« Le rôle des banques dans l’immobilier durable

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Direction Développement Durable – Arnaud BERGER

Intermines60 Boulevard Saint-Michel 9 juin 2010

1 – Mines Environnement et DD – 9 juin 2010 – Arnaud BERGER 06 76 75 53 17

Asset Management*2 438 Mds €

Dont ISR 16,6Mds€(#0,6%)

Private Equity10 Mds

Dont PE ver9%

AssuranceVie

OPCVM français ouverts et dédiésFCP, SICAV, FCPI, FIP.., y compris private equity

1448 Mds €Dont OPCVM ISR : 12,5Mds€ (#1,2%)

Gestion sous Mandat990 Mds €

ISR hors OPCVM ouverts : 4,1 Mds€

Epargne salariale et gestion dédiée

LDD72 Mds

Dont 10 %en prêts verts

# 7,2 Mds€

Ressource sur Livret500 Mds€

PEL167Mds

Dont #0%en prê ts verts

Livret A163 Mds

Ressource sur Fonds

Livret Co-

developpement

Financement de l’immobilier durable Le contexte

Ressource sur Marchés

Fonds BEI

Evaluation des besoins liés à lacroissance verte : 450 Mds € 2010 - 2020

Grand emprunt ?

Besoins >> ressources actuelles

CODEVair 0,2Mds

* Données Banque de France, avril 2009

2 –

1,780

884

850

3,514

Surface chaufféeen millions de m2

Tertiaire

15

18

14

32

Nombre de logements (en millions)

5

27

6

Propriétaires

Locatairespersonnesphysiques

Contexte :

• 43% des émissions de GES = une prioritépour l‘Etat et les collectivités.

• La principale charge énergétique

Rénovation :

Résidentiel privé:

▪ 30 millions de logements individuels àrénover. 1,5M/an = 20 an.

▪ professionnels mobilisable: 500 000/an

� objectif 400 000/an = 400 000 ecoPTZ/an dans 3 ans soit de 6,5 Md€/an (16 k€/logement) à 12Md€/an (30k€/logement)

Rénovation logements sociaux :

▪ objectif 2020 : 2,3 millions ▪ 2009 et 2010 : 100 000 /an (E-G à C)▪ CDC : eco-prêt 1,9%

Construction neuve : 2009 : 20000 BBC/3000002013 : 100% du marchéSurinvestissement (7 à 15%)

Structure du parc bâti en France [Grenelle 2007] Potentiel Marché

Maisonsindividuelles

Collectif

Locatairesbailleurssociaux

Logements actuels : 240kwhep/m2 /an en moyenne

Objectif du Grenelle : 210 kWh/m2/an en 2012150 kWh/m2/an en 202050 à 80 kWh/m2/an en 2050

Nombre de résidences principales (en millions)


Mines Environnement et DD – 9 juin 2010 – Arnaud BERGER 06 76 75 53 17

3 –


Demande Prêt Immobilier

Non Primo-AccédantPrimo-Accédant

Logement BBCLogement Non

BBC

NPTZ doublé

Logement BBCLogement Non

BBC

Prêt principal

Pas encore de label BBC

Label BBC

Crédit d’impôt sur intérêt d’emprunt 40% sur 1 an puis

20% sur 4 ans

Prêt complémentaire

PREVair Plus


Majoration 20keuros

Crédit d’impôt sur intérêt d’emprunt du prêt complémentaire

40% sur 7 ans

PREVair Plus


Montage du dossierAvertissement sur

conséquences en cas de non obtention

Crédit d’impôt sur intérêt d’emprunt 40% sur 1 an puis

20% sur 4 ans

Crédit d’impôt sur intérêt d’emprunt du prêt complémentaire

40% sur 7 ans

Diminuer le risque :

Assurance ?

demander à l'architecte :

• justificatif de son inscription àl'ordre (permet de valider qu'il est diplômé, qu'il suit une formation permanente et qu'il est à jour de ses assurances)

• courrier justifiant qu'il assure le suivi de chantier et la réception des travaux en vue de l'obtention du label BBC

demander au constructeur :

• l'étude thermique justifiant l'obtention du label BBC

• son attestation d'assurance de garantie décennale

• sa qualification professionnelle qui définit son champ de compétence (délivrance en général par QualiBât)


4 – ESTP – intervention 9 février 2010 – Arnaud BERGER 06 76 75 53 17

Financement de l’immobilier durable 3 défis à relever

Nouveaux marchés = couplage expertise technique à l’expertise financière

Environnement : logique taux

Solidarité : logique risque

Expertise technique

Expertise bancaire

juridique

Expertise technique � Liste d’équipements � Label� Expertise externe : chambre

métiers, ADIE pour microcrédit

� Comité éthique (BP Alsace, Rabobank)

Expertise

1

5 –

Financement de l’immobilier durable le défi de l’expertise

Expertise produit : exemple d’Effinergie

Mission : Fédérer l’ensemble des acteurs impliqués autour de la filière de la construction pour d’un objectif commun d’optimisation énergétique des bâtiments

Objectif pour la banque : ▪ faciliter le financement des bâtiments écologiques

grâce à une lecture simple du label. ▪ Diffuser le label à travers les financements et les

avantages fiscaux

Expertise Réseau : exemple de PROVair

Mission : Soutenir le financement des PME impliquées dans l’éco-innovation à savoir le verdissement des entreprises, le soutien aux éco-industries et les PME développant de nouveaux biens et services écologiques.

Objectif pour la banque : ▪ Appuyer les financements verts sur une expertise

technique fiable et transversale▪ Acculturer progressivement le réseau à l’analyse

technique des projets éco-innovants

1

Eco-Artisan







Expertise technique

Expertise bancaire

juridique




Expertise

2

« éco-TRI » > TRI productif

TRI écologiques

TRI économiques

conflit d’investissementAvantage des charges

parade : parler en coût global

5 ans 7 ans 12 ans2-3 ans

Logique société cotée

Logique pme

gestion des déchets

solaire thermique

7 –

Financement de l’immobilier durable le défi du TRI vert

Logique économique▪ Logique Coût global▪ Surcoût matériel compensé par économie de

charges▪ Donc viable économiquement

Logique financière : ▪ Logique endettement▪ Prix au m2 > marché▪ Risque > marché▪ Donc non viable financièrement

Et pourtant…

investinvest

charge charge

Aperçu coût globalconstant

projet classique

Eco-projet

Adapter le financement à des TRI > investissement pr oductif

2


8 –


Adapter le financement à des TRI > investissement pr oductif

2

invest

Crédit-bail Ex : matériel ENR ; avantage 0 surcoût au m2, �Amortissement

compensée par �charges Inconvénient : Assurance, Bail d’occupation

charge

Éco-projet

Imm

oC

BExternalisation énergie• société de fourniture d’énergie ou d’eau • Structure dédiée coopérative, associative ou privée

Ex : investissement écologique de 9M€/6M€ en classique possible par portage via prestataire énergie qui porte le financement ; problème résiduel : positionnement de la garantie /compta

Garantie ?


9 –

Financement de l’immobilier durable cas de l’externalisation

2

Garantie ?

Copropriété

Société projet

Concepteur /

constructeurInvestisseurs gestionnaire

Banque

Contrat de réalisation

CP

Paiement à

disponibilité

Contrat de

Prêt

Valorisation

CEE ou CO2

domestique

Légende : Flux financier

Relation contractuelle

Relation de contrôle

gestionnaire de syndicContrat de rénovation

exploitation

Exemple : financement 14 lycées en CPE par Caisse d'Epargne d'Alsace : création de la sociétéEcolya : un groupement comprenant Cofély (filiale de GDF Suez), CDC et le FIDEPPP


10 –


Invest

279 k€

Invest

300 k€

Charge Charge

Aperçu coût globalConstant

projet Classique

Eco-projet

Prêt Classique

4,80%

Prêt Classique

4,80%

Intérêts123 025€ Intérêts

115027€PREVair

4%

Prêt Classique

4,80%

Intérêts103 000€PREVair

4%Prêt aidé0%, 30k€

financement Classique

financement Vert

volontaire

financement Vert

Public-privé

2


11 –

Financement de l’immobilier durable le défi du TRI vert : évolution des financements

Banques régionales Rôle d’agrégateur du réseau bancaire

emprunteur

CODEVair

Épargne écologiquevolontaire

Effort sur le taux

CODEVair

volontaire + Etat

/ LDD

Effort sur le taux Effort sur le taux

Bonification Publique locale ou régionale Conseil Régional Centre, Alsace, Annecy, Lorraine….

Bonification remplacée par adossement marchéCO2 domestique ou CEEConseil Régional centre, Lorraine, Aquitaine…

1999 - 2005Démarche volontaire

2005 – 2008Partenariat / appel d’offre

2008 – 2012Adossement marché

Label Effinergie / listeListe équipement /LabelListe équipement

Épargne écologique

CODEVair

volontaire + Etat

/ LDD-LA

Épargne écologique

Garantie et/ou refinancement publics

2


12 –

Financement de l’immobilier durable Les nouveaux marchés du CO2 et des CEE

Vert : CO2 PNAQ : les plus gros émetteurs de CO2 européensRose: CO2 domestique = marché ouvert – transversalBleu : Certificats d’économie d’énergie = marché spécifique – verticalGris : analyse risque carbone poussant au financement low carbon

fournisseurs d’énergie

Dossier DRIRE

collectivités Gros émetteurbanquesPME/

Artisans/agri

Evaluation carbone

MOC

seuil carboneValidé DRIRE

Analyse carbone du portefeuille

Evaluation carbone

MOC

Acteurs économiques

Critère validation

Équipement

Exclusion photovoltaïque et éolien des autres acteurs du fait de son lien électrique et non de son lien au critère de validation

Validation via registre

MDPMOC

travaux diffus Sites PNAQ

2


13 –


Protocole de Kyoto

1Mt/an x5ans # 10M€

Pilote de 5Mt soit # 0,2%Actif Etat devient actif projet

Conseil Régional ADEME Contrat de projet Etat Région

Banque Populaire

valorisationobligationActif (quota) CO2 Etat (565Mt/an x5ans) utilisable uniquement d’Etat à Etat

132Mt/an x5ans (PNAQ)#25% en gestion déléguée

Actif Etat devient actif industrie

Autres actifs CO2de l’Etat

SAS valorisationGEG-BP-CDC

2


14 –


2

• 2005 CDC : rapport sur C02 Domestique –représentation BP 4/12/06 avec Ministres Economies et DD sur lancement appel àproposition.

• 2007 Grenelle : travail avec CDC et Paris Europlace – 6 propositions pour structurer le marché carbone.

• Validation par le CR Rhône-Alpes – CDC : prêts 0% CO2 – sans suite

• 2009 : note pour développer prêts CO2 sur méthanisation

Conseil RégionalRôle : agrégateur

Particuliers Rôle : porteurs de projet CO2 domestique à agréger

euros

euros

Devis/facture certifiés conformes

ProfessionnelsRôle : offre globale et garantie de conformité pour l’agrégation

Agrégation des projets diffus CO2

Transmission des projets agrégés

ADEME Rôle : conseil

Exemple PREVair Kyoto ou Isolaris Actions sur le CO2 Domestique

Banque régionale Rôle : délégataire d’agrégateur

Obligévalorisation CEE en €

DREALRôle : validation

Actions sur CEE

• 2005 – 2008 : partenariats Conseils Régionaux – BP sur remontée CEE

• 2009 : Proposition ecoPTZ couplés CEE

Prêt bonifié CO2-CEE

GCE SEM Mutualisation et valorisation







Expertise technique

Expertise bancaire

juridique




Expertise

3

« éco-TRI » > TRI productif

TRI écologiques

TRI économiques

conflit d’investissementAvantage des charges

parade : parler en coût global

5 ans 7 ans 12 ans2-3 ans

Logique société cotée

Logique pme

gestion des déchets

solaire thermique

0%

3%

20%

25%...

Priv

ate

equi

ty

Prê

t ban

caire

?

garanties

Pme éco-innovante :

• Nouveau produit

• Nouveau marché

• Nouveaux clients

= Plus de risque

= croissance + lente

16 –

Financement de l’immobilier durable le défi de la garantie

Le fonds de garantie donne un avantage de sécurité à des projets écologiques pourtant considérés comme plus risqués initialement.

Investissement classique

Investissement vert avec surcoût à l’investissement

100 M€

125 M€

Fonds de garantie vert à 50%

Surface de risque du projet

Accepter des TRI longs et l’innovation

3


17 –

Financement de l’immobilier durable le défi de la garantie

Pme éco-innovante du bâtiment : Produit nouveau (� études – validation, � coût de développement)Nouveau marchéNouveaux clients= Plus de risque de développement ; + de besoin de financement = moins de croissance qu’une société NTIC ou SNV= fonds de garantie plus important

% croissance

0%2%

20%

25%Private equity

Private equity public-privé(Fideme)

Prêt bancaire

?

Fonds de garantie 0%

Ex : création nouvelle chaudièreEx : mur solaireEx : nouvelle maison ossature bois…

Risque

rendement

Accepter des TRI longs et l’innovation

3


18 –

Perspectives – Nouvelles pratiques et nouveaux horiz ons


19 –

Financement immobilier durable perspectives




Expertise technique

Expertise bancaire

juridique

Expertise technique � Liste d’équipements � Label� Expertise externe : chambre métiers, ADIE pour microcrédit� Comité éthique (BP Alsace, Rabobank) Expertise informatique : � Couplage techno-produit (transfert,

Développement durable marche

Informatique

4


20 –

Financement immobilier durable perspectives

Analogie avec les transports Banque

Cible initialePuissance/débit/

vitesseModele

Ferrari/TGV/ airbus

Soft

Gestion flottePlanificationGPS

Service

multimodalcovoiturage

ImmobileTéléconférence, télétravail

Cible initialecrédit/équipement

/PNB

Service

CoachingCobranding

Maitrise énergétique

coopérationPartenariats PP, affinitaire, PNB vert

Soft

MulticanalAgence virtuelleDématE-Coffre-fort

4

Exemple : -Multicanal dont internet développement durable -Dématérialisation avec Fondation Nicolas Hulot -CB développement durable couplé coach carbone


21 –

Financement immobilier durable perspectives : BEPOS vous dites BEPOS ?

• Lien factures coffre-fort électronique

• Couplage facture énergétique avec financement

• Lien financement avec Certificats d’Economie d’Energie

• Lien entre prêt – facture –gestion CEE ?

• Compteur intelligent :

�100 millions de foyers européens 2014.

�Europe objectif de 80% de la population équipée d'ici 2020.

�Suède : obligatoires depuis juillet 2009

Quid de l’offre : DSI, marchéou DD ? Comment travailler ensemble ?

Éolien domestique

Photovoltaïque Domotique

Compteur intelligent

Exemple du Smart Grid ou l’internet de l’électricit é Green IT bancaire

PAC air/air

LED

Électroménager intelligent

Batterie PAC eaux usées

Filtre eau

4


22 –

Perspectives de la finance durable nouvelles compétence technico-bancaire : source d’inn ovation

Freins :

•Le G20

•Le retard des garanties

•Le manque d’expertise

Perspectives :

• la révision du PIB, ouverture àune meilleure mesure de la finance durable

• La montée de la demande sociétale

• La prise de conscience d’une 3eme voie à cote de la fiscalitéet de la réglementation : le financement

4

Encore des freins et des opportunités


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