Soluciones Patrimoniales CUFRISA S.A. de C.V., SOFOM, E.N ... · Empresa obtenga una mayor cantidad de ingresos, mejorando su posición financiera. Madurez de su Gobierno Corporativo

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CUFRISA Soluciones Patrimoniales CUFRISA

S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R.

HR AM4

Instituciones Financieras 21 de noviembre de 2019

Calificación CUFRISA HR AM4 Perspectiva Estable

Contactos Angel García Subdirector Sr. de Instituciones Financieras / ABS [email protected] Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

HR Ratings asignó la calificación de HR AM4 con Perspectiva Estable para CUFRISA La calificación asignada para CUFRISA1 se basa en el sistema informático completo y flexible, el cual es capaz de emitir reportes personalizados acorde al modelo de negocios de la Empresa, lo que permite reducir los riesgos inherentes de la operación. No obstante, la baja madurez que presentan las operaciones de la Empresa conlleva a un débil gobierno corporativo en cuanto a niveles de independencia y madurez en la práctica y desarrollo de sus funciones. Adicionalmente, la Empresa no cuenta con independencia en materia de capacitación para sus colaboradores lo que representa una importante área de oportunidad, toda vez que HR Ratings considera a la capacitación como un pilar fundamental para la correcta operación de la Empresa. Asimismo, se presenta como área de oportunidad el diseño de planes de capacitación continua especliazados por área y puestos.

Desempeño Histórico

Expedientes administrados. Durante sus dos años de operación, la Empresa ha administrado 664 expedientes de viviendas, de los cuales ha concluido 432. El número de expedientes restantes se espera se concluya durante el primer semestre del 2019.

Deteriorado índice de eficiencia al ubicarse en 97.0% al 4T18 manteniéndose en niveles deteriorados (vs. 126.0% al 4T17). Este indicador se mantiene en niveles deteriorados debido al bajo volumen de operaciones con el que cuenta, el cual ha aún no ha sido suficiente para contrarrestar su gasto administrativo. Cabe señalar que, durante el 2018, la Empresa incurrió en gastos extraordinarios relacionados a la adecuación de su plataforma tecnológica.

Niveles de rentabilidad apegados a su nivel de operaciones. El resultado neto al

cierre del 2017 fue negativo ubicándose en -P$0.3m mientras que el resultado neto al cierre de 2018 se ubicó en P$0.2m. Asimismo, el ROA y ROE Promedio se ubicaron en 4.4% y 4.7% al cierre de 2018 (vs. -23.3% y -23.4% al cierre de 2017).

Expectativas para Periodos Futuros

Incremento del volumen de sus operaciones. Para los próximos periodos, se esperaría que derivado del incremento en el volumen de sus operaciones, la Empresa obtenga una mayor cantidad de ingresos, mejorando su posición financiera.

Madurez de su Gobierno Corporativo. Se espera que la Empresa muestre mayor apego a sanas prácticas de gobierno corporativo con la inclusión de consejeros independientes a sus órganos de gobierno, así como la división de funciones de su estructura organizacional disminuyendo posibles conflictos de interés.

Implementación de planes de control y auditoría interna continua de sus operaciones. Se espera la creación e implementación de un programa de control y auditoría interna que le permita a la Empresa contar con un adecuado seguimiento de los posibles riesgos operativos en el desarrollo sus operaciones.

1 Soluciones Patrimoniales CUFRISA, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. (CUFRISA y/o la Empresa).

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Factores adicionales considerados

Limitada estructura organizacional. Debido al volumen bajo volumen de sus operaciones, lo que pudiera generar posibles conflictos de interés debido a la falta de división de funciones.

Adecuada plataforma tecnológica para la ejecución de sus operaciones. La Empresa cuenta con un sistema de administración propio por medio del cual es capaz de llevar a cabo la administración de los recursos otorgados de forma global o individualizada, la cual se considera adecuada para el volumen de sus operaciones actuales. No obstante, el sistema requiere de la interacción humana para la conciliación de saldos pudiendo originar un riesgo operativo.

Área de capacitación. Actualmente, CUFRISA presenta cursos de capación para su personal operativo. No obstante, se presenta como área de oportunidad la elaboración de planes de capacitación especializados por área y puesto.

Factores que podrían subir la calificación

Impacto de los Comités Internos de Trabajo. Actualmente, CUFRISA cuenta

con tres comités de trabajo, no obstante, dos de estos son de reciente creación por lo que HR Ratings considera pertinente observar el impacto de dichos comités en la operación de la Empresa.

Robustecimiento de su estructura organizacional. La implementación de

puestos claves dentro de la estructura que permitan mitigar riesgos operaciones conforme el crecimiento, así como conflictos de intereses ante al aumento de sus operaciones.

Factores que podrían bajar la calificación

Presión en los indicadores financieros de CUFRISA. La disminución en la posición financiera de la Empresa, como resultado de la generación de resultados netos negativos, podría acercar a la Empresa a una posible quiebra financiera.

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Perfil de la Empresa Soluciones Patrimoniales CUFRISA, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R., fue constituida en la ciudad de Puebla el 17 de enero de 2017 por dos accionistas con un capital social mínimo. Su objeto principal es dar soluciones dentro del giro inmobiliario siendo una entidad administradora autorizada por el INFONAVIT, por lo que puede administrar Crédito Integral Línea III para así ofrecer viviendas de calidad a grupos de trabajadores sin que las desarrolladoras se descapitalicen y no incurran en riesgo económico. Por otro lado, también ofrece fideicomisos de garantía en los cuales, los acreedores pueden aportar bienes para que, a su vez, los clientes de CUFRISA desarrollen proyectos. Actualmente, su oficina matriz se encuentra en la ciudad de San Pedro Cholula, Estado de Puebla.

Control Accionario CUFRISA fue constituida por dos accionistas, con un capital social mínimo, es decir, P$50mil pesos. Actualmente, el control accionario de la Empresa se mantiene en estos dos accionistas con un 84.0% y 16.0%, respectivamente. Al cierre de 2018, la Empresa cuenta con un capital contable total de P$4.6m.

Gobierno Corporativo y Órganos de Administración

Consejo de Administración

El Consejo de Administración de CUFRISA se encuentra conformado por tres miembros, mismos que cuentan con 42 años de experiencia profesional en el sector fiduciario y un promedio de 14 por miembro. El Consejo de Administración de la Empresa lleva operando desde el 17 de enero de 2017 de manera mensual y de ser necesario, de forma extraordinaria. Para que este sesione legalmente, deberá asistir por lo menos la mitad de sus miembros y los acuerdos que se lleven a cabo se tomarán por mayoría de votos presentes, teniendo el Presidente voto de calidad en caso de empate. Es importante mencionar que el Consejo de Administración no cuenta con la participación de consejeros independientes, por lo que este carece de independencia en su proceso de toma de decisiones.

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Comités de Trabajo CUFRISA cuenta con tres comités de trabajo: Comité de Comunicación y Control, Comité de Auditoría y Comité de Gastos. El primero de ellos fue creado y aprobado mediante la Asamblea General de Accionistas el 24 de noviembre de 2018. Este comité tiene como principal función analizar y aprobar la documentación legal de los clientes, revisar la documentación financiera de los clientes, así como realizar un análisis de la calidad moral de estos. Por otra parte, también se encarga de aprobar la metodología para llevar a cabo la evaluación de riesgos, funge como instancia competente para conocer los resultados obtenidos por la auditoría de la Entidad, aprobar programas de capacitación del personal en materia de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo.

Los dos comités restantes fueron creados el 1 de marzo de 2019 con la finalidad de robustecer el gobierno corporativo de la Empresa. En cuanto al comité de auditoría, este tiene como función principal dar seguimiento a todos y cada uno de los puntos que

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se deriven de las auditorías que se realicen a la Empresa, tanto operativas, administrativa y en materia de PLD y FT. Por su parte, el comité de gastos tiene como principal función la determinación de la planeación de ingresos y egresos de CUFRISA. Cabe resaltar que este comité entrará en función a partir de los primeros 20 días después de la terminación del primer trimestre del 2019. Asimismo, la votación de estos órganos es mediante mayoría simple y en caso de empate, el Presidente tendrá el voto de calidad. HR Ratings considera adecuada la reciente creación de comités especializados que además de brindar apoyo al Consejo de Administración en materia de estrategias y seguimiento de sus operaciones fortalecen las distintas áreas de la Empresa. No obstante, debido a su reciente creación estos comités carecen de madurez en sus operaciones, por lo que se espera evaluar su desempeño y el impacto en las operaciones de la Empresa en los próximos periodos.

Estructura Organizacional La estructura organizacional de CUFRISA se compone como primera instancia el Consejo de Administración, seguido por el Jefe Ejecutivo, bajo el cual está el Director General de la Empresa. En seguida de este último se encuentra el Oficial de Cumplimiento. Por otra parte, CUFRISA tiene tres direcciones por medio de las cuales se realiza la operación diaria, estas son: Dirección Jurídica y Fiduciaria, Director Administrativa y Dirección Técnica. HR Ratings opina que la estructura de CUFRISA se encuentra en línea con el bajo volumen de operaciones de la Empresa.

Directivos Los principales directivos de la Empresa de CUFRISA cuentan con una experiencia acumulada de 86 años. Cada directivo tiene una carrera afín al puesto que desempeña y, además, han asumido cargos similares a lo largo de su vida profesional. Asimismo, presentan una variedad de cursos y diplomados enfocados a sus respectivas áreas de trabajo.

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Modelo de Negocio CUFRISA es una empresa certificada como Entidad Administradora por el INFONAVIT otorgar apoyo a Desarrolladores de Programas de Desarrollo de Vivienda, administrando principalmente el Crédito Integral (Línea III), el cual obtiene sus recursos del crédito hipotecario dirigido a grupos de trabajadores derechohabientes del Instituto que desean construir su vivienda. El servicio ofrecido por CUFRISA consiste en la verificación, supervisión y administración de los recursos otorgados por la Institución para la construcción de viviendas en paquetes de entre 20 y 150 unidades. Entre los servicios que CUFRISA realiza se encuentran:

Evaluación de la capacidad técnica, de ejecución y financiera de las empresas constructoras inscritas en el padrón del INFONAVIT.

Evaluación de la viabilidad de los proyectos para construcción de vivienda (Estudio de factibilidad).

Administración de los recursos otorgados por el INFONAVIT y CONAVI durante el proceso de construcción.

Supervisión de la correcta aplicación de los recursos durante la etapa de construcción, tanto al INFONAVIT como a CONAVI, así como la verificación de calidad, apego a especificaciones, avance de obra y cumplimiento de programa conforme a proyecto aprobado.

Debe mencionarse que la Empresa no participa en ningún tipo de seguimiento o análisis del crédito otorgado a los trabajadores o los desarrolladores de las viviendas, por lo que la Empresa no se expone a ningún riesgo por el incumplimiento de los pagos. Adicionalmente, CUFRISA también ofrece Fideicomisos de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios, cuya finalidad es verificar que se construya el desarrollo inmobiliario en cuestión y se cubra a cada una de las partes su contraprestación, siendo que, en caso de incumplimiento por alguna de estas, se podrá llevar a cabo la reversión de los bienes o la venta de estos para cubrir las obligaciones garantizadas. Cabe mencionar

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que este instrumento también sirve para garantizar créditos enfocados a la construcción.

Manuales CUFRISA cuenta únicamente con tres manuales: 1) las Reglas de Operación para la Administración de Recursos y Verificación de Obra bajo el Esquema de Crédito Integral, 2) el Manual de Usuario del Sistema Informático Interno General de CUFRISA y 3) Manual de Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo (PLD y FT), además de contar con una política de personal y código de conducta. El primero, el cual es emitido por INFONAVIT, describe y delimita el conjunto de procedimientos y acciones que se deben implementar para el otorgamiento del crédito integral; el segundo se enfoca en establecer las políticas, criterios, medidas y procedimientos para la identificación y conocimiento de sus clientes con la finalidad de prevenir y detectar actos relacionados con el lavado de dinero y financiamiento al terrorismo. Ambos manuales fueron revisados y aprobados tanto por el Consejo de Administración como por la Dirección General de la Empresa.

Plan de Negocios En vista de los resultados obtenidos en el año 2017, el primer año de operaciones de CUFRISA y año en el cual cerró con la ejecución de 634 viviendas, la alta dirección de la Empresa tiene como objetivo para los próximos tres años, es decir, 2019, 2020 y 202, la ejecución de 1,000, 1,250 y 1,500 viviendas. Asimismo, se contempla constituir ocho nuevos fideicomisos por año. Lo anterior se lograría a través de la promoción de sus productos enfocándose en los tres sindicatos de mayor relevancia en el país, como lo son: Confederación Revolucionaria de Obreros y Campesinos (CROC), Confederación de Trabajadores de

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México (CTM) y Confederación Regional Obrera Mexicana (CROM). Asimismo, también llevará a cabo la promoción de sus productos a través de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (CANADEVI), grupos empresariales dedicados a la construcción de viviendas y entidades de crédito que estén interesadas en adquirir servicios fiduciarios. Asimismo, la Empresa buscará la creación de alianzas comerciales y corporativas a largo plazo con la finalidad de expandir su presencia en el territorio nacional, con la apertura de sucursales en entidades federativas estratégicas.

Capacitación Respecto a la capacitación del personal de CUFRISA, esta cuenta con un plan de capacitación alineado a su plan de negocios 2019-2021. En dicho plan se establece como objetivo principal el preparar al personal para la ejecución eficiente de sus responsabilidades a través de la promoción de conocimientos y el desarrollo de habilidades que cubran la totalidad de requerimientos de puestos específicos. Dicho lo anterior, CUFRISA imparte cuatro cursos propios: Crédito Integral, en materia Fiduciaria, en materia de PLD y FT y, en Primeros Auxilios, siendo este último impartido por un externo. La totalidad de horas impartidas por colaborador durante el 2018 de 22 horas. En opinión de HR Ratings, la Empresa carece de independencia en el tema de capacitación, es decir, no cuenta con certificados externos de capacitación, lo que representa un área de oportunidad.

Control y Auditoría Externa CUFRISA realiza de manera anual su auditoría externa en cumplimiento relacionado a temas a PLD y FT, misma que es llevada a cabo por la Auditora Blanca Verónica Larrañaga Zwittag certificada como auditor ante la CNBV2 con clave LAZB519-2016-11625-NCOC. La auditoría que realiza se apega a Las Disposiciones de Carácter General a que se refiere el artículo 115 de la Ley de Instituciones de Crédito en relación con el 87-D de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito y 95 Bis de este último. Cabe mencionar que la auditoría del ejercicio 2017, se emitió con tres observaciones por lo que CUFRISA se comprometió a dar a conocer las fechas de entrega de informes a la autoridad y contratar un desarrollador de sistemas para sustituir procesos compensatorios. Por su parte, la auditoría del ejercicio correspondiente al año 2018 se emitió sin salvedades.

2 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

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Auditoría y Control Interno En apego a los hallazgos derivados de la auditoria externa del año 2017, el área de cumplimiento de CUFRISA realizó un plan de acción, en el cual se consideran tres puntos:

Efectuar modificaciones en el manual del sistema en cuanto a procesos de autorización, consulta y control, ya que con el sistema automatizado los procesos que se realizaban de manera manual ahora pueden llevarse a cabo de manera automatizada.

Fortalecer la base de PEPS con la finalidad de permitir la detección oportuna de vinculación con las personas que se encuentran en dicha lista.

Envío de reportes de manera puntal con la finalidad de evitar sanciones por incumplimiento de plazos.

Por su parte, el oficial de cumplimiento es quien lleva a cabo la auditoría y control interno de la Empresa. Entre sus principales funciones se encuentran:

Presentar al Comité de Control y Comunicación la metodología elaborada e implementada para llevar a cabo la evaluación de Riesgos.

Verificar la correcta ejecución de las medidas adoptadas por dicho Comité.

Informar al Comité respecto de conductas, actividades o comportamientos realizados por los directivos, funcionarios, empleados, apoderados o factores del Trasmisor de Dinero.

Hacer del conocimiento del Comité la celebración de Operaciones en el transmisor de Dinero de que se trate, cuyas características pudieran generar un alto Riesgo para el propio Transmisor de Dinero.

Fungir como instancia de consulta al interior del Transmisor de Dinero respecto de la aplicación de las Disposiciones.

Cerciorarse que el área a su cargo reciba directamente, y dé seguimiento, a los avisos emitidos por los empleados y funcionarios del Transmisor de Dinero, sobre hechos y actos que puedan ser susceptibles de considerarse como Operaciones Inusuales u Operaciones Internas Preocupantes.

Fungir como enlace entre el Comité, la Secretaría y la Comisión, para los asuntos referentes a la aplicación de las Disposiciones.

Cabe mencionar que, en la última auditoría externa realizada, se encontró evidencia de la realización de las funciones del oficial del cumplimiento cumpliendo con lo establecido en las disposiciones legales aplicables. No obstante, la Empresa no cuenta con un programa de control y auditoría interna que le permita a la Empresa contar con un adecuado seguimiento de los posibles riesgos operativos en el desarrollo sus operaciones.

Competencia Debido al modelo de negocio de CUFRISA, su principal competencia son instituciones financieras que se enfoca en la administración de cartera y colocación de créditos al sector inmobiliario. En ese sentido, se identifica a Solimex, DAE Hipotecaría y Crédito Para Ti, como principales competidores de la Empresa. Lo anterior por orientarse a nichos de negocio con las mismas características.

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Análisis de Riesgos Cualitativos

Productos La principal actividad de CUFRISA es la administración del Crédito Integral (Línea III) otorgado a desarrolladoras de proyectos inmobiliarios registrados en el INFONAVIT. A través de este crédito, las organizaciones sindicales pueden promover entre sus trabajadores la compra de viviendas en preventa, considerando el precio del terreno y la construcción del mismo monto del crédito. El financiamiento se lleva a cabo por medio de la evaluación y monitoreo de una entidad administradora, en este caso CUFRISA, la cual se encarga de evaluar la viabilidad técnica y financiera de los proyectos y, de ser factibles, administrar los recursos para paquetes de viviendas entre 20 y 150 unidades. Adicionalmente, CUFRISA tiene Fideicomisos de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios, los cuales están dirigidos a empresas constructoras, desarrolladoras inmobiliarias, institutos de vivienda de los Estados o cualquier persona física o moral que desee construir y/o comercializar un desarrollo inmobiliario.

Proceso de Originación de Expedientes El proceso de originación de expedientes de CUFRISA se compone por ocho etapas, siendo estas: promoción, elaboración de expediente, estudio de factibilidad del proyecto, elaboración de dictamen, aprobación y formalización, dispersión de recursos, administración de fondos, construcción y verificación de obra y, por último, entrega de viviendas. Es importante mencionar que cada etapa cuenta con subprocesos. A

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continuación, se describe de manera general el proceso de administración llevado a cabo por CUFRISA:

Promoción La empresa constructora propone un anteproyecto de obra a la Gerencia Técnica de la Delegación Regional del INFONAVIT correspondiente, una vez que ésta emita una opinión favorable del anteproyecto, la empresa constructora debe elegir una entidad financiera con la cual desee realizar un estudio de factibilidad, en este caso CUFRISA. Elaboración de Expediente Una vez que la empresa constructora elige una entidad financiera para que esta realice el estudio de factibilidad, el Consejo de Administración del INFONAVIT emite un listado de documentos básicos, los cuales tendrán que ser entregados a CUFRISA previo a realizar el estudio de factibilidad, si la empresa constructora no cumple con alguno de estos documentos, CUFRISA no procede a la realización del estudio de factibilidad. A continuación, se enlistan dichos documentos:

Nombre de la promoción con numero de viviendas a construir y lugar (municipio y estado).

Escritura del terreno con certificado de libertad de gravamen de fecha no mayor a tres meses.

Uso de suelo otorgado por el municipio y/o autoridad Estatal o Federal conforme a las leyes correspondientes.

Avalúo del terreno.

Reconocimiento del o los terrenos propuestos (otorgado por la delegación del INFONAVIT del estado que se trate).

Nombre o razón social de la empresa constructora que se encargará de la construcción de las viviendas.

Documento que acredite la solvencia de la empresa desarrolladora propuesta, principalmente de su capacidad financiera, este tiene que ser emitida por un despacho contable.

En caso de que la empresa constructora cumpla con la totalidad de los documentos mencionados, CUFRISA entrega un check list de documentación para iniciar el estudio de factibilidad. Dicho check list solicita documentos tales como: planos (de equipamiento urbano, sembrado y agrupamiento de viviendas, topográficos con curvas de nivel, de instalación hidráulica, sanitaria, entre otros), poligonal con medidas del predio, estudio de mecánica de suelos, relación de viviendas, presupuesto de

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edificación de viviendas, presupuesto de urbanización, calendario de edificación por partidas, licencias de fraccionamiento, listado de derecho habientes, entre otros. Estudio de Factibilidad del Proyecto CUFRISA realiza el estudio de factibilidad, el cual tiene como finalidad dictaminar e indicar al INFONAVIT la viabilidad de la empresa constructora con base en su estatus legal como entidad corporativa, su experiencia y capacidad de ejecución como desarrollador de vivienda y su capacidad financiera para cumplir con sus obligaciones identificando riesgos potenciales relacionados con posibles desvíos de recursos, así como su capacidad financiera para enfrentar eventualidades que pudieran poner en riesgo la terminación del proyecto. Es importante mencionar que el estudio de factibilidad es una metodología que el INFONAVIT entrega a cada entidad administradora de recursos del crédito integral III y la cual, comprende de las siguientes opiniones:

Opinión jurídica: el objetivo de esta opinión es determinar la viabilidad de la empresa constructora, ya sea física o moral, con base en su capacidad y legal existencia. De igual manera, se dictamina la situación jurídica y registral que guarda el inmueble donde se construirá el proyecto y determinar su viabilidad jurídica.

Opinión contable: el análisis que se realiza para la emisión de esta opinión se

basa en la metodología de medición de riesgo contenida en la circular única publicada por la CNBV. El objetivo es dar una opinión de la posición financiera del constructor mediante el análisis de sus estados financieros para determinar la capacidad financiera para hacer frente a eventualidades relacionadas con la operación y ejecución del proyecto. Para tales efectos, se enfatiza el análisis en las siguientes métricas:

Liquidez

Índice de Solvencia

Razón de Rentabilidad

Nivel de Apalancamiento

Razón de Productividad

Opinión técnica: el objetivo es determinar la viabilidad de la empresa constructora en términos de su experiencia y capacidad de ejecución como desarrollador de vivienda identificando riesgos potenciales que pudieran afectar la ejecución y/o terminación del proyecto con la calidad y tiempos previamente establecidos.

Opinión comercial: esta opinión tiene como objetivo analizar a la empresa

constructora en términos de su experiencia como desarrollador de vivienda específicamente en los rubros de comercialización, titulación de vivienda, así como la experiencia que tiene como oferente de vivienda al INFONAVIT.

Opinión financiera: esta opinión se basa en el programa financiero de obra

presentado por la empresa constructora en el cual se determinará si los ingresos por la venta de las viviendas comprendidas en el proyecto con relación al ejercicio de los créditos en Crédito Integral de los derechohabientes vinculados serán suficientes para cubrir los costos de construcción, proyecto y tramitología, así como los gastos de administración, publicidad y comisiones en los que incurrirá.

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Elaboración de Dictamen Una vez realizado dicho estudio, CUFRISA debe emitir un dictamen con relación a la vialidad de la empresa constructora y del proyecto. Dicho dictamen no representa una decisión para la aprobación o no de la empresa constructora y/o del proyecto, esto es facultad única y exclusiva del INFONAVIT a través de su Consejo de Administración. Cabe mencionar que dicho dictamen también se presenta ante el Comité de Control y Comunicación para su revisión y aprobación. Aprobación y Formalización En caso de aprobación del proyecto por parte del Consejo de Administración del INFONAVIT, el Instituto, a través de la Delegación Regional correspondiente, realiza la inscripción del crédito en el sistema Institucional de Otorgamiento de Crédito Infonavit (OCI) de los créditos vinculados al proyecto. Para tales efectos, los derechohabientes tendrán que:

i. Celebrar Contratos de Administración de Fondos y Verificación de Obra con CUFRISA.

ii. Titulación de lotes, es decir, la transmisión de la propiedad de la tierra al derechohabiente sin gravamen ni limitación de dominio.

iii. Celebrar el Contrato de Apertura de Crédito Simple con Garantía Hipotecaria con el Instituto en el cual, se constituye garantía hipotecaria a favor del Instituto sobre cada uno de los lotes de los trabajadores vinculados al paquete y,

iv. Firma de la Constancia de Orientación y celebrar el Contrato de Obra a Precio Alzado entre la empresa constructora y CUFRISA, por cuenta y orden de los derechohabientes vinculados al proyecto.

Dispersión de Recursos Realizado lo anterior, el Instituto ejerce los créditos de los derechohabientes vinculados al proyecto y hace depósito a CUFRISA dentro de las 72 horas del total de los recursos en una sola exhibición conforme a valor del proyecto o precio lleno de las viviendas (crédito neto más diferencias contra valor de la vivienda). Asimismo, el Instituto también realiza el apartado y solicitud de los subsidios a CONAVI, para los trabajadores que así lo requieran, mismo que una vez autorizado será depositado en la cuenta que CUFRISA determine. Cabe mencionar que CUFRISA deberá abrir una cuenta bancaria por cada uno de los proyectos que administre y a partir de la recepción de los recursos, inicia el devengo de intereses del crédito otorgado a los derechohabientes y comienza la fase de construcción por parte del desarrollador, administración de fondos y verificación de obra. Administración de Fondos, Construcción y Verificación de Avance de Obra En esta fase, CUFRISA ministrará a la empresa constructora de acuerdo con el avance de obra presentado y conforme a un programa físico financiero previamente establecido. Podrá existir un anticipo o capital de trabajo para la empresa constructora siempre y cuando no exceda el 80.0% del valor de la tierra lotificada. Posterior a dicho anticipo, las ministraciones correspondientes al avance de obra se realizarán de forma quincenal en sincronía con las visitas de verificación y con estricto apego al avance de obra cuantificado por el supervisor de obra de CUFRISA. Las ministraciones por avance de obra se calculan desde el área de operaciones de CUFRISA con base en el avance de obra individual vivienda por vivienda reportado por el verificador y validado por el área técnica de CUFRISA. Cada vivienda, de acuerdo con su avance de obra, generará un monto a disponer de los recursos administrados con base en su valor de prototipo dentro de la mezcla del paquete. La sumatoria de los disponibles por vivienda

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generará el monto bruto total a disponer antes de aplicar deducciones como el fondo de garantía equivalente al 10.0% y la retención de comisiones de CUFRISA. Entrega de las Viviendas Una vez que la empresa constructora termina las viviendas vinculadas al paquete inmobiliario, así como todas las obras de urbanización e infraestructura correspondientes, CUFRISA emite un Dictamen Técnico de Habitabilidad (DTU), por cada una de las viviendas o en forma global con base en el cumplimiento a los lineamientos de verificación del Instituto, normas de calidad y apego a especificaciones de proyecto. CUFRISA cierra bitácora de obra y levanta acta de entrega recepción de obra con la empresa constructora quien, a su vez, entrega las viviendas a los derechohabientes y la póliza de garantía. Finalmente, CUFRISA entrega a la empresa constructora el fondo de garantía mencionado anteriormente.

Procesos y Sistemas CUFRISA cuenta con un Sistema Informático Interno General por medio del cual lleva a cabo la operación, registro y respaldo de las operaciones diarias. Además, este mismo sistema apoya en el proceso para evaluación de riesgos a los que se encuentra expuesta la Empresa. Para dicha evaluación el sistema considera los siguientes parámetros:

País de nacimiento

Nacionalidad

País de Residencia

Entidad Federativa de Nacimiento, Residencia y Operación

Ocupación de la persona dependiendo de su figura jurídica

Perfil transaccional

Productos contratados y,

Coincidencia en las listas del SAT, CNBV y Quién es Quién, de personas bloqueadas.

Es importante mencionar que el puntaje correspondiente a cada factor es configurado exclusivamente por el Oficial de Cumplimiento y, en caso de que algún cliente presente un nivel de riesgo alto, el órgano para aceptarlo o rechazarlo es el Comité de Comunicación y Control. Por otra parte, si el sistema emite un nivel de riesgo excluyente, el sistema automáticamente no permitirá aceptarlo. Adicional al sistema antes descrito, CUFRISA utiliza Dropbox International Unlimited Company, el cual es usado para la carga regular de trabajo y el uso de documentos y otro tipo de elementos compartidos para que, de forma efectiva, se respalde toda la información en la nube de manera automática. Los archivos en la carpeta de Dropbox compartidos con los colaboradores de CUFRISA cuentan con un espacio de 1Tb cada uno y pueden ser accesibles desde la página web de Dropbox o bien, ser compartidos mediante un enlace web de descarga directa, al que se puede acceder tanto de la versión web como desde la ubicación original del archivo en cualquiera de los ordenadores en las que se encuentre, con previa autorización del Oficial de Cumplimiento.

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Infraestructura Tecnológica El Sistema Informático General de CUFRISA, cuenta con servidores ubicados en Chicago, Illinois. Estos tienen certificaciones SSAE 16/SOC 2 respaldada en la nube hacia un sitio independiente de hasta 5 Terabytes utilizando la solución Veeam Cloud Connect, la cual es una forma segura de hacer respaldos de la información. Bajo la misma línea, cuenta con un enfoque integral de seguridad denominado “Shield Managed Security” el cual incluye el manejo de seguridad biométrica, servidores protegidos con rejas seguras y pruebas de confianza para todos los ingenieros y técnicos con acceso a equipos e información y en caso de acaecer algún incidente o amenaza se notifica al cliente dentro de los tiempos y procesos respaldados por “Bill of Rights SLA”. Asimismo, cuenta con seguridad en sus instalaciones físicas con cámaras de seguridad que realizan monitoreo 24/7, guardias físicas y rondines; puerta de entrada con hoja batiente con un pasillo de detección largo que previene el acceso al personal no autorizado ya que, además de esto, cuenta con acceso por tarjeta electrónica y controles biométricos.

Herramientas de Seguridad para Resguardo de Información CUFRISA cuenta con tres formas de almacenamiento y respaldo de información:

1. Documentos físicos. 2. Sistema de almacenamiento a través de la nube en la plataforma Dropbox

International Unlimited Company. 3. Sistema Informático Interno.

Respecto a los documentos físicos, estos se encuentran dentro de las oficinas centrales de CUFRISA resguardados por el Oficial de Cumplimiento y bajo llave. En caso de la ocurrencia de algún evento que imposibilite, ya sea por perdida, catástrofe o desastre natural, el acceso a los documentos físicos se cuenta con los folios de cada instrumento jurídico en el sistema de almacenamiento a través de la nube de la plataforma de Dropbox. De esta manera se podrá solicitar la reposición de estos con las diferentes notarías respectivamente de cada proyecto, asimismo los diferentes tipos de contratos se encuentran de forma electrónica. En cuanto al sistema de almacenamiento en la plataforma Dropbox; para que se respalde toda la información se realiza la sincronización en la nube en todas las computadoras de CUFRISA. Como se mencionó anteriormente, CUFRISA cuenta con una relación electrónica de cada instrumento jurídico, así como de los documentos generales y contratos de todos los clientes. Adicionalmente, la información general de los clientes es respaldada mediante disco duro. En caso de la ocurrencia de alguna contingencia, se cuenta con ambos tipos de planes de respaldo para asegurar que la información esté almacenada en más de un lugar. Referente a la última forma de almacenamiento de información, el Sistema Informático Interno, este sistema cuenta con servidores ubicados en la Chicago, Illinois, los cuales tienen certificaciones SSAE 16/SOC 2, respaldada en la nube hacia un sitio independiente de hasta 5 Terabytes utilizando la solución Veeam Cloud Connect.

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Plan de Contingencia Para iniciar con el plan de recuperación, CUFRISA hace uso del “Subprograma de Restablecimiento” contenido dentro del programa interno de protección civil, donde se establecen las bases necesarias para retomar el funcionamiento de la Empresa. Adicionalmente, CUFRISA debe cumplir con el siguiente plan:

1. Evaluación de daños: por medio de esta acción se determina la magnitud de los efectos provocados por una catástrofe sobre personas, bienes y entorno; además, con esto se determinan las necesidades y los posibles riesgos que pudieran generarse debido a la evolución del evento. Por lo tanto, es necesario evaluar las condiciones físicas del inmueble mediante las siguientes inspecciones: inspección visual, inspección física e inspección técnica.

2. Evaluación de información empresarial: una vez asegurada la integridad física

de los colaboradores de la Empresa y de las instalaciones cada área procederá a hacer un exhaustivo análisis de los documentos correspondientes a su trabajo. Cualquier documento faltante será enlistado por el área correspondiente para posteriormente informar sobre estos a las áreas de administración y cumplimiento. Una vez obtenido el listado total de documentos faltantes se llevará a cabo las siguientes acciones:

i. Recuperar y resguardar todos los documentos físicos que aún se encuentren en condiciones óptimas.

ii. Dar aviso a las autoridades pertinentes de la pérdida o extravío de cualquier documento de naturaleza jurídica delicado que pueda comprometer a CUFRISA o cualquiera de sus colaboradores o derechohabientes.

iii. Eliminar o bloquear de la nube cualquier equipo de cómputo dañado, extraviado o destruido; con el fin de proteger la información delicada de CUFRISA.

iv. Iniciar el proceso de recuperación, tramite y regeneración de documentos perdidos.

v. Dar aviso a todos los colaboradores de CUFRISA, la pérdida de documentos que estén relacionados con ellos y hacer de su conocimiento el proceso de recuperación.

3. Inspección de equipo e inmobiliario: Una vez realizado el proceso de

recuperación de documentos se da inicio a la inspección del resto del equipo e inmobiliario, cada área hará inspección de sus herramientas de trabajo, y realizará un reporte de los elementos necesarios para realizar sus funciones de manera adecuada. Posterior a esto se inspeccionarán las áreas generales, elementos faltantes para recepción de clientes, seguridad y áreas de uso común. Una vez reportados los recursos faltantes se hará un presupuesto por cada área para asignar los recursos económicos correspondientes para la adquisición y recuperación de estos elementos de manera prioritaria.

4. Restablecimiento de operaciones: basándose en los resultados de las

inspecciones antes mencionadas, se procederá a determinar la forma, tiempo y lugar en donde se reiniciarán las actividades, siempre y cuando se haya determinado que dentro del inmueble existen rangos mínimos de seguridad tanto para los colaboradores como para los clientes.

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5. Modificaciones al Plan de Contingencia: en esta etapa concluye el programa de restablecimiento de operaciones y con ello, en caso de que se hayan presentado modificaciones al inmueble o a la planilla de personal como resultado del siniestro, se realizan modificaciones al Programa Interno de Protección Civil.

Reporteo CUFRISA realiza un reporte de avance de obra, el cual es realizado por el Director Técnico y/o por el gerente de área técnica, este reporte incluye el avance programado, avance financiero y el avance físico mismo que se realiza semanalmente por los supervisores de campo y posteriormente es canalizado al Director Técnico. En este reporte se verifica la calidad de la obra desde la cimentación, estructura de planta baja, primer nivel y segundo nivel, albañilería y aplanados, instalación hidrosanitaria, exteriores y bardas, colocación de pisos cerámicos, cancelería de aluminio y puertas, muebles sanitarios y cableado de accesorios eléctricos. Asimismo, se hace una recopilación de fotos y de las bitácoras de obra y con base en esto se determina la ministración de los recursos. Por otra parte, el Sistema Informático Interno General de CUFRISA genera reportes por cliente en formato PDF (Portable Document Format) en cuanto a la evaluación de riesgos de clientes y una vez aceptos estos, el sistema también emite reportes sobre las operaciones relacionadas con estos, como estados de cuenta, facturas timbradas, reporte de movimientos, ministraciones, pagos, en sí todos los movimientos contables relacionados a la operación.

Análisis de Expedientes

Evolución de los Expedientes Respecto a la originación de expedientes por año, en 2017, CUFRISA realizó 188 expedientes de los cuales aceptó y finalizó el 100.0%. Durante el año 2018, CUFRISA realizó 476 expedientes de los cuales aceptó el 100.0% y finalizó 244 de estos, es decir, el 51.2%. Los expedientes de las viviendas restantes se espera que se concluyan durante el primer semestre de 2019. Cabe mencionar que, durante el año 2018, CUFRISA rechazo tres desarrollos inmobiliarios debido a que las empresas constructoras no cumplían con los requisitos necesarios para la construcción de estos.

Por otra parte, en 2017, CUFRISA administró cuatro fideicomisos, de los cuales ninguno a concluido. Durante el 2018, administró ocho nuevos fideicomisos, de los cuales ya concluyeron dos.

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Análisis Financiero Histórico Analizando el comportamiento histórico de los estados financieros, se debe tomar en cuenta que CUFRISA únicamente cuenta con dos años de operación por lo que se observa un bajo desempeño financiero tras el bajo volumen operativo como figura de Entidad Administradora. Su principal fuente de ingresos es el cobro de comisiones que lleva acabo por la realización de estudio de factibilidad, por la administración de fondos y verificación de obra y la comisión mercantil que carga a sus clientes por la recepción de recursos y la administración del proyecto, siendo estos dos últimos importes cubiertos a favor de CUFRISA de forma mensual mediante descuentos de las cantidades administradas. Además, cobra honorarios por la constitución y administración de fideicomisos. Bajo esta línea, los ingresos han mostrado un crecimiento continuo a partir de septiembre de 2017, trimestre en el cual se ubicaron en P$0.1m y cerrando en de P$1.1m al diciembre de 2017 y, posteriormente, aumentar al cerrar en P$7.8m a diciembre de 2018. Por parte de los gastos generales, mismos que se conforman principalmente por honorarios, viáticos, renta, nómina, entre otros; tuvieron un comportamiento similar, sin embargo, durante el año 2018, CUFRISA incurrió en fuertes gastos relacionados con el fortalecimiento de su sistema tecnológico por lo que los gastos pasaron de P$1.4m a diciembre de 2017 a P$7.7m a diciembre de 2018. No obstante, debido al incremento en sus operaciones e ingresos el índice de eficiencia mostró una mejora al cerrar en 97.0% al 4T18 manteniéndose en niveles deteriorados (vs. 126.0% a 4T17). Por su parte, el resultado neto al cierre del 2017 fue negativo ubicándose en -P$0.3m mientras que el resultado neto al cierre de 2018 se ubicó en P$0.2m. Asimismo, el ROA y ROE Promedio se ubicaron en 4.4% y 4.7% al cierre de 2018 (vs. -23.3% y -23.4% al cierre de 2017). Cabe mencionar que HR Ratings espera que durante los próximos periodos los gastos se estabilicen y de esta forma la Empresa obtenga mayores resultados netos.

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Anexo

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Glosario

Índice de Eficiencia. Gastos de Administración 12m / (Ingresos Totales de la Operación 12m). Margen Operativo. Utilidad de la Operación / Ingresos ROA Promedio. Utilidad Neta Consolidada 12m / Activos Totales Prom. 12m. ROE Promedio. Utilidad Neta Consolidada 12m / Capital Contable Prom. 12m.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Deuda Corporativa / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Hatsutaro Takahashi +52 55 1500 3146


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 José Luis Cano +52 55 1500 0763


Instituciones Financieras / ABS

Metodologías

Fernando Sandoval +52 55 1253 6546 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130.

Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Inicial

Fecha de última acción de calificación Inicial

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

Inicial

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por C.P. Jesús Vázquez Torres, ced. Prof. 3023550

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Metodología de Calificación para Administrador Maestro de Activos (México), Noviembre 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

http://www.hrratings.com/

https://www.hrratings.com/es/methodology

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