S2 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 janvier 2015

La revue de Presse KYLIA

1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 5 au 11 janvier 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier : les professionnels sont

pessimistes pour 2015 Le 5/01/2015

Pas moins de 64% des acteurs de l'immobilier ne sont pas enthousiastes sur l'avenir proche du

marché du logement, selon une étude publiée par le Crédit Foncier. Ils anticipent une baisse des prix

dans l'ancien.

La fin de l'année 2014 fut difficile pour le secteur de l'immobilier. Selon le nouveau baromètre du

Crédit Foncier réalisé avec l'institut de sondage CSA, si 58 % des professionnels de l'immobilier

déclarent avoir globalement atteint leur objectif commercial (dont 18 % presque atteint, 30 % atteint et


2

10 % dépassé), ils constatent dans le même temps une sérieuse détérioration du marché ces quatre

derniers mois. Et la nouvelle année n'apporte malheureusement pas davantage d'optimisme. Fin

2014, selon les professionnels de l'immobilier, 47 % de leurs clients étaient pessimistes et 29 %

attentistes quant à la concrétisation de leur projet immobilier.

Les professionnels de l'immobilier n'ont toutefois pas partout le moral dans les chaussettes, dans la

mesure où le marché est plus florissant sur certains territoires que dans d'autres. Ainsi, cet état

d'esprit affecte particulièrement les professionnels du nord-est (73 % d'entre eux sont pessimistes)

alors que leurs collègues du sud-ouest sont 40 % à être optimistes! L'humeur est également variable

en fonction des métiers exercés. Ce sont les constructeurs de maisons individuelles (40 %) qui sont

les plus confiants, lorsque les lotisseurs et promoteurs sont 70 % à être pessimistes.

Une baisse des prix à prévoir dans l'ancien

Autre nouvelle: en 2015, 52% des professionnels de l'immobilier anticipent une baisse des prix dans

l'ancien... qui pourrait bien être significative, selon ceux qui la prédisent. 47 % pensent qu'elle sera

comprise entre 2 et 5 % et 40 % qu'elle ira au-delà de 5 %! Côté transactions, pas de hausse à

prévoir: le nombre de transactions devrait rester stable (pour 48 % des professionnels) ou baisser (30

% d'entre eux).

Pour autant, l'étude anticipe également de possibles - très légères - réjouissances. Du côté du

logement neuf par exemple, dont les prix pourraient se stabiliser. Cette tendance est anticipée par

57% des professionnels de l'immobilier, alors que 28 % pronostiquent une baisse (la moitié d'entre

eux considèrent que cette baisse de prix sera comprise entre 2 et 5 %). Par ailleurs, le nombre de

transactions devrait rester stable (pour 40 %) ou baisser (pour 39 %).

Le contexte économique est l'élément récurrent qui vient nourrir ce pessimisme ambiant dans le

secteur. C'est la raison qui est citée par 96 % des professionnels sondés. En second lieu, c'est la

mauvaise évolution du pouvoir d'achat des ménages qui alimente le pessimisme (79 %). En revanche,

le niveau bas des taux d'intérêt (80 %), l'évolution des prix (58 %) et les dispositifs de soutien à l'achat

(58 %) sont les principales raisons qui expliquent qu'un tiers des professionnels soient optimistes pour

2015.

Source : LeFigaro.fr

Immobilier : les jeunes sont de retour à l’achatLe 6/01/2015

Le nombre d'acquéreurs de moins de 30 ans à Paris a augmenté de 16% en 2014 par rapport à

2013. (Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux

politiques commerciales agressives des banques lors du second semestre 2014.

Depuis 2011, les jeunes primo-accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier.

une conjoncture économique difficile, à un resserrement des conditions d'octroi de crédits des

banques, à des prix de l'immobilier trop élevés dans les zones tendues, et à la réduction du périmètre

de certains dispositifs fiscaux avantageux.

Cette tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau

d'agents immobiliers Century 21, l'activité lors de cette période a principalement été soutenue par les

jeunes de moins de 30 ans. En grande partie grâce à eux, "

cela", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans

l'ancien en 2014 à environ 720.000 unités, stable par rapport à 2013.

Partout sur le territoire, les jeunes sont revenu

30 ans ont représenté 21,5% des acheteurs en 2014, soit une hausse de 9% par rapport à l'année

précédente, selon le réseau Century 21. Même dans les endroits où les prix sont élevés comme Paris,


: les jeunes sont de retour à l’achat


(Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux


accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier.



de certains dispositifs fiscaux avantageux.

te tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau


jeunes de moins de 30 ans. En grande partie grâce à eux, "2014 n'aura pas été une si mauvaise que

", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans

l'ancien en 2014 à environ 720.000 unités, stable par rapport à 2013.

Partout sur le territoire, les jeunes sont revenus en masse sur le marché de l'acquisition. Les moins de



3

: les jeunes sont de retour à l’achat


(Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux


accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier. La faute à



te tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau


14 n'aura pas été une si mauvaise que

", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans

s en masse sur le marché de l'acquisition. Les moins de




4

les jeunes ont retrouvé goût à l'achat : ils y sont en hausse de 16%. De même à Lyon métropole où ils

sont ont été 18% de plus qu'en 2013.

Un effet rattrapage

Pourquoi une telle hausse pour cette catégorie de la population, alors qu'à l'inverse le nombre

d'acheteurs ayant entre 30 et 40 ans a par exemple baissé de 8% sur tout le territoire ? Pour Laurent

Vimont, les moins de 30 ans qui "étaient exclus du marché depuis deux ans ont profité d'un appel

d'air" lié aux taux d'intérêt de crédits immobiliers bas ( 2,36% en moyenne en décembre 2014 ) ainsi

qu'à la baisse des prix (-2,8% sur 12 mois au niveau national).

Mais au-delà ce cet "effet rattrapage", le retour des jeunes sur le marché de l'accession dans l'ancien

s'explique par les politiques concurrentielles agressives des banques pour atteindre leurs objectifs

commerciaux de fin d'année. Elles ont principalement ciblé les jeunes, un public potentiellement très

captif une fois le crédit immobilier souscrit.

Pour les attirer, les banques ont globalement assoupli leurs conditions d'octroi de crédits. Ainsi

Century 21 a constaté qu'au second semestre 2014, pour l'achat d'un bien immobilier de 194.000

euros avec un crédit de 20 ans et une mensualité de 1.000 euros, les banques ont accepté en

moyenne de financer 97% du prix d'achat hors frais d'enregistrement ! Soit le niveau le plus élevé

depuis le déclenchement de la crise en 2008.

La schizophrénie des 30-40 ans

Par ailleurs, contrairement au reste de la population, les moins de 30 ans n'ont en général pas de

logement à vendre avant d'en racheter un autre. D'un côté, ils ont donc pu bénéficier du fait que les

vendeurs ont "recommencé à retrouver raison" en cette fin d'année 2014, selon Laurent Vimont, et ont

accepté de céder à des prix plus bas.

Et de l'autre, ils ne se sont pas retrouvés dans la position schizophrène des 30-40 ans qui ont souvent

besoin de vendre leur logement acquis quelques années auparavant pour financer une nouvel achat

immobilier. Eux "sont dans une logique de faire deux bonnes opérations à l'achat et à la vente",

explique Laurent Vimont. Ce qui prend plus de temps.

Source : LaTribune.fr


5

Plus d'un ménage sur cinq est en situation de

vulnérabilité énergétique Le 08/01/2015

L'augmentation des prix de l'énergie ces dernières années a plongé des millions de foyers

français dans la difficulté en ce qui concerne les dépenses énergétiques. Les zones rurales

sont les plus touchées.

Un homme tente de se réchauffer dans sa maison en France. AFP

Quand se chauffer devient un luxe. 5,9 millions de ménages, soit plus d'un sur cinq, sont en situation

de vulnérabilité énergétique en France, contraints de consacrer une part importante de leurs revenus

au chauffage de leur logement ou à leurs dépenses de déplacements, selon l'Insee.

700.000 ménages (2,6%) ont même des difficultés à assumer ces deux postes de dépenses, indique

l'Insee dans une étude publiée jeudi.

Un ménage est considéré vulnérable lorsque ses dépenses pour le chauffage et l'eau chaude

dépassent 8% de ses revenus et 4,5% pour ses déplacements.


6

Selon l'Insee "certains ménages doivent prendre une décision : renoncer à d'autres dépenses pour se

chauffer correctement ou se déplacer ou, au contraire, se résigner à avoir froid ou à se déplacer

moins".

14,6% des ménages sont en situation de vulnérabilité énergétique pour leur logement et 10,2% pour

l'achat de leur carburant pour leurs déplacements, détaille cette étude, basée sur des données de

2008.

Des zones plus concernées

Et cette vulnérabilité énergétique "augmente fortement" plus on s'éloigne des pôles urbains, puisque

elle concerne près d'un ménage sur deux hors des aires urbaines.

"Dans les zones très éloignées de pôles, les ménages cumulent des revenus en moyenne plus bas et

des dépenses énergétiques plus élevées", explique l'Insee.

Les personnes seules (un tiers) et les moins de 30 ans (43,1%) sont particulièrement concernés, mais

les ménages les plus nombreux à être en difficulté sont les retraités (1,8 million).

Parmi les actifs, ce sont les ouvriers qui sont les plus nombreux à être vulnérables (1,2 million), soit

près de 27% de cette catégorie sociale.

En ce qui concerne les dépenses liées au logement, le premier facteur est le climat, suivi de la surface

de l'habitation et du combustible utilisé.

Dans trois régions - Lorraine, Auvergne et Franche-Comté - la vulnérabilité concerne plus du quart

des ménages.

Par ailleurs, ce sont les ménages se chauffant au fioul qui sont les plus nombreux à être en situation

de vulnérabilité (1,7 million) car vivant le plus souvent dans des maisons individuelles en milieu rural.

(avec AFP)

Source : Challenges.fr


7

Crédit immobilier : trois astuces pour faire

baisser la note Le 9/01/2015

© REA

Avec des taux historiquement bas tombés à 2,60% sur 20 ans, il est plus que jamais tant - si ce n’est

pas encore fait - de faire racheter votre crédit immobilier auprès d’une autre banque. Cette opération

vaut d’autant plus le coup que, depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon en juillet dernier, vous

pouvez faire coup double en changeant d’assurance emprunteur.

Dernière carte à jouer si vous êtes contraints de conserver votre ancien crédit : vérifiez si son taux

effectif global (TEG) - indicateur de son coût total - est exact. Les erreurs ne sont pas rares et en le

faisant recalculer vous pourrez également réaliser de belles économies. Nos conseils.

> Faites racheter votre prêt immobilier

Frais à prévoir : en moyenne 5 000 euros Chances de réussite : 80% Délai de mise en place : jusqu’à

3 mois

On le sait, à seulement 2,60% pour un prêt sur vingt ans, les taux d’intérêt immobilier n’ont jamais été

aussi bas. Mais ne comptez pas sur votre conseiller bancaire pour vous le rappeler, même si vous lui

remboursez votre crédit rubis sur l’ongle. «Les banques rechignent souvent à renégocier les

conditions d’emprunt initiales de leurs clients, car cela remet en cause leur marge», explique Maël

Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Il y a pourtant gros à gagner, comme

dans le cas de notre couple témoin qui, en faisant racheter aux conditions actuelles du marché un prêt


8

souscrit en 2012, devrait économiser plus de 63 000 euros d’intérêts sur toute la durée de son -

nouveau financement. Attention, l’opération n’est toutefois pas rentable pour tout le monde. Mieux

vaut être dans le premier tiers du crédit, le montant des intérêts à renégocier devenant, sinon, trop

faible. Pour un prêt sur vingt ans, seuls ceux ayant souscrit après 2007 ont donc avantage à se

lancer. Bien sûr, n’espérez aucune faveur si votre situation professionnelle a changé, et que vous êtes

par exemple au chômage. Mais si vous êtes un bon client, commencez par solliciter votre banquier,

en sachant que même s’il accepte, il ne sera sans doute pas le mieux placé et tentera de vous

prélever de nouveaux frais de dossier. Si vous souhaitez décrocher les meilleures conditions, pas

d’autre choix alors que de recourir à un courtier, comme Cafpi, Empruntis ou Meilleurtaux, qui fera à

votre place le tour de la concurrence. C’est lui qui calculera la rentabilité de l’opération, car vous

devrez alors régler, en plus des frais de dossier (1% sur le coût du nouvel emprunt), des IRA

(indemnités de remboursement anticipé) équivalentes à 3% du capital restant dû et plafonnées à six

mois d’intérêts. Soit, au total, 5 000 euros de frais dans le cas d’un crédit initial de 160 000 euros à

4,2%. Vous aviez bénéficié d’un prêt à taux zéro lors du premier financement ? Selon la loi, rien ne

vous oblige à solder ce crédit, indépendant du prêt principal (de même qu’aucune banque ne peut

vous imposer de l’inclure dans son nouveau financement). Pas de panique non plus si vous faites

partie de ces emprunteurs ayant acheté entre mai 2007 et fin décembre 2010 et que vous bénéficiez

du crédit d’impôt Tepa créé par Nicolas Sarkozy. Ce dispositif qui autorise, durant cinq ans, à déduire

les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu, reste valable en cas de rachat de prêt avec un taux

en baisse. Vous porterez alors sur votre déclaration (au plus tard en 2016, donc) les nouveaux

intérêts payés.

> Profitez du délai d’un an pour déléguer l’assuran ce d’emprunt

Frais : 0 euro Chances de réussite : 70% Délai de mise en place : de 1 à 8 semaines

Un taux cassé, en contrepartie de l’engagement à souscrire l’assurance décès invalidité maison :

voilà, le plus souvent, comment se concluent encore les négociations d’emprunt immobilier. Le hic,

c’est que ces contrats bancaires, facturés jusqu’à 0,39% du montant emprunté par an, sont chers,

surtout si vous avez moins de 45 ans. La bonne nouvelle, c’est que pour tous les nouveaux prêts que

vous pourrez souscrire (et ceux signés depuis le 26 juillet 2014), il est possible de prendre le banquier

à son propre piège. La nouvelle loi Hamon autorise en effet à changer librement d’assurance, à

condition de s’y prendre dans l’année suivant la signature de l’offre de prêt. En filant chez les

spécialistes comme Cardif, April ou AFI Esca, vous diviserez ainsi la note par deux (les moins de 40

ans ne paient que 0,09 à 0,22% du montant emprunté). Le banquier ne pourra refuser que dans un

cas : si la nouvelle assurance offre un niveau de garanties inférieur à la sienne. Vu la complexité des

contrats, bardés d’exclusions ou de surprimes, mieux vaudra solliciter un courtier habitué à comparer


9

les clauses, comme Cafpi avec Vitae Assurances, Meilleurtaux ou Réassurez-moi. C’est ainsi que ce -

dernier a créé un algorithme qui recoupe les garanties et sélectionne le contrat délégué le plus proche

de celui de départ. Taux de succès auprès des banquiers : 70%. Inutile de s’en priver, d’autant que le

service est gratuit et les délais rapides (comptez deux semaines au maximum). Vous remboursez un

crédit souscrit avant juillet 2014 ? La loi vous autorisait déjà à changer d’assureur.

Mais les démarches seront alors plus longues et plus complexes. Vous devrez résilier votre assurance

actuelle par pli recommandé, adressé au moins deux mois avant sa date d’anniversaire. Comptez

ensuite un délai similaire pour la mise en place du nouveau contrat, voire plus si votre banquier traîne

des pieds. Là aussi, il pourra s’opposer au changement s’il estime que les garanties ne sont pas

équivalentes.

Dans tous les cas, sachez toutefois que le banquier ne peut plus vous prélever de frais de délégation

> Traquez les erreurs commises dans le TEG

Frais à prévoir : jusqu’à 5 500 euros Chances de réussite : 70 % Délai de mise en place : De quelques

semaines à plusieurs années

Votre crédit immobilier est trop ancien pour qu’il soit rentable de le renégocier ? Tentez alors une

ultime astuce en vérifiant si son taux effectif global (TEG), indicateur de son coût total, est exact. En

cas d’erreur, la loi considère en effet que votre choix a été faussé. Suffisant pour que la banque soit

condamnée à recalculer les mensualités dues au taux d’intérêt légal en vigueur d’année en année (et

égal à zéro depuis 2013) ou, dans certains cas, pour qu’elle soit totalement déchue de ses intérêts.

Quelle que soit l’option, cela a tout du jackpot pour l’emprunteur, comme dans le cas de notre couple

de l’Hérault (lire ci-dessous), qui a pu négocier de récupérer 162 000 euros. Et les chances ne sont

pas si minces, l’Afub (Association française des usagers des banques) estimant que 70% des TEG

sont faux. Il faut dire qu’entre l’omission du coût mensuel (le «taux de période»), le mode de calcul

abusif (mené sur 360 jours au lieu de 365) ou la bévue pure et simple du conseiller, les causes -

d’erreur sont nombreuses ! «Il suffit que le taux soit faux à une décimale près, et ce, même en faveur

du client, pour que la banque soit dans son tort», résume Jean-Pascal Mattei, directeur de la -

Financière Mirabeau. Mais comme recalculer seul un TEG est impossible pour un néophyte, vous

devrez confier cette mission soit à un avocat spécialisé, soit à un cabinet d’experts, tel que la

Financière Mirabeau ou Les Expertiseurs du crédit. A l’issue d’un premier diagnostic (parfois payant, il

n’est pas toujours remboursé si le TEG s’avère exact), ces spécialistes vous diront si l’erreur est de

taille à faire plier la banque ou vaut la peine d’aller en justice. Ces procédures exigent en effet de la

patience, les banques faisant souvent appel. Et de gros moyens : les forfaits (pas toujours


10

remboursables en cas d’échec) s’échelonnent de 1 980 à 2 970 euros chez Les Expertiseurs du crédit,

et atteignent 5 500 euros à la Financière Mirabeau. Ils sont assortis d’honoraires sur résultats (de 10 à

30% des gains obtenus). Cher, pour une issue aléatoire. «Les tribunaux ne s’accordent pas sur le

mode de calcul du taux», prévient Julien Rivet, avocat associé au cabinet Berthezène Nevouet Rivet.

Mieux vaut donc ne se lancer que si le préjudice estimé atteint, au minimum, 15 000 euros.

Source : Capital.fr


11

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Que change la Loi PINEL pour les baux

commerciaux ?

Le 06/0/2015

Pour éclairer ses clients, le cabinet Tostain et Laffineur a souhaité revenir sur les changements

majeurs que la loi PINEL amène dans les baux commer ciaux et a donc sollicité Natacha

MARCHAL, avocat spécialisé dans le droit immobilier. Nous retranscrivons ici cet article publié dans la

lettre de Tostain et Laffineur.

"Quelles sont les mesures phares de la Loi PINEL su r les baux commerciaux ?

La loi PINEL a eu un décret d'application datant du 03 Novembre 2014. Nous retiendrons 10 mesures

phares de la loi PINEL. La première disposition importante concerne la durée du bail.

1/ Durée du bail

"Nouveauté loi PINEL : une période ferme supérieure à 3 ans n'est plus possible.

SAUF (liste des exceptions) :

- Si la durée du bail est supérieure à 9 ans

- Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux

- Pour les baux portant sur des locaux Stockage

- Pour les baux portant sur des locaux monovalents : construits en vue d'une seule utilisation

(exemple: hôtel)

Ne rentrent pas dans le cadre des exceptions, les locaux :


12

- à usage de commerce

- à usage d'activité accueillant un outil de production.

Que faire si les parties souhaitent s'engager sur u ne période ferme supérieure à 3 ans?

Il est donc conseillé de faire des baux d'une durée supérieure à 9 ans.

Exemple : Bail de 10 ans. A l'issue de la période ferme choisie, les échéances des autres périodes

sont libres

(exemple : bail de 10 ans, périodes : 6 – 9 – 10 ans)

Les autres mesures phares sont les suivantes.

2/ Déplafonnement du loyer lors du renouvellement d u bail

Si le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative, l’augmentation sera lissée

annuellement et ne pourra pas dépasser 10% du montant loyer acquitté sur la dernière année.

Exemple : Lors du renouvellement :

- Loyer quittancé : 50 000 € HT/an

- Loyer valeur locative : 70 000 € HT/an

La première année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à 10%, soit + 5 000 €

- Loyer N : 55 000 € HT/an

Le reste du déplafonnement sera étalé sur les années suivantes.

3/ Indice de référence pour la révision des loyers

Le recours à l'ICC (Indice du Coût de la Construction) est supprimé pour :

- l'indexation triennale légale des loyers

- le plafonnement des loyers de renouvellement.


13

Avec l'application de la loi PINEL, il faudra maintenant utiliser :

- ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour une activité commerciale, artisanale et pour

une activité de stockage

- ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour une activité tertiaire.

Dans la clause d'indexation, il est possible de choisir l'indice souhaité d'un commun accord entre les

parties.

Comment savoir quel indice utiliser et dans quel ca s ?

Pour les activités commerciales et artisanales, il est possible de choisir entre ICC et ILC. Il est

conseillé d'opter pour l'ILC qui est un indice plus stable. En effet, l'ICC est composé à 50% de l'indice

du coût des matières premières, indice instable en période de crise économique et qui peut fortement

augmenter puis fortement chuter. L'ILC est composé à 50% de l'indice des prix à la consommation,

indice qui est plus stable, et qui a donc moins de fluctuation. (25 % ICC, 25% chiffre d'affaires du

commerce de détail) Il en va de même pour les activités de bureaux ou professions libérales, l'ILAT

est un meilleur choix pour les mêmes raisons. ILAT est composé à 50% indice des prix à la

consommation, 25% ICC et 25% évolution du PIB. La Loi PINEL prévoit des limitations dans la liberté

contractuelle concernant les charges.

4/ Encadrement des charges Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et

Commercial

Nous en venons à la 4ème mesure phare de la loi PINEL. La liberté contractuelle concernant les

charges liées aux clos et couverts est maintenant limitée.

Le Bailleur ne pourra plus demander au Preneur le remboursement des dépenses liées aux :

- Grosses réparations 606 Code Civil

- Travaux liés à la vétusté

- Travaux de mise en conformité des locaux

Il n'est plus possible pour le Bailleur de se faire rembourser ces dépenses. Mais la loi PINEL reste

floue quant à l'obligation du Preneur de réaliser ces travaux.


14

Le Bailleur qui assume ce type de dépenses, par exemple pour les parties communes d’un ensemble

immobilier comportant plusieurs locataires, ne peut plus les imputer sur le Preneur mais peut-il

toujours mettre à la charge du Preneur la réalisation des travaux liés aux grosses réparation de

l’article 606 du Code civil, à la vétusté et à la mise en conformité des lieux l oués ?

Nous sommes en attente de jurisprudence puisqu’à n’en pas douter, cette question sera source de

contentieux.

5/ Taxes foncières

Avec l'application de la loi PINEL, il n'est plus possible pour le Bailleur de demander le

remboursement des "contributions économiques territoriales, impôts dont le Bailleur est redevable

légalement".

SAUF (exceptions précisées très récemment dans le décret du 03/11/2014) :

- Taxes foncières

- TEOM

- Taxe de balayage

- Taxes liées à l'usage du local, de l'immeuble ou d'un service (cela manque de précision car qu'en

est-il de la taxe d'enseigne par exemple ?)

6/ Les honoraires de gestion

Avec l'application de la loi PINEL, le Bailleur ne peut plus imputer au Preneur les "honor aires

de gestion des loyers de l'immeuble". Il demeure néanmoins possible de facturer au Preneur des

"honoraires de gestions des charges de l'immeuble" ou des "honoraires de gestion technique de

l'immeuble". Il convient d’être vigilant sur la rédaction de la clause afin d’éviter qu’elle n’entre dans le

champ d’interdiction du décret.

Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial.


15

7/ Nouvelles obligations du Bailleur ou de son gest ionnaire

Au jour de la signature du bail : 3 nouvelles annexes sont nécessaires au bail :

- Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances comportant leur

répartition. En cas de multi-locataires, pondération sur la surface louée et répartition de la quote part à

préciser

- État prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir avec

budget (devis non obligatoire)

- État récapitulatif des travaux que le Bailleur a réalisé les 3 dernières années.

En cours de bail :

- TOUS LES ANS : État récapitulatif annuel des charges : au plus tard le 30 septembre de chaque

année (ou à la reddition des charges), le Bailleur doit adresser au Preneur un récapitulatif détaillé et

chiffré des charges. Le Bailleur doit pouvoir justifier de son envoi.

- Si nouvelle charge, impôt, taxe ou redevance : le Bailleur est tenu d'en informer le Preneur en

cours de bail et doit pouvoir prouver l'avoir fait

- TOUS LES 3 ANS : 2 mois avant chaque échéance triennale, le Bailleur doit adresser au Preneur un

état des travaux faits ces 3 dernières années et un état des travaux à prévoir sur les 3 prochaines

années.

Comment les propriétaires vont pouvoir connaître le s travaux à réaliser dans leurs immeubles

?

Il sera nécessaire de réaliser un audit du bâtiment, ce qui représente un coût supplémentaire pour le

propriétaire.

Pas de sanction prévue si ces obligations ne sont pas respectées. Cependant, il est à prévoir un refus

du preneur de participer à la dépense au titre des travaux.

8/ Forme de congé

En effet, avant la réforme de la loi PINEL, il n'était possible de mettre fin au bail que par un congé

donné par acte extrajudiciaire (huissier). La loi PINEL permet maintenant d'opter pour une signification

du congé par lettre


16

recommandée avec accusé réception plutôt que par huissier. Il est conseillé de continuer à passer par

un huissier de justice pour faire signifier un congé afin de s’assurer de la bonne réception de l’acte par

le bailleur.

9 / Bail dérogatoire

Avec l'application de la loi PINEL, la durée des baux dérogatoires passe de 2 ans à 3 ans. La

durée maximale de conclusion des baux dérogatoires est donc maintenant de 3 ans (pas de durée

minimale). A l'expiration de ces 3 ans, la loi PINEL prévoit un nouveau délai d'un mois pour le Preneur

laissé en possession. Passé les 3 ans et 1 mois, et en cas de silence des parties, le Preneur bénéfice

alors automatiquement du statut des baux commerciaux.

10/ Etat des lieux

La loi PINEL impose désormais aux Bailleurs et aux Locataires de procéder à un état des lieux

d'entrée et de sortie. Cet état des lieux doit être réalisé contradictoirement et amiablement entre les

parties, ou à défaut, à l'initiative de la partie la plus diligente, par huissier. La loi PINEL précise que

lorsque l'état des lieux est réalisé par huissier, les frais seront supportés par moitié par le Bailleur et le

Locataire.

Nouveauté loi PINEL : si le Bailleur ne fait pas "toute diligence" pour la réalisation de l'état des lieux,

les locaux ne seront pas présumés reçus en bon état, par défaut. Le Bailleur devra alors prouver que

les locaux étaient en bon état, lors de leur prise en possession par le Locataire."

Remerciements

Le Cabinet Tostain & laffineur, et AC Franchise qui reproduit cet article, remercient Natacha

MARCHAL. Les équipes de TOSTAIN & LAFFINEUR sont bien évidemment à votre disposition pour

tout complément d'information et pour vous accompagner avec tout leur savoir-faire.

Source : ac-franchise.com


17

Les établissements hôteliers en Ile-de-France sur le qui-vive suite à l'attentat à Charlie Hebdo Le 7/01/2015

"Les sorties scolaires dans les académies de Paris, Créteil et Versailles et les activités en

dehors des établissements sont suspendues jusqu'à nouvel ordre", ont indiqué, ce mercredi 7

janvier en début d'après-midi, le ministère de l'Éducation nationale et le rectorat de Paris. Ces

mesures font suite à la décision du Premier ministre, Manuel Valls, de relever le plan

Vigipirate au niveau "alerte attentat" en Ile-de-France après une attaque perpétrée à Paris dans

les locaux de l'hebdomadaire satirique Charlie Hebdo, qui a fait au moins douze morts en fin

de matinée. "Il faut être vigilant. Les élèves étaient en cours cet après-midi. On surveille

étroitement ceux qui rentrent, via un portail sécurisé, et aussi ceux qui arrivent du parking.

L'attention est plus élevée", indique Olivier Tang, chef de travaux du lycée Guillaume Tirel à

Paris (XIVe). Le lycée hôtelier François Rabelais à Dugny (93) n'a pas non plus fermé ses

portes, mais a annulé - comme mentionné - toutes ses sorties périscolaires. "Les jeunes restent

dans l'enceinte du lycée. Il n'y a pas de sorties pédagogiques jusqu'à nouvel ordre. Il y a un

contrôle d'identité de chaque jeune à l'entrée", poursuit le proviseur Arnaud Dubois. Idem

pour le lycée Albert de Mun. "Les jeunes ont ordre de rentrer chez eux après leur cours ou

bien de rester uniquement dans l'enceinte du lycée. Ils ont interdiction de stationner devant

l'établissement. Les cours d'EPS n'ont pas eu lieu et l'école de commerce qui devait venir chez

[nous], demain, ne viendra pas", précise le proviseur Patrice Hauchard.

Source : L’Hotellerie-restauration.fr


18

Le droit de préemption du locataire commercial Le 09/01/2015

Le droit de préemption du locataire commercial

La loi dite Pinel, promulguée le 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites

entreprises, portée par Mme Pinel, alors ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme,

comportait soixante-treize articles, dont vingt et un consacrés au statut des baux commerciaux. Il

s'agit de la réforme la plus importante, en la matière, depuis 1972. Ce texte avait pour objectif

principal de rééquilibrer les relations entre le bailleur et le locataire.

Cette loi instaure notamment, à travers l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, un droit de

préemption au profit du locataire commerçant, analogue au dispositif prévu par la loi du 6 juillet 1989

en matière de baux d'habitation, ou à celui de la loi du 31 décembre 1975, applicable à la première

vente après mise en copropriété. Le législateur a ainsi souhaité favoriser la pérennité de l'entreprise,

en permettant au locataire de se porter acquéreur, par préférence sur un tiers, du local dans lequel il

exerce son activité.

Ce droit de préemption vise les locaux à usage commercial ou artisanal. Ont été exclus les locaux à

usage industriel, de bureaux ou d'entrepôts. Seule la vente de la pleine propriété du local semble être

soumise à ce droit de préemption. Toutes les autres formes d'aliénation, qu'elles soient à titre gratuit


19

(donation, legs…) ou à titre onéreux (partage, échange, apport…) n'entrent pas dans le champ

d'application de ce texte. Ainsi, l'écran de la personnalité morale fait que la cession des parts d'une

société possédant un local commercial n'est pas soumise à ce droit de préemption. Il pourrait s'agir là,

si cet écran est utilisé avec habileté, d'un moyen de le contourner.

A tout principe, il existe toujours des exceptions. La vente qui porterait sur un ensemble de plus

grande importance que le local loué (cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,

cession unique de locaux commerciaux distincts, cession globale d'un immeuble comprenant des

locaux commerciaux), la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant, ou un

descendant du bailleur ou de son conjoint, ou enfin la cession d'un local au copropriétaire d'un

ensemble commercial (permettant ainsi de mettre fin à la copropriété d'un centre commercial) ne sont

pas soumises au droit de préemption du locataire.

Notification

Lorsque le propriétaire d'un local aura l'intention de le vendre, il devra en informer son locataire, par

lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en mains propres. Cette notification

devra, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de

vente. Le preneur disposera alors d'un mois pour faire connaître sa position. Si le locataire accepte

l'offre, il dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

S'il a l'intention de recourir à un prêt, l'obtention de son prêt constituera une condition suspensive de

son accord, et le délai pour signer l'acte authentique sera porté à quatre mois. Le texte précise que,

faute de réalisation de la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre est sans effet. Le texte envisage

enfin l'hypothèse où le propriétaire déciderait de vendre « à des conditions ou à un prix plus

avantageux pour l'acquéreur ». Dans ce cas, le bailleur, ou son notaire, devra notifier les nouvelles

conditions et prix dans les formes prévues pour la notification ci-dessus envisagée.

Ce droit de préemption s'applique à toute cession devant intervenir à compter du sixième mois qui suit

la promulgation de la loi. Est-ce le 1er, le 18 ou le 19 décembre ? Cette imprécision législative ne

manquera pas de compliquer le travail du notaire ayant à signer un acte de vente durant cette

période…

Source : LesEchos.fr


20

A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT / [email protected] / 01 47 70 24 18

Business

S2 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 janvier 2015