SOMMAIRE - icade.fr · Des compétences intégrées et certifiées 8 Un potentiel de croissance maîtrisée 10 ... Sports, loisirs, spectacles, services, administrations, enseignement,

Profil 1

Entretien avec le Président-Directeur Général 2

Les chiffres clés 4

Une stratégie ciblée, rentable, à faible profil de risque 6

Des compétences intégrées et certifiées 8

Un potentiel de croissance maîtrisée 10

Une valeur aux atouts renforcés 12

Conseil d’Administration et Direction 14

Rapport de gestion 2003 15

Rapport du Présidentsur le fonctionnement du Conseil d’Administration et les procédures de contrôle interne 35

Comptes consolidés 43

Comptes sociaux simplifiés 77

Résolutions 87

Renseignements complémentaires 92

S O M M A I R E

N ° 1 d e s P a r c s d ’A f f a i r e s l o c a t i f s e n I l e - d e - F r a n c e

R a p p o r t a n n u e l 2 0 0 3

w w w . s i l i c . f r

SI

LI

C

Ex

er

cic

e2

00

3

Orly-Rungis : atrium d’un immeuble de bureaux.

Profil 1












Résolutions 87


S O M M A I R E


R a p p o r t a n n u e l 2 0 0 3


SI

LI

C

Ex

er

cic

e2

00

3


A15

A3

A86

A4

A86

A6

A6

N104La Francilienne

A14

A86

N118

A86

A104La Francilienne

Cergy 40 000 m2 6 bâtiments

Courtabœuf 95 000 m2 23 bâtiments

Évry 57 000 m2 13 bâtiments

Parcs d’affaires mixtesbureaux/activités

Total 192 000 m2Pôles tertiaires

Total 176 000 m2

Total 131 000 m2

Roissy-Paris Nord 2

131 000 m2 23 bâtiments

Roissy-Paris Nord 2

Total 446 000 m2

Orly-RungisOrly-Rungis 346 000 m2 66 bâtiments

Antony 38 000 m2 10 bâtiments

Fresnes 62 000 m2 10 bâtiments

Nanterre-Préfecture 51 000 m2 3 bâtiments

Colombes 75 000 m2 11 bâtiments

Nanterre-Seine 50 000 m2 13 bâtiments

La Défense/A86A10

N286

A13

A13

A115

A104La Francilienne

A6

A106

A86

A1

À proximité de Paris, sur des sites majeurs de la Région Ile-de-France

très bien desservis par les transports en commun, Silic offre des bureaux

et des immeubles mixtes, à des prix très compétitifs.

Les prestations techniques, la flexibilité, les services et l’environnement

sont adaptés aux exigences d’une très grande diversité d’entreprises.

Parcs d’affaires mixtes20 % •

• Pôles tertiaires 80 %dontOrly-Rungis 47 %La Défense/A86 19 %Roissy-Paris Nord 2 14 %

Parcs d’affaires mixtes 13 % •


1,4 Md d’euros (valeur de reconstitution)

• 13,4 %

700 entreprises locataires (en % de la surface occupée)

Minerais, sidérurgie, BTP, mécanique, machines-outils

Matériel de précision, chimie, cosmétique, céramique

Informatique

Électricité, électronique, télécommunication

Automobile, transports, voyages

Agroalimentaire, textile, meubles, bois, papier, édition

Sports, loisirs, spectacles, services, administrations, enseignement, recherche

Commerces de détail, restaurants

Divers

• 20,7 %8,4 % •

17,8 % •

9,4 % •

8,2 % • • 7,3 %• 9,9 %

• 4,9 %

* Présentation détaillée du patrimoine, pages 110-111

LE PATRIMOINE DE SILIC*

947 000 m2

Au cœur de l’Ile-de-France, un million de mètres carrés de grande qualité à prix compétitif

SOCIÉTÉ ANONYME

Capital de 68 777 056 euros572 045 151 RCS ParisSiret 572 045 151 00022Code NAF 702 C

SIÈGE SOCIAL

4, place de Rio de Janeiro75008 ParisTél. : 01 53 89 79 79Fax : 01 53 89 79 50

ARCHITECTES

J.AmsellemArte-Charpentier et AssociésA. FontaniCh.Legrand & A. CrouanSCP Legrand-LeroyP. MaylaJ-P. Roze

CONCEPTION-RÉALISATION

WPrintel

PHOTOGRAPHES

E. BarbarasV. BlocquauxM-C. BordazD. FontanJ-P. RozeGraphicObsession

CARTOGRAPHIE

CCAF

A15

A3

A86

A4

A86

A6

A6

N104La Francilienne

A14

A86

N118

A86

A104La Francilienne






Total 176 000 m2

Total 131 000 m2

Roissy-Paris Nord 2


Roissy-Paris Nord 2

Total 446 000 m2







La Défense/A86A10

N286

A13

A13

A115

A104La Francilienne

A6

A106

A86

A1











• 13,4 %




Informatique






Divers

• 20,7 %8,4 % •

17,8 % •

9,4 % •

8,2 % • • 7,3 %• 9,9 %

• 4,9 %



947 000 m2


SOCIÉTÉ ANONYME


SIÈGE SOCIAL


ARCHITECTES



WPrintel

PHOTOGRAPHES


CARTOGRAPHIE

CCAF

Société foncière cotée au Premier Marché d’Euronext Paris, Silic est un acteur majeur de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France, n° 1 des Parcs d’Affaires locatifs. Les immeubles de bureaux représentent 70 % de la valeur du patrimoine.

Une stratégie ciblée, rentable, à faible profil de risqueprivilégiant les actifs à rendement élevé

Des compétences intégrées et certifiéesorientées vers la satisfaction des clients et l’optimisation des performances

Un potentiel de croissance maîtriséeapte à s’ajuster à l’évolution de la demande

Une culture de forte distributionune valeur aux atouts renforcés par l’adoption du nouveau statut fiscal

Un bilan solide, simple et transparent

SIL

ICR

app

ort

ann

uel

20

03

1P R O F I L

Orly-Rungis : immeuble de bureaux de 8 500 m2 .

Le présent document de référence a été déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 mars 2004,

conformément au règlement COB n°98-01.Il pourra être utilisé à l’appui d’une opération financière s’il est complété

par une note d’opération visé par l’Autorité des Marchés Financiers.

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:29 Page 1

Silic a montré sa capacité de résistance en 2003.Comment l’expliquez-vous ?

Nous avons, c’est vrai, évolué dans le climat écono-mique le plus déprimé que nous ayons connu depuisdix ans. Cependant, les statistiques montrent unehausse des transactions locatives, mais il s’agit là dedonnées brutes. La progression me paraît tenir davan-tage aux mouvements d’entreprises qui réorganisentleurs implantations qu’à une demande nouvelle, issuede la croissance et de la création d’emplois. La baissedes prix et des taux d’occupation dans le marché fran-cilien me conforte dans cette analyse.Dans ce contexte, Silic fait mieux que résister et sonactivité commerciale valide son modèle de développe-ment : notre taux d’occupation a légèrement fléchi,mais les loyers de nos immeubles neufs se sont parfai-tement tenus et les prix des relocations progressent de14 %. Cela traduit bien la qualité de notre offre : desimmeubles bien conçus et bien situés, des prix trèscompétitifs au regard des prestations assurées. Que desentreprises comme Danone ou le Groupe AXA aientchoisi des offres Silic pour des surfaces importantes esttrès encourageant pour l’avenir. Ces succès soulignentle savoir-faire de nos équipes et sont les moteurs denotre croissance future.

Vous avez opté pour le nouveau régime de transparence fiscale proposé aux sociétés foncières. Quels en sont les avantages pour les actionnaires ?

Ce régime favorise à la fois une gestion active du patri-moine et une distribution importante des bénéfices.Silic avait déjà une culture de forte distribution. Noussouhaitons la confirmer dans la durée, en particulierdans la perspective de la suppression de l’avoir fiscal.Ce que nous ne paierons plus en impôts, nous le distri-buerons à nos actionnaires. Au titre des résultats de2003, nous verserons ainsi l’équivalent du dividendeglobal 2002 augmenté de 6 %, une progression qui

reflète fidèlement celle de notre cash-flow courant paraction. Au total, cela représente un versement ennuméraire en hausse d’environ 50 %, et la distributiondes deux tiers de notre cash-flow courant. Quant à larotation des actifs, l’objectif est bien évidemment d’optimiser les arbitrages et les investissements dansl’intérêt de nos actionnaires.

Que pensez-vous de l’évolution boursière des sociétés foncières ?

L’effet immédiat de la suppression de l’impôt latent surles plus-values a été de faire disparaître la décote quiaffectait nos entreprises. L’action Silic a donc fortementprogressé en 2003, comme l’ensemble du secteur etmême mieux. Si l’on s’en tient à ce seul fait, on ne peutévidemment pas s’attendre à un parcours aussi brillanten 2004.

Le cours est maintenant très proche de l’Actif NetRéévalué de liquidation. La prédominance de cet indi-cateur dans l’évaluation des entreprises de notre secteurme paraît toutefois assez réductrice. D’abord, il nes’agit que d’une "valeur de casse" que l’on obtiendraitsi l’on devait vendre très vite tous nos actifs immobi-liers, ce qui est une hypothèse parfaitement théorique. Ensuite, cela voudrait dire qu’indépendamment de leurpatrimoine, nos entreprises, c’est-à-dire nos organisa-tions, nos équipes et leurs compétences, l’aptitude àbien investir, bien gérer, bien financer, bien arbitrern’auraient aucune valeur. Raisonne-t-on ainsi pour uneentreprise industrielle ou de service ? Enfin, et je reviens ici au profil spécifique de Silic, nousavons un formidable actif que ne valorise que très fai-blement l’ANR : ce sont les réserves constructibles denotre parc d’affaires d’Orly-Rungis. Nous pouvons tripler la superficie actuelle d’un ensemble remarqua-blement situé, et nous pouvons le faire au rythme de lademande. Peu d’entreprises bénéficient d’une tellemaîtrise de leur croissance, et cela a bien évidemmentson prix.

“Les succès de 2003 sont les moteurs de notre croissance future”

2

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:29 Page 2

Silic a opté pour le nouveau statut fiscal des SIIC*. Rétroactif au 1er janvier 2003, ce régimeexonère de l’impôt sur les sociétés les bénéfices tirés de la location et de la cession d’immeubles à deux conditions :• acquitter un “impôt de sortie” représentant 16,5 % des plus-values latentes

avec un paiement étalé sur 4 ans. Pour Silic, cet impôt calculé sur la base de l’expertise au 31 décembre 2002, s’est élevé à 99 millions d’euros.

• distribuer 85 % du résultat courant dans l’année qui suit sa réalisation et 50 % des plus-values de cession dans les 2 ans.

Au plan comptable, Silic a choisi de privilégier à la fois :• la capacité distributive en ne procédant pas à la réévaluation comptable des actifs

dans les comptes sociaux ;• la lisibilité et la mesure de la performance en réévaluant ses actifs immobiliers

dans les comptes consolidés.

* Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées.

Silic innove dans l’application

du nouveau statut fiscal

SIL

ICR

app

ort

ann

uel

20

03

3

Quels sont donc vos principaux axes de développement ?

Nous entendons poursuivre une croissance rentable etmaîtrisée en nous concentrant sur ce qui fait notreforce et notre originalité parmi les sociétés foncières :développer un immobilier d’entreprise compétitif et dequalité situé entre les quartiers d’affaires parisiens traditionnels et les sites plus lointains de la 2e couronneou des villes nouvelles.

Pour maintenir les charges au plus juste tout en propo-sant des services communs qui font la différence, nousconcentrons nos investissements sur des parcs d’affairesou des ensembles significatifs dans une même zonegéographique. C’est pourquoi nous entendons déve-lopper prioritairement notre site tertiaire d’Orly-Rungisauquel s’ajoute le pôle La Défense/A 86, qui présenteun remarquable potentiel.

Notre endettement représente 20 % de la valeur rééva-luée de nos actifs à fin 2003. Ainsi, même si nous n’en-tendons pas aller durablement au-delà du tiers, à moinsd’opportunités exceptionnelles, Silic a les moyens finan-ciers de son développement. Plus important encore, ellea les équipes, les compétences et la motivation pour leconduire et le faire encore mieux.

E N T R E T I E N A V E C L E P R É S I D E N T - D I R E C T E U R G É N É R A L

Dominique Schlissinger

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:29 Page 3

49,0 (1)

Une activité et des résultats en croissance régulière

Loyers en M€

1999 2000 2001 2002 2003

67,868,2

76,887,3

95,4

Loyers :

95,4 M€

+ 9,3 % sur 1 an+ 40,7 % sur 4 ans

Excédent brut d’exploitation en M€

1999 2000 2001 2002 2003

55,1

60,9

71,6

80,3

88,8

EBE :

88,8 M€

+ 10,6 % sur 1 an+ 61,2 % sur 4 ans

Un ratio EBE / loyers +honoraires de 88,5 %supérieur au seuil de 85 %fixé comme objectif deperformance.

Investissements immobiliers•et cessions immobilières• en M€

Évaluation du patrimoine immobilier en M€

(valeur de reconstitution incluant les droits de mutation)

1999 2000 2001 2002 2003

975,71 092,5

1 319,3 1 352,31 419,7

Patrimoine immobilier :

1,4 Md€

+ 5,0 % sur 1 an+ 45,5 % sur 4 ans

Dividendes distribués en M€

1999 2000 2001 2002 2003

27,228,9 30,7

32,9

1999 2000 2001 2002 2003

62,4

91,3

154,4

69,373,4

5,5

65,6

0,36,0

24,0

4

Une progression régulièredes loyers, nourrie par l’effort d’investissement.

(1) AGM du 7 mai 2004.Les immeubles debureaux représentent à fin 2003, 70% de lavaleur du patrimoine.

Des investissementsconcentrés sur les pôlestertiaires.

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:29 Page 4

SIL

ICR

app

ort

ann

uel

20

03

5

Cash-flow courant avant IS en €/action

1999 2000 2001 2002 2003

3,12 3,473,95

4,284,53

Actif net réévalué en €/action(valeur de liquidation)

46,46 46,00

54,57

Dividende brut en €/action

1999 2000 2001 2002 2003

2,36

2,502,66

2,85

C H I F F R E S C L É S

Superficie locative en m2 974 061 871 602 934 714 955 107 946 779

Taux d’occupation physique au 31 décembre en % 85,1 % 89,8 % 90,3 % 87,3 % 86,6 %

Taux d’occupation financier au 31 décembre en % ND ND 91,1 % 91,6 % 90,1 %

Loyers en M€

Honoraires en M€

Excédent brut d’exploitation** en M€

EBE / loyers + honoraires

Résultat net part du Groupe en M€

Cash-flow courant avant IS en M€

Dividendes distribués en M€

Investissements en M€

Cessions en M€

Valeur du patrimoine immobilier au 31 décembre en M€(en valeur de reconstitution)

Endettement financier net / actif immobilier reévalué

€ / action***

Cash-flow courant avant IS

Actif net réévalué / action au 31 décembre(en valeur de liquidation)

Dividende net

Dividende brut

1999 * 2000 2001 20032002

Nota : * Présentation modifiée pour tenir compte des nouvelles règles de consolidation.** Chiffres 1999 -2000 modifiés en fonction de la définition adoptée en 2001.*** Données historiques ajustées de la division par 4 du nominal le 26 mai 2003.(1) AGM du 7 mai 2004.

(1) AGM du 7 mai 2004

2001 2002 2003

67,8

3,9

55,1

76,9 %

23,7

54,3

27,2

62,4

5,5

975,7

8,3 %

3,12

ND

1,57

2,36

68,2

6,8

60,9

81,2 %

36,1

60,1

28,9

91,3

65,6

1 092,5

7,6 %

3,47

ND

1,67

2,50

76,8

5,4

71,6

87,1 %

30,7

68,2

30,7

154,4

0,3

1 319,3

16,9 %

3,95

46,46

1,77

2,66

87,3

5,2

80,3

86,8 %

30,9

74,1

32,9

69,3

6,0

1 352,3

18,9 %

4,28

46,00

1,90

2,85

95,4

4,9

88,8

88,5 %

38,4

77,9

49,0 (1)

73,4

24,0

1 419,7

20,2 %

4,53

54,57

2,85

3,02 (1)

3,02 (1)

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:29 Page 5

Pionnier et leader depuis plus de 35 ans des Parcs d’Affaires locatifs

en Ile-de-France, Silic est un acteur majeur de l’immobilier d’entreprise.

La Société s’attache à optimiser en permanence son patrimoine.

Une offre spécialisée et concentrée

Silic est le 1er investisseur sur le segment des parcsd’affaires en Ile-de-France. Acteur majeur du dévelop-pement économique local, elle concentre l’essentiel deson patrimoine sur trois pôles très dynamiques à proxi-mité des aéroports d’Orly et de Roissy-Charles deGaulle et du Quartier d’Affaires de La Défense.Constitué à l’origine majoritairement de locaux mixtesd’activités, son patrimoine s’est rapidement tertiarisépour répondre à l’évolution de la demande.Silic s’adresse à une population large et diversifiéed’entreprises qui partagent la même exigence : conci-lier facilité d’accès, qualité des conditions de travail etcompétitivité économique.

Environnement, services, sécurité : le rapport qualité-prix convainc et fidélise

Silic conduit une politique patrimoniale à long terme enproposant, à des loyers très compétitifs, assortis decharges modérées, des immeubles modernes offrantdes prestations de qualité et un excellent environne-ment de travail : architecture bien pensée, label“Confort, Hygiène et Santé des bâtiments”, équipe-ments recourant aux technologies les plus récentes.Propriétaire d’ensembles importants, Silic maîtriseentièrement les aménagements : voirie, éclairage,signalétique, traitement paysager, sécurité. Le Groupes’attache à réunir sur place tous les services contribuantà la qualité de vie au travail : restaurants inter-entre-prises, commerces de proximité, agences de voyages etd’intérim, distributeurs de billets, points-courrier…

Une stratégie rentable, un faible profil de risque

L’offre de Silic répond aux exigences de nombreusesentreprises. Le succès de la commercialisation desimmeubles neufs ou restructurés, la hausse régulièredes valeurs de relocation, la qualité des clients et lafaible sinistralité en témoignent.Avec une capacité d’autofinancement importante etrécurrente, un faible niveau d’endettement (20 % del’actif immobilier réévalué au 31 décembre 2003), Silicne manque pas d’atouts pour poursuivre son dévelop-pement. Elle peut en effet construire plus de 800 000 m2

de surfaces nouvelles, essentiellement sur le parc d’Orly-Rungis, dont elle maîtrise déjà le foncier.

En cinq ans, Silic a conduit une forte politique de développement, de restructuration et d’arbitrage pour adapter son patrimoine aux évolutions structurelles de la demande, et pour en optimiser le profil de risque et la rentabilité. Les immeubles de bureaux, qui représentaient moins de 20 % du patrimoine en 1997, en constituent 51 % en surfaces et 70 % en valeur à fin 2003.Silic a cédé sur l’année écoulée un parc d’affaires mixte de 44 200 m2 situé à Cergy-Osny et a acquis à Nanterre deux immeubles de bureaux de 9 600 m2, qui viennent renforcer l’un de ses pôles d’investissement importants en offrant une rentabilité acte en main de 9,5 %.

Patrimoine : une tertiarisation

rapide et créatricede valeur

Une stratégie ciblée, rentable, à faible profil de risque

6

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 6

Une offre peu sensible à la volatilité des prix Des immeubles modernes de grande qualité, des loyers compétitifs, un

environnement et des services associés : l’offre de Silic est peu sensible à

la volatilité des prix. Ainsi, en 2003, les loyers des immeubles neufs de

Silic sont restés stables, et les loyers moyens de relocation ont progressé

de 14,0 %.

Cette offre est en outre très bien adaptée aux politiques de contrôle des

coûts que conduisent les entreprises.

En 2003, Danone a choisi Silic pour ses pôles eaux et biscuits, en louant

à Orly-Rungis 18 000 m2 de bureaux au standard international.

Silic sera aussi le futur bailleur du Groupe AXA, pour lequel elle construira

à Nanterre-Préfecture, sous réserve des autorisations administratives

nécessaires, 62 000 m2 livrables fin 2006.

La superficie louée au 31.12.2003 selon la surface des baux

La superficie louée au 31.12.2003 selon le loyer unitaire des baux

Le patrimoine par type d’immeubles en % des surfaces

• < 1 000 m2 • 2 000 - 5 000 m2

• 1 000 - 2 000 m2 • > 5 000 m2• < 60 k€ • 150 - 750 k€

• 60 - 150 k€ • > 750 k€

SIL

ICR

app

ort

ann

uel

20

03

7

32,5 % •

27,9 % •

• 21,6 %

• 18,0 %

31,0 % •

43,7 % •

• 10,0 %

• 15,3 %

100 _

75_

50_

25_

0_

7770 65

58

50 48

42464335

2924

18

51

5 6 6 7 7 6 7

MixtesBureauxServices, commerces, divers

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 7

Conception, développement, commercialisation, gestion :

des équipes compétentes et motivées,

orientées vers la satisfaction des clients,

l’amélioration de la productivité

et l’optimisation des performances.

Satisfaire les locataires

Par l’étendue et la richesse de son offre, Silic accompagnela croissance de ses locataires en leur offrant des solutionsadaptées à leurs besoins. Cet atout contribue à fidéliserune clientèle de qualité.Avec ses Directions Régionales proches des sites, interlo-cutrices naturelles des entreprises, Socomie assure auxlocataires un service de qualité avec une réactivité appré-ciée. Elle réalise régulièrement auprès de ses clients desenquêtes de satisfaction dont les résultats guident la miseen place de plans d’améliorations. Ces enquêtes permet-tent aussi d’identifier de nouvelles attentes que le Groupes’efforce de satisfaire. L’instauration en 2003 d’unenavette entre le parc d’affaires d’Orly-Rungis et l’aéroporten est une illustration.

Motiver les équipes

Incitation à progresser, l’intéressement de tous les salariésest fondé sur une croissance minimale du cash-flow cou-rant consolidé par action. Optimisation de la conceptiondes bâtiments et de leurs équipements, gestion tech-nique centralisée des parcs, audits de charges, de coûtset d’assiettes fiscales, extrême attention portée aux délaisde recouvrement des loyers, contrôle rigoureux des fluxfinanciers : dans tous les domaines, à tous les niveaux,des retours d’expérience contribuent à cet objectif deperformance. Dans le cadre de la poursuite de sa démarche qualité,Socomie a obtenu en 2003, en complément de sa certi-fication AFAQ pour la gestion des parcs d’affaires locatifsSilic, la certification ISO 9001 version 2000, pour la fonc-tion de maîtrise d’ouvrage.

Un acteur reconnu de la gestion pour compte de tiers

Le Groupe Silic intègre toutes les compétences néces-saires à l’exercice de ses métiers : conception, dévelop-pement, commercialisation et gestion d’immobilierd’entreprise. Silic détermine la stratégie, la politiqued’investissement et de financement. Sa filiale Socomieassure la gestion du patrimoine et la réalisation desopérations de construction. Socomie intervient également pour des clientsinstitutionnels extérieurs pour lesquels elle effectue desprestations de syndic, de gestion immobilière et decommercialisation. Elle exerce par ailleurs des missions degestion technique déléguée pour de grands utilisateurs.

Des compétences intégrées et certifiées

Le site Internet de Socomie, www.socomie.fr, donne accès à la présentation de ses métiers, son actualité et ses offres immobilières.

8

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 8

Lancé en 2001 et opérationnel un an plus tard sur les 10 sites Silic, ce service est une innovation en France dans une société foncière. Les locataires disposent d’un numéro indigo pour formuler leursdemandes, qui sont immédiatement transmises aux intervenants internes ou externes concernés. Ceux-ci s’engagent à rendre compte de leurs interventions au Service Clientèle dans un délai fixé contractuellement. Compte tenu de ses caractéristiques et de ses performances, le ServiceClientèle a été distingué en 2003 par l’Association professionnelleApogée et a obtenu le grand prix du Management immobilier dans la catégorie “Démarche qualité de la construction et de la gestion”.

Le Service Clientèlerécompensé par les grands prix

Apogée du Managementimmobilier 2003

Des coûts de construction, d’exploitation et de gestion compétitifsSilic applique des méthodes rigoureuses pour maîtriser ses coûts de construc-

tion et de gestion, qui sont régulièrement audités par des experts extérieurs.

Les coûts de construction, honoraires inclus, des nouveaux immeubles restent

ainsi dans une fourchette de 1 600 à 2 000 € HT/m2.

La dernière étude faite par un organisme extérieur portant sur les 131 000 m2

du site de Roissy-Paris Nord 2 montre que les coûts de fonctionnement des

immeubles Silic se situent dans la médiane du marché pour des niveaux de

prestations supérieurs à ceux de l’offre concurrente. *

* Étude Apogée/Périgée réalisée sur l’intégralité des immeubles du Parc Silic de Roissy-Paris Nord 2.S

ILIC

Rap

por

t an

nu

el 2

00

3

9

Déjà certifiée pour la gestion locative des parcs d’affaires Silic,Socomie a obtenu en 2003 la certification ISO 9001 version 2000 pour la fonction de maîtrise d’ouvrage.

Orly-Rungis : restaurant inter-entreprises.

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 9

Silic poursuit une politique de modernisation et de valorisation

de son patrimoine. Sa maîtrise du foncier et son expertise

lui permettent d’accompagner les évolutions du marché.

D’importantes réserves de croissance

Entre 1997 et 2003, Silic aura restructuré et moderniséprès de 232 000 m2, en conduisant une politique activede tertiarisation : 143 000 m2 d’immeubles neufs àdominante bureaux ont été livrés dans des conditionsde rentabilité très satisfaisantes.Silic aura achevé le développement du parc de Roissy-Paris Nord 2 en 2004 avec près de 140 000 m2. Le relaisest assuré par le pôle Orly-Rungis, qui recèle un poten-tiel constructible complémentaire de 800 000 m2 pourune superficie actuelle de 350 000 m2. Compte tenu dudynamisme et de l’attractivité du site, il s’agit deréserves de croissance de grande qualité, qui serontdéveloppées en tenant compte de l’état du marché eten veillant à améliorer l’environnement, la qualité de viedes entreprises locataires ainsi que les services associés.

Un rythme de développement flexible

La maîtrise des réserves foncières permet aussi à Silicde réduire ses risques en s’adaptant à moindre coûtaux évolutions du marché. Grâce à sa forte positionsur des pôles majeurs, le Groupe peut évaluer la capa-cité d’absorption de chaque site et y adapter sonniveau d’investissement. Cette flexibilité est d’autantplus grande que les projets sont de taille unitaireraisonnable. En règle générale, une nouvelle tranchen’est lancée que lorsque 70 % de la précédente sontcommercialisés.

Poursuite d’une politique active d’arbitrage et d’acquisitions

Cession d’actifs devenus non stratégiques par leur tailleou leur localisation, acquisition d’immeubles debureaux ou de terrains à bâtir en première couronne,proches de sites où Silic est implantée, recherche activede montage d’opérations précommercialisées pour dessignatures de qualité : Silic développe de nouveauxaxes d’investissement pour valoriser son expertise dansl’immobilier d’entreprise de taille significative.Fidèles au modèle économique de Silic, ces dévelop-pements offrent un excellent rapport emplacement-qualité/prix et bénéficient d’un bon potentiel devalorisation.

Silic, présente à Nanterre depuis 1977, est devenue l’undes principaux acteurs du marché de l’immobilier d’entreprisede cette ville, qui connaît une grande vitalité économique.Ses bâtiments sont situés sur deux sites : Nanterre-Préfectureet Nanterre-Seine.

La livraison au deuxième trimestre 2004 d’un ensemble de 3 immeubles représentant 13 500 m2 portera à 115 000 m2

la surface détenue sur cette commune, marquant ainsi uneprogression de plus de 70 % en l’espace de 4 ans.

L’EPA Seine-Arche (EPASA) est en charge du développement et de l’aménagement d’un territoire de 124 ha qui va de la Grande Arche à la boucle de la Seine sur 3,5 kilomètres.

Silic va lancer, dans le cadre de ce projet de recompositionurbaine, la 1ère opération d’immobilier d’entreprise, en réalisant 60 000 m2 de bureaux livrables fin 2006, pour y accueillir le Groupe AXA, ainsi que 2 000 m2

de commerces. Cette opération sera située face à la GrandeArche, au pied de la station RER Nanterre-Préfecture, et le long des bâtiments déjà détenus par Silic.

Une nouvelleétape à

Nanterre

Un potentiel de croissance maîtrisée

10

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 10

Orly-Rungis, 2e pôle économique d’Ile-de-France En matière de bureaux, le marché francilien est le plus grand d’Europe*, et

Orly-Rungis le 2e bassin d’emplois d’Ile-de-France après La Défense, avec

4 000 entreprises employant 63 000 personnes.

1er propriétaire d’immobilier d’entreprise sur ce site avec 350 000 m2 bâtis

sur 60 hectares, Silic est l’un des partenaires de l’ADOR, l’Association pour

le développement économique du pôle Orly-Rungis, aux côtés d’Aéroports

de Paris, de la Semmaris (MIN de Rungis), de la Sogaris (plate-forme de

distribution), du Centre Commercial “Belle Épine” et de l’ensemble hôtelier

régional. L’objectif : contribuer au renforcement de l’attractivité et du dyna-

misme du pôle.

Parmi les nouveaux atouts dont il va bénéficier : un échangeur avec

l’autoroute A106, pour en améliorer l’accès, et un tramway qui, prolongeant

la ligne de métro n° 7, mettra le centre de Paris à environ 30 minutes.

* Source : L’Atlas des Régions 2003 – Les Échos.

Investissements mis en exploitation en m2 - hors acquisitions

80 000 _

60 000_

40 000_

20 000_

0_

63 000

0

Restructurations et modernisationsConstructions neuves

SIL

ICR

app

ort

ann

uel

20

03

11

28 000

49 000

31 00038 600

5 900

26 100

32 500

15 00020 000

14 000

33 400

Loyers des immeubles neufs à Roissy-Paris Nord 2 et Orly-Rungis (€/m2/HT/HC)

250,0 _

200,0_

150,0_

100,0_

167,7

Roissy-Paris Nord 2 Orly-Rungis

144,8 167,0

214,0 218,0

200,0 200,0190,0

145,0

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1999 2000 2001 2002 200311 000

137,0

Roissy-Paris Nord 2 : un parc d’affaires tertiaire.

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 11

Cotée au Premier Marché d’Euronext Paris, Silic entend assurer

à ses actionnaires sur la durée, un dividende important en progression

régulière et une bonne valorisation de l’investissement.

Un faible profil de risque

La localisation et la spécificité des actifs de Silic, le niveau com-pétitif des loyers pratiqués et leur faible volatilité, la maîtrised’un potentiel de développement organique, la rigueur de lagestion et le faible niveau d’endettement du Groupe renfor-cent les perspectives de croissance et sécurisent les perfor-mances futures.

Une bonne performance de l’action en 2003

Le compartiment boursier des sociétés foncières a été bienorienté, du fait notamment de l’adoption du nouveau statutfiscal des SIIC.Plusieurs décisions concernant la gestion du titre (signatured’un contrat de liquidité, division par 4 du nominal et réductionde près d’un pour cent du capital par annulation d’actionsrachetées) ont contribué à la performance de l’action Silic. Enclôturant à 52,90 €, à fin décembre 2003, celle-ci a surperfor-mé les principaux indices sectoriels de référence (évolution horscoupon) :• IEIF Immobilier France ................................................ + 13,5 %

• IEIF Eurozone ............................................................. + 14,9 %

• EPRA Eurozone (European Public Estate Association) + 13,2 %

• Silic ............................................................................ + 23,4 %

Coupon réinvesti, elle progresse de 32 %, contre 19,7 % pourl’IEIF Immobilier France et 19 % pour l’EPRA Eurozone.

Rachat et annulation d’actions

Silic a utilisé les autorisations qui lui ont été données par l’AssembléeGénérale Mixte du 6 mai 2003, en intervenant sur ses propres titres(données ajustées de la division par 4 du nominal).

1. Rachat d’actions

• 190 572 actions ont été achetées au cours unitaire moyen de 39,06 € hors frais, dont 38 292 au titre du contrat de liquiditéconfié à SG Securities.

• 47 199 actions ont été cédées au prix unitaire moyen de 41,27 €,dont 37 475 au titre du contrat de liquidité.

• au 31 décembre 2003, Silic détient 817 de ses propres actions, exclusivement au titre de l’exécution du contrat de liquidité. Ces dernières figurent au bilan consolidé en déduction des capitauxpropres, pour leur coût d’acquisition (42 159 €).

2. Annulation d’actions

• 161 036 actions de 4 € de valeur nominale détenues par la Société,représentant 0,93 % du capital, ont été annulées en date du 4 août2003 et le capital réduit à due concurrence. Ces actions avaient étéacquises au cours unitaire moyen de 38,33 €.

Une valeur aux atouts renforcés

Cours de l’action Silic coupon réinvesti ajusté sur le nouveau nombre d’actions et volume des transactions Base 100 au 31.12.2002 Silic - IEIF Immobilier France- EPRA Eurozone

600 000 _

400 000_

200 000_

0_

Volumes mensuels EPRA Euro Zone Return Index IEIF Immobilier France Silic

_140,00

_120,00

_100,00

_ 80,00

Répartition du capital au 31.12.2003

• Groupama

• CCPMA Retraite

• SMA Vie BTP

• FCPE Silic

• Public

0,3 % •6,0 % •

• 41,2 %

• 9,0 %

43,5 % •

12

31-12

-02

31-01

-03

28-02

-03

31-03

-03

30-04

-03

30-05

-03

30-06

-03

31-07

-03

31-08

-03

30-09

-03

31-10

-03

30-11

-03

31-12

-03

Silic-RA 2003 v4 26/03/2004 10:40 Page 12

SIL

ICR

app

ort

ann

uel

20

03

13

Nombre de titres échangés* 624 500 421 500 433 600 761 200 2 791 400

Valeur en M€ 96,9 64,0 71,0 127,8 123,2

Taux de rotation 14,4 % 9,7 % 10,0 % 17,6 % 16,2 %

Capitalisation boursière à fin décembre en M€ 688,0 707,1 679,1 743,4 909,6

Nombre d’actions composant le capital social* 4 324 239 4 327 578 4 330 768 4 334 844 17 194 264

Cours le plus haut* en € 42,97 42,25 44,97 47,25 55,50

Cours le plus bas* en € 33,65 35,35 37,50 37,00 38,00

Cours à fin décembre* en € 39,77 40,85 39,20 42,87 52,90

Dividende net* 1,57 1,67 1,77 1,90 2,85 (1)

Dividende brut*(2) 2,36 2,50 2,66 2,85 3,02 (1)

1999 2000 2001 20032002

* 1999, 2000, 2001 et 2002 : données historiques ajustées sur le nouveau nombre d’actions - nominal divisé par 4 le 26 mai 2003.(1) Proposé à l’AGM du 7 mai 2004.(2) Avoir fiscal à 50 % (1999 à 2002).

Évolution de la distribution (ajustée sur le nouveau nombre d’actions)et du rendement brut.

(€) 3 _

2 _

1 _

0 _

7,5 6,95,7 5,9 6,1 6,8

6,855,85 5,35

4,055,34 5,14 5,05

Dividende global Rendement brut % (pour un avoir fiscal à 50 %) TME (Taux Moyen des Emprunts d’État)

4,43

7,9

2,14 2,14 2,14 2,25 2,362,50

2,662,85

Données boursièresCode ISIN : FR0000050916 / Code Euroclear : 5091 / Mnémonique : SIL / Valeur de l'indice SBF 250

_15 (%)

_10

_5

_0

Création de valeur : l’action Silic surperforme sur la durée les indices de référenceSur 3, 6 et 9 ans, la Rentabilité Totale pour l’Actionnaire est

supérieure à celle des deux indices sectoriels français de

référence (IEIF Immobilier France – indice établi par l’Institut

de l’Épargne Immobilière et Foncière et l’EPA Immobilier

[ex-SBF Immobilier] – établi par Euronext Paris).

Cet indicateur traduit le taux de rendement annualisé d’un

investissement en actions Silic. Il prend en compte l’évolution

du cours de l’action et les dividendes bruts distribués (avoir

fiscal à 50 %).

Valeur créée Silic IEIF Immobilier EPA ImmobilierFrance (ex-SBF Immobilier)

Sur 3 ans 15,42 % 11,48 % 12,06 %(31.12.00 au 31.12.03)

Sur 6 ans 16,27 % 14,60 % 16,63 %(31.12.97 au 31.12.03)

Sur 9 ans 14,07 % 10,59 % 10,95 %(31.12.94 au 31.12.03)

Une communication financière active et transparente.

www.silic.fr

Une distribution en progression régulière, un rendementde l’action qui se compare favorablement au TME.

3,02

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

4,36

6,65,7

Silic-RA 2003 v4 26/03/2004 10:40 Page 13

CONSEIL D’ADMINISTRATION (1)

M. Dominique SCHLISSINGERPrésident-Directeur Général

M. Jean-Pierre PLATZER (4)

Directeur Général Délégué

CCAMA (2)

Représentée par M. Helman le PAS de SÉCHEVAL

Caisse Centrale de Prévoyance Mutuelle Agricole Retraite - CCPMA RetraiteReprésentée par M. Marcel JAMET

Compagnie Foncière ParisienneReprésentée par Mme Martine BARRE

Generali France AssurancesReprésentée par Mme Anne-Marie de CHALAMBERT

M. Léon PETIT

M. Georges RALLI

Société Générale (3)

Représentée par M. Jean-Michel BOHÉ

Société Mutuelle d’Assurance sur la Vie du Bâtiment et des Travaux Publics - SMA VIE BTPReprésentée par M. Hubert RODARIE

COMITÉ D’AUDIT

M. Georges RALLIPrésident

M. Marcel JAMET

M. Hubert RODARIE

COMITÉ DES RÉMUNÉRATIONS

M. Helman le PAS de SÉCHEVALPrésident

M. Jean-Michel BOHÉ

DIRECTION GÉNÉRALE

M. Dominique SCHLISSINGERPrésident-Directeur Général

M. Jean-Pierre PLATZER (4)

Directeur Général Délégué

M. Philippe LEMOINE (4)

Directeur Général Adjoint

M. Claude REVESZDirecteur Général Adjoint

COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES

PricewaterhouseCoopers AuditM. Patrick FROTIÉE

Amyot Exco Grant ThorntonM. Gilles HENGOAT

COMMISSAIRES AUX COMPTES SUPPLÉANTS

M. Daniel FESSON

M. Jean-Pierre CORDIER

(1) Les autres mandats des Administrateurs sont présentés en pages 94 et 95.(2) Cooptation au Conseil d’Administration du 25 février 2004

de Groupama SA, en remplacement de la CCAMA.(3) Cooptation au Conseil d’Administration du 25 février 2004

de M. Jean-François GAUTHIER, en remplacement de la Société Générale.(4) M. Philippe LEMOINE nommé Directeur Général Délégué en remplacement

de M. Jean-Pierre PLATZER, à compter du 1er janvier 2004.

De gauche à droite et de haut en bas :

M. Jean-Claude PHILIPPE, Secrétaire Général. M. Claude REVESZ, Directeur Général Adjoint.M. Philippe LEMOINE, Directeur Général Adjoint. M. Jean-Pierre PLATZER, Directeur Général Délégué.M. Dominique SCHLISSINGER, Président-Directeur Général.

14 C O N S E I L D ’ A D M I N I S T R A T I O N E T D I R E C T I O N ( A U C O U R S D E L’ E X E R C I C E 2 0 0 3 )

COMITÉ DE DIRECTION

Silic-RA 2003 v4 25/03/2004 11:30 Page 14

A15

A3

A86

A4

A86

A6

A6

N104La Francilienne

A14

A86

N118

A86

A104La Francilienne






Total 176 000 m2

Total 131 000 m2

Roissy-Paris Nord 2


Roissy-Paris Nord 2

Total 446 000 m2







La Défense/A86A10

N286

A13

A13

A115

A104La Francilienne

A6

A106

A86

A1











• 13,4 %




Informatique






Divers

• 20,7 %8,4 % •

17,8 % •

9,4 % •

8,2 % • • 7,3 %• 9,9 %

• 4,9 %



947 000 m2


SOCIÉTÉ ANONYME


SIÈGE SOCIAL


ARCHITECTES



WPrintel

PHOTOGRAPHES


CARTOGRAPHIE

CCAF

Profil 1












Résolutions 87


S O M M A I R E


R a p p o r t a n n u e l 2 0 0 3


SI

LI

C

Ex

er

cic

e2

00

3


Documents

SOMMAIRE - icade.fr · Des compétences intégrées et certifiées 8 Un potentiel de croissance maîtrisée 10 ... Sports, loisirs, spectacles, services, administrations, enseignement,