L’immobilier Mexicain va-t-il bénéficier du développement économique et social du pays ?

Soutenance de mémoire de fin d’étude

27 Juin 2016

Agenda

1. L’intérêt et le déroulé de l’étude

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude2

2. Pertinence des outils

3. Critique

Anecdote: Hayman Capital

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude3

Source: fortune.com

Les cycles immobiliers x. Asset type

Bénéfices de l’inverse trade-off immobilier

Risk return trade-off par type d’investissement

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude4

Source: Real Estate Finance and Investments (14th Edition) - Brueggeman and Fisher Source: Real Estate Investments I – Josheph L. Paglari, Jr., Chicago Booth School of Business

Stratégies intégrant le short immobilier

Stratégies avec short (% AUM global)

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude5

Stratégies d’investissement sur l’immobilier mexicain

• Long/short

• Event driven

• Short selling

• Fonds de fonds

Source: Introduction aux Hedge Funds – Daniel Capocci, 2004

Exemple d’une stratégie long/short

• Stratégie fonds de fonds

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude6

Evolution des indices FIH012 MM (REIT Mexicain Hotel) et MEXHCOLY (Colima Housing)

Source: Bloomberg Terminal, 2016.

Exemple d’une stratégie long/short

• Stratégie fonds de fonds

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude7

Bénéfices d’une stratégie comprenant une position courte immobilier

Portfolio Long MEXHCOLY 150%/ Short FIH012 MM -50%

Asset Amount Delta% Date Price (USD)

FIH012 MM -500 000 $ - 07/24/2014 24,5

MEXHCOLY 1 500 000$ - 07/24/2014 108,01

FIH012 MM -301 837 $ -40% 12/10/2015 14,79

MEXHCOLY 1 624 155$ 8% 12/10/2015 116,95

Financial performance measure

Capital initial 1 000 000$

Capital final 1 322 318$

Profit % 32%

Source: Bloomberg Terminal, 2016.

La problématique expliquée

• Stratégie fonds de fonds

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude8

Prédire l’évolution de la valeur de l’immobilier Mexicain

Besoin d’une approche analytique pour comprendre les changements influençant

l’immobilier au Mexique:

① Comprendre les éléments sous-jacents apportant de la valeur à l’immobilier

② Focus sur l’évolution des sous-jacents

③ Première analyse des éléments sous-jacents d’influence

④ Déterminer les sous-jacents importants au Mexique

⑤ Quantifier ou vérifier l’impact des éléments d’influence sur la valeur

Bilan: Création d’un point de vue propre concernant les facteurs d’influence sur

l’évolution de la valeur de l’immobilier au Mexique

L’immobilier Mexicain va-t-il bénéficier du développement économique et social du pays ?

Ordre des variables dans l’approche Top-Down

Ordre des variables dans l’étude

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude9

Géographie Accessibilité

Economie locale Occupation

Multiplicateur de base Directives urbaines

Quotient de localisation Ordre et corruption

Chaîne de valeur Droit de propriété

Adéquation d’une stratégie long/short

27 juin 2016Section 1: L’intérêt et le déroulé de l’étude10

Mexique: pays émergeant et fortes variations de multiples domaines

Fort potentiel de croissance économique ou de récession

Fort impact des économies locales sur l’économie nationale

Risque important de bouleversements sociaux

Pauvre corrélation entre le prix de l’immobilier des différents districts

Agenda

1. L’intérêt et le déroulé de l’étude

27 juin 2016Section 2: Pertinence des outils11

2. Pertinence des outils

3. Critique

Dimensions d’analyse

Micro-variablesDistricts et villes Economies locales

Macro-variablesDémographie Géographie et économie nationale

27 juin 2016Section 2: Pertinence des outils12

Accélération du quotient de localisation

Définition Dérivée seconde du quotient

27 juin 2016Section 2: Pertinence des outils13

Accélération du secteur par l’emploi.

Secteurs sensibles à l’emploi et donc

allocation efficace de l’emploi là où

l’accélération est forte.

𝜕𝐿𝑄

𝜕𝑡= 𝜕[(𝐸𝑖,𝑟/𝐸𝑟)/(𝐸𝑖,𝑛/𝐸𝑛)] ∗ 1/𝜕𝑡

Variables

𝐿𝑄: quotient de localisation sur une période

donnée

𝐸𝑖, 𝑟: emploi industrie i et région r

𝐸𝑟: total emploi industrie i et région r

𝐸𝑖, 𝑛: emploi industrie i et pays n

𝐸𝑛: total emploi nation n

Agenda

1. L’intérêt et le déroulé de l’étude

27 juin 2016Section 3: Critique14

2. Pertinence des outils

3. Critique

Besoin de diversification des actifs

27 juin 2016Section 3: Critique15

Source: Bloomberg Terminal, 2016.

Comparaison avec un REIT diversifié et à gestion active

Un benchmark REITs

mexicain donne une idée

de la valeur à capter en

dehors du résidentiel sur

lequel l’étude se focalise

Besoin en information primaire

Etude basée sur l’information secondaire

Qualité pauvre de l’information car contenant des biais en particulier

dus aux conflits d’intérêts

Donne une mauvaise compréhension sur l’impact des éléments culture

car dépendant des sensibilités de l’enquêteur

27 juin 2016Section 3: Critique16

La valeur est un « faux » bon concept

Analyse basée sur la valeur et ses sous-jacents

Postulat que la valeur existe et qu’elle est affectée par des variables

spécifiques

27 juin 2016Section 3: Critique17

27 juin 2016Section finale: Fin18

Mémoire de fin d’étude consacré à la recherche en investissements immobiliers au Mexique

Antoine Barthelemy

BBA 2016