Université Montpellier 1 - Accueil - Lou Notari · Web viewSur la distinction entre l’option d’achat et le pacte de préférence, Bruxelles, 23 janvier 1933, Pas. ... La promesse

Université Montpellier 1Faculté de droit

Les avant-contrats rela-tifs à la vente d’immeuble

dans l ’Union européenne

Travail réalisé dans le cadre du colloque de l’ARNU, re-

latif aux droits de préemption lors de la mutation de

l’immeuble, du 24 mars 2011

Master II Droit notarial

Promotion 2010-2011

La diversité des façons d’une nation à l’autre ne me touche que par le plaisir de la variété. Chaque usage a sa raison.

Montaigne, Essais,1587, III, 9

Le coup de foudre (contractuel) n’existe pas !

Le notaire hexagonal est bien placé pour le savoir. Rompu à la pratique des avant-contrats, il mesure combien ils sont nécessaires à l’aboutissement d’un projet d’acquisition immobilière.

Or, la promotion 2011 du Master 2 droit notarial de Montpellier a voulu tester l’universalité de ce constat en le soumettant à l’épreuve de la comparaison avec les systèmes applicables au sein des différents pays de l’Union Européenne. Rude tâche s’il en est. En effet, à l’instar des rédacteurs de notre Code civil, les législateurs étrangers ont souvent été taiseux sur cette question. Aussi, nos étudiants n’ont pu se contenter de sources officielles et ont dû déployer des efforts considérables pour appréhender les pratiques de nos voisins.

La promenade à laquelle ils vous convient de l’Allemagne à la Suède, de l’île de Malte à la Mer Baltique vous surprendra par la diversité de ses panoramas. Aviez-vous conscience que la Common Law privilégie jusqu’au « Oui » final la possibilité d’échapper à l’engagement, écartant ainsi toute utilisation des avant-contrats ? Qu’à l’inverse les pays d’Europe Centrale portent une attention soutenue à ces contrats préparatoires ? C’est, par exemple, le cas du législateur tchèque qui leur consacre un passage du Code civil sous l’innovante appellation de « contrat sur contrat futur ». Enfin, replongeant dans vos souvenirs du droit des contrats spéciaux, vous réaliserez que le droit allemand dissociant la vente du transfert de propriété exige ainsi systématiquement deux contrats, décourageant les parties de les préparer par la conclusion d’un troisième.

L'intérêt de ce travail ne se limite pas à la satisfaction d'une curiosité intellectuelle, il répond à la volonté d'ouverture du Notariat français et à la nécessité de plus en plus pressante pour ses membres de posséder des sources d'information fiables sur les pays dans lesquels leurs clients peuvent avoir des intérêts. Or, ces renseignements peuvent être terriblement difficiles à récolter (nous ne résisterons pas à la malice de révéler que certains juristes consultés sur le droit de leur pays n’ont pu éclairer les étudiants… mais se sont montrés fort intéressés pour recevoir le contenu de leurs recherches !).

En remerciant les étudiants de la promotion 2011 du Master 2 Droit Notarial pour cette belle et généreuse réalisation, nous formulons le souhait que s'offre à eux une carrière à la hauteur de leur application, de leur débrouillardise et de leur vitalité.

Séverine Cabrillac Cécile LisantiCo-directeurs de Master 2 Droit notarial de l’Université de Montpellier I

SOMMAIRE INTRODUCTION GENERALE...........................................................................................................................1

CHAPITRE I : LES AVANT-CONTRATS EN ALLEMAGNE........................................................................2

CHAPITRE II : LES AVANT-CONTRATS EN AUTRICHE...........................................................................6

CHAPITRE III : LES AVANT-CONTRATS EN BELGIQUE.......................................................................12

CHAPITRE IV : LES AVANT-CONTRATS EN BULGARIE........................................................................21

CHAPITRE V : LES AVANT-CONTRATS À CHYPRE................................................................................26

CHAPITRE VI : LES AVANT-CONTRATS AU DANEMARK.....................................................................29

CHAPITRE VII : LES AVANT-CONTRATS EN ESPAGNE.........................................................................37

CHAPITRE VIII : LES AVANT-CONTRATS EN FINLANDE.....................................................................44

CHAPITRE IX : LES AVANT-CONTRATS EN GRÈCE...............................................................................49

CHAPITRE X : LES AVANT-CONTRATS EN HONGRIE...........................................................................55

CHAPITRE XI : LES AVANT-CONTRATS EN IRLANDE...........................................................................59

CHAPITRE XII : LES AVANT-CONTRATS EN ITALIE.............................................................................63

CHAPITRE XIII : LES AVANT-CONTRATS EN LETTONIE.....................................................................71

CHAPITRE XIV : LES AVANT-CONTRATS AU LUXEMBOURG............................................................78

CHAPITRE XV : LES AVANT-CONTRATS À MALTE................................................................................85

CHAPITRE XVI : LES AVANT-CONTRATS AUX PAYS BAS....................................................................88

CHAPITRE XVII : LES AVANT-CONTRATS EN POLOGNE.....................................................................93

CHAPITRE XVIII : LES AVANT-CONTRATS AU PORTUGAL................................................................99

CHAPITRE XIX : LES AVANT-CONTRATS EN RÉPUBLIQUE TCHÈQUE.........................................107

CHAPITRE XX : LES AVANT-CONTRATS EN ROUMANIE...................................................................113

CHAPITRE XXI : LES AVANT-CONTRATS AU ROYAUME UNI..........................................................119

CHAPITRE XXII : LES AVANT-CONTRATS EN SLOVAQUIE...............................................................127

CHAPITRE XXIII : LES AVANT-CONTRATS EN SLOVÉNIE................................................................131

CHAPITRE XXIV : LES AVANT-CONTRATS EN SUÈDE........................................................................134

SYNTHESE.........................................................................................................................................................137

CHAPITRE I : RECHERCHE DES AVANT-CONTRATS AU SEIN DE L’UNION EUROPÉENNE....139

CHAPITRE II : LES GRANDS PRINCIPES..................................................................................................145

CHAPITRE III : LE RÉGIME DE L’AVANT-CONTRAT...........................................................................154

CONCLUSION :.................................................................................................................................................166

INDEX..................................................................................................................................................................168

TABLE DES MATIERES :................................................................................................................................171

INTRODUCTION GENERALE A l’occasion du colloque de l’ARNU relatif aux droits de préemption lors de la mutation de l’immeuble, les étudiants du Master II droit notarial de la Faculté de droit de Montpellier se sont intéressés aux avant-contrats à la vente immobilière, qui peuvent être mis en œuvre dans les différents pays de l’Union européenne.

Cette approche comparatiste concernant les avant-contrats s’est avérée intéressante. En effet, si la loi peut conférer un droit de préemption aux pouvoirs publics ou à des particuliers dans certaines circonstances, cette prérogative peut également émaner d’une convention. Entendus largement, les droits de préemption confèrent un droit de priorité à un acquéreur. Lorsque ce droit de priorité est organisé conventionnellement, il peut être établi par un avant-contrat.

L’avant-contrat est un outil de technique contractuelle fréquemment mis en œuvre avant la conclusion de ventes immobilières. Cette expression doctrinale peut recouvrir différentes acceptions selon le dictionnaire juridique du Doyen CORNU1 : il peut s’agir soit de véritables contrats, soit plus généralement et plus vaguement de tout espèce d’accord préliminaire lors de pourparlers, de façon souvent informelle mais faisant déjà naître au moins à titre provisoire un engagement. Cette étude portera principalement sur les avant-contrats entendus comme de véritables contrats, ce qui est la conception de nombreux pays de l’Union européenne, même si d’autres systèmes juridiques utilisent le terme « d’avant-contrat » alors que ceux-ci ne sont pas source d’obligations pour les parties.

Lorsqu’il s’agit de véritables contrats, ces avant-contrats permettent parfois la mise en œuvre d’un droit de priorité au bénéfice d’un acquéreur particulier, qui peut être directement établi par un pacte de préférence, ou indirectement par une promesse de vente, celle-ci réservant la vente du bien à un acquéreur. Au regard de la pratique dans les différents pays de l’Union européenne, ces deux avant-contrats sont les plus utilisés avant la conclusion d’une vente immobilière. Le recours aux avant-contrats se justifie dans la mesure où ils procurent une certaine sécurité juridique aux parties, qui envisagent à terme la réalisation d’une transaction immobilière.

Les avant-contrats ayant donc un réel intérêt pratique, il est possible de s’interroger sur l’existence même de ces avant-contrats et sur leur mise en œuvre dans les différents pays de l’Union européenne, mais également d’envisager les différentes pratiques en l’absence d’avant-contrats.

Julie LORILLOU Laura MORNET

1 Gérard CORNU, Association Henri CAPITANT, « Vocabulaire juridique », collection PUF, 2004, v° avant-contrat.

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Les avant-contrats en Allemagne Aurélie VIDAL

Chapitre I : les avant-contrats en Al - lemagne

1. L’achat d’un bien immobilier est, le plus souvent, soumis à la réglementation du pays dans lequel est situé le bien1. En France, l’achat d’un immeuble se fait presque toujours en deux temps. En effet, avant de signer le contrat définitif de vente, l’acheteur signera un contrat préliminaire dit contrat de réservation, compromis ou promesse d’achat. Il conviendra, donc, d’évoquer l’avant-contrat en droit allemand (Section I), bien qu’en Allemagne, la vente se fera, souvent, sans conclure de contrat préliminaire (Section II).

Section I Les avant-contrats d’une vente immobilière : 2. En droit allemand, il existe essentiellement deux types d’avant-contrats : le précontrat appelé Vorvertrag (§1) et le contrat conférant un droit d’option, Optionsvertrag (§2). Comme il n’existe pas d’avant-contrat spécifique à la vente immobilière, souvent les parties utilisent l’une de ces formes ou bien ont recours à une totale liberté contractuelle, face à l’absence de texte.

§ 1 Le vorvertrag : 3. Le précontrat précède la conclusion du contrat principal (Hauptervertrag). Il constitue un engagement contractuel par lequel l’obligation de la conclusion ultérieure du contrat principal est justifiée. Ce contrat préliminaire n’est réglementé ni par le BGB ni par aucune loi postérieure mais il a toujours été admis en droit allemand sur le fondement de la liberté contractuelle. Les parties y recourent lorsqu’elles entendent se lier alors que des obstacles matériels ou juridiques s’opposent encore à la conclusion du contrat principal. Ce précontrat permet aussi de fixer un délai, dans le but d’élaborer un calendrier de la vente.4. La validité de ce précontrat implique que le contenu du contrat principal soit déterminé ou au moins déterminable dans ses stipulations essentielles. Fréquemment cependant, certains points accessoires ne sont pas encore arrêtés ; en cas de besoin, ils seront tranchés par voie d’interprétation complétive conformément au § 157 du BGB, c’est-à-dire en considération du but contractuel, de la bonne foi et de certains usages.5. Le contrat préliminaire confère à chacune des parties, si elles se sont engagées réciproquement, à celle d’entre elles envers laquelle l’autre s’est engagée unilatéralement le droit d’exiger en justice la conclusion du contrat principal. Ainsi, le contrat préliminaire en matière de vente immobilière oblige les parties à conclure le contrat principal : le contrat de vente. Le jugement passé en force de chose jugée tient lieu de déclaration nécessaire à cette conclusion. Toutefois dans la vente immobilière, cette règle semble amenuisée pour les raisons suivantes. En effet, si le droit français

11 Application de la lex rei sitae, article 3 alinéa 2 du Code civil français.

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retient le principe d’unité qui est le suivant : le contrat de vente entraîne le transfert de propriété, au profit de l’acheteur, dès lors que les parties sont d’accord sur le prix et la chose (article 1583 du code civil). Le système de vente en droit allemand est très différent en théorie de celui du droit français. En effet, il y a deux phases successives : d’une part, une phase obligationnelle qui ne fait que créer des obligations à la charge du vendeur et de l’acheteur. D’autre part, une phase réelle qui transfère la propriété du bien à l’acheteur. Ainsi, le précontrat qui oblige à conclure le contrat correspondant à la phase obligationnelle ne permet pas d’aboutir au transfert de propriété sans la phase réelle, qui relève du droit des biens.

§ 2 L’ optionsvertrag : 6. Comme son nom l’indique ce contrat confère un droit d’option à l’une des parties, le droit de donner naissance immédiatement, par une déclaration unilatérale de volonté, à un rapport contractuel dont le contenu est d’ores et déjà fixé ou de prolonger ce rapport contractuel. Ce droit d’option s’analyse en un «Gestaltungsrecht», c’est-à-dire en un droit de constituer unilatéralement une situation juridique nouvelle tandis que le droit qui découle d’un contrat préliminaire est un «Anspruch» soit le droit d’exiger un certain comportement du partenaire, en l’espèce le droit d’exiger la conclusion du contrat principal. L’intérêt pratique de ce contrat est de permettre à un contractant de se réserver le temps de la réflexion avant de prendre la décision de contracter ou non et d’éviter que l’autre partie ne se tourne vers un tiers. 7. Juridiquement l’octroi d’un droit d’option peut se réaliser d’une double façon :-soit un contrat d’offre (Angebotsvertrag) ce qui correspond à la promesse unilatérale. La levée de l’option par son bénéficiaire donne naissance au contrat principal. En matière de vente immobilière, cela correspond à la promesse unilatérale de vente ou d’achat.-soit un contrat principal sous réserve d’option (Hauptvertrag mit Optionvorbehalt) ici, le contrat principal est déjà conclu mais il est assorti de la condition suspensive que le bénéficiaire fasse usage de son droit.Dans les deux options, ce précontrat est assujetti aux mêmes conditions de forme que le contrat principal, c’est-à-dire la conclusion par acte notarié en matière de vente immobilière.8. Toutefois, les avant-contrats sont peu utilisés en matière de vente immobilière, cela est dû au contrat de vente allemand qui combine un contrat spécial, la vente, et un droit réel, le droit de propriété. Il y a une véritable séparation du droit des biens et du droit des obligations.

Section II La rare utilisation de l’avant-contrat à l’occasion d’une vente immobilière :

9. L’avant-contrat est rarement utilisé en matière de transaction immobilière. Ceci s’explique par la forme imposée par le législateur pour cet avant-contrat (§1) mais aussi car le mécanisme de la vente en Allemagne revêt une double étape (§2). Ainsi, la conclusion d’un contrat préliminaire alourdirait considérablement la transaction immobilière (grundstück).

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§ 1 La forme notariale exigée lors de la rédaction d’un avant-contrat de vente immobilière :

10. En Allemagne, l’avant-contrat en matière immobilière n’a pas une grande importance en pratique. Les parties ne sont liées, quant au transfert de la propriété et de l’argent pour l’achat d’un bien immobilier, qu’au moment de la conclusion du contrat de vente devant un notaire. En revanche, l’avant-contrat peut faire naître des dommages-intérêts si une des parties, souvent l’acheteur, ne conclut finalement pas le contrat de vente.11. Le législateur allemand exige la forme notariale pour la vente de biens immobiliers, ainsi que l’enregistrement au livre foncier (Grundbuch). En effet, l’article 311-b du BGB dispose que «le contrat par lequel une personne s’oblige à céder ou acquérir la propriété d’un lopin de terre doit être authentifié par un notaire». C’est pourquoi, il semble problématique que des effets puissent émaner d’un avant-contrat qui ne respecte pas la même forme que la vente finale, soit la forme authentique (notarielle beurkundung). Cette forme est exigée par le législateur afin de conseiller et de protéger les parties à l’acte de vente. Mais puisque chaque passage devant un notaire est coûteux, un avant-contrat notarié n’est pas très souvent envisagé par les parties, qui préfèrent alors conclure directement la vente finale devant lui.

§ 2 La particularité du contrat de vente allemand, le principe d’abstraction :

12. Selon le droit de la vente allemand, deux contrats sont nécessaires pour vendre un bien et transmettre sa propriété : un contrat dans lequel le vendeur s’oblige à vendre le bien à l’acheteur dit «contrat de vente ou contrat d’achat» et un contrat dans lequel il remet effectivement la propriété à l’acheteur appelé «transmission de propriété». Alors qu'en France, la propriété d'une chose déterminée est transférée à l'acheteur au moment de la conclusion du contrat de vente (art. 1583 Code civil français) la propriété de la chose, en Allemagne, n'est pas concernée par ce contrat. Il faut que le vendeur transmette effectivement la chose à l'acheteur pour que la vente soit parfaite. Sans ce deuxième acte, l'acheteur n'obtient pas la propriété de la chose achetée. Le contrat de vente ne lui donne que le droit d'exiger le transfert du bien et de sa propriété, § 433, § 929 BGB.13. Il faut donc distinguer le contrat de vente du transfert de la propriété. Le vendeur reste propriétaire jusqu'au transfert du bien. Le contrat de transfert est considéré comme étant tacitement accompli dès que le vendeur remet effectivement le bien à l'acquéreur . Il faut souligner que d'après le droit allemand, la propriété d'un bien reste valablement transmise même en cas d'annulation ultérieure du contrat de vente. Le contrat de vente et celui du transfert de la propriété sont deux contrats indépendants, ils restent séparément valables.

14. Au regard de la forme particulière que revêt la vente en droit allemand, ajouter la conclusion d’un avant-contrat alourdirait considérablement cette opération : d’une part, financièrement dès lors que cela suppose de dresser deux actes authentiques, ce qui représente un coût important. D’autre part, cela constituerait un formalisme

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«assommant» soit la conclusion de trois contrats pour une seule et même opération (la transaction immobilière).

Bibliographie :- Le contrat en droit allemand, Michel PÉDAMON aux éditions LGDJ (2004)- http://www.euroinfo-kehl.eu/

Remerciements : - Pierre-Henri PRELOT, professeur à l'Université de Cergy-Pontoise- Maître ICKOWICZ Roland, avocat à la cour de Montpellier

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http://www.euroinfo-kehl.eu/

Les avant-contrats en Autriche Arthur BORIES

Chapitre II : les avant-contrats en Au - triche

15. L'Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) est la troisième grande codification de la période des Lumières. Comme les deux autres (France et Allemagne), cette œuvre était conçue sur l'idée d'une législation complète, systématique et rationnelle. C'est ce qui ressort du premier projet, le Codex Theresianus, déposé en 1766 sur ordre de la l'Impératrice Marie-Thérèse. Cependant, ce projet est estimé trop long, trop scolaire, trop complexe. Ainsi, une nouvelle commission est mise en place afin de mettre sur pied un nouveau projet plus bref et plus simple. 16. L'Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch est finalement adopté en 1811 et entre en vigueur en 1812. Tant sur le plan de la rédaction que celui de la technique juridique, ce code civil autrichien est clair et moderne. Il est bien plus bref que le code civil français. En effet, il ne comporte que 1502 articles, ce qui est toujours le cas aujourd'hui. Cette brièveté était l'un des objectifs des rédacteurs, mais la conséquence involontaire de ce choix fût de mettre en évidence de nombreuses lacunes.

17. Bien que le 20ème siècle lui ait donné une réforme importante, ce code reste très concis. Cela est d'une importance première dans l'étude des avant-contrats car un seul article concerne les avant-contrats, l'avant-contrat en réalité, puisqu'il nous parle d'une promesse pouvant être unilatérale ou synallagmatique. Il s'agit du §936 de l'ABGB :

"Die Verabredung, künftig erst einen Vertrag schließen zu wollen, ist nur dann verbindlich, wenn sowohl die Zeit der Abschließung, als die wesentlichen Stücke des Vertrages bestimmt, und die Umstände inzwischen nicht dergestalt verändert worden sind, daß dadurch der ausdrücklich bestimmte, oder aus den Umständen hervorleuchtende Zweck vereitelt, oder das Zutrauen des einen oder andern Teiles verloren wird. Überhaupt muß auf die Vollziehung solcher Zusagen längstens in einem Jahre nach dem bedungenen Zeitpunkte gedrungen werden; widrigenfalls ist das Recht erloschen".

"La convention par laquelle on déclare vouloir conclure un contrat dans l'avenir n'engage les parties que si on fixe l'époque de la conclusion et les clauses principales du contrat, et si, entre temps, les circonstances n'ont pas changé de telle façon que le but expressément déterminé ou celui qui apparaît à la lumière des circonstances est rendu impossible. En général, il faut agir en exécution de telles promesses au plus tard un an après le moment convenu, sinon le droit est prescrit".

18. Il ressort de cet article que le code civil autrichien met en place une promesse comme avant-contrat principal. On pourra remarquer que cette promesse semble équivalente à la nôtre (Section I), mais nombres de difficultés viennent affaiblir la mise en pratique de cette promesse (Section II), et laisse le droit autrichien face à une lacune juridique.

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Section I Un avant-contrat classique en théorie... :

§ 1 Description du mécanisme : 19. Une obligation de contracter peut donc être stipulée par un accord juridique. La convention sur le fait de conclure un contrat futur ayant un certain contenu peut être appelée « précontrat » (§ 936 ABGB), ce qui est la traduction la plus proche du terme allemand correspondant : Vorvertrag. On peut sans dénaturer le terme parler ici d'avant contrat2. Il peut être contraignant de manière unilatérale ou bilatérale. De l'avant-contrat découle l’obligation de conclure le contrat principal. Une partie doit accepter à un certain moment une offre correspondante de l’autre partie. L’objet de cette promesse est donc la conclusion future du contrat principal. Cependant, cet avant-contrat ne permet pas d’exiger l’exécution des obligations contenues dans le contrat principal.

20. Pour être valable, cette promesse doit contenir tous les points essentiels du contrat principal, parce que sinon on ne peut pas déterminer quel contrat doit être conclu dans le futur. En outre le précontrat doit déterminer la date de la conclusion du contrat principal. 21. Il faut intenter une action en justice demandant la conclusion du contrat principal dans un délai d’un an à partir de la date déterminée dans le précontrat, car sinon il y a forclusion du droit.

§ 2 Nature du mécanisme : 22. Cet avant-contrat légal est à rapprocher dans sa forme de notre compromis de vente lorsqu'il est synallagmatique. Mais dans sa forme unilatérale cet avant contrat peut nous faire penser à notre promesse unilatérale de vente. En Autriche, cette PUV va ressembler à une option offerte au bénéficiaire. Celle-ci est un contrat qui donne le droit à une des parties de mettre en vigueur une obligation contractuelle déterminée par avance. L’option donne donc un droit formateur. A l’opposé du « précontrat » légal, elle ne donne pas seulement le droit de conclure un contrat principal, mais l’exercice de l’option permet d’exiger l’exécution des obligations contractuelles. La position de bénéficiaire à une option ressemble à la position de celui qui accepte une offre, de telle sorte que l’option est parfois aussi appelée offre avec une force obligatoire prolongée. 23. Ce sont là les deux seules possibilités d'avant-contrats en matière immobilière. L'une purement légale et l'autre plus factuelle. Cependant, il existe d'autres formes d'avant-contrats comme les contrats-cadres pour des applications commerciales et en droit des affaires.

2 Définition du terme avant-contrat issu du Lexique des termes juridiques, Dalloz : "Accord de volonté par lequel deux ou plusieurs personnes décident de réaliser dans l'avenir un contrat définitif".

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Section II ...Mais vite limité en pratique :

§ 1 Les faiblesses juridiques : 24. Il faut préciser d'ores et déjà que l'option en matière immobilière ne trouve que très peu d'échos, de même que cet avant contrat légal. En effet, et c'est là que le bât blesse, le droit autrichien, comme le droit allemand, prévoit que l'acquisition de la propriété n'est pas un effet des obligations, mais suppose un acte propre à transférer la propriété, distinct du contrat. Un simple titre (comme la vente) ne suffit pas à conférer la propriété. Le droit autrichien est très attaché à une traditio et une prise de possession légitime ou une inscription dans le registre foncier. 25. De plus, il s'agit là d'un avant-contrat assez faible. En effet, l’obligation de conclure le contrat principal s’éteint après l’expiration d'un délai d’un an ou si, après la conclusion du « précontrat », les circonstances ont changé de sorte que le but poursuivi par les parties est déjoué ou si une partie a perdu la confiance dans l’autre partie. La loi prend donc en compte ici exceptionnellement le changement des bases de la transaction sous forme de la clausula rebus sic stantibus. Ce qui rend donc cet avant contrat très instable.

§ 2 Le frein économique : le coût : 26. Cet avant contrat ne peut trouver une application pleine que dans les contrats concernant des meubles, où la traditio est nécessaire car, par exemple, l’accord de garder un objet pour deux semaines, ne peut être qu’un « précontrat », puisque le contrat de dépôt nécessite la remise de l’objet. En effet, en matière immobilière, nous avons pu le dire, il faut déjà deux actes, les acheteurs et les vendeurs ne sont donc pas enthousiastes à l'idée de payer un troisième contrat. De payer, oui, car si le contrat principal exige une forme spéciale, et c'est le cas pour une vente avec la forme authentique, l'avant contrat doit lui aussi respecter cette forme. Cela fait donc un avant contrat authentique qui, nous l'avons dit plus haut, ne pourra permettre que d'exiger la conclusion du contrat et non l'exécution des obligations prévues. Ce qui pourra être problématique avec le décès du cocontractant par exemple.

27. Cependant, bien que très peu usité, voici un exemple de cet avant contrat légal entre le propriétaire de terre qui vendra ces dernières à une société qui a un projet de lotissement de maison individuelle. On peut penser que, pour une société, il est plus facile de payer trois contrats à la suite pour sécuriser une grosse opération, que pour de simples particuliers.

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VORVERTRAG ÜBER LIEGENSCHAFTSKAUFabgeschlossen zwischenHerrn .........................................., geb ................................................. Beruf, Adresse,undFirma ........................................., geb .........................................................., Adresse,wie folgt:

I.Herr ......................... ist grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft EZ .......................KG .......................... mit dem Grundstück Nr ............... landw genutzt im katastermäßigemAusmaß von ............ m2.

II.Die Firma ................ beabsichtigt, auf einem Teil dieser Liegenschaft eine Reihenhausanlagemit ........ Reihenhäusern zu errichten.Die erforderlichen Genehmigungen für die Ausführung des Projektes, insbesondere jene durchdie Baubehörde, Grundverkehrskommission und das Vermessungsamt sind noch nicht erteilt.

III.Herr ............... verpflichtet sich hiermit, der Firma .................. die zum Bau der projektiertenReihenhausanlage erforderliche Grundfläche, wie sie aus dem beigeheftetem, von Zivilingen-ieur für Vermessungswesen ..................., verfaßten Lageplan vom ................ ersichtlich ist,um den Preis von S ............. pro Quadratmeter zu verkaufen und die zur grundbücherlichenDurchführung der lastenfreien Abschreibungen dieser Grundfläche und der Eigentumsrechts-einverleibung nötigen Urkunden zu unterfertigen.Die Firma .................. erklärt, nach Einlangen der erforderlichen Genehmigungen der zustän-digen Behörden mit Herrn .................. einen Kaufvertrag nach Inhalt dieses Anbotes ab-schließen zu wollen und verpflichtet sich, den im vorstehenden Absatz vereinbarten Kaufpreisnach Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer bei unverändertem Lastenstand zubezahlen.Zur Sicherstellung des Kaufpreises samt Zinsen gemäß Punkt 6.) erbringt die Firma .............einen Bankgarantie eine inländischen Kreditinstitutes in Höhe von S ........... (Schilling .........)mit einer Laufzeit bis ..............., mit welcher diese Bank für die Bezahlung des Kaufpreisesgarantiert, indem sie sich verpflichtet, über erste schriftliche Aufforderung des Verkäufersohne Prüfung des Rechtsgrundes Zahlung zu leisten.

IV.Den Übergabs-. und Übernahmstag, bestimmt die Käuferin. Diese ist daher berechtigt, zujeder Zeit, also auch vor Abschluß des Kaufvertrages von dem Kaufgegenstand Besitz zuergreifen.

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V.Der Verkäufer haftet nicht für eine bestimmte Beschaffenheit, Verwendung oder Verwert-barkeit des Vertragsobjektes, wohl aber dafür, daß dieses vollkommen satz-, lasten-undbestandfrei in den Besitz der Käuferin übergeht.

Die Größe des Kaufobjektes wird endgültig nach Vorliegen des vom Vermessungsamt undder zuständigen Behsˇrde genehmigten Abteilungsplanes festgestellt werden.

Hiebei dürfen sich nur geringe Differenzen gegenüber den Ausmaßen gemäß Lageplan er-geben.

VI.Ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Grundfläche bis zur effektiven Kaufpreiszahlung istder Kaufpreis mit ........ % pro anno zur verzinsen.

VII.Zur Sicherstellung diese Vorvertrages stellt Herr ........................ der Firma .......................einen Rangordnungsbeschluß über die beabsichtigte Veräußerung der obigen Liegenschaftzur Verfügung und verpflichtet sich, jeweils rechtzeitig vor Ablauf der Gültigkeit des Rang-ordnungsbeschlusses die Anmerkung einer neuerlichen Rangordnung zu bewirken.

VIII.Die Kosten der Errichtung diese Vorvertrages und des späteren Kaufvertrages sowie alledamit verbundenen Kosten und öffentlichen Abgaben, die Kosten der Vermessung und derEinholung der erforderlichen Genehmigungen trägt die Firma ..........

Datum Unterschrift

28. Il est utile, pour conclure, de se demander si une évolution de la législation ne serait pas nécessaire pour permettre une plus grande efficacité juridique en matière d'avant-contrats dans la vente immobilière, qui, en l'état actuel, crée un vide de sécurité juridique entre ceux qui pourront supporter la conclusion de trois contrats avec le notaire et les autres.

Bibliographie : - Jean François Gerkens, Droit privé comparé, édition Larcier (Belgique), 2007- Pierre Arminjon, Baron Boris Nolde, Martin Wolff, Traité de droit comparé, Librairie générale de droit et de jurisprudence, 1950- Michel Doucet, Code civil général autrichien, Traduit de l'allemand, 1947- ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch), Code civil Autrichien- www.notar.at, Chambre des notaires

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http://www.notar.at/


- www.bijus.org, Centre juridique franco-allemand- www.uibk.ac.at/zivilrecht, Analyse du §936 du ABGB

Remerciements : Maître Olaf Borodajkewycz, AvocatMaître Maria Leinschiitz-Vilain, Avocate et traductrice assermentée. Maître Dr. Michael Dyck, AvocatMaître Rudolf Kaindl, NotaireMaître Roland Ickowicz, Avocat

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http://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap6_0.xml?section-view=true;section=3

http://www.bijus.org/

Les avant-contrats en Belgique Laura MORNET

Chapitre III : les avant-contrats en Belgique

29. La Belgique est un pays de droit écrit comportant de nombreuses similitudes avec le droit français. Elle dispose notamment du même Code Civil Napoléonien, c’est la raison pour laquelle les articles pour la plupart ne diffèrent pas. Il s’agit à travers cet exposé de mettre en lumière l’existence des avant-contrats en matière de vente immobilière en Belgique et leur mise en œuvre. Les avant-contrats en Belgique tout comme en France sont souvent le fruit de négociations préalables communément appelées « pourparlers précontractuels ».

30. Les pourparlers sont de simples discussions, dominés par le principe de la liberté des négociations, le régime des pourparlers n’est pas défini dans la loi mais les contours sont dessinés par la jurisprudence. En Belgique comme en France, c’est la jurisprudence qui en a tracé les lignes directrices. En effet, les pourparlers ne sont pas explicitement envisagés par le Code Civil Napoléonien, même si on retrouve certains éléments comme celui de la bonne foi (article 1134 al 3). On retrouve ce principe de bonne foi dans la jurisprudence belge comme française pour encadrer cette liberté de négociation. Une liberté qui est limitée dans les deux droits à la rupture fautive des pourparlers. Les pourparlers peuvent alors être l’occasion d’une responsabilité, liée à leur rupture fautive (culpa in contrahendo). Cette responsabilité est de type extracontractuel. Elle est donc régie par les articles 1382 et 1383 du Code civil belge.

31. Pour illustration, prenons une décision de la cour d’Appel de Liège, en date du 19 décembre 20063. Dans cet arrêt la cour rappelle en premier lieu le principe de la liberté de conclure comme de ne pas conclure, en fonction de l’intérêt légitime propre de chacun. « Chaque participant à une négociation peut poursuivre la réalisation de ses intérêts légitimes ». Puis elle précise par la suite les limites à cette liberté « la seule limite à ce droit de choisir de chacun des participants est le respect des droits des autres participants. Il ne peut être abusé du droit de rompre des négociations en infligeant à autrui un préjudice disproportionné à l’intérêt personnel protégé». En l’espèce, la cour précise que l’abus est caractérisé lorsque les pourparlers sont avancés et que l’offrant retire son offre dans le seul but de conclure un contrat semblable avec un tiers. De même il y a abus lorsque les pourparlers sont volontairement tirés en longueur afin de permettre de trouver d’autres négociants et de les mettre en concours ou alors pour créer une situation irréversible dont l’auteur retire un bénéfice ou la victime un dommage.

32. Les pourparlers peuvent aboutir soit sur la formulation d’une offre soit sur la conclusion d’un avant-contrat. Le sujet à l’étude étant les avant-contrats il convient simplement de rappeler quelques informations concernant l’offre en droit belge.

3 Numéro de rôle : 2005RG1629. Détails Numéro Justel : F-20061219-1 CA Liège

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33. L’offre est une expression unilatérale de volonté, consistant dans la proposition d’un contrat. La doctrine et la jurisprudence belges admettent la théorie de l’engagement par simple volonté unilatérale. 4 La rétractation est dès lors inefficace : si le pollicitant retire son offre, celle-ci peut néanmoins être acceptée, et l’acceptation noue le contrat5. Toutefois, pour être obligatoire, l’offre doit réunir plusieurs conditions. L’offre doit être définitive, portée à la connaissance du bénéficiaire par l’offrant lui-même ou son mandataire et enfin elle doit être complète. De plus, en matière de contrat entre absents le droit belge à l’inverse du droit français consacre la théorie de l’acceptation. Il convient également de préciser que lorsque l’offre de mise en vente d’un bien immobilier est annoncée par l’intermédiaire d’une agence immobilière on ne se trouve en présence que d’une offre au public, impersonnelle et généralisée, et non d’une offre individualisée.6

34. Les pourparlers peuvent également aboutir sur la conclusion d’avant-contrats. Les avant-contrats ne sont pas définis par le droit belge mais il est possible de les définir comme suit :

35. Les avant-contrats sont « des contrats » car les parties créent à la charge de chacune d’elle des obligations qui sont contraignantes et qui sont la contrepartie des engagements de chacune des parties. L’adverbe « avant » signifie que ce sont des obligations anticipant la conclusion d’un contrat définitif futur.

36. Au regard de l’étude du sujet « les avant-contrats en matière de vente immobilière en Belgique », il est possible de scinder les avant contrats en deux catégories qui sont le reflet de deux obligations distinctes. Ces deux catégories constitueront par conséquent les deux parties de l’exposé. Nous étudierons donc dans un premier temps les avant contrats comme une obligation de contracter (Section I) puis l’avant contrat comme une obligation de préférer (Section II).

Section I Les avant-contrats comme une obligation de contracter :

37. Cette obligation de contracter en matière de vente immobilière peut naître de deux types d’avant-contrats distincts recensés par la pratique belge. Par voie de conséquence nous étudierons successivement : La promesse unilatérale (§1) puis la « promesse » synallagmatique ou « compromis » de vente sous condition suspensive (§2).

4 Cass., 9 mai 1980, Pas., 1981, p. 1.127 ; Bruxelles, 9 mars 1967, J.P.A., 1967, p. 3175 Bruxelles, 9 mars 1967, J.P.A., 1967, p. 3176 La jurisprudence belge est assez encline à prétendre, dans des cas de ce genre, qu’elle ne se trouve en face que d’un simple “appel d’offres”, c’est-à-dire d’une “proposition générale et impersonnelle de contracter”, marquant au mieux l’ouverture de pourparlers, mais sans engagement (Civ.Bruxelles, 21 mars 2008). Selon la jurisprudence belge « la mise en vente d’un bien immobilier revêt des spécificités qui la distinguent de la mise en vente d’autres biens par le biais d’offres adressées au public » (Civ.Bruxelles, 23 février 2004).

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§ 1 La promesse unilatérale : 38. La promesse unilatérale est un contrat, par lequel l’une des parties émet définitivement et irrévocablement sa volonté de contracter, et s’engage ainsi envers l’autre à nouer le contrat, pourvu que l’autre partie exprime unilatéralement son acceptation. Les praticiens du droit belge usent de trois formes de promesses distinctes. Nous analyserons dans un premier temps la promesse unilatérale de vendre (A) puis la promesse unilatérale d’achat (B) et enfin l’option croisée (C).

A. La Promesse unilatérale de vendre :

39. Dans un premier temps nous analyserons les conditions de fond de la promesse unilatérale (1) puis les conditions de forme (2) et enfin la sanction de l’inexécution de la promesse (3).

1) Les conditions de fond :

40. Lorsque la partie qui s’engage ainsi est le candidat-vendeur, on parle de promesse unilatérale de vente. Celle-ci est un contrat préparatoire et innomé, qui engage définitivement le vendeur envers l’éventuel acquéreur, la naissance de la vente dépend du bénéficiaire de la promesse. La vente elle-même n’est conclue qu’au moment de la « levée » de l’option par le bénéficiaire de la promesse qui lui a été faite. Au moment de la formation de la promesse unilatérale il convient de contrôler la capacité du vendeur car lui seul s’engage. En revanche, pour l’acquéreur sa capacité sera contrôlée lors de la levée de l’option. Le délai imparti au bénéficiaire de la promesse pour lever l’option joue le rôle de terme extinctif. Le vendeur est obligé de vendre au candidat-acheteur, si celui-ci se décide à acheter. Il ne peut donc vendre le bien à une tierce personne, faute de quoi, au civil, l’aliénation consentie à un tiers peut faire l’objet d’une nullité.

41. En général, le droit qui naît dans le chef du bénéficiaire est cessible, et transmissible à cause de mort, sauf si la volonté de lui conférer un caractère intuitu personae a été expressément stipulée. Lorsque la promesse est transmissible, tous les héritiers du bénéficiaire décédé doivent avoir manifesté la volonté de l’accepter, avant l’arrivée du terme prévu pour l’exercice du droit d’option (art. 577-2, § 6, C. civ. belge).

42. La promesse unilatérale peut être payante, dans le cas où un prix a été stipulé, non pour le transfert de la propriété de la chose, mais pour la concession de l’option elle-même. En ce cas, le bénéficiaire qui n’use pas de la promesse doit verser une somme d’argent qui restera acquise au promettant. Cette indemnité ou prix de la promesse peut par contre servir d’acompte, si la vente se réalise. Elle n’est pas régie par l’article 1152, al. 2, C. civ. belge, et n’est donc pas susceptible de modération par le juge. Il s’agit d’un prix contractuel, celui de l’option, encore appelé prix de l’immobilisation ou prix de l’indécision.

43. Le contrat contient la désignation précise du bien vendu, la détermination de son prix (ou les modalités de le déterminer), ainsi que le délai et les modalités de « levée », c’est-à-dire d’acceptation de l’option par le candidat-acquéreur.

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2) Les conditions de forme :

44. Toutefois, la promesse unilatérale ne fait la plupart du temps l’objet que d’un acte sous seing privé. Elle ne fait l’objet d’un acte authentique que lorsque la promesse unilatérale est l’accessoire d’une convention principale authentifiée par ailleurs. En soi, même faite par acte authentique, la promesse n’est pas admissible dans les registres de la conservation des hypothèques, puisqu’elle n’est pas translative de droits réels immobiliers. Selon la loi belge c’est la réunion de la promesse unilatérale et de sa levée par son bénéficiaire qui est translative.

3) La sanction de l’inexécution de la promesse unilatérale :

45. Deux situations sont à distinguer en matière d’inexécution de la promesse unilatérale.

46. La première hypothèse est la revente par le vendeur à une tierce personne. La promesse unilatérale de vente étant inopposable à cette tierce personne, le bénéficiaire de la promesse ne peut se résoudre, en cas de rupture fautive, qu’en dommages et intérêts dans le chef du promettant. Sauf, dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse lève l’option et fait transcrire son titre avant le tiers qui a acquis le bien pendant la période d’option, le concours entre les acheteurs successifs se résout en raison de l’antériorité de la transcription hypothécaire, pour autant que celui qui s’en prévaut ait été de bonne foi lors de l’acquisition de son droit.7

47. La seconde hypothèse est celle dans laquelle le tiers qui a acheté la chose faisant l’objet de la promesse connaissait celle-ci. Dans ce cas, le tiers est complice de la faute contractuelle du promettant : il commet une faute quasi-délictuelle, dont la sanction sera l’attribution de la chose au bénéficiaire de la promesse qui a levé l’option dans le délai qui lui était imparti. En droit français pour qu’il y ait substitution entre le tiers et le bénéficiaire de la promesse il faut deux conditions : la connaissance par le tiers de la promesse et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir alors qu’en droit belge il suffit de prouver la connaissance par le tiers de l’existence de la promesse.

48. La promesse unilatérale de vendre, qui est la plus courante, laisse tout de même parfois place à la promesse unilatérale d’achat (B) que favorise la pratique notariale belge dans un cas particulier, celui de la vente de l’immeuble d’un incapable.

B. La Promesse unilatérale d’achat :

49. La pratique notariale en Belgique valorise la formule de la promesse unilatérale d’achat, en présence de la vente d’un immeuble appartenant à un incapable ou, de manière générale, de toute vente d’immeuble soumise à autorisation de justice. Cette formule permet de préserver au mieux les intérêts de l’incapable. En effet, le représentant de l’incapable, ne pouvant s’engager sans autorisation de justice, il ne lui est pas permis, à peine de nullité, de conclure un compromis de vente sous condition suspensive de l’obtention de cette autorisation de justice. Celle-ci doit être préalable à tout engagement. Par conséquent, en aucun cas il n’est possible, avant l’autorisation du 7 Liège, 27 février 2002

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juge, de conclure une promesse de vente au nom et pour le compte de l’incapable. Ainsi, le résultat des négociations entreprises sur la vente du bien d’un incapable, avant l’autorisation du juge, peut valablement aboutir uniquement sur une promesse unilatérale d’achat. En effet, c’est sur l’acquéreur que porte l’obligation de contracter et non sur l’incapable, qui ne peut compromettre l’existence de son patrimoine avant l’autorisation du juge. Toutefois du point de vue du candidat-acquéreur, le danger existe, en outre, que le juge refuse l’autorisation, si une offre supérieure est faite après la conclusion même de la convention8.50. Pour des raisons principalement fiscales la pratique notariale belge a développé le mécanisme de l’option croisée (C).

C. L’option croisée :

51. Nous analyserons dans un premier temps le mécanisme de l’option croisée distinct de celui de la promesse synallagmatique de vente (1) pour dans un deuxième temps percevoir l’intérêt d’un tel mécanisme (2).

1) Le mécanisme de l’option croisée distinct de celui de la promesse synallagmatique de vente :

52. Cette technique est à distinguer de la promesse synallagmatique de vendre qui vaut vente. En effet, au moment de la conclusion d’une promesse synallagmatique les deux parties s’engagent et la vente est formée. Tandis que, dans la technique de l’option croisée, le mécanisme est différent puisque chaque partie est engagée unilatéralement à un moment distinct et pendant une certaine durée mais les deux parties ne s’engagent pas de manière concomitante.

53. En pratique, le vendeur promet de vendre le bien au candidat acquéreur pendant un certain délai. Si au terme du délai le candidat acquéreur n’a pas levé l’option alors la promesse tombe et le vendeur est libéré. En revanche, lorsque le candidat acquéreur n’a pas levé l’option il s’engage à son tour dans une promesse unilatérale mais cette fois ci d’achat. L’acquéreur s’engage alors pendant un certain délai et au même prix et conditions que ceux qui lui avaient été proposés. Le vendeur pourra alors accepter dans un délai déterminé l’option qui lui est ouverte.54. Selon la pratique Belge il y a seulement promesse unilatérale de vente de la part du vendeur et promesse unilatérale d’achat de l’acheteur donc il n’y a pas vente. L’acquéreur et le vendeur donnent leur consentement à l’accord à des moments distincts mais il n’y a pas comme dans la promesse synallagmatique une rencontre de volonté à un même moment.

2) L’intérêt du mécanisme :

55. La pratique notariale en Belgique a développé la formule dite d’ « option croisée », c’est-à-dire une succession de promesses unilatérales de vente et d’achat, qui réalisent pratiquement la vente en permettant de différer, essentiellement pour des raisons fiscales, la date de passation de l’acte authentique de vente. Cette pratique présente l’avantage d’offrir aux deux parties la faculté d’un désistement conventionnel,

8 Bruxelles, 30 nov. 2000, Rev. not., 2001, p. 257, obs. F. Herinckx

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ne s’accompagnant d’aucune procédure judiciaire et, partant, d’aucun inconvénient d’ordre fiscal9.56. Pour permettre à des négociations d’aboutir, dont l’objet serait une obligation de contracter mais sur la réalisation d’un évènement futur et incertain, un second type d’avant contrat s’est développé, celui de la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente sous condition suspensive (§2).

§ 2 La “promesse” synallagmatique ou “compromis” de vente sous condition suspensive :

57. Le compromis de vente sous condition suspensive permet de suspendre le compromis à la réalisation d’un événement futur et incertain qui suspend non la naissance du contrat, mais ses effets, soit la naissance et, partant, l’exécution de l’obligation conditionnelle. La survenance de l’événement futur et incertain réalise la condition : la condition est réalisée, et l’obligation dont l’exécution était suspendue devient parfaite. Si l’événement futur et incertain ne se réalise pas, la condition est défaillie. L’obligation conditionnelle est censée alors n’avoir jamais existé, et les prestations déjà exécutées doivent faire l’objet d’une restitution. 58. A titre d’illustration on peut citer une formule élaborée par un notaire belge présentant un avantage fiscale pour les parties. Il s’agit de l’engagement de passer acte de vente. La formule, présentée par Maître Charles SIMON, se décline de la manière suivante :

59. « Les parties s’obligent réciproquement à passer et signer acte authentique contenant vente, par les soussignés de première part aux soussignés de seconde part, des biens suivants, savoir (...).*L’acte authentique précité stipulera les conditions ci-après littéralement énoncées, savoir (...).*La réalisation de cet acte devra avoir lieu au plus tard le (...).*Si l’une des parties aux présentes reste en défaut de passer l’acte et de satisfaire aux obligations en découlant pour elle (notamment le paiement du prix) au plus tard le jour de l’expiration du délai stipulé ci-dessus, l’autre partie pourra, après une mise en demeure adressée par lettre recommandée à la poste et restée infructueuse pendant huit jours, exercer à son libre choix l’une des facultés ci-après énoncées :--soit tenir le présent engagement pour résolu de plein droit et sans qu’il soit besoin d’en faire prononcer la résolution par justice; dans ce cas, la partie restée en défaut devra à l’autre, à titre de dommages-intérêts forfaitaires et irréductibles, une indemnité égale à dix pour cent du prix principal ci-dessus énoncé;--soit poursuivre en justice l’exécution directe et forcée du présent engagement; à cet égard, les parties déclarent réciproquement reconnaître qu’à défaut par l’une d’elles d’exécuter volontairement son obligation de passer et signer acte authentique de vente, le jugement peut valablement tenir lieu de cet acte.

9 La Flandre, art. 76 et 209, al. 1er, 2°, 2°bis et 3°, C des Enregistrement (décr. 23 nov. 2007, Mon., 3 janv. 2008), et la Wallonie, art. 159bis, § 1er et 2, et 209, al. 1er, 3°ter et quater, Code des Enregistrment (décr. 30 avr. 2009, Mon., 1er juill. 2009), permettent l’enregistrement, toutefois, au droit de 10,00 EUR d’un accord amiable de résiliation ou de résolution d’une convention de vente.

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*En garantie de la bonne exécution des obligations qu’ils ont contractées par le présent engagement, les soussignés de seconde part ont versé aux soussignés de première part, qui le déclarent et le reconnaissent, une somme de (...) en (...). Dont quittance (...).*Si l’acte authentique est passé comme prévu, cette somme vaudra acompte et le prix à payer lors de la signature de cet acte en sera diminué d’autant.*Les parties déclarent considérer la forme authentique comme essentielle à la vente. »

60. Cette formule ne présente pas beaucoup d’avantages sur le plan civil, sinon que les parties diffèrent le transfert de la propriété et des risques au jour de la signature de l’acte authentique, comme dans le cas du compromis de vente assorti d’une clause de réserve de propriété. Sur le plan fiscal par contre, la formule devrait permettre de différer le paiement des droits proportionnels dus sur la vente jusqu’au moment de la passation de l’acte authentique, qui seul réalisera le transfert de propriété au sens de l’article 44 du Code des Enregistrements, sans que les parties soient tenues par le délai de quatre mois fixé par l’article 32, 4°, C. Enr10. La convention dont il est question ne devrait en effet pas être obligatoirement enregistrable, puisqu’au jugement des promettants, à tout le moins, elle ne porterait pas transfert de droits réels immobiliers, au sens de l’article 31, 1°, C. Enr.

61. Dans la plupart des cas les avant-contrats font naître une obligation de contracter. Toutefois il existe un avant-contrat appelé « pacte de préférence » qui fait naitre une obligation spécifique, celle de préférer (Section II).

Section II L’avant contrat comme obligation de préférer :

62. Dans un premier temps, nous étudierons la mise en œuvre du pacte de préférence (§1) appelé également pacte de préemption, puis les effets juridiques du pacte à l’égard des parties contractantes et des tiers (§2).

§ 1 La mise en œuvre du pacte de préférence : 63. Nous étudierons dans un premier temps les conditions de fond du pacte de préférence (A) puis ses conditions de forme (B).

A. Les conditions de fond :

64. Il s’agit d’une promesse unilatérale de vente assortie d’une condition potestative, dans le chef du vendeur : celui-ci n’est obligé que s’il se décide de vendre. L’engagement est donc doublement potestatif : dans le chef du bénéficiaire de la promesse, qui n’est obligé à rien, et dans le chef du stipulant ou du promettant lui-même, capable de suspendre indéfiniment la naissance et, partant, l’exécution de son engagement. 11

10 Code des Enregistrement : chaque région en Belgique à son propre code. En effet les droits d’enregistrement en Belgique sont une branche spécifique du droit fiscal. 11 Sur la distinction entre l’option d’achat et le pacte de préférence, Bruxelles, 23 janvier 1933, Pas., 1934, II, p. 63, et Liège, 29 novembre 1994, Act. dr., 1996, p. 615, note G. BERTHOLET

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65. Les juristes belges discutent sur le point de savoir si la référence à un prix déterminé ou déterminable est indispensable :Pour certains, faute de pareille référence, le pacte de préférence cesse d’être un avant-contrat. Il se mue en un contrat innomé qui ne peut conduire en faveur de son bénéficiaire à la conclusion du contrat de vente et n’est susceptible, au mieux, que de dommages et intérêts. Cette position a été confirmée par un arrêt de la CA de de Liège en date du 29 novembre 1994.Pour d’autres au contraire, cette référence n’est pas indispensable, car, en cas de violation du pacte par la conclusion d’une vente au profit d’une tierce personne, le prix se détermine alors nécessairement par référence à l’offre faite par le tiers au bénéfice duquel la vente est intervenue. La référence à un prix, bien que demeurant indispensable, est alors implicite, et en cas de mauvaise foi du tiers, la vente peut être prononcée en faveur du bénéficiaire de la promesse. Cette position a également été appuyée par un arrêt plus récent de la CA de Bruxelles en date du 6 mai 200912. Tandis qu’en France, la première chambre civile de la Cour de Cassation a tranché en faveur de la seconde position belge c'est-à-dire, il n’est pas nécessaire de prévoir un prix ou un délai dans un pacte de préférence pour que celui-ci soit valable.13

66. Le pacte de préférence est en soi cessible et transmissible, sauf si le caractère intuitu personae en a été stipulé.

B. Les conditions de forme :

67. Le pacte de préférence offre uniquement un droit de priorité et cette offre engage uniquement le propriétaire du bien. La pratique considère alors qu’il s’agit d’une promesse unilatérale sous condition. La condition étant que le propriétaire souhaite vendre. Ce pacte n’est donc pas une atteinte au propriétaire de disposer de son bien. Par conséquent comme en France le pacte de préférence n’est pas soumis à une publicité foncière. De même qu’il n’est pas nécessaire d’authentifier le pacte de préférence, un acte sous seing privé est suffisant.68. Le pacte de préférence comme tout avant contrat comporte des effets à l’égard des parties contractantes (§2) puisque c’est avant tout un contrat.

§ 2 Effet du pacte de préférence à l’égard des parties contractantes et des tiers :

69. Le pacte est opposable aux parties mais également aux tiers. En cas d’inexécution par l’auteur du pacte, celui-ci est susceptible d’une exécution en nature. En outre, par le biais d’une action en tierce complicité la mauvaise foi d’un tiers sera de nature à l’évincer mais encore faut-il démontrer sa mauvaise foi et notamment sa connaissance du pacte. Or le problème est que le pacte de préférence fréquemment rédigé sous la forme d’un acte sous seing privé n’est pas publié. Donc il est difficile de démontrer la connaissance par le tiers du pacte. Par conséquent, si le bénéficiaire du pacte, évincé, ne peut prouver l’implication du tiers dans la fraude de ses droits, alors il pourra obtenir

12 Rev. Notariale. belge. 2009, p. 836, qui prononce l’annulation d’une vente intervenue au détriment d’un locataire dont le bail portait simplement : « en cas de vente de l’immeuble par le bailleur, la priorité sera réservée au preneur »13 Cour de cassation : 1ère civ, 15-01-2003

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uniquement des dommages et intérêts en engageant la responsabilité contractuelle de l’auteur du pacte.

Bibliographie : - Code Civil Belge - http://www:juridat.be - Denis MAZEAU, « Principe du droit européen des contrats : projet de cadre commun de référence » Revue trimestrielle de droit européen 2008 n°4 - Le compromis de vente, effets civils et fiscaux, Anthémis, Bruxelles, 2006- Le patrimoine immobilier familial, Anthémis, Bruxelles, 2009- Etienne MONTERO (Professeur aux facultés universitaires Notre-Dame de la paix à Namur) et Marie DEMOULIN (Assistante aux facultés universitaires Notre-Dame de la paix à Namur, chercheuse au centre de recherches informatique et droit (crid)) « La formation du contrat depuis le code civil de 1804 : un régime en mouvement sous une lettre figée » - « Le droit des contrats, entre Union et Etats » par Christine BIQUET (Professeur à la faculté de Droit de L’université de Liège) et Benoit KOHL (Professeur à la faculté de Droit à l’université de Liège et avocat), 2010

Remerciements : Monsieur Etienne BEGUIN

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Les avant-contrats en Bulgarie Charles-Henry TOURNAIRE

Chapitre IV : les avant-contrats en Bulgarie

70. La Bulgarie, sous domination soviétique de 1946 à 1990, dernier entrant avec la Roumanie dans l’Union Européenne, le 1er janvier 2007, est un pays particulièrement dynamique et en plein développement économique depuis son indépendance, puis son intégration européenne. Ce développement s’est accompagné de nombreuses réformes, notamment au niveau de son droit, et, pour ce qui nous intéresse, des avant-contrats. Ceux-ci sont nommés dans le droit bulgare dans l’article 19 de la Loi sur les Obligations et les Contrats (LOC), dont la dernière modification date de Novembre 2007.

71. L'avant-contrat, ou contrat préliminaire tel que le nomme la loi bulgare, est un accord en vertu duquel une ou deux parties s'engagent durant une période de temps spécifique à conclure définitivement ledit contrat, pour lequel certains éléments sont encore manquants à sa conclusion définitive.

72. Avec un accord préliminaire, il est possible d'organiser la conclusion de différents accords définitifs, que ce soit évidemment pour la vente de biens immobiliers, pour des prêts, pour le transfert de propriété contre l'obligation d'entretien, pour des testaments, pour la vente de biens divers, ou encore pour l’échange… Le contrat préliminaire n’est pas une obligation mais sa conclusion est cependant fortement conseillée.

73. Les avant-contrats rentrent dans la catégorie des « contrats d'organisation » ainsi qu’on l’appelle en droit bulgare.

74. Nous limiterons notre étude aux avant-contrats bulgares concernant la vente de biens immobiliers, aussi appelés promesse de vente, d’une part car ce sont les plus fréquents, et d’autre part car ce sont ceux qui offrent le plus d’intérêts dans la perspective de comparer ce contrat existant en Bulgarie, et celui existant en France que nous rencontrons quotidiennement dans l’activité notariale.75. Nous constaterons par la suite qu’il existe de nombreux points communs avec les avant-contrats existants en France.

76. Notre approche sur les avant-contrats en Bulgarie nous mènera à envisager tout d’abord les différents types de contrats existants (Section I), puis les conditions de fond nécessaires à leur validité (Section II), de même que les conditions de forme (Section III), pour ensuite se pencher sur la spécificité bulgare tenant aux intervenants concourants à la formation de ces avant-contrats (Section IV), et enfin envisager la sanction de l’inexécution de ces contrats (Section V).

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Section I Les différents types d’avant-contrats : 77. Le droit bulgare compte deux avant-contrats, connus en droit français, la promesse unilatérale de vente de vente mais aussi d’achat (§1), et la promesse synallagmatique (§2).

§ 1 La promesse unilatérale : 78. La promesse unilatérale est, comme en droit français, un acte par lequel une seule partie s’oblige envers une autre. Ce peut être un acheteur, on parlera donc de promesse d’achat telle qu’on la nomme en droit français. Le plus souvent, c’est le vendeur qui s’engagera, il s’agira alors d’une promesse unilatérale de vente telle qu’elle existe aussi en France.79. La durée de ce type de contrat peut être d’un mois mais il est fréquent qu’elle soit supérieure.

§ 2 La promesse synallagmatique : 80. Dans ce cas, nous sommes comme en droit français en présence d’un contrat, les deux parties sont engagées et sont tenues de signer le contrat définitif, mais il existe cependant une ou plusieurs conditions suspensives retardant la signature du contrat définitif, qui peut être une autorisation administrative, ou l’octroi d’un prêt, ce qui est finalement assez classique et qui ressemble beaucoup au droit français.81. Pour ce qui est de la durée habituelle de ce contrat préliminaire, elle est en général d’un mois.

Section II Les conditions de fond : 82. Le contrat préliminaire est préparé par l’avocat ou par le notaire. Pour établir un contrat préliminaire, il y a des conditions tenant :

- à la vérification de l’identité des parties : pour l’identité du vendeur, l’origine de propriété peut être nécessaire, ce qui permettra d’attester que le vendeur est le véritable propriétaire.

Pour ce qui est de l’identité de l’acheteur, pour une personne physique, la carte d’identité, ou le passeport pour un étranger sera suffisant.Il est intéressant de relever que pour une société, moyen par lequel tout étranger doit recourir s’il souhaite acquérir un bien immobilier en Bulgarie, il est nécessaire de mettre à disposition les documents de la société : certificat, décision de la cour de justice et numéro d’enregistrement.

- à la capacité des parties, qu’il s’agisse de conditions de majorité, de personnes majeures protégées par la loi, du cas d’époux mariés, et donc de la question de la nécessité ou non du consentement du conjoint pour effectuer l’opération.

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- à l’origine de propriété, qui est le document du vendeur prouvant la propriété comme un acte notarial, un certificat d’héritage et toutes autres formes équivalentes.

- bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’une véritable condition de fond, le professionnel du droit veille aussi à vérifier l’existence d’éventuelles sûretés grevant le bien, une hypothèque par exemple pour le cas le plus classique, ou encore si le bien n’est pas loué.

83. Notons enfin qu’à l’aide du certificat de localisation, il pourra vérifier si les dimensions du terrain sont exactes, si l’immeuble est bien érigé sur le terrain vendu. Il vérifiera si la propriété du voisin empiète sur le terrain, s’il existe des droits de passage, etc…

Section III La forme de la promesse : 84. Autre similarité avec le droit français, la promesse de contrat en droit bulgare peut se conclure au moyen d’un acte sous seing privé (§1), mais elle peut aussi l’être en la forme authentique (§2), ce moyen étant toutefois beaucoup moins répandu qu’il ne l’est dans notre pays.

§ 1 La promesse sous seing privé : 85. Quelle que soit la forme du contrat préliminaire, qu’il soit unilatéral ou synallagmatique, conclu par acte sous seing privé, il convient de respecter un standard formel.

86. Le contrat préliminaire permet aux deux parties, acheteur et vendeur, de se mettre d’accord sur le montant de la transaction, les moyens de paiement, la durée du contrat préliminaire, la date de signature du contrat final, c’est à dire l’acte notarial d’achat.

87. En plus de ces éléments d’accords entre les parties, le contrat préliminaire doit spécifier : l’identification des parties, l’objet du contrat, la description du bien immobilier, le montant de l’acompte, les déclarations et obligations de l’acheteur, les déclarations et obligations du vendeur, les déclarations et obligations communes et les références aux annexes.

§ 2 Le contenu spécifique d’une promesse conclue en la forme authentique :

88. Il est beaucoup moins fréquent qu’en France qu’une promesse de vente immobilière soit conclue devant notaire, car en Bulgarie, c’est l’avocat qui intervient le plus souvent. Toutefois, rien n’interdit de conclure une promesse chez un notaire ainsi que cela est très souvent le cas chez nous, de même que chez l’agent immobilier aussi.

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89. Pour la conclusion de cette promesse conclue en la forme authentique, il faudra alors respecter les conditions spécifiques relatives à un acte notarié bulgare.

Section IV La spécificité bulgare tenant aux intervenants concourants à la formation des avant-contrats :

90. Nous retrouvons en Bulgarie l’intervention de trois professionnels que nous connaissons bien en France, mais avec un rôle sensiblement différent, puisque l’avocat joue un rôle majeur dans le processus de formation et de conclusion des avant-contrats, alors qu’il est quasiment inexistant en droit français (§1), le notaire lui joue un rôle beaucoup plus secondaire puisque il se contente d’authentifier, ne rédigeant que très rarement l’avant-contrat (§2), et l’agent immobilier ne rédige quasiment jamais de contrat préparatoire, et reste cantonné à la fonction d’intermédiaire qu’il tient aussi en France (§3).

§ 1 L’avocat : 91. Contrairement à la France, où c’est l’agent immobilier, ou le notaire qui établissent le plus souvent une promesse synallagmatique de vente, c’est l’avocat qui joue donc en Bulgarie un rôle essentiel.92. C’est en effet lui qui, établit le plus souvent le contrat préliminaire, qui peut se charger des éventuelles procurations si elles sont nécessaires, et nous pouvons le relever, et cela est remarquable par rapport à notre droit français, c’est lui qui rédige souvent l’acte notarié, qui reprend en grande partie les éléments du contrat préliminaire, pour lequel le notaire ne se contentera que de vérifier qu’il est conforme tant au niveau du fond que de la forme, avant de l’authentifier. L’avocat et le notaire ont donc une relation particulièrement étroite en matière immobilière en Bulgarie.93. Relevons aussi qu’il peut aussi s’occuper de la création de la société nécessaire pour l’acquisition d’un bien par un étranger, d’où l’importance d’avoir un bon avocat en Bulgarie pour toute opération immobilière.

§ 2 Le notaire : 94. En Bulgarie, le notaire est un officier de l’Etat. Ses rôles majeurs lors d’une acquisition sont de vérifier les documents fournis par le vendeur et d’officialiser les documents préparés par l’avocat, comme les procurations, le contrat préliminaire si comme cela est souvent le cas l’avocat l’a rédigé, et l’acte notarial que là encore, l’avocat aura souvent rédigé, contrairement à ce qui se fait en France, où le notaire détient le monopole de rédaction de l’acte authentique de vente immobilière.95. Il faut noter que les notaires, en Bulgarie, sont limités par une zone d’action géographique, il faut en choisir un dans la zone géographique du lieu du bien en question, de même que pour la rédaction d’un contrat préliminaire, si on souhaite aussi avoir recours au notaire.

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§ 3 L’agent immobilier : 96. Il a en Bulgarie le rôle traditionnel d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur pour la vente d’un bien immobilier. Il se doit de respecter les intérêts des deux parties, mais il convient de noter une particularité par rapport à la France, puisque l’agent immobilier ne rédige en Bulgarie que très rarement une promesse de vente synallagmatique, que l’on appelle couramment en France compromis de vente où l’agent immobilier intervient fréquemment lors de sa conclusion.

Section V La sanction de l’inexécution de l’avant- contrat :

97. L'article 19 (3) LOC14 énonce que chaque partie au contrat peut intenter une action pour conclure le contrat final. Dans ce cas, l'accord est conclu au moment où cette décision est entrée en vigueur.98. La décision du tribunal ne saurait se substituer à l'intention des parties à cet avant-contrat, elle remplace simplement le contrat signé chez le notaire. La partie qui fait une réclamation doit avoir rempli ses obligations. La décision judiciaire remplaçant le contrat, son adoption, doit se conformer aux formalités à respecter pour la délivrance de l'acte.

99. Ce sera alors au tribunal de déterminer et de vérifier si le cessionnaire est le propriétaire de l'immeuble, et s'il existe les conditions nécessaires pour le transfert de propriété par le notaire.100. Le tribunal rend une décision de remplacer le contrat final, à condition que le demandeur ait accompli son obligation envers l'autre partie dans les deux semaines postérieures à la décision de justice, ce qui peut être le paiement du prix par exemple. Dans le cas contraire, le tribunal invalidera la décision rendue à la demande du défendeur.

101. Nous venons donc de le mettre en évidence, les avant-contrats bulgares, s’ils présentent un certain nombre de similitudes avec ceux existants en droit français, connaissent certaines spécificités, notamment du fait du rôle prépondérant joué par l’avocat, qui a, avec le notaire une relation étroite et complémentaire.

Bibliographie : - Traductions de droit bulgare - Site des notaires bulgares (www.notary-chamber.org)- Internet

14 LOC : Loi sur les Obligations et les Contrats. Dernière modification : novembre 2007

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http://www.notary-chamber.org/


Remerciements : Stanislava Genova, Stanimir Stanchev et Ivelin Ivanov, avocats et juristes bulgares ayant effectué une partie de leurs études à la Faculté de Droit de Montpellier.

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Les avant-contrats à Chypre Arthur BERGERAULT

Chapitre V : les avant-contrats à Chypre

102. Le droit chypriote tient sa spécificité de deux droits: le droit turc et la Common Law. Cela s'explique notamment par l'histoire du pays qui a d'abord connu l'occupation turque pendant plus de trois siècles avant de devenir une colonie britannique. L'île connaît son indépendance en 1960, et devient une république. Elle se dote d'une constitution et la Section 29 (1) of the Court of Justice Law retient une pyramide des normes mettant la constitution au sommet, la loi chypriote en deuxième position, puis la Common Law en troisième (la liste continue mais nous ne la développerons pas car elle inutile à notre étude). De ce fait il faut partir du postulat que lorsque la loi chypriote ne régit pas une matière, il faut se référer au Common Law. C'est un peu comme en France, lorsqu'il n'y a pas de textes spéciaux à une matière on applique le droit commun. 103. En ce qui concerne les avant-contrats à Chypre dans la vente immobilière, il semble qu'il faille avoir ce raisonnement pour traiter notre sujet. En effet, les ventes immobilières sont régies par une loi spéciale: the Immovable Property (Tunure, Registration, Valuation) Law, Cap.224 qui dispose dans sa section 4 que cette loi est impérative. Cette loi régit la vente immobilière mais ne fait pas mention d'avant-contrats. Par conséquent on devrait se référer aux règles de la Common Law.15

104. La Common Law a pour principe le Freedom of contract qui inclut la double liberté de contracter ou de ne pas contracter. Il n'y a donc pas de formalisme particulier pour faire un avant-contrat et pour déterminer s'il aura force obligatoire ou non. En pratique, il y a certaines formes privilégiées par les avocats et les agences immobilières notamment en ce qui concerne les ventes impliquant des étrangers non chypriotes. Nous verrons cette forme privilégiée par la pratique (Section I), avant d'étudier le principe retenu par la common law (Section II).

Section I L'avant-contrat organisant les ventes immobilières au profit d'acheteurs étrangers :

105. Le problème du droit chypriote est son accessibilité. Nous n'avons trouvé aucun site juridique qui ne nous disait quelle solution par rapport à notre sujet était retenue en pratique. Pour cela nous avons dû nous référer aux sites des avocats et des agences immobilières très orientés vers les investisseurs étrangers. Notre exposé peut paraître incomplet car il ne détaillera pas la pratique des avant-contrats entre nationaux propriétaires et accédant à la propriété. Le droit chypriote a une particularité c'est qu'il impose une procédure spéciales aux acheteurs potentiels étrangers. En effet, la République de Chypre, pour lutter contre l'occupation turque a imposé, à tous les étrangers désireux d'acheter sur le sol chypriote un bien immobilier, d'avoir une autorisation préalable du Conseil des Ministres : Acquisition of Immovable Property (alliens) Law, Cap. 109. C'est pour cette raison que la pratique a aménagé de tels avant-

15 C'est ce que nous a invité à faire, Christophoros Christophi, avocat chypriote que nous avons contacté

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contrats dans les ventes immobilières dans lesquelles les acheteurs sont étrangers. La technique contractuelle fait penser à une promesse de vente faite sous arrhes.

106. Comme on l'a vu, tout acheteur non chypriote doit demander l'approbation du Conseil des Ministres pour pouvoir acheter. En général l'approbation est une simple formalité qui est souvent acceptée mais qui est nécessaire. Le problème est que cet agrément est donné sous une période de huit à quatorze mois. La pratique préfère alors attendre l'obtention de cet agrément avant de rentrer en pourparlers et de signer un avant-contrat.

107. Une fois cette approbation obtenue, les parties vont généralement signer un avant-contrat qui va définir les termes et les conditions du contrat de la vente finale. Cet avant-contrat vient aussi réserver le bien à un prix convenu. Cette réservation va se faire sous la forme d'un dépôt séquestré auprès d'un avocat. C'est une sorte d'arrhes versée par l'acheteur. Ces arrhes ont pour effet de faire exécuter une obligation à la charge du vendeur appelée « companion reservation deposit agreement ». Celle-ci vient obliger le vendeur à retirer sa propriété du marché et l'oblige à maintenir les engagements pris dans l'avant-contrat. Il n'est pas dit qu'il s'engage à vendre le bien, il s'engage principalement à retirer sa propriété du marché et à maintenir le prix convenu. 108. L'acheteur va lui aussi s'engager à respecter des engagements convenus sous peine de voir la propriété remise à la vente. En général, le dépôt est d'environ de 1% du prix de vente mais les parties peuvent décider d'un autre moment.

109. Durant la période de temps qui suit l'exécution de l'avant-contrat, l'avocat qui a été en charge de la ratification va enquêter sur l'origine du titre de propriété auprès du « district land registry office ».110. A la suite de cette période d'investigation, et après que l'acheteur ait obtenu un prêt s'il en avait besoin d'un, les parties vont commencer à formaliser le contrat final de vente.

Section II L'application des règles du droit commun: la Common Law :

111. Les règles du droit chypriote repose sur la loi chypriote quand celle-ci régit la matière concernée. Si elle ne le fait pas il faut appréhender la Common Law.Pour les avant-contrats on peut alors envisager deux choses:- soit les parties veulent conclure un contrat les liant, ce contrat prépare la vente et les oblige à faire quelque chose. Dès lors ils concluront un contrat selon les règles du droit chypriote qui est une reprise de la Contract Law Anglaise.- soit les parties rentrent juste en négociation, on sera dans des cas d'invitation to treat qui n'auront aucune force contraignante.

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A. L'avant-contrat ayant pour fondement le droit des contrats chypriote :

112. Pour ce qui concerne la première hypothèse il faut se référer à la loi des contrats chypriote16, les éléments essentiel de formation du contrat sont : une offre et une acceptation qui ont pour effet un accord de volonté, une intention à créer une relation juridique, le recours à un écrit dans certain cas, une consideration, une capacité à contracter et un véritable consentement des parties aux termes du contrat. Le contrat ne peut pas être contraire à l'ordre public. 113. Le droit chypriote s'aligne bien sur le droit Anglais, les parties peuvent donc prévoir ce qu'elles souhaitent sous condition de respecter les éléments ci-dessus. Par conséquent l'avant-contrat peut revêtir la forme d'un contrat qui précédera, organisera, le contrat final de vente.

B. L'avant-contrat ayant pour fondement la Common Law :

114. En ce qui concerne la seconde hypothèse, puisque le droit chypriote n'appréhende pas les avant-contrats et dans le cas où les parties ne contractualisent pas leurs engagements pré-contractuels, il semble intéressant de voir quels mécanismes régissent leurs relations notamment lorsqu'elles négocient avant l'acte final de vente. La Common Law envisage le principe de freedom of non contract qui permet à chacune des parties de se retirer des négociations quand elles le souhaitent17. En d'autres termes si le vendeur a seulement invité à traiter avec l'acheteur, et si ce dernier accepte l'invitation, le vendeur peut ne pas proposer d'offre et rompre les négociations. Pareil pour l'acheteur qui peut rompre les négociations après avoir été invité par le vendeur à traiter.

Bibliographie: - Andreas Neocleous, Introduction to Cyprus law p.373 et suivants, Yorkhill Law Publishing 2000.- Richard et Damian Taylor, contract law p.60-2, Oxford 2007- http://cypruslaw.narod.ru/CAP149CY.htm - http://www.mitsides.com/index.php?pageid=7&lang=en -http://www.property-abroad.com/cyprus/buyers-guide/

16 The Contract Law, Cap. 14917 L'affaire Walford v. Miles (1992) 2 AC 128 érige ce principe de liberté de rompre la phase pré-contractuelle peu importe la bonne foi des parties

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http://www.property-abroad.com/cyprus/buyers-guide/

http://www.mitsides.com/index.php?pageid=7%E2%8C%A9=en

http://cypruslaw.narod.ru/CAP149CY.htm

Les avant-contrats au Danemark Tiphaine COMBEMALE

Chapitre VI : les avant-contrats au Danemark

115. Au Danemark le droit civil est régi par le code danois de Christian V « Danske Lov » promulgué le 15 avril 1683 et complété ou modifié depuis deux siècles par une série de textes.116. Il n’y a pas aujourd’hui de Code civil général, mais certaines dispositions de la « Danske Lov » sont encore en vigueur. Les Danois ont renoncé, sous l'influence de l'école historique de Savigny, à avoir une codification à la française, les diverses parties du Code ont été remplacées le plus souvent par de grandes lois qui n'y ont pas été incorporées. Ces diverses lois qui sont publiées dans le « Lovtidende » équivalent du Journal officiel français.

117. Le droit des contrats est dominé par l’ « Aftalelov » (« Contract Act ») c’est-à-dire la loi sur les contrats datant du 8 septembre 1986 (modifiée à trois reprises par les lois des 21 décembre 1994, 14 juin 1995 et 22 mai 1996). Ce texte s’applique aux contrats et aux autres actes juridiques se rapportant à la propriété, donc à la matière immobilière.118. D’autres lois intéressent le droit des contrats, c’est le cas du « Købelov » (« Sale of goods Act ») datant du 28 mars 2003 (amendé par la loi du 5 juin 2007). Cependant, l’article 1A (1) précise que ce texte ne s’applique pas aux contrats de vente immobilière et n’intéressera donc pas notre étude. En revanche, la loi sur les transactions immobilières de 1983 (modifiée par la loi du 22 juin 2006) s’appliquera tout comme certaines dispositions du droit de la consommation issu de la loi du 2 avril1997.

119. Il faut à titre préliminaire spécifier les particularités du droit danois. Ce droit est représentatif des droits nordiques : droit finlandais, droit suédois, droit norvégien et droit islandais, avec lesquels il partage des dispositions communes. En ce sens, il se situe à mi-chemin entre le système de droit écrit romano-germanique (en raison notamment de l’influence de l’Eglise dans l’histoire du droit danois) et le système de la Common Law. Ainsi, la loi danoise développe un système de règles propre caractérisé par un corps de loi écrit très étendu. Corrélativement, une part importante est laissée à la loi non écrite dictée par la règle du précédent. Cependant, ce système est différent de celui de la Common Law, puisque le juge aura davantage un rôle d’interprétation.

120. Les avant-contrats sont assez peu développés en droit danois, se rapprochant ainsi davantage du système anglais. L’absence de notariat explique sans doute cette spécificité tout comme la grande place laissée à la liberté contractuelle. Ainsi, certains contrats relatifs à la négociation se développent de façon assez classique (Section I), mais c’est surtout l’exécution de la vente immobilière, soumise à une procédure spécifique, qui, par certaines de ses étapes, est susceptible de se rapprocher d’avant-contrats (Section II).

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Section I Les avant-contrats relatifs à la négociation de la vente immobilière :

121. La négociation est une phase importante au Danemark, différents avant-contrats sont alors utilisés.

122. La lettre d’intention18 (« Hensigtserklæringer ») est ainsi souvent utilisée dans les négociations au Danemark. Cependant son statut de contrat fait débat dans la doctrine qui considère que si ce n’est pas un document inutile, il ne s’agit pas d’un contrat sauf peut-être si l’on considère qu’il s’agit d’un engagement à continuer à négocier de bonne foi (elle permet d’avoir l’assurance que l’autre partie est « sincère » dans sa volonté de conclure le contrat).Son utilité est reconnue pour obtenir un accord préliminaire avant d’approfondir les détails du contrat, pour garantir la confidentialité des négociations ou encore pour fixer rapidement les prémices d’un contrat et rassurer l’autre partie qui mettra en œuvre des moyens financiers, techniques pour la préparation du contrat définitif.Des intentions peuvent être posées mais elles n’impliquent pas une obligation de conclure le contrat final.Elles ont ainsi davantage une valeur psychologique que contraignante.

123. Des lettres de confort19 (« Støtterklæring ») similaires à la pratique française peuvent également être conclues (elles existent depuis 1986) entrainant tantôt des obligations de résultat, tantôt des obligations de moyens. Elles font l’objet de peu de contentieux.

124. On peut en outre noter que les danois envisagent la négociation comme un système de résolution des problèmes communs où le système du gagnant-gagnant s’impose, celles-ci devant aboutir rapidement ce qui explique le peu de contentieux en la matière.

Section II Les avant-contrats relatifs à la conclusion de la vente immobilière :

18 La lettre d’intention, prise dans ce sens permet à des parties, à l’occasion de négociations contractuelles dont la durée leur semble devoir être longue, d’exprimer par écrit, avant même de savoir si elles parviendront en fin de compte à conclure un contrat entre elles, leur volonté de négocier et de rechercher un accord sur des bases ou prenant en compte des points sur lesquels elles se sont déjà entendues. Ce document n’a pas pour vocation de leur imposer de conclure coûte que coûte mais seulement de négocier de bonne foi les équilibres généraux et conditions spécifiques de la relation contractuelle envisagée. Dans ce sens, la lettre d’intention doit être distinguée de la lettre de confort dont elle est parfois un synonyme.19 Il s’agit d’un acte écrit par lequel une personne prend, vis-à-vis du bénéficiaire de la lettre, des garanties de faire ou ne pas faire. La finalité du texte est de faire en sorte que son signataire apporte son soutien à une autre personne dans l'exécution de ses obligations envers le bénéficiaire du document. La pratique danoise exige souvent de telles lettres à l’égard des deux parties dans la phase des négociations contractuelles, constituant une garantie du partenaire.

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125. Traditionnellement en vertu de la liberté contractuelle les avant-contrats sont peu développés en raison notamment d’un engagement rapide et définitif des parties (§1), cependant, en raison des spécificités qu’elle présente, la matière immobilière voit se développer une procédure spécifique reposant sur un accord d’achat pouvant être considéré comme un avant-contrat doté d’une force obligatoire exemplaire (§2).

§ 1 Le principe de la liberté contractuelle et la force obligatoire des promesses :

126. Le droit danois est spécifique dans le sens où la liberté contractuelle20 est particulièrement développée.

127. Toute promesse de contrat a autant de force qu’un contrat définitif et peu de formalités sont exigées en vertu de l’ « Aftalelov21 ». L’idée principale est ainsi que les obligations ne surgissent pas d'un accord écrit signé, mais du devoir que chaque partie doit respecter dans sa promesse. A la différence de la législation anglaise, le droit danois est souple considérant qu’un contrat existe si la promesse correspond à ce qui peut être raisonnablement attendu au vu de la situation économique, sociale ou commerciale. La force obligatoire est particulièrement développée.

128. Dès lors les avant-contrats sont assez peu spécifiques découlant davantage de la force offerte à l’offre. En effet, en l’absence de formalisme spécifique22 et en raison de la force de l’offre, les avant-contrats sont peu utilisés.

129. L’offre (« Opfordring ») est ainsi envisagée comme une promesse de contrat23. C’est une déclaration d’intention obligeant le promettant (article 1er de l’« Aftalelov »). Celle-ci doit alors avoir une certaine certitude quant à son contenu et à la personne à laquelle elle s’adresse. L’acceptation (« Acceptfrist ») inclut elle aussi une promesse, à savoir répondre à sa part des obligations (par exemple payer le prix). Offre et acceptation (à condition qu’elle n’inclut pas des rajouts, auquel cas elle serait un rejet de l’offre combiné avec une contre-offre) sont ainsi contraignantes. On peut noter qu’à la différence du droit français, les conditions de formation du contrat sont particulièrement développées dans les dispositions légales, preuve s’il en faut de leur importance.Le droit danois différencie ainsi l’offre qui est faite à personne déterminée, de l’appel d’offre qui est lui général et n’est donc pas contraignant. Cependant dans ce cas, dès lors que l’acceptation est intervenue, l’offre ne pourra être retirée et devra être exécutée.

130. La notion d’avant-contrat est ainsi peu développée puisqu’elle se retrouve au travers de l’offre qui a vocation à être obligatoire. A ce titre il faut noter que l’« Aftalelov » n’évoque pas la notion de consentement mais celle de déclaration d’intention, donc de promesse. Ainsi, il n’y a pas de différence entre le consentement donné à un contrat définitif et celui donné à une promesse24.

20 A titre d’exemple une libéralité ne requiert aucune formalité.21 Ainsi, le contrat verbal est valable et a autant de force qu’un contrat écrit.22 Même si le droit danois n’échappe pas à la tendance actuelle qui tend à une protection du consommateur en imposant un formalisme croissant.23 A moins qu’elle ne contienne la mention « Uden obligo », c'est-à-dire qu’elle est faite sans obligation comme prévu par l’article 9 de l’« Aftalelov ».24 Et les vices susceptibles de les affecter sont communs : Article 28 et suivants de l’ « Aftalelov ».

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131. Cependant, en vertu de la liberté contractuelle de tels avant-contrats pourraient être conclus et avoir une force obligatoire certaine, mais la loi danoise ne les prévoit pas, ils résultent de la pratique.

132. Aucune forme de pacte de préférence n’est relevée. Cependant, la législation danoise prévoit une obligation légale d’offrir le bien au locataire d’une habitation à vocation résidentielle antérieurement à toute vente. Il s’agit d’une forme de pacte de préférence légal et la liberté contractuelle permet la conclusion de tels contrats, même s’ils sont peu usités.

§ 2 La procédure spécifique de vente immobilière : 133. Compte tenu du fait qu'aucune loi spécifique sur la vente et l'achat de biens immobiliers n’existe en droit danois, les usages et les pratiques développés par les tribunaux et les praticiens danois au cours des siècles jouent un rôle important. Ainsi un accord spécifique est développé (A) qui malgré la liberté contractuelle offre une certaine sécurité pour les parties (B).

A. La notion d’accord d’achat (« Koebsaftale ») :

134. Le droit danois ne connait pas le système du notariat et donc des actes authentiques. A ce titre, ce sont les agents immobiliers et les avocats (« Advokat ») qui seront chargés de la rédaction de la vente immobilière. Plusieurs étapes sont à distinguer, la première d’entre elles se rapproche d’un avant-contrat classique bien qu’elle en diffère par de nombreux points.

135. Lorsqu’une vente immobilière tend à être conclue entre un vendeur et un acheteur, chacun devra en principe être représenté. Le vendeur sera représenté par l’agent immobilier avec lequel il a au préalable signé un contrat écrit (d’une durée maximale de 6 mois renouvelable une fois pour 3 mois). Cependant, le conseil d’un avocat peut être pris.136. L’agent immobilier est le représentant du vendeur (il est ainsi plus qu’un simple intermédiaire et sera donc rémunéré) ; c’est pourquoi, il est important qu’il recommande à l’acheteur de se faire conseiller puisque l’agent immobilier ne peut à la fois représenter l’acheteur et le vendeur. Il est toutefois tenu de sauvegarder les intérêts des deux parties, ce qui implique qu’il doit communiquer à l’acheteur toutes les informations pertinentes sur le bien.L’agent immobilier sera en charge de la rédaction d’un accord d’achat (« Koebsaftale ») transmis à l’acquéreur. Celui-ci peut être rapproché d’un avant-contrat dans le sens où il ne sera pas le contrat définitivement publié et sera soumis à modifications.

137. De son côté, l’acheteur est représenté par un avocat (ou éventuellement un agent immobilier, mais ce cas est plus rare). En principe, le contrat d’achat prévoit que la transaction ne sera valable que si l’avocat de l’acheteur l’approuve. Une clause est en général ainsi rédigée : «La transaction est soumise, de la part de l’acheteur, à la condition que l’avocat puisse approuver la transaction dans son ensemble. Toute contestation éventuelle doit être transmise à l’agent immobilier du vendeur au plus tard le …».

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138. En soumettant le contrat à l’approbation de l’avocat, l’acheteur s’assure une certaine protection. Ainsi, lorsqu’il y a une disposition que l’avocat estime être lourde de conséquences pour l’acheteur, ce dernier a la possibilité soit de renégocier cette disposition, soit de faire annuler le contrat d’achat. Il est important que les réserves émises par l’avocat figurent dans le contrat d’achat afin que la transaction puisse, le cas échéant, être annulée en vertu des contestations formulées par l’avocat. Cette clause peut également être stipulée en faveur du vendeur dans le cas où la vente serait conclue de façon très rapide et qu’il veuille s’assurer une certaine protection.

139. Dès lors, le contrat d’achat peut être assimilé à un avant-contrat puisqu’il ne sera pas définitif. Il s’agit en quelque sorte d’un contrat conclu sous condition suspensive de l’approbation par l’avocat. Si l’avocat n’approuve pas l’accord d’achat, celui-ci devra être renégocié et le cas échéant annulé, il n’aura ainsi pas force obligatoire.

140. Cet accord d’achat n’est en principe pas destiné à être enregistré. Aucune règle n’impose l’enregistrement, cependant celui-ci sera nécessaire pour que l’acte soit opposable aux tiers notamment aux éventuels tiers de bonne foi qui pourraient par la suite enregistrer un acte similaire. Ainsi, un contrat translatif de propriété (« Skoede ») sera postérieurement rédigé par l’avocat de l’acheteur et enregistré. Cet acte ne contient que les conditions pertinentes et sera seulement utile à l’enregistrement. Ce dernier sera alors vérifié par l’avocat du vendeur afin qu’il ne contienne aucune disposition susceptible de lui nuire.141. Pour le vendeur, il est important que cet acte puisse être inscrit au registre foncier sans aucune note du juge enregistreur, puisque le prix d’achat ne peut être versé au vendeur tant que l’acte translatif de propriété reste annoté par ce juge. Par conséquent, il est dans l’intérêt de chacune des parties de se faire aider dans le cadre d’une transaction immobilière.

142. Il faut cependant noter que parfois seul l’accord d’achat sera rédigé et sera par la suite enregistré, il s’apparente dans ce cas-ci davantage à un contrat qu’à un avant-contrat et devra alors remplir les règles spécifiques à l’enregistrement exigées en droit danois.

143. Des similitudes peuvent être trouvées avec la pratique française du compromis de vente notamment dans la dualité de rédaction. 144. Cependant, c’est l’accord d’achat qui une fois signé par les parties devient le contrat de vente. A ce titre il sera contraignant et opèrera transfert de propriété. Néanmoins, en vertu de la liberté contractuelle, les parties peuvent prévoir que le vendeur conserve la propriété en attendant la réalisation de certaines conditions telles que le paiement du prix par l’acquéreur. Il prévaut alors sur le titre de transfert de propriété (sauf s’il est affirmé dans le titre constitutif de propriété que malgré une disposition contraire dans le contrat de vente, il est convenu de modifications supplémentaires). En raison des règles protectrices prévues, ce contrat offre une sécurité certaine parfois similaire au droit français.

B. Les règles protectrices de l’accord d’achat (« Koebsaftale » ) :

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145. En raison de la force qu’il détient, l’accord d’achat doit offrir aux parties une certaine protection. Celle-ci se retrouve au travers de trois exigences clés : un certain formalisme (1), un droit de rétractation offert à l’acquéreur (2) et l’encadrement de la profession d’agent immobilier (3).

1) Le formalisme exigé :

146. Si traditionnellement en droit danois, un contrat verbal est valable, l’accord d’achat pour produire des effets devra lui être écrit (en langue danoise) et comporter certaines mentions spécifiques qui seront reproduites dans l’acte de transfert.

147. Ainsi, les parties et les biens immobiliers (avec le numéro de cadastre) doivent être soigneusement identifiés. La date et le prix devront également apparaitre de façon claire, tout comme les renseignements sur les servitudes ou les assurances existantes. 148. Le contrat devra être signé (il faut noter que depuis la loi du 31 mai 2000, la signature électronique est reconnue en droit danois). Il est primordial que toutes les relations importantes soient régies entre les parties et figurent dans le contrat de vente dans le sens où c’est lui qui constitue la base du contrat dans une transaction immobilière. En revanche les mentions nécessaires à l’enregistrement n’auront pas à être établies.

149. Ces mentions apparaissent assez limitées et la liberté contractuelle est dominante. La tendance est actuellement à davantage d’exigences légales puisque conformément aux prévisions légales25, l’administration a établi un modèle standard de contrat avec de nombreuses mentions nécessaires (reprise du droit légal de rétractation, droit de se rétracter si le financement du bien immobilier ne peut avoir lieu dans les délais prescrits…).150. Il est cependant toujours possible d’écarter ce contrat standard.

2) Le droit de rétractation :

151. Dans le cadre d’une vente d’immeuble à usage d’habitation, les §8 et suivants de la loi de protection des consommateurs (« Consumer Protection Act») prévoient un droit de rétractation. Ces règles sont obligatoires.152. Ainsi, une fois que l’accord d’achat a été signé, l’acheteur placera un dépôt (acompte) d’une valeur de 5 % du prix de la propriété auprès de l’agent immobilier. L’acheteur aura alors 6 jours (ouvrables) pendant lesquels il pourra se retirer de la vente. S’il se retire, il devra payer une compensation au vendeur qui est d’habitude de l’ordre de 1% du prix d'achat et parfois une indemnité à l’agent immobilier (dans certains cas limitativement énumérés par la loi, aucune indemnité ne sera due). Ce retrait devra être notifié par écrit (on conseille l’envoi par lettre recommandée afin de faciliter la preuve). Si le bien a d’ores et déjà été utilisé ou si des travaux ont été effectués, le bien devra être remis en l’état.

153. Dans les cas autres que la vente d’immeubles à usage d’habitation, les parties sont libres de prévoir un droit de rétractation.

25 Article 17 §3 de la loi sur les transactions immobilières de 1983

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154. Le vendeur n’a lui aucun droit de rétractation, il pourra seulement utiliser les vices sur la déclaration d’intention prévus par les articles 28 et suivants de la loi sur les contrats.

3) Les intervenants :

155. L’accord d’achat est contraignant, les intervenants doivent donc être garants de conseil et de protection. Si l’intervention de l’avocat n’est pas surprenante puisqu’il s’agit là d’une constante dans de nombreux droits européens, l’intervention de l’agent immobilier est plus surprenante. Afin de protéger les parties en l’absence de notaires, la profession est particulièrement règlementée par la loi sur les transactions immobilières de 1983. En effet, l’agent immobilier n’est pas un intermédiaire, mais un réel représentant.156. Ainsi, 95 % des agents immobiliers danois appartiennent à l'Association danoise d'agents immobiliers diplômés et sont couverts par son code d'éthique strict qui a été rédigé en collaboration avec le Conseil des Consommateurs danois. Les agents immobiliers danois voient leur responsabilité considérablement aggravée par rapport à celle des agents immobiliers d’autres pays européens. Ils devront ainsi calculer les coûts brut et net de la propriété, préparer un document de vente contenant les chiffres-clés permettant à l’acheteur de prendre une décision correcte quant à l’achat, établir une vue d’ensemble afin de déterminer les défauts de propriété...

157. Tous les agents immobiliers exerçant une activité au Danemark sont tenus de souscrire une assurance légale qui couvre l’acheteur et le vendeur contre les vices éventuels pouvant avoir des répercussions financières.

158. Il devra également conseiller les parties sur les moyens de financement de l’acquisition de la propriété.

159. Il existe également plusieurs normes de qualité élaborées par le Syndicat danois des agents immobiliers qui doivent être respectées au même titre que la loi (à titre d’exemple il s’agit les informations concernant les associés de l’agent immobilier, les informations concernant l’importance et le calcul de la rémunération, y compris les conditions de paiement ou encore les informations concernant le montant estimé pour les frais de documentation).

160. La profession elle-même participe ainsi à sécuriser ce contrat.

Bibliographie :

Ouvrages : - ACQUIS GROUP, Contract I: pre-contractual obligations,conclusion of contract, Unfair terms, Sellier, 2007, 311 pages

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- WHINCUP M., Contract law and practice: the English system with Scottish, Commonwealth, and continental comparisons, Kluwer Law International, 2006, 446 pages- LANDO O. (Dir.), Principles of European contract law, Kluwer Law International, 2003- DROBNIG U., Personal security, Sellier, 2007, 567 pages- Les documents de travail du Sénat série législation comparée, L’exercice des activités de transaction immobilière, 2002

Doctrine: - JORGENSEN S., « Les traits principaux de l’évolution des sources du droit danois », Revue internationale de droit comparé, 1971, p. 65- SCHULZE R., « Des principes de la conclusion du contrat dans l’acquis communautaire », Revue internationale de droit comparé, 2005, p. 877- Comité danois de droit comparé, « Danish and Norwegian Law », Revue internationale de droit comparé, 1966, p. 754

Sites internet:- http://europa.eu/legislation_summaries/- http://www.iclg.co.uk/- http://www.juraportal.dk/links/010/010/040/020/- http://www.ambafrance-dk.org/spip.php?article446-http://www.mwblaw.dk/Doing%20Business%20in%20Denmark/The%20Danish%20 Contracts%20Act.aspx- http://www.nyulawglobal.org/globalex/Denmark1.htm- http://www.real-estate-european-union.com/english/denmark.htmlhttp://www.justlanded.com/english/Denmark/Denmark-Guide/Property/Introduction- http://www.hg.org/article.asp?id=5804- http://www.sprog.asb.dk/sn/Danish%2520Contracts%2520Act.pdf- http://www.mend.nl/upload/documents/Publicaties/Howtoexpand/Denmark.pdf- http://erhvervsret-hhx.dk/page2.htmlhttp://www.cepi.eu/index.php?page=denmark&hl=fr- http://www.ejerportal.dk/fortrydelsesretten0- http://jura.ku.dk/njm/

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Les avant-contrats en Espagne Térence TASTU

Chapitre VII : les avant-contrats en Espagne

161. Avant la conclusion d’un contrat, se situe bien souvent une période intermédiaire, parfois de longue durée, dite "période précontractuelle". Certains contrats peuvent être conclus pour aménager les relations entre les parties et d'autres ont pour objet la formation du contrat définitif. Ainsi, des conventions préalables à la formation du contrat de vente sont fréquemment conclues. En droit espagnol comme en droit français, on distingue les promesses de vente des autres contrats préparatoires à la vente, ainsi que les différentes promesses de vente entre elles.

162. La pratique des promesses de vente a connu un développement considérable depuis le début de notre siècle. Cela s'explique notamment par la complexité de certaines ventes modernes, par les études qu'elles exigent et par les autorisations administratives souvent nécessaires.

163. Pourtant, les Codes civils français et espagnol les ignorent presque complètement. Seuls deux articles s'y réfèrent : l'article 1589 du Code civil français et l'article 1451 du Code civil espagnol. De plus, ces articles n'envisagent que la promesse synallagmatique.

164. Or, les promesses de vente sont de deux sortes : promesse unilatérale et promesse synallagmatique de vente.

165. L'intérêt de traiter des promesses de vente dans une perspective comparative franco-espagnole, n'est pas tellement la distinction opérée entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique de vente, puisque les droits français et espagnol l'envisagent exactement de la même manière. Il s'agit surtout de montrer que, si en France et en Espagne, la même distinction est faite entre ces deux promesses, la nature, le régime, les effets de chacune vont parfois être différents, selon que l'on se trouve dans l'un ou l'autre de ces deux pays. 166. Dans une première partie, nous étudierons la promesse unilatérale de vente (Section I), puis dans une seconde partie, nous examinerons la promesse synallagmatique de vente (Section II).

Section I La promesse unilatérale de vente : 167. Avant d’étudier le régime juridique de la promesse unilatérale de vente (§2), nous tenterons de définir cette dernière (§1).

§ 1 La définition juridique de la promesse unilatérale de vente :

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168. Malgré son importance pratique, la promesse unilatérale ne fait l'objet de dispositions spécifiques ni dans le Code civil français, ni dans le Code civil espagnol.

169. L'article 1451 du Code civil espagnol26 a suscité bien des interrogations. En effet, sa rédaction est ambiguë : le premier paragraphe parle de promesse de vendre ou d'acheter alors que le deuxième paragraphe parle de promesse de vendre et d'acheter. Les auteurs espagnols se sont donc tout naturellement demandés à quelle promesse s'appliquait cet article. Selon les termes même de l'article 1451 du Code civil, celui-ci est applicable aux promesses pour lesquelles chaque partie peut demander l'exécution du contrat ; c'est à dire dans lesquelles les obligations sont réciproques : l'un s'engageant à vendre, l'autre à acheter.Certains auteurs affirment qu'une fois exercé le droit d'option par le bénéficiaire, on obtient une promesse bilatérale donnant le droit à chaque partie de réclamer l'exécution du contrat. Cependant, cette théorie ne fût pas admise car en exerçant l'option, le contrat d'option s'éteint. Le contrat définitif naît. On n'a donc pas une promesse bilatérale et il n'est pas possible de recourir à l'application de l'article 1451 pour demander l'exécution contractuelle. Le contrat d'option doit alors suivre les règles du Titre 1 et 2 Livre IV du Code civil qui sont les dispositions générales concernant les contrats. 170. A ce titre le Tribunal Suprême a affirmé dans une Sentencia du 23 mars 1945 que la formation du contrat définitif dépend uniquement du bénéficiaire, et que seul ce contrat fixe les obligations réciproques.L'article 1451 du Code civil ne s'applique donc qu'aux promesses bilatérales (La promesa de compra y venta). A défaut de dispositions légales en France comme en Espagne, la promesse unilatérale a donc dû être définie par la doctrine et la jurisprudence27. La promesse est unilatérale lorsqu'une seule personne s'oblige, le promettant, et la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent à une autre personne : le bénéficiaire, la faculté d'acheter un bien à un prix déterminé ou déterminable.

171. Il est intéressant de constater qu’en France et en Espagne, on définit la promesse comme un contrat, et que la décision finale de le conclure est laissée au seul bénéficiaire. Ce contrat met deux personnes en présence : le promettant et le bénéficiaire.Cependant, en France, on parle indifféremment de "promesse unilatérale" ou de "contrat d'option". Or, la terminologie "contrat d'option", utilisée en Espagne, est plus explicite. Elle montre bien qu'il s'agit d'un contrat. En Espagne, on appelle "contrato de opción", une promesse unilatérale acceptée, et, "promesa unilateral", celle qui ne l'a pas été. En France, on ne retrouve pas cette distinction dans les termes employés.En Espagne, la distinction entre contrat d'option et promesse bilatérale est la même ; même si le but de la promesse bilatérale et les effets en résultant sont a priori différents de ceux constatés en droit français.

26 Article 1451. « La promesse de vendre ou d’acheter, quand il y a accord sur la chose et sur le prix, donne droit au cocontractant de réclamer l’exécution du contrat. Chaque fois que la promesse d’achat ou de vente ne pourra pas être exécutée, le vendeur et l’acheteur, selon les cas, seront soumis aux dispositions sur les obligations du contrat et présent livre».27 Les Codes civils français et espagnols ne sont pas les seuls à ne pas avoir réglementé la promesse unilatérale. Il en est effectivement de même pour le BGB et le Code suisse. Au contraire, le droit cubain (Loi 1935) et le Code italien ont réglementé le contrat d'option. De même, la "Compilación de Derecho civil de Navarra" du 1er mars 1973 traite de la "opción" dans ces Lois 460, 461, 517.

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172. Selon la théorie classique espagnole, l'objet du "précontrat" dont fait partie la promesse bilatérale, est de célébrer un contrat futur. Les deux parties se sont obligées réciproquement à conclure la vente. Au contraire, dans le contrat d'option, il n'y a qu'une déclaration unilatérale de volonté et donc qu'un seul obligé : le promettant. De plus, par la levée de l'option du bénéficiaire, le contrat définitif est conclu ; donc le bénéficiaire peut en demander l'exécution.Le contrat d'option est original tout comme ladite promesse unilatérale en France, du fait que la conclusion du contrat définitif de vente ne dépend que du bénéficiaire. Lui seul peut exiger la réalisation de la vente. Le contrat d'option est un contrat véritablement spécifique et autonome. Il reste avant tout un contrat essentiellement consensuel. Si le contrat d'option ne prévoit aucune obligation pour le bénéficiaire, nul doute qu'il est unilatéral.Au contraire, s'il prévoit une obligation à la charge du bénéficiaire, la qualification du contrat semble plus houleuse comme de nombreux auteurs français et espagnol ont pu le relever.

§ 2 Le régime juridique de la promesse unilatérale de vente :

173. Le contrat d'option, en tant que contrat, doit suivre des règles de formation comme n'importe quel autre contrat. Ainsi les conditions générales de validité des contrats s'appliquent au contrat d'option, mais parfois d'autres conditions sont requises en plus, en raison de la nature spécifique de ce contrat. Le contrat d'option doit remplir notamment des conditions relatives à son objet et à sa cause. La spécificité du droit espagnol est qu’il impose en quelque sorte une condition supplémentaire par rapport au droit français : la fixation du délai d'option.Le contrat d'option est le contrat dans lequel le promettant propose de vendre son bien à un prix déterminé ou déterminable pendant un certain délai. Si le bénéficiaire souhaite la formation du contrat définitif, il lui suffit de lever l'option pendant ce délai. Le contrat d'option est pour les espagnols "un contrato a plazo". Le délai d'option doit donc être fixé. D'ailleurs, Il est imposé pour sa publication que le délai pour exercer l'option soit fixé et il ne doit pas dépasser quatre ans. 174. Le délai d'option fait ainsi l'objet d'une réglementation détaillée en Espagne.A ce titre La Sentencia du 26 janvier 1988 a retenu que " le délai passé, par faute d'exercice du droit d'option dans le délai concédé ; se produit non pas une situation d'inexécution des obligations (art 1124 C. civ.) mais de caducité du contrat d'option ". Il est évident qu'il n'y a pas inexécution d'une obligation puisque le bénéficiaire ne s'était pas engagé à lever l'option et conclure le contrat. Cependant, vu les hésitations jurisprudentielles, il est recommandé de bien préciser dans le contrat la nature du délai, sa caducité une fois le délai expiré. 175. En France, on considère qu'une fois le délai expiré, l'option s'éteint et ne peut plus être valablement exercée. On semble reconnaître d'emblée la caducité du délai. Il a été jugé que " faute d'acceptation dans le délai prévu des versements postérieurs à l'expiration ne peuvent faire revivre le délai si telle n'a pas été l'intention des parties ".En France comme en Espagne, on considère que les parties à un contrat ne peuvent pas être engagées indéfiniment. Cependant, les conséquences de l'absence de délai fixé par les parties vont être différentes.La solution française retient que le contrat d'option consenti sans délai est tout à fait valable comme tel. A aucun moment, on ne va imposer que le délai soit fixé dans le contrat. Le

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principe est en effet que l'on peut conclure sans détermination de durée toutes les fois que le législateur est resté muet. Mais "la résiliation unilatérale du contrat est le tempérament impératif à ce principe et est unanimement considéré comme le corollaire de la prohibition de l'engagement perpétuel et constitue l'indispensable protection de la liberté individuelle "La solution espagnole quant à elle retient que le contrat d'option est "un contrato a plazo". En conséquence, le délai pour l'exercice de l'option doit être déterminé par les parties dans le contrat. Au cas où les parties ne l'auraient pas prévu, le contrat n'est pas nul pour autant. Cependant, le contrat ne peut pas rester ainsi. L'article 1128 du Code civil prévoit que le délai sera fixé par voie judiciaire. 176. De même que pour la détermination de la chose et du prix, il n'est pas nécessaire que le délai soit fixé quantitativement ; à la condition qu'il ne faille pas une nouvelle négociation entre les parties. Et la fixation du délai peut être laissée à un tiers déterminé (Sentencia du 15 février 1980).177. Bien que l'article 14 R.H. prévoit que la publicité du droit d'option n'est possible que si le délai d'option est inférieur à quatre ans ; rien n'empêche les parties de fixer un délai supérieur. Mais alors, le droit d'option ne pourra être inscrit pour toute la durée du délai et sera donc moins protégé. TORRES LANA affirme que " rien n'est imposé en ce qui concerne la durée du délai. Celui-ci dépend uniquement de la volonté des parties, sauf si les parties souhaitent publier le droit d'option, alors le délai devra être au maximum de quatre ans ". Cependant, le Tribunal Suprême n'a pas admis les délais très longs ; par exemple trente ans (Sentencia du 6 juin 1959). 178. En France, cette limitation du délai n'existe pas, puisque les parties sont libres de le déterminer selon le principe de l'autonomie de la volonté. Et quand il n'a pas été déterminé, à tout moment, le promettant peut mettre le bénéficiaire en demeure de se prononcer. Alors ou bien le contrat de vente est conclu, ou bien le promettant est libéré.179. De ces différents développements, il est possible de constater que le droit espagnol, bien que d’inspiration romaine comme le droit français, ne retient pas en tout point les mêmes règles en matières de promesse unilatérale de vente. Le second paragraphe nous permettra d’illustrer cette différence concernant les promesses synallagmatiques de vente.

Section II La promesse synallagmatique de vente : 180. L'étude de la promesse synallagmatique ou bilatérale de vente est intéressante, surtout dans le cadre d'une comparaison entre le droit civil français et le droit civil espagnol, car, si en France, "la promesse de vente vaut vente", ce n'est pas le cas en Espagne.181. Avant d’étudier le régime juridique de la promesse synallagmatique de vente (§2), nous tenterons d’en donner une définition (§1).

§ 1 La définition juridique de la promesse synallagmatique de vente :

182. La définition de la promesse synallagmatique de vente est unanimement acceptée. Un problème naît cependant quand il s'agit de distinguer cette promesse avec le contrat de vente lui-même.

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En droit Français, le principe est que dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, il y a formation du contrat de vente. Ainsi le code civil français affirme à l’article 1589 que " la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ".En droit espagnol, même si la définition de la promesse bilatérale est la même, aucune assimilation de la promesse au contrat de vente n'est faite. La promesse bilatérale de vente est un précontrat au futur contrat de vente, dans lequel les obligations des parties sont réciproques.En Espagne, comme en France la promesse réciproque présente une utilité lorsque les deux parties sont définitivement décidées à conclure un contrat, mais pour diverses raisons, elles souhaitent qu'il ne se forme que plus tard. Les raisons peuvent être d'ordre fiscal lorsque par exemple des avantages fiscaux sont attendus avant l'établissement du contrat définitif ; d'ordre administratif, quand le contrat de vente doit être précédé par la délivrance d'autorisation administrative ; ou encore d'ordre pécuniaire lorsque le contractant acheteur recherche des appuis financiers. Malgré le contenu des projets antérieurs à l'article 1451 du Code civil espagnol, la doctrine majoritaire espagnole a toujours vu dans la promesse bilatérale un précontrat, et non le contrat de vente lui-même. Le précontrat suppose un accord de volonté des parties. Il s'agit donc toujours d'un véritable contrat. Cependant si les parties se sont mises d'accord, l'une pour vendre et l'autre pour acheter, il n'existe à ce moment qu'une phase préparatoire au contrat définitif. Le contrat de vente définitif peut se réaliser comme rester au stade préparatoire. 183. A ce titre deux thèses se rencontrent en la matière : celle selon laquelle le précontrat engendre une obligation de célébrer un contrat postérieur (théorie classique), et celle selon laquelle le contrat préparatoire impose de développer les bases établies pour donner enfin naissance au contrat définitif de vente (théorie de la collaboration développée par Roca Sastre).Face à ces différentes théories, des auteurs ont revendiqué l'équivalence entre contrat préliminaire et contrat définitif. Notamment, l'auteur ALGUER critiqua la théorie classique remettant en question chacun de ses points. Selon lui, à partir du moment où les parties ont promis de faire quelque chose, elles sont obligées de le faire. Et s'il existe un moyen pour leur imposer la réalisation du contrat définitif, il doit s'appliquer. L'exécution forcée est donc possible ; et même, le juge pourrait se substituer aux parties pour réaliser l'acte authentique. Le précontrat est alors un "circuit inutile". Il ajoute également que le second contrat qui doit intervenir ne serait pas un véritable contrat puisque selon la thèse classique, les parties s'obligent à donner un consentement futur. Il n'y aurait donc pas un consentement libre et spontané ; mais un acte dû pour réaliser une obligation. Finalement, il affirme qu'il y aurait alors condition purement potestative et donc nulle, puisque la condition pour la réalisation du contrat définitif serait le consentement des parties (cf. articles 1115 et 1256 Code civil espagnol). 184. Il est vrai qu'en Espagne, tout comme en France, on emploie souvent de manière erronée la qualification de promesse. 185. C'est pourquoi, bien que le droit civil espagnol distingue très nettement précontrat et contrat définitif, on arrive tout de même au même résultat qu'en France. Par exemple, quand il est prévu la rédaction d'un acte authentique, même si les parties ont appelé leur convention "précontrat", il y a déjà bien souvent contrat de vente définitif. La forme n'est pas non plus en droit espagnol une condition de formation du contrat de vente. De même, on peut très bien admettre que le contrat de vente est conclu

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dès l'accord des parties et que seuls les effets sont reportés par la prévision d'un terme ou d'une condition suspensive. 186. La différence est que pour parvenir à ce résultat, en droit espagnol, on ne peut passer par l'intermédiaire du texte législatif "promesse vaut vente" car celui-ci n'existe pas.

§ 2 Le régime juridique de la promesse synallagmatique de vente :

187. La formation de la promesse synallagmatique de vente, comme tout contrat, doit remplir les conditions prévues à l’article 1261 du Code civil espagnol, à savoir le consentement, la capacité des parties, l'objet et la cause. 188. L'existence et l'intégrité du consentement au contrat définitif doivent s'apprécier à la date de la promesse. Les parties doivent également justifier de la capacité de conclure le contrat définitif à la date de la promesse même si cette dernière ne vaut pas vente. En effet la capacité nécessaire pour l'efficacité du contrat préliminaire doit être la même que celle exigée pour le contrat définitif, sinon cela permettrait de violer les règles générales sur la capacité ou permettre la conclusion d'un contrat dont l'exécution est impossible.189. De plus le contrat doit avoir un objet et une cause conformes aux exigences de l'article 1261 du Code civil espagnol. Comme le consentement à la promesse se confond avec celui au contrat définitif, les motifs de nullité affectant l'objet ou la cause du contrat définitif entraînent la nullité de la promesse. L'objet du contrat définitif doit être possible, licite, et déterminé ou déterminable dès le moment de la promesse. Les éléments essentiels de la promesse synallagmatique de vente qui sont le prix et la chose doivent donc être déterminés ou au moins déterminables dans les mêmes conditions que pour la promesse unilatérale de vente. Dans le cas contraire, il ne s'agit pas d'une promesse synallagmatique de vente. 190. Concernant les exigences de forme, la promesse synallagmatique de vente étant un contrat consensuel, sa validité n'est soumise à aucune condition de forme particulière, tout au moins en matière civile.191. Une fois la promesse synallagmatique conclue, les parties doivent faire en sorte de parvenir à la conclusion du contrat définitif de vente. Pour cela un délai est souvent prévu. Alors qu’en France le principe est la non-caducité de la promesse à l’expiration du délai, en Espagne le principe inverse est retenu.192. En droit civil espagnol, la possibilité d'exiger le contrat définitif peut intervenir à n'importe quel moment à partir de la conclusion de la promesse ; à moins qu'un délai ait été prévu ou encore que le juge soit intervenu conformément à l'article 1128 du Code civil espagnol. 193. La jurisprudence décide que dans les cas où un délai a été prévu ; il est un "délai de caducité". En conséquence, l'expiration du délai, sans que soit demandée l'exécution de la promesse, la rend caduque et donc inefficace. La solution est contraire à celle française. 194. Il faut tout de même tempérer le principe, selon que le délai prévu est fixé pour limiter l'exercice du droit de demander réciproquement la conclusion du contrat définitif ; ou qu'il est fixé pour limiter l'exécution des obligations convenues. Seul le premier cas est un "délai de caducité". L'appréciation de la fonction du délai est soumise à l'interprétation des juges et va être fonction de chaque cas particulier.

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195. En conclusion, il est possible de retenir, que bien que les droits français et espagnol sont tous deux d'inspiration romaine, donc très proches, il ressort nettement de notre étude de la promesse unilatérale de vente, puis de la promesse synallagmatique de vente, qu’il existe de nombreuses divergences.

Bibliographie : - Article du Iber Foro Madrid : « opcion de compra o promesa de venta »- Site internet www.abogados.madrigalgarcia- Site de l’association professionnelle de la magistrature espagnole

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http://www.abogados.madrigalgarcia/

Les avant-contrats en Finlande Cécile CLARIMONT

Chapitre VIII : les avant-contrats en Finlande

196. Dans la perspective de son entrée dans l'Union Européenne, la Finlande a procédé au cours des années 1980 à une série d'adaptations de son droit et de son économie. L'une des conséquences de ces modifications a été la dérégulation du marché immobilier finlandais, notamment dans le but de rendre possible l'acquisition de biens immobiliers situés en Finlande par des acheteurs étrangers, ce qui n'était pas le cas auparavant. Ce principe connait toutefois une exception dans la province d'Åland, laquelle prévoit encore des restrictions en matière de vente immobilière, y compris concernant les citoyens finlandais. 197. Si les avant-contrats de vente immobilière existent en tant que tels en Finlande, il y est principalement recouru au terme d'une période de négociations entre professionnels et dans le cadre de grands programmes de construction. Au contraire, les avant-contrats sont relativement peu utilisés dans le cadre de la vente à des consommateurs. En effet, leur sont dans ce cas préférés d'autres moyens de conclure la vente immobilière, notamment en insérant une condition suspensive au contrat de vente.198. Si différentes catégories d'avant-contrats sont présentes au sein du droit finlandais de la vente immobilière (Section I) ces derniers sont soumis à un régime unifié en ce qui concerne leurs conditions de formation (Section II) bien que les sanctions prévues en cas de non-respect de leurs dispositions varient en fonction du type de violation de l'avant-contrat (Section III).

Section I Les différentes catégories d'avant-contrat de vente immobilière en Finlande :

199. Le droit finlandais connait et admet le recours tant aux promesses de vente, qu'elles soient unilatérales ou synallagmatiques (§1), qu'aux "clauses de préférence" (§2) dans le cadre de la vente d'un bien immobilier.

§ 1 La promesse synallagmatique ou unilatérale de vente immobilière :

200. Les promesses synallagmatiques ou unilatérales de vente d'un bien immobilier sont toutes deux reconnues comme valables et utilisées en droit finlandais 28. Ainsi, il est fréquent que les contrats de louage contiennent une clause permettant au preneur d'acheter le bien immobilier au cours de la période d'exécution du bail. 201. Par principe la promesse de vente est présumée synallagmatique. Cependant, cette disposition n'étant pas impérative, les parties peuvent y déroger

28 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 7 (1)

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conventionnellement et conclure une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier. 202. La promesse unilatérale de vente crée une véritable option d'achat au profit de l'acquéreur potentiel. Le vendeur n'est tenu de vendre le bien que si l'acquéreur la lève. Ce type de promesse est particulièrement usité lorsque l'acquéreur souhaite s'assurer de pouvoir recueillir les financements nécessaires à l'achat du bien immobilier mais qu'il n'est pas sûr d'y parvenir. Seul le vendeur est ici tenu: si l'acquéreur potentiel ne souhaite pas lever l'option, la vente finale ne sera pas conclue.

§ 2 La "clause de préférence" en vente immobilière : 203. Le droit finlandais la définit comme le contrat par lequel une personne promet que, dans l'hypothèse où elle souhaiterait un jour mettre en vente le bien immobilier objet de la convention, elle le proposera par préférence à la personne mentionnée au pacte. Il ne s'agit donc pas pour le vendeur de s'engager à vendre le bien mais uniquement de prévoir l'éventualité d'une cession du bien. Un tel pacte n'induit aucune obligation pour le propriétaire de l'immeuble de conclure la vente. C'est un contrat qui porte non sur la conclusion de la vente mais sur l'identité du cocontractant en cas de conclusion du contrat final.204. De telles dispositions peuvent constituer tant un contrat en lui-même qu'une simple clause au sein d'un contrat dont l'objet est plus large. Par principe, une telle clause n'est pas valable si elle est contenue dans un acte opérant transfert de propriété. La loi finlandaise interdit par le biais de cette disposition qu'un vendeur restreigne le libre choix de l'acquéreur quant à la personne à laquelle il serait susceptible de revendre l'immeuble par la suite29. 205. Cependant, la doctrine estime par une interprétation a contrario de ces dispositions qu'une telle clause serait probablement valable dans le cas où elle serait insérée au sein d'un contrat n'emportant pas transfert de propriété. Cette hypothèse se présente particulièrement au sein de contrats de louage, le bailleur stipulant que s'il venait à vendre l'immeuble loué il le proposerait par préférence au preneur. Cependant, cette clause ne serait dans ce cas pas opposable aux tiers. 206. Il est de plus admis que la partie transférant la propriété et celle la recevant ne peuvent pas tenter de contourner cette interdiction en concluant un pacte de préférence distinct du contrat de vente.

Section II Les conditions de formation des avant- contrats de vente immobilière en Finlande :

207. La validité d'avant-contrats en matière de vente immobilière est subordonnée tant à l'accomplissement d'exigences de fond relatives aux éléments devant être précisés en leur sein (§1) que d'exigences de forme relatives à leur conclusion (§2).

§ 1 Les exigences de fond :

29 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 11 (1)

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208. Le code immobilier finlandais énonce le principe selon lequel les exigences de fond pesant sur l'avant-contrat de vente immobilière sont les mêmes que celles gouvernant l'acte de vente final.

Il doit ainsi impérativement préciser30:- l'intention de transférer la propriété du bien immobilier- le bien immobilier objet du contrat- l'identité du vendeur et de l'acquéreur- les conditions suspensives ou extinctives susceptibles de jouer.

Les conditions suspensives les plus courantes sont l'obtention d'un permis de construire et, dans le cas où l'acquéreur serait une société, l'accord de l'assemblée compétente pour accepter l'acquisition.

209. Deux éléments n'ont pas à être précisés de manière impérative au sein de l'avant-contrat31:

- l'indication de la durée de validité de l'avant-contrat.À défaut de précision par les parties, l'avant-contrat bénéficie d'une durée de validité de cinq ans à compter de sa conclusion. Il s'agit là du délai maximum au cours duquel les parties doivent conclure l'acte de vente. Une clause prévoyant une durée de validité supérieure ne liera pas les parties. Cependant, aucune durée minimale de validité n'a été imposée. Ces dispositions permettent ainsi aux parties de disposer d'un délai suffisant pour réunir les conditions nécessaires à la réitération de la promesse tout en exigeant que cette réitération ait lieu dans un délai raisonnable. Cependant, si la stipulation de la durée de validité n'est pas obligatoire, elle est tout de même vivement conseillée.

- le prix de vente. Il peut être convenu par les parties postérieurement mais la liste des éléments pris en compte pour son calcul doit être établie dans l'avant-contrat.

210. L'avant-contrat doit contenir toutes les clauses qui constitueront l'acte de vente final.

§ 2 Les exigences de forme : 211. L'avant-contrat doit être rédigé par écrit à peine de nullité32. 212. Il doit de plus être signé par chacune des parties à l'acte ou par l'avocat qui la représente. Si un mandat a été donné à un avocat pour représenter l'une des parties lors de la signature de l'avant-contrat, celui-ci doit constituer un écrit signé par le mandant et identifiant l'avocat titulaire du mandat ainsi que l'immeuble objet du contrat33.213. Pour produire des effets juridiques envers les parties, l'avant-contrat doit avoir été authentifié par un notaire en présence des signataires. Le notaire n'a en Finlande qu'un rôle d'authentification du contrat ou du précontrat. Ainsi, si le recours à ses services est obligatoire, il ne fait que vérifier le contenu du contrat rédigé par l'agent immobilier, ou plus rarement l'avocat, et certifier les signatures des parties. Le

30 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 1 (2)31 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 7 (2)32 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 1 (1)33 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 3

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précontrat et le contrat doivent être signés en sa présence, ce qui nécessite qu'il soit recouru à ses services deux fois. 214. Après authentification de l'avant-contrat, le notaire informe le bureau du registre foncier de la conclusion dudit précontrat. Cette formalité n'a qu'un but informatif: il n'y a pas pour autant transfert de propriété et le futur acquéreur ne peut pas s'en prévaloir vis-à-vis des tiers.

Section III Les sanctions du non-respect des avant- contrats de vente immobilière en Finlande :

215. La sanction encourue en cas de non-respect d'un avant-contrat de vente immobilière varie selon que la violation ait consisté en la non-conclusion de la vente objet de l'avant-contrat (§1) ou en la vente du bien immobilier à un tiers (§2).

§ 1 La sanction de la non-conclusion de la vente immobilière objet de l'avant-contrat :

216. En cas de non-conclusion de la vente objet de l'avant-contrat, la partie lésée a la possibilité d'intenter une action en exécution forcée de la promesse (A) ou en dommages et intérêts, voire même de cumuler ces deux actions (B).

A. L'exécution forcée :

217. L'avant-contrat valablement formé et dont les termes sont suffisamment précis oblige les parties à conclure le contrat de vente final. À défaut de réitération de la promesse, celle-ci peut être forcée par le tribunal qui lui conférera alors force exécutoire34.218. Ainsi, dans les trois mois suivant l'expiration du délai de validité de la clause, une partie à l'avant-contrat non réitéré peut saisir le juge d'une demande en conclusion du contrat final par l'autre partie. La Cour peut obliger cette dernière à signer le contrat de vente. Si elle refuse, il peut être prononcé un jugement qui, une fois passé en force de chose jugée, aura valeur de contrat de vente.

B. L'octroi de dommages et intérêts :

219. Cependant, en pratique la doctrine considère qu'il est imprudent de forcer une partie non coopérative à s'engager dans un contrat qu'elle ne souhaite pas conclure. Une alternative est donc proposée à la demande de forçage du contrat en permettant à la partie qui souhaite réitérer la promesse de demander à son cocontractant des dommages et intérêts compensant les frais engendrés et la perte de profit résultant de la non-conclusion de la vente35. 220. Cependant, si une partie a droit à l'indemnisation du préjudice qu'elle subit du fait de la non-conclusion du contrat final alors que toutes les conditions fixées à l'avant-contrat sont remplies, seule est possible une indemnisation portant sur les coûts raisonnables ayant pesé sur la partie qui aurait souhaité réitérer la promesse. Il peut

34 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 7 (3)35 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 7 et 8

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notamment s'agir des coûts de publicité, de visite du bien immobilier ou de toute autre activité qui aurait été nécessaire à la conclusion de la vente.221. Le montant des indemnités compensant le préjudice subi est souvent fixé par des clauses insérées au sein de l'avant-contrat prévoyant la des acomptes ou des clauses pénales fixant le montant de dommages et intérêts punitifs.

222. La partie lésée peut ainsi choisir entre intenter une action en forçage du contrat ou en dommages et intérêts ou encore cumuler ces deux actions.

223. Si des acomptes ont été versés par l'acquéreur de l'avant-contrat qui n'a pas souhaité réitérer la promesse, le montant des indemnités accordées à la partie lésée s'impute sur ces sommes. Les reliquats d'arrhes doivent être restitués à celui qui les a versés. L'acheteur ne peut se voir retenu sur les acomptes qu'il aurait versé qu'un maximum de 4% du prix de vente final du bien. Si le montant des acomptes peut être supérieur à cette proportion, le montant des dommages et intérêts ne peut dépasser ce chiffre.224. De plus, il n'est pas possible à un vendeur potentiel ou à un agent immobilier de recevoir plus d'un acompte à la fois. La doctrine a fait valoir que dans un contexte de forte pression sur le marché immobilier il n'est alors pas judicieux de recourir à un versement d'acomptes.

§ 2 La vente de l'immeuble à un tiers en violation des droits du bénéficiaire de l'avant-contrat :

225. Si le vendeur a décidé de ne pas céder le bien immobilier à l'acquéreur ayant signé l'avant-contrat mais à un tiers, il y a également violation de la promesse de vente. 226. L'acquéreur évincé peut alors exiger une indemnisation du vendeur36. Cependant, il ne lui est pas ouvert une action en nullité de la vente conclue en fraude de ses droits : cette vente n'est ni nulle de droit ni même annulable. En effet, l'avant-contrat n'est pas opposable aux tiers donc l'acquéreur évincé ne peut pas s'en prévaloir à l'encontre du tiers ayant acquis le bien. Ici, la bonne ou mauvaise foi du tiers importe peu.

Bibliographie:-"Real Estate in Finland", publication de l'Helsinki University of Technology, Institute of Real Estate Studies, sous la direction du Professor Kauko Viitanen, 2003-"Real Property Law and Procedure in the European Union", rapport sur la Finlande, Tommi Ralli (European University Institute) et Katja Weckström (Université de Turku, Finlande), 2005- "Conveyancing Services Market", Study,COMP/2006/D3/003, Katja Weckström and Mia Hoffrén, Assistants, Turku

Remerciements:-Professeur Jarmo Tuomisto, Université de Turku-Emilia Ohtonen, Associate cabinet Castrén & Snellman Attorneys Ltd.-Pia Mäki-Pollari, Associate cabinet Asianajotoimisto Merilampi Oy - Merilampi Attorneys Ltd.36 Code of Real Estate, Part 1, Chapter 2, Section 7 (3)

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Les avant-contrats en Grèce Marine GREUZARD

Chapitre IX : les avant-contrats en Grèce

227. Le droit grec est au fait des avant-contrats qui, non réellement encadrés par la loi, sont tout de même d’un usage courant dans la pratique. 228. Concernant la phase précontractuelle, elle est régie par le Code civil grec qui a posé deux principes fondamentaux: celui de bonne foi (article 197 du Code civil) et celui de la responsabilité lorsque la rupture des négociations a causé un préjudice à l’autre partie (article 198 du Code civil). Ces principes ont largement été précisés par la jurisprudence grecque37.

229. Concernant les avant-contrats en matière immobilière, ils ne sont pas obligatoires, peu important qu’il s’agisse d’une vente impliquant un professionnel et un consommateur ou d’une vente d’immeuble à construire, mais recommandés dans le cas où un acompte d’un montant significatif est demandé. Ainsi et en pratique, en matière de vente immobilière, un avant-contrat sera la plupart du temps conclu et devra obéir à certaines conditions de forme et de fond (Section I) afin qu’il puisse produire des effets spécifiques (Section II).

Section I La conclusion de l’avant-contrat : 230. Si lors de la conclusion de l’avant-contrat les parties doivent impérativement respecter certaines conditions de forme (§1), elles auront plus de liberté quant à son contenu (§2).

§ 1 Les conditions de forme de l’avant-contrat : 231. Le droit grec instaure un principe de consensualisme en matière contractuelle : en effet, le code civil grec prévoit que les contrats doivent revêtir une certaine forme lorsque la loi le prévoit (article 158 du Code civil) ou lorsque les parties ont prévu une forme spécifique (article 159 du code civil). 232. Or, selon l’article 369 du Code civil, les contrats ayant pour objet l’établissement, le transfert ou l’abolition de droits sur des biens immobiliers doivent être conclus sous la forme notariée.233. De plus, l’article 166 du Code civil institue un principe de parallélisme des formes, affirmant que les avant-contrats doivent obligatoirement avoir la même forme que celle stipulée par la loi pour le contrat principal.

37 Cour de Cassation 362/1960, EEN.27.672: Celui qui a causé par sa faute un préjudice au cours des négociations est obligé de réparer s’il n’y a pas eu conclusion du contrat.Cour d’appel d’Athènes 377/1958, Nomikon Vima, 6.722 : l’obligation de réparer ledit préjudice existe même lorsque la négociation a été suivie d’un contrat nul. Cour d’appel d’Athènes 340/1960, Nomikon Vima, 8.646 : la « faute » qui engendre la responsabilité de l’article 198 du code civil consiste dans l’inobservation de la conduite dictée par la bonne foi et les usages dans les rapports d’affaires.

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234. Ainsi, les avant-contrats en matière immobilière devront être conclus sous la forme notariée (A).Cependant, les parties pourront signer un acte sous seing privé, dans un but simplement probatoire (B).

A. Un avant-contrat authentique par principe :

235. L’avant-contrat sera rédigé sous forme notariée par un notaire grec (symvolaiográfoi 38) : il sera donc exécutoire et la partie qui a subi un préjudice pourra forcer la vente. 236. Cependant, la signature d’un tel avant-contrat signifie que l‘acheteur devra payer deux fois les frais du notaire: au stade de l‘avant-contrat et au stade du contrat final.

B. Un «avant-contrat» sous seing privé toléré à titre probatoire :

237. Les parties pourront néanmoins conclure un avant-contrat sous seing privé, son but étant simplement la constitution d’une preuve du paiement de l’acompte. 238. Si cette pratique a sans conteste un impact d’ordre psychologique, il est notable que, sur le plan légal, elle ne peut en aucun cas garantir la vente définitive. 39

§ 2 Les conditions de fond de l’avant-contrat : 239. L’avant-contrat devra contenir un certain nombre d’informations, dont obligatoirement :

- les noms et la qualité des parties - la description de la propriété - le prix - les modes de paiement

240. Les parties pourront également y insérer les clauses prévoyant les hypothèses de restitution de l’acompte versé au niveau de l’avant-contrat.241. Par exemple, dans le modèle d’avant-contrat proposé par HALCYON HILLS HOTEL ENTERPRISES A.E (entreprise grecque), la clause suivante pourra être insérée : « Si l’acheteur échouait à obtenir un prêt hypothécaire, permettant de couvrir 70% du prix de vente, le vendeur s’engage à garantir à l’acheteur une des deux options suivantes:

i. l’acheteur se verra offrir une option de finance. ii. Le vendeur restituera à l’acheteur toutes les sommes d’argent payées jusqu’à

présent. » 242. Enfin, les parties pourront prévoir dans l’avant-contrat un délai maximum pour la signature du contrat final, dans quel cas la signature dudit contrat devra impérativement intervenir dans ce délai. 243. Si aucun délai n’est prévu, en pratique, pour finaliser la transaction, il faudra un délai compris entre trois à quatre semaines si tous les documents sont en ordre.

38 Fonctionnaire non rémunéré par l’Etat, nommé par le ministre de la justice et dont la fonction est règlementée par le code des Notaires actuellement en vigueur (Loi 2830/2000)39 François CADET: Avocat et conseiller juridique près l’Ambassade de France à Athènes.

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Section II Les effets de l’avant-contrat : 244. La conclusion de l’avant-contrat aura des conséquences pécuniaires outre le paiement des émoluments du notaire : en effet, l’acquéreur devra en pratique payer un acompte (§1) et l’avant-contrat aura également pour conséquence de permettre à l’agent immobilier d’exiger la moitié de ses honoraires (§2). 245. Cependant, contrairement au contrat final, il n’entraînera ni conséquences fiscales (§3) ni obligation d’enregistrement dudit acte (§4).

§ 1 L’acompte : 246. Lors de la signature de l’avant-contrat, un acompte dont le montant n’est pas fixé par la loi (environ 10% du prix de vente) sera demandé en pratique à l‘acheteur, sans que cela ne soit toutefois imposé d’un point de vue légal, afin de sécuriser la vente et de retirer le bien du marché immobilier.

247. À ce stade, l’acquéreur devra nécessairement désigner un avocat (A), qui sera habilité à percevoir l’acompte, acompte dont le sort dépendra des suites de l’avant-contrat (B).

A. La nécessité de désigner un avocat :

248. L’acheteur devra veiller, avant de payer l’acompte, à désigner un avocat qualifié agissant dans ses intérêts afin qu’il vérifie, notamment grâce aux documents transmis par le vendeur :

- les titres de propriété auprès du registre des hypothèques et du cadastre - la validité des permis de construire - la constructibilité du terrain, en coopération avec un ingénieur civil- s’il y a des sûretés, des servitudes grevant le bien immobilier- si tous les impôts/taxes ont été payés.

249. Cet acompte sera donc versé à l’avocat qui le versera à son tour sur un compte client jusqu'à ce que son investigation soit achevée.

B. Le sort de l’acompte :

250. L’acompte sera restitué dans des conditions strictes seulement : c’est pour cette raison que des clauses précisant les hypothèses de restitution ou de non restitution du dépôt devront être insérées dans l’avant-contrat comme cela a été vu précédemment.

251. De manière générale, en l’absence de clause, le sort de l’acompte divergera en fonction des suites de l’avant-contrat et du comportement des parties:

- si les recherches de l’avocat aboutissent à la conclusion que la vente est impossible (par exemple si la construction était illicite) ou si les titres de propriété n’ont pu être vérifiés dans le temps imparti par l’avant-contrat, l’acheteur pourra se retirer de la procédure de vente et obtenir restitution de son acompte.

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- si l’acheteur change d’avis et ne veut plus acheter le bien immobilier, l’acompte ne pourra être récupéré (en effet, le fait de signer un avant-contrat et de payer un acompte est considéré comme une intention officielle d’acheter).

- si le vendeur change d’avis et refuse de poursuivre la vente, l’acheteur pourra demander la restitution du double du montant de l’acompte, et ce à titre de compensation.

- si le contrat final de vente est signé, l’acompte viendra s’imputer sur le prix de vente.

252. Il est important de noter que si l’acheteur se retire de la procédure de vente après que toutes les conditions aient été remplies, sans motif sérieux, il ne perdra pas que son acompte : il pourra en effet lui être demandé d’assumer seul le règlement de la commission des agents immobiliers.

§ 2 Les honoraires de l’agent immobilier : 253. Les honoraires convenus en ce qui concerne l’activité d’intermédiaire de l’agent immobilier ne seront payés que lorsque sa mission est achevée. 254. Cependant, concernant l’avant-contrat, qu’il ait été conclu sous la forme authentique ou sous seing privé, l’agent immobilier aura le droit d’ exiger à ce stade le paiement de la moitié des honoraires qui avaient été fixés, que l’avant-contrat aboutisse ou non au contrat final, et ce conformément au code de déontologie des agents immobiliers, membres de l’association hellénique des agents immobiliers. 40

§ 3 L’absence de taxation de l’avant-contrat au titre de l’impôt sur le transfert du bien immobilier 41 :

255. Le transfert d’un bien immobilier entraîne en principe l’assujettissement à un impôt42 qui est calculé par rapport au prix de vente convenu entre les parties.

1. Le transfert du bien immobilier pourra cependant être assujetti à la TVA (19%), s’il a été récemment construit et que le permis de construire a été obtenu après le 1er

janvier 2006. 2. Dans ce cas-là, il n’y aura pas de taxation au titre de l’impôt sur le transfert des biens

immobiliers. 43

3. Si ces droits de mutations doivent être payés avant l’achèvement du transfert immobilier, il est important de souligner que les impôts/taxations sur ces transferts ne devront être payés qu’au stade du contrat de vente final.

256. Ainsi, au niveau de l’avant-contrat, quand bien même fût-il notarié, aucune somme ne sera due d’un point de vue fiscal.

§ 4 L’absence d’enregistrement de l’avant-contrat 44 : 40 http://www.ktimatoemporiki.gr/content/143/41 http://www.lawyers-greece.co.uk/taxes-on-greek-real-estate-market.html42 Réglementé par la loi no. 1587/1950.43 Loi no. 3427/2005 44 Lois 2308/1995 et 2664/1998 : introduction du système du Cadastre Loi 1647/1986 sur l’organisation du Cadastre.

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http://www.lawyers-greece.co.uk/taxes-on-greek-real-estate-market.html


257. Le transfert de propriété ne se fera qu’à la signature du contrat définitif, lequel devra ensuite faire obligatoirement45 l’objet d’un enregistrement par le notaire à la conservation des hypothèques (Ktimatologio) compétente en Grèce 46, dans laquelle le conservateur des hypothèques (Ypothikofilakio) va conserver, tout comme le notaire, une copie du contrat final.

1. L’avant-contrat, quant à lui, ne sera pas enregistré à la conservation des hypothèques car il ne crée pas de droits réels sur l’immeuble : il en va ainsi de tout droit de nature contractuelle sur un bien immobilier (tels que les droits conférés par un bail…).

2. Il existe donc un risque jusqu'à la signature du contrat définitif : l’immeuble, objet de l’avant-contrat, pourra en effet être librement vendu par son propriétaire à un tiers, ou bien être saisi.

Bibliographie: - Acheter une propriété en Grèce (Buying Property: Greece), Mark Dubin, Frank Kydoniefs. Éditions : Cadogan guides (2004) - Greek Report, Eugenia Mattheou, Report Coordinator- le Guide international de comparaison légale sur le droit immobilier en Grèce (ICLG: The International Comparative Legal Guide) : Katerina G. Politi et Anastasia S. Dritsa(Kyriakides - Georgopoulos Law Firm)- Introduction à la loi grecque des contrats, (An Introduction to Greek Contract Law) Aristides N. Hatzis, University of Athens. Éditions : Global Jurist 1.1 (2006)- La bonne foi dans les contrats européens (Good faith in European contract law), Reinhard Zimmermann, édité par Simon Whittier 47 (2000). - Droit des contrats grecs (contract law in Greece), Michael Stathopoulos. Éditions : Kluwer law Intl (2009). - Code civil grec, (GREEK CIVIL CODE), traduction de Constantin Taliadoros. - Quinze années d'application du Code civil hellénique, revue de droit international comparé, J ZEPOS. (1962)- http://www.howtobooks.co.uk/abroad/greece/property.asp- http://www.newland-realestate.gr/data/action/advice.php?lang=en-http://www.justlanded.com/english/Greece/Greece-Guide/Property/The-purchase-procedure

Remerciements: Madame Christina Alexandra Lionoudaki, Ktimatoemporiki Company (agence immobilière située en Grèce).

45 Selon l’article 1198 du code civil grec, le transfert de propriété d’un immeuble(…) ne pourra résulter sans transcription. 46 Ce sera celui du lieu de situation de l’immeuble selon l’article 1033 du code civil grec. 47 Université d’Oxford

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http://www.justlanded.com/english/Greece/Greece-Guide/Property/The-purchase-procedure

http://www.justlanded.com/english/Greece/Greece-Guide/Property/The-purchase-procedure

http://www.newland-realestate.gr/data/action/advice.php?lang=en

Les avant-contrats en Hongrie Anissa RIMET

Chapitre X : les avant-contrats en Hongrie

258. Les avant-contrats désignent des contrats préparatoires destinés à organiser et réglementer la négociation du futur contrat définitif.259. En Hongrie ils sont également surtout utilisés en matière immobilière et notamment lorsque la conclusion immédiate du contrat n’est pas possible. Cette impossibilité peut résulter de plusieurs causes. Par exemple le vendeur n’est pas encore dans l’état de pouvoir vendre parce qu’il est mineur et qu’il faut alors attendre l’autorisation de l’autorité compétente (en Hongrie il s’agit de la mairie). L’impossibilité peut aussi résulter du fait que l’acheteur doit obtenir un prêt ou encore vendre son immeuble pour pouvoir acheter.260. La question de l’avant-contrat est réglée explicitement par le Code civil hongrois. En effet, l’article 20848 énonce les règles applicables à ce dernier et ses effets (Section I) et les pouvoirs des juges en la matière (Section II).

48 Texte original : Ptk. 208. § (1) A felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni.

(2) Jogszabály előszerződés kötését kötelezővé teheti. (3) A szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést

létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. A bíróság a szerződést akkor is létrehozhatja, ha az előszerződés a szerződés lényeges kérdéseiben való megállapodást nem tartalmazza, feltéve, hogy a nemzetgazdaság és a felek érdekeinek figyelembevételével, a felek tárgyalásai, korábbi szerződései és az eset összes körülményei alapján a szerződés tartalma meghatározható.

(4) A bíróság a szerződést kivételesen az előszerződésben megállapított feltételek módosításával is létrehozhatja, ha ezt nemzetgazdasági érdek vagy a felek különös méltánylást érdemlő érdeke indokolja.

(5) A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye.

(6) Az előszerződésre egyébként az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó szabályok megfelelően irányadók.

Traduction française non officielle : (1) Les parties peuvent convenir de principe sur la conclusion d'un contrat à une date ultérieure (avant-contrat). L’avant-contrat est conclu sous la forme prévue pour le contrat et lie les parties à conclure un contrat.

(2) La conclusion d'un avant-contrat peut être rendue obligatoire par la réglementation juridique.(3) Si aucun contrat n'est conclu, le tribunal a le droit, si cela est demandé par les deux parties, de

créer un contrat et de déterminer son contenu. Le tribunal a également le droit d'établir un contrat si l’avant-contrat ne contient pas d'accord sur des questions clés du contrat, à condition que, en tenant dûment compte des intérêts des parties et de l'économie nationale, le contenu du contrat puisse être déterminé sur la base de négociations entre les parties et les contrats pré-existants et de toutes les circonstances de l'affaire.

(4) Dans des circonstances spéciales, le tribunal peut créer un contrat en modifiant les conditions précisées dans l’avant-contrat si ceci est justifié par les intérêts de l'économie nationale ou des intérêts des parties qui méritent une attention particulière.

(5) Chacune des parties aura le droit de refuser de conclure un contrat si elle apporte la preuve de l'incapacité d'exécuter le contrat en vertu d'une circonstance qui a eu lieu après la conclusion du contrat préliminaire ou si l'exécution du contrat serait préjudiciable à l'économie nationale, ou si, sur la base d'une telle circonstance, l'évasion ou la résiliation du contrat peuvent s'appliquer.

(6) En ce qui concerne d'autres questions, les dispositions relatives au contrat doivent être dûment appliquées en ce qui concerne l’avant-contrat.

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Section I Règles générales et force de l’avant-contrat : 261. L’article 208 du Code civil hongrois énonce les règles générales relatives à l’avant-contrat (§1) et énonce que ce dernier lie en principe les parties à conclure le contrat définitif (§2).

§ 1 Les règles générales à l’avant-contrat : 262. Selon le paragraphe 1 de l’article 208 du Code civil hongrois les parties peuvent convenir de conclure un contrat à une date ultérieure : on parle alors de contrat préliminaire ou d’avant-contrat. De plus il précise que l’avant-contrat est conclu sous la forme prévue pour le contrat.263. Le paragraphe 2 énonce ensuite que la conclusion d'un avant-contrat peut être rendue obligatoire par la réglementation juridique. On peut ici observer une différence avec la législation française en la matière puisqu’en France la conclusion d’un avant-contrat n’est jamais obligatoire. Cependant en pratique et notamment en matière immobilière un avant-contrat est quasiment toujours conclu.264. Par ailleurs le paragraphe 6 précise qu’en ce qui concerne d'autres questions, les dispositions relatives à un contrat doivent être dûment appliquées en ce qui concerne l’avant-contrat, ce qui montre que l’avant-contrat puise ses caractéristiques dans le contrat lui-même.

§ 2 La force de l’avant-contrat : 265. L’avant-contrat doit conduire les parties à conclure le contrat définitif (A). Toutefois par exception les parties peuvent ne pas conclure le contrat (B).

A. Le principe : l’obligation de signer le contrat définitif :

266. L’avant-contrat va lier les parties et ainsi doit conduire à la conclusion du contrat définitif. Ceci se retrouve dans le paragraphe 1 du Code civil hongrois qui après avoir envisagé la possibilité pour les parties de conclure un avant-contrat précise que, si ce dernier est conclu, il lie alors les parties. 267. Cependant le Code ne précise pas les sanctions en cas de non-respect de cette obligation : est-ce que des dommages et intérêts seront accordés ? Est-il possible de forcer la partie à conclure le contrat définitif ? C’est donc vers la jurisprudence qu’il faut vraisemblablement se tourner pour avoir une réponse.

B. Les exceptions :

268. Le Code civil prévoit des exceptions au principe. Ainsi dans certains cas les parties pourront se délier de leurs engagements préliminaires.C’est le paragraphe 5 du Code qui le précise en affirmant que chacune des parties aura le droit de refuser de conclure un contrat si elle apporte la preuve de l'incapacité d'exécuter le contrat en vertu d'une circonstance qui a eu lieu après la conclusion de l’avant contrat ou si

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l'exécution du contrat serait préjudiciable à l'économie nationale, ou si, sur la base d'une telle circonstance, l'évasion ou la résiliation du contrat peuvent s'appliquer. On observe donc que la force obligatoire de l’avant contrat peut fléchir devant certaines circonstances.

269. Après avoir envisagé les règles générales et la force de l’avant-contrat il convient de se pencher sur les pouvoirs des juges en la matière.

Section II Les pouvoirs conférés au juge : une grande capacité d’intervention et une approche opposée à la conception traditionnelle française :

270. En matière d’avant-contrat le Code civil hongrois octroie aux juges d’assez larges pouvoirs puisque le juge pourra créer lui-même le contrat définitif dans certains cas ou créer un contrat comblant les lacunes de l’avant-contrat (§1). Il pourra également modifier l’avant-contrat (§2).

§ 1 La possibilité pour le juge de créer un contrat en l’absence d’avant-contrat ou pour combler les failles de ce dernier :

271. Selon le paragraphe 3 du Code si aucun contrat n'est conclu, le tribunal a le droit, si cela est demandé par les deux parties, de créer un contrat et de déterminer son contenu. 272. Le tribunal a également le droit d'établir un contrat si l’avant contrat ne contient pas d'accord sur des questions clés du contrat, à condition qu’en tenant dûment compte des intérêts des parties et de l'économie nationale, le contenu du contrat puisse être déterminé sur la base de négociations entre les parties, des contrats préexistants et de toutes les circonstances de l'affaire.

273. Le juge dispose donc d’un réel pouvoir en la matière et permet ainsi de pourvoir aux éventuels déficits de l’avant-contrat. Ceci est totalement opposé à la conception française en la matière. En effet, en France le principe est la non immixtion du juge en matière contractuelle : le juge est un simple serviteur du contrat et en aucun cas créateur de ce dernier.

274. Cependant la notion de « questions clés » utilisée dans le paragraphe 3 n’est pas définie et il faut ainsi se tourner vers les décisions de justice pour savoir ce qu’elle regroupe exactement puisque c’est la condition pour que le juge puisse intervenir.275. On peut enfin noter que ce pouvoir est tout de même encadré par le fait que le juge devra tenir compte de plusieurs éléments : l’intérêt des parties, l’économie nationale…

§ 2 La possibilité pour le juge de modifier l’avant-contrat : 276. Cette possibilité est envisagée au paragraphe 4 du Code.

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En effet, ce dernier dispose que dans des circonstances spéciales, le tribunal peut établir un contrat en modifiant les conditions précisées dans l‘avant-contrat si ceci est justifié par les intérêts de l'économie nationale ou des intérêts des parties qui méritent une attention particulière.Le juge a ici un réel pouvoir de réfaction de l’avant-contrat, limité aussi toutefois par plusieurs éléments à savoir l’économie nationale ou l’intérêt particulier des parties. Il s’agit là encore d’une grande différence avec la conception française où l’intangibilité du contrat reste le principe. En effet, le droit français rejette la théorie de l’imprévision c’est-à-dire la révision du contrat lorsque des circonstances extérieures à ce dernier viennent bouleverser l’équilibre instauré par les parties. Néanmoins cette différence de conception tend à s’estomper puisque la jurisprudence a admis dans certains cas le forçage du contrat c’est-à-dire que le juge va ajouter au contrat certaines obligations non prévues par les parties. Il convient bien de préciser que le juge a dans ces cas des pouvoirs de modification à l’égard du contrat lui-même et non de l’avant-contrat. En effet, il ne peut en aucun cas modifier l’avant-contrat ; or en Hongrie il le peut.

277. Cependant la formule « circonstances spéciales » utilisée par le Code est bien trop floue et ne permet pas d’avoir une idée précise de ces circonstances permettant la réfaction de l’avant-contrat. C’est encore une fois la jurisprudence qui a certainement dû les déterminer.Il en est de même de la formule « d’intérêts des parties qui méritent une attention particulière ». Se pose le problème de savoir quels sont ces intérêts ? Au regard de la formule il semble s’agir d’importants intérêts mais la notion doit être approfondie.

Bibliographie : -www.kalaszi-avocat-hongrie.com

Remerciements :Maître Kalaszi Eva avocate à Budapest

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http://www.kalaszi-avocat-hongrie.com/

Les avant-contrats en Irlande Arnaud CUBIZOLLE

Chapitre XI : les avant-contrats en Ir - lande

278. Lors de la présentation des avant-contrats dans la vente immobilière en République d’Irlande, nous devons garder à l’esprit que ce pays est régi par les règles de Common Law, également appelées droit traditionnel, qui est un droit ayant évolué à partir des décisions des tribunaux britanniques depuis la conquête normande de 1066. Ces anciennes décisions ont prononcé des " précédents" qui ont été établis dans des affaires ultérieures de nature similaire. Ce système de Common Law est en vigueur au Royaume-Uni (sauf en Écosse où le droit est mixte car il a été influencé par le modèle latin), en Irlande, au Canada, aux États-Unis et d'une façon générale dans les pays du Commonwealth.279. Ce système juridique marqué par la prééminence de la jurisprudence offre une grande liberté aux parties dans les relations précontractuelles (Section I), la doctrine française reconnait deux étapes contractuelles avant la conclusion de l’acte définitif de transfert de propriété, ainsi on peut assimiler ces deux étapes à des modèles d’avant-contrats (Section II).

Section I Une grande liberté dans les relations précontractuelles :

280. Cette liberté dans les relations précontractuelles constitue le principe du Common Law (§1), cependant il existe deux tempéraments à ce principe (§2).

§ 1 Un principe de liberté contractuelle confirmé : 281. Une grande liberté de principe est laissée aux parties, la Common Law favorise une approche économique du contrat et autorise ainsi le gazumping et le gazundering (A). Mais elle ignore la morale dans le contrat ce qui conduit à écarter la notion de bonne foi dans les relations précontractuelles (B).

A. Les notions de « gazumping » et de « gazundering »autorisées :

282. Une grande liberté est laissée aux parties pour contracter ou ne pas contracter, ainsi il y a une très importante liberté de rompre les relations précontractuelles. Le gazumping est le fait qu’un vendeur puisse accepter une offre plus élevée d'un autre acheteur. En effet un acheteur va faire une offre au vendeur, cette dernière devra être orale, car si elle est écrite les parties sont liées à moins que l’offre d’achat soit faite sous réserve de contrat, ce qui prive alors cet écrit de toute force obligatoire. Lorsque le propriétaire prend connaissance de l’offre faite à l’oral ou à l’écrit mais contenant une clause de réserve de contrat, l’acheteur va faire une vérification juridique sur la propriété de l’immeuble, pendant cette période le vendeur peut se désengager au profit

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d’un autre acheteur lui proposant une meilleure offre. La seule limite est que la révocation de l’offre n’est effective que si elle a été communiquée à son destinataire. Cette notion atteste d’une volonté de favoriser les relations économiques contractuelles, cependant cette conception peut avoir des conséquences néfastes pour le vendeur avec la pratique du gazumping. Le gazundering est le fait que l'acheteur attend jusqu'à ce que tout le monde soit sur le point de contracter avant de baisser l'offre, menaçant ainsi l'effondrement de toute une chaîne de ventes de maisons en attente pour la transaction à passer. Ces deux notions permettent aux deux parties d’utiliser l’argument de la rupture pour pousser le partenaire à faire des efforts économiques.

B. La notion de bonne foi écartée :

283. En favorisant une approche économique du contrat, le droit irlandais écarte la notion de bonne foi dans les relations précontractuelles. Ce principe a été établi par un arrêt de la Chambre des Lords rendu en 1992 : « Walford and Others v Miles and Anothers »49. La période précontractuelle oppose les contractants, comme deux armées préparant une attaque. Or, la bonne foi, en tant qu’obligation de solidarité ou de fraternité, n’a pas de place sur un champ de bataille. Le droit irlandais n’a pas évolué vers le solidarisme ou l’altruisme et adopté le principe de solidarité contractuelle comme le droit français. Au contraire, le droit irlandais reste attaché à la liberté contractuelle fondée sur l’individualisme, ainsi les acheteurs et vendeurs sont libres d’entrer en pourparlers, de mener leurs négociations et d'y mettre fin comme et quand bon leur semble.

§ 2 Un principe de liberté contractuelle tempérée : 284. Le principe de liberté contractuelle a été tempéré par deux notions jurisprudentielles : la misrepresentation (A) et le collateral contract (B).

A. La misrepresentation :

285. Cette notion désigne une fausse déclaration, une fausse affirmation, une déclaration inexacte ou encore une déclaration dolosive. Ainsi, ce terme peut prendre deux significations : il peut être traduit par le dol ou par la déclaration dolosive lorsque la misrepresentation a un caractère frauduleux, autrement dit lorsqu'elle est faite dans l'intention de nuire ou de tromper. Mais il peut aussi traduire la négligence : il s’agira alors d’une déclaration inexacte mais faite de bonne foi. En associant ces deux significations, on peut dire qu’il y a misrepresentation lorsque la déclaration ainsi faite ne correspond pas à la réalité. L’acheteur et le vendeur se disent beaucoup de choses au cours des négociations en vue d’un contrat. Ces discussions conduisant une partie à s’engager suite à une déclaration trompeuse si un mensonge ou une négligence engendre un certain nombre de conséquences juridiques. En effet, si ce qui a été dit était incorrect, la partie trompée lors des négociations disposera de voies de recours : elle pourra demander la résiliation du contrat qu’elle a signé par la suite et/ou des dommages-intérêts.

49 Arrêt rendu par la Chambre des Lords en 1992 : « Walford and Others v Miles and Anothers ».

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B. Le collateral contract :

286. Il s’agit d’un dispositif quelque peu artificiel, en effet ce contrat va venir exister à côté ou en parallèle du contrat principal. Par principe lorsque les parties veulent s’engager, elles concluent un contrat et insèrent dans ce dernier tous les éléments essentiels ; ainsi si une partie allègue un élément important mais qui n’est pas contenu dans le contrat, alors sa requête sera écartée par le juge en application des règles de preuve irlandaise. Le collateral contract permet de s’appuyer sur une promesse d’appoint qui ne vient pas modifier le contrat et ne va pas à l’encontre des règles de preuve mais démontre qu’il existe à côté du contrat principal une promesse d’appoint. Ce principe a été admis suite à l’arrêt « Symons Heilbut contre Co Buckleton » rendu en 191350. L’acheteur plaidera en invoquant que les négociations ont conduit à la formation de deux contrats et non d’un seul. Cependant, le tribunal exige une preuve claire et convaincante pour prouver l’existence de ce collateral contract, il sera plus facile de prouver si la promesse porte sur quelque chose que l’acheteur s’attendait à trouver dans le contrat principal. L’acheteur pourra demander la résiliation du contrat et/ou des dommages et intérêts.287. La notion de collateral contract est aussi admise dans une relation tripartite, en effet un fabricant dans sa publicité fait une promesse sur les caractéristiques de son produit, l’acheteur va acheter le produit dans un magasin qui s’avère ne pas détenir les caractéristiques mentionnées dans la promesse, l’acheteur a un contrat avec le magasin car il a acheté le produit mais pas avec le fabricant, le collateral contract lui permet d’agir contre le fabricant.

Section II La rareté des avant-contrats en Irlande : 288. Les irlandais peuvent transférer deux types de propriété : le « freehold » qui est le droit de propriété portant sur un immeuble dont le propriétaire a le fructus, l’abusus et l’usus sur ce bien, et le «leasehold » qui est un droit au bail sur l’immeuble, s’agissant d’un droit réel il peut être hypothéqué. La vente immobilière en Irlande se décompose en trois étapes, les deux premières sont assimilées par la doctrine française à des avant-contrats : il s’agit tout d’abord de l’entente préalable sur la vente (§1) puis de l’échange des contrats (§2).

§ 1 L’entente préalable sur la vente : 289. Le début, en Irlande, d’une transaction immobilière est la rencontre d’un vendeur et d’un acheteur. Ces deux protagonistes, qui ont la possibilité d’avoir à leurs côtés un conseil, avant d’évoquer toutes les formalités concernant le contrat à venir, vont se mettre d’accord sur le prix. Ce dernier pourra prendre trois formes : si majoritairement les parties se mettront d’accord à l’oral afin qu’il n’y ait aucune obligation formelle. Les parties auront aussi la possibilité d’établir un écrit avec cependant une clause qui le privera de toute force obligatoire : ces clauses seront des stipulations types, telles que subject to contract (sous réserve de ratification par un contrat), honour clause ou gentlemen’s agreement. La clause subject to contract peut être utilisée depuis un arrêt rendu en 1920 : « Thomson v. King »51 tant par le vendeur que 50 Arrêt rendu en 1913 : « Symons Heilbut contre Co Buckleton ».51 Arrêt rendu en 1920 : « Thomson v. King ».

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par l’acheteur, avant seul le vendeur pouvait s’en prévaloir. Les parties devront utiliser cette clause en étant de bonne foi sinon le juge pourra la requalifier en un contrat. Enfin ils pourront aussi rédiger un écrit les liant contractuellement. Ainsi, on constate qu’il existe une véritable liberté contractuelle pendant la période qui précède une vente, car l’offre est librement révocable tant que le bénéficiaire de cette offre n’a pas émis une acceptation.

§ 2 L’échange des contrats : 290. Bien que le prix de la transaction ait été fixé, les parties ne sont, en général, pas liées juridiquement dans la mesure où il s’agit d’un accord oral. L’acheteur avant de vouloir s’engager contractuellement va faire de nombreuses recherches ; ainsi, il vérifiera la superficie du terrain, les titres de propriété, les servitudes et demandera l’obtention d’un prêt. Durant le temps de ces recherches, le vendeur a toujours la possibilité de répondre à une autre offre, en effet il n’est toujours pas lié juridiquement au vendeur. Une fois que l’acheteur et ses conseils ont effectué toutes ces investigations, un projet de contrat, établi par l’avocat du vendeur, est adressé à l'acquéreur avec la justification du titre du vendeur. L’échange des contrats ou exchange of contracts permet le transfert du titre en equity, la signature de l’acte définitif ou completion permet le transfert légal du titre. Dès l’échange des contrats, les parties sont dans l’obligation de conclure la vente. C’est la signature de ce projet par les deux parties qui va les lier contractuellement ; dès lors le vendeur aura pour obligation de vendre l’immeuble et l’acheteur de payer le prix.. Les risques sont transférés sur l’acquéreur par cette échange formel de consentements, aussi celui-ci aura alors intérêt à souscrire une assurance incendie sur l'immeuble. Puis l’acquéreur, via son conseil rédigera l’acte de vente qui sera transmis au vendeur. Pour l’acheteur il est intéressant de réduire autant que possible le délai allant de la signature du projet à celle de l’acte de vente pour éviter de subir trop longtemps le transfert des risques. Ainsi, nous pouvons tirer le constat qu’en Irlande, les parties ont moins recours à l’avant-contrat qu’en droit français, en effet les parties préfèreront toujours privilégier les négociations orales et ne rien formaliser par un écrit afin de ne pas être liées juridiquement ou en formalisant leurs négociations par un écrit contenant une clause le privant de force obligatoire. Le seul « avant-contrat » que le pays possède est l’échange des contrats même si il ne correspond pas véritablement à la définition juridique française de l’avant-contrat car cet échange permet seulement le transfert du titre qu’en equity.

Bibliographie : http://www.propertytranslations.com/component/option,com_glossary/id,8/lang,french/http://translate.google.fr/translate?hl=fr&langpair=en|fr&u=http://www.ehow.com/how_6506250_buy-real-estate-england.htmlhttp://translate.google.fr/translate?hl=fr&langpair=en|fr&u=http://www.soyouwanna.com/buy-real-estate-contract-8624.htmlhttp://www.ici-londres.com/fr/18/619/commentaire/contenu.html

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http://www.propertytranslations.com/component/option,com_glossary/id,8/lang,french/


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Les avant-contrats en Italie Lucie REMIA

Chapitre XII : les avant-contrats en Italie

291. Le droit italien des contrats, issu, tout comme le droit français, du droit romain, est un droit écrit et codifié. C’est ainsi qu’est évoqué le contrat d’option (contratto di opzione) à l’article 1331 du Code civil italien52 et le contrat préliminaire (contratto preliminare, ou compromesso) à l’article 1351 du Code civil italien53, ces deux articles étant situés à l’intérieur du titre II, intitulé « des contrats en général », du livre IV sur les obligations. Ces deux avant-contrats constituent les promesses unilatérales et synallagmatiques de notre droit français. 292. Dans la pratique italienne, l'utilisation des avant-contrats pour la vente d'une propriété est très fréquente. En effet, l’achat d’une propriété en Italie se fait en plusieurs étapes. Après des négociations initiales (trattative), l’acquéreur potentiel fait d’abord une offre d’achat (Proposta d'acquisto) au vendeur. Puis, si le vendeur accepte cette offre, va être élaboré et signé un contrat préliminaire ou un contrat d’option. Enfin, la vente sera formalisée par un contrat définitif de vente, par acte authentique rédigé par un notaire (Rogito Notarile). 293. Dans la plupart des cas entre le moment où est conclu l’avant-contrat et celui où la vente est rendue opposable, il se passe une certaine période de temps, pour diverses raisons. Par exemple, l’acheteur peut avoir à obtenir un prêt bancaire, ou bien le vendeur doit rassembler toute la documentation nécessaire pour la préparation de l’acte final de vente (obtenir le permis de construire, annuler des prêts hypothécaires,…), ou encore le vendeur peut vouloir rester dans sa propriété, le temps d’obtenir à son tour la possession d’une nouvelle propriété. Les avant-contrats ont donc une fonction de protection de la volonté des parties.294. Intéressons-nous donc à ces deux avant-contrats que sont le contrat d’option (Section I), et le contrat préliminaire de vente (Section II).

Section I Le contrat d’option : 295. Le pacte d'option est souvent utilisé pour faciliter l'achat et la vente de biens immobiliers : si une personne veut acheter une propriété, mais n'a pas la disponibilité

52 Art. 1331 OpzioneQuando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'Art. 1329. Lorsque les parties conviennent que l'une d'elles reste liée par sa déclaration et l'autre a la faculté d’accepter ou non, la déclaration de la première est considérée comme irrévocable par l'application de l'article 1329 (qui exige que la proposition soit faite de façon ferme et pour un certain temps, pour être irrévocable).Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice (1183).53 Art. 1351 Contratto preliminareIl contratto preliminare è nullo (1421 e seguenti), se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (2932).Le contrat préliminaire est nul s’il n’est pas rédigé dans les mêmes formes que celles prévues par la loi pour le contrat définitif.

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immédiate de l'argent, elle peut conclure avec le propriétaire un tel pacte par lequel les parties conviennent de réserver pendant une période de temps (habituellement comprise entre une ou plusieurs années) le bien, le temps d'obtenir l'argent. Pour toute la période de validité du pacte, le propriétaire ne peut vendre la propriété sous option à des tiers. Le pacte d’option est donc une garantie contractuelle négative, car il agit contre le promettant pour limiter sa liberté contractuelle. Notons que si l'expiration de l'option n'est pas spécifiée, il est prévu que la durée peut être fixée par le tribunal. 296. Ainsi, avec le contrat d'option, les parties conviennent que l'une d'elles reste liée à sa proposition et l'autre a la faculté d’accepter ou non, la déclaration de la première proposition étant considérée comme irrévocable. Fondamentalement, une partie est tenue de tenir sa proposition pour une certaine période de temps, tandis que l'autre partie est libre de décider, dans le même délai, d'accepter ou non. Si elle est acceptée, le contrat est conclu, grâce à l’exercice du droit potestatif du bénéficiaire de l’option. 297. Le pacte d’option peut être conclu à titre gratuit ou onéreux. En effet, souvent, il arrive que le bénéficiaire de l’option paye au promettant un prix en raison du sacrifice qu'il fait de maintenir son engagement : dans ce cas on parle d’option à titre onéreux.298. Néanmoins, le contrat préparatoire le plus répandu en matière de vente immobilière reste le contrat préliminaire. C’est la raison pour laquelle nous nous y intéresserons plus longuement.

Section II Le contrat préliminaire : 299. En Italie, le contrat préliminaire est utilisé principalement dans le domaine de l'immobilier. Lorsque les deux parties se rencontrent, souvent par l’intermédiaire de l'agent immobilier, elles prennent l'engagement réciproque, avec l’offre de vente et le compromis (contrat préliminaire), de conclure le contrat de vente. Lorsque les divers documents sont prêts et que les parties sont prêtes à transférer la propriété, les parties concluent le contrat final chez le notaire.300. Le contrat préliminaire est donc un instrument contractuel qui oblige les parties à conclure un nouvel accord (le contrat final) avant une certaine date, qui permettra d'atteindre l'effet final recherché (le transfert de propriété).On retrouve ici notre promesse synallagmatique de vente du droit français, qui fait naître des obligations à la charge des deux parties : le vendeur (parte promittente alienante) promet de vendre une propriété à l'acheteur (l'acquirente promissaria parte), qui promet de l'acheter.

301. Dans la pratique des transactions immobilières, l’avant-contrat pour personne à désigner est un cas très fréquent.302. Par celui-ci, l’acquéreur peut se réserver la faculté de nommer par la suite, en général au moment de la conclusion du contrat définitif, la personne qui va acquérir les droits et accepter les obligations résultant de ce contrat.

303. Notons que le contrat préliminaire se distingue du contrat d'option.

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Dans les deux cas, un contrat définitif est prévu. Cependant, le contrat préliminaire doit être suivi de la stipulation d’un autre contrat qui est justement le contrat définitif, alors que le contrat d'option contient déjà le contrat définitif.En effet, dans le contrat préliminaire les parties devront se rencontrer à nouveau et conclure un autre contrat (le définitif), alors que pour le contrat d'option, la décision de conclure le contrat définitif dépend de la volonté d'un seul contractant (son acceptation rendra parfait le contrat définitif).

304. Afin d’étudier ce qu’est le contrat préliminaire, étudions la formation de l’avant-contrat (§1) avant d’envisager sa transcription (§2), et enfin les sanctions prévues en cas de non-respect (§3).

§ 1 La formation du contrat préliminaire : 305. Pour que le contrat préliminaire de vente soit formé, et afin de protéger les parties, il doit respecter différentes conditions de fond (A) et de forme (B). De plus, il peut arriver que le futur acquéreur verse des arrhes. Il faut donc envisager cette hypothèse (C).

A. Les conditions de fond du contrat préliminaire : les mentions détaillées :

306. Pour le contrat préliminaire, rien n’a été prévu dans la loi (1), mais en pratique, certaines mentions sont recommandées (2).

1) L’absence d’exigences légales générales :

307. Le législateur n’a rien prévu pour le contenu du contrat préliminaire en lui-même. Cependant, une norme récente énumère le contenu "minimum" d'un contrat : l'article 654

54 Art. 6 - Decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 - (Contenuto del contratto preliminare).1 .Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque direttoal successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su unimmobile oggetto del presente decreto devono contenere:a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento deititoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante,alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasidi lavorazione;f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventualecorrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo dieventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentateda bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dallaparte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurarela prova certa dell'avvenuto pagamento;g)gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile conla specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal qualederivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare,se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivodi vendita;i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di

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du décret-loi n°122 du 20 juin 2005. La règle concerne les contrats préliminaires relatifs aux immeubles à construire, entre un entrepreneur ou un constructeur (le vendeur promettant) et une personne physique (l'acheteur bénéficiaire de la promesse). Toutefois, cette disposition peut contenir des indications utiles pour déterminer le contenu des accords préliminaires pour les autres contrats. Ex : description de la propriété et de ses dépendances, caractéristiques techniques du bâtiment, indication du prix total à payer, modalités de paiement, existence d’hypothèques éventuelles, détails du permis de construire…

2) Des recommandations appliquées en pratique :

308. Le contrat préliminaire a un rôle de protection générale des deux parties au contrat. Ainsi, en pratique, en prédéterminant le contenu du futur contrat de vente, ça évite de discuter à nouveau des éléments essentiels (identification précise de la propriété vendue, prix, mode de paiement du prix, ...), et ça empêche ainsi qu’une partie refuse de signer le contrat final, en alléguant qu’elle n’a pas été mise au courant de certaines caractéristiques de la vente du bien. Bien sûr, pour que sa fonction de protection soit possible, le contrat préliminaire doit être rédigé avec le plus grand soin, et doit prévoir tous les problèmes qui peuvent affecter l’accord des parties.

309. Par conséquent, grâce au contrat préliminaire, les parties s'obligent aux stipulations d'un futur contrat définitif, dont le contenu est déjà fixé, au moins en ce qui concerne les éléments essentiels, à savoir la chose et le prix. 310. Ainsi le contrat va prévoir par exemple :

- les identités des parties en présence, et leurs obligations- la description précise de l’immeuble en question, avec les potentielles

contraintes hypothécaires- le prix convenu pour la vente et les modalités de paiement, en indiquant de

manière claire la part éventuelle imputée aux arrhes de confirmation, et aux acomptes sur le prix

- le terme avant lequel le contrat définitif devra être dressé.

311. Notons qu’une proposition d’achat contenant les caractéristiques ci-dessus est un avant-contrat, à condition qu’elle soit acceptée avec déclaration écrite du vendeur et que l’acquéreur ait connaissance de cette acceptation.

B. Les conditions de forme du contrat préliminaire :

312. Le contrat préliminaire doit remplir les exigences de l’article 1351 du Code civil italien (1), mais doit aussi faire l’objet d’un enregistrement (2).

1) L’exigence de l’article 1351 du Code civil : ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi datiidentificativi.

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313. L’article 1351 du Code civil italien prévoit que l’avant-contrat sera nul s’il n’est pas stipulé dans la même forme que celle prévue par la loi pour le contrat définitif.

314. Or, pour les ventes immobilières, selon l’article 1350 du Code civil55, un écrit étant exigé (acte authentique ou écriture sous seing privé authentifiée par notaire), il en va de même alors pour le contrat préliminaire.

2) L’enregistrement du contrat préliminaire :

315. Depuis le 1er janvier 2007, chaque contrat préliminaire doit être enregistré à l’Agence des Impôts (Ufficio delle Entrate) dans les 20 jours de leur conclusion.

316. Les frais d’enregistrement sont de 168€ et l’acheteur doit aussi payer 0.5% d’impôt d’enregistrement (à imputer sur les arrhes éventuellement versées), ces sommes étant déduites des impôts à payer à la signature de l’acte définitif.

C. L’éventuel dépôt de garantie :

317. Il faut mettre en évidence une particularité italienne : la Caparra Confirmatoria (dépôt de confirmation, ou dépôt de garantie), qui est prévue à l’article 1385 du Code civil56. En effet, le compromis peut comporter pour le futur acquéreur le versement simultané d’une somme d’argent à titre d’avance sur le montant final convenu. Cela garantit le contrat préliminaire par un dépôt prépayé entre 15% et 50% du prix d’achat. Ce dépôt est payé au vendeur au moment de la signature du contrat préliminaire. Si l’acheteur se retire du contrat, il perd le dépôt payé. Inversement, si le vendeur se retire du contrat, il est obligé de payer le double du dépôt reçu.Ce dépôt de garantie joue donc un rôle de protection de la volonté des parties.318. Il est à noter enfin que le reste du montant du prix d’achat sera versé au moment de la signature du contrat définitif de vente devant notaire.

§ 2 La transcription du contrat préliminaire :

55 Art. 1350 Atti che devono farsi per iscrittoDevono farsi per atto pubblico (2699 e seguenti) o per scrittura privata (2702 e seguenti), sotto pena di nullità: i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili Les contrats qui transfèrent la propriété d’un bien immbilier doivent se faire par acte oublic ou par écriture privée, sous peine de nullité.56 Art. 1385 Caparra confirmatoriaSe al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).Si, au moment de la conclusion du contrat, une partie donne à l'autre partie, à titre de dépôt, une somme d'argent ou une quantité de choses fongibles, le dépôt, en cas d’exécution du contrat, doit être retourné ou imputé à la prestation due.Si la partie qui a donné le dépôt n’exécute pas son obligation, l'autre peut résilier le contrat ; si la partie défaillante est plutôt celle qui a reçu le dépôt, l'autre peut résilier le contrat et exiger le double du dépôt.

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319. Comme protection ultérieure de l’acheteur, le législateur a en outre prévu que l’avant-contrat, à condition qu’il soit dressé par acte authentique ou acte sous seing privé authentifié par notaire, peut être enregistré au registre immobilier (Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare).

320. Contrairement à l’enregistrement, qui a une valeur essentiellement fiscale, la transcription constitue une forme de protection du futur acquéreur.

321. En vertu de l'article 2645 bis du code civil57, introduit par l'art. 3 du décret-loi n°669 du 31 décembre 1996 converti par la loi n°30 du 28 février 1997, l’avant-contrat de vente peut être subordonné à une transcription.

Les actes assujettis à transcription sont énumérés à l’art 2643 du Code civil (ils coïncident avec les actes qui doivent être passés par écrit, en vertu de l’art. 1350), et c’est plus particulièrement l’article 2643, 1° du Code civil58 qui nous intéresse car il soumet à transcription les contrats qui transfèrent la propriété d’un bien immobilier.

322. Tout d’abord, la transcription a une fonction essentielle pour la protection du futur acquéreur en raison de l’opposabilité erga omnes : aucun sujet autre que ceux du compromis ne pourra dire qu’il n’était pas informé du contrat préliminaire transcrit et donc du fait que ce bien immobilier était dorénavant pratiquement “réservé”. Elle évite donc le danger de formalités préjudiciables (ventes à un tiers, hypothèques, saisies...) qui pourraient être transcrites avant le contrat définitif. En effet, en cas de conflits entre acquéreurs successifs, celui qui a fait transcrire son contrat préliminaire le premier l’emporte. Dans les relations avec les tiers, c'est comme si l'acte final avait été transcrit au moment où le contrat préliminaire a été transcrit. 323. Ensuite, elle attribue un privilège au futur acquéreur en cas de faillite du vendeur : après la vente forcée des biens de ce dernier et la distribution du produit de

57 Art. 2645 bis Trascrizione di contratti preliminariI contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dellàrticolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.La trascrizione del contratto definitivo, o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1 ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere lèsecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui allàrticolo 2652, primo comma, numero 2.I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa allìntero costruendo edificio espressa in millesimi.Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione é eseguita con riferimento al bene immobile e per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena lèdificio viene a esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate, nonché alle relative parti comuni. Lèventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effettiAi fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente lèdificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura.".58 Art. 2643. Atti soggetti a trascrizione. Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

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cette vente aux créanciers, le futur acquéreur occupe une position préférentielle par rapport aux autres créanciers, même hypothécaires, du vendeur.

324. Mais les effets de cette transcription cessent si dans un délai d’un an après la date convenue par les parties pour la signature du contrat définitif, et dans tous les cas dans les trois ans après la transcription ci-dessus, la transcription de l’acte définitif n’est pas faite.

§ 3 La sanction du non-respect du contrat préliminaire : 325. La transcription du contrat préliminaire garantit une protection spéciale à l’acheteur bénéficiaire de la promesse, en cas de non-exécution de ce contrat préliminaire. En fait, l'art. 2775 bis du Code civil59 reconnaît au profit de l’acheteur bénéficiaire de la promesse un privilège spécial, en cas de non-exécution du compromis, sur le bien objet du compromis, et ce, à condition que les effets de la transcription n’aient pas cessé (ou que la transcription n’ait pas eu lieu plus d'un an après la date convenue pour la conclusion du contrat définitif et plus de trois ans à compter de la transcription de l'avant-contrat).

326. L’acheteur peut ainsi demander :

*la résolution du contrat (article 1453 du Code civil60) ainsi que la réparation du préjudice subi. Notons que le droit à l'indemnisation peut être prédéterminé par les parties, si elles prévoient à l’avance une clause pénale.*l’exécution forcée du contrat préliminaire (article 2932 du Code civil61).327. De plus, en cas d’arrhes versées, et en vertu de l’article 1385 du Code civil (cf. note 55), si l’acquéreur revient sur sa décision, ou ne verse pas le reste du montant dans les délais, le vendeur a le droit de conserver l’avance versée.

59 Art. 2775 bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dellàrticolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dellìntervento nella esecuzione promossa da terzi.Il privilegio non é opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per làcquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dellàrticolo 2825-bis60 Art. 1453 Risolubilità del contratto per inadempimentoNei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto (1878, 1976, 2652), salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (1223 e seguenti).La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.Dalla data della domanda (Cod. Proc. Civ. 163) di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.61 Art. 2932 Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (2908).Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione (1208 e seguenti) o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (att. 246).

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Quant au vendeur, s’il revient sur sa décision, l’acheteur aura droit au double du montant avancé.

Bibliographie : - Code civil italien : http://www.jus.unitn.it/cardozo/Obiter_Dictum/codciv/home.htmlhttp://www.mc2elearning.com/html/contratto-preliminare-di-compravendita.html-http://www.portaldiritto.com/contratto-preliminare-il-primo-passo-per-la-- compravendita.htm- http://www.dirittoprivatoinrete.it/contratto_preliminare_ed_il_comp.htm-http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi-mcateriali/studi-materiali/prelazione-contratto-preliminare/19-07.pdf- http://www.diritto-civile.it/I-Contratti/contratto-preliminare.html

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http://www.diritto-civile.it/I-Contratti/contratto-preliminare.html

http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi-mcateriali/studi-materiali/prelazione-contratto-preliminare/19-07.pdf

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http://www.jus.unitn.it/cardozo/Obiter_Dictum/codciv/home.html

Les avant-contrats en Lettonie Geoffrey SANCHEZ

Chapitre XIII : les avant-contrats en Lettonie

328. La Lettonie est un pays de droit d’inspiration romano-germanique. Etant de tradition de droit écrit, cet Etat a suivi le phénomène de la codification et possède son propre Code civil qui date de 1937 mais qui a expiré en 1940, et ce ne sera qu’après la restauration de l’indépendance lettone que le Code civil de 1992 s’est progressivement rétabli.

329. Le Code civil letton se compose d’une partie IV réservée au « droit des contrats »62, c’est sur le fondement de ces textes que nous pourrons étudier la pratique contractuelle qu’est la rédaction des avant-contrats. A ce titre, les professionnels du droit utilisent le contrat de dépôt (Section I) ou l’accord d’intention (Section II) prévus par la loi mais aussi la convention d’entiercement (Section III) qui est une technique issue de la pratique, indépendamment de toute règlementation.

Section I Le contrat de dépôt (deposita liguma) : 330. En Lettonie, le recours à un notaire n’est pas obligatoire pour procéder à une vente immobilière. Par conséquent, afin de sécuriser les parties à l’opération juridique, la pratique a développé le contrat de dépôt. Ce dernier est préalable au contrat de vente et a pour finalité la protection des parties au contrat. Bien que le droit positif letton n’impose pas de recourir à un tel contrat, la pratique l’utilise systématiquement car il constitue un contrat préliminaire dont la finalité est d’informer les parties sur l’étendue et la portée de leur engagement.

331. Le contrat de dépôt servira à la conclusion définitive du contrat de vente en lui assurant sécurité et performance. Cette convention va permettre à l’acheteur et au vendeur de s’entendre sur les éléments essentiels de la transaction, à savoir l’objet vendu et son prix. Lors de l’élaboration de l’accord, l’acheteur s’engage à verser une certaine somme en contrepartie de laquelle le vendeur promet de lui réserver l’immeuble. L’étude de cet avant-contrat nécessite d’en analyser la formation (§1) pour ensuite apprécier ses cas de résiliation (§2).

§ 1 La formation et le contenu du contrat : 332. Le contrat de dépôt est soumis à des règles de forme spécifiques (A), ce qui justifie la particularité de son contenu (B).

62 « Saistību tiesības ».

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A. Le formalisme :

333. L’article 1725 du code civil letton dispose que le contrat de dépôt doit être établi par écrit. Cependant, ce texte n’est pas impératif et les cocontractants peuvent librement convenir que l’avant-contrat sera réalisé verbalement. Dans l’hypothèse selon laquelle les parties décideraient de recourir à une telle stipulation sans formaliser un écrit, le contrat ne sera pas considéré comme étant nul et non avenu : il sera réputé conclu dès lors que les parties se seront entendues sur le principales composantes de la transaction. A ce titre, il aura une pleine efficacité juridique mais la difficulté résidera dans la preuve de l’existence de l’accord. En effet, si le vendeur ou l’acheteur engage un contentieux, en l’absence d’écrit, il sera plus difficile de déterminer ce dont les parties ont convenu dans leur accord.

334. Le nom de la convention est sans influence sur son contenu. Qu’il porte l’appellation de « contrat d’arrhes », « contrat de dépôt » ou encore « lettre d’intention »63, l’essentiel est que la convention porte sur l’achat d’un bien immobilier et que le dépôt d’une somme d’argent soit prévu.

B. Le contenu :

335. Tout d’abord, les cocontractants doivent être précisément désignés dans le contrat, le vendeur doit notamment justifier de sa qualité de propriétaire. L’objet doit être défini, il s’agit d’un bien immobilier dont l’adresse et la superficie totale doivent figurer. Le prix de l’immeuble doit apparaitre ainsi que le délai dans lequel le contrat de vente définitif devra être réalisé. Ce dernier étant essentiel pour apprécier si chaque partie a bien exécuté ses obligations résultant des stipulations contractuelles.

336. L’élément fondamental, qui relève de l’utilisation même de cette convention, est la clause de dépôt. L’article 1726 du code civil prévoit que ce dépôt peut prendre la forme d’une somme d’argent mais aussi toute autre valeur. Le principal étant, le texte poursuit, que les cocontractants se soient entendus sur le montant du dépôt. 337. Enfin, la signature attestera de la réalité du consentement des parties à l’opération juridique envisagée.

338. En droit letton, la difficulté réside dans le fait que la clause de dépôt n’assure pas la protection des parties au contrat. Le code civil prévoit que la clause, à elle seule, ne suffit pas à prouver que l’acheteur a bien procédé au dépôt. Ainsi, l’article 1727 dispose le contrat de dépôt ne peut être valide si l’argent n’a pas encore été donné : l’efficacité juridique de l’avant-contrat est subordonnée à la remise du montant déposé. Le seul engagement ou promesse de versement des fonds ne suffit pas, le dépôt doit être effectif64.339. En contrepartie de cette stipulation, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur.

§ 2 La résiliation du contrat : 63 Appellations issues d’une traduction littérale de la langue lettone.64 « un tiesību nodibina tikai tās iedošana ».

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340. Le code civil letton opère un « distinguo » en cas d’inexécution du contrat de dépôt selon que la rupture est imputable ou non à l’une des parties. Dès lors, nous étudierons d’une part la rupture amiable (A) et d’autre part, la rupture unilatérale (B).

A. La rupture amiable :

341. L’article 1730 prévoit la situation dans laquelle le contrat ne pourrait pas s’exécuter sans que cette inexécution ne soit imputable à l’acheteur. Cette hypothèse est assimilable à la notion de « force majeure » existant en droit français : l’impossibilité de respecter les obligations contractuelles emporte anéantissement de la convention et la somme déposée sera restituée à l’acheteur. Mais, aucune disposition n’interdit, néanmoins, de s’entendre sur une modification ou d’apporter des amendements sans pour autant aboutir à l’annulation du contrat : ces arrangements contractuels ont pour objectif d’assurer une pleine sécurité juridique.

342. De plus, le texte ajoute que les parties peuvent « amiablement » convenir d’une annulation du contrat de dépôt (solution à rapprocher de l’article 1134 alinéa 2 du code civil en droit interne65) et les arrhes seront également rendus à l’acheteur.

B. La rupture unilatérale :

343. L’alinéa second de ce même article 1730 du code civil organise la sanction applicable en cas de manquement contractuel.

344. D’une part, si une faute est imputable à l’acheteur, le vendeur est en droit d’exiger les fonds s’ils n’ont pas été versés, ou de les conserver s’ils ont été préalablement remis au vendeur. A défaut d’un tel manquement, la somme déposée sera imputée sur le prix de vente convenu lors de la conclusion de l’acte de vente définitif.

345. D’autre part, si le vendeur rompt le contrat, le code civil prévoit qu’il devra restituer le double du montant déposé à l’acheteur. A ce titre, la Cour suprême 66 s’est prononcée sur le cas d’un vendeur, qui, après réception du dépôt, a refusé de procéder à la vente de l’immeuble. Dans cette solution, les magistrats ont affirmé que le contrat de dépôt produit pleinement ses effets et s’impose aux parties dès lors qu’elles se sont entendues sur les éléments essentiels dudit contrat. Par conséquent, aucun contractant ne peut se retirer unilatérale et l’acheteur est en droit d’exiger du vendeur le double des fonds déposés au visa de l’article 1730 du code civil.

346. Une remarque s’impose quant au pragmatisme du droit letton. Le code civil prévoit expressément qu’en cas de rupture de l’avant-contrat, celui qui rompt unilatéralement devra supporter les frais engagés par son cocontractant dans le cadre de la transaction. 347. Le dépôt n’est pas, de par sa nature, une avance sur le prix final : il s’agit d’un instrument juridiquement contraignant ayant pour finalité d’imposer le maintien des engagements contractuels. Les partenaires sont libres de contracter donc s’ils décident de conclure, ils doivent respecter la « parole donnée ».

65 Le consentement mutuel des parties sur le principe de la résiliation emporte extinction du contrat. 66 Arrêt du 10 août 2005, affaire « Nr.SKC-430 ».

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348. Le contrat de dépôt est à rapprocher de la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée « compromis de vente ». Les parties donnent leur consentement à l’opération et s’engagent à conclure l’acte de vente définitif.

Section II L’accord d’intention ou intension de contracter (līgumu priekšlīgumu) :

349. Les parties débutent par une période de pourparlers. Ces derniers étant expressément prévus par l’article 1534 du code civil qui emploie le terme de « discussion préliminaire ». Il y aura une telle discussion jusqu’à ce que les parties soient convenues des éléments essentiels du contrat. L’article 1537 du même code ajoute que le contrat se forme à partir du moment où l’offre de contracter a reçu acceptation du bénéficiaire. Ainsi, nous étudierons la formation (§1) puis l’exécution (§2) de l’accord d’intention.

§ 1 La formation du contrat : 350. L’accord d’intention fait appel à des règles de forme particulières (A) qui permettront de déterminer les modalités de l’engagement des parties (B).

A. Le formalisme applicable à l’opération :

351. Le code civil letton n’impose aucune condition de forme pour la validité du contrat mais, tout comme le dépôt, il est préférable d’y recourir afin de s’aménager une preuve parfaite. 352. Cependant, l’article 1533 alinéa 2 offre une faculté aux cocontractants d’opter en faveur d’une condition de forme qui sera requise ad validitatem, tout dépend de la volonté des parties sauf si la loi en dispose autrement. En matière immobilière, l’accord doit se matérialiser par un écrit qui sera soumis aux dispositions des articles 1482 et suivants du code civil. A défaut d’écrit, l’acte sera considéré comme étant nul et ne produira aucun effet juridique.

353. Dès lors que les cocontractants se seront entendus sur les éléments essentiels de l’accord et que ceux-ci auront été portés sur un document écrit, la convention sera formée. Dans ce cas, il y a « savstarpēji saistīties »67 (c'est-à-dire rencontre des volontés du fait du consentement des parties sur les éléments essentiels du contrat).

B. Les modalités d’engagement des parties.

354. L’article 1535 du code civil organise les modalités d’expression du consentement. A ce titre, les cocontractants peuvent donner leur consentement à l’acte simultanément ou bien l’un donnera son consentement avant l’autre et dans cette hypothèse l’acte sera qualifié de « apsolījumu »68.

6767 Notion juridique traduite de manière littérale par le vocable « interconnexion ».68 Equivalent de la notion de « promesse » en droit français.

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355. La comparaison avec le droit français s’impose ici car la pratique contractuelle lettone ne semble pas connaitre l’existence de la promesse unilatérale de vente. En effet, les dispositions commentées relèvent de la période précontractuelle et il ne s’agit pas d’un contrat à proprement parlé. Cependant, il semblerait que cette technique juridique se substitue à la pratique des avant-contrats, du fait notamment que le code civil encadre très strictement le recours à une telle opération.356. Il appartient aux parties de prévoir la durée pendant laquelle la promesse doit être maintenue. L’article 1538 du code civil dispose expressément qu’un laps de temps doit être prévu afin que le bénéficiaire puisse faire part de son intention de contracter.

§ 2 L’exécution de l’accord de contracter : 357. L’engagement de contracter produit des effets inter partes (A) qui seront sanctionnés en cas d’inexécution (B).

A. Les effets de l’engagement de contracter :

358. L’article 1536 du code civil précise que l’invitation à entrer en pourparlers n’a pas d’effet contraignant. La rétractation est toujours possible jusqu’à ce que le cocontractant ait accepté la proposition.

359. La proposition doit être suffisamment ferme et précise pour lier le bénéficiaire, exigence fondée sur l’article 1534 du code civil. Les éléments accessoires de l’offre n’étant sans influence sur la conclusion du contrat.Le consentement du promettant sera figé au jour de la proposition et le bénéficiaire pourra consentir ultérieurement à la transaction. L’acceptation entrainera la formation du contrat préliminaire au contrat de vente définitif conformément à l’article 1537 du code civil. Le texte ajoute que pour former le contrat, l’acceptation ne doit pas être assortie d’une condition.

B. Les sanctions en cas de retrait de « l’accord d’intention » :

360. N’ayant pas d’effet contraignant, la proposition n’entraine aucune sanction. Cependant, l’article 1539 du code civil prévoit le promettant devra rembourser les pertes subies par le bénéficiaire en cas de rétractation de l’offre. Ce remboursement trouve son fondement dans la croyance du bénéficiaire que la proposition était encore valable.

Section III La convention d’entiercement (fiduciārā līguma) :

361. La convention d’entiercement est une technique contractuelle qui puise ses origines dans la pratique car elle n’est pas expressément prévue par la loi lettone. Cette méthode initialement anglo-américaine, développée en droit des affaires, est reprise en matière de vente immobilière. Il s’agit d’un certificat délivré par un établissement de crédit qui garantit que les fonds indiqués dans le contrat préliminaire (convention

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d’entiercement) seront déposés lors du transfert de propriété, c'est-à-dire lors de la signature du contrat de vente définitif.L’emploi de la convention d’entiercement présente des avantages particuliers (§1) qui permettront d’en apprécier la mise en œuvre (§2).

§ 1 L’intérêt du recours à une convention d’entiercement : 362. Il est nécessaire, ici, de rappeler que l’utilisation d’un contrat préliminaire n’est pas obligatoire en droit letton de la vente immobilière.363. Néanmoins, les professionnels conseillent fortement d’utiliser ce type d’avant-contrats car il assure une plus grande protection des intérêts des parties à la transaction immobilière. En effet, la convention d’entiercement constitue une garantie supplémentaire pour les cocontractants car elle prévoit l’intervention d’un tiers de confiance69 qui veille au bon déroulement de la vente. De plus, le certificat délivré par la banque rassure le vendeur qui est certain d’être payé lors du transfert de propriété.

364. La convention est soumise au principe de la liberté contractuelle car aucun texte législatif ne l’encadre. Les praticiens sont libres d’intégrer les clauses qu’ils jugent adaptées à la situation des parties. A ce titre, ils stipulent fréquemment des clauses pénales70 ayant pour finalité de faire peser une contrainte financière sur les cocontractants afin que ceux-ci se sentent engagés. 365. De manière générale, le recours à un contrat préliminaire assure la sécurité juridique voulue par les parties ; justification pour laquelle les particuliers font appel à des professionnels du droit qui, de par leur présence, s’adaptent à un tel impératif.

§ 2 La mise en œuvre de la convention d’entiercement : 366. La convention d’entiercement réside en un dépôt d’une caution de la part d’un agent d’entiercement qui sera essentiellement, en Lettonie, un établissement de crédit. Il s’agit de la phase la plus longue de la négociation car les banques sont lentes à finaliser le document, ce qui retarde l’élaboration de la convention d’entiercement et donc de la vente.

367. L’acheteur, le vendeur et la banque signent un contrat dans lequel ils s’accordent sur les documents nécessaires, les termes et les conditions à apporter au contrat de vente définitif. L’acheteur sera propriétaire de l’immeuble quand le montant prévu dans l’accord aura été transféré au vendeur à charge pour ce dernier de respecter les obligations spécifiées dans le contrat.368. En pratique, la banque procède au dépôt du prix qui sera mis en séquestre jusqu’à la signature de l’acte de vente. Une fois la vente réalisée, il y a transfert de propriété et le notaire ou l’avocat remet le prix au vendeur. Ainsi, le tiers de confiance assure la synchronisation entre d’une part le versement du prix par l’acheteur et d’autre part, le transfert de propriété.

69 Libre choix entre un notaire ou un avocat.70 Stipulation que l’on retrouve également dans le compromis de vente en droit français.

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Bibliographie : - Site officiel de la chambre des notaires de Lettonie.- Encyclopédie wikipedia.

Remerciements : - Valters Kronbergs, avocat à Riga, spécialiste en droit immobilier.- Dace Valgere, avocat à Riga.

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Les avant-contrats au Luxembourg Ludivine AUBRY

Chapitre XIV : les avant-contrats au Luxembourg

369. Longtemps rattaché à d’autres pays tels que la France ou les Pays-Bas, le Grand-Duché de Luxembourg est aujourd’hui un Etat indépendant. Toutefois, malgré ce statut d’Etat souverain, force est de constater que le droit français a largement influencé le droit luxembourgeois. De fait, le Luxembourg, en tant que département français de 1795 à 1815, a bénéficié du rayonnement du Code Napoléon, d’où un certain nombre de similitudes entre les deux droits.370. Malgré la taille du pays, celui-ci est devenu un important centre financier et attire de nombreux étrangers qui souhaitent s’installer au Luxembourg. Cela explique que le marché immobilier soit en perpétuel développement, bien que la demande soit très largement supérieure à l’offre. En effet, les biens immobiliers à acheter au Luxembourg ne sont pas suffisamment nombreux par rapport au nombre de personnes souhaitant investir, ce qui a inéluctablement un impact sur les prix pratiqués qui sont par conséquent relativement élevés. 371. Le processus de vente immobilière au Luxembourg obéit à un mécanisme récurrent et établi par la pratique qui se scinde généralement en deux phases : un avant-contrat et un acte authentique. Cependant, la difficulté réside dans le fait que, à l’instar du droit français, le droit luxembourgeois ne connaît aucune législation spécifique sur les avant-contrats en matière de vente immobilière. Il faut donc se référer à la pratique, notamment la pratique notariale mais également celle des agents immobiliers qui ont un rôle prépondérant en matière de négociation précontractuelle.

372. Bien que non codifiés, les avant-contrats répondent tout de même à un certain nombre de conditions concernant leur formation (Section I) et n’ont pas moins des effets juridiques contraignants (Section II).

Section I La formation des avant-contrats en matière de vente immobilière :

373. Classiquement, il faut distinguer les conditions de fond (§1) et les conditions de forme (§2).

§ 1 Les conditions de fond : 374. Au vu de la pratique, les avant-contrats en matière de vente immobilière semblent recouper deux domaines distincts : la vente d’immeubles déjà construits (A) et la vente d’immeubles à construire (B).

A. La vente d’immeubles bâtis :

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375. Tout d’abord, il est nécessaire de préciser que le droit luxembourgeois retient la même conception de la propriété réelle que le droit français. En effet, l’article 544 du Code civil luxembourgeois dispose que « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ou qu'on ne cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage rompant l'équilibre entre des droits équivalents »71. De plus, l’article 552 du Code précité précise que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

376. Le Code civil connaît un titre 6 intitulé « De la vente » mais ne vise pas directement les avant-contrats. Cependant, en pratique, la vente d’un bien immobilier se déroulera en deux étapes distinctes : la signature d’un avant-contrat à l’issue de la phase des négociations précontractuelles et la réitération par un acte authentique. 377. Le régime des avant-contrats n’est pas explicitement décrit par la loi, il est donc nécessaire de se reporter au droit commun des contrats qui impose un certain nombre de conditions de validité (1) mais les parties ont la possibilité d’aménager leur engagement par le jeu de diverses clauses (2).

1) Un cadre légal imposé par le droit commun :

378. L’avant-contrat peut revêtir différentes formes : il s’agit généralement d’une promesse de vente qui peut être soit unilatérale (seul le vendeur est alors engagé pendant un délai déterminé dans le contrat) soit bilatérale ou synallagmatique (l’acquéreur est engagé au même titre que le vendeur ; on parle plus communément de compromis de vente).En l’absence de dispositions légales spécifiques à de tels avant-contrats, il faut donc se référer au droit commun des contrats. Ainsi, l’avant-contrat signé devra remplir quatre conditions de fond essentielles sous peine de nullité : le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de contracter, un objet et une cause72.379. Le consentement ne doit pas être vicié : le code civil luxembourgeois précise dans ses articles 1109 et suivants les cas dans lesquels le consentement donné ne sera pas valable. Si de nombreuses personnes pensent que le compromis de vente n’est pas réellement un contrat liant les parties, l’article 1589 du même Code démontre le contraire en disposant que « La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Le prix doit donc être déterminé et désigné par les parties au moment de la négociation précontractuelle, c’est-à-dire au stade de l’avant-contrat (article 1591).380. Concernant la capacité des parties contractantes, l’article 1123 considère que « toute personne peut contracter si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi ». De plus, en vertu de l’article 1599, il est nécessaire que le vendeur soit propriétaire de la chose qu’il vend. En effet, cet article précise que « La vente de la chose d’autrui est nulle ». Par conséquent, en cas de pluralité de propriétaires, ils devront tous participer à l’acte. Tel est le cas dans l’hypothèse d’un couple marié ou encore d’une indivision. Il convient également de préciser qu’aucune limitation n’est posée concernant l’accès à la propriété des étrangers au Luxembourg.

71 Article 544 C. civ. Luxembourgeois dans sa rédaction issue d’une loi du 2 juillet 1987 ; tous les textes législatifs sont disponibles sur le site www.legilux.public.lu.72 Article 1108 C. civ. Luxembourgeois « Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : - le consentement de la partie qui s’oblige ; - sa capacité de contracter ; - un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; - une cause licite dans l’obligation ».

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381. L’objet du contrat doit être déterminé ou déterminable (article 1129 du Code civil luxembourgeois). Il conviendra donc d’indiquer le lieu de situation de l’immeuble et sa désignation cadastrale avec la superficie.

382. Concrètement, l’avant-contrat devra donc contenir la désignation des parties, une description précise de l’immeuble vendu, le prix et les conditions de vente. 383. Outre ces conditions légales de validité, les contractants pourront insérer différentes clauses dans le contrat afin d’aménager leur engagement au nom du principe de liberté contractuelle connu en droit luxembourgeois, au même titre qu’en droit français.

2) Les aménagements contractuels proposés :

384. Tout d’abord, les parties pourront insérer dans l’avant-contrat des clauses relatives au paiement du prix : en principe, il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte d’environ 10% du prix de vente lors de la signature de l’avant-contrat afin de garantir l’exécution de l’acte.385. De même, il sera possible d’insérer des clauses suspensives : l’article 1181 du Code civil luxembourgeois la définit comme étant l’obligation qui « dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé mais encore inconnu des parties ». Il précise un peu plus loin que dans le cas d’une telle condition suspensive, « l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement ». 386. Le Code apporte une limitation relative à de telles stipulations : les conditions potestatives, qui sont celles par lesquelles l’exécution de la convention dépend de la volonté d’une des parties au contrat, sont nulles (article 1170). Un arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise en date du 16 janvier 2001 a précisé que « constitue donc une condition purement potestative celle qui porte sur un événement au pouvoir du débiteur et qui dépend de la seule volonté de ce dernier, donc abandonne le créancier absolument à l’arbitraire du débiteur. Pour déterminer si une clause contractuelle correspond à cette définition, il faut examiner si elle crée concrètement un déséquilibre des forces économiques en présence et si elle permet au débiteur de tenir le créancier à sa merci »73.

387. Dans l’hypothèse d’une vente immobilière, les contractants vont souvent intégrer au contrat une condition suspensive. La validité du contrat est donc soumise à la réalisation de cette condition, le plus souvent l’octroi du prêt auprès d’un établissement de crédit ou encore l’obtention de certaines autorisations administratives. La jurisprudence luxembourgeoise a d’ailleurs dû se prononcer quant à la nature d’une clause qui prévoyait l’achat d’un terrain avec faculté de rétractation au profit de l’acheteur pour le cas où la commune ou toute autorité compétente ne délivre pas d’autorisation de lotissement. Elle considère, dans un arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise du 4 novembre 1998, que cette clause n’est pas une clause résolutoire ni une clause de dédit et que la faculté de rétractation a un caractère mixte car elle dépend à la fois d’un tiers, l’administration, et de l’acquéreur qui peut faire jouer la clause en cas de refus d’autorisation. De plus, l’arrêt précise que « pour exécuter de bonne foi et pour ne pas abuser de son droit, l’acquéreur doit faire toutes les diligences nécessaires pour obtenir l’autorisation de lotissement et il doit, dès lors qu’il apprend que

73 Cour, 16 janvier 2001, 32, 186 (sous l’article 1174 C. civ.).

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cette autorisation ne peut être accordée dans un proche avenir, soit passer acte soit résilier le contrat »74.388. La jurisprudence exige donc que la convention soit exécutée de bonne foi (article 1134), ce qui impose aux parties d’entreprendre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de ces conditions. Un arrêt du 12 novembre 2003 a sanctionné le comportement d’un lotisseur qui, après avoir acheté un terrain sous la condition que le prix sera payable au jour de l’obtention de toutes les autorisations, n’avait pas fait toutes les démarches nécessaires afin de les obtenir et y avait même fait obstruction. L’arrêt considère qu’il a commis, par négligence et manque de loyauté, une faute empêchant l’accomplissement de la condition stipulée et qu’il faut en déduire que la condition suspensive est réputée accomplie75. D’ailleurs, l’article 1178 du Code civil luxembourgeois stipule que « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ». La jurisprudence luxembourgeoise fait peser la charge de la preuve de l’accomplissement des diligences normales sur le débiteur obligé76.

389. A défaut d’une telle stipulation sous condition suspensive, l’acheteur devra payer une indemnité au vendeur. Il a donc tout intérêt à négocier l’insertion d’une telle clause, notamment en cas de recours à un prêt pour financer le bien acheté.390. Cependant, si les parties peuvent aménager l’avant-contrat par des clauses suspensives, il faudra prévoir un délai pour la réalisation de la condition. D’ailleurs, la jurisprudence luxembourgeoise récente a considéré que « le débiteur qui s’oblige sous une condition suspensive n’est pas libéré par l’écoulement du délai endéans lequel l’événement devait arriver, dès lors que c’est par son propre fait qu’il a empêché la condition de se réaliser »77. En cas d’absence de prévision expresse, il faudra se référer à un délai raisonnable.

391. Outre les stipulations sous conditions suspensives, les parties peuvent insérer à l’avant-contrat une clause pénale qui est définie comme étant « celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution » (article 1226 C. civ.). L’article 1229 dudit Code ajoute que « La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale ». Dans la plupart des compromis, une clause pénale est prévue en cas de résiliation unilatérale de l’avant-contrat sans motif et le juge ne pourra pas, en principe, ajuster la somme prévue dans la clause pénale78.

392. Si le régime des avant-contrats en matière de vente d’immeuble bâti relève principalement de la jurisprudence, tel n’est pas le cas dans le domaine de la vente d’immeuble à construire.

B. La vente d’immeubles à construire :

74 Cour, 4 novembre 1998, 31, 63 (sous l’article 1171 C. civ.).75 Cour, 12 novembre 2003, 32, 426 (sous l’article 1134 C. civ.).76 Cour, 28 juin 2000, 31, 395 (sous l’article 1178 C. civ).77 Cour, 14 juillet 2009, n° 50/09.78 Cour, 19 janvier 1983, 25, 434 (sous l’article 1134 C. civ.) : « Les clauses pénales étant licites, et les parties contractantes étant libres de convenir le calcul de l’indemnité redue en cas d’inexécution de la convention, le juge est obligé d’accorder au créancier exactement ce qui avait été stipulé entre parties à titre d’indemnisation, sauf si le débiteur peut invoquer une impossibilité qui ne lui est pas imputable ».

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393. Ce sont les articles 1601-1 et suivants du Code civil luxembourgeois qui précisent le régime applicable en matière de vente à terme ou de vente en l’état futur d’achèvement. En d’autres termes, il s’agit des hypothèses dans lesquelles un particulier va acheter un bien immobilier dont la construction n’est pas achevée voire pas commencée au moment de l’acquisition.394. Plus précisément, l’article 1601-13 prévoit que ces ventes « peuvent être précédées d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver un immeuble ou une partie d’immeuble ». Cet avant-contrat « doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, et à la situation et au prix du local réservé ». Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat définitif.395. En matière de vente d’immeuble à construire, le contrat préliminaire est le seul avant-contrat possible puisque l’alinéa 5 de l’article précité précise qu’« est nulle toute autre convention ayant pour objet la réservation d’un immeuble ». Il s’agit de textes impératifs et toute clause contraire sera réputée non écrite (1601-14).396. En cas de résiliation du contrat par le réservataire, une clause pénale ne pourra jouer. En effet, le vendeur ne pourra se voir attribuer que la somme déposée en garantie sur un compte spécial lors de la signature du contrat préliminaire.

§ 2 Les conditions de forme : 397. L’article 1341 du code civil luxembourgeois concerne la forme des contrats en général : il semble que le principe soit l’absence de forme obligatoire sauf exception pour les contrats « portant sur une somme ou valeur excédant celle fixée par règlement Grand-Ducal ». Cette somme est égale à 2500 euros79. Cependant, la forme écrite semble être imposée ad probationem et non ad validitatem. Toutefois, en pratique, l’avant-contrat de vente immobilière sera conclu par écrit du fait de la valeur du bien vendu obligatoirement supérieure à 2500 euros et de la volonté des parties de se ménager facilement une preuve. Une copie du contrat devra être remise à chaque partie.398. Il convient de préciser que pour ce qui est du contrat préliminaire dans le cas d’une vente d’immeuble à construire, l’article 1601-13 précité prévoit expressément que cet avant-contrat doit être établi par écrit et qu’un exemplaire doit être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds.En pratique, l’avant-contrat le plus utilisé est le compromis de vente qui est le plus souvent un acte sous seing privé mais il est possible qu’il soit authentique.

399. En toute hypothèse, le contrat définitif suivant l’avant-contrat devra revêtir la forme notariée, comme tout acte comportant un transfert de droits immobiliers au Luxembourg. En effet, tout transfert de propriété d’un bien immobilier doit être transcrit au Bureau des Hypothèques et seuls certains actes déterminés, dont les actes notariés, sont admis à cette formalité. L’enregistrement de l’acte notarié permettra notamment l’opposabilité aux tiers.400. L’avantage de l’enregistrement en cas d’avant-contrat sous seing privé est qu’il donne à l’acte date certaine et qu’il sera opposable aux tiers. Il faut donc voir quels sont les effets d’un tel avant-contrat.

79 Règl. gd. 22 décembre 1986 (Mém. 1986, p. 2749) et règl. gd. 1er août 2001 (Mém. 2001, 2449).

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Section II Les effets juridiques de l’avant-contrat : 401. Bien que beaucoup de personnes l’ignorent lorsqu’elles signent un compromis de vente par exemple, cela constitue un véritable engagement dont elles ne pourront se rétracter sans conséquences, notamment pécuniaires. 402. De fait, l’article 1589 du Code civil précise explicitement les effets juridiques contraignants de l’avant-contrat. En effet, il considère que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L’article 1590 ajoute que dans le cas où la promesse a été faite avec des arrhes, ce qui est généralement le cas, la rétractation sera possible mais les arrhes resteront au vendeur en cas de rétractation par l’acquéreur ou devront être restitués au double en cas de rétractation du vendeur.

403. De même, l’article 1583 stipule que la vente est parfaite entre les parties « et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». La conséquence directe de ce transfert de propriété est le transfert des risques à l’acquéreur qui aura donc tout intérêt à assurer le bien immobilier.404. Cependant, il n’est pas rare que les parties décident de différer le transfert de propriété au moment du paiement complet du prix par le jeu d’une clause de réserve de propriété qui est valablement admise en jurisprudence80. De plus, les juges sont venus préciser que « si l’acte documentant une vente prévoit la rédaction ultérieure d’un acte notarié, il ne s’agit là que d’une modalité du contrat, à moins qu’il ne résulte clairement des termes employés ou des circonstances que les parties ont voulu subordonner la formation et l’efficacité du contrat à l’accomplissement de cette formalité »81.405. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de l’achèvement de la construction (1601-3 C. civ).

406. Cependant, il convient de préciser que l’avant-contrat, s’il entraine des effets juridiques contraignants, ces derniers sont limités aux relations entre les cocontractants. En effet, l’opposabilité aux tiers ne sera assurée que par l’enregistrement de l’acte, c’est-à-dire l’acte notarié et ce en vertu d’une loi du 25 septembre 190582. L’enregistrement au Bureau de la Conservation des Hypothèques emportera alors paiement des droits d’enregistrement de 6% sur le prix de vente stipulé. Si toutefois le bien immobilier est grevé d’une hypothèque, l’acte sera assujetti à un droit de 1%. L’avant-contrat lui-même peut être enregistré dans le délai de 10 jours de la signature. Dans le cas de conditions suspensives non encore réalisées au moment de l’enregistrement, l’administration percevra un droit fixe de 12 euros. A défaut de telles conditions, les droits seront calculés sur le prix de vente.407. En sus de ces droits d’enregistrement, le vendeur devra payer une commission à l’agent immobilier dans le cas où la négociation précontractuelle s’est faite par le biais

80 Lux. 23 mars 1898, 5, 24 ; Lux. 21 janvier 1910, 8, 122 ; Diekirch 12 décembre 1936, 14, 83 (sous 1583 C. civ.).81 Diekirch 29 juillet 1936, 14, 126 ; Lux. 31 mai 1961, 18, 364 (sous 1583 C. civ.).82 Loi du 25 septembre 1905 relative à la transcription des droits réels immobiliers, Mémorial A n° 63 du 28 octobre 1905, p. 893.

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d’une agence. Un règlement grand-ducal du 20 janvier 197283 fixe la commission maximale que peut toucher un agent immobilier : 3% du prix de vente.

Bibliographie : http://www.legilux.public.luhttp://www.cigdl.luhttp://www.justice.public.luhttp://www.cepi.euhttp://www.notariat.luhttp://www.ulc.lu

83 Règlement grand-ducal du 20 janvier 1972, Mémorial A n° 4 du 1er février 1972, p. 129.

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Les avant-contrats à Malte Marine CHIOTTI

Chapitre XV : les avant-contrats à Malte

408. Malte est une ancienne colonie britannique qui n’a obtenu son indépendance qu’en 1964, et qui a été acceptée au sein des membres de l’Union européenne, le 1 er mai 2004. L’ordre juridique maltais est principalement constitué par les lois adoptées par le Parlement, les dispositions réglementaires prises en application d’une loi et, dans certains cas, il est fait appel à la Common Law anglaise et à la coutume, notamment lorsque le droit maltais présente une lacune, et ce en vertu d’une jurisprudence constante. Cependant, le droit maltais est très empreint de notre droit. En effet, le Code Civil maltais84 est basé sur le modèle du Code Napoléonien. 409. Toutefois, tous les avant-contrats que nous connaissons en droit français ne se retrouvent pas en droit Maltais. Nous n’évoquerons donc que la promesse de vente d’un point de vue purement législatif dans un premier temps (Section I), avant de nous pencher sur l’aspect pratique de ce contrat dans un second temps (Section II).

Section I Les dispositions législatives : 410. La promesse de vente, « a promise to sell » ou « convenium » en anglais, dont le régime juridique est codifié aux articles 1357 et suivants du Code Civil maltais, est une institution stable. La loi donne une définition de cette promesse, et détermine quels sont ses effets (§1). De plus, le législateur est venu préciser que les dispositions relatives à une promesse de vente, ont vocation à s’appliquer de la même manière pour les promesses d’achat (§2), et pour les promesses de conclusion d’un bail emphytéotique (§3).

§ 1 La promesse de vente du Code Civil maltais : 411. L’article 1357 du Code Civil85 maltais prévoit que la promesse de vendre une chose ne doit pas être équivalente à une vente. Si elle est acceptée, elle crée une obligation de la part du promettant de procéder à la vente, et dans l’hypothèse où cette dernière ne peut être effectuée, de réparer le préjudice subi par le bénéficiaire de la promesse par l’allocation de dommages et intérêts86. 412. Dans son deuxième alinéa, ce même article 1357 du Code Civil maltais dispose que l’effet de la promesse cesse d’exister à l’expiration du délai convenu entre les parties, ou à défaut d’un tel accord, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la vente pouvait être effectuée, à moins que le bénéficiaire ait demandé en justice une prorogation du délai avant la fin d’expiration de celui-ci. De plus, le

84 Le Code Civil maltais date de 1965.85 Contenu intégral du Code Civil maltais à l’adresse suivante : http://justiceservices.gov.mt/DownloadDocument.aspx?app=lom&itemid=8580&l=186 1357. (1) « A promise to sell a thing for a fixed price, or for a price to be fixed by one or more persons as stated in the foregoing articles, shall not be equivalent to a sale; but, if accepted, it shall create an obligation on the part of the promisor to carry out the sale, or, if the sale can no longer be carried out, to make good the damages to the promisee ».

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bénéficiaire peut demander la réalisation de la promesse, par application assermentée, dans les trente jours à compter de l’expiration du délai susmentionné87.

§ 2 L’application des dispositions à la promesse d’achat : 413. L’article 1360 du Code Civil maltais prévoit que toutes les dispositions relatives à la promesse de vente s’appliquent à la promesse d’achat. Le régime juridique est donc le même.

§ 3 L’application des dispositions à la promesse de bail emphytéotique :

414. L’article 1514 du Code Civil maltais vient préciser que les dispositions des articles 1357 et suivants de ce même code s’appliquent à une promesse faite dans le cadre de la conclusion d’un bail emphytéotique, après le 1er juillet 1976.

Section II Le « convenium » dans la pratique : 415. Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont accordés sur le bien objet de la vente, le prix, les éléments inclus dans ce prix, les éventuels travaux à entreprendre avant la vente, les délais de livraison de la chose, les modalités de paiement, la durée entre la promesse de vente et le contrat final, un notaire, qui est habituellement choisi par l’acheteur, va être nommé pour élaborer la promesse de vente (§1). Pendant la durée d’effet de la promesse, ce même notaire et les parties concernées vont devoir effectuer un certain nombre de formalités (§2).

§ 1 L’élaboration de la promesse : 416. La promesse de vente, qui est un contrat, doit être élaborée en respectant un formalisme précis. C’est pour cela, et également pour lui conférer un caractère authentique, que les parties vont devoir faire appel à un notaire. La promesse de vente devra contenir les points suivants : le prix, la rente foncière le cas échéant, les éléments inclus dans le prix, les éventuelles conditions fixées par les parties comme par exemple l’obtention d’un permis de construire, ou l’obtention d’un prêt bancaire, et enfin le montant de la caution. 417. Concernant ce dernier point, il est d’usage que l’acheteur fournisse une caution équivalente à dix pour cent du prix d’achat à titre d’acompte en tant que geste de bonne volonté, traduisant son intention réelle de signer l’acte final, c’est à dire l’acte de vente définitif. Ce dépôt restera entre les mains du vendeur si l’acheteur refuse de conclure la vente à la fin de la validité de la promesse, sans justifier d’un intérêt légitime et sérieux88.

87 1357. (2) « The effect of such promise shall cease on the lapse of the time agreed between the parties for the purpose or, failing any such agreement, on the lapse of three months from the day on which the sale could be carried out, unless the promisee calls upon the promisor, by means of a judicial intimation filed before the expiration of the period applicable as aforesaid, to carry out the same, and unless, in the event that the promisor fails to do so, the demand by sworn application for the carrying out of the promise is filed within thirty days from the expiration of the period aforesaid ».88 Pas de règle juridique écrite, il s’agit d’usage en la matière.

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418. La promesse de vente doit aussi mentionner la date de la signature de l’acte final ; à défaut, la promesse sera valable pour trois mois en vertu de la loi. 419. Par la suite, cet acte devra être déposé auprès du Commissaire de « l’Inland Revenu » et l’acheteur devra payer un pourcentage provisoire équivalent à un pour cent de la valeur du contrat. Cette somme sera déduite du droit final à payer si la vente et conclue, ou remboursé le cas échéant.

§ 2 Les formalités à accomplir : 420. Pendant la période de validité de la promesse de vente ou « convenium », le notaire (choisi par l’acheteur) est tenu d’effectuer des recherches sur la propriété objet de la vente, afin de vérifier si le titre de propriété est valable, et de s’assurer qu’il n’y ait pas d’hypothèque ou de privilège sur le bien. 421. L’acheteur et le vendeur, quant à eux, doivent honorer les obligations inscrites dans la promesse, notamment au regard de l’obtention de leur prêt bancaire, ou des travaux à accomplir avant la vente définitive. 422. Le notaire va rédiger l’acte final, et en aviser toutes les parties. Lorsque toutes les conditions posées par la promesse de vente sont remplies, cet acte pourra donc être signé. Le droit maltais prévoit certaines situations spécifiques pour la signature définitive, notamment, si un prêt bancaire est nécessaire, elle aura lieu à la banque.

Bibliographie : -Code civil Maltais

http://justiceservices.gov.mt/LOM.aspx?pageid=27&mode=chrono&gotoID=16-Cours du Dr Roland Wadge-Maltese Island Property

www.miproperties.com

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http://justiceservices.gov.mt/LOM.aspx?pageid=27&mode=chrono&gotoID=16

Les avant-contrats aux Pays Bas Aude JACQUET

Chapitre XVI : les avant-contrats aux Pays Bas

423. En droit néerlandais, la vente d'immeuble est régie par le nouveau Code civil (Nieuw Burgerlijk Wetboek ou BW) essentiellement entré en vigueur le premier janvier 1992. Ce sont plus particulièrement les articles suivants qui nous concernent :

- 3:80 à 3:106 relatifs à la transmission - 5:20 à 5:36 portant sur la propriété- 7:1 à 7:50 traitant de l’achat et de la vente

424. Bien que la législation néerlandaise ainsi que la doctrine, fortement influencées par le droit allemand, trouvent leurs racines dans le Code civil napoléonien et donc dans le droit français, elles ne connaissent pas d'avant-contrats, selon un rapport institué par l'Union Européenne89.

425. En effet, lors de recherches sur les contrats préliminaires, il est clairement énoncé que ces derniers n'existent pas ou alors, il faut entendre par préliminaires, les contrats préparatoires comme les contrats de négociations ou les lettres d'intentions90 91, qui peuvent avoir force obligatoire dans certains cas92.

426. Cependant, il convient d'approfondir cette affirmation. Il est vrai qu'il n'existe pas d'avant-contrats sous la forme de promesses en droit immobilier (Section I). Mais, d'autres mécanismes juridiques, parmi lesquels se trouve un avant-contrat, organisent aussi la vente d'immeuble (Section II).

Section I L'absence d'avant-contrats sous forme de promesses dans la vente d'immeuble en droit néerlandais :

427. Les caractéristiques du transfert de propriété lors de la vente d'un immeuble en droit néerlandais, c'est-à-dire la succession d'étapes obligatoires, ne permettent pas de reconnaître la promesse synallagmatique de vente (§1). Il en est de même pour la position actuelle du droit néerlandais vis-à-vis des promesses unilatérales, qui ne semblent pas être encore reconnues comme source d'obligations (§2).

89 Report for the Netherlands in Real Property Law and Procedure in the European Union, Hendrik Ploeger, Aart van Velten et Jaap Zevenergen, p 19 et Real Property Law and Procedure in the European Union, General Repaort, Final Version, Christoph U.Schmid et Christian Hertel p 51.90 La lettre d'intention permet à des parties, lors de négociations contractuelles souvent longues, d'exprimer par écrit leur volonté d'essayer de rechercher un accord sur des points sur lesquels elles se sont déjà entendues: http://www.lawperationnel.com/EncyclopedieJur/MemorandumofunderstandingMOU.html.91 The Netherlands in Cross-Border Handbooks, Pieter Van Delden et Boekel De Nerée, p 147.92 Country Handbook on the Netherlands, Van Benthem et Keulen N.V., p 3.

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§ 1 L'absence de promesse synallagmatique en raison d'une vente d'immeuble imposée étape par étape :

428. La combinaison des articles 3:84 § 1 BW, 3:89 § 1 BW et 3:16 BW impose que la vente d'un immeuble soit effectuée en trois étapes; exigence que seuls les Pays-Bas ont adoptée en Europe. Suivant le droit romain, la première phase constitue le titulus et les deux dernières le modus.

- Tout d'abord, un contrat de vente pour la plupart de temps (article 3:89 § 2 BW) ou toute source d'obligations, doit être conclu entre les parties. Étant dans un système causal, le contrat doit être valide. Aucune forme particulière n'est requise. Cependant, selon l'article 7:2 BW, en cas de vente à un consommateur, la forme écrite est obligatoire depuis 2003. Quant à la rédaction de l'acte, les parties elles-mêmes peuvent s'en charger mais des modèles types de contrats sont souvent utilisés93, par exemple ceux rédigés par l'association des agents immobiliers (NVM). Ainsi, le notaire n'est pas tenu d'intervenir dans cette phase. S’il le fait, l’acte n’aura pas pour autant valeur authentique et l'acte de transfert sera toujours exigé.

- Ensuite, de manière séparée, un acte authentique de transfert de propriété (leveringsakte), rédigé par le notaire (article 3:31 BW) doit être signé par les parties. Cet acte doit correspondre avec le premier contrat (article 3:89 § 2 BW). Ce dernier liait les parties pour signer le seconde acte et selon l'article 3:297 BW, en cas de refus de signer de la part d'un des parties, une décision de justice peut remplacer sa signature.

- Comme dans tous systèmes constitutifs, dont les Pays-Bas appartiennent, la dernière étape consiste en l'enregistrement de l'acte dans le registre foncier (Kadasterwet). Les règles de forme, le contenu et la conservation des actes sont référencés dans l'article 3:16 § 2 BW. Le système d'enregistrement est le même dans toutes les provinces néerlandaises.

429. Il est possible de se demander si le contrat de vente (premier contrat) pourrait être assimilé à une promesse synallagmatique de vente puisqu'il lie les parties à signer l'acte de transfert. Mais à partir du moment où le premier contrat doit obligatoirement être suivi d'un autre acte, que les deux actes sont absolument nécessaires, nous ne pouvons pas parler, techniquement, du premier contrat comme d'une promesse synallagmatique de vente. Ainsi, le premier contrat précédant l'acte de transfert de propriété n'est pas un avant-contrat, au sens du droit français car il n'est pas distinct du contrat définitif et sa rédaction est imposée.

93 Report for the Netherlands in Real Property Law and Procedure in the European Union, Hendrik Ploeger, Aart van Velten et Jaap Zevenergen.

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§ 2 L'absence des promesses unilatérales: la nature des promesses non encore précisée :

430. En ce qui concerne les promesses unilatérales (toezegging) de vente ou d'achat, il est possible de penser qu'elles puissent rentrer en jeu dans le cadre de la vente d'un immeuble.

431. D'une part, elles pourraient constituer le premier contrat, c'est à dire le titulus, à condition qu'elles soient sources d'obligations, comme l'indique l'article 3:84 BW. Mais dans le cas, nous sommes liés par la démonstration faite précédemment. Il y aurait deux actes nécessaires pour le transfert de propriété et donc pas d'avant-contrat.

432. D'autre part, les promesses de vente et d'achat pourraient intervenir avant le premier contrat. Dans cette hypothèse, pour avoir la qualification d'avant-contrat, elles doivent être de nature contractuelle. Le droit néerlandais est indécis quant à la nature de ces promesses et à leur force obligatoire, que ce soit au sujet de la vente d'immeuble ou dans un autre domaine. En effet, face au silence du Code de 1838, la Cour Suprême Néerlandaise (Hoge Raad der Nerderlanden) ne s'est jamais prononcée là-dessus94. Aujourd'hui, sous le Code civil actuel, une partie de la doctrine y voit un acte juridique unilatéral obligatoire (verbindende eenzijdige rechtshandeling) et d'autres, un contrat. Mais cette dernière qualification n'est pas intervenue en droit immobilier. Quant à la Cour Suprême des Pays-Bas, elle a fondé des décisions sans recourir à d'autres sources d'obligations que ces promesses unilatérales95. Face à cette incertitude, il est impossible de se prononcer sur la nature des promesses unilatérales de vente ou d'achat, ce qui exclue donc toute qualification d'avant-contrat.

433. Ainsi comme nous l'avons démontré, les promesses en droit immobilier, qu'elles soient synallagmatiques ou de vente ou d'achat, ne constituent pas des avant-contrats en droit néerlandais. Cependant, d'autres moyens existent et permettent l'organisation économique de la vente d'un immeuble.

Section II L'existence d'autres mécanismes juridiques dans la vente d'immeuble en droit néerlandais :

434. Parmi les moyens juridiques pour préparer une vente d'un immeuble, des contrats préparatoires tels que ceux vus brièvement dans l'introduction, sont utilisés. Ils interviennent lors de la période de négociation. Dans la phase qui se situe entre les négociations et la signature par les parties du premier contrat de vente, il existe un avant-contrat assimilable au pacte de préférence en droit français (§1). Certes nous avons démontré que le premier contrat de vente n'était pas un avant-contrat, mais nous allons constater que, par ses clauses, il organise la vente (§2).

§ 1 L'existence d'un avant-contrat: le pacte de préférence : 94 Standard clauses and unilateral promises, Dr. Caroline Cauffman, p 5.95 Standard clauses and unilateral promises, Dr. Caroline Cauffman, p 6.

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435. Comme nous l'avons vu dans le chapitre premier, s’il doit y avoir un avant-contrat, celui-ci doit intervenir avant le premier contrat (le contrat de vente), sinon il ne pourra pas être qualifié d'avant-contrat. En effet, il ne sera pas distinct du contrat définitif puisqu'il fera partie d'un ensemble de contacts définitifs inséparables.

436. Dans la littérature néerlandaise96, l'avant-contrat que nous allons étudier, reçoit la qualification de « droit de préemption contractuel». En effet, il existe trois droits de préemptions différents: légal, par déclaration et contractuel. Seul le dernier peut être assimilé au pacte de préférence.

En effet, par un tel contrat, le propriétaire d'un immeuble s'engage envers un autre, qui accepte, à ne pas conclure avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions.

Il semble que ce contrat soit plutôt prisé par les sociétés ou les investisseurs et soit donc peu utilisé par les particuliers.

Ce « droit de préemption contractuel » est considéré comme un contrat normal, ne faisant pas l'objet de stipulations particulières, contrairement aux droits de préemptions légaux et par déclaration. Dans le cas où le pacte n'est pas respecté par le promettant, c'est à dire si le bien a été acquis par un acheteur avant de demander au bénéficiaire s’il voulait l'acquérir, celui-ci ne sera pas plus protégé que le contractant normal.

En effet, selon la théorie des contrats (Livre 6 BW), il ne pourra agir que sur le fondement de la rupture de contrat contre le promettant et ainsi, obtenir des dommages et intérêts. Son action contre l'acheteur sera, quant à elle, limitée à sa mauvaise foi. Cependant, il faut relever que les juges, face à la mauvaise foi d'un acheteur, ont déjà à titre de compensation transféré la propriété de l'acheteur au bénéficiaire de l'acte.

§ 2 L'existence de clauses dans le contrat de vente: les clauses suspensives ou résolutoires :

437. Ce n'est pas parce que le premier contrat de vente n'est pas un avant-contrat qu'il ne contient pas de clauses organisant la vente de l'immeuble. En effet, le contrat de vente décrit le bien et fixe le prix mais il liste aussi tous les engagements faits entre les parties. L'intérêt de faire appel à un notaire (notaris) est qu'il s'assurera qu'aucune partie ne s'engage alors qu'elle ne peut pas remplir ses engagements.438. Ainsi, il est permis d'insérer dans le contrat des clauses suspensives ou résolutoires, concernant par exemple la demande de prêt de l'acquéreur ou encore l'obtention du permis de résidence municipal. Notons que la survenue de l'évènement ne produira un effet sur la propriété que si les autres exigences sont remplies et que si, selon l'article 3:38 BW, l'accomplissement de la condition suspensive ou résolutoire n'a pas d'effet rétroactif.

96 Real property transactions: procedures, transaction costs and models, Jaap A. Zevenbergen, p 264.

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439. Pour que les parties respectent leurs obligations, des clauses pénales peuvent être insérées dans le contrat. En effet, l'article 6:91 et suivants BW autorise l'utilisation de telles clauses. Les dispositions ne sont pas d'ordre public et les clauses peuvent donc être aménagées différemment par les parties, sous réserve du principe de l'équité, dégagé par la jurisprudence. Une clause de résiliation peut être envisagée.

440. Le contrat peut aussi stipuler que l'acquéreur doit payer un dépôt, soit sur le compte du notaire ou alors, sur celui d'une autre personne indépendante. Ou le contrat peut comporter une clause selon laquelle l'acheteur devra s'acquitter d'une garantie bancaire.

441. La volonté des parties ne s'arrête pas là. En effet, depuis le premier septembre 2003, après avoir conclu le contrat, elles peuvent demander au notaire d'enregistrer le document par une notice préalable (Vormerkung), selon l'article 7:3 BW, aux registres publics. Cela protège uniquement l'acheteur de vendre le bien à une autre personne et cela pendant six mois. De même, si un notaire n'est pas intervenu dans le contrat de vente, l'acquéreur peut se rétracter dans les trois jours qui suivent.

442. Ainsi, même si techniquement nous ne pouvons pas parler d'avant-contrat, le premier contrat (de vente) permet d'organiser la vente d'un immeuble, en se rapprochant du contenu d'une promesse synallagmatique.

Bibliographie :-Understanding Dutch Law, H.S. Taekema, M. Ijzermans, R. Lesaffer, P.J.P. Tak, M. van Dijk, B. van Klink, P. Vlaardingerbroek et W.J. Witteven, édité par Boom Juridische uitgevers , 2004.-Real Property and Procedure in the European Union, Report for the Nertherlands, Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenberge, 2005.-Real Property and Procedure in the European Union, General Report, Final Version, Christoph U.Schmid et Christian Hertel, 2005.-The Netherlands New Civil Code, Professor Jaap Hijma et Professor Henk Snijders, 2010.-Real property transactions: procedures, transaction costs and models, Jaap A. Zevenbergen, 2007.-Standard clauses and unilateral promises, Dr. Caroline Cauffman, 2005.-Article: The Netherlands in Cross-Border Handbooks, Pieter Van Delden et Boekel De Nerée, 2006.-KNB de notaris: http://www.notaris.nl/page.asp?id=296-Encyclopédie juridique: http://www.lawperationnel.com

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http://www.notaris.nl/page.asp?id=296

Les avant-contrats en Pologne Benjamin RICARD

Chapitre XVII : les avant-contrats en Pologne

443. La Pologne97 est un pays d'Europe centrale peuplé par plus de 38 millions d'habitants devenu membre de l'Union européenne depuis le 1er mai 2004 et elle fait plus récemment partie de l'Espace Schengen depuis le 21 décembre 2007.444. Dans le système juridique polonais, le droit public et le droit privé sont codifiés, plus précisément dans le Code civil polonais98 pour cette deuxième branche du droit. Ce Code est issu d’une loi du 23 avril 1964, entrée en vigueur le 1er janvier 1965 et il est structuré selon des règles spécifiques faisant référence à la division que l’on retrouve dans les pays de tradition civiliste et de droit écrit.

445. Concernant plus particulièrement le Livre troisième de ce même Code intitulé « Engagements »99, le Titre III réglemente le contrat en général et permet de dégager la possibilité pour les parties de conclure un avant-contrat à la vente d’un bien immobilier qui s’avère être un équivalent de la promesse de vente applicable dans le droit français (Section I). D’autre part, le principe de liberté contractuelle100 étant expressément consacré dans le Titre I de ce même Livre, les parties sont libres de convenir d’aménagements contractuels afin d’aboutir à la conclusion définitive d’un contrat de vente immobilière (Section II).

Section I Une législation équivalente à celle applicable à la promesse de vente du droit français :

446. Ce type d’avant-contrat doit tout d’abord être identifié (§1) pour pouvoir envisager par la suite sa formation (§2) ainsi que son exécution et sa sanction (§3).

§ 1 L’identification de l’avant-contrat : 447. L’avant-contrat en droit polonais porte le nom « avant contrat » ou plutôt « contrat préliminaire ». Le Code civil polonais connaît un seul type d’avant-contrat s’inscrivant comme étant l’équivalent de la promesse de vente que l’on retrouve dans le système juridique français, en effet dans son article 389 §1 le Code dispose que « la convention par laquelle une ou les deux parties s'engagent à conclure un contrat indiqué, c'est-à-dire l’avant-contrat101, doit définir les dispositions pertinentes du contrat final ».

448. Ainsi l’accord préliminaire, appelé pactum de contrahendo, qui lui-même est un contrat d’obligation, est une façon de venir à la conclusion d’un contrat final qui

97 Polska98 Kodeks cywilny ou Kodeksu cywilnego99 Zobowiazania100 Swobody zawierania umów101 Umowa przedwstępna : traduit comme une entente préalable

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http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=fr&langpair=en%7Cfr&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Codification_(law)&rurl=translate.google.fr&usg=ALkJrhhcAEWtjJCnvoBSYKCsYSrRF9Rb1Q

http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=fr&langpair=en%7Cfr&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Private_law&rurl=translate.google.fr&usg=ALkJrhhovw0PMv66BmaPj3ANxJ1B8_oF3g

http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=fr&langpair=en%7Cfr&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Public_law&rurl=translate.google.fr&usg=ALkJrhh-XzS1_IY_F_yx-DAEMf4L40JBoQ

http://fr.wikipedia.org/wiki/2007

http://fr.wikipedia.org/wiki/21_d%C3%A9cembre

http://fr.wikipedia.org/wiki/Convention_de_Schengen

http://fr.wikipedia.org/wiki/2004

http://fr.wikipedia.org/wiki/Mai_2004

http://fr.wikipedia.org/wiki/1er_mai

http://fr.wikipedia.org/wiki/Union_europ%C3%A9enne

http://fr.wikipedia.org/wiki/Europe_centrale

http://fr.wikipedia.org/wiki/Pays


constitue généralement une vente immobilière. Le législateur polonais envisage donc deux situations : celle dans laquelle une seule partie s’engage à conclure un contrat déterminé à l’avenir et la seconde dans laquelle deux parties s’engagent à conclure ce contrat. On peut donc constater que l’avant-contrat dans le droit polonais est équivalent de la promesse unilatérale et synallagmatique de contracter qui existe dans le droit français.

449. Ce contrat est conclu habituellement pour des raisons objectives et subjectives. D’une part, concernant les raisons objectives, celles-ci consistent à l'existence de circonstances, comme la présence d’obstacles, qui empêchent de conclure immédiatement le contrat final.D’autre part, au regard des raisons subjectives, c’est le fait que les parties veulent créer un état de certitude ou, au moins, de forte probabilité que le contrat final sera conclu. Cela permet de constater que l’avant-contrat dans le droit polonais a une fonction d’organisation préliminaire de la relation contractuelle projetée. Tout contrat de vente peut alors être précédé d'un accord préliminaire, cependant, la conclusion de l'accord préliminaire est une justification seulement si, pour diverses raisons, le contrat de vente n'est pas réalisable dans un proche avenir, par exemple, un vendeur doit mener une enquête sur l'héritage du propriétaire décédé, vérifier l'état du bien immobilier, savoir s’il veut diviser l'achat du bien ou s'efforcer d'obtenir un crédit pour financer cet achat. En revanche, s’il n'y a pas d'obstacles dans le contrat de vente, les parties doivent se rendre immédiatement chez un notaire pour établir un véritable accord.

450. Il est nécessaire de préciser ici que se développe en Pologne, dans le domaine de l’immobilier, une mauvaise pratique lors de la conclusion de contrat de vente avec un accord préliminaire qui concerne le versement simultané d'un acompte à une personne occupant le bien qui n’est pas clairement identifiée. En effet, cela semble inquiétant car la plupart des acheteurs de biens immobiliers ne peuvent pas vérifier le statut juridique du bien et sont uniquement fondées sur une entrevue avec une personne vivant dans le bien mais qui ne veut pas dire qu’elle est le véritable propriétaire de ce bien et ne peuvent pas savoir d’autre part si ce bien est libre de toute charge. Ainsi plusieurs cas de ce type entrainent des contentieux devant les tribunaux polonais en raison de l’impossibilité d’exécuter l’accord préliminaire du fait que l’autre partie contractante n’est pas réellement propriétaire du bien.

451. Enfin, en ce qui concerne particulièrement la promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage donc à conclure un contrat à des conditions déterminées au profit de son partenaire, conditions se rapprochant considérablement de celle prévues par le Code civil français ce qui fera l’objet d’une étude par la suite. On remarque que cet avant-contrat crée des obligations à la charge du promettant voir à la charge du bénéficiaire quand celui-ci est tenus de payer une indemnité d’immobilisation mais le législateur polonais ne semble pas exiger une telle obligation à la charge du bénéficiaire de la promesse qui dispose alors d’un droit d’option lui conférant le pouvoir de décider de la conclusion de la vente.

§ 1 La formation du contrat préliminaire :

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452. La formation de ce contrat préliminaire doit s’envisager d’une part au regard des conditions de fond (A) et d’autre part au regard des conditions de forme (B).

A. Les conditions de fond :

453. La finalité de l’avant-contrat en droit polonais constitue bien un engagement, d’une ou deux parties, visant à conclure dans le futur un contrat. Le contrat préliminaire doit par conséquent inclure au moins les dispositions pertinentes et nécessaires à l'existence du contrat final et en ce qui concerne le contrat de vente immobilière, le contrat de promesse doit essentiellement identifier le prix de la vente.454. Le principe est que l’avant-contrat doit préciser le contenu minimum du contrat final102, c'est-à-dire les dispositions essentielles qui déterminent les conséquences juridiques de la mise en œuvre du contrat préliminaire. En l'absence d'un tel contenu minimal, le contrat préliminaire ne produit aucun effet.

455. D’autre part, cet avant-contrat peut déterminer la date de la conclusion du contrat final comme le dispose l’article 389 §2 du Code civil polonais selon lequel « si le délai dans lequel un contrat final doit être conclu, n'a pas été déterminé, il convient de le conclure dans un délai raisonnable fixé par la partie habilitée à demander la conclusion du contrat final. Si les deux parties sont en droit de demander la conclusion du contrat final, et que chacune a fixé un autre délai, les parties sont liées par le délai fixé par la partie qui avait déjà fait une déclaration. Si le délai pour la conclusion du contrat final n'était pas fixé au cours d'une année depuis la conclusion de l’avant contrat, on ne peut pas demander la conclusion du contrat final ». Selon la législation polonaise en vigueur, les parties ne sont alors pas tenues d’indiquer la date de conclusion du contrat final mais elles ont la possibilité d’autoriser une des parties ou les deux à fixer la date de la conclusion du contrat final. On est ainsi en présence d’un droit permettant de fixer la date de conclusion du contrat et cela un an depuis la conclusion du contrat préliminaire103.

B. Les conditions de forme :

456. Le contrat préliminaire peut avoir la forme d’un contrat distinct ou de dispositions contractuelles qui font partie d’une autre convention. En réalité, les règlements ne prévoient aucune forme spécifique de l’avant-contrat, bien que les parties puissent s'entendre sur une telle forme.C’est ainsi que la conclusion d'un accord préliminaire de vente d’un bien immobilier peut être réalisée à la fois sous forme écrite simple ou sous la forme d'un acte notarié. Dans cette première hypothèse, le vendeur peut se retirer du contrat sans délai mais peut être soumis au paiement d’une pénalité si celle-ci a préalablement était prévue dans le contrat. En revanche, si le contrat est conclu sous la forme d'un acte notarié, lorsque qu’une partie au contrat ne parvient pas à conclure le contrat final, l'autre partie est en mesure d'obtenir la perfection de ce contrat par le biais d’une décision judiciaire définitive remplaçant le consentement de l'autre partie.

457. Néanmoins, l’exigence d’une forme spécifique, comme un acte notarié, qui concerne principalement le contrat de vente immobilière, ne concerne pas obligatoirement l’avant-contrat préalablement conclu. Par conséquent, l’absence de la 102 Essentialia negotii103 Article 389 §2 in fine du Code civil

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forme d’un acte notarié pour la conclusion d’un contrat préliminaire n’interfère pas avec la qualification de ce même contrat malgré le principe établi par le législateur polonais selon lequel les contrats transférant la propriété d’un immeuble doivent être conclus par acte notarié.

En général, le recours à une forme spécifique pour la conclusion d’un contrat préliminaire reste incontestable pour ses effets juridiques comme l’énonce l’article 390 § 2 du Code civil polonais qui dispose que « lorsque l’avant-contrat satisfait aux exigences dont dépend la validité du contrat final, en particulier en ce qui concerne la forme, l’ayant droit peut demander la conclusion du contrat final ».

458. Le respect des conditions de formation du contrat préliminaire, autant de fond que de forme, reste ainsi essentiel pour aboutir à la conclusion définitive du contrat de vente immobilière.

§ 2 L’exécution et la sanction de l’accord préliminaire : 459. La possibilité offerte aux parties désirant être liées contractuellement dépend principalement pour sa validité du fait que le contrat préliminaire satisfasse ou non aux exigences dont découle la validité du contrat final104.

460. Dans l’hypothèse où la partie obligée de conclure un contrat final ne veut pas exécuter son devoir, c'est-à-dire « évite » cette exécution, elle est responsable pour les dommages105 subis par l’autre partie comme le réglemente l’article 390 §1 du Code civil polonais disposant que « si la partie obligée de conclure un contrat final ne parvient pas à sa conclusion, l'autre partie peut demander une indemnisation pour les dommages subis par elle-même dans l'espoir de conclure un contrat final. Les parties peuvent déterminer différemment dans un avant contrat, l'étendue de l’indemnisation ».Cependant une partie contractante a la possibilité de prouver que l'inexécution est le résultat de circonstances dont il n'est pas responsable, il s'agira donc d'une culpabilité contractuelle. Par « l’évitement », le législateur polonais vise le manque de coopération nécessaire pour conclure le contrat final. De plus, aucune compensation ne peut être imputée sur les dépenses et les efforts nécessaires réalisés afin de conclure le contrat final.

461. Ainsi en ce qui concerne l’avant-contrat de vente d’un bien immobilier, s’il possède la forme d’un acte notarié, le vendeur est autorisé à demander par le biais d’une procédure judiciaire la conclusion d’un contrat final par l’acheteur. Cependant, l’article 390 §3 du Code civil polonais dispose que « les prétentions résultant de l’avant contrat se prescrivent dans un délai d'un an à compter de la date à laquelle le contrat final devait être conclu. Si le tribunal déboute une partie de sa demande visant la conclusion du contrat final, les prétentions résultant de l’avant contrat se prescrivent dans un délai d'un an à compter de la date à laquelle la décision du tribunal est devenue définitive ».

462. Enfin, au-delà des exigences prévues par le Code civil polonais, il apparaît que certains contentieux devant les tribunaux concernent le plus souvent l'exécution de 104 Article 390 § 2 du Code civil105 Soit disant « effet plus faible »

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l'accord préliminaire rendue impossible en raison de la conclusion d’un contrat avec une personne qui n'est pas réellement le propriétaire. Il s’avère donc souhaitable que l'accord préliminaire contienne certaines dispositions prévoyant que le vendeur est le véritable propriétaire du bien, ou une déclaration selon laquelle le bien est libre de toute charge, celui-ci pouvant être grevé d’une hypothèque. Lorsque le bien vendu est hypothéqué, le vendeur peut s'engager dans l'accord préliminaire à rembourser le prêt hypothécaire et à procéder à son retrait du registre foncier dans un délai déterminé avant la conclusion de l'accord final.

463. Dans le système juridique polonais, l’avant-contrat à la vente d’immeuble vise donc essentiellement la promesse de vente considérée comme un contrat préliminaire mais l’application du principe de responsabilité contractuelle permet d’aboutir à la conclusion d’un contrat de vente par le biais d’aménagements contractuels distincts de l’avant-contrat réglementé par le Code civil polonais.

Section II L’application du principe de liberté contractuelle :

464. Le principe de la liberté contractuelle est le principe selon lequel ce qui n'est pas interdit est permis se traduisant alors par la possibilité pour les parties de contracter ou de ne pas contracter, de conclure un contrat librement sans condition de forme et d'en fixer le contenu dans les limites des dispositions impératives.Ce principe de liberté contractuelle existe dans le droit civil polonais permettant aux parties contractantes de convenir d’aménagements contractuels, ce principe ayant été consacré dans le Code civil polonais à l’article 353 [1] qui dispose que « Les parties contractantes peuvent régler les rapports juridiques à leur discrétion, à condition que le contenu ou l'objectif ne contredise pas la nature de la relation, la loi ou les normes sociales ». Il est alors intéressant de remarquer ici que le législateur polonais a expressément consacré ce principe dans le Code civil polonais alors que celui-ci ne se déduit qu’implicitement de l’article 1134 du Code civil dans le système juridique français.

465. Cette liberté contractuelle peut ainsi permettre aux parties de signer un contrat qui correspond aux caractéristiques du pacte de préférence car le Code civil polonais ne connaît pas ce type de contrat. De plus, le droit polonais connaît un contrat, qui concerne essentiellement la vente, par lequel un propriétaire d’une chose s'engage envers une autre personne à ne pas conclure avec un tiers un contrat de vente avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions.Ce contrat consiste principalement à ce que le vendeur se réserve dans un contrat de vente un droit d’achat prioritaire dans le cas où l’acheteur voudrait vendre l’objet du contrat à l’avenir. C'est-à-dire que dans le cas où l’acheteur voudrait vendre la chose objet de la vente antérieure, il sera tenu d’informer le vendeur initial en raison du fait qu’il a signé un contrat de vente avec une autre personne (l’acheteur postérieur). Dans cette situation, le vendeur initial est autorisé à faire une déclaration de mise en œuvre de son droit de préemption rendant effectif le contrat de vente entre l’acheteur et le vendeur initial.

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466. Le principe de liberté contractuelle étant reconnu dans le système juridique polonais, il est alors envisageable de penser qu’une vente à terme puisse être conclue permettant ainsi la formation d’une vente mais retardant simplement son exécution à un événement prévu dans une clause insérée dans le contrat comme la signature d’un acte authentique.Une vente sous condition suspensive est elle aussi possible tout comme l’ajout par les parties d’un élément supplémentaire à la perfection du contrat comme une formalité « ad validitatem ». Dans une telle hypothèse, la promesse de vente ne vaudrait pas vente, elle constituerait alors qu’un simple projet.

467. Enfin, il est probable qu’une extension de ce principe soit établie par le biais de la liberté précontractuelle selon laquelle les négociateurs sont libres d'entrer en pourparlers, de mener leur négociation et d'y mettre fin comme et quand bon leur semble.

Remerciements : Maître Bartosz Zacharek, Avocat au Barreau de Lodz (Pologne) pour sa disponibilité, son professionnalisme et pour m’avoir transmis de multiples et précieuses informations.

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Les avant-contrats au Portugal Elsa ABEL

Chapitre XVIII : les avant-contrats au Portugal

468. Le droit portugais appartient au système juridique continental. Il a été fortement influencé par le droit français et le droit allemand. Le code civil portugais actuel a été approuvé le 25 Novembre 1966 et est entré en vigueur le 1er Juin 1967, après l'abrogation du Code civil rédigé par le Vicomte de Seabra qui était entré en vigueur au Portugal un siècle plus tôt en 1867. Le nouveau texte a été rédigé par un groupe de travail présidé par le Professeur Joao de Matos Varela Antunes.

469. Le nouveau Code Civil portugais n'innove pas autant que certains l'auraient désiré106. Il adopte une classification divisée en cinq livres inspirée du droit allemand :

1. La Partie générale qui traite des principes généraux du droit civil au Portugal.2. Le Droit des obligations : leurs caractéristiques, les effets et l'extinction.3. Le Droit de la propriété qui traite du droit des biens, meubles et immeubles,

et de la manière dont ces droits peuvent être transmis. 4. La Droit de la famille qui contient des normes juridiques relatives à la

structure, l'organisation et la protection de la famille ainsi que les droits et obligations découlant de ces relations.

5. Le Droit des successions qui régit le transfert des biens, droits et obligations à cause de mort.

470. En ce qui concerne plus particulièrement les avant-contrats de vente immobilière en droit portugais il convient d’apporter deux précisions.

D’une part, le nouveau code civil portugais adopte, dans son livre premier, une définition des biens immeubles proche de celle du droit civil français. La classification des biens adoptée par le droit portugais est identique à celle du droit français. De la même manière que l’article 516 du Code civil français, l’article 203 du Code civil portugais précise que tous les biens sont soit meubles soit immeubles. Une liste limitative107 des biens immeubles est énoncée à l’article 204 du Code civil portugais. Elle correspond à la catégorie des immeubles par nature prévue à l’article 518 du Code civil français.

D’autre part, le chapitre 2 du titre premier du livre 2 du Code civil portugais est consacré aux sources des obligations. Il contient notamment deux sous-sections qui régissent les avant-contrats.

471. Cette distinction nous invite à examiner successivement la promesse de vente (Section I) et le pacte de préférence (Section II) en droit portugais.

106 Le nouveau Code civil portugais, in Revue internationale de Droit Comparé Vol. 20 n°1 Janvier- Mars 1968 p. 97- 99107 L’article 205 du Code civil portugais précise que sont meubles tous les biens qui ne sont pas compris dans la liste prévue à l’article 204 du Code civil.

100


Section I Les promesses de vente immobilière en droit portugais :

472. Le contrat de promesse est défini par l’article 410 du Code civil portugais comme l’accord par lequel une personne s’engage envers une autre à conclure un contrat déterminé. La conclusion de cet avant-contrat est, comme en droit français, facultative. Elle présente néanmoins un intérêt particulier en présence d’un obstacle matériel ou juridique à la conclusion immédiate du contrat. C’est le cas par exemple lorsque la vente porte sur une chose future ou lorsque l’acquéreur souhaite obtenir un prêt.

473. Le droit portugais connait deux types de contrat de promesse de vente108. Le premier contrat est appelé promesse unilatérale de vente et n'impose aucune obligation à l'acheteur. Elle procure à ce dernier, pendant une période déterminée, une option d’achat qu’il est libre d’exercer ou non. La nature juridique de ce contrat est particulière. Il constitue, en principe un contrat unilatéral. Mais, il arrive fréquemment, en matière de vente immobilière que la promesse unilatérale de vente soit assortie d’une indemnité d’immobilisation. Ce contrat acquiert alors, comme en droit français, un caractère synallagmatique. Le second type d’avant-contrat est appelé contrat-promesse synallagmatique d'acheter et de vendre. Il crée des obligations réciproques pour les deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter.

474. Le régime de ces deux types de promesses109 est pour l’essentiel identique. Il convient d’étudier les conditions dans lesquelles ces promesses sont formées (§1) et d’examiner quels sont leurs effets (§2).

§ 1 La formation de la promesse de vente : 475. Par la conclusion d'un contrat de promesse d'achat et de vente d'un bien, les parties s'engagent à conclure l'accord définitif qui permettra le transfert de propriété dans les conditions convenues. Il convient d’examiner les conditions de validité de la promesse de vente immobilière en droit portugais (A) et son contenu (B).

A. Les conditions de validité de la promesse de vente :

476. La validité d’une promesse de vente d’un bien immobilier est subordonnée au respect de certaines exigences de fond (1) et de forme (2).

1) Des conditions de fond classiques :

477. En ce qui concerne les conditions de fond, l’article 410 du Code civil portugais prévoit dans son premier alinéa que le contrat de promesse de vente est soumis aux mêmes règles que le contrat final. Le contrat de promesse de vente doit définir les éléments du contrat promis.

478. Le prix du bien doit être déterminé conformément aux exigences de l’article 883 du Code civil portugais.

108 http://www.portugalcaboverde.com109 Prévu aux articles 410 et suivants du Code civil portugais

101


479. Les articles 280 et suivants du Code civil portugais énoncent les règles relatives à l’objet du contrat. On retrouve, comme en droit français, les exigences de licéité et de détermination de l’objet du contrat. A peine de nullité, l’objet du contrat ne doit pas être physiquement ou juridiquement impossible ni contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs, ni indéterminable110. Le contrat peut, néanmoins, avoir pour objet une chose future. L’hypothèse dans laquelle la chose objet du contrat n’appartient pas au promettant a fait difficulté et a suscité une controverse doctrinale. Une partie de la doctrine ne voyait aucun obstacle à la conclusion d’une promesse de vendre la chose d’autrui dans la mesure où la promesse n’entraine pas de transfert de propriété et que le vendeur promettant peut acquérir la propriété du bien avant la conclusion du contrat promis111. A l’inverse, l’autre partie de la doctrine considérait que l’on ne pouvait pas reconnaitre la validité de la promesse de vendre la chose d’autrui. Dans un premier temps112, la Cour suprême a reconnu l'impossibilité d'exécuter de la promesse de vendre la chose d’autrui, sans nier la validité du contrat. Elle est, par la suite, venue préciser que les dispositions de l’article 892 du Code civil ne faisaient pas obstacle à la validité de la promesse de la chose d’autrui.113

480. Le contrat peut être annulé si sa cause est illicite et que cette finalité était recherchée par les deux parties114.

481. En droit portugais comme en droit français l’âge de la majorité est porté à dix-huit ans115. L’incapacité des mineurs dure jusqu’à leur émancipation ou jusqu’à leur majorité116. Ils acquièrent ensuite la pleine capacité à exercer leurs droits.117 L’article 126 du Code civil portugais interdit, toutefois, à un mineur qui aurait usurpé l’identité d’un majeur de demander la nullité de l’acte qu’il aurait passé frauduleusement.

482. Les articles 240 et suivants du Code civil portugais prévoient les conditions dans lesquelles la volonté des parties peut produire effet. Le consentement doit être libre et exempt de vice. Les trois vices du consentement prévus par le droit français existent également en droit portugais118. L’article 282 du Code civil portugais sanctionne l’abus de faiblesse. Il prévoit en effet, qu’est annulable le contrat conclu, en exploitant la situation de besoin, l’inexpérience, la toxicomanie, la faiblesse mentale d’une personne, en vue d’obtenir des prestations excessives ou injustifiés.

2) Des conditions de forme exigeantes :

110 Article 280 du Code civil portugais111 La vente de la chose d’autrui, Yara Miranda, Ecole doctorale de droit, Université Nouvelle de Lisbonne, 2004112 Arrêt de la Cour suprême du 11 Novembre 1997, La vente de la chose d’autrui, Yara Miranda, Ecole doctorale de droit, Université Nouvelle de Lisbonne; 2004113 Arrêt de la Cour suprême du 23 Septembre 2004 Procédure: 04B2296 N ° classiques: JSTJ000, http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/613591ee73fa7f1580256f32005efacb?OpenDocument114 Article 281 du Code civil portugais115 Article 122 du Code civil portugais116 Article 129 du Code civil portugais117 Article 130 du Code civil portugais118 L’erreur est prévue aux articles 249 à 252, le dol à l’article 253 et la violence à l’article 255 du Code civil portugais

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483. Le contrat de promesse doit être passé sous la forme authentique119. Il doit être signé par les parties. La jurisprudence est, en effet, venue préciser que la promesse de vente et d’achat n'est valable que si elle est contenue dans un document signé par les deux parties ou par une seule personne si la promesse est unilatérale120. De même, il a été jugé qu’est nulle la promesse bilatérale de vendre un bien immobilier signée par une seule des parties121. Une partie de la doctrine proposait, cependant, une solution plus nuancée. En se fondant sur une interprétation de l’article 292 du Code civil portugais relatif à la nullité, certains auteurs proposaient de requalifier une promesse synallagmatique signée par une seule des partie en promesse unilatérale « sauf s’il est évident que cet engagement n’aurait pas été possible sans l’engagement de l’autre partie »122.

484. Le contrat de promesse doit, également, être signé par un notaire en vertu de l'alinéa 3 de l'article 410 ou par un avocat ou un conseiller juridique conformément au décret-loi n 76-A/2006 du 29 Mars 2006. Ces derniers ont l’obligation de vérifier l’identité des signataires. En effet, face à un contentieux abondant concernant les promesses de vente immobilière, le législateur est intervenu à deux reprises123 afin de protéger l'acheteur contre le risque d’acquisition d’une construction illégale en introduisant un troisième alinéa à l’article 410 du Code civil. Toutefois, le législateur portugais n'a pas défini les conséquences de la violation de cette obligation. Certains auteurs comme M. Pires de Lima et Antunes M. Varela proposent de sanctionner la violation de cette obligation par la nullité de la promesse124.

485. La promesse peut être enregistrée par la partie la plus diligente au bureau des enregistrements compétent en application de l’article 413 du Code civil portugais. Cet enregistrement permet de rendre la promesse opposable aux tiers. Il coute 260 €. Le contrat est soumis au droit de timbre.125 Par ailleurs, depuis le 1er Juin 2001, tout acheteur (non professionnel) d'une vieille maison qui a signé un avant-contrat sous la forme d'un acte sous seing privé dispose d'un délai de sept jours de rétractation.126

486. En pratique, avant de signer le contrat de promesse de vente il convient de vérifier dans le registre foncier si le vendeur est le véritable propriétaire, si le bien n’est pas hypothéqué et qu’il ne fait l’objet d’aucun droit préférentiel en faveur d’un locataire ou d’un éventuel héritier127. Il convient également de vérifier si la municipalité a déjà délivré un permis de construire.

B. Le contenu de la promesse :

487. En droit portugais, les promesses de vente d’un bien immobilier contiennent généralement les éléments suivants :

119 Notes sur le contrat préliminaire, Moisset de l’Espagne Luis, La Ley Córdoba, 1990, Nº 4, p. 283 y L.L. 1990-D-775 ; http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/notas-sobre-el-precontrato-antecedentes-de-derecho/at_download/file120 Jugement n° 3135/2003-2 de la Cour administrative suprême Mayo 15, 2003121 Jugement n ° 071417 de la Cour suprême, Febrero 28, 1984, Confirmé par l’arrêt N ° 9650361 de la Cour de Porto, le 10 avril 1997122 Contrat de promesse, une vue d’ensemble du régime actuel, Mário Almeida Costa Júlio123 Loi 236/80 du 18 Juillet 1980 et Loi 379/86 du 11 Novembre 1986124 Celle-ci ne produirait alors aucun effet conformément à l’article 220 du Code civil portugais.125 Loi n ° 150/99 du 11 Septembre1999, qui a approuvé le Droit de timbre et qui a été confirmée par le décret-loi n ° 287/2003 du 12 Novembre 2003 126 http://www.portugalcaboverde.com127 http://www.caixagalicia.pt/portal/site/pt/menuitem

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a) L’identification des partiesIl convient d’indiquer le nom, l'état matrimonial, profession, domicile, numéro de carte d'identité ou le numéro de passeportb) L'identification des appartementsIl s’agit de l’identification des logements ou des terrains. La promesse de vente peut porter sur un objet futur. Ainsi, dans le cas de contrats de promesse de vente de biens immobiliers, il est possible que la promesse de vente porte sur des biens immobiliers inachevés (en cours de construction ou même sans aucune existence physique lors de la signature de ce contrat).c) Le prix et le montant de l’acompteEn principe, la signature du contrat préliminaire comprend le paiement d'un acompte d’un montant généralement compris entre 10 % et 30 % du prix du bien. A ce titre, la loi portugaise prévoit que toute somme payée ou pendant l'exécution du contrat en question est présumée (présomption simple) être un acompte. L’acompte payé par l’acquéreur vient en déduction du prix lors de la signature du contrat final.d) La date limite pour l'achèvement du contrat final. Ce sera la date de l’acte pour les ventes de biens immobiliers.e) Stipulations spécifiquesIl est possible de prévoir des stipulations spécifiques telles que la possibilité pour l'acheteur d’utiliser le bien avant la conclusion du contrat final ainsi que celles relatives aux intérêts qui viendront sanctionner le retard dans l'exécution de l'acte.

§ 2 Les effets de la promesse de vente : 488. Les effets du contrat de promesse de vente ne concernent, en principe, que les parties. La promesse de vente et d’achat ne produit pas d’effet translatif de propriété mais seulement une obligation de conclure le contrat définitif128. C’est, d’ailleurs la raison pour laquelle la promesse d’achat-vente d'un bâtiment n'est pas un titre légitime de propriété de ce bâtiment129Le contrat de promesse devient, toutefois, opposable aux tiers dès lors qu’il a été publié130. Par ailleurs, les droits et obligations résultant du contrat préliminaire sont transférables entre vifs et à cause de mort en vertu des dispositions du paragraphe 1 de l’article 412 du Code civil portugais. Dans la mesure où la promesse de vente en considérée, en droit portugais, comme un véritable contrat, elle est susceptible de faire l’objet d’une cession de position contractuelle prévue aux articles 424 et suivants du Code civil portugais sauf si elle est conclue intuitu personae.

489. En ce qui concerne les conséquences de la violation de la promesse il convient de distinguer selon que la rupture est imputable à l’acquéreur (A) ou au vendeur (B).

A. Violation de la promesse par l’acquéreur :

128 Jugement n ° 9820183 de la Cour de Porto, Noviembre 16, 1999129 Jugement n ° 9520182 de la Cour de Porto, Septiembre26, 1995 130 Article 413 du Code civil portugais

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490. Dans l’hypothèse où la promesse est bilatérale, si la violation de la promesse est imputable à l’acheteur, le vendeur est libre de conserver les sommes versées à titre d’acompte131.

B. Violation de la promesse par le vendeur :

491. Lorsque la rupture de la promesse intervient à l’initiative du vendeur, l’article 442 §2 de Code civil portugais confère une option à l’acquéreur. En principe, le vendeur- promettant sera tenu de lui payer le double de ce qui a été versé au titre de l’acompte ou bien la plus-value du bien estimé au jour de la défaillance. Mais, l’acheteur peut également demander à la juridiction compétente de contraindre le promettant - vendeur à exécuter le contrat de vente132. Par ailleurs, dans l’hypothèse où la promesse est opposable aux tiers, en plus des moyens mentionnés ci-dessus pour agir contre le vendeur-promettant; l’acheteur peut exiger l'exécution du contrat, et ce y compris dans le cas où le bien a déjà été vendu à un tiers, à condition que la vente soit intervenue après la publication de la promesse.

Section II Le pacte de préférence : 492. En droit portugais le pacte de préférence ne porte pas seulement sur le contrat de vente prévu à l’article 414 du Code civil portugais133. Il peut également porter sur d'autres contrats tels que le contrat de bail, le contrat de société, le contrat de travail et plus généralement tous les contrats qui ont pour effet de choisir une personne au détriment de ses concurrents134. Il convient d’examiner ses conditions de formation (§1) et ses effets (§2) en droit portugais.

§ 1 Les conditions de formation du pacte de préférence : 493. En ce qui concerne le fond, les conditions de validité sont communes à tous les contrats. Il convient donc de se reporter à ce qui a été vu pour les promesses de contrat. 494. L’article 415 du Code civil portugais précise que les conditions de forme du pacte de préférence sont identiques à celles prévues par l’article 410 paragraphe 2 pour les promesses de vente. Les pactes de préférence portant sur des ventes de biens immobiliers sont également soumis aux conditions de forme et de publicité requise par l’article 413 du Code civil portugais135.Il s’agit de l’enregistrement du pacte auprès du bureau compétent par la partie la plus diligente.

§ 2 Les effets du pacte de préférence : 495. L'article 416 du Code civil portugais prévoit les modalités de communication du projet de vente au titulaire du droit de préférence. Celui-ci dispose d’un délai de huit jours suivant la réception de l’avis pour exercer son droit à peine de déchéance. En cas 131 Article 441 du Code civil portugais132 Article 830 du Code civil portugais133 Le pacte de préférence est, aux termes de l’article 414 du Code civil portugais, un «contrat par lequel une s'engage à donner la préférence à d'autres dans la vente de certaine chose. »134 Article 423 du Code civil portugais135 Article 421 §1 du Code civil portugais

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d’acceptation, le souscripteur du pacte à l’obligation de conclure le contrat de vente avec le titulaire du droit de préférence. 496. En cas de violation du pacte portant sur la vente d’un bien immobilier 136, le titulaire du droit de préférence dispose d’une action de préférence prévue par l’article 1410 du Code civil portugais. Il doit l’intenter dans les six mois suivant la connaissance de l’aliénation frauduleuse. Il doit ensuite offrir de payer le prix du bien au vendeur dans les quinze jours suivants le début de l’action.

Bibliographie :

Sites internet : - http://www.portais.ws- http://jurisprudencia.vlex.pt- http://www.la-associados.pt/pt/artigos-informacao-util-http://bdjur.almedina.net/sinopse.php- http://vlex.pt/tags/promessa-de-venda-1956- http://imobiliarias-pt.blogspot.com/2009/02/comprar-casa-conselhos.htmlhttp://www.ribatejodigital.pt/ribatejodigital/PT-http://www.cantinhodoemprego.com/index.php/uteis/habitacao/comprar-casa/864-contratos-de-compra-e-venda.htmlhttp://www.caixagalicia.pt/portal/site/pt/menuitem- http://www.anwaltskanzlei-cvw.de/deutsch/faelle/ausland/Portugal_02_04.pdf- http://www.portaldaempresa.pt/CVE/entidades/servico.htm- http://www.algarvelawoffice.com/pt/contratopromessa.htm- http://www.ebah.com.br/direito-portugues-doc-a19932.html

Ouvrages et articles : - Contrat de promesse, une vue d’ensemble du régime actuel, Mário Almeida Costa Júlio, 2007- Le nouveau Code civil portugais, in Revue internationale de Droit Comparé Vol. 20 n°1 Janvier- Mars 1968 p. 97- 99- Notes sur le contrat préliminaire, Moisset de l’Espagne Luis, La Ley Córdoba, 1990, Nº 4, p. 283 y L.L. 1990-D-775 ; http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/notas-sobre-el-precontrato-antecedentes-de-derecho/at_download/file - La vente de la chose d’autrui, Yara Miranda, Ecole doctorale de droit, Université Nouvelle de Lisbonne, 2004

136 Article 421 § 2 du Code civil portugais ; La violation d'une clause de préférence portant sur un autre type de contrat ne donne lieu qu’à des dommages-intérêts pour indemniser la perte de profit qui aurait résulté de la conclusion du contrat, étant précisé que le défaut de notification de l’intention de vendre ne causait pas nécessairement un préjudice.

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http://www.la-associados.pt/pt/artigos-informacao-util/


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Les avant-contrats en République Tchèque Céline DOZ

Chapitre XIX : les avant-contrats en République Tchèque

497. La conclusion d’un contrat peut avoir été précédée d’un contrat préalable. C'est ce que l’on appelle l’avant-contrat en droit français qui regroupe les promesses de contrat et le pacte de préférence. 498. La terminologie en droit tchèque est différente.Tout d'abord, ce dernier ne connait pas le pacte de préférence au sens où on l’entend en droit français. En effet, il s’agit d’une stipulation secondaire, prévu par le Code Civil Tchèque dans le cadre du contrat de vente. Le § 602 dispose que : « Celui qui vend une chose avec une restriction que l'acheteur est tenu de lui offrir dans l'hypothèse où ce dernier veut la vendre, a un droit de préférence ». On peut ainsi comparer ce droit de préférence en droit tchèque, à un droit de rachat que se réserve le vendeur en droit français. Dans l'hypothèse où le droit du vendeur n'est pas respecté, ce dernier peut agir contre l'acquéreur de la chose (contre le tiers) et peut demander que ce dernier lui offre l'achat de cette chose ou le vendeur peut toujours utiliser son droit de préférence. Cette hypothèse particulière est la seule qui existe en droit tchèque, et ne peut être ouverte à une autre personne que le vendeur. Ainsi pour cadrer avec notre sujet, nous ne traiterons pas de la question du pacte de préférence.Le droit tchèque utilise l’expression de « contrat sur contrat futur » ou « contrat sur conclusion de contrat futur », pour désigner les promesses de contrat. Il existe en la matière deux réglementations.La première est prévue au §50a du code civil, qui traite des questions d'ordre général relatif aux actes juridiques et la seconde dans le code de commerce aux § 289 à 292. Il n’existe pas en la matière de règlementation particulière à la vente immobilière, ces règlementations sont générales et s’appliquent à tous types de contrats. Selon une règle générale, le Code de commerce s’applique dans les relations contractuelles entre les entrepreneurs, et ce dans le cas où, compte tenu des circonstances lors de la mise en place de leurs relations, il est apparent que ces dernières concernent l’activité commerciale des entrepreneurs. La réglementation commerciale trouve aussi à s’appliquer pour les relations commerciales dites « absolues » et « relatives ».Les relations « absolues » sont celles énumérées à l’article 261 alinéa 3 du Code du commerce, c'est-à-dire celles qui concernent les garanties bancaires, les garanties financières, les contrats sur le transfert du fonds de commerce etc.… autrement dit qui ne tiennent pas compte de la qualité des parties. Les relations « relatives » sont les relations contractuelles qui ne sont pas soumises aux dispositions du Code de commerce, mais dont les parties se sont mis d’accord sur l’applicabilité de ce dernier. Dans ce cas, si l’accord entre les parties conduit à détériorer la situation juridique de l’un des cocontractants, la liberté contractuelle sera limitée par la loi.Pour les relations commerciales absolues et relatives entre un professionnel et un consommateur, ce dernier sera toujours protégé par le Code civil, et d’autres règles visant la protection des consommateurs qui s’appliqueront notamment si une telle application est favorable au consommateur.

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499. Par conséquent, intéressons-nous à la réglementation du code civil, aussi convient-il d’exposer la formation du contrat sur contrat futur (Section I), avant d’aborder les effets de ce dernier (Section II).

Section I La formation du contrat sur contrat futur : 500. Le §50 a du code civil tchèque dispose que « (1) Les cocontractants peuvent s’engager par écrit qu’ils vont conclure un accord dans un délai convenu, cependant ils doivent s’entendre sur l’essentiel de l’accord ». Ce 1er aliéna pose ainsi les conditions de formation du contrat sur contrat futur (§1), mais elles ne sont qu’au nombre de trois, de sorte que cela peut présenter certains risques en pratique (§2).

§ 1 Les conditions de formation : 501. La première condition posée au § 50a s’intéresse à la forme du contrat sur contrat futur. En effet, ce dernier doit nécessairement être établi par écrit. Cet acte est toujours requis, même dans les cas où le futur contrat principal ne devrait pas l’être. A défaut, cela entrainera une nullité absolue de l’acte et de toutes les conséquences juridiques qui en découlent. Par conséquent, le contrat sur contrat futur est un acte solennel, dans la mesure où il nécessite, à peine de nullité, outre l’échange des consentements, une formalité spéciale qui consiste dans la rédaction d’un acte. 502. Les deux autres conditions tiennent au contenu du contrat, avec la fixation d’un délai de conclusion du futur contrat principal (A) et ses éléments essentiels (B).

A. L’exigence d’un délai de conclusion du futur contrat principal :

503. Le contrat sur contrat futur dépend, à peine de nullité absolue de l’acte, de la définition d’un délai, au cours duquel il est indispensable de conclure le contrat définitif. Ce délai doit être spécifié précisément et définitivement. Il peut soit être défini par une date certaine, ou par tout autre moyen. Ainsi, la date limite de conclusion du futur contrat principal peut être déterminable. 504. Les parties peuvent indiquer une période au cours de laquelle le futur contrat principal sera conclu. Elle peut résulter soit d'arrangements directs entre les parties ou indirects, résultant donc de l'interprétation de la volonté des parties. S'il n'est pas possible d’identifier de façon fiable la période contractuelle, un tel contrat est frappé de nullité absolue.Par exemple, il est impossible que le contrat sur contrat futur se contente de disposer « dans les dix jours après l'obtention d’un prêt bancaire ». Dans ce cas, il y a un réel danger que les tribunaux tchèques considèrent que la durée est indéterminée, dans la mesure où ce délai dépend de certains événements futurs, dont on ne sait pas si et quand ils arriveront. Certes, rien n'empêche qu’une telle période soit définie, mais il faut fixer une date butoir par exemple « dans les dix jours après l'obtention d’un prêt bancaire, mais au plus tard à une certaine date ».

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B. Les éléments essentiels du contrat sur contrat futur :

505. Les parties doivent prévoir les principaux termes du futur contrat, autrement dit les éléments essentiels qui sont indispensables pour que le futur contrat principal soit valable.506. Les éléments essentiels du contrat varient en fonction du type du futur contrat principal. Il n'est pas nécessaire de joindre la rédaction détaillée de l'accord, mais il est recommandé une présentation plus complète du futur contrat à titre de précaution contre d'éventuels litiges. Il est indispensable pour tous types de contrat de désigner les parties.Ensuite, si le contrat principal par exemple est une convention d'achat (contrat de vente en droit français), il est primordial de définir la chose objet de la convention d’achat et le prix d'achat. Concernant le prix, dans une convention d’achat, le § 589 prévoit que « le prix d'achat doit être fixé conformément aux dispositions légales de portée générale ou il sera nulle et de nul effet, conformément au § 40a ». Par conséquent, le prix doit être suffisamment précis. En la matière, la cour suprême137 a considéré que plusieurs immeubles qui ont fait l’objet d’un contrat de vente et dont le prix a été convenu de manière globale était nul concernant non seulement la cession d’un immeuble mais concernant également la cession de tous les autres immeubles. En l’espèce, le prix de chaque immeuble particulier n’était pas spécifié dans le contrat et le caractère des immeubles ne permettait pas de considérer que le prix de chaque immeuble était identique. Concernant le bien, des spécifications peuvent être prévu. Par exemple, en ce qui concerne un contrat pour l'achat futur sur un terrain, la Cour suprême de la République tchèque, dans une décision de 2005138 a considéré que le contrat est nul et de nul effet, si le site est identifié en précisant le nom et le numéro cadastral du territoire dans lequel il se trouve, dans la mesure où la loi du cadastre (§ 5 de la loi n ° 344/1992 Coll. Cadastre, telle que modifiée par « la Loi sur l'enregistrement des terres ») prévoit également que le registre de données, le numéro de colis, la détermination géométrique du titre de propriété et du cadastre est obligatoire pour les actes juridiques relatifs à la propriété à la terre.Donc les éléments essentiels sont ceux sans lesquels ce contrat est nul et non avenu.

§ 2 Les risques des contrats sur le contrat futur : 507. Le droit tchèque n’ayant pas de règlementation particulière relative à la vente immobilière, le contrat sur contrat futur doit être complété dans la mesure où le seul respect des conditions du § 50a du code civil tchèque présente des risques.508. Tout d’abord, il est possible que le vendeur transfère la propriété à un tiers. Dans un tel cas, cependant, le vendeur ne peut satisfaire aux obligations du contrat sur le contrat futur. En pratique pour atténuer ce risque, on inclut dans les obligations négatives du vendeur l'obligation consistant à s'abstenir de certains actes, notamment l'engagement de ne pas transférer la propriété à un tiers.

137 référence Sou R NS n° 20 - C 1423138 n° 33 Odo. 1281/2005

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509. Il convient de noter que, dans chaque contrat sur le contrat futur, il est opportun d’incorporer les dispositions pertinentes relatives à la peine en cas de violation des obligations négatives.510. En règle générale, dans la pratique, on note un déséquilibre significatif dans le contrat sur contrat futur au détriment des futurs acheteurs. On constate que le vendeur peut se retirer à tout moment sans pénalité importante, mais les futurs acheteurs ne le peuvent que dans des conditions difficiles et sous de considérables pénalités contractuelles. Par conséquent, il est conseillé de prévoir des conditions et des pénalités de retrait similaires pour les deux parties.511. Le paiement total ou partiel du prix d'achat est requis avant la conclusion du contrat d'achat lui-même, donc le futur acheteur supporte intégralement le risque d'insolvabilité avenir du vendeur. En conséquence de quoi, la pratique préconise le versement préalable du prix, qu’il soit total ou partiel, auprès d’un professionnel notamment le notaire en cas de vente immobilière. En effet, le notaire peut prendre le prix d’achat dans son dépôt notarial et assurer ainsi son paiement d’une manière sûre pour les deux parties au contrat.

Section II Les effets du contrat sur contrat futur : 512. Après la conclusion d’un contrat sur contrat futur, les parties sont liées et ne peuvent pas se retirer unilatéralement. A l’exception d’une situation que les parties ont convenu dans le contrat ou celle prévue dans l’article 50a, alinéa 3 relatif aux changements des circonstances.Le §50a du code civil dispose que : (2) Sauf si l’accord est conclu dans le délai convenu, il doit être possible de demander au tribunal dans un délai d’un an, que l’expression de la volonté d’une des parties soit remplacé par une décision judiciaire. Le droit à réparation pour les dommages n’est pas affecté par cette règle.(3) Cette obligation est satisfaite, si les circonstances convenues par les cocontractants au moment de la naissance de l’obligation ont changé de façon extensive ce qui empêche d’exiger que l’accord soit conclu ».Ainsi le deuxième aliéna ouvert droit à une action en justice à l’une des parties, lorsque le contrat sur contrat futur n’a pas été conclu, ce qui se traduit par une obligation de conclusion (§1), mais cette obligation peut expirer sous certaines conditions prévu à l’alinéa 3 du §50a du code civil tchèque (§2).

§ 1 L’obligation de conclusion : 513. L’obligation de conclure se manifeste par une action en justice ouverte à l’une des parties au contrat sur contrat futur. En effet, une des parties peut intenter une action en justice dans un délai d’un an à compter du moment où le contrat aurait dû être conclu. Le but de cette démarche est de remplacer la volonté de la partie qui n’exécute pas son obligation qui résulte du contrat sur contrat futur. Le tribunal remplacera l'expression de la volonté de l'autre partie contractante, qui sera condamnée à la conclusion du contrat.514. Le délai d’un an est un délai de prescription qui commence le jour suivant la date à laquelle le contrat futur aurait dû être conclu. Toutefois, le tribunal ne peut changer les

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exigences fondamentales du contrat sur contrat futur, mais il peut compenser l’imprécision de ses dispositions.515. L’autre conséquence du défaut de conclusion consiste à obtenir une indemnisation. La Cour suprême dans une décision de 1998139 a considéré que l’accord futur n'est efficace qu’entre les cocontractants. Ainsi, si une partie conclu le contrat avec un tiers, les droits et obligations du contrat préliminaire prennent fin. Et la partie lésée ne sera pas en mesure de réclamer la nullité de ce contrat de vente, mais seulement une demande de dommages-intérêts résultant de la violation des obligations découlant de l’avant-contrat.

§ 2 L’expiration de l’obligation de conclusion : 516. L’obligation de conclure le contrat peut expirer selon le § 50 a alinéa 3 du code civil. La loi prévoit une exception, lorsque les circonstances dans lesquelles le futur accord a été conclu, sont modifiées de sorte que l’une des parties ne peut pas prétendre que le contrat doit être conclu.Il appartient au tribunal d’accorder ou non ce changement de circonstances qui est d’une importance telle que cela conduit à l’extinction de l’obligation de conclusion. Par conséquent, il s’agit d’un pouvoir souverain des juges.517. Dans l’affaire jugée par la Cour Suprême en 2005140, un contrat sur contrat futur de vente a été conclu entre le futur vendeur et le futur acheteur. Les terrains, objet du contrat, font partie d’un fonds agricole, et ne sont destinés qu’à cette activité. Le statut public des terrains en question a changé en 2001, entrainant une augmentation des prix. Le futur vendeur a considéré que le changement considérable du prix des terrains figurant ci-dessus est un changement de circonstances ayant pour conséquences de mettre fin à son obligation de conclure le contrat de vente. La Cour Suprême n’a pas vraiment développé la question de la qualification d’un changement de circonstances dans l’affaire concernée, même s’il résulte de la position de la Cour que les faits décrits correspondent aux exigences de changement des circonstances conformément à l’article de la loi susvisé.La Cour s’est prononcée sur le moment où ce changement de circonstances doit intervenir afin que l’obligation de conclure le futur contrat ne s’applique pas. Dans l’affaire concernée, le futur contrat de vente devait être conclu avant la fin de l’année 1999, le changement du statut public des terrains est survenu en 2001. La Cour a considéré que le changement de circonstances n’a pas pour conséquences de mettre fin à l’obligation de conclure le contrat, dans l’hypothèse où le changement est survenu en 2001, donc après l’expiration du délai pour la conclusion du futur contrat (1999). La Cour a considéré que le changement postérieur à l’expiration du délai de conclusion du contrat principal, ne peut pas avoir pour conséquence de mettre fin à l’obligation de conclure, même si la qualification de ce changement correspond à l’article 50a, alinéa 3.

Bibliographie : 139 référence Jc 2 Cdon 1505-1597140 référence 33 Odo 343/2005

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- « futur accord » de Petr Sprinz, étudiant de la Faculté de droit de l'Université Palacky à Olomouc, le 20 mars 2008.- « Les documents de politique de développement de transaction pour le transfert de biens immobiliers I » de Gabriel Achour, Avocat, Glatzová & Co., Recueil des lois, la jurisprudence, le droit 2010.- Législation : www.lexadin.nl

Remerciements : Jana Tretiníková et Eliska Barthelemy, Avocate, Vyskocil, Kroslak & spol. Pavel Klíma.

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Les avant-contrats en Roumanie Maëva TURC

Chapitre XX : les avant-contrats en Roumanie

518. La législation des avant-contrats en droit roumain s’inspire principalement du droit romain et du Code Napoléonien. Le droit roumain soumet l’avant-contrat aux dispositions relatives aux contrats car il n’existe pas de dispositions particulières aux avant-contrats dans la vente immobilière.519. Tout d’abord, l’avant-contrat peut se définir par opposition à l’offre. En effet, ce dernier se différencie de l’offre, qui est un acte juridique unilatéral. Alors que l’avant-contrat est un contrat unilatéral ou bilatéral, c'est-à-dire un contrat entre les parties mais ne créant des obligations que pour une seule des parties ou dans le deuxième cas à l’égard des deux parties. Aussi, l’avant-contrat se définit par opposition au contrat, ce dernier entraînant le transfert de propriété du bien visé par la conclusion du contrat. 520. Tout d’abord, la formation de l’avant-contrat nécessite le respect de certaines conditions pour sa validité, aussi dans la pratique un certain nombre d’avant-contrats se sont développés, et sont plus ou moins utilisés (Section I). En outre, un avant-contrat valablement formé produira différents effets sur les parties mais aussi sur les tiers au travers de la publicité foncière (Section II).

Section I Le processus de formation des avant-contrats dans la vente immobilière en droit roumain :

521. En premier lieu, l’avant-contrat en matière de vente immobilière doit respecter un certain nombre de conditions (§1). Il conviendra ensuite de définir les formes d’avant-contrats les plus utilisées en matière de vente immobilière (§2).

§ 1 Les conditions de validité de l’avant-contrat : 522. Les conditions de validité se divisent en deux catégories : les conditions de fond (A) et les conditions de forme (B).

A. Conditions de fond :

523. Etant considéré comme un contrat, l’avant-contrat doit respecter les dispositions des articles 942 à 1206 du Code Civil roumain. En effet, pour être valable l’avant-contrat doit être conclu par des personnes capables, qui ont exprimé un consentement éclairé et non vicié portant sur un objet spécifique ou déterminable et une cause licite. On retrouve les conditions de validité des contrats français prévues à l’article 1108 du Code Civil français reprise par le Code Civil roumain.524. Il existe des incapacités spéciales telles que celle prévue à l’article 1307 du Code Civil roumain qui interdit la vente entre époux.

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525. De plus, l’avant-contrat étant régi par le principe de la liberté contractuelle, et par le principe de force obligatoire des accords juridiques prévu à l’article 969 du Code Civil roumain141, les parties peuvent aménager l’avant-contrat en lui insérant différentes clauses (sur les conditions de résolution de l’avant-contrat, clause pénale, de remboursement…). D’autres clauses sont quant à elles obligatoires comme l’identité des parties, la qualité des signataires, l’identification précise des biens visés par le contrat préliminaire ou le prix convenu pour la vente. Contrairement aux conditions de forme, en matière de fond le notaire intervient de droit au moment de la vérification de la validité des titres de propriété142.

B. Conditions de forme :

526. En matière de forme, l’avant-contrat roumain, étant régi par le principe du consensualisme prévu à l’article 948 du Code Civil roumain, ne nécessite aucun formalisme143. Le formalisme n’est pas requis ad validitatem. Ainsi, l’avant-contrat peut être conclu par acte sous seing privé, par acte authentique et même de manière orale. La preuve étant plus difficile à apporter dans ce dernier cas. Il n’est donc pas soumis au formalisme de l’acte authentique du contrat de vente de terrain qu’il précède, exception à la forme traditionnelle du contrat qui doit par conséquent s’interpréter strictement. Mais dans la pratique, les avant-contrats sont conclus par acte authentique pour sécuriser l’avant-contrat et sont inscrits sur le registre foncier (cartea funciara).527. Après avoir étudié les conditions de validité, il faut maintenant étudier les avant-contrats les plus répandus.

§ 2 Les différentes formes d’avant-contrats de vente immobilière :

528. En matière de vente immobilière, les avant-contrats les plus courants sont les promesses bilatérales et unilatérales de vente, le pacte de préférence et les promesses de porte-fort.

529. La promesse unilatérale de vente se caractérise par une promesse de vente à une personne qui se réserve la faculté de manifester sa volonté d’acheter, il s’agit donc d’un contrat unilatéral. En outre, ce contrat n’emporte pas transfert de propriété mais une des parties est tenue à une obligation de faire. L’obligation s’éteint à la date limite fixée dans l’avant-contrat et à défaut par la prescription (article 7 alinéa du décret n° 167/1958).530. Concernant la promesse bilatérale, elle se définit comme un acte par lequel les deux parties sont tenues de conclure le contrat définitif. Par conséquent, les deux parties peuvent en exiger la conclusion. Il est à préciser que dans la pratique c’est ce type d’avant-contrat qui est le plus utilisé.

141 Article 1134 du Code civil français142 L’article 70, alinéa (1) du Règlement d’application de la Loi no 36/1995, approuvé par l’Arrêté no 710/C/1995, prévoit que dans les actes de transmissions ou de constitutions de droits réels immobiliers le notaire public est obligé de vérifier la situation de la propriété et les charges grevant le bien. À cette fin, le notaire sollicitera la présentation des titres de propriété du propriétaire et, selon le cas, l’extrait de livre foncier ou le certificat de charges fiscales, ainsi que le certificat d’attestation fiscale.143 En droit français, le principe du consensualisme se déduit de l’article 1108 du Code Civil, mais il n’est pas prévu expressément par un texte.

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531. Le pacte de préférence est une variété de promesse unilatérale, créé par la doctrine qui en raison de ses spécificités ne s’applique qu’au contrat de vente et de location. Il se définit comme la promesse de donner la priorité à une personne déterminée en cas de vente ou de location du bien visé par le pacte de préférence. Ce type d’avant-contrat n’oblige pas à vendre le bien visé par l’avant-contrat mais seulement à offrir un droit de priorité au cocontractant.532. La promesse de porte-fort est un contrat par lequel une personne promet à une autre personne le bénéficiaire qu’une autre personne signera ou ratifiera un document juridique. Dans le cas où le tiers ne ratifierait pas ce document ou que la ratification serait devenue impossible, le document ne produira aucun effet et le promettant devra indemniser et rembourser le bénéficiaire. A l’inverse, si le tiers ratifie l’acte, le contrat produira tous ses effets.533. Dans l’hypothèse où l’avant-contrat est valablement formé celui-ci va produire différents effets.

Section II Les effets de l’avant-contrat en matière de vente immobilière :

534. L’avant-contrat étant un véritable contrat, il aboutit, par principe, à la conclusion d’un contrat définitif (§1). Cependant, une partie peut ne pas exécuter ses obligations et par conséquent subir une sanction (§2). Enfin, la conclusion définitive du contrat qu’elle soit amiable ou judiciaire emporte des effets sur les parties mais aussi sur les tiers par le biais de la publicité foncière (§3).

§ 1 La conclusion du contrat définitif : 535. L’avant-contrat contient une ou plusieurs obligations de facere et de non facere. En effet, dans le cadre d’un avant-contrat bilatéral, les parties s’engagent par l’avant-contrat à tout faire pour conclure le contrat (obligation de facere, de contracter) et à ne pas conclure d’avant-contrat sur le même bien avec une autre personne. Il est à préciser que l’obligation de contracter est une obligation personnelle et prescriptive qui prend fin à la date limite prévue dans le contrat ou à défaut trois ans après la fin de l’avant-contrat. En droit roumain, il existe des spécificités relatives à la conclusion du contrat définitif. En effet, la forme authentique est exigée seulement en matière de vente de terrain conformément à l’article 2 de la loi 54/98. Pour tous les autres contrats de vente, la forme authentique n’est pas une condition de validité du contrat. La conclusion du contrat définitif emporte transfert de propriété.536. Cependant, en cas de non-respect de leurs obligations, la loi et la jurisprudence ont prévu différentes sanctions.

§ 2 Les sanctions de l’inexécution de l’avant-contrat : 537. En droit roumain, il existe différentes sanctions en cas de non-respect à leurs obligations. Parmi celles-ci, ils existent des sanctions comparables au droit français (A) et une autre qui présente certaines particularités par rapport au droit français (B).

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A. Les sanctions comparables au droit français :

538. En matière de sanction au manquement à ses obligations par une des parties, le droit roumain prévoit différentes sanctions. Outre le prononcé d’un acte tenant lieu de vente, le tribunal saisi, peut condamner la partie qui n’a pas respecté ses obligations au paiement de dommages-intérêts (article 1075 du Code Civil roumain144) dont le montant et les modalités seront déterminés par le tribunal.539. Aussi dans le cas où le vendeur ne respecterait pas son engagement et vendrait le bien à un tiers, le cocontractant à l’avant-contrat lésé ne pourra pas obtenir la nullité de cette vente, sauf dans le cas où le tiers acheteur avait connaissance de l’avant-contrat préalablement conclu. Il ne pourra, par conséquent, obtenir que des dommages-intérêts.540. Enfin, si les parties ont expressément prévu des sanctions dans l’avant-contrat, en cas de violation de leurs obligations, ces stipulations s’appliquent conformément à l’article 969 du Code Civil roumain qui prévoit que les accords juridiques ont force de loi entre les parties contractantes et par conséquent sont obligatoires.541. Aussi, il existe une sanction qui présente des particularismes par rapport au droit français, il s’agit du jugement tenant lieu d’acte authentique.

B. Le particularisme de la sanction du jugement tenant lieu d’acte authentique au regard du droit roumain :

542. L’article 5 alinéa 2 au Titre X de la loi 247/2005 prévoit qu'au cas où il y a une promesse de vente d'un terrain et l'opposition à s'exécuter du débiteur, c'est-à-dire de se présenter devant le notaire pour signer le contrat définitif, à la demande du créancier, le juge peut prononcer un jugement qui tienne lieu d'acte authentique. Aussi les articles 1073 et 1077 du Code Civil roumain permettent de prononcer la conclusion du contrat promis et refusé par l’une des parties.543. En droit français, l’inexécution des obligations de faire se résout par le paiement de dommages-intérêts145, exception faite en vertu de l’article 1583 du Code Civil français ou plus généralement en vertu de l’article 1184 du Code Civil français qui prévoient l’exécution forcée du contrat. En matière de promesse de vente, le principe est posé à l’article 1589 du Code civil « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La promesse est donc assimilée à une vente. Donc, elle entraîne les mêmes conséquences que la vente. De ce fait, la pratique a eu recours à une clause permettant de retarder le transfert de propriété : la clause de réitération. Cette dernière peut être considérée comme une simple modalité d’exécution de la vente. En cas inexécution par l’une des parties de son obligation de signer l’acte authentique, la vente demeure valable et cette obligation pourra faire l’objet d’une exécution forcée ou la résolution du contrat pourra être demandée. C’est ce qu’est venu confirmer un arrêt du 20 décembre 1994 de la troisième chambre civile. Cependant, cet arrêt semble admettre pour le cas où la réitération serait considérée comme une condition de formation du contrat de vente que la seule sanction possible serait l'indemnisation, sur le fondement de l'article 1142 du Code civil.

144 Article 1142 du Code civil français145 Article 1142 du Code Civil français

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544. Le droit roumain a choisi d’appliquer l’exécution forcée du contrat à titre de sanction (Décision de la Haute Cour roumaine dans le dossier n°10233 /2004). Par conséquent, le prononcé du jugement permet de tenir lieu d’acte de vente. La question est donc de savoir si cette pratique, critiquée en doctrine, ne permet-elle pas au juge de remplacer le consentement d’une des parties. Le particularisme de cette sanction réside dans le fait que l’acte notarié constatant la conclusion du contrat définitif de vente est imposé à peine de validité pour la conclusion de vente de terrain en droit roumain et permet la conclusion forcée du contrat en cas non conclusion du contrat définitif par une des parties. Alors qu’en droit français quand la réitération par acte notarié est une condition de formation du contrat, les tribunaux ne peuvent prononcer une décision tenant lieu d’acte de vente. La non conclusion du contrat se résolvant par l’allocation de dommages-intérêts. Ce qui pose la raison d’être de cette sanction en droit roumain car elle revient à remplacer le consentement d’une partie par la décision du juge. 545. Cependant, en cas de fraude la jurisprudence roumaine refuse de prononcer un jugement tenant lieu d’acte authentique au motif « qu’il n’existe pas de réel différend entre les parties et par conséquent l’action civile n’est pas fondée sur la protection d’un intérêt légitime mais a pour seul but de frauder le recours au notaire pour contourner les frais notariaux » (exemple sentence civile no 1174-1120, 2009, prononcée dans le dossier no. 1172/246/2009).546. L’avant-contrat valablement formé emporte des conséquences juridiques sur les parties et les tiers par le biais de la publicité foncière.

§ 3 Impact des avant-contrats sur le système de publicité foncière :

547. Par une inscription dans le livre foncier, les droits des parties au contrat deviennent opposables à un tiers qui aurait conclu un contrat avec le même vendeur car l’inscription permet d’attirer l’attention des tiers sur l’existence de ces droits et documents juridiques. Elle invite, par la même, les tiers à se renseigner sur les relations juridiques des cocontractants. Aussi, cette inscription permet au requérant, partie lésée au contrat par la non conclusion, d’obtenir de manière plus aisée la conclusion forcée du contrat, du fait de la preuve par l’inscription au livre foncier des engagements pris par le défendeur dans un avant-contrat.

Bibliographie : - http://revcurentjur.ro/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf- http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=157 ,- www.euroavocatura.ro/- avocatnet.ro- http://legal.dntis.ro/codcivil/index-civ.html -http://www.asom.ro/Articol%20Antecontractul%20de%20Vanzare%20Cumparare%20 Imobile.html-http://www.speeder86me.files.wordpress.com/.../contractul-de-vanzare cumparare.doc

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Remerciements : - L’Ambassade Roumaine.- Tatiana IRIMESCU, Bureau Affaires Internationales, Union Nationale des Notaires Publics de Roumanie.- Andra Roxana ILIE, avocate roumaine.- Gabriela Adriana RUSU, étudiante en Droit.

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Les avant-contrats au Royaume Uni Julie LORILLOU

Chapitre XXI : les avant-contrats au Royaume Uni

548. Le Royaume Uni est un Etat composé de la Grande Bretagne et de l’Irlande du Nord. La Grande Bretagne englobe elle-même l’Ecosse, le pays de Galles et l’Angleterre.549. Comme pour de nombreux pays de tradition anglo-saxonne, l’ensemble du droit au Royaume Uni est régi par le système de Common law. La Common law se fonde sur un droit principalement jurisprudentiel, ce qui l’oppose au droit romano-germanique, qui est un droit civiliste, appliqué dans les pays de tradition romaine. Le système de Common law au Royaume Uni est complété par l’equity, une notion fondamentale qui est également à la base du droit anglais. 550. L’étude des avant-contrats mis en œuvre au Royaume Uni nécessite tout d’abord de définir l’influence de la liberté contractuelle sur la période précédant la conclusion de la vente d’un bien immobilier (Section I), puis l’analyse du déroulement d’une acquisition immobilière permettra d’identifier les accords qui peuvent être rapprochés des avant-contrats existant en droit français (Section II).551. Il faut préciser que l’étude des avant-contrats qui sera effectuée ici portera principalement sur l’utilisation de ces avant-contrats en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord, qui sont des pays régis par la Common law et l’equity. Il apparaît que la pratique des avant-contrats en droit immobilier dans ces trois pays est la même et se fonde sur les mêmes principes, le mécanisme sera donc étudié dans une seule et même partie, mécanisme que l’on nommera de « droit anglais » tout au long de cette étude. La pratique des avant-contrats en Ecosse sera également évoquée, mais dans une partie distincte, le droit applicable dans ce pays étant différent des trois autres pays du Royaume Uni, puisque l’Ecosse applique un droit mixte, conjuguant la Common law et le droit romano-germanique.

Section I L’influence de la liberté contractuelle sur la période précédant la conclusion de la vente d’un bien immobilier en droit anglais :

552. Le principe de la liberté contractuelle, qui implique notamment la liberté de conclure ou de ne pas conclure un contrat, influence particulièrement la période qui précède une vente immobilière au Royaume Uni. Afin d’étudier cette particularité du droit anglais, il est tout d’abord intéressant de rappeler qu’au Royaume Uni, le principe est l’absence de responsabilité précontractuelle, sauf exceptions (§1), puis de préciser qu’il existe une liberté de révoquer une offre de vente, sous certaines conditions (§2).

§ 1 L’absence de responsabilité précontractuelle et ses limites :

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553. En droit français, avant la conclusion d’une vente ferme et définitive, les parties peuvent recourir à des avant-contrats. Ces avant-contrats génèrent un certain engagement de la part d’une partie ou des deux parties. Cet engagement retranscrit dans un avant-contrat, le plus souvent fait par écrit, met en place une sécurité juridique pour les parties, qui, selon les cas, peuvent obtenir des dommages et intérêts, ou même l’exécution forcée de la vente, dans l’hypothèse d’une renonciation de l’une des parties à la vente, si la renonciation est considérée comme fautive.

554. Le principe en droit anglais n’est pas le même, avant la conclusion ferme et définitive de la vente, les parties ne retranscrivent pas leurs engagements préalables dans des actes qui pourraient engager leur responsabilité si la vente n’était finalement pas conclue. Pendant la phase précontractuelle, la pratique au Royaume Uni est que le vendeur peut émettre une offre à un acheteur, ils peuvent entrer en pourparlers, et à cette occasion des avant-contrats peuvent se former. Cependant ces avant-contrats n’auront aucun caractère contraignant pour les parties, ce qui diffère des promesses unilatérales de vente assorties d’un délai de levée d’option ou d’une promesse synallagmatique de vente. Cette pratique est en fait la conséquence d’un principe consacré par le droit anglais, qui est l’absence de responsabilité précontractuelle.

555. En matière de droit anglais applicable au contrat, il existe en effet une liberté de rompre les négociations. Tant qu’un contrat n’aura pas été conclu, il n’existe pas d’engagement à la charge des parties. L’existence d’un engagement est en fait subordonnée à un véritable accord de volonté, conclu avec l’intention d’établir des relations juridiques. La manifestation de cette intention détermine la force obligatoire de l’accord, et donc la possibilité d’agir en justice pour le faire respecter. Il est possible d’ajouter qu’un engagement est réellement pris si chacune des parties trouve une contrepartie dans une prestation fournie ou promise par l’autre.Il n’existe donc pas de responsabilité précontractuelle, ou bien un contrat est conclu, et même s’il ne s’agit que d’un contrat préliminaire, il y a une obligation contractuelle pleine et entière qui existe, ou bien il n’y a pas de contrat et donc pas d’action.Une atténuation à l’absence de responsabilité précontractuelle peut être indiquée ici, il s’agit des cas de dol ou de fausses affirmations par l’une des parties, soit en anglais the fraudulent and negligent misrepresentations. Cependant, si ces deux éléments ne peuvent être prouvés, il est presque impossible d’agir, même sur le terrain délictuel, contre l’autre partie pour rupture des négociations contractuelles. En droit anglais, les parties restent donc libres jusqu’à la conclusion définitive du contrat. La prise en compte des éventuels regrets est largement consacrée par le droit anglais.

§ 2 La liberté de révoquer une offre de vente et ses limites :

556. En droit anglais, un vendeur peut émettre une offre de vente concernant un bien immobilier qu’il possède, il peut l’adresser à une personne déterminée ou non, prévoir qu’elle sera maintenue ou non pendant un certain délai. Cette pratique rejoint a priori l’utilisation d’une promesse unilatérale de vente connue en droit français, cependant, en droit anglais, l’application de la liberté contractuelle pendant la période qui précède une vente a pour conséquence de rendre l’offre librement révocable. Une offre peut donc

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être librement révoquée tant que le bénéficiaire de cette offre, l’offeree n’a pas émis une acceptation.Le droit de révoquer l'offre est ainsi plus étendu en droit anglais qu’en droit français. Il s'applique indistinctement selon que l'offre est assortie ou non d'un délai et selon qu'elle est faite ou non à une personne déterminée. Cette révocation est également possible quand bien même l'offrant aurait promis de maintenir l'offre pendant une période déterminée non encore révolue. Par conséquent, seule l'acceptation de l'offre par l'offeree rend définitivement impossible le repentir de l'offrant. 557. Même si les cours anglaises sont réticentes à sanctionner une rupture brutale des pourparlers, celles-ci autorise une indemnisation au profit de celui qui a engagé des dépenses utiles en vue de la réalisation du contrat. L'offeror engage sa responsabilité s'il laisse son partenaire accomplir certaines dépenses en vue du contrat. Le principe demeure pourtant qu'il n'existe pas un devoir général de traiter de bonne foi. Toutefois, il existe une limite à cette libre révocation de l’offre, il y a en effet une nécessité de communiquer la révocation de l’offre à son destinataire. Celui-ci peut en effet l’accepter tant que le vendeur ne lui a pas fait savoir que l’offre était révoquée.558. Il arrive que le destinataire de l’offre apprenne la révocation par un tiers, avant que celle-ci ne lui ait été communiquée par le vendeur. S’il accepte malgré sa connaissance du retrait de l’offre, la révocation lui est opposable, c’est comme si l’offrant avait dit directement au destinataire de l’offre : je retire mon offre. Cette solution en droit anglais est formulée par un arrêt de 1876, Dickinson v. Dodds146, qui consacre à cette occasion « le droit au regret » pour l’offeror, ici le vendeur. Cependant, un arrêt rendu ultérieurement147 a précisé que l’information de la révocation de l’offre devait être de sources sûres.

Section II Déroulement d’une acquisition immobilière et identification d’éventuels « avant-contrats » :

559. A la différence des autres pays du Royaume Uni, l’Ecosse possède un droit mixte, qui conjugue la Common law et le droit romano-germanique. Pour cette raison, il est nécessaire de distinguer le déroulement d’une acquisition immobilière qui peut avoir lieu en Angleterre au pays de Galles ou en Irlande du Nord (§1), de celui existant en Ecosse (§2).

§ 1 L’acquisition immobilière au Royaume Uni, à l’exception de la pratique écossaise :

560. S’il n’existe pas en principe de responsabilité précontractuelle en droit anglais, il existe bien une période précontractuelle, qui est nécessaire pour préciser les conditions de la vente, permettre sa conclusion et protéger les intérêts de chacune des parties lors de la signature du contrat. Comme indiqué précédemment, l’équivalent des promesses unilatérales de vente, qui est en fait une simple offre en droit anglais, n’a aucun caractère contraignant pour le vendeur, sauf cas particulier. Afin de déterminer si certains accords entre vendeur et acquéreur en droit anglais peuvent être rapprochés de

146 Dickinson v. Dodds (1876), Court of appeal UK, chancery division, 2 ch. div. 463.147 Cartwright v. Hoogstoel (1911) 105 LT 628.

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la notion française de promesse synallagmatique de vente, il convient d’évoquer le déroulement de l’acquisition immobilière.561. Avant de traiter des différentes étapes nécessaires qui permettent d’aboutir à l’acquisition d’un bien immobilier (A), il est intéressant de préciser la nature des droits qui peuvent être objet d’une transaction immobilière en droit anglais (B), ce système s’écartant en partie de notre conception française en la matière.

A. Nature des droits objet d’une transaction immobilière :

562. En Angleterre et au pays de Galles, il est possible de distinguer le freehold et le leasehold. Le freehold, est un droit de propriété portant sur un immeuble. Le titulaire dispose de l'usus, de l'abusus et du fructus sur cet immeuble. Ce droit est différent du leasehold, qui est une forme particulière de droit au bail sur un immeuble, puisqu’il confère un droit réel sur celui-ci. La durée d’un leasehold peut s’étendre sur des dizaines ou des centaines d’années. Le leasehold se rapproche ainsi du bail emphytéotique ou du bail à construction français. A la fin d’un leasehold, sous certaines conditions, le titulaire de ce droit pourra exiger du propriétaire de l’immeuble qu’il lui vende son droit de propriété. En 2002, le Leasehold Reform Act a créé le commonhold, qui permet à présent de mettre en place en Angleterre et au pays de Galles l’équivalent de notre copropriété française.Cette distinction faite entre les différents droits existant sur un bien immobilier, il convient de préciser que la période qui précède la conclusion de toutes ces transactions ne fait pas l’objet d’avant-contrats distincts, ils seront donc étudiés de façon globale dans les développements à venir.

B. Le processus menant à l’acquisition d’un bien immobilier :

563. Il est possible de distinguer trois phases lors de l’acquisition d’un bien immobilier et ainsi présenter une transaction type de transfert de propriété. La première phase correspond à une période précontractuelle (1), qui sera la plus développée dans cette présentation, puisque celle-ci met en jeu une forme d’accord entre les parties qui se rapproche le plus des avant-contrats existant en droit français. Puis nous évoquerons la pratique de l’échange des contrats entre les parties (2), et enfin, la signature de l’acte définitif (3).

1) La période précontractuelle ou pre-contract :

564. Au Royaume Uni, les personnes désirant acquérir ou vendre un bien immobilier ont le choix de se faire assister ou non, par la personne de leur choix. La situation la plus fréquente outre-manche est que deux sollicitor interviennent dans la vente, l’un représentant le vendeur, l’autre représentant l’acquéreur. Il apparaît en effet risqué de procéder directement à la vente entre les parties, sans la présence d’un conseil. La phase précontractuelle est une phase très importante dans la procédure d’acquisition.

565. L’existence d’accords conclus contenant la clause « subject to contract » :

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Tout d’abord, concernant l’accord et les démarches préliminaires dans une transaction immobilière au Royaume Uni, le processus commence quand vendeur et acheteur se mettent d’accord avant toute formalité pour vendre et acheter pour une somme déterminée. Normalement, à ce stade, les parties veillent à ne pas s’engager formellement. En droit anglais, les contrats de vente d’un bien immobilier ne peuvent être invoqués en justice que s’ils sont rédigés ou prouvés par écrit, ou si l’une des parties a agi en se fondant sur le contrat de manière non équivoque et de la connaissance de l’autre. Cette première étape pourrait être assimilée à une promesse synallagmatique de vente, cependant, qui ne constaterait pas la formation du contrat de vente et qui n’aurait aucun caractère contraignant à exécuter la vente. Cette promesse ne ferait état que de l’accord des parties sur le principe de la vente future.Par conséquent, l’accord officieux initial sera probablement oral, et s’il est par écrit, il sera conclu avec des stipulations types, telles que subject to contract (sous réserve de ratification par un contrat), honour clause, ou gentlemen’s agreement, qui indiquent que l’accord de volonté n’a pas un caractère contraignant. Ces accords qualifiés d’unenforceable seront insusceptibles d'une action en justice en vue de leur exécution. Il apparaît que cette technique est le rappel du principe de l'autonomie de la volonté. Les parties sont libres de trouver un accord et également libres de déclarer que cet accord n'aura pas force juridique obligatoire.Jusqu'à l'arrêt Thomson v. King rendu en 1920148, l'usage de la clause subject to contract semblait ne pouvoir être stipulée qu'au profit du vendeur. Cet arrêt a permis de réaliser une extension du champ d'application de la clause. A présent, chacune des parties peut utilement se prévaloir de la clause subject to contract. L'accord de volonté reste ouvert aux négociations jusqu'à ce que les parties aient réitéré leur consentement dans un nouvel accord. Tant qu'il n'existe pas de documents formels signés, l'accord n'est pas contraignant. Si l'offre de vente est faite subject to contract, l'acceptation de l'offeree marque simplement une étape dans la formation du contrat.L'opposabilité de la clause subject to contract est toutefois soumise à certaines conditions. Le juge peut requalifier l'accord de volonté contenant la clause en un simple contract, soit un contrat ayant force obligatoire, si le vendeur de mauvaise foi a agi de façon arbitraire, capricieuse ou déraisonnable.

566. L’absence de responsabilité précontractuelle autorisant la pratique du gazumping et du gazundering :

En droit anglais, la liberté de ne pas s’engager contractuellement qui prévaut pendant la période précédant la conclusion de la vente immobilière, engendre une pratique très répandue au pays de Galles et en Angleterre, qui est le gazumping et le gazundering. On parle de gazumping lorsqu’un vendeur, qui s’est entendu avec un acquéreur sur un prix, accepte ultérieurement l’offre plus élevée d’un autre acquéreur. Il faut d’ailleurs préciser que l’agent immobilier a l’obligation de transmettre au vendeur des offres plus intéressantes. Cette pratique entraine un préjudice certain pour l’acquéreur qui doit engager des frais auprès d’experts et de juristes pour tenter de parachever la vente. Toutefois, rien n’étant légalement arrêté jusqu'à la signature définitive de l’acte de vente, ces démarches de l’acquéreur peuvent être vaines. Quant au gazundering, cette pratique consiste pour l’acquéreur à se retirer de la transaction ou à solliciter une baisse de prix de dernière

148 Thomson v. King (1920), 2 I. R. 365.

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minute. Le risque de ne pas conclure la vente de l’immeuble est donc réel, pour cette raison, il est possible de souscrire une assurance pour se prémunir du gazumping et du gazundering.L’existence de ce type de pratiques, défavorables pour l’efficacité et la rapidité des transactions sur le marché immobilier, est en fait liée au lapse de temps assez important qui s’écoule entre l’entente préalable sur le principe de la vente et l’acte définitif constatant la vente. Le droit anglais a donc tenté de raccourcir ce délai de transaction par l’introduction du Home Information Pack.

567. Une réforme récente, bien qu’hésitante du déroulement classique d’une acquisition immobilière au Royaume Uni, conséquence du « Home Information Pack ».

Le déroulement d’une acquisition immobilière au Royaume Uni jusqu’au 1er décembre 2008, se caractérisait par la nécessité pour l’acquéreur, par l’intermédiaire de son sollicitor, de faire des recherches poussées concernant le bien qu’il souhaitait acquérir. Pendant toute la période qui précédait la conclusion définitive de la vente permettant le transfert de propriété, il devait recueillir des informations sur le bien, notamment en effectuant des audits, des expertises faites par des professionnels pour déterminer les limites, les servitudes. Il devait également vérifier le titre de propriété du vendeur, l’état hypothécaire du bien. Ces recherches altéraient souvent la rapidité des transactions. Le vendeur, quant à lui n’était tenu à aucune obligation d’information.

L’ensemble des renseignements utiles pour conclure la vente efficacement et sans qu’elle ne lèse une des parties devait donc être rassemblé par l’acquéreur, ce qui était contraignant pour celui-ci dans de nombreux cas. Pour cette raison, le droit anglais a introduit le Home Information Pack, entrée en vigueur le 1er décembre 2008. Il s’agit d’un ensemble de documents contenant des informations clés sur le bien immobilier, que devra fournir le vendeur à l’acquéreur avant la vente. De nombreuses informations doivent obligatoirement être fournies par le vendeur, d’autres sont facultatives. Ce pack contient notamment un questionnaire sur le bien immobilier, des expertises techniques sur l’état du logement ou encore le titre de propriété. En réalité, ce Home Information Pack qui simplifie de façon considérable la recherche d’information pour l’acquéreur, a pour but de raccourcir les délais nécessaires à la conclusion d’une vente, et donc de réduire les possibilités d’interruption du processus par des pratiques telles que le gazumping ou le gazundering. Un meilleur fonctionnement du marché immobilier est donc en jeu ici.Le déroulement d’une acquisition immobilière au Royaume Uni a donc été modifié par l’introduction de cette obligation de fournir des informations pour le vendeur, cependant le Home information pack a fait l’objet de révisions depuis son entrée en vigueur, et il est actuellement suspendu depuis le 21 mai 2010, seule la production obligatoire d’un diagnostic de performance énergétique par le vendeur est maintenue à ce jour.Etant donné que l’obligation de fournir un Home information pack pour le vendeur est suspendue, l’étude des avant-contrats en droit anglais sera faite ici à la lumière du déroulement classique d’une vente immobilière, qui était en vigueur avant l’introduction de ce pack.

568. Le déroulement classique de la phase précontractuelle :

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Après s’être mis d’accord sur le principe de la vente de l’immeuble, à l’oral le plus souvent ou dans un contrat contenant une clause subject to contract, l’acquéreur devra obtenir un maximum de renseignements sur le bien immobilier objet de la vente, jusqu’à la conclusion définitive de celle-ci. Ces informations sont obtenues par des audits, expertises, ou encore par la détermination des servitudes, des limites. Comme l’indique l’actualité juridique anglaise, le vendeur est actuellement tenu de ne fournir qu’un diagnostic de performance énergétique concernant le bien immobilier qu’il souhaite vendre.

Les recherches concernant le bien seront pratiquées pendant les deux phases qui suivent l’accord de principe des parties sur la vente, qui sont l’échange des contrats et l’établissement de l’acte de vente final. Ces deux dernières étapes forment en fait la conveyancing, qui est le terme général visant le transfert de propriété d’un bien immobilier. L’échange des contrats ou exchange of contracts permet le transfert du titre en equity, la signature de l’acte définitif ou completion permet le transfert légal du titre.

2) L’échange des « contrats » entre les parties :

569. Dès que l’acquéreur a pu rassembler les renseignements pertinents concernant le bien, l’étape de l’échange des contrats peut intervenir. Le sollicitor de l’acquéreur rédige un projet d’avant-contrat. On parle d’échange des contrats dans le sens où le contrat de vente est établi en deux exemplaires, chaque exemplaire est adressé à une partie, qui après l’avoir signé, l’a fait parvenir à l’autre partie. L’acquéreur verse alors un dépôt de garantie, de 5 à 10 % du prix de vente. Dès cet échange des contrats, l’engagement de conclure la vente est irrévocable en equity, il entraîne par ailleurs le transfert des risques sur la tête du vendeur. L’equity oblige à l’exécution effective du contrat de vente portant sur le bien, l’acquéreur possède donc immédiatement un droit d’equity sur ce bien. La doctrine française analyse le contrat échangé comme un avant-contrat, puisqu’il n’entraine pas le transfert du titre sur le bien à l’acquéreur, et donc qu’il ne constitue pas l’acte définitif de vente. Toutefois, l’échange des contrats ne peut pas être assimilé à une promesse synallagmatique de vente existant en droit français. En effet en France, soit la promesse synallagmatique de vente vaut vente, elle n’est donc plus vraiment un avant-contrat, et le passage devant un notaire ne vise qu’à enregistrer le transfert de propriété, soit, selon la volonté des parties qui devront le préciser expressément, elle peut être un acte autonome pour préparer la vente, et nécessitera une réitération de leur consentement devant notaire. L’échange des contrats en droit anglais ne correspond pas vraiment aux deux définitions, puisque à ce moment, l’accord devient irrévocable, mais seulement en equity, il n’y a pas de notion équivalente en droit français.

3) La signature de l’acte définitif ou completion :

570. Suite à la phase d’échange des contrats, le sollicitor de l’acquéreur poursuit ses recherches sur le bien immobilier et procède à l’établissement du projet de l’acte de vente définitif. Dans cette perspective, le sollicitor vérifie tout d’abord le titre de propriété du vendeur. Cette vérification est particulière au Royaume uni, et notamment en Angleterre, puisque tous les biens immobiliers n’ont pas fait l’objet d’un enregistrement. En effet, le fichier immobilier central étant apparu en 1925 dans le droit anglais, les biens immobiliers n’ayant pas fait l’objet de mutation depuis cette date ne sont toujours pas enregistrés. Dans l’hypothèse d’un bien non enregistré, le sollicitor doit donc prendre connaissance de tout ce qui semble contredire les droits sur le bien

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que revendique le vendeur. Le sollicitor doit également lever un état hypothécaire et vérifier l’acte d’emprunt éventuel de l’acquéreur.L’achèvement de ces vérifications est suivi par la signature de l’acte de vente définitif par les parties ou completion. Dès cet instant, le transfert légal de propriété et de jouissance s’opère véritablement, l’acquéreur paie la part de prix restante et les droits de timbre.

571. Pour conclure sur cette étude des avant-contrats applicables en matière immobilière au Royaume Uni, il est nécessaire d’évoquer le cas particulier de l’Ecosse. Il s’agit d’un pays qui possède un droit mixte, ce qui engendre des différences dans le déroulement d’une acquisition immobilière par rapport aux autres pays du Royaume Uni.

§ 2 Le déroulement particulier d’une acquisition immobilière en Ecosse :

572. L’Ecosse a mis en place un droit qui diffère en partie de celui applicable dans les autres pays du Royaume Uni, et cette différence peut être perçue dans la pratique contractuelle, notamment concernant la période précédant la conclusion d’une vente immobilière.573. En application du droit écossais, la vente se conclut beaucoup plus tôt dans la période précontractuelle que ce qui est d’usage dans le reste du Royaume Uni. Lorsqu’un vendeur et un acheteur sont intéressés pour conclure une vente, les deux parties, par l’intermédiaire de leur sollicitor respectif s’échangent des lettres, appelées missives. Une fois que tous les termes du contrat sont fixés, le contrat est formé par les lettres, et les parties sont alors liées par le contrat de vente. Le contrat est alors légalement formé dès l’échange des missives, et non pas seulement en equity comme dans le reste du Royaume Uni lors de la phase d’échange des contrats. En Ecosse toutefois, la validité du contrat de vente est reconnue, sous condition de vérification du titre de propriété du vendeur et d’autres formalités. Cette formation du contrat de vente dès les premiers stades de la transaction en Ecosse fait que la pratique du gazumping est quasi inexistante en pratique.

574. L’Ecosse a également connu la réforme qui a affecté le déroulement d’une acquisition immobilière, puisque le Home information pack a été mis en place dans ce pays depuis le 1er décembre 2008. Il faut d’ailleurs préciser que l’obligation du pack pour le vendeur est maintenue à ce jour, puisque la suspension du Home information pack n’a pas concerné l’Ecosse.

Bibliographie: - ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), Le gazumping : information du client et fonctionnement du marché, Habitat Actualité n°83, octobre 2002.- J.A JOLOWICZ, Droit anglais, Précis Dalloz, 1986.- H. LEMAIRE et S. ZECEVIC, L'acquisition immobilière en Angleterre et au pays de Galles, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 48, 1564, 26 Novembre 2004.

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- S. MERCOLI, Le repentir dans le droit des contrats en droit comparé français et irlandais, mémoire de DEA réalisé à la Faculté de droit de Nancy, 1997.- O. MORETEAU, Droit anglais des affaires, Précis Dalloz, 2000.- http://www.direct.gov.uk-http://en.wikipedia.org

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http://en.wikipedia.org/

http://www.direct.gov.uk/

Les avant-contrats en Slovaquie Aurélie CAL

Chapitre XXII : les avant-contrats en Slovaquie

575. La Slovaquie est dotée d’un système juridique semblable à celui de la France. En effet, la loi est en grande partie contenue dans un code civil (dont la forme actuelle ressemble au code civil français) inspiré du code Napoléonien de 1804. Ce code a été élaboré en 1999 et est entré en vigueur en 2001, il est appelé « obcansky zakonik ».Ainsi, les règles régissant le droit des contrats sont rassemblées dans le titre 1 de ce code. Les obligations contractuelles incombant aux parties sont définies aux articles 1 à 122 du code civil slovaque.A priori les contrats (smluva ou kontrakt) peuvent être précédés d’avant-contrats mais ceux-ci ne sont pas beaucoup réglementés par la loi. Il semble donc qu’il faille se référer à la pratique en la matière.Dans le système juridique slovaque le terme utilisé pour parler d’avant-contrats est « lettre d’intention ». Le but de l’intention est de conclure un contrat dans le futur car il n’est pas possible au jour de l’intention de s’entendre sur tout le contenu du contrat.576. Nous allons découvrir dans un premier temps les règles générales qui régissent la pratique des avant-contrats (Section I), puis dans un second temps nous nous intéresserons au cas particulier des ventes immobilières en Slovaquie (Section II).

Section I Règles générales applicables à tous les avant- contrats :

577. Le Code civil slovaque régit les relations entre le promettant et le bénéficiaire de la lettre d’intention dans ses dispositions introduites par la loi n°40/1964§50a.

§ 1 Les conditions : 578. Il est possible de conclure un tel accord sans recourir à aucun professionnel tel qu’un avocat, un agent immobilier ou encore un notaire. En effet, il n’est pas nécessaire d’avoir des compétences particulières mais le recours à ces professionnels peut être utile pour une meilleure rédaction (plus de sécurité). Il suffit donc d’avoir la capacité juridique de conclure un tel accord.579.580. Ces accords peuvent précéder un contrat de vente, un bail, un contrat de travail ou bien d’autres conventions. Ils doivent être rédigés par écrit et doivent contenir la définition des engagements des parties et le but de l’accord. Ils peuvent également contenir d’autres détails car les parties sont autonomes et elles sont libres (à condition d’être d’accord) de prévoir une pénalité, le prix d’achat, des conditions de retrait…

§ 2 Les effets :

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581. La conclusion d’une lettre d’intention engendre une obligation principale : celle de conclure le contrat définitif dans le délai convenu. Cette obligation peut engager une seule des parties ou les deux. Si tout se passe comme prévu, le contrat est conclu et l’engagement est respecté. Mais l’obligation cesse d’exister lorsque les circonstances changent. Cependant si l’accord préalable n’est pas respecté le bénéficiaire écarté pourra intenter une action en dommages et intérêts. En réalité, si une partie ne veut pas signer le contrat définitif elle devra payer à l’autre une amende qui sera considérée comme une sanction du retrait de l’accord. Les choses ne sont pas claires en la matière mais il semble que la demande de dommages-intérêts (alloués seulement en cas d’abus) soit cumulative avec cette amende (versée en toutes circonstances).582. Voyons désormais une application pratique de ces règles à travers la vente immobilière et notamment un exemple de compromis de vente mettant en lumière les mentions obligatoires.

Section II La pratique de la vente immobilière :

§ 1 Le contexte : 583. Un slovaque sur deux utilise les services d'une agence immobilière pour vendre un bien immobilier selon le quotidien Hospodářské noviny : «Nous estimons qu'environ 45% des vendeurs en Slovaquie utilisent les services d'experts en immobilier et 55% vendent leurs biens immobiliers entre particuliers", écrit le quotidien, citant Silvia Heleninová, le directeur des opérations du réseau RE / MAX de la Slovaquie (bureaux de courtage). 584. Les Slovaques ne semblent pas utiliser les services de courtiers immobiliers de manière uniforme dans tout le pays. Les courtiers ont indiqué que, à Bratislava et dans les grandes villes les vendeurs ont plus souvent recours aux services d'une agence immobilière. Dans les petites villes et en particulier dans les régions orientales du pays, l'utilisation de ces organismes diminue. 585. Ainsi la crise a eu un impact indéniable sur le marché immobilier et les promoteurs qui ont craint de se retrouver avec un grand nombre d’appartements invendus ont ralenti la cadence des constructions et espèrent pouvoir reprendre les projets qu’ils avaient prévus à la fin d’année 2011.586. De plus, dans un contexte d’internationalisation, il est important de savoir que la Sous-Section 19-A of Slovak Law 312/2004 prévoit que les étrangers peuvent acheter une propriété dans la République slovaque. Il y a, cependant, quelques exceptions car ils ne peuvent posséder de terres agricoles, de forêts et d'autres biens présentant un intérêt particulier à l'Etat slovaque, tels que spécifiés par la loi.

§ 2 Le régime : 587. Dans le cadre des ventes immobilières il est possible de recourir à une lettre d’intention mais cela n’est pas une obligation. De plus, comme nous l’avons déjà précisé l’intervention d’un professionnel quel qu’il soit n’est pas nécessaire pour la rédaction de cet accord mais assure une meilleure sécurité juridique. Ainsi le but d’un tel accord est de veiller à la signature d’un contrat de vente à l’avenir et l’on s’engage provisoirement à ce qui sera convenu dans ce contrat. Par cet accord le vendeur s’oblige à vendre sa

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propriété à l’acheteur potentiel. Les parties peuvent prévoir à l’avance le paiement du prix de l’immeuble et déterminer les sanctions éventuelles du contrat. Ainsi, si l’acheteur potentiel paie par avance le prix, il faudra également prévoir dans l’accord qu’à défaut de réalisation du contrat définitif, le vendeur devra lui restituer l’avance. A défaut, la partie qui aura payé par avance pourra poursuivre le vendeur sur le fondement de l’enrichissement sans cause, car, comme en droit français, il aura payé pour quelque chose qu’il n’aura pas. Cela constitue la pénalité contractuelle qui sera accordée dans tous les cas de violation de la lettre d’intention. Indépendamment, le créancier est en droit de réclamer des dommages-intérêts dépassant la pénalité contractuelle mais seulement lorsque les parties ont prévu cela par avance dans la lettre d’intention.

§ 3 Un exemple de rédaction : 588. Voyons dès lors comment s’appliquent ces règles concrètement avec l’exemple d’une rédaction de compromis.

Accord à conclure un contrat à terme( Conclu conformément au § 50a et suivants du Code civil)Entre les parties: - vendeur potentiel:état matrimonial ; adresse ; état civil ; profession (Ci-après dénommé «vendeur prospective") et -des acheteurs potentiels : idem 589. (Ci-après dénommé "les acheteurs potentiels et les vendeurs dans l'avenir« les Parties »)

L'article I : Objet du contrat 1) Le vendeur suivant est le seul propriétaire des biens suivants: une parcelle). N ° ................ une superficie de 500 m2, la parcelle - les zones bâties, situé dans le territoire du district cadastral .........., ............, ..........., municipalité enregistrées dans les faits pas. ........., Led Office du cadastre dans l'administration des terres .............., ........... (Ci-après dénommé «bien»). 2) Le futur acheteur est intéressé à acquérir des propriétés qui sont la propriété exclusive du vendeur de l'avenir, à sa propriété exclusive, qui aura aucune restriction. 3) L’acheteur potentiel et le vendeur conviennent d'un transfert de titre de propriété à conclure au plus tard le .............. Appelé Contrat de cession de propriété de biens immobiliers. Contrat de cession de propriété de biens immobiliers comprennent notamment mais non exclusivement, les indications visées dans le présent accord sur la convention d'achat d'avenir ("Contrat") ci-dessous. L'article II : Conditions du transfert de propriété de biens immobiliers 1) l’acheteur potentiel et le vendeur conviennent que le transfert de la propriété aura lieu selon le prix d'achat de 140.000, - €. 2) Les parties conviennent que le futur acquéreur paiera le prix d'achat de 140.000, - € à la date de signature du transfert de propriété des biens. 3) Sur la base du transfert de propriété des biens, dans le cadre de l'autorisation de

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transfert de propriété, l’acheteur éventuel acquiert la propriété exclusive de la propriété, sans aucune restriction.

L’article III : Autres droits et obligations 1) Les Parties conviennent que le jour de la signature du contrat de transfert de droits de propriété, elles feront conjointement une demande d'inscription d'un titre de propriété pour le bénéfice futur de l'acheteur dans le bureau des terres Realty Executives cadastre dans .... Administration des biens fonciers .........., ............... 2) Les parties sont conscientes que la propriété des biens à des acheteurs potentiels de prendre une décision finale d'autoriser l'enregistrement du titre de propriété en faveur de l'acheteur potentiel cadastrale Office dans le ............., du cadastre ... ....... la date de réception d'une proposition de dépôt. 3) L'obligation en vertu du présent traité à conclure un transfert de propriété du bien est transmise aux héritiers ou successeurs des Parties.

L’article IV : D'autres dispositions 1) Le présent Accord peut être modifié ou corrigé que par accord mutuel entre les parties par écrit. 2) Le présent accord est signé en deux exemplaires, chaque Partie contractante doit recevoir un exemplaire. 3) Ce contrat a été conclu en vertu de la liberté et manifeste clairement la volonté des parties signataires de l'accord avec son contenu signé personnellement.

A ................. le ................... Vendeur potentiel: Futurs Acheteurs:

Bibliographie : -http://jaspi.justice.gov.sk/jaspiw1/htm_zak/jaspiw_mini_zak_zobraz_clanok1.asp? kotva=k1&skupina=1-http://www.trh.sk/nehnutelnosti/poradna/208/nahrada-skody-pri-zmluve-o-buducej-zmluve -quotidien Hospodářské noviny

Remerciements : Mme Ondruskova, juriste en Slovaquie.

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http://jaspi.justice.gov.sk/jaspiw1/htm_zak/jaspiw_mini_zak_zobraz_clanok1.asp?%20kotva=k1&skupina=1

http://jaspi.justice.gov.sk/jaspiw1/htm_zak/jaspiw_mini_zak_zobraz_clanok1.asp?%20kotva=k1&skupina=1

Les avant-contrats en Slovénie Romaric ALCALDE

Chapitre XXIII : les avant-contrats en Slovénie

590. L'achat d'une propriété en Slovénie n'a jamais été plus simple et n’est certainement pas plus complexe que le processus britannique.En effet, avant que la Slovénie ne rejoigne l'Union européenne, les étrangers voulant acheter un immeuble en Slovénie, devaient passer par un processus long et compliqué car il fallait obtenir l'autorisation du ministère de la Justice, autorisation qui n’était souvent pas délivrée avant cinq mois. Maintenant, le marché immobilier est libre de restrictions légales pour les citoyens issus de l'UE, bien qu’une mise en garde ait été créée. Effectivement, la Slovénie peut recourir à une clause de sauvegarde générale prévue à l'article 37 du traité d'adhésion pour une période allant jusqu'à sept ans après la date d'adhésion qui lui permet d'appliquer à nouveau des restrictions sur les achats par des ressortissants non nationaux. 591. Pour ce qui est de l’acquisition immobilière, tout d’abord certaines formalités sont à respecter (Section I), et après seulement, les négociations peuvent débuter (Section II). Aucune autre forme d’avant-contrat ne semblerait exister en Slovénie, bien qu’un droit de préemption contractuel puisse être conclu (Section III), et pour terminer, vient la signature du contrat de vente (Section IV).

Section I Les formalités avant l’acquisition : 592. L’acquisition d’un bien immobilier nécessite le respect d’une certaine procédure, souvent effectuée par l’agent immobilier surtout dans le cas d’achat par les étrangers. Il est nécessaire de se munir d’une nouvelle copie de l'entrée d'enregistrement du terrain, de la confirmation de la « communauté du bâtiment » qu’aucun droit de communauté n’existe149, et d’une évaluation officielle de la propriété. Cette évaluation ne n’est pas nécessairement identique à celle du vendeur, mais elle permet de limiter les abus. Elle est de plus utilisée pour estimer la taxe de vente de propriété de 2 %, qui est d'habitude payée par le vendeur. Une fois ces formalités remplies, une période de négociation peut s’ouvrir.

Section II Les négociations : 593. Avant toute chose, il faut déterminer, comme en droit anglais, ce qu’est une offre. En effet, le contrat est conclu au moment où l'offrant reçoit l'acceptation de son offre mais l’offre n’est pas toujours caractérisée. Si une proposition a été adressée à un cercle indéfini de personnes, alors ce n’est pas une offre mais seulement une invitation à l’offre.

149 L'article 85 de la loi d'aménagement et d'urbanisme adoptée en 2002 (n° 110/2002) prévoit la possibilité, pour une commune, de déterminer sur son territoire des périmètres à l'intérieur desquels elle aura un droit de préemption. Ce droit de préemption a été institué par le législateur afin de permettre à la commune d'acquérir des ressources foncières pour réaliser par la suite des opérations d'intérêt général.

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En effet, dans ce cas-là, le vendeur ne sera pas tenu par l’acceptation d’un client, il a le choix d’accepter l’offre d’achat émise par cette personne, ou d’attendre une meilleure proposition. Au contraire, si l’offre est caractérisée, alors le vendeur est tenu de respecter ses engagements.594. Pour les biens immobiliers, l’achat se fait dans la quasi-totalité des cas à travers une agence immobilière. Dans ce cas, dès que le choix du bien immobilier est effectué, il faut faire une proposition d’achat au vendeur, proposition qui doit se faire par l’intermédiaire d’un avocat pour les ressortissants étrangers. Cette offre est basée sur les ressources de l’acquéreur et donc basée sur ce qu’il peut vraiment se permettre. Pour cela, il faut prendre en considération toutes les surcharges comme les taxes ou le prix des banques, et si l’acquéreur est étranger, les frais de traduction et les prix de transfert de devise.595. En Slovénie, l’acheteur peut être soumis au paiement de certaines taxes lors de l’achat, taxe qui peut varier en fonction de la région, il y a notamment des taxes touristiques pour les non-résidents ou des taxes de communauté locale. Point qu’il faut absolument prendre en compte lors de l’offre.

Section III Le droit de préemption contractuel : 596. En Slovénie, il n’existe pas à proprement parler d’avant contrat comme en France tel que le pacte de préférence, mais seulement des pourparlers et des négociations. Ce qui se rapprocherait le plus d’un tel mécanisme serait le droit de préemption contractuel. 597. L'article 507 du code des obligations slovène dispose qu'un contrat peut prévoir que le propriétaire d'une chose, lorsqu'il désire vendre celle-ci, s'oblige à notifier à un tiers désigné dans le contrat son intention de vendre, ainsi que les conditions de la vente envisagée. Ce tiers, appelé le bénéficiaire du droit de préemption, a ainsi le droit d'acheter en priorité à toute autre personne le bien (meuble ou immeuble), aux conditions énoncées par la notification d'intention de vendre, mais ce droit de préemption ne peut aller au-delà de cinq ans à compter de la conclusion du contrat.En définitive, cette personne, le bénéficiaire, peut exercer l'option d'achat qui lui est offerte et ainsi primer tout acheteur. Mais ce droit est fortement encadré, il a notamment que trente jours, à compter de la réception de la notification d'intention de vendre, pour faire connaître son intention au vendeur et à l’expiration de ce délai, il est réputé avoir renoncé à exercer son droit. De même, il doit payer le prix stipulé dans la notification d'intention de vendre, il n’a plus la possibilité d’entamer des négociations, et doit verser ce prix soit directement au vendeur, soit en le consignant auprès du notaire chargé de la vente.

Section IV La conclusion du contrat définitif : 598. Une fois les négociations terminées et les parties d’accord, c’est le notaire qui rédige l’acte de vente. La pratique ordinaire slovène fait travailler un seul professionnel, le notaire public agit pour les deux parties.599. Quand le contrat est signé, les deux parties sont juridiquement liées, et la pratique normale veut que l'acheteur dépose immédiatement 10 % du prix d'achat. Si tous les besoins juridiques, tant vis-à-vis du vendeur que de l'acheteur, sont satisfaits,

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alors l'achèvement final prend en moyenne sept jours et ne peut aller au-delà d’un mois. L'acheteur devra aussi payer 2 % du prix de propriété pour la ATV (la forme slovène de la TVA) pour les frais. 600. Pour les étrangers, la procédure peut être plus longue. En effet, si l'offre est acceptée, l’acquéreur doit faire une demande pour un nombre EMSO (un nombre que l'on donne aux citoyens slovènes à la naissance) et un nombre fiscal. Simple formalité, mais elle peut prendre du temps et engendrer des conflits en cas de retard car c’est une formalité juridique obligatoire à toute vente immobilière par un acheteur étranger. 601. En cas rupture du contrat, dans le cas où l’une ou l’autre des parties change d’avis et souhaite revenir sur ses engagements, le dépôt de 10 % initialement versé revient, telle une clause pénale, à l’autre partie. En effet, la loi slovène punit le cocontractant défectueux. Si c’est l’acquéreur qui se rétracte, alors le vendeur garde ces 10 %, et si c’est le vendeur, alors les 10 % initiaux sont rendus à l’acheteur et le vendeur devra verser 10 % du prix de vente à son cocontractant.

BibliographieCODES :- Code des obligations slovène- Code de la propriété slovèneSITES :- http://www.slovenianproperties.com- http://www.sloveniaestates.com- http://www.notar-z.si/en/seznam-notarjev (liste de notaire slovène)

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Les avant-contrats en Suède Vanessa VERGARA

Chapitre XXIV : les avant-contrats en Suède

602. La Suède est entrée dans l’Union européenne le 1er Janvier 1995. Son droit dit « Scandinave » est influencé par le droit Romano-germanique et par le droit Anglo-saxon. La Suède n’a pas de Code civil. Il existe un code des lois suédoises datant de 1734150. Ce recueil de lois est composé de différents codes. Chaque code est spécifique à une matière. Pour obtenir un aperçu général de la législation suédoise, il faut se référer au journal officiel Suédois151, car certaines matières n’ont pas fait l’objet de codification. Il regroupe l’ensemble des lois et ordonnances suédoises.Le point de référence juridique central pour le droit immobilier en Suède est le Code suédois de la propriété152 qui a été adopté en 1972. Le code est complété par un éventail d'autres lois, statuts et ordonnances du gouvernement concernant les biens immobiliers. En principe, le concept suédois de la propriété est comparable à la conception américaine de la propriété absolue. Le propriétaire a le droit de posséder, d'occuper, d'utiliser et d'aliéner les terres et les bâtiments associés qu’il détient. La Loi sur les contrats153 qui règlemente la façon de conclure un accord est également utile pour la conclusion d’un acte de vente.603. En raison du formalisme attaché au contrat de vente les avant-contrats ne sont pas utilisés en droit suédois (Section I) mais il existe une pratique des enchères précédant la vente (Section II).

Section I Les exigences formelles du contrat de vente écartant les contrats préliminaires :

604. En Suède deux actes sont nécessaires pour la vente immobilière (§1), les contrats préliminaires sont donc inutiles (§2).

§ 1 Les exigences formelles du contrat de vente : 605. Afin de pouvoir conclure un contrat de vente contraignant relatif à un bien immobilier, un certain nombre d’exigences de procédure essentielles doivent être respectées conformément au chapitre 4 du Code foncier154. Un accord ne satisfaisant pas ces critères ne peut être considéré comme contraignant pour les parties. En Suède, deux documents de vente sont souvent utilisés. Cette coutume trouve ses origines dans les aspects pratiques de la tradition juridique, dans le cadre de laquelle une procédure de base est dupliquée. Le premier document porte le nom de promesse de vente et le second d'acte de vente. Normalement, la promesse de vente spécifie l'intégralité des

150 Lois du Royaume de Suède : « Sveriges Rikes Lag ». 151 Swedish Code of Statutes, Svensk forfatthingssamling 152 Jordalbaken153 Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar pa förmögenhetsrättens omrade154 Jordabalken

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conditions liées à la vente tandis que l'acte de vente ne contient qu'un minimum de détails. Grâce à cette procédure, les contraintes contractuelles sont établies dès le premier accord. Il ne s’agit donc pas d’une promesse de vente au sens du droit français. Lorsque les conditions sont remplies, un autre document de vente sera rédigé. Dans ce document, la vente ne dépend plus des conditions déjà remplies. La vente acquiert immédiatement un caractère définitif.

§ 2 Les contrats préliminaires écartés : 606. Les biens immobiliers peuvent être librement achetés et vendus avec certaines exceptions mais les transactions ne sont valables que si certaines formalités sont remplies. Un contrat valide doit contenir une déclaration du vendeur que le bien est transféré à l’acheteur ainsi que le prix d’achat. La procédure établie concernant la conclusion d'une transaction immobilière contraignante exige la rédaction de documents spécifiques devant inclure un nombre minimum d'informations pour que le transfert soit légalement valide.607. Un accord contraignant existe quand les deux parties ont signé le contrat. La loi sur les contrats155 règlemente la façon de conclure un accord. Si une seule partie a signé, l’accord ne lie pas l’une des parties. Il est important de noter que le Code suédois de la propriété156 n’accepte pas les options sous la forme d’une promesse concernant l’achat ou la vente de biens immobiliers. Les contrats préliminaires ou d’options ne sont donc pas valables. Une exception à ces règles rigides est la possibilité de verser des acomptes avant la signature du contrat. Si un acheteur remet un tel paiement et se retire par la suite, l’acompte permettra d’indemniser l’autre partie. Les acomptes de ce genre sont rares.608. Il est possible d'acheter des biens directement du propriétaire. Mais la pratique courante consiste à faire intervenir un agent immobilier. En Suède l’agent immobilier a la responsabilité globale de la vente d’une propriété et il va être un acteur important dans la négociation de la convention d’achat.

Section II Les négociations précédant la vente : 609. L’achat d'un bien immobilier peut être précédé de négociations et de recherches de longues durées, au cours desquelles le contrat et l’état du bien ont fait l’objet de discussions. En règle générale un agent immobilier intervient dans ce processus de négociation (§1) qui se compose d'appels d’offres (§2).

§ 1 Les intervenants au processus de négociation : 610. Dans presque tous les transferts de biens immobiliers en Suède un agent immobilier « Fastighetsmäklaren » est en cause. Il est possible d'engager un avocat chargé de rédiger les documents obligatoirement requis dans le cadre de la conclusion d'un contrat avec une agence immobilière. Mais il n'est pas obligatoire d'engager un agent immobilier ou un avocat pour pouvoir mener à bien une transaction immobilière.

155 La loi sur les contrats (1915 :218) 156 « Jordabalken » (1970:994)

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Un vendeur et un acheteur peuvent donc conclure une transaction sans devoir engager un intermédiaire et les conditions du contrat de vente seront valides.L'agent immobilier est mandaté par le vendeur et sera exclusivement payé par celui-ci, mais il a une obligation conformément à la Loi sur l’agent immobilier157 "il doit observer et protéger les intérêts des deux parties le vendeur et l'acheteur" (Article 12 de la Loi). Une exigence d’impartialité est demandée à l’agent immobilier bien qu’il soit engagé et payé par le vendeur. L'agent immobilier rédigera le contrat de vente. En droit suédois, les accords importants et autres actes juridiques sont généralement établis par écrit et signés par la ou les partie(s). Cependant, aucun contrat ou autre acte ou convention juridique ne requiert l’intervention d’un officier neutre pour l’instrumenter.611. Le vendeur et l’agent immobilier vont définir ensemble les conditions de l'appel d'offres, et l’agent immobilier gère le processus d'appel d'offres réelles.

§ 2 Le processus de négociation : 612. Le processus de négociation se compose d’appels d’offres. Le prix indiqué dans la description du bien immobilier est généralement considéré comme le point de départ des appels d'offres continus. Lorsque plusieurs personnes sont intéressées pour acheter la propriété, un appel d’offres habituellement survient, dans lequel la personne qui propose l'offre la plus élevée est habituellement choisie pour l’achat du bien, si toutes les autres conditions sont remplies. Pour participer à l'appel d'offres, il suffit seulement pour l’acheteur potentiel d’exprimer son intérêt à l’agent immobilier. Il s’agit donc d’un système d’enchères. Ce système se distingue du système français puisque dans notre pratique l’acquéreur va essayer de faire baisser le prix au lieu de surenchérir. 613. Il n'y a pas de lois contrôlant ce processus, et il est important de noter que le vendeur a le droit de mettre fin à l'appel d'offres à tout moment ou de changer ses conditions. La Loi prévoit également qu'aucune offre n'est contraignante, même si elle est présentée sous forme écrite. Un certain nombre de conditions doivent être remplies avant qu’un acte d’achat soit considéré comme juridiquement contraignant, la plus importante étant que tous les vendeurs et les acheteurs signent le contrat d'achat. Jusqu'à ce moment, le contrat n'est pas contraignant. Après que le contrat soit signé, il ne peut être révoqué à moins qu'un accord sur la révocation intervienne.614. L’agent immobilier peut conditionner les offres à l’obtention d’un prêt ou la vente de la propriété de l’acheteur ou à un examen professionnel de la propriété.615. Toutefois, il convient de constater que le propriétaire a la décision finale de savoir s'il vendra, dans quelles conditions il veut vendre et à qui il vendra.

Bibliographie :- Conseil européen des professions immobilières CEPI- Sites d’agences immobilières (RealtyOutlook.com, www.fastighetsbyran.se....)- Site European University Institute.

157 Fastighetsmäklarlagen 1995:400

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http://www.fastighetsbyran.se/

Synthèse Julie LORILLOU et Laura MORNET

SYNTHESE

Introduction :

616. Dans une société européenne toujours plus marquée par le développement des transactions économiques, le contrat s’impose aujourd’hui comme un outil juridique fondamental, attestant de l’accord de volonté des parties à entrer dans une relation juridique. L’importance du contrat est telle que la plupart des systèmes juridiques en Europe en définissent le régime, mettant ainsi en évidence un véritable droit des contrats, qui sera propre à chaque pays concerné. La technique contractuelle se développe au regard de la législation en vigueur, de la jurisprudence et des influences doctrinales, mais la mise en œuvre pratique du contrat est elle-même créatrice de règles applicables en la matière. Si le contrat est l’expression finale de l’accord de volonté des parties, des discussions préliminaires, qui sont souvent identifiées comme des pourparlers ou des négociations, sont très souvent à l’origine de ce consensus. Les parties peuvent même recourir à un contrat pour assurer la conclusion d’un autre contrat, ce qui correspond à la conclusion d’un avant-contrat si l’on se fonde sur la terminologie française utilisée en la matière158. La phase précontractuelle, qui est parfois l’occasion de conclure de véritables contrats « préparatifs », s’avère ainsi déterminante quant à la conclusion future d’un contrat mais également quant au contenu même de cet accord. Le droit des affaires est particulièrement attentif à la période précontractuelle et met en œuvre des techniques juridiques très souvent systématisées afin d’assurer la conclusion effective d’un contrat au terme de cette phase, tout en protégeant les intérêts respectifs des parties. La pratique démontre que des discussions préliminaires peuvent être envisagées pour tout type de contrat, c’est notamment le cas pour les contrats conclus en matière immobilière, qui adoptent un processus recouvrant différents aspects selon les pays étudiés. En matière immobilière les avant-contrats précèdent principalement la conclusion de contrat de vente, c’est la raison pour laquelle ces avant-contrats feront l’objet d’une analyse détaillée au travers de cette étude. 617. Très souvent, la vente d’un bien immobilier n’est pas une transaction anodine pour les parties, elle peut mettre en jeu le versement de sommes d’argent conséquentes, en échange du transfert de propriété d’un bien immobilier qui a parfois une valeur affective, en sus de sa valeur économique. Comme cela a été mentionné, le recours à un avant-contrat permet d’assurer la conclusion du contrat de vente et d’en fixer le contenu essentiel. Il met ainsi en œuvre une protection des intérêts des parties, qui par la conclusion d’un avant-contrat recherchent surtout une sécurité juridique, du fait des conséquences juridiques et financières que peut avoir la conclusion de la vente définitive.618. Dans de nombreux pays de l’Union européenne, il existe des accords dans la phase qui précède la conclusion d’une vente immobilière et parfois ces accords sont désignés par le terme « d’avant-contrat », cependant ils ne recouvrent pas la même notion que celle reconnue en France pour les avant-contrats. L’étude qui sera menée ici ne désignera par le terme « d’avant-contrat » que les accords qui constituent un 158 Gérard CORNU, Association Henri CAPITANT, « Vocabulaire juridique », collection PUF, 2004, v° Avant-contrat.

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véritable contrat, et qui de ce fait donnent naissance à des effets pourvus d’une force juridique obligatoire. Ainsi, les différents avant-contrats que l’on peut identifier dans l’Union européenne seront étudiés, cependant d’autres formes d’accords seront également évoquées, dans la mesure où certains pays accordent une place déterminante aux négociations, qui sont parfois difficiles à distinguer des avant-contrats eux-mêmes, les deux types d’accords revêtant dans certains cas des caractéristiques similaires.619. Un premier constat permet d’affirmer que tous les pays de l’Union européenne ne connaissent pas le recours aux avant-contrats avant la conclusion d’une vente, de même que les pays qui permettent leur mise en œuvre n’offrent pas les mêmes avant-contrats, la distinction pouvant être aussi bien dans l’appellation que dans la nature et le régime même de ces avant-contrats. Afin d’appréhender plus concrètement la place qui est conférée aux avant-contrats dans les pays de l’Union européenne, il est nécessaire de remarquer que trois processus récurrents menant à la conclusion d’une vente immobilière peuvent être identifiés, au regard des pratiques en vigueur dans les pays d’Europe concernés.620. Tout d’abord, il apparait que la majorité des systèmes juridiques des pays de l’Union européenne permettent de mettre en œuvre des avant-contrats avant de conclure un contrat de vente immobilière. Conformément à la pratique française, les deux avant-contrats dont l’utilisation est fréquente sont les promesses de vente, unilatérales ou synallagmatiques, et les pactes de préférence, même si parfois ces avant-contrats conclus dans les différents pays présentent quelques différences dans leur contenu et dans leurs effets. Malgré ces différences, la définition principale de chacun de ces avant-contrats reste la même : l’avant-contrat est avant tout un contrat, et de ce fait, il est source d’obligations pour les parties. 621. Le deuxième modèle qu’il est possible d’évoquer et qui concerne quelques pays dans l’Union européenne, est celui de l’Allemagne ou encore de l’Autriche. Même si la liberté contractuelle le permettrait, la pratique dans ces pays est de ne recourir que rarement à un avant-contrat, en raison du processus et du formalisme déjà contraignants de la vente en elle-même.622. La pratique anglo-saxonne permet enfin de confirmer que le recours aux avant-contrats avant la conclusion d’une vente immobilière n’est pas systématique dans l’Union européenne. En effet au Royaume Uni, le processus qui permet d’aboutir à la conclusion d’un contrat de vente d’un bien immobilier ne prévoit pas la conclusion d’avant-contrats. La conception de la phase précontractuelle est en effet très spécifique dans ce pays. 623. Afin d’effectuer une étude plus détaillée des avant-contrats qui peuvent précéder une vente immobilière dans les différents pays de l’Union européenne, selon une distinction classique, il est intéressant de rechercher les éventuels avant-contrats qui peuvent être mis en œuvre (Chapitre I), de constater l’existence de similitudes dans leurs conditions de formation (Chapitre II), et enfin d’évoquer leurs effets juridiques (Chapitre III).

Chapitre I : Recherche des avant- contrats au sein de l’Union euro-

péenne140


624. En raison de la place et de la force contraignante des négociations qui varient selon les systèmes juridiques, les différents processus menant à la vente immobilière seront évoqués dans une première partie (Section I), puis dans une seconde partie une typologie des différents avant-contrats présents au sein de l’Union européenne sera dressée (Section II).

Section I Les différents processus menant à la vente immobilière :

625. Avant d’évoquer les avant-contrats en matière immobilière qui peuvent être identifiés, il est intéressant de remarquer que dans la plupart des pays de l’Union européenne, acheteur et vendeur vont mettre en œuvre des négociations, émettre des offres, avant la conclusion de la vente immobilière ou avant la conclusion d’avant-contrats qui pourraient officialiser l’accord des parties sur le principe de la vente à venir. La pratique des négociations ne sera pas développée de façon similaire dans les différents pays de l’Union, de même que toutes les négociations n’auront pas le même pouvoir de contrainte sur les parties qui envisagent de conclure un contrat de vente.Deux conceptions différentes des négociations seront envisagées, cependant il convient de préciser qu’une troisième approche existe en matière de négociations en Allemagne. En effet, dans ce système juridique, les négociations ont un pouvoir contraignant et permettent d’engager la responsabilité contractuelle. Cette particularité sera évoquée ultérieurement dans cette étude.159

§ 1 Les négociations classiques : une porte ouverte aux avant-contrats :

626. Dans certains systèmes juridiques comme celui du Luxembourg ou de la France, des avant-contrats peuvent être conclus et ceux-ci précèdent souvent une phase de négociation. Les discussions préliminaires qui en découlent peuvent aboutir à un accord. Toutefois, aucun contrat n’étant encore formé au stade des négociations, seule la responsabilité délictuelle des parties peut être engagée en cas de rupture abusive de ces négociations. La conclusion d’un avant-contrat devient alors utile pour officialiser l’accord et lui donner une force contraignante, même si toutes les conditions nécessaires à la vente ne sont pas encore réalisées. L’avant-contrat n’est toutefois pas obligatoire et la conclusion du contrat principal peut avoir lieu dans l’hypothèse où toutes les conditions sont réunies.

§ 2 Les négociations non contraignantes : un frein à la pratique des avant-contrats :

159 Se référer au paragraphe 670, traitant de la bonne foi au stade des négociations.

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627. Dans certains pays, la mise en œuvre d’un avant-contrat ne fait pas partie de la pratique, les parties se mettent d’accord sur le principe de la vente par des négociations, puis la conclusion de la vente a lieu directement, sans avant-contrat. 628. La première forme d’accord que l’on peut rattacher à la phase de négociation correspond à l’hypothèse où les parties s’entendent sur le principe de la vente, cependant ils veillent à ne pas s’engager contractuellement. C’est le cas par exemple au Royaume Uni160, où, lorsque les parties conviennent de la conclusion future de la vente, cet accord est très souvent conclu verbalement, de façon officieuse et s’il est formulé par écrit, les parties veilleront à introduire des stipulations types dans la rédaction, telles que « subject to contract», qui signifient « sous réserve de la conclusion d’un contrat ». Ainsi cette clause permet à l’accord formulé de ne pas être contraignant pour les parties, tant qu’il n’a pas été repris dans un contrat conclu ultérieurement. 629. La phase de négociation peut permettre la conclusion de différentes formes d’ententes et d’engagements entres les parties, cependant, à nouveau, ceux-ci n’auront pas un pouvoir de contraindre les parties à conclure la vente envisagée. A titre d’exemple, la pratique dans certains pays est de conclure une lettre d’intention, qui peut être perçue comme un engagement de négocier de bonne foi, sans avoir pour autant la valeur d’un contrat. Des lettres de confort peuvent également être conclues. Ces deux engagements sont notamment utilisés au Danemark161 lors de la phase de négociation.

§ 3 Les différentes approches concernant le régime de l’offre de vente immobilière :

630. Préalablement à toute vente immobilière et à tout avant-contrat, une offre de vente, qui est un acte juridique unilatéral, sera nécessairement communiquée pour trouver un acquéreur. Certains pays de l’Union européenne possèdent un régime de l’offre semblable, tandis que d’autres révèlent quelques particularités. Certains pays perçoivent l’offre comme une promesse de contrat, elle serait une déclaration d’intention qui oblige l’offrant, c’est le cas au Danemark162, sauf si l’offre est conclu « uden obligo », c'est-à-dire sans entrainer d’obligations. La plupart des systèmes de droit dans l’Union européenne considèrent qu’une offre est définitive et contraignante pour l’offrant si l’offre est communiquée à un bénéficiaire en particulier, ce qui n’est pas le cas pour une offre publique, formulée de façon impersonnelle. Cette conception de l’offre n’est pas celle adoptée par le Royaume Uni163, dont la pratique juridique permet la libre révocabilité de l’offre tant qu’elle n’a pas été acceptée par le destinataire. En somme l’offrant n’est pas tenu de maintenir son offre, peu importe qu’elle soit assortie ou non d’un délai d’acceptation, ou qu’elle soit faite ou non à une personne déterminée. La seule limite à la révocation de l’offre est qu’elle soit communiquée au destinataire.631. Après avoir identifié les différentes formes de pourparlers, il convient désormais de dresser une typologie des différents avant-contrats identifiés au sein de l’Union européenne (Section II).

160 Paragraphe 566, chapitre XXI relatif au Royaume Uni.161 Paragraphes 123 et 124, chapitre VI relatif au Danemark.162 Paragraphe 130, chapitre VI relatif au Danemark.163 Paragraphe 557, chapitre XXI relatif au Royaume Uni.

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Section II Typologie des avant-contrats : 632. Les avant-contrats dans l’ensemble des pays européens sont souvent le fruit de la pratique. La plupart des avant-contrats recensés dans l’Union européenne organisent une obligation de contracter (§1), tandis que certains organisent une obligation de préférer (§2).

§ 1 L’obligation de contracter : 633. Si certains pays n’ont qu’une définition générale de l’avant-contrat pouvant organiser tout type de contrat final (A), de nombreux pays européens prévoient un avant-contrat pour organiser un contrat final spécifique, qui est le contrat de vente (B).

A. L’avant-contrat organisant une obligation de contracter tout type de contrat final :

634. En raison du terme employé, mais surtout de sa définition, l’avant-contrat permet d’obliger à conclure n’importe quel type de contrat final. Cette idée générale de l’avant- contrat est présente notamment en Slovaquie. La pratique slovaque utilise la lettre d’intention164, qui organise la conclusion d’un contrat dans le futur engendrant une obligation principale, celle de conclure le contrat définitif dans un délai convenu. La Grèce, également, dispose d’une notion d’avant-contrat général signifiant l’obligation pour une partie de conclure un contrat définitif. 635. Pour désigner cette obligation de conclure un contrat définitif, la République tchèque165 utilise le terme de contrat sur contrat futur. Contrairement à de nombreux pays le contrat sur contrat futur est réglementé expressément166. 636. La Hongrie167 a également encadré légalement168 l’avant-contrat. Il s’agit d’un contrat préparatoire destiné à organiser et réglementer la négociation du futur contrat définitif.637. Le droit allemand comme le droit autrichien dispose également d’une notion générale, celle de vorvertrag169. Là encore il s’agit d’un avant-contrat obligeant les parties à conclure un contrat principal. Selon une définition précise, c’est l’engagement contractuel par lequel l’obligation de la conclusion du contrat principal ultérieur est justifiée, notamment par la détermination des éléments essentiels du contrat final.638. L’obligation de contracter un contrat futur peut être unilatérale comme synallagmatique, notamment en Pologne, en Slovaquie ou en Allemagne. Lorsque la promesse est unilatérale, le droit allemand utilise le terme « optionvertrag »170, qui est le droit de donner naissance immédiatement par une déclaration unilatérale à un rapport contractuel, dont le contenu est d’ores et déjà fixé. Cela peut aussi désigner le fait de prolonger un rapport contractuel. 639. Toutefois même si l’ensemble des pays cités donnent une définition générale de l’avant-contrat, en pratique ils sont principalement utilisés pour organiser les contrats

164 Paragraphe 582, chapitre XXII relatif à la Slovaquie. 165 Paragraphe 499, chapitre XIX relatif à la République tchèque.166 Paragraphe 50 du Code civil tchèque. 167 Paragraphe 261, chapitre X relatif à la Hongrie.168 Article 208 du Code civil hongrois. 169 Paragraphe 3, chapitre I relatif à l’Allemagne.170 Paragraphe 6, chapitre I relatif à l’Allemagne.

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de vente. Pour autant, dans d’autres pays de l’Union il existe des avant-contrats spécifiques organisant la conclusion d’une vente future.

B. Les avant-contrats organisant la vente :

640. Selon l’article 1357 du Code civil maltais171, la promesse de vente met à la charge du promettant une obligation de procéder à une vente et de réparer le préjudice du bénéficiaire de la promesse si la vente ne peut s’effectuer. Toutefois il n’existe pas à Malte de promesse unilatérale de vente. Il convient également de préciser que cette promesse peut être une promesse d’achat. 641. Une sorte de promesse de vente existe également au Danemark et porte le nom d’accord d’achat172. Mais il s’agit plus d’une forme de promesse de vente sous condition suspensive de l’approbation des conditions par l’avocat de la partie cocontractante. A la différence de Malte où la promesse une fois signée par les deux parties ne vaut pas vente, l’accord d’achat une fois les conditions acceptées par l’avocat vaut vente. Lorsque cet accord est signé, il emporte transfert de propriété. 642. L’Espagne, la Bulgarie, le Luxembourg, la Belgique, le Portugal, la Roumanie et la Finlande distinguent deux types de promesse tout comme en France : la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente, avec toutefois quelques disparités. Premièrement, en Espagne173, au sein même de la notion de promesse unilatérale, il existe une distinction entre la promesse unilatérale acceptée appelée contrato de opcion et la promesse unilatérale non encore acceptée appelée promesa unilateral. Concernant la promesse synallagmatique de vente elle est également appelée promesse bilatérale, comme c’est le cas en Roumanie. 643. Au Portugal174, la promesse synallagmatique de vente est appelée « promesse synallagmatique d’acheter et de vendre ».644. Concernant le Luxembourg175, la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente peuvent notamment être utilisées pour les promesses concernant les immeubles bâtis. En Lettonie, la promesse de vente intitulée contrat de dépôt176, dont la finalité est d’informer les parties sur l’étendue et la portée de leur engagement, est subordonnée à la remise d’un dépôt de fond pour qu’en contrepartie le vendeur réserve le bien. La remise d’un dépôt de garantie est également exigée au Luxembourg lors de la conclusion d’une promesse portant sur un immeuble à construire, qui pourra être mise en œuvre uniquement par l’intermédiaire d’un contrat préliminaire177.

645. On peut également faire référence à la pratique belge utilisant un avant-contrat très spécifique, qui est celui de l’option croisée178. Cet avant-contrat est en réalité une technique selon laquelle le vendeur promet de vendre le bien au candidat acquéreur pendant un certain temps. Si au terme du délai le candidat acquéreur n’a pas levé l’option alors la promesse tombe. Une fois la promesse de vente éteinte c’est à l’acquéreur de s’engager à son tour dans une promesse unilatérale mais cette fois ci d’achat.

171 Paragraphe 441, chapitre XV relatif à Malte.172 Paragraphe 189, chapitre VI relatif au Danemark.173 Paragraphe 172, chapitre VII relatif à l’Espagne.174 Paragraphe 474, chapitre XVIII relatif au Portugal.175 Paragraphe 379, chapitre XIV relatif au Luxembourg.176 Paragraphe 337, chapitre XIII relatif à la Lettonie.177 Paragraphe 395, chapitre XIV relatif au Luxembourg.178 Paragraphes 53 à 57, chapitre III relatif à la Belgique.

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646. L’Italie ne parle ni de promesse synallagmatique de vente, ni de promesse unilatérale de vente mais de contrat d’option179 et de contrat préliminaire180. Concernant le contrat d’option, il est très particulier car il contient en lui-même le contrat final, dans lequel une partie est tenue de maintenir sa proposition tandis que l’autre partie est libre d’accepter ou non dans un délai déterminé. Pendant toute la durée du contrat d’option le bien est réservé. Le contrat préliminaire, quant à lui, est équivalent à la promesse synallagmatique de vente puisque c’est l’engagement réciproque de conclure le contrat de vente définitif avant une certaine date mais contrairement au contrat d’option, il ne contient pas déjà le contrat définitif. 647. On peut également citer deux autres types d’avant-contrats. Tout d’abord, la convention d’entièrcement181 utilisée en Lettonie : il s’agit d’un certificat délivré par un établissement de crédit qui garantit que les fonds indiqués dans le contrat préliminaire seront déposés lors du transfert de propriété, au moment de la signature du contrat définitif. Ensuite, la promesse de porte fort182, utilisée en droit roumain : il s’agit d’un contrat par lequel une personne promet à une autre personne, le bénéficiaire, qu’une autre personne signera ou ratifiera à sa place.648. Enfin, il convient de mettre en exergue le système juridique allemand très spécifique régissant la vente immobilière, qui n’est pas propice à la conclusion d’un avant-contrat (C).

C. L’absence pratique des avant-contrats en matière de vente immobilière en Allemagne 183 :

649. Dans ce pays, la vente d’un bien immobilier est assurée par la conclusion de deux contrats successifs, le premier fera naître l’obligation pour les parties de conclure la vente, le second assurera le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur. Il apparaît que la conclusion de deux contrats, notamment sous la forme notariée comme l’exige la loi, fait naître un processus et un formalisme contraignants pour les parties à la vente. Il n’est donc pas dans leur intérêt, ne serait-ce que financièrement, de conclure en sus un avant-contrat également par acte notarié, comme l’exige la loi, au nom du parallélisme des formes. Les différentes formes d’avant-contrats qui existent dans ce pays, applicables aux contrats de façon générale, ne sont donc que rarement utilisées en vue de la conclusion d’un contrat de vente immobilière. Ce processus est également mis en œuvre en Autriche184 et aux Pays-Bas185.650. Si la plupart des avant-contrats identifiés au sein de l’Union européenne organisent une obligation de contracter, certains avant-contrats, moins répandus, organisent une obligation de préférer (§2).

§ 2 L’obligation de préférer : 651. Il existe dans certains pays de l’Union européenne des avant-contrats qui mettent en œuvre une obligation de préférer. Ils sont appelés parfois pacte de préférence comme c’est le cas notamment en Belgique, en Roumanie ou au Portugal. L’objet de cet avant-179 Paragraphe 297, chapitre XII relatif à l’Italie.180 Paragraphes 301 et 304, chapitre XII relatif à l’Italie.181 Paragraphe 362, chapitre XIII relatif à la Lettonie.182 Paragraphe 533, chapitre XX relatif à la Roumanie.183 Paragraphes 12 à 13, chapitre I relatif à l’Allemagne.184 Paragraphe 24, chapitre II relatif à l’Autriche.185 Paragraphe 429, chapitre XVI relatif aux Pays-Bas.

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contrat est pour le propriétaire d’un bien de donner la priorité à une personne déterminée lorsqu’il décidera de vendre le bien. Selon l’article 414 du Code civil portugais186 ce type d’avant-contrat peut organiser un droit de préférence sur une vente mais également sur un contrat de bail et de manière générale sur tous les contrats qui ont pour effet de choisir une personne au détriment des autres. 652. Le pacte de préférence n’organise pas une promesse de vente car le propriétaire engagé n’a aucune obligation de vendre. Néanmoins, il organise une sorte de droit de préemption contractuel. C’est d’ailleurs sous ce terme que la Slovénie intitule ce genre d’avant-contrat. L’article 507 du Code des obligations slovène187 définit ce droit de préemption contractuel comme le fait pour le propriétaire d’une chose, lorsqu’il désire vendre celle-ci, de s’engager à notifier son projet de vendre à un tiers désigné dans le contrat ainsi que les conditions de la vente. Ce tiers dispose alors d’un droit de priorité. Ce droit de préemption contractuel est d’ailleurs le seul type d’avant-contrat existant en Slovénie. Les Pays-Bas188 désignent également l’avant-contrat organisant une obligation de préférer comme un droit de préemption contractuel. La Finlande189 parle quant à elle de clause de préférence car cette obligation de préférer peut soit être constitutive de l’avant-contrat, soit être une simple clause contenue dans un contrat plus général. 653. Enfin il convient également de faire référence à la Pologne190 qui ne dispose pas d’un avant-contrat tel que le pacte de préférence, défini précédemment par les autres pays de l’Union, mais d’un autre type de contrat. En effet, c’est un contrat par lequel le propriétaire d’une chose s’engage envers une autre personne à ne pas conclure avec un tiers un contrat de vente avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions. En revanche, dans le cas où l’acheteur voudrait vendre la chose objet de la vente antérieure, il sera tenu d’informer le vendeur initial en raison du fait qu’il a signé un contrat de vente avec une autre personne. Donc, même si cet avant-contrat contient un droit de préférence, son bénéficiaire n’est pas libre par la suite de revendre le bien à qui il veut car le premier propriétaire dispose quant à lui d’un droit de rachat. 654. Après avoir identifié les différents avant-contrats, nous allons étudier dans un deuxième chapitre les grands principes qui gouvernent ces avant-contrats.

186 Paragraphe 443, chapitre XVIII relatif au Portugal.187 Paragraphe 598, chapitre XXIII relatif à la Slovénie.188 Paragraphe 437, chapitre XVI relatif aux Pays-Bas.189 Paragraphe 205, chapitre VIII relatif à la Finlande.190 Paragraphe 466, chapitre XVII relatif à la Pologne.

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Chapitre II : les grands principes 655. Les grands principes communs aux pays de l’Union européenne en matière contractuelle sont au nombre de trois : le premier principe est celui de la liberté contractuelle (Section I), qui est limité par la bonne foi (Section II) ; Enfin l’imprévision sera envisagée (Section III).

Section I La liberté contractuelle : 656. Dans le cadre de l’étude des avant-contrats mis en œuvre dans l’Union européenne, la liberté contractuelle est un des grands principes juridiques qu’il est important d’appréhender, dans la mesure où il revêt différents aspects, notamment la liberté pour les parties de conclure ou ne pas conclure un contrat. La liberté contractuelle concerne en fait directement les parties qui sont entrées dans une phase précontractuelle, encore hésitantes dans leur intention de s’engager et qui envisagent de conclure un avant-contrat, si cette pratique est d’usage dans leur pays. La place de la liberté contractuelle dans un système juridique va en fait conditionner le régime des avant-contrats, de même que la liberté précontractuelle, que certains auteurs distinguent de la liberté contractuelle, qui va influer sur le régime des négociations et des pourparlers.657. En droit français, la liberté contractuelle est à la fois un principe très ancré dans la théorie du droit des contrats mais c’est également une faculté dont l’exercice est encadré par la loi et la jurisprudence. Au regard du droit des contrats en vigueur dans les différents pays de l’Union européenne, la liberté contractuelle est un principe qui ne s’applique pas de façon uniforme, certains pays lui consacrent une très grande place dans leur système juridique, alors que d’autres contrôlent davantage le domaine contractuel. Parfois, très peu de place est laissée à la liberté contractuelle, notamment quand il est question de protéger les intérêts d’une partie dite faible, comme c’est le cas pour les consommateurs.658. Les différents aspects de la liberté contractuelle, qui sont notamment la liberté de conclure ou de ne pas conclure un contrat, de fixer le contenu d’un contrat ou encore de ne pas être soumis à des conditions de forme, peuvent être dissociés et appliqués de façon différente selon les systèmes juridiques qui existent dans l’Union européenne. 659. Il est donc possible de constater que la liberté précontractuelle est un principe qui aura une influence variable sur le régime des négociations, selon les pays (§1). De même que la liberté contractuelle aura des conséquences sur l’éventuelle conclusion de l’avant-contrat en lui-même (§2).

§ 1 L’influence de la liberté contractuelle sur les négociations :

660. Pour les négociations et pourparlers qui précèdent un contrat de vente, l’analyse des différents systèmes juridiques en vigueur dans l’Union européenne démontre qu’une grande liberté est parfois laissée dans ce domaine, et parfois celle-ci est plus

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contrôlée dans d’autres pays. Certains systèmes juridiques accordent une grande liberté aux parties, elles peuvent recourir à des négociations et les rompre sans voir leur responsabilité engagée. C’est le cas au Royaume Uni191, à Chypre192, où la notion de bonne foi ne régit pas le déroulement des négociations. Au Royaume Uni193, au titre de cette liberté accordée aux parties, même si celles-ci se sont mises d’accord sur le principe de la vente d’un bien immobilier, le vendeur peut accepter par la suite une offre plus élevée d’un autre acquéreur, il s’agit de la pratique du gazumping. D’autres pays de l’Union européenne ont une approche différente de la liberté précontractuelle et donc du régime des négociations. Certains pays comme la Belgique194, la Grèce195 accordent une certaine liberté, mais de façon plus contrôlée dans le régime des négociations, dont les règles ont été fixées principalement par la jurisprudence, à défaut d’intervention du législateur dans ce domaine. En effet les parties peuvent librement mener et rompre des négociations, cependant le principe de bonne foi doit encadrer ces négociations.

§ 2 L’influence sur la liberté de conclure ou de ne pas conclure un avant-contrat :

661. Concernant la place attribuée à la liberté contractuelle dans le domaine des avant-contrats qui peuvent être conclus dans l’Union européenne, en matière immobilière, il apparaît que cette place diffère selon les différents systèmes juridiques. Tout d’abord concernant la faculté de conclure ou de ne pas conclure d’avant-contrats, très peu de législations en vigueur obligent les parties qui souhaitent procéder à une vente immobilière, à conclure un avant-contrat au préalable. C’est cependant le cas en droit hongrois196, le Code civil de ce pays prévoyant que l’avant-contrat peut être rendu obligatoire par la règlementation juridique. A l’inverse, la législation suédoise197 n’accepte pas la conclusion de contrat préliminaire ou d’option concernant l’achat ou la vente de biens immobiliers. Si la conclusion d’un avant-contrat est rarement obligatoire ou interdite, elle est souvent courante dans les pays qui reconnaissent son utilisation, puisqu’il apporte une certaine sécurité juridique aux parties. Si la conclusion d’avant-contrat est prévue légalement ou nait du simple fait de la pratique, le contenu autorisé des avant-contrats en matière immobilière diffère selon les pays. En effet certains systèmes juridiques, comme celui de la Roumanie198, fixent une partie du contenu des avant-contrats, par l’obligation d’insérer certaines clauses, tout en permettant l’insertion d’autres clauses, laissant ainsi une possibilité d’aménagement conventionnel des avant-contrats par les parties. Le droit polonais199 prévoit par exemple que l’avant-contrat doit préciser le contenu minimum du contrat de vente définitif. D’autres systèmes juridiques n’ont pas recours aux avant-contrats avant de conclure une vente immobilière, cependant au nom de la liberté contractuelle qui existe dans ces pays, la conclusion d’avant-contrats pourrait être envisagée, laissant ainsi libre leur contenu, comme c’est le cas en Allemagne200. Enfin une appréciation de la liberté contractuelle peut être faite au regard de la faculté d’une partie à ne pas respecter l’engagement né d’un avant-contrat.

191 Paragraphe 555, chapitre XXI relatif au Royaume Uni.192 Paragraphe 105, chapitre V relatif à Chypre.193 Paragraphe 567, chapitre XXI relatif au Royaume Uni.194 Paragraphe 32, chapitre III relatif à la Belgique.195 Paragraphe 229, chapitre IX relatif à la Grèce.196 Paragraphe 264, chapitre X relatif à la Hongrie.197 Paragraphe 608, chapitre XXIV relatif à la Suède.198 Paragraphe 526, chapitre XX relatif à la Roumanie.199 Paragraphe 455, chapitre XVII relatif à la Pologne.200 Paragraphe 2, chapitre I relatif à l’Allemagne.

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Par sa définition juridique même, que l’on retrouve en France et dans l’ensemble de l’Union européenne, l’avant-contrat est un contrat, le fait pour une partie de ne pas respecter ses obligations nées de ce contrat entraine donc la mise en œuvre de sa responsabilité contractuelle. 662. Cette première approche du régime des avant-contrats dans l’Union européenne permet donc de constater que la liberté contractuelle a une place variable dans la phase qui précède la conclusion d’une vente immobilière. Un exposé plus détaillé du régime et des effets de ces avant-contrats sera fait par la suite et permettra de mesurer plus précisément la place de la liberté contractuelle dans ce domaine, quand celle-ci n’est pas limitée par la bonne foi.

Section II La bonne foi : 663. Au travers de l’étude des avant-contrats en matière de vente immobilière dans les pays de l’Union européenne, un principe général ressort de l’ensemble des droits des pays d’influence romano-germanique, celui de la bonne foi. En effet, ce principe est d’essence romaine, « la bona fides » signifiant uniquement l’exécution de ses obligations. Aujourd’hui malgré une portée nuancée selon les systèmes juridiques, la bonne foi est utilisée pour interpréter les avant-contrats mais également pour contrôler la mise en œuvre des relations précontractuelles. A l'extrême opposé, le droit anglais ne reconnaît pas en principe de devoir général de bonne foi, en raison du refus d’entraver la loi du contrat, au nom de ce principe. Le problème qui se pose est alors de savoir si ce principe connu dans la majeure partie des pays de l’Union est susceptible d’une harmonisation. 664. Nous étudierons dans un premier temps la reconnaissance de la bonne foi dans les pays de tradition romano-germanique (§1). Puis dans un second temps l’absence du principe de la bonne foi dans le système de la Common law (§2).

§ 1 La reconnaissance de la bonne foi dans les pays de tradition romano-germanique :

665. Le droit allemand201 attribue une place très importante à la bonne foi. En témoigne le §157 du BGB « les contrats doivent être interprétés comme l'exige la bonne foi eut égard aux usages admis ». La bonne foi en droit allemand a trois fonctions : permettre la création d'obligations accessoires, permettre la révision du contrat et enfin neutraliser l'exercice de droit qui lui serait contraire.666. En droit français, la jurisprudence refuse de consacrer une obligation générale de bonne foi, comme l’illustre un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 14 septembre 2005 : l'obligation de bonne foi suppose l'existence d’un lien contractuel. 667. Mais le principe n’est pas sans limite puisque même au stade précontractuel on retrouve cette obligation de bonne foi alors que le contrat n’est pas formé (A). Tandis qu’en matière d’avant-contrat la bonne foi s’apprécie sur des données objectives liées au contenu même de l’avant-contrat (B).

A. La bonne foi au stade des négociations : 201 Paragraphe 4, chapitre I relatif à l’Allemagne.

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668. En Belgique202, la jurisprudence use de la bonne foi pour limiter la liberté de rompre les négociations par la rupture fautive203. La Grèce204 utilise également la rupture fautive pour limiter la liberté de rompre les pourparlers mais cette rupture est encadrée légalement205. 669. Ce qui est sanctionné, ce n’est pas le fait de rompre les négociations, car le contrat n’étant pas formé chacune des parties disposent de la liberté de rompre les négociations. Toutefois, cette liberté est limitée à l’exigence de certains devoirs de bonne foi comme : porter à la connaissance de l’autre toutes les informations utiles, s’abstenir de formuler des propositions manifestement inacceptables. Le fait de ne pas prolonger la discussion si on souhaite d’ores et déjà rompre les négociations est également un devoir de bonne foi. Le fait de ne pas négocier de bonne foi, notamment, en laissant l’autre partie espérer la conclusion d’un contrat puis en arrêtant les négociations est donc constitutif d’une rupture fautive. La France utilise le terme de « rupture abusive ». Toutefois le contrat n’étant pas formé la Belgique comme la France par exemple considère que c’est la responsabilité délictuelle de l’auteur de la rupture fautive qui doit être mise en œuvre. Alors que le droit allemand considère que l’engagement de pourparlers crée en lui-même une obligation sur le fondement contractuel donc retient la responsabilité contractuelle. 670. Si la bonne foi s’impose avant que le contrat ne soit formé, son terrain de prédilection est tout de même avant tout le contrat. L’avant-contrat ayant la nature d’un contrat pour la majeure partie des pays de l’Union européenne, le principe de bonne foi réglemente également les relations entre les parties lors de l’élaboration de l’avant-contrat.

B. La bonne foi et l’avant-contrat :

671. En matière d’avant-contrat, la bonne foi peut s’exprimer de deux façons. D’une façon négative qui serait le fait de ne pas trahir la confiance suscitée chez l’autre cocontractant. Notamment, en ne portant pas atteinte aux attentes légitimes que le cocontractant peut avoir en raison de la conclusion de l’avant-contrat. D’une façon positive qui serait le fait de donner au contrat sa pleine efficacité au regard des attentes de l’autre partie. 672. La Grèce206, tout comme les Pays-Bas207 ont formulé expressément le principe de bonne foi208. 673. La Pologne, sous le visa de l’article 390 §1 du Code civil polonais dispose expressément qu’une partie « peut demander une indemnisation pour les dommages subis par elle-même dans l’espoir de conclure un contrat final ». Il n’y a pas véritablement de faute, pour autant la partie qui a fondé ses espoirs sur la conclusion du contrat et qui perd une chance de le conclure sera indemnisée au nom de la bonne foi.

674. En outre, la bonne foi interdit de porter atteinte à la bonne exécution de l’avant-contrat notamment en concluant un contrat avec un tiers, puisque on ne peut pas

202 Paragraphe 32, chapitre III relatif à la Belgique.203 Cour d’appel de Liège en date du 19 décembre 2006. 204 Paragraphe 229, chapitre IX relatif à la Grèce.205 Article 198 du Code civil grec.206 Paragraphe 229, chapitre IX relatif à la Grèce.207 Paragraphe 437, chapitre XVI relatif aux Pays-bas. 208 Article 197 du Code civil grec et le livre 6 du Burgerlijk wetboek équivalent du Code civil aux Pays-Bas.

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entraver l'exécution de ses obligations en concluant un second contrat. Cette atteinte portée à la bonne exécution du contrat est sanctionnée dans de nombreux pays de l’Union, avec une spécificité pour la République tchèque209 qui parle d’obligation négative à l’égard de l’auteur de la promesse. Même si économiquement, conclure avec un tiers est préférable, la parole est donnée et il convient au nom de la bonne foi de la respecter.

675. Une autre illustration de l’obligation de bonne foi dans le domaine des conditions suspensives en matière de promesse synallagmatique de vente peut être proposée : il s’agit d’un arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise210 en date du 4 novembre 1998 dont on peut retenir la formule suivante : « pour exécuter de bonne foi et pour ne pas abuser de son droit, l’acquéreur doit faire toutes les diligences nécessaires pour obtenir l’autorisation de lotissement et il doit, dès lors qu’il apprend que cette autorisation ne peut être accordée dans un proche avenir, soit passer acte soit résilier le contrat ». Les parties sont dans l’obligation d’accomplir toutes les démarches nécessaires à la réalisation des conditions. Un second arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise en date du 12 novembre 2003 y fait référence et a notamment sanctionné le comportement d’un lotisseur qui a commis par négligence et manque de loyauté, une faute empêchant l’accomplissement de la condition stipulée.

676. Toutefois le principe de la bonne foi ne fait pas l’unanimité au sein des pays de l’Union européenne, notamment pour les pays régis par le système du Common law. En effet dans les systèmes de Common law le principe est l’absence de bonne foi (B).

§ 2 L’Absence du principe de bonne foi dans les systèmes de Common law :

677. Le Royaume Uni est très réticent face à la bonne foi. Selon un auteur anglais, H. BEALE211, « la bonne foi est la bête noire des juristes anglais », cette notion porterait atteinte à la sécurité juridique.678. L’approche est différente dans les pays de tradition romano-germanique, la bonne foi dépasse la lettre du contrat pour donner effet à son esprit, dans le système de Common law, celui qui veut dépasser la lettre du contrat est de mauvaise foi. 679. L’absence de la bonne foi s’exprime lors de la phase précontractuelle (A), mais également dans la relation contractuelle (B), malgré tout de même des atténuations.

A. La phase précontractuelle : principe du freedom of non contract :

680. En matière de négociation précontractuelle, étant donné que le contrat n’est pas encore formé il est possible de rompre même abusivement les négociations. Le droit anglais ne retient pas une conception morale du contrat et s’attache plus aux situations concrètes créées qu’à la manière dont elles sont nées. Il n’existe en principe, ni de responsabilité précontractuelle, ni d’obligation d’information lors des négociations puisque que le contrat n’est pas encore né. 209 Paragraphe 509, chapitre XIX relatif à la République tchèque.210 Paragraphe 388, chapitre XIV relatif au Luxembourg.211 H. BEALE, « Introduction générale sur le droit européen des contrats et le cadre commun de référence », revue de droit des contrats, février 2009, p.777.

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Absence de responsabilité précontractuelle :

681. Il n’existe pas de responsabilité précontractuelle, ou bien le contrat est conclu, et même s’il ne s’agit que d’un contrat préliminaire, il y a une obligation contractuelle pleine et entière qui existe, ou bien il n’y a pas de contrat donc pas d’action. Cette absence de responsabilité autorise notamment deux pratiques212 totalement contraires à la bonne foi. Le gazumping qui est le fait pour un vendeur qui s’est entendu sur le prix avec un acquéreur d’accepter ultérieurement une offre plus élevée d’un autre acquéreur. Et le gazundering autorisant l’acquéreur à se retirer de la transaction ou de solliciter une baisse de prix de dernière minute.

682. La Common law formule le principe de liberté de rompre les pourparlers, peu importe la bonne foi des parties dans un arrêt « Walford v. Miles » en date de 1992, rendu par la Chambre des Lord. Ce principe est également applicable à Chypre213.683. En Suède214, le principe est le même puisque l’offre qui peut être émise avant le contrat final lors des négociations n’est pas contraignante, que les parties soient de bonne ou de mauvaise foi.

Information précontractuelle :

684. Deux systèmes juridiques adoptent à cet égard une solution différente, tel que le droit anglais, qui refuse d’admettre l’existence d’une obligation précontractuelle et générale d’information, et les pays de tradition romano-germanique qui au contraire reconnaissent une obligation précontractuelle d’information. Mais il existe quand même des exceptions que la jurisprudence anglaise a mises en exergue, notamment : la misrepresentation215. Si au cours des négociations qui précèdent la conclusion d’un contrat, une des parties fait, en toute connaissance de cause, une représentation mensongère des faits qui est susceptible d’affecter le jugement d’un homme raisonnable qui envisageait de contracter, et si l’autre partie se fie à cette déclaration, cette autre partie est en droit de réclamer des dommages et intérêts ainsi que la résiliation du contrat, dans l’hypothèse où celui-ci aurait déjà été conclu. 685. Dans les pays de tradition romano-germanique, suite à un formidable essor en jurisprudence, l’obligation de renseignement a pris le pas sur le devoir de chacun de s’informer. Cette différence entre les deux droits peut s’expliquer par le fait que le droit de tradition romano-germanique considère cette obligation de renseignement comme une exigence de portée générale, dérivée du principe de bonne foi. Il vise donc un objectif en apparence différent du droit anglais, qui semble vouloir privilégier la protection de la sûreté des transactions commerciales et la liberté contractuelle. La protection par le droit anglais de ces valeurs peut se faire au détriment du respect du principe de bonne foi comme principe fondateur de la relation contractuelle.686. Pour autant dans certains pays comme le Danemark216, inspiré de la Common law, les lettres d’intention, utilisées notamment dans la phase précontractuelle, obligent à négocier de bonne foi les équilibres généraux et conditions spécifiques de la relation contractuelle envisagée. 212 Paragraphe 283, chapitre XI relatif à l’Irlande et paragraphe 567, chapitre XXI relatif au Royaume-Uni.213 Paragraphe 115, chapitre V relatif à Chypre.214 Paragraphe 614, chapitre XXIV relatif à la Suède.215 Paragraphe 280, chapitre XI relatif à l’Irlande et paragraphe 556, chapitre XXI relatif au Royaume-Uni.216 Paragraphe 123, chapitre VI relatif au Danemark.

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B. Dans la relation contractuelle :

687. Au Royaume Uni, le contrat est un échange de promesses alors que dans les pays de tradition romano-germanique il est une rencontre des volontés. Dans la première situation, le juge n’a pas à chercher l’intention cachée sous les mots. Imposer aux cocontractants une obligation de bonne foi substantielle reviendrait à s’immiscer dans un processus psychologique et précontractuel dont le juge anglais n’a que faire. Là où le droit romano-germanique voit des cocontractants soucieux de coopérer, le système de la Common Law distingue deux parties adverses luttant chacune pour tirer de l’autre un profit maximal. Envisagé sous un angle purement commercial, le contrat ne saurait donner lieu à une quelconque solidarité.688. Il existe une atténuation au principe notamment en droit irlandais217 et au Royaume uni au travers de la notion de collateral contract. Cette notion permet de s’appuyer sur une promesse d’appoint qui ne vient pas modifier le contrat ni les règles de preuve mais démontre l’existence d’une promesse d’appoint à côté du contrat principal. Une promesse traduisant les attentes des parties en précisant notamment tous les éléments essentiels du contrat principal. Si on ne retrouve pas ces éléments lors de la conclusion du contrat principal le cocontractant pourra demander la résiliation du contrat ou des dommages et intérêts puisque ses attentes légitimes traduites dans la promesse seront mises en échec par le comportement de l’autre contractant. La promesse d’appoint n’est pas constitutive du contrat pour autant l’irrespect des obligations contenues dans la promesse est sanctionné. 689. Il convient enfin de préciser que le droit danois, malgré une inspiration du régime de Common law, affirme que chaque partie doit respecter sa promesse218. Cette affirmation traduit une reconnaissance de la bonne foi. 690. Dans un dernier point il s’agira de mettre en exergue les projets européens de réforme qui ont une volonté d’harmonisation du principe de la bonne foi notamment. 691. La bonne foi est un concept « mou » qui permet d’octroyer au juge des pouvoirs considérables dans l’interprétation des avant-contrats et dans beaucoup de pays européens elle autorise même le juge à modifier le contenu de l’avant-contrat. La bonne foi vient alors justifier la théorie de l’imprévision (Section III) reconnue dans de nombreux pays européens.

SECTION III L’imprévision :

692. La force obligatoire impose l'exécution des obligations, toutefois elle souffre d’une limite, celle de l’imprévision qui correspond à la prise en compte par les parties, des changements imprévus bouleversant l’économie du contrat. Cette question divise les Etats et divise même au sein des Etats. Certains droits l'admettent assez largement comme le droit allemand, la théorie de l'imprévision est ainsi admise sur le fondement de la fonction corrective du principe de bonne foi. Selon le BGB, cette théorie joue, qu'il y

217 Paragraphe 287, chapitre XI relatif à l’Irlande.218 Paragraphe 128, chapitre VI relatif au Danemark.

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ait un changement de circonstances en cours d'exécution de l’avant-contrat ou absence originaire de fondement contractuel. 693. Aux Pays-Bas, la théorie joue aussi sur le fondement de la bonne foi mais ici les circonstances imprévues sont nécessairement postérieures à la conclusion du contrat.694. Donc, certains pays admettent largement l’imprévision, tandis que d'autres l’admettent, de manière plus restrictive, c’est le cas de l’Italie qui rattache la théorie de l'imprévision à la cause. Dans ce cas, on admet la résolution judiciaire du contrat. En cas d'imprévision l’avant-contrat perd son utilité pour l'une des parties et donc l’avant-contrat et surtout la nécessité de conclure le contrat final ne se justifient plus. En revanche, il faut que l'utilité soit précisée dans le contenu de l’avant-contrat. Il est envisageable de penser que le juge puisse d’office modifier l’avant-contrat ou que les parties prévoient cette révision de manière préalable. La République tchèque219 admet aussi une exception à l’obligation de conclure le contrat final lorsque les circonstances dans lesquelles l’avant-contrat a été conclu sont modifiées de sorte que l’une des parties ne peut pas prétendre à la conclusion du contrat final en de telles conditions220. C’est le juge qui admet la résolution en raison du changement de circonstances. La qualification d’un changement de circonstances relève du pouvoir souverain des juges mais comme pour l’Italie il est également possible d’imaginer que le juge use de son pouvoir pour ne pas résilier le contrat mais uniquement le réviser. Egalement, en Autriche 221, si après la conclusion de l’avant-contrat les circonstances ont changé de sorte que le but poursuivi par les parties est déjoué ou si une partie a perdu confiance en l’autre, la loi autorise les parties à ne pas conclure le contrat final.

695. La Hongrie222 mérite également d’être citée puisque non seulement elle admet des circonstances particulières qui ont eu lieu après la conclusion de l’avant-contrat et qui empêchent la conclusion du contrat final mais il est également possible de ne pas conclure le contrat final si son exécution est préjudiciable à l’économie nationale223. La prise en compte de l’économie nationale est une spécificité hongroise. D’autant que le Code civil hongrois admet expressément la révision du contrat comme de l’avant-contrat par le juge selon l’article 208 §4 du Code civil. Le juge a un réel pouvoir de réfection de l’avant-contrat.

696. D'autres droits refusent la théorie de l'imprévision par principe. En droit anglais, la théorie ne peut intervenir qu’en cas de disparition de l'objet : on est proche de la caducité. En droit français, on refuse la théorie au nom de la force obligatoire. Pourtant les partisans de la théorie de l'imprévision invoquent l'idée que ne pas exécuter ses engagements en cas d'imprévision n’est pas manquer à sa parole, parce que le consentement a été donné dans un certain contexte et il n'a de sens que dans ce contexte, autrement dit, c'est au nom de la force obligatoire du contrat que l'on va admettre la théorie de l'imprévision. Ce n'est donc pas une exception à la force obligatoire du contrat mais c'est hors du cadre de la force obligatoire. Le principe d’intangibilité du contrat, contrairement à certains pays européens qui admettent la révision du contrat pour imprévision, a été rappelé dans un arrêt de la Cour de cassation française «Canal de Craponne» en date du 6 mars 1876.

219 Paragraphe 513, chapitre XIX relatif à la République tchèque.220 §50 du Code civil tchèque. 221 Paragraphe 25, chapitre II relatif à l’Autriche.222 Paragraphes 269 et 273, chapitre X relatif à la Hongrie.223 Article 208 §5 du Code civil hongrois.

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697. L’intangibilité suppose alors l’absence d’obligation de renégocier le contrat en France. Toutefois cette position fait l’objet de contestation au sein des courants doctrinaux français au regard de l’évolution jurisprudentielle224.

698. Concernant les projets de réformes envisagées en matière de droit des contrats, étant donné que l’avant-contrat est un contrat, ces réformes le concernent également. Notamment l’article 6 :111 du projet LANDO. Cet article organise l’intervention du juge, si les parties ne sont pas parvenues à un accord, à réviser le contrat de façon à rééquilibrer les pertes et profits qui résultent des nouvelles circonstances. Toutefois les parties ont l’obligation d’engager des négociations en vue d’adapter leur contrat ou d’y mettre fin si l’exécution devient trop onéreuse pour l’une d’elles.

699. Après avoir évoqué les grands principes gouvernant les avant-contrats il convient, dans un Chapitre 3, d’étudier de manière plus pratique le régime de ces avant-contrats dans les pays membres de l’Union européenne.

224 Il faut évoquer deux arrêts de la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 3 novembre 1992 « HUARD » et en date du 24 novembre 1998. Les juges condamnent le fournisseur en imposant une obligation de renégocier. Certains y ont vu la consécration de la théorie de l'imprévision. Mais la cause directe c'est le fait que le fournisseur a institué un 2ème réseau et en l'instituant, il a porté atteinte à l'utilité d'un contrat auquel il était partie. Or l’atteinte porté à l’exécution de ses obligation impose la renégociation mais en droit français sur le fondement de la bonne foi et non sur celui de l’imprévision. Toutefois, récemment un arrêt de la Cour de cassation en date du 29 juin 2010 a censuré la Cour d’appel pour avoir condamné un cocontractant « sans rechercher si l’évolution des circonstances économiques et notamment l’augmentation des coûts des matériaux n’avait pas pour effet de déséquilibrer l’économie du contrat telle que voulue par les parties et de priver de toute contrepartie réelle l’engagement souscrit ». Pour certains auteurs français tenant de la théorie du solidarisme contractuel, cet arrêt marque la fin de la théorie de l’imprévision. Pour d’autres auteurs il s’agit uniquement d’un arrêt d’espèce car il n’a pas fait l’objet d’une publication et a été donné en formation restreinte.

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Chapitre III : le régime de l’avant- contrat

700. Il s’agira d’évoquer dans ce chapitre les conditions de formation des avant-contrats (Section I) puis les effets juridiques de celui-ci (Section II).

Section I Les conditions de formation : 701. L’étude de la formation de l’avant-contrat au sein des pays de l’Union suppose d’ores et déjà d’identifier les intervenants mettant en œuvre l’avant-contrat (§1) puis classiquement d’évoquer les conditions de fond (§2) et enfin les conditions de forme nécessaires à la conclusion d’un avant-contrat (§3).

§ 1 Les intervenants : 702. L’étude des conditions de formation des avant-contrats est l’occasion de faire référence aux différents intervenants professionnels qui peuvent participer à la conclusion d’un avant-contrat dans l’Union européenne. Ces professionnels, dont le rôle est différent selon le pays concerné, sont principalement les agents immobiliers, les avocats, et les notaires.703. Dans les pays où la profession de notaire est exercée, le notaire peut être amené à rédiger lui-même les avant-contrats. C’est le cas dans les pays qui prévoient légalement que l’avant-contrat sera obligatoirement conclu sous la forme authentique, afin d’adopter le même formalisme que le contrat visé par l’avant-contrat. A Malte225 par exemple, la promesse de vente doit être rédigée par un notaire. Dans d’autres pays, même si la forme authentique n’est pas requise pour l’avant-contrat, les parties préféreront parfois y recourir afin de conférer une plus grande sécurité juridique à leur accord.704. Les avocats interviennent parfois à l’occasion de la conclusion d’avant-contrats. C’est le cas en Grèce226, où l’acquéreur, avant de payer l’acompte prévu dans l’avant-contrat, doit nécessairement désigner un avocat pour qu’il vérifie certains documents, comme la propriété du titre, afin de veiller à la protection des intérêts de son client. L’acompte sera en fait versé à l’avocat jusqu’à ce que son investigation s’achève. Il est intéressant d’évoquer la pratique bulgare227, qui accorde une place très importante aux avocats en matière d’avant-contrats. En effet se sont eux qui établiront non seulement l’avant-contrat, mais également l’acte notarié dans lequel seront repris les éléments de l’avant-contrat. Le notaire n’aura alors qu’un rôle d’authentification du contrat final.705. Une place importante est également attribuée aux agents immobiliers dans l’Union européenne, comme c’est le cas en France où ces professionnels rédigent très souvent les promesses de vente. Certains pays comme la Suède228, peuvent faire intervenir dans la pratique un avocat ou un agent immobilier pour rédiger les 225 Paragraphe 416, chapitre XV relatif à Malte.226 Paragraphe 249, chapitre IX relatif à la Grèce.227 Paragraphe 93, chapitre IV relatif à la Bulgarie.228 Paragraphe 611, chapitre XXIV relatif à la Suède.

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documents qui sont requis lors de la conclusion d’une vente, cependant le recours à un professionnel n’est pas obligatoire. Toutefois en pratique, les parties font très souvent appel à un agent immobilier. Au Danemark229, les agents immobiliers ont un rôle significatif lors de la conclusion d’un accord d’achat, ils sont soumis à de nombreuses responsabilités, notamment du fait qu’ils soient considérés comme de réels représentants des parties.706. Suite à la mention des intervenants présents lors de l’élaboration de l’avant-contrat il convient de préciser désormais les conditions de fond nécessaire à la validité de l’avant-contrat.

§ 2 Les conditions de fond : 707. Concernant les conditions de fond relatives à la validité des avant-contrats, il convient de distinguer les conditions de fond classiques (A) présentes dans l’ensemble des pays européens et des conditions de fond divergentes (B).

A. Les conditions de fond classiques :

708. Dans l’ensemble des pays européens, que ce soit dans un système de Common law ou romano-germanique, on observe des conditions de fond communes pour la validité des avant contrats.

Le consentement des parties à l’acte :709. Le consentement désigne l’accord de volonté des parties qu’elles donnent aux conditions de l’avant-contrat projeté. Le consentement permet d’extérioriser la volonté des parties afin que chacune d’elles en prennent conscience. Les vices du consentement tels que le dol, l’erreur ou la violence sont dénoncés dans de nombreux pays de l’Union.

La capacité :710. Pour pouvoir exprimer un consentement valable il faut aussi être capable. La capacité est également une condition de validité que l’on retrouve dans tous les systèmes juridiques européens. Avec une petite distinction notamment en matière de promesse unilatérale de vente pour certain, c’est le cas de l’Espagne230, par exemple, le promettant et le bénéficiaire doivent être capables au moment de la conclusion de la promesse. Alors que pour la Belgique231, la capacité du bénéficiaire ne sera évaluée qu’au jour de la levée de l’option puisque c’est à ce jour et seulement à ce jour qu’il consent à l’acte.

L’existence d’un titre de propriété :711. Une condition unanimement reconnue est le titre de propriété dont le contractant souhaitant vendre un bien immeuble doit disposer, pour ce faire les parties doivent être clairement identifiées. La propriété étant un droit reconnu et défendu dans l’ensemble des pays de l’Union.

Objet licite déterminé ou déterminable :229 Paragraphes 156 à 161, chapitre VI relatif au Danemark.230 Paragraphe 189, chapitre VII relatif à l’Espagne.231 Paragraphe 41, chapitre III relatif à la Belgique.

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712. L’objet de l’obligation doit être déterminé ou déterminable ainsi que licite lorsque l’obligation porte sur une chose autre que de l’argent, comme c’est le cas, du transfert de propriété d’un immeuble alors celui-ci doit être clairement identifié. Dans tous les pays membres de l’Union la description de l’immeuble, objet du futur transfert de propriété, est un élément essentiel validant l’avant-contrat. Cette description doit contenir toutes les sûretés grevant l’immeuble. Pour certains pays, les exigences liées à la description de l’immeuble sont très importantes notamment au Luxembourg232 puisque la loi exige pour les avant-contrats portant sur un immeuble déjà bâti, la description du lieu de situation de l’immeuble, la désignation cadastrale et la superficie. Pour les avant-contrats portant sur la vente d’un immeuble à construire il faut impérativement préciser la consistance de l’immeuble, la qualité des constructions, le délai d’exécution des travaux et la situation du bien. La République Tchèque233 exige quant à elle notamment pour les ventes de terrain une détermination géométrique du titre de propriété. Au Royaume Uni234, le vendeur jusqu’au 21 mai 2010 devait fournir un home information pack rassemblant notamment un questionnaire sur le bien, des expertises techniques sur l’état du logement et un titre de propriété. Mais il est actuellement suspendu et le vendeur avant la vente doit seulement fournir un titre de propriété et un diagnostic de performance énergétique. 713. En réalité dans de nombreux pays européens il doit exister un parallélisme entre les conditions de fond exigées pour conclure le contrat final et l’avant-contrat préparant la conclusion du contrat final. Etant donné que l’avant-contrat va, très fréquemment, obliger les parties à conclure le contrat final il est impératif que toutes les conditions et obligations essentielles liées à la réalisation du contrat final soient déterminées dès la conclusion de l’avant-contrat afin de permettre aux parties de donner un consentement libre et éclairé.

B. Les conditions de fond divergentes entre les pays de l’Union :

714. Des conditions de fond demeurent cependant distinctes en fonction de l’Etat dans lequel est conclu l’avant-contrat, il convient de les expliciter.

Le prix : 715. Le prix, pour certains pays doit être déterminé précisément alors que pour d’autres il peut être déterminé ou déterminable. Le prix doit notamment être déterminé au Portugal235 alors qu’en Finlande, par exemple, il peut être simplement déterminable. Cela étant si le prix est uniquement déterminable alors dans l’avant-contrat il faudra prévoir impérativement les conditions pour déterminer ce prix.716. Concernant le pacte de préférence, deux positions jurisprudentielles divergentes s’opposent au sein même de la Belgique236 à savoir pour la Cour d’appel de Liège la référence à un prix déterminé ou déterminable est une condition de validité alors que pour la Cour d’appel de Bruxelles il n’est pas nécessaire de prévoir un prix.

Le paiement d’acompte :232 Paragraphes 382 et 395, chapitre XIV relatif au Luxembourg. 233 Paragraphe 509, chapitre XIX relatif à la République tchèque.234 Paragraphe 568, chapitre XXI relatif au Royaume-Uni.235 Article 883 du Code civil portugais. 236 Paragraphe 66, chapitre III relatif à la Belgique.

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717. Dans certains pays il y a une exigence de validité supplémentaire qui est celle du paiement d’un acompte. Cela est notamment le cas en droit grec et en Lettonie où le dépôt des fonds est une condition de validité.

La cause :718. La cause est une notion issue du droit français mais non connue dans l’ensemble des pays de l’Union. Pour les contrats à titre onéreux, comme c’est le cas des avant-contrats portant notamment sur la vente d’un immeuble, la cause de l’obligation réside dans la prestation attendue ou reçue de l’autre cocontractant. Force est de constater qu’on retrouve la notion de cause dans d’autres pays de l’Union comme le Portugal. Il existe cependant une divergence dans l’interprétation de la notion par rapport à la France, le droit portugais considère la cause comme illicite que si les deux parties ont recherché l’illicéité alors qu’en France, même si une seule des parties a recherché cette illicéité la cause sera réputée illicite. Le Luxembourg, la Belgique, la Roumanie, l’Espagne reconnaissent également la notion de cause.

Délai de l’avant-contrat :719. Le délai pour conclure le contrat final est une possibilité dans certains pays de l’Union alors que pour d’autres il est impératif de le fixer dès la conclusion de l’avant-contrat par mesure de sécurité contractuelle. Le délai est impératif notamment en Lettonie, en Bulgarie ou en Espagne237. La législation espagnole prévoit que le délai doit être fixé par voie judiciaire si les parties ne l’ont pas fixé. Si le délai est dépassé par faute d’exercice du droit d’option alors l’avant-contrat devient caduque, mais uniquement si le délai prévu est fixé pour limiter l’exercice du droit de demander la conclusion du contrat définitif. 720. Tandis qu’en Pologne238, les parties ne sont pas dans l’obligation de fixer un délai pour conclure le contrat final. En revanche, les parties peuvent prévoir une clause qui autorise ultérieurement une des parties ou les deux à fixer une date. L’article 389 § 2 du Code civil polonais organise un droit pour fixer la date du contrat final, et ce un an après la conclusion de l’avant-contrat.721. Toutefois si les parties peuvent ne pas fixer de délai comme c’est le cas en Finlande239 l’avant-contrat ne pourra pas excéder une durée de 5 ans, tandis qu’à Malte240 il ne peut pas excéder 3 mois. Donc il existe des disparités importantes en termes de délai entre les législations nationales ce qui est source d’insécurité contractuelle pour les cocontractants de nationalités différentes.

Les étrangers : 722. Il existe des procédures spéciales lorsque les étrangers souhaitent acquérir un bien notamment à Chypre241 et en Bulgarie242. Chypre impose notamment une autorisation préalable du conseil des ministres pour qu’un étranger puisse acquérir un bien. Quant à la Bulgarie, pour les étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier ils doivent agir par l’intermédiaire d’une société car une personne physique étrangère, seule, ne peut pas acquérir. La Slovénie impose quant à elle uniquement des formalités pour les étrangers avant l’entrée en négociation.

237 Paragraphe 174, chapitre VII relatif à l’Espagne.238 Paragraphe 456, chapitre XXVII relatif à la Pologne.239 Paragraphe 210, chapitre VIII relatif à la Finlande.240 Paragraphe 413, chapitre XV relatif à Malte.241 Paragraphe 106, chapitre V relatif à Chypre.242 Paragraphe 83, chapitre IV relatif à la Bulgarie.

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723. Après l’étude des conditions de fond il convient à présent de présenter les différentes conditions de formes relatives à la conclusion d’un avant-contrat dans les différents pays de l’Union européenne (§3).

§ 3 Les conditions de forme : 724. Le recours aux avant-contrats est assez fréquent dans l’Union européenne pour pouvoir mentionner différentes conditions de forme qui sont récurrentes, mais qui ne font pas souvent l’objet de la même exigibilité selon les pays concernés. Il apparaît que, que l’on soit en présence de promesses unilatérales de vente, de promesses synallagmatique les conditions de forme exigées pour les avant-contrats au sein d’un même pays ne varient pas. Pour cette raison, il est possible de traiter globalement les conditions de forme sans distinguer en fonction de la nature de l’avant-contrat.725. Le recours à la forme écrite et les éléments de forme qui en résultent seront évoqués (A), en précisant les hypothèses dans lesquelles la forme authentique pour les avant-contrats est utilisée (B). Puis l’éventuel enregistrement fiscal et la publication de l’avant-contrat au registre foncier seront envisagés (C).

A. La forme écrite et les éléments de forme en résultant :

726. La forme écrite est très souvent mise en œuvre pour les avant-contrats utilisés dans l’Union européenne. Certains systèmes juridiques imposent que l’avant-contrat soit constaté dans un acte notarié, dans ce cas un écrit sera nécessairement utilisé. Certaines législations, comme celle de la Lettonie243, prévoit expressément que le contrat de dépôt, qui est utilisé comme un avant-contrat dans ce pays, soit sous la forme écrite. Cependant le texte n’étant pas impératif les parties peuvent en convenir autrement. L’écrit peut être requis selon les termes de la loi à titre de preuve, qui l’aurait également exigé pour tout autre contrat, lorsque par exemple, l’avant-contrat porte sur une somme qui excède un certain montant fixé par la loi. C’est ce qui est exigé par l’article 1341 du Code civil luxembourgeois244. Ce principe n’est pas sans rappeler l’article 1341 du Code civil français, qui dispose qu’une preuve par écrit doit être établie pour toute chose excédant une somme ou une valeur fixée par décret, même pour dépôts volontaires. Certains pays comme le Danemark245 ont développé des contrats standards pour les avant-contrats, cependant leur utilisation n’est pas exigée par la loi. Dans d’autres pays, l’écrit ne sera pas imposé par la loi, ni comme condition de forme ad validitatem ni ad probationem, mais la plupart du temps les parties procéderont à la rédaction de l’avant-contrat pour maintenir une preuve du contenu de leur accord.727. Lié à la forme écrite, un des éléments de formalisme très ancré dans les différentes législations de l’Union européenne est la signature de l’avant-contrat par chacune des parties qui s’engage. 728. Certains pays prévoient expressément la remise d’un exemplaire de l’avant-contrat à chaque cocontractant, par exemple, au Luxembourg246, dans l’hypothèse d’un avant-contrat se référant à la vente d’un immeuble à construire, un exemplaire de celui-ci doit être remis au réservataire avant tout dépôt de fond.243 Paragraphe 334, chapitre XIII relatif à la Lettonie.244 Paragraphe 398, chapitre XIV relatif au Luxembourg.245 Paragraphe 150, chapitre VI relatif au Danemark.246 Paragraphe 399, chapitre XIV relatif au Luxembourg.

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B. L’éventuelle forme authentique de l’avant-contrat :

729. Concernant ensuite l’éventuelle forme authentique de l’avant-contrat, même si la profession notariale existe dans de nombreux pays européens, sa présence n’est pas systématique, ce qui implique que tous les systèmes juridiques ne permettent pas d’authentifier un acte. Concernant les pays dans lesquels officient des notaires, il est parfois exigé, sous peine de nullité, que l’avant-contrat adopte le même formalisme que le contrat définitif qu’il vise, en vertu du parallélisme des formes. C’est le cas en Italie 247, où selon la loi, le contrat de vente doit adopter la forme authentique ou doit être un contrat sous seing privé authentifié par la suite par le notaire. L’avant-contrat doit donc lui aussi être un écrit et adopter l’une de ces deux formes. Ce parallélisme des formes imposé existe également en Autriche248 et en Allemagne249. Dans d’autres systèmes juridiques, la forme authentique n’est pas imposée pour l’avant-contrat, cependant cela le rend opposable à tous et assure une preuve de l’accord conclu, ce qui fait qu’un acte authentique est souvent établi. D’autres pays dans lesquels la forme de l’avant-contrat n’est pas imposée, n’ont quasiment pas recours à la forme notariée pour leurs avant-contrats, et privilégient l’acte sous seing privé, comme c’est le cas en Bulgarie 250 par exemple.

C. L’enregistrement fiscal et la publication de l’avant- contrat :

730. Une autre formalité qui peut être envisagée pour les avant-contrats est leur enregistrement auprès de l’Administration fiscale. Les promesses de vente peuvent être soumises à un droit de timbre, comme c’est le cas au Portugal251.731. Certains pays, qui ont mis en place l’équivalent de la conservation des hypothèques française, permettent d’y publier les avant-contrats. La plupart des pays de l’Union européenne ont mis en place ce type de registre foncier, qui atteste de la propriété d’un bien par une personne, mais qui permet également de recenser tous les droits réels qui peuvent être attribués à une personne sur un bien immobilier. Si de nombreux pays utilisent ces registres fonciers, il apparait que certains d’entre eux n’ont pas tous leurs biens immobiliers enregistrés. C’est notamment le cas au Royaume Uni 252, où certaines terres ont été attribués en leasehold au 19ème siècle, qui est une sorte de bail à très longue durée conférant des droits réels, et qui ne sont toujours pas arrivés à terme aujourd’hui. Ces biens n’ayant pas fait l’objet de mutation depuis 1925, date de la création du fichier central immobilier dans ce pays, ils ne sont toujours pas enregistrés. 732. Il est possible de constater que les pays qui possèdent ce fichier immobilier en font une utilisation semblable, bien qu’il existe quelques différences, notamment en matière d’avant-contrat. Par exemple l’Italie253 parle de la « transcription » des avant-contrats afin de les rendre opposable à tous, s’ils transfèrent la propriété du bien immobilier. Certains pays comme la Finlande254 prévoient que le notaire doit informer le registre foncier de la conclusion d’un avant-contrat, cependant cette mention ne rend

247 Paragraphe 314, chapitre XII relatif à l’Italie.248 Paragraphe 26, chapitre II relatif à l’Autriche.249 Paragraphe 11, chapitre I relatif à l’Allemagne.250 Paragraphe 89, chapitre IV relatif à la Bulgarie.251 Paragraphe 486, chapitre XVIII relatif au Portugal.252 Paragraphe 571, chapitre XXI relatif au Royaume Uni.253 Paragraphe 321, chapitre XII relatif à l’Italie.254 Paragraphe 215, chapitre VIII relatif à la Finlande.

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pas opposable l’avant-contrat. D’autres législations ne permettent pas de publier les avant-contrats dans ce type de registre foncier, puisque la plupart du temps l’avant-contrat n’opère pas un transfert de propriété, c’est le cas de la Grèce255.733. Après avoir étudié la formation de l’avant-contrat dans les pays de l’ensemble des pays de l’Union européenne il convient à présent d’en décrire les effets juridiques dans une seconde partie (Section II) qui sont sources de disparité entre les différents Etats membres.

Section II Les effets :

§ 1 Entre les parties : 734. Le recours à un avant-contrat permet de faire naître plusieurs types d’obligations entre les parties. Ces obligations ayant été abordées à plusieurs reprises dans les développements précédents, les effets des avant-contrats qui seront évoqués en l’espèce seront principalement l’application de différentes sanctions entre les parties en cas d’inexécution de leurs obligations contractuelles.735. Dans les différents pays qui prévoient la conclusion d’avant-contrats avant de conclure une vente immobilière, il est possible de constater que l’inexécution des obligations qui sont nées de ces avant-contrats peut être sanctionnée, pour la simple raison que cet avant-contrat est un contrat et que l’intérêt de sa conclusion est de faire respecter les engagements qui ont été consentis par les parties. Le fait de sanctionner l’inexécution des obligations nées d’un avant-contrat permet d’assurer une plus grande sécurité juridique aux parties, ce qui est d’autant plus important en matière de vente immobilière, puisque les sommes engagées par les parties sont souvent conséquentes. En effet, sous la contrainte, qui n’est pas que d’ordre moral, mais qui est également pécuniaire et qui s’exécute parfois en nature, les parties sont incitées à respecter leurs engagements. La sanction de l’inexécution d’un avant-contrat précédant une vente peut prendre différentes formes, parfois ces sanctions sont cumulatives, parfois les systèmes juridiques ne permettent d’appliquer que certains types de sanctions. La sanction applicable est souvent liée à la nature de l’avant-contrat mis en œuvre et plus précisément à l’obligation ou aux obligations qui naissent de ces avant-contrats.736. Les sanctions les plus communes dans l’Union européenne sont l’exécution forcée de la vente et l’attribution de dommages et intérêts, suite à l’inexécution de l’avant-contrat, même si d’autres sanctions peuvent être mentionnées (A). L’identification de ces sanctions permet en fait de constater que les juges bénéficient d’un certain pouvoir d’intervention, qui varie selon les pays de l’Union européenne, en cas d’inexécution des obligations nées d’un avant-contrat (B).

A. Exécution forcée, attribution de dommages-intérêts et autres sanctions :

737. Certains avant-contrats, comme la promesse synallagmatique de vente, sont équivalents à la vente elle-même, le transfert de propriété est alors opéré. Dans ce cas, le cocontractant qui dénonce l’inexécution de l’obligation née de cet avant-contrat, peut demander l’exécution forcée de la vente, ce qui est reconnu dans de nombreux pays

255 Paragraphe 258, chapitre IX relatif à la Grèce.

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concernés par ce type d’avant-contrat. Ainsi l’exécution forcée de l’obligation sera demandée en justice, et le jugement aura la valeur d’un contrat de vente, parfois même la valeur d’un acte authentique, ce qui est le cas en Roumanie256, mais seulement lorsque le bien immobilier concerné est un simple terrain. Dans certains pays, le juge peut refuser de prononcer un jugement qui aurait pour conséquence de constater la vente. Ce refus du juge peut en fait survenir lorsque les parties ont frauduleusement demandé l’exécution forcée de la vente en justice, afin d’obtenir la conclusion de la vente sans avoir à régler les frais notariés liés à l’établissement de l’acte authentique.738. Certains pays comme la Finlande257 autorisent l’exécution forcée de la vente, cependant ils considèrent qu’il est imprudent de forcer la vente, qui irait à l’encontre de la volonté des parties, et donc qu’il est préférable que des dommages et intérêts soit attribués à la partie qui réclamait l’exécution forcée. 739. Parfois, quand la conclusion de l’avant-contrat n’a pas pour conséquence le transfert effectif de propriété, mais oblige seulement les parties à conclure la vente par la suite, le versement de dommages et intérêts, au profit du cocontractant qui dénonce l’inexécution de l’obligation, peut être demandé en justice. Le versement de dommages et intérêts consenti à une des parties peut avoir plusieurs objets : il peut être destiné à rembourser les frais engagés en vue de la transaction immobilière, c’est le cas en Lettonie258, ou bien il peuvent avoir pour fonction d’indemniser une partie pour l’espoir qu’elle avait de conclure la vente, comme le prévoit le droit polonais259.740. Dans la plupart des pays de l’Union européenne, les parties peuvent prévoir conventionnellement la sanction de l’inexécution des obligations nées de l’avant-contrat. A ce titre ils peuvent introduire dans les avant-contrats des clauses pénales, fixant le montant de l’indemnité en cas d’inexécution des obligations. Dans certains pays comme le Luxembourg260, en principe, le juge n’a pas la possibilité de réviser le montant de ces dommages et intérêts prévus conventionnellement. Les parties peuvent également prévoir des intérêts de retard en cas de report de la conclusion du contrat de vente définitif.741. En Italie261, le « contrat préliminaire», qui est un des avant-contrats utilisés dans ce pays, permet d’attribuer un privilège sur le bien objet du compromis de vente, si le vendeur refuse finalement de procéder à la conclusion de cette vente.742. La conclusion d’avant-contrats est souvent accompagnée d’un versement d’un acompte. Normalement, le versement de cet acompte doit être imputé sur le prix de vente finale du bien immobilier. Cependant, dans l’hypothèse où la conclusion de la vente ne se réalise finalement pas, du fait du manquement de l’une des parties à ses obligations nées de l’avant-contrat, le sort de cet acompte varie en fonction de l’auteur de l’inexécution de l’obligation.743. Si c’est l’acquéreur qui renonce finalement à la vente, le vendeur est en droit de garder l’acompte que son cocontractant lui avait versé. Si c’est le vendeur qui refuse de vendre, l’acquéreur aura le droit de recevoir le double du montant de l’acompte qu’il avait préalablement versé. C’est ce que prévoient de nombreux pays dans l’Union européenne, comme par exemple le Portugal262 et la Grèce263.

256 Paragraphe 543, chapitre XX relatif à la Roumanie.257 Paragraphe 220, chapitre VIII relatif à la Finlande.258 Paragraphe 347, chapitre XIII relatif à la Lettonie.259 Paragraphe 461, chapitre XVII relatif à la Pologne.260 Paragraphe 392, chapitre XIV relatif au Luxembourg.261 Paragraphe 324, chapitre XII relatif à l’Italie.262 Paragraphe 492, chapitre XVIII relatif au Portugal.263 Paragraphe 252, chapitre IX relatif à la Grèce.

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B. Le pouvoir des juges en cas d’inexécution des obligations nées d’un avant-contrat :

744. L’identification ainsi faite des différentes sanctions de l’inexécution des obligations nées des avant-contrats permet de constater que le juge possède un certain pouvoir d’intervention dans l’exécution de l’avant-contrat. Si les parties ne l’ont pas prévu conventionnellement, le juge peut décider du versement de dommages et intérêts, il peut en fixer le montant. Il peut réviser le montant des dommages et intérêts prévus conventionnellement. Un tribunal est également en mesure de prononcer un jugement qui aura pour fonction de constater la conclusion de la vente objet de l’avant-contrat. Certains auteurs considèrent qu’à travers cette démarche la parole du juge se substitue au consentement des parties. Le rôle accru du juge lors de la conclusion d’avant-contrat peut être confirmé par l’évocation d’un cas particulier dans l’Union européenne, qui est celui de la Hongrie264. Il apparaît que dans ce pays, la jurisprudence permet une intervention prononcée des juges lors de la conclusion d’avant-contrats. En effet le juge a la possibilité de créer un avant-contrat et d’en fixer le contenu à la demande conjointe des parties, ou encore de pourvoir aux défaillances d’un avant-contrat qui ne contiendrait pas d’accord sur les éléments essentiels du contrat de vente futur. Il peut également modifier le contenu d’un avant-contrat en imposant des obligations nouvelles à l’une des parties, « si les intérêts des parties méritent une attention particulière ». Même si le juge est tenu d’agir en fonction des intérêts des parties et des circonstances qui entourent globalement l’affaire, les pouvoirs du juge en Hongrie sont donc renforcés. Cette pratique n’est pas courante dans l’Union européenne, cependant il était intéressant d’évoquer que le juge, dans certains pays, peut avoir beaucoup de pouvoir dans le domaine contractuel. Cette conception est en effet très différente de celle qui existe en droit français concernant le rôle du juge. En France le principe est la non immixtion du juge dans les relations contractuelles. Toutefois, si certains auteurs en doctrine peuvent dénoncer l’importance qui est donnée aux juges du fait de leur intervention, celle-ci reste fondamentale pour faire respecter les obligations créées par le contrat, et notamment par les avant-contrats.745. Après avoir décrit les effets juridiques de l’avant-contrat à l’égard des parties il convient à présent d’en décrire les effets à l’égard des tiers (§2).

§ 2 A l’égard des tiers : 746. L’étude des effets de l’avant-contrat à l’égard des tiers suppose tout d’abord de rappeler le principe de l’effet relatif (A). Puis il conviendra d’étudier le respect des droits du tiers (B) et enfin l’opposabilité de l’avant-contrat aux tiers (C).

A. Le principe de l’effet relatif :

264 Paragraphes 271 à 278, chapitre X relatif à la Hongrie.

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747. L'effet relatif des conventions découle du principe de liberté contractuelle. L’avant-contrat ne produit d'effet qu'entre les parties. Cette règle est reconnue dans tous les pays même si elle se concrétise de manière différente.748. Dans un certain nombre de systèmes juridiques, le principe est posé par un texte : c'est le cas en droit français : articles 1165 et 1119 du Code civil, mais également en droit italien ou espagnol. Au Royaume Uni, on reconnaît d'une certaine manière la règle de l'effet relatif des contrats ou des contrats préliminaires, c'est la règle non écrite du privaty of contract. Mais en réalité, si la formulation est proche, le contenu est beaucoup plus étroit qu'en droit français notamment, du moins à l'origine. Si on s'en tient au principe originel : seul les parties peuvent solliciter l'exécution du contrat, mais la particularité tient au fait que le Royaume Uni va distinguer les droits issus du contrat et le droit de propriété : law of property, celui-ci est universellement opposable, en revanche le droit issu du contrat, autrement dit le contrat n'est opposable qu'aux parties à l'acte. Des exceptions à la privaty of contract, ont été reconnu, plus particulièrement en 1999, on a admis que les tiers au contrat puisse agir en exécution contre l'un des contractant dans deux hypothèses : lorsque le contrat le prévoit expressément et lorsque le contrat est conclu dans l'intérêt du tiers.

B. Le respect du droit des tiers :

749. Il n'y a pas généralement de consécration expresse d'interdiction de porter atteinte aux droits des tiers. Mais les parties ne doivent pas agir de telle manière qu'elle porterait atteinte illégitimement aux droits des tiers. Cette règle n'est que l'expression de l'interdiction de nuire à autrui. L’avant-contrat en modifiant une situation de fait est susceptible d'avoir une incidence sur le droit des tiers. Les cocontractants d’un avant-contrat ne peuvent pas prévoir des clauses qui compromettent l'exécution du droit d'un tiers, c'est ce que l'on retrouve en droit français à travers la fraude paulienne. Par exemple les cocontractants ne peuvent pas se mettre d’accord en concluant une promesse concernant la vente futur d’un bien alors qu’ils savent que ce bien appartient à un tiers sauf si la législation de leur pays admet la promesse de vente de la chose d’autrui comme c’est le cas au Portugal265.

C. L’opposabilité de l’avant-contrat aux tiers :

750. La force obligatoire de l’avant-contrat s'impose aux tiers. Cela ne veut pas dire que les tiers seront liés par les obligations, mais ils ne peuvent pas compromettre l'exécution de l’avant contrat et en particulier l’élaboration du contrat final. C’est la raison pour laquelle la majeure partie des pays de l’Union considère que l’avant-contrat est opposable aux tiers mais uniquement lorsqu’ils connaissent l’existence de l’avant-contrat. En effet pour que les droits issus de l’avant-contrat soient opposables aux tiers, encore faut-il que l’existence de ces droits ne soit pas ignorée des tiers. Cela étant, le traitement des droits et devoirs des tiers est différent selon les pays de l’Union européenne.751. Dans les systèmes de Common Law, le contrat, ou le contrat préliminaire ne produit d'effet qu’entre les parties.

265 Paragraphe 480, chapitre XVIII relatif au Portugal.

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752. La Cour suprême de la République tchèque266 a quant à elle considéré en 1998, que le contrat sur contrat futur n’est efficace qu’entre les cocontractants. Ainsi si une partie conclut le contrat avec un tiers, les droits et obligations de l’avant-contrat prennent fin. En revanche la partie lésée pourra obtenir uniquement des dommages et intérêts et non la nullité du second contrat conclu en violation des obligations de l’avant-contrat.

753. Pour certains pays de l’Union européenne l'opposabilité signifie que le tiers ne peut agir de façon à empêcher le débiteur d'exécuter ses obligations notamment en concluant avec le débiteur d’une promesse un second contrat Mais cela suppose que le tiers ait connaissance de l’avant-contrat. Par exemple, en Grèce267 comme l’avant-contrat n’est pas enregistré il ne peut être connu des tiers donc il ne leur est pas opposable. Jusqu’à la signature définitive l’immeuble objet de l’avant-contrat pourra être librement vendu à un tiers. 754. A l’inverse, le mécanisme du contrat d’option en Italie268 permet d’empêcher le propriétaire du bien sous option de le vendre à un tiers pendant la période réservée au bénéficiaire de l’avant-contrat pour lever l’option. D’autant que les contrats préliminaires sont transcrits donc opposables erga omnes. 755. Au Danemark269, l’enregistrement des avant-contrats et notamment de l’accord d’achat est une option offerte aux bénéficiaires de l’avant-contrat permettant de sécuriser la relation, car en cas d’enregistrement l’accord est opposable aux tiers. Au Luxembourg comme au Danemark l’enregistrement des avant-contrats est possible pour les rendre opposables aux tiers. 756. Le principe d’opposabilité de l’avant-contrat aux tiers étant ainsi posé dans certains cas, il est possible d’évoquer les conséquences que peut avoir à l’égard des tiers l’inexécution des obligations nées de l’avant-contrat. Le tiers peut être directement visé par les mesures prises par le juge, par exemple lorsque l’auteur d’un pacte de préférence a vendu le bien immobilier, au lieu de le proposer en priorité au bénéficiaire du pacte. Les tiers peuvent également être concernés si malgré la conclusion d’une promesse de vente, le promettant a finalement vendu le bien à un tiers.757. Concernant le pacte de préférence, si l’auteur du pacte n’exécute pas son obligation en vendant le bien directement à une autre personne sans l’avoir proposé au bénéficiaire du pacte en priorité, différentes sanctions peuvent être mises en œuvre selon le pays concerné. A titre d’exemple, le Portugal270 prévoit que dans cette hypothèse, le bénéficiaire du pacte évincé pourra exercer une action de préférence dans les six mois qui suivent le jour de sa connaissance de l’acte de vente conclu en fraude de ses droits. La Belgique271 retient quant à elle une solution différente, en effet si elle permet au bénéficiaire du pacte d’exercer une action en tierce complicité contre le tiers, il faut que le bénéficiaire démontre que le tiers connaissait le pacte. Cependant, cette information du tiers n’est pas facile à prouver dans la mesure où les pactes de préférence sont conclus sous seing privé, et ne font pas l’objet de publicité. Le bénéficiaire ne peut alors qu’obtenir des dommages et intérêts de l’auteur du pacte s’il ne parvient à prouver que le tiers était informé de l’existence de ce pacte.

266 Paragraphe 516, chapitre XIX relatif à la République tchèque.267 Paragraphe 258, chapitre IX relatif à la Grèce.268 Paragraphes 296 et 323, chapitre XII relatif à l’Italie.269 Paragraphe 141, chapitre VI relatif au Danemark.270 Paragraphe 497, chapitre XVIII relatif au Portugal.271 Paragraphe 70, chapitre III relatif à la Belgique.

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758. En matière de promesse de vente, les sanctions applicables qui peuvent avoir des conséquences sur le tiers acquéreur du bien diffèrent selon les pays. Une première sanction, appliqué notamment au Portugal272 peut avoir pour objet d’obtenir en justice l’exécution de la vente initialement prévue par la promesse de vente, alors même que le bien a déjà été revendu à un tiers. En effet dans l’hypothèse où la promesse est devenue opposable aux tiers du fait d’une publication dans un registre foncier, la vente initialement prévue peut quand même être prononcée par le juge, dans la mesure où la vente à ce tiers est intervenue après la publication de la promesse.759. De façon similaire, dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, le droit belge273 accorde la propriété du bien au bénéficiaire s’il a levé l’option et transcrit son titre au bureau des hypothèques avant que le tiers ne publie son propre titre. Si le bénéficiaire publie après le tiers, ce type de promesse étant inopposable au tiers dans ce pays, le bénéficiaire ne peut que demander des dommages et intérêts. Toutefois, si le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse de vente et si le bénéficiaire de la promesse peut le prouver, le juge peut accepter de substituer le bénéficiaire au tiers dans son droit de propriété. Il est intéressant de remarquer qu’il suffit en Belgique de prouver que le tiers avait connaissance de la promesse pour substituer le bénéficiaire dans ses droits, alors qu’en France il est nécessaire de prouver qu’il était informé de l’existence de cette promesse et qu’il connaissait la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.

272 Paragraphe 492, chapitre XVIII relatif au Portugal.273 Paragraphe 47 et 48, chapitre III relatif à la Belgique.

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Conclusion : 760. Cette étude révèle tout d’abord que les avant-contrats mis en œuvre dans les différents pays sont conclus selon des conditions de fond qui sont très semblables dans l’ensemble de l’Union européenne. Cependant si les divergences entre les pays concernés ne résident pas dans la reconnaissance de l’avant-contrat en lui-même et dans son contenu, elles sont perceptibles au niveau de l’exécution des avant-contrats et plus précisément au niveau de la sanction de leur inexécution. En effet l’ensemble des juges et des législations de l’Union européenne n’ont pas tous la même conception de l’avant-contrat. Et bien que certains pays de l’Union reconnaissent la mise œuvre d’un avant-contrat, celui-ci n’a pas toujours une valeur contraignante. Or, la conclusion d’un avant-contrat sans l’assurance de sa bonne exécution est un frein à la sécurité juridique et surtout aux échanges. De plus cet accord ne peut pas être qualifié d’avant-contrat si l’on se réfère à la conception française en la matière.

761. Des similitudes existent également entre les différents principes qui régissent le droit des contrats, tels que la bonne foi ou la liberté contractuelle, mais là encore des difficultés d’interprétation demeurent. Pour les instances européennes et pour les projets européens de réforme274, la solution réside dans l’harmonisation des principes, mais si la souveraineté nationale doit peut-être être repensée, un équilibre entre les différentes traditions juridiques restera essentiel. Un cadre commun de référence permettrait une définition uniforme des grands principes, cependant il est difficile de distinguer les principes susceptibles d’une définition européenne et ceux pour lesquels la tentative de définition commune serait un échec. Il est intéressant de citer par exemple le principe de la bonne foi, repris par la Commission LANDO, sans que celle-ci en donne une définition précise. L’avant-projet de l’Académie des Privatistes Européens a également largement développé la notion de bonne foi mais en l’érigeant plutôt en un devoir général. Les commentateurs anglais ont quant à eux critiqué la Commission LANDO, notamment en raison de l’introduction d’une exigence de bonne foi parmi les principes communs proposés. Cette critique révèle un peu plus qu’actuellement, l’harmonisation du principe de la bonne foi est sans doute vouée à l’échec.

762. Souvent, les concepts nationaux ne peuvent pas être transposés dans des systèmes juridiques différents. Le droit national de chaque Etat membre est engendré par une histoire et une culture propres à un peuple. Ce droit national reflète leur propre évolution et leur propre conception de la justice. Si l’on se réfère à la place du juge dans certains pays de l’Union, comme par exemple en Allemagne ou en Hongrie, celui-ci occupe une place prépondérante. Cette conception n’est pas celle de la France, dont l’histoire a plutôt engendré une certaine méfiance à l’égard des juges. Afin d’illustrer un peu plus ces divergences, certains partisans du système de la Common law ont parfois perçu le droit communautaire comme un mal visant à annihiler l’autonomie juridique nationale du Royaume Uni, au profit d’un droit civil qui leur serait imposé. Harmoniser les législations nationales implique donc de respecter les traditions juridiques et les

274 On peut citer trois avant-projets de réforme : La Commission LANDO avec la réalisation des « Principes européens du droit des contrats ». La Commission VON BAR et l’élaboration d’un projet de Code civil européen ainsi qu’un cadre commun de référence. Et enfin le groupe de l’Académie des privatistes européens non parrainé par l’Union Européenne qui envisagea également la réalisation d’un Code civil européen.

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différentes cultures, ce qui ne sera pas chose facile pour l’Union européenne qui recense vingt-sept législations nationales distinctes.

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Index

INDEX

Aaccord à conclure un contrat à terme 589 Daccord d'achat 135 délai de conclusion 504accord d'intention 350 dépôt de garantie 318acheteurs étrangers 106 droit d'achat prioritaire 466acompte 224 ; 247 ; 418 droit de préemption contractuel 437 ; 597acte notarié 236 durée de validité 210agent immobilier 136 ; 611Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch 15 Eappel d'offres 613 effet relatif 748-749arrhes 106 éléments essentiels de l'avant-contrat 506avant-contrats 520 Engagement de passer acte de vente 16avocat 83 ; 249 enregistrement du contrat préliminaire 316

entente préalable sur la vente 290B étranger 723bonne foi 389bonne foi 681 à 692 F

formalisme de la promesse de vente 484C forme authentique 536circonstances exceptionnelles 269clause de dépôt 337 Gclause de préférence 204 gazumping 283 ; 567clause de réitération 544 gazundering 283clause pénale 392clause suspensive 386 Hcollateral contract 286 ; 689 home information pack 568companion reservation deposit agreement 108compromis de vente sous condition suspensive 16 Iconditions de fond 708 à 724 imprévision 763 à 768conditions de forme 725 à 734 indemnités 220conservation des hypothèques 258 intervenant 703 à 706contentieux 451 invitation to treat 115contenu minimum du contrat 455contrat "a plazo" 174 Lcontrat de dépôt 331 liberté contractuelle 446contrat de vente 606 liberté contractuelle 662contrat d'option 172 ; 296 liberté précontractuelle 661contrat préliminaire 72 ; 300 ; 395 ; 608 livre foncier 11convention d'entièrcement 362

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Index

M Tmisrepresentation 286 terminologie 499modus 429 the cyprus contract law 113

the Immovable Property Law Cap. 224 104N titulus 429négociations 122 ; 594 ; 626 à 630 traditio 24notaire 83 ; 598 transcription du contrat préliminaire 320notice préalable 442 transfert du titre en equity 291

O Vobcansky zakonik ( code civil slovaque) 576 vente immobilière 583obligation 266 violation de la promesse de vente 490obligation de conclusion 514 violation d'un pacte de préférence 497offre 127 ; 557 ; 631-632 vorvertag 2 ; 19opposabilité aux tiers 548 ; 751 à 755option croisée 13optionsvertrag 6

Ppacte de préférence 19pacte de préférence 652 à 655phase précontractuelle 555pouvoirs du juge 271principe d'abstraction 12promesse d'achat 414promesse de bail emphythéotique 415

promesse de vente 379 ; 412 ; 641 à 645

promesse synallagmatique de vente 183promesse unilatérale d'achat 12promesse unilatérale de vente 5promesses bilatérales 531

Rréfaction 277

Ssécurité juridique 29smluva ou kontrakt : contrat slovaque 576subject to contract 566système juridique continental 469

171

Table des matières

TABLE DES MATIERES : INTRODUCTION GENERALE...........................................................................................................................1

CHAPITRE I : LES AVANT-CONTRATS EN ALLEMAGNE........................................................................2

SECTION I LES AVANT-CONTRATS D’UNE VENTE IMMOBILIÈRE :.........................................................................2§ 1 Le vorvertrag :...........................................................................................................................................2§ 2 L’ optionsvertrag :.....................................................................................................................................3

SECTION II LA RARE UTILISATION DE L’AVANT-CONTRAT À L’OCCASION D’UNE VENTE IMMOBILIÈRE :............3§ 1 La forme notariale exigée lors de la rédaction d’un avant-contrat de vente immobilière :.....................4§ 2 La particularité du contrat de vente allemand, le principe d’abstraction :..............................................4

CHAPITRE II : LES AVANT-CONTRATS EN AUTRICHE...........................................................................6

SECTION I UN AVANT-CONTRAT CLASSIQUE EN THÉORIE... :...............................................................................7§ 1 Description du mécanisme :......................................................................................................................7§ 2 Nature du mécanisme :..............................................................................................................................7

SECTION II ...MAIS VITE LIMITÉ EN PRATIQUE :...................................................................................................8§ 1 Les faiblesses juridiques :.........................................................................................................................8§ 2 Le frein économique : le coût :..................................................................................................................8

CHAPITRE III : LES AVANT-CONTRATS EN BELGIQUE.......................................................................12

SECTION I LES AVANT-CONTRATS COMME UNE OBLIGATION DE CONTRACTER :...............................................13§ 1 La promesse unilatérale :........................................................................................................................14

A. La Promesse unilatérale de vendre :.................................................................................................................141) Les conditions de fond :..............................................................................................................................142) Les conditions de forme :............................................................................................................................143) La sanction de l’inexécution de la promesse unilatérale :..........................................................................15

B. La Promesse unilatérale d’achat :.....................................................................................................................15C. L’option croisée :..............................................................................................................................................16

1) Le mécanisme de l’option croisée distinct de celui de la promesse synallagmatique de vente :................162) L’intérêt du mécanisme :.............................................................................................................................16

§ 2 La “promesse” synallagmatique ou “compromis” de vente sous condition suspensive :.....................17SECTION II L’AVANT CONTRAT COMME OBLIGATION DE PRÉFÉRER :...............................................................18

§ 1 La mise en œuvre du pacte de préférence :.............................................................................................18A. Les conditions de fond :....................................................................................................................................18B. Les conditions de forme :.................................................................................................................................19

§ 2 Effet du pacte de préférence à l’égard des parties contractantes et des tiers :......................................19

CHAPITRE IV : LES AVANT-CONTRATS EN BULGARIE........................................................................21

SECTION I LES DIFFÉRENTS TYPES D’AVANT-CONTRATS :.................................................................................21§ 1 La promesse unilatérale :........................................................................................................................22§ 2 La promesse synallagmatique :...............................................................................................................22

SECTION II LES CONDITIONS DE FOND :.............................................................................................................22SECTION III LA FORME DE LA PROMESSE :.........................................................................................................23

§ 1 La promesse sous seing privé :................................................................................................................23§ 2 Le contenu spécifique d’une promesse conclue en la forme authentique :.............................................23

SECTION IV LA SPÉCIFICITÉ BULGARE TENANT AUX INTERVENANTS CONCOURANTS À LA FORMATION DES AVANT-CONTRATS :............................................................................................................................................24

§ 1 L’avocat :.................................................................................................................................................24§ 2 Le notaire :..............................................................................................................................................24

Table des matières

§ 3 L’agent immobilier :................................................................................................................................24SECTION V LA SANCTION DE L’INEXÉCUTION DE L’AVANT-CONTRAT :.............................................................25

CHAPITRE V : LES AVANT-CONTRATS À CHYPRE................................................................................26

SECTION I L'AVANT-CONTRAT ORGANISANT LES VENTES IMMOBILIÈRES AU PROFIT D'ACHETEURS ÉTRANGERS :............................................................................................................................................................................26SECTION II L'APPLICATION DES RÈGLES DU DROIT COMMUN: LA COMMON LAW :...........................................27

A. L'avant-contrat ayant pour fondement le droit des contrats chypriote :...........................................................28B. L'avant-contrat ayant pour fondement la Common Law :................................................................................28

CHAPITRE VI : LES AVANT-CONTRATS AU DANEMARK.....................................................................29

SECTION I LES AVANT-CONTRATS RELATIFS À LA NÉGOCIATION DE LA VENTE IMMOBILIÈRE :........................30SECTION II LES AVANT-CONTRATS RELATIFS À LA CONCLUSION DE LA VENTE IMMOBILIÈRE :........................31

§ 1 Le principe de la liberté contractuelle et la force obligatoire des promesses :......................................31§ 2 La procédure spécifique de vente immobilière :.....................................................................................32

A. La notion d’accord d’achat (« Koebsaftale ») :................................................................................................32B. Les règles protectrices de l’accord d’achat (« Koebsaftale ») :........................................................................34

1) Le formalisme exigé :..................................................................................................................................342) Le droit de rétractation :..............................................................................................................................343) Les intervenants :........................................................................................................................................35

CHAPITRE VII : LES AVANT-CONTRATS EN ESPAGNE.........................................................................37

SECTION I LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE :..........................................................................................37§ 1 La définition juridique de la promesse unilatérale de vente :.................................................................37§ 2 Le régime juridique de la promesse unilatérale de vente :.....................................................................39

SECTION II LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE :...............................................................................40§ 1 La définition juridique de la promesse synallagmatique de vente :........................................................40§ 2 Le régime juridique de la promesse synallagmatique de vente :............................................................42

CHAPITRE VIII : LES AVANT-CONTRATS EN FINLANDE.....................................................................44

SECTION I LES DIFFÉRENTES CATÉGORIES D'AVANT-CONTRAT DE VENTE IMMOBILIÈRE EN FINLANDE :..........44§ 1 La promesse synallagmatique ou unilatérale de vente immobilière :.....................................................44§ 2 La "clause de préférence" en vente immobilière :...................................................................................45

SECTION II LES CONDITIONS DE FORMATION DES AVANT-CONTRATS DE VENTE IMMOBILIÈRE EN FINLANDE :45§ 1 Les exigences de fond :............................................................................................................................45§ 2 Les exigences de forme :..........................................................................................................................46

SECTION III LES SANCTIONS DU NON-RESPECT DES AVANT-CONTRATS DE VENTE IMMOBILIÈRE EN FINLANDE :............................................................................................................................................................................47

§ 1 La sanction de la non-conclusion de la vente immobilière objet de l'avant-contrat :............................47A. L'exécution forcée :..........................................................................................................................................47B. L'octroi de dommages et intérêts :....................................................................................................................47

§ 2 La vente de l'immeuble à un tiers en violation des droits du bénéficiaire de l'avant-contrat :..............48

CHAPITRE IX : LES AVANT-CONTRATS EN GRÈCE...............................................................................49

SECTION I LA CONCLUSION DE L’AVANT-CONTRAT :.........................................................................................49§ 1 Les conditions de forme de l’avant-contrat :..........................................................................................49

A. Un avant-contrat authentique par principe :.....................................................................................................50B. Un «avant-contrat» sous seing privé toléré à titre probatoire :........................................................................50

§ 2 Les conditions de fond de l’avant-contrat :.............................................................................................50SECTION II LES EFFETS DE L’AVANT-CONTRAT :................................................................................................51

§ 1 L’acompte :..............................................................................................................................................51A. La nécessité de désigner un avocat :.................................................................................................................51B. Le sort de l’acompte :.......................................................................................................................................51

Table des matières

§ 2 Les honoraires de l’agent immobilier :...................................................................................................52§ 3 L’absence de taxation de l’avant-contrat au titre de l’impôt sur le transfert du bien immobilier :.....52§ 4 L’absence d’enregistrement de l’avant-contrat :...................................................................................53

CHAPITRE X : LES AVANT-CONTRATS EN HONGRIE...........................................................................55

SECTION I RÈGLES GÉNÉRALES ET FORCE DE L’AVANT-CONTRAT :...................................................................56§ 1 Les règles générales à l’avant-contrat :..................................................................................................56§ 2 La force de l’avant-contrat :...................................................................................................................56

A. Le principe : l’obligation de signer le contrat définitif :...................................................................................56B. Les exceptions :................................................................................................................................................56

SECTION II LES POUVOIRS CONFÉRÉS AU JUGE : UNE GRANDE CAPACITÉ D’INTERVENTION ET UNE APPROCHE OPPOSÉE À LA CONCEPTION TRADITIONNELLE FRANÇAISE :...............................................................................57

§ 1 La possibilité pour le juge de créer un contrat en l’absence d’avant-contrat ou pour combler les failles de ce dernier :................................................................................................................................................57§ 2 La possibilité pour le juge de modifier l’avant-contrat :........................................................................57

CHAPITRE XI : LES AVANT-CONTRATS EN IRLANDE...........................................................................59

SECTION I UNE GRANDE LIBERTÉ DANS LES RELATIONS PRÉCONTRACTUELLES :..............................................59§ 1 Un principe de liberté contractuelle confirmé :......................................................................................59

A. Les notions de « gazumping » et de « gazundering »autorisées :....................................................................59B. La notion de bonne foi écartée :.......................................................................................................................60

§ 2 Un principe de liberté contractuelle tempérée :......................................................................................60A. La misrepresentation :......................................................................................................................................60B. Le collateral contract :......................................................................................................................................60

SECTION II LA RARETÉ DES AVANT-CONTRATS EN IRLANDE :...........................................................................61§ 1 L’entente préalable sur la vente :............................................................................................................61§ 2 L’échange des contrats :.........................................................................................................................62

CHAPITRE XII : LES AVANT-CONTRATS EN ITALIE.............................................................................63

SECTION I LE CONTRAT D’OPTION :....................................................................................................................63SECTION II LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE :...........................................................................................................64

§ 1 La formation du contrat préliminaire :...................................................................................................65A. Les conditions de fond du contrat préliminaire : les mentions détaillées :.......................................................65

1) L’absence d’exigences légales générales :..................................................................................................652) Des recommandations appliquées en pratique :..........................................................................................66

B. Les conditions de forme du contrat préliminaire :............................................................................................661) L’exigence de l’article 1351 du Code civil :...............................................................................................672) L’enregistrement du contrat préliminaire :..................................................................................................67

C. L’éventuel dépôt de garantie :..........................................................................................................................67§ 2 La transcription du contrat préliminaire :..............................................................................................68§ 3 La sanction du non-respect du contrat préliminaire :.............................................................................69

CHAPITRE XIII : LES AVANT-CONTRATS EN LETTONIE.....................................................................71

SECTION I LE CONTRAT DE DÉPÔT (DEPOSITA LIGUMA) :...................................................................................71§ 1 La formation et le contenu du contrat :...................................................................................................71

A. Le formalisme :.................................................................................................................................................72B. Le contenu :......................................................................................................................................................72

§ 2 La résiliation du contrat :........................................................................................................................73A. La rupture amiable :..........................................................................................................................................73B. La rupture unilatérale :.....................................................................................................................................73

SECTION II L’ACCORD D’INTENTION OU INTENSION DE CONTRACTER (LĪGUMU PRIEKŠLĪGUMU) :.....................74§ 1 La formation du contrat :........................................................................................................................74

A. Le formalisme applicable à l’opération :..........................................................................................................74B. Les modalités d’engagement des parties..........................................................................................................74

§ 2 L’exécution de l’accord de contracter :..................................................................................................75

Table des matières

A. Les effets de l’engagement de contracter :.......................................................................................................75B. Les sanctions en cas de retrait de « l’accord d’intention » :.............................................................................75

SECTION III LA CONVENTION D’ENTIERCEMENT (FIDUCIĀRĀ LĪGUMA) :...........................................................75§ 1 L’intérêt du recours à une convention d’entiercement :.........................................................................76§ 2 La mise en œuvre de la convention d’entiercement :..............................................................................76

CHAPITRE XIV : LES AVANT-CONTRATS AU LUXEMBOURG............................................................78

SECTION I LA FORMATION DES AVANT-CONTRATS EN MATIÈRE DE VENTE IMMOBILIÈRE :...............................78§ 1 Les conditions de fond :...........................................................................................................................78

A. La vente d’immeubles bâtis :............................................................................................................................781) Un cadre légal imposé par le droit commun :.............................................................................................792) Les aménagements contractuels proposés :.................................................................................................80

B. La vente d’immeubles à construire :.................................................................................................................82§ 2 Les conditions de forme :........................................................................................................................82

SECTION II LES EFFETS JURIDIQUES DE L’AVANT-CONTRAT :............................................................................83

CHAPITRE XV : LES AVANT-CONTRATS À MALTE................................................................................85

SECTION I LES DISPOSITIONS LÉGISLATIVES :....................................................................................................85§ 1 La promesse de vente du Code Civil maltais :........................................................................................85§ 2 L’application des dispositions à la promesse d’achat :..........................................................................86§ 3 L’application des dispositions à la promesse de bail emphytéotique :...................................................86

SECTION II LE « CONVENIUM » DANS LA PRATIQUE :.........................................................................................86§ 1 L’élaboration de la promesse :................................................................................................................86§ 2 Les formalités à accomplir :....................................................................................................................87

CHAPITRE XVI : LES AVANT-CONTRATS AUX PAYS BAS....................................................................88

SECTION I L'ABSENCE D'AVANT-CONTRATS SOUS FORME DE PROMESSES DANS LA VENTE D'IMMEUBLE EN DROIT NÉERLANDAIS :.........................................................................................................................................88

§ 1 L'absence de promesse synallagmatique en raison d'une vente d'immeuble imposée étape par étape : 89§ 2 L'absence des promesses unilatérales: la nature des promesses non encore précisée :.........................90

SECTION II L'EXISTENCE D'AUTRES MÉCANISMES JURIDIQUES DANS LA VENTE D'IMMEUBLE EN DROIT NÉERLANDAIS :...................................................................................................................................................90

§ 1 L'existence d'un avant-contrat: le pacte de préférence :.........................................................................91§ 2 L'existence de clauses dans le contrat de vente: les clauses suspensives ou résolutoires :....................91

CHAPITRE XVII : LES AVANT-CONTRATS EN POLOGNE.....................................................................93

SECTION I UNE LÉGISLATION ÉQUIVALENTE À CELLE APPLICABLE À LA PROMESSE DE VENTE DU DROIT FRANÇAIS :..........................................................................................................................................................93

§ 1 L’identification de l’avant-contrat :........................................................................................................93§ 1 La formation du contrat préliminaire :...................................................................................................94

A. Les conditions de fond :....................................................................................................................................95B. Les conditions de forme :.................................................................................................................................95

§ 2 L’exécution et la sanction de l’accord préliminaire :.............................................................................96SECTION II L’APPLICATION DU PRINCIPE DE LIBERTÉ CONTRACTUELLE :..........................................................97

CHAPITRE XVIII : LES AVANT-CONTRATS AU PORTUGAL................................................................99

SECTION I LES PROMESSES DE VENTE IMMOBILIÈRE EN DROIT PORTUGAIS :...................................................100§ 1 La formation de la promesse de vente :.................................................................................................100

A. Les conditions de validité de la promesse de vente :......................................................................................1001) Des conditions de fond classiques :...........................................................................................................1002) Des conditions de forme exigeantes :........................................................................................................102

B. Le contenu de la promesse :...........................................................................................................................103§ 2 Les effets de la promesse de vente :.......................................................................................................103

Table des matières

A. Violation de la promesse par l’acquéreur :.....................................................................................................104B. Violation de la promesse par le vendeur :......................................................................................................104

SECTION II LE PACTE DE PRÉFÉRENCE :...........................................................................................................104§ 1 Les conditions de formation du pacte de préférence :..........................................................................104§ 2 Les effets du pacte de préférence :........................................................................................................105

CHAPITRE XIX : LES AVANT-CONTRATS EN RÉPUBLIQUE TCHÈQUE.........................................107

SECTION I LA FORMATION DU CONTRAT SUR CONTRAT FUTUR :.....................................................................108§ 1 Les conditions de formation :................................................................................................................108

A. L’exigence d’un délai de conclusion du futur contrat principal :...................................................................108B. Les éléments essentiels du contrat sur contrat futur :.....................................................................................109

§ 2 Les risques des contrats sur le contrat futur :.......................................................................................109SECTION II LES EFFETS DU CONTRAT SUR CONTRAT FUTUR :..........................................................................110

§ 1 L’obligation de conclusion :..................................................................................................................110§ 2 L’expiration de l’obligation de conclusion :.........................................................................................111

CHAPITRE XX : LES AVANT-CONTRATS EN ROUMANIE...................................................................113

SECTION I LE PROCESSUS DE FORMATION DES AVANT-CONTRATS DANS LA VENTE IMMOBILIÈRE EN DROIT ROUMAIN :.........................................................................................................................................................113

§ 1 Les conditions de validité de l’avant-contrat :......................................................................................113A. Conditions de fond :.......................................................................................................................................113B. Conditions de forme :.....................................................................................................................................114

§ 2 Les différentes formes d’avant-contrats de vente immobilière :...........................................................114SECTION II LES EFFETS DE L’AVANT-CONTRAT EN MATIÈRE DE VENTE IMMOBILIÈRE :..................................115

§ 1 La conclusion du contrat définitif :.......................................................................................................115§ 2 Les sanctions de l’inexécution de l’avant-contrat :..............................................................................115

A. Les sanctions comparables au droit français :................................................................................................116B. Le particularisme de la sanction du jugement tenant lieu d’acte authentique au regard du droit roumain :. .116

§ 3 Impact des avant-contrats sur le système de publicité foncière :.........................................................117

CHAPITRE XXI : LES AVANT-CONTRATS AU ROYAUME UNI..........................................................119

SECTION I L’INFLUENCE DE LA LIBERTÉ CONTRACTUELLE SUR LA PÉRIODE PRÉCÉDANT LA CONCLUSION DE LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER EN DROIT ANGLAIS :........................................................................................119

§ 1 L’absence de responsabilité précontractuelle et ses limites :...............................................................119§ 2 La liberté de révoquer une offre de vente et ses limites :......................................................................120

SECTION II DÉROULEMENT D’UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE ET IDENTIFICATION D’ÉVENTUELS « AVANT-CONTRATS » :....................................................................................................................................................121

§ 1 L’acquisition immobilière au Royaume Uni, à l’exception de la pratique écossaise :........................121A. Nature des droits objet d’une transaction immobilière :.................................................................................122B. Le processus menant à l’acquisition d’un bien immobilier :..........................................................................122

1) La période précontractuelle ou pre-contract :...........................................................................................1222) L’échange des « contrats » entre les parties :............................................................................................1253) La signature de l’acte définitif ou completion :........................................................................................125

§ 2 Le déroulement particulier d’une acquisition immobilière en Ecosse :................................................126

CHAPITRE XXII : LES AVANT-CONTRATS EN SLOVAQUIE...............................................................127

SECTION I RÈGLES GÉNÉRALES APPLICABLES À TOUS LES AVANT-CONTRATS :..............................................127§ 1 Les conditions :......................................................................................................................................127§ 2 Les effets :..............................................................................................................................................127

SECTION II LA PRATIQUE DE LA VENTE IMMOBILIÈRE :...................................................................................128§ 1 Le contexte :..........................................................................................................................................128§ 2 Le régime :.............................................................................................................................................128§ 3 Un exemple de rédaction :.....................................................................................................................129

Table des matières

CHAPITRE XXIII : LES AVANT-CONTRATS EN SLOVÉNIE................................................................131

SECTION I LES FORMALITÉS AVANT L’ACQUISITION :......................................................................................131SECTION II LES NÉGOCIATIONS :......................................................................................................................131SECTION III LE DROIT DE PRÉEMPTION CONTRACTUEL :..................................................................................132SECTION IV LA CONCLUSION DU CONTRAT DÉFINITIF :...................................................................................132

CHAPITRE XXIV : LES AVANT-CONTRATS EN SUÈDE........................................................................134

SECTION I LES EXIGENCES FORMELLES DU CONTRAT DE VENTE ÉCARTANT LES CONTRATS PRÉLIMINAIRES :134§ 1 Les exigences formelles du contrat de vente :.......................................................................................134§ 2 Les contrats préliminaires écartés :......................................................................................................135

SECTION II LES NÉGOCIATIONS PRÉCÉDANT LA VENTE :..................................................................................135§ 1 Les intervenants au processus de négociation :....................................................................................135§ 2 Le processus de négociation :...............................................................................................................136

SYNTHESE.........................................................................................................................................................137

CHAPITRE I : RECHERCHE DES AVANT-CONTRATS AU SEIN DE L’UNION EUROPÉENNE....139

SECTION I LES DIFFÉRENTS PROCESSUS MENANT À LA VENTE IMMOBILIÈRE :................................................139§ 1 Les négociations classiques : une porte ouverte aux avant-contrats :..................................................139§ 2 Les négociations non contraignantes : un frein à la pratique des avant-contrats :.............................140§ 3 Les différentes approches concernant le régime de l’offre de vente immobilière :..............................140

SECTION II TYPOLOGIE DES AVANT-CONTRATS :.............................................................................................141§ 1 L’obligation de contracter :..................................................................................................................141

A. L’avant-contrat organisant une obligation de contracter tout type de contrat final :......................................141B. Les avant-contrats organisant la vente :.........................................................................................................142C. L’absence pratique des avant-contrats en matière de vente immobilière en Allemagne :..............................143

§ 2 L’obligation de préférer :......................................................................................................................144

CHAPITRE II : LES GRANDS PRINCIPES..................................................................................................145

SECTION I LA LIBERTÉ CONTRACTUELLE :.......................................................................................................145§ 1 L’influence de la liberté contractuelle sur les négociations :...............................................................145§ 2 L’influence sur la liberté de conclure ou de ne pas conclure un avant-contrat :.................................146

SECTION II LA BONNE FOI :..............................................................................................................................147§ 1 La reconnaissance de la bonne foi dans les pays de tradition romano-germanique :..........................147

A. La bonne foi au stade des négociations :........................................................................................................148B. La bonne foi et l’avant-contrat :.....................................................................................................................148

§ 2 L’Absence du principe de bonne foi dans les systèmes de Common law :...........................................149A. La phase précontractuelle : principe du freedom of non contract :................................................................149B. Dans la relation contractuelle :.......................................................................................................................151

SECTION III L’IMPRÉVISION :.........................................................................................................................152

CHAPITRE III : LE RÉGIME DE L’AVANT-CONTRAT...........................................................................154

SECTION I LES CONDITIONS DE FORMATION :...................................................................................................154§ 1 Les intervenants :..................................................................................................................................154§ 2 Les conditions de fond :.........................................................................................................................155

A. Les conditions de fond classiques :................................................................................................................155B. Les conditions de fond divergentes entre les pays de l’Union :.....................................................................156

§ 3 Les conditions de forme :......................................................................................................................158A. La forme écrite et les éléments de forme en résultant :..................................................................................158B. L’éventuelle forme authentique de l’avant-contrat :......................................................................................159C. L’enregistrement fiscal et la publication de l’avant-contrat :.........................................................................159

SECTION II LES EFFETS :...................................................................................................................................160§ 1 Entre les parties :..................................................................................................................................160

Table des matières

A. Exécution forcée, attribution de dommages-intérêts et autres sanctions :......................................................161B. Le pouvoir des juges en cas d’inexécution des obligations nées d’un avant-contrat :...................................162

§ 2 A l’égard des tiers :...............................................................................................................................163A. Le principe de l’effet relatif :..........................................................................................................................163B. Le respect du droit des tiers :..........................................................................................................................163C. L’opposabilité de l’avant-contrat aux tiers :...................................................................................................163

CONCLUSION :.................................................................................................................................................166

INDEX..................................................................................................................................................................168

Elsa ABEL25 ans, Célibataire 93, av. du Doyen P. Jourda06.76.05.98.69 34 000 MONTPELLIER

[email protected]

Etudiante en Master 2 Droit Notarial

FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. gestion du patrimoine,

D.U. droit notarial de l’entreprise,

2008- 2009 Master 2 Droit et Pratique des relations de Travail, Université Montpellier I Dirigé par P.-H. Antonmattéi et C. Neau-Leduc

Obtenu avec la mention assez bienDU Droit social et entreprises à dimension internationaleRéalisation d’un mémoire récompensé par un prix doté par le CSM Bureau Francis Lefebvre

2007-2008 Master 1 Droit social, (mention bien) Université Montpellier I

2004-2007 Licence 3 Doit privé, (mention assez bien) Université Montpellier I

2004 Baccalauréat série S, option mathématiques, (mention assez bien) Lycée Montaury

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

STAGES

Janvier- mars 2009 Vinci Construction terrassement, à NanterreJuriste de Droit social

Juin- septembre 2009 SELARL Fidal, à MontpellierRédaction de conclusions et de consultations

Avril 2011 SCP Mas, Camille et Rousse De Berail, à Béziers

EMPLOIS

Etés 2005 à 2008 : Réceptionniste, Camping à Valras- Plage

Eté 2004 : Employée prestations maladie, Mutualité sociale agricole, à Nimes

INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint).

Centres d‘intérêt : Danse, théâtre, lecture, yoga, cinéma

mailto:[email protected]

Romaric ALCALDE24 ans 22, Rue MarceauPermis B, véhiculé 11 100 NarbonnePermis mer côtier [email protected]

Étudiant en Master 2 Droit NotarialFORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II - Droit Notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit rural

2009-2010 Master II - Droit Privé Fondamental, (mention assez bien) Université Montpellier I Mémoire : « Les conditions et les charges dans les libéralités »

2008- 2009 Master I - Droit Privé Général, (mention assez bien) Université Montpellier I Mémoire : « L’exécution testamentaire et le mandat à effet posthume »

2005-2008 Licence en droit UPVD - Antenne de Narbonne

2005 Baccalauréat - Option Science de l’Ingénieur - Spécialité mathématique


STAGE

Juin 2009 SCP VILLEMIN - NOUGUIER - RIBAUD, Notaires associés (Montpellier)Mars - Avril 2011 Maître Thierry LOUIS, Notaire (Bize-Minervois)

EMPLOIS

Été 2008 à 2010 Nageur Sauveteur, Plage de St Pierre-La-Mer

Été 2004 à 2007 Moniteur d’escrime et de natation, Village de vacances St Jean-la-Vêtre

Vacances scolaires Nageur Sauveteur, Complexe Sportif : Espace De Liberté - NarbonneOctobre 2008 à Mai 2009

Septembre 2007 à Moniteur d’escrime et de natation, Association Narbonnaise OmnisportJuin 2008

Septembre 2006 à Moniteur de natation, Association Narbonnaise OmnisportJuin 2007 Moniteur d’escrime, Cercle d’escrime de Pia (Pyrénées-Orientales)

Septembre 2005 à Moniteur de natation, Association Narbonnaise OmnisportJuin 2006

DIVERS

Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…)

Activités sportives : Escrime - Natation - Jogging

Niveau de langues : Anglais et Allemand - niveau scolaire

Diplôme : 2006 - Monitorat d’escrime - Arbitre Régional Fleuret2005 - BNSSA (Brevet National de Sauvetage et de Secourisme Aquatique)


Ludivine AUBRY22 ans, Célibataire Jardins de l’Aqueduc Appt 149Permis B, véhiculée 250, Rue René Etiemble06.63.02.00.31 34 090 MONTPELLIER

[email protected]

Etudiante en Master 2 Droit NotarialFORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. Droit rural,

D.U. Droit notarial de l’entreprise,

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien) Université Montpellier I D.U. Droit des obligations, (mention bien)

D.U. Gestion de patrimoine, (mention très bien)

2008- 2009 Licence spécialité droit privé, (mention assez bien) Université Montpellier I

2005-2006 Baccalauréat série L, option langues vivantes Lycée Jacques Amyot (89)


STAGES

28 mars au 22 avril 2011 : Etude de Maître BLANC-POUJOL, à Sète.

2 août au 2 septembre 2010 : Etude de Maîtres VIALLA et DOSSA, à MontpellierConstitution de dossier, Formalités préalables, Participation aux rendez-vous Clientèle, Recherche juridique, Rédaction d’actes, Accueil.

3 août au 31 août 2009 : Etude de Maîtres VIALLA et DOSSA, à MontpellierConstitution de dossier, Formalités préalables, Participation aux rendez-vous Clientèle, Recherche juridique, Accueil.

12 janvier au 17 janvier 2004 : Cabinet d’avocats de Maître PASCAL-VERRIER (SCP d’avocats), à AuxerreDécouverte de la profession, Participation aux rendez-vous clientèle et Assistance lors des audiences.

EMPLOIS

Août 2008 : Employée saisonnière (vendanges), à Marsillargues.

Etés 2004 à 2006 : Employée viticole, à Chablis.


Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…), Génapi.Activités sportives : Volley-ball, natation, footing.Niveau de langues : Espagnol (niveau universitaire), Anglais (niveau scolaire),

Italien (niveau scolaire).Veille juridique : Réalisée par le Master 2 Droit Notarial (groupe les biens du couple) publiée

sur Lou Notari et Le Village des Notaires.

Arthur BERGERAULT24 ans, Célibataire 2, rue de verdunPermis B 34 000 MONTPELLIER06.66.99.36.96 [email protected]

Etudiant en Master 2 Droit NotarialFORMATION INITIALE

2010-2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit rural,


2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien) Université Montpellier I

2008-2009 Master I Droit des affaires internationales, (mention assez bien) Université de Tours Diplômé du Higher Education Certificate in Common Law, (Erasmus) Université de Norwich

2007-2008 Licence spécialité droit privé Université de Tours


STAGES

2010 (1,5 mois) MAB Planchon, MontpellierAssistance juridique au contentieux au sein de la gestion et du syndic. Mise en demeure, constitutions de dossiers impayés aux assurances,mise en injonction

2009 (2 mois) Étude notariale BERGERAULT D'HALLUIN BRUNGS, BourgesPréparation et rédaction d'actes. Assistance du notaire dans ses rendez-vous

2008 (1mois) Cabinet d'avocats LEGALYS CONSEIL, Bourges(spécialisé en droit fiscal et des sociétés)Rédaction de contrats. Approbation de compte de sociétés.

2006 (2 mois) Étude notariale BERGERAULT D'HALLUIN BRUNGS, BourgesPréparation et rédaction d'actes. Assistance du notaire dans ses rendez-vous

2004 (1 mois) Association LA CROIX MARINE, BourgesVérification et contrôle des comptes des incapables majeurs.

EMPLOIS

2007 (1 mois) Intérimaire, Tri Postal de Bourges, Bourges

2007 (2 mois) Serveur, Roccador Hotel à Cala d'or , Espagne

DIVERS

Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…), Génapi.

Activités culturelles : Théatre (10 ans de pratique régulière en association).


Niveau de langues : Anglais courant, Espagnol niveau scolaire

Arthur BORIES23 ans, CélibataireTitulaire du permis B06.77.84.68.36

10, rue Boieldieu34500 [email protected]

Étudiant en Master 2 Droit Notarial

FORMATION INITIALE 2010- 2011Université Montpellier I

2009-2010Université Montpellier I

Master II Droit notarial (en cours)D.U. Droit Notarial de l’Entreprise (en cours)

Master II Droit Immobilier, Construction, Urbanisme(Mémoire réalisé : Exploitation d’une centrale photovoltaïque :Problématiques contractuelles)D.U. Gestion de Patrimoine (Mention Très Bien)

Master I Droit du Patrimoine

Licence en Droit Privé

2008- 2009Université Montpellier I


Juin 2005Lycée La Trinité, Béziers

Baccalauréat Général Section Littéraire (Mention Assez Bien)

EXPERIENCES PROFESSIONNELLESSTAGESAvril 2011

Janvier à Avril 2010

Juin 2009

Décembre 2008

Juin 2008

EMPLOISAoût 2008

Juillet 2006

Auxiliaire administratif d'été, Banque CIC, Béziers

Auxiliaire administratif d'été, Banque CIC, Béziers

Etude des Maîtres Cabanes-Gelly, Capela-Laborde et Olivier, à Montpellier


Etude de Maître François Bories, à Villeneuve-les-Béziers


Etude de Maître François Bories, à Villeneuve-les-Béziers

INFORMATIONS COMPLEMENTAIRESACTIVITES ASSOCIATIVES

- Membre du Conseil d’Administration de l’Association Loi 1901 des Petits Chanteurs de la Trinité –Maîtrise de la Cathédrale de Béziers- Trésorier Adjoint de l’Association Loi 1901 des Petits Chanteurs de la Trinité – Maîtrise de laCathédrale de Béziers

- Secrétaire de l'Association du Master 2 Droit Immobilier, Construction, Urbanisme de la Faculté deDroit de Montpellier (2009/2010)

- Trésorier de l'Association du M2 Droit Notarial de la Faculté de Droit de Montpellier (2010/2011)

- Chargé de relation avec les sponsors pour l'Association du M2 Droit Notarial de la Faculté de Droit deMontpellier (2010/2011)

- Associate Member of the Sherlock Holmes Society of London

AUTRES

- Participation (sur dossier) au Prix du Meilleur Etudiant-Juriste Immobilier JURIDIM 2011 (en cours)

- Rédaction de Veilles Juridiques (Groupe « Les biens du couple »), dans le cadre du M2 Droit Notarialde la Faculté de Droit de Montpellier (2010/2011), publiées sur le site www.lounotari.fr et au Journaldu Village des Notaires

- 3ème place (sur 11 équipes engagées) et chef d'équipe au Raid Juridique 2010 par équipe , organisépar le Master II Procédures Juridiques et Judiciaires de la Faculté de Droit de Montpellier

- Chant choral et activité concertante avec Les Petits Chanteurs de la Trinité (Création mondiale en juin2009 de la Cantate « 1209 » composée par Vladimir Cosma)

- Maîtrise de l’outil informatique, des logiciels de traitement de texte (type Word), tableur (type Excel),et de présentation (type PowerPoint), ainsi que des sites de recherche juridique tel que Lexisnexis ouDalloz.fr, et des logiciels notariaux, tel que Génapi

- Langues parlées et écrites : Anglais

- Sports pratiqués : Tennis, Foot, Snowboard, Squash

Aurélie CAL23 ans, Célibataire 49, avenue Saint Charles06.09.08.57.50 Res. St Charles Appt. 422

34 000 MONTPELLIERPermis B et véhiculée [email protected]


FORMATION INITIALE

2010/2011 MASTER II DROIT NOTARIAL (en cours)Université Montpellier I, Faculté de droit.

Diplôme Universitaire de droit rural (en préparation)

2009/2010 Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction et à l’Habitation (ICH) section Promotion et construction Université Montpellier I, Faculté de droit.

-Diplôme Universitaire Droit Notarial de l’entreprise (mention Bien)

-Diplôme Universitaire de Gestion de patrimoine (mention Assez Bien)

-Diplôme Universitaire de Droit des obligations approfondi

2008/2009 MASTER I DROIT DU PATRIMOINE (mention Assez Bien)Université Montpellier I, Faculté de droit.

2006/2008 LICENCE II & III EN DROIT Université Montpellier I, Faculté de droit.

2005/2006 LICENCE I EN DROITUniversité Pierre Mendes France, faculté de Droit de Grenoble.

2004/2005 BACCALAUREAT SERIE ECONOMIQUE ET SOCIALE (Spécialité mathématiques)Lycée d’enseignement supérieur Saint Joseph, GAP 05000.


STAGES

Avril 2011 Office notarial de Maître Emmanuel DOSSA et Maître Laurent VIALLA 21, Rue Foch 34000 MONTPELLIERStage de perfectionnement réalisé dans le cadre du Master II de droit notarial

Août 2010 Office notarial de Maître Emmanuel DOSSA et Maître Laurent VIALLA 21, Rue Foch 34000 MONTPELLIER

Constitution, suivi de dossiers (formalités) et rédaction d’actes (compromis, actes de vente, déclaration de succession…)

Participation aux rendez-vous clientèle Gestion du standard téléphonique et de l’accueil.

Juillet et Office notarial de Maîtres TETU, DUTHEIL, AUDRAN-TOST et VERMOGENSeptembre 2010 5, quai de la résistance 34200 SETE

Constitution, suivi de dossiers (formalités) et rédaction d’actes (compromis, actes de vente, déclaration de succession…)

Participation aux rendez-vous clientèle Maîtrise du logiciel GENAPI.

Janvier 2009/ Office notarial de Maître Bernard MARTIN et Maître Bernard MONIN Décembre 2008 51, rue Carnot 05000 GAP.

Constitution et suivi de dossiers Rédaction d’actes (actes de vente, déclaration de succession, contrats de mariage…) Participation aux rendez-vous clientèle Maîtrise du logiciel FIDUCIAL Notaires actes.

Juillet 2008 Stage au sein de la SELARL BGLM Avocats Associés

Immeuble le président 90 Bd Georges Pompidou 05006 GAP. Rédaction de conclusions et compte rendu d’expertises Participation aux rendez-vous clientèle et assistance lors des audiences

EMPLOIS

Janvier 2010 et Emploi d’assistante de vente, boutique Mauboussin sise à MarseilleDécembre 2009 Maîtrise du logiciel Odéis, ventes, gestions des paramètres de sécurité, ouverture des

coffres et de la boutique…

Août 2008 et Emploi d’assistante de vente, boutique Cartier sise à MarseilleDécembre 2007 Accueil et conseils clients, ventes, réalisation de vitrines et mise en

commercialisation, gestion fichiers clients, gestion des stocks, ouvertures et fermeture de l’établissement, ouverture des coffres…


Maitrise des programmes : FIDUCIAL NOTAIRES ACTES, GENAPI

Maîtrise des suites bureautiques : Word, Works, Excel, Power point…

Langues : Anglais (niveau scolaire), Italien (lu et écrit)

Voyages (Indonésie, Cuba, Canada, Corse, Tunisie, Turquie, Espagne, Italie…)

Sports : danse classique, fitness, golf, ski et randonnée.

Vie associative : vice présidente de l’association « Lou Notari » pour l’année 2010/2011 (organisation d’évènements tels

que la réunion de rentrée solennelle, diverses soirées, week-end au ski avec toute la promotion, journée à paris avec

l’ensemble de la promotion pour une visite du C.S.N, des salles de ventes aux enchères Drouot et du siège de la société

Coutot-Roehrig)

Marine CHIOTTI21 ans, Célibataire 28, quai du VerdansonPermis B, véhicule personnel 34 000 MONTPELLIER06.19.84.17.20 [email protected]


2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours de préparation) Université Montpellier I D.U. Droit rural

D.U. Droit notarial de l’entrepriseVeille juridique publiée au Village des Notaires

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien) Université Montpellier I D.U. « Gestion de patrimoine », (mention très bien)

2006- 2009 Licence de Droit avec spécialisation en droit privé, (mention assez bien) Université Nîmes D.U. « Droit et culture juridique », (mention bien)

Mémoire sur le thème des servitudes de passage

2004-2005 Baccalauréat Scientifique, (mention assez bien) Lycée Montaury, Nîmes


STAGES

Avril 2011 Etude de Maître MENON-FONT, à Lattes (Hérault)Accueil et réception,Préparation des dossiers et formalités préalables,Rédaction d’actes

Avril 2009 Etude de Maître FUMET, à Marguerittes (Gard) Rédaction d’actes de vente,

Liquidation de succession,Comptabilité,Préparation des dossiers et formalités préalables

EMPLOIS

2007/2009 Vendeuse Boutique Prêt-à-porter CAROLL, emploi étudiant, Nîmes

Eté 2006 Aide Maternelle Crèche Les Petits Crocos, Nîmes


Outil informatique : Titulaire du C2i, Génapi.

Activités universitaires : Membre de l’association Lou Notari, participation à l’organisation d’évènements étudiants, participation au Raid Juridique organisé par l’Université de Montpellier (3ème place), théâtre.

Activités sportives : Tir à la carabine, natation.

Langues : Anglais lu et parlé, notions d’espagnol.

Cécile CLARIMONT22 ans, Célibataire 7 rue Embouque d'OrPermis B, véhiculée 34 000 MONTPELLIER06.32.05.87.14 [email protected]


2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I



2008 Admise École Normale Supérieure de Cachan section droit, économie, gestion (6ème sur liste principale)

2006-2008 Classe préparatoire ENS Cachan D1, section droit, économie, gestionLycée Jean Mermoz

2005-2006 Baccalauréat série S, spécialité mathématiques, option européenne anglais Lycée La Merci (mention très bien)


STAGES

28 mars au 22 avril 2011 Étude de Maîtres BRIU, CAVE, COMBES, PERREIN et PERREIN, notaires à Montpellier (34 000)

27 juillet au 21 août 2009 Étude de Maîtres MAURIN, NAHME, MAURIN, notaires à Gignac (34 150)

Réception et standard, formalités préalables, rédaction d'actes simples

EMPLOIS

Juillet 2007 Chargée d'accueil, placement de la clientèle, prise de commandes téléphoniques et renseignements, Brown Hotel, Louisville, Kentucky

Activités diverses

Activité personnelle: Participation à la rédaction de la section "Successions et Libéralités" de la veille juridique du Master 2 Droit Notarial de Montpellier publiée dans le "Journal du Village des Notaires"

Niveau de langues : Anglais: lu, écrit, parlé TOEIC: 985/990

Espagnol: niveau scolaire

Maitrise de programmes : Microsoft Word, Open Office Writer, Fiducial

Loisirs: Lecture anglo-saxonne en version originale, Jogging


Tiphaine COMBEMALE25 ans, Célibataire 205, Impasse des bégoniasPermis B, véhiculée 30000 NÎMES06.64.28.55.75 [email protected]


FORMATION INITIALE


CNED

Master 2ème année de Droit notarial, (en cours)D.U. de Droit rural et des entreprises agricoles, (en cours)D.U. de Droit notarial de l’entreprise, (en cours)Formation en comptabilité, (en cours)


Master 1ère année de Droit du patrimoine, (mention assez bien, absence aux examens du 1er

semestre en raison du passage des oraux du concours de l’ENM)D.U. de Droit des obligations approfondi, (mention bien)D.U. de Gestion du patrimoine, (mention bien)


Préparation du concours d’entrée à l’Ecole Nationale de la Magistrature au sein de l’Institut d’Etudes Judiciaires (IEJ), (admissible)


Master 2ème année de Droit pénal fondamental, (mention bien)Rédaction d’un mémoire « La segmentation du droit pénal des mineurs »


Master 1ère année de Droit pénal, (mention bien)D.U. de Sciences criminelles, (mention bien)

2005-2006Université Nîmes

Licence spécialisée en Droit privé, (mention bien)D.U de Droit et culture juridique, (mention très bien)

2004-2005Universités Nîmes et Montpellier I

DEUG de Droit privé, (mention bien)D.U. de Droit et santé, (mention très bien)

2002-2003Lycée Alphonse Daudet, à Nîmes

Baccalauréat scientifique, option physique-chimie, (mention bien)


STAGES

Avril 2011 (1 mois) Etude de Maître DOUTRE, notaire, à Saint-André-de-Sangonis

Juillet 2010 (2 semaines) SCP DELRAN, avocats en droit immobilier, droit de l’urbanisme et droit de la construction, à NîmesRédaction de conclusions en droit immobilier et droit de la construction, recherches juridiques en droit international privé, assistance à des ventes judiciaires et rendez-vous

Mai 2010 (1 mois) Etude de Maîtres VIALLA et DOSSA, notaires, à MontpellierAccueil de la clientèle, réalisation de formalités préalables, rédaction d’actes courants (vente, contrat de mariage…), assistance à des rendez-vous, recherches juridiques

Novembre 2005 et avril 2006( 2 semaines)

Tribunal de grande instance, auprès de Madame DODIVERS, juge des enfants, à NîmesSCP BROQUERE-COMTE-DE CLERCQ- DANTHEZ, avocats, à NîmesDécouverte des professions judiciaires

Juillet 2005 (2 semaines) Etude de Maîtres GERBET, HUGUET, DE LA HOYE, notaires, à NîmesDécouverte des différents aspects de la profession (secrétariat, comptabilité, formalités, rédaction d’actes), recherches juridiques, assistance à des rendez-vous

EMPLOIS

2007, 2008, 2009 Secrétaire médicale et juridique, Cabinet médical, à Nîmes

Année universitaire 2008-2009 Tutorat, Université Montpellier I

Eté 2005 à 2010 Secrétaire, Cabinet médical, à NîmesINFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

Informatique : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint), Génapi, Maîtrise de l’outil internet

Langues : Anglais : niveau scolaire (niveau universitaire) Espagnol : niveau scolaire (niveau terminale)

Centres d’intérêt : Natation, salsa, cuisine, cinéma, lecture

Activités universitaires : Publication d’une veille juridique en matière de droit des successions et des libéralités dans le Journal du village des notaires, dans le cadre du Master 2ème année de droit notarial

Arnaud CUBIZOLLE22 ans, Célibataire Permis B, véhiculé 11, avenue Charles Flahault06.26.44.63.84 34 000 MONTPELLIER

[email protected]

Etudiant en Master 2 Droit NotarialFORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. Droit notarial de l’entreprise, (en cours)

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, Université Montpellier I D.U Droit et gestion du patrimoine, (mention bien)

2006- 2009 Licence 3 spécialité droit privé, Université Montpellier I Licence 2, (mention assez bien) Licence 1, (mention assez bien)

2005-2006 Baccalauréat série S, option physique-chimie Lycée La Trinité (Béziers)


STAGES

Avril-Mai 2009 Etude de Maître Jean-Marc Cabanes-Gelly, notaire à Montpellier

Mai-Juin 2008 Etude de Maître Jean Arnoux, notaire à Aix-en-Provence

Avril 2011 Etude de Maître Julie Portevin, notaire à Paris

EMPLOIS

Juillet 2010 Employé, Atol, à Agde

Juillet 2009 Employé, Pharmacie, à Sauvian

Juillet-Aout 2008 Manutentionnaire, entreprise Valéro et entreprise Dubois, à Béziers 2004-2007 Initiateur, école de tennis, à Béziers INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…), Génapi

Activités sportives : Tennis (compétition), rugby, golf, ski,

Langues : Anglais : Bonne maitrise


Espagnol : Bonne maitrise

Céline DOZ23 ans, Célibataire 10, Rue SubleyrasPermis B, véhiculée 34 000 MONTPELLIER06.86.18.71.63 [email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit rural,


2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien)Université Montpellier I (Major de promotion) D.U. Droit des obligations,

D.U. Gestion de patrimoine, (mention bien)


2005-2006 Baccalauréat série ES, option mathématique Lycée La Saulaie


STAGES

28 mars au 22 avril Etude de Maîtres AVEZOU et FOURMAUD, à Saint-Laurent d’Aigouze 2011 Rédaction d’actes et formalités préalables

4 juillet au 30 juillet Etude de Maîtres AVEZOU et FOURMAUD, à Saint-Laurent d’Aigouze2010 Rédaction compromis et actes de vente.

3 mai au 14 mai Etude de Maître François GASS, à Saint-Marcellin2010 Rédaction d’actes de notoriété, dévolution et liquidation succession.

20 août au 7 septembre Etude de Maître Lemoine-Dorville, à Vinay2007 Formalités préalables.

13 janvier au 17 janvier Etude de Maître Lemoine-Dorville, à Vinay2003 Découverte de la profession.

EMPLOIS

Eté 2010 et 2009 : Serveuse, Hôtel Restaurant « Chez Carrière », à Aigues-Mortes

Eté 2008 : Ouvrière, Unidécor Entreprise, à St Marcellin

Eté 2007 à 2004 : Ouvrière, Fromagerie l’Etoile du Vercors, à St Just-de-Claix


Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, …), Génapi, Fiducial, Jurisclasseur, Dalloz.Langues : Anglais : niveau scolaire.


Veille juridique : Groupe des successions et libéralités publié dans le village des notairesCentre d’intérêt : Handball (saison 2000 à 2008 niveau régional), ski, lecture, cuisine.

Marine GREUZARD23 ans (née le 20/01/1988) , Célibataire 90, rue des VestidesPermis B, véhiculée 30310 VERGEZE06.71.84.50.62 marine [email protected]


2010- 2011 Master II droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit rural, (en cours)

D.U. droit notarial de l’entreprise (en cours)

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien) Université Montpellier I D.U. Droit des obligations approfondi,

D.U. gestion de patrimoine, (mention très bien)

2008- 2009 Licence spécialité droit public, (mention assez bien) Université Montpellier I

2005-2006 Baccalauréat série Littéraire, option mathématiques (mention bien) Lycée G. de Gaulle Anthonioz


STAGES k

28 mars au 22 avril 2011 Office notarial de Maîtres Frédéric et Vincent Plantier. Stage obligatoire dans le cadre du Master 2 droit notarial

16 décembre au 2 janvier Office notarial de Maîtres Frédéric et Vincent Plantier. 2009 Découverte de la profession, Formalités préalables, demandes de mainlevée

EMPLOIS

Décembre 2010: Office notarial de Maîtres Frédéric et Vincent Plantier.Contrat à durée déterminée. Rédaction d'actes authentiques , formalités préalables, demandes de pouvoirs de mainlevée, archivage, secrétariat

Eté 2009 et 2010 : Employée dans la grande distribution, Leclerc à Lunel.

Eté 2008: Gestionnaire de stock, « pharmacie de Bourgogne » à Beaune. Agent territorial spécialisé des écoles maternelles, à Vergèze.Standardiste, Hérault transport à Montpellier.

Eté 2007 : Femme de chambre, hôtel « les grandes étapes françaises » à Gilly-lès-Cîteaux.

Eté 2006 : Ouvrière paysagiste, à Beaune.


Maîtrise des programmes : Microsoft (Word, Excel,…), iNot de GeNapi.

Associations: Secrétaire de l'association pour la promotion de l'histoire du droit « Gare Le Ban ».Membre de l'association « Lunel au cœur » pour la promotion de la ville de Lunel.

Langues : Anglais : niveau scolaire.


AUDE JACQUET28 ans, célibataire 6, rue de Trésoriers de la bourse06.77.24.79.12 34 000 MONTPELLIER

[email protected]

Étudiante en Master 2 Droit Notarial

FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit rural

2008-2009 DU Droit des obligation approfondi Université Montpellier I

2007- 2008 Master 2 Arbitrage et Commerce International, (mention assez bien) Université Versailles En partenariat avec la CCI et HEC

2006-2007 Master 1 Droit des affaires, (mention bien) Université Montpellier I Réalisé en programme d'échange: Université Laval, Québec

2005-2006 Master 1 Droit International et européen, (mention assez-bien)Université Montpellier I Réalisé en programme d'échange: Université Tilburg, Pays-Bas


STAGES

2011 (1 mois) Étude notariale de Maîtres Goasguen, à Brest

2007 (3 mois) Étude notariale, Lette, Whittaker, à Toronto : Domaine d'activités au niveau européen et international: droit des contrats,

des sociétés, droit fiscal, droit des biens et droit de la famille

2006-2007 Compétitrice à différents événements juridiques :Concours d'arbitrage ASPARTAME de Montpellier

Concours de Médiation Commerciale de la CCI de ParisSimulation des Nations Unies à Harvard

EM PLOIS

2006 (4 mois) Au pair à Cologne, Allemagne 2005-2006 (6mois) Auxiliaire préposée au service alimentaire chez Sodexho, Québec

2003 Au pair à Londres, Royaume-Uni INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

Langues: Anglais : bon niveau Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…)Activités associatives : Membre du comité du financement de l'Association pour la simulation des

Nations Unies, Québec (2006)Intérêts : Illustrations, théâtre et architecture


Julie LORILLOU16 mai 1987, célibataire 8 rue de la petite Loge06.18.31.64.21 34 000 MONTPELLIERPermis B, véhiculée [email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours)Université Montpellier I

D.U. gestion de patrimoineD.U. droit notarial de l’entreprise Rédaction de veilles juridiques sur le thème de la responsabilité notariale : documents publiés sur le site www.lounotari.fr


2006-2009 Licence de droit parcours droit privé, (mention assez bien) Université Montpellier I

2005-2006 Classes Préparatoires littéraires, Hypokhâgne BL, Lettres/Sciences socialesLycée Alphonse Daudet à NIMES (30)

2004-2005 Baccalauréat série Scientifique (mention assez bien) Lycée Joseph Vallot à LODEVE (34)


STAGES Avril 2011 Office notarial de BAILLARGUES (34). (A venir) Maitres S. Grasset-Tendero, C. Caulier, M. Paradis, notaires associés.

1mois.

Juillet 2010 Cabinet Casanova, agence immobilière à MONTPELLIER (34).2 semaines : accueil, rédaction de contrats de bail, visites.

Mai-juin 2010 Office notarial de BAILLARGUES (34). Maitres S. Grasset-Tendero, C. Caulier, M. Paradis, notaires associés.

2 mois : formalités préalables, rédaction d’actes, participation à des rendez-vous.

Juin 2009 Cabinet Casanova, agence immobilière à MONTPELLIER (34).1 mois : accueil, visites, rédaction de contrats de bail, états des lieux, archivage.

Mai 2009 Etude notariale de VILLENEUVE-LES-MAGUELONE (34). Maitres B. Castanié et C. Claret, notaires associés.2 semaines : veille Juridique, initiation à la rédaction de contrats, participation à des dossiers de VEFA.

EMPLOIS Etés 2007 à 2010 Animation (BAFA) au club des sports de Val d'Isère (73). Juin 2008 Cours de soutien, préparation d'élèves au bac français. Juin 2007 Service et coordination dans un restaurant à Corenc (38). INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

Utilisation des logiciels: GENAPI, LOG’IN immobilier, Word, Excel ; usage quotidien de l’outil informatique.Anglais/Allemand: niveau de classes préparatoires littéraires Hypokhâgne.


Séjours linguistiques en Angleterre, aux États-Unis, en Autriche, en Allemagne.Centres d’intérêts : histoire, voyages à l’étranger, musique. Sports : tennis, danse, ski, équitation.

Laura MORNET09 mars 1988, célibataire 16, Rue de l’Université06.77.48.88.88 34 000 MONTPELLIERTitulaire du permis B, véhicule personnel [email protected]


2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit rural,

D.U. droit notarial de l’entreprise, I.C.H parcours promotion, construction Participation à la réalisation des veilles juridiques sur le thème de la responsabilité notariale, (Publication sur le site internet http ://www.lounotari.fr)

2009-2010 Master I Droit de l’Entreprise et des Affaires, (mention assez bien) Université Montpellier I D.U. Droit des obligations, (mention assez bien)

D.U. gestion de patrimoine, (mention très bien)

2008- 2009 Licence de droit économie gestion spécialité droit, (mention bien) Institut Catholique D’Etudes Supérieures Vendée

2005-2006 Baccalauréat série Littéraire Lycée Notre Dame Vendée


STAGES

28 mars au 22 avril Etude de Maîtres BARREAU, LACARRIEU, NEUVILLE-DUFREYNOI ET BRETIN En Vendée

03 au 31 Mai 2010 Etude de Maîtres BARREAU, LACARRIEU, NEUVILLE-DUFREYNOI ET BRETIN En Vendée Découverte de la profession et des programmes Génapi et Fiducial, formalités préalables et Rédaction d’actes

01 au 30 juin 2010 Expertise comptable de Messieurs FIRCO, MENARD, FIOLEAUEn Vendée

10 au 30 septembre 2010 Etude de Maître GABOREAU, Huissier de Justice En Vendée

EMPLOIS

Eté 2006 à 2010 : Serveuse, Restaurant « Le Calidou » dans un club de Vacances SIBLUA Saint jean de Monts (85 300).


Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, …).

Activités sportives : Equitation, Randonnée Haute Montagne, Footing.

Langue : Anglais : niveau scolaire. Espagnol : niveau scolaire.


Italien : niveau scolaire. Séjours linguistiques en Angleterre, en Espagne, en Italie.

Lucie REMIA24 ans, Célibataire RES. L’Hortus bât.B n°22Permis B, véhiculée 70, rue de Las Sorbes06.71.83.33.50 34 070 MONTPELLIER

[email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial (en cours), Université Montpellier I D.U. droit rural (en cours),

D.U. droit notarial de l’entreprise (en cours),

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, Université Montpellier I D.U. Droit des obligations,

D.U. gestion de patrimoine,

2008- 2009 Licence spécialité droit privé Université Montpellier I

2004-2006 BTS Opticien-lunetier Cours Galien Montpellier

2003-2004 Baccalauréat série S, spécialité mathématiques (mention assez bien) Lycée St Victor, Valence


STAGES

Du 28 mars au 24 avril 2011 Maître Gayraud, à Pignan Stage d’un mois dans le cadre du Master 2 Droit notarial

Eté 2008 Cabinets de Maître Deloup, Maître Alphonsi-N’Guyen Phung, et Maître N’Guyen Phung, à MontpellierStages d’observation en cabinets d’avocats

EMPLOIS

Etés 2009-2010 Gestion des stocks en pharmacie, au Pouzin et à BollèneEté 2007 Remplacement, Optique Alain Afflelou, à LoriolEté 2005 Stage de fin de 1ère année de BTS, Optique Alain Afflelou, CC du Triangle, à

Montpellier


Maitrise des programmes : Microsoft office (Word, Excel, Powerpoint…)

Langues étrangères : Anglais, Espagnol

Autre permis : Permis bateau côtier

Centres d’intérêts : Voyages (Europe, Afrique, notamment raid en Libye)Sport : ski alpin, joggingMusique : piano depuis l’âge de 9 ans (classique et moderne)

Activité universitaire : Rédaction de veilles juridiques, sur le thème des biens du couple, publiées sur le site Lou Notari (http://www.lounotari.fr/veillej) et le site du Village

http://www.lounotari.fr/veillej


des Notaires dans le Journal du n°17 (http://www.village-notaires.com/Les-biens-du-couple-actualite-2010)

http://www.village-notaires.com/Les-biens-du-couple-actualite-2010

http://www.village-notaires.com/Les-biens-du-couple-actualite-2010

Benjamin RICARD22 ans, Célibataire 260, Rue Jeanne Demessieux

Permis B, véhicule personnel Bâtiment C, Appartement 00506.45.13.29.22 34 000 MONTPELLIER

[email protected]

Etudiant en Master 2 Droit Notarial

FORMATION INITIALE

2010 - 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. Droit rural et des entreprises agricoles, (en cours)

D.U. Droit notarial de l’entreprise, (en cours)

2009 - 2010 Master I Droit du patrimoine, Université Montpellier I D.U. Droit des obligations approfondi,

D.U. Droit de la gestion du patrimoine, (mention assez bien)

2006 - 2009 Licence spécialité Droit privé, Université Montpellier I

2005 - 2006 Baccalauréat série économique et sociale, Lycée Nevers, Montpellier


STAGES

Mars-Avril 2011 SCP J-R.PIQUET, G.MERLE, R.DEMAILLE, Notaires, à Saint-Gely du fesc

Juillet 2009 SCP J-R.PIQUET & associés, Notaires, à Saint-Gely du fescFormalités préalables, élaboration de dossiers, recherches juridiques

EMPLOIS

Août 2009 Auxiliaire de vacances, Banque Chaix, service contrôle interne et conformité Direction et services centraux, à Avignon

Juillet-Août 2008 Auxiliaire de vacances, Bnp Paribas, service Pôle Organisation Informatique et Moyens, à Montpellier

Juillet 2007 Auxiliaire de vacances, Bnp Paribas, service Pôle Organisation Informatique et Moyens, à Montpellier

Août 2006 Auxiliaire de vacances, Bnp Paribas, service Pôle Organisation Informatique et Moyens, à Montpellier


Compétences informatiques : FIDUCIAL Notaires actes, Microsoft (Word, Excel).

Compétences linguistiques : Anglais : compréhension orale Espagnol : compréhension orale, expression orale

Activités personnelles : Veille juridique effectuée sur le thème de « La responsabilité notariale » Membre de l’association « Lon Notari », Master II Droit notarial, Montpellier


Activités sportives : Equitation en compétition nationale (concours de saut d’obstacles).

Anissa RIMET22 ans, Célibataire 2, Rue MontgolfierPermis B, véhiculée 34 000 MONTPELLIER06.58.52.17.37 [email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. Droit notarial de l’entreprise,

2009-2010 Master I Droit patrimonial, immobilier et notarial, (mention assez bien) Université Aix-Marseille III

2008- 2009 Licence 3 DROIT, (mention assez bien) Université Pierre Mendes France

de Valence

2007-2008 Licence 2 DROIT, (mention bien) Université Pierre Mendes France

de Valence

2006-2007 Licence 1 DROIT, (mention bien)Université Pierre Mendes Frances

de Valence

2006 Baccalauréat série ES, option anglais (mention assez bien) Lycée Camille Vernet


STAGES

28 mars au 22 avril 2011 SCP J-R PIQUET & associés, Notaires à SAINT-GELY DU FESC.

25 janvier au 15 février 2010 Office notarial de la Croix d’Or de Maîtres PANOSSIAN, BREYSSE-PANOSSIAN, VIGNERON, BOURRICAND et GASCON à VALENCE. Rédaction actes de notoriété, étude des rendez-vous, formalités préalables

VEILLES JURIDIQUES Rédaction de deux veilles juridiques publiées au Village des notaires.Thème étudié : la responsabilité notariale.

EMPLOIS

2009-2010 : Baby sitting, de 16h à 18h du lundi au vendredi

2007 à 2009: Préparateur de commandes, les samedis matin de 6h à 13h30, LUBAC entreprise à Valence

Etés 2007 à 2010 : Standardiste à la Direction Générale des impôts de Valence


Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel), Génapi.

Langues : Anglais (lu, écrit, parlé)


Espagnol (compréhension orale et écrite)

Activité sportive : Fitness

Geoffrey SANCHEZ22 ans, Célibataire 5, Impasse Louis DenatPermis B, véhiculé 34 410 SERIGNAN06.77.19.12.41 [email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit notarial de l’entreprise, (en cours)

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien) Université Montpellier I D.U. gestion de patrimoine,

2008- 2009 Licence spécialité droit privé, Université Montpellier I

2005-2006 Baccalauréat série ES, option sciences économiques et sociales, (mention Lycée Henri IV, Béziers assez bien),


STAGES

15 juin au 19 juin 2009 Etude de Maîtres POUDOU, PAQUETTE et LIBES, à BéziersObservation et pratique de la rédaction d’actes. Participation aux conseils juridiques.

5 mai au 29 mai 2009 Cabinet d’avocat de Maître Valérie Tourral-Suas, à BéziersConsultations et recherches juridiques. Participation à la rédaction des conclusions.

28 mars au 22 avril 2011 Etude de Maîtres POUDOU, PAQUETTE et LIBES, à BéziersStage obligatoire dans le cadre du master II droit notarial.

EMPLOIS

Etés 2010,2009, 2008, Ouvrier pâtissier, SARL « Les Moissons », à Portiragnes Plage (34420).2007, 2006 et 2005

DIVERS

Participation à la réalisation de la veille juridique du master II droit notarial, partie droit notarial de l’entreprise, année 2010/2011.

Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…).

Activités sportives : Licencié de football depuis l’âge de cinq ans, pratique du football universitaire. Passionné de plongée sous-marine et de pêche.

Niveau de langues : Bonne maîtrise de l’espagnol courant, maîtrise de l’espagnol juridique.Compréhension de l’anglais, oral et écrit.


Terence TASTU22 ans, Célibataire, Permis B, véhiculé 7, Rue Henri Guinier06.08.68.99.50 34 000 MONTPELLIER

[email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. droit notarial de l’entreprise

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien) Université Montpellier I D.U. gestion du patrimoine, (mention très bien)

2008- 2009 Licence spécialité droit privé Université Montpellier I

2005-2006 Baccalauréat série S, (mention assez bien) Lycée Pierre rouge


2004-2010 Gestion-animation dans une entreprise viticole :Domaine de Fontenelles, 78 avenue des corbières, 11700 DouzensGestion des stocks, gestion des commandes, animation estivale

1er mars 2003-15 mars 2003 Stage dans l’étude de Maître PERREIN, 7 boulevard Victor Hugo 34000 MontpellierPremière insertion en entreprise

1er juin 2008-15 juin 2008 Stage dans l’étude de Maître GRANIER, 23 BIS rue Maguelone 34000 MontpellierService succession, VEFA.

25 mai 2009-14 juillet 2009 école EF Newyork, Miami

28 mars 2011-22 avril 2011 Stage dans l’étude de Maître BONNARY 23 BIS rue Maguelone 34000 Montpellier


Maitrise des programmes Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…)

Aptitude Sens de l’organisation, sens de l’écoute et de la responsabilité, motivé

Langues Anglais : Utilisateur élémentaireEspagnol (Castillan) : Utilisateur indépendant

Activités sportives : Golf, footing, sports mécaniques

Association : Membre de l’association le St Vincent club, Œnologie-dégustation


Charles-Henry TOURNAIRE Né le 02/02/1984 Célibataire Rés. Artémis, appt 246, 50 rue Thétis, 34 000 Montpellier

06.63.90.44.98 [email protected]


FORMATION INITIALE

2010-2011 Master II Droit Notarial. (en cours) Université Montpellier I D.U. Droit rural. (en cours)

2009-2010 Master I Droit Privé. Université Montpellier I D.U. Droit notarial de l’entreprise. (mention bien)

D.U. Gestion de patrimoine. (mention assez-bien)

2008-2009 Master I Droit du Patrimoine. Université Montpellier I D.U. Droit des obligations approfondi.

2007-2008 Licence de Droit Privé. Université Montpellier I

2003-2004 Classe préparatoire ENS Cachan. Lycée Mermoz, Montpellier

2003 Baccalauréat série ES. (mention assez-bien)

Lycée J.B. Dumas, Alès


STAGES

2011 SCP OLIVIER CAPELA-LABORDE CABANES-GELY, Notaires, Montpellier : stagiaire 1 mois.

2010 STYLES IMMOBILIER, Agence immobilière, Montpellier : stagiaire 2 mois.

2009 SCP ROUX-BENEFICE, Notaires, La Grande Motte : stagiaire 1 mois.

2008 SCP ROUX-BENEFICE, Notaires, La Grande Motte : stagiaire 1 mois et demi.

SCP BENE, Avocats, Montpellier : stagiaire 1 mois.

EMPLOIS

2007 BNP PARIBAS, Banque, Agence, Montpellier : employé 1 mois.

2006 BNP PARIBAS, Banque, Direction départementale, Montpellier : employé 2 mois.

2005 S.L.E. IMMOBILIER, Agence immobilière, Montpellier : employé 3 mois.

COMPETENCES

Compétences notariales : Formalités préalables, initié à la rédaction d’actes. Compétences informatiques : GENAPI, Pack Office (Word, Excel..), Mac, Internet. Anglais : parlé, lu, écrit. Espagnol : parlé, lu, écrit. Permis B, véhiculé.

CENTRES D’INTERETS

Président de l’association « Lou Notari » du Master 2 Droit Notarial (2010/2011). Travail de veille juridique, partie « Droit notarial de l’entreprise ». Publié dans le journal du Village des notaires.

Sports (natation, rugby, tennis), cinéma, actualité, voyages, lecture.

Maeva TURC22 ans, Célibataire 1554 route d’Auzas Permis B, véhiculée 30 140 SAINT JEAN DU PIN 06.64.03.78.94 [email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. Droit rural, D.U. Droit notarial de l’entreprise,

2009-2010 Master I Droit du patrimoine, Université Montpellier I D.U. gestion de patrimoine.

2008- 2009 Licence spécialité droit privé, (mention assez bien)

Université Nîmes D.U. Culture juridique.

2005-2006 Baccalauréat série ES, option économie. Lycée Jean Baptiste Dumas

EXPERIENCESPROFESSIONNELLES

STAGES

28 mars au 22 avril 2011 Etude de Maître FOUCHER, à Alès.

14 au 31 décembre 2009 Etude de Maître VEZON-DOUSSON, à Alès. Découverte de la profession. Formalités préalables et postérieures. 27 octobre au 7 novembre 2008 SCP de Maîtres Hanson, Corral, Radzio, Mordacq, à Nîmes.

Découverte de la profession d’avocat. Recherche juridique, rédaction de courrier.

EMPLOIS

Eté 2010 Employée, dans le Camping de l’Arche, à Anduze.

Eté 2007 à 2009 Vendeuse, SARL Au Vieux Levain, Boulangerie, à Saint Christol lez Alès.


Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…), Génapi.

Activités sportives : Footing, basket-ball.

Niveau de langues : Espagnol (niveau universitaire) et anglais (niveau scolaire).

Veille Juridique réalisée par le Master 2 Droit Notarial (groupe Droit notarial de l’entreprise) et publiée sur Lou Notari et Le Journal du Village des Notaires.

Vanessa VERGARA22 ans, Célibataire9, route de Bages66180 VILLENEUVE DE LA [email protected] Permis B, véhicule


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours)Université Montpellier I D.U. gestion du patrimoine


2009-2010 Master I Droit du patrimoine, (mention assez bien)Université Montpellier I

2008- 2009 Licence spécialité droit privé, (mention bien)Université de Perpignan UPVD

2005-2006 Baccalauréat série S, (mention assez bien)Lycée Notre Dame de Bon Secours

EXPERIENCESPROFESSIONNELLES

STAGES

2 Juin au 27 juin 2008 Agence immobilière et de construction de maisons individuelles SM IMMOBILIER, à Villeneuve de la Raho (66180)Présence à la conclusion de baux, d'actes sous-seings privés et à la signature d'actes devant notaire.

22 au 26 Juin 2009 Etude de Maître Jean-Philippe CALDERON Notaire Associé, à Elne (66200)Ouverture de dossiers, accomplissement de formalités préalables et présence à la signature d'actes.

28 Mars au 22 Avril 2011 Etude de Maître Jean-Philippe CALDERON Notaire Associé, à Elne (66200)

EMPLOIS

Juillet et Août animatrice dans un centre de loisirs2008/2009/2010

Juillet/Août 2006/2007 secrétaire en agence immobilière et de construction de maisonsEt Juin 2010 individuelles, SM IMMOBILIER, à Villeneuve de la Raho (66180)


Veille juridique publiée au « Village des Notaires », thème : Droit notarial de l’entreprise.Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint…), diplôme C2iLangues : Espagnol : parlé et écrit Anglais : niveau scolaireCentres d’intérêts et loisirs : Fitness, natation, cinéma, lecture, voyages.


Aurélie VIDAL23 ans, Célibataire 10, Rue des macabeusPermis B, véhicule personnel 66450 POLLESTRES06.23.00.95.31 [email protected]


FORMATION INITIALE

2010- 2011 Master II Droit notarial, (en cours) Université Montpellier I D.U. gestion du patrimoine,



2008- 2009 Licence spécialité droit privé, (mention assez bien) Université Perpignan

2005-2006 Baccalauréat série ES, (mention assez bien) Lycée Notre dame de Bonsecours (66000)


STAGES

Juin 2009 Stage dans l’Etude notariale de Maître DUPONT, Notaire à PERPIGNAN (66000)

28 mars au 22 avril Stage dans la SCP GRANIER, BONNARY, FOURNIER-MONTGIEUX2011 & CLARON, Notaires à MONTPELLIER (34000)

EMPLOIS

Eté 2010 : VISA pour l’image, responsable de sitesEmployée dans la grande distribution

Eté 2009 : Maison Départementale des Personnes Handicapées (66000), traitement de dossier

Eté 2008 : VISA pour l’image, surveillance d’exposition Société Peugeot Perpignan, secrétariat Eté 2007 : VISA pour l’image, responsable de sites

Cabinet d’expertise automobiles CRER, secrétariat

Eté 2006 : VISA pour l’image, surveillance d’expositionHôtesse de caisse


Maitrise des programmes : Microsoft (Word, Excel, Powerpoint), Génapi, Infolib.

Publication : Elaboration d’une veille juridique sur le thème du Droit notarial de l’entreprise publiée au journal du Village des notaires

Activités sportives : Danse, footing, ski

Niveau de langues : Espagnol (courant) ; anglais (niveau scolaire)

Documents

Université Montpellier 1 - Accueil - Lou Notari · Web viewSur la distinction entre l’option d’achat et le pacte de préférence, Bruxelles, 23 janvier 1933, Pas. ... La promesse