A quoi sert le registre d’immatriculation des copropriétés?

Séquence décryptage du mardi 4 juillet 2017

2 visuels :- image/data/registre/ …- Charte graphique registre

Sommaire

Avant-proposDéfinition• 1: Qu’est ce qu’une copropriété?• 2: Qui sont les acteurs de la copropriété ?• 3: Comment fonctionne une copropriété ?• Repère: comment ça marche en Europe et ailleurs?

La problématique• 4: Qu’est ce qu’une copropriété qui ne marche pas bien ?• 5: Depuis quand l’Etat et l’Anah interviennent-ils ?• 6: Quels sont les actions et outils à disposition des copropriétés ?• 7: Le registre pourquoi faire?• Repère: Les autres types de répertoires

Les réponses• 8: Comment fonctionne le registre ?• Arrêt sur image : le registre au 30 juin 2017• 9: Registre, qui a accès à quoi ?• Repère : la nature des données du registre• 10: Un annuaire ouvert à tous

Conclusion

Avant-propos

Malgré les nombreux outils d’intervention nécessaire à la rénovation des copropriétés fragiles ou au redressement des copropriétés en difficulté, la connaissance précise de ce parc reste très insuffisante. En l’absence d’identifiants et de registre, il est impossible de faire un recensement exhaustif et traçable des copropriétés, pourtant essentiel à la prévention des situations de fragilisation.Chaque organisation essaie de collecter des données pour constituer des fichiers répondant à la finalité de sa mission. La Direction Générale des Impôts entretient son fichier Fichier des Logements par Communes (Filocom). Les organisations et fédérations de syndics publient leurs propres données mais elles ne sont pas complètes. Par conséquent, les données disponibles peuvent être analysées mais avec la réserve de leur non exhaustivité.Les pouvoirs publics s’emparent du problème : en 2012, la création d’un registre est l’une des recommandations du rapport intitulé « prévenir et guérir les difficultés des copropriétés» piloté par Dominique Braye alors président de l’Anah. En 2014, « le registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires » est juridiquement créé par l’article 52 de la loi ALUR. En novembre 2016, après un site pilote dans le grand Lyon, le registre est mis en ligne. L’Anah est désignée teneur en raison de l’expertise et du soutien financier qu’elle accorde aux particuliers mais aussi et surtout aux collectivités territoriales dans leur programme de prévention et d’accompagnement des copropriétés fragilisées ou dégradées. Huit mois après le lancement du registre, où en est- il par rapport aux objectifs d’immatriculation? Comment se passe concrètement une immatriculation ? Qui a accès à quoi ? Etat des lieux sur la genèse de la démarche et les premiers résultats ?

Définition

1. Qu’est ce qu’une copropriété ?

• Une définition juridique : Selon la loi du 10 juillet 1965, une copropriété "tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

La notion de lots : Une copropriétécomprend des lots, dont chacuncorrespond à un espace d’habitation, unappartement ou un espace à usageprofessionnel, voire « mixte ». Cetteorganisation qui combine deux élémentsindissociables est un des constituantsfondamentaux de la copropriété. Pardéfinition chaque copropriétaire détientun lot auquel sont attachés des droitsd’usage dans l’immeuble. Il faut 2 lots,pour former une copropriété.

• Focus : Une diversité architecturale

Les acteurs de la gestion

Syndicat de copropriétairesComposé de l’ensemble des copropriétaires sans exception, le syndicat de copropriétaires est doté d’une personnalité́ juridique propre avec des droits et des obligations. Il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Il peut voir sa responsabilité́ engagée. Il se réunit en assemblée générale (AG) , au moins une fois par an pour prendre les décisions indispensables à la gestion de l’immeuble, élire les membres du conseil syndical et designer le syndic Lorsque la copropriété́ est composée de plusieurs bâ ments, la créa on d’un syndicat secondaire pour gérer un bâ ment déterminé́ au sein du syndicat principal peut être décidée.

Conseil syndicalComposé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, le conseil syndical a un rôle consulta f. Il assiste le syndic et contrôle sa ges on. Il rend compte de sa mission à l’AG annuelle. Le conseil syndical désigne son président parmi ses membres. C’est le règlement de copropriété́ ou, à défaut, l’AG qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical. Le conseil syndical n’a pas de personnalité́ morale, il ne peut donc pas par ciper à des ac ons en jus ce, ni voir sa responsabilité́ engagée à l’égard de la copropriété́. Néanmoins, la responsabilité́ de ses membres peut être engagée à titre individuel en cas de faute grave. L’AG a la possibilité́ de ne pas instituer de conseil syndical.

Syndic, professionnel ou bénévoleLe syndic peut être un copropriétaire bénévole ou un syndic professionnel. Il est désigné́ par le syndicat de copropriétaires, en AG, après mise en concurrence de plusieurs syndics par le conseil syndical. Un contrat conforme au modèle-type fixe les conditions d’exécu on de ses missions, sa rémunéra on et la durée de son mandat (trois ans maximum). Un même syndic peut être désigné plusieurs fois. Le syndic exécute les décisions prises en AG et assure la gestion administrative, technique, financière et comptable de l’immeuble sous le contrôle du conseil syndical. Dans certains cas, il est possible de révoquer le syndic en cours de mandat.

Les notairesS’il n’est pas un acteur gestionnaire du quotidien de lacopropriété, le notaire intervient dans les grande étapesde la vie de l’immeuble. Il intervient à la naissance(construction, division en lots), de la vente ou cessiondes lots, de la succession et désormais del’immatriculation.

Source : ADIL

2. Qui sont les acteurs de la copropriété ?

3. Comment fonctionne une copropriété?

L’assemblée générale (AG)C’est l’instance qui réunit l’ensemble des copropriétaires, au cours de laquelle les décisions sont prises au nom du syndicat de copropriétaires. L’AG se réunit au moins une fois par an pour prendre les décisions rela ves à la gestion de l’immeuble : vote du budget, approbation des comptes, choix du syndic, entretien, chauffage, etc. Elle désigne les membres du conseil syndical. La réunion d’AG des copropriétaires est habituellement à l’ini a ve du syndic. Chaque copropriétaire y est convoqué individuellement. Tout copropriétaire peut demander l’inscrip on d’une ques on à l’ordre du jour de l’AG.Il est important et de l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer.

Le règlement de copropriétéC’est un document obligatoire. Il est établi au moment de sa création, construction ou division en lots. Il est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert). Il fixe les modalités d’organisation et de fonctionnement de la copropriété, les droits et obligations des copropriétaires et des occupants de l’immeuble. Il est possible de le modifier par un vote en AG. La règle de la majorité varie selon la nature des décisions.

3. Comment fonctionne une copropriété? (Suite)

Les chargesLes dépenses d’entretien et de fonctionnement sont réglées par le syndic avec les provisions de charges versées par les copropriétaires.Charges générales : parties communes (digicode, nettoyage de l’immeuble, honoraires du syndic). Les copropriétaires payent en fonction de la part que représente leur lots (=tantième).

Charges spéciales = services collectifs et équipements communs (ascenseurs, chauffage collectif….). Un budget annuel est établi par le syndic et validé en AG par les copropriétaires. Des appels de charges interviennent pour les dépenses hors budget.

Les copropriétaires réunis en AG peuvent prévoir un fond de travaux. Il fixe à la majorité absolue ses modalités d’affectation et le montant de la cotisation annuelle. Il est rendu obligatoire par la loi ALUR depuis le 1er janvier 2017 sauf pour le copropriétés de moins de 10 lots ou les immeubles neufs.En cas de non payement des charges à la date prévue, le syndic peut immédiatement mettre en demeure le copropriétaire par courrier recommandé.Si le copropriétaire ne s’acquitte pas des sommes dues, 30 jours après avoir reçu cette mise en demeure il peut se voir réclamer la totalité des provisions de budgétée ainsi que des frais de recouvrement.

Le syndic peut ensuite engager une procédure judiciaire, sans l’autorisation de l’AG. Les frais engagés sont à la charge du copropriétaire sauf s’il obtient gain de cause à l’issue de la procédure.

Les travaux Pour conserver le bon état de la copropriété, des travaux doivent régulièrement être réalisés. Ceux effectués sur les par es communes (ravalement de façades, isola on de la toiture,...) ou sur les équipements collec fs de la copropriété (remplacement de l'ascenseur, installa on d’une clima sa on,...) nécessitent l'autorisa on des copropriétaires réunis en AG. 5 étapes 1. L'inscrip on à l’ordre du jour de

l’AG2. L'accord des copropriétaires lors

de l'AG ; les copropriétaires doivent aussi se prononcer sur : les travaux, les modalités du règlement, l’éventuelle rémunéra on du syndic pour le suivi du chan er, les éventuelles démarches préalables (expertise, autorisation administrative,...).

3. Signature d'un contrat ou d’un devis avec le ou les entreprises désignées.

4. Le syndic suit le bon déroulement du chantier.

5. En qualité de mandataire de la copropriété, le syndic récep onne les travaux. En cas de malfaçons, il devra rechercher la responsabilité de l’entreprise et me re en œuvre les garan es légales.

Repère : Comment ça marche en Europe et ailleurs ?

La gestion des copropriété se fait de manière similaire en Allemagne, Angleterre, Pays de Galles, Espagne, Italie, Pays Bas. Ainsi dans les 7 pays, l’administration de la copropriété revient aux copropriétaires qui prennent leurs décisions à l’occasion d’une AG annuelle. Les règles de majorité sont variables; les décisions les plus importantes requièrent une majorité qualifiée voire l’unanimité. Les copropriétaires délèguent à un administrateur l’exécution de leur décisions ainsi que la gestion courante. Les copropriétaires peuvent être associés à la gestion courante par l’intermédiaire d’un conseil syndical. Presque tous ces pays ont réformé leurs lois pour mieux remédier aux difficultés rencontrées: l’Allemagne a assoupli les règles de majorité, la Belgique a doté l’association des copropriétaires d’une personnalité morale, l’Espagne a renforcé le dispositif de lutte contre les impayés…

Partout, le non paiement des charges est lourdement sanctionné• en Allemagne, 3 mois de retard peuvent obliger le copropriétaire à vendre son bien, • au Québec, le paiement des charges tardif peut aussi entrainer une mise en vente forcée• aux Etats-Unis, en cas de manquement, la copropriété peut percevoir directement le loyer

du copropriétaire débiteur • en Espagne, les copropriétaires ayant des dettes n’ont pas le droit de vote aux AG

Pour en savoir plus, la gestion des copropriétés, Sénat, étude de législation comparée n°172, mai 2007.

Repère : Comment ça marche en Europe et ailleurs ? (Suite)

Le savez vous ? Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire «UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C’est parfois le FIRST REFUSAL.. Une anecdote célèbre raconte comment Richard Nixon, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où Nixon comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue . L’ancien Président des Etats-Unis a dû s’incliner

Le CommonholdLa copropriété, commonhold, a été ins tuée par la loi de 2002 rela ve à la copropriété et à la réforme des baux emphytéo ques. Elle permet d’associer la pleine propriété de certaines par es d’un immeuble à l’appartenance à une société, la Commonhold Associa on, qui est propriétaire des autres parties de l’immeuble et qui en assure l’ entre en. Auparavant, la plupart des personnes occupant des appartements ne jouissaient pas de la pleine propriété de leur logement, mais étaient tulaires d’un leasehold, c’est- à-dire d’un bail à très long terme.La Commonhold Associa on est une société à responsabilité limitée créée sans apport et dont tout copropriétaire est membre de plein droit. Comme toute société, elle est immatriculée au registre des sociétés. Elle fonc onne conformément aux disposi ons de son acte cons tu f, de ses statuts, du règlement de copropriété et de certaines prescrip ons du droit des sociétés.

PAYS DE GALLES ET ANGLETERRE

La problématique

4. Qu’est ce qu’une copropriété qui ne marche pas bien ?

Les 8 signaux d’alertes

Les facteurs « internes » : 1. le fonctionnement des instances de gouvernance (syndic, conseil syndical, assemblée générale), 2. la situation financière et les comptes, 3. l’état du bâti, 4. la solvabilité des propriétaires 5.la situation sociale des occupants.

Les facteurs extérieurs comme :1. l’environnement, 2. le marché immobilier 3. le contexte urbain

Quand un ou plusieurs de ces piliers fonctionnent mal, la copropriété devient fragile.

La notion de difficulté apparaît quand les dysfonctionnements empêchent les prises de décisions collectives par des copropriétaires.

5. Depuis quand l’Etat et l’Anah interviennent-ils ?

2015 : Généralisation des dispositifs Voc et Popac 2016 : 26 août, un décret (pris après avis CNIL)définit les informations à déclarer et les conditions de consultation du registre 10 octobre, par arrêté, l’Anah désignée teneur du registre1er novembre, mise en ligne du registre2017 : 27 janvier, adoption de la loi « Egalité et citoyenneté » (Elargissement de l’accès au données)7 mai, publication du décret relatif à l’octroi de l’aide Habiter Mieux en copropriété, 1er juillet, ouverture de la première version de l'annuaire du registre (selon arrêté du 10/10/16)

1994-1999 2000-2003 2009-2010 2011-2012 2013-2014 2015-2017

1994 : la circulaire du 7 juillet crée le cadre d’intervention de l’Anah pour la prévention et le traitement des processus de déqualification des copropriétés. L’Opah Copropriété est le premier outil préventif ou curatif des copropriétés fragiles. La loi du 21 juillet 1994 dite loi de Charette instaure la mise sous administration judiciaire des copropriétés en difficulté. Le Plan de sauvegarde (PLS), est institué par la loi du 14 novembre 1996 dite loi de relance pour la ville. C’est un outil de prise en charge des copropriétés les plus en difficulté.

2000 : la loi du 13 décembre dite loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) instaure des dispositions préventives pour les copropriétés en difficulté et des dispositions améliorant le traitement curatif (amélioration des plans de sauvegarde, aide juridictionnelle). 2002 : création d’aides de l’Anah aux syndicats de copropriétaires pour financer des travaux portant sur les parties communes des copropriétés. 2003 : la loi du 1er août dite loi Borloo (ou de rénovation urbaine) crée le dispositif de constatation judiciaire de l’état de carence d’une copropriété en très grande difficulté,

2009 : avec la loi du 25 mars, création de la procédure d’alerte, déclenchée à partir d’un seuil d’impayés de 25 % constatés à la clôture des comptes. Possibilité de mixer l’aide au syndicat et les aides individuelles proposées par l’Anah. 2010 : l’Anah est en capacité de proposer une palette de dispositifs pour le redressement d’une copropriété (Opah Copropriété, Opah ou Opah Rénovation urbaine (RU) à volet copropriété).

2011 : en juin, Dominique Braye, président de l’Anah, se voit confier par le secrétaire d’État au Logement une mission sur les copropriétés en difficulté. En décembre, remise du rapport Braye “Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés”. 2012 : en janvier, création au sein de l’Anah d’un pôle dédié aux copropriétés et d’une offre d’assistance ponctuelle et rapide AMO Flash. En mars, vote de trois mesures par le conseil d’administration de l’Anah pour encourager le traitement et le financement des copropriétés fragiles et dégradées, dont les dispositifs expérimentaux Voc et Popac*. En décembre, lancement de l’outil statistique conçu avec le ministère du Logement (DGALN) pour l’aide au repérage des copropriétés fragiles.

2013 : l’Anah publie une étude sur les copropriétés présentant des facteurs de fragilité. Elle expérimente avec des collectivités volontaires les dispositifs Voc et Popac*. En décembre, vote du Conseil d’Administration de l’Anah pour poursuivre en 2014 et 2015 cette expérimentation. 2014 : la loi du 24 mars dite loi Alur instaure : - le registre d’immatriculation des copropriétés ; - de nouveaux dispositifs opérationnels & de redressement (Orcod/Orcod-IN) ; - la réforme de la procédure d’alerte pour les impayés.

* Voc : veille et observation des copropriétés. Popac : programme opérationnel de prévention et

d’accompagnement des copropriétés.

6. Quels actions et outils à disposition des copropriétés?

Redressement: dispositifs et acteurs:•L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) Copropriété •Les autres types d’Opah (de renouvellement urbain ou de revitalisation rurale par exemple•Le plan de sauvegarde (PLS) •L’Opération de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) et Orcod-Intérêt Général (IN)•L’administrateur provisoire : la nomination d'un administrateur par le tribunal est prévue par la loi en cas d’absence ou de défaillance du syndic, dans le but d'assurer la mission que le syndic ne peut accomplir ou se refuse à accomplir.•Le syndic de redressement : sa mission consiste à remettre à niveau la copropriété au niveaux du bâti, de la gestion financière et de l’occupation sociale.

Recyclage:•Le Traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux et des opérations de restauration immobilière (THIRORI) •La Résorption de l’habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI)

Repérage:Un outil statistique sur mesure : L’Anah en partenariat et les services de l’Etat a conçu un outil statistique de repérage des copropriétés potentiellement fragiles (Familles A à D). Le dispositif de Veille et d’observation des copropriétés (Voc) : créé en 2012, financé à 50% par l’Anah, le dispositif consiste à aider les collectivités à connaître plus précisément les copropriétés fragiles et en difficulté de leur territoire pour définir les priorités et hiérarchiser les actions. Et …maintenant le registre

Prévention:POPAC: Le programme opérationnel de prévention de la dégradation est un dispositif qui permet d’accompagner les copropriétés pour éviter l’accentuation de leurs difficultés. L’accompagnement permet en général de résorber les dettes avant qu’elles ne deviennent trop importantes. Habiter Mieux pour les copropriétés fragiles: aide collective que l’Anah verse aux syndicats de copropriétaires pour un programme permettant un gain énergétique de 35%

7. Le registre, pourquoi faire ?

Les 4 objectifs du registre :

1. Connaître le parc de copropriétés : ses caractéristiques (nombre, localisation, taille, âge) et son état ;

2. Permettre aux pouvoirs publics de mieux appréhender les processus de fragilisation des copropriétés, afin d’intervenir en amont dès l'apparition des premières difficultés ;

3. Favoriser une meilleure information des futurs acquéreurs;

4. Donner une meilleure visibilité à la personne morale qu'est le syndicat de copropriétaires.

Le savez vous ? Au Québec, depuis 1994, le syndicat de copropriété est teneur d’un registre qu’il tient à la disposition des copropriétaire.Il contient des données soit accessibles à tous (noms, adresses, PV des AG, état financier, … ) soit confidentielles car personnelles (race, ethnie orientation sexuelle !….) ou d’ordre litigieux (informations pouvant porter atteinte au copropriétaires ou au syndicat lui-même en raison d’un différent).

Repère : Les autres types de répertoires

Le registre du commerce et des sociétés Le RCS est une base de données, créé en 1919, gérée par les greffiers des tribunaux de commerce.Qui ? Obligatoire, il recense l'identité de toutes les personnes physiques ou morales exerçant une activité commerciale. Comment ? Inscription auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.

Quelles informations ? L’identité du commerçant, son adresse, son activité, son numéro d'inscription au registre, le montant de son capital et le nom des dirigeants, la date de clôture de l'exercice social, le chiffre d'affaires, l'état d'endettement, …Pour qui ? Ces informations, qui sont mises à la disposition du public pour l'informer quant au sérieux d'une entreprise.

Le registre partagé des professionnels de santé (RPPS)Institué par l’arrêté du 06.02.09Qui ? C'est le répertoire unique d’identification des professionnels de santé. Comment ? L’ordre concerné est en charge de l’enregistrement sur la base d’un « numéro RPPS » attribué au professionnel toute sa vie. Quelles informations ? les données d’identification, les diplômes, les données décrivant l’exercice, les qualifications, titres, ...Pour qui ? Un certain nombre de données sont mises à disposition du public. Les reste est accessible pour des utilisateurs habilités par demande auprès de l'ASIP Santé.

Le répertoire national des associations (RNA) Développé par le ministère de l’Intérieur, il répertorie l’état civil des associations, les statuts et la liste des dirigeants. Chaque association est identifiée par un numéro composé d’un W et de 9 chiffres. Sa création a été annoncée dans le Journal Officiel du 24.10.09. Conformément à la Loi du 1er juillet 1901, toute création d’association fait l’objet d’une déclaration auprès du représentant de l’Etat dans le département.

Les réponses

8. Comment fonctionne le registre ?

Avant de commencer l’immatriculation en ligne , le syndic se munit de trois documents : - le règlement de la copropriété- le contrat de syndic-et le dernier procès verbal de l’Assemblée Générale (AG)

Arrêt sur image :Etat des lieux au 28 juin 2017

9: Registre, qui a accès à quoi ?

Niveau national Etat : Ministère de la Cohésion des territoires et l’Anah + notaires*

ont accès à toutes les informations de toutes les copropriétés immatriculées en France métropole et DOM.

L’ensemble des collectivités territoriales Accès direct à toutes les informations des copropriétés immatriculées sur leur

territoire -idem pour DREAL et DDT obligation de transmettre à l’Anah et ministère de la Cohésion des territoires les études issues du traitement des données

Les représentants légaux syndics, administrateurs judiciaires et provisoires = accès aux

informations des copropriétés dont ils ont la gérance

Syndicats de copropriétaires Accès sur demande à leur représentant légal de

la fiche synthétique.

Grand public : accès à l’annuaire* et à l’état des

statistiques agrégées

*prévu par la loi Egalité et citoyenneté votée le 27 janvier 2017 - décret à paraitre en automne 2017.

Repère : la nature des données du registre

10. Un annuaire ouvert à tous

Depuis le 1er juillet, les particuliers qui le souhaitent pourront avoir accès à un annuaire comprenant trois informations: •Le numéro d’immatriculation•Le nom de la copropriété •L’adresse de la copropriété

La deuxième version de l’annuaire sera mise en ligne courant de l'automne 2017 après publication du décret mis à jour avec les éléments de la loi Égalité-Citoyenneté. Il comprendra l’accès aux informations suivantes:•Le représentant légal•La date du règlement de copropriété•Le nombre total et la décompositions des lots•Le type de syndicat de copropriétaires•Les procédures administratives et judiciaires éventuelles•La date de dernière mise à jour des données•Le cas échéant le nom du syndic (1).

(1) l’article R. 711-17 du CCH qui liste les données accessibles dans l’annuaire va être modifié pour prendre en compte le nouvel article L. 711-2 du CCH tel qu’il a été modifié par la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017

Conclusion

Un registre comprend

1/ Un service en ligne

2/ Une première version de l’annuaire est consultable par le grand public en juillet; une deuxième version enrichie sera consultable à l’automne 2017.3/ Une base de données à partir de laquelle des organisations habilitées pourront produire des enquêtes statistiques ; des études « territoriales » de repérage . Un premier rapport statistique devrait permettre de connaitre les profils des copropriétés recensées dans le registre

En attendant et jusqu’à fin 2018, les immatriculations se poursuivent.