Tourisme : réchauffer les lits froids en station de ski

ECO DES PAYS DE SAVOIE HORSSERIE Date : DEC 15Pays : FrancePériodicité : Parution Irrégulière

Journaliste : Patricia Rey/Sophie Boutrelie

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TRAVELFACTORY 7360536400501Tous droits réservés à l'éditeur

De 2010 à 201312 930 lits touristiques neufsse sont construits, alors Que

19 928 sortaient du circuitcommercial. Une difference

de pres de I DOO lits,soit 2,5 % de la capacite

d'accueil professionnel,ce qui équivaut à une station

de taille moyenne©Avonaz/Groupe Pierre & Vacances-Center Pari,'



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Ces dernieres annees, Ic nombre dc hts lionis asavoir les lits occupes entre deux et quatresemaines par an atteint des sommets dans les

stations de sport d hiver tt provoque une érosion de lafrequentation A en croire les estimations 30 a 40 % dela capacite d'hébergement seraient concernesEn cause la velusle du parc immobilier ancien, maîsaussi le choix des proprietaires de ne plus mettre leurbien en location pour le reserver à leur usage personnel Resultat le parc locatif fond comme neige ausoleil Ce phénomène ne date pas d hiei maîs tend as amplifier 2 a 3 % de hts froids supplémentairessont enregistres chaque hiver sur un manche ou lesmises en chantier se comptent désormais sur lesdoigts de la main, faute de foncier apres des anneesde construction massive (cf Plan neige) pour augmenier la capacite d accueil des stationsSeules solutions pour lutter contre cette glaciationréhabiliter l'existant et eviter que les lits marchandsarrives en fin de baux sortent du eu cuit de commeicialisation Une évidence quand 41 % des hts professionnels génèrent 70 % des sejours dans les stationssur le reseau Alpes Comète

EVITER LJ\ SORTIE DES BAUX

Premiers concernes les exploitants de residences detourisme parce qu'ils sont et de lom les premiershébergeurs en stations et que e cst pai definition cctype de logement qui, demain pourrait se transformer en ht froid, si d aventure le proprietaire bailleurvenait a ne pas i enouv eler son bailEt il v a peril en la demeure sur les cinq dernieresannees 10 000 hts ont ete crées et dans le mêmetemps autant se sont refroidis et ce n est la qu undébut Sur le seul temton e de la larentaise, 50 % desbaux amveronl a échéance d ici cinq ans De fait lacapacite des hebeigeurs a négocier avec leurs proprietaires bailleurs s avère décisive pour assurer lasun ie des stations de montagneLes poids lout ds du sccteui a l'mstai de Pieri e &.Vacances (lire I interview de Gerard Bremond),Odalys Lagrange et CGM ne manquent pas d arguments et proposent des formules de renouvellementavec gaiantie ou non dc loyei sur la duree du bail(selon l'implantation de la residence en haute oumoyenne altilude) qui repari pour 9 IO ou 12 ansAvec a la cle toujours, une puissance de feu commerciale avérée et l'assurance de louer le bitn sur12 semaines en moyenne pai an au lieu de 11 envillage de vacances, 9 5 via une agence immobiliereet 2,5 en diffus (souice Comète)Reste que pour pouvoir continuer a louer leur bien,

les proprietaires doivent supporter le coul des travaux fixe lors du ienouvellemenl du bail, qui peulatteindre deux annees de lovers Un choix que font90 % des proprietaires bailleurs a I issue du premierbail et 70 % au lemie du 2e selon le Svndical nalio-nal des residences de tourisme (SNRT)Pour les encourager certains gros pol leurs commePierre & Vacances vont jusqu a pioposer des man-dats incluant un credit a la renovation défalqué surle lover annuel maîs tous n ont pas la capacite finan-ciere a Ic faire Dc fail 10 a 30 % des appartementse retrouvenl hors circuit Les propriétaires peuventalors les occuper ou choisir d'aulres modes de com-mercialisalion, Iv pc agences immobiheics cenlralesde réservation, ou encore sites CtoC (cf article surleconomie collaborative) certes moins contraignanls maîs moins performants

LES SOCIETES FONCIERESPOUR FINANCER ET RENOVER

Alors comment exhorter ces propnelaires a renoverleurs appartements pour quils repondent auxattentes de la clientele 'Parallelemenl aux disposilils dElat existants typeOni (Operations de rehabihlalion de l'immobilier deloisirs) certains operateurs, impacles par la recru-descence des fils froids, ont pris le problème a brasle corpsC'est le cas des societes de remontées mecaniquesqui s associent a des groupements bancaiics pourproposer des solutions de gestion ou de financement,voire les deuxLa Compagnie des Alpes en partenariat avec laCaisse des depots (son principal actionnaire), a creeen avril 2013 la Fonciere renovation montagne Endécoulent des toncietes locales implantées dans cinqstations (Les Arcs La Plagne Les Menuires ), chargees de racheter renover et remettre en marche500 logements did 2018 avec pour ob)ecùf a lemie,de les revendre

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> La clientele est devenue tresexigeante en termes de standing



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« Le financementest toujours

supporté parun prix, I! n'y a

pas de miracle,rien ne se crée,

rien ne se perd. »Gérard BRÉMOND

Pdg du groupePierre & Vacances -

Center Parcs

Depuis 2013, 422 logements (I 900 hts) ont ainsi eteréhabilites pour un montant de 40 millions d'euros, surles 72 millions engagesAilleurs la Societe des I Vallées a mis au point Affimskiavec le soutien du Credit Agricole des Savoie et Sofinco(filiale du Crédit Agricole), pour offrir une palette deservices qui va de Id renovation du logement des enmam au financement jusqu'à sa gestion locative « Nousavons restaure et temis en location 26 appartements swun an, avec un objectif de croisiere annuel de 50 logemems », détaille Pascal Vie, directeur financier de laS3V et gerant de la societe de financement qui annonced'ici la fin de l'année la creation d'une ligne de meublesAffimski pour parfaire son offreSigne que le produit repond aux evolutions du marchela fonciere est challengee par des gestionnaires deresidences de tourisme pour faire une offre dè renova-tion au moment du renouvellement des bauxD'autres stations seraient également intéressées pourdupliquer le produit sur leur territoire Pour les parti-culiers qui veulent emprunter (compter entre I DOO et1 500 cui os le melle caire rénove), Sofinco propose descredits a la consommation jusqu'à 46 DOO euros a untaux a partir de 2,7 % sur une duree de 12 a 60 mois« Le Credit Agricole se positionne comme un acteur deler plan tres investi historiquement en intervenant dansle capital des foncières et en financement des projets »précise Cyril Gouttenoire, le nouveau directeur duCentre d'affaires montagne et territoire du CADS, quia pour mission de soutenir les actions qui vont dans cesens « il n'existe pas de solution miracle maîs unesomme d'initiatives qui repond a des problématiquesspécifiques »

< PLUS VOUS LOUEZ PLUS VOUS GAGNEZ»

Et parce que c'est leur raison d'être, les stations aussimultiplient les initiatives 'anti-lits froids ' pour doperleur frequentation A grand renfort de programmesde proprietaires, avec, cense sur le gâteau, des mon-tagnes d'avantages dans la station pour les inciter alouei En clan, plus vous louez plus vous gagnezA lignes, premiere station a être proactive sur le sujet,le "partenariat proprietaires", instaure il y a dix ans, apermis la rénovation de 171 appartements (18 en2014/15) grâce au million d euros de subventions versépar la mame et la STGM et le classement de2 635 logements diffus Aujourd'hui, I 725 proprie-taires (soit 51 % du parc) se sont engages a occuperleur appartement entre 12 et 16 semaines en moyenneA la Plagne Plagne Renov a réhabilite 130 apparte-ments depuis sa creation en 2008, sur les 600 meublesclasses dans l'ensemble des stations de la Plagne

Travelski, "l'immobilier enmontagne, ça le gagne"

àriv Abehsera,fie président fon-sur de Travelski•lipe Travelfactory),lt de la montagneterrain dè jeu, etséjours de ski toutjs sur ie web, sonIness model. Le

tun partenariat avec laI" l'obligeant à s'engager

sur un volume de lits tièdes, décide en 2013 dese lancer dans l'immobilier. Il y a 18 mois, il arepris le portefeuille d'agences immobilièresImmovac, dont il assurait 50 % du chiffre d'af-faires, soit 300 appartements à Arcs 1800 et2000, Le Corbier et Les Ménuires. « C'était pournous l'opportunité de verticaliser la chaine devaleur du client », explique Yariv Abehsera. Dansla foulée, il rachète à l'Office immobilier de laPlagne, filiale de la GOA, une agence à Aime2000 ; puis, cet été encore, Sogimalp forte de700 appartements dans les plus grandes sta-tions de la Tarentaise. Jamais à court d'idéespour satisfaire ses 55 000 clients, il crée aussi unlabel premium Cocooning Hedena 4* étendu à90 appartements en Tarentaise et en Maurienne.

aires qui nousperçoivent une garantie de loyer sur la base de18 semaines, payable en deux fois, appartementloué ou pas », précise le spécialiste, qui d'ordi-naire affiche un taux de remplissage de 85 % sur18 semaines grâce à sa commercialisation clésen main. Son dernier challenge : réchauffer les__ . Jes pour les remettre sur le mar-

ché. De fait, il proposera dés l'an prochain auxpropriétaires de rénover leur logement. L'idée estde leur offrir une garantie de loyer pour amortirles travaux réalisés, avec à la clé des packs derénovation moins chers que sur le mar-ché (compter 15 à 20 DOO € pour un deuxpièces). « En clair, vous avez occupé votreappartement six semaines l'hiver dernier, ons'engage à vous le louer 18 semaines, et le dif-férentiel servira à le restaurer. »



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Réchauffer les lits froids

« La rénovation du parclocatif ancien estun combat prioritaire »Aujourd'hui, quelles solutions apportez-vousaux propriétaires pour les inciter à renouvelerleurs baux, et à rénover leurs biens, afind'éviter que ces lits sortent des circuitsde commercialisation ?Pour les proprictaiies-bailleurs qui le souhaitent,nous avons mis en place des formules de renouvel-lement avec une garantie de loyer sur la durée d'unnouveau bail de neuf ans Le montant du loyer estcalculé en lonction du contexte économique, del'emplacement dc la résidence (en moyenne ouhaute altitude) et des résultats qu'elle a dégagésLe nouveau lover est indexé non plus sur HCC,Indice du coût de la construction (qui avait bondide 40 % en dix ans, réduisant considérablement lamarge de l'exploitant) mais sur l'IRL, Indice deléference des loyeis, plus stable dans la dureePour financer la rénovation de leur appartement,les propriétaires peuvent aussi choisir un créditdéfalqué du loyer

Le taux de renouvellement es>t-il significatif ?ll est de 85 % a la montagne, ce qui est positifmais ce score est atteint grâce à des explications etrelations très en amont avec les propriétaires Nospropositions sont complétées par les aides appor-tées par les societes de remontées mécaniquesExemple à Avonaz, où les propriétaires de la réstdence Antarès (environ 80 appartements) ont béné-ficié, sur les 5 000 euios de tiavaux de rénovation,d'une prise en charge de 50 % par la Serum, l'exploi-tant des remontées mécaniques Résultat, 84 % desproprietaires ont renouvelé leur bail Même scéna-rio à Val Thorens, ou ce taux atteint 91 %

Cela veut-il aussi dire que tous les acteurs desstations doivent s'impliquer financièrement ?Le maintien dcs lits chauds" concerne tous lesacteurs publics et privés dans les stations - remontéesmécaniques, collectivités, écoles de ski -, quidevraient tous y participer Aujourd'hui, cette impli-cation est très variable selon les communes, lesconseils dépai tementaux . ct au final, les hébergeurset les propriétaires-investisseurs sont trop les seulsimpliqués financièrement En outre, certaines muni-

cipalités n'acceptentde consentir desaides qu'aux pro-prietaires indivi-duels de meublés, etexcluent les opérateurs industriels, ce quiest conti aire à l'équité et à l'efficacité

Très engagé, vous menez depuis longtempsdes actions proactives, notamment auprèsdu gouvernement, en faveur de laréhabilitation de l'hébergement...La rénovation du parc locatif ancien est un com-bat prioritau e. Mon espoir cst que des incitationsfiscales et financieres a la rénovation soient enfinadoptées pour remettre en marché une offre adap-tée à la demande Le dispositif Oni, en vigueurjusqu'en 2012, n'a pas éte renouvelé Le récentrapport parlementaire pour la refonte de la loimontagne conclut « Arrêtons le neuf et concen-trons-nous sur la renovation » Selon moi, c'est unfaux débat quand les mises en chantier sont enforte baisse en raison d'un foncier devenu rare etque le marche des investisseur est en recul Cerapport recommande, en outre, de réorienter ledispositif Censi-Bouvard en 2017 vers les seulesrénovations. Maîs avec un credit d'impôt de 11 %,cette mesure serait inopérante et insuffisante auregard des montants des travaux que les princi-paux hébergeurs et les piopriétaires doiventengager

Justement que préconisez-vous ?Pierre & Vacances propose aux pouvoiis publicsde lemtroduire l'Onl pour léhabi l i ter les40 DOO logements nécessaires au maintien de lacapacité d'accueil touristique de la France IIs'appliquerait à tous les baux de neuf ans, avec uncrédit d'impôt de 30 % du montant des tiavaux derénovation.Les projections, réalisées sur la base de 4 000 loge-ments réhabilités par an pour un coût estimé à160 millions d'euros (25 DOO euros par apparte-ment), pourraient générer 8 DOO emplois et unrésultat budgétaire positif de 90 M€ '

montagne

Pierre & Vacancesc'est 61 résidencesà la montagne,dont 44 enSavoie Mont Blancreprésentant43 DOO lits.



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Stations :une Foncièrepour réveillerles projets hôteliersLa toute nouvelle Foncière hôtelière desAlpes veut créer 1 500 à 2 000 lits sur cinqans en Savoie, Haute-Savoie et Isère. Sespartenaires, la Caisse des dépôts etconsignations, le Crédit Agricole (caisse desSavoie et Sud Rhône-Alpes), la Banquepopulaire des Alpes et la Caisse d'EpargneRhône Alpes sont engagés à hauteur de25 % chacun.

Pourquoi une telle initiative ?Sur les 55 300 lits touristiques recensés sur lesAlpes du Nord, 30 à 40 % sont occupes moinsde trois semaines par an. Constitué a 80 % delesidences secondaires et résidences de tou-risme, le parc présent sur le circuit marchandse rétrécit de 2 à 3 % par an Les volets fermesinduisent une baisse de la fréquentation etdonc du chiffre d'affaires des remontées méca-niques, des commerces... « Le modèle qui apermis à la France de devenir la première desti-nation mondiale pour le ski s'essouffle, résumeMichel Bouvard, sénateur de Savoie et vice-président du Conseil départemental La réha-bilitation du patrimoine existant et sadiversification sont un combat de longuehaleine » D'où cette nouvelle initiative.

Qu'est-ce qui singularise cette démarche ?« Cette demarche est exemplaire d'une réflexion

collective, créatrice de valeur et d'emploisdirects ou indirects visant a stimuler l'activitééconomique, en montagne », expliquent d'unemême voix Caisse des dépôts, Crédit Agricoledes Savoie et Sud Rhône-Alpes, BanquePopulaire des Alpes et Caisse d'Epargne RhôneAlpes La Foncière hôtelière des Alpes, née le2 octobre 2015, est une pierre de plus a lapalette des outils mis sur pied poui répondreaux enjeux de la rénovation de l'immobilier demontagne

Quel est son mode de fonctionnement ?Elle interviendra en fonds propres et finance-ments bancaires, seule ou aux côtés d'autres

investisseurs Elle amorcera ou finalisera lestours de table investisseurs auprès de parte-naues et/ou exploitants Son montant (30 mil-lions d'euros) aura un effet levier de 70 à80 millions d'euros pour aider les exploitantsd'hôtels et de clubs-hôtels à financer leursprojets de création, réhabilitation, transmis-sion, « Choisis en fonction de l'attractive dessites, les projets ciblés représenteront un inves-lissemenl global de lû a 15 millions d'eutosDe l'ordre de 4 %, k taux, ae rentabilité attenduest moderé et témoigne d'une volonté de s'inves-tir durablement dans le territoire », expliqueEdith Martm-Bonnenfant, directrice regio-nale adjointe à la Caisse des dépôts et pre-mière présidente de la Foncière hôtelière. Lamise sur pied d'un comité technique pour unepremière selection des dossiers est prévue. Ladécision finale appartiendra à un comitéd'investissement et de suivi constitué de huitmembres, également impliqués dans la ges-tion des projets

Quels sont ses objectifs ?L'objectif est de contribuer à créer, d'ici cinqans, I 500 à 2 DOO bls hôteliers plutôt haut degamme (3 et 4 étoiles) en Savoie, Haute-savoie et Isère. Le chiffre d'affaires supple-mentaire ainsi généré dépasserait lesSO millions d'euros La Fonuère compte surla forte presence de ses fondateurs sur lesterritoires et sur ses liens avec les collectivitéslocales pour identifier les projets dans les-quels elle va investir

« Le taux de rentabilitéattendu est modéré

et témoigned'une volonté de

s'investir durablementdans le territoire. »

Edith Martin-BonnenfantPrésidente de la Fonciere hôtelière

Par Sophie Boutrelle