.

Le conseil du notaire

Le prêt consenti oralement peut être assimilé à une donation déguisée par l’administration fi scale et créer des confl its lors de la succession. Il est donc préférable de rédiger un contrat de prêt ou une reconnaissance de dettes chez son notaire en précisant les modalités de remboursement : cause du prêt, montant, intérêts ou indexation, durée, échéances…Ce contrat permettra de bénéfi cier d’une paix familiale et fi scale.




Le cautionnement

Lorsque le jeune acquéreur dispose de ressources jugées « trop justes » pour obtenir son emprunt, le banquier peut exiger un cautionnement : contrat par lequel une personne appelée « la caution », s’engage à payer la banque si le débiteur du prêt n’honore pas ses engagements.

Le cautionnement peut être soit simple, soit solidaire. Dans le premier cas, la caution peut exiger, en cas de non paiement que le créancier poursuive préalablement le débiteur. Dans le second cas, plus couramment exigé, la caution peut être poursuivie directement.

La caution peut être un membre de la famille ou un ami.

La société civile immobilière

La société civile immobilière constituée entre parents et enfants (SCI familiale) est, dans diverses si-tuations, une solution avantageuse. Elle évite notamment les aléas de l’indivision qui peuvent bloquer la gestion du bien. Et, si les parents ont plusieurs enfants, elle leur permet d’en aider un sans l’avan-tager par rapport aux autres. Par leur investissement, les parents allègent l’effort fi nancier de l’enfant avec qui ils s’associent. Mais ils ne s’appauvrissent pas car ils reçoivent des parts sociales dans la proportion de leur apport.

Mais, attention : le recours à la société civile immobilière doit être réfl échi. La technique présente certaines particularités. Chaque cas doit donc être examiné avec attention.


Cet engagement est très lourd : au décès de la caution, l’engagement est transmis aux héritiers. Ainsi, si l’emprunteur ne paie plus ses mensualités, ses parents qui se sont portés caution vont devoir s’acquitter de la dette. À leur décès, ce sont leurs autres enfants, frères et sœurs du débiteur, qui devront assumer la dette.

Pour limiter ces inconvénients, le notaire peut, en fonction des spécifi cités de chaque dossier, être amené à conseiller une limitation du cautionnement dans le temps (5, 10 ans, …) ou dans son montant. Toutefois, l’accord des établissements fi nanciers est, dans ce cas, diffi cile à obtenir.


Particularités à respecter :Les frais d’hypothèque, de réparation, de modernisation, taxes foncières et frais de gestion des • recettes de la SCI sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Pour cela, il faut que la SCI perçoive un loyer réel, correspondant à la valeur locative du bien.L’organisation d’assemblées générales et la tenue de comptes annuels sont obligatoires. À défaut, • la SCI peut être considérée comme fi ctive.Les nombreuses formalités, et leur coût : rédaction de statuts, insertion dans un journal d’annon-• ces, dépôt au centre des formalités des entrepreneurs, immatriculation au registre du commerce et des sociétés…La SCI ne permet pas à ses associés de bénéfi cier du prêt à taux zéro, de la déduction des intérêts • de l’emprunt ou d’utiliser un PEL.Si le fi nancement nécessite un emprunt bancaire, ce dernier doit être consenti au nom de la SCI, • personne morale. Il est impossible de fi nancer une SCI par des emprunts distincts conclus par chaque associé.



L’indivision

Contrairement à la SCI, elle ne nécessite aucune formalité particulière. Seule la quote-part de chacun est précisé dans l’acte de vente.

L’achat d’un bien immobilier par des concubins est généralement réalisé sous forme d’indivision. Afi n d’éviter d’éventuels confl its en cas de sépa-ration, il est souhaitable de faire ap-paraître dans l’acte de vente la part de chacun correspondant au fi nance-ment réel.

En cas de décès de l’un ou l’autre, il est souhaitable d’avoir rédigé un tes-tament afi n que la part du défunt re-vienne au survivant ou, en présence d’enfant, au moins en usufruit. Toute-fois, les concubins, considérés juridi-quement comme des tiers ne bénéfi -cieront d’aucun abattement, et seront taxés très lourdement : 60 % !


L’indivision place les indivisaires dans une situation précaire car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En cas de mésentente ou si un des indivisaires souhaite récupérer des liquidités, il peut contraindre l’autre à lui payer sa part ou à vendre le bien si ce dernier n’en a pas les moyens. Pour réduire cet aléa, et faciliter la gestion des biens indivis, pensez à conclure une convention d’indivision pour une durée déterminée (au maximum 5 ans) : le partage ne peut alors pas intervenir avant l’expiration du délai convenu.

Par ailleurs, depuis la loi dite de simplifi cation du droit du 12 mai 2009, le ou les indivisaires qui détiennent les deux tiers des biens indivis peuvent imposer aux autres la vente des biens, suivant une procédure particulière mise en œuvre par le notaire.

Je vis en union libre, quelles précautions dois-je prendre avant d’acheter ?

Aurélie et Marc achètent un appartement pour une valeur de 150 000 €. Aurélie fi nance 100 000 €, soit deux tiers de la valeur du bien. Marc fi nance 50 000 €, soit un tiers. Lors de l’achat, ils décident d’indiquer qu’ils fi nancent le bien à parts égales. Attention : l’administration fi scale peut assimiler cette démarche à une donation déguisée et exiger, dans le cadre d’un redressement, le paiement un droit de donation à 60 %.En cas de séparation, en l’absence de preuve, Aurélie ne pourra récupérer que la moitié de la valeur du bien conformément à l’acte de vente alors qu’elle en a fi nancé les deux tiers.




Si le Pacs a été conclu avant le 1er janvier 2007, les partenaires sont réputés propriétaires indivis du bien. Il est toutefois possible d’insérer une clause contraire dans l’acte d’achat.

Si le Pacs a été conclu après le 1er janvier 2007, les partenaires sont soumis, de plein droit, à un ré-gime séparatiste, assimilable au régime de séparation de biens des couples mariés. Par contrat, ils peuvent toutefois choisir un régime d’indivision, proche du régime de communauté légale applicable entre époux.

Si les conjoints sont mariés sous le régime légal dit de « communauté réduite aux acquêts », chacun est réputé propriétaire du bien pour moitié et ce même si l’un des deux contri-bue plus fortement au fi nancement. Si une part du fi nancement provient d’une donation ou d’une succession dont a bénéfi cié l’un des époux, il est souhaitable de le faire préciser dans l’acte par le biais d’une déclaration d’origine des deniers. De cette façon, lors de la dissolution de la commu-nauté, l’époux qui a fi nancé l’ac-quisition aura droit à une récom-pense équivalente au montant de sa part. Mais, il faut savoir que le bien acquis est commun aux deux époux. Si celui qui a reçu l’argent par donation ou succession veut que le bien lui reste propre, il ne faut pas se contenter de la sim-ple déclaration d’origine des de-niers : il faut en plus stipuler une déclaration d’emploi. Attention ! Cette déclaration n’est effi cace que si les fonds propres ont permis de fi nancer plus de la moitié du prix d’acquisition aug-menté des frais.

Je suis marié, serons-nous automatiquement tous les deux propriétaires du bien ?

Je souhaite acheter un bien avec mon ami avec lequel je suis pacsé, quelles sont les modalités à respecter ?


Attention, les couples pacsés ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Surtout s’ils n’ont pas d’enfant et qu’ils deviennent propriétaires d’un bien immobilier en indivision,ils ont tout intérêt à rédiger l’un et l’autre un testament dans lequel leur part respective du bien est léguée à leur partenaire. À défaut, ce sont les parents (pèreet mère, frères et sœurs, neveux et nièces...) du défunt qui hériteront.

Un époux marié sous le régime de la communauté peut acheter seul un bien. Celui-ci sera commun. S’il souhaite en être seul propriétaire, l’époux acquéreur doit stipuler, dans l’acte d’acquisition, une déclaration d’emploi (voir ci-dessus). Si toutefois il souhaite le revendre, il faudra l’accord de son conjoint car il s’agit du domicile de la famille.NB : cela s’applique quel que soit le régime matrimonial




Si les conjoints ont choisi par contrat de mariage le régime de la séparation des biens, ils doivent préciser dans l’acte de achat la part de chacun. À défaut de stipulation, ils sont réputés propriétaires pour moitié. Comme dans le cas des concubins, il est impératif de faire correspondre la mention dans l’acte avec la réalité de la répartition du fi nancement.

Depuis la loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique – dite loi Dutreil -, l’entrepreneur peut proté-ger sa résidence principale de ses créanciers professionnels, en effectuant une déclaration d’insaisis-sabilité. La loi du 4 août 2008 – dite loi pour la modernisation de l’économie (LME) – permet désormais de protéger tous les biens immobiliers non professionnels. Ces dispositions ne sont pas applicables à ceux qui exercent sous forme de société.

La procédure est simple et peu coûteuse. La déclaration d’insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au fi chier immobilier et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère profession-nel ou dans un journal d’annonces légales pour les personnes non tenues de s’immatriculer (comme les agriculteurs). Elle ne prend effet que pour les dettes futures, c’est-à-dire celles contractées après sa publication. Elle est sans effet pour les dettes personnelles de l’entrepreneur, celles qu’il contracte dans sa vie quotidienne.

Avant tout achat d’un lot de copropriété, il est important de bien se renseigner sur l’état et le fonction-nement de l’immeuble. La consultation de certains documents sera d’une aide précieuse :

Le règlement de copropriété : Il vous indiquera notamment quelles sont les parties communes de l’immeuble et les conditions d’utilisation qui s’y appliquent. Il permet également de savoir quelle est la quote-part du bien convoité dans les parties communes et dans les diverses charges : entretien, ascenseur, espaces verts… Les plans qui y sont annexés permettent enfi n de vérifi er la consistance exacte du bien vendu, en vérifi ant par exemple que le pallier présenté comme privatif ne constitue pas en réalité une partie commune.

Le carnet d’entretien de l’immeuble : Tenu à jour par le syndic, le carnet d’entretien mentionne les travaux importants réalisés ou votés ainsi que tous les contrats en cours dans lesquels est engagée la copropriété : maintenance, assurance… Il donne un bon aperçu de l’engagement des copropriétaires dans l’entretien de leur immeuble.

Le diagnostic technique préalable : Il doit être établi lors de la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans. Il est mis à la connaissance de l’acquéreur par le notaire s’il s’agit de la première vente d’un lot issu de la division ou si la vente est réalisée dans les trois ans suivant la date du diagnostic.

Le certifi cat du syndic : Le notaire demande ce certifi cat au syndic afi n de disposer de toutes les infor-mations nécessaires relatives à la répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Ce document précise notamment les éventuelles dettes du vendeur à l’égard de la copropriété ainsi que les sommes

Je suis entrepreneur individuel. Comment protéger mon bien en cas de faillite ?

Je souhaite acheter un appartement en copropriété. Quels documents est-il nécessaire de consulter avant d’acquérir le bien ?




qui seront prochainement exigibles suite aux décisions de vote antérieures prises en assemblée géné-rale, et les éventuelles procédures judiciaires en cours. En principe, le coût des travaux est supporté par le propriétaire à la date d’appel des fonds. Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent décider d’une répartition différente.

Le mesurage loi Carrez : Il concerne tous les biens affectés au logement d’une surface au moins égale à 8 mètres carrés et soumis au statut de la copropriété. Il consiste à fi xer la surface du bien disposant d’une hauteur au moins égale à 1,80 mètre. Son application étant parfois complexe, les conseils du notaire pourront éclairer le vendeur.

La multiplication des diagnostics fournis à l’acquéreur lors de la vente apporte des informations de plus en plus précises sur l’état de la maison : électricité, gaz, plomb, performance énergétique, amian-te, termites, assainissement (ce dernier est obligatoire à compter du 1er janvier 2013),… (voir annexe 2) Toutefois, pour connaître l’évolution de l’environnement, le futur acquéreur doit partir à la pêche aux informations auprès de la mairie et de la préfecture.

Acheter une propriété dans un magnifi que cadre verdoyant et naturel peut s’avérer moins idyllique qu’il n’y paraît. En effet, il existe aujourd’hui de nombreuses zones protégées – parcs naturels natio-naux, régionaux, réserves naturelles, réserves biologiques domaniales ou forestières, sites Natura 2000. Dans le but de préserver l’environnement, propriétaire d’un bien immobilier est soumis à une réglementation très stricte pour procéder à d’éventuels travaux ou agrandissements.

Les informations portant sur les projets d’évolution du quartier doivent également être recherchées auprès de la mairie avant de se lancer dans l’acquisition d’une maison individuelle : quel est le tracé du projet d’autoroute ? Quels sont les accès Internet disponibles ou prévus ? Où seront construits les nouveaux ensembles prévus depuis de longues années ? Quelles sont les nuisances actuelles ou futu-

Je souhaite acheter une maison individuelle. Quels points faut-il vérifi er en priorité ?


Ne vous en tenez pas aux seules informations issues des diagnostics obligatoires. Renseignez-vous sur la présence éventuelle de mérules ou autres champignons susceptibles d’endommager le bien. De même, il est impératif de prendre connaissance,en comparant la désignation du bien indiqué dans le titre de propriété avec la réalité, de tous les agrandissements ou constructions réalisés par le vendeur et de vérifi er leur conformité avec les dispositions d’urbanisme.

Info pratique

Il est recommandé de se renseigner sur le montant des charges de copropriété, et de consulter les procès verbaux des assemblées de copropriétaires des deux ou trois années précédant la vente afi n de prendre connaissance du fonctionnement de la copropriété, des éventuels contentieux, des travaux présents ou futurs à envisager.




res : aéroport, voie ferrée, voie rapide… ? Autant d’éléments qui peuvent à terme rendre la revente très diffi cile ou entamer de façon signifi cative la valeur du bien.

Les servitudes sont précisées dans l’acte de vente. Toutefois entre la description théorique et la réa-lité, il existe parfois un fossé dont il vaut mieux prendre conscience avant toute signature. Interroger le vendeur et les voisins disposant d’une servitude de passage, de vue ou d’écoulement des eaux sur le terrain de la propriété convoitée permet d’obtenir des informations pratiques essentielles.

Tout refaire dans sa maison sans épuiser toutes ses ressources, c’est possible mais surtout lorsque l’on s’engage dans des dépenses qui engendrent des économies d’énergie.

Les dépenses liées à l’isolation thermique et à l’économie d’énergie entreprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012 font l’objet de crédits d’impôts. Sont concernés : les chaudières à basse température ou à condensation, les matériaux d’isolation thermique (volets, fenêtres, calorifugeage..), les appareils de régulation de chauffage mais aussi les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et les pompes à chaleur.

Pour la réalisation de tous ces types de travaux, les contribuables, propriétaires, locataires ou occu-pants à titre gratuit de leur résidence principale peuvent bénéfi cier d’un crédit d’impôt sur la valeur des matériaux, le montant de la main d’œuvre étant exclu. À noter que les propriétaires bailleurs effectuant des travaux dans des logements achevés depuis plus de 2 ans, lorsqu’ils s’engagent à les louer nus, à titre de résidence principale, pendant au moins 5 ans peuvent également dé-sormais bénéfi cier de ce dis-positif.

Le crédit d’impôt est plafonné à 8 000 euros pour une per-sonne seule, 16 000 euros pour un couple, ces montants étant majorés de 400 euros pour le premier enfant, 500 euros pour le second et 600 euros par enfant à compter du troisième. Ce plafond englobe toutes les dépenses engagées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012. Le crédit d’impôt ne peut ex-céder 15 % du prix d’acquisi-tion d’une chaudière à basse température, 25 % d’une chaudière à condensation, du matériau d’isolation thermi-que ou d’un appareil de régu-lation de chauffage. Toutefois, ce plafond de 25 % est porté à

Marc a acheté en 2006 sa résidence principale, une maison construite dans les années 1930. En 2007, il a fait changer les quatre fenêtres de sa façade avant pour un montant de 6 000 euros. En 2009, les quatre de la façade arrière pour le même montant. En 2008, lors de sa déclaration d’impôts sur les revenus 2007, il joint la facture des travaux. Il bénéfi cie alors d’un crédit d’impôt de 40 % soit 2 400 euros, les travaux ayant été réalisés dans les deux ans qui suivent l’acquisition. Sur sa déclaration de revenus 2009, le crédit d’impôt ne sera plus que de 1 500 euros.


J’ai des travaux à réaliser, puis-je bénéfi cier d’aides fi nancières ?



40 % si le logement concerné a été achevé avant le 1er janvier 1977 et que les travaux ont été réalisés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de son acquisition. Enfi n, le crédit s’élève à 50 % du coût d’un équipement de production d’énergie renouvelable ou d’une pompe à chaleur. Pour ce type d’équipement, le crédit d’impôt est abaissé à 40 % en 2009 et 25 % à partir de 2010.

Le plus souvent, l’achat sur plan prend la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement. L’achat se déroule alors en plusieurs temps :

Le projet

Première étape : le contrat de réservation

Il est obligatoire pour toute vente de logement d’habitation. Il s’agit d’un contrat qui précède la vente et qui contient la description détaillée du logement, le prix de vente, les conditions de révision, le délai d’exécution des travaux ainsi que la date de signature du contrat de vente.

Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat défi nitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans. Aucun autre versement ne peut être exigé avant la signature du contrat de vente. Il est possible de récupérer son dépôt de garantie dans certai-nes situations :

le contrat de vente défi nitif n’est pas signé à la date prévue ;•

le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;•

le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du • contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement ;

l’un des équipements promis n’est pas fourni.•

À compter du jour suivant la réception de la lettre recommandée qui notifi e le contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter. Si tel est le cas, le dépôt de garantie doit être restitué intégralement dans un délai de 3 mois et sans aucune pénalité.

Deuxième étape : le contrat de vente en l’état futur d’achèvement

L’acquéreur est propriétaire de ce qui est construit à la signature du contrat de vente puis de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édifi cation.


Lors de la signature du contrat de réservation, pensez à vérifi er que le promoteur a bien souscrit une assurance responsabilité civile.

Y a t-il des règles spécifi ques qui s’appliquent pour acheter sur plan ?




Le contrat de VEFA reprend les éléments du contrat de réservation, ainsi que la désignation du bien vendu, son prix et l’échelonnement des paiements, les garanties liées à la construction et à l’achève-ment de l’immeuble. Enfi n, la date de livraison en constitue un élément essentiel.

Troisième étape : la livraison

La réception des travaux s’effectue entre le vendeur et l’entrepreneur. L’acquéreur n’y est donc pas présent mais il est impératif de demander au vendeur les procès-verbaux de réception des travaux car les délais de garantie courent dès ce jour.

Le vendeur convoque l’acquéreur pour la livraison. Il faut alors vérifi er avec attention que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et le contrat. Il faut égale-ment vérifi er le bon fonctionnement de tous les équipements.

Si certains points ne sont pas conformes, l’acquéreur émet alors des réserves lors de la livraison ou notifi e les vices apparents dans le mois qui suit. Les vices doivent être réparés dans un délai d’un an. Afi n d’obtenir plus rapidement gain de cause, l’acquéreur peut consigner jusqu’à 5 % du prix de vente (15 % pour la construction d’une maison individuelle si le vendeur n’a pas fourni de garantie fi nancière d’achèvement). À noter que le vendeur ne peut en aucun cas refuser la remise des clés en cas de consignation du solde.

Le fi nancement

Si la vente porte sur un appartement, les versements ne doivent pas dépasser :

35 % du prix total à l’achèvement des fondations,•

70 % à la mise hors d’eau,•

95 % à l’achèvement des travaux ;•

Le solde est versé à la livraison, sauf en cas de réserves.

Si la vente porte sur un maison individuelle, l’échelonnement des paiements varie selon la nature de la garantie que le vendeur fournit à l’acquéreur. S’il s’agit de la garantie d’un organisme fi nancier exté-rieur (garantie extrinsèque), la grille des versements est celle prévue pour les ventes d’appartement. Si le vendeur ne ne bénéfi cie pas de la garantie d’un organisme extérieur pour l’achèvement des tra-vaux (dite garantie intrinsèque), les versements ne doivent pas dépasser une grille de paiement dite écrasée :

20 % du prix total à l’achèvement des fondations,• •

45 % à la mise hors d’eau,• •

85 % à l’achèvement de la maison ;•

Le solde est versé à la livraison, sauf en cas de réserves.





Quels sont les frais d’acquisition ?

Ces frais, couramment appelés à tort « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat. Ils se décompo-sent en trois éléments :

les impôts et taxes qui sont collectés par le notaire pour le compte de l’État et des collectivi-• tés locales (le département avant tout). Ce premier poste représente environ 80 % des frais d’acquisition.

les déboursés qui regroupent le coût des documents d’urbanisme, du cadastre, du fi chier im-• mobilier, de copropriété, etc. que le notaire est conduit à demander pour assurer l’effi cacité et la sécurité de la vente. Ils comprennent également le coût des formalités matérielles et administratives accomplies par le notaire pour la bonne information de l’acquéreur. Ils repré-sentent environ 10 % des frais d’acquisition.

la rémunération du notaire qui représente elle aussi environ 10 % des frais d’acquisition. Elle • est composée d’un émolument proportionnel d’acte (environ 1 % du prix) et d’honoraires de formalités tarifés.

À noter que les déboursés comme la rémunération du notaire sont déterminés en application d’un tarif national obligatoire, fi xé par le ministère de la justice. Ce tarif garantit à chaque citoyen un accès égalitaire au service public notarial, conformément aux principes fondamentaux de notre société.

Exemple :

Pour la vente d’un immeuble ancien moyennant un prix de 150 000 euros, les frais d’acquisition qui s’élèvent à 10 665 €, se décomposent ainsi :

Impôts et taxes : 8 009 €•

Déboursés : 750 €•

Rémunération notaire : 1 906 €• (émoluments et formalités)

17, 87 %

76,50 %

5,63 %

Pour d’autres exemples, rendez-vous sur le portail immobilier des notaires, accessible depuis le site

www.notaires.fr



Lors de l’achat immobilier fi nancé au moyen d’un emprunt bancaire, l’acquéreur peut choisir entre caution bancaire et hypothèque. Dans ce cas il s’agit d’un privilège de prêteur de deniers ; cette ga-rantie qui a les mêmes effets que l’hypothèque, a un gros avantage : elle est dispensée de taxe.

Le cautionnement bancaire est assuré par les établissements fi nanciers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles. Les conditions fi nancières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Les sommes versées sont restituées en fi n de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

À l’inverse, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afi n de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procédera en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afi n de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêment onéreux pour l’emprunteur.

L’hypothèque ou privilège de prêteur de deniers est une garantie traditionnelle consentie par l’em-prunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des hypothèques.

L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an mais elle ne peut excéder 35 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités. L’acqué-reur demandera au vendeur de procéder à la mainlevée de l’hypothèque.

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.

Comparatif coût caution/hypothèque

Prenons un exemple, pour un emprunt de 150 000 € sur 15 ans, avec la caution du Crédit logement, l’acquéreur devra régler au départ 1 700 €. Cette somme comprend la commission de l’organisme (300 €) et une somme de 1 400 € pour sa participation au fonds mutuel de garantie (FMG). Environ 75 % de sa participation au FMG (1 050 €) lui sera restituée au terme du prêt. L’opération ne lui coû-tera donc en défi nitive que 650 € environ (hors infl ation). Mais attention, si l’on prend en compte une infl ation moyenne de 3 % par an, cette somme de 1 050 € qu’il récupérera en l’an 2024 ne vaudra alors que l’équivalent de 577 €...


Hypothèque ou caution bancaire ?

Les conseils du notaire

Avant d’accepter l’offre de prêt et les garanties demandées par la banque, l’emprunteur a tout intérêt à en comparer le coût réel. Contrairement aux idées reçues, le privilège de prêteur de deniers n’est pas forcément plus chère que le cautionnement.

Pensez aussi à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé.



Une fois l’acquéreur et le vendeur d’accord sur la vente et ses modalités, ils signent une promesse de vente ou un compromis, véritables avant-contrats à l’acte de vente. Même si ce contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes, le recours à un professionnel apparaît d’autant plus important que c’est le contrat qui fi xe toutes les obli-gations des parties et les différentes clauses qui seront reprises ensuite dans l’acte de vente.

Impatientes de réaliser leur projet, les parties ont sou-vent tendance à vouloir signer l’avant-contrat très ra-pidement, l’acquéreur se reposant sur le délai de ré-tractation de sept jours en cas de mauvaise surprise. Résultat : lorsque le notaire leur demande d’attendre plu-sieurs jours de délai avant la signature, c’est souvent l’in-compréhension. Pourtant, ce sont bien ces quelques jours qui garantissent à l’acquéreur comme au vendeur une plus grande sécurité juridique, et la meilleure assurance que le projet ira à son terme.

En effet, pour préparer la promesse de vente, le notaire doit effectuer de nombreuses vérifi cations. Il s’intéresse d’une

part aux parties : quel est leur régime matrimonial ? Qui vend ? Qui achète ? Quelle est la quote-part de chacun ? D’autre part, il passe le bien « au peigne fi n »: le bien est-il issu d’une succession ou d’une donation ? D’autres personnes doivent-elles intervenir à l’acte ? S’agit-il du domicile de la famille ? Existe-t-il des servitudes ? Les diagnostics ont-ils tous été réalisés ? Des règles d’urbanisme spécifi -ques s’appliquent-elles au bien ? Les clauses du règlement de copropriété sont-elles bien en accord avec les modalités de la transaction ? La loi SRU sera-t-elle bien respectée ? Enfi n, le notaire vérifi e la dimension fi nancière : quelles sont les modalités de fi nancement de l’acquéreur ? Existe-t-il une condition suspensive d’obtention du prêt ? Le vendeur sera-t-il soumis à l’impôt sur la plus-value ? Et tant d’autres...

Le choix du notaire est totalement libre. Le vendeur et l’acquéreur peuvent soit choisir le même notaire, soit demander à leur notaire respectif de les assister lors de la vente. Les deux notaires se partagent alors les émoluments de la vente.

Tous ces éléments contribuent à la bonne information des droits et obligations de l’acquéreur et du vendeur. Un bon avant-contrat garantit la conclusion d’une transaction dans le respect de la législation en vigueur et en toute sécurité.


Pourquoi un certain délai est-il nécessaire avant de signer la promesse de vente ?

Coût comparé hypothèque/cautionnement du crédit logementPrêt Caution crédit logement

Coût initialPrivilège du prêteur de denier

Hypothèque Mainlevée

76 000 € 1 110 € 680 € 1 450 € 520 €150 000 € 1 700 € 960 € 2 380 € 730 €300 000 € 2 900 € 1 550 € 4 250 € 1 160 €450 000 € 4 100 € 2 130 € 6 120 € 1 580 €



Ma famille s‛agrandit, je vends mon bien pour en

acheter un autre

> Par quels biais puis-je vendre mon bien ?

> Comment obtenir une offre d’achat ou trouver un acquéreur en 45 jours ?

> Quels diagnostics dois-je réaliser ?

> Pourquoi vaut-il mieux vendre avant d’acheter ?

> Y-a-t-il un risque en ne disant pas tout à l’acquéreur ?



Les annonces locales

Il est possible de mettre son bien en vente par le biais de petites annonces dans les journaux locaux ou spécialisés. Avec cette démarche, c’est vous qui fi xez le prix, organisez les visites et répondez aux questions des éventuels acquéreurs. En l’absence d’intermédiaire professionnel, il faut disposer d’une grande disponibilité avec le risque de voir défi ler des visiteurs plus curieux que véritables acquéreurs potentiels. L’avantage principal étant l’absence de frais supplémentaires.

Les annonces notariales

Certains notaires disposent d’un service de négociation immobilière. Ils diffusent des annonces, font visiter le bien et participent à la négociation entre vendeur et acquéreur. Grâce sa connaissance du marché immobilier et aux bases de données notariales dont il dispose, le notaire est mesure de vous proposer la juste valeur de vente, ce qui constitue bien souvent un gain de temps considérable pour la réalisation de la transaction. De plus, sa compétence juridique est une garantie sur le bon déroule-ment de la vente. Ses émoluments sont fi xés par décret et s’élèvent à 5 % HT du prix de vente jusqu’à 45 735 €, et 2,5 % HT au delà. Les honoraires du notaire sont obligatoirement affi chés dans l’offi ce.

L’agence immobilière

Les agences immobilières sont nombreuses et ont connaissance du marché local. Avant d’organiser les visites, les agents vérifi ent les attentes des acquéreurs et les interrogent sur leur capacité de fi -nancement. Les frais d’agence ne sont pas réglementés mais ils doivent être affi chés dans l’agence. Ils s’élèvent en moyenne entre 5 % et 7 % du prix de vente, leur montant variant selon la valeur du bien.

Par quels biais puis-je vendre mon bien ?

Les bases de données des notaires : la garantie de la juste valeur

Le secret d’une transaction rapide et réussie réside bien souvent dans la fi xation du juste prix dès la mise en vente. Pour cela, les notaires disposent de deux bases de données qui sont interconnectées : BIEN (Base d’informations économiques et notariales) pour Paris et la région parisienne, et PERVAL pour la province. Ces deux bases sont alimentées par les notaires lors de chaque transaction, ils y indiquent notamment les caractéristiques principales du bien : nombre de pièces, emplacement, superfi cie, année de construction ainsi que le prix de vente. En comparant les caractéristiques de votre bien avec les données de la base, le notaire dispose ainsi de références très diversifi ées (appartements, maisons, terrains à bâtir, propriétés, biens agricoles, …) et peut facilement obtenir une valeur au plus proche du marché.

Ces fi chiers constituent une base qui recense aujourd’hui près de 11 millions de références et enregistre chaque année environ 700 000 transactions nouvelles. Ils permettent de calculer, tous les trimestres, un indice de l’évolution des prix de l’ancien (appartement et maison), seul indice de référence public certifi é par l’INSEE.

Pour en savoir plus : visitez le portail immobilier des notaires accessible depuis le site www.notaires.fr

Ma famille s‛agrandit...



Deux processus permettent d’arriver à ce résultat. L’un utilise les nouvelles technologies : c’est la vente notariale interactive. L’autre est traditionnel : c’est la vente aux enchères, utilisée par les notai-res depuis le XVème siècle. Très différentes, les deux procurent une grande sécurité au vendeur et lui permettent de faire appel au marché, pour vendre son bien à sa juste valeur.

La vente notariale interactive (VNI)

Vendre son bien immobilier sur appel d’offres et en ligne tout en bénéfi ciant de toutes les garanties juridiques, c’est désormais possible avec la vente notariale interactive. Le processus est simple : un particulier confi e la vente d’un bien immobilier à un notaire, celui-ci diffusera les annonces immobi-lières avec photos et descriptif, date et horaire de visite, toutes les informations étant diffusées sur le portail immobilier des notaires accessible depuis le site www.notaires.fr. À une date fi xée d’un com-mun accord entre le vendeur et le notaire, la vente débute et dure 48 heures période durant laquelle, les acquéreurs potentiels préalablement inscrits peuvent porter des offres, tout en ayant accès à tout moment à toutes les informations sur le bien immobilier. À l’issue de cette période, le vendeur peut retenir la meilleure offre et signer un compromis de vente chez son notaire. Le reste de la procédure est identique à une vente traditionnelle.

La vente à la bougie

Souvent méconnues, les ventes aux enchères notariales volontaires constituent un moyen original de vendre son bien. Elles sont organisées dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu.

Avant la vente, le notaire fi xe, en accord avec le vendeur le montant de la mise à prix, estimé dans la plupart des cas à 75 % de la valeur du bien. Il procède ensuite à une publicité par voie de presse, par internet, d’affi chage public… Durant les trois semaines qui précèdent la vente, le notaire, dont les coordonnées sont indiquées sur les affi chages, répond à toutes les questions des éventuels acqué-reurs. Il les informe également du jour et de l’horaire de la visite du bien.

Le jour de la vente, les enchères s’achèvent lorsqu’aucune nouvelle offre n’est portée durant deux feux successifs. Le chèque de consignation déposé par l’acquéreur pour enchérir est immédiatement encaissé. L’acquéreur dispose ensuite de 45 jours pour payer l’intégralité du prix.

Comment obtenir une offre d’achat ou trouver un acquéreur en 45 jours ?

Retrouvez l’ensemble des annonces sur le portail

immobilier accessible depuis le site www.notaires.fr




Ces dernières années, la liste des diagnostics à réaliser lors de la vente d’un bien immobilier n‘a cessé de s’allonger. Ils offrent à l’acquéreur des informations importantes sur l’état du bien et évitent de mauvaises surprises ultérieures. (descriptif détaillé en annexe 2)

Le coût des diagnostics

Le coût de la réalisation des diagnostics incombe au vendeur. Les prix varient selon le nombre de pièces et la surface du bien à expertiser. N’hésitez pas à comparer les prix avant de choisir le profes-sionnel. Mais, attention : ici comme ailleurs, le prix n’est pas le seul critère à retenir. Pensez aussi à vous assurer que le diagnostiqueur est certifi é pour chaque diagnostic, qu’il a souscrit un contrat d’assurance responsabilité professionnelle, ...

Dans un marché immobilier incertain, il est effectivement plus sage de vendre son bien destiné à fi nancer l’apport nécessaire avant d’acheter le suivant. Cela évite de se retrouver dans une situation fi nancière inextricable. Pour ceux qui se lancent malgré tout dans l’aventure, c’est la dure réalité des prêts relais qui les attend.

Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique est le plus courant. Il est proposé aux personnes qui ont acheté avant de vendre et qui ont besoin non seulement des fonds de la vente de leur bien mais aussi d’un prêt pour fi nancer la totalité de leur nouvelle acquisition. En pratique, l’établisse-ment avance une fraction de la valeur du bien à vendre en se fondant sur des différentes estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier. Jusqu’à la vente, l’emprunteur devra rembourser les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique. Le prêt relais est soldé lors de la vente. Mais avant cela, la situation d’endettement de l’emprunteur est bien souvent supérieure à sa capacité réelle et donc diffi cilement viable à long terme.

À noter que la durée maximale d’un prêt relais est de 2 ans, sauf prorogation exceptionnelle accor-dée.

Pourquoi vaut-il mieux vendre avant d’acheter ?

Quels diagnostics dois-je réaliser ?


Les diagnostics réalisés lors de l’achat d’un bien ne peuvent pas tous être utilisés lors de sa revente. Ils ont une durée de validité limitée, qui est variable en fonction du type de diagnostic.


Plutôt que de recourir à un prêt relais, il est possible, avec l’accord de la banque, d’opter pour un transfert de prêt. Cette solution peut parfois s’avérer fi nancièrement plus intéressante. À noter toutefois que de nouvelles garanties devront être souscrites, les garanties prises lors du prêt initial n’étant pas automatiquement transférées sur le nouveau bien.




S’emballer sur la valeur ou les atouts réels de son bien quitte à omettre certaines informations, peut s’avérer dangereux et se retourner contre le vendeur.

La garantie des vices cachés

Cacher les fi ssures sous le papier peint ou dissimuler des problèmes d’humidité sous le lambris n’est pas la solution. En effet, les acquéreurs peuvent alors invoquer la garantie des vices cachés à l’encon-tre du vendeur. Pour cela, trois conditions doivent être réunies :

le vice caché doit rendre le bien impropre à un usage normal du bien (exemple : défaut d’étan-• chéité lié à un problème de toiture)

le vice doit être caché c’est-à-dire impossible à détecter sur le champ (exemple : fi ssure sur la • façade dissimulée par du lierre)

le vice doit exister avant la vente ce que l’acquéreur doit démontrer.•

Les constructions de moins dix ans

Le vendeur engage sa responsabilité pour toutes les agrandissements, aménagements (fenêtres de toit,...) et constructions (garage, véranda, piscine…), qu’il a édifi és depuis moins de dix ans sans les autorisations d’urbanisme nécessaires. Une réponse ministérielle du 5 octobre 2005 précise que lors-que le propriétaire est condamné à détruire une construction illicite, cette condamnation continue de courir contre l’auteur de la construction même une fois le bien vendu. Or ces destructions ultérieures à la vente constituent bien évidemment un dommage pour le nouveau propriétaire qui sera donc en droit d’exiger une indemnisation.

Au surplus l’absence d’assurance dommage ouvrage constitue une diffi culté supplémentaire lors de la mise en vente du bien.

S

Y-a-t-il un risque en ne disant pas tout à l’acquéreur ?

Seul le vendeur profane de mauvaise foi et le vendeur professionnel sont tenus par la garantie des vices cachés. Le particulier qui ignorait, de bonne foi, l’existence du vice sur le bien qu’il vend n’en est pas responsable.




Pour mes loisirs et réunir ma famille, je souhaite

construire ou acquérir une résidence secondaire

> Je souhaite acheter un terrain à bâtir. Quelles sont les démarches à effectuer ?

> Je souhaite faire construire. Quelles sont les règles applicables ?

> Je souhaite acheter un bien à rénover. Quel type de contrat de vente s’applique à ce genre d’opération ?

> Je souhaite acheter un bien à l’étranger. Quelles seront les conséquences juridiques et fi scales ?

> Puis-je emprunter à l’étranger pour fi nancer mon achat en France ?

> Je n’habite pas en France mais vends un bien en France. Quelle sera la fi scalité applicable ?



L’achat du terrain à bâtir peut prendre deux formes : soit l’acquisition d’un terrain isolé, soit l’achat d’une parcelle en lotissement. Les points à vérifi er sont différents.

Le terrain isolé

Après avoir trouvé l’emplacement idéal de la maison de ses rêves, la première étape consiste à se rendre à la mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. Des indicateurs permettent de connaître les règles de constructibilité applicables au terrain.

Pour l’achat d’un terrain isolé, le notaire réunit diverses pièces parmi lesquelles :

le certifi cat d’urbanisme• qui atteste que le terrain est constructible et qui précise notamment les voies d’accès, les réseaux d’eau, d’électricité, l’assainissement individuel ou collectif et les servitudes publiques. Il peut être délivré pour un projet de construction bien particulier et dans ce cas indique la superfi cie constructible.

Le bornage :• un plan réalisé par un géomètre expert qui certifi e la superfi cie du terrain et ses limites. Pour le réaliser, le géomètre consulte le titre de propriété du bien concerné ainsi que ceux des voisins si nécessaire. Une fois le procès-verbal établi, le propriétaire et ses voisins signent le document qui établit défi nitivement la surface de la parcelle concernée.

le permis de construire :• son caractère défi nitif permet d’assurer une sécurité juridique maxi-male à l’opération. Il permet en outre de connaître les taxes dues à l’occasion de la construc-tion.

Le lotissement

Contrairement à l’achat d’un terrain isolé, l’achat d’une parcelle de lotissement offre certaines garan-ties. En contrepartie, l’acquéreur est également soumis à des contraintes supplémentaires.

Les garanties

Pour vendre ses terrains, le lotisseur a dû auparavant obtenir un permis d’aménager (appelé ancien-nement arrêté de lotir) qui lui impose la réalisation de certaines démarches administratives : plan du lotissement, bornage, certifi cat précisant la SHON constructible… Autant de garanties pour le futur acquéreur.

De plus, le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements.

Je souhaite acheter un terrain à bâtir. Quelles sont les démarches à effectuer ?


Le bornage contradictoire avec les voisins n’est pas obligatoire pour l’achat d’un terrain isolé mais il est fortement recommandé à l’acquéreur de le faire réaliser.

Pour mes loisirs et réunir...



Les contraintes

Mais cet arrêté doit également contenir trois documents qui s’imposeront ensuite au futur acqué-reur :

Le règlement de lotissement• qui fi xe la destination des constructions, l’emprise au sol, les dimensions des façades, l’implantation des constructions par rapport à la voirie et aux autres habitations, l’aspect extérieur des bâtiments, les conditions d’accès à chaque terrain, les rè-gles de stationnement et le nombre de places pour chaque lot.

Le cahier des charges• fi xe les règles de vie collective au sein du lotissement. Il précise les travaux incombant au lotisseur (écoulement des eaux, plantations, clôture…) ainsi que les charges à payer par l’acquéreur. À noter que ce document peut être valable pendant des di-zaines d’années.

Les statuts de l’association syndicale• qui régissent l’utilisation et la gestion des parties com-munes (voiries, espaces verts, …). L’assemblée générale de cette association fi xe tous les ans le montant de la cotisation pour la participation aux charges.

Le contrat de construction de maison individuelle s’applique à tout propriétaire d’un terrain à bâtir qui fait construire sa maison par un constructeur, un maître d’œuvre ou un architecte. Il peut prendre deux formes : avec fourniture de plan par le professionnel ou sans.

Dans les deux cas, ce contrat offre de nombreuses garanties au particulier :

La garantie de remboursement est obligatoire lorsque le particulier verse des paiements avant l’ouverture du chantier. Elle assure au maître d’ouvrage le remboursement de ces sommes en cas de :

non réalisation des conditions suspensives ; •

rétractation du maître de l’ouvrage dans le délai de sept jours ; •

non ouverture du chantier à la date convenue sauf si le constructeur démontre l’existence d’un • cas de force majeure.

La garantie de livraison au prix et délai convenus est obligatoire dans tous les contrats. À défaut, le contrat est nul. Elle prend effet à compter de la date d’ouverture du chantier et cesse lors de la récep-tion des travaux à l’expiration du délai de dénonciation des vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées. Cette garantie couvre :

le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de • la construction,

les suppléments de prix du fait du constructeur,•

les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente • jours.

Je souhaite faire construire. Quelles sont les règles applicables ?




Dans ces trois situations, le garant est tenu de payer le coût des travaux nécessaires à la livraison de la maison et de désigner les entreprises qui termineront les travaux, en cas de défaillance du construc-teur.

Il incombe au constructeur d’obtenir la garantie auprès d’un établissement de crédit ou d’une en-treprise d’assurance agréée. Il est tenu de notifi er au garant la déclaration d’ouverture de son chan-tier. Si un constructeur entreprend des travaux de construction d’une maison individuelle sans avoir obtenu la garantie de livraison, il sera passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende 37 500 euros.

La clause relative aux pénalités en cas de retard de livraison doit être obligatoirement insérée dans le contrat. Elle ne peut être inférieure à 1/3000ème du prix de vente par jour de retard. Pour une maison de 150 000 euros, la pénalité sera donc au minimum de 50 euros par jour de retard.

Pour plus d’informations : www.anil.org

La réforme du permis de construire

L’ordonnance du 8 décembre 2005 a simplifi é les régimes du permis de construire et raccourci les délais.

Les 11 régimes d’autorisation sont remplacés par trois permis : le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir.

Les 4 régimes de déclaration sont remplacés par un document : la déclaration préalable.

Les nouveaux délais

Nature de la demande Délai de réponse

Certifi cat d’urbanisme d’information 1 mois

Certifi cat d’urbanisme pré-opérationnel 2 mois

Déclaration préalable 1 mois

Permis de construire de maisons individuelles et permis de démolir 2 mois

Les autres permis 3 mois

Info pratique

Le particulier doit souscrire une assurance dommages-ouvrages avant l’ouverture du chantier afi n de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, la réparation des dommages subis durant les dix ans suivant la réception des travaux. Elle est annexée au contrat.




Lorsque certaines consultations sont nécessaires (Architecte des bâtiments de France, commission de sécurité) une majoration de délai est possible mais elle doit impérativement être notifi ée au plus tard un mois après le dépôt du dossier.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que des délais de recours existent. Ils permettent à l’administration et aux tiers de contester le permis. Il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès de la mairie.

Vous avez trouvé la future maison de vos rêves. Mais pour le moment, ce n’est encore qu’une vieille maison que le propriétaire propose de vous vendre et de rénover pour vous. Une vente d’un type par-ticulier qui dispose désormais d’un statut juridique spécifi que : « la vente de l’immeuble à rénover » (VIR), au fonctionnement très proche de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Créée par la loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, la vente d’immeu-bles à rénover est entrée en vigueur le 19 décembre 2008 suite à la parution du décret d’application. Concrètement, elle s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti, en totalité ou en partie, et qui s’engage, dans un délai déterminé à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble, en contrepartie de sommes d’argent versées par l’acquéreur au fi l de l’avancement des travaux.

En pratique, le transfert de propriété s’effectue progressivement : « le vendeur transfère immédiate-ment à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvra-ges à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». (article L. 262-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation)

Quant aux garanties, elles sont identiques à celles de la vente en l’état futur d’achèvement (voir page 28).


Je souhaite acheter un bien à rénover. Quel type de contrat de vente s’applique à ce genre d’opération ?

Le conseil du notaire :

Attention ! même s’il n’est pas nécessaire d’avoir un permis de construire, d’autres autorisations peuvent être obligatoires . Dans certains cas, une déclaration préalable doit être faite. Renseignez-vous auprès de la mairie.

Pour plus d’informations, consulter l’article du n°383 de

juin 2009 du magazine Conseils des notaires.



La procédure d’achat d’un bien immobilier varie selon les pays. Selon le lieu de situation du bien, un notaire français peut vous assister dans vos démarches et se mettre en contact avec le notaire étran-ger qui rédigera l’acte de vente. Il peut en effet rédiger une procuration authentique que vous signez et qui est ensuite transmise au notaire du pays concerné. Cela peut permettre de bénéfi cier des conseils juridiques nécessaires.

En cas de succession, c’est en principe la loi du pays de situation de l’immeuble qui s’applique. Il est donc nécessaire de bien se renseigner avant la vente sur le fonc-tionnement des règles de dévolution suc-cessorale dans le pays du bien convoité.

Sur le plan fi scal et en cas de revente, si aucune convention n’existe entre la Fran-ce et le pays d’acquisition, la plus-value réalisée lors de la vente du bien situé à l’étranger sera imposable en France. Lorsqu’une convention existe, elle prévoit généralement que l’État de situation du bien immobilier a le droit d’imposer les revenus ou plus-values du bien détenu par un résident français.

Il est possi-ble de fi nancer un achat immobilier en France en empruntant à l’étranger. La loi applicable au contrat de prêt est alors celle choisie par les parties. En pratique, il s’agit le plus souvent de la loi du lieu de situation de l’établissement bancaire.

En France, la loi Scrivener garantit à l’emprunteur une protection et une information sur les conditions du prêt très complètes. Elle peut s’appliquer à un prêt contracté à l’étranger si les parties choisissent la loi française ou si l’immeuble est situé en France et que le prêteur ou l’emprunteur y sont également établis.

Afi n de garantir l’emprunt, l’hypothèque conventionnelle est souvent choisie. Le prêt contracté à l’étranger est alors garanti par une hypothèque d’un bien situé en France. Pour être effi cace, cette hypothèque doit impérativement être inscrite par un notaire français.En cas de revente du bien, le non résident doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values lors de la

Je souhaite acheter un bien à l’étranger. Quelles seront les conséquences juridiques et fi scales ?

L’impôt sur la fortuneÀ défaut de convention internationale, l’investisseur résident fi scal français sera imposable sur tous ses biens situés en France ou à l’étranger. Dans les autres cas, une étude approfondie de la convention en vigueur est nécessaire.

Puis-je emprunter à l’étranger pour fi nancer mon achat en France ?

Jacques vit à Paris et décide d’acheter un appartement à Cannes. Il fi nance cette acquisition par un emprunt en Allemagne. Comme il est établi en France et que le bien est également situé sur le territoire, la loi Scrivener s’applique à son contrat de prêt conclu en Allemagne. Si Jacques habitait Berlin, la loi Scrivener n’aurait pas été applicable.





Et si j’emprunte en France pour acheter à l’étrangerIl est également parfaitement possible de souscrire un emprunt en France pour fi nancer un achat à l’étranger. Les conditions d’octroi du prêt sont identiques à celles pratiquées pour les acquisitions en France. Toutefois, certains établissements bancaires peuvent refuser d’accorder le prêt si l’emprunteur ne présente pas de garanties suffi santes. Le plus souvent, l’établissement bancaire renverra l’emprunteur vers l’une de ses fi liales situées à l’étranger, ce qui permettra de régler sans diffi cultés tous les problèmes juridiques.

Je n’habite pas en France mais je vends un bien immobilier en France. Quelle sera la fi scalité applicable ?déclaration des plus-values. Pour les non-résidents établis dans un État de l’Union européenne, l’im-pôt est calculé au taux de16 %. Pour tous ceux établis dans un autre État, le taux applicable s’élève à 33,33 %. L’impôt sur les plus-values est déterminé sur les mêmes bases que celles applicables aux résidents de France (voir page 44). Il est prélevé au moment de la vente par le notaire qui le reverse au Trésor Public. Pour information, la plue-value payée par un résident français est taxable aux taux de 28,10 % (voir page 44).



Je souhaite investir dans l‛immobilier pour préparer mon avenir ou bénéfi cier

d‛avantages fi scaux

> Je souhaite acheter un bien occupé. Quelles sont les précautions à prendre ?

> L’achat en nue-propriété. Est-ce intéressant ?

> J’ai entendu parler de la loi Scellier. Quels sont les avantages ?

> Mon fi ls a quitté le studio qui m’appartient. Il est désormais inoccupé. L’usufruit locatif social est-il une bonne alternative ?



L’achat d’un appartement ou d’une maison occupé apparaît bien souvent comme une alternative d’in-vestissement immobilier attractive. À condition toutefois de prendre toutes les précautions nécessai-res.

Avant la vente, il est impératif de visiter le bien afi n d’en vérifi er la conformité avec les normes de logement décent. La consultation des dossiers de gestion du vendeur ou de son gérant s’impose éga-lement afi n de vérifi er la bonne régularité du paiement des loyers, les modalités de leur révision et l’exécution par le locataire de ses obligations (notamment d’assurance).

Après la vente, le bail est transféré au nouvel acquéreur et avec lui tous les droits et obligations du bailleur comme du locataire. Ainsi, les réparations non locatives, la remise en état éventuelle du lo-gement pour cause de vétusté, les mises en conformité électriques ou du gaz ou la régularisation des charges locatives sont autant de travaux qui incomberont à l’acquéreur.

Le nouvel acquéreur doit informer le locataire en lui notifi ant son nom et son domicile ou s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

L’achat en nue-propriété est souvent méconnu. Pourtant, il constitue un investissement intéressant à condition de ne pas rechercher une rentabilité immédiate.

La pleine propriété d’un bien immobilier peut être répartie entre l’usufruitier, qui a le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits (comme les loyers), et le propriétaire, temporairement privé du droit d’occuper ou de louer le bien.

En pratique, l’achat de la nue-propriété est proposé le plus souvent pour des biens neufs pour lesquels les usufruitiers sont des institutionnels privés ou des bailleurs sociaux.

Le prix de vente de la nue-propriété est calculé après déduction de la valeur de l’usufruit dont le mon-tant est fi xé en fonction des revenus liés au bien, des provisions pour charges, aux conditions de fi nan-cement de l’usufruitier et à la durée de l’usufruit. En moyenne, le prix de la nue-propriété est compris entre 45 et 60 % du prix en pleine propriété.

La convention d’usufruit signée par le nu-propriétaire et l’usufruitier fi xe la durée de l’usufruit : entre 10 et 20 ans en moyenne.

Je souhaite acheter un bien occupé. Quelles sont les précautions à prendre ?

Les Conseils du notaire

• Pensez à prendre connaissance du bail dans tous ses détails.

• N’oubliez pas le dépôt de garantie, il doit être transmis à l’acquéreur afi n que ce dernier puisse le restituer au locataire en fi n de bail.

• Le cautionnement du locataire est transmis de plein droit à l’acquéreur, sauf clause contraire.

L’achat en nue-propriété. Est-ce intéressant ?

Je souhaite investir...



Durant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne percevra aucun loyer. En contrepartie, il sera déchargé de tous travaux d’entretien du logement, du paiement des charges de copropriété et du paie-ment de la taxe foncière. De surcroit, l’immeuble dont il a acquis la nue-propriété n’entre pas dans son patrimoine, mais dans celui de l’usufruitier, ce qui peut lui permettre d’échapper à l’ISF.

À l’issue de la convention de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut en percevoir les revenus.


• Il est intéressant et avantageux d’acheter la nue-propriété d’un bien immobilier à crédit. En effet, même si l’on ne perçoit pas de revenus locatifs, il est possible de déduire les intérêts de l’emprunt de ses autres revenus fonciers et de son revenu global.

• En termes d’impôt sur la plus-value immobilière, le nu-propriétaire bénéfi cie d’un abattement de 10 % par an au delà de la 5ème année de détention. Il est ainsi totalement exonéré après 15 ans.

• En cas d’investissement démembré familial (parents usufruitiers, enfants nu-propriétaires), qui obéit à des règles très précises, des précautions doivent être prises pour éviter des requalifi cations civiles et fi scales.

Jérôme acquiert un bien d’une valeur en pleine propriété de 200 000 euros. Supposons que la valeur de l’usufruit, d’une durée de 15 ans, est estimée à 40 %. L’achat de la nue-propriété lui coûte donc 60 % de la valeur du bien soit 120 000 €. Par ailleurs, il dispose de plusieurs biens immobiliers loués et d’un patrimoine total d’une valeur de 680 000 €. Cette nouvelle acquisition n’entre pas dans son patrimoine et il ne sera donc pas imposable à l’ISF. Parallèlement, il a choisi de fi nancer son acquisition au moyen d’un emprunt ce qui lui permet de déduire les intérêts de ses autres revenus fonciers. À l’issue de la convention d’usufruit, il envisage de revendre le bien, il n’aura aucun impôt sur la plus-value à payer.




La loi Scellier est un dispositif qui s’applique pour tous vos investissements immobiliers réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans les zones où la loi est applicable. Elle concerne les loge-ments neufs ou en l’état futur d’achèvement, les logements qui font l’objet d’une demande de permis de construire durant cette période et qui sont achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième an-née qui suit celle de la demande, les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, les logements nécessitant des travaux de réhabilitation ou encore les locaux inachevés dont l’achèvement intervient également dans les deux ans.

La loi Scellier permet de bénéfi cier d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2010. Elle passe ensuite à 20 %.

Pour profi ter de cet avantage, l’acquéreur doit s’engager à louer son logement nu pendant neuf ans en respectant le plafond de loyer correspondant à la zone du logement. Le locataire doit utiliser le lo-gement à usage d’habitation principale : il peut s’agir d’un ascendant ou descendant à condition qu’il soit détaché de votre foyer fi scal. La mise en location doit être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien ou son achèvement.

Plafonds des loyers mensuels pour un bail conclu en 2009

Exemple

Aurélie a acquis un studio neuf de 20 mètres carré à Paris en août 2009 pour un montant de 140 000 €. Elle le met en location dès le mois de septembre avec un loyer de 420 € hors charges conformément au dispositif de la loi Scellier. Elle bénéfi cie donc d’une réduction d’impôt de 25 %, soit 35 000 €. Cette réduction est répartie sur neuf ans, soit 3 888 € par an. Si elle avait acquis le même bien pour le même montant en 2011, sa réduction d’impôt totale aurait été de 28 000 €, car cette dernière est réduite à 20 % à partir du 01/01/2011.

J’ai entendu parler de la loi Scellier. Quels sont les avantages ?

Zone géographique du logement Plafond de loyer au m²Zone A 21,65 €Zone B1 15,05 €Zone B2 12,31 €

Info pratique

• Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

• La loi Scellier s’applique à un seul logement par an et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €


Info pratique

La loi Scellier ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire. (retrouvez le détail des zones sur www.logement.gouv.fr)



L’usufruit locatif social permet, sous certaines conditions, à un propriétaire privé d’un logement neuf ou ancien, de céder son droit d’usage à un bailleur social ou à une association agréée.

En contrepartie, il perçoit un capital immédiatement disponible. Le bailleur social le loue et assure la gestion de ce bien ainsi que son entretien courant. Cette convention d’usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans et ne peut excéder 30 ans. Concrètement, le bailleur social perçoit les loyers et le propriétaire conserve la nue-propriété de son bien. Il n’a pas à se soucier de l’entretien, des charges qui y sont attachées ou encore des taxes comme la taxe foncière. De plus, les biens dont l’usufruit est cédé sont exclus du patrimoine soumis à l’ISF.

À l’issue du contrat et en cas de revente du bien, il est exonéré d’impôt sur la plus-value.

À noter : en cas de décès du propriétaire, la nue-propriété est transmise à ses héritiers ; son évalua-tion se fera en tenant compte de l’usufruit consenti au bailleur social. Le contrat se poursuit jusqu’au terme prévu.

Mon fi ls a quitté le studio qui m’appartient. Il est désormais inoccupé. L’usufruit locatif social est-il une bonne alternative ?

L’objectif de ce dispositif est d’une part d’accroître l’offre de logements sociaux, et d’autre part d’inciter les propriétaires de logements vacants à s’engager dans une telle démarche. Pour en savoir plus, il est possible de s’adresser à son notaire, à des bailleurs sociaux ou encore à des associations d’insertion pour le logement habilitées à produire du logement social.


Le crédit à terme, une formule intéressante pour fi nancer un investissementLe crédit à terme consiste à ne rembourser que les intérêts de l’emprunt jusqu’à la dernière échéance, date à laquelle la totalité du capital doit être versée. L’intérêt d’une telle formule est avant tout fi scal. En effet, pour un bien acheté 400 000 € et loué 2 000 € par mois, le propriétaire rembourse, pour un prêt à 4,30 %, 1 416 € par mois uniquement d’intérêts qu’il peut déduire de ses revenus. Le bénéfi ce net mensuel est donc important. À la dernière échéance de l’emprunt, le propriétaire peut choisir de vendre le bien pour rembourser le capital. Cette formule ne peut être intéressante que si l’acquéreur est sûr de ne pas avoir à vendre le bien avant l’échéance du prêt.



Je suis à la retraite,je souhaite disposer de davantage de possibilités

fi nancières

> J’ai hérité d’un bien que je souhaite vendre. Quelle est la marche à suivre ?

> Je souhaite rentabiliser ma résidence principale sans la vendre. Comment faire ?

> La vente en viager est-elle une solution intéressante ?

> Je souhaite vendre un studio que je loue. Y a-t-il des précautions spécifi ques à prendre ?

> Si je vends mes biens, comment sera calculé l’impôt sur les plus-values ?



Celui qui hérite seul d’un bien immobilier en devient l’unique propriétaire, à condition bien sûr qu’il ait accepté la succession. L’héritier peut donc disposer du bien à sa guise et le vendre.

Les choses se compliquent lorsque plusieurs personnes héritent d’un même bien. Ils disposent alors chacun d’une part sur le bien, ils sont indivisaires. Depuis la loi du 12 mai 2009 de simplifi cation et de clarifi cation du droit, un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis peuvent obtenir l’autorisation judiciaire de vendre le bien malgré l’opposition des autres indivisaires (nouvel article 815-5-1 du Code civil). L’opposition des indivisaires minoritaires est constatée par le notaire dans un procès verbal. Il appartient ensuite au Tribunal de Grande Instance, une fois tous les éléments en main, d’autoriser la vente du bien à condition que celle-ci ne porte pas une atteinte ex-cessive aux droits des autres indivisaires. La vente s’effectue sous forme d’adjudication organisée par le TGI ou le notaire.

Depuis la loi portant réforme des successions du 23 juin 2006, en présence d’un héritier qui ne se manifeste pas, ce qui est source de blocage, les copartageants peuvent mettre ce dernier en demeure pour qu’il se fasse représenter lors du partage. Il dispose alors de trois mois pour désigner un manda-taire. S’il ne réagit toujours pas, un cohéritier peut demander au juge de désigner une personne qua-lifi ée pour représenter le défaillant. Ainsi, les héritiers peuvent procéder à un partage amiable même en présence d’un héritier silencieux.

Le partage peut également être judiciaire lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou lorsque les indivisaires n’arrivent pas à s’accorder sur ses modalités. Concrètement, les héritiers, obligatoirement représentés par un ou plusieurs avocats, doivent présenter une demande de partage devant le Tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession. Le tribunal peut désigner un juge chargé de surveiller les opérations et un notaire qui procède aux opérations de par-tage, rédige l’acte de partage ou un procès-verbal de diffi cultés en cas de contestation.

S’il apparaît qu’aucun accord n’est possible et que les biens ne peuvent être ni partagés ni attribués aisément, le juge peut ordonner la vente par adjudication des biens. On parle alors de licitation.

La location saisonnière

Si votre résidence principale ou secondaire est située dans une zone touristique, vous pouvez profi ter de cette situation pour proposer votre logement à la location saisonnière. Il est toutefois nécessaire de prendre plusieurs précautions :

J’ai hérité d’un bien que je souhaite vendre. Quelle est la marche à suivre ?

Sous-évaluer un bien dans le cadre d’un partage successoral peut être dangereux. L’héritier lésé peut obtenir réparation du préjudice qu’il subit en cas de lésion de plus du 1/4. Depuis le 1er janvier 2007, il ne peut plus demander l’annulation du partage ; il ne dispose que d’une action contre ses cohéritiers, dite en complément de part, qu’il doit exercer dans les deux ans du partage. Ainsi, si l’un des héritiers a vendu le bien qui lui avait été attribué aux termes du partage, le tiers acquéreur n’est plus menacé.

Je souhaite rentabiliser ma résidence principale ou secondaire sans la vendre. Comment faire ?

Je suis à la retraite...



La rédaction d’un contrat écrit qui indique le descriptif précis du bien (nombre de pièces, équipements mis à disposition, parties du bien interdites d’accès au locataire…), le prix de la location, sa durée avec heures d’arrivée et de départ mais aussi le montant de la taxe d’habitation, des charges d’eau et d’électricité et de caution. Afi n de minimiser les pertes liées aux annulations de dernière minute, le propriétaire peut exiger le versement d’arrhes ou d’un acompte correspondant à environ 25 % du tarif total. Dans le premier cas, la somme est conservée en cas de désistement, dans le second cas, le loueur peut exiger le paiement de la totalité.

Le loueur doit informer sa compagnie d’assurances afi n de s’assurer que le contrat multirisques ha-bitation couvre bien les locataires en cas de dommages corporels. De la même façon, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il lui fournisse une attestation garantissant qu’il bénéfi cie d’une extension villégiature de sa police d’assurance habitation.

Les revenus issus de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des Bénéfi ces industriels et commerciaux (BIC). Lorsqu’il s’agit de location d’une chambre d’hôte, les revenus sont exonérés à hauteur de 760 € par an. À noter également l’exonération de taxe professionnelle pour ce type de location. Concernant la taxe d’habitation, le loueur peut en imputer une partie à son locataire corres-pondant à la durée de son séjour.

La location d’une partie du logement

Si vous résidez dans une ville étudiante, vous pouvez opter pour une autre alternative : louer une ou plusieurs chambres de votre logement à un étudiant.

La location proposée doit être meublée c’est-à-dire équipée de tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne : lit, armoire, bureau, chaise… Elle doit disposer d’un accès aux éléments de confort normaux. De plus, le propriétaire est tenu de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que l’état des risques naturels et technologiques et, pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb.

Le bail doit obligatoirement être écrit lorsque la chambre est la résidence principale du locataire. La durée de la location est en principe d’un an renouvelable automatiquement. Toutefois, si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être limitée à neuf mois, sa reconduction n’étant alors possible qu’avec l’accord express des parties. De plus, le bail doit indiquer le montant du loyer, variable selon les pres-tations proposées (coin cuisine, sanitaires individuels…), le montant des charges fi xé le plus souvent de façon forfaitaire, la pose de compteur individuel dans une chambre étant rare et complexe.

Les personnes qui donnent en location une partie de leur résidence principale bénéfi cient d’une exo-nération d’impôts à condition toutefois que deux conditions soient respectées. D’une part, le loyer ne doit pas excéder 171 € le mètre carré en Ile-de-France et 124 € en province pour les baux signés en 2009. D’autre part, la pièce louée ne doit être équipée ni de sanitaire, ni de cuisine, ni d’un accès indé-pendant et doit constituer la résidence principale du locataire.

Pour une meilleure rentabilité, il est préférable de gérer soi même la mise en location, le recours à une agence générant en moyenne entre 20 et 40 % de fraissi le ménage et l’accueil sont inclus dans la prestation.




Location d’une place de parking

Lorsque l’emplacement de parking est vendu avec un appartement, il peut être utile de penser à le louer au mois ou pour certaines périodes de l’année ou de la journée. Une rentrée fi nancière qui mini-misera d’autant le montant de la mensualité de l’emprunt.

La vente d’un bien immobilier en viager peut constituer une opération intéressante, pour les person-nes âgées qui recherchent un complément de retraite et qui souvent souhaitent continuer à habiter leur maison ou leur appartement. La vente en viager consiste à céder un bien immobilier moyennant le versement d’une rente :

Le vendeur qui perçoit la rente est appelé « crédirentier ». Le contrat de vente prévoit soit le trans-fert de la pleine propriété du bien au jour de la vente (viager libre), soit une réserve de droit d’usage et d’habitation au profi t du vendeur jusqu’au jour de son décès (viager occupé).

La rente peut être constituée sur une ou plusieurs personnes (un couple par exemple). On parle alors de « viager sur une ou deux têtes ». Lorsqu’elle est constituée sur deux têtes, il est possible de prévoir que la rente continuera à être versée en totalité au profi t du survivant.

L’acquéreur qui verse la rente est appelé « débirentier ». Lorsque le vendeur dispose du droit d’usa-ge et d’habitation, l’acquéreur ne peut disposer du bien qu’au jour du décès du crédirentier.

Le prix de la vente en viager est généralement versé selon deux modalités différentes :

Le bouquet : une somme dont les parties déterminent librement le montant et qui est versé au ven-deur lors de la conclusion de la vente. Il n’est pas obligatoire.

La rente mensuelle qui est calculée en fonction de la valeur du bien du nombre de têtes sur lesquelles la rente est constituée, de l’occupation du bien par le crédirentier, de la valeur du bien, déduction faite du bouquet, de l’espérance de vie du vendeur et du taux de rendement du bien. Une clause d’indexa-tion, le plus souvent sur l’indice des prix à la consommation, est intégrée au contrat de vente en viager afi n que la rente soit réévaluée au fi l des années.

La fi scalité crédirentier

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie « traitements, salaires et pen-sions ». Seule une fraction de la rente est imposable. Cette fraction varie selon l’âge du crédirentier au jour de son entrée en jouissance de la rente :

La vente en viager est-elle une solution intéressante ?

La chambre occupée par un étudiant, rattaché au foyer fi scal de ses parents, peut être considérée comme sa résidence principale.




70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans•

50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus•

40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus•

30 % s’il est âgé de plus de 69 ans•

De son côté, le débirentier ne peut rien déduire de ses revenus imposables.

À savoir : la vente en viager ne fait pas échapper le vendeur totalement à l’ISF. En effet, la rente doit être capitalisée selon des règles précises et c’est le montant de cette capitalisation qui est à intégrer dans la déclaration de l’ISF. Le même montant est déductible chez le débirentier.

Si vous souhaitez vendre un appartement que vous donnez en location et mettre fi n au bail pour que l’acquéreur puisse en disposer, il est nécessaire de suivre une procédure très stricte afi n de respecter les droits du locataire. Le bailleur délivre au locataire par voie recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie d’huissier, six mois avant l’expiration du bail, un congé avec offre de vente. Cette offre, qui est valable durant deux mois à compter de la date de réception du congé, doit indiquer le prix et les conditions de vente. À défaut, elle est nulle.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre, ou qui a gardé le silence, conserve le droit d’occuper le logement au titre de son bail, jusqu’à l’expiration du contrat ; à cette date, il devra quitter les lieux car il sera déchu de plein droit de tout titre d’occupation. S’il accepte l’offre, il dispose d’un délai de 2 mois pour acquérir, ou 4 mois s’il indique fi nancer l’acquisition par le biais d’un emprunt.

Le locataire qui n’a pas exercé son droit de préemption dans un premier temps, peut bénéfi cier d’un second droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à l’offre de vente qu’il lui a été faite ou si les conditions de vente du bien sont plus avantageuses. Tel est le cas du vendeur qui accorde des facilités de paiement alors qu’il avait exigé un paiement comptant de son locataire.

Je souhaite vendre un appartement donné en location. Y-a-t-il des précautions spécifi ques à prendre ?

Avis du notaire

Lorsqu’il quitte l’appartement, le locataire a intérêt à communiquer au bailleur sa nouvelle adresse. À défaut, il ne sera pas possible de mettre en œuvre ce second droit de préemption.


En cas de vente en viager, le notaire prévoira dans l’acte des garanties de paiement de la rente, mais il organisera aussi la protection du débitrentier. L’acte de vente devra ainsi préciser le délai dans lequel les héritiers du créditrentier devront libérer les lieux et les modalités d’établissement de l’état des lieux. En cas de viager occupé, il précisera également les cas de libération anticipée et dans ce cas les modalités de revalorisation de la rente.




Une seconde offre, valable seulement un mois, doit alors être notifi ée au locataire également par voie recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un nouveau délai de deux mois pour réaliser l’opération ou quatre mois en cas de fi nance-ment par un emprunt. À l’expiration de ces délais, la deuxième offre sera caduque.

Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 € sont exoné-rées. Il en est de même de celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale qui en est totalement exonérée quelle que soit le nombre d’années écoulé entre l’acquisition et la vente. Il en est de même pour tous les biens vendus après une durée de détention de plus de quinze ans.

Dans les autres cas, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value brute à un taux de 28,1 %. Le montant est toutefois diminué de 10 % par année de détention après la cinquième année. Avantage auquel s’ajoute un abattement de 1 000 € par personne déclarante même s’il s’agit d’un même foyer fi scal (un couple par exemple).

Les déductions

- Les travaux :Tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justifi catif et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :

Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un • élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’une ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain...)

Les travaux de construction•

Les travaux d’agrandissement•

À défaut, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition. Pour cela, il doit avoir été propriétaire du bien vendu depuis au moins 5 ans.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation (moquettes, peintures) ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value. - Le mobilier :

Info pratique

Le droit de préemption ne joue pas si le bailleur décide de vendre le bien à un parent jusqu’au 3e degré inclus : les frères, sœurs, enfants, parents, voire oncles, tantes, neveux et nièces.

Si je vends un bien immobilier, comment sera calculé l’impôt sur les plus-values ?




La valeur des meubles compris dans le prix de vente ne peut être déduite de la plue-value que sur la production de factures acquittées

- Les frais d’achat réels sont déductibles. À défaut un forfait de 7,5 % est accepté. Dans le cadre d’une succession ce sont les frais réels qui comptent.

Exemple

Armand a acquis sa résidence secondaire il y a sept ans pour un montant de 90 000 € + frais réels de 10 000 €. Il y a réalisé des travaux d’amélioration d’une valeur de 20 000 € pour lesquels il dispose de toutes les factures. Il souhaite aujourd’hui revendre son bien 195 000 €.

Prix d’acquisition + frais + travaux : 90 000 + 10 000 + 20 000 = 120 000 €

Prix de vente : 195 000 €

Montant de la plus-value : 195 000 – 120 000 = 75 000 €

Déductions : 75 000 – 1000 – (7500 x 2) = 59 000 €

Calcul de l’impôt : 59 000 x 28,1 % = 16 579 €

À noter : le vendeur fait déduire notamment du prix de vente, les frais de diagnostics, mainlevée, les

frais de négocation à sa charge.



Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15 % peut s’appliquer sans justifi catif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.



Annexes



La maison à 15 € et le Pass-Foncier

Annexe n°1Les dispositifs d‛accession

sociale à la propriété

De quoi s’agit-il ?

Le dispositif de la maison à 15 euros s’appuie sur le Pass-Foncier qui permet une acquisition en deux temps : le fi nancement de la construction dans un premier temps puis celui du terrain 18 à 25 ans plus tard.

Quelles formes prend le Pass-Foncier ?

Le Pass-Foncier peut prendre deux formes :

• Un portage du terrain par une société intermédiaire dans le cadre d’un bail à construction avec pro-messe de vente. En clair, une personne morale désignée par le Comité interprofessionnel du logement et la Chambre de commerce et d’industrie (CIL-CCI), ou une structure gérée par la Caisse des dépôts et consignations, acquiert un terrain et signe avec l’accédant un bail à construction avec promesse de cession à la fi n du bail. À la fi n de la construction, l’accédant peut se porter acquéreur du terrain où il a construit son logement ou rester locataire.

Le portage s’applique aux maisons individuelles neuves avec dissociation du terrain et de la construc-tion

• Un différé d’amortissement d’un prêt accordé par le Comité interprofessionnel du logement et la Chambre de commerce et d’industrie (CIL-CCI). Le différé d’amortissement est égal à la durée du prêt principal le plus long (hors PTZ) dans la limite de 25 ans et l’amortissement du capital s’effectue sur une durée maximale de 10 ans. Soit une durée totale maximale de 35 ans.

Le différé d’amortissement s’applique aux maisons individuelles neuves et à tous les logements neufs individuels ou collectifs.

Qui peut en bénéfi cier ?

Ce dispositif s’adresse aux primo-accédants de leur résidence principale qui disposent de ressources inférieures aux plafonds de ressources du prêt social location-accession (PSLA) et bénéfi cient d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités locales du lieu d’im-plantation du logement.Depuis le 7 avril 2009, les plafonds de revenus PSLA sont ceux du prêt à taux zéro (art. R.318-29 du CCH) :

Nombre de personnesdestinées à occuper

le logementZone A Zones B et C

1 31 250 € 23 688 €2 43 750 € 31 588 €3 50 000 € 36 538 €4 56 875 € 40 488 €

5 et + 64 875 € 44 425 €

La zone A comprend l’aggloméra-tion parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français. La zone B, les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations dont le marché immobilier est si-tué aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières. La zone C correspond au reste du territoire.



Le fi nancement

Pour fi nancer son projet, l’ac-quéreur peut cumuler un prêt à taux zéro, au prêt à l’accession sociale (PAS) qui ouvre le droit à l’allocation personnalisée au logement (APL), un fi nancement du 1 % patronal ainsi qu’à la subvention délivrée par la com-mune d’implantation pour accé-der au dispositif Pass-Foncier.

Les ventes de logements à des bénéfi ciaires d’un Pass-Foncier sont assujetties au taux réduit de TVA à 5,5 %, dès lors que ces ventes sont « engagées » avant le 31 décembre 2010.

Si la famille rencontre des diffi cultés fi nancières et ne peut honorer son emprunt, la maison est rache-tée par le 1 % logement et la famille relogée. De plus, les acquéreurs peuvent revendre leur bien avant les échéances de remboursements et ainsi récupérer leur capital.

Exemple d’application du Pass-Foncier

Situation : Un couple avec un enfant disposant de 2 400 € par mois de ressources, un revenu fi scal de référence de 22 000 € et un apport personnel de 5 000 €. Le terrain est situé en zone C au prix de 30 000 €. Le coût de construction de la maison s’élève à 130 000 € TTC (taux de 19,60 %) soit 114 674 € TTC (taux de 5,50 %)

Les normes de la maison à 15 eurosLa maison à 15 euros dispose de toutes les normes de confort et d’un équipement garantissant des économies d’énergie et ainsi que l’accès au très haut débit. Sa surface habitable minimale est de 85 m² et le terrain de 250 m². Le prix global du bien (maison + terrain) est évalué entre 160 000 et 185 000 €.

Pour plus d’informations : www.anil.org

Accession classique

Terrain ........................................................... 30 000 €

Frais dossier et acte ....................................... 4 000 €

Maison TTC (TVA à 19,60 %) ........................ 130 000 €Frais dossier et garantie ................................. 2 900 €Total à fi nancer ........................................... 166 900 €Apport ............................................................. 5 000 €

PTZ (19 ans) .................................................. 35 700 €Prêt (28 ans avec lissage) ........................... 126 200 €

Mensualité (28 ans) ...........................................900 €Taux d’effort ........................................................ 38 %

Accession Pass-Foncier

Terrain par porteur ....................................30 000 €TVA sur terrain .............................................1 650 €Frais dossier et actes ..................................2 700 €

Maison TTC (TVA à 5,50 %) .......................114 674 €Frais dossier et garantie ..............................2 100 €Total à fi nancer ........................................151 124 €Apport ..........................................................5 000 €Subvention collectivité .................................3 000 €PTZ (21 ans) ...............................................45 337 €Prêt (18 ans avec lissage) ..........................67 787 €Pass-Foncier ..............................................30 000 €

Mensualité (21 ans) ....................................... 650 €Taux d’effort .....................................................28 %

Terrain indexé (2,50 % par an) ...................50 387 € fi nancé sur 7 ans pour une durée totale identique de 28 ans Mensualité (7 ans) ......................................... 730 €



Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro s’applique à la construction ou l’achat d’un logement neuf, ancien, l’achat ou l’amé-nagement d’un local non destiné à l’habitation et transformé en logement, l’achat d’un logement fai-sant l’objet d’un contrat de location-accession.

Pour bénéfi cier du prêt à taux zéro, il faut être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt.

Lorsque l’emprunteur ou l’une des personnes destinées à occuper le logement fi nancé avec le prêt à taux zéro est titulaire d’une carte d’invalidité ( 2ème ou 3ème catégorie ) ou bénéfi ciaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou victime de catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable leur résidence principale de manière défi nitive, la condition de propriété de la résidence principale dans les deux années précédant la demande de prêt n’est pas exigée.

Pour bénéfi cier du nouveau prêt à taux zéro, il faut disposer de ressources n’excédant pas les plafonds indiqués dans le tableau de l’annexe page 47.

Plafonds de ressources à respecter pour bénéfi cier de la majoration du montant du nouveau prêt à 0 % (en vigueur depuis le 28 juillet 2008)

Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2 pour les demandes de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai, l’année N-1 pour les demandes de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre.


le logement

Logement classéen zone A

Logement classéen zones B ou C

1 personne 31 250 € 23 688 €2 personnes 43 750 € 31 588 €3 personnes 50 000 € 36 538 €4 personnes 56 875 € 40 488 €5 personnes et plus 64 875 € 44 425 €





Montant du prêt à taux zéro

Le montant du prêt s’élève au maximum à 20 % (ou 30 % pour les logements situés en zones urbaines sensibles et zones franches urbaines) du prix de l’acquisition et ne peut dépasser 50 % de l’ensemble des emprunts contractés pour l’acquisition de ce logement.

Il est possible de bénéfi cier d’une majoration du prêt à taux zéro pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf donnant lieu à une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement.

Dans le cadre du Plan de relance de l’économie, le montant du prêt à taux zéro pour le neuf, individuel ou collectif, est doublé pour les prêts émis entre le 15 janvier et le 31 décembre 2009.

La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français. La zone B, les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations dont le marché immobilier est situé aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières. La zone C correspond au reste du territoire.


le logement


Logement classéen zones B

Logement classéen zones C

1 personne 32 100 € 26 400 € 20 700 €2 personnes 45 000 € 37 950 € 30 900 € 3 personnes 50 100 € 42 900 € 35 700 €4 personnes 55 050 € 47 700 € 40 350 €5 personnes 60 150 € 52 650 € 45 000 €

6 personnes et plus 65 100 € 57 450 € 49 650 €


le logement


Logement classéen zones B

Logement classéen zones C

1 personne 14 400 € 8 800 € 8 250 €2 personnes 20 250 € 13 200 € 12 375 € 3 personnes 22 500 € 15 200 € 14 250 €4 personnes 24 750 € 17 200 € 16 125 €5 personnes 27 000 € 19 200 € 18 000 €

6 personnes et plus 29 250 € 21 200 € 19 875 €





Le prêt à l’accession sociale

Le prêt à l’accession sociale (PAS) fi nance la construction et l’acquisition de logements neufs, l’acquisi-tion de logements anciens avec ou sans travaux d’amélioration, les travaux d’amélioration, d’économie d’énergie et d’adaptation aux besoins de personnes handicapées physiques.

Pour bénéfi cier de ce prêt, le logement doit constituer la résidence principale de l’emprunteur. Les conditions de ressources exigées sont identiques à celles du prêt à taux zéro (voir tableau page 50). De plus, le logement doit disposer d’une surface minimale calculée en fonction du nombre de personnes qui composent le ménage.

Contrairement au prêt à taux zéro, le PAS peut fi nancer l’intégralité de l’acquisition. La durée du prêt est comprise entre 5 et 30 ans et les taux d’intérêts sont plafonnés.

Pour un prêt à taux fi xe :

5,35 % pour une durée inférieure ou égale à 12 ans, •

5,55 % pour une durée supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans, •


5,80 % pour une durée supérieure à 20 ans. •

Pour un prêt à taux variable ou révisable, le taux d’intérêt maximum est de 5,35 % quelle que soit sa durée.

Composition du ménage Surface habitable minimale

1 personne 14 m²2 personnes 16 m²par personne supplémentaire + 9 m²





Le prêt conventionné

Le prêt conventionné (PC) fi nance la construction et l’acquisition de logements neufs, l’acquisition de logements anciens avec ou sans travaux d’amélioration, les travaux d’amélioration, d’économie d’éner-gie et d’adaptation aux besoins de personnes handicapées physiques mais aussi l’achat d’un logement destiné à la location.

Le prêt conventionné est attribué pour l’acquisition d’un logement qui constitue la résidence principale de l’acquéreur ou du locataire si le logement est loué. Il n’est soumis à aucune condition de ressources et peut fi nancer jusqu’à l’intégralité de l’opération.

Seule contrainte : les conditions minimales de surface identiques à celles exigées pour l’octroi d’un PAS (voir tableau page 51).

Le prêt conventionné n’est soumis à aucune durée minimale et peut être conclu pour une durée maxi-male de 35 ans. Il est également soumis à des taux d’intérêts plafonnés.

Pour les prêts à taux fi xe :

5,95 % pour une durée du prêt inférieure ou égale à 12 ans, •



6,40% pour une durée supérieure à 20 ans. •

Pour les prêts à taux variable ou révisable, le taux d’intérêt maximum est de 6,25 % quelle que soit la durée.





Le prêt social de location-accession

Le prêt social location accession (PSLA) est un prêt conventionné qui peut être consenti à des person-nes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour fi nancer des opérations de construc-tion ou d’acquisition de logements neufs à condition que ces organismes aient obtenu un agrément préfectoral et signé une convention.

Les logements ainsi fi nancés doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes disposant de ressources plafonnées (voir tableau page 47). Ces familles disposent alors d’un contrat de location-accession. En clair, le bien est loué pendant une certaine période puis moyennant le paie-ment fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option, ils deviennent propriétaires du bien.

Lors de la levée de l’option, le prêt qui a été accordé au vendeur peut être, transféré au titulaire du contrat de location-accession pour le montant du capital restant dû. Il peut toutefois préférer une autre offre de crédit. Depuis un décret du 22 juin 2009, le PSLA peut être cumulé avec un prêt Pass-Foncier (voir pages 47 et 48).

Le prix de vente ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile (arrêté modifi é du 26/03/04) qui est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction.

Le PSLA offre des avantages fi scaux spécifi ques. La personne morale qui consent le prêt initialement bénéfi cie d’une TVA à 5,5 % sur le bien. Par la suite, lorsque le locataire accédant lève l’option dans les 5 ans pour acheter le logement, la vente est exonérée de TVA et non assujettie aux droits d’enregis-trement. Enfi n, le propriétaire du bien bénéfi cie d’une exonération de taxe foncière durant les quinze années qui suivent celle de leur achèvement.

La redevance se décompose en deux parties :La fraction locative• correspondant à la jouissance du logement qui ne peut excéder des pla-fonds réévalués chaque année.La fraction acquisitive• correspondant au paiement anticipé du prix fi xée dans le cadre du contrat de location-accession en accord avec le vendeur.

Zone géographiquePrix maximum en

€/ m² du 1er janvier au 7 avril 2009

Prix maximum en €/m² depuis le 7 avril

2009

A 3 992 € 4 100 €B1 2 298 € 2 750 €B2 2 298 € 2 400 €C 2 032 € 2 100 €



ZonesEn euros par mois et par m²

au 1er juillet 2008(à titre indicatif)

A+(Paris et communes limitrophes)

10,40 €

A 9,81 €B 7,64 €C 7,09 €



L’aide personnalisée au logement (APL)

(pour les propriétaires)

Pour bénéfi cier de l’APL, il faut occuper un logement à titre de résidence principale en qualité d’ac-cédants d’un logement acquis à l’aide d’un prêt à l’accession sociale (PAS) ou d’un prêt conventionné (PC). Il faut en faire la demande soit aux Caisses d’Allocations Familiales (CAF) soit aux Caisses de Mutualité Sociale Agricole suivant le régime de protection sociale du demandeur.

Le montant de l’APL est calculé en fonction de la nature de l’opération, du mode de fi nancement, de la date de signature du contrat de prêt principal, des conditions de remboursement de prêt mais aussi du nombre de personnes à charge et du montant des revenus du bénéfi ciaire. Il peut varier d’une année sur l’autre selon l’évolution des revenus et de la situation familiale de l’intéressé.

Depuis le 1er janvier 2009, la revalorisation des plafonds de ressources s’effectue au 1er janvier de cha-que année. C’est l’avant-dernière année précédant la période de paiement qui est prise en compte.

L’APL ne peut être attribuée qu’au profi t d’une seule personne ou d’une même famille et pour un seul logement. L’APL ne peut pas se cumuler avec l’allocation logement ni être accordée aux personnes logées même à titre onéreux par leurs ascendants ou descendants ou ceux de leur conjoint, concubin ou partenaire avec lequel ils sont liés par un PACS.





Les diagnosticsimmobiliers Annexe n°2

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit effectuer un certain nombre de diagnostics tech-niques qui seront annexés à l’avant-contrat puis à l’acte de vente.

Diagnostic obligatoire pour la quasi-totalité des biens

Diagnostic de performance énergétique :

Obligatoire pour tous les biens immobiliers possédant un moyen de chauffage, sauf construc-• tions provisoires, bâtiments indépendants d’une superfi cie inférieure à 50 m2, bâtiments à usa-ge agricole, industriel ou artisanal, bâtiments historiques et lieux de culte.

Obligatoire pour la vente et la location.•

Durée de validité : 10 ans•

Les diagnostics liés à l’ancienneté des équipements

- État de l’installation intérieure de gaz :

Obligatoire pour tous biens immobiliers dont l’installation intérieure de gaz a plus de quinze • ans.

Obligatoire pour la vente et la location.•


Le certifi cat de conformité aux règles techniques et de sécurité par un organisme agréé et le • diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 par le distributeur de gaz peuvent tenir lieu de diagnostic gaz, dès lors qu’ils datent de moins de 3 ans. En utilisant ces documents, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.

- Diagnostic de sécurité électrique :

Obligatoire pour tous biens immobiliers dont l’installation électrique a plus de 15 ans.•

Obligatoire uniquement pour la vente.•


Attention : en plus de ces diagnostics, le vendeur peut avoir à fournir à l’acquéreur d’autres informations (sécurité des piscines, ...) et certifi cats (certifi cat de mesurage Loi Carrez pour les biens en copropriété, plan de prévention des risques naturels et technologiques...).



Annexe n°2

Le certifi cat de conformité aux règles techniques et de sécurité par un organisme agréé et le • diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 par le distributeur d‘électricité peuvent tenir lieu de diagnostic gaz, dès lors qu’ils datent de moins de 3 ans.

Les diagnostics liés à l’implantation géographique du bien

- Termites et insectes xylophages (état des lieux parasitaire) :

Obligatoire pour tous les biens immobiliers situés dans une zone à risque. La liste des com-• munes concernées est disponible en préfecture.Durée de validité : 3 mois•

- Risques naturels et technologiques :

Obligatoire pour tous les biens immobiliers situés dans une zone couverte par le plan de pré-• vention des risques technologiques et naturels.Obligatoire pour la vente et la location.• Durée de validité : 6 mois•

Les diagnostics liés à la nature ou l’année de construction du bien

- Amiante :

Obligatoire pour tous les biens immobiliers quelque soit leur usage, construits avant le 1• er juillet 1997Obligatoire pour les parties communies et les parties privatives d’une copropriété.• Obligatoire uniquement pour la vente.• Durée de validité : illimitée. •

- Constat des risques d’exposition au plomb :

Obligatoire pour tous biens immobiliers (local d’habitation et ses annexes) construits avant le • 1er janvier 1949.Obligatoire pour la vente et la location.• Durée de validité : 1 an pour la vente / 6 ans pour la location / illimitée si aucune présence de • plomb n’est détectée.

Et bientôt

Le certifi cat de conformité de l’installation d’assainissementObligatoire à compter du 1er janvier 2013 pour tous les biens immobiliers à usage d’habitation non raccordés aux réseaux collectifs.Attention ! Lorsqu’il existe un réseau d’assainissement, le raccordement est d’ores et déjà obligatoire.



Les avantages fi scaux de l’immobilier locatif Annexe n°3

Robien Borloo Scellier 25 % Scellier 37 % Malraux

Nature des biens

Logements neufs ou anciens fortement réhabilitésLoués non meublés

Individuels ou collectifsSitués dans une commune éligible au dispositif

Immeubles anciens situés dans un secteur

sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architec-

tural, urbanistique et paysager (ZPPAUP)

Avantage fi scal

Amortissement50 % de la valeur

du bien sont déductibles du

revenu imposable, dans la limite d’un neuvième par an

pendant 9 ans

Amortissement La valeur du bien,

répartie sur 15 ans, est déductible du revenu imposable

jusqu’à 65 %

Réduction d’IR25 % de la valeur du bien, dans la

limite de 300 000 € Réduction d’impôt répartie sur 9 ans (soit au maximum

8 333 €/an).

Réduction d’IR37 % de la valeur du bien, dans la limite

de 300 000 €Réduction d’impôt répartie sur 15 ans (soit au maximum

15 000 €/an).

Réduction d’IR30 % (en ZPPAUP)

ou 40 % (en secteur sauvegardé) du

montant des travaux effectués en vue de la restauration complète

de l’immeuble, et déclarés d’utilité

publiqueLes dépenses sont pri-ses en compte dans la limite de 100 000 €/an.

Un seul investissement est pris en compte chaque année

La réduction d’impôt non utilisée en année n, peut être reportée jusqu’en année n + 6

Abatte-ments et déductions sur revenu foncier

Déduction des intérêts d’emprunt

Abattement forfaitaire de 30 %



Abattement forfaitaire de 30 %


Plafond de loyer oui non

Plafond des res-sources du locataire

non oui non oui non

Critères concernant le locataire

Doit occuper le bien à titre de résidence principaleNe doit pas

appartenir au foyer fi scal du bailleur

Ne doit pas appartenir au foyer fi scal du bailleur,

ni en être un ascendant, ni un

descendant

Ne doit pas appartenir au foyer

fi scal du bailleur

Ne doit pas appartenir au foyer fi scal du bailleur,

ni en être un ascendant, ni un

descendant

Ne doit pas appartenir au foyer fi scal du bailleur, ni en être

un ascendant, ni un descendant

Durée de l’engage-ment de location

9 ans 9 à 15 ans 9 ans 9 à 15 ans 9 ans

Période pendant laquelle l’investis-sement doit être réalisé

Du 01/09/2006au 31/12/2009

Du 01/01/2006au 31/12/2009

Du 01/01/2009au 31/12/2010

Pour les investissements réalisés après le

31/12/2010, la réduction d’impôt ne sera plus

que de 20 % du prix de revient du logement

Du 01/01/2009au 31/12/2010

Depuis le 01/01/2009



Le notariat en chiffresAnnexe n°4

Au 1er janvier 2009

Offi ce, notaires et salariés :

8 822 notaires, dont 6 456 exercent sous la forme associée au sein de 2 717 sociétés.

4 507 offi ces, nombre auquel il convient d’ajouter 1 313 bureaux annexes, ce qui porte à 5 820 le nom-bre de points de réception de la clientèle sur tout le territoire.

plus de 50 000 salariés, ce qui porte, en ajoutant les notaires, à plus de 60 000 le nombre de personnes travaillant dans les offi ces.

2 269 notaires sont des femmes.

L’âge moyen est de 49 ans.

L’activité économique du notariat

Chaque année, les notaires :

reçoivent • 20 millions de personnes,

traitent des capitaux d’un montant de • 600 milliards d’euros,

établissent • 4 millions d’actes authentiques,

réalisent un chiffre d’affaires de • 6 milliards d’euros

Répartition de l’activité notariale suivant le chiffre d’affaires

Immobilier, ventes construction, baux : • 49 %

Actes liés au crédit : • 14 %

Actes de famille, succession : • 26 %

Négociation immobilière : • 4 %

Droit de l’entreprise, conseil, expertise, conseil patrimonial : • 7 %



GlossaireAnnexe n°5

Acte

Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue :Acte sous seing privé :• acte établi par les cocontractants sous leur seule signature et qui peut être facilement contesté ; chacun peut dénier sa signature.Acte authentique :• acte dressé et reçu par une personne dotée d’une autorité publique. Au nom-bre de ces personnes, on distingue les autorités administratives (ministres, préfets, maires), les autorités judiciaires, les offi ciers d’état civil, les offi ciers publics comme les huissiers, les greffi ers et les notaires.

L’acte authentique est doté de prérogatives exorbitantes du droit commun. Il fait foi par lui-même (force probante) et il s’exécute sans avoir besoin d’une reconnaissance judiciaire (force exécutoire). Dans la sphère des actes privés, l’acte notarié est le principal acte authentique.

Authenticité

Caractère d’un acte notarié reçu par un offi cier public compétent.- Au sens premier, signifi e ce qui est exact, sincère, véritable.- Au sens étymologique, signifi e « se suffi t à lui-même ». L’acte authentique trouve sa force en lui-même.- Au sens juridique, l’acte authentique :

émane d’une autorité publique compétente• est entouré de formalités (les solennités)• est signé par cette autorité• est garanti par le notaire : ce dernier s’assure que l’acte correspond à la volonté des parties• est doté d’effets puissants : date certaine (sa date ne peut être remise en cause que diffi cile-• ment), force probante (il confère un caractère incontestable aux faits énoncés, force exécutoire (l’acte produit les effets d’un jugement défi nitif).

Bail d’habitation

Location d’une maison ou d’un appartement à usage d’habitation. Lorsqu’elle est consentie à un parti-culier, elle est soumise à une réglementation qui s’impose aux parties, la loi du 6 juillet 1989.

Certifi cat d’urbanisme

Document délivré par les services administratifs, permettant de savoir si le terrain est constructible ou non, de connaître les règles d’urbanisme applicables dans la commune concernée. Il ne doit pas être confondu avec les divers renseignements : urbanisme communal, certifi cat d’alignement, de numéro-tage, de carrière (pour Paris principalement), site protégé, zones soumises à des règles particulières etc..

Communauté légale

C’est le régime matrimonial des époux mariés sans contrat de mariage depuis le 01/02/1966. Les biens acquis pendant le mariage avec les revenus des époux dépendent de la communauté. Les dettes souscrites par chacun des époux engagent, sauf exception, l’ensemble des biens communs. Les biens possédés au jour du mariage et ceux qu’ils reçoivent par succession ou donation pendant le mariage restent propres à chacun des époux.



Condition suspensive

Événement dont dépend la validité ou l’effi cacité d’un acte juridique, par exemple, pour l’achat du lo-gement, l’obtention d’un prêt.

Compromis de vente

Acte de vente, généralement sous seing privé et soumis à différentes conditions suspensives. Il est confi rmé par la signature de l’acte notarié. On l’appelle aussi promesse synallagmatique de vente.

Conservation des hypothèques

C’est l’administration qui enregistre les mutations d’immeubles et les inscriptions d’hypothèque ou de privilège qui les grèvent. La taxe de publicité foncière y est perçue. Son montant est de 5,09 %. Cette taxe n’est pas exigible si la vente est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée: immeubles neufs ou re-vendus dans les cinq ans de leur achèvement. Le salaire du conservateur est de 0,10 % du prix de la vente.

Déboursés ou Débours

Sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client servant à rémunérer les différents in-tervenants (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic) concourant à la réalisation de l’acte par l’obtention des pièces et documents nécessaires.

Droit de préemption

Droit d’acquérir un bien mis en vente, par préférence à l’acquéreur éventuel. Ce droit profi te à des col-lectivités (droit de préemption urbain, société d’aménagement foncier et d’établissement rural, etc.) ou à des particuliers, locataires du bien vendu.

Émoluments/honoraires

Deux modes de rémunération des notaires :Les émoluments sont une rétribution tarifée et obligatoire allouée à un offi cier public pour son • travail.Les honoraires sont la rémunération des services et démarches (consultations par exemple) et • des actes non tarifés (correspondant à des activités situées en secteur concurrentiel). Ces hono-raires peuvent être modulés et doivent faire l’objet d’un accord préalable entre le notaire et son client (règles posées par l’article 4 du décret du 8 mars 1978).

Négociation

Il y a négociation lorsqu’un notaire, mandaté par un client, pour vendre un bien, immobilier le plus souvent, recherche un acquéreur, le trouve, puis reçoit l’acte de vente ou participe à sa réception.

Annexe n°5



Nue-propriété

Démembrement du droit de propriété qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose.

Promesse de vente

Le vendeur s’engage à vendre et le bénéfi ciaire de la promesse accepte celle-ci, mais sans prendre l’engagement d’acheter. Si le bénéfi ciaire renonce à l’achat, l’indemnité qu’il a versée est conservée par le vendeur, sauf les règles de protection de l’emprunteur.

Publicité foncière

Ensemble des règles destinées à faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeu-bles par le moyen du fi chier immobilier tenu par les Pouvoirs Publics.

Usufruit

Démembrement du droit de propriété qui confère à son titulaire le droit d’utiliser la chose, et d’en per-cevoir les fruits, mais non celui d’en disposer, lequel appartient au nu-propriétaire.

Annexe n°5

Documents

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