1. 088APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 12/08/2013 15:29 Page 11.95Achetez180 pages dannonces en France et lEtrangerLimmobilier 100% entre particuliers N88 - Septembre - Octobre 2013Le service immobilier entre particuliersp 29 - Dpt : 29100% p 34 - Dpt : 34entre particuliers p 49 - Dpt : 63p 21 - Dpt : 20p 54 - Dpt : 73Profitez de notre centrale dacheteursp 65 - EspagneL 14395 - 88 - F: 1,95 - RDVendez p 13 - Dpt : 06(depuis un poste fixe)Dcouvrez notre nouvelle rubrique interviews exclusives dexpertsp 63 - Dpt : 88

2. 088APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 12/08/2013 15:29 Page 2Votre journal dannonces immobilires 100% entre particuliers N88 - Septembre - Octobre 2013Sommaire Index des annonces classes voir p. 3par dpartementvoir p. 4www.immobilier100pour100entreparticuliers.frNos conseils pratiquesvoir p. 8Retrouvez galement toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet : yNotre dossier spcialNos interviews exclusives dexperts voir p. 9voir p. 10Le Panorama Couleursvoir p. 67Nos milliers doffres classes par dpartementvoir p. 178Des tmoignages de vendeurs et dacheteursVisitez les biens distance et inscrivez-vous notre voir p. 179service acheteursLIMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS Immeuble lyses La Dfense 7c place du Dme 92056 Paris la Dfense Cedex www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Une publication de la socit Appel Immo RCS Nanterre 440481356 S.A.R.L au capital de 38 304 Grante : Fabienne BLEYNIE N ISSN : 1293-9234 Dpt lgal parution Bimestriel Septembre - Octobre 2013 Numro 88 1,95 Toute reproduction, mme partielle est interdite. Limmobilier 100% entre particuliers dcline toute responsabilit sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur dimpression ventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprim par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Ce Logo certifie une action respectueuse de lenvironnement par notre imprimeur. 3. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:43 Page 3PAGES 67 177LES ANNONCES par dpartement Pratique : les annonces sont classes par dpartement et par ordre croissant de prix.LES D.O.M.LES BIENS A LETRANGER Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 173 17601 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 97 AD AR BE BG BR CA CH CV CZ DE DO EG ES GB GR HR ID IT MA MC MD PL PT RO RS SN TN VEAin ..................................................................p 67 Aisne ..............................................................p 67 Allier ...............................................................p 70 Alpes de Hte Provence .................................p 71 Hautes Alpes .................................................p 72 Alpes Maritime...............................................p 73 Ardche..........................................................p 75 Ardennes........................................................p 76 Arige .............................................................p 77 Aube ...............................................................p 77 Aude ...............................................................p 78 Aveyron ..........................................................p 80 Bouches du Rhne .......................................p 81 Calvados ........................................................p 83 Cantal .............................................................p 84 Charente.........................................................p 84 Charente Maritime.........................................p 85 Cher ................................................................p 87 Corrze...........................................................p 88 Corse ..............................................................p 89 Cte dOr........................................................p 90 Ctes dArmor ...............................................p 91 Creuse ............................................................p 93 Dordogne .......................................................p 94 Doubs .............................................................p 96 Drme.............................................................p 97 Eure ................................................................p 98 Eure et Loir ....................................................p 99 Finistre .......................................................p 100 Gard..............................................................p 102 Haute Garonne ............................................p 105 Gers ..............................................................p 106 Gironde ........................................................p 107 Hrault..........................................................p 109 Ille et Vilaine ................................................p 112 Indre..............................................................p 113 Indre et Loire ...............................................p 114 Isre ..............................................................p 115 Jura...............................................................p 116 Landes..........................................................p 117 Loir et Cher ..................................................p 119 Loire..............................................................p 119 Haute Loire ..................................................p 120 Loire Atlantique ...........................................p 121 Loiret ............................................................p 122 Lot.................................................................p 123 Lot et Garonne ............................................p 124 Lozre...........................................................p 125 Maine et Loire..............................................p 126 Manche.........................................................p 127 Marne............................................................p 128 Haute Marne.................................................p 128 Mayenne.......................................................p 129 Meurthe et Moselle......................................p 129 Meuse ...........................................................p 130 Morbihan ......................................................p 131 Moselle .........................................................p 132 Nivre ...........................................................p 133 Nord..............................................................p 134 Oise ..............................................................p 135 Orne..............................................................p 137 Pas de Calais...............................................p 137 Puy de Dme ...............................................p 139 Pyrnes Atlantique....................................p 141 Haute Pyrnes ...........................................p 142 Pyrnes Orientale......................................p 143 Bas Rhin.......................................................p 144 Haut Rhin .....................................................p 145 Rhne ...........................................................p 146 Haute Sane ................................................p 146 Sane et Loire .............................................p 148 Sarthe ...........................................................p 149 Savoie...........................................................p 150 Haute Savoie................................................p 151 Ville de Paris................................................p 152 Seine Maritime.............................................p 152 Seine et Marne.............................................p 154 Yvelines........................................................p 155 Deux Svres.................................................p 155 Somme .........................................................p 156 Tarn...............................................................p 157 Tarn et Garonne...........................................p 159 Var.................................................................p 160 Vaucluse.......................................................p 163 Vende..........................................................p 165 Vienne...........................................................p 166 Haute Vienne ...............................................p 167 Vosges..........................................................p 168 Yonne............................................................p 169 Territoire de Belfort.....................................p 171 Essonne .......................................................p 171 Hauts de Seine ............................................p 172 Seine Saint Denis........................................p 172 Val de Marne ................................................p 172 Val dOise .....................................................p 172 DOM..............................................................p 173 Andorre ........................................................p 173 Argentine .....................................................p 173 Belgique .......................................................p 173 Bulgarie........................................................p 173 Brsil ............................................................p 173 Canada .........................................................p 173 Suisse...........................................................p 173 Cap Vert........................................................p 173 Rpublique Tchque ...................................p 173 Allemagne ....................................................p 173 Rpublique Dominicaine ............................p 173 Egypte ..........................................................p 173 Espagne .......................................................p 173 Grande Bretagne .........................................p 174 Grce ............................................................p 174 Croatie..........................................................p 174 Indonsie .....................................................p 175 Italie ..............................................................p 175 Maroc............................................................p 175 Monaco.........................................................p 175 Madagascar .................................................p 175 Pologne ........................................................p 175 Portugal........................................................p 175 Roumanie.....................................................p 176 Serbie ...........................................................p 176 Senegal ........................................................p 176 Tunisie ..........................................................p 176 Vnzuela.....................................................p 176S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13 N 8 8 Limmobilier 100% entre particuliers3 4. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:43 Page 4Calculer tous les cots Vous avez dcouvert la demeure de vos rves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pens tout ? Les frais de notaire : un surplus prvoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilires, bties ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc charg de collecter les impts perus par l'tat et les collectivits locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire schelonneront, en moyenne entre 6% et 8%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% 3% (moins le cot du bien sera lev, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis la TVA et supportent une taxe de publicit foncire beaucoup moins importante que pour les logements anciens, puisque fixe 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire, sont considrs comme neufs, les logements en cours de construction, cest--dire la vente sur plans ou la Vente en ltat de Futur Achvement (VEFA). Sont galement concerns les logements achevs depuis moins de cinq ans. A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualit du vendeur, est sujette la Taxe de la Valeur Ajoute (TVA). De mme, depuis la rforme sur la TVA de mars 2010, nest plus trait comme un logement neuf, une construction sur plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont en fait composs de plusieurs lments. La rmunration proprement dite de ce spcialiste : rdaction des actes, vrification de la rgularit de l'opration... Ces honoraires, appels moluments proportionnels , sont fixs par dcret et sont proportionnels au prix de vente (les pourcentages sont dgressifs par tranches de prix). La TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectus partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature du contrat de vente. Cest aussi ce jour-l que vous verserez le montant du prix dachat diminu des sommes que vous aurez dj pralablement verses au notaire. Les actes sont classs par srie, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente immobilire, les moluments proportionnels du notaire appartiennent la srie 1. Tranche premire Srie S1% Srie 1De 0 6500 4%Au-del de 6500 jusqu' 17.000 1,65 %Au-del de 17.000 jusqu' 60 000 1,10 %Au-del de 60.000 0,825 %Tranche deuxime Srie S2% Srie 2De 0 jusqu' 6500 2%Au-del de 6500 jusqu' 17 000 1,10 %Au-del de 17.000 jusqu' 30.000 0,75 %Au-del de 30.000 0,55 %Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr Les honoraires dits de rdaction et de formalits, ou moluments fixes , qui rmunrent le notaire pour les dmarches accomplies : tat civil, extraits cadastraux, documents durbanisme, informations donnes par le syndic de coproprit, certificats de mesurage, dabsence ou de prsence damiante, termites ou plomb, formalits de publicit au bureau des hypothques... Le tarif de chaque acte est exprim en unit de valeur dont le montant nominal est de 3,90 . Les dbours , cest--dire les sommes verses des tiers pour le compte du client : gomtre, syndic de coproprit, tats hypothcaires, cot des pices, frais postaux, etc. Les droits et taxes pays au Trsor Public : il sagit essentiellement des droits denregistrement, appels aussi droits de mutation titre onreux . Le taux de droit commun des droits denregistrement slve 5,09 %. Le montant vers est donc dtermin en fonction de limportance du prix de4vente du bien. Le mme taux sapplique pour les terrains. Les droits de mutations sont composs de la taxe communale (1,20%), de la taxe dpartementale (3,80% dans lancien ; 0,070% pour un bien neuf), et dun prlvement pour frais dassiette quivalent 2,37% et 2,14% dans le neuf de la taxe dpartementale..A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti au paiement de la TVA. Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui sont concerns par les pices administratives) et ventuellement celui de ses moluments, provision qui peut tre complte si besoin.NOS CONSEILS PRATIQUES Si vous achetez un terrain viabilis, rendez-vous la mairie pour consulter l'arrt de lotir. Celui-ci prvoit les travaux charge du lotisseur. La ralisation des dessertes, l'accs au rseau et la pose de compteurs, doivent normalement tre prvus. Ces quipements sont inclus dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu' l'entre de la parcelle. Vous aurez donc payer de votre poche les frais de raccordement aux diffrents compteurs, de la frontire de votre terrain jusqu' la maison que vous y aurez difie. Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont dj t mises la charge du lotisseur et inscrites dans lautorisation de lotir, ne peuvent vous tre rclames. Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Amnagement d'Ensemble), une participation aux dpenses des quipements publics peut tre verser la commune. En contrepartie, vous n'avez pas payer la Taxe Locale d'quipement, ni la participation pour raccordement l'gout, ni la participation pour le financement des voies nouvelles et rseaux.Si vous achetez un terrain btir ...Prvoyez vos dpenses futures !Au moment de l'achat Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dpendent de la qualit du vendeur : si vous tes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain un particulier pour y faire construire une maison usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi que la rmunration du notaire (comptez 2% en plus). Si vous achetez le terrain un professionnel (assujetti), cest--dire les amnageurs lotisseurs, les marchands de biens ou une collectivit locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Socit Civile Immobilire, vous acquitterez les mmes droits d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent 7% avec les frais de notaire. Pensez aux frais ventuels des travaux dexpertise du gomtre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connatre ainsi de manire prcise les limites ou raliser une tude de sol. Celle-ci est vivement recommande si vous doutez de la nature du terrain : elle vous permettra peut-tre d'viter des surcots imprvus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).Prenez en compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en coproprit, renseignez-vous auprs du syndic sur le montant des charges collectives payer et sur leur mode de rpartition. Dans tous les cas, vous pouvez galement demander au vendeur de vous fournir ses relevs de charges -collectives ou individuelles- des deux dernires annes. Ds la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez raisonner en termes de chauffage : selon la qualit de l'isolation, le type d'nergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le cot sera diffrent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des quipements communs grs par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hsitez pas vous renseigner auprs du vendeur. l'obtention du permis de construire Vous avez dpos votre demande de permis de construire avant le 1er mars 2012. Le dpartement et la commune pourront vous rclamer, lors de la dlivrance du permis de construire, le paiement de diverses taxes et redevances : la Taxe Locale d'quipement, demande dans la plupart des communes, dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison (verse en une ou deux fois) ; la Taxe Dpartementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE) ; la Taxe Dpartementale des Espaces Naturels Sensibles dans certains dpartements ; la participation pour dpassement du plafond lgal de densit uniquement dans les communes qui l'avaient institu avant le 31dcembre 1999 ; la participation pour dpassement du coefficient des sols... Toutes les collectivits locales ne les demandent pas. Renseignez-vous. Votre permis de construire a t obtenu aprs le 1er mars 2012, ces taxes sont remplaces par la Taxe dAmnagement et celle du Versement pour Sous-Densit (exiges par les communes dotes dun POS ou dun COS). Une priode transitoire a t prvue du 1er mars 2012 au 1er janvier 2015. noter que dsormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous tre rclams. Elles vous demanderont, peut-tre aussi, une participation au financement des quipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, lectricit, tout--lgout, voirie...) si le raccordement nest pas effectu ; ou la taxe du plafond lgal de densit pour celles qui nont pas opt pour le financement de leurs installations.Limmobilier 100% entre particuliers N 8 8 S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13Evaluez les travaux prvoir dans l'avenir. - Si vous achetez en coproprit, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont t les oprations ralises au cours des cinq annes prcdentes, en rclamant les procs verbaux des assembles gnrales, et quels sont les travaux envisags dans le futur. Vous aurez ainsi une ide des investissements que vous devrez supporter. En rgle gnrale, les travaux dj vots par l'assemble gnrale des copropritaires, mais non encore raliss, restent la charge de l'ancien propritaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont t vots, mais leur cot n'a pas encore t dtermin pour chaque copropritaire ; - une clause du contrat de vente prvoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, compter du jour de la signature de l'acte dfinitif. N'oubliez pas les impts locaux ! - La taxe foncire, btie ou non btie, est due, dans tous les cas, par la personne propritaire des lieux au 1er janvier de l'anne en cours. En gnral, la plupart des actes de vente prvoient un partage de la taxe foncire au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propritaire. dfaut, elle est redevable par le propritaire du logement au 1er janvier de l'anne. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, cette mme date. Pour calculer le montant de ces deux impts, les services fiscaux dterminent une valeur locative qui n'est pas toujours en rapport avec le standing rel. Renseignez-vous donc auprs de l'ancien propritaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une ide de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlvement des ordures mnagres et, dans certaines communes, la taxe de balayage. - Dautres taxes existent selon votre situation : la taxe concernant les logements vacants ou celle des terrains agricoles devenus constructibles.Une TVA qui a augment cette anne en passant 7% Ce taux est entr en vigueur au 1er janvier 2012 sur certains travaux de rnovation. La TVA 5,5% reste applique pour tous les devis effectus et les versements dacomptes verss avant le 20 dcembre 2011. Pour rappel, la TVA taux rduit est rserve aux travaux damlioration, de transformation, damnagement et dentretien portant sur les logements dhabitation individuelle (et leurs dpendances), soit situs dans un immeuble collectif (ou leur partie commune), en rsidence principale ou secondaire et achevs depuis plus de deux ans. Locaux concerns : Les maisons individuelles et les logements situs dans des immeubles collectifs. La mesure s'applique tous les locaux affects exclusivement ou principalement l'habitation, qu'ils soient la rsidence principale ou secondaire de l'occupant, ainsi que les dpendances lies ces maisons et logements. Exemples : balcons, caves, greniers, dbarras, garages privatifs attenants l'habitation. * Les parties communes des immeubles collectifs si elles sont affectes principalement l'habitation. Ds lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux usage d'habitation, les travaux raliss dans les parties communes relvent en totalit du taux rduit de 7%. Exemples : rfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de chauffage except la chaudire de l'immeuble, ravalement de l'immeuble. Vous pouvez en bnficier que vous soyez propritaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et quipements facturs par une entreprise sont concerns, si vous achetez vous-mme des quipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les quipements mnagers et mobiliers, de mme de gros quipements destins linstallation ou au remplacement du chauffage ou des sanitaires. Pour tre factur au taux rduit, vous devrez remettre lentreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions doctroi sur la priode de deux ans. Formulaires sur : www.impots.gouv.fr Dans tous les cas, et pour pouvoir bnficier du taux rduit, les travaux ne doivent pas aboutir la production dun immeuble neuf. Exemples : surlvation du btiment, addition de construction, remise neuf plus de plus de la moiti du gros uvre. Ils ne doivent pas non plus remettre ltat neuf plus des deux tiers des lments de second uvre (planchers non porteurs, huisseries extrieures, cloisons, installations sanitaires, installations lectriques et chauffage), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. noter enfin que ladministration fiscale a prcis que seront galement concerns, par le taux de TVA rduit, les travaux dabattage, de trononnage, dlagage et denlvement des arbres situs dans les jardins. Ils doivent constituer le pralable ncessaire des travaux dentretien ou de travaux durgence qui menacerait ou empcherait laccs de lhabitation. Ils peuvent tre aussi raliss par le client luimme, porter sur des locaux dhabitation achevs depuis plus de deux ans (locaux affects lhabitation proprement dit, mais galement dpendances usuelles, voies daccs principales lhabitation, murs de cltures et portails, mais ne sont pas pris en compte lentretien des espaces verts). 5. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:43 Page 5Estimer la valeur dun bien Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire dprcier, la valeur dune maison ou dun appartement Sachez donc valuer les avantages ou les inconvnients qui vous permettront de ngocier, arguments lappui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu 1 Ne dpassez pas le prix du march... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement un prix surestim ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcot de dpart. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchs sont souvent les plus cots et par consquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqus dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou rgions, suivent le march du logement, achetez des revues spcialises. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critre aujourd'hui majeur dans la dtermination du prix. - Il est prfrable de visiter le bien diffrents moments de la journe, et si possible de la semaine. Reprez les nuisances ventuelles, sonores ou olfactives, la prsence d'tablissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gne quelconque. Rflchissez avant d'acheter un appartement ou une maison proximit d'une bote de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : tablissements souvent bruyants. - Pensez aux facilits de la vie quotidienne ; quels services sont proximit ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immdiats sont-ils agrments d'un espace vert, lment particulirement valorisant ? Y a-t-il un tablissement scolaire proche ou dfaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas lvolution de votre environnement... Renseignez-vous auprs de la mairie pour savoir ce que prvoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan dOccupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux quipements collectifs) ou en ngatif (urbanisation supplmentaire, zone d'entreprises proximit...). Renseignez-vous galement auprs de la Direction Dpartementale de l'quipement ou Direction Dpartementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite rsidence collective, compose d'immeubles bas, est plus prise qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraner un cart de prix la hausse si le btiment est en pierres de taille ou rcent, la baisse s'il date des annes soixante et qu'il n'est pas rnov.Avantage dcisif : la mise disposition d'un garage individuel ferm plutt qu'un simple box. Autres petits plus qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chausse ; les visiophones, dsormais dusage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la rsidence ; la prsence de verdure et, dans les rgions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). partir de trois tages, l'absence d'ascenseur est inscrire au passif. 5 Privilgiez les logements bien exposs et bien conus Ces qualits permettront en effet votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien expos (sud ou sud-ouest), et quip, dfaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands sjours et qu'une petite cuisine est un inconvnient majeur, moins que l'utilisation de l'espace puisse tre rationalise au maximum. - Mauvais points aussi: la prsence dun vis--vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur un logement o vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, mme en mauvais tat ; petit grenier ou combles amnageables ; sous-sol, mme rduit, transformable en pice de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, dbarras o peut tre amnager un coin douche supplmentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entres permettant d'obtenir ultrieurement des pices plus spacieuses... 7 Tous les quipements complmentaires n'ont pas la mme valeur - Les travaux d'embellissement raliss par l'ancien propritaire (y compris une cuisine intgre) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la prsence d'une piscine ou d'un systme d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De mme qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systmes de chauffage cologique, bien plus apprcis que tout autre mode de chauffage. Dans une maison plusieurs niveaux, la prsence d'une salle de bains chaque tage, en accrot la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installes, demandez-vous si ces travaux seront possibles raliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'ge du bien que vous allez acqurir et sur la date des travaux effectus, ainsi que sur les matriaux utiliss (la pierre, bien sr, mais aussi la brique, sont plus estimes que le cairon). - Vrifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mtres carrs inexistants. Si vous ne savez pas commentNOS CONSEILS PRATIQUESprocder, renseignez-vous auprs d'une association de consommateurs ou de copropritaires ou adressez-vous un professionnel spcialis (gomtre expert). - Veillez ce que les gaines techniques et le rseau de distribution (eau, lectricit, etc.) soient visibles : les rparations ventuelles seront meilleures march. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvnients lis la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes ventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylnes lectriques...). Informez-vous auprs des services du cadastre (servitudes prives) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilis, valuez le cot de raccordement aux diffrents rseaux, afin de pouvoir ngocier en consquence. - Vous pourrez galement tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le cot du drainage. Questionnez votre voisinage sur les dfauts ventuels (terrain instable, inondable...) 1 Pour apprcier la qualit globale, 0 faites-vous aider par un initi. - Cela peut-tre simplement un ami comptent en btiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement compos d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Dpartementales dInformation sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien un cot lev, il est recommand de faire raliser une expertise immobilire complte. Il s'agit d'une valuation prcise, et date, qui prend par exemple en compte la situation gographique du bien, sa composition, son tat, l'origine de la proprit, ses servitudes, etcRsidence secondaire :une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une rsidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot dire que pour l'achat d'une rsidence principale. N'achetez cependant pas n'importe quel prix, car vous raliserez sans doute encore moins de plus-value la revente que pour d'autres types de logements. - Privilgiez le site et choisissez la rsidence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prixmoindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le weekend, ou en t, si un jour vous tes court d'argent...Vous achetez avant tout pour investir Les produits doivent tre trs bien placs et d'excellente qualit. Les beaux immeubles rnovs des annes soixante, par exemple, sont les bienvenus. N'hsitez pas non plus investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intrieure. Ces produits sont trs recherchs dans les grandes agglomrations. Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pices, mais que les locataires y restent plus longtemps. Tenez compte de la composition sociologique de la commune o vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville tudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiques.Maison ancienne : quelques tuyaux pour reprer les gros dfauts Demandez visiter le grenier pour vrifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir t attaques par les champignons ou les termites. Testez aussi la duret du bois avec un poinon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimtres. Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vrifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la rfection d'un toit peut coter trs cher. Effectuez galement un tour la cave pour reprer d'ventuelles infiltrations d'humidit (drainage ventuel effectuer). Mfiez-vous des plafonds o vous reprez d'importantes fissures, surtout si des diffrences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute remplacer. Les murs ne doivent pas prsenter de traces d'humidit et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la prsence de fissures verticales et transversales sur les murs extrieurs. Contrlez l'tat de l'installation lectrique (prises, interrupteurs, compteurs). Vrifiez l'tat de la chaudire du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste.En savoir plus Qualit du bti, situation juridique du bien, tude de march... pour savoir prcisment ce que comporte une expertise immobilire ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez lannuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honor, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire tablir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.orgS E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13 N 8 8 Limmobilier 100% entre particuliers5 6. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:43 Page 6Penser toutes les dmarches lettre Dans le labyrinthe des dmarches effectuer pour devenir vous rtracter pardlai derecommande avec accus de rception dans le sept jours compter du lendela premire prsentation de lettre propritaire, mieux vaut avoir quelques repres, afin d'viter les main de vous notifiant l'avant-contratlaou toutrecommande autre moyen prsentant les mmes garanties (acte d'huissier, mauvaises surprises. Avant, pendant et aprs l'achat, voici l'essentiel par exemple). des tapes ne pas oublier et des obstacles franchir. Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non 1 Dcryptez... L'affaire qui vous convient ne se dniche pas du premier coup d'il et vous allez visiter bien des demeures avant d'lire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en slectionnant les offres : un simple coup de tlphone peut suffire pour liminer les propositions qui ne correspondent pas votre mode de vie, vos gots, vos attentes. En effet, il convient de bien vrifier, si cela est possible, la vracit des informations figurant dans l'annonce avant de se dplacer. 2 Enqutez pour mieux cohabiter... Cette premire slection faite, poursuivez votre enqute en vous rendant sur place afin de connatre votre voisinage et apprcier les contraintes de cohabitation, particulirement si vous envisagez de vivre en rsidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropritaires ont-ils les mmes priorits que vous, par exemple ? Ralisent-ils rgulirement des travaux ou refusent-ils gnralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se dsintresse-t-il de la coproprit ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-tre. 3 Apprenez le rglement... En rsidence collective, renseignez-vous sur le rglement de coproprit, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est trs important, car il dtaille le mode de fonctionnement de la coproprit. Le vendeur vous a affirm, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ? Le rglement ne prvoit-il pas que les logements soient usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le rglement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les rgles de construction respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les rgles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vrifiez l'exactitude de la surface habitable annonce par le propritaire. Prenez un mtre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 mtre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes dfinitifs, relatifs un lot de coproprit doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullit dans le dlai d'un mois suivant la signature. Si la surface relle est infrieure de plus de 5% celle qui est annonce, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le dlai d'un an suivant la conclusion de l'acte dfinitif (ou acte authentique ). - Contrlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement ralis par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 dcembre 2000 (relative la solidarit et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige dsormais que l'avantcontrat et l'acte de vente prcisent si le descriptif du terrain rsulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de prcision (et non de bornage obligatoire) est la nullit de l'acte de vente. Demandez au propritaire s'il a fait borner son terrain par un gomtre expert et consultez alors le procs-verbal et le plan dress par celui-ci. En cas de rponse ngative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une premire vrification au service du cadastre, situ au centre des impts fonciers du dpartement. Il rpertorie, des fins fiscales, tous les actes de proprit et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un dbut de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine prcis et les indications rpertories peuvent tre contestes par tout autre titre de proprit. Il est donc possible que la contenance relle du6terrain soit diffrente de celle qui est indique dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prvoient une clause d'exonration de responsabilit du vendeur dans le cas o la superficie relle du terrain serait infrieure la contenance indique dans l'acte. Cette clause d'exonration de responsabilit ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour o vous serez vraiment dcid acheter, vous pourrez demander au propritaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de gomtre expert pour dfinir les limites exactes de la proprit. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procs-verbal tabli par le gomtre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, fates publier le procs-verbal de bornage la conservation des hypothques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manire formelle de la constructibilit du terrain. Pour cela, demandez au propritaire s'il possde le certificat d'urbanisme dlivr par la mairie du lieu d'implantation. Ce document numre toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire lencadr ci-contre). Consultez la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarit et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 dcembre 2000. dfaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les rgles de construction applicables dans votre localit et les conditions d'volution de votre environnement. - S'il ne le dtient pas, vous pouvez en faire vous-mme la demande auprs de la mairie. Elle vous dlivrera soit un certificat d'information gnrale qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document plus prcis vous indiquant si le projet, que vous avez dj labor et que vous lui avez dcrit, est ralisable ou non. 6 Prmunissez-vous contre les malfaons... - Si le logement que vous acqurez a moins de dix ans, vous bnficierez encore de la garantie dcennale . Elle concerne tous les dommages matriels qui compromettent la solidit de l'ouvrage et les lments d'quipement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le dfaut du systme de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation d'assurance dommages-ouvrage thoriquement souscrite au moment de l'dification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'viter au client d'engager une procdure en responsabilit contre l'entreprise ou le matre d'uvre en cas de malfaons. - Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les vices cachs , condition d'intenter rapidement une action aprs l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent gnralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez dmontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproch, ce qui est difficile. - La garantie dcennale s'applique galement pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'quipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos prcautions et vous -tes vraiment dcid : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 dcembre 2000, dite loi SRU, a innov et cr une disposition trs importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous tes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatrale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : Vous disposez d'un dlai de rtractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas chant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothse, vous pouvezLimmobilier 100% entre particuliers N 8 8 S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du dlai de rtractation. Un versement peut tre prvu aprs. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandat (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous tre rclame doit tre verse entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financire. En cas de rtractation, ladite somme doit tre restitue dans un dlai de 21 jours compter du lendemain de la date de rtractation. noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Dsormais, tout acheteur d'un logement ayant sign un compromis ou une promesse de vente dispose d'un dlai de rtractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing priv. En effet, si l'avantcontrat tait sign devant le notaire, l'acheteur bnficiait d'un dlai de rflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le dlai de rflexion ne concerne plus que le contrat de vente dfinitif qui n'aurait pas t prcd par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le dcret n 2008-1371 du 19 dcembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres dun acte nayant pas de date certaine (donc enregistr) ne peut pas faire courir le dlai de rtractation. La voie postale et la lettre recommande - ou le constat dhuissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La porte de votre engagement sera diffrente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrire les mots. - L'offre d'achat engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la dure qu'il aura fixe, sauf s'il a pris soin de prvoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se ralise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signe. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit aucune indemnit. vitez cette procdure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatrale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acqureur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rtractation, durant sept jours, de l'acqureur. - La promesse unilatrale de vente engage le vendeur de manire dfinitive. Il vous laisse un certain dlai, indiqu au contrat, pendant lequel vous pouvez rflchir et dcider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le dlai d'option. Il est d'usage que l'acqureur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnit d'immobilisation qui reprsente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit tre verse par chque libell l'ordre du professionnel de la vente, lors dun acte authentique (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou la Caisse des dpts et consignation lors dun acte sous seing priv et en aucun cas l'ordre du vendeur. L'indemnit restera la proprit du vendeur sauf si l'opration ne se fait pas pour une raison lgitime (par exemple : la non-obtention des prts). - Le compromis de vente lie dfinitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-ralisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative l'obtention des prts), d'une condition rsolutoire ou du dlai de rtractation. Toutefois les deux parties peuvent prvoir la possibilit de renoncer leur engagement en prcisant les indemnits verser. Lisez donc attentivement les clauses et vrifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de l'acte authentique devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prvoyez des conditions suspensives Si votre dcision dfinitive d'achat dpend de la ralisation d'un vnement particulier indpendant de votre volont, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une condition suspensive . Si cet vnement ne se ralise pas dans un dlai donn, votre engagement sera rompu automatiquement et vous rcuprerez lesNOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir pluswww.appelimmo.frLe certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme rcent. La loi SRU a modifi la finalit du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilit du terrain. Il est conu comme un document informatif ou oprationnel qui n'est positif ni ngatif. Il doit dsormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de proprit, le rgime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'tat des quipements publics existants ou prvus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fentres, couleur des tuiles, couleur du crpi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 dcembre 2000, le certificat d'urbanisme doit prciser galement si le bien est ou non concern par un droit de premption. Il est dlivr gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dpt de la demande et reste en principe valable un an aprs son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !En savoir plus... Consultez les sites Internet dorganismes de dfense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, tablissement public autonome dot d'quipes spcialises de juristes, qui dite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fdrale des Consommateurs : www.quechoisir.orgsommes verses. La non-obtention de vos prts est une condition suspensive prvue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant votre situation personnelle : revente de votre prcdent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, ralisation de la mutation professionnelle prvue, etc. 9 Vrifiez avant de signer le contrat de vente dfinitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les frais de notaire . Souvent, le vendeur dispose dj dun notaire. Mais vous pouvez demander au vtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tches. Ce jour-l, le notaire vous remettra une attestation de proprit qui vous servira pour justifier de votre qualit de propritaire auprs de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard aprs que le notaire aura accompli certaines formalits obligatoires. 1 Vous avez achet votre terrain, 0 et pensez dsormais construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans l'excution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, ventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors uvre net (SHON), de 170 m et plus. Chacune de ces possibilits obit des rgles, des droits et des devoirs bien spcifiques et prsente des avantages et inconvnients. Choisissez en connaissance de cause. 1 Et aprs ? 1 Les dmarches ne sont pas acheves... Pensez assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complte et la plus conomique), effectuer votre changement d'adresse, transfrer votre ligne tlphonique, ouvrir votre nom, voire installer vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'lectricit. Signalez galement votre existence la mairie et inscrivez-vous ventuellement sur les listes lectorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois aprs la signature de la vente, que vous attendez le dcompte des frais lis la vente et le remboursement du trop peru ventuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent survalue. 7. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:44 Page 7Trouver les financementsNOS CONSEILS PRATIQUESSachez choisir et combiner vos prts en fonction de votre projet.Les avantages fiscaux quel prt principal avez-vous droit ? Le Prt Conventionn peut couvrir dsormais 100% du cot de l'opration avec un taux d'intrt variant selon les tablissements de crdit dans la limite d'un maximum rglement (celui du PAS tant infrieur de 0,60% celui du prt conventionn). La notion de prix de revient maximum est supprime et ce type de prts ouvre droit l'Aide Personnalise au Logement (APL). Le Prt pour l'Accession Sociale est galement soumis condition de ressources. Sont pris en considration l'ensemble des revenus imposables de toutes les personnes composant le foyer au titre de l'avant-dernire anne prcdant celle de la demande de prt (N-2), ainsi que le lieu de rsidence. Depuis le 1er juin 2012, les barmes sont identiques ceux du Prt Taux Zro plus (PTZ +). Les prts bancaires ordinaires ncessitent de faire jouer la concurrence la plus large possible et de bien comparer les cots du crdit (voir encadr : les questions essentielles). Plus le montant de l'apport personnel est important, plus la ngociation avec la banque est facilite. Les prts complmentaires La liste des prts pouvant tre accords en complment d'un Prt Conventionn a t modifie en 2010. Le Prt Taux Zro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont t modifies par la Loi de finances 2011 et il remplace le crdit dimpt intrts demprunt, le Prt Taux Zro et le Pass Foncier. Attribu sous certaines conditions, il est toujours rserv aux primo-accdants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant de rsidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concerns sils servent de premire occupation aprs la ralisation de travaux lassimilant du neuf. Dautres conditions sont prises en compte, comme la quotit du prt, la localisation du bien, la performance nergtique globale du logement, son caractre neuf ou ancien. Il peut tre demand auprs de tous les tablissements de crdits ayant sign une convention avec l'tat mais il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualits constantes, pour une dure de remboursement allant de 8 25 ans, plus 2 ans de diffr de remboursement. Le montant total des ressources prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de rfrence du ou des bnficiaires du prt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destines occuper titre principal la rsidence au titre de l'avant dernire anne prcdant l'offre de prt (anne N-2). Il doit tre infrieur la limite fixe par le PTZ 2012 et doit tre galement infrieur 10% du cot global de l'opration. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dpasser 87.000 euros en zone A et 53.000 euros en zone C. De plus, ce prt est rserv aux mnages primo-accdants , cest--dire qui n'ont jamais emprunt pour se loger. Attention, ce prt est ne pas confondre avec le co-PTZ qui finance des travaux. Lco-PTZ sert financer des travaux garantissant une performance nergtique minimale des logements anciens usage de rsidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et le crdit dimpt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intrts et sans conditions de ressources, et financera vos travaux hauteur de 30.000 euros maximum. Le Prt d'pargne Logement est accord aprs une phase d'pargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan pargne Logement. Le montant du PEL dpend des intrts acquis pendant la priode d'pargne et de la dure du prt. Son taux d'intrt est rglement. La rmunration des PEL souscrits compter du 1er janvier 2012 est fixe 2,5% hors prime d'tat* (3,5% prime d'tat incluse). * La prime d'tat est gale 2/5e des intrts verss par l'tablissement teneur du compte l'pargnant, dans la limite de 1 525 si lopration finance une opration de construction ou un logement vert, et de 1 000 pour toutes les autres oprations. Le taux d'intrt actuariel des prts accords au titre des plans ouverts est fix 4,20%. Les comptes ouvertsaprs le 1er mars 2011 ne financent que la rsidence principale hauteur de 92.000 . La rmunration du Compte pargne Logement est fixe 1,5 % hors prime d'tat (2,25% avec la prime dtat). Un minimum de 300 est requis louverture du compte. La prime est gale la moiti des intrts acquis et utiliss pour le prt dans la limite de 1144 . Le taux d'intrt actuariel des prts accords est fix 3% au 1er aot 2011. Un prt peut tre contract partir de 18 mois et le montant maximum du prt slve 23.000 . Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intrt du compte pargne logement est gal au deux tiers du taux des premiers livrets de caisse d'pargne (Livret A). Plan et Compte pargne Logement peuvent avoir une dure de 2 15 ans et peuvent tre cumuls, condition de ne pas dpasser, ensemble, 92.000 . Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits prts obtenus par vos parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre pargne logement, afin de majorer votre capacit d'emprunt.Les questions essentielles Avant de choisir un prt immobilier, vous devez vous poser une srie de questions et comparer tous les paramtres : Le prt est-il fixe ou taux variable ? S'agitil d'un prt modulable ? Quelle est sa dure, quelles garanties vous demande-t-on (hypothque, caution) ? Quelle est la date de la premire chance ? Que se passera-t-il en cas de remboursement anticip ? Ouvret-il des droits l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, cot de l'hypothque ou de la caution, cot de l'assurance dcsinvalidit, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le cot effectif global (qui intgre, outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilits de remboursement anticip avec ou sans pnalits. Pour les prts taux variables, comparez l'indice, le taux dappel : souvent la 1re anne est base sur un taux d'appel et la variation avec la 2nde anne peut tre forte, pour compenser (il est un des points importants ngocier) ; - la priodicit de rvision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des mensualits, sur la dure du remboursement ou sur les trois ; - la variation est-elle plafonne, si oui combien ? S'agit-il d'un prt cap , cest--dire un prt rvisable, dont le taux ne dpasse jamais un certain pourcentage fix au dpart ? Quelles seront les consquences de vos mensualits ? ; - peut-on passer tout moment un taux fixe ? Le taux est-il fix, y a-t-il des conditions et des pnalits ? Envisagez toutes les hypothses (et notamment les pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prt qui sera le plus adapt vos situation personnelle. Le prt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salaris d'une entreprise employant au moins 10 salaris peuvent demander leur employeur que leur soit octroy un prt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires verss l'anne prcdente au financement des logements de ses employs, remis au Comit Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du Commerce et de lIndustrie (CCI). Le taux du prt est fix 2,25% (hors assurances et garanties) pour une dure de 2 15 ans et il ne peut dpasser 30% du cot total de lopration. Il peut tre accord dans le neuf, mais galement dans l'ancien avec ou sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une premire accession la rsidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonns (prise en compte du revenu fiscal de rfrence de lanne N2) ; - lors de lachat dun terrain, suivi de la construction dune maison ; - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de rsidence principale pour des raisons de mobilit professionnelle ;- ou quand il achte un logement HLM. Il peut tre accord quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit tre achev depuis plus de 20 ans et les travaux doivent reprsenter au moins 25% du prix d'achat ; - au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint suite un divorce ; - sil respecte un niveau de performance nergtique : en rfrence la rglementation thermique (RT 2005) dans le neuf, et se situer au moins la lettre D dans lancien ; En liaison avec le prt Action Logement, des prts de soutien existent : le prt Scuri-Pass est un prt sans intrts pour une dure de 12 mois hauteur de 10.200 lorsque le salari est en difficult (Chmage ou baisse de revenus due lclatement de la cellule familiale). Le prt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accord en complment du prt conventionn et du prt PAS et sous conditions de ressources. Il est noter que le taux dintrt est lev, mais il constitue un avantage les 4 premires annes. Le Crdit Foncier de France distribue ce type de prt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothcaire. Les collectivits territoriales peuvent accorder des prts, dont les conditions dpendent de chaque commune, mais ce sont les conseils gnraux qui dcident de leur attribution. Leurs taux d'intrts varient de 2 5%. Ces aides financires sont consultables sur le site de lANIL : www.anil.org Pour les prts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprs de votre organisme d'affiliation. Le Prt Relais : la banque finance le prt de votre futur bien immobilier en attendant que lancien logement soit vendu. Ce prt peut tre avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation. Les prts familiaux : les prts entre membres d'une mme famille sont lgaux et rien n'interdit que leur taux d'intrt soit alors nul ou index sur le Livret A. Mais pour viter que le fisc ne considre ce prt comme une donation dguise, rdigez un contrat et enregistrez-le auprs des services de la recette des impts. Combinez les bons paramtres : Le taux d'intrt : - Fixe : il est dtermin dans votre contrat de prt, mais n'est pas forcment identique pendant toute la dure de remboursement. Le taux dpendra de la dure de votre prt. - Variable : il peut voluer la hausse ou la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent ventuellement limiter les possibilits de variation du taux. La dure du prt ou les mensualits varient en consquence. Il est important de privilgier les prts caps dont la variation est plafonne et qui diminuent le risque pour l'emprunteur Les mensualits de remboursement peuvent tre : - constantes : pendant toute la dure de remboursement, vos mensualits, avant rvision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sre si vous ne prvoyez pas d'augmentation importante de vos ressources; - modulables : le contrat prvoit que vos annuits et la dure du remboursement peuvent voluer la hausse ou la baisse en fonction de vos revenus ; - lisses : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prts, le lissage du prt principal consiste ajuster ses mensualits pour que le total des mensualits en question soit constant. Il vitera aussi laugmentation du cot total du crdit. Enfin noubliez pas que le cot du crdit est en fonction de sa dure : plus celle-ci est longue, plus votre prt sera cher globalement. TABLEAU A(/m2/mois)ZonesLoi ScellierA bis A B1 B2 C DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Runion, Saint-Barthlemy, Saint-Martin,Mayotte) TOM (Polynsie Franaise, Nouvelle-Caldonie, Saint- Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna)22,08 16,38 13,22 10,78 7,5 Loi Scellier Plafond de prix Social par m 17,66 5000 13,1 5000 10,58 4000 8,62 2100 6 2000 12,62 10,10 4000 15,97 13,31 4000 La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif d'incitation la location de logements neufs BBC (Btiments Basse Consommation). Modifie au 1er janvier 2012, elle sera supprime le 31 dcembre 2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catgories : - les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crdit dimpt est supprim. Les actes notaris signs avant cette date permettent de bnficier dun crdit dimpt un taux de 6% pour une location dune dure de neuf ans ; ce taux est plus lev lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une dure de douze ans et de 14% pour une dure de quinze ans. Il restera en vigueur jusquau 31 dcembre 2012 ; - les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant au nouveau dispositif Scellier intermdiaire, il permet de continuer amortir jusqu' 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le logement est lou durant quinze ans). Lavantage fiscal est important, puisquil permet de dduire 30 45% du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'anne, les amortissements sont calculs au prorata temporis, cest--dire proportionnellement la dure effective de location. Pour bnficier des avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord avec lAgence Nationale de lHabitat (ANAH) et louer en dessous du prix du march de limmobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit intermdiaire vous devez, en plus, vous engager louer pendant 9 ans au minimum, et par priode supplmentaire de 3 ans (pour une dure de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, un locataire dont les ressources n'excdent pas certains plafonds (ceux des prts locatifs intermdiaires). Vous bnficierez ainsi dun taux de rduction de 1,33% du prix de revient du logement. Linvestissement maximum ne doit pas dpasser 300.000 et permet donc dans ce cas prcis un gain de 69.000 . Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques celles de la Loi Scellier en mtropole) qui sera aussi supprime la fin de lanne 2012, mais le taux de rduction du prix de revient du logement btir ou neuf est plus lev : 24% pour une dure de 9 ans, 28 % durant 12 ans et 32 % si la location dure 15 ans. Les plafonds de loyer applicables sont dtermins par zone -et selon un plafond supplmentaire par mtre carr de surface habitable, selon le dcret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis concerne l'agglomration parisienne et 68 communes limitrophes ; la zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrment ministriel prvu cet effet. Dtail des zones par commune consultable sur : www.legifrance.gouv.fr Le crdit dimpt : il concerne les contribuables propritaires occupants, locataires, ou occupants titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, lou nu pour une dure de 5 ans minimum. Ils peuvent bnficier dun crdit dimpt de 13 % 36 % du cot des dpenses de gros quipements, d'quipements de production d'nergie renouvelable ou de pompes chaleur, de chaudires condensation (individuelles ou collectives), d'quipements de raccordement un rseau de chaleur, d'quipements de rcupration et de traitement des eaux pluviales ou de matriaux d'isolation thermique et d'appareils de rgulation de chauffage. Cet avantage est tendu, aux mmes taux, soit 13% 36%, aux travaux d'installation intgrs par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf, ou installs par une entreprise qui aura fourni lquipement la demande du contribuable (auquel cas le crdit dimpt ne sera pas appliqu). Tous ces travaux doivent donner lieu la dlivrance d'une attestation ou dune facture. Le plafond de dpenses ouvrant droit au crdit d'impt est de : - 8000 pour une personne clibataire, veuve ou divorce ; - 16.000 pour un couple mari, pacs soumis imposition commune. Ces sommes sont majores de 400 par personne charge, 200 dans le cas dune garde alterne. Depuis 2005, deux nouveaux crdits d'impt ont t mis en place : - l'aide aux personnes : Les dpenses d'acquisition dascenseurs traction possdant un contrle avec variation de frquence (15% du prix dachat), d'quipements conus pour les personnes ges ou handicapes (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dpenses seront retenues dans la limite de 5000 pour une personne seule et de 10.000 pour un couple (plus une majoration de 400 par personne supplmentaire charge, divise par deux dans le cas dune garde alterne) ; - les dpenses d'quipement en faveur du dveloppement durable : les matriaux d'isolation thermique, les appareils de rgulation de chauffage et les chaudires condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont basse temprature sont exclues du crdit dimpt). Les conditions permettant de bnficier du crdit dimpt sappliquent aux quipements et matriaux qui doivent dsormais prsenter des caractres techniques renforcs et rpondre des critres de performances minimales plus levs. Liste des quipements concerns par le crdit dimpt, (formulaire 2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail dinformations sur le logement o vous trouverez toutes les rponses aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, celui du ministre du Logement, aux sites des diffrentes banques, en passant par les associations de dfense ou de conseil des consommateurs.S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13 N 8 8 Limmobilier 100% entre particuliers7 8. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:44 Page 8DiagnosticsNOTRE DOSSIER SPECIALImmobiliers Le ERNT volue et devient le ERNMT Diagnostic immobilier, le ERNMT, ou tat des risques naturels, miniers et technologiques, est obligatoire pour vendre un bien immobilier.Nouveau diagnostic amiante : quel impact pour le vendeur ?Le ERNMT remplace le ERNT depuis le 1er juillet 201 3Risque minier : glissement de terrain et pollution des eauxLe diagnostic amiante est obligatoire pour vendre un bien immobilierDepuis le 1er juillet 2013, le diagnostic immobilier ERNMT remplace lEtat des risques naturels et technologiques (ERNT). Obligatoire, le ERNMT est inclure au dossier des diagnostics techniques (DDT), ensemble de rapports qui accompagne toute vente immobilire. Son acronyme signifie : Etat des risques naturels, miniers et technologiques.Dans le cadre de lvolution du diagnostic, un graphique doit dsormais prsenter les ventuels risques miniers et indiquer lemplacement des anciennes exploitations minires situes sur le secteur. Il permet aux occupants du logement d'anticiper de possibles catastrophes, comme des glissements de terrain. Ceux-ci peuvent avoir pour consquence une pollution des eaux souterraines, ou une fragilisation du sol. Les travaux prescrits par les plans de prvention de risques doivent galement figurer sur le diagnostic ERNMT.Le reprage de lamiante est obligatoire lors de la vente dun bien immobilier dont le permis de construire a t dlivr avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic amiante a pour but d'informer les futurs acqureurs de la prsence ventuelle d'amiante dans les matriaux ou produits de construction employs.Intrt du ERNMT lors dun achat immobilier Le diagnostic ERNMT a pour but d'informer l'acheteur (ou le locataire) du milieu environnemental dans lequel se trouve le logement vendre (ou louer). Un rapport indique si le bien a subi des dommages suite une catastrophe naturelle ou technologique. Ainsi un risque sismique, un mouvement de terrain, une inondation, un incendie de fort ou encore la proximit d'une usine pouvant provoquer une pollution chimique ou prsenter des risques nuclaires sont indiqus sur le document.Diagnostic ERNMT : faire appel des diagnostiqueurs certifis Pour raliser ce nouveau diagnostic, le propritaire peut s'adresser un professionnel possdant la certification ncessaire pour mener le ERNMT. Le vendeur a aussi la possibilit de remplir le formulaire lui-mme, en se procurant les renseignements la mairie.Les changements ont t raliss en deux temps : 1er janvier 2013 : ajout des matriaux de classe B (toiture, bardages, faades lgres...) dans la liste des lments diagnostiquerDepuis le 1er novembre 2007, tout particulier qui vend un bien immobilier dot dune installation de gaz de plus de 15 ans doit prsenter un diagnostic gaz lacheteur. Ce diagnostic a pour but didentifier les dangers lis linstallation intrieure. En effet, une installation dfectueuse et mal entretenue peut tre lorigine de nombreux incidents (fuite, incendie, intoxication au monoxyde de carbone). Le diagnostic gaz doit tre ralis par un professionnel certifi et habilit tablir le rapport dont la dure de validit est de trois ans. Si lissue des rsultats un problme mineur est dtect, le professionnel formule des recommandations auprs du propritaire quant l'utilisation ou l'entretien de son installation. Cependant, en cas de Danger Grave et Immdiat (DGI), le diagnostiqueur peut tre contraint de condamner linstallation. Dans ce cas, il interrompt8Avant de concrtiser une vente, tout propritaire doit fournir un dossier de diagnostic technique de son bien l'acqureur. Les frais de ralisation des diffrents diagnostics incombent au vendeur. Superficie et dcence du logement Le diagnostic dit de loi Carrez concerne le mtrage et atteste de la superficie habitable d'un bien en coproprit. Le certificat de logement dcent, quant lui, vrifie un certain nombre de points de base, comme la prsence d'une fentre, d'un point d'eau et d'un volume habitable de 20 m3 au minimum. Le diagnostic de risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est uniquement ncessaire si le bien est situ dans une zone juge risque par la prfecture. Diagnostics nergie, gaz et lectricitDans le cas o il a t tabli entre le 1er janvier et le 31 mars 2013, il peut tre recevable par le notaire mais seulement sil a t ralis suivant la nouvelle rglementation.Le Diagnostic de performance nergtique (DPE) attribue une note de A G au logement d'aprs sa consommation en nergie.La validit du diagnostic amiante reste inchange (illimite) sauf dans le cas o des traces damiante ont t dtectes par lexpert.Si le btiment est quip d'une installation au gaz ou l'lectricit de plus de 15 ans, deux autres contrles sont ncessaires: le diagnostic gaz et le diagnostic lectricit.DPE version 201 3 Plus transparent, le nouveau DPE se veut galement plus fiable, la nouvelle mthode de calcul mettant un terme aux fraudes, et plus clair, les diagnostiqueurs ayant obligation dexpliquer leurs rsultats aux vendeurs. Pour les constructions antrieures 1948, les calculs sont tablis partir des relevs de consommation fournis par les propritaires.Les propritaires, dont le logement est situ dans un immeuble collectif, doivent communiquer lacheteur une fiche rcapitulative du Dossier technique amiante (DTA) relatif aux parties communes.immdiatement lalimentation de gaz et en informe le distributeur (EDF, GDF). Un diagnostic gaz plus sr depuis le 1er juin 201 3 Malgr les mesures prventives, 6.000 personnes sont victimes chaque anne en France dune intoxication au monoxyde de carbone. Cest pourquoi des mesures plus strictes ont t prises, celles-ci portent sur les points suivants : Installation de gaz des immeubles collectifs. Dsormais, le diagnostiqueur vrifie la prsence du Dispositif de Scurit Collectif (DSC) de limmeuble ou de son relais spcifique lors de lexpertise du bien immobilier. Si aucun dispositif nest dtect, le diagnostiqueur contacte le distributeur de gaz qui son tour intervient auprs du syndic ou du bailleur socialLimmobilier 100% entre particuliers N 8 8 S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13Amiante, plomb et termites Les btiments construits avant 1997 doivent tre soumis au diagnostic amiante, ceux btis avant 1949 au CREP, le constat des risques d'exposition au plomb. Quant au certificat "termites", il n'est obligatoire que pour les logements situs dans une zone gographique estime risque par la prfecture.Norme NF P 45-500 : pour un diagnostic gaz plus efficace Retour sur le diagnostic gazLes frais du dossier de diagnostic technique (DDT) sont la charge du vendeurLes propritaires qui vendent leur bien immobilier doivent tre vigilants quant la date de ralisation de leur diagnostic amiante. En effet, si le diagnostic a t ralis avant le 1er janvier 2013, il doit tre actualis selon les nouvelles conditions.Le DPE, ou Diagnostic de Performance Energtique, mis en place par lEtat en novembre 2006, sinscrit dans les objectifs du Plan Climat. Il permet de classer les logements selon leurs niveaux de consommation nergtique. Ce diagnostic est indispensable pour commercialiser un bien immobilier, que ce soit pour sa location ou pour sa vente. Il doit tre ralis et tabli par un professionnel certifi et assur.Depuis 1er avril 2013, le DPE est soumis a de nombreux paramtres et doit tre tabli selon la nouvelle mthodologie de calcul (logiciel 3CL-DPE). Tout DPE ne rpondant pas aux nouvelles conditions nest pas recevable. A dfaut, le propritaire ne peut pas sexonrer de la garantie des vices cachs.Afin de rassurer les futurs acqureurs sur leur achat, le diagnostic amiante a t entirement revu, le dcret du 3 juin 2011 imposant de nouvelles conditions de ralisation. Aujourdhui lacheteur dispose de davantage dinformations sur les caractristiques du bien vendre.Refonte du diagnostic amiante : quelles consquences pour les vendeurs ?Le DPE, un diagnostic pour connatre le niveau de consommation nergtique dun bienDepuis le 1er avril, le DPE fait peau neuveTout propritaire qui vend un bien immobilier doit faire raliser un certain nombre de diagnostics obligatoires. Spcifiques, ces diagnostics dpendent de la nature et de la situation gographique du logement. ExplicationDiagnostic amiante : de nouvelles exigences 1er avril 2013 : recommandation du diagnostiqueur au propritaire en vue dradiquer ou surveiller lvolution des matriaux amiantsLe nouveau DPE est arrivDiagnostics immobiliers vente : seriez-vous capable de tous les citer ?afin de constater la bonne conformit de linstallation. Si un dysfonctionnement est constat, le syndic ou le bailleur social dispose dun dlai de six mois pour mettre aux normes linstallation de limmeuble. Dangers Graves et Immdiats (DGI). Depuis le 1er juin 2013, les dangers graves et immdiats dtects pour les installations alimentes par des bouteilles de gaz font lobjet dune nouvelle procdure de traitement. Abaissement du seuil de monoxyde de carbone pour les appareils raccords. La valeur est passe de 25 ppm 20 ppm. A noter : compter du 1er juillet 2015, les robinets munis de porte-caoutchouc non dmontable et de tubes souples base de caoutchouc sur les installations alimentes au gaz seront interdits.Assainissement et DTI Les logements non raccords un rseau public des eaux uses, et qui utilisent donc un systme de fosse septique, doivent passer le diagnostic d'assainissement autonome. Dernier de cette liste de 10 contrles obligatoires : le diagnostic technique immobilier, qui s'applique aux immeubles de plus de 15 ans, en coproprit.Vous vendez votre bien ? Partenaire de Limmobilier 100% entre particuliers, TouslesDiagnostics.com vous offre, pour la ralisation dun diagnostic immobilier, un diagnostic ERNMT gratuit en tapant sur son site, ou en indiquant par tlphone au 04 42 33 73 96, le code promotionnel LPE2013. 9. 088APLIM_003_09_057APLIM_003_011.qxd 13/08/2013 13:44 Page 9NOS PAROLES DEXPERTSNos interviews exclusives dexpertsImmobilier Ile-de-France : les prix demeurent levs, particulirement Paris Prsident de la Chambre des Notaires de Paris et notaire dans le 19me arrondissement de Paris, Me Christian Benasse nous apporte son clairage sur la situation du march de limmobilier parisien Limmobilier 100% entre Particuliers : Bonjour Maitre, comment a volu le march de limmobilier ces derniers mois Paris ? Christian Bnasse : Ces derniers mois, les notaires de Paris Ile-de-France ont enregistr un recul sensible du nombre de ventes de logements neufs et anciens Paris et un ajustement des prix de vente mais toujours trs modr. Ainsi, dans la Capitale, il fallait compter en moyenne 8.280 /m2 pour devenir propritaire fin avril 2013, en repli de 1 2% depuis 2 ans, un peu plus pour les maisons en Grande Couronne. Cette tendance devrait se confirmer Paris dans les prochains mois. Mais plus long terme, il est difficile de prvoir si la baisse de lactivit du march immobilier parisien entranera une diminution des prixLimmobilier 100% entre Particuliers : La baisse des prix Paris concerne t-elle tous les biens ? Christian Bnasse : Dans Paris, il ne sagit pas dune baisse des prix, mais dune stabilisation ou dun ajustement. Hormis les biens immobiliers rares qui peuvent se vendre des prix au-dessus du prix moyen constat, les diffrences se font davantage sentir en fonction du lieu de localisation du bien immobilier dans Paris, quen fonction des types de biens et de leur qualit. Ainsi, au-del de cette stabilit densemble, les prix mdians par arrondissement sont plus contrasts, avec la moiti des arrondissements qui affichent des baisses annuelles lgres. A fin mars 2013, les arrondissements les plus onreux sont le 6e (12.250 /m2), le 1er (12.190 /m2) et le 7e (12.160 /m2). Les plus abordables sont le 19e (6.720 /m2) et le 20e arrondissement (7.210 /m2). Les quartiers les plus chers de Paris sont Saint-Germain-des-Prs (14.650 /m2) et Monnaie (14.290 /m2) dans le 6e arrondissement. Les quartiers les moins chers sont Pont-de- Flandres (6.180 /m2) dans le 19e arrondissement et La Chapelle (6.230 /m2) dans le 18e. A noter que le march des maisons dans la Capitale Intra-muros tant trs limit, nous ne disposons pas suffisamment de donnes pour tablir des statistiques reprsentatives.Limmobilier 100% entre Particuliers : Lattractivit des taux immobiliers permet-elle de relancer le march immobilier parisien ? Christian Bnasse : En effet, chaque mois nous tablissons un palmars des taux dans les plus grandes villes de France, et depuis 4 mois maintenant, Marseille est en tte, suivi de Strasbourg, Nantes et Lille. Les politiques de taux des banques peuvent varier dune rgion lautre et tre plus attractives l o la demande des primo-accdants est la plus forte, par exemple.Limmobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, lattractivit des taux immobiliers devrait-elle se maintenir au-del de lt ? Christian Bnasse : Aujourdhui rien ne laisse prsager dune remonte des taux de crdit : le taux de lOAT 10 ans est toujours bien infrieur 2 %, les banques se refinancent moindre cot, avec la volont de prter et la demande reste moins importante quelle ne ltait en 2011, incitant les banques Diagnostics immobiliers : Le vendeur doit mettre disposition de lacqureur lensemble du DDT ds la signature du compromis ou de la promesse de vente Chef de produit chez T o u s l es d i a g n o s ti c s . c o m , Coralie Hequet rpond aux questions de Limmobilier 100% entre particuliers.proposer des taux toujours plus attractifs. Les taux de crdit devraient donc en effet rester un niveau exceptionnel encore plusieurs mois.Limmobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, lattractivit des taux immobiliers devrait-elle se maintenir au-del de lt ? Christian Bnasse : Lattractivit des taux immobiliers est un facteur positif et contribue maintenir lactivit sur le march immobilier. Toutefois, il ne constitue pas le facteur unique : les prix demeurent levs, particulirement Paris, lenvironnement conomique et fiscal des mnages sest dgrad, le pouvoir dachat est en baisse, le march du travail est trs difficile, et la construction de logements dans la rgion francilienne reste faible au regard des besoins toujours forts Mais le logement conserve la confiance des mnages qui y voient une valeur sre, les placements alternatifs manquent, le besoin de disposer dun toit est rel, notamment en vue de prparer sa retraite. Par ailleurs, lannonce de nouvelles mesures en faveur de la construction de logement et visant restaurer la confiance des mnages dans le march immobilier pourrait galement dans lesprochains mois contribuer soutenir le march immobilier.Limmobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent vendre leur bien immobilier ? Christian Bnasse : Nous constatons depuis plusieurs mois dimportantes diminutions du nombre de ventes par rapport lanne passe. Cette baisse dactivit est lie au fait que de nombreux vendeurs retardent leur vente. Or, globalement, les prix de vente des appartements parisiens restent stables, et cette situation devrait se poursuivre durant lt. Mais, les acqureurs sont toujours prsents sur le march. Et les vendeurs devront tt ou tard mettre en uvre leur dcision. Chacun, quil soit vendeur ou acqureur, doit donc arbitrer en fonction de sa situation personnelle et de son besoin (vente pour racheter, changement de situation familiale, agrandissement de la famille, mutation professionnelle). Pour aller plus loin (chiffres dtaills du march immobilier francilien, cartes interactives des prix, Immo Notaires Argus) : www.notaires.paris-idf.fr.Immobilier Nantes : Le vendeur doit rester raisonnable sur le prix de mise en vente Prsident de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique et notaire Nantes, Me Antoine Baudry nous propose un rapide portrait du march de limmobilier nantais en ce deuxime trimestre 2013 Limmobilier 100% entre Particuliers : Bonjour Matre, comment se porte le march immobilier Nantes en termes de prix et de transactions ? Matre Antoine Baudry : Pour le march des maisons, lintra boulevard est trs dynamique quand le prix est en adquation avec le march, qui reste stable. Concernant les appartements, le march est peu dynamique sur des immeubles des annes 60/70 avec une lgre baisse des prix (5% environ). Pour les immeubles de caractre, le march reste actif avec peu doffres et des prix stables.Limmobilier 100% entre Particuliers : Combien faut-il compter en moyenne pour devenir propritaire dune maison de 100m habitables avec un bout de jardin Nantes ? Matre Antoine Baudry : Il est difficile de rpondre prcisment, pour une maison de 100 m avec trois chambres, un garage, un jardin, comptez 350.000/400.000 euros.Limmobilier 100% entre Particuliers : Quels sont les quartiers les plus priss de la ville ?Limmobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux vendeurs ?Matre Antoine Baudry : Le centre ville, Canclaux, Saint Flix, Saint Pasquier.Matre Antoine Baudry : Les vendeurs doivent rester raisonnables sur le prix de mise en vente.Limmobilier 100% entre Particuliers : quel moment le vendeur doit-il prsenter les diagnostics, avant ou aprs la signature du compromis de vente ? Coralie Hequet : Le vendeur doit mettre disposition de lacqureur lensemble du DDT (dossier de diagnostics techniques) ds la signature du compromis ou de la promesse de vente. A lexception du DPE qui doit tre disponible ds le moment o vous souhaitez commercialiser votre bien. Cependant, nous vous conseillons de faire raliser lensemble de vos diagnostics immobiliers avant le dbut des visites. Ainsi vous serez plus mme de rpondre aux ventuelles questions des futurs acqureurs.Limmobilier 100% entre Particuliers : Dans le cas o le diagnostic gaz serait mauvais, le vendeur est-il dans lobligation deffectuer les travaux de conformit ? Coralie Hequet : Lors de la ralisation du diagnostic gaz, si le diagnostiqueur constate un dfaut remettant en cause la conformit de linstallation, le propritaire nest pas oblig deffectuer des travaux de remise en tat. Cependant, le futur acqureur est en droit de demander une baisse du prix de vente tant donn que les rparations seront sa charge. Si ces dfauts sont rpertoris dans le rapport, le vendeur sera alors exonr des garanties de vices cachs.Limmobilier 100% entre Particuliers : Lorsque le logement vendre est quip dun bassin de baignade, le diagnostic piscine est-il obligatoire ? Coralie Hequet : Effectivement, selon la loi du 3 janvier 2003, le diagnostic piscine est obligatoire dans le cas o le dispositif de scurit a t mis en place avant le 03/01/2003. Il est donc ncessaire de joindre au compromis de vente le rapport de ce diagnostic. Pour prvenir tout risque de noyade il est impratif de mettre en place des mesures de protections ncessaires. A savoir, linstallation de barrires de protection, alarme, couverture Cest pourquoi seul un diagnostic piscine vous permettra destimer la mise en conformit des bassins en termes de scurit et de sret.S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13 N 8 8 Limmobilier 100% entre particuliers9 10. LE PANORAMA COULEURS088APLIM_010_066-V2.1.qxd12/08/201314:27Page 10Les Offres de vente toutes en Couleurs dans toute la France, classes par dpartement Gratuit : Dossier de prsentation des biens sur www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr (voir p 179)88 VOSGES ANOULD MAISON 400 m2 Terrain: 2949 m2 295 000Ref: 816644 03.29.57.09.71 A 12 km de Saint Di et 15 km