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RAPPORT DU CAPASSEMBLÉE GÉNÉRALE - 4 JUIN 2015

AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 3

LE MESSAGE DU PRÉSIDENT

1. UNE SITUATION 2013 CONSOLIDÉE EN EXPLOITATION COMME EN STRUCTURE FINANCIÈRE

2. LES OUTILS AU SERVICE DES ESH

3. LES CRITÈRES D’EXIGENCE ET LES INDICATEURS DE VIGILANCE MIS EN ŒUVRE PAR LA FÉDÉRATION

4. LE DISPOSIT IF DE SUIVI CAP

5. L’ACTIVITÉ D’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ GARANTIE PAR LA SOCIÉTÉ DE GARANTIE DE L’ACCESSION (SGA)

6. SYNTHÈSE DES DIAGNOSTICS DE PATRIMOINE FÉDÉRAUX

ANNEXES

4

8

12

20

24

28

32

38

SOMMAIRE

4 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAPMLE MESSAGE DU PRÉSIDENT


Le Comité d’Autocontrôle et de Prévention (CAP) a pour

mission statutaire fédérale de développer la prévention et le

traitement des difficultés financières des sociétés en renforçant

leur professionnalisme dans ce domaine. Les membres du

CAP sont désignés par le Conseil Fédéral et appuient leurs

décisions sur les travaux de l’équipe financière de la Fédération,

l’ensemble constituant le Dispositif d’Autocontrôle (DA).

Le dossier individuel de situation (DIS), le dossier individuel

prévisionnel (DIP), VISIAL, le diagnostic de patrimoine fédéral,

les enquêtes, sont les outils principaux de détection et d’analyse

des difficultés financières pouvant apparaître dans les sociétés.

En particulier, l’expertise fédérale et le DIS font référence

auprès de nos partenaires institutionnels, dont la Caisse

de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS). Le suivi

d’une société par le CAP résulte d’une appréciation globale

conjuguant l’analyse des comptes passés et les prévisions à

moyen terme, l’exploitation et la structure financière, la gestion

et le patrimoine, le contexte local et les obligations nationales.

Prévoir, anticiper, arbitrer devient le quotidien des esh. Le

pilotage financier à moyen terme s’est imposé comme un

process incontournable et garant de la pérennité de l’action.

Dans cette optique, l’équipe financière fédérale a poursuivi

ses actions de promotion, de formation et d’animation autour

de l’outil de prévisions financières VISIAL. La nouvelle version

VISIAL Pilotage, développée sur 2012-2013 a fait au cours

l’année 2014 l’objet de plusieurs actions fortes.

La Caisse des Dépôts utilise depuis 2014 VISIAL comme outil

prévisionnel permettant de valider des conventions globales

de prêts contractées par les esh. L ’ ANCOLS prévoit d’utiliser

VISIAL Pilotage pour vérifier la soutenabilité financière des

stratégies des organismes. Enfin, l’année 2014 a été une

année de divulgation de VISIAL Pilotage dans les esh et les

coopératives HLM. Il en sera de même en 2015 pour les offices

publics de l’habitat.

La souplesse de l’outil, la simplification de l’approche et les états

d’analyses présentés sont reconnus comme de réels atouts

par les utilisateurs. Il nous a paru intéressant de présenter le

témoignage de deux directeurs financiers qui illustrent cette

perception. Une tournée en régions est d’ores et déjà prévue en

juin 2015 pour échanger sur VISIAL Pilotage avec les sociétés

(mais aussi avec les partenaires régionaux).

La démarche de Diagnostic de Patrimoine Fédéral a atteint

une forme aboutie. En effet, cette démarche réservée au début

aux esh en suivi CAP ou ne respectant pas le critère d’exigence

du CAP portant sur les travaux et la maintenance sur les 7

dernières années a été progressivement élargie aux sociétés M

6 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP

volontaires. L’accueil de cette démarche par les sociétés est

globalement très positif. En effet, l’état d’esprit dans lequel

est mené ce diagnostic sur un échantillon représentatif du

patrimoine de l’esh, permet d’apporter un éclairage extérieur

et indépendant sur le patrimoine et d’ouvrir le dialogue entre

le bureau d’études externe, les services techniques et la

direction de l’esh. Enfin le diagnostic de patrimoine fédéral

intègre dès 2015, pour les groupes immobiliers de l’échantillon,

une approche concrète de la problématique amiante. Nous

travaillons en parallèle à un diagnostic de patrimoine adapté à

un parc de foyers, résidences.

Les présentations au sein des esh de VISIAL Pilotage, les

diagnostics de patrimoine fédéral, comme l’étude des produits

structurés sont trois dispositifs mobilisables à tout moment

par les esh et entièrement pris en charge financièrement par

la Fédération.

Les résultats d’exploitation des esh, après la détérioration

subie en 2011, ont confirmé leur redressement en 2013. Ainsi

l’autofinancement courant progresse de 1,6 point en un an pour

atteindre 11,6% des produits.

La vente HLM, que les sociétés ont progressivement développée

depuis 2009, et qui contribue fortement au financement de

l’activité, a connu en 2013 un infléchissement de 9 % et dégagé

540 Millions d’ € de ressources immédiates.

Globalement, les « Ressources internes » ont néanmoins

légèrement progressé en 2013 grâce à l’autofinancement pour

s’établir à 1,7 Milliard d’€ contre 1,53 Md€ en 2012.

Ces 1,7 Milliard d’€ excèdent légèrement les fonds propres

injectés dans les opérations nouvelles de l’exercice (1,6 Md€).

Parallèlement le fonds de roulement cumulé des esh a été porté

à 5,5 Md€, soit 2 550 € par logement contre 2 520 € en 2012.

Ces équilibres des flux et ces ratios traduisent, de façon

générale, une politique et une situation financières saines.

Mais ils recouvrent toujours des situations contrastées au

sein des 257 esh – un certain nombre d’entre elles continuant

de connaître, par exemple, des problèmes de marge de

rentabilité du fait de la vacance ou des problèmes d’équilibres

financiers du fait d’une forte croissance ou de lourds besoins

en réhabilitation.

Sur la base des comptes 2013, le nombre de sociétés respectant

l’ensemble des critères reste stable. On remarque cependant

une augmentation du nombre d’esh (+8 sociétés) ne respectant

pas 2 ou 3 critères par rapport à 2012. Le CAP constate

heureusement une amélioration de la situation des sociétés

les plus « fragiles » : 4 esh ne respectent pas 4 critères en 2013

contre 8 sur 2012.

Le CAP réitère sa demande aux dirigeants de porter une

attention particulière à l’envoi des enquêtes DIS et DIP, pour

qu’elles soient complètes et préalablement vérifiées.

Les données et analyses fournies au travers des DIS par le

Dispositif d’Autocontrôle sont reconnues par tous pour leur

fiabilité et leur comparabilité. Néanmoins, certaines enquêtes

sont retournées tardivement ou comportent des réponses

lacunaires, ce qui retarde d’autant la production des éléments

comparatifs appréciés par tous alors même que nous avons

pour objectif de réduire sensiblement le délai de restitution

des informations aux sociétés.

En dépit d’une nouvelle progression du taux de réponse à

l’enquête DIP 2013-2018 (66% des esh contre 62 % pour

l’enquête DIP 2012-2017), le CAP réaffirme la nécessité pour

chaque esh d’adresser à la Fédération un prévisionnel DIP.

L’amplification des rythmes de construction et de rénovation

thermique conjuguée à une raréfaction des aides nécessite,

plus que jamais, d’analyser, par une projection à moyen terme,

la capacité financière d’un organisme à réaliser ses objectifs.

L’engagement de chaque esh est primordial, nous comptons

sur vous.

Patrick LACHMANN, Président du CAP

AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 7M

1UNE SITUATION 2013CONSOLIDÉE EN EXPLOITATIONCOMME EN STRUCTURE FINANCIÈRE


UNE SITUATION 2013CONSOLIDÉE EN EXPLOITATIONCOMME EN STRUCTURE FINANCIÈRE

Une amélioration des marges d’autofinancement

Des engagements en fonds propres couverts par les ressources dégagées

Un niveau d’activité soutenu

Une vacance stable mais des impayés en légère augmentation

Une forte diversité des situations financières, indifférente à la taille des patrimoines

Une amélioration des marges d’autofinancement

Annuité d’emprunt et autofinancement

Les facteurs conjugués à l ’origine de la forte baisse

d’autofinancement en 2011 se sont retournés en 2012 et plus

encore en 2013 :

• le poids des annuités a été ramené à 43,3 % des loyers (entre

autre facteurs : la baisse du taux du Livret A, à 1,58 % en

moyenne sur 2013, contre 2,08 % sur 2011),

• le niveau d’indexation des loyers maxi a été favorable

(+ 2,15 %, contre +1,1 % pour 2011),

• le prélèvement sur le potentiel financier (0,6 point de loyers en

2011 et presqu’autant en 2012) a cessé d’éroder les marges.

Au final, l’autofinancement courant a regagné 2,3 points en

2 ans, s’établissant à 11,6 % des produits et à 1,28 Md€. Ce

niveau reste en deçà de ce qu’il était avant 2011, l’amplification

du rythme de livraisons de logements et du rythme des

réhabilitations ayant entre temps, depuis 3 ans, contribué à

alourdir de façon structurelle le poids des annuités d’emprunts.

Par rapport à 2012, 3 esh sur 4 ont connu en 2013 une

réduction des annuités et une amélioration d’autofinancement.

La vente HLM, par contre, s’est inscrite en recul de 9 % en un

an, en nombre de logements (5 200 contre 5 700) comme en

montant (prix de cession, nets de remboursements anticipés,

à hauteur de 0,54 Md€ contre 0,60 Md€).

Au final, les « ressources internes » [autofinancement courant +

vente HLM – échéances sur emprunts de structure et emprunts

non affectés] dégagées par les esh s’inscrivent de nouveau en

hausse en 2013, à 1,7 Md€ (contre 1,4 et 1,53 Md€ en 2011 et

2012), retrouvant ainsi leur niveau de 2010.

13,29,3 10,0 11,6 %

42,6 42,0 43,3 %

0

10

20

40

50

Annuité comptabilisée (% des loyers)

Autofinancement courant (% des produits)

20132012201120102009

13,4

45,1 44,8


Un niveau d’activité soutenu Activité et investissement

Depuis 2009, le volume des constructions lancées par les esh

est d’un niveau élevé, en particulier dans le neuf.

En locatif, 50 800 logements (-1%) ont été engagés en 2013 :

• 41 100 logements neufs (+3%), dont près de 16 700 par

acquisition VEFA,

• 2 900 logements en acquisition-amélioration,

• 6 800 équivalents-logements en foyers et résidences.

En accession à la propriété, 2 800 logements (+14%) ont été mis

en chantier, dont 1 300 en VEFA et 1 500 en location-accession.

Les esh ont par ailleurs procédé à des acquisitions en bloc à

hauteur de 6 000 logements locatifs (contre moins de 3 000

en 2012).

Le montant d’investissements comptabilisé sur l’année s’établit

à 9,4 Md€, contre 9,0 Md€ en 2012.

Ce regain est le fait des montants en «construction» (7,6 Md€

soit + 5%), le montant consacré aux interventions sur le parc

(additions et remplacements) restant quant à lui à un niveau

élevé et stable de 1,8 Md€ depuis 3 ans.

60,3

9,7 [8,1] 9,5 [7,7]

53,6 53,6

Investissements locatifs comptabilisés [dont constructions](milliards d'€)

Constructions mises en chantiers(milliers de logts locatif + accession)

20132012201120102009

54,9

9,0 [7,5] 9,0 [7,2] 9,4 [7,6]

56,3

Des engagements en fonds propres couverts par les ressources dégagées

Les 1,7 Md€ de ressources internes précitées ont, comme en

2012, très légèrement excédé les fonds propres investis dans

les opérations engagées dans l’année - à savoir 1,6 Md€.

Compte tenu des divers autres facteurs d’évolution du haut

de bilan (augmentations de capital, ventes en bloc, …), le FDR

long terme à terminaison 2013 s’établit à 5,5 Md€ (+ 0,2 Md€),

soit 2 550 €/logement. Depuis 2009 (année marquée par une

contraction du FdR en lien avec la forte activité nouvelle dans

le cadre du plan de relance de l’immobilier), le ratio apparaît

comme assez stable, et en l’occurrence solide.

On n’observe pas d’évolution majeure quant au taux de fonds

propres engagé dans les opérations nouvelles. Tout au plus

note-t-on une progression de ce taux sur les constructions en

cours, en moyenne de 10,8 % en 2011 à 12,2 % en 2013, soit +

1,4 point en deux ans.

Le ratio de solvabilité et d’autonomie « Fonds propres / Dettes

financières » a quant à lui continué de se consolider (à 46,8 %).

Éléments de structure financière

En résumé la situation financière cumulée des esh à fin 2013

pouvait toujours être considérée comme saine.

Au-delà de ces constats « haut de bilan », signalons une

stabilisation du niveau de trésorerie bilantielle (+ 0,5 Md€

en 2012, +0,1 Md€ en 2013), portant celle-ci à 5,3 Md€ au

31/12/2013.

2550 2650 2560 2520 2550 €

F

dR long terme à terminaison (€ constants 2013/logt)F

Fonds propres / Dettes financières (en %)

20132012201120102009

39,642,0 44,1 45,6 46,8%


-2 000

2 000

4 000

6 000

8 000

-5

Autofinancement courant en % des produits

Diversité d'Autofinancement et de Fonds de roulement (esh à dominante locative)

esh < 3 000 logements esh 3 000 à 10 000 logements esh > 10 000 logements

0 0 5 10 15 20 25

Fd

R L

T à

ter

min

aiso

n e

n €

/lo

gt

Médiane à 10,4 %

Médiane à 2 340 €

Une vacance stable mais des impayés en légère augmentation Ces 2 domaines primordiaux de la gestion locative font l’objet

d’une vigilance particulière dans les esh.

Le taux de logements vacants, après 4 années de hausse (de

2,8 % en 2007 à 3,7 % en 2011), s’est établi à 3,5 % du parc

en 2012 puis 2013. Dans le même temps, la part de vacance

commerciale de plus de trois mois a été stable à 0,9 %, sachant

que ce taux masque des disparités souvent importantes entre

organismes et entre régions.

Un certain parallélisme avec l’évolution du taux de mobilité

(en hausse sur 2010 puis 2011, en baisse sur 2012 puis 2013)

semble donc se confirmer.

Sur les logements, cette vacance a coûté 400 M€ aux esh en

2013 (312 de loyers non appelés et 88 de charges locatives non

récupérées), auxquels s’ajoutent 107 M€ relatifs aux garages et

parkings inoccupés … Soit globalement 4 % de plus qu’en 2012.

Concernant les impayés des locataires, les sociétés ont

enregistré en 2013 une nouvelle détérioration des retards de

paiement, d’où un léger repli du taux de recouvrement, de 98,9

à 98,8 % du quittancement. Ce taux n’en reste pas moins très

satisfaisant pour l’instant.

Une forte diversité des situations financières, indifférente à la taille des patrimoines Les diversités d’histoire, de typologie de patrimoine, de

stratégie, se traduisent par une diversité des situations

financières, qui reste toujours forte malgré les évolutions du

tissu (regroupements et fusions de sociétés, mutations de

patrimoine, …).

Bien qu’un peu moins hétérogène, la sous-population des

« grandes » esh (plus de 10 000 logements) affiche elle-même

une dispersion importante, tant sur le critère du Fonds de

Roulement que sur celui de l’autofinancement.

Diversité d’Autofinancement et de Fonds de roulement (esh à dominante locative)

12 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP2LES OUTILS AU SERVICE DES ESH


VISIAL pilotage : un outil de plus en plus utilisé par les esh

VISIAL EST AUJOURD’HUI RECONNU PAR NOS PRINCIPAUX PARTENAIRES

L’année 2014 aura été une année majeure pour le logiciel de

projection financière VISIAL.

En effet, deux évolutions décisives vont à l’avenir faciliter le

dialogue financier entre les esh et plus largement les organismes

hlm et leurs deux principaux partenaires institutionnels que

sont la CDC et la Miilos (devenue ANCOLS depuis le 1er janvier

2015).

Depuis fin 2014, le Département des Risques et Engagements

de la Caisse des Dépôts (CDC) a décidé d’instruire une large

proportion des dossiers de demandes de prêts en fondant son

analyse du risque crédit directement à partir d’une projection

réalisée sur Visial et transmise par la société et non plus en

établissant leur propre prévision financière.

De son coté, l’ANCOLS prévoit de clôturer ses missions de

contrôles par l’examen de la projection financière établie par

l’esh sur Visial.

Par conséquent, l’intérêt partagé par l’ensemble des acteurs,

de la logique et des principes mis en œuvre dans le logiciel

Visial devient un enjeu majeur auquel les Fédérations HLM

devront être en mesure de répondre. C’est pourquoi, l’équipe

financière de la fédération des esh intensifie ses propositions

d’interventions qui peuvent prendre diverses formes :

• hotline téléphonique ou mails (lien direct par une fonction

de tickets de requêtes accessibles directement dans l’outil

Visial Pilotage)

• accompagnement individuel sur site

• formation collective proposée dans le catalogue de l’Afpols

• tournée Visial (8 réunions en région prévues en juin 2015)

• présentations aux partenaires CGLLS, ANCOLS, CDC etc…

LA PROJECTION FINANCIÈRE EST L’ÉTAPE FINALE À TOUTE DÉMARCHE PSP

Avec les objectifs de construction et de réhabilitation

extrêmement ambitieux fixés depuis plus de 5 ans par

les Pouvoirs Publics au monde HLM, des contraintes

réglementaires toujours plus exigeantes et un contexte

économique global qui évolue de manière défavorable, le

pilotage des grands équilibres financiers des esh est une

préoccupation permanente à tous les niveaux.

Au niveau tout d’abord des Conseils d’Administration qui

se voient présenter au moins une fois par an une projection

financière construite dans le prolongement du dernier exercice

clôturé et du budget.

Au niveau des Directions Générales qui mettent à jour leur

PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) en moyenne tous les 3

ans. Au travers de cette démarche, elles se dotent d’une feuille

de route qui définit les arbitrages patrimoniaux et le rythme

de développement à venir. Cette démarche ne saurait être

complète sans une validation financière du scénario cible. La

projection financière réalisée sous Visial met le point final à

cette réflexion qui présente l’avantage d’être transversale à

la société.

VISIAL pilotage : un outil de plus en plus utilisé par les esh

Le diagnostic de patrimoine fédéral : un moyen de conforter sa politique d’entretien

L’enquête DIP : poursuivre les efforts pour obtenir sa généralisation


Au niveau de la Fédération des esh, avec l’appui du CAP, qui

tant individuellement que collectivement vérifie la pérennité

du modèle économique global tout en testant ses limites.

Enfin, une analyse similaire est élaborée par le service des

études financières de l’USH ainsi que par la Caisse des Dépôts

à l’échelle de la famille HLM au sens large en retenant des

hypothèses plus ou moins contraignantes pour les bailleurs et

en réalisant des « stress tests ».

Au niveau de la CDC, la grande majorité des prévisionnels

financiers sont aujourd’hui réalisés à l’aide du logiciel Visial

Pilotage qui, au fil des années, s’est imposé comme l’outil de

référence de la profession en matière de projections.

V I S I A L P I LOTA G E D O I T P O U R S U I V R E S E S ÉVOLUTIONS POUR RESTER AU PLUS PRÈS DES ATTENTES DES UTILISATEURS

L’année 2014 a été l’année d’entrée en pleine production de

Visial Pilotage. Progressivement, les esh et les coopératives

sont passées de Visial 2011 à Visial Pilotage. Les offices publics

de l’habitat sont en cours de migration et l’objectif commun est

que Visial 2011 soit remplacé définitivement en janvier 2016

par Visial Pilotage.

Visial Pilotage a apporté une ergonomie modernisée et

de nombreuses nouvelles fonctionnalités dont l’ajout du

module « Accession à la propriété » pour gérer notamment les

opérations de PSLA et une première approche de la trésorerie

des opérations. Ces derniers vont continuer à évoluer afin de se

rapprocher des flux financiers réels sans toutefois tomber dans

l’écueil d’un modèle qui deviendrait trop complexe.

2015 sera l’année de la consolidation de Visial Pilotage sur les

3 familles d’organismes ainsi que l’expérimentation d’interfaces

avec notamment des logiciels de calcul de loyers d’équilibre et

d’Harmonia. À cela s’ajouteront de nombreuses évolutions pour

améliorer sans cesse la lisibilité et la souplesse d’utilisation de

l’outil.

Le souci permanent du développement de Visial sera de

répondre à l’ensemble des attentes qui diffèrent selon le

public visé :

• la table de pilotage a été développée pour permettre

notamment à la Direction Générale de pouvoir visualiser

d’un coup d’œil l’impact de la modification d’une hypothèse

• les nombreux états d’analyse doivent être bien organisés et

multi dimensionnels pour permettre à la Direction Financière

de commenter les résultats

• les états détaillés des calculs doivent permettre au

Contrôleur de Gestion de pouvoir vérifier à tout moment la

fiabilité des données d’entrées et de sorties du modèle.

DIRECTION GÉNÉRALE› La table de pilotage

DIRECTION FINANCIÈRE› États d’analyses plus nombreux› Approche exploratoire de la

trésorerie

CONTRÔLE DE GESTION› Simulation du psla› Simulation des Acquisitions

Améliorations› États de résultats détaillés


Anne Jamart – Directeur Financier – Le Foyer Rémois

Visial Pilotage est, a sein de notre structure Le Foyer Rémois, un outil d’installation et d’utilisation assez récente. De ce fait, il nous est relativement aisé de faire un 1er retour d’expérience sur le sujet, et de partager nos avis et impressions sur cet applicatif, puisque nous sortons à peine d’une période d’utilisation et de tests intensifs.

Pourquoi cette prise en main de Visial Pilotage? Un Plan Stratégique de Patrimoine à 10 ans venant d’être établi au sein de notre société, il nous semblait indispensable d’en croiser les conclusions avec celles d’un outil tel que celui proposé par la Fédération. Ajoutons à cela la nécessité d’établir notre DIP 2015/2019, et nous avions alors toutes les raisons de nous tourner vers Visial Pilotage.

Au premier abord, il paraît évident d’insister sur les progrès qui ont été réalisés en ergonomie par rapport au précédent outil Visial : une page d’accueil relookée, une navigation simple, un déroulement des écrans à paramétrer qui permet de vérifier rapidement les éléments renseignés, une prise en main rapide et plutôt intuitive…autant d’éléments qui participent à faciliter le travail des collaborateurs, avec cependant un regret : que l’applicatif soit mono-utilisateur. Nous étions 3 personnes à travailler de façon concomitante sur Visial Pilotage, chacun prenant en main une partie bien spécifique, et le côté mono-utilisateur nous a parfois bloqués, nous faisant alors subir quelques « plantages » inopinés!

A l’origine destiné à être utilisé tous les 2 à 3 ans dans le cadre de la création ou de la mise à jour d’un prévisionnel, la volonté qui est la nôtre aujourd’hui est plutôt de tenter de faire de Visial Pilotage un outil à la fois décisionnel et participatif. Notre structure a en effet mis en place en fin d’année 2014 un processus de Comité d’engagement, dans lequel nous souhaiterions intégrer Visial Pilotage afin d’apporter à la Direction Générale, mais aussi aux Directions techniques, une vision quant aux impacts des opérations envisagées sur notre potentiel financier futur. Dans ce cadre, il sera important pour nous de pouvoir partager les restitutions de l’applicatif de façon plus large et plus ouverte.

Sinon, que pourrait-on suggérer en termes d’évolution de Visial Pilotage ? Que le module de Trésorerie puisse être finalisé, que l’on puisse générer au niveau des foyers les mêmes extractions et les mêmes restitutions que pour la partie opération nouvelle ou travaux, que l’on puisse intégrer des balances comptables…et pourquoi pas également la possibilité d’élaborer des tableaux de synthèse à l’aide d’un outil de requêtes intégré.

Christian Magnon – Directeur Financier - LogidiaNous utilisons Visial depuis de nombreuses années (plus de 10 ans). Cet outil permet de projeter nos actions patrimoniales (constructions, ventes, réhabilitations, ..) et de gestion locative (budgets d’entretien et politique de gestion de proximité) et d’anticiper les actions correctives ou actives qui s’avèreraient nécessaires ou pertinentes au regard de l’évolution financière prévisionnelle.

Visial nécessite, chaque année, un temps de travail de 50/75 heures, étalé d’octobre à décembre (idéalement), découpé par modules (patrimoine de référence, ventes patrimoine, lotissements, …) dont les hypothèses et données sont validées et partagées par les services concernés.

Nous essayons de présenter régulièrement des résultats de VISIAL à notre Conseil d’Administration de décembre depuis 4/5 ans mais la présentation n’est pas toujours, et volontairement, homogène d’une année à l’autre (présentation sur une durée courte avec des détails, sur 10 ans, des annexes synthétiques ou détaillées, mais aussi des informations générales sur le CAP, la méthodologie Visial, ..).

Visial est parfaitement adapté à nos préoccupations et nous sommes satisfaits que cet outil soit enfin reconnu par la Caisse des Dépôts et Consignations et par l’ANCOLS. Ce n’était pas toujours le cas auparavant et un peu frustrant de ne pas pouvoir partager les résultats d’un travail important avec nos partenaires institutionnels.

L’autofinancement net et surtout le FDR LT à terminaison sont les deux agrégats essentiels à maitriser pour notre société dans un contexte économique et juridique trop mouvant nous obligeant à refaire l’exercice prévisionnel chaque année (sans suivi ou mise à jour en cours d’année).

Le développement de Visial sur les notions de besoin en fonds de roulement et trésorerie nous semble ambitieux et inapproprié aux objectifs du produit. Il subsiste quelques petites rigidités dans l’utilisation qui nécessiteraient des améliorations mais nous sommes surtout en attente de synthèses financières restituables par Visial qui soient mieux formalisées (pas de travaux à effectuer sur des outils bureautiques pour une présentation).


Le diagnostic de patrimoine fédéral : un moyen de conforter sa politique d’entretien

Le Diagnostic de Patrimoine Fédéral est un dispositif qui vise à

conforter les esh dans leur politique d’entretien tant du point

de vue de l’appréciation de l’état technique des résidences que

des enveloppes financières à prévoir à 10 ans. Le dispositif se

déroule en 4 phases :

Cette démarche présente l’avantage de ne mobiliser les

ressources de la société que de manière limitée. Pour autant,

la société dispose en fin de mission d’un rapport de synthèse

très fourni, global et illustré par des fiches détaillées pour

chaque résidence visitée avec à l’appui les grilles de diagnostics

et une photothèque.

La Fédération peut, à la demande de la société, compléter cette

analyse technique par un benchmark des ratios de travaux

établis à partir de la base de données fédérales et d’une requête

multicritères (âge du parc, individuel/collectif, présence d’une

régie, quote-part des foyers etc…) sur plusieurs années passées.

Voici les principaux apports cités par les sociétés qui ont mis

en place la démarche :

• Vérifier la fiabilité, les ordres de grandeur et l’actualisation

des montants inscrits dans le plan pluriannuel de travaux

• Faire remonter les contrats d’entretien dont l’exécution est

insuffisante ou partielle : par exemple un contrat d’entretien

de chaufferie collective, de chaudières individuelles ou de

VMC manifestement défaillant sur plusieurs résidences

• Profiter de cette occasion pour remobiliser tout le process

travaux depuis le management au siège jusqu’au personnel

de proximité sur le renouvellement qualitatif du parc en

gestion après avoir parfois concentré les efforts davantage

sur le développement au cours des dernières années

• Identifier une pathologie spécifique ou un point de sécurité

sur une résidence qui seraient passés au travers des contrôles

récurrents : par exemple des risques de descellement des

appuis de balcon ou des contrôles à réaliser sur les systèmes

de désenfumage etc…

Rappelons que cette mission est entièrement prise en charge

par la Fédération et peut être réalisée soit par Habitat et

Territoires Conseil soit par la société Alliage, bureau d’études

techniques spécialisé dans la maintenance préventive des ERP

(Etablissements Recevant du Public).

Les rapports sont strictement confidentiels et propriété de

l’esh.

À fin 2014, ce sont près de 90 diagnostics de patrimoine qui ont

été réalisés depuis la création du dispositif fin 2008.

Une synthèse de l’analyse comparative de 35 diagnostics est

présentée en annexe. Elle énonce certains constats qualitatifs

sur l’organisation générale de la maintenance et la qualité des

plans pluri annuels d’entretien (PPE). Elle donne également les

fourchettes de ratios calculés par le bureau d’études ou prévu

dans les PPE.

Choix de l’échantillon des résidences visitées

2h réunion

Visites des résidenceset chiffrages

3 à 6 jours

Analyse du diagnostic esh bureau étude

2h réunion

Réunion de synthèse

2h réunion

2 mois en moyenne


Jean Marie Baguet – Directeur Général d’Atlantique Habitations(diagnostic finalisé en mars 2014)

Atlantique habitations est devant un double enjeu en matière patrimonial : assurer une production importante pour répondre aux besoins du territoire et entretenir et réhabiliter les ensembles immobiliers anciens pour renforcer leur attractivité.

Avant de valider notre plan de développement, il fallait nous assurer des hypothèses de travaux sur notre patrimoine, d’autant qu’après une période assez stable, les prévisions de dépenses étaient en forte augmentation et nous posaient question sur la pertinence de nos hypothèses.

Le diagnostic patrimonial, proposé par la fédération nous aura permis, grâce à l’intervention d’une société extérieure de bénéficier d’un regard technique et objectif, sur la base d’un échantillon représentatif de notre patrimoine.

Cette analyse a été conduite en étroite coopération avec les équipes de terrain, et des réunions de cadrage ont permis de bien déterminer le champ de l’étude et sa méthodologie. De plus, elle n’a pas demandé d’investissement en temps trop lourd pour nos collaborateurs, ce qui est très appréciable dans des périodes chargées.

Les conclusions de la démarche ont permis de constater que, sur une période de 9 ans, les hypothèses de notre PSP étaient globalement justes. Nous avons aussi pu comparer notre politique de gestion de patrimoine avec les autres esh.

Nous avons aussi enrichi, en interne, cette analyse par une réflexion complémentaire sur les sujets délicats tels l’amiante, les DAAF ou l’accessibilité PMR.

Cette démarche a été d’autant plus appréciée qu’elle s’est déroulée sur une période assez courte et que les conclusions ont été remises seulement 3 semaines après la fin des visites de patrimoine. Les collaborateurs ont vraiment apprécié la pertinence des résultats et des échanges avec la société Alliage. D’autant plus que la conclusion générale met l’accent sur le professionnalisme des équipes.

L’apport complémentaire de la Direction Financière de la Fédération nous a également permis, sur les grandes masses financières, de nous assurer de la compatibilité de notre ambition de développement avec nos ressources financières


Jean Yves Poulain – Directeur du Patrimoine Groupe UNICIL Membre du Directoire de SNHM(diagnostic des 3 esh finalisé en mars 2015)

La mission de diagnostic de patrimoine menée par la fédération a permis :

• De produire des résultats à partir d’une méthodologie différente de celles déjà connues ou employées par notre organisme ;

• D’adopter, grâce à un œil nouveau, une approche permettant de prendre un recul certain vis-à-vis de la gestion quotidienne et en même temps, de fabriquer un « effet miroir » à partir de la confrontation des points de vue et de l’élaboration d’un diagnostic partagé.

• D’associer les principaux responsables opérationnels de l’organisme à un débat sur un sujet majeur de la vie des organismes grâce aux échanges générés autour de la mission

Damien Martineau – Directeur Général de Vendée Logement(diagnostic finalisé en octobre 2014)

L’intervention du diagnostic fédéral s’est inscrite dans la mise en place de notre plan pluriannuel d’entretien. Nous avions engagé la démarche en interne et nous souhaitions confronter nos résultats avec un diagnostic externe ponctuel.

Le bureau d’étude, mandaté par la Fédération des esh a parfaitement compris notre besoin. Il a réalisé un diagnostic sur une vingtaine de résidences représentatives de la diversité de notre parc (âge, typologie, situation géographique...).

Il a réalisé un diagnostic plus poussé que le nôtre en analysant dans le détail les pathologies ou dysfonctionnements techniques de chaque résidence. Cet état des lieux était complété de différents scénarii de rénovation sur 10 ans : de référence (minimum), exhaustif (remise en état complète) et Grenelle (recherche d’une performance énergétique élevée). Les résultats ainsi obtenus ont été comparés aux travaux prévisionnels que nous avions estimés.

À notre grande satisfaction, alors que nous avions une approche beaucoup moins détaillée, cette comparaison n’a pas fait apparaître d’écart significatif que ce soit sur le diagnostic ou encore sur la programmation des travaux.

Nous avons particulièrement apprécié la qualité d’écoute de l’auditeur et sa capacité d’adaptation aux spécificités de notre patrimoine très individuel (75%) et très diffus. Les échanges ont été très ouverts et constructifs. Ils ont porté tant sur les aspects techniques que sur l’opportunité économique des réinvestissements à réaliser. Les délais pour intervenir étaient courts, mais ont été respectés. Le fait de disposer de ce diagnostic en appui de notre démarche a été rassurant pour l’équipe et le conseil d’administration. Bref, toute l’équipe a apprécié cette mission à forte valeur ajoutée.


L’enquête DIP : poursuivre les efforts pour obtenir sa généralisation

En période d’investissements massifs telle que le secteur hlm

peut le vivre depuis 5 ans, il est devenu tout à fait essentiel

que la profession puisse vérifier, de façon individuelle comme

collective, la pérennité économique des sociétés à moyen et

long terme.

La Fédération dispose dorénavant de deux outils homogènes

pour évaluer la santé financière présente et future des esh.

Le Dossier Individuel de Situation (DIS) s’est imposé depuis

plus de 10 ans comme un document de référence partagé par

tous, organismes, partenaires ou contrôleurs.

Le souhait de la Fédération est que le Dossier Individuel

Prévisionnel (DIP) acquiert le même statut et devienne un

outil d’importance et d’utilité équivalentes au DIS.

Suite aux dernières évolutions de Visial Pilotage, l’articulation

entre le DIS et le DIP est quasiment parfaite : la possibilité

d’affecter les fonds propres sur l’année de l’ordre de service

comme l’ajout du calcul des intérêts courus non échus ont

réduit l’essentiel des écarts sur les indicateurs financiers.

La Fédération constate avec satisfaction que le taux de réponse

à la campagne DIP est en augmentation continue depuis 2007.

Le taux de réponse de la campagne DIP 2013 - 2018 s’est établi

à 63% exprimé en nombre d’esh et 66% exprimé en nombre de

logements familiaux et logements foyers.

Campagne DIP DIP 2008-2013 DIP 2009-2014 DIP 2010-2015 DIP 2011-2016 DIP 2012-2017 DIP 2013-2018

Année de référence 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Nombre de DIP validés 76 119 139 147 154 163

Nombre d’esh 281 278 277 267 265 257

Taux de réponse 27 % 43 % 50 % 55 % 58 % 63 %

Patrimoine des DIP validés (Logts + foyers) 416 459 868 190 1 026 157 1 204 403 1 295 076 1 399 001

Patrimoine total 1 985930 2 025 300 2 059 700 2 061 699 2 091 656 2 124 938

Taux de réponse 21 % 43 % 50 % 58 % 62 % 66 %

DIP non exploitables 11 10 9 5 10

DIP sous Visal ND ND 63 70 81 83

L’équipe financière continue de proposer ses interventions

sur sites pour assister les sociétés dans la réalisation de leur

prévisionnel financier. L’objectif est de tendre vers 100% de

taux de réponse en termes de patrimoine représenté à horizon

2017.

20 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP3LES CRITÈRES D’EXIGENCE ET LES INDICATEURS DE VIGILANCE MIS EN ŒUVRE PAR LA FÉDÉRATION


Préambule

L’assemblée générale de la Fédération du 5 mai 1999 a acté la

création d’un Comité d’Autocontrôle et de Prévention (CAP)

avec, parmi les objectifs fondamentaux lui étant assignés,

la définition et la mise en œuvre d’actions nécessaires à la

pérennité de chaque société.

L’une des actions ainsi réalisées a été l’élaboration de ratios

destinés à la détection de fragilités financières sur la base

du dernier Dossier Individuel de Situation (DIS) réalisé. Cet

ensemble de critères et d’indicateurs n’a pas pour objet de

juger de la gestion de la société. Il vise à mettre en évidence des

points forts et surtout des points faibles susceptibles de nuire

à la pérennité financière de la société - ou à tout le moins de

nuire à ses moyens d’action et à une réalisation satisfaisante

de son objet social.

Un seuil de risque ou de fragilité a été déterminé pour chacun

des critères et indicateurs. Mais il importe de rappeler que :

Le respect de l’ensemble des seuils ne signifie pas

nécessairement une situation parfaitement saine – notamment

si les valeurs de la société ne sont que légèrement meilleures

que les seuils, et/ou si leur tendanciel est défavorable,

Une analyse d’ensemble « croisée » des indicateurs et des

critères, et plus généralement de l’ensemble du Dossier

Individuel de Situation, reste indispensable pour apprécier la

situation financière et les marges de manœuvre disponibles.

Cette approche « croisée » permet en particulier de conforter

ou, au contraire, de relativiser l’importance à accorder à tel

ou tel seuil.

La première étape de la procédure fédérale de prévention

est le signalement du respect ou non des critères d’exigence

fédéraux. La procédure est ensuite graduée selon l’importance

– en valeur et en nombre – des points faibles relevés.

Les indicateurs de vigilance, quant à eux, pourraient être

analysés (pour les 6 premiers d’entre eux) comme de simples

facteurs explicatifs du ratio d’autofinancement courant. Mais ils

sont aussi destinés, pris isolément, à s’interroger sur l’existence

de points de vulnérabilité ou de marges d’amélioration au sein

de chaque société.

Avertissement : L’ensemble des critères et indicateurs ont été révisés pour les comptes 2011. Néanmoins, l’étude qui suit porte sur la période 2010-2013 avec, pour l’année 2010, une prise en compte « rétroactive » (pro-forma) des nouveaux seuils.

Préambule

Les critères d’exigence et les indicateurs de vigilance mis en œuvre par la fédération


Critères d’exigence Seuil d’exigence

Autofinancement courant (% des produits) > 3 %

Ressources internes « Exploitation et Vente HLM (% des produits) > 6 %

Fonds de roulement long terme à terminaison des opérations locatives + Autofinancement courant (€ par logement + équiv. Logt)

> 750 €

Fonds de roulement à terminaison des opérations locatives + Autofinancement courant (M€) > 0 M€

Travaux et maintenance du parc sur 7 ans (€ / logt et équiv logt)> Valeur de régression liée à l’âge moyen du

parc, diminuée de 300 €/lgt

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2013201220112010

0 %0 %3 %

9 %

16 %

72 %

2 %0 %

4 %

13 %

18 %

63 %

3 %0 %

2 %

10 %

16 %

68 %

2 %0 %

3 %

12 %

16 %

67 %

Respect de tous les critères

1 critère non respecté

2 critères non respectés




Les critères d’exigence et les indicateurs de vigilance mis en œuvre par la fédération

Plus de deux tiers des sociétés respectent l’ensemble des critères d’exigence

Les Critères d’exigence et leur seuil

En 2013, 173 esh respectent l’ensemble des critères d’exigence du CAP soit 67 % des esh. Elles étaient 178 dans ce cas en 2012

soit 68 % des esh.

Évolution du respect des critères


12 %

20 %

10 %

8 %

7 %

6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Travaux et Maintenance

FdR à term + autofi

FdR LT à term + autofi

Ressources internes

Autofinancement

2013201220112010

9 %

15 %

14 %

10 %

9 %

8 %

9 %

11 %

12 %

15 %

7 %

8 %

12 %

20 %

10 %

8 %

7 %

6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20




Ressources internes

Autofinancement

2013201220112010

9 %

15 %

14 %

10 %

9 %

8 %

9 %

11 %

12 %

15 %

7 %

8 %

12 %

20 %

10 %

8 %

7 %

6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20




Ressources internes

Autofinancement

2013201220112010

9 %

15 %

14 %

10 %

9 %

8 %

9 %

11 %

12 %

15 %

7 %

8 %

12 %

20 %

10 %

8 %

7 %

6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20




Ressources internes

Autofinancement

2013201220112010

9 %

15 %

14 %

10 %

9 %

8 %

9 %

11 %

12 %

15 %

7 %

8 %

12 %

20 %

10 %

8 %

7 %

6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20




Ressources internes

Autofinancement

2013201220112010

9 %

15 %

14 %

10 %

9 %

8 %

9 %

11 %

12 %

15 %

7 %

8 %

12 %

20 %

10 %

8 %

7 %

6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20




Ressources internes

Autofinancement

2013201220112010

9 %

15 %

14 %

10 %

9 %

8 %

9 %

11 %

12 %

15 %

7 %

8 %

Le non respect d’au moins un critère concerne 84 esh (33 % des 257 esh) contre 83 esh en 2012 (35 % des 261 esh), 99 esh en

2011 (37 % des 265 esh) et 78 esh en 2010 (28 % des 274 esh).

Après une nette augmentation constatée en 2011 du non-

respect du critère d’exigence « Autofinancement courant » et

du critère « Ressources internes » (tenant compte de l’impact

des ventes HLM), la proportion de sociétés ne respectant pas

ces 2 critères diminue très sensiblement à partir de 2012.

12 % des esh ne respectaient pas le critère portant sur

l’autofinancement. Cette proportion était de 14 % en 2012, de

20 % en 2011 et de 8 % en 2010.

La proportion de sociétés ne respectant pas le critère portant

sur les ressources internes était, comme en 2012, de 15 % en

2013 contre 20 % en 2011 et 12 % en 2010.

Le non respect des critères « Travaux et Maintenance » et « Fond

de roulement Long Terme à Terminaison + Autofinancement »

reste sensiblement au même niveau. Le non respect du critère

« Fonds de Roulement à Terminaison + Autofinancement »

après une hausse importante en 2012 revient à son niveau

de 2011.

Les indicateurs de vigilance

En complément des critères d’exigence, les indicateurs de

vigilance qui, en 2011, ont remplacé les indicateurs d’alerte

(voir annexe I) permettent d’affiner le diagnostic de l’équipe

financière de la Fédération et donnent la possibilité aux

dirigeants de chaque esh d’être avertis de certains points

faibles de leur société.

Critères d’exigence non respectés

24 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP4LE DISPOSITIF DE SUIVI CAP


Stabilisation du nombre de sociétés suivies

À fin 2014, sur la base des DIS 2013, 45 esh font l’objet d’un suivi par le CAP tout comme l’année précédente. Au cours de l’année

2014 le CAP s’est réuni 6 fois ; lors de ces réunions, 3 esh sont entrées dans le dispositif de suivi, 3 esh en sont sorties.

0 10 20 30 40 50

2014

2013

2012

2011

2010

2009 2 7 24 16

2 9 16 22

2 14 6 26

5 4 1117 15

7 1 1111 15

3 5 138 16

Respect de tous les critères

1 critère non respecté



4 critères ou + non respectés

Sur les 45 esh en suivi CAP à fin 2014, on peut noter sur la

base des données à fin 2013 que :

13 possèdent un patrimoine d’âge moyen,

13 possèdent un patrimoine jeune,

12 détiennent un « patrimoine mature » (plus ancien),

enfin 7 sociétés ont des patrimoines de petite taille.

Il semblerait donc que l’âge du patrimoine ne soit plus

déterminant pour caractériser les sociétés fragiles en suivi CAP.

Nombre d’esh en suivi CAP

Stabilisation du nombre de sociétés suivies

Répartition des sociétés en suivi CAP en fonction de leur patrimoine

Sociétés bénéficiant de l’aide de la CGLLS


Sur la base des comptes 2013, l’examen des 45 esh présentes

dans le dispositif de suivi CAP à fin 2014 laisse apparaître au

regard des critères d’exigence du CAP que :

16 sociétés respectent les 5 critères d’exigence :

• 4 sont en plan de consolidation CGLLS du fait d’un

déséquilibre prévisionnel de l’autofinancement courant et/

ou de la structure financière (dont 2 clos administrativement

par la CGLLS début 2015);

• 3 sont en plan CGLLS d’aide au rétablissement de l’équilibre

et celui-ci est déjà constaté ;

• 9 esh sont en suivi CAP, sans être entrées en procédure

CGLLS. Elles ont présenté à un moment récent une

faiblesse sur un des critères d’exigence du CAP et restent

en surveillance dans l’attente d’éléments permettant de les

sortir définitivement du dispositif de suivi.

13 sociétés ne respectent pas un des critères. Une de ces

sociétés est en procédure de consolidation CGLLS (plan clos

administrativement début 2015). Une société est en procédure

d’aide au rétablissement de l’équilibre.

8 sociétés ont 2 critères non respectés : 1 d’entre elles est en

procédure CGLLS d’aide au rétablissement de l’équilibre (plan

clos administrativement début 2015).

5 sociétés ne respectent pas 3 critères. L’une d’entre elles

est en procédure CGLLS de consolidation.

3 esh en dispositif de suivi ne respectent pas 4 critères

d’exigence du CAP, dont 2 esh en procédure CGLLS

d’aide au rétablissement de l’équilibre (dont un plan clos

administrativement début 2015).

Aucune des esh en dispositif de suivi ne respecte pas les 5

critères d’exigence du CAP.

Ce sont au total 13 esh suivies en CAP qui font l’objet d’une

procédure CGLLS (rétablissement ou consolidation du

potentiel financier).

18 des sociétés en suivi CAP font partie d’un groupe comptant

plusieurs esh (avec liens capitalistiques)

Répartition des sociétés en suivi CAP en fonction de leur patrimoine

Les 45 sociétés en suivi CAP représentent 288197 logements,

soit 13,3 % des logements détenus par l’ensemble des esh. 19 %

des logements familiaux de ces 45 sociétés sont situés en ZUS

(taux national pour l’ensemble des sociétés de 19 %).

Les sociétés gérant de 1 000 à 5 000 logements représentent

la catégorie la plus importante de sociétés en suivi CAP. Les

sociétés possédant de 5 000 à 10 000 logements sont en

deuxième position.

Ces 2 catégories constituent à elles seules 71 % des sociétés

suivies en CAP et 53 % du patrimoine des sociétés en suivi.

Les 6 sociétés en suivi CAP possédant plus de 10 000 logements

rassemblent 46 % du patrimoine des sociétés suivies. Ces

sociétés comptent une proportion élevée de logements

familiaux situés en ZUS (23 %).

À la demande du CAP, l’équipe financière a engagé sur l’année

2014 (et en prolongement sur l’année 2015) un suivi approfondi

avec prévisionnel VISIAL sur 5 esh (en suivi CAP en 2014 et non

impliquées dans une procédure CGLLS).

Taille du patrimoine (logements)

Nombre d’esh

Cumul logements

% en ZUS (logements familiaux)

< ou = 1 000 7 4 185 17 %

> à 1 000 et < ou = à 5 000

17 49 713 19 %

> 5 000 et < ou = à 1 000

15 101 937 15 %

> 10 000 6 132 362 23 %

TOTAL 45 288 197 19 %


Sociétés bénéficiant de l’aide de la CGLLS

À fin 2014, ce sont 15 sociétés qui bénéficient d’une procédure

CGLLS d’aide au rétablissement de l’équilibre, de consolidation

du potentiel financier, ou de prévention.

13 d’entre elles sont en suivi CAP

- 7 esh sont en procédure de rétablissement de l’équilibre

financier (dont deux plans clos administrativement début 2015).

- 2 esh sont entrées en procédure au cours de l’année 2012

(aucune entrée en 2013 et 2014). Le travail important

d’instruction par les membres de l’équipe financière fédérale

s’est poursuivi sur 2013 pour la première d’entre elles. Pour

la seconde, le travail d’instruction, incluant la réalisation

du prévisionnel par la direction de l’esh validé par l’équipe

financière, s’est déroulé sur toute l’année 2014 : réunions,

nombreux déplacements en région. La signature du plan d’aide

devrait intervenir début 2015.

- 6 esh sont en procédure de consolidation du potentiel financier.

3 plans de consolidations ont été clos administrativement

début 2015.

Une d’entre elles n’est plus en suivi CAP : elle a d’ores et déjà

été sortie du dispositif de suivi CAP suite au rétablissement

de sa situation et le plan de rétablissement CGLLS a été clos

administrativement début 2015.

Une société a été liquidée et la procédure d’aide au

rétablissement de l’équilibre perdure via les organismes

repreneurs du patrimoine de la société.

Aucune procédure de mise en garde n’a été mise en œuvre au

sein de la Fédération des esh.

Environ 63 dossiers, concernant au moins une esh, ont

été déposés depuis l’origine auprès de la Commission de

réorganisation pour solliciter une aide.

L’instruction sur l’année 2014 de 9 de ces dossiers incluant 15

esh ont donné lieu à des décisions d’aides de la Commission

de réorganisation. La Fédération a porté 5 de ces dossiers

qui ont bénéficié à 11 esh (dont un dossier portant sur des

actions menées en commun par 6 esh au sein d’une structure

de coordination). Les 4 autres dossiers sont des dossiers mixtes

concernant plusieurs fédérations (OPH/ESH).

6 dossiers concernant 11 esh sont entrés en Commission de

réorganisation au cours de l’année 2014 et donneront lieu à

une instruction sur l’année 2015.

Enfin, il convient de noter le travail important sur le dossier

de remembrement du patrimoine sur Evry et Courcouronnes

(22 bailleurs concernés y gérant un parc global de près de

10 000 logements). La quasi-totalité des bailleurs concernés

étant des esh, la Fédération des esh est intervenue en tant

que « facilitateur », et instruit depuis deux ans ce dossier

particulièrement complexe.

Les autres dossiers ayant déjà fait l’objet d’une délibération

favorable de la Commission de réorganisation (avant l’année

2014) sont donc dans la mise en œuvre opérationnelle des

actions prévues par l’aide de la commission de réorganisation.

28 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP5L’ACTIVITÉ D’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ GARANTIE PAR LA SOCIÉTÉ DE GARANTIE DE L’ACCESSION (SGA)


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

VEFA

Location Accession

20142013201220112010200920082007200620050

20

40

60

80

100

120

Nb adhérents

70

1 267

193346

521 477 548641

790

1 069

1 441

1 134

1 092

1 372

1 042

1 155

1 886

1 351

1 407

1 312

1 382

83

95

106 106 106

110

118 119

104

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

VEFA

Location Accession

20142013201220112010200920082007200620050

20

40

60

80

100

120

Nb adhérents

70

1 267

193346

521 477 548641

790

1 069

1 441

1 134

1 092

1 372

1 042

1 155

1 886

1 351

1 407

1 312

1 382

83

95

106 106 106

110

118 119

104

L’activité 2014

Au terme de l’année 2014, 119

esh sont adhérentes à la société

de garantie de l ’accession

des organismes hlm (SGA)

représentant un montant

d’encours global garanti de

372 M€ soit un montant en

hausse de 10% par rapport à

2013.

Cette hausse globale traduit :

- une hausse de la production

en VEFA de 5.3 %(soit 70

logements supplémentaires)

- une baisse de 21 % de la

location-accession (soit 307

logements en moins).

Évolution des mises en chantier et du nombre d’adhérents à la Société de garantie de

l’accession

L’activité 2014

Le prix de revient

La prévention des risques

Situation au 31/12/2014


80

90

100

110

120

130

140

150

160

2014201320122011201020092008200720062005

111114

124

134138 139

146 148 148

159

Le prix de revient

Le prix de revient des opérations

augmente de 7.4 % par rapport

à 2013.

Les prévisions d’encours garantis

par la SGA pour 2015 s’inscrivent

à 378 M€, soit une hausse de

1.6 % par rapport à l’encours réel

fin 2014.

La prévention des risques Un suivi trimestriel de l’activité permet de recenser l’état de

commercialisation et l’équilibre de chaque opération lancée

sous ordre de service. Le Dispositif d’Autocontrôle et de

Prévention et la SGA continuent d’appliquer leur politique de

mise en garde vis-à-vis des adhérents ne respectant pas la règle

des 30 % de pré-commercialisation à la date de lancement de

l’ordre de service, et sont très attentifs au suivi des opérations

comportant des invendus de plus de 6 mois.

Au-delà, le Dispositif d’Autocontrôle et de Prévention porte

une attention toute particulière à l’activité d’accession des

esh faisant l’objet d’un suivi CAP. Un point d’avancement est

régulièrement porté à l’ordre du jour du Comité d’Autocontrôle

et de Prévention. Les résultats cumulés sur les cinq derniers

exercices comptables de l’accession sociale à la propriété

soumise à la SGA ayant été insuffisants pour trois esh, celles-ci

ont eu besoin d’appeler en garantie financière la SGA.

Évolution du prix de revient par lot (en K€)


Accession classique Location-accession Total

Nombre d’opérations en cours de commercialisation 241 444 685

Nombre de logements en cours de commercialisation 4 489 5 288 9 777

- dont réservés ou vendus 2 739 4 492 7 231

- dont disponibles à la vente 1 750 796 2 546

Logements achevés invendusAccession classique

et Location Accession

Individuels 119

Collectifs 277

TOTAL 396

Invendus au 31/12/2014

Etat du stock au 31/12/2014

Situation au 31/12/2014 Le nombre d’opérations en cours est en baisse de 13.5 % par

rapport au 31/12/2013.

Le nombre de logements correspondants progresse de 8 % en

location accession et baisse de 11.3 % en VEFA.

Le nombre de logements achevés invendus progresse de 18.5 %

par rapport à fin 2013, il représente 15.5% des logements

disponibles à la vente.

Le Dispositif d’Autocontrôle de la Fédération reste attentif à

l’écoulement de ces stocks et en assure un suivi régulier et une

analyse trimestrielle approfondie.

32 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP6SYNTHÈSE DES DIAGNOSTICS DE PATRIMOINE FÉDÉRAUX


35 esh diagnostiquées aux caractéristiques diverses

Une planification des travaux de qualité inégale

Les axes d’analyse de l’étude

La maintenance préventive doit être privilégiée

L’importance d’une bonne planification de travaux

La répartition des montants par nature de travaux

35 esh diagnostiquées aux caractéristiques diverses Sur les 90 esh ayant bénéficié d’un diagnostic de patrimoine

fédéral, 35 esh ont fait l’objet d’une étude comparative

approfondie dont les principaux résultats sont présentés

ci-après.

Cet échantillon représente 36 302 logements et 739 groupes

(au sens unité de gestion).

Les caractéristiques des 35 esh ne sont pas à considérer comme

un échantillon représentatif des 257 esh par construction ;

en effet, rappelons que les sociétés diagnostiquées étaient

soit volontaires soit financièrement fragiles soit encore avec

un ratio de travaux faible. Nous retrouvons d’ailleurs cette

surreprésentation des sociétés fragiles qui allument, en outre,

le critère travaux et maintenance dans les 35 esh considérées

pour l’étude dans le tableau ci-dessous.

Courant 2015, des travaux complémentaires d’harmonisation des données seront menés afin que l’étude puisse être élargie à

l’ensemble des 90 esh diagnostiquées et aux futures esh qui le seront.

Parc logts et foyers (médiane)

% sociétés fragiles

% sociétés ne respectant pas le

critère de maintenance% Z1 et 1 bis % Z3

35 esh 5 612 29 % 14 % 13 % 51 %

257 esh 5 320 16 % 11 % 29 % 36 %

Une planification des travaux de qualité inégale

Les données chiffrées qui sont présentées sont basées sur

les prévisions de travaux du bureau d’études et le plan pluri

annuel de travaux communiqué par la société pour chacune

des résidences visitées.

Prévision de travaux estimée par le bureau d’études

La prévision de travaux estimée par le bureau d’études est

établie à horizon 10 ans de manière très fine selon :

une grille de notation par résidence portant sur plus de 280

points de diagnostics qualifiant l’état du composant

une prévision de date et de coût de remplacement basé sur

une bibliothèque de prix, des ratios métriques standards et

des durées de vie moyenne par composant.

Le chiffrage le plus significatif est qualifié de chiffrage

de référence et correspond aux montants de travaux

indispensables à réaliser dans les 10 ans sur la résidence au

regard des 4 critères suivants :

• Assurer la sécurité des biens et des personnes

• Respecter la conformité aux normes réglementaires


Les axes d’analyse de l’étude

Dans cette étude, les volumes de travaux ont été analysés selon les 2 axes suivants :

Période de construction de la résidence,

Corps d’état concernés : parties communes, parties privatives, équipements techniques, clos et couvert (les extérieurs n’ont

pas été retenus car trop spécifiques).

À ces 2 axes, ont été ajoutées deux analyses plus qualitatives :

• Qualification de la Politique de maintenance : Entretien

Préventif versus Entretien Curatif

44 % des résidences visitées sont considérées comme faisant

l’objet d’un entretien préventif.

Entretiencuratif

56 %

Entretienpréventif

44 %

PPEmoyenne

qualité42 %

Aucun PPE /Obsolète

28 %PPEbonnequalité

30 %

• Éviter l’obsolescence accélérée du composant

• Prendre en compte les travaux standards prévus par la

société

(Exemple : la société prévoit de généraliser le double vitrage sur son patrimoine, le chiffrage de référence prévoira de façon systématique le remplacement des menuiseries simple vitrage par du double vitrage, même si les menuiseries simple vitrage sont en bon état)

Le chiffrage de référence doit être considéré comme un

chiffrage basé exclusivement sur une appréciation de l’état

technique, sans prise en compte de considérations stratégiques.

Prévision de travaux estimée par la société

Le Plan Pluri Annuel de travaux communiqué par la société est

protéiforme. Il est le plus souvent un assemblage de plusieurs

documents séparés :

• Plan Pluri Annuel de travaux par résidence basé sur des

durées de vie théorique (outil type Getal) plus ou moins bien

actualisé suivant les sociétés,

• complété par un outil à vocation plus budgétaire à horizon

de temps plus court 3 ans à 5 ans,

• auquel doivent s’ajouter des prévisions de réhabilitations

thermiques (PSP ou CUS) et des campagnes de remise à

niveau de tel ou tel composant (ex : plan « ascenseurs » ou

plan « tableaux électriques »).

Les horizons de planification varient selon les esh de 3 ans à

10 ans.

C’est pourquoi les comparaisons présentées ci-dessous sont

exprimées en € / logement / an.

Nous avons qualifié pour chaque esh sa politique de maintenance à savoir celles qui engagent des

campagnes de remplacement sur la base de durée de vie à celles qui

sont essentiellement basées sur des actions curatives déclenchées à la

réclamation.

Nous avons qualifié le PPE de chaque société, cette appréciation reste subjective, elle fait suite aux

visites sur sites et l’analyse du PPE :

PPE bonne qualité = PPE détaillé ET à jour

PPE moyenne qualité = PPE détaillé OU à jour.

POLITIQUE DE MAINTENANCE Groupes Logements

Entretien Curatif 413 18 483

Entretien Préventif 326 17 819

Total général 739 36 302

QUALITÉ DU PPE Groupes Logements

Aucun PPE / Obsolète 209 9 425

PPE moyenne qualité 307 13 648

PPE bonne qualité 223 13 229

Total général 739 36 302

• Qualification de la qualité de l’information contenue dans le

Plan Pluri Annuel de travaux (PPE) et de son actualisation :

72 % des groupes des 35 esh étudiées sont suivis dans des

PPE qualifiés de bonne ou de moyenne qualité


En termes de dépenses, les besoins de travaux estimés par le bureau d’études sont 21% supérieurs pour les esh ayant une politique de maintenance curative à celles qui ont une approche plus préventive de la maintenance. Cela révèle sur le terrain, un meilleur état technique des esh engagées dans une maintenance préventive. Les prévisions de travaux contenues dans les PPE des esh dont l’entretien fonctionne plus à la réclamation sont pour 29% insuffisantes. Ce constat laisse supposer des difficultés liées en termes de pilotage financier de la société.

Ce graphique concernant les esh ayant une planification de travaux correcte, montre une assez bonne corrélation entre les prévisions de travaux des esh et les estimations du bureau d’études en fonction de l’âge des résidences. Les groupes anciens ont déjà fait l’objet de réhabilitations; les besoins se concentrent sur les groupes qui ont entre 25 et 45 ans.

Ce graphique, en dépit de la mauvaise qualité des données du PPE, montre clairement que les besoins de travaux identifiés par le bureau d’études sont croissants en fonction de l’âge des résidences. Une mauvaise planification de travaux accélère l’obsolescence des groupes anciens.

La maintenance préventive doit être privilégiée

La maintenance préventive devrait devenir la norme dans les esh. En effet, elle semble comme l’atteste le graphique ci-dessous

garantir un meilleur état technique global du parc et elle permet, ce qui est indispensable aujourd’hui, une planification financière

plus précise des travaux.

L’importance d’une bonne planification de travaux La planification des travaux est un enjeu majeur pour les esh. Elle permet une estimation globale des besoins de travaux à

l’échelle du parc, leurs réalisations et par voie de conséquence le maintien d’un bon état technique tout au long du cycle de vie

des résidences.

Chiffrage du bureau d’étudesPrévision PPE esh

Maintenance Préventive VS Maintenance Curative (€ / an / logement)

0

200

400

600

800

1000

1200

Entretien CuratifEntretien Préventif

1 067 755 959678

+ 21 %+ 29 %

Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh

Montants des travaux suivant la période de construction :PPE bonne et moyenne qualités (€ / an / logement)

0

300

600

900

1200

1500

1998 - 20151988 - 19981968 - 1988< 1968


Montants de travaux suivant la période de construction :PPE obsolète ou absent (€ / an / logement)

0

300

600

900

1200

1500

1998 - 20151988 - 19981968 - 1988< 1968


La répartition des montants par nature de travaux

Quelle que soit la qualité de la planification des travaux, la

prévision d’intervention sur le clos et couvert est la partie

du bâtiment qui concentre les plus gros investissements et

qui semble correctement évalué voire pour lequel il y a une

volonté d’investir au-delà du niveau minimum chiffré par le

bureau d’études.

Les parties privatives restent souvent le parent pauvre de la

planification et des interventions alors même que les besoins

de travaux sont identifiés comme importants par le bureau

d’études. Cela s’explique bien évidemment par les obstacles de

mise en œuvre opérationnelle des travaux dans les logements

en site occupé. Notons toutefois que les sociétés avec un PPE

de bonne et de moyenne qualités ont des besoins de travaux

à l’intérieur des logements inférieurs de 15 % par rapport aux

sociétés ayant un PPE obsolète ou même absent.

11 sociétés sur les 35 esh retenues pour l’étude sont dans le dispositif de suivi du CAP en raison de leur fragilité financière. Le graphe ci-dessous permet de formuler deux constats prévisibles à savoir, les sociétés en suivi CAP diagnostiquées :• ont des besoins en travaux supérieurs d’après les prévisions du bureau

d’études• et prévoient moins de travaux que les sociétés non fragiles.

Les 5 esh qui allument le critère d’exigence du CAP relatif aux dépenses de travaux et de maintenance sur 7 ans ont, suivant la vision du bureau d’études, des besoins en travaux 23 % supérieurs à celles qui le respectent. À l’aune de ce constat, le critère CAP sur les dépenses de maintenance, bien qu’offrant une vision exclusivement financière de l’entretien, montre tout son intérêt.


Montant de travaux suivant le type de composants : PPE bonne et moyenne qualités (€ / an / logement)

0

200

400

600

800

EquiptTechnique

Clos &Couvert

PartiesCommunes

PartiesPrivatives


Montant de travaux suivant le type de composants : PPE obsolète ou absent (€ / an / logement)

0

200

400

600

800

EquiptTechnique

Clos &Couvert

PartiesCommunes

PartiesPrivatives


Montants de travaux suivant le Critère « Travaux et Maintenance » sur 7 ans (€ / an / logement)

0

200

400

600

800

1000

1200

Critère de maintenancenon respecté

Critère de maintenancerespecté

871 837

1 082

357

Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh(*) Sociétés suivies par le CAP

Montants de travaux suivant la santé financière(€ / an / logement)

0

200

400

600

800

1000

Sociétés fragiles (*)Sociétés non fragiles

834 857 900

719


38 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAPAANNEXES


ANNEXE 1LES CRITÈRES D’EXIGENCE ET LES INDICATEURS DE VIGILANCE

Suite à des opérations de rapprochement entre esh et en dépit

de quelques nouvelles adhésions à la fédération, le nombre de

sociétés adhérentes qui était de 281 en 2007 est passé à 257

en 2013, soit une baisse de 24 sociétés en 7 ans. Pour rappel,

le nombre d’esh était de 316 en 2001.

Globalement, le nombre de sociétés respectant l’ensemble

des critères reste stable. Par contre, il est constaté une

augmentation du nombre de sociétés ne respectant pas 2 ou

3 critères.

En 2012, une esh était concernée par le non-respect cumulé

des 5 critères d’exigence, il n’y en a plus aucune en 2013. 4

esh ne respectent pas 4 critères contre 8 en 2012, 6 en 2011

et 1 en 2010.

Enfin, 41 sociétés ne respectent pas un critère, soit 2 sociétés

de moins qu’en 2012.

Les critères d’exigence

2010 2011 2012 2013variation sur

1 anvariation sur

2 ans

Nb de sociétés 274 265 261 257 -4 -8

Nb de sociétés ne respectant pas au moins 1 critère

78 99 83 84 1 -15

En pourcentage du total 28 % 37 % 32 % 33 %

dont 5 critères 0 0 1 0 -1 0

dont 4 critères 1 6 8 4 -4 -2

dont 3 critères 7 11 4 8 4 -3

dont 2 critères 25 34 27 31 4 -3

dont 1 critère 45 48 43 41 -2 -7

Non-respect des critères d’exigence en nombre d’esh

Les critères d’exigence



Le tableau ci-dessous montre que le nombre de sociétés

concernées par le non respect des critères a légèrement

diminuée par rapport à 2012.

On constate une amélioration dans le respect du critère portant

sur l’autofinancement et une légère détérioration sur le critère

« travaux et maintenance ».

(en nb de sociétés) 2010 2011 2012 2013variation sur

1 anvariation sur

2 ans

Autofinancement courant 23 52 37 31 -6 -21

Ressources internes « exploitation et ventes HLM »

33 53 39 39 0 -14

Fonds de Roulement LT à terminaison + Autofinancement courant

16 22 21 22 1 0

Fonds de Roulement à terminaison + Autofinancement courant

20 19 25 24 -1 5

Travaux et Maintenance 28 25 24 27 3 2

Total occurrences de non-respect 120 171 146 143 -3 -28

Occurrences de non-respect des critères d’exigence


Indicateurs de vigilanceSeuil de

vigilance

Vacance moyenne (en % du parc) > 6 %

Taux de recouvrement locatif (% du quittancement)

< 97 %

Pertes « Vacance et impayés locatifs » (% des loyers quittancés)

> 10 %

Annuités locatives payées (% des loyers quittancés)

> 65 %

Coût de fonctionnement logements (% des loyers quittancés)

> 28 %

Marge nette accession (en % du CA accession) < 0 %

Trésorerie potentielle estimée à terminaison (M€) < 0 M€

Rappel des indicateurs de vigilance et des seuils applicables

en % du nombre de sociétés

2010 2011 2012 2013

Vacance moyenne 15 % 16 % 18 % 17 %

Taux de recouvrement locatif

5 % 2 % 3 % 2 %

Pertes « vacance et impayés locatifs »

7 % 12 % 13 % 13 %

Annuités locatives payées 3 % 3 % 2 % 2 %

Coût de fonctionnement 11 % 11 % 11 % 11%

Marge nette accession 2 % 2 % 3 % 3 %

Trésorerie potentielle estimée à terminaison

5 % 4 % 5 % 4 %

Occurrences de non-respect des indicateurs de vigilance


Procédures relevant du Comité des Aides

La procédure d’aide au rétablissement de l’équilibre (financier)

La procédure de consolidation (du potentiel financier)

La procédure de prévention

Études, audits et prestations d’assistance

La procédure de mise en garde

Le Dispositif d’Autocontrôle et de Prévention accompagne

les esh dans le cadre de l’instruction des dossiers relevant des

procédures CGLLS.

L’équipe financière intervient en appui dans l’actualisation du

Plan Stratégique de Patrimoine et dans l’élaboration d’une

analyse financière prévisionnelle réalisée sur l’outil Visial. Ces

deux éléments constituent les piliers des dossiers présentés

en CGLLS.

La procédure d’aide au rétablissement de l’équilibre (financier)

Chaque organisme suivi en CGLLS est tenu à la production

annuelle d’un rapport d’exécution de plan en juillet de l’année

suivant le terme de l’exercice. L’équipe financière fédérale

soutient l’esh pour réaliser le DIS en priorité et pour l’assister

dans l’établissement du rapport qui est ensuite adressé à la

CGLLS pour validation en Comité des Aides.

La procédure de consolidation (du potentiel financier)

Le volet consolidation a pour finalité d’aider les organismes

fragiles devant réaliser des investissements patrimoniaux pour

maintenir ou assurer la qualité de l’habitat, mais ne disposant

pas des fonds nécessaires.

Comme pour la procédure de rétablissement de l’équilibre

financier, la procédure de consolidation requiert la production

d’un rapport d’exécution à la CGLLS en juillet de l’année

suivante, et ce jusqu’à échéance du protocole.

La procédure de prévention

Le volet prévention finance des prestations intellectuelles

comme par exemple l’établissement d’un PSP, la refonte

d’un système informatique ou encore la mise en place d’une

politique de vente.

ANNEXE 2ACCOMPAGNEMENT DES ESH DANS LES PROCÉDURES CGLLS

Procédures relevant du Comité des Aides

Procédure relevant de la Commission de Réorganisation


Procédure relevant de la commission de réorganisation

Aide à la prestation de services

Aide à l’ingénierie ANRU dans le cadre de la Rénovation

Urbaine

Aide en fonds propres dans le cadre d’échange / transfert de

patrimoine déficitaire

Cette procédure intervient pour le financement des projets

favorisant la réorganisation des patrimoines et la coopération

entre organismes (voire le rapprochement) en vue d’améliorer

la qualité de service rendu aux locataires. Elle aide aussi les

organismes intervenant dans le cadre de projets ambitieux de

la rénovation urbaine.

Dans le cadre de transfert de patrimoine entre organismes,

l’équipe financière contribue à instruire une demande d’aide

de la Commission de Réorganisation, lorsque l’opération se

révèle déficitaire pour le repreneur. Le calcul de l’aide apportée

se fonde sur une valorisation du patrimoine par l’actualisation

des flux financiers futurs. La CGLLS a développé un logiciel

permettant d’appliquer cette méthodologie (Mini Rush).

Les prestations financées, illustrées par des exemples, sont

présentées dans le tableau ci-dessous.

Études, audits et prestations d’assistance

Si l’instruction d’une procédure de rétablissement ou de

consolidation exige la réalisation d’études complémentaires

(réalisation d’un PSP par cabinet extérieur, audit des fiches de

situation financière et comptable, expertise technique sur état

d’entretien de bâtiments,…) la CGLLS peut financer en partie

ces prestations de services.

La procédure de mise en garde

Dans le cadre de sa mission de prévention des difficultés de

ses adhérents, la Fédération peut, lorsqu’elle conclut qu’une

esh présente des signes de fragilité financière, être amenée à

proposer un plan d’actions correctives.

Dans cette situation, en cas de refus, explicite ou implicite,

de l’organisme de collaborer avec la Fédération, celle-ci peut

procéder à une mise en garde formelle suivie, en l’absence de

réponse sous 6 mois maximum, d’une obligation de saisine sous

2 mois de la CGLLS par l’organisme, l’actionnaire de référence

ayant été préalablement averti.

Si ce refus persiste, et après avis du Comité des aides et du

Conseil d’Administration de la CGLLS, le dossier peut être

transmis aux Ministres de tutelle.

Cette procédure n’a pas encore été mise en œuvre au sein de

la Fédération des esh.


Aide à la prestation de services

Aide en fonds propres

dans le cadre d’échange/transfert

de patrimoine déficitaire

Aide à l’ingénierie ANRU

dans le cadre de la Rénovation Urbaine

Accompagnement d’un échange de patrimoine entre 2

organismes intervenant sur un même territoire.

Achat de logiciel pour améliorer la gestion locative

commune à plusieurs organismes.

Études sur la faisabilité d’un rapprochement entre

bailleurs sociaux (management, PSP, honoraires

juridiques,…).

Actions de communication dans le cadre de ce rapproche-

ment.

Assistance à la fusion entre deux esh.

Mise en œuvre d’une régie commune.

Étude sur la mutualisation des services de gestion locative

entre plusieurs esh.

Demande d’aide avec appui technique de l’équipe

financière pour finaliser le prévisionnel sur Mini Rush.

Chef de projet ou chargé de relogement - Rénovation

Urbaine.

Typologie de dépenses Exemples de dossiers


Le Comité d’Autocontrôle et de Prévention Les membres

Patrick LACHMANN

Président du CAP - Président d’IRPMichel BOUIN

Administrateur Antin RésidencesPhilippe BRY

Président du Directoire de Logement FrançaisDominique DUBAND

Président du Directoire de Batigère SASGérard HUGUIER

Président de LOGIESTEmmanuel PICARD

Directeur Général de MESOLIA Habitat

L’équipe financière fédérale

Jérôme PUELL

Directeur Général de la Fédération

Binômes

Directeur d’Études Financières/Chargé d’Études financières

Claude COUSTY/Colette CHIAOUI

Karen LALOUM/Amélie LECLERC

Olivier SILVERT/Dovi KOUEVIGNAWI

Francis VEILLON/Agnès FAURE

Pôle accession, vente HLM

Caroline JALADE

Chargée d’Études Financières

Service informatique

Maeva BLOTTIN

Emmanuelle CASELLA

Christophe HARDUIN

Secrétariat

Michèle LARGHI : 01 40 75 68 40

Enquêtes et Statistiques

DIS et DIP

DIS Ressources Humaines

RSE

Activité

Société de Garantie de l’Accession (SGA)

Observatoire de la production

Observatoire de la vente HLM

Augmentation loyers

Prévention des expulsions

Appui aux sociétés

Analyse financière approfondie

Instruction et suivi des dossiers CGLLS

Instruction des dossiers de garantie et reporting SGA

Accompagnement sur les thématiques comptables et fiscales

Autres thématiques transversales : ANRU, PSP, FSI

Diagnostic de patrimoine fédéral

Développement du logiciel VISIAL Pilotage


Enquêtes et Statistiques

DIS et DIP

DIS Ressources Humaines

RSE

Activité

Société de Garantie de l’Accession (SGA)

Observatoire de la production

Observatoire de la vente HLM

Augmentation loyers

Prévention des expulsions

Appui aux sociétés

Analyse financière approfondie

Instruction et suivi des dossiers CGLLS

Instruction des dossiers de garantie et reporting SGA

Accompagnement sur les thématiques comptables et fiscales

Autres thématiques transversales : ANRU, PSP, FSI

Diagnostic de patrimoine fédéral

Développement du logiciel VISIAL Pilotage


Notes


Notes

Les entreprises sociales pour l’habitat

Fédération nationale des sociétés anonymes et fondations d’HLM

14, rue de Lord-Byron, 75008 Paris

Tel. : 01 40 75 68 40

Fax : 01 40 75 68 04

Site internet : www.esh.fr

Association membre de l’Union sociale pour l’habitat

Coordination du rapport

Rapporteur : Patrick Lachmann

Claude Cousty

Conception & réalisation

Agence Anastase

Documents

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