7/25/2019 Une Indemnit d Immobilisation en Clause Penal

1/1

Accueil>Analyses et commentai res>Jurisprudence>2008>Promesse de vente / Requalification d'une

indemnit d'immobilisation en clause pnale

Promesse de vente / Requalification d'une indemnit d'immobil isation

en clause pnale

Cass. Civ III : 24.9.08

N de pourvoi : 07-13.898

Une promesse synallagmatique de vente, conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prt, contenait

une clause prvoyant que le dpt de garantie vers par l'acqureur resterait acquis au vendeur titre

d'indemnit d'immobilisation en cas de dfaillance de la condition suspensive due la faute de l'acqureur.

Suite la non obtention du crdit par l'acqureur qui a sollicit un prt d'un montant suprieur celui prvu dans

le contrat, le vendeur rclame le paiement de l' indemnit d'immobilisation.

La Cour d'appel fait droit sa demande mais l'arrt est censur par la Cour de cassation qui considre que

l'indemnit, telle qu'elle est prvue dans l'avant-contrat, constitue, non pas une somme forfaitaire destine

indemniser le vendeur du prjudice li l'immobilisation de son bien, mais une clause pnale dont le montant est

susceptible d'tre diminu par le juge (code civil : art.1152).

Rappelons que l'indemnit d'immobilisation est la contrepartie financire de l'option laisse au bnficiaire d'une

promesse unilatrale de vente qui peut, l'issue du dlai qui lui est imparti, dcider de renoncer l'acquisition du

bien. Elle rmunre alors le promettant qui, pendant la dure de l'option laisse au bnficiaire, s'est interdit de

disposer de son bien.

L'objet de la clause pnale est tout autre : il s'agit de prvoir l'avance et de manire forfaitaire le montant des

dommages et intrts dus par le dbiteur en cas d'inexcution de ses obligations.

En pratique, la confusion nat de l'appellation de ces clauses dans les avant-contrats souvent dsignes commeclauses d'indemnit d'immobilisation . Or, selon l'objet qui leur a t assign par les parties, elles sont

susceptibles d'tre qualifies de clauses pnales.

Tel est le cas en l'espce : la Cour de cassation requalifie en clause pnale la clause qui prvoit que le dpt de

garantie vers par l'acqureur reste acquis au vendeur titre d'indemnit d'immobilisation en cas de

dfaillance de la condition suspensive due la faute de l'acqureur.

Plusieurs lments ont conduit les juges la requali-fication en clause pnale.

Tout d'abord, la faute de l'acqureur tait prcise dans la clause ; il tait prvu qu'elle pouvait rsulter du fait

de s'abstenir de toute demande de prt, ou de fournir les justifications exiges par la banque ou encore de refuser

sans motif lgitime les offres de prt .

Le fait que la clause litigieuse fasse expressment rfrence la faute de l'acqureur dmontre que son objettait d'indemniser le promettant en cas d'inexcution de l'obligation de diligence pesant sur l'acqureur dans la

recherche d'un prt.

Or, une clause d'indemnit d'immobilisation aurait jou en cas de dfaillance de la condition quelle qu'en soit la

cause et indpendamment de toute notion de faute du bnficiaire.

Par ailleurs, la nature de l'acte dans lequel est stipule la clause litigieuse a sans doute jou en faveur de la

requalification en clause pnale. Les parties ont conclu une promesse synallagmatique de vente (et non une

promesse unilatrale) qui ne donne aucune option l'acqureur, ce dernier ayant dj donn son consentement.

Or, une clause d'indemnit d'immobilisation, en ce qu'elle indemnise le vendeur si l'acqureur ne lve pas l'option,

n'est juridiquement envisageable que dans une promesse unilatrale qui ne met aucune obligation la charge du

bnficiaire et laisse ce dernier l'option d'acqurir ou non.

http://www.anil.org/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/jurisprudence/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2008/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2008/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/jurisprudence/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/http://www.anil.org/http://www.anil.org/