Expertise Immobilière

• L’EXPERTISE IMMOBILIERE

ifcomFaculté des Métiers

3 mai 2001 Pierre Henri Biger

FONCIER EXPERTISE

Méthodes d’expertise immobilière

Préalables : prix et valeurLes principales méthodes : principes

Modalités de mise en applicationExemples de rapports - Cas pratiques

Tentative de conclusion

Préalables : prix et valeurLe prix : accord entre vendeur et acheteur… mais qu’y inclure ?

• Le prix net vendeur• les meubles• les frais de négociation (à la

charge du vendeur ou de l ’acheteur)

• les droits ou taxes• les indemnités d’éviction• les frais d’installation…

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

Ne pas oublier qu’il peut y avoir plusieurs valeurs pour le même bien selon les hypothèses et les

circonstances :

- occupation

- perspectives de vente à court ou long terme

- délai de vente

- voire « vente à la casse »

...

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

• Les fondements de la valeur des biens– les «droits immobiliers»

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

• Les fondements de la valeur des biens– les «droits immobiliers»– la situation générale et particulière

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

• Les fondements de la valeur des biens– les «droits immobiliers»– la situation générale et particulière– la nature de l’immeuble

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

• Les fondements de la valeur des biens– les «droits immobiliers»– la situation générale et particulière– la nature de l’immeuble– les surfaces

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

• Les fondements de la valeur des biens– les «droits immobiliers»– la situation générale et particulière– la nature de l’immeuble– les surfaces– les revenus

Préalables : prix et valeurQu’est-ce-que la valeur ?

• Les fondements de la valeur des biens– les «droits immobiliers»– la situation générale et particulière– la nature de l’immeuble– les surfaces– les revenus– la plus-value

Les principales méthodes d’expertise : principes

– estimations par comparaison– « prix de vente ajustés » – « sales comparison method »

Estimation par comparaison

• Comment comparer ?– détermination du dénominateur commun

Estimation par comparaison

• Comment comparer ?– détermination du dénominateur commun– recherche et analyse des points de

comparaison

Estimation par comparaison

• Avantages et inconvénients de la méthode– inconvénients

Estimation par comparaison

• Avantages et inconvénients de la méthode– inconvénients– avantages

Les principales méthodes d’expertise : principes

– estimations par comparaison– estimations fondées sur les coûts– « prix de revient ajustés »– « cost method »

Estimation par les coûts

• réévaluation de valeurs passées– inconvénients

Estimation par les coûts

• réévaluation de valeurs passées– inconvénients– avantages

Estimation par les coûts

• la méthode « sol et construction »– principes

Estimation par les coûts

• la méthode « sol et construction »– principes– mise en œuvre

Estimation par les coûts

• la méthode « sol et construction »– inconvénients

Estimation par les coûts

• la méthode « sol et construction »– inconvénients– avantages

Les principales méthodes d’expertise : principes

– estimations par comparaison– estimations fondées sur les coûts– estimations par le revenu– « revenus actualisés »– « income method »

Estimation par le revenu

• les principes– la rentabilité

Estimation par le revenu

• les principes– la rentabilité– quel revenu ?

Estimation par le revenu

• avantages et inconvénients

Les principales méthodes d’expertise : principes

– estimations par comparaison– estimations fondées sur les coûts– estimations par le revenu– estimations par le «cash-flow»– « D.C.F. » ou « Discounted Cash Flow »

Estimation par le « cash-flow »

(pour mémoire )

• les principes• la mise en œuvre• avantages et inconvénients

Mise en application Plan traditionnel d’un rapport

d’expertise en France

Mise en application Plan traditionnel d’un rapport

d’expertise en France• Mission• Désignation• Situation• Description• Surfaces• Occupation

• Situation d ’urbanisme

• Origine de propriété• Etude du marché• Eléments de

comparaison• Estimation

Mise en application Plan d’un rapport d’expertise

anglo-saxon

Mise en application Plan d’un rapport d’expertise

anglo-saxon• Introduction• Conclusion• Situation -

Description - Surfaces Hypothèses sur l ’immeuble

• Situation et autorisations d’urbanisme

• Valeur fiscale• Etude du marché• Eléments de

comparaison• ANNEXES

Mise en application La mission : le cadre de l’expertise

• l’étendue des biens à estimer• évaluation après visite (complète, extérieure) ou avis

sur pièces• la ou les valeurs à définir• la date de référence• les pièces fournies• les références de la personne chargée de faire visiter• si mission spécifique, rappel des honoraires et délais

convenus

Mise en application

• Le travail préparatoire

Mise en application Estimation par comparaison

Le travail préparatoire Informations que

l’expert rassemble

• L’expert recherche la vérité : mais si elle lui est volontairement cachée, il ne la trouvera pas !

Le travail préparatoire La réalisation d’une expertise nécessite l ’étude

des documents et éléments suivants :• plans• état des surfaces• cadastre• titres de propriété• règlement de copropriété• justification juridique d’affectation des locaux

• état locatif (avec indication de la vacance)

Le travail préparatoire La réalisation d’une expertise nécessite l ’étude

des documents et éléments suivants :• baux • résiliations prévues ou reçues• plan d’entretien

• tous documents sur immeuble ou environnement, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble

• contentieux et litiges• charges locatives• taxes foncières• frais d’entretien courant

Mise en application Estimation par comparaison

• Comment comparer ?– détermination du dénominateur commun

Le dénominateur commun

• Surface : divers m² , hectare, etc.

• volume• place• pièce• chambre• lit

• Capacité d’accueil• Longueur de façade• potentialités

(constructibilité…)• unité (studio, lot de

terrain…)• …

Réglementation des Prêts Conventionnés

SURFACE HABITABLE :"surface de plancher déduction faite des surfaces occupées par les murs,

cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasement de portes et defenêtres"

"Il n'est pas tenu compte des parties de locaux d'une surface inférieure à1,80m. Cependant, un point au moins de la pièce devra atteindre ou dépasser unehauteur de 2,3 m"

SURFACES ANNEXES" surfaces des garages, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement,

terrasses, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. (nesont pas prises en compte les annexes de hauteur inférieure à 1,80 m)" annexesde hauteur inférieure à 1,80 m)"

La surface habitable

Loi Carrez

"tout contrat… réalisant … la vente d'un lot ou d'une fraction delot mentionne la superficie de la partie privative…"

à l'exception des "caves, garages, emplacements de stationnement"

ou des "lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m²"

La surface habitable

Selon la "Commission relative à la copropriété" :

"une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot"" la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée àl'article 5 de la loi du 10 juillet 1965…""la loi n'impose aucune méthode de mesurage""les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage…"

La commission recommande de procéder :"à une ventilation du prix entre les différents lots vendus" et "en casde vente portant sur un lot unique composé… de locaux exclus duchamp d'application… de ventiler le prix global et le prix de la partieprivative devant être mesurée…"

La surface habitable

Autres surfaces utilisées

• surface utile• surface utile pondérée• surface hors-œuvre (nette ou brute)• surface développée hors-œuvre pondérée• surfaces commerciales : utile pondérée,

G.L.A

Autres surfaces utilisées

• surface développée hors-œuvre pondérée– un outil utile à l’expert

Autres surfaces utilisées

• surface développée hors-œuvre pondérée– un outil utile à l’expert– partant de la surface extérieure

Autres surfaces utilisées

• surface développée hors-œuvre pondérée– un outil utile à l’expert– partant de la surface extérieure– et fondé sur l’expérience des valeurs

vénales

Mise en application Estimation par comparaison

• Comment comparer ?– détermination du dénominateur commun– recherche et analyse des points de

comparaison

Mise en application Estimation par comparaison

Les sources des points de comparaison• L’accès difficile aux

fichiers officiels

Mise en application Estimation par comparaison

Les sources des points de comparaison• L’accès difficile aux

fichiers officiels• les délais d’inscription

aux fichiers

Mise en application Estimation par comparaison

Les sources des points de comparaison• L’accès difficile aux

fichiers officiels• les délais d’inscription

aux fichiers• la pertinence des

renseignements (consistance, surfaces…)

Mise en application Estimation par comparaison

Les sources des points de comparaison• L’accès difficile aux

fichiers officiels• les délais d’inscription

aux fichiers• la pertinence des

renseignements (consistance, surfaces…)

• les aberrations (convenance, dissimulation, excès…)

Mise en application Estimation par comparaison

L’analyse des points de comparaison• Avant la visite• après la visite• mesurages…• éliminations• choix : proximité

catégorielle ou proximité géographique ?

• Délai de validité ?

Mise en application Estimation par comparaison

• Comment comparer ?– détermination du dénominateur commun– recherche et analyse des points de

comparaison– mise en œuvre

Une simple règle de trois !

« … les points de comparaison retenus faisant apparaître pour les biens

comparables des valeurs de 9 900 à 10100F par m² habitable, nous retiendrons

ici une valeur de 10 000 F du m² habitable,

soit, pour 100 m², 1 000 000 F « 

Mise en application Estimation par les coûts

- mise en œuvre- quels indices retenir ?- travaux et améliorations- le problème du terrain

Réévaluation de valeurs passées

Mise en application Estimation par les coûts

- mise en œuvre- moins-value : terrain ou constructions ?- construction d’hier ou d’aujourd’hui ?- quel % décote pour vétusté ?- quel % de décote pour obsolescence ?

Estimation par « sol et construction »

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 FMoins-value pour encombrement = - 200 000 F

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 FMoins-value pour encombrement = - 200 000 F

Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 FMoins-value pour encombrement = - 200 000 F

Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 FMoins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 FMoins-value pour encombrement = - 200 000 F

Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 FMoins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 FMoins-value pour encombrement = - 200 000 F

Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 FMoins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 FMoins-value pour obsolescence = 10% - 150 000 F

Exemple d’estimation par « sol et construction »

Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F

Moins-value pour encombrement = - 200 000 F

Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F

Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F

pour obsolescence = 10% - 150 000 F

Valeur retenue………………… 1 050 000 F

Mise en application Estimation par le revenu

Exemple d’estimation par le revenu

Revenu annuel de 120 000 Ftaux de « capitalisation », de « rendement », de

« placement »… retenu de 8 %

valeur ainsi déterminée

(120 000 F /8) x 100 =

Mise en application Estimation par le revenu

Exemple d’estimation par le revenu

Revenu annuel de 120 000 Ftaux de « capitalisation », de « rendement », de

« placement »… retenu de 8 %

valeur ainsi déterminée

(120000 F /8) x 100 = 1 500 000 F

Mise en application Estimation par le revenu

Les revenus immobiliers

• Loyers réglementés ou non, plafonnés ou non.

• loyers faciaux ou effectivement payés

• loyers bruts ou nets• loyers avant ou après

impôts• autres revenus

Mise en application Estimation par le revenu

Quel revenu retenir ?

• Les charges (propriétaire ou locataire ?)• les impôts liés au bien• les impôts liés au propriétaire• les avantages fiscaux• le risque de vacance ou d’impayés

Mise en application Estimation par le revenu

– quel taux retenir ?

A propos du taux, ne jamais oublier :

• Les composantes du revenu retenu

• les composantes du prix recherché

• que toutes choses égales par ailleurs, mieux c’est, moins le taux est élevé

Exemple d’estimation par le revenu brut

Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an

Exemple d’estimation par le revenu brut

Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an

Taux brut de la catégorie = 8 %

Exemple d’estimation par le revenu brut

Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an

Taux brut de la catégorie = 8 %

Valeur = (36 000 /8) x 100 = 450 000 F net vendeur

Conséquences d’une erreur d’1 %

Revenu de 100 000 Ftaux 14 % valeur 714 286 F

Conséquences d’une erreur d’1 %

Revenu de 100 000 Ftaux 14 % valeur 714 286 Ftaux 13 % valeur 769 231 F

Conséquences d’une erreur d’1 %

Revenu de 100 000 Ftaux 14 % valeur 714 286 Ftaux 13 % valeur 769 231 F

= 7,14 %

Conséquences d’une erreur d’1 %

Revenu de 100 000 Ftaux 14 % valeur 714 286 Ftaux 13 % valeur 769 231 F

= 7,14 %

Revenu de 100 000 Ftaux 4 % valeur 2 500 000 F

Conséquences d’une erreur d’1 %

Revenu de 100 000 Ftaux 14 % valeur 714 286 Ftaux 13 % valeur 769 231 F

= 7,14 %

Revenu de 100 000 Ftaux 4 % valeur 2 500 000 Ftaux 3 % valeur 3 333 333 F

Conséquences d’une erreur d’1 %

Revenu de 100 000 Ftaux 14 % valeur 714 286 Ftaux 13 % valeur 769 231 F

= 7,14 %

Revenu de 100 000 Ftaux 4 % valeur 2 500 000 Ftaux 3 % valeur 3 333 333 F

= 25 %

CAS PRATIQUES

Estimation d’un terrain en lotissement

CAS PRATIQUES

Estimation d’un terrain en lotissement

Estimation d’une maison

CAS PRATIQUES

Estimation d’un terrain en lotissement

Estimation d’une maisonEstimation d’un appartement

Examen de rapports d ’expertise

Mise en application

• Comment devient-on expert ?• Comment reconnaît-on un bon expert ?

Par qui ?

• Comment devient-on expert ?• Comment reconnaît-on un bon expert ?• Comment choisir son expert ?

Par qui ?

• Comment devient-on expert ?• Comment reconnaît-on un bon expert ?• Comment choisir son expert ?• Quelles informations donner à l’expert ?

Questions à l’expert …auxquelles il doit pouvoir répondre !

• Quelle est votre formation et/ou votre expérience , et en quoi cela vous qualifie pour l'estimation du bien à évaluer ?

• Votre société et/ou vous-même pratiquez-vous l’expertise de longue date ?

• N’êtes-vous pas en même temps marchand, ou financièrement intéressé dans la transaction, et comment être sûr que cela ne vous influence pas ?

• Votre agence (ou société) a-t-elle système de contrôles internes ? A-t-elle déjà estimé des biens de ce type ?

• Pouvez-vous donner une liste de clients satisfaits ?

• Pouvez-vous montrer des exemples de vos travaux ?

Questions à l’expert …auxquelles il doit pouvoir répondre !

• Quels accès avez-vous aux éléments de comparaison (données et résultats de ventes privées ou publiques) ?

• Quelles garanties offrez-vous ? (assurances…)

• Si quelqu'un (acquéreur potentiel, compagnie d'assurances, services fiscaux…) pose des questions concernant l'évaluation, serez-vous disponible pour répondre ?

• Comment fixez-vous vos honoraires ? (Ceux-ci ne doivent pas être basés sur un pourcentage de la valeur)

Bibliographie (très) sommaire• B. de Polignac J.P. Monceau -

L’évaluation des actifs immobiliers (Eyrolles)

• Ferbos/Bernard - Evaluation des biens (Le Moniteur)

• Ed. F. Lefebvre - Evaluation• adef (collectif) - Evaluer un terrain• Bruno Pays Guide de l’audit

immobilier (Annales des Loyers)

•Pour une vision à long terme

BRETAGNE "HISTORIQUE " 1835 - 1999 Evolution de la population relative

24%

20%

21%

18%

17%

13%

21%

21%

29%

16%

CÖTES D'ARMORFINISTEREILLE-ET-VILAINELOIRE-ATLANTIQUEMORBIHAN

1835

1999

1835 : 2 565 770 hab1999: 4 036 654 hab

• « Ce que la mer apporte en montant, elle le remporte en descendant »

(proverbe de Basse-Bretagne)

FONCIER EXPERTISE

• « Ce que la mer apporte en montant, elle le remporte en descendant »

(proverbe de Basse-Bretagne)

FONCIER EXPERTISE

•L ’EXPERTISE IMMOBILIERE

ifcomFaculté des Métiers 26 avril 2001

Pierre Henri Biger

FONCIER EXPERTISE

L’expertise immobilière

Pourquoi ?Comment ?

Par qui ?

Pourquoi ?

• conseiller investisseurs et propriétaires– sur la valeur

Pourquoi ?

• conseiller investisseurs et propriétaires– sur la valeur– dans le choix des biens

Pourquoi ?

• conseiller investisseurs et propriétaires– sur la valeur– dans le choix des biens– lors des arbitrages

Pourquoi ?

• assurer l’équilibre entre intervenants– partages, successions

Pourquoi ?

• assurer l’équilibre entre intervenants– partages, successions– divorces

Pourquoi ?

• assurer l’équilibre entre intervenants– partages, successions– divorces– échanges

Pourquoi ?

• assurer l’équilibre entre intervenants– partages, successions– divorces– échanges– fusions, privatisations (etc.)

Pourquoi ?

• Répondre à des impératifs réglementaires– impôt sur la fortune

Pourquoi ?

• Répondre à des impératifs réglementaires– impôt sur la fortune– patrimoine des compagnies d’assurances

ou des SCPI

Pourquoi ?

• Répondre à des impératifs réglementaires– impôt sur la fortune– patrimoine des compagnies d’assurances

ou des SCPI– réévaluation des actifs

Pourquoi ?• Répondre à des impératifs

réglementaires– impôt sur la fortune– patrimoine des compagnies d’assurances

ou des SCPI– réévaluation des actifs– sécurisation des obligations foncières

Pourquoi ?• Répondre à des impératifs

réglementaires– impôt sur la fortune– patrimoine des compagnies d’assurances

ou des SCPI– réévaluation des actifs– sécurisation des obligations foncières– réglementation des ventes sur saisie

Pourquoi ?

• Garantir les créanciers– accord de prêts hypothécaires

Pourquoi ?

• Garantir les créanciers– accord de prêts hypothécaires– provisionnement des pertes

Pourquoi ?

• Garantir les créanciers– accord de prêts hypothécaires– provisionnement des pertes– choix des actions contentieuses

Pourquoi ?

• Garantir les créanciers– accord de prêts hypothécaires– provisionnement des pertes– choix des actions contentieuses– soutien d’enchères