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Thomas PUISTER

Aix-Marseille Université

IUT d’Aix-Marseille

Département Carrière Sociale

Option Gestion Urbaine

Promotion 2013-2015

Zone d’Activité Commerciale

de Pertuis

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Monographie de la Zone d’Activité Commerciale de

Pertuis

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Remerciements à :

� Lucette Reynaud

� Laurence Ollivier

� Service de l’urbanisme de Pertuis

� Service de l’économie de Pertuis

� Annie Anarouch

� Didier Latil

� Jacky Lafon

� Jean-Paul Richard

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Sommaire :

Couverture Page 1

Page de faux titre Page 3

Remerciements Page 4

Sommaire Page 5

Table des matières Page 6

Introduction Page 7

I / Les ZAC Saint Martin et Terre de Fort à ce jour Pages 8 à 15

II / Le passé et les raisons d’un tel succès Pages 16 à 24

III / Quel avenir est-on en passe de donner à la ZAC ? Page 25 à 29

Conclusion Page 30

Annexes

Bibliographie

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Table des matières

I / Les ZAC Saint Martin et Terre de Fort à ce jour

1) « Etat des lieux »

2) Etude de cas : l’entreprise « PELLENC »

3) La zone d’activité : zone tournée vers différentes

échelles

II / Le passé et les raisons d’un tel succès

1) Le passé de la zone

2) L’évolution des infrastructures

3) Evolution de la fiscalité

III / Quel avenir est-on en passe de donner à la ZAC ?

1) Les projets pour la ZAC

2) La relation que peut entretenir la ZAC avec le

centre-ville ?

3) La Métropole et la ZAC

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La Zone d’Activité de Pertuis est une zone économique et d’échanges à Pertuis. La ville a de

tout temps constitué un passage obligé vers le sud : Marseille, Aix en Provence ; par ailleurs

son nom vient du Latin : Pertus pour passage. De nos jours elle est composée de 20 000

habitants : deux fois plus que dans les années 1980. La proximité avec Cadarache et le CEA

ainsi qu’avec les deux agglomérations que nous citions fait de la ville de Pertuis un lieu

attractif permettant d’allier à la fois ville et campagne. Pour que le rythme de croissance de

la population soit correctement adapté aux besoins, les commerces doivent êtres

proportionnels à celui-ci. Cela implique une certaine place et des mesures à la hauteur.

Avec près de 500 enseignes et 2000 emplois la ZAC est primordiale pour la vie de la ville.

Mais quels choix ont été faits pour en arriver là ? C’est cela qui a réellement orienté mon

choix vers ce sujet, je voulais connaitre les raisons du succès de cette zone si importante à

ma ville ; je voulais savoir s’il avait été prévu ou envisagé dans de telles mesures ; et si cela

ne pourrait pas avoir des effets imprévus ou indésirés. J’avais aussi à l’esprit les différentes

options qui s’offraient à elle et à la ville pour l’avenir. J’ai donc rencontré des personnes

susceptibles de m’aider à approfondir mon sujet, différents adjoints aux Maires de Pertuis

ces dernières années, responsables pour certaines enseignes ou entreprises importantes de

la ZAC, ou différents services de la Mairie. Il m’a cependant été difficile d’avoir des chiffres

précis et récents chez les grandes enseignes à propos des Chiffres d’Affaire notamment,

quant-aux nombres d’employés ou encore par rapport aux prix des terrains sur lesquels ont

était bâti la ZAC. La difficulté d’avoir des chiffres s’est aussi faite ressentir pour l’obtention

de chiffres auprès de la Mairie, du fait notamment de la proximité avec les élections

municipales.

Ainsi, pour étudier les évolutions de la ZAC Saint Martin nous allons devoir l’étudier dans un

premier temps en la caractérisant et en la décrivant elle-même et à ce jour, puis nous

analyserons le passé, les décisions qui ont compté pour celle-ci et les instances qui ont

permis son développement, enfin nous verrons les enjeux qu’elle constitue pour l’avenir de

la ville et nous ferons cela en l’étudiant aux travers de différents autres acteurs afin

d’expliquer son rôle et son avenir sur le proche et moyen terme.

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I / Les ZAC Saint Martin et Terre de Fort à ce jour

1) « Etat des lieux »

La zone d’activité commerciale de Pertuis se situe au sud de la ville et a était « lancée » dans

les années 1970-1980. Celle-ci s’étend de la voie-ferrée jusqu’au troisième rond-point

(annexes 2,3, 4) en longueur et a pour largeur la partie urbanisée sur le cadastre (présence

de bâtit ainsi ZAC Saint Martin et Terre de Fort annexe 1,2,3,4). La longueur de la zone est

d’environ 1,2 kilomètre et sa largeur d’environ 0,6 kilomètre, sa surface est donc de 72-75

hectares. Au Sud de celle-ci se trouve la Durance, elle-même marquant la limite entre le

département du Vaucluse, des Bouches-du-Rhône et des Alpes de Haute Provence.

1) Présentation globale

La zone est étendue de part et d’autre de la « Route d’Aix » que l’on peut voir de par sa taille

ainsi que par les importants ronds-points qui la segmente. Celle-ci prend son origine dans la

ville et la traverse du Nord au Sud jusqu’au pont de la Durance qui mène à Aix. Les enseignes

les plus anciennes se sont d’abord installées le long de la route d’Aix, et les plus récentes

plus en retrait par rapport à cette même route, à l’intérieur des terres agricoles (voir vue

aérienne). Ainsi des routes, et des rues plus petites sont présentes pour relier entre-elles les

parcelles plus isolées. (Voir annexes 6, 7, 8 et partie II-2-3)

Cependant il faut dissocier les deux ZAC présentes au sud de Pertuis. L’une est nommée

Terre de Fort et l’autre Saint Martin, dans le langage quotidien on ne retient plus que « La

zone » de Pertuis mais celle-ci est composée de ces deux parties. La ZAC Saint Martin est

directement à la sortie de la ville de Pertuis au sud, du chemin de fer au 2ème rond-point

environ, la ZAC Terre de Fort se situe donc du second rond-point jusqu’aux digues de la

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Durance. Les activités ne sont pas différentes pour autant, l’appellation est différente de par

le nom des anciennes terres agricoles ainsi que par les périodes d’installation des

entreprises et des commerces sur ces zones. Les structures ont eu dans un premier temps à

cœur de s’installer au plus près de la ville afin d’avoir une meilleure visibilité, et ont donc

choisi la ZAC Saint Martin. (Annexes 3 et 4)

D’après le cadastre de 2013 nous pouvons constater que les bâtiments présents dans cette

zone sont de formes géométriques et sont destinés exclusivement à des activités

commerciales/industrielles et n’ont pas pour vocation d’être habitées. Sur le terrain nous

nous rendons compte que tous les bâtiments sont de type R ou R+1 ou plus rarement R+2

(Rez-de-chaussée+1 étage ou +2), et ceux-ci ont tous leurs façades orientées vers le sud.

2) Les domaines d’exercice des commerces présents

Cette zone commerciale compte donc près de 500 enseignes, constituant environ 2000

emplois en 2013. Son évolution est simple, une centaine d’entreprise présente avant les

années 2000, 200 entreprises présentes en 2004 et donc presque le triple à ce jour. Toutes

les entreprises présentes à ce jour se distingues car exerçant dans différents domaines

d’activité.

Le secteur de l’automobile est très développé et l’a été de tout temps, nous aurons par

ailleurs l’occasion d’y revenir, avec près de 50 enseignes, dans le domaine de la mécanique-

auto (Auto-escape, Point S), différents concessionnaires : 10 en tout (Peugeot, Renault

annexes 6, Toyota..) ainsi qu’une compagnie de bus (Les rubans Bleus).

Celui du loisir, du sport et du bien-être l’est aussi, le magasin « Intersport » offre un très

grand nombre de choix en terme d’équipements sportifs et des salles de sports et d’escalade

permettent de faire de l’exercice (deux dans la zone), un Bowling y est même présent à côté

de l’hôtel « St Barth » utilisé par de nombreuse famille comme lieux de détente, jugé

« convivial » par certains « branché » par d’autres il est à l’image de la ZAC jeune et

dynamique. En ce qui concerne les hôtels, toujours dans le secteur de du loisir/bien-être, ils

sont au nombre de trois dans la zone (Ibis, Ibis budget, St Barth Hôtel, annexes 12 et 13) et

sont particulièrement rentables, bien qu’installés dans une zone industrielle.

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Une des autres sphères particulièrement implantée dans la ZAC est celle des services. La

trésorerie publique emploie dans la ZAC près de 60 employés.

Ce secteur est composé de services privés (cabinets de conseil, cabinets de comptabilité,

cabinet d’avocats etc.) près de 20 cabinets au total.

Tous ces cabinets sont installés dans un même lotissement dans Saint Martin : L’Agora.

Et de services publics ou semi-publics tels que La Poste (annexe 11), le Trésor Public, la

Sécurité Sociale ou encore Pôle emploi.

De plus, le domaine de la nature y est extrêmement bien développé: magasins de jardinerie,

magasins bio, centre de recyclage des déchets, ce secteur rassemble plus de 40 entreprises.

L’un des derniers domaines phare de la zone, est celui de la consommation de produit

alimentaire avec 30 grandes enseignes telles que Carrefour, Mac Donald la boulangerie

« Paul » et ses 6 pizzerias (annexe 3). Carrefour dans la ZAC est le premier créateur d’emploi

avec 200 salariés, Mac Donald est le troisième avec 100 employés.

Ainsi la ZAC semble être un pôle d’activité pour la ville de Pertuis, de par son dynamisme, et

son emplacement. Tous ces services rendent la zone attractive, au-delà du fait que l’on s’y

rende pour acheter des biens sa fréquentation est aussi et en grande partie due à la qualité

et la multiplicité des services que celle-ci est susceptible de rendre.

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2) La Zone d’Activité Commerciale : une zone avec

différents objectifs.

Cependant, nous pouvons nous allons nous demander dans quel registre se classent

toutes ces enseignes, vers quels objectifs et quels publics se tournent-elles? Et dans

quelles proportions le font-elles? Nous allons distinguer trois grands types d’enseignes :

1) Des enseignes tournées vers la consommation

Dans la ZAC une grande partie des enseignes est tournée vers la consommation

alimentaire (Carrefour voir annexe 3 et annexe 10, Mac Donald, SUBWAY etc.) ou la

consommation de biens utilisable au quotidien tels que des vêtements (INTERSPORT), du

mobilier(CASA) ou encore du matériel/automobile (PEUGEOT, TOYOTA, CITROEN etc.).

Ceux-ci sont majoritaires dans la ZAC, près des ¾ des commerces implantés sont de ce

type. Il s’agit donc de grands groupes ou d’entreprises locales et sont principalement

destinés aux consommateurs Pertuisiens qui se rendent dans la ZAC pour effectuer leurs

courses. Nous aurons l’occasion d’y revenir par la suite mais tous ces commerces sont

extrêmement rentables de par le nombre de consommateurs potentiels, Pertuis est une

ville de 20 000 habitants mais aussi, grâce aussi à la place occupée par les commerces en

centre-ville : ceux-ci ne sont pas diversifiés et trop peu nombreux par rapport à une

population si importante.

2) Des services

Le second type est du rang des services, publics et privés, cela concerne environ 40

entreprises/cabinets et est destiné aux Pertuisiens mais pas seulement. Par exemple les

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cabinets d’avocats, les cabinets de conseils et le centre de sécurité sociale présents dans

la zone attire des clients de la région et aussi des petits villages aux alentours de Pertuis.

Ceci nous renvoi à la place qu’occupe la ZAC. Une entreprise privée est particulièrement

intéressante. « Pépinière d’entreprise » est une structure implantée à Pertuis (elle s’est

aussi implantée par la suite à Meyreuil) et cette pépinière d’entreprises innovantes de

Pertuis est dédiée à l’accueil de jeunes pousses orientées principalement vers les

énergies renouvelables et le développement durable. Cela garantit donc un accueil, une

visibilité, un accompagnement et même une aide financière pour les jeunes

entrepreneurs. Ce type de structure ne se retrouve encore que très peu et constitue une

réelle attractivité.

3) Des entreprises performantes

Le dernier type d’entreprises, est aussi sans doute l’un des plus importantes. La zone

attire des entreprises de haute technologie, dans des domaines très précis. Le cas de

l’entreprise PELLENC ST que nous évoquions en est un excellent exemple, mais il n’est

pas le seul. WINLIGHT, est une entreprise qui s’est installée en 2008 à Pertuis et y a aussi

installé son siège social. Celle-ci produit et commercialise du matériel d’optique de

pointe, et ce par exemple pour du matériel d’astronomie.

WINLIGHT a produit en 2011 deux de ces miroirs télescopes placés sur un robot expédié

par la NASA sur MARS.

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Depuis elle a encore progressé, s’est agrandie (passant de 800 à 2100 m²) et prévoit

pour 2014 d’augmenter sa capacité de production. Hélio-Pur technologies est aussi un

bon exemple d’entreprises performantes de la ZAC. Celle-ci est une STARTUP crée en

2011 à Pertuis même, qui traite les eaux usées. Fondé par des ingénieurs dans le

domaine de l’eau : Laurent SOHIER docteur d’Etat, Marc NORMAND microbiologiste et

Bernard TAUZIAC ingénieur, l’entreprise recycle les eaux usées grâce à un système

novateur basé sur la protection de l’environnement : une partie des eaux usées est

purifiée grâce à des micros algues et une purification bio-solaire, l’autre partie est

utilisée pour irriguer et reverser dans les nappes. En 2013 HPT a même obtenu un

contrat avec AQUALIA, numéro 3 mondial du recyclage des eaux.

Ainsi, la Zone d’Activité Commerciale de Pertuis constitue un pôle d’attractivité pour la

ville, ses habitants et ses alentours. Son emplacement est idéal, en raison des

infrastructures autoroutières entre Vaucluse Bouches du Rhône et Alpes de haute

Provence et a été la clef de son développement. Les commerces ne cessent de s’y

multiplier et y sont rentables. Mais quelles sont les raisons de ce développement? Quels

en sont les facteurs les plus importants ?

3) Etude de cas : PELLENC SENSITIVE TECHNOLGIES

Le Groupe PELLENC a été créé en 1973 par Roger PELLENC et a connu un essor formidable.

Celui-ci emploi de nos jours près de 900 salariés, possède 12 filiales à travers le monde et est

l’un des leaders mondiaux dans son domaine : l’agriculture spécialisée et l’entretien des

espaces publics.

L’étude de cette entreprise va nous être utile dans la compréhension de la ZAC et de

l’attitude des entreprises par rapport à celle-ci selon qu’elles soient antérieures ou

postérieures à celles-ci. Ceci étant, le groupe PELLENC est l’entreprise la plus performante

sur Pertuis avec un chiffre d’affaire en 2012 de 120 millions d’euro et se classe 6eme

entreprise du Vaucluse. Cependant elle ne possède qu’une partie de son groupe dans la zone

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d’activité et n’y a pas toujours été implantée. « PELLENC Selective Technologies » se trouve

dans la ZAC depuis 2003 seulement.

PELLENC ST dans la zone d’activité commerciale de Saint Martin.

Le groupe PELLENC SA avait développé une technologie de détection qu’ils utilisaient sur un

robot pour cueillir des pommes (annexe 14). Cette innovation était performante mais trop

couteuse au vu de son intérêt pour les clients, la technologie était cependant très aboutie et

il fut décidé de créer une filiale « PELLENC ST » dans le but de la rentabiliser. Ainsi en 2003

PELLENC ST qui souhaite s’installer choisit naturellement la ZAC de pertuis, car « elle est

suffisamment grande et était intéressante pour s’y développer » nous confie D. LATIL

responsable chez PELLENC ST depuis 2003.

En 2008 la filiale est devenue une entreprise à part entière, dont l’actionnaire majoritaire

est Roger PELLENC (tout comme pour la maison mère), celle-ci a su utiliser à bon escient la

technologie issue de PELLENC SA et s’est développée dans le tri de déchets. La lentille

utilisée dans l’ancien robot sert à détecter la couleur et la composition de tout type d’objet

ou matériaux en quelques centièmes de secondes, permettant de trier extrêmement vite et

de manière très précise des déchets de tous types. De 2003 à 2008 l’entreprise est passée de

7 salariés à 80 et atteint 15 millions d’Euro de bénéfices. PELLENC ST est en 2013 présent

dans le monde entier et détient le quasi-monopole du marché, et ce notamment grâce à la

cohérence du développement des machines tri. Celles-ci sont adaptées aux déchets

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ménagers ou municipaux : ceux-ci sont en extrêmement hétérogènes, les machines sont

alors optimisées dans le but d’en faire du compost et d’en recycler la plus grande partie

possible. Mais aussi aux déchets industriels de plus grandes tailles, et dont 50% est

recyclable ; et aux déchets de construction ou de démolition eux aussi recyclés (dans une

moindre mesure) en combustible de substitution par exemple.

La contribution de PELLENC ST au recyclage et au tri sélectif lui permet d’obtenir des

subventions d’ « ECO EMBALLAGE », elles-mêmes étant réutilisées dans la diversification de

l’entreprise qui s’est lancée dans le développement de la gamme « PEMAX » : gamme

d’outils automatisés utilisée dans des secteurs de pointes tels que l’aéronautique ou

l’industrie automobile. Ainsi, l’entreprise compte à ce jour et après 10 années d’existence

150 salariés, (le site initial n’en comptant que 350 après 40 ans d’existence) et a un chiffre

d’affaire (pour 2012) de 20 millions d’Euro.

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II / Les passé et les raisons d’un tel succès

1) Le passé de la zone

1) Débuts de la ZAC

La ZAC n’a pas toujours été aussi attractive et aussi performante. En effet, son essor n’a

commencé que réellement en 2000-2001. Avant cela, les grandes parcelles que nous

voyons sur le cadastre n’étaient alors que des terres destinées à la culture. La Mairie a

voté en 1978 le plan de création de la ZAC de Pertuis. Celle-ci était destinée à

redynamiser la ville ainsi que ses commerces. Ainsi les terrains qui étaient alors au sud

de la ville, et qui étaient consacrés à l’agriculture allaient être voués à une activité

commerciale. Cela se ferait par le passage pour certains terrains agricoles à des terrains

constructibles. Mais tous cela impliquait qu’une organisation s’occupe de l’achat et de la

revente de terrains, la CITADIS, société basée à Avignon va gérer cela et va aider la ville

de Pertuis encore néophyte dans ce domaine, à développer sa ZAC.

Ainsi, les premières enseignes à s’y être installées sont des garages automobiles (I/1)), la

ZAC était en partie crée pour eux, pour leur permettre d’avoir la place suffisante pour

leurs commerces. Le garage Renault a choisi de s’installer extrêmement loin du centre, et

a créé ses locaux au 3ème rond-point de sorte qu’en arrivant d’Aix en Provence celui-ci

soit incontournable. D’autres garages se sont à cette époque (années 1980) aussi

installés dans la ZAC comme les garages Meysson (Pneus) et Moulet (FIAT) (annexe n°3).

Un supermarché était aussi présent : INTERMARCHE il s’agit aujourd’hui du centre

commercial Carrefour. Mais toutes ces implantations étaient marginales : les

commerçants prenaient un réel risque en s’installant dans la ZAC aucune contrepartie ne

leur était attribuée, ainsi les bénéfices qu’ils pouvaient espérés étaient moins élevés

qu’en ville au vu notamment de la mauvaise visibilité que celle-ci offrait. Il n’y avait en

tout, qu’une dizaine d‘entreprises présentes à l’époque.

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2) Le tournant 1994

En 1994 la Durance, affluent du Rhône entre en crue. Des digues étaient en place mais

très mal entretenues elle ne protège pas la ZAC qui est inondée dans sa totalité. Suite à

cela, le Syndicat Mixte de la Vallée de la Durance va intervenir et la protection de la zone

devient une attente majeure. En effet cet épisode a rendu frileux les quelques

entrepreneurs qui souhaitaient s’y installer.

3) Période d’essor incontestable avec la CPA

Ce n’est qu’en 2000-2001 que la situation des ZAC Saint Martin et Terre de Fort va

réellement changer. Depuis les inondations de 1994 du temps s’est écouler et Pertuis

adhère à la Communauté du Pays d’Aix. Suite à cela un ensemble de taxes, dont la taxe

professionnelle vont être nivelées, c’est-à-dire que des communes alentours qui

possédaient une taxe plus faible, vont avoir la même imposition que Pertuis pour la taxe

professionnelle donc, mais pas uniquement, aussi pour la taxe foncière. Ainsi, les taxes

étant uniformisées, ce sont les atouts de Pertuis qui vont attirer les entrepreneurs.

Pertuis avait alors des terrains moins chers que les autres villes, car tout juste

constructibles voici un premier atout, et Pertuis était aussi sous l’appellation « Pertuis

porte du Luberon » excellente vitrine pour des commerçants des métiers de bouche par

exemple. La ZAC va alors voir son nombre d’entreprises, de STARTUPS et de sociétés

croitre de manière très forte durant les années 2000. Ces mêmes années la CPA a

fortement appuyé l’implantation du CEA financièrement, et l’extension du parc d’activité

de Pertuis à la sortie de l’A51 (voir annexe18) est un des maillons essentiels qu’à la CPA

pour répondre aux demandes d’implantations d’entreprises en Val de Durance.

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2) L’évolution des infrastructures

Pour arriver à ce résultat, de très nombreux aménagements ont dû être faits. Nous allons

voir les tenants et les aboutissants de ces projets qui ont permis d’en arriver là, voir les

contraintes rencontrées et les objectifs atteints. De plus nous voir si la ville de Pertuis avait la

capacité réelle de dynamiser la zone? Pouvait-elle assumer les projets ?

1) Relier la ZAC en son sein

La ZAC s’étant développée très fortement depuis les années 90, il était nécessaire de

développer les circuits à l’intérieur même de la ZAC afin de rendre l’accès aux différents

commerces. Comme nous l’indique Jacky LAFON adjoint au maire de Pertuis durant ces

année-là : « une parcelle vendu ne suffisait pas pour que l’on prenne la décision de créer une

route, au moins trois, quatre ou cinq parcelles proches devaient être vendues pour que l’on

décide de créer une route. En effet celles-ci coutaient très cher à la ville et leur réelle utilité

devait-être prouvée avant de faire quoique ce soit ». Ainsi, et malgré le cout de toutes ces

routes nous pouvons voir sur le cadastre et sur le plan (annexe n°3 et annexes 6,7,8) de la

ZAC Terre de Fort, bon nombre de routes sillonnant la ZAC, signe évident que leur utilité

était justifiée et que la ZAC se développait correctement. Les années 90-95, étaient celles ou

la création de ce type de route étaient les plus fréquentes, comme la rue F. JACQUART qui

relie une la partie ouest de la ZAC et qui est dans le prolongement du second rond-point.

(Annexe 18)

2) Relier le centre-ville et la ZAC

Dans un premier temps, il faut garder à l’esprit que bien que la ZAC ne soit pas à l’extérieur

de la ville, celle-ci en est éloignée. En effet, nous le disions dans la toute première partie, elle

se situe à 1,5km du centre-ville. Et au sud, la première ville est le Puy Sainte Réparade, qui lui

se situe à 6km de la ZAC, l’échangeur autoroutier de l’A51 est lui à 4km. La ZAC devait alors

être désenclavée. Et ce, pas uniquement par le centre-ville, elle devait l’être aussi par le sud.

La ville a donc voté plusieurs projets et pris plusieurs décisions afin de rendre la zone

attractive. En ce qui concerne la relation au centre-ville, des minibus ont été mis à la

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disposition des habitants de Pertuis avec 4 lignes : A, B, C, D qui desservent toutes la gare

SNCF et chacune d’entre-elles s’occupe d’une zone de la ville. Ainsi en faisant arriver tous les

minibus à la gare SNCF les bus repartent en même temps, et des personnes désireuses de se

rendre dans la ZAC peuvent prendre ce minibus qui sillonne une grande partie de la ville, et

ceux qui n’y ont pas accès n’ont qu’à utiliser un minibus proche de chez eux et changer de

bus et pour celui qui dessert toutes la ZAC : le A.

Ce système a été mis en place en 2008, il est toujours en place en 2013 et a depuis effectué

plus de 10000 trajets, rendant la zone d’activité à porter de main pour les Pertuisiens qui

n’ont pas leurs propres véhicules, le billet pour utiliser le minibus est de 0,5 euro et est

valable deux heures. Des arrêts et des emplacements pour minibus ont été aménagés de

2006 à 2008 et sont en évolution permanente, toujours dans le but de rendre la ZAC le plus

proche possible du centre de Pertuis.

3) Relier la ZAC au pays d’Aix

En ce qui concerne la partie sud de la région (échangeur autoroutier A51, petites villes au

sud de Pertuis) le seul et unique point de passage vers Pertuis était le pont de la Durance.

Son histoire est simple, il existait depuis le 19ème siècle, et a été détruit durant la guerre,

puis reconstruit en 1952, il s’agissait d’un pont à deux voies (annexe 15).

Cependant au vu de l’essor de la ville, et de la ZAC il ne suffisait plus à supporter le flot de

voitures allant vers Aix le CEA ou Marseille : 30 000 véhicules par jour. Car Pertuis est

considérée comme une ville « dortoir » et mis à part la ZAC et les services public/privé en

centre-ville l’essentiel des habitants travaille à l’extérieur de la ville. Ainsi tout le transit

généré devait être mieux organisé, il a donc été décidé en 2010 que le pont de la Durance au

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sud de pertuis, qui fait le lien entre les Bouches-du-Rhône et le Vaucluse, entre Pertuis et

toute la région, devait-être reconstruit.

Le projet voulait que les travaux soient finis au 1er janvier 2013 ; cette date butoir avait-été

fixée par le Maitre d’ouvrage : le conseil général des Bouches-Du-Rhône. Les travaux ont

ainsi commencé en Avril 2011 et se sont terminé en Décembre 2012. Le nouveau pont

mesure 260 mètres de long et 25 mètres de large. Le projet a couté 30 Millions d’Euro et a

été financer à hauteur de 20% par la région, de 40% par le conseil général des Bouches-Du-

Rhône, et à 40% par le conseil général du Vaucluse. Parmi les 30 000 véhicules jours, 5% sont

des camions, il fallait ainsi que le pont soit aux normes et puisse garantir sécurité et rapidité

aux usagers. Cela s’est fait par le passage d’un pont de 2 voies à un pont de 4 voies (annexes

16 et 17). Des échangeurs ont aussi été mis en place à la sortie de l’ouvrage afin d’orienter

les différents usagers et de permettre une meilleure circulation.

L’agrandissement du pont (photo) va donc permettre à un flux nettement plus conséquent

de voitures ou de camions de pouvoir circuler entre Pertuis, Aix, et la sortie de l’A51 qui

mène aux Alpes (Sisteron, Forcalquier etc.).

Cela va avoir un effet extrêmement positif pour la ZAC. Il s’agit en effet dans un premier

temps d’un effet d’aubaine, celle-ci va voir ses moyens de distribution et de circulation

améliorés. Les consommateurs qui viennent des villes-villages alentours de la ZAC pour

consommer auront plus de facilités à y accéder, et le transit des marchandises se fera dans

de meilleures conditions, ce qui constitue un avantage pour la ZAC qui est à la limite du pont

de la Durance. Cela offre aussi une excellente vitrine à la ZAC. Des entreprises déjà présentes

peuvent se servir du pont en termes de promotion par rapport à la confiance que cela

représente (cela prouve que la région investit dans cette zone). Nous l’évoquions

précédemment, la CPA a besoin de pôles d’activité comme la ZAC de Pertuis afin d’assoir

l’essor d’autres pôles d’activités plus importants de la région (CEA, la ville d’Aix avec des

projets comme la métropole). L’exemple du pont est un bon exemple, il est un des signes et

des garants de l’essor que vont pouvoir subir la ville et la ZAC. En effet, la CPA et les

différents conseils généraux n’auraient pas financé un pont nouveau (sachant qu’il en

existait un encore en bon état) si cela n’était pas réellement justifié, si l’intérêt de cet

ouvrage n’était pas réellement existant. Or ils l’ont fait, ce qui montre que l’intérêt était réel,

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l’espace est en pleine mutation et a pour objectif simple : « l’agrandissement des zones

d’activités et donc de la création d’emplois pour le développement de la ville » indique la

ville de Pertuis sur son site officiel.

Ainsi pour les entreprises et les enseignes qui cherchent à s’intégrer dans le Val de Durance,

cette ZAC sera l’un des premiers lieux auquel elles s’intéresseront, au carrefour de trois

départements, près d’une ville de 20 000 habitants, de plus elle subit des aménagements

permanents en termes d’infrastructure et de développement économique. L’attractivité

était bien présente lors de l’uniformisation de la taxe professionnelle avec le prix des

terrains et l’appellation comportant « Luberon » pour la ville, à présent, elle l’est encore

davantage. Avec de très nombreuses entreprises et enseignes qui s’y développent et de

manière très rapide, celles-ci peuvent constituer des exemples probants à des entreprises

désireuses de s’implanter, encore une autre forme de garanties.

Enfin selon Guy Moncleau, un des architectes chargé du projet, celui-ci a pu se réaliser aussi

vite car la région n’a pas subi d’intempéries, et car la Durance a pu depuis le barrage de

Serre-Ponçon et sa construction (1961) être mieux gérée notamment au niveau de son

débit. Ce qui va nous amener à revenir sur une notion que nous touchions du doigt dans la

partie II-1-2 : les différentes crues que peut avoir la Durance, et la manière dont Pertuis les

apprivoise.

4) Crues et Digues

Ainsi, nous avons déjà touché du doigt les différents avantages et inconvenants qui

caractérisent la ZAC de Pertuis. Après avoir déjà vu une partie des avantages, il faut évoquer

le principal objet des préoccupations quant à la ZAC et son positionnement: la rivière et son

extrême proximité. Nous pouvons voir sur les cartes en annexe que la zone ne se situe qu’à

quelques centaines de mètres de la rivière. Ce qui pose un réel problème étant-donné la

violence des crues que celle-ci peut avoir. Nous citions l’exemple de la crue de 1994 qui

inonda la zone dans sa totalité ainsi qu’une partie de la ville, ce n’est pratiquement rien

comparé aux crues connues au 19ème siècle, tous les champs et toute la ville ont été à

l’époque entièrement inondés (1846 et 1853). Et donc, même si le barrage de Serre-Ponçon

placé en amont de la ville de Pertuis joue un excellent rôle de régulateur, la zone est

toujours vulnérable, l’épisode de 1994 l’a malheureusement montré.

22

Nous allons ainsi voir ce qui a été mis en place pour pallier ces aléas naturels, afin de rendre

la zone la plus sure possible.

Les berges ont toujours étaient bordées de digues qui protégeaient la ville des différentes

crues. Seulement les techniques étaient peu avancées et il n’y avait aucun calcul précis

quant aux phénomènes et la manière dont les digues allaient réagir. Ainsi dans les années

1970-1980 avec le projet de créer la ZAC des digues se sont faites plus performantes et sur

deux parties (l’une proche de la rivière 100m de celle-ci, annexe 19, l’autre plus éloignée : 50

et 200 mètres de celle-ci, annexe 20), seulement le passage de gens du voyage sur la

première et le mauvais entretien de ces deux digues ont mal protégé la ville en 1994 et ont

engendré des dégâts importants.

De plus, après de telles intempéries, une réelle protection devait être mise en place. Des

digues ont alors étaient réaménagées sous des normes très strictes avec l’aide de différentes

structure spécialisées dans ces domaines. Ce projet a couté 5 millions d’euro aux différents

acteurs (CPA, ville de Pertuis, Conseil Régional) et deux rang de digues ont étaient faites

entre la ZAC et la rivière assurant sa sécurité théorique.

Fût donc suite à cela, prise aussi la décision de protéger au mieux la zone et d’instaurer un

certain nombre de contrôles récurrents (tous les ans) coûtant 50 000 euro. Chacun de ces

contrôles a pour mission de vérifier l’efficacité des digues avec des données et des normes

précises et en accord avec « l’aléa de référence ». Il s’agit d’une modélisation de calculs qui

permettent de jauger et juger de la capacité d’un bâtiment à résister à différents aléas, tels

qu’une crue de rivière.

Le Syndicat Mixte d’aménagement de la Vallée a assisté la ville de Pertuis pour protéger ses

terrains. Ces derniers ainsi qu’avec l’aide de la CPA ont réalisé des études dans le cadre de

l’opération B2-301 du contrat rivière (protection de toutes les zones urbaines à proximité de

rivières) et qui ont montrés qu’une crue au débit de 5000m cube par seconde n’affecterait

pas la ZAC et que les digues étaient en mesure de supporter cela. Sachant que l’on estime à

3500 mètre cube/seconde la plus forte crue que la zone ai connue (1853) la zone semble

suffisamment sure pour que l’on puisse continuer à y développer des activités.

23

3) Evolution de la fiscalité et de la règlementation

1) Fiscalité

Nous l’avons déjà évoqué à propos de l’historique et du passé de la ZAC, celle-ci a aussi pu

devenir ce qu’elle est à ce jour grâce à une évolution de la fiscalité et du régime d’imposition

qui régit la CPA.

En effet, le taux d’imposition avant la CPA différait dans les différentes villes aux alentours

de Pertuis. Ainsi certaines zone bien que moins attractive en terme de services et

d’emplacement étaient choisies aux dépens de la zone de Pertuis car plus avantageuses

fiscalement. A Pertuis la taxe professionnelle était alors de 22 ou 23% alors qu’elle n’était

que de 15% au Puy-Sainte-Réparade, petite ville située à 10 minutes de Pertuis. Cela

impliquait donc que seuls les commerces qui désiraient réellement s’installer à Pertuis,

s’installaient dans la ZAC d’où le si grand nombre de garages/concessionnaires auto et de

magasins alimentaires.

Ce fut donc le cas jusqu’en 2001, date à laquelle Pertuis adhère à la Communauté du Pays

d’Aix, ainsi que 36 autres communes voisines, cela va impliquer une taxe professionnelle

identique dans toutes ces villes : 19,6 et comme nous l’évoquions, cela va permettre à

Pertuis de jouer sur d’autres facteurs d’attractivité.

De nos jours, la taxe professionnelle a été supprimée et cela a abouti dans la CPA a une

fiscalité encore plus avantageuse susceptible d’attirer davantage d’entrepreneurs : « La

suppression de la taxe professionnelle aboutit à ce que les entreprises réalisant moins de

500 000 euro de chiffre d’affaire ne soit taxée que sur la valeur locative de leurs locaux » en

somme, si vos locaux sont relativement peu étendu (généralement le cas pour une

entreprise/enseigne qui s’implante) et votre chiffre d’affaire n’excède pas ½ million d’Euro la

CFE : cotisation foncière des entreprise, que vous allez devoir reverser sera extrêmement

faible. Celle-ci varie pour les jeunes entreprises de la ZAC de maximum 3000 euro et

minimum 200 euro.

24

2) Règlementation

Mais la ZAC a aussi vu sa règlementation évoluer au vu des risques qu’elle encourt par

rapport aux inondations. En plus des digues et de tous les contrôles que nous évoquions,

une règlementation bien particulière oblige les enseignes venant s’installer à s’adapter au

lieu.

Première obligation, hormis dérogation aucun établissement n’est autorisé à exercer après

19h30, en somme plus aucun employé ne doit travailler dans la ZAC après cet horaire. Les

hôtels et quelques autres enseignes en fonction de leur secteur d’activité obtiennent des

dérogations mais la quasi-totalité des entreprises se conforme à cette règle. Cela garantit

une sécurité et une stabilité à la ZAC, s’il-y-a des inondations il est en effet plus facile de

réagir/d’intervenir de jour, et donc de garantir la sécurité des usagers et des commerçants.

Ensuite, tous les bâtiments construits, vendus ou loués doivent êtres aux normes du Val de

Durance. Ceux-ci doivent donc être battis sur 80cm de pilotis, et tous les documents, et

postes à responsabilités doivent êtres au premier ou second étage des bâtiments afin que le

maximum puisse être sauvé en cas d’intempéries. Ceci expliquant le grand nombre de

bâtiments R+1/+2 dans la ZAC.

La ZAC de Pertuis est ainsi un espace aménagé et règlementé depuis près de 30 ans, ce qui a

pu contribuer et garantir son développement et son efficacité, voyons à présent les

différents projets, les différentes relations et les différents textes qui sont susceptibles de

façonner l’image de la zone pour les années à venir.

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III/ Quel avenir est-on en passe de donner à la ZAC

Nous avons pu étudier dans les parties précédentes l’état dans lequel se trouve la ZAC de

Pertuis, et comment il a pu être atteint, voyons à présent la place que la ZAC est en passe

d’occuper dans la ville de Pertuis dans un premier temps par rapport aux projets à venir, puis

de la relation entre la ZAC et le centre-ville en terme d’activité, puis de la Métropole Aix-

Marseille qui va directement impacter la ville de Pertuis et la ZAC car membre de la CPA.

1) Les différents projets

Pertuis est clairement une ville destinée à se développer et à s’agrandir, elle comporte

toutes les qualités requises comme nous l’avons étudié et a suffisamment d’espace pour

pouvoir s’étendre dans le futur, mais dans quelles mesures ?

L’un des principaux projets que va avoir à gérer la ZAC dans les années à venir est celui d’une

centrale solaire thermodynamique à concentration. Avec la proximité d’ITER et du CEA, ainsi

que la demande en énergie de Pertuis et de la région, cette centrale qui va fournir de

l’énergie grâce au rayonnement solaire est un projet ambitieux pour la ZA de Pertuis.

La demande d’extension pour l’avenir se tourne donc davantage vers ce type d’industrie

que vers des commerces à proprement parler. Et lorsque nous interrogeons l’adjointe au

Maire à l’Economie, celle-ci nous explique que ce type de projets est susceptible de se

réaliser sous 10 à 15 ans minimum et qu’il faudra attendre à minima 30 ans pour qu’un réel

« Parc d’activité » commercialo-industriel de rang mondial, car là est le réel objectif, ne voit

le jour à Pertuis. En ce qui concerne la centrale qui serait un élément déclencheur de ce

projet de développement d’envergure, il est question de lui consacrer 100ha (plus que la

ZAC actuelle) et serait donc promoteur d’une R et D performante, il est actuellement

question que ce développement se fasse en partenariat avec le CEA et l’INES, garantissant

un peu plus la solidité de ce projet.

Cependant pour que ce projet puisse se réaliser il va falloir que la CPA, la ville la région et le

Département créent une convention commune pour étendre la ZA et la ZAC. La zone est

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nous l’avons vu inondable, cela implique donc pour ce genre de parcs des aménagements et

des règlements spécifiques, de plus pour que ce parc puisse voir le jour, il faudra que la

SAFER, société remplaçant de nos jours la CITADIS dans l’achat et la revente de terrain

agricole, aide la ville a correctement gérer l’achat et la revente de tous ses terrains.

2) La relation que la ZAC entretient et peut entretenir

avec le centre-ville

Pertuis, a toujours eu un centre-ville important, ancienne ville médiéval, son centre-ville a

toujours était attractif car idéalement placé. Cependant cette attractivité c’est clairement

transférée vers la ZAC depuis sa création. La « flânerie » qui est une valeur importante dans

les villages provençaux n’existe pratiquement plus à Pertuis.

Depuis le début de cette étude, nous avons pu voir combien le développement de la ZAC a

pu être important et propice au développement de Pertuis, mais cela s’est-il fait sans

contreparties ? Va-t-il pouvoir se poursuivre ?

1) Le problème causé par les commerces

La ZAC a peu à peu attiré l’ensemble des commerces Pertuisiens, ceux qui sont venu s’y

installer comme première installation et ceux qui s’y sont installer pour s’échapper d’un

centre-ville totalement enclavé par des années de non politique d’aménagement. L’intérêt

porté par les Pertuisiens à leur centre-ville avait déjà décliné avant même la création de la

ZAC, les commerces n’y étaient pas assez diversifiés et pas assez nombreux, et la situation à

ce jour est encore pire. La rue commerçante du centre-ville ne compte qu’une quarantaine

d’enseignes, celles-ci sont toutes fermées entre midi et deux (moment le plus propices au

commerce), et vieillissent de même que leurs commerçants. De plus il n’y a plus réellement

la vie que l’on peut retrouver dans la ZAC même si elle est évidemment différente (on ne

flâne pas dans une ZAC) celle-ci est tout de même vivante : très nombreux commerces,

commerçants, activité, amplitude d’ouverture large etc.

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2) L’aménagement touristique

Pertuis possède de nombreux atouts touristiques : site ancien, cloché datant du 14ème

siècle, centre-ville ancien etc. Celui-ci n’a pas été suffisamment exploité selon de nombreux

anciens élus et selon les possibilités qu’il offrait. JP Richard architecte de formation et expert

en construction a été adjoint à Jean Guigues maire de Pertuis de 1963 à 1983. Celui-ci

déplorait déjà lors de la période durant laquelle il était en charge des dossiers, une passivité

des politiques par rapport au centre-ville et un certain « laisser faire » par rapport au

développement urbain au cœur de la ville. Des aménagements étaient faits selon le principe

« construire du neuf, par-dessus du vieux » hérésie complète en terme architectural. Le

centre-ville n’a jamais fait l’objet d’un aménagement sérieux. Et même sous les périodes

suivantes (de 1980 à 2000), une fois la ZAC lancée, et bien que personne ne lui prédestinait

cette ampleur, il semble évident qu’elle n’avait pas vocation à être un espace touristique et

le centre-ville aurait-dû être aménagé en parallèle de la ZAC. La Zone d’Activité ne peut pas

remplir les mêmes fonctions qu’un centre-ville, ancien de surcroit, a la possibilité de remplir.

Et comme cette question n’a malheureusement pas encore été traitée : c’est surement en

cela que va se jouer l’avenir du centre-ville car même si cela ne semble pas évident, il est en

lien direct avec la ZAC et ces deux zones doivent être gérées en cohérence.

L’objectif semble donc être d’arriver à redonner de la vie à un espace qui en est de plus en

plus dépourvu, sans pour autant en enlever à la ZAC. Certains élus locaux ou anciens élus

tels que Lucette REYNAUD préconisent une diversification de la zone. Et une prise d’exemple

sur la ville d’Aix en Provence notamment, qui a rendu piéton son centre-ville (le projet est en

pour-parler à Pertuis), et à différencier clairement sa zone d’activité (Aix les Milles, La Pioline

etc.) de sa zone « touristique » ou de « flânerie ».

3) La Métropole Aix-Marseille-Provence

La Métropole Aix-Marseille-Provence (APM) est en marche, la création institutionnelle est

prévue au 1er Janvier 2016, elle rassemblera six établissements publics de coopération

intercommunale, au service de 1,8 millions d’habitants. Celle-ci divise les élus et les élus

Pertuisiens notamment.

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1) Transport et population

Après 50 années de croissance démographique, celle-ci s’essouffle, la forte périurbanisation

au sein et en périphérie du territoire, modifie son profil son profil démographique. On

enregistre un déficit d’emploi stratégique, une inégale répartition des emplois sur le

territoire, qui impliquent de très nombreux déplacements domicile- travail, ainsi comme

nous le stipulions dans les parties précédentes, la ville de Pertuis comme toute ville

moyenne associée au projet de la future APM va voir augmenter son nombre d’habitants

(logement au porte de trois départements, et ZAC de plus en plus attractive : circulation

dans un sens et dans l’autre) et donc sa fréquentation.

2) Des communes du Pays d’Aix mises à contribution pour l’APM ?

Cependant, l’impact de l’APM ne va pas seulement se faire sentir au niveau démographique,

et c’est en grande partie cela qui fait débat : les élus de la ville de Pertuis quelle que soient

leurs appartenances politiques s’unissent contre cette mesure. Celle-ci va selon-eux rendre

la ville dépendante au niveau administratif de la ville de Marseille, ville elle-même endettée.

Pertuis fait partie des communes du pays d’Aix performantes, et cela est en grande partie dû

aux ZAC Saint Martin et Terre de Fort. Différents organismes ventent les mérites de l’APM,

en terme d’emplois (10 000 postes de fonctionnaires, une meilleure visibilité, une plus

grande fréquentation) et d’importance au niveau national, mais toujours selon les élus, cela

ne constitue qu’une entrave aux petites agglomérations qui étaient en train de prendre leur

envol, et ne que renforcer la mondialisation (suprématie des grandes villes, métropoles).

Ainsi Pertuis pourrait perdre très largement au niveau décisionnel et pourrait voir ses

impôts augmenter de manière importante. Les élus dénoncent une « dépendance » à la

capitale Européenne de la culture de 2013 et redoutent que l’effet de l’adhésion à l’APM soit

l’effet inverse que celui connu par la ville lors de l’adhésion à la CPA. Jean-Louis Joseph,

maire de la Bastionne, ville voisine de Pertuis, et vice-président du Conseil Régional,

considère qu’il faut « conserver les moyens d’actions à un niveau proche des citoyens » en

clair, que la ville de Marseille ne dicte pas aux 93 membres de l’APM la marche à suivre.

Ainsi, Pertuis va devoir faire face à de nombreux défis et échéances dans les années à venir,

l’un des premiers sera d’arriver à poursuivre le projet entrepris en 2001, et de continuer à

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développer ses ZAC en terme d’attractivité, de compétitivité et de rentabilité ; la ville devra

aussi réussir à résoudre le problème que constitue le centre-ville par rapport à la ZAC, et

arriver à les rendre attractifs tous deux en différentiant clairement leurs activités par

exemple (centre-ville tourné vers le tourisme et les activités culturelles, et la ZAC tournée

vers la compétitivité et le commerce).

Ceci étant, le jeu en vaut clairement la chandelle et permet d’entrevoir une belle vision de la

ville et de sa ZAC pour les années à venir : un pôle compétitifs de niveau national que

constituera la ZAC, et un pôle touristique sur le territoire du parc régional du Luberon que

peut constituer le centre-ville, si les moyens et les énergies mis en œuvre aboutissent.

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Ainsi, tout au long du devoir nous avons pu nous rendre compte des différentes phases

d’évolution des deux ZAC qui constituent la Zone d’Activité principale de Pertuis. Nous avons

pu voir les débuts quelques peu difficiles qu’elle a rencontré, les enseignes ne souhaitaient

pas s’y installer, la ville semblait trop éloignée : la ZAC était jugée « mal appropriée » par les

commerçants. Nous avons par la suite étudié les routes qui traversaient des parcelles de la

ZAC. Ce qui montrait qu’elle arrivait tout de même à se développer et ce grâce à des

commerces tournés pour les Pertuisiens. Nous avons aussi apprécié le rôle de la CITADIS et

de la SAFEN qui ont accompagné la ville de Pertuis au long de ce parcours et l’ont aidé à

aménager la zone au mieux possible: achat et vente de terrains ainsi qu’aménagement des

digues. En somme, la ZAC est arrivée à se constituer et à se développer avant la CPA. Et cela

notamment en surmontant l’épisode de 1994 et en aménageant correctement son territoire.

De plus les différents acteurs ont su préparer le terrain, afin que les efforts faits pour le

développement de la ZAC depuis 1980, date de sa création puissent se concrétiser avec

l’adhésion à la CPA en 2001. C’est cette même adhésion qui, comme nous l’évoquions à de

nombreuses reprises va faire de la zone ce qu’elle est actuellement : une ZAC compétitive et

attractive. Cela est dû au régime fiscal sur lequel repose la CPA : uniformisation de la taxe

professionnelle dans un premier temps, puis CFE avantageuse. Mais aussi aux atouts de la

ville : « Pertuis porte du Luberon ». La zone va donc voir son nombre d’entreprises croitre de

manière fulgurante passant de 200 à 400 entre 2004 et 2008, et encore près de 100

enseignes de 2008 à ce jour. Ce qui va conforter sa place prépondérante pour la ville de

Pertuis, en terme d’emploi et d’attractivité et va donc la pousser à partir de cette période à

aménager du mieux possible son espace (pont de la Durance, Minibus, digues etc.). La ZAC a

donc connu une croissance exponentielle durant les années 2000 et voit se profiler devant-

elle comme nous l’étudions dans la dernière partie, un certain nombre de caps qu’elle devra

relever avec la ville de Pertuis pour continuer à prospérer et ce au dépends le moins possible

du centre-ville et au mieux possible vis-à-vis de la Métropole Aix Marseille.

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ANNEXES