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Ville de Saint-Bruno-de-Montarville
ÉTUDE DE FAISABILITÉ - CONSTRUCTION D'UN COMPLEXE MULTISPORTS
OFFRE DE SERVICES DÉPOSÉE LE 13 AOÛT 2018
PROJET 1351805
01 2018-08-13 1351805
N° RÉVISION DATE DESCRIPTION DE LA MODIFICATION / DE L’ÉMISSION
document3
PROJET 1351805 i
TABLE DES MATIÈRES
1 COMPRÉHENSION DU MANDAT .......................................................................................................... 1
2 FIRME ET ÉQUIPE.................................................................................................................................. 2
2.1 PRÉSENTATION DE LA FIRME ................................................................................................... 2
2.2 PRÉSENTATION DU CHARGÉ DE PROJET ............................................................................... 7
2.3 EXPÉRIENCE DES MEMBRES DE L’ÉQUIPE ............................................................................ 9
3 MÉTHODOLOGIE ET PLAN DE TRAVAIL PROPOSÉ ........................................................................ 11
3.1 RÉUNION DE DÉMARRAGE ...................................................................................................... 11
3.2 PHASE 1 - ÉTABLISSEMENT DES CADRES DE RÉFÉRENCE .............................................. 12
3.2.1 Synthèse de la documentation .................................................................................................... 12
3.2.2 Les sports, organismes et programmes à l’étude ....................................................................... 12
3.2.3 Définition de la zone de marché .................................................................................................. 12
3.3 PHASE 2 - ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE ....................................................... 13
3.3.1 Évolution de la population et perspectives démographiques ...................................................... 13
3.3.2 Portrait des organismes et des programmes municipaux ........................................................... 13
3.3.3 Portrait et analyse des installations actuelles .............................................................................. 13
3.3.4 Examen des indicateurs et revue de comparables ..................................................................... 14
3.3.5 Consultation des organismes et des équipes municipales ......................................................... 14
3.4 PHASE 3 - PROGRAMME FONCTIONNEL PRÉLIMINAIRE ..................................................... 15
3.4.1 Mesure de l’adéquation entre offre et demande .......................................................................... 15
3.4.2 Établissement d’un programme fonctionnel préliminaire ............................................................ 15
3.5 PHASE 4 – CONCEPT D’AMÉNAGEMENT ............................................................................... 16
3.5.1 Analyse de site ............................................................................................................................ 16
3.5.2 Actualisation du programme fonctionnel ..................................................................................... 16
3.5.3 Production d’un concept d’aménagement spatial........................................................................ 16
3.6 PHASE 5 – CADRE FINANCIER ET STRATÉGIE DE RÉALISATION ...................................... 17
3.6.1 Établissement d’un budget de réalisation et de construction (classe C) ..................................... 17
3.6.2 Établissement d’un budget annuel récurrent ............................................................................... 17
3.7 PHASE 6 – RAPPORT FINAL ..................................................................................................... 19
3.8 PHASE 7 – ACCOMPAGNEMENT DANS LA DEMANDE DE SUBVENTION ........................... 20
4 ÉCHÉANCIER DE RÉALISATION ........................................................................................................ 21
5 PROPOSITION FINANCIÈRE ................................................................................................................. A
PROJET 1351805 ii
PROJET 1351805 1
1 COMPRÉHENSION DU MANDAT
La Ville de Saint-Bruno-de-Montarville tenait, au printemps 2018, en collaboration avec l’Institut du
Nouveau Monde (INM), une démarche de consultation concernant le projet de complexe multisports dans
le parc Rabastalière.
La démarche intégrait des séances de consultation et une enquête opinion. L’ensemble de la démarche a
permis de consulter une centaine de citoyens représentant 21 organismes de sports et de loisirs et de
recueillir 627 questionnaires complétés dans le cadre de l’enquête opinion.
L’intérêt de la population de Saint-Bruno-de-Montarville pour le sport est fortement ressorti et l’appui au
projet de complexe multisports s’élevait à 87% des répondants.
Parmi les activités sportives que les répondants souhaitent pratiquer dans ce futur complexe, la natation
figure au premier rang. Cette activité reçoit l’appui de 76% des répondants. Elle est suivie par la pratique
du conditionnement physique avec un niveau d’adhésion de 66%. Par ailleurs, de nombreuses activités
sportives figurent parmi les pratiques souhaitées. Parmi les enjeux soulignés au cours de la démarche
figure la disponibilité des installations au cours des heures de la journée et la variété des activités offertes.
À ce jour, la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville utilise une piscine intérieure et des gymnases de propriété
scolaire. Ces installations offrent des capacités limitées et ne sont pas disponibles à plusieurs périodes.
Dans certains cas, elles présentent des niveaux de vétusté avancés et ne répondent plus aux normes des
pratiques actuelles. C’est dans ce contexte que la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville désire retenir les
services professionnels d’une firme spécialisée dans la planification et l’exploitation de complexes sportifs
afin de réaliser une étude de faisabilité concernant la construction du futur complexe multisports.
La Ville de Saint-Bruno-de-Montarville souhaite aussi être accompagnée dans la démarche de dépôt d’une
demande de subvention au titre du soutien à la réalisation des infrastructures sportives du Ministère de
l’Enseignement et de l’Éducation Supérieure.
L’étude devra s’appuyer notamment sur une estimation rigoureuse des besoins en matière de pratiques
sportives pouvant être pratiquées à l’intérieur de ce type d’installation.
Les sections suivantes permettent d’apprécier toute l’expertise de BC2 Groupe Conseil Inc. pour répondre
aux besoins spécifiques liés à l’étude de faisabilité et à la complétion du formulaire de demande de
subvention :
▬ Présentation de la firme et de l’équipe;
▬ Méthodologie et du plan de travail;
▬ Échéancier de réalisation;
▬ Proposition financière.
PROJET 1351805 2
2 FIRME ET ÉQUIPE
2.1 PRÉSENTATION DE LA FIRME
Le Groupe BC2 est un bureau d’études et de services-conseils qui se distingue par sa mission, son
organisation, son approche, son expertise et son équipe. Fort de plus de 35 ans d’expérience, le Groupe
BC2 est le regroupement de près d’une centaine de professionnels et de techniciens de haut niveau, à
l’avant-garde de leurs disciplines. Tous ont décidé de s’associer pour offrir aux clients une véritable valeur
ajoutée.
Parmi ses champs d’intervention, le Groupe BC2 possède une expérience unique dans les domaines des
sports, des loisirs et du récréotouristique qui combine l’expérience de la consultation à la prestation réelle
en gestion d’équipements sportifs et de loisirs. En effet, le Groupe BC2 possède des professionnels avec
plus de 25 ans d’expérience dans la gestion de plus de 150 équipements sportifs et de loisirs.
Le Groupe BC2 est le fruit de la fusion entre Le Groupe Conseil BC2FP et les équipes de Planex
Consultants et Parent Latreille. Depuis 1977, ses professionnels sont largement reconnus dans les
domaines de l’urbanisme, de l'architecture du paysage, de la stratégie, du design urbain, du récréotourisme
et de l’étude patrimoniale.
EXPÉRIENCE DE LA FIRME DANS DES PROJETS MUNICIPAUX SIMILAIRES
Au cours des dernières années, BC2 a réalisé plusieurs études concernant les équipements de sports et
loisirs pour des clients municipaux.
Ces prestations concernent toutes les étapes de la réalisation d’un projet, c’est-à-dire de l’identification des
besoins jusqu’au plan fonctionnel et technique (PFT).
Voici une liste partielle de projets d’équipements de sports et loisirs sur lesquels le Groupe BC2 est
intervenu récemment.
Ville de Boucherville Étude pour la réalisation d’un complexe multisport 2016-2018
Ville de Montréal, arrondissement de Pierrefonds-Roxboro
Étude préalable à la programmation architecturale : identification des besoins, scénarios de programmation et mode de gestion pour le futur complexe aquatique et récréatif
2017
Ville de Montréal, arrondissement de LaSalle
Plan directeur des parcs et espaces verts, incluant un portrait de l’offre en parcs et équipements sportifs et récréatifs, un portrait des tendances actuelles en aménagement et pratiques sportives et récréatives
2017
Ville de Dieppe Programme fonctionnel et technique pour un complexe communautaire multigénérationnel
2017
PROJET 1351805 3
Ville d’Edmundston Programme fonctionnel et technique pour l’Amphithéâtre régional à Edmundston
2016
Ville de Candiac Accompagnement pour une demande d’aide financière concernant le projet du futur centre aquatique
2016
Ville de Saint-Jérôme (CREPS) Étude de pertinence et analyse des besoins pour un soccerplex sur le territoire de la Ville de Saint-Jérôme (CREPS)
2015
Municipalité de Napierville Étude de faisabilité pour la construction d’une piscine intérieure
2014
Ville de Lévis Analyse comparative préliminaire pour l’implantation et l’opération d’un complexe aquatique à Saint-Nicolas
2013
Ville de Magog Étude d’opportunité pour une deuxième glace à l’aréna de Magog
2014
Ville de Montréal Étude sur l’efficacité organisationnelle de la division de la gestion des installations sportives
2014
Ville de Montréal, arrondissement Verdun Étude de faisabilité technique et financière – Auditorium de Verdun et Aréna Denis Savard (incluant un complexe aquatique)
2013
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EXPÉRIENCE DE LA FIRME DANS DES PROJETS COMPARABLES
À la suite, sont détaillés des projets comparables réalisés récemment par BC2 Groupe Conseil inc.
PROGRAMME FONCTIONNEL ET TECHNIQUE POUR UN COMPLEXE COMMUNAUTAIRE
MULTIGÉNÉRATIONNEL DE DIEPPE (2017)
La croissance démographique exceptionnelle de la
population de la Ville de Dieppe au cours des dernières
années entraînait une croissance importante de la
demande en termes de services publics. Cette
demande est particulièrement présente en ce qui
concerne les installations récréatives municipales. La
Ville de Dieppe devait, dans ce contexte, remplacer
l’Aréna Centenaire, devenu désuet. Cet équipement,
en activité depuis 1967, est en fin de vie et, malgré les
investissements annuellement consentis par la Ville,
menace de fermer ses portes incessamment.
Le consortium COBALT/BC2 (anciennement GCBD/BC2) a ainsi été mandaté afin d’accompagner la Ville
dans la définition, la conception et la mise en œuvre du projet de complexe communautaire
multigénérationnel à être construit en mode conception-construction (« design-build »).
La première phase du mandat concernait l’établissement des besoins, le développement du concept
d’aménagement optimal et sa traduction en termes de programme fonctionnel et technique devant
permettre de déterminer précisément l’envergure du projet, ses caractéristiques architecturales,
fonctionnelles et techniques, ainsi que ses coûts.
Cette étape a été suivie d’une recherche de financement, condition essentielle au démarrage de la
seconde étape. C’est pour cette raison que le rendu final de la première étape devait être de grande
qualité. La deuxième étape était beaucoup plus technique. Elle visait à traduire dans un document d’appel
d’offres (devis de performance) tous les critères et paramètres nécessaires à la construction du complexe
souhaité.
L’équipe a mis à profit son expertise afin de définir le rôle exact que la Ville et le comité de suivi du projet
voulaient voir jouer à l’amphithéâtre : ses clientèles, la nature des événements sportifs, culturels ou
expositions à présenter, les objectifs de rentabilité, etc.
Implication de l’équipe : Vincent Renaud a agi à titre de chargé de projet. Sa connaissance fine de
l’exploitation de centre multifonctionnel, son expérience de gestion avec des complexes similaires et sa
familiarité avec les modes de construction ont permis à la Ville de Dieppe d’atteindre ses objectifs. François
Fortin a mis à disposition du projet son expertise en économie dans le cadre de l’analyse des besoins et la
programmation du projet.
Référence client : Jason Nadeau, Ville de Dieppe, [email protected]
PROJET 1351805 5
PROGRAMME FONCTIONNEL ET TECHNIQUE POUR l’AMPHITHÉÂTRE RÉGIONAL À
EDMUNDSTON (2017)
Toutes les réflexions et les études menées
depuis 2004 étaient unanimes à démontrer
l’importance, l’intérêt, voir la nécessité pour la
population locale et les investisseurs, de
l’implantation d’un amphithéâtre à
Edmundston. Il en est de même des
retombées économiques.
La municipalité d’Edmunston a mandaté le
consortium GCBD/BC2 pour l’accompagner
dans un mandat en deux (2) phases. La
phase 1 concernait le développement d’un
concept d’aménagement optimal et sa
traduction en termes de programme fonctionnel et technique devant permettre de déterminer précisément
l’envergure du projet, ses caractéristiques architecturales, fonctionnelles et techniques ainsi que ses coûts.
Cette phase était suivie d’une recherche de financement, condition essentielle au démarrage de la seconde
phase.
Bien que le projet d’amphithéâtre régional d’Edmundston ait franchi plusieurs étapes visant sa définition en
vue de sa construction, le consortium a proposé, dans le cadre du mandat, une démarche permettant de
raffiner et de bien cerner les choix qui restaient à faire. Parmi ces choix, plusieurs concernaient notamment
la nature et les types d’événements sportifs, culturels, commerciaux, et les spectacles qu’il serait opportun
de réaliser dans ce nouvel amphithéâtre. Il était par ailleurs crucial de bien définir le rôle exact à faire jouer
à l’amphithéâtre, ses clientèles, la nature des événements sportifs, culturels, ou d’expositions à présenter,
les objectifs de rentabilité, etc.
Le consortium GCBD / BC2 comprend, tout comme la Municipalité, que les choix qui définiront cet
équipement auront des effets sur plusieurs années à venir et que sa contribution au développement de sa
communauté et sa région sera significative.
Complémentaire aux installations sportives présentes sur le territoire et aux services déjà offerts par le
Centre des congrès d’Edmundston, l’amphithéâtre devait permettre d’occuper une place enviable
particulièrement en ce qui concerne la tenue d’événements d’envergure. Spectacles, congrès, salons,
expositions, compétitions sportives de sports de glace de haut niveau pourront s’y tenir.
Ce mandat a été réalisé en 2017, en respectant les délais et le budget identifié lors de l’offre de service.
Implication de l’équipe : Vincent Renaud était responsable du projet et s’est assuré de la supervision de
l’ensemble des étapes et de la coordination des équipes impliquées.
Référence client : Daniel Gagné, Directeur général adjoint, Tél. (506) 739-2109, [email protected]
PROJET 1351805 6
ÉTUDE DE FAISABILITÉ POUR LA RÉALISATION D’UN COMPLEXE MULTISPORT À LA VILLE DE
BOUCHERVILLE
La Ville de Boucherville souhaitait adapter son offre de services en sports et loisirs à sa population
croissante, en particulier en ce qui concerne les familles. Elle a donc mandaté le Groupe BC2 pour
l’accompagner dans cette démarche. La mise en œuvre du plan sportif de la Ville de Boucherville,
comprenait une phase 1 visant la construction d’un terrain de soccer intérieur au centre Gilles-Chabot, et
des phases 2 et 3 ayant pour objectif la construction d’un vaste complexe multisport.
Cette démarche devait s’appuyer sur une estimation rigoureuse de l’offre actuelle et des besoins en
matière de pratiques sportives pouvant être pratiquées à l’intérieur de ce type d’installation, aussi appelé
centre multisports. Le Groupe BC2 a réalisé par la suite un plan concept d’aménagement qui réponde aux
besoins et attentes de la Ville et des organismes partenaires. Le mandat incluait également l’élaboration
d’un budget de réalisation, d’un budget annuel récurrent, la présentation de modes de réalisation et
l’élaboration d’illustrations 3D.
Pour l’élaboration du concept d’aménagement, du programme fonctionnel et technique et l’analyse
financière globale du projet, les compétences du Groupe BC2 et de ses professionnels ont permis à la Ville
d’obtenir une vision claire du projet et lui ont permis de faire des choix éclairés quant au scénario à retenir.
Ce mandat a été réalisé entre 2016 et 2018, dans les délais et le budget impartis.
Implication de l’équipe : Vincent Renaud était responsable du projet et s’est assuré de la supervision de
l’ensemble des étapes et de la coordination des équipes impliquées.
Référence client : Claude Poirier Directeur par intérim, Direction du génie, [email protected]
PROJET 1351805 7
2.2 PRÉSENTATION DU CHARGÉ DE PROJET
Vincent Renaud est vice-président au sein du Groupe BC2. Il est prioritairement responsable du secteur
des sports, loisirs et du récréotourisme. Avant de se joindre à l’équipe de BC2, M. Renaud agissait à titre
de président de la firme SODEM, spécialisée dans la gestion d’équipements sportifs.
Détenteur d’un baccalauréat en récréologie de l’Université du Québec à Trois-Rivières, il compte à son actif
au-delà de vingt années d’expérience en consultation, gestion de projets, de programmes et d’équipements
récréatifs et touristiques de même qu’en développement de partenariats dans les domaines du sport, du
loisir, des activités culturelles et du récréotourisme.
Monsieur Renaud est possiblement l’un des seuls professionnels au Québec qui combine vraiment des
activités de consultation dans les domaines des sports, des loisirs et de la culture avec une prestation
réelle en gestion d’équipements reliée à ces domaines d’activités.
À de nombreuses occasions, que ce soit à titre de consultant ou de gestionnaire, monsieur Renaud s’est
impliqué dans le développement et la mise en place de plans directeurs, ou d’affaires, dans le domaine des
sports et loisirs au Québec. À titre d’exemple, il a pris part à l’élaboration du plan d’affaires du complexe
multifonctionnel de Lévis, à l’analyse comparative préliminaire pour l’implantation et l’opération d’un
complexe aquatique à Lévis, au plan directeur des parcs et espaces verts de nombreuses villes au
Québec, notamment Farnham, Candiac, Drummondville, Kirkland. Il a aussi été impliqué de manière
directe dans l’élaboration des plans de gestion des activités récréatives du parc de la Yamaska, des îles de
Boucherville et du Mont-Orford. Ses interventions se démarquent par une vision à la fois dynamique et
novatrice et des moyens de réalisation concrets et réalistes, rendus possibles par sa vaste double
expérience comme gestionnaire et comme consultant dans le domaine.
M. Renaud a aussi mené à bien plusieurs analyses organisationnelles de services des sports et loisirs
municipaux, dont ceux de Granby et de l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro. De plus, il a réalisé le
diagnostic opérationnel du secteur aquatique de la Ville de Gatineau.
RÉALISATIONS RÉCENTES DU CHARGÉ DE PROJET
Les réalisations suivantes de Vincent Renaud montrent son expérience unique en ce qui a trait aux
différentes facettes à aborder dans le mandat, que ce soit l’élaboration d’études préalables et de plan
fonctionnel et technique pour des complexes sportifs et multifonctionnels, la gestion des équipements de
sports et loisirs, ou les aspects techniques qui y sont reliés.
Pour l’ensemble des mandats présentés, Vincent Renaud était responsable du projet et a dans ce cadre
assuré la coordination et la supervision de l’ensemble des étapes du mandat. Il a apporté aux différents
projets son expertise unique dans l’élaboration d’études de faisabilité, de gestion de complexes sportifs,
récréotouristiques, communautaires et multigénérationnels.
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▬ Étude préalable à la programmation architecturale pour le futur complexe aquatique et récréatif de
Pierrefonds-Roxboro à Ville de Montréal – Chargé de projet – 2017 ;
▬ Mise à jour du plan directeur des parcs, Ville de Drummondville - 2017;
▬ Réalisation du programme fonctionnel et technique pour un Complexe communautaire
multigénérationnel de Dieppe, Dieppe, N.B. – Chargé de projet - 2016;
▬ Réalisation du programme fonctionnel et technique d’un amphithéâtre communautaire à Edmundston,
N.B. – directeur de projet - 2014;
▬ Étude de faisabilité financière et technique de divers scénarios de mise en valeur de l’Auditorium
Verdun et de l’Aréna Denis-Savard – 2013 ;
▬ Analyse financière comparative pour l’implantation et l’opération d’un complexe aquatique à Saint-
Nicolas à Lévis – 2012 ;
▬ Évaluation des modes de gestion des installations aquatiques municipales extérieures pour
l’arrondissement Pierrefonds-Roxboro – Chargé de projet – 2013 ;
▬ Réalisation d’un plan d’affaires visant l’implantation d’un centre multifonctionnel intégré dans
l’Arrondissement Desjardins à Lévis – Chargé de projet – 2012 ;
▬ Diagnostic financier et organisationnel du Complexe Baie-des-Sables à Lac Mégantic - 2012 ;
▬ Mise à jour des besoins liés à la pratique du soccer/football et étude d’opportunité concernant l’ajout
d’un nouveau terrain synthétique pour la pratique du soccer / football dans le Parc Hébert – Chargé de
projet – 2012 ;
▬ Accompagnement pour l’élaboration d’une politique de reconnaissance des organismes
communautaires Ville de Chelsea – 2012 ;
▬ Plan directeur des équipements de loisirs, parcs et espaces verts pour la Ville de Farnham – Chargé
de projet – 2011 ;
▬ Plan d’affaires visant l’implantation d’un centre multifonctionnel intégré dans l’arrondissement
Desjardins à Lévis – 2011.
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2.3 EXPÉRIENCE DES MEMBRES DE L’ÉQUIPE
Vincent Renaud pourra compter sur l’appui d’une équipe de professionnels aguerris dans la réalisation
d’études dans le domaine des sports et loisirs, avec qui il a régulièrement travaillé au cours des dernières
années.
François Fortin, économiste (29 années d’expérience)
François Fortin est associé cofondateur du Groupe BC2. Il est principalement responsable du secteur des
études économiques et financières. Détenteur d’un baccalauréat en urbanisme et d’une maîtrise en
sciences économiques de l’Université de Montréal, il œuvre dans le domaine de l’intervention-conseil
depuis 27 ans.
François Fortin a participé à de nombreux mandats dans le domaine des sportifs, des loisirs et du
récréotourisme. En effet, en plus d’avoir participé à l’élaboration du plan d’affaires pour le projet de
complexe multifonctionnel de Lévis, à l’analyse comparative préliminaire pour l’implantation et l’opération
d’un complexe aquatique à Lévis et au plan directeur des parcs et espaces verts de nombreuses villes au
Québec (Farhnam, Drummondville, Candiac, Kirkland, etc.), il a réalisé plusieurs diagnostics
organisationnels pour des services de loisirs municipaux, et a dirigé de nombreuses analyses sur les
besoins en sports et loisirs pour le compte de municipalités.
L’étendue et la diversité de son expérience de projet, alliant planification stratégique et sport et loisirs, font
de M. Fortin un atout essentiel pour l’équipe de projet et le succès du présent mandat.
Claire Néron-Dejean, géographe, M.Sc Études urbaines (11 années d’expérience)
Avec une formation pluridisciplinaire en urbanisme et en géographie humaine, Claire Néron-Dejean œuvre
dans les domaines des études récréotouristiques, de la planification stratégique, de l’optimisation
économique et de l’interaction avec le milieu. Au sein du Groupe BC2 elle a réalisé plusieurs études en
sports, loisirs et récréotourisme : étude préalable à la programmation architecturale pour le futur complexe
aquatique et récréatif de l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro, révision du plan directeur des
équipements aquatiques de la Ville de Longueuil, plan d’affaires visant l’implantation d’un centre
multifonctionnel intégré dans l’arrondissement Desjardins à Lévis, étude de pertinence et analyse des
besoins pour un centre multisports intérieur à Drummondville, étude de tarification des activités pour les
non-résidants pour les Villes de Disraeli et Saint-Joseph-de-Coleraine, étude des besoins et prévisions
financières concernant un centre de soccer intérieur à Beloeil, étude d’achalandage et de provenance des
clientèles du Festival Rythme et Saveurs de Saint-Donat.
Alain Richer, architecte (29 années d’expérience)
La formation académique de M. Richer, orientée d’une part, vers la planification urbaine et, d’autre part,
vers une recherche innovatrice dans la qualité de l’environnement bâti lui a permis d’acquérir une solide
expérience, tant en architecture qu’en environnement urbain, et ce, depuis plus de 28 ans. Fort de cette
expérience, il participe régulièrement à l’élaboration de concepts d’aménagement, de définition de
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programmes architecturaux et d’estimation des coûts de construction pour des complexes sportifs et
multifonctionnels. Au cours des dernières années, il a notamment collaboré au projet de complexe
aquatique et récréatif de l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro, à l’étude de faisabilité pour la
construction d’une piscine intérieure à Napierville, à l’étude pour un complexe aquatique régional intérieur
et à une piscine extérieure à l’Assomption, à l’étude pour un centre multisport à Boucherville, à l’étude de
faisabilité concernant la construction d’une piscine intérieure à la ville de Longueuil.
Minh Tuan Khai Le, designer urbain (illustrations 3D)
Minh Le est titulaire d’un baccalauréat en architecture de l’université Laval et d’une maitrise de l’École
nationale supérieure d’architecture de Paris-Belleville.
Il a acquis une expérience professionnelle à Montréal, à Paris et à Bruxelles en tant que designer et chargé
de projet et s’est impliqué dans de nombreux projets de construction de bâtiments institutionnels,
commerciaux, résidentiels et d’aménagement urbain. En plus de sa formation d’architecte, Minh Le est
également titulaire d’une maitrise en urbanisme de l’université McGill.
Dans le cadre de sa maitrise, il a effectué un projet de recherche sur la planification des quartiers de type
TOD et de l’accessibilité de la lumière naturelle dans les logements. Il s’est joint à l’équipe de BC2 en 2014,
pour laquelle il apporte une expertise au niveau de la compréhension de la forme architecturale, de sa
matérialité, et son organisation fonctionnelle en relation avec la complexité multidimensionnelle de l’espace
urbain.
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3 MÉTHODOLOGIE ET PLAN DE TRAVAIL PROPOSÉ
BC2 Groupe Conseil inc. propose une méthodologie et un plan de travail en sept (7) phases :
▬ Établissement des cadres de référence;
▬ Analyse de l’offre et de la demande;
▬ Programme fonctionnel préliminaire;
▬ Concept d’aménagement;
▬ Cadre financier et stratégie de réalisation;
▬ Rapport final;
▬ Accompagnement dans la demande de subvention.
3.1 RÉUNION DE DÉMARRAGE
L’équipe de BC2 Groupe Conseil inc. s’appuie sur une communication constante entre les représentants
municipaux et le chargé de projet, et ce au cours de l’ensemble de la durée du mandat. Dans ce cadre, et
afin d’optimiser le travail, le mandat débutera par une réunion de démarrage afin de :
▬ Confirmer le plan de travail;
▬ Présenter l’équipe;
▬ Valider le calendrier;
▬ Collecter la documentation nécessaire à la réalisation du projet.
Cette rencontre sera l’occasion de discuter des objectifs du mandat avec l’équipe de suivi.
Les dates des consultations à réaliser seront également fixées. La réunion de démarrage permettra de
recueillir toute la documentation nécessaire auprès des mandataires.
Les consultants proposeront aussi la constitution d’un comité de suivi de l’ensemble du mandat.
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3.2 PHASE 1 - ÉTABLISSEMENT DES CADRES DE RÉFÉRENCE
Cette première phase permettra d’établir les cadres dans lesquels se déroulera l’étude de faisabilité pour
un complexe multisports à Saint-Bruno-de-Montarville. Ces cadres porteront sur la documentation existante
et le travail déjà accompli, sur les sports, organismes et programmes municipaux à l’étude ainsi que sur le
périmètre spatial de l’analyse.
3.2.1 Synthèse de la documentation
Cette tâche visera la cueillette d’informations et l’analyse de la documentation mise à la disposition par le
comité de suivi.
Notamment, la consultation publique tenue par l’Institut du Nouveau Monde sur un complexe sportif et
récréatif sera analysée en détail.
3.2.2 Les sports, organismes et programmes à l’étude
Cette étape, préalable à l’analyse de l’offre et de la demande, s’effectuera en concertation avec le comité
de suivi.
Elle visera à recenser les sports à l’étude dans le cadre de l’étude de faisabilité en vue d’un complexe
multisports. Elle recensera aussi les organismes offrant ces sports et activités intérieures qui requièrent des
locaux adaptés. Elle inclura aussi un recensement de la programmation municipale.
3.2.3 Définition de la zone de marché
Cette étape consistera à définir et cartographier une zone de marché primaire et une zone de marché
secondaire en fonction des équipements identifiés dans les étapes précédentes.
En effet, avant de commencer l’évaluation de l’offre et de la demande en matière de complexe multisports,
il sera nécessaire de déterminer une zone théorique de réponse aux besoins de nature locale ou régionale.
La délimitation de cette zone permettra notamment d’identifier les installations sportives existantes ou
prévues qui répondent déjà en partie à la demande ainsi que les populations concernées.
L’analyse s’effectuera sur deux marchés. Elle portera sur une zone de marché primaire, représentant la
Ville de Saint-Bruno-de-Montarville. Elle portera aussi sur une zone de marché secondaire, plus régionale.
La phase 1 fera l’objet d’un rapport d’étape et d’une validation avec le comité de suivi.
Livrables
Rapport d’étape – Phase 1
Validation avec le comité de suivi
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3.3 PHASE 2 - ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE
Cette étape vise à effectuer le portrait de la population de la zone de marché et de ses perspectives
d’évolution démographiques. Elle vise aussi à dresser un portrait des organismes et programmes
municipaux identifiés et à faire un état de la situation des installations sportives spécialisées actuelles.
3.3.1 Évolution de la population et perspectives démographiques
La participation aux sports est fonction de la composition démographique de la population de la zone de
marché. Afin de bien cerner le potentiel de progression de la demande, l’évolution démographique et les
perspectives démographiques des marchés à l’étude seront analysées.
Cette étape s’appuiera sur les données transmises par le comité de suivi, disponibles à Statistique Canada
et à l’Institut de la statistique du Québec. Les principales données démographiques seront analysées par
municipalité et par groupe d’âge pour chaque zone de marché (primaire, secondaire).
Cette analyse permettra de dégager les facteurs susceptibles d’influer sur la demande pour ce type
d’équipement au cours des prochaines années.
3.3.2 Portrait des organismes et des programmes municipaux
Cette étape s’appuiera sur un portrait de l’évolution de la participation, du membership et des inscriptions
aux différents organismes sportifs et programmes de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville. Elle permettra
de mesurer les différents facteurs d’influence sur la demande.
Elle permettra aussi de cerner les tendances au niveau de la demande d’activités sportives spécialisées.
Cette analyse s’appuiera sur la compilation des fiches informatives, qui seront remplies par les organismes
concernés par la démarche ainsi que par les services responsables au sein de la Ville. Notamment, ces
fiches permettront de collecter les informations suivantes :
▬ Nombre de membres ou participants aux différents sports concernés;
▬ Évolution récente dans les trois (3) dernières années;
▬ Nombre d’heures d’utilisation des différents plateaux;
▬ Les tarifications applicables;
▬ Description des ententes pour l’utilisation des plateaux intérieurs;
▬ Niveau de satisfaction à l’égard des plateaux sportifs en lien avec leurs besoins;
▬ Niveau d’intérêt pour un centre multisports intérieur et les caractéristiques recherchées.
3.3.3 Portrait et analyse des installations actuelles
Cette étape consiste à effectuer une présentation générale dénombrant les installations sportives
intérieures utilisées par les organismes sportifs concernés par la démarche et mis à la disposition des
PROJET 1351805 14
programmes municipaux réalisés en régie interne. Elle consiste aussi à présenter les critères de référence
pour leur description et leur caractérisation.
Une description technique ainsi qu’une présentation de l’utilisation hebdomadaire et de la programmation
sportive dans chacune des installations sportives intérieures identifiées seront menées. La programmation
municipale sera aussi prise en compte. L’adéquation aux pratiques et règlements actuels sera considérée.
3.3.4 Examen des indicateurs et revue de comparables
Bien qu’il n’existe pas de normes et de standards canadiens reconnus et fiables en matière de complexes
multisports, il est proposé de documenter certains ratios comparatifs afin d'estimer la demande potentielle.
Ces ratios porteront notamment sur le taux de participation aux différents sports identifiés dans des régions
bien desservies par des complexes multisports et sur le taux d’utilisation de ces équipements dans d’autres
régions du Québec. Une revue des indicateurs dans des villes-témoins comparables permettra aussi de
positionner le projet de Saint-Bruno-de-Montarville.
Ces différents ratios, combinés aux caractéristiques démographiques des populations de la zone de
marché, permettront de simuler le niveau de demande potentiel du projet. La demande sera présentée en
termes de nombre de participants aux organismes et aux programmes et en termes de nombre d’heures
d’utilisation des différents plateaux.
Une revue de comparables permettra de documenter sur le plans théorique et pratique les pratiques
actuelles en matière de construction et de gestion de complexes multisports.
3.3.5 Consultation des organismes et des équipes municipales
Afin d’évaluer l’utilisation actuelle des plateaux sportifs intérieurs ainsi que les besoins actuels et potentiels
des clientèles, les organismes sportifs et les représentants des services municipaux seront rencontrés.
Ces consultations permettront de valider les informations et analyses réalisées au cours des tâches
précédentes et de recueillir les préoccupations et les attentes des organismes partenaires face au projet.
Des informations portant sur la mission de l’organisme, le nombre d’années d’existence de l’organisme ou
du programme concerné et l’évolution récente du nombre de membres ou participants seront recueillies.
Au terme des rencontres, il sera possible d’évaluer le taux d’utilisation actuel des plateaux sportifs
intérieurs, le degré de satisfaction des intervenants ainsi que les besoins actuels et futurs.
Pour réaliser cette tâche, le comité de suivi remettra à l’équipe de travail la liste et les coordonnées des
organismes services municipaux concernés. Cette phase s’achèvera par un rapport d’étape de
caractérisation des besoins et par une validation auprès du comité de suivi.
Livrables
Rapport d’étape – Phase 2
Rencontre de validation auprès du comité de suivi
PROJET 1351805 15
3.4 PHASE 3 - PROGRAMME FONCTIONNEL PRÉLIMINAIRE
Cette phase consiste à faire la synthèse de l’offre et de la demande et à identifier les écarts existants entre
ces deux variables. Elle permettra l’élaboration d’un programme fonctionnel préliminaire pour fins de
discussion avec le comité de suivi et les élus.
3.4.1 Mesure de l’adéquation entre offre et demande
À partir de l’information colligée lors des précédentes tâches, il s’agira, lors de cette activité, de faire
l’adéquation entre l’utilisation des plateaux sportifs et les besoins estimés des différents groupes de
clientèles et de leurs pratiques sportives respectives. Cette mesure de l’adéquation entre l’offre et la
demande permettra d’identifier au mieux le programme fonctionnel potentiel pour le complexe multisports.
3.4.2 Établissement d’un programme fonctionnel préliminaire
Aux fins de la discussion et suite au bilan de l’adéquation entre l’offre et la demande, un programme
fonctionnel préliminaire sera établi. Il comprendra un tableau-synthèse où les instructions, paramètres et
exigences nécessaires à la conception et à la réalisation du futur complexe sportif seront présentés.
Cette tâche comprendra l’élaboration de l’offre de services du futur complexe multisports. À partir des
données recueillies au cours de la phase précédente et tenant compte des périodes et horaires
généralement applicables à ce type d’installation, les paramètres de la programmation d’activités et des
services requis seront présentés. Le programme fonctionnel pourra inclure par exemple :
▬ Des bassins aquatiques;
▬ Un gymnase double;
▬ Une salle polyvalente avec cuisine;
▬ Une piste de marche;
▬ Une salle d’entraînement;
▬ Des vestiaires et de l’entreposage.
En fonction des paramètres de la programmation d’activités et de l’estimation de la demande, les taux
d’occupation prévisibles du complexe multisports seront développés. Ils tiendront compte des périodes
d’exploitation observées (régulière, estivale) et des blocs horaires spécifiques à ce type d’installation.
En somme, cette activité permettra de mettre en lumière les caractéristiques physiques et la liste des
équipements souhaités pour le futur complexe multisports. Elle s’achèvera par la remise d’un rapport
d’étape qui sera discuté d’abord avec le comité de suivi puis avec les élus.
Livrables
Rapport d’étape – Phase 3
Rencontre de validation auprès du comité de suivi
Rencontre et discussion avec les élus de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville
PROJET 1351805 16
3.5 PHASE 4 – CONCEPT D’AMÉNAGEMENT
Sur la base des discussions avec le comité de suivi, cette étape consistera à produire une analyse de site,
une actualisation du programme fonctionnel et un concept d’aménagement spatial.
3.5.1 Analyse de site
Cette activité consistera à analyser le site d’implantation du futur complexe multisports. Le site retenu par la
Ville est celui du parc Rabastalière. Sur cette base, l’analyse tiendra compte notamment de :
▬ L’adéquation site/programme;
▬ L’accessibilité en transport individuel, en commun et actif;
▬ La localisation;
▬ Les équipements connexes et présents dans le parc;
▬ La proximité des institutions scolaires;
▬ La règlementation applicable.
3.5.2 Actualisation du programme fonctionnel
Sur la base des échanges avec le comité de suivi et avec les élus, le programme fonctionnel présenté à
l’étape précédente sera ajusté en fonction des commentaires.
Ce programme sera présenté nouvellement sous forme de tableau synthèse où les instructions,
paramètres et exigences nécessaires à la conception et à la réalisation du complexe seront présentés en
accord avec les discussions lors de la phase 3.
3.5.3 Production d’un concept d’aménagement spatial
Afin de mieux visualiser les besoins, un plan-concept d’aménagement spatial illustrant le programme
fonctionnel sera réalisé. Ce plan sera représentatif de ce qui pourrait être construit et de son implantation
sur le site choisi.
Ces dessins visent essentiellement à s’assurer de l’adéquation entre les besoins du programme fonctionnel
avec les capacités du site et les règlements de zonage applicables
Cette phase donnera lieu à la production d’un rapport d’étape et à sa validation avec le comité de suivi.
Livrables
Rapport d’étape – Phase 4
Rencontre de validation avec le comité de suivi
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3.6 PHASE 5 – CADRE FINANCIER ET STRATÉGIE DE RÉALISATION
L’objectif de cette quatrième phase est d’élaborer un budget de réalisation incluant les coûts de
construction et d’estimer le budget annuel d’opération du futur complexe multisports. Cette phase vise
notamment à mesurer la rentabilité globale du projet.
3.6.1 Établissement d’un budget de réalisation et de construction (classe C)
Pour cette tâche, il s’agira de préparer un budget des coûts de construction et de réalisation du futur
complexe multisports. L’évaluation tiendra compte des nouvelles tendances et des technologies
disponibles. Ces estimations se feront à partir des coûts au mètre carré, basés sur des cas concrets
réalisés récemment.
L’estimation des coûts de construction inclura :
▬ Les honoraires des professionnels;
▬ Les coûts de démolition, si applicables;
▬ La mise en service des équipements;
▬ Une réserve pour contingences établie à 15%;
▬ La prévision des coûts d’aménagement extérieur et paysager;
Cette étape comprendra aussi la présentation des différents modes de gestion possibles pour le complexe
multisports avec un tableau de leurs avantages et de leurs inconvénients respectifs. Seront notamment
présentés les modèles de gestion suivants :
▬ En régie interne;
▬ En gestion déléguée à un OBNL;
▬ En gestion déléguée à une entreprise privée;
▬ En gestion hybride.
En concertation avec le comité de suivi, un modèle de gestion parmi ces derniers sera défini et choisi.
3.6.2 Établissement d’un budget annuel récurrent
Ce budget sera établi en fonction du mode de gestion qui aura été défini avec le comité de suivi. Le budget
d’opération mettra en lumière les prévisions de revenus et de coûts.
Les prévisions de revenus tiendront compte des tarifications généralement applicables dans les
municipalités et des prévisions d’achalandage et d’utilisation estimées précédemment. Les prévisions de
revenus seront établies en tenant compte des taux d’utilisation préalablement établis aux étapes
précédentes ainsi que des différentes ententes qui pourraient s’appliquer. Les revenus concerneront aussi,
en fonction des prévisions d’achalandage, les services afférents tels que boutique et alimentation.
PROJET 1351805 18
Au chapitre des coûts, l’ensemble des frais d’exploitation seront considérés. Ils concerneront notamment
les salaires, les frais d’entretien, les frais administratifs, les assurances, les fournitures, les travaux
extérieurs, les coûts énergétiques ainsi que la mise en place d’un fond de réserve visant le maintien de la
valeur de l’actif. Seront aussi considérés les coûts de financement et l’amortissement de l’installation.
Les coûts reliés au maintien et à l’entretien du bâtiment ainsi que les coûts associés à la réalisation des
activités et services seront également détaillés et distingués. Sur la base du concept d’aménagement, du
programme fonctionnel et du mode de gestion retenus, l’objectif de cette activité est de préparer un budget
d’opération récurrent réaliste.
Le budget annuel récurrent comprendra aussi un organigramme de fonctionnement ainsi qu’un horaire-type
d’exploitation.
Livrables
Rapport d’étape – Phase 5
Validation auprès du comité de suivi
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3.7 PHASE 6 – RAPPORT FINAL
La confection du rapport final comprendra l’intégration de l’ensemble des rapports d’étape préliminaires.
Le rapport final sera présenté pour discussion au comité de suivi. Il sera aussi présenté pour discussion
avec les élus. Les commentaires recueillis au cours de ces deux réunions seront intégrés dans la version
finale du rapport.
Des illustrations montrant le concept d’aménagement spatial et son intégration, notamment au terrain de
soccer synthétique extérieur situé aux abords du site, seront intégrées au rapport final. Ces illustrations
permettront de présenter le choix de scénario final. Les illustrations comprendront notamment :
▬ Un (1) plan d’implantation;
▬ Les plans des différents niveaux prévus dans le programme fonctionnel;
▬ Une (1) coupe-perspective;
▬ Une (1) élévation;
▬ Une (1) illustration 3D en perspective aérienne;
▬ Deux (2) illustrations 3D en perspective extérieure;
▬ Deux (2) illustrations 3D en perspective intérieure.
Pour la réalisation du mandat et pour l’ensemble des travaux de présentation, BC2 Groupe Conseil inc.
dispose d’un support informatique à la fine pointe de la technologie et utilise notamment les logiciels
suivants :
▬ Adobe InDesign (mise en page);
▬ Autodesk Autocad 2015 (logiciel 2D);
▬ Autodesk 3D Max (logiciel 3D);
▬ Sketchup 15;
▬ VRAY (logiciel de rendu 3D);
▬ Adobe Photoshop CS6 (logiciel post production des images).
Livrables
Rapport final préliminaire
Rencontre avec le comité de suivi
Rencontre avec les élus de la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville
Rapport final
PROJET 1351805 20
3.8 PHASE 7 – ACCOMPAGNEMENT DANS LA DEMANDE DE SUBVENTION
Lors de la parution des appels à demande de subvention, comme la Phase IV du programme de soutien
aux installations sportives et récréatives (Ministère de l’Éducation et de l’Enseignement Supérieur), l’équipe
de travail remplira le formulaire correspondant en concertation avec la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville.
Notamment, les champs « description et justification du projet » (section 8), et « valeur du projet » (section
9) seront préparés et adaptés sur la base du rapport de l’étude de faisabilité.
Les « Travaux à réaliser et coûts prévus » (section 4) seront aussi renseignés sur la base des décisions
prises dans la réalisation de l’étude de faisabilité.
L’équipe conseillera aussi le comité de suivi dans la collecte de la documentation nécessaire, dont
notamment:
▬ Résolutions du conseil municipal;
▬ Preuves de propriété du terrain concerné;
▬ Photos du site;
▬ Autorisations gouvernementales (le cas échéant);
▬ Dates prévisionnelles pour les travaux;
▬ Lettres de soutien de la part des organismes concernés par la démarche;
▬ Lettres de soutien de la part de municipalités partenaires de la démarche (le cas échéant).
L’équipe se chargera d’intégrer au formulaire l’ensemble de la documentation requise de manière à ce que
la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville puisse transmettre une demande de subvention complète.
Livrables
Formulaire de demande de subvention rempli
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4 ÉCHÉANCIER DE RÉALISATION
L’échéancier suivant présente les différentes étapes de réalisation de la démarche prévues dans un délai
de douze (12 semaines). BC2 Groupe Conseil inc. est tout à fait en mesure de compléter le mandat dans
les délais impartis. Cet échéancier pourra être ajusté en fonction des besoins du client.
L’équipe sera disponible pour l’ensemble de la démarche. En effet, Groupe BC2 veille à ce que ses
chargés de projets traitent un nombre de mandats suffisamment raisonnables pour leur permettre de tenir
les délais impartis, d’être présents aux rencontres et aux évènements et de maintenir un contact de qualité
avec le client.
Semaine MOIS 1 MOIS 2 MOIS 3
OUVERTURE
DES
DEMANDES
MOIS 4-6
S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 S10 S11 S12
Réunion de démarrage ⚫
PHASE 1 – Établissement des cadres de référence
▲
PHASE 2 – Analyse de l’offre et de la demande
⚫ ⚫
▲
PHASE 3 – Programme fonctionnel préliminaire
⚫
▲
PHASE 4 – Concept d’aménagement
⚫ ▲
PHASE 5 – Cadre financier et stratégie de réalisation
▲
PHASE 6 -Rapport final ⚫
▲
PHASE 7 – Accompagnement dans la demande de subvention
▲
⚫
⚫
Réunion de travail Consultation des organismes et services
▲ Livrable
PROJET 1351805 A
5 PROPOSITION FINANCIÈRE
L’enveloppe forfaitaire pour réaliser ce mandat est d’un montant de 42 500,00 $, assujetti à la T.P.S. et à la
T.V.Q.
Les conditions de paiement sont les suivantes :
▬ Signature du contrat : 25%
▬ Remise des rapports d’étape 1, 2, 3 et 4 : 50%
▬ Dépôt du rapport final : 20%
▬ Accompagnement pour la demande de subvention 5%
Si vous êtes d’accord avec les termes de la présente offre de service, veuillez apposer ci-dessous votre
signature et nous en retourner un exemplaire pour nos dossiers.
Veuillez agréer, Madame Botella, mes salutations distinguées,
Vincent Renaud Vice-président | Sports, loisirs et récréotourisme VR/bm
LUE ET ACCEPTÉE
Cette offre de services professionnels a été lue et acceptée à ________________________________, le ________________________ 2018.
Danielle Botella Directrice du génie Ville de Saint-Bruno-de-Montarville Téléphone : 450-645-2920 [email protected]
