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Immobilier et foncier :Les nouveaux enjeux fiscaux

PLANPLAN

1. Méthodes actuellesa. Etablissement industrielb. Etablissement commercial

2. Evolutionsa. Révision des valeurs locatives des

locaux commerciauxb. Jurisprudences nouvelles

1. Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage (TSBCS)

2. Taxe sur les stationnements (TSS)

3. Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)

4. Taxe d’aménagement (TA)

BASES FONCIÈRES TF / CFE

TAXES SPÉCIFIQUES1 2

LES BASES FONCIÈRES : MÉTHODES ACTUELLESLES BASES FONCIÈRES : MÉTHODES ACTUELLES

La Taxe foncière sur les propriétés bâties

(TFPB)

Les bases foncières servent à l’établissement de plusieurs impôts locaux dont :

La Taxe foncière sur les propriétés non-

bâties (TFPNB)

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

> Ces trois impôts ont pour base commune la Valeur Locative des biens passibles d’une taxe foncière (Valeur Locative Cadastrale)

Par définition Loyer annuel théorique tiré d’une location dans les conditions normales de marché (i.e. Date de référence = 01/01/1970)

MÉTHODES ACTUELLES : DÉFINITION

• Méthode définie par l’activité réalisée au sein de l’établissement :Attention à la déclaration initiale !

• Activité industrielle : Transformation de matières premières / Prépondérance des ITMO

Pas de définition légale de l’activité industrielle CE 27/07/2005 n°261889 Stés des Pétroles Miroline

> Article 1499 CGI : déclarations modèles U et/ou IL

• Prise en compte des Prix de revient des éléments passibles d’une TF (Terrains, Bâtiments, Agencements) : peu importe l’enregistrement comptable !

En propriété : base de la TFPB En propriété et/ou exploité : base de la CFE Retraitement des immobilisations non utilisées

• Leviers : 1.Apurer son listing des immobilisations : mises au rebus, méthode par composant…

2.Retraitement : définir les éléments passibles d’une TF (scellement, non spécialisation)

3.Tenir compte de l’historique : fusion, acquisition, cession, levée CBI… (valeur locative plancher)

MÉTHODES ACTUELLES : DÉFINITION

• Activité commerciale : Par déduction, ce qui n’est pas industriel

> Article 1498-2° CGI : déclarations modèles CBD (avec -REV-K depuis 2011) et/ou IL

Prise en compte des Surfaces : surfaces réelles dites de « plancher »

En propriété : base de la TFPB En propriété et/ou exploité : base de la CFE Retraitement des surfaces non exploitées

Leviers : 1.Détermination des surfaces : ventilation par type de pièce de la surface globale2.Contrôle des éléments de calcul : local-type, encadrantes, environnement …

ÉVOLUTIONS : RÉVISION DES ÉVOLUTIONS : RÉVISION DES VALEURS LOCATIVESVALEURS LOCATIVES

Introduction par la Loi de Finances Rectificative 2010 (art. Introduction par la Loi de Finances Rectificative 2010 (art. 34) :34) :réforme du système d’évaluation des locaux commerciaux (évalués via 1498 du CGI)

• Nouvelle date de référence des évaluation : 1er Janvier 2013

Abandon de la notion de local-typeDécoupage en secteur d’évaluation pour représenter le marché locatifCréation des catégories de locaux (39)Mise en place d’une grille tarifaire par catégorie

Une méthode plus simple et plus réaliste qui tient Une méthode plus simple et plus réaliste qui tient compte de l’évolution importante du marché de compte de l’évolution importante du marché de l’immobilierl’immobilier

• VLC = Surface Pondérée * Tarif de la catégorie * Coefficient de situation

Lissage de l’évolution de l’impôt + « Planchonnement »

• Rehaussement ou diminution de l’impôt si variation sur 10 ans• Ecrêtement si variation supérieure ou inférieure à 50%

Intégration des nouvelles bases : 2017 (LFR 2015 / Art. 48)

Leviers d’anticipation des effets :Détermination des surfaces, catégorie

ÉVOLUTIONS : JURISPRUDENCES À NOTER

• Changement de méthode : (CAA Lyon du 27 août 2015) précisions sur le caractère industriel d’un bâtiment au sens de l’article 1499 du CGI.

• RAPPEL : CE du 27 juillet 2005 : Pétrole Mirolines : introduit la notion de matériel et outillage prépondérant pour déterminer le caractère industriel des établissements.

•Revêtent le caractère industriel des établissements dont l’activité nécessite d’importants moyens techniques :

- Ou activités de fabrication ou transformation des biens corporels mobiliers- Ou lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre

est prépondérant

• Application du 1499 du CGI à un entrepôt de stockage : - Montant total des installations techniques, matériels et outillages représentait

environ 23.16% du montant total des immobilisations utilisées pour l’activité développée.

- Matériel et outillage ayant un caractère important et prépondérant pour l’exercice de cette activité.

•Contrôle récurrent de l’administration visant à modifier la méthodologie de calcul des VLC

ÉVOLUTIONS : JURISPRUDENCES À NOTER

• Validité des évaluations foncières rétroactives (Conseil Constitutionnel 2 mars 2016) concernant les locaux-types :

• Arrêt Conseil d’Etat de 2014: invalide la comparaison de locaux avec un local type qui a été détruit, qui a changé de consistance ou d’affectation suite à son inscription au Procès-verbal.

• Loi de finance rectificative pour 2014: validation rétroactive des évaluations faites par comparaison jusqu’au 1er janvier 2015 fermant ainsi la possibilité de réclamations sur les années antérieures.

Pas de contestation possible pour les contribuables des évaluations foncières

• Conseil constitutionnel du 2 mars 2016: invalide la loi :

Comparaison avec un local type démoli, détruit ou ayant changé de consistance ou d’affectation en cours de temps, au 1er janvier de l’année d’évaluation est irrégulière.

TAXES SPÉCIFIQUES : TAXES SUR LES BUREAUX LOCAUX COMMERCIAUX ET DE STOCKAGE

• Forfaitaire : surface * tarif de la catégorie

• Tarif fixé selon : localisation (circonscription) & catégorie (bureaux, commerces, stockage, stationnements)

• Locaux à usage de bureaux > 100m²• Locaux à usage commercial de plus de 2500 m²• Locaux à usage de stockage de plus de 5000 m²• Locaux destinés au stationnement (clos et couverts)

• Détermination de la surface : prise en compte des surfaces taxables, déduction des parties communes, …• Vérification catégories : validation des seuils d’imposition, ventilation, …• Recherche des cas de minoration : dotations des collectivités

Taxe applicable en Ile de France et due par le propriétaire ou

titulaire du droit réel au 1er janvier :Champs d’application Leviers

TAXE SUR LES SURFACES TAXE SUR LES SURFACES DE STATIONNEMENTSDE STATIONNEMENTS

Instituée à partir du 1Instituée à partir du 1erer janvier 2015 en Ile de France et janvier 2015 en Ile de France et payée le 1payée le 1erer mars de chaque année. mars de chaque année.

• S’ajoute à la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage :

Champ d’application identique (seules surfaces de stationnements) : article 231 ter du CGI

• Surface de stationnement couvertes ou non couvertes d’au moins 500 m²

• Personnes publiques ou privées propriétaires de ces aires de stationnement. Exonération pour association et fondation reconnues d’utilité publique.

• Tarif au m² en fonction de la circonscription.

Leviers :

• Détermination de la surface : prise en compte des surfaces taxables, déduction des parties communes, …

• Vérification catégories : validation des seuils d’imposition, ventilation, …

• Recherche des cas de minoration : dotations des collectivités, zonage,

TAXE SUR LES SURFACES COMMERCIALES

Définition de la TASCOM :

• Redevable : Etablissement commerciaux permanents de vente au détail

• Taxe assise sur un critère « technique » et un critère « comptable » :

Surface de vente au détail : surface à imposer Chiffre d’affaires au mètre carré (vente au détail) : permet de connaître le tarif

• Détermination de la base : Tarif * Surface

Conditions paiement de la taxe :

• Les établissements ouverts avant 1960 (Attention : activité précédente à prendre en compte !)• Une surface de vente > 400 m² (Attention à la notion d’entreprise de réseau !)• Un C.A. supérieur à 460 000 €

Leviers : Leviers :

• Calcul du C.A. : retraitement comptable

• Détermination des surfaces : exclusion des surfaces non concernées

• Recherches des cas de majorations / minorations : activité, surface, localisation

TAXE D‘AMÉNAGEMENTTAXE D‘AMÉNAGEMENT

Leviers :

• Application des exonérations et abattement : Industriels, stockages, locaux mixtes…

• Vérification des taux et tarifs appliqués

• Calcul de la surface taxable : intervention d’un géomètre

Définition de la taxe d’aménagementDéfinition de la taxe d’aménagement

• Se substitue à partir du 1er mars 2012 à la TLE et autres taxes annexes. Intégrée au code de l'urbanisme aux article L 331-1 et suivants et R331-1 et suivants.

• La taxe s’applique à toute nouvelle construction et est ventilée en plusieurs part :

Exigibilité : 2 versements 12 mois après obtention du Permis de Construire puis 12 mois après 1er versement

Trois parts : Communale + Régionale (en IDF)+ Départementale

• Base : surface taxable à laquelle est appliquée un tarif par mètre carré ainsi que le taux voté par la collectivité concernée

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