Note mensuelle Bureaux IDF | Avril 2016

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NOTE MENSUELLE

La Défense en vedette

Ile-de-France | Avril 2016

673 190 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année 2016 en Ile-de-

France. En hausse de 18 % sur un an, ce volume est inférieur de 7 % à la moyennedécennale, mais équivaut à celle des cinq dernières années.

Après une fin de 1er trimestre très active, le marché des bureaux d’Ile-de-France a marqué le pas en avril avec 145 000 m² placés (- 34 % par rapport au mois précédent) et un nombre de transactions qui, sur un mois, est au plus bas depuis le début de 2016.

Plus grande transaction enregistrée depuis le début de 2016, la finalisation du projet de Tour Saint-Gobain à la Défense a limité la chute de la demande placée en avril. Avec 138 000 m² placés depuis le début de 2016, soit un volume proche de la performance réalisée sur l’ensemble de 2015, le quartier d’affaires s’affirme un peu plus comme l’un des moteurs du marché locatif.

La Défense et Paris intra-muros concentrent à eux deux plus de 60 % du volume de la demande placée totale. Hors de ces deux secteurs, le marché d’Ile-de-France reste peu animé et les mouvements d’utilisateurs généralement limités aux pôlesles plus établis des Hauts-de-Seine. Cette polarisation géographique ne devrait pas se démentir d’ici la fin du 1er semestre 2016, contribuant au maintien de mesures d’accompagnement généralement significatives (22 % en moyenne en Ile-de-France au 1er trimestre 2016).

Tableau 1

Chiffres clés

CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Fin avril 2015 Fin avril 2016 Tendance

Demande placée (m²) 572 361 673 190 ▲

Nombre de transactions 969 933 ▼

Nombre de transactions > 4 000 m² 17 29 ▲

Part de la demande placée > 4 000 m² (%) 32 43 ▲

Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf (%) 59 57 ▼

Fin 1T 2015 Fin 1T 2016 Tendance

Offre disponible à moins de 6 mois 4 379 207 m² 3 932 829 m² ▼

Loyer prime (€/m²/an)1 745 766 ▲

Loyer moyen (€/m²/an)2 395 407 ▲

Source: Cushman & Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées

(valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs

locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.

9 mai 2016

Sommaire

Demande placée 2 Le marché en avril 2016 3 Actualités générales 4

Auteur

David Bourla Head of Research France +33 (0)1 53 76 91 91 [email protected]

Contacts

Ludovic Delaisse Head of Agency France Offices, Industrial and development +33 (0)1 53 76 92 73 [email protected]

Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected]



Demande placée 673 190 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année 2016 en Ile-de-France. En hausse de 18 % sur un an, ce volume est inférieur de 7 % à la moyenne décennale, mais équivaut à celle des cinq dernières années (graphique 1).

En dépit d’une performance honorable, les petites et moyennes surfaces font l’objet en 2016 d’une demande moins soutenue, après une année 2015 très active sur ce segment de marché. Cette petite baisse de forme explique le recul de 4 % sur un an du nombre total de transactions (933 entre janvier et avril 2016, contre 969 à la même période en 2015). Elle est toutefois compensée par la plus grande vigueur du marché des grandes surfaces (> 4 000 m²) qui, tant en nombre (+ 71 %) qu’en volume (+ 57 %), voit son activité nettement rebondir par rapport à la même époque en 2015. Cette hausse est notamment imputable au dynamisme de La Défense, où quatre transactions de plus de 10 000 m² ont été recensées depuis janvier pour un volume total dépassant les 100 000 m².

La tendance reste au regroupement et à la rationalisation de l’outil immobilier d’entreprises soucieuses de maîtriser leurs coûts. S’il est important, le coût du poste de travail est pourtant loin d’être le seul élément pris en compte, comme le montrent le nombre très limité de mouvements de délocalisation loin du cœur de l’agglomération ainsi que la qualité des espaces pris à bail. Les surfaces neuves-restructurées constituent ainsi 57 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en Ile-de-France (59 % un an auparavant). L’immobilier continue de fait de faire l’objet d’une approche plus globale des preneurs, intégrant, en plus du critère économique, plusieurs facteurs comme le confort des espaces de travail, la qualité du quartier environnant et son accessibilité.

Quelques secteurs cumulent les atouts. C’est le cas de La Défense, où le bon rapport qualité-prix de l’offre de bureaux et la modernisation du parc s’accompagnent d’une réflexion profonde sur l’amélioration du confort de ses usagers et une meilleure insertion dans son environnement urbain. La tendance est également favorable au marché parisien, et notamment aux sous-secteurs situés en dehors ou en marge du quartier des affaires. Leurs meilleures offres, qui jouissent d’une excellente accessibilité au sein de pôles établis ou en devenir, sont ainsi absorbées à un rythme plus soutenu depuis le début du printemps (BNP dans « Le Millénaire 4 », AG2R dans « Vivacity », SIACI SAINT-HONORE dans « Season », etc.).

La Défense et Paris intra-muros concentrent à eux seuls 63 % du volume de la demande placée totale (graphique 2). Hors de ces deux secteurs, le marché d’Ile-de-France reste peu animé et les mouvements d’utilisateurs généralement limités aux pôles des Hauts-de-Seine les plus établis et qui offrent encore des opportunités de grandes surfaces (SEPHORA et RTL à Neuilly-sur-Seine). Cette polarisation géographique ne devrait pas se démentir d’ici la fin du 1er semestre 2016, contribuant au maintien de mesures d’accompagnement généralement significatives (22 % en moyenne en Ile-de-France au 1er trimestre 2016).

Graphique 1

Evolution de la demande placée en Ile-de-France, m²

Fin avril de chaque année

Source: Cushman &Wakefield/Immostat

Graphique 2

Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France (%)

A fin avril 2016

Cushman &Wakefield/Immostat



Le marché en avril 2016 Après une fin de 1er trimestre très active, le marché des bureaux d’Ile-de-France a marqué le pas en avril, avec 145 000 m² placés (- 34 % par rapport au mois précédent) et un nombre de transactions (144) qui, sur un mois, est au plus bas depuis le début de 2016.

La baisse aurait été plus marquée encore sans la finalisation du projet de « Tour Saint-Gobain » à La Défense. Ce mouvement de 49 000 m² constitue de fait la plus grande transaction depuis le début de 2016, devant les 30 500 m² pris à bail en janvier par DELOITTE dans « Majunga ». Le quartier d’affaires s’affirme donc un peu plus comme l’un des moteurs du marché locatif, d’autant qu’une autre transaction de plus de 10 000 m² a récemment été enregistrée avec la location, par BUREAU VERITAS, de 12 400 m² dans « Le Triangle de l’Arche ». Au total, 138 000 m² ont été placés à La Défense depuis le début de 2016, un volume plus de trois fois supérieur à celui de la même période l’an passé et, surtout, proche de la performance réalisée sur l’ensemble de 2015 (142 600 m²).

Les deux mouvements enregistrés à La Défense et le nombre limité de transactions en région parisienne expliquent le poids important des surfaces de plus de 4 000 m² en avril. Au nombre de sept, celles-ci totalisent un peu moins de 90 000 m², soit 62 % du volume commercialisé. Parmi les autres grandes transactions du mois figure la location par le groupe IONIS de près de 8 000 m² à Ivry-sur-Seine, particulièrement significative compte-tenu de la faiblesse de l’activité observée jusqu’ici dans les marchés de 1ère couronne hors des Hauts-de-Seine.

Enfin, deux nouvelles opérations supérieures à 4 000 m² ont été signées dans la capitale : l’une dans le QCA où SOPRA STERIA a pris à bail 6 900 m² au « 4-6-6 bis avenue Kléber » (Paris 16e), l’autre dans Paris Centre Est où NEXTDOOR a loué 4 300 m² dans la « Tour Mattei » (Paris 12e). Ciblant les grands pôles tertiaires et de flux de l’Ile-de-France, le réseau d’espaces de travail collaboratifs poursuit ainsi son expansion, après les 4 200 m² loués dans « Cœur Défense » et les 4 900 m² loués dans « Axe Seine » à Issy-les-Moulineaux. Moins animée pour le moment, la rive gauche est, enfin, le théâtre d’importantes négociations. Quelques transactions y gonfleront à très court-terme le volume placé, confirmant ainsi le très fort appétit des utilisateurs pour les grandes surfaces neuves-restructurées des différents quartiers de la capitale.

La Défense

Tableau 2

Transactions significatives du mois d’avril 2016

Source: Cushman & Wakefield/Immostat

NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE

Saint-Gobain Tour Saint-Gobain Courbevoie/La Défense (92) 49 000 m²

Bureau Veritas Le Triangle de l’Arche Courbevoie/La Défense (92) 12 400 m²

Groupe Ionis 63 bd de Brandebourg Ivry-sur-Seine (94) 7 700 m²

Sopra Steria 4-6-6 bis avenue Kléber Paris (75016) 6 920 m²

Nextdoor Tour Mattei Paris (75012) 4 300 m²



Actualités générales Des nouvelles du marché de l’investissement 1,2 milliard d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux en avril. Ce volume permet de porter à 2,6 milliards d’euros l’ensemble des montants engagés sur cette typologie d’actifs depuis le début de 2016 (- 28 % sur un an – graphique 3), et de compenser en partie la mauvaise performance du 1er trimestre. Ainsi, les bureaux représentent désormais 62 % des montants engagés dans l’Hexagone contre 50 % un mois auparavant, mais 71 % de la même époque en 2015. Plusieurs transactions importantes ont été signées en avril, dont cinq opérations supérieures à 100 millions d’euros. Paris continue de concentrer une part importante de l’activité (890 millions d’euros depuis janvier), grâce notamment à l’acquisition de l’immeuble « Ora » (Paris 17e) par AMUNDI et MACIF IMMO, et de « Carré Daumesnil » (Paris 12) par LA FRANCAISE. Hors de Paris, les autres transactions bureaux importantes du mois d’avril ont majoritairement porté sur des immeubles de grands pôles d’affaires franciliens (cession à FONCIERE DES REGIONS du siège de VINCI à Rueil-Malmaison, acquisition par BNP PARIBAS REIM du « Spallis » à Saint-Denis).

Du nouveau concernant le futur hôtel de région Après le vote du 21 janvier dernier validant le principe d’un déménagement, le choix du futur hôtel de la région Ile-de-France se précise. Sur la trentaine de lieux préalablement identifiés, six ont en effet été retenus et présentés aux représentants syndicaux de la collectivité territoriale. Tous sont situés dans les départements de la Seine-Saint-Denis (Saint-Denis, Saint-Ouen, Bagnolet) et du Val-de-Marne (Maisons-Alfort, Ivry-sur-Seine). Le déménagement, qui doit intervenir, selon les vœux de l’exécutif, à mi-mandat (2018), permettra de moderniser l’outil immobilier de l’administration régionale en le dotant d’un nouvel hôtel de région de 50 000 m². Ce projet permettra surtout à la collectivité de réaliser de substantielles économies. La Région occupe actuellement 15 sites totalisant près de 65 000 m² : 33 400 m² dont elle est propriétaire (valorisés à 250 millions d’euros), et 30 000 m² environ dont elle est locataire pour plus de 26 millions d’euros de loyer par an.

Recul des défaillances d’entreprises au 1T 2016 Signe d’une reprise encore fragile de l’économie française, le niveau de sinistralité des entreprises demeure élevé, avec un peu plus de 16 000 défaillances recensées au 1er trimestre 2016. Ce chiffre est toutefois en baisse de 10,1 % par rapport à la même période en 2015. L’évolution est d’autant plus significative que l’ensemble des tranches d’effectif ont connu une embellie à l’exception des entreprises de 1 à 2 salariés (+ 3,3 %). L’analyse récente des défaillances montre par ailleurs une amélioration de la conjoncture dans la plupart des secteurs d’activité, à l’exemple de la construction (- 14,9 %), du commerce (- 7,9 %) ou, encore, des services aux entreprises (- 9,5 %). Enfin, la quasi-totalité des régions françaises enregistrent aussi une baisse, à l’exemple de l’Ile-de-France où le nombre des défaillances d’entreprises est inférieur de 4 % environ à celui du 1er trimestre 2015.

¹Source : Altares, Palmarès des défaillances d’entreprises du 1er trimestre 2016.

Graphique 3

Volumes investis en bureaux en France

Source: Cushman & Wakefield.

Les sites actuels du Conseil régional d’Ile-de-France

Source : Région Ile-de-France

Tableau 3

Nombre de défaillances d’entreprise par tranche d’effectif

EFFECTIFS 1T 2015 1T 2016 EVOL. A/A

Moins de 10 16 777 15 218 -9,3%

10-19 856 658 -23,1%

20-49 385 325 -15,6%

50-99 69 63 -8,7%

100-199 33 36 -9,1%

200 et plus 16 9 -43,8%

Total France 18 136 16 309 -10,1 %

Source : Altares



Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Offre à moins de six mois : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.

Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.

Loyer prime : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime correspond à la moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m² de l'année en cours).

Sectorisation

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