Universit du Havre

Synthse en droit de lurbanisme et documents damnagement

Anne 2003-2004

Avertissement:

Ce prsent document nest quune synthse. Pour plus de renseignement, il faut consulter un manuel de droit de lurbanisme ou le Code de lurbanisme.

ISBN 0-0000-0000-1

Le Code de la Proprit intellectuelle nautorisant, aux termes de larticle L122-5.2 et 3a, dune part, que les copies ou reproductions strictement rserves lusage priv du copiste et non destine une utilisation collective, et dautre part, que les analyses et les courtes citations dans un but dexemple et dillustration, toute reprsentation ou reproduction intgrale ou partielle faite sans le consentement de lauteur ou de ses ayants droits ou ayant cause est illicite ( Article L122-4 ).

Sommaire

Sommaire .3

Partie 1: Les principaux acteurs de lamnagement et de lurbanisme

LEtat

Les EPCI

Partie 2: Lurbanisme Normatif

Les lois damnagement et durbanisme

La loi Solidarit et Renouvellement Urbain ( dcembre 2000 )

La loi Urbanisme et Habitat ( juillet 2003 )

Les principaux textes du Code de l'Urbanisme concernant le PLU

Partie 3: Les documents durbanisme et damnagement

La rglementation tatique

Les DTA et directives paysagres

Le PIG

Les Servitudes dUtilit Publique

La rglementation dcentralise

Le Schma directeur

Le SCOT, document de rfrence des politiques publiques

Le POS

LE PLU

Le PADD

Le MARNU et les Cartes Communales

Partie 4: Lurbanisme Oprationnel

Lexpropriation

Le droit de Premption

Les Zones dAmnagement Concertes

Partie 5: Lurbanisme individuel

Les certificats durbanisme

Le permis de construire

Le permis de dmolir

Partie 1

Les acteurs principaux de lamnagement

Ltat

Ladministration centrale:

A) Le Ministre de lEquipement:

Aprs la 2nde Guerre Mondiale, la loi du 10octobre 1940 cre un Commissariat technique la reconstruction immobilire, charg dtablir des plans de reconstruction des villes sinistres. La loi sur lurbanisme du 15 juillet 1943 cre une dlgation lquipement national qui comprend une direction lurbanisme.

A la libration, le Ministre de la Reconstruction et de lurbanisme est cre. En 1953, il devient ministre de la Construction. En 1966, celui-ci fusionne avec le Ministre des Travaux Publics pour former le Ministre de lquipement.

En 1981, lquipement choit au Ministre de lUrbanisme et du Logement avant de retrouver son autonomie. Depuis le dcret 98-141 du 6 mars 1998, les services de lurbanisme sont regroups au sein du Ministre de lEquipement, des Transports et du Logement.

Depuis 2002, ce ministre sintitule Ministre de lEquipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer.

Les arrts interministriels des 16 mars et 23 avril 1998 organisent un Direction Gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de la Construction qui comporte le Service du Dveloppement Urbain et de lHabitat, le Service de la Stratgie et de la Lgislation, le Service de la Qualit et des Professionnels, le Secrtariat Gnral des Grandes Oprations dUrbanisme, le Secrtariat Permanent du Plan Urbanisme-Construction-Architecture, le Secrtariat Gnral ( fonctionnement de la direction ) la Mission Territoriale, la Mission dAmnagement Durable et la Mission de Mobilit Urbaine.

Par ailleurs, le ministre dispose dorganes consultatifs comme le Conseil Gnral des Ponts & Chausses, la Commissions Nationale dUrbanisme Commercial, le Groupe Central des Villes Nouvelles, le Centre dEtudes sur le Rseau, les Transports, lUrbanisme et les Collectivits Publiques, la Dlgation la Rnovation des Banlieues.

B) Le Ministre de lamnagement du territoire et de lenvironnement:

Tent une 1re fois en 1978, le Ministre de lamnagement du territoire et de lenvironnementest cre en 1997 par le dcret 97-715. Il intervient en matire de schma de service collectif, de protection des paysages et sites, du littoral et de la montagne, de la prservation de la qualit de lair et de la prservation des risques majeurs.

Le dcret 97-715 indique que le Ministre de lamnagement du territoire et de lenvironnement participe la dtermination et la conduite des politiques durbanisme, dquipement, de transport et de grandes infrastructures.

A ces fins, le ministre dispose de moyens propres, notamment de la Direction de la Prvention des Pollutions et des Risques et la Direction de la Nature et des Paysages, ainsi que de moyens mis sa disposition tels que la Dlgation lAmnagement du Territoire et lAction Rgionale ( DATAR ) service du 1er Ministre, ou certains services du Ministre de lEquipement, des Transports, du logement, du Tourisme et de la Mer.

II Ladministration dcentralise:

A) Les services rgionaux:

1) Directions Rgionales de lEquipement ( DRE ):

Elles sont places sous lautorit des prfets de rgions et concourent la dfinition des politiques gnrales damnagement urbain de leur rgion, mnent des tudes durbanisme dimportance rgionale, harmonisent les tudes menes par les DDE et participent la rpartition entre les prfets de dpartement des aides destines financer ltablissement des documents durbanisme.

2) Les DIrections Rgionales de lENvironnement ( DIREN ):

Les DIREN contribuent la prise en compte des normes environnementales dans les documents durbanisme et concourent aux politiques de mise en valeur des ensembles urbains protgs et des sites classs.

3) Les Directions Rgionales des Affaires Culturelles ( DRAC ):

Les Directions Rgionales des Affaires Culturelles instruisent les dossiers de classement des monuments historiques ou linscription linventaire supplmentaire.

B) Les services dpartementaux:

1) Les Directions Dpartementales de lEquipement ( DDE):

Actrice essentielles des politiques damnagement et durbanisme, les DDE comprennent chacune des services du sige, des subdivisions territoriales ( sur 2-3 cantons ) et un parc ( matriel et engins ). Dans 1/3 des dpartement elles comportent galement des arrondissements territoriales ( antennes du sige ).

Les services de lurbanisme des DDE agissent comme des prestataires de service la demande des communes dans le cadre de convention de mise disposition, pour ltablissement public, de documents durbanisme ( Article L121-2 du Code de lUrbanisme ) ou la dlivrance des autorisations doccupation des sols ( Article L421-2-6 du Code de lUrbanisme ).

2) Les Services Dpartementaux dArchitecture et du Patrimoine ( SDAP )

Placs sous lautorit des Architectes des Btiments de France ( ABF ), les SDPAOP participent llaboration des documents durbanisme, donnent des avis architecturaux sur certaines demandes dautorisation et concourent la mise en uvre de la lgislation sur les espaces protgs.

3) Direction Dpartementales de lAgriculture et de la Fort ( DDAF ):

Elles interviennent dans llaboration des document durbanisme en milieu rural grce aux ingnieurs du gnie rural ou des eaux et forts qui peuvent aussi, linstar de leurs homologues des DDE, apporter par convention leur concours aux collectivits locales en matire de gestion technique de la voirie.

4) Les Services Fiscaux Dpartementaux:

Le service des domaines, dpendant de la direction des services fiscaux, a une comptence rsiduelle en matire durbanisme car il intervient en matire dvaluation foncire. Son avis est obligatoire dans les ententes amiables, les procdures dexpropriation et lexercice du droit de premption.

Lintercommunalit

I Les Etablissements Publics de Coopration Intercommunale ( EPCI ):A) Intercommunalit de coopration:

La gestion dun ou plusieurs service ou taches dintrt intercommunautaire est confi un tablissement public, gnralement dpourvu de ressources fiscales propres. On distingue les syndicats de communes du district.

1) Le syndicat de commune:

Le recours un syndicat traduit une simple volont de coopration intercommunale sectorielle, but unique ou multiple. Il existe galement des syndicats mixtes et des syndicats dagglomration nouvelle.

a) Le Syndicat Intercommunal Vocation Unique ( SIVU ):

On est en prsence dun EPCI dont lobjet est fix par les statuts. Il sagit gnralement de leau, de lassainissement ou des ordures mnagres, plus rarement de lamnagement ou de lurbanisme. Les attribution assures par le maire en tant quagent de lEtat , les pouvoirs de police du Maire ou la dfense en justice de la commune ne peuvent tre dlgus.

b) Le Syndicat Intercommunal VOcation Multiple ( SIVOM ):

Cest un EPCI dont les objets sont fixs par les statuts et financs par les communes adhrentes. Toutefois, les communes concernes ne peuvent adhrer au SIVOM que pour certaines comptences seulement ( SIVOM la carte ). Des comptences en matire durbanisme rglementaire ou oprationnel sont parfois dvolues au SIVOM, mais uniquement si les communes y consentent.

c) Le Syndicat Mixte:

Cet EPCI a pour but dassocier dautres personnes morales de droit public pour raliser des projets communs. I la souvent pour objet lurbanisme oprationnel. Il peut ventuellement avoir des comptences en urbanisme rglementaire si les communes membres y consentent.

d) Le Syndicat dagglomration Nouvelle:

Le SAN a pour fonction de grer les quipements dintrt commun. Il dispose de ressources fiscales propres ( taxes professionnelles dont il fixe le taux ). Aux terme de la loi Chevnement du 12 juillet 1999, relative au renforcement et la simplification de la coopration intercommunale, les SAN peuvent la fin des oprations damnagement et de construction se transformer en Communaut dagglomration.

2) Le district:

Au terme de larticle 3 de lordonnance du 5 janvier 1959, les communes transfrent de plein droit leurs comptences au district en matire de service de logement et de centre de secours contre les incendies. Le district dispose de recettes fiscales propres. Daprs la loi Chevnement, les districts peuvent devenir des communauts de communes ou dagglomration. Elles le sont automatiquement devenue le 1er janvier 2002.

B) Intercommunalit dintgration:

La loi Chevnement anticipe la conception totalisante de lurbanisme qui se dgage du projet de loi relatif la Solidarit et au Renouvellement Urbain constituant avec les loi du 25 juin 1999 pour lamnagement et de dveloppement durable du territoire et la loi du 12 juillet 1999, les 3 piliers dune rforme densemble de la gestion locale. La loi Chevnement tend faire des regroupements de commune des entits porteuses de projeter pour leur territoire. La loi cre les communauts dagglomration et rforme les communauts de communes et les communauts urbaines.

1) Les Communauts dAgglomration:

Daprs larticle L5216-1 du Code Gnral des Collectivits Territoriales, la communaut dagglomration regroupe plusieurs communes formant un ensemble de plus de 50000 habitant dun seul tenant et sans enclaves, autour dune commune de plus de 15000 habitants ou dun chef lieu de dpartement.

La communaut dagglomration est obligatoirement prsente en matire de dveloppement conomique, damnagement de lespace, dquilibre social de lhabitat, de la politique de la ville et elle doit exercer son autorit dans au moins trois des domaines suivants:

_ cration, amnagement et entretient de la voirie et des parcs de stationnement dintrt communautaire.

_ assainissement.

_ eau.

_ protection et mise en valeur de lenvironnement.

_ construction, entretient et gestion de lquipement culturels et sportifs.

La communaut dagglomration devient comptente pour llaboration des documents durbanisme, si les communes membres y consentent. la communaut dagglomration est titulaire, si les communes membres sont daccord, du droit de premption urbaine, pour la mise en uvre de la politique communautaire dquilibre social de lhabitat.

2) Les Communauts de Communes:

Institue par la loi 92-125 sur lorientation de ladministration territoriale de la Rpublique ( 6 fvrier 1992 ), la communaut de commune est un ensemble de communes comptant jusque 50000 habitants ou au-del si la communaut ne comprend pas de commune de plus de 15000 habitants. Les communauts de communes cres aprs la loi Chevnement doivent tre dun seul tenant et sans enclaves.

La communaut de commune est obligatoirement comptente en matire damnagement de lespace et de dveloppement conomique et doit exercer son autorit dans au moins un des domaines suivants:

_ protection et mise en valeur de lenvironnement.

_ politique du logement et du cadre de vie.

_ cration, amnagement et entretient du cadre de vie.

_ construction, entretient et gestion dquipement culturel ou sportifs et dquipement scolaire prlmentaire et lmentaire.

Si les adhrents y consentent, les communauts de communes peuvent tre titulaire du droit de premption urbaine, pour la mise en uvre de la politique communautaire dquilibre sociale de lhabitat.

3) Les Communauts Urbaines:

Originellement institues par la loi 66-1069 du 31 dcembre 1966, la communaut urbaine comprend un ensemble de communes comptant plus de 500 000 habitants. Les communauts urbaines cres aprs la loi Chevnement doivent tre dun seul tenant et sans enclaves.

La communaut urbaine est comptente en matire de dveloppement et conomique, social et culturel, damnagement de lespace, dquilibre social de lhabitat, de politique de la ville, de la gestion des services dintrt collectif et de la protection et mise en valeur de lenvironnement.

Elle a la matrise des documents durbanisme et dispose dattributions renforces en matire dquipement scolaire.

II La notion de pays:

Larticle 22 de la loi Pasqua introduit la notion de pays non-institution aux frontires floues de ladministration dEtat et de lintercommunalit. La loi Voynet prcise que lorsquun territoire prsente une cohsion gographique, culturelle, conomique ou sociale, il peut tre reconnu linitiative de la commune ou de leur groupement comme ayant vocation former un pays. Le primtre dtude du pays est arrt par le reprsentant de lEtat dans la rgion, quand les communes appartiennent la mme rgion, ou est arrt conjointement par les reprsentants de lEtat dans le cas contraire.

Un pays ne peut avoir le mme primtre quun parc naturel rgional. Quand un pays inclut sur son territoire une portion dun parc naturel rgional, une convention doit tre signe entre les 2 entits pour dterminer les missions respectives.

Un pays doit respecter les primtres des EPCI dots dune fiscalit propre. Quand une commune appartient aux 2 types dentits, une convention conclue entre ladite commune, le Pays et lEPCI prcise le partage des comptences.

Quand un pays nest pas organis sous la forme dun ou plusieurs EPCI fiscalit propre, il doit pour pouvoir contracter se constituer en syndicat mixte dot de lautonomie financire.

Une charte de pays exprime le projet commun de dveloppement durable conformment aux recommandations des agendas 21 locaux du programme Action 21 de la Confrence de Rio. Cette charte na toutefois pas de valeurs contraignante. En revanche, la charte de pays doit tre compatible avec le SCOT.

III La notion dagglomration:

La loi du 25 juin 1999 introduit la notion dagglomration. Elle prcise que dans une aire urbaine comptant au moins 500 000 habitants et dont une ou plusieurs commune centre comptent plus de 15 000 habitants, le ou les EPCI comptents en matire damnagement de lespace et de dveloppement conomique, sil en existe, et les communes de laire urbaine qui ne sont pas membres de ces EPCI mais souhaitent sassocier au projet laborent un projet dagglomration, un projet qui dtermine les orientations de lagglomration notamment en matire damnagement et durbanisme.

Le projet dagglomration peut dboucher sur un contrat dagglomration qui ncessite alors la cration dun EPCI fiscalit propre ainsi que le prvoit larticle 3 de la loi 2000-1248 du 21 dcembre 2000.

Partie 2

Lurbanisme Normatif

Les Lois damnagement et durbanisme

I La loi Montagne ( loi 85-30 du 9 janvier 1985):

Loi relative au dveloppement et la protection de la montagne.

Les documents durbanisme doivent respecter la prservation des terres ncessaires au maintient et au dveloppement des activits agricoles, pastorales et forestires, ainsi que des chalets dalpage lis une activit saisonnire professionnelle. Par exception au principe dassujettissement la norme immdiatement suprieure, cet impratif de prservation simpose aussi aux autorisation individuelles.

Larticle L145-3-III prescrit une urbanisme en continuit avec les bourgs, les villages et hameaux existant.

La loi Montagne permet toutefois la cration exceptionnelle de hameaux nouveaux intgrs lenvironnement, la rfection ou lextension limite des constructions existantes et limplantation dinstallation ou lquipement dintrt public incompatibles avec le voisinage de zones inhabites.

Les Articles L145-9 L145-13 permettent limplantation dunits touristiques nouvelles ( UTN ), cest dire des oprations de dveloppement touristiques ayant pour objet ou effet de crer une urbanisation ou un amnagement touristique dans un site vierge, de raliser une urbanisation ou un amnagement en discontinuit durbanisation lorsque cela entrane une modification substantielle de lconomie locale, des paysage ou des quilibres naturels ou de majorer la capacit dhbergement de plus de 8000 m de plancher hors uvre ou de renforcer de manire significative les remontes mcaniques.

II La loi Littoral ( loi 86-2 du 3 janvier 1986):

Loi relative lamnagement, la protection et la mise en valeur du littoral .

Les documents durbanisme doivent respecter la prservation des espaces remarquables ou les caractres du patrimoine naturel ou culturel, la sauvegarde des milieux ncessaires au maintien des quilibres biologiques, la protection des espaces indispensables aux activits agricoles, pastorales, forestires et maritime et la frquentation par le public des espaces naturels du rivage et des quipements qui y sont lis. Les documents doivent prvoir des espaces naturels oprant des coupures durbanisme.

Larticle L146-4-III interdit toute construction sur une bande littorale de 1000 m compter de la limite haute du rivage sauf sil sagit de construction ou dinstallation ncessaire des services publics ou des activits conomiques exigeant la proximit immdiate de leau.

La loi SRU insre dans le Code de lurbanisme larticle L146-6-1 qui prvoit quune commune ou un EPCI comptent peut tablir un schma damnagement afin de rduire les consquences, sur une plage et les espaces qui lui sont proches, de nuisances ou de dgradations sur ces espaces, lis la prsence dquipement ou de construction ralises avant la loi du 3 janvier 1986.

Le schma damnagement, daprs larticle L146-6-1, peut titre drogatoire, autoriser le maintien ou la reconstruction dune partie des quipements ou construction lintrieur de la bande des 100 m dfinies par larticle L146-4-III, ds lors que ceux-ci sont de nature permettre de concilier les objectifs de prservation de lenvironnement et dorganisation de la frquentation touristique.

La Loi "SRU" : 33 mesures pour mieux vivre la villeI La Loi SRU, Rappels

La Loi SRU, relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain traduit la volont du gouvernement de promouvoir un amnagement des aires urbaines plus cohrent, plus solidaire et plus soucieux du dveloppement durable. Elle amliore les dispositions durbanisme sappliquant au monde rural avec le mme objectif.

Pour rpondre cet objectif, elle apporte dans les domaines de lurbanisme, de lhabitat et des transports des rformes profondes. Il convient nanmoins den rappeler les mesures essentielles:

( une rforme profonde des documents durbanisme ( SCOT et PLU ) destine relancer la planification lchelle des aires urbaines et permettre llaboration de documents plus simples dans leurs procdure et plus exigeants dans leurs contenus, notamment au regard des considrations environnementales et de la ncessit de prendre en compte des enjeux jusque l traits de manire sectorielle et mieux concerts avec les populations.

( une modernisation de la fiscalit et du financement de lurbanisation ainsi que des procdures de lurbanisme oprationnel.

( une nouvelle ambition donne aux politiques de dplacement mises au service du dveloppement durable, au travers notamment des PDU rendus plus ambitieux et mieux articuls avec les documents durbanisme.

( La dcentralisation au profit des Rgions de lorganisation des transports ferrs rgionaux de voyageurs.

( Lobligation faite aux communes des agglomrations de plus de 50000 habitants de se doter progressivement dun nombre minimal de logements locatifs sociaux afin dassurer partout un meilleur respect du droit au logement et de la mixit sociale.

( la prennisation du parc locatif social et un largissement des comptences des organismes HLM.

( des rformes apportes au fonctionnement des coproprits pour prvenir et mieux traiter les phnomnes de dgradation.

( un accent mis sur le traitement de lhabitat priv dgrad par la rforme des procdures de pril et linsalubrit rendue plus simples et plus efficaces ainsi que par la cration de la grande ANAH regroupant au sein de lagence lensemble des aides au logement priv.

( de nouveaux droits donns aux locataires par la reconnaissance du droit au logement dcent, exigence nouvelle de qualit garantie touts par le dveloppement des mcanismes de concertation, notamment dans le parc locatif social.

II Les 33 mesures en matire durbanisme de la loi SRU:

A) La cohrence des politiques urbaines et territoriales : Le droit de l'urbanisme : des politiques urbaines plus cohrente :1) Les documents d'urbanisme :

1 - Les schmas de cohrence territoriale : (succdent aux schmas directeurs - SD) Les lus dfinissent ensemble l'volution de l'agglomration et les priorits en matire d'habitat, de commerce, de zones d'activit, de transports alors que les SD portaient essentiellement sur la destination des sols sans prendre en compte les autres politiques au niveau de l'agglomration (urbanisme, logement, dplacement) (dcret paratre au 1er trimestre 2001).Ils seront, par ailleurs, soumis enqute publique avant approbation et feront l'objet d'un examen priodique. Leur laboration et rvision seront simplifies.

2 - Les plans locaux d'urbanisme : (succdent aux POS) Ils prsentent le projet urbain de la commune en matire d'amnagement, de traitement de l'espace public, de paysage et d'environnement. (1er trimestre 2001) Ils devront tre compatibles avec les autres documents d'urbanisme notamment le SCT et seront soumis enqute publique avant approbation.3 - Les cartes communales pour les petites communes dpourvues de PLU : outil pour organiser l'volution en matire d'urbanisme aprs enqutes publiques. Elles sont dsormais reconnues comme de vritables documents d'urbanisme. (1er trimestre 2001)

2) Fiscalit de l'urbanisme : pour favoriser une utilisation plus rationnelle des espaces et dcourager lurbanisme priphrique diffus :

4 Participation des riverains pour le financement des voies nouvelles

5 - Suppression de la participation pour dpassement du COS et du versement pour dpassement du plafond lgal de densit (PLD) pour certaines communes.

6 - Correction des valeurs forfaitaires servant au calcul de la taxe locale d'quipement (TLE) pour aider la construction de logements collectifs.

7 - La taxe foncire sur les proprits non bties (TFPNB) applicable aux terrains constructibles non bties pourra tre majore ce qui incitera les propritaires de terrains constructibles les mettre sur le march.

8 Logement adapt aux personnes handicapes : les surfaces de planchers supplmentaires ncessaires l'adaptation des logements des personnes handicapes seront dduites du calcul des taxes d'urbanisme (2001).

B) Conforter la politique de la ville : Une ville plus solidaire :

1) "Solidarit entre les communes en matire d'habitat" : Assurer la mixit sociale dans l'habitat, au sein des agglomrations :9 - Rforme de la loi d'orientation sur la ville (LOV) : les communes de plus de 1500 habitants en Ile-de-France et 3500 dans les autres rgions situes dans des agglomrations de plus de 50 000 habitants ayant moins de 20% de logements sociaux devront s'engager dans un plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil en 20 ans. - compter du 1er janvier 200210 - Ces communes s'acquitteront d'une participation financire par logement "manquant" et par an prlvement port 20% du potentiel fiscal par habitant dans les communes dont le potentiel fiscal dpasse 5 000 francs par anPrlvement vers la communaut urbaine ou communaut d'agglomration si approbation d'un PLH (programme local de l'habitat)2) Protection de l'acqureur d'immeuble et rgime des coproprits :11 - Le dlai de rtractation : l'acqureur d'un bien immobilier non professionnel peut revenir sur sa dcision d'achat pendant 7 jours. Applicable jusqu' prsent pour l'achat ou la construction d'un logement neuf, ce droit est tendu l'acquisition d'un logement ancien. (entre en vigueur le 1er juin 2001).

12 - L'interdiction de verser de sommes d'argent : le versement de sommes d'argent sera interdit pendant le dlai de rtractation sauf dans la construction neuve et en cas de recours un intermdiaire professionnel. Dans ce cas, s'il y a rtractation, la somme d'argent verse devra tre restitue dans un dlai de 21 jours.

13 - L'interdiction des offres d'achat de logement avec versement d'argent : certains vendeurs rclamaient 10% du prix d'achat du bien immobilier aux candidats. Ceux qui taient non retenus retrouvaient difficilement leur argent. Cette pratique sera clairement interdite par la loi.14 Garantir l'tat du logement : la mise sur en coproprit de logements insalubres, en pril, sans un minimum de confort (eau potable, surface minimum), aux caractristiques insuffisantes par rapport l'habitabilit et la scurit, est interdite.

15 - Un diagnostic technique (scurit, salubrit dont amiante) avant la mise en coproprit d'un immeuble de plus de 15 ans devra obligatoirement tre ralis (application immdiate).

16 - Le carnet d'entretien : obligation pour le syndic de tenir une carnet d'entretien. Le futur acqureur d'un lot de coproprit pourra le consulter tout comme le diagnostic technique (avant juin 2001).

17 Le plan comptable spcifique : les comptes du syndicat devront tre tenus en conformit avec un plan comptable spcifique afin de rpondre des objectifs de transparence et de meilleure lisibilit pour les copropritaires (1er janvier 2004).

18 Le budget prvisionnel : les syndicats de coproprit voteront chaque anne un budget prvisionnel concernant les dpenses de gestion courante avec des appels de fonds trimestriels.

19 - L'ouverture d'un compte : les rglements des copropritaires seront verss sur un compte spar ouvert au nom du syndicat des copropritaires sauf dcision contraire de l'assemble gnrale (1er trimestre 2002).

20 La procdure de recouvrement des charges : en cas de non-paiement des sommes dues au titre des charges, le juge des rfrs (procdure rapide) pourra condamner le copropritaire dfaillant leur versement. La condamnation portera galement sur le paiement des charges trimestrielles non chues (pour l'anne en cours).

21 - Le recouvrement d'une crance : les frais engags par le syndicat de coproprit l'encontre d'un copropritaire ayant aggrav les charges communes seront imputables uniquement au copropritaire dfaillant.

22 Les nouvelles rgles de majorit lors de l'assemble gnrale : - pour le vote des travaux caractre obligatoire, si seul le tiers des voix de tous les copropritaires et non la majorit a t obtenu, la mme assemble peut procder un second vote la majorit des personnes prsentes. - pour les travaux d'entretien relevant de l'article 24, dornavant, les abstentions ne sont plus comptabilises dans le dcompte des voix. (50% des voix des copropritaires prsents ou reprsents).

23 - La mise en concurrence des entreprises : au-del d'un montant dcid par l'assemble gnrale des copropritaires, les travaux devront faire l'objet d'une mise en concurrence pralable des entreprises.

24 Individualisation des compteurs d'eau : l'individualisation des charges d'eau est facilite et la mise en place de compteurs individuels favorise.

C) Assurer une offre d'habitat diversifie et de qualit"1) "Le logement social" conforter le rle des HLM et du patrimoine locatif social:25 - Allgements de procdure tendant faciliter les changements de collectivit de rattachement des organismes HLM.

2) La solidarit entre organismes de logement social :

26 - La caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) : la nouvelle cotisation de la CGLLS sera calcule selon l'occupation sociale des logements de l'organisme (nombre de locataires bnficiant des aides personnelles au logement). La CGLLS financera les associations de locataires comme c'tait dj le cas pour l'Union nationale dorganismes d'HLM.(ds le 1er trimestre 2001)

27 La cration d'une caisse de garantie autonome pour l'accession la proprit : Cette socit garantit les organismes d'HLM contre les risques financiers dans le cadre d'oprations immobilires destines l'accession la proprit.

3) L'insalubrit et l'tat de pril :

28 - L'immeuble dclar insalubre ou menaant ruine : simplification de la procdure : travaux raliss la charge du propritaire, dfaut substitution par l'Etat ou la collectivit locale, hypothque lgale sur l'immeuble ; suspension du paiement du loyer (de l'arrt d'insalubrit ou de pril la ralisation des travaux), relogement temporaire des locataires en cas de travaux ou relogement dfinitif en cas de dmolition.

29 - La "grande ANAH"

Agence nationale pour l'amlioration de l'habitat : la comptence de l'ANAH (subventions pour amliorer le parc priv) est tendue tous les propritaires (occupants et bailleurs) alors qu'elle n'tait limite qu'aux propritaires-bailleurs.

4) Les droits des locataires :

30 - La notion de logement dcent : le droit au logement dcent est affirm : le logement ne doit pas laisser apparatre de risques manifestes pouvant porter atteinte la scurit physique et la sant et doit tre dot des lments le rendant conforme l'usage d'habitation. A dfaut, le locataire peut exiger la mise en conformit, le cas chant devant le juge.

31 - Le rglement amiable des conflits locatifs : la commission dpartementale de conciliation (compose paritairement de bailleurs et de locataires, sige la prfecture) pourra tre saisie tant par le locataire que par le bailleur pour des litiges individuels (tat des lieux, charges locatives) alors qu'elle ne l'tait auparavant que pour des litiges lis des hausses de loyers (1er trimestre 2001).

32 Dveloppement de la concertation locative dans le patrimoine appartenant des bailleurs personnes morales (public ou priv) : un plan de concertation locative au niveau de chaque patrimoine dterminera le cadre de la concertation locative locale.

33 - La protection des personnes loges en logement-foyer : ces personnes loges titre de rsidence principale dans un logement-foyer ont droit l'tablissement d'un contrat crit (2me trimestre 2001).La Loi Urbanisme et Habitat

La LUH rforme nouveau le Code de lUrbanisme en modifiant les dispositions introduites par la loi SRU. Dans cette synthse nous nvoquerons que les aspects les plus importants instaurs par la Loi Urbanisme et Habitat concernant lurbanisme.

I SCOT et schma directeur:

A) Rgles de constructibilit limite en labsence de SCOT:

La loi SRU a pos le principe quen labsence de SCOT, les zones naturelles et les zones durbanisation future ne peuvent tre ouvert lurbanisation.

Entre en vigueur le 1er juillet 2002, cette rgle sappliquait dans les communes situes dans un primtre de 15 km de la priphrie dune agglomration de plus de 15000 habitants et dans les communes situes moins de 15 km du rivage de la mer.

Plusieurs aspects de ce dispositif sont amnags par la LUH. Le principe de constructibilit limite en labsence de SCOT ne sappliquera plus que dans un primtre de 15 km de la priphrie dune agglomration de plus de 50000 habitants ou autour des communes situes moins de 15 km de la mer. Les zones durbanisation future dlimites aprs le 1er juillet 2002 sont concernes, ainsi que les zones naturelles.

Les drogations susceptibles dtre accordes par le prfet ne pourront plus tre refuses que lorsque les inconvnients sur lurbanisation des communes voisines, sur lenvironnement ou les activits agricoles, seraient excessifs au regard de lintrt que prsenterait le bnfice de la drogation. En outre, le prfet peut dsormais accorder une drogation sans la subordonner une extension limite de lurbanisation.

B) Procdure dlaboration des SCOT:

Elle a t modifie sur les quelques points: pour les modalits dtablissement du primtre, les communes ou groupements communaux comptents dterminent le primtre et doivent tenir compte des primtres dfinis par dautres SCOT. Ce projet ainsi dfini est ensuite communiqu au prfet qui est simplement tenu de vrifier que le primtre permet la mise en cohrence des questions durbanisme, dhabitat, de dveloppement conomique de dplacement et denvironnement, en tenant compte des situations locales et autres primtres arrts ou proposs.

La procdure de modification du SCOT est simplifie: ils sont modifiables aprs dlibration de ltablissement public comptent, aprs enqute publique, si tant est que le projet ne porte pas atteinte lconomie gnrale du projet damnagement et de dveloppement durable. Pour les schmas directeurs, ceux-ci peuvent tre modifis sans ncessairement tre soumis au rgime des SCOT dans 3 situations:

_ si le SCOT est approuv avant lentre en vigueur de la loi SRU.

_ si le schma directeur est en cours dlaboration ou de rvision et si le projet de schma est arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU.

_ si le projet de schma na pas t arrt avant la date dentre en vigueur de la loi SRU alors quelle tait en cours de rvision avant celle-ci.

II PLU et POS:

A) POS et PLU, des mesures transitaires:

Les POS approuvs entrs en vigueur avant la loi SRU peuvent, selon les cas et quil soit besoin de les mettre en forme de PLU, faire lobjet dune modification, dune rvision simplifie ou dune mise en compatibilit. Dans les autres cas, les POS doivent tre rviss et transforms en PLU.

B) Evolution du PLU:

Les communes ou lEPCI disposent de 2 procdures pour modifier le contenu dun PLU: la procdure de rvision et la procdure de modification.

Les 2 procdures restent inchanges. La rvision comporte les mmes tapes que llaboration, impliquant une dlibration pralable prescrivant la rvision du PLU, une concertation de plusieurs personnes publiques, lassociation de plusieurs services de lEtat, un dbat au sein du Conseil Municipal et une enqute publique.

La procdure de modification se rsume la dlibration du Conseil Municipal, une simple notification aux personnes intresses et une enqute publique. Lapport de la nouvelle loi est de faire de la procdure de modification la procdure de droit commun et de limiter la procdure de rvision au cas o les orientations du PADD sont remises en cause, les espaces naturels forestiers ou boiss sont rduits ou quand il y a de grands risques de nuisances.

C) Le PADD:

Le PADD est un lment du PLU. Il dfini les orientations durbanisme et damnagement majeures de la collectivit. La loi SRU avait rendu lensemble du PLU opposable y compris le PADD. Dsormais, seul le rglement de PLU et les documents graphiques sont opposables aux autorisations doccupation du sol. Paralllement, le PADD a pour but de contenir les grandes orientations gnrales de la commune en matire durbanisme.

D) Le permis de dmolir:

Son champ dapplication est tendu aux communes qui ne sont dotes ni dun POS ni dun PLU dans un primtre dtermin par le Conseil Municipal. Cette disposition vise lutter contre la pratique qui consiste dmonter un chalet pour le reconstruire dans un autre commune, pratique qui appauvrirait le patrimoine architectural des valles concernes.

III Les cartes communales:

A) Approbation:

Les conditions dapprobation de la carte communales sont prcises. Elle est approuve par dlibration du Conseil Municipal puis transmise au prfet. Celui-ci dispose de 2 mois pour lapprouver. A dfaut de rponse dans ce dlai, la carte est rpute aprs avoir t approuve. Auparavant, le dfaut de rponse valait rejet.

B) Comptence pour la dlivrance des permis de construire:

Daprs la loi SRU, des communes, ayant approuv une carte communale, bnficiaient automatiquement dun transfert de comptence de ltat au maire pour dlivrer des permis de construire. Dsormais, la dlivrance des permis de construire est lie une dlibration du Conseil Municipal de la localit.

C) Droit de premption:

Le droit de premption urbaine est ouvert aux communes dotes dune carte communale afin de raliser un quipement ou une opration damnagement dans un ou plusieurs primtre dlimit par la carte communale. Pour chaque primtre, la dlibration prcise lquipement ou lopration projete.

IV Les Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur:

Les PSMV sont simplifis par lautorit administrative la demande ou aprs avis du Conseil Municipal, de la Commission Nationale des Secteurs Sauvegards et une enqute publique.

Jusque maintenant, pour les travaux portant sur un immeuble situ dans un secteur sauvegard, il pouvait exister une double saisine de lABF, une au titre de la loi de 1913 sur les monuments historiques ( ou de larticle L341-1 du Code de lEnvironnement relatif aux monuments naturels et aux sites ), lautre au titre de larticle L313-2 relatif aux secteurs sauvegards. Dsormais, la procdure est simplifie, il ny a quune seul saisine de lABF.

Les principaux textes du Code de l'Urbanisme concernant le PLU

I Larticle L110:

Le territoire franais est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivit est en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses comptences. Afin damnager le cadre de vie, dassurer sans discrimination aux populations rsidentes et futures des conditions dhabitat, demploi, de services et de transport rpondant la diversit de ses besoins et de ses ressources, de grer le sol de faon conome, dassurer la protection des milieux naturels et paysagers ainsi que la scurit et la salubrit publique et de promouvoir lquilibre des populations harmonisant dans le respect rciproque de leur autonomie leur prvisions et leurs dcisions dutilisation de lespace.

II Larticle L121-1:

Les plans locaux durbanisme dterminent des conditions qui permettent dassurer diffrents principes fondamentaux. Ces principes sont au nombre de 3:

_ Equilibre entre amnagement et protection : " L'quilibre entre le renouvellement urbain, un dveloppement urbain matris, le dveloppement de l'espace rural, d'une part, et la prservation des espaces affects aux activits agricoles et forestires et la protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les objectifs du dveloppement durable ".

_ La Mixit urbaine et sociale : " La diversit des fonctions urbaines et la mixit sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prvoyant des capacits de construction et de rhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins prsents et futurs en matire d'habitat d'activits conomiques, notamment commerciales, d'activits sportives ou culturelles et d'intrt gnral ainsi que d'quipements publics, en tenant compte en particulier de l'quilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ".

_ Gestion conome de l'espace et respect de l'environnement : " Une utilisation conome et quilibre des espaces naturels, urbains, priurbains et ruraux, la matrise des besoins de dplacement et de la circulation automobile, la prservation de la qualit de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des cosystmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la rduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bti, la prvention des risques naturels prvisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature "

III Au terme de larticle R123-1:

Le projet damnagement et de dveloppement durable retenu peut caractriser les lots, quartiers ou secteurs restructurer ou rhabiliter, identifier les espaces ayant une fonction de centralit existante, crer ou dvelopper, prvoir les actions et oprations damnagement mettre en uvre notamment en ce qui concerne le traitement des espaces et des voies publiques, les entres de villes, les paysages lenvironnement, la lutte contre linsalubrit, la sauvegarde de la diversit commerciale des quartiers et le cas chant, le renouvellement urbain.

IV Au terme de larticle R123-3:

Le projet damnagement et de dveloppement durable dfinit, dans le respect des objectifs et principes noncs aux articles L110 et L121-1, les orientations durbanisme et damnagement retenues par la commune notamment en vue de favoriser le renouvellement urbain et de prserver la qualit architecturale et lenvironnement. Dans ce cadre, il peut prciser:

1) Les mesures de nature prserver les centres-villes et les centres de quartier, les dvelopper ou en crer de nouveaux.

2) Les actions ou oprations relatives la restructuration ou rhabilitations dlots, de quartiers ou de secteurs, les interventions destines lutter contre linsalubrit et restaurer, restructurer ou rhabilit des lots ou immeubles.

3) Les caractristiques et le traitement des rues, sentiers pitonniers et pistes cyclables et des espaces et ouvrages publics conserver, modifier ou crer.

4) les actions et oprations damnagement de nature assurer la sauvegarde de la diversit commerciale des quartiers.

5) Les conditions damnagement des entres de villes, en application de larticle L111-1-4.

6) Les mesures de nature assurer la prservation des paysages.

Partie 3

Les documents durbanisme

La Rglementation Etatique

Les Directives Territoriales dAmnagement et les Directives Paysagres

Les directives paysagres sont appeles aussi directives de protection et de mise en valeur des paysages.

I Les Directives Territoriales dAmnagement ( DTA ):

Larticle L111-1-1 du Code de l'Urbanisme modifi par la loi du 25 juin 1999 et la loi SRU dispose: les DTA peuvent fixer, sur certaines parties du territoire, les orientations fondamentales de lEtat en matire damnagement et dquilibre entre les perspectives de dveloppement, de protection et de mise en valeur du territoire. Elles fixent les principaux objectifs de lEtat en matire de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands quipements, ainsi que la prservation des espaces naturels, sites et paysages.

Les DTA sont labores sous la responsabilit de lEtat, son initiative, ou le cas chant, sur la demande dune rgion aprs avis du Conseil Economique et Sociale Rgional.

Les projets de directives sont labores en association avec les rgions, les dpartements, les communes chef-lieux et les communes de plus de 20 000 habitants auxquels on rajoute les groupements comptents et les comits de massifs. Les projets sont soumis enqute publique dans des conditions prvues par dcret.

Les DTA nont pas vocation couvrir lensemble du territoire mais uniquement les parties du territoire qui prsentent des enjeux particuliers en matire damnagement, de dveloppement de protection et de mise en valeur et o lEtat doit arbitrer des intrts antagonistes.

II Les directives de protection et de mise en valeur des paysages

Elles sont prvues par la loi Paysage du 8 janvier 1993. Ainsi, sur des territoires remarquables par leur intrt paysager, dfinis en concertation avec les collectivits locales concernes et lorsque lesdits territoires ne font pas lobjet de prescription particulires prises par larticle L111-1-1 du Code de l'Urbanisme, lEtat peut prendre des directives de protection et de mise en valeur des paysages. Ces directives dterminent les orientations et les principes fondamentaux de protection des structures paysagres qui sont applicables ces territoires.

Ces directives ne peuvent tre appliques sur des territoires rgis par les DTA pour viter la superposition dinstruments.

III Les effets de chaque directives:

A) Les DTA:

Les DTA sont opposables aux schmas directeurs et aux SCOT ou en leur absence aux schmas de secteurs, POS, PLU ou cartes communales. Pour linstant, il nexiste pas de DTA au sens propre, en revanche, plusieurs types de documents en tiennent lieu, dautre part, plusieurs de ces directives sont ltude.

B) Les directives paysagres:

Elles sont opposables aux schmas directeurs et aux SCOT, POS, PLU ou cartes communales. Elles sont directement opposables aux demandes dautorisation dutilisation des sols en cas dabsence de POS ou de documents en tenant lieu ou en cas dincompatibilit de ces document avec les dispositions de ces directives.

Les Projets dIntrt Gnral ( P.I.G. )

Daprs larticle R121-13 du Code de l'Urbanisme, un PIG est un projet douvrage, de travaux ou de protection ayant un caractre dutilit publique et rpondant certaines conditions et qui sont mis en uvre par le prfet. On peut y associer galement les primtres dopration dintrt national.

I Conditions:

Le projet doit tre destin la ralisation dune opration damnagement ou dquipement, au fonctionnement dun service public, laccueil des populations dfavorises, la protection du patrimoine naturel ou culturel, la prvention des risques, la mise en valeur des ressources naturelles et lamnagement agricole et rural.

Il doit avoir un minimum de consistance dans son principe, dans ses caractristiques essentielles et dans ses conditions gnrales de ralisation. Toutefois le projet peut fort bien se limiter une dcision purement normative, telle que la simple dlimitation dune zone.

En tout cas, le projet doit prsenter un caractre dutilit public. Le projet doit maner dune personne publique ayant la capacit dexproprier.

II Mise en forme:

Seul le prfet peut qualifier un projet de PIG. A loccasion de llaboration du document durbanisme, le prfet porte connaissance des personnes concernes les dispositions ncessaires la mise en uvre du PIG et doit sassurer de son respect. Si au bout de 3 ans, les communications relatives au PIG nont pas t confirmes, le projet est caduc.

Lavis pralable du prfet doit tre recueilli avant la dlivrance du permis de construire.

III Les primtres dopration dintrt national:

Larticle R490-5 du Code de l'Urbanisme numre les oprations dintrt national comme tant les travaux relatifs:

a) aux agglomrations nouvelles rgies par la loi 83-636 du 13 juillet 1983.

b) lamnagement de la Dfense dans un primtre dfini par arrt ministriel linitiative de ltablissement public pour lamnagement de la Dfense.

c) aux domaines industrialo-portuaires dAntifer, du Verdon et de Dunkerque dans les primtres respectifs des Ports Autonomes du Havre, de Bordeaux et de Dunkerque.

d) lamnagement de la zone de Fos-sur-Mer, dans un primtre dfini par un dcret du Conseil dEtat.

e) lopration damnagement EUROMEDITERRANEE dans la commune de Marseille, dans le primtre de comptence de ltablissement public pour lamnagement dEUROMEDITERRANEE.

Les autorisation doccupation des sols dans ces primtres sont tablies au nom de lEtat par le maire ou le prfet dans des conditions dfinies par le Conseil dEtat.

Les Servitudes dUtilit Publiques

Daprs la dcision du Conseil Constitutionnel du 13 dcembre 1985, les SUP sont des servitudes administratives qui grvent une proprit en raison de son emplacement ou de son lvation et qui sont tablies par la loi dans un but dintrt gnral. Larticle L123-1 du Code de l'Urbanisme dispose que le POS doit respecter les servitudes dutilit publique qui affectent lutilisation du sol.

I Inventaire des SUP:

A) Communication et nergie:

On trouve des servitudes lies divers quipements tels que les voies de communication quil sagisse de la voirie routire, les voies ferres, les cours deau ( servitudes de halage ou de marchepied ), de navigation maritime, de circulation arienne ou les remontes mcaniques et pistes de ski.

Un second ensemble concerne les tlcommunications ( servitudes de protection des centres radiolectriques et servitudes dlagage ).

Un troisime groupe concerne lutilisation des ressources naturelles telles que le transport et le stockage dlectricit, lnergie hydraulique, les hydrocarbures et le rseau de chaleur. Les canalisations de produits chimiques sont galement protges par plusieurs servitudes.

Un autre type de servitude est relatif leau, concernant lassainissement, lcoulement et lirrigation.

B) Scurit et salubrit publique

Ces servitudes concernent la scurit de la navigation et la dfense des ctes, les postes lectro-smaphoriques, les terrains daviation, les polygones disolement autour des tablissements fabriquant des munitions, les fortifications ncessaires la dfense nationale, les abords des champs de tir, les cimetires, le voisinage de certaines installations classes pour la protection de lenvironnement, les plans de prvention des risques naturels, la Loire et ses affluents, linondation pour la pour la retenue des crues du Rhin et les tablissements de conchyliculture, daquaculture et de gisements coquilliers.

C) Conservation du patrimoine:

Il sagit de servitudes de protection du patrimoine naturel qui regroupe les servitudes issues des codes forestiers, les rserves de terrains, les servitudes de passage sur le littoral, les servitudes lies la protection des eaux et les servitudes lies aux rserves naturelles.

Il sagit galement de servitudes de protection du patrimoine culturel qui rsulte du rgime des monuments historiques, du rgime des sites et la cration de zones de protections du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ).

Enfin, il sagit de la protection du patrimoine sportif ( terrain de sport ) dont le changement daffectation est soumis autorisation.

II Rgime:

A) Supriorit sur les documents durbanisme:

Les POS doivent respecter les servitudes publiques mais cela nempche nullement les documents durbanisme de pouvoir contenir les prescriptions plus svres que les rgles nationales.

Les annexes du POS doivent reproduire, sous forme littrale et graphique les SUP existantes ainsi que les nouvelles servitudes ( dans un dlai dun an ). Seules les servitudes figurant sur ces annexes sont en effet opposables aux demandes dautorisation dutilisation des sols.

Afin dviter quune commune nomette de signaler lexistence de SUP, le prfet les notifie aux autorits comptentes.

B) Indemnisation:

Contrairement aux servitudes durbanisme vises par larticle L160-5 du Code de l'Urbanisme, les SUP sont indemnisables lorsque leurs institutions entranent une dpossession, un prjudice anormal et spcial voire un prjudice direct, matriel et certain.

Les propritaires, les titulaires de droits rels ou leurs ayants droit peuvent demander lindemnisation ladministration concerne ou lexploitant au profit de qui la servitude a t institue. A dfaut daccord amiable, lindemnit sera fixe par le juge de lexpropriation.

La Rglementation Dcentralise

Le Schma Directeur

Les schmas directeurs taient des documents prospectifs dfinis lancien article L122-1 du Code de l'Urbanisme.

I Elaboration et rvision des schmas directeurs:

A) Etablissement du schma directeur:

Larticle R112-1 du Code de l'Urbanisme dispose: les schmas directeurs et schmas de secteur sont tablis pour des communes parties ou ensemble de communes comprises dans des agglomrations ou ensemble gographique prsentant une communaut dintrt conomique et sociale et dont les perspectives dvolution, de mise en valeur et de protection requirent la dfinition dorientations fondamentales damnagement.

La procdure dtablissement dbutait par la dtention par Conseils Municipaux des 2/3 au moins des communes reprsentant plus de la moiti de la population totale, ou de la moiti au moins des communes reprsentant plus des 2/3 de la population du primtre de schma en tenant compte des liens administratifs existants ( EPCI, charte intercommunale, agglomration nouvelle, pays ).

La proposition tait adresse au prfet du ou des dpartements concerns. Le prfet transmettait le projet de primtre pour avis au Conseil Gnral intress et au Conseil Rgional ( si le projet concerne une population suprieure 100 000 habitants ). Les Conseils avaient 2 mois pour faire part de leur avis. Les prfets arrtaient alors le primtre. Toutefois, cet arrt ne pouvait quaccepter ou refuser les propositions des autres communes et non imposer un autre primtre.

Ltablissement du schma directeur allait lEPCI ayant comptence dans le primtre ou un syndicat mixte regroupant les collectivits territoriales ou les groupements de ces collectivits ayant comptence sur le primtre. Une dlibration de cet organisme dlaboration fixait les modalits de lassociation des personnes publiques autres que ltat la procdure. La dlibration, fixant le schma et dsignant les organismes chargs des tudes, tait transmise au prfet qui convenait avec le prsident de lEPCI ou du syndicat mixte des modalits dassociation de lEtat au schma.

Le projet de schma directeur est arrt par lorgane dlibrant de lEPCI ou du syndicat mixte et tait soumis aux Conseils Municipaux intresss et aux personnes associes. En cas davis dfavorable, un commission dpartementale de conciliation tait saisie ( article R121-3 du Code de l'Urbanisme ). Le projet arrt aprs acceptation, tait mis disposition du public pendant un mois. La dlibration tait transmise aux maires des communes concernes et au prfet et ne devenait excutoire que 60 jours aprs cette transmission. Elle est galement transmise aux personnes publiques associes.

Durant les 60 jours, le prfet sassurait que le projet tait compatible avec les DTA, quil ne compromettait pas un PIG. Les communes couvertes par le schma et qui estimaient que celui-ci compromettait un de leurs intrts essentiels devaient engager une procdure de retrait. Le prfet pouvait notifier lEPCI les modifications apporter pour respecter les normes supra-communales ( DTA, Directive Paysagres, LAU ) et tre compatible avec le PDU ( Article L123-1-1 du Code de l'Urbanisme ).

Si lEPCI, saisi par le prfet, navait pas approuv dans un dlai de 6 mois les modifications demandes, les communes pouvaient exercer leur droit de retrait.

B) Intervention de lEtat:

En cas de ncessit dapplication locale des normes tatiques ou en cas de carence des communes tablir un schma directeur, ltat prenait linitiative de llaboration ou de la rvision dun tel document. Si 2 ans aprs une demande prfectorale, lEPCI navait pas adopt de schma directeur, le prfet pouvait crer une Commission Locale dAmnagement et dUrbanisme, compose de reprsentants des communes ou EPCI concern, de reprsentant des services consulaires et de reprsentants de lEtat. La CLAU laborait un schma qui tait approuv par arrt prfectoral ou par dcret du Conseil dEtat, si des Conseils Municipaux du territoire concern sopposaient au projet.

II Contenu du schma directeur:

Le contenu du schma directeur est dfini larticle R122-25 du Code de l'Urbanisme.

A) Rapport:

Le rapport devait contenir une analyse de la situation actuelle et les principales perspectives damnagement, en prenant en considration les volutions dmographiques, conomique, sociales et culturelles, ainsi que les prvisions en matire dhabitation, demplois, dquipement et les relations avec les territoires avoisinants.

Il devait justifier le parti damnagement adopt compte tenu des perspectives davenir et de lquilibre entre le dveloppement urbain et lamnagement rural ainsi que lutilisation optimale des grands quipements.

Il devait inclure une tude denvironnement analysant ltat initial de lenvironnement et indiquant les mesures dans laquelle le schma prenait en compte le souci de sa prservation.

Il devait justifier sa compatibilit avec les DTA ou en leur absence, des LAU ainsi quavec les SMVM, les directives paysagres, et le cas chant, les mesures de la charte de parc naturel rgional.

B) Les documents graphiques:

Ce sont des cartes 1/50000me qui indiquaient ltat actuel de territoire et de sa situation prvisible lissue de la 1re phase de ralisation ( + 10 ans ) et lissue de la priode pour laquelle les schmas avaient t tablis ( + 25 ans ).

Elles faisaient apparatre la destination gnrale des sols, les zones dextension des agglomrations, de restructuration ou de renouvellement, les espaces boiss, agricoles, forestiers ou libres maintenir ou crer, les principaux sites urbains ou naturels protger, la localisation des principales activits et quipements publics, lorganisation gnrale de la circulation et des transports, les lments essentiels des rseaux dassainissement et du systme dlimination des dchets ventuellement les primtres de zones faisant lobjet de schmas de secteurs et en montagne limplantation des units touristiques nouvelles.

III Effets du schma directeur:

A) Schmas approuvs:

Daprs larticle R122-27 du Code de l'Urbanisme, devaient tre compatibles avec les schmas directeurs, les POS, les ZAC, les projets dacquisition foncire des collectivits publiques, des tablissements publics et de leurs concessionnaires, ainsi que les grands travaux dquipement, la politique dpartementale de gestion et douverture au public des espaces naturels sensibles, les autorisations doccupation des sols dans le cas des agglomrations nouvelles et les autorisations de construire donnes aux propritaires despaces boiss.

Les schmas directeurs approuvs avant lentre en vigueur de la loi SRU demeurent applicables jusque la prochaine rvision. Mais cette loi subordonne leur prennit la condition que leur suivi puisse tre assur, cest pourquoi larticle L122-18 du Code de l'Urbanisme, issu de la loi SRU, prcise que si ltablissement public ayant tabli un schma directeur a t dissout ou nest plus comptent, les communes et EPCI comptent doivent constituer un nouvel tablissement public avant le 1er janvier 2002, auquel cas, le schma directeur deviendrai caduc.

Tant que cet tablissement nest pas constitu, le prfet peut, aprs avis des personnes publiques et enqute publique, dcider par arrt la modification du schma directeur sauf si des communes du territoire sy oppose. La dcision est prise par le Conseil dEtat travers un dcret. Jusquau 1er janvier 2002, une commune pouvait demander tre exclue du primtre de schma directeur pour intgrer celui dun SCOT paraissant lui assurer une meilleure cohrence territoriale, spatiale et conomique.

Conformment larticle L122-18, les schmas directeurs maintenus en vigueur sont soumis au mme rgime juridique que les SCOT et produisent les mmes effets ce qui signifie quils devront, sous peine de caducit tre rviss au plus tard 10 ans aprs la publication de la loi SRU et quils sopposent aux PLH, PDU, Schma de Dveloppement Commercial, PLU, PSMV, Cartes Communales et oprations foncires damnagement.

B) Schmas en cours dlaboration ou de rvision:

Conformment larticle L123-3-2, le prfet pouvait suspendre les effets de lacte rendant public ou approuvant le POS lorsque les dispositions de celui-ci taient de nature compromettre la ralisation dun schma directeur en cours dtablissement.

Larticle L122-6 prvoyait lapplication exceptionnelle par anticipation des orientations dun schma directeur en cours de rvision afin de permettre la ralisation de programmes de personnes publiques compatibles avec ses orientations, condition que ses dernires ne fussent pas de nature compromettre la ralisation dun PIG ou lapplication des LAU, quelles eussent fait lobjet dtudes suffisamment avances pour sassurer de leur compatibilit avec les principales perspectives damnagement futur et avec la destination gnrale des sols et quelles comportent un rapport et des documents graphiques.

Larticle L122-18 prvoit quun schma directeur en cours dlaboration ou de rvision dont le projet a t arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU et dont lapprobation doit intervenir dans lanne qui suit cette entre en vigueur, reste soumis au rgime dapprobation. Sans son approbation,, un tel schma directeur sera soumis au rgime juridique des SCOT.

En revanche, quand un schma directeur en cours de rvision na pu tre arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU, lEPCI ou le syndicat mixte peut choisir de se soumettre au rgime des SCOT ou de conserver le rgime du Schma Directeur si le projet de rvision doit tre arrt avant le 1er janvier 2002 et si la rvision doit tre approuve avec le 1er janvier 2003.

Le SCOT, document de rfrence des politiques publiques

La loi de cration du SCOT ( Schma de COhrence Territoriale ) entrine la disparition du schma directeur. Ltablissement du SCOT est une rponse lchec du schma directeur, la procdure est moins lourde et les risques dobsolescence sont vous disparatre.

I Le SCOT, document de planification stratgique:

Le contenu du SCOT a t totalement remani par rapport celui du Schma Directeur. Le SCOT doit rpondre un besoin de cohrence qui doit exister entre lensemble des politiques sectorielles menes sur le primtre concern. Ainsi une agglomration est couverte de nombreux documents: Schma Directeur, Plan de Dplacement Urbain, Programme Local dUrbanisme Chacun de ces documents est labor par une institution distincte, sans liens entre chaque document.

Le SCOT a pour vocation dtre le document de rfrence des politiques publiques fixant des objectifs dans diffrents domaines ( urbanisme, habitat, dveloppement conomique, loisirs, dplacements ). La cohrence entre les documents est renforce par un lien de compatibilit entre les diffrents documents thmatiques ( PLH, PDU, cartes communales, autorisation dexploitation commerciale, oprations foncires, actions damnagement ).

Les SCOT dfinissent les diffrents objectifs pour chaque domaines mentionns que ce soit lquilibre social de lhabitat, la construction de logements sociaux, la mise en valeur de lentre de ville, la prvention des risques, la cration de dessertes de transport collectif, les quipements commerciaux et artisanaux.

La protection des espaces est une proccupation importante du SCOT. Il peut dterminer les espaces naturels ou urbains protger et ainsi dfinir une localisation ou une dlimitation de ces espaces. Le SCOT fixe aussi les orientations gnrales de lorganisation de lespace et de la restructuration des espaces urbaniss. De part la lutte contre ltalement urbain, le SCOT participe donc une optimisation de lespace urbain qui se traduit par exemple par la valorisation de friches industrielles.

Cet objectif est raffirm par la possibilit du SCOT de conditionner louverture lurbanisation de certains secteurs ( naturels ou agricoles ) lutilisation pralable de terrains situs en zone urbaine et desservie par des quipements..

II La cration du SCOT, pas dobligation mais une vive incitation:

Le SCOT, comme le Schma Directeur, est un document dcentralis dont la procdure provient des EPCI ou de Syndicat Mixte. Il ny a par consquent aucune obligation pour les communes dengager llaboration dun SCOT. En revanche, elles sont fortement incites car la loi conditionne louverture lurbanisation de zones de future urbanisation et de zones naturelles lexistence dun SCOT existant au 1er janvier 2002 ( ou Schma Directeur opposable ).

Ce mcanisme de blocage ne concerne que les communes situes dans une bande de 15 km autour dune agglomration de 15000 habitants ( sens RGP ) et celles situes 15 km du bord de la mer. Le calcul de cette bande se fait partir de la limite extrieure de la partie agglomre de lunit urbaine. Le primtre de 15 km na aucun fondement juridique. Il sagit dun souhait du lgislateur dviter que les communes priphriques optent pour des choix damnagement contraires ceux de lagglomration principale. Ce primtre tend prserver, pour lavenir, un amnagement cohrent de lagglomration et de sa priphrie.

Trois amnagements permettent aux communes dchapper lapplication de ce principe:

_ le 1er autorise lextension limite de lurbanisation dans les PLU et les cartes communales, avec laccord du prfet et lavis de la chambre dagriculture et du comit dpartementale des sites.

_ le 2nd permet aux prfets daffranchir les communes de respecter ce principe en constatant lexistence de rupture gographique.

_ le 3me prend en compte lavancement du SCOT, le principe est cart avec laccord de lEPCI, quand un primtre SCOT est arrt.

III Quel primtre pour les SCOT?

La loi impose le respect dune cohrence soit territoriale, institutionnelle ou lie aux politiques publiques mises en uvre. Mais la dtermination dun primtre pertinent est laisse au choix des communes.

Territoriale dabord, car le territoire doit tre dun seul tenant ( par rfrence la loi Chevnement et les communauts urbaines, de communes Institutionnelle ensuite car le primtre de SCOT doit inclure la totalit du primtre des EPCI quil recouvre. Le primtre doit prendre en compte le champ territorial des politiques publiques tels que le PDU, le PLH, le PLU

Le primtre du SCOT est propos par les communes suivant les rgles de majorit identiques au Schma Directeur. Il sagit dune majorit au 2/3 au moi,ns des communes intresses regroupant au moins la moiti de la population ou la moiti des communes pour 2/3 de la population totale. Le primtre est alors propos au prfet qui larrte aprs avis des autorits dpartemental.

IV La procdure dlaboration et de rvision du SCOT:

A) Dmocratisation de la procdure:

Linnovation majeure, en matire procdurale, est un renforcement de la participation des habitants. Les autorits comptentes nchappent pas lobligation de mettre en uvre une concertation avec la population ( Art. L300-2, Code de lUrbanisme ). De plus, une enqute publique doit tre organise par lorgane de lEPCI charg de llaboration du SCOT.

Un dbat au sein e lorgane dlibrant de lEPCI doit tre organis au plus tard 4mois avant lexamen du projet de SCOT. Ce dbat doit porter sur les orientations gnrales du projet damnagement et de dveloppement.

B) Simplification de la procdure:

La procdure de rvision du SCOT est plus simple que celle du Schma Directeur. Elle se traduit par la disparition de la phase dfinissant les modalits dassociation des personnes publiques. La loi simplifie les choix en tablissant une liste de personnes pouvant tre consultes par lEPCI.

Ainsi, outre le prfet et les services de ltat, peuvent tre consults: les prsidents des conseils rgionaux et gnraux, les autorits comptentes en matire dorganisation de transport urbain, les organes de gestion des parcs naturels rgionaux, les CCI, les chambres des mtiers, les chambres dagriculture, les prsidents des EPCI voisins, les maires des communes voisines.

La liste nest limitative car lavis dassociation ou dorganismes ayant comptence en matire dhabitat, durbanisme, de dplacement, damnagement ou denvironnement peut tre demand par le prsident de lEPCI.

Le projet de schma est ensuite arrt par dlibration puis transmis aux personnes publiques. Les projet est alors soumis enqute publique puis approuv par lEPCI.

C) Le retrait des communes en cas datteinte un intrt essentiel:

Ce processus existait dj auparavant, mais ne pouvait tre mis en uvre quaprs lapprobation du Schma Directeur avec des rgles de procdures strictes.

Dans le nouveau rgime, la possibilit dune commune ou dun EPCI de dnoncer latteinte ses intrts essentiels peut tre engag durant la phase de consultation de 3 mois. La commune saisit le prfet en lui notifiant les modifications demandes. Ce dernier donne donc un avis aprs consultation du dossier.

Si, malgr lapprobation du SCOT, la commune nobtenait pas satisfaction, un dlai de 2 mois, compter de la date dapprobation du SCOT est accorde pour se retirer.

D) Un mcanisme de suivi pour lutter contre lobsolescence du SCOT:

Lun des dfauts majeur du Schma Directeur tait davoir t conu par des organismes dont la disparition tait programme avec lapprobation du document. De plus, il y a incompatibilit entre POS et Schma Directeur. Pour viter au SCOT cet cueil, la loi SRU conoit 2 innovations majeures:

_ en plus de llaboration, prenniser ltablissement charg de la cration du SCOT. Les missions sont largies, lorganisme est aussi charg du suivi et de la rvision du SCOT.

_ valuation priodique du document: larticle L122-14 permet la rvision du SCOT tous les 10 ans ou le cas chant de son maintient. Labsence dun examen la date prvue entrane la caducit du SCOT.

La loi tablit un lien fort entre lorganisme et le document. Le SCOT et lEPCI deviennent donc indissociables.

Le Plan dOccupation des Sols ( POS )

Document de la planification urbaine, le POS fixait les rgles gnrales et les servitudes doccupation du sol sur tout ou une partie du territoire communal. Le POS nest pas obligatoire, mais si les communes en voulaient un, elles devaient respecter un contenu minimum obligatoire fix par larticle L123-1 du Code de l'Urbanisme.

I Elaboration et rvision des POS:

A) Procdures dlaboration:

Selon larticle R123-2 du Code de l'Urbanisme, llaboration du POS dbutait par une prescription de ltablissement du plan et ne sachevait pas son approbation par le Conseil Municipal. La procdure tait conduite par le maire ou le prsident de lEPCI auquel la commune avait confi llaboration du plan.

Le maire transmettait au prfet la dlibration prescrivant ltablissement dun POS. ce dernier dfinissait les modalits dassociation de lEtat, de la rgion, du dpartement, des chambres consulaires, aux communes limitrophes et EPCI et aux associations de dfenses des , la commission dpartementale des structures agricoles ou aux organisations de gestion des parcs naturels rgionaux si le POS avait des consquences sur les prrogatives de chaque entit.

Aprs avoir recueilli diffrents avis, le maire prenait un arrt de mise en uvre de la procdure dlaboration du POS qui indiquait quels services de ltat et les personnes publiques taient associes, quelles communes ou EPCI consulter, qui est charg des tudes ( services municipaux, DDE ). Une dlibration du Conseil Municipal arrtait le projet du POS. La dlibration est affiche en mairie et est consultable par tous.

Le projet, tenant compte des observations, est alors arrt par le maire qui rendait public le POS, le transmettait au prfet et laffichait en mairie et le mentionnait dans 2 quotidiens rgionaux. Rendu public, le POS est opposable au tiers.

Par un 2nd arrt, le maire ouvrait lenqute publique. Cet arrt douverture de lenqute publique prcisait lobjet de lenqute, rendait public le nom du commissaire-enquteur et indiquait les jours, heures et lieux douverture au public, ce lieu de consultation du rapport et les conclusions de lenqute. Les conclusions, daprs larticle R123-11 du Code de l'Urbanisme, devaient tre prcises si elles taient favorable ou dfavorables.

Aprs rception des conclusions et la prise en compte des diffrents avis par le maire, le POS est approuv par dlibration du Conseil Municipal et transmis au prfet, affich en mairie et mentionn dans 2 quotidiens rgionaux.

Larticle R123-19 du Code de l'Urbanisme prvoit le maintient en vigueur des POS approuvs jusque la prochaine rvision et maintient en vigueur les POS rendus publics condition quils soient toujours opposables la date dentre en vigueur de la loi SRU.

B) Modification et rvision du POS:

1) Modifications:

La modification du POS est possible si elle ne porte pas atteinte lconomie gnrale du POS ou si elle ne concerne pas les espaces boiss classs ou si elle ne comporte pas de graves risques de nuisances. Daprs les articles L123-4 et R123-34, la modification du POS est dcide par le maire ou le prsident de lEPCI et est mene unilatralement par la commune ou lorgane dlibrant. Un POS en cours de rvision peut tre lobjet de modification sil est de porte limit ou devrait intervenir rapidement. La modification du POS est soumise enqute publique et approuve par dcision du Conseil Municipal et faisant lobjet des mme mesures de transmission et publicit que pour un POS approuv.

2) Adaptation et mise jour:

Larticle L123-7-1 met une procdure qui vise acclrer la ralisation dun projet dintrt gnral. Le prfet pouvait mettre en demeure le maire ou le prsident de lEPCI de rendre public les nouvelles dispositions du POS dans les 3 mois. Si lautorit ne le faisait pas, le prfet pouvait se substituer elle.

La mise jour du POS, qui consistait en un rapport matriel dans les documents du POS des nouvelles Servitudes dUtilit Publique et la modification assimile de loccupation des sols taient effectue par arrt du maire ou du prsident dEPCI. En cas dinaction, le prfet pouvait rendre lui-mme larrt de mise jour.

3) Rvisions:

La rvision seffectuait selon la mme procdure que llaboration, sous les deux rserves suivantes: le projet de rvision ntait pas rendu public et lorsque la rvision avait pour objectif de couvrir tout ou partie dune zone dhabitat future, elle devait respecter la procdure de concertation pralable avec les habitants, les associations locales et les autres personnes concernes prvues larticle L300-2 du Code de l'Urbanisme. La rvision ne pouvait concerner quun POS approuv.

Larticle L123-19 prvoit que la rvision de POS dont le projet a t arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU demeure soumise au rgime antrieur si son approbation doit intervenir dans un dlai dun an.

II Contenu du POS:

A) Description du dossier de POS

1) Rapport de prsentation:

Le rapport de prsentation constitue lexpos des motifs du POS, il devait analyser la situation existante et les perspectives dvolution dmographique, conomique et sociale du territoire couvert par le POS et devait expliquer les options retenues. En cas de modification ou de rvision, il devait tre actualis.

Il comprenait une tude denvironnement et indiquait la prise en compte des proccupations environnementales du POS. Ces indications devaient tre actualises en cas de rvision du POS. labsence ou linsuffisance des tudes denvironnement entranait une dclaration dillgalit du POS.

Le rapport devait dmontrer la compatibilit du POS avec les orientations des schmas directeurs et de secteurs ou avec les DTA ou LAU. En outre, il montrait que le POS respectait les SUP, ne compromettait pas les PIG et prenait en compte les dispositions des PLH. Enfin, le rapport devait prsenter la superficie des diffrents types de zones urbaines et naturelles ainsi que des espaces classs boiss.

2) Documents graphiques:

Ce sont des cartes dont lchelle est comprise entre 1/2000me et 1/10000me faisant au moins apparatre les zones urbaines ( zone U ) et les zones naturelles ( zone N ), les SUP vises larticle L126-1 du Code de l'Urbanisme et les primtres viss larticle R123-19 ( secteurs sauvegards, ZAC, zones de premption, primtre de rnovation urbaine ).

Les zonages spcifiques pouvaient figurer sur le document comme les terrains cultivs protger en zone urbaine, les zones naturelles protger, les espaces boiss classs conserver ou crer, les zones dactivits spcialises, les secteurs o lutilisation du sol est soumise rglementation, le trac et les caractristiques des voies de circulation prsentes ou futures

3) Rglement:

Cest la pice essentielle du POS, car, daprs larticle R123-21 du Code de l'Urbanisme, il fixe les rgles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le plan. Il devait au moins:

_ dterminer laffectation dominante par zone selon les catgories prcises larticle R123-18 en prcisant lusage principal qui peut en tre fait et la nature des activits qui peuvent y tre interdite ou soumise conditions particulires comme louverture et lextension dtablissement industriels, lexploitations de carrires, les oprations daffouillement ou dexhaussement de sol.

_ dicter en fonction des situations locales, les prescriptions relatives limplantation des constructions par rapport aux voies limites sparatives et autres constructions.

Le rglement est compos par 3 axes principaux:

_ dispositions gnrales: cette partie prsente les champs dapplication territoriale du POS, la porte respective du rglement lgard des sols.

_ disposition applicables aux zones urbaines: contient les rgles particulires chaque type de zone et rglement de zone.

_ disposition applicables aux zones naturelles: idem.

La structure des rglements de zone tait galement impose. Elle comprend trois sections:

_ nature de loccupation et de lutilisation des sols: divis en 2 articles ( type doccupation ou dutilisation admise, type doccupation ou dutilisation indirecte ).

_ condition doccupation du sol: comprend 10 articles:

( Accs et voiries.

( Dessertes pour les rseaux.

( Implantations par rapport au voies.

( Implantation des constructions par rapport au limites sparatives.

( Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une mme proprit.

( Emprise au sol.

( Hauteur des constructions.

( Aspect extrieur.

( Stationnement.

( Espaces libres et plantations.

_ possibilits maximales dutilisations des sols: spar en 2 articles ( coefficients dutilisation des sols et dpassement du coefficient doccupation du sol ).

4) Annexes:

Elle est constitue dune part aux vues de larticle R123-10 du Code de l'Urbanisme, des avis et communications des personnes consultes ou tendues lors de llaboration du POS, dautre part, les documents numrs larticle R123-24 savoir:

_ liste des emplacement rservs aux voies et ouvrages publics, aux installations dintrt gnral et aux espaces verts, en indiquant leur destination, leur superficie et lindication des collectivits, services et organismes publics bnficiaires.

_ schmas des rseaux deau et dassainissement assortis dune note technique justifiant les emplacements prvus pour le captage, traitement et stockage des eaux destines la consommation, les stations dpuration, usine de traitement des dchets accompagn dune note technique sur le systme dlimination des dchets.

_ liste des SUP affectant les sols, bois et forts sous un rgime forestier.

_ indication du lieu o le schma directeur et les DTA peuvent tre consult.

_ la liste des lotissements dont les rgles ont t maintenues.

_ le PEB ( Plan dExposition au Bruit et les secteurs situs au voisinage des infrastructures de transport terrestre et affect au bruit.

_ les dispositions opposables dun projet de prvention des risques naturels ( PPRN ).

B) Le zonage:

Daprs Jacquot et Priet, le zonage se dfinit comme lopration qui consiste diviser le territoire couvert par le POS en zones et secteurs affect des usages diffrents. Il permet dorganiser lutilisation de lespace en sparant les activits et occupation du sol incompatibles et en runissant au contraire celles qui le sont.

Le zonage obit une logique damnagement propre. Il tablit des rgles diffrents pour des zones vocation diffrencie sans que lon puisse lui opposer le principe dgalit. Le zonage nest pas tenu de respecter les limites de proprit foncire.

1) Les zones urbaines:

Elle se dfinit comme des zones dans lesquelles les capacits dquipement publics existant ou en cours de ralisation permettent dadmettre immdiatement les constructions.

Par quipement public, on entend non seulement les quipements dinfrastructure mais galement non seulement les quipements dinfrastructure mais galement les quipement de superstructure indispensable la vie des habitants. On est en prsence dun quipement en cours de ralisation quand la collectivit publique est en mesure de sengager sur cette ralisation dans un dlai connu, que cette ralisation ai ou non commenc.

Tous les terrains quips ou sur le point de ltre ntait toutefois pas ncessairement class en zone U, car larticle L123-1-1 prcise que les POS devaient prendre en considration la valeur agronomique des sols, les structures agricoles, les terrains produisant des denres de qualit suprieur, les orientations des PDU sils existent, lexistence de risques naturels prvisibles et de risques technologiques, la prsence dquipement spcifiques important. dans de tels cas, les terrains passaient en zone U.

Sont dclars inconstructibles, les espaces suivants:

_ les emplacements rservs aux voies et ouvrages publics.

_ les installations dintrt gnral.

_ les espaces verts.

_ les espaces boiss classs conserver ou crer.

_ les zones de risque ou de nuisance.

Dans tous les autres cas, leffet principal de la zone U est la rgle de constructibilit qui fait quun permis de construire ne peut tre refus pour dfaut dquipement. Mais le dit permis, selon larticle L421-5, ne peut tre accord si la viabilit dun terrain entrane des travaux et que lon ne sait ni dans quel dlai ni par quelle collectivit ceux-ci pourront tre excut.

2) Les zones naturelles:

Les zones naturelles sont celles sur lesquelles la construction peuvent tre interdites. Larticle R123-18 du Code de l'Urbanisme en prvoit 4.

a) Les zones durbanisation future ou zone NA:

Il sagit de zones naturelles ayant vocation tre urbanise loccasion dune modification du POS, de la cration dune zone damnagement concerte, doprations damnagement compatibles avec le rglement et ladoption dun PLU.

La localisation des zones NA doit respecter les orientations du Schma Directeur ou du SCOT. En labsence dun tel schma, les zones NA taient dlimites, en prenant en considration les intrts protgs par lancien article L123-1-1, ce qui nest plus impos par la loi SRU. En revanche, les zones NA devront toujours, en zone de montagne ou littorale, tre localise uniquement en continuit avec les agglomrations existantes ou dans les hameaux nouveaux intgrs lenvironnement, conformment aux articles L145-3-III et L146-4-I du Code de l'Urbanisme.

Les zones NA tant destines tre urbanises, les constructions ny sont pas ncessairement interdites. Mais il convient de distinguer selon quil sagissent dune zone NA stricte ( o la collectivit publique projette une ouverture ultrieure lurbanisation ) ou dans une zone rglement alternatif ( o lurbanisation relve de linitiative prive et la construction importante ).

b) Les zones naturelles ordinaires ou zones NB:

Au terme de larticle R123-18-2, il sagit de zones desservies partiellement par des quipement quil nest pas prvu de renforcer et dans lesquelles des constructions ont dj t difies.

Il sagit de zones concernes par le mitage qui ne justifie ni un classement protecteur ni une urbanisation future. Lintrt de la zone NB est alors moins dommageable pour les petites communes rurales quun classement en zone U ou NA.

La constructibilit dpend de lexistence dquipements publics lmentaires. Le POS ou le PLU peut imposer une surface minimale pour quun terrain soit constructible. Les lotissements y sont interdits.

c) Les zones de richesse naturelle ou zones NC:

Ce sont des zones qui servent ou pourraient servir de support dactivit agricole et dactivits minires ou dextraction de matriaux ou de surface. Dans le cas des terres agricoles, il sagit despaces cultivs ou cultivables prsentant un caractre rural prdominant, mme sils sont partiellement quips ou construits.

Ne sont admises en zones NC les constructions directement lies et ncessaires lactivit des exploitations agricoles:

_ les constructions caractre fonctionnel comme les serres ou les silos.

_ les btiments ncessaires lactivit agricole ( tables, granges, hangars ).

_ les btiments dhabitation de lexploitant et de ses employs.

_ les constructions ncessaires lexploitation agricole en cours de cration.

Peuvent toutefois tre tolres les activits para-agricoles lies au tourisme vert.

d) Les zones de protection ou zones ND:

Cette catgorie comprend daprs larticle R123-18-I-2 du Code de l'Urbanisme, les zones protger en raison de lexistence de risques ou de nuisances, de la qualit des sites, des milieux naturels, des paysages et de leurs intrts notamment du point de vue historique, esthtique et cologique.

Sont susceptibles dtre class en zone ND:

_ les abords des monuments historiques ( mme en zone urbaine ).

_ les espaces naturels improductifs contenant des cosystmes mritant protection.

_ les zones humides constituant un ensemble propice la vie sauvage.

_ les espaces boiss en zone rurale ou proximit des agglomrations.

_ les terrains exposs au risque naturel.

_ les terrains proximit des installations classes de type SEVESO, de mines ou de carrires.

_ les terrains proximit despaces publics gnrateurs de nuisances.

Les zones ND ont en commun dtre des zones o limplantation des constructions est interdite ou soumise des conditions restrictives.

3) Les secteurs spciaux:

Il sagit despace soumis des rgles spciales qui se dploient lintrieur des zones urbaines ou naturelles et auxquelles on a dj fait allusion.

a) Emplacements rservs:

Ce sont des terrains destins recevoir des quipements publics ou dintrt gnral ou des espaces vert, et qui sont provisoirement soumis un statut spcial pour quils ne fassent pas lobjet dutilisation incompatibles avec leurs future destination. La rserve dun emplacement par le POS ou PLU ouvre au propritaire un droit de dlaissement.

Quand la personne publique a acquis le terrain, elle ne peut obtenir de permis de construire que pour un ouvrage ou une installation conforme la destination donne lemplacement rserv.

b) Les espaces boiss classs:

Les espaces boiss classs par le POS sont dfinis larticle L130-1 du Code de l'Urbanisme comme les espaces boiss, les bois, les forts, les parcs conserver, protger ou crer, quils soient soumis ou non au rgime forestier, enclos ou non, attenant ou non des habitations. Ce classement peut sappliquer galement des arbres isols des haies ou rseau de haies, des plantations dalignement.

c) Les secteurs plan de masse:

Le POS peut imposer des prescriptions architecturales, en dfinissant des secteurs pour lesquels les plans de masse ct 3 dimensions, organise limplantation des constructions en fixant les emprises au sol bties et non bties ainsi que la hauteur des volumes btis. Ce plan de masse ne peut droger aux rgles du POS / PLU que si cela dcoule des dispositions architecturales laccompagnant.

d) Les zonages complmentaires:

Le POS / PLU peut galement dlimiter des secteurs de reconstruction lidentique pour des motifs durbanisme ou darchitecture, des secteurs de curetage dans lesquels la dlibration du permis de construire peut tre subordonne la dmolition de btiments, des secteurs protger ou mettre en valeur dans lesquels un permis de construire sera ncessaire avant toute dmolition dimmeuble, des zones dimplantation des magasins de commerce de dtails, de grandes surfaces, pour lesquelles loctroi du permis de construire sera soumis autorisation pralable de la commission dpartementale durbanisme commercial, des zones dassainissement et de matrise des eaux pluviales de ruissellement, des secteurs rservs aux terrains de camping et le stationnement des caravanes ou des zones affectes la pratique du ski.

C) Le Coefficient dOccupation des Sols ( COS ):

Daprs larticle R123-22 du Code de l'Urbanisme, le COS se dfinit comme le rapport exprimant le nombre de m de plancher hors uvre susceptible dtre construit par m de sol. Pour une mme zone ou partie de zone, des coefficients diffrents peuvent tre fixs suivant la nature, la destination et les modalits de loccupation ou de lutilisation des sols. La loi SRU hostile une mesure dfavorable la densification de lhabitat est silencieuse sur le COS, mais non sur son transfert.

La surface de plancher dune construction sobtient par rapport la surface hors-uvre brute ( SHOB ) qui est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. On dduit de cette surface pour obtenir la surface hors-uvre nette ( SHON ):

_ les combles et sous-sols non amnageables.

_ les toitures-terrasses, balcons et loggias.

_ les surfaces non closes situes au rez-de-chausse.

_ les surfaces amnages en vue du stationnement des vhicules.

_ les btiments agricoles autres que les habitations.

_ les surfaces affectes la ralisation de travaux tendant lamlioration de lhygine des locaux dans la limite de 5 m par logements.

III Effets du POS:

A) Mesures de sauvegarde:

1) Sursis statuer:

Daprs lancien article L123-5 du Code de l'Urbanisme, lautorit comptente pouvait refuser de se prononcer immdiatement sur les demandes dautorisat