Première installation : Faut-il attendre pour acquérir une officine ?

PREMIERE INSTALLATION :

FAUT-IL ATTENDRE POUR ACQUERIRUNE OFFICINE ?

Animée parPhilippe BECKER, Christian NOUVEL et Alain FILS

Experts-comptables - Département Pharmacie de FIDUCIAL

PHARMAGORA 2011

I. RAPPEL DE LA SITUATION

ACTUELLE

LE POSITIF ! LE NEGATIF !LA BONNE IMAGE DU

PHARMACIEN ACTEURDU MONDE DE LA SANTE

LES BESOINS CROISSANTS D’UNE POPULATION

QUI VIEILLIT

LE MONOPOLE ET LA LOI DE REPARTITION

LA SANTE EST LA PRIORITEN°1 DES FRANCAIS !

LA BONNE IMAGE DU PHARMACIEN ACTEUR

DU MONDE DE LA SANTE

LES BESOINS CROISSANTS D’UNE POPULATION

QUI VIEILLIT

LE MONOPOLE ET LA LOI DE REPARTITION

LA SANTE : PRIORITEN°1 DES FRANCAIS !

LES TAUX D’INTERETS BAS

LA CRISE DES DEFICITSSOCIAUX ET DU POUVOIR

D’ACHAT…

LE SURNOMBRED’OFFICINES

LA DESERTIFICATIONMEDICALE

L’APPETIT DES « FINANCIERS » ET DES

« GMS »

L’AUGMENTATION DES DEPOTS DE BILAN

Faut-il attendre des jours meilleurs pour acquérir son officine

La question

« Un pessimiste voit la difficultédans chaque opportunité.Un optimiste voit l’opportunité dans chaque difficulté. »

Winston Churchill

On peut s’installer dans le contexte actuel mais il faut la réunion de certaines conditions nécessaires et suffisantes.

Quelles sont ces conditions ???

La réponse

II. LES CONDITIONS NECESSAIRES ET

SUFFISANTES

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

2. Il faut acheter sa future officine avec l’assistance d’experts.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

6. Il faut faire au préalable un budget prévisionnel sérieux.

Entourez la réponse qui convient.

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

Soit P le « juste prix »

P = F° (rentabilité) + F° (perspective de croissance)

Avec

rentabilité = multiple de l’EBE (explication p.43)

perspective de croissance = variation du CAHT sur 3 ans

Cherchez l’erreur!

Exemple chiffré :

Énoncé 1:j’achète une officine 80 % du CATTC en 2011 (8 x EBE).Elle progresse de 5 % en 2012 et 5 % en 2013. En pratique, je l’ai achetée 70 % !

Énoncé 2 :j’achète une officine 70 % du CATTC en 2011 (7 x EBE).Le CA baisse de 5 % en 2012 et de 5 % en 2013.Je l’ai achetée 80 % !

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

2. Il faut acheter sa future officine avec l’assistance d’experts.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

6. Il faut faire au préalable un budget prévisionnel sérieux.

Entourez la réponse qui convient.

2. Il faut acheter son officine avec l’assistance d’experts.

TROUVER UNE OFFICINE ET ANALYSER SES POTENTIALITES, CE N’EST PAS SI FACILE !

Qui peut vous aider ?a) LES TITULAIRES D’OFFICINEb) LES AGENCES DE TRANSACTION

c) LES GROSSISTES REPARTITEURS

d) LES GROUPEMENTS DE PHARMACIENS

e) LES EXPERTS-COMPTABLES, LES AVOCATS ET LES NOTAIRES SPECIALISES DANS LE DOMAINE DE L’OFFICINE

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

2. Il faut acheter sa future officine avec l’assistance d’experts.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

6. Il faut faire au préalable un budget prévisionnel sérieux.

Entourez la réponse qui convient.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

1ère ZONE DE RISQUES

Y a-t-il un projet d’ouverture via un transfert dans le secteur proche ?

Comment évolue la démographie de la commune ?

Les facteurs de commercialité qui touchent l’officine vont-ils évoluer favorablement ou pas ?

Quel est le nombre et l’âge des prescripteurs ?

L’ENVIRONNEMENT DE L’OFFICINE

2ème ZONE DE RISQUES LA COMPOSITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES

Existe-t-il des fournitures à des collectivités et si oui conservera t-on cette activité ?

Les délivrances sont-elles conformes aux règles du code de la santé publique et au code de la sécurité sociale ?

Existe-t-il des rétrocessions et comment sont-elles identifiées ?

Et plus généralement, quel est le poids des « médicaments chers » dans l’activité ?

3ème ZONE DE RISQUES

Existe-t-il des contrats de travail ?

Quelle est l’ancienneté et quel est le passif social ?

Quels sont les avantages acquis ?

Quel est le niveau de formation et de compétences ?

Quelle est la définition des postes de travail ?

La pharmacie est-elle en règle avec le code du travail, la convention collective et l’obligation d’emploi d’un adjoint ?

LE PERSONNEL DE L’OFFICINE

4ème ZONE DE RISQUES

Quelle est la date de renouvellement du bail ?

Quelle est la périodicité et quelle est la modalité de révision du loyer ?

Quelles sont les clauses particulières ?

Quelles sont les charges incombant au locataire ?

Le loyer est-il sur ou sous-évalué par rapport au marchélocatif local ?

LE BAIL COMMERCIAL

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

2. Il faut acheter sa future officine avec l’assistance d’experts.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

6. Il faut faire au préalable un budget prévisionnel sérieux.

Entourez la réponse qui convient.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

Typologie de l’officine ? Positionnement géographique ? Activités qui y seront exercées ? Seul ou en association ? Importance du CA ?

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

2. Il faut acheter sa future officine avec l’assistance d’experts.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

6. Il faut faire au préalable un budget prévisionnel sérieux.

Entourez la réponse qui convient.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

Les questions à se poser :

Quelle est l’exigence des banquiers qui prêtent aux pharmaciens ?

Comment pourrai-je légalement augmenter mon apport ?

Mon apport sera t-il suffisant pour mener à bien mon projet ?

Quand sera t-il disponible ?

Combien devrai-je verser le jour de la signature ?

OUI si l’objectif est de répondre aux conditions

Conclusion intermédiaire :

FAUT-IL ATTENDRE POUR ACQUERIR UNE OFFICINE ?

Attendre pour Attendre NON!

Illustration du propos :

Énoncé : J’achète en 2011 une officine qui vaut 1 million d’€. Je finance les frais et le stock et j’emprunte 1 million d’€ sur 12 ans au taux de 3.5% l’an (assurance Incluse).

Au bout de 5 ans, j’aurai capitalisé

364K€ sans compter la plus-value éventuelle sur la valeur de l’officine!

10227785

364Total

10227754

10229733

10232702

10234681

Annuiteen k€

Interêtsen k€

Rembt ducapital en k€

Année

1. Il faut acheter sa future officine au juste prix.

2. Il faut acheter sa future officine avec l’assistance d’experts.

3. Il faut éviter les officines ayant des défauts significatifs non apparents.

4. Il faut avoir un projet et être motivé.

5. Il faut disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé.

6. Il faut faire au préalable un budget prévisionnel sérieux.

Entourez la réponse qui convient.

Recopiez 10 fois :

Il faut faire un budget prévisionnel sérieux avant d’acheter une officine.--------

Combien pourrai-je emprunter ?

Quel sera le niveau de rentabilité brute ?

Quels seront les points d’amélioration de l’exploitation ?

Quelle sera ma rémunération ?

Quelle sera ma fiscalité ?

Quel sera le coût de ma protection sociale ?

Les bonnes questions à se poser :

Quelles hypothèses d’évolution retenir ?

III. UN EXEMPLE DE BUDGET PREVISIONNELLE

SERIEUX

Énoncé du problème :

La pharmacie du Bonheur est rachetée par Monsieur HAPPY et Madame TOGETHER.Sachant que le fonds est vendu à une SELARL à l’IS au prix de 1 160 000 € soit 80 % du CATTC (1,45 M€), calculez le budget prévisionnel sur 5 ans.Il est précisé que M. HAPPY et Mme TOGETHER ont un apport de 115 000 € chacun.Il vous est demandé de travailler sur 2 hypothèses :•1ère hypothèse : Le poste de pharmacien adjoint est maintenu•2ème hypothèse : Le poste de pharmacien adjoint n’est pas maintenu

inve

stis

sem

ents

Valeur du fondsStock à racheterDroits d’enregistrement *Travaux de rénovation HT Dépôt de garantie loyer *Frais d’actes et création société HT *Honoraires de transaction HT *Fonds de caisse *Crédit client

1 160 000100 000

53 31028 000

4 190 11 900

46 0001 600

25 000

++++++++

1 430 000TOTAL

Res

sou

rces

Apport de M. Happy et Mme TogetherEmprunt bancaire (12 ans à 3,5%/an)Crédit fournisseur normatif

230 0001 060 000

140 000++

1 430 000TOTAL

* Sommes à verser le jour de la signature 117 000

Plan de financement

A) 1ère hypothèse :

Le poste de pharmacien adjoint est maintenu

11/12

CA (évolution + 1%/an) 1 428 1 442 1 456 1 471 1 486

12/13 13/14 14/15 15/16

Marge commerciale (27,50% du CAHT) 393 397 401 405 409

Autres charges et charges externes 70 71 73 74 76Impôts et taxes 3 4 4 4 4Rémunérations (annexe) 90 92 94 96 98

Charges sociales (41,5% des salaires bruts) 37 38 38 39 40

EBE avant rém et charges soc. des gérants 193 192 192 192 191Dotation aux amortissements 5 5 5 5 5Déduction intégrale des frais d’acquisition 111 0 0 0 0

Charges financières 36 33 31 28 25

Résultat avant rém et charges soc. des gérants 41 154 157 159 161

Rémunération des gérants 72 72 72 75 75Charges soc. sur rémunération des gérants 24 24 24 25 25Résultat fiscal -55 3 61 59 61Impôt sur les sociétés 0 0 12 12 13Résultat net de la société -55 58 49 47 48

Compte de résultat prévisionnel

Indemnités de licenciement + préavis + CP Néant

Trésorerie officine

Rémunérations des gérants

Charges soc. des gérants (prise ne charge par la SELURL)

Impôt sur les sociétés

11/12 12/13 13/14 14/15 15/16

193 192 192 192 191

72 72 72 75 75

0 0 12 12 13

-11 -12 -24 -28 -30

-11 -23 -47 -75 -105

Evolution de la situation financière

Excédent brut d’exploitation

Remboursement annuel emprunt

Trésorerie officine cumulée

24 24 24 25 25

108 108 108 108 108

Note 5/20

Annexe

Détail du poste frais de personnel

Intitulé du poste Salaire mensuel ETP Salaire

annuelPréparatricePharmacien adjointEntretienPréparatrice

2 5002 3202 00

2 500

1.00.8

1.0

30 00027 8402 400

30 000

2.8 90 240

Le salaire du pharmacien adjoint est maintenu

B) 2ème hypothèse :

Le poste de pharmacien adjoint n’est pas maintenu

11/12

CA (évolution 1%/an) 1 428 1 442 1 456 1 471 1 486

12/13 13/14 14/15 15/16

Marge commerciale (27,50% du CAHT) 393 397 401 404 409

Autres charges et charges externes 70 71 73 74 76Impôts et taxes 3 4 4 4 4Rémunérations (annexe) 62 64 65 66 67Indemnités de licenciement + préavis + CP 23Charges sociales (41,5% des salaires bruts) 26 26 27 27 28

EBE avant rém et charges soc. des gérants 209 232 232 233 234Dotation aux amortissements 5 5 5 5 5Déduction intégrale des frais d’acquisition 111 0 0 0 0

Charges financières 36 33 31 28 25

Résultat avant rém et charges soc. des gérants 54 194 196 201 204

Rémunération des gérants 72 72 72 75 75Charges soc. sur rémunération des gérants 24 24 24 25 25Résultat fiscal -42 56 100 101 104Impôt sur les sociétés 0 12 26 26 28Résultat net de la société -42 86 74 75 76

Compte de résultat prévisionnel

Trésorerie officine

Rémunérations des gérants

Charges soc. des gérants (prise ne charge par la SELURL)

Impôt sur les sociétés

11/12 12/13 13/14 14/15 15/16

209 232 232 233 234

72 72 72 75 75

0 12 26 26 28

5 16 2 -1 -2

5 21 23 22 20

Evolution de la situation financière

Excédent brut d’exploitation

Remboursement annuel emprunt

Trésorerie officine cumulée

24 24 24 25 25

108 108 108 108 108

Note 15/20

Annexe

Détail du poste frais de personnel

62 4002.8

30 00027 8402 400

30 000

1.00.8

1.0

2 5002 3202 00

2 500

PréparatricePharmacien adjointEntretienPréparatrice

Salaire annuelETPSalaire

mensuelIntitulé du poste

Le salaire du pharmacien adjoint n’est pas maintenu

Énoncé du problème :

La pharmacie du Bonheur est rachetée par Monsieur HAPPY et Madame TOGETHER.

Sachant que le fonds est vendu à une SELARL à l’IS au prix de 1 240 000 € soit 85 % du CATTC (1,45 M€), calculer le budget prévisionnel sur 5 ans.

Il est précisé que M. HAPPY et Mme TOGETHER ont chacun un apport de 115 000 € et que le poste de pharmacien adjoint n’est pas maintenu.

Valeur du fondsStock à racheterDroits d’enregistrement *Travaux de rénovation HT Dépôt de garantie loyer *Frais d’actes et création société HT *Honoraires de transaction HT *Fonds de caisse *Crédit client

1 240 000100 000

57 31028 000

4 190 11 900

50 0001 600

25 000

++++++++

1 518 000TOTAL

Apports de M. Happy et Mme TogetherEmprunt bancaire (12 ans à 3,5%/an)Crédit fournisseur normatif

230 0001 148 000140 000

++

1 518 000TOTAL

* Sommes à verser le jour de la signature 125 000

Plan de financement

inve

stis

sem

ents

Res

sou

rces

11/12

CA (évol. 1%/an) 1 428 1 442 1 456 1 471 1 486

12/13 13/14 14/15 15/16

Marge commerciale (27,50% du CAHT) 393 397 401 405 409

Autres charges et charges externes 70 71 73 74 76Impôts et taxes 3 4 4 4 4Rémunérations (annexe) 62 64 65 66 68Indemnités de licenciement + préavis + CP 23Charges sociales (41,5% des salaires bruts) 26 26 27 27 28

EBE avant rém et charges soc. des gérants 208 232 232 233 234Dotation aux amortissements 5 5 5 5 5Déduction intégrale des frais d’acquisition 119 0 0 0 0

Charges financières 39 36 33 30 27

Résultat avant rém et charges soc. des gérants 45 190 194 198 202

Rémunérations des gérants 72 72 72 75 75Charges soc. sur rémunérations des gérants 24 24 24 25 25Résultat fiscal -51 43 98 98 102Impôt sur les sociétés 0 7 26 26 27Résultat net de la société -51 87 72 72 75

Compte de résultat prévisionnel

Trésorerie officine

Rémunérations des gérants

Charges soc. des gérants (prise ne charge par la SELURL)

Impôt sur les sociétés

11/12 12/13 13/14 14/15 15/16

208 232 232 233 234

72 72 72 75 75

0 7 26 26 27

-5 12 -7 -10 -10

-5 7 0 -10 -20

Evolution de la situation financière

Excédent brut d’exploitation

Remboursement annuel emprunt

Trésorerie officine cumulée

24 24 24 25 25

117 117 117 117 117

Note 5/20

Annexe

Détail du poste frais de personnel

62 4002.8

30 00027 8402 400

30 000

1.00.8

1.0

2 5002 3202 00

2 500

PréparatricePharmacien adjointEntretienPréparatrice

Salaire annuelETPSalaire

mensuelIntitulé du poste

Le salaire du pharmacien adjoint n’est pas maintenu

Annexe

Ventesachats consommés

Marge Commerciale

impôts (officine)frais de personnel

cotisations exploitant

charges externesValeur Ajoutée

Excédent Brut d’Exploitation

La formation de l’EBEDu chiffre d’affaires à l’excédent brut d’exploitation

-

-

---