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Rapport annuel2018
SteinerInvestmentFoundationCréer plus de valeur – ensemble
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
6 En cours de discussion avec le Conseil de fondation
et la direction
10 Temps forts de 2018
13 Résumé analytique
15 Investisseurs de référence
16 Perspectives 2019
17 Principaux chiffres-clés
18 Steiner Investment Foundation en un coup d’œil
20 Instances
21 Organigramme
22 Organisation
24 Building Information Modeling (BIM)
26 Aperçu du portefeuille
29 Nouveaux projets 2018
30 Glasi-Quartier, Bülach (ZH)
32 Haslirainpark, Buchrain (LU)
34 Hofmatt Süd, Soleure (SO)
36 Webereiweg, Buchs (AG)
38 PA Châtelain, Rolle (VD)
41 Projets existants et leur avancement
42 Weidsicht, Pfäffikon (ZH)
42 Gloggeguet, Schaffhouse (SH)
43 Les Genêts, Genève (GE)
43 Secteur Feldmühle, Rorschach (SG)
44 Sonne, Emmenbrücke (LU)
44 En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)
45 Weggishof, Weggis (LU)
45 Les Rives de la Baye, Montreux (VD)
48 Gestion des risques et compliance
49 Comptes annuels
71 Rapport de l’organe de révision et rapport d’évaluation
Sommaire
4
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Rapport annuel
« La Steiner Investment Foundation sait convaincre grâce à des concepts ren-tables et une équipe très motivée qui est prête à aller toujours plus loin. La combinaison d’une pensée innovante, d’une coopération basée sur le par-tenariat et d’une action durable est la clé de notre succès.»
Ajay Sirohi Président du Conseil de fondation
5
Reto Niedermann, Ajay Sirohi, Urs Rüdin
De gauche à droite en Secteur Feldmühle, Rorschach (SG)
6
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
En cours de discussion avec le Conseil de fondation et la direction
« Après une excellente première année de création, le groupe de placements a continué à s’imposer avec succès sur le marché en 2018. Quels ont été les temps forts de l’exercice et quels défis la Steiner Investment Foundation a-t-elle relevés?»
Ajay Sirohi Le principal défi a consisté à tirer parti de la
solide performance de la première année et en parallèle,
à consolider le positionnement de l’organisation. L’année
passée, nous ne nous sommes plus uniquement concentrés
sur les nouvelles acquisitions, mais aussi sur la gestion de
nos huit projets existants. En parallèle, nous avons agrandi
notre équipe, introduit de nouveaux systèmes, profession-
nalisé nos processus et fait progresser notre stratégie de
croissance. Au milieu de l’année, ces défis étaient relevés.
Grâce à l’engagement de notre équipe, nous avons pu in-
vestir dans cinq nouveaux projets, renforcer notre position-
nement sur le marché et terminer l’exercice sur une note
financière positive.
Quelles sont les opportunités d’investissement qui
existent pour les institutions de prévoyance profes-
sionnelle suisses dans le domaine des placements
immobiliers? Comment la Steiner Investment Founda-
tion peut-elle les satisfaire avec son offre?
Ralf Labrenz Généralement, il y a les instruments clas-
siques qui regroupent des biens existants désuets et accu-
mulent les retards d’entretien, et qui ne répondent plus aux
besoins de la population résidente en termes d’équipement.
Nous sommes le seul groupe de placements en Suisse à se
concentrer exclusivement sur des projets de construction
neuve. Grâce à nous, les institutions de prévoyance profes-
sionnelle peuvent s’engager très tôt dans des projets im-
mobiliers et bénéficier de rendements relativement élevés
avec un risque assumé par le partenariat. Le pipeline de
développement complet et le vaste savoir-faire de notre
7
partenaire immobilier Steiner SA leur garantissent une sé-
curité accrue et leur offrent la possibilité d’investir égale-
ment de petits montants par l’intermédiaire du groupe de
placements «Swiss Development Residential». En outre,
nous poursuivons une double stratégie où environ la moitié
de nos investissements est dédiée à des appartements en
propriété, et ces derniers contribuent à un rendement at-
trayant pendant la période de construction des immeubles
locatifs qui ne génère sinon aucun rendement. Avec «Swiss
Development Residential», les institutions de prévoyance
professionnelle disposent d’un nouveau produit diversifié
aux meilleurs endroits.
De quoi les investisseurs ont-ils pu profiter avec votre
premier groupe de placements «Swiss Development
Residential»?
Ajay Sirohi Les chiffres parlent d’eux-mêmes: grâce à
notre cinquième émission, nous avons généré un afflux de
fonds d’environ CHF 92 millions, ce qui nous a permis
d’augmenter la fortune nette du groupe de placements à
CHF 192 millions, et de doubler notre croissance en moins
de deux ans. Sur la même période, la valeur nette d’inven-
taire (VNI) du groupe de placements a atteint CHF 115.85.
En outre, depuis notre lancement en mars 2017, nous avons
réalisé un rendement exceptionnel sur le marché immobilier
suisse avec plus de 8%. Nous avons déjà achevé avec suc-
cès notre premier projet à «Weidsicht». Le suivant sera ter-
miné à Genève à l’été 2019. Actuellement, 84% de nos pro-
jets existants se trouvent en phase de développement, et
16% en phase de construction.
Certaines tendances peuvent-elles être identifiées
à partir des comportements de placement des institu-
tions de prévoyance professionnelle?
Ajay Sirohi Dans le contexte actuel de taux d’intérêt né-
gatifs et en raison de l’offre limitée, les investisseurs insti-
tutionnels sont de plus en plus disposés à accepter des
rendements plus faibles. En parallèle, on note une volonté
de prendre plus de risques. Nous décelons une tendance
dans le fait qu’ils souhaitent s’impliquer dès les premières
phases de construction, ce qui aurait encore été impossible
il y a quelques années pour une fondation de placement
exonérée d’impôt.
Ralf Labrenz Lorsque les investisseurs institutionnels
souhaitent investir, les fondations de placement restent le
véhicule privilégié. En outre, la construction de logements
neufs sur des sites suisses attrayants a aussi le vent en
poupe. Si l’on se tourne vers l’étranger, selon les études
actuelles, le premier marché cible des institutions de pré-
voyance professionnelle suisses sera à l’avenir l’Allemagne.
Quel a été l’impact de la numérisation sur l’orientation
du groupe de placements?
Ralf Labrenz Avec l’application de la méthode Building
Information Modeling et la décision d’introduire le logiciel
iTWO, Steiner SA a amorcé une transition technologique
capitale en Suisse. Et nous sommes fiers d’y contribuer.
Trois de nos projets existants ont déjà été intégrés au pro-
cessus BIM et tous les nouveaux grands projets sont égale-
ment planifiés selon cette méthode. Nous nous attendons
à des rendements plus attrayants grâce à la prévention des
« Je suis convaincu que 2019 sera pour nous une année intéressante et fructueuse malgré la pression de la concurrence et les goulets d’étranglement du marché.»
Ajay SirohiPrésident du Conseil de fondation
8
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
erreurs, à l’amélioration des risques et aux économies de
temps au cours des phases de construction et de développe-
ment des projets. En outre, le BIM ouvre la voie à des
concepts marketing innovants grâce à la 3D et à la réalité
virtuelle. Sans oublier que l’introduction de la solution logi-
cielle moderne Reaforce a permis d’améliorer le contrôle
numérique des projets et de renforcer la transparence.
Nous sommes les premiers utilisateurs de Reaforce en
Suisse.
Le marché immobilier devrait également être difficile
en 2019, les prix demeurant élevés. Avec quelle
stratégie le groupe de placements se considère-t-il
capable de relever les défis à l’avenir?
Ajay Sirohi Je suis convaincu que 2019 sera pour nous
une année intéressante et fructueuse malgré la pression de
la concurrence et les goulets d’étranglement du marché.
Nous continuerons d’investir dans l’organisation et de
consolider le groupe de placements. Nous gérerons cor-
rectement nos projets qui passent maintenant en phase de
construction et nous continuerons de ravir nos investis-
seurs avec une gamme de produits attrayante.
Ralf Labrenz Nous bénéficions d’un positionnement so-
lide au niveau structurel, et nous continuons de progresser
avec efficacité et rapidité sur le marché. De plus, nous nous
distinguons par la qualité de nos analyses produit et nos
courts circuits de décision. Grâce à notre partenariat avec
Steiner SA, nous avons déjà d’intéressants projets de
développement en cours et nous sommes confiants quant
à notre capacité de bien commencer la nouvelle année.
Qu’est-ce qui fait le succès de la Steiner Investment
Foundation?
Ajay Sirohi Fidèles à la devise «Façonner ensemble notre
avance», nous avons grandement profité de notre partena-
riat avec Steiner SA au cours des deux dernières années et
du transfert de savoir-faire associé. En outre, nous savons
convaincre grâce à des concepts rentables et une équipe
très motivée qui est prête à aller toujours plus loin. La com-
binaison d’une pensée innovante, d’une coopération basée
sur le partenariat et d’une action durable est la clé de notre
succès.
Sinon, quoi de neuf?
Ralf Labrenz Un changement de personnel important
nous attend pendant cette nouvelle année: après deux an-
nées fructueuses, notre CFO Hannes Leu a choisi de rele-
ver un nouveau défi professionnel. Nous nous réjouissons
d’avoir déjà trouvé son successeur en la personne de Peter
Hausberger. Il rejoindra la Steiner Investment Foundation
au 1er mai. Nous remercions Hannes Leu pour ses excellents
résultats depuis la création de la fondation et nous lui sou-
haitons beaucoup de succès pour la suite de sa carrière.
« Nous sommes le seul groupe de placements en Suisse à se concentrer sur des projets de construction neuve.»
Ralf LabrenzCEO
9
Secteur Feldmühle
Rorschach (SG)
Secteur Feldmühle
Rorschach (SG)
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
10
Temps forts de 2018
23
mar
s 2
018
Première assem- blée ordinaire des investisseurs 13
projets de développement fruc-tueux depuis la création en 2016
Valeur de marché prévue de tous les projets immobiliers à l’achèvement des travaux CHF 608.4 mio.
CHF 92.3 mio.
Croissance plus que doublée
Augmentation du volume de la fortune nette
CH
F
192
mio
.F
ortu
ne n
ette
+81 %Actif immobilisé
+108.6%Cinquième émission avec un afflux de fonds de près de
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
11
4.13
%
Rendement des fonds propres en 2018:
Depuis le lancement:
15.85%
Positionnement du portefeuille
Août 2018: commercialisation réussie du premier projet
Notation selon Wüest Partner SA
CHF115.85
Cérémonie d’inauguration
« Weidsicht»
VNI du groupe de placements
«Très bon»
Lancement des travaux:
«Weggishof»«Gloggeguet»
« Glasi- Quartier»
Acquisition phare en mars 2018
Plus grand projet de logements urbains en Suisse
Valeur de marché estimée à l’achèvement des travaux: CHF 128 millions
Concours d’études selon la méthode innovante BIM
«Secteur Feldmühle», Rorschach (SG) «Sonne», Emmenbrücke (LU)
12
13
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Résumé analytique
« Avec cinq nouveaux projets immobiliers et le doublement de notre actif immo-bilisé, nous sommes sur la bonne voie et nous poursuivons notre stratégie de croissance. Début 2019, nous avons déjà pu acquérir un nouveau projet et nous sommes confiants quant à la possibilité de compléter encore notre portefeuille avec des options de placement promet-teuses au cours des prochains mois.»
Ralf Labrenz CEO
14
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Bilan de l’exercice 2018
Après une année de création exceptionnelle, la Steiner
Investment Foundation continue en 2018 sur la voie de la
réussite avec une croissance saine et cinq nouveaux
projets immobiliers prometteurs pour le groupe de place-
ments «Swiss Development Residential» (SDR). Malgré
le démarrage timide du nouvel exercice avec un seul grand
projet remporté, le SDR a pu reprendre de la vitesse aux
troisième et quatrième trimestres et réaliser avec succès
quatre autres acquisitions. Après seulement deux exercices,
le groupe de placements dispose de 13 projets immobiliers
dont la valeur de marché totale à l’achèvement des travaux
est estimée à CHF 608.4 millions.
La 5e émission de l’exercice a permis de lever CHF 92.28
millions. La 6e émission en décembre 2018 a suscité un vif
intérêt auprès des investisseurs et a nettement dépassé
le volume de souscription de la 5e émission. Au 31 dé-
cembre 2018, la Steiner Investment Foundation a pu élargir
son cercle d’investisseurs à un total de 44 institutions de
prévoyance professionnelle affiliées (+9).
Les projets existants se développent également de manière
satisfaisante. Le premier projet acquis par la Steiner
Investment Foundation à Pfäffikon (ZH) a été mené à bien.
Avant même l’achèvement du lotissement, les 38 apparte-
ments avaient déjà été vendus à des personnes intéressées
de la région. Le premier coup de pelle a été donné en
octobre 2018 pour les projets «Gloggeguet» et «Weggis-
hof» et un concours d’études selon la méthode innovante
du Building Information Modeling (BIM) a été organisé dans
le «Secteur Feldmühle» à Rorschach (SG).
La très bonne relation de confiance existant entre les
investisseurs et la direction de la fondation a été dévelop-
pée et renforcée au cours de l’exercice. Le portefeuille
de projets a ainsi été considérablement étoffé et le volume
de souscription a nettement augmenté par rapport
à l’année précédente. La première assemblée ordinaire des
investisseurs s’est tenue le 23 mars 2018 à Zurich-
Oerlikon, au siège de la fondation. Elle a connu un réel
succès car toutes les propositions du Conseil de fon-
dation ont été approuvées à l’unanimité.
« Le marché immobilier suisse reste diffi-cile. Il est compliqué d’y trouver des opportunités intéressantes. C’est pour-quoi il est d’autant plus important de travailler avec une équipe basée sur un large réseau, bien ancrée, compétente et agile, ainsi que des partenaires solides. Les résultats de l’exercice écoulé dé-montrent que la Steiner Investment Foun-dation est en excellente position pour réaliser ses objectifs.»
Prof. Dr Markus SchmidigerMembre du comité d’investissement
15
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
La première fondation de placement suisse axée
sur le développement de projets immobiliers
Avec le groupe de placements «Swiss Development
Residential», la Steiner Investment Foundation propose
une solution de placement innovante et durable avec
des projets immobiliers suisses issus du vaste portefeuille
de développement de Steiner SA. Les investisseurs
profitent d’une participation précoce aux projets de
développement et de nombreuses années d’expérience
dans la planification et la mise en œuvre de biens
immo biliers de valeur. Résultat: une allocation optimisée
des risques et une participation équitable au résultat
du développement.
Lors de la sélection de ses projets, la Steiner Investment
Foundation mise sur des sites prometteurs dans les
principales agglomérations de Suisse, mais également sur
l’acquisition de terrains à des prix de marché attrayants.
Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de l’augmenta-
tion de valeur lors du développement du projet, qui
comprend les phases suivantes:
1. Acquisition d’un terrain à bâtir
2. Développement du projet
3. Réalisation du projet
4. Gestion et administration des biens immobiliers
Les investisseurs institutionnels apprécient tout particu-
lièrement l’accès à de nouvelles propriétés résidentielles
aux meilleures perspectives de rendement et ils inves-
tissent dès les premières phases du projet. L’avantage: ils
profitent de rendements plus attrayants qu’avec les
immeubles existants.
La majorité des gains est inscrite au bilan au moment de
l’obtention du permis de construire sous forme de béné-
fices de réévaluation. Ainsi, les premiers investisseurs
profitent d’une rémunération opportune et équitable de leur
investissement puisque le risque est plus élevé. Le fait
que le partenaire de développement participe au résultat de
ces projets permet de s’assurer qu’il mettra tout en œuvre
pour les mener à bien.
Investisseurs de référence
16
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Perspectives 2019
L’intérêt porté par les institutions de prévoyance profes-
sionnelle suisses aux investissements immobiliers directs
et indirects en Suisse et à l’étranger ne faiblit nullement,
et ces dernières privilégient généralement les investisse-
ments immobiliers au niveau national en raison de
l’opacité du marché et des risques externes (restrictions
politiques et légales, risques de change, etc.). Elles
manifestent un intérêt tout particulier pour le secteur des
propriétés résidentielles. En matière de placements immo-
biliers indirects, les institutions de prévoyance profession-
nelle suisses accordent la priorité aux investissements
dans des fondations de placement, mais elles ne négligent
pas non plus les sociétés immobilières et les fonds immobi-
liers cotés et non cotés. La Steiner Investment Foundation
estime que cette tendance va encore se poursuivre.
Pour les institutions de prévoyance professionnelle, la part
d’immobilier continue à jouer un rôle important, bien
que le marché soit notamment exposé à des changements
politiques, l’évolution des modes de vie et la numérisation.
La demande d’appartements en propriété abordables dans
les agglomérations urbaines reste toujours considérée
comme extrêmement élevée. Le groupe de placements fait
face à cette évolution en investissant dans de nouveaux
logements et en assumant les risques en partenariat
jusqu’à l’achèvement des travaux. C’est pourquoi la stra-
tégie de croissance étendue sera poursuivie au cours
du nouvel exercice.
Afin de préparer les acquisitions et d’explorer d’autres
projets prometteurs sur le marché, la division Gestion
des transactions a été créée à la fin de l’exercice 2018.
Les liquidités disponibles de CHF 69.1 millions au
31 décembre 2018 seront utilisées pour effectuer des paie-
ments dans le cadre de projets déjà acquis, mais égale-
ment pour en acquérir de nouveaux au cours de l’exercice
à venir. Le premier nouveau projet a déjà été acquis
début 2019 et le rendez-vous chez le notaire a déjà été
fixé pour le second. Grâce au partenariat avec Steiner SA,
notre pipeline compte d’autres projets intéressants.
La Steiner Investment Foundation utilise la solution logi-
cielle Reaforce, pour optimiser ses processus de développe-
ment de projets et continuer à se développer au rythme
des exigences de la numérisation. La solution offre un
aperçu complet du processus de développement des pro-
jets, contrôle la faisabilité financière et détermine non
seulement les flux financiers détaillés, mais aussi les diffé-
rents indices de résultat et de rendement. À l’avenir,
la fondation de placement espère parvenir à un contrôle
de projet encore plus complet et à une plus grande
transparence.
« Le marché immobilier restera très difficile en 2019, les prix demeurant élevés et l’offre limitée. Grâce à des stratégies de développement novatrices, à une gamme de produits attrayante et à l’accent mis sur des sites de grande qualité, nous continue-rons de répondre à la de-mande croissante au cours du prochain exercice financier.»
Andreas RomanTransaction Manager
17
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
« Après un excellent premier exercice, nous avons pu poursuivre sur la voie de la réussite en 2018: grâce à une émission ayant généré un afflux de fonds d’environ CHF 92 millions, nous avons augmenté la fortune nette du groupe de placements à CHF 192 millions et doublé notre croissance.»
Dr Hannes LeuCFO
Principaux chiffres-clés
DONNÉES CLÉS 31.12.2018 31.12.2017
Valeurs no 34401187
Parts émises 1 656 185 826 803
Valeur d’inventaire par part CHF 115.85 CHF 111.26
Nombre d’institutions de prévoyance ayant investi 44 35
Compte de fortune
Valeur vénale des immeubles CHF 142 956 582 CHF 73 812 180
Fortune globale CHF 212 539 353 CHF 117 453 756
Fortune nette CHF 191 876 052 CHF 91 991 692
Quote-part des fonds empruntés 0% 0%
Performances
Distribution aucune aucune
Rendement des fonds propres 4.13% 11.26%
Rendement du capital investi (ROIC) 4.85% 9.49%
Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (GAV) 0.56% 0.59%
Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (NAV) 0.67% 0.73%
18
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
La Steiner Investment Foundation est une fondation indépendante et autonome de droit suisse. Notre objectif consiste à gérer des groupes de placements innovants et durables dédiés exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle suisses. En tant que première fondation de placement axée sur le développement de projets immobiliers, nous sommes spécialisés dans l’acquisition de projets de construction idéalement situés et dont les sites sont les mieux notés.
Avec le groupe de placements «Swiss Development Residential» lancé en 2017, nous proposons aux investisseurs une solution de placement innovante et durable avec des projets immobiliers suisses. Nous nous appuyons pour cela sur le vaste portefeuille de développement de Steiner SA. Les investisseurs profitent d’une participation précoce aux projets de développement et d’une longue expérience dans la planification et la mise en œuvre de biens immobiliers à valeur ajoutée. Le groupe de placements promet une allocation optimisée des risques et une participation équitable au résultat du développement.
La Commission de haute surveillance de la prévoyance profession-nelle (CHS PP) assume la surveillance de la Steiner Investment Foundation.
Steiner Investment Foundation
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
13
projets immobiliers
investisseurs
Les marchés immobiliers suisses les plus attrayants
en matière de logement
1re Orientation géographique
fondation de placement suisse axée sur le développement de projets immobiliers
CréationSeptembre 2016
Valeurs Pensée novatrice.
Partenariat. Durabilité.
Compétences Gestion
des investissements. Gestion des
transactions. Gestion de la
construction et du développement
En exclusivitépour les institutions suisses de prévoyance
mar
s 2
017
Lancement réussi du groupe de placements «Swiss Development Residential»
19
En un coup d’œil
indépendante autonome
Gestion de porte-feuille active
&44
20
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Ralf Labrenz (droite)
CEO
Dr Hannes Leu (gauche)
CFO (jusqu’au 28.2.2019)
Conseil de fondation
Direction
Comité d’investissement «Swiss Development Residential»
Ajay Sirohi (gauche)
Président du Conseil de fondation
Reto Niedermann (milieu)
Vice-président
Urs Rüdin (droite)
Membre
Michael Schiltknecht (gauche)
Président
Dr Christoph Zaborowski (droite)
Vice-président
Prof. Dr Markus Schmidiger (milieu)
MRICS – membre
La fondation basée à Zurich est gérée par des experts du secteur de longue date et se compose du Conseil de fondation, de la direction et du comité d’investissement.
Instances
21
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Vue d’ensemble des personnes impliquées, des instances et des structures contractuelles.
Organigramme
Steiner Investment Foundation
Conseil de fondation
Direction
Comité d’investissement
1er Groupe de placements
«Swiss Development Residential»
Administration
Steiner SA
Développement de
projet et EG
Steiner SA
Facility Management
Privera SA
Organe de révision
Ernst & Young SA
Experts chargés
des estimations
Wüest Partner SA
KPMG SA
Banque de dépôt
Banque Cantonale
Vaudoise (BCV)
Contrat de service
Contrat d’EG
Contrat d’administration
Mandat de révision
Mandat d’évaluation
Contrat de banque de dépôt
Distribution
Vontobel Asset
Management SA
Steiner SA
Contrat de distribution
Assemblée des investisseurs
22
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Ajay Sirohi
Président
Ajay Sirohi occupe le poste de
Chief Financial Officer et est
membre du conseil d’adminis-
tration de Steiner SA. Il a
participé au redressement et
apporté une grande contri-
bution à la stabilisation et à
la réorientation de l’entreprise.
En parallèle, il a créé la Steiner
Investment Foundation et
l’India Real Estate Fund. Aupa-
ravant, Ajay Sirohi avait occu-
pé le poste de CFO au sein
d’entreprises inter nationales
telles que GE Infrastructure,
United Technologies Corpora-
tion, ITT et Goodyear. Au cours
de ses 20 ans de carrière, il a
géré des investissements dans
les secteurs de l’immobilier,
des infrastructures, des éner-
gies renouvelables et du com-
merce de détail. Ajay Sirohi a
obtenu un master en Business
Administration et un bachelor
en mathématiques.
Reto Niedermann
Vice-président
Depuis 2013, Reto Nieder-
mann occupe la fonction de
manager intérimaire et
consultant indépendant dans
le secteur financier. Il met au
service de la Steiner Invest-
ment Foundation plus de
25 ans d’expérience dans les
domaines Business Develop-
ment, Marketing et Sales et
de la finance et de la gestion
d’actifs qu’il a acquise
notamment chez UBS, Acolin
et DJE Finanz AG en tant
que Head of Fund Distribu-
tion et dans diverses fonc-
tions marketing. Depuis
2005, M. Niedermann est
également examinateur
fédéral.
Urs Rüdin
Membre
En tant que membre de
divers conseils d’administra-
tion d’organismes suisses
et étrangers proposant des
véhicules de placement
immobilier, Urs Rüdin peut
se prévaloir de plus de
10 ans d’expérience dans le
domaine immobilier. Depuis
2016, il occupe le poste de
directeur adjoint du départe-
ment Business Development
Real Estate de Vontobel
Asset Management SA, où il
est notamment responsable
de la distribution des fonds
immobiliers durables et de
produits tiers de fonds
immobiliers et de fondations
de placement non cotés.
Organisation
Conseil de fondation
Ralf Labrenz
CEO
Après une carrière réussie
chez Steiner SA, Realstone,
Zurich Insurance, UBS et
HypoVereinsbank, Ralf
Labrenz a lancé avec succès
la création de la Steiner
Investment Foundation en
2016. Cet employé de com-
merce diplômé HES et
commercial dans l’industrie de
l’immobilier et du logement
auprès de la CCI dispose
d’une vaste expérience en
gestion d’instruments immo-
biliers, et cela fait plus de
20 ans qu’il bénéficie d’un
réseau actif dans le secteur.
M. Labrenz est membre de
l’ASIP et de la GIF.
Direction
23
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Michael Schiltknecht
Président
Michael Schiltknecht est
architecte diplômé de l’EPF et
économiste d’entreprise HES.
Il a rejoint Steiner SA en 2007.
Depuis 2010, il dirige l’unité
opérationnelle Développement
immobilier et est membre
de la direction. Auparavant, il
a travaillé chez Credit Suisse
en tant que représentant
du maître d’ouvrage pour de
gros projets, puis chez AXA
Winterthur comme respon-
sable du développement de
projet.
Dr Christoph Zaborowski
Vice-président
Après 16 ans passés chez
Wüest Partner, Christoph
Zaborowski est propriétaire de
REFL Invest AG et membre
du conseil d’administration de
Credit Suisse Funds AG. En
outre, il est président du con-
seil d’administration de
Deal Estate AG et de BS2 AG,
membre du comité d’investis-
sement du fonds immobilier
FG Wohninvest Deutschland
et membre du comité immo-
bilier de la caisse de pension de
la Lonza. En outre, Christoph
Zaborowski est membre
du conseil de surveillance de
Fundamenta (Deutschland)
AG et du conseil d’administra-
tion de Fundamenta Holding
AG. Il a étudié la macro-
économie aux Universités de
Constance et Kingston (UK)
et passé sa thèse de doctorat
à l’Université de Zurich.
Prof. Dr
Markus Schmidiger
MRICS – membre
Markus Schmidiger dirige le
CC gestion de l’immobilier
à la Haute école de Lucerne.
Auparavant, il a fondé Engel
& Völkers en Suisse et
dirige aujourd’hui l’activité
Residential en tant que PCA.
Il a étudié et passé sa thèse
de doctorat à l’Université de
Saint-Gall, travaillé dans le
conseil en stratégie et géré
des portefeuilles immobiliers
d’une valeur supérieure
à CHF 1 milliard. Il est membre
de divers conseils de fonda-
tion et comités d’investis-
sement, actif dans plusieurs
entreprises de Property
Technology et membre de la
«Royal Institution of
Chartered Surveyors».
Comité d’investissement «Swiss Development Residential»
Dr Hannes Leu
CFO (jusqu’au 28.2.2019)
Après avoir occupé le poste
de responsable Accounting
et Reporting chez Steiner SA,
Hannes Leu a été nommé
directeur adjoint de la
Steiner Investment Founda-
tion en 2016. M. Leu est
expertcomptable diplômé,
membre de la Chambre fidu-
ciaire et a obtenu son diplôme
(lic. oec. publ.) à l’Université
de Zurich. En plus de ses
activités professionnelles, il
s’est consacré à un doctorat
à l’Université de Vienne, qu’il
a achevé au printemps 2018.
24
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
La numérisation est en train de conquérir le secteur de
l’immobilier et pose les bases d’une construction efficace
grâce au Building Information Modeling (BIM). Le BIM
est un processus basé sur un modèle qui permet de plani-
fier, construire et exploiter de manière optimale des
bâtiments et des infrastructures sur la base d’informa-
tions numériques. Il facilite la sélection et la commande
d’éléments de modélisation, fournit automatiquement des
estimations de coûts ajustées et facilite le suivi et le
contrôle des matériaux. Toutes les données du bâtiment
sont modélisées, combinées et enregistrées numé-
riquement et disponibles tout au long du cycle de vie
d’un immeuble.
Building Information Modeling (BIM)Avec l’introduction de la méthode BIM, la Steiner Investment Foundation contribue à façonner la manière de penser et de planifier l’avenir.
25
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Avantage entermes de coûts
Avantage entermes de risques
Avantage en termesde temps
Avancement du projet
Ris
que
/coû
ts
actuelle des experts, l’intégration systématique du BIM
réduit considérablement les coûts à long terme.
Le BIM comme base de méthodes de
commercialisation innovantes
Avec l’intégration accrue de la technologie BIM dès la
phase de planification d’un projet de construction, la
Steiner Investment Foundation vise à l’avenir à optimiser
les dépenses et à garantir aux investisseurs une meilleure
sécurité de planification. En outre, le BIM et la planifica-
tion numérique de la construction joueront un rôle décisif
dans la commercialisation de l’immobilier. Les données
peuvent servir de base à des visites virtuelles à l’aide de
lunettes 3D ou de réalité virtuelle, et permettre aux
personnes intéressées d’avoir un aperçu en direct de
l’immeuble fini pendant la phase de planification du
projet. Cela permet d’identifier les acheteurs plus rapide-
ment et d’achever les projets plus tôt.
« Le BIM n’est pas seulement un logiciel, c’est aussi une nouvelle façon de penser et de planifier qui accélère l’avancement des projets et garantit aux investisseurs une sécurité précoce en matière de coûts et de planification.»
Luzius Hitz Head of Development & Construction
Building Information Modeling (BIM)
La planification accrue a un impact positif sur le risque, les coûts et l’avancement du projet.
Du plan de construction traditionnel au
modèle 3D virtuel
La Steiner Investment Foundation et Steiner SA appliquent
déjà la méthode BIM dans trois projets. Pour le projet
phare «Glasi-Quartier», qui combine un développement
urbain innovant avec une qualité de vie élevée et des
méthodes de développement de pointe, tous les urba-
nistes travaillent exclusivement avec le processus BIM. Le
bureau du projet «Glasi à Bülach» est actuellement l’un
des plus grands laboratoires BIM de Suisse. Steiner SA
s’efforce d’optimiser les coûts et les délais et d’assurer la
bonne exécution des projets grâce à la coordination des
modèles partiels et à la détermination des quantités sur la
base de modèles pour la planification des coûts et les
appels d’offres.
Le BIM du point de vue des investisseurs
Le BIM suppose que les personnes impliquées dans le
projet de construction passent à la troisième dimension au
cours de leur travail. Cela permet de voir à quoi ressem-
blera le bâtiment dès la phase de planification. Les change-
ments et les améliorations peuvent être mis en œuvre
à l’avance plus facilement et à moindre coût, et les risques
peuvent être réduits ou complètement éliminés.
Économies de coûts significatives
Les informations numériques constituent une base pré-
cieuse pour les évaluations et sont utilisées pour optimiser
les coûts du cycle de vie avant même la phase de gestion
ultérieure. Ainsi, les coûts d’entretien d’un bâtiment peuvent
être réduits à un stade précoce grâce à des calculs de
simulation, par exemple sur l’efficacité énergétique et
l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Selon l’opinion
Risque BIM
Risque antérieur
Coût total cumulé BIM
Coût total cumulé antérieur
26
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Aperçu du portefeuilleDes investissements durables sur des sites attractifs: Un bref portrait de tous les projets immobiliers de la Steiner Investment Foundation.
Nouveaux projets
Glasi-Quartier, Bülach (ZH)– 5 sections d’une nouvelle zone urbaine avec
150 logements locatifs et 35 logements en
propriété par étages
– Peu avant le début de la construction
– Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2021
Haslirainpark, Buchrain (LU)– 6 immeubles avec 59 logements en
propriété par étages
– Peu avant le début de la construction
– Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2021
Hofmatt Süd, Soleure (SO)– 4 complexes immobiliers avec un total de
99 appartements en propriété et en location
– Début des travaux: 2e trimestre 2020
– Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2022
Webereiweg, Buchs (AG)– 3 immeubles collectifs de quatre étages avec
36 logements en propriété par étages
– Peu avant le début de la construction
– Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2021
PA Châtelain, Rolle (VD)– 20 appartements en propriété et
7 surfaces de bureaux et de vente
– Immeuble réservé pour le développement du projet
et la commercialisation
– Début des travaux prévu au: 3e trimestre 2022
Bestehende Projekte
Weidsicht, Pfäffikon (ZH)– 38 logements en propriété par étages
– Peu avant l’achèvement des travaux
– Vente terminée
Gloggeguet, Schaffhouse (SH)– 5 immeubles résidentiels avec un total de 99 apparte-
ments en propriété et en location et garderie
– En cours de construction, achèvement des travaux
prévu: 1er trimestre 2020
Les Genêts, Genève (GE)– Lotissement avec 16 logements locatifs et
16 places de stationnement au centre de Genève
– Peu avant l’achèvement des travaux
Secteur Feldmühle, Rorschach (SG)– Projet de développement de quartier avec logements,
bureaux et magasins
– Début des travaux: 1er trimestre 2022
– Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2025
Sonne, Emmenbrücke (LU)– Lotissement avec 150 appartements en propriété et
en location, ainsi que des espaces commerciaux
– Début des travaux: 3e trimestre 2021
– Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2023
En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)– 5 immeubles résidentiels avec 113 appartements en
propriété et en location
– Début des travaux: 1er trimestre 2020
– Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2022
Weggishof, Weggis (LU)– Projet de nouvelle construction avec
20 logements en propriété par étages
– En cours de construction; achèvement des travaux
prévu: 4e trimestre 2020
– Vente en cours
Les Rives de la Baye, Montreux (VD)– 2 immeubles résidentiels et commerciaux avec
locaux commerciaux en centre-ville
– Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2022
27
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Surfaces
en %
Valeurs: surface utile
principale prévue
à l’achèvement du projet
Rorschach 130.6
Scha�house 68.2
Emmen 67.9
Genève 10.1
Weggis 17.1
Montreux 25.1
St-Légier 73.1
Buchs 8.5
Buchrain 24.1
Soleure 53.0
Bülach 128.0
Rolle 2.8
Répartition géographique
en millions de CHF
Valeurs: valeurs de
marché prévues
à l’achèvement du projet
Positionnement du
portefeuille
en millions de CHF
Valeurs: valeurs de
marché prévues
à l’achèvement
du projet
Rating de Wüest Partner SA
Logements en propriété par étages
Habitation
Bureau
Vente
Spécial5234
6
6 2
Rolle 2.8
Rorschach 130.6Scha�house 68.2
Weggis 17.6
Genève 10.1
Montreux 25.1
Bülach 128.0Emmen 67.9
St. Légier 78.5
Soleure 53.0Buchrain 24.1
Buchs 8.5
Notation de siteMauvais Excellent
Mau
vais
Mic
ro-p
lace
men
tE
xcel
lent
28
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Glasi-Quartier
Bülach (ZH)
29
Le contrat pour le premier investissement à Bülach (ZH) a été attribué en mars 2018, suivi en septembre et novembre par l’achat d’une nouvelle phase de construction à Bülach et de nouvelles acquisitions à Buchrain (LU) et Soleure (SO). Les derniers projets immobiliers à Buchs (AG) et Rolle (VD) ont été intégrés dans le groupe d’investissement en décembre 2018.
5nouveaux projets
2018
30
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 150 35
Surface habitable 9 309 m2 3 717 m2
Surface spéciale 1 041 m2 –
Vente 1 817 m2 –
Bureaux/locaux commerciaux 3 623 m2 –
Surface totale 15 790 m2 3 717 m2
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
31Avec sa plus grosse acquisition jamais réalisée, le groupe de placements
«Swiss Development Residential» a acheté une partie du projet «Glasi-
Quartier» (sections P, Q, R, S et O) à Bülach-Nord. Sur l’ancien site de l’usine
Glashütte, un nouveau quartier urbain est en cours de construction afin de
proposer un espace de vie et de travail polyvalent et de grande qualité pouvant
accueillir jusqu’à 1 500 personnes.
L’objectif est de créer une zone urbaine autonome de 42 000 m2 avec 400 loge-
ments locatifs et 150 logements en propriété par étages. La répartition
intéressante des zones résidentielles, commerciales et de services garantit une
polyvalence attrayante avec une gamme optimale de services.
Le nouveau quartier urbain impressionne par son architecture unique, ses
espaces publics ouverts et sa vaste gamme d’appartements et de locaux.
L’excellente situation à proximité immédiate de la gare de Bülach et l’accès
rapide à l’autoroute cantonale A51 font du «Glasi-Quartier» un véritable
lieu de convergence pour les habitants de tout âge. Les familles avec enfants
trouveront à Bülach une offre éducative variée, du jardin d’enfants à l’école
cantonale.
La valeur de marché à l’achèvement des 5 bâtiments sur un total de 21
est estimée à CHF 128 millions. Les premiers emménagements dans le
«Glasi-Quartier» sont prévus au 4e trimestre 2021.
Glasi-QuartierBülach (ZH)
Acquisition contrac-tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Avancement actuel
Début des travaux loyer: 2e trimestre 2019
Début des travaux propriété par étages: 3e trimestre 2019
Achèvement des travaux prévu loyer: 3e trimestre 2021
Achèvement des travaux prévu propriété par étages: 3e trimestre 2021
32
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
HaslirainparkBuchrain (LU)
Buchrain fait partie de la zone culturelle de la ville de Lucerne et se trouve sur
le passage de l’autoroute A14, qui relie Lucerne à Zurich via Zoug. La commune
est située sur une colline entre la Reuss et le Rontal et offre aux habitants et
aux touristes un espace de loisirs et de détente local et attrayant.
Le lotissement «Haslirainpark» prévu, composé de six immeubles et d’un
parking commun, s’intègre harmonieusement au relief légèrement incliné avec
son architecture de grande qualité et se caractérise par des plans modernes
et non conventionnels. Au total, 59 logements en propriété par étages, ainsi
que 124 places de parking seront réalisés et commercialisés par Steiner SA.
Le terrain acquis par la Steiner Investment Foundation jouxte au nord-est
une zone agricole avec une vue dégagée et offre un accès direct à la forêt au
sud-est. Le canal de la Reuss et la Reuss elle-même sont également acces-
sibles à pied. Avec le Mall of Switzerland, le Rotsee-Badi et la gare de Lucerne
dans un rayon de 7 kilomètres maximum, le lotissement associe des logements
rurauxet la proximité urbaine.
Les travaux du projet «Haslirainpark» commenceront bientôt. L’achèvement
des travaux est prévu pour le l’été 2021. En outre, un projet de densification
ultérieure est prévu en 2021 sur une surface réservée de 2 548 m2. L’extension
prévoit des logements en propriété par étages. La procédure d’autorisation
est en cours.
33
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements – 59
Surface habitable – 6 166 m2
Surface spéciale – –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale – 6 166 m2
Acquisition contrac-tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Avancement actuel
Début des travaux: 2e trimestre 2019
Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2021
Vente: commencée
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 28 71
Surface habitable 2 298 m2 5 543 m2
Surface spéciale – –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux 59 m2 –
Surface totale 2 357 m2 5 543 m2
Hofmatt SüdSoleure (SO)
34
35
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Soleure se trouve dans le sud du Jura, sur les berges de l’Aar, à environ
30 kilomètres à l’est de Bienne. Avec son offre culturelle suprarégionale qui
comprend des journées dédiées au cinéma, à la musique et à la littérature,
la «plus belle ville baroque de Suisse» est une attraction appréciée des habi-
tants et des visiteurs qui viennent de toute la Suisse.
Le nouveau lotissement prévu de «Hofmatt Süd» se trouve à proximité
immédiate de la ville de Soleure, qui propose des loisirs et services variés, et
à quelques minutes à pied de la vieille ville très animée. 4 complexes immo-
biliers de 99 appartements au total sont prévus sur une surface de 9 642 m2.
Ils seront intégrés à la structure résidentielle existante composée de maisons
individuelles, de villas historiques et de logements adaptés aux personnes
âgées. Le terrain à bâtir jouxte un lotissement avec une limitation de vitesse de
30 km/h au nord et une zone industrielle au sud, et dispose d’arrêts de bus,
de commerces ainsi que d’installations scolaires et sportives dans un rayon
d’un kilomètre. L’autoroute A5 est accessible en 5 minutes en voiture.
À environ 1 km au nord du nouveau lotissement se trouve un espace de loisirs
et de détente local avec les pittoresques gorges de la Verena. Les randonneurs
et les cyclistes trouveront un vaste réseau de sentiers pédestres et 600 km de
pistes cyclables dans les environs et le long de l’Aar.
La mise en service du nouveau lotissement «Hofmatt Süd» est prévue pour le
printemps 2022.
Acquisition contrac-tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Avancement actuel
Début des travaux: 2e trimestre 2020
Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2022
Début de la vente: 1er trimestre 2020
36
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
WebereiwegBuchs (AG)
37
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements – 36
Surface habitable – 2 860 m2
Surface spéciale – –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale – 2 860 m2
Buchs est une commune municipale attrayante du canton d’Argovie. Située
dans la basse vallée de la Suhre, elle fait partie de l’agglomération de la ville
animée d’Aarau, qui allie une forte puissance économique à un large éventail
d’activités culturelles et de loisirs.
Le lotissement «Webereiweg» est construit non loin de la petite ville idyllique,
dans la commune voisine de Buchs. En collaboration avec Steiner SA, la
Steiner Investment Foundation prévoit la construction de trois immeubles
collectifs polygonaux de quatre étages dans un quartier résidentiel planté
de vieux arbres très hauts. Au total, le lotissement se divise en 36 logements
en propriété par étages de grande qualité et en 43 places de parking souter-
rain, et séduit par son langage architectural frais et contemporain, tant à l’in-
térieur qu’à l’extérieur.
Le projet est situé au milieu d’un quartier résidentiel calme, mais proche des
transports en commun et en plein cœur de l’action. L’école et les commerces
ainsi que la gare de Buchs se trouvent à proximité immédiate. L’autoroute et
la gare d’Aarau avec ses liaisons directes vers Berne, Bâle et Zurich se trouvent
à environ 5 minutes en voiture.
Les travaux de construction du quartier d’immeubles collectifs «Weberei-
weg» commenceront bientôt. La commercialisation a débuté en février 2019.
L’objectif est d’atteindre un taux de réservation de plus de 40% à la
mi-août 2019.
Acquisition contrac-tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Avancement actuel
Début des travaux: 2e trimestre 2019
Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2021
Début de la vente: Février 2019
38
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
PA ChâtelainRolle (VD)
La commune de Rolle est située sur les berges du lac Léman, dans la région de
La Côte. Le terrain acquis se situe dans une zone commerciale et est princi-
palement entouré par des immeubles résidentiels, des pôles de services et des
espaces de loisirs et de détente locaux à proximité immédiate. Sur une
superficie de 2 700 m2, 20 appartements en propriété, 7 espaces prévus pour
des bureaux et des commerces et 20 places de stationnement sont prévus.
Le terrain est réservé au développement du projet et à la commercialisation
jusqu’en 2024.
39
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements – 20
Surface habitable – 2 000 m2
Surface spéciale – –
Vente – 700 m2
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale – 2 700 m2
Acquisition contrac-tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Avancement actuel
Début des travaux prévu au: 3e trimestre 2022
Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2024
Début de la vente: 1er trimestre 2022
40
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Les Genêts
Genf (GE)
41
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Le premier projet acquis par la Steiner Investment Foundation à Pfäffikon (ZH) a été mené à bien. Le premier coup de pelle a été donné en octobre 2018 pour les projets «Gloggeguet» et «Weggishof» et un concours d’études selon la méthode innovante du Building Information Modeling (BIM) a été organisé dans le «Secteur Feldmühle» à Rorschach (SG). Actuellement, 84% des projets se trouvent en phase de déve-loppement, et 16% en phase de construction.
projets existants et leur avancement
8
42
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Le premier projet acquis par la Steiner Investment Foundation est pratiquement achevé. Situé dans l’agréable commune lacustre de Pfäffikon, le «Weidsicht» offre un espace de vie généreux, un ensoleillement optimal et une architecture moderne. Avant même l’achèvement des travaux de construc-tion, les 38 appartements ont été vendus en 2018 à des personnes intéressées de la région.
WeidsichtPfäffikon (ZH)
Avancement actuel Début des travaux: Octobre 2017 Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2019 | Vente: achevée
Sur le site «Gloggeguet» au nord-est de la vieille ville de Schaffhouse, 5 immeubles résidentiels et 2 bâtiments annexes avec 99 appartements en propriété et en location sont en construction. L’un des joyaux du complexe est un domaine classé qui est actuellement transformé en garderie avec une salle commune.
GloggeguetSchaffhouse (SH)
Avancement actuelDébut des travaux: Novembre 2018 | Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2020
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 27 72
Surface habitable 2 650 m2 7 323 m2
Surface spéciale 406 m2 –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale 3 056 m2 7 323 m2
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements – 38
Surface habitable – 4 189 m2
Surface spéciale – 48 m2
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale – 4 237 m2
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
43
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Dans le quartier résidentiel central du Petit-Saconnex à Genève, la Steiner Investment Foundation a acquis 16 appartements locatifs de 3,5 pièces et 16 places de parking dans le cadre de l’expansion de son groupe de placements «Swiss Development Residential». Le projet situé sur le versant sud est entouré d’immeubles résidentiels indépendants et offre une vue époustouflante.
Les GenêtsGenève (GE)
Avancement actuelDébut de location: 1er trimestre 2019 Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2019
Dans le «Secteur Feldmühle» à Rorschach, autrefois la plus grande usine de broderie au monde, un lotissement à usage mixte est en construction. Ce grand projet immobilier s’étend sur 35 919 m2 et comprend des appartements en propriété et en location, ainsi que des bureaux et des espaces commerciaux. Certains bâtiments industriels seront conservés afin que le cachet du nouveau lotissement soit lié au passé industriel. Une étude a été commandée sous forme de processus BIM en 2018 pour le développement du secteur.
Avancement actuelDébut des travaux: 1er trimestre 2022 | Début de la vente: 4e trimestre 2023 Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2025
Secteur FeldmühleRorschach (SG)
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 155 153
Surface habitable 14 687 m2 14 447 m2
Surface spéciale 350 m2 745 m2
Vente 848 m2 411 m2
Bureaux/locaux commerciaux 3 744 m2 977 m2
Surface totale 19 629 m2 16 580 m2
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 16 –
Surface habitable 1 311 m2 –
Surface spéciale – –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale 1 311 m2 –
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
44
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
La Steiner Investment Foundation a obtenu deux parcelles orientées plein sud dans la commune de Saint-Légier-La Chiésaz, sur une superficie de 26 000 m2. Le projet «En Porteau» est composé de 5 immeubles résidentiels avec 113 appartements en propriété et en location, et de 4 garages. Les appartements ont une vue impressionnante sur les Alpes et le lac Léman.
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 47 66
Surface habitable 4 910 m2 4 910 m2
Surface spéciale – –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale 4 910 m2 4 910 m2
En PorteauSaint-Légier-La Chiésaz (VD)
Avancement actuelDébut des travaux: 1er trimestre 2020 | Début de la vente: 3e trimestre 2019 Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2022
Avancement actuelDébut des travaux: 3e trimestre 2021 | Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2023 | Début de la vente: 4e trimestre 2020
Le terrain d’une surface d’environ 9 500 m2 et orienté sud-est est situé au centre de la commune industrielle d’Emmenbrücke. La construction d’un lotissement avec 159 appartements en propriété et en location, ainsi que des espaces commerciaux au rez-de-chaussée et au premier étage est prévue dans le secteur «Sonne».
SonneEmmenbrücke (LU)
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 68 91
Surface habitable 5 273 m2 8 191 m2
Surface spéciale 3 773 m2 –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale 9 046 m2 8 191 m2
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
45
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Le nouveau projet de construction «Weggishof» est en parfaite harmonie avec l’architecture de la région touristique d’Innerschweiz. Le projet comprend 20 appartements en propriété, 20 places de parking souterrain et 10 places de stationnement en extérieur, le tout abrité par un édifice en terrasses et réalisé en construction mixte avec du bois. Les logements de une à cinq pièces séduisent par leur orientation sud-ouest et leur vue sur le lac. Les premiers appartements ont déjà été vendus en 2018.
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements – 20
Surface habitable – 2 349 m2
Surface spéciale – –
Vente – –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale – 2 349 m2
WeggishofWeggis (LU)
Avancement actuel Vente: commencée | Achèvement des travaux prévu: 4e trimestre 2020
Le projet «Les Rives de la Baye» est développé au centre de Montreux, non loin du lac Léman, sur un terrain de 1 500 m2. 2 immeubles résidentiels et commerciaux de 22 appartements, 430 m2 de surface commerciale et 34 places de stationnement souterrain sont prévus. Les environs se caractérisent par des bâtiments résidentiels urbains et historiques et offrent de très bonnes liaisons avec les diverses infrastructures.
Les Rives de la BayeMontreux (VD)
Détails du projet
Location
Propriété par étages
Nombre de logements 10 11
Surface habitable 850 m2 1 012 m2
Surface spéciale – –
Vente 453 m2 –
Bureaux/locaux commerciaux – –
Surface totale 1 303 m2 1 012 m2
Avancement actuelDébut des travaux: 2e trimestre 2021 | Début de la vente: 1er trimestre 2021 Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2022
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
Acquisition contrac- tuelle du terrain
Développement Construction Opérationnel
46
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Weidsicht
8330 Pfäffikon (ZH)
47
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
48
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Par gestion des risques, on entend la gestion et la
maîtrise systématiques et permanentes des risques
sur la base de données économiques et statistiques. Cela
comprend l’identification, la mesure, l’évaluation, la
gestion et l’établissement de rapports concernant des
positions à risque individuelles ou associées.
Le Conseil de fondation de la Steiner Investment Founda-
tion détermine les bases de la politique de risque de
l’entreprise, sa propension au risque, ainsi que les limites
de risque, et il définit les processus adéquats pour
l’identification, la mesure, l’estimation, l’évaluation et le
contrôle des risques rencontrés par la Steiner Invest-
ment Foundation. À cet effet, le Conseil de fondation
a adopté la mise en place d’un système de contrôle
interne (SCI). En outre, le Conseil de fondation a mis en
place une structure organisationnelle qui désigne et
documente clairement les responsabilités, les compé-
tences, les obligations, ainsi que les pouvoirs de
donner des instructions et de prendre des décisions.
Les missions relatives au contrôle des risques sont prises
en charge par la direction de la Steiner Investment
Foundation. Elle s’assure de saisir, limiter et surveiller les
principaux risques auxquels est exposée la Steiner
Investment Foundation.
Par compliance, on entend le respect des dispositions
légales, règlementaires et internes, ainsi que le respect
des standards du marché et des règles professionnelles.
Les fonctions de compliance sont assurées par le Conseil
de fondation de la Steiner Investment Foundation.
Gestion des risques et compliance
49
SteinerInvestmentFoundationComptes annuels
50
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Fortune de base
Bilan
Au 31 décembre 2018
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
ACTIFS
Liquidités 30 410 63 539
Créances à court terme
Tiers 4 974 2 694
Groupe de placements «Swiss Development Residential» 21 149 80 228
Société fondatrice 332 259 268 448
Compte de régularisation de l’actif
Tiers 71 835 0
Société fondatrice 0 50 694
Autres actifs 201 683 0
Total des actifs 662 310 465 603
PASSIFS
Fonds étrangers
Engagements à court terme 280 406 42 418
Compte de régularisation du passif 97 279 150 068
Total des fonds étrangers 377 685 192 486
Capital de fondation
Capital de dotation 200 000 200 000
Report de bénéfice au début de l’exercice 73 117 0
Résultat global de la période 11 508 73 117
Total du capital de fondation 284 625 273 117
Total des passifs 662 310 465 603
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
51
Fortune de base
Compte d’exploitation
2018
en CHF
01.01.2018 – 31.12.2018
(12 mois)
28.09.2016 – 31.12.2017
(15.1 mois)
Produits
Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential»
liées aux frais du Conseil de fondation et du comité d’investissement
267 258 169 299
Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential»
liées aux frais de représentation du maître d’ouvrage
263 516 78 400
Imputations à la société fondatrice 1 257 662 920 085
Variation des autres actifs 201 683 0
Autres produits 18 219 0
Total des produits 2 008 338 1 167 784
Charges
Charges de personnel – 1 401 821 – 703 740
Assurances – 31 316 – 33 679
Charges de l’organe de révision – 49 685 – 54 539
Autres charges administratives – 105 021 – 10 299
Frais de l’autorité de surveillance – 7 800 – 14 500
Adhésions – 2 000 – 2 000
Charges liées à l’assemblée des investisseurs – 2 527 – 5 605
Charges liées au rapport annuel – 61 925 – 38 008
Charges liées aux expertises d’évaluation – 334 617 – 231 736
Charges financières – 118 – 561
Total des charges – 1 996 830 – 1 094 667
Résultat global de la période 11 508 73 117
52
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Groupe de placements
«Swiss Development Residential»
BilanAu 31 décembre 2018
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
ACTIFS
Liquidités 69 055 113 43 404 630
Créances
Créances fiscales issues de l’impôt sur les gains immobiliers 70 472 33 378
Autres créances 449 138 168 040
Compte de régularisation de l’actif 8 048 35 528
Terrains à bâtir 103 571 482 61 464 569
Bâtiments en construction 39 385 100 12 347 611
Total des actifs 212 539 353 117 453 756
PASSIFS
Fonds étrangers
Engagements liés aux terrains à bâtir et aux bâtiments en construction – 16 512 240 – 20 494 240
Acomptes d’acheteurs – 105 000 0
Autres engagements à court terme
Tiers – 784 486 – 732 306
Fortune de base Steiner Investment Foundation – 21 149 – 80 228
Compte de régularisation du passif – 590 426 – 280 912
en CHF 0 – 22 500
Total des fonds étrangers – 18 013 301 – 21 610 186
Fortune nette avant impôts différés 194 526 052 95 843 570
Impôts différés – 2 650 000 – 3 851 878
Fortune nette 191 876 052 91 991 692
Variation de la fortune nette
Fortune nette au début de la période considérée 91 991 692 0
Émission de parts pendant la période considérée 92 277 041 82 680 300
Résultat global de la période considérée 7 607 319 9 311 392
Fortune nette à la fin de la période considérée 191 876 052 91 991 692
Évolution des parts en circulation
Nombre de parts au début de la période considérée 826 803 0
Parts émises 829 382 826 803
Nombre de parts à la fin de la période considérée 1 656 185 826 803
Valeur de la part
Valeur en capital de la part 111,26 100,00
Résultat global de chaque part sur la période considérée 4.59 11.26
Valeur d’inventaire de la part 115.85 111.26
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
53
Groupe de placements
«Swiss Development Residential»
Compte d’exploitation2018
en CHF
1.01.2018 – 31.12.2018
(12 mois)
03.03.2017 – 31.12.2017
(9.9 mois)
Revenu locatif théorique (net) 92 560 0
Diminution du revenu résultant de l’inoccupation – 11 001 0
Total du revenu locatif net 81 559 0
Dépenses d’entretien – 71 717 – 38 484
Total de l’entretien des immeubles – 71 717 – 38 484
Coûts de chauffage et d’exploitation non imputables – 56 712 – 52 084
Assurances liées aux terrains – 13 984 – 18 756
Honoraires de gestion – 69 120 0
Impôts et taxes – 12 564 0
Frais de location et d’annonces – 9 630 0
Frais de transaction – 789 723 – 1 128 187
Frais liés à l’achat/la vente d’immeubles et à la conclusion de contrats de développement – 720 551 – 1 194 581
Frais de conseil et de représentation du maître d’ouvrage – 422 929 – 115 961
Total des charges d’exploitation – 2 095 213 – 2 509 569
Intérêts créditeurs 20 979 35 569
Total des autres produits 20 979 35 569
Dépenses banque de dépôt – 39 961 – 14 340
Autres intérêts passifs – 51 027 – 47 218
Autres frais de financement – 731 – 898
Total des frais de financement – 91 719 – 62 456
Frais de gestion – 379 829 – 130 000
Dépenses Conseil de fondation – 172 077 – 66 342
Dépenses comité d’investissement – 95 181 – 102 958
Dépenses liées au calcul de la VNI – 16 221 – 3 118
Autres charges administratives – 76 435 0
Total des charges administratives – 739 743 – 302 418
Participation aux produits courants lors de l’émission de parts 710 158 4 500 375
Produits issus de l’émission de parts 1 378 806 1 038 713
Dépenses liées à la distribution de parts – 459 602 – 432 538
Total du résultat net issu de l’émission de parts 1 629 362 5 106 550
Résultat net de la période considérée – 1 266 492 2 229 192
Variations de valeurs réalisées pour les terrains à bâtir, les bâtiments en construction et finis 590 564 483 081
Impôts sur les gains immobiliers – 16 907 – 94 622
Total des gains en capital réalisés 573 657 388 459
Variations de valeurs non réalisées pour les terrains à bâtir, les bâtiments en construction et finis 7 098 276 10 545 619
Variations des impôts différés 1 201 878 – 3 851 878
Total des gains en capital non réalisés 8 300 154 6 693 741
Résultat global de la période considérée 7 607 319 9 311 392
54
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
1. Fondements et organisation
Objet, création et siège
Sous le nom Steiner Investment Foundation a été constituée une fondation au sens des art. 80 ss du CC.
La Steiner Investment Foundation est une fondation de placement au sens de l’article 53g de la loi
fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP). La Commission de
haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) assume la surveillance de la Steiner Invest-
ment Foundation. Ladite fondation a pour but de placer et de gérer les fonds de prévoyance qui lui sont
confiés. Dans ce but, elle peut constituer divers groupes de placements et participer à des sociétés ou des
placements collectifs au moyen de l’actif immobilisé. Sa fortune de base lui permet d’acquérir à hauteur
du montant réglementaire des parts d’une société ayant pour but de gérer des fonds de prévoyance, et
chargée de la gestion et de l’administration du patrimoine de la fondation. La fondation a été fondée le
28 septembre 2016, à l’initiative de la société fondatrice Steiner SA, Zurich.
Le siège de la Steiner Investment Foundation se situe à Zurich. Son adresse exacte est la suivante:
Steiner Investment Foundation
c/o Steiner SA, Hagenholzstrasse 56, 8050 Zurich
www.steinerinvest.com, info@steinerinvest.com
Sont autorisés comme investisseurs de la fondation:
a) institutions de prévoyance et autres institutions exemptées d’impôts ayant leur siège en Suisse qui
servent à la prévoyance professionnelle; et
b) personnes qui gèrent les placements collectifs des institutions mentionnées au point a), sont surveil-
lées par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA), et qui effectuent des
placements dans la fondation uniquement pour le compte de ces institutions.
La fortune de la fondation est composée de la fortune de base et de l’actif immobilisé. L’actif immobilisé
comprend les valeurs patrimoniales investies en vue d’un placement commun. Outre la fortune de base,
il existe actuellement un groupe de placements, le «Swiss Development Residential».
Organes, instances et partenaires contractuels
Conseil de fondation
Ajay Sirohi Président
Reto Niedermann Vice-président
Urs Rüdin Membre
Annexe aux comptes annuels
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
55
Conformément aux statuts, la société fondatrice a le droit de désigner une minorité du Conseil de fonda-
tion. Ajay Sirohi a été nominé par la société fondatrice. Reto Niedermann et Urs Rüdin ont été élus lors
de l’assemblée extraordinaire des investisseurs du 25 septembre 2017 jusqu’à l’assemblée ordinaire des
Investisseurs prévue en 2020. Le Conseil de fondation se constitue lui-même. Ses membres signent col-
lectivement à deux.
Le Conseil de fondation est l’organe exécutif suprême de la fondation. Il dispose ainsi de toutes les com-
pétences qui ne sont pas attribuées par la législation ou les statuts de la fondation à l’assemblée des
investisseurs ou à l’organe de révision. Le Conseil de fondation peut, tant que la loi l’y autorise, déléguer
la direction de la fondation à un tiers. La direction et les autres fonctions auxquelles sont attribuées des
missions et des compétences sont responsables envers le Conseil de fondation. Lors de la délégation de
missions et de compétences, le Conseil de fondation veille à la qualification des intervenants qu’il choisit,
tout en assurant une instruction et une surveillance adéquates. Le Conseil de fondation peut établir un
comité d’investissement ou plusieurs comités d’investissement avec des fonctions spécifiques. La nomi-
nation, les obligations, la composition et les compétences du ou des comité(s) d’investissement sont
fixées dans le règlement de la fondation ou dans des règlements spéciaux.
Direction
Ralf Labrenz Directeur (CEO)
Dr Hannes Leu Directeur adjoint (CFO) jusqu’au 28 février 2019
Le Conseil de fondation décide de l’engagement des membres de la direction. Les membres de la direction
signent collectivement à deux.
Comité d’investissement
Michael Schiltknecht Président
Dr Christoph Zaborowski Vice-président
Prof. Dr Markus Schmidiger Membre
Le comité d’investissement est élu par le Conseil de fondation. Le Conseil de fondation désigne le pré-
sident et, le cas échéant, son vice-président. Les membres du comité d’investissement n’ont aucun droit
de signature.
Organe de révision
Ernst & Young SA, Zurich
Experts chargés des estimations
Wüest Partner SA, Zurich, et KPMG SA, Zurich
Banque de dépôt
Notenstein La Roche Privatbank SA, Saint-Gall (jusqu’au 30 juin 2018)
Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne (à partir du 1er juillet 2018)
Autorité de surveillance
Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP), Berne
Gestion des biens immobiliers
Privera SA, Gümligen
Partenaires de distribution
Vontobel Asset Management SA, Zurich, et Steiner SA, Zurich
Partenaire de développement et entrepreneur total
Steiner SA, Zurich
56
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Investisseurs et parts
Un total de 1 656 185 parts était émis au 31 décembre 2018 (un total de 826 803 parts au 31 décembre 2017).
Ces dernières se répartissent entre 44 institutions de prévoyance professionnelle, chacune détenant
entre 1 000 et 443 000 parts.
Acte de fondation, statuts et règlements
Acte de fondation: authentifié par acte notarié le mercredi, 31 août 2016
Dernière modification des statuts: assemblée extraordinaire des investisseurs du 25 septembre 2017
Dernière modification du règlement de la fondation: assemblée extraordinaire des investisseurs du 25 sep-
tembre 2017
Les autres règlements relèvent de la compétence du Conseil de fondation et sont entrés en vigueur aux
dates suivantes:
Règlement d’organisation 2 septembre 2016
Règlement des émoluments et des frais 2 septembre 2016
Directives de placement et de financement du
groupe de placements «Swiss Development Residential» 2 septembre 2016
Règlement concernant la cession de placements immobiliers du
groupe de placements«Swiss Development Residential» 2 septembre 2016
Règlement de rémunération 1 janvier 2018
Directives de placement du groupe de placements «Swiss Development Residential»
La fortune de la fondation est placée en respectant les critères de sécurité, de rendement et de liquidité.
La fondation poursuit une stratégie de placement orientée vers la stabilité avec des produits durables et
un potentiel continu de création de valeur ajoutée.
Le groupe de placements investit ses avoirs dans des terrains à bâtir, des bâtiments en construction et
des immeubles à rénover en Suisse (lors de l’acquisition par la fondation, les immeubles à rénover doivent
encore être habités). Les critères de sélection des projets s’articulent autour de l’attractivité de l’emplace-
ment, de l’accessibilité aux transports publics, des évolutions démographiques, des possibilités de vente,
du rendement attendu, ainsi que du potentiel d’accroissement de la valeur et des rendements.
Le groupe de placements investit principalement dans des projets immobiliers à usage résidentiel. Cela
comprend également d’autres types de logements qualifiés (pour les personnes âgées et les étudiants par
exemple). La proportion d’immeubles d’habitation représente entre 70% et 100%, sur la base de la valeur
vénale du portefeuille immobilier.
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
57
2. Règles relatives à la présentation des comptes
Fondements
L’art. 47 OPP 2 sur la régularité de la tenue des comptes et de la comptabilité s’applique aux fondations
de placement. Une comptabilité séparée doit être tenue pour la fortune de base et les divers groupes de
placements. Conformément à l’art. 47 OPP 2, les comptes annuels sont composés du bilan, du compte
d’exploitation et de l’annexe, et ils doivent être établis et consolidés selon les recommandations relatives
à la présentation des comptes Swiss GAAP RPC 26. Les éventuelles exigences particulières de la Com-
mission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) ou de l’ordonnance sur les
fondations de placement (OFP) ont été prises en compte.
Le principe suprême de la recommandation Swiss GAAP RPC 26, selon lequel les comptes annuels doivent
donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats (true and fair view),
s’applique aux comptes annuels de la Steiner Investment Foundation. Cela exige l’utilisation systématique
de valeurs actuelles (essentiellement les valeurs de marché) pour tous les placements. L’évaluation de
l’actif se fait à la valeur actuelle au jour du bilan, sans incorporation des effets de lissage. Les estimations
des valeurs vénales des immeubles ont été réalisées, sauf indication contraire, par les experts chargés des
estimations de Wüest Partner SA, Zurich.
Le deuxième exercice correspond à l’année civile; ainsi, il a couvert la période du 1 janvier 2018 au 31 dé-
cembre 2018. La Steiner Investment Foundation a été créée le 28 septembre 2016, et le Conseil de fonda-
tion a décidé de ne pas établir de comptes annuels pour la fortune de base au 31 décembre 2016, mais
seulement au 31 décembre 2017. Le premier exercice étendu 2016/2017 a couvert la période du 28 sep-
tembre 2016 au 31 décembre 2017. La première émission du groupe de placement «Swiss Development
Residential» a eu lieu le 28 février 2017. La première libération de la première émission a eu lieu le 3 mars
2017. Ainsi, le premier exercice du groupe de placement «Swiss Development Residential» s’étendait du
3 mars 2017 au 31 décembre 2017.
Tous les montants des comptes annuels sont libellés en francs suisses (CHF) et les éventuels écarts sont
mentionnés en conséquence (par exemple k CHF). Au cours de l’exercice et de l’année précédente, au-
cune transaction n’a été réalisée avec l’étranger ou dans une devise étrangère.
Terrains à bâtir et bâtiments en construction
Les terrains à bâtir et bâtiments en construction sont évalués à la valeur actuelle au jour du bilan (valeur
de marché). L’évaluation est en principe basée sur la méthode «discounted cash-flow» (également appe-
lée méthode DCF). Ainsi, les futurs flux de fonds (recettes et dépenses) sont actualisés à la date de réfé-
rence pour l’évaluation. Ces futurs flux de fonds peuvent comprendre des flux attendus ou déjà prévus
contractuellement. L’estimation est réalisée par des experts indépendants mandatés. Certains projets (en
totalité ou en partie) sont traités avec un partenaire de développement en mettant à disposition des ter-
rains. Cela signifie que le terrain est vendu aux futurs propriétaires par étage et que ces derniers concluent
le contrat d’entreprise totale directement avec le partenaire de développement. L’indemnisation conve-
nue est calculée avec une représentation DCF de la situation contractuelle, et évaluée aux valeurs de
marché par les experts indépendants mandatés.
58
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Si la Steiner Investment Foundation n’est ni le propriétaire, ni l’ayant droit économique de l’immeuble (par
exemple en cas d’acomptes de réservation ou de droits d’acquisition), l’estimation est réalisée à partir de
la valeur d’acquisition. Si la valeur de marché est inférieure à la valeur d’acquisition, cette dernière est
réévaluée en conséquence. L’expert indépendant mandaté n’effectue aucune estimation des immeubles
évalués à leur valeur d’acquisition.
Créances
L’évaluation des créances s’effectue à la valeur nominale, après déduction des correctifs de valeur en cas
de créances douteuses. S’il existe pour les créances des indices selon lesquels les montants ne seront pas
tous recouvrés conformément aux conditions convenues à l’origine (comme par exemple une probabilité
d’insolvabilité ou des difficultés financières significatives du débiteur), une correction de valeur est alors
réalisée.
Liquidités
Les liquidités regroupent les avoirs bancaires (dépôts à vue), ainsi que les dépôts à terme avec une
échéance maximale de trois mois. Les dépôts à vue et à terme sont estimés à leur valeur nominale. Les
éventuels intérêts (négatifs) sont comptabilisés à la période pendant laquelle ils sont encourus.
Provisions
Une provision est un engagement probable et fondé sur un événement passé, dont le montant (et
l’échéance) sont incertains mais estimables. Des provisions sont constituées dans la mesure où des obli-
gations juridiques ou implicites, ou encore des risques de pertes sont connus au moment de l’établisse-
ment des comptes annuels. Le calcul des provisions est basé sur la meilleure estimation possible compte
tenu des risques et des incertitudes afférents. Les éventuels engagements pour lesquels une sortie de
fonds est jugée improbable ne sont pas comptabilisés en tant que provisions dans le bilan, mais publiés
dans l’annexe en tant qu’engagements conditionnels.
Impôts différés
Les impôts différés concernent les impôts différés sur les gains immobiliers. Un calcul spécifique est ef-
fectué pour chaque immeuble. Le montant de l’impôt différé (sur les gains immobiliers) varie en fonction
des lois fiscales cantonales et dépend notamment du gain immobilier, ainsi que de la durée de détention.
Cela signifie que l’impôt sur les gains immobiliers peut varier dans le temps en cas de modification de la
durée de détention, et ce même si le gain immobilier reste inchangé. La durée de détention représente
généralement la période entre l’achat de l’immeuble et le jour du bilan. Dans certains cas justifiés, il est
possible de déroger à ce principe (par exemple en cas d’absence de permis de construire) et que la durée
de détention soit évaluée au mieux. L’année précédente, la durée de détention couvrait exclusivement la
période entre l’achat de l’immeuble et le jour du bilan. Cette estimation modifiée engendre un produit
d’impôt unique, d’un montant de CHF 1,27 million, qui a été comptabilisé en résultat pendant l’exercice.
En tant qu’institution de prévoyance professionnelle, la Steiner Investment Foundation est libérée de
l’assujettissement à l’impôt sur le bénéfice.
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
59
Frais de transaction
Lors de l’achat et de la vente d’immeubles de placement, une taxe de transaction représentant au maxi-
mum 1.75% du prix d’achat ou de vente certifié peut être versée en fonction des dispositions réglemen-
taires.
Frais liés à l’achat/la vente d’immeubles et à la conclusion de contrats de développement
Les frais liés à l’achat ou la vente d’immeubles et à la conclusion de contrats de développement intègrent
des frais qui sont en rapport direct avec l’achat ou la vente d’un immeuble, ainsi qu’avec la conclusion des
contrats de développement associés. Les frais liés à l’achat ou la vente comptent notamment les frais
notariés et d’inscription au registre foncier, les frais de conseil juridique associés à l’élaboration de
contrats, ainsi que les droits de mutation. Les frais liés à la conclusion de contrats de développement
regroupent notamment les frais de conseil juridique.
Frais de gestion
Les frais de gestion représentent 0.35% du patrimoine total hors liquidités de tous les projets de construc-
tion en cours et 0.40% du patrimoine total hors liquidités de tous les immeubles existants. Ils sont versés
à Steiner SA (en vertu du contrat de service conclu, cf. section «Imputations à la société fondatrice» au
chapitre «Détails des comptes annuels de la fortune de base») au cours de la prise en charge des frais de
Steiner SA.
60
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
3. Détails des comptes annuels de la fortune de base
Liquidités
Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, toutes les liquidités étaient sous forme de dépôts à vue
(aucun dépôt à terme).
Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, aucune correction de valeur n’a été réalisée sur les créances.
Autres actifs
Au cours de l’exercice 2018, la représentation du maître d’ouvrage a engendré une charge nette de
CHF 201 683 (différence entre les dépenses réelles associées à la représentation du maître d’ouvrage et
les produits issus des frais de représentation du maître d’ouvrage du groupe de placement «Swiss
Development Residential», cf. section «Imputations au groupe de placement «Swiss Development
Residential» liées aux frais de représentation du maître d’ouvrage»). Toutefois, comme des contrats
d’entreprise et de développement ont déjà été signés, dont les frais de représentation du maître d’ouvrage
généreront au cours des prochaines années des produits de plus de CHF 890 000 qui peuvent aussi être
décomptés des frais réels des groupes de placement, la charge nette de CHF 201 683 a été portée à l’actif
et sera déduite des futurs produits issus des frais de représentation du maître d’ouvrage.
Créances
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Créances envers des tiers 4 974 2 694
Créances envers le groupe de placements «Swiss Development Residential» 21 149 80 228
Créances envers la société fondatrice 332 259 268 448
Total des créances 358 382 351 370
Engagements à court terme
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Taxes sur la valeur ajoutée 43 352 23 213
Assurances sociales 58 842 14 473
Engagements résultant de livraisons et de prestations 161 742 0
Autres engagements 16 470 4 732
Total des engagements à court terme 280 406 42 418
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
61
Charges de personnel
Les charges de personnel sont composées des salaires des personnes disposant du statut d’employé (par
exemple direction, représentation du maître d’ouvrage et leurs assistants), des honoraires des membres du
Conseil de fondation et des honoraires des membres du comité d’investissement. Au cours de l’année
précédente, l’ensemble des membres du Conseil de fondation et du comité d’investissement a renoncé
à une partie des droits à indemnisation conséquents au profit de la Steiner Investment Foundation.
Imputations à la société fondatrice
Conformément au contrat de service conclu entre la société fondatrice (Steiner SA, Zurich) et la Steiner
Investment Foundation, Steiner SA prend en charge des frais spécifiques de la Steiner Investment Foun-
dation jusqu’au 31 décembre 2019 au plus tard (notamment ceux liés à la direction, les frais d’audit, les
émoluments de la CHS, les frais de la banque de dépôt, les coûts d’estimation des immeubles, les frais de
l’assemblée des investisseurs, et les frais des adhésions). Les frais pris en charge par la société fondatrice
mais qui n’ont pas encore été facturés sont comptabilisés de manière distincte dans le poste «Compte de
régularisation de l’actif de la société fondatrice».
Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential» liées aux
frais du Conseil de fondation et du comité d’investissement
Les frais du Conseil de fondation et du comité d’investissement sont répartis entre les groupes de place-
ments concernés. Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, il existait uniquement le groupe de place-
ments «Swiss Development Residential», et la totalité des frais du Conseil de fondation et du comité
d’investissement a ainsi été décomptée au groupe de placements «Swiss Development Residential» pen-
dant l’exercice et l’année précédente.
Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential» liées aux
frais de représentation du maître d’ouvrage
Au titre des dépenses associées à la représentation du maître d’ouvrage, des frais de représentation du
maître d’ouvrage de 1.25% sur les coûts d’investissement liés aux constructions sont facturés au groupe
de placements «Swiss Development Residential». Le coût du terrain et les frais annexes à l’achat ne sont
pas comptés dans les coûts d’investissement liés aux constructions.
en CHF 2018 2016/2017
Honoraires Conseil de fondation, y compris prestations sociales et impôts préalables non récupérables – 164 958 – 60 851
Honoraires comité d’investissement, y compris prestations sociales et impôts préalables non récupérables – 88 151 – 97 507
Salaires, y compris rémunérations variables – 860 282 – 457 043
Charges d’assurance sociale et de prévoyance professionnelle – 129 693 – 72 672
Autres charges de personnel – 158 737 – 15 667
Total des charges de personnel – 1 401 821 – 703 740
Effectif au 31 décembre 2018 ou 2017 (en nombre de postes) 8,00 2,50
Effectif moyen 2018 ou 2016/2017 (en nombre de postes) 6,04 2,19
62
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
4. Détails sur les comptes annuels du groupe de placements «Swiss Development Residential»
L’expert chargé des estimations Wüest Partner SA évalue uniquement les terrains à bâtir ou les bâtiments
en construction inscrits au bilan aux valeurs de marché. Dans son rapport abrégé, l’expert chargé des esti-
mations Wüest Partner SA évalue à CHF 140.8 millions la valeur de marché des projets estimés par Wüest
Partner.
Terrains à bâtir et bâtiments en construction
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611
Total des bâtiments en construction 39 385 100 12 347 611
Terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105
Terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464
Total des terrains à bâtir 103 571 482 61 464 569
Total des terrains à bâtir et des bâtiments en construction 142 956 582 73 812 180
Dont évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464
Dont évalués aux valeurs de marché 140 848 200 69 934 716
31.12.2018 31.12.2017 2018 2017
Nom NPA/localité (canton) Rue Valeur au bilan Valeur au bilan Estimation Total du revenu locatif net
Total du revenu locatif net
Surface du terrain Type
Weidsicht 8330 Pfäffikon (ZH) Schriberweidstrasse 20-30 0 1 747 611 Valeur de marché 0 0 1 144 m2 Propriété par étages
Les Genêts 1209 Genève (GE) Chemin du Champ-Baron 22 10 070 000 10 600 000 Valeur de marché 0 0 1 107 m2 Locatif
Weggishof 6353 Weggis (LU) Luzernerstrasse 9 118 000 0 Valeur de marché 0 0 5 606 m2 Propriété par étages
Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 20 197 100 0 Valeur de marché 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif
Total des bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611 0 0
Feldmühle 9400 Rorschach (SG) Feldmühlenstrasse 23 736 000 22 950 105 Valeur de marché 23 576 0 27 585 m2 Propriété par étages et locatif
Weggishof 6353 Weggis (LU) Luzernerstrasse 0 6 320 000 Valeur de marché 0 0 5 606 m2 Propriété par étages
Sonne 6020 Emmenbrücke (LU) Gersagstrasse 3 24 056 000 23 237 000 Valeur de marché 45 037 0 9 505 m2 Propriété par étages et locatif
Les Rives de la Baye 1820 Montreux (VD) Avenue Nestlé 1 5 235 200 5 080 000 Valeur de marché 12 946 0 1 496 m2 Propriété par étages et locatif
Secteur Glasi, immeubles P, Q, R, S et O 8180 Bülach (ZH) Schaffhauserstrasse 109 20 797 000 0 Valeur de marché 0 0 6 657 m2 Propriété par étages et locatif
Haslirain 6035 Buchrain (LU) Haslirainstrasse 8 080 900 0 Valeur de marché 0 0 11 342 m2 Propriété par étages
Hofmatt sud 4500 Soleure (SO) Walter-Hammer-Strasse 9 117 000 0 Valeur de marché 0 0 9 642 m2 Propriété par étages et locatif
Rolle – PA Châtelain 1180 Rolle (VD) Route de Lausanne 3 2 453 000 0 Valeur de marché 0 0 1 413 m2 Propriété par étages
Webereiweg 5033 Buchs (AG) Webereiweg 2 7 988 000 0 Valeur de marché 0 0 4 256 m2 Propriété par étages
Total des terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105 81 559 0
Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 0 3 218 534 Valeur d’acquisition 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif
En Porteau 1806 Saint-Légier-La Chiésaz (VD) Chemin des Cerisiers 2 108 382 658 930 Valeur d’acquisition 0 0 25 987 m2 Propriété par étages et locatif
Total des terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464 0 0
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
63
4. Détails sur les comptes annuels du groupe de placements «Swiss Development Residential»
L’expert chargé des estimations Wüest Partner SA évalue uniquement les terrains à bâtir ou les bâtiments
en construction inscrits au bilan aux valeurs de marché. Dans son rapport abrégé, l’expert chargé des esti-
mations Wüest Partner SA évalue à CHF 140.8 millions la valeur de marché des projets estimés par Wüest
Partner.
Terrains à bâtir et bâtiments en construction
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611
Total des bâtiments en construction 39 385 100 12 347 611
Terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105
Terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464
Total des terrains à bâtir 103 571 482 61 464 569
Total des terrains à bâtir et des bâtiments en construction 142 956 582 73 812 180
Dont évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464
Dont évalués aux valeurs de marché 140 848 200 69 934 716
31.12.2018 31.12.2017 2018 2017
Nom NPA/localité (canton) Rue Valeur au bilan Valeur au bilan Estimation Total du revenu locatif net
Total du revenu locatif net
Surface du terrain Type
Weidsicht 8330 Pfäffikon (ZH) Schriberweidstrasse 20-30 0 1 747 611 Valeur de marché 0 0 1 144 m2 Propriété par étages
Les Genêts 1209 Genève (GE) Chemin du Champ-Baron 22 10 070 000 10 600 000 Valeur de marché 0 0 1 107 m2 Locatif
Weggishof 6353 Weggis (LU) Luzernerstrasse 9 118 000 0 Valeur de marché 0 0 5 606 m2 Propriété par étages
Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 20 197 100 0 Valeur de marché 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif
Total des bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611 0 0
Feldmühle 9400 Rorschach (SG) Feldmühlenstrasse 23 736 000 22 950 105 Valeur de marché 23 576 0 27 585 m2 Propriété par étages et locatif
Weggishof 6353 Weggis (LU) Luzernerstrasse 0 6 320 000 Valeur de marché 0 0 5 606 m2 Propriété par étages
Sonne 6020 Emmenbrücke (LU) Gersagstrasse 3 24 056 000 23 237 000 Valeur de marché 45 037 0 9 505 m2 Propriété par étages et locatif
Les Rives de la Baye 1820 Montreux (VD) Avenue Nestlé 1 5 235 200 5 080 000 Valeur de marché 12 946 0 1 496 m2 Propriété par étages et locatif
Secteur Glasi, immeubles P, Q, R, S et O 8180 Bülach (ZH) Schaffhauserstrasse 109 20 797 000 0 Valeur de marché 0 0 6 657 m2 Propriété par étages et locatif
Haslirain 6035 Buchrain (LU) Haslirainstrasse 8 080 900 0 Valeur de marché 0 0 11 342 m2 Propriété par étages
Hofmatt sud 4500 Soleure (SO) Walter-Hammer-Strasse 9 117 000 0 Valeur de marché 0 0 9 642 m2 Propriété par étages et locatif
Rolle – PA Châtelain 1180 Rolle (VD) Route de Lausanne 3 2 453 000 0 Valeur de marché 0 0 1 413 m2 Propriété par étages
Webereiweg 5033 Buchs (AG) Webereiweg 2 7 988 000 0 Valeur de marché 0 0 4 256 m2 Propriété par étages
Total des terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105 81 559 0
Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 0 3 218 534 Valeur d’acquisition 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif
En Porteau 1806 Saint-Légier-La Chiésaz (VD) Chemin des Cerisiers 2 108 382 658 930 Valeur d’acquisition 0 0 25 987 m2 Propriété par étages et locatif
Total des terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464 0 0
64
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Au jour du bilan, la Steiner Investment Foundation n’est pas encore propriétaire des biens-fonds Glasi P, Q,
R, S et «Les Genêts» (année précédente: «Weggishof», Les Rives de la Baye et «Les Genêts»), mais tous
les contrats de vente ont été enregistrés chez le notaire. En ce qui concerne «Les Genêts», la propriété
sera transmise à la Steiner Investment Foundation une fois que les travaux seront terminés et que le paie-
ment final aura été effectué. S’agissant du projet Glasi P, Q, R, S, le contrat de vente a été enregistré chez
le notaire et la propriété sera transférée à la Steiner Investment Foundation une fois que toutes les condi-
tions du contrat de vente seront remplies. La Steiner Investment Foundation est l’ayant droit économique
de ces deux immeubles, ce qui explique qu’ils ont été inscrits au bilan aux valeurs de marché, en tant que
terrain à bâtir ou bâtiment en construction. En ce qui concerne les autres biens-fonds, la Steiner Invest-
ment Foundation en est le propriétaire foncier.
Pour la période considérée, les taux d’intérêt utilisés afin de calculer la valeur de marché selon la méthode
DCF ont varié entre 3.0% et 3.6% (année précédente: entre 2.6% et 3.8%).
La valeur au bilan des terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition est aussi bien constituée de paie-
ments d’arrhes dédiés à l’achat d’un terrain que d’acomptes versés au titre de prestations de développe-
ment. La Steiner Investment Foundation n’est ni le propriétaire, ni l’ayant droit économique de ces im-
meubles. La Steiner Investment Foundation part du principe que ce projet fera l’objet d’une conclusion de
contrat favorable, ce qui explique que les paiements d’arrhes et les prestations de développement portés
à l’actif n’aient fait l’objet d’aucune correction de valeur.
Étant donné que la Steiner Investment Foundation ne possède pas encore d’immeubles finis, la répartition
des immeubles en logements ou encore par pièces et mètres carrés n’a pas été effectuée.
Créances
Les créances fiscales issues de l’impôt sur les gains immobiliers s’élèvent à CHF 70 472 (année précé-
dente: CHF 33 378) et sont composées des acomptes d’impôts (garantie prise par les autorités chargées
de l’impôt sur les gains immobiliers en cas de vente d’un immeuble), après déduction des impôts anticipés
sur les gains immobiliers.
Les autres créances, d’un montant de CHF 449 138 (année précédente: CHF 168 040), représentent des
imputations de frais au partenaire de développement Steiner SA suite à l’acquisition contractuelle d’un
terrain et au décompte final d’un projet.
Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, aucune correction de valeur n’a été réalisée sur les créances.
Liquidités
Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, toutes les liquidités étaient sous forme de dépôts à vue
(aucun dépôt à terme).
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
65
S’agissant des projets «Les Genêts» (Genève), «Feldmühle» (Rorschach), «Sonne» (Emmenbrücke) et
des immeubles P, Q, R et S du secteur Glasi, les circonstances propres aux projets sont telles que la durée
de détention ne correspond pas à la période entre l’achat des immeubles et le jour du bilan. D’autres dates
sont utilisées à la place du jour du bilan (notamment la date d’obtention prévue du permis de construire
ou celle prévue pour la fin des travaux).
Les autres provisions englobaient les provisions associées aux activités d’entretien et aux frais de notaires.
Engagements liés aux terrains à bâtir et aux bâtiments en construction
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Engagements liés aux terrains à bâtir et issus de l’acquisition de terrains,
qui sont réglés uniquement lorsque certaines conditions sont satisfaites
– 13 598 000 – 14 300 000
Engagements liés aux bâtiments en construction dont le prix d’achat résiduel
est versé à mesure de l’avancement des travaux
– 2 914 240 – 5 194 240
Engagements liés aux terrains à bâtir et issus de l’acquisition de terrains, pour les résidus toxiques convenus 0 – 1 000 000
Total des engagements liés aux terrains à bâtir et aux bâtiments en construction – 16 512 240 – 20 494 240
Impôts différés
en CHF 2018 2017
Impôts différés au bilan d’ouverture – 3 851 878 0
Variation des impôts différés en 2018 ou 2017 1 201 878 – 3 851 878
Impôts différés au jour du bilan – 2 650 000 – 3 851 878
en CHF
en CHF
Autres Provisions
Total Provisions
Volume des provisions au 3 mars 2017 0 0
Constitution des provisions en 2017 – 22 500 – 22 500
Volume des provisions au 31 décembre 2017 – 22 500 – 22 500
Utilisation des provisions en 2018 22 500 22 500
Volume des provisions au 31 décembre 2018 0 0
Autres engagements à court terme
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Droits de mutation pas encore versés – 327 540 – 237 540
Indemnités de distribution pas encore versées 0 – 216 788
Frais de transaction pas encore versés à Steiner SA – 368 848 – 176 750
Autres engagements résultant de livraisons et de prestations – 88 098 – 101 228
Total des engagements à court terme envers des tiers – 784 486 – 732 306
66
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
La commission d’émission est mentionnée en tant que produit dans le poste «Produits issus de l’émission
de parts». Selon les bulletins de souscription à l’émission, une partie de la commission d’émission a permis
de couvrir les coûts de distribution associés à l’émission des parts. Ces coûts de distribution sont attri-
bués au poste «Dépenses liées à la distribution de parts».
Hormis les coûts de distribution attribués au poste «Dépenses liées à la distribution de parts», la Steiner
Investment Foundation n’a payé ni perçu aucune restitution ou indemnité de distribution ni de prise en
charge pendant l’exercice.
Frais de transaction
Des frais de transaction de CHF 789 723 (exercice précédent CHF 1 128 187) se rapportent à des projets
acquis au cours de la période sous revue. Tous les frais de transaction de la période sous revue ont été
payés à Steiner AG ou inscrits au passif en faveur de Steiner AG.
Émission de parts
en CHF
Parts souscrites
Capital souscrit
1. émission Du 23.11.2016 au 29.03.2017 371 500 37 150 000
2. émission Du 28.03.2017 au 29.03.2017 60 000 6 000 000
3. émission Du 06.09.2017 au 29.09.2017 309 759 30 975 900
4. émission Du 13.11.2017 au 07.12.2017 85 544 8 554 400
Total de l’exercice 2017 826 803 82 680 300
5. émission Du 27.02.2018 au 29.03.2018 829 382 92 277 041
Total de l’exercice 2018 829 382 92 277 041
en CHF
Rachat en rendement actuel
Commission d’émission
1. émission 579 540 334 350
2. émission 93 600 54 000
3. émission 2 942 710 508 779
4. émission 884 525 141 584
Total de l’exercice 2017 4 500 375 1 038 713
5. émission Du 27.02.2018 au 29.03.2018 710 158 1 378 806
Total de l’exercice 2018 710 158 1 378 806
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
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Concernant l’acquisition d’un terrain par la Steiner Investment Foundation en 2017, le prix d’achat résiduel a été payé en 2018.
Les liquidités nécessaires ont été bloquées sur le compte bancaire. Les intérêts négatifs qui en résultent étaient à la charge du
vendeur du terrain et ont pu être déduits du prix d’achat résiduel.
Charges financières et intérêts créditeurs
en CHF 2018 2017
Dépenses banque de dépôt – 39 961 – 14 340
Autres intérêts passifs
Intérêts négatifs pouvant être répercutés – 20 979 – 35 569
Intérêts négatifs ne pouvant pas être répercutés – 30 048 – 11 649
Autres frais de financement – 731 – 898
Total des frais de financement – 91 719 – 62 456
Intérêts créditeurs issus de la répercussion d’intérêts négatifs 20 979 35 569
Intérêts créditeurs 20 979 35 569
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STEINER INVEST Rapport annuel 2018
5. Autres publications et affectation du bénéfice
Actifs mis en gage
Concernant l’acquisition d’un terrain par la Steiner Investment Foundation en 2018, le prix d’achat sera
payé seulement en 2019. Les liquidités nécessaires de CHF 13 598 000 sont bloquées sur le compte
bancaire et seront débloquées uniquement lorsque la propriété sera transférée à la Steiner Investment
Foundation.
Concernant l’acquisition d’un terrain par la Steiner Investment Foundation en 2017, le prix d’achat résiduel
a été payé seulement en 2018. Les liquidités nécessaires de CHF 11 264 472 étaient bloquées sur le compte
bancaire et ont été débloquées uniquement lorsque le vendeur a respecté toutes les conditions du contrat
de vente. Cependant, la propriété de ce terrain a déjà été transmise à la Steiner Investment Foundation
en 2017.
Le montant des terrains à bâtir mis en gage est composé des crédits de construction et des hypothèques
contractées auprès de banques dans le cadre du financement de constructions et de terrains. Au jour du
bilan, les financements de terrains n’ont pas encore été sollicités.
Exigences de l’autorité de surveillance
L’autorité de surveillance n’a fait part d’aucune exigence concernant l’établissement de rapport sur la
période considérée.
Liquidités du groupe de placements «Swiss Development Residential»
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Liquidités bloquées au titre du paiement du prix d’achat résiduel dans le cadre de l’acquisition d’un terrain 13 598 000 11 264 472
Autres liquidités bloquées 0 150 000
Total des liquidités mises en gage 13 598 000 11 414 472
Terrains à bâtir, bâtiments en construction et finis du groupe de placements «Swiss Development Residential»
en CHF 31.12.2018 31.12.2017
Terrains à bâtir mis en gage 47 792 000 46 187 105
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
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Affectation du bénéfice
Conformément au règlement de la fondation adopté le 25 septembre 2017 lors de l’assemblée des inves-
tisseurs, les revenus nets annuels des groupes de placements sont en principe réinvestis en permanence
(capitalisation). Le Conseil de fondation peut établir que le revenu net annuel de certains groupes de
placements soit versé aux investisseurs en fonction des parts détenues. En cas de versement des reve-
nus, le Conseil de fondation fixe le montant distribué.
Pour l’exercice 2018 (comme pour l’année précédente 2016/2017 ou 2017), le Conseil de fondation a dé-
cidé de renoncer à une distribution du bénéfice du groupe de placements «Swiss Development Residen-
tial» ainsi que de la fortune de base, et de le reporter de la manière suivante:
Événements postérieurs au jour de référence du bilan
Aucun événement majeur qui aurait dû être mentionné ici n’est survenu après le jour de référence du bilan.
Affectation du bénéfice de la fortune de base
en CHF 2018 2016/2017
Report de bénéfice au début de l’exercice 73 117 0
Résultat global de l’exercice 11 508 73 117
Bénéfice au bilan à la fin de l’exercice 84 625 73 117
Distribution aux investisseurs 0 0
Report sur le nouvel exercice 84 625 73 117
Affectation du bénéfice du groupe de placements «Swiss Development Residential»
en CHF 2018 2017
Report de bénéfice au début de l’exercice 9 311 392 0
Résultat global de l’exercice 7 607 319 9 311 392
Bénéfice au bilan à la fin de l’exercice 16 918 711 9 311 392
Distribution aux investisseurs 0 0
Report sur le nouvel exercice 16 918 711 9 311 392
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STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Chiffres-clés du groupe de placements «Swiss Development Residential»
La Steiner Investment Foundation n’est pas membre de la CAFP. Les chiffres-clés sont cependant basés
sur la directive CAFP no 1 publiquement accessible (version: 1 septembre 2016). Conformément à cette
directive CAFP no 1, les chiffres-clés couvrent les principaux aspects de rendement et de risque spéci-
fiques à l’immobilier, et ils permettent de comparer les principaux chiffres-clés.
2018 2017
Taux de perte sur loyer 11.89% Non calculable
Quote-part des fonds empruntés 0.00% 0.00%
Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) Non utilisable Non calculable
Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (GAV) 0.56% 0.59%
Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (NAV) 0.67% 0.73%
Rendement des fonds propres 4.13% 11.26%
Rendement du capital investi (ROIC) 4.85% 9.49%
Rendement sur distribution 0.00% 0.00%
Coefficient de distribution 0.00% 0.00%
Rendement de placement 4.13% Non calculable
Au cours de l’exercice 2017, le groupe de placements «Swiss Development Residential» n’a enregistré
aucun revenu locatif. Ainsi, les chiffres-clés concernant le taux de perte sur loyer et la marge de bénéfice
d’exploitation n’ont pas pu être calculés en 2017. Le groupe de placements «Swiss Development Residen-
tial» a été constitué en 2017. Au début de l’exercice 2017, la valeur d’inventaire était nulle, ce qui explique
que le rendement de placement de 2017 n’a pas pu être calculé.
Certains chiffres-clés doivent être interprétés avec précaution (en particulier le taux de perte sur loyer)
car ils sont normalement utilisés pour les immeubles en portefeuille et non pour les immeubles en déve-
loppement. Le chiffre-clé marge de bénéfice d’exploitation ne peut être utilisé dans la mesure où les
revenus locatifs perçus en 2018 provenaient exclusivement de sous-locations et que ces derniers ne
comportaient encore aucun revenu locatif après la fin des travaux des immeubles de développement. Un
calcul arithmétique cohérent de la marge de bénéfice d’exploitation la situerait à – 3438.17%.
Rapport de l’organe de révision et rapport d’évaluation
STEINER INVEST Rapport annuel 2018
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STEINER INVEST Rapport annuel 2018
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STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Rapport d’évaluation
BewertungsberichtMandat Selon l’Ordonnance sur les fondations de placement (OFP), les biens fonciers de fondations de placement doivent à chaque fois être évalués par des experts en estimation indépendants pour la fin de l’exercice financier. Pour le compte de Steiner Investment Foundation (SIF), Wüest Partner a évalué tous les biens fonciers du groupe de placement «Swiss Development Residential» au 31 décembre 2018 dans le but d’établir son bilan. À la date de référence, le portefeuille comprend 14 biens fonciers (tous dans la phase d’étude ou la phase de construction, 6 d’entre eux avec une part de placement et de propriété par étage). Les documents pertinents pour l’évaluation ont été préparés par la fondation de placement ainsi que par les développeurs de projets compétents. Les estimations sont basées sur l’évaluation et l’analyse de ces documents, sur des inspections sur place à tour de rôle, ainsi que sur l’appréciation de la situation générale et spécifique du marché selon le bien foncier. Les experts en estimation de Wüest Partner mandaté par Steiner Investment Foundation ont réalisé la totalité du projet de manière neutre et assujetti uniquement au mandat de l’évaluation indépendante et cela en accord avec la fondation de placement, allant de la définition des paramètres d’évaluation et l’entrée des données dans le logiciel d’évaluation, par les véritables travaux d’évaluation, au contrôle de gestion et à la remise des résultats. Critères d’évaluation Wüest Partner confirme que les évaluations correspondent aux prescriptions légales et sont de plus conformes aux critères d’évaluation habituels dans la branche. En référence aux Swiss Evaluation Standards, la valeur de marché établie par bien foncier se considère comme «fair value», c’est-à-dire correspondant au prix de vente recouvrable probable en conditions normales dans l’environnement de marché actuel, sans considérer d’éventuels coûts de transactions. Méthode d’évaluation Les évaluations ont été effectuées de manière uniforme au moyen de la discounted cashflow method (méthode DCF). Avec la méthode DCF, la valeur de marché d’un bien immobilier est déterminée par la somme de tous les revenus nets futurs escomptés à la date de référence. Pour chaque bien foncier, l’escompte se fait conformément aux conditions du marché et ajusté au risque, c’est-à-dire en tenant compte de leurs chances et de leurs risques individuels. Dans le cadre de l’évaluation, une analyse et une estimation détaillées de chaque position de revenus et de coûts ont lieu. Comme bases, l’expert en estimation a à sa disposition l’état de planification et l’état du projet ainsi que des informations détaillées du marchés. Sur cette base, il fait une estimation des flux financiers attendus, définit le taux d’actualisation et évalue les produits de la vente. Certains projets sont effectués par SIF avec un partenaire de développement au moyen d’un modèle de gestion de terrain. Cela signifie que le terrain est vendu aux futures propriétaires d’étages et que ceux-ci concluent le contrat ET directement. L’indemnité convenue contractuellement pour SIF est calculée à l’aide d’une représentation DCF de la situation contractuelle. Un examen juridique de la situation contractuelle ne fait pas partie du mandat d’évaluation.
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STEINER INVEST Rapport annuel 2018
Rapport d’évaluation
Indépendance et confidentialité Les experts en estimation mandatés de Wüest Partner confirment leur indépendance et garantissent le traitement confidentiel d’informations liées au mandat d’évaluation.
Résultats des évaluations Au 31 décembre 2018, la valeur de marché des projets évalués par les experts est estimée à 140.8 millions de CHF. Les coûts de développements de projets et de constructions planifiés pour les dix prochaines années ont été plausibilisés. Ensuite, la terminaison aussi bien que le volume des investissements de biens fonciers isolés ont été réestimés et adaptés si nécessaire.
Vu qu’il s’agit de développements de projets pour tous les biens fonciers, l’exposition aux risques relatifs aux évolutions du marché et aux risques de coûts, d’autorisation et de commercialisation est élevée. La valeur de marché peut réagir de manière sensible à un changement de ces paramètres.
Les taux d’actualisation utilisés dans les évaluations reposent sur une observation continue du marché immobilier, particulièrement des taux de rendement payés lors de transactions de gré à gré pour des constructions existantes et des projets de développement. Zurich, le 26 février 2019 Wüest Partner AG
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STEINER INVEST Rapport annuel 2018
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Le rapport annuel 2018 de la Steiner Investment Foundation
est disponible en français et en allemand. La version alle-
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Photographie et visualisations ScanderbegSauer
(photos pages 5, 7, 8, 12); Baumberger & Stegmeier AG
(photo page 9); matchcom (page 28 visualisa tion);
Reportair (photos pages 34 et 36); imageBroker / Alamy
Stock Foto (photo page 39); Archiv Steiner Investment
Foundation et Steiner AG (divers photos)
Concept et design NeidhartSchön, Zurich
Impression Neidhart + Schön Print, Zurich
Traduction Supertext, Zurich
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