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en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne
Octobre 2010
ÎLE-DE-FRANCE
et InterdépartementaleDirection Régionale
de l’Équipementet de l’Aménagement
Unité Territoriale du Val-de-Marne
L’IMMOBILIER AU SERVICE DE L’ACTIVITÉ
MIEUX APPRÉHENDER L’ÉVOLUTION DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE EN VAL-DE-MARNE
QUELLE PLACE POUR L'IMMOBILIER D'ACTIVITÉS DANS LES STRATÉGIES DE DÉVELOPPEMENT DES TERRITOIRES ?
D a n s l e c o n t e x t e t r è s concurrentiel du marché de l'immobilier francilien, l'offre d'immobilier d'activités en Val-de-Marne connaît depuis de nombreuses années un fort recul lié à un mouvement général de tertiarisation de l'économie, à une raréfaction des opportunités foncières e t a u x s t r a t é g i e s d e s investisseurs plutôt tournées vers le logement et le bureau. Cependant la demande des entreprises du Val-de-Marne en locaux d'activités reste importante et souvent non satisfaite.
Compte tenu du dynamisme important du territoire et du risque de surproduction à moyen terme de surfaces de b u r e a u x , l ' O D I M E 9 4 s'interroge sur la place des activités de production dans le développement du territoire et dans les stratégies urbaines e t i m m o b i l i è r e s d e s c o l l e c t i v i t é s . D a n s c e contexte, l'étude explore différentes pistes pour le développement d'une offre immobilière en adéquation a v e c l ' é v o l u t i o n de l a demande des ac t iv i tés productives.
OBJECTIFS
Dresser l'état des lieux du secteur productif sur le département
Définir des typologies de locaux attendues par les activités productives
Cibler les secteurs stratégiques pour le développement d'une offre renouvelée
Proposer des pistes opérationnelles pour le développement d'une offre diversifiée et performante
• Quelle est l'importance de la filière productive actuelle en comparaison avec les autres départements d'Ile-de-France ? Quelles sont les activités les plus représentées ? Quelles tailles et types d'entreprises ? Quelle est la nature de l'offre immobilière actuelle ? Quels prix pour quels types de locaux ?
• Quel est le profil des établissements susceptibles d'occuper des locaux d'activités et quels sont leurs besoins, compte tenu des évolutions des modes de production industriels et artisanaux ?
• Quels sont les atouts et faiblesses du territoire pour développer une offre innovante de locaux d'activités ? Quels sont les critères urbains, économiques et fonctionnels pour développer une offre nouvelle ? Existe-t-il des produits ciblés en fonction de typologies urbaines caractéristiques du Val-de-Marne ?
• Qui sont les acteurs du renouvellement de l'offre en immobilier d'activités, comment interviennent ils ? Pour quels types de produits et quels types d'utilisateurs ?
De nombreux exemples d'opérations illustrent cette analyse. Ils sont présentés plus en détails dans les fiches d'opérations du guide de l'immobilier d'activités.
La problématique de l'étude
-Le fichier SIRENE 2009 de l'INSEE : permet d'identifier à partir du code NAF activité les établissements susceptibles d'occuper des locaux d'activités (voir en fin de document la méthodologie d'exploitation retenue) ;-le fichier SITADEL des permis de construire : l'extraction entre 1999 et 2009 permet d'évaluer le volume de construction et l'offre certaine sur le département ;-les entretiens : avec les services de développement des collectivités et avec les conseils en immobilier : pour caractériser le marché de l'immobilier d'activités et ses dynamiques actuelles et futures ;-les enquêtes auprès des entreprises : plus de 2 000 établissements ont été enquêtés afin de cerner la nature de la demande ;-les visites de terrain : permettent de croiser la typologie des entreprises, la nature des locaux et les tissus urbains.
Les sources et données statistiques utilisées
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Un département attractif pour les entreprises productives
Si le département du Val-de-Marne reste l'un des moins manufacturiers d'Ile-de-France, il est marqué par une histoire industrielle forte, notamment sur l'axe de la Seine, entre les emprises ferrées et le fleuve. Ancien territoire servant de Paris, il accueille encore de nombreuses infrastructures de services : SYCTOM, SAGEP, SIAAP, MIN, Port Autonome...
Son héritage industriel et la présence actuelle de pôles économiques d'envergure internationale (agroalimentaire, santé, image, finance, éco-activités) soutiennent le développement de l'économie productive. La proximité avec Paris, l'accessibilité routière et en transports en commun, l'image valorisante du département auprès des entreprises et la présence de nombreuses zones d'activités économiques (160 sur 255 en Ile-de-France) renforcent son attractivité. Le Val-de-Marne est ainsi un territoire lisible et visible pour les entreprises, notamment productives.
En dehors des espaces privilégiés pour l'accueil d'activités économiques, qui ont structuré le développement de l'industrie sur le territoire, le Val-de-Marne se caractérise par une mixité urbaine importante, avec une offre diversifiée de locaux souvent anciens et peu chers, occupés par des artisans et des petites entreprises.
La structure du tissu économique productif val-de-marnais est essentiellement composée de petits établissements concentrés dans les secteurs urbains denses
Une forte mixité activités/habitat sur l'ensemble du département
Les activités productives sont majoritairement représentées par des établissements de petite taille : 9 211 établissements, soit 88 % des établissements ont moins de 50 salariés. Parmi eux, 90 % sont des TPE de moins de 10 salariés. La répartition par taille d'entreprises des territoires du Val-de-Marne est relativement homogène. Le secteur Orly-Rungis, notamment la zone SENIA et le parc SILIC, accueille le plus grand nombre de grands établissements (plus de 250 salariés).L'ACTEP compte également de nombreux établissements de plus de 50 salariés (69 dont 12 grands établissements principalement localisés autour de Péripôle à Fontenay-sous-Bois).
La géo-localisation des établissements met en évidence une très forte présence des activités en secteur urbain dense. 88,5% des activités sont implantés dans le diffus hors zones d'activités économiques. La concentration des activités est importante en périphérie immédiate de Paris, dans les centres urbains denses et anciens, dans certains secteurs résidentiels et le long des axes routiers majeurs.
La mixité urbaine prend différentes formes : mixité au bâtiment avec des activités légères en rez-de-chaussée, mixité à la parcelle avec des coeurs d'îlots occupés par des activités de petite production, de maintenance et de distribution ; mixité à l'îlot avec des parcelles d'activités dans le tissu résidentiel.
Les locaux d'activités présentent des configurations bâties et fonctionnelles très différentes, qui sont fortement liées à l'époque de réalisation et à leur environnement urbain (centre urbain dense, linéaire d'axe routier, quartier pavillonnaire, ZAE ancienne ou récente.
La structure du tissu économique productif val-de- marnais est équivalente à celle de l'Ile-de-France
Cinq grandes filières économique sont fortement représentées avec une légère sur-représentation des métiers du BTP :-les travaux de construction spécialisés (6 995 éta-
blissements) ;-la construction de bâtiments (1 548 établissements) ;-les services relatifs aux bâtiments et aménagement
paysager (912 établissements) ;-l'entretien automobile (513 établissements) ;-l’édition (462 établissements).
L'exploitation des codes NAF activités, définissant les entreprises dites «productives» dans l’étude, permet de recenser 10 430 établissements qui participent du secteur productif soit 13 % du total des établissements du département.
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Quelle place occupe l'immobilier d'activités en Val-de-Marne ?
16 %
61 %
9 %
5 %
9 %4 %462 9 791
100 %100 %10 430 111 285
En nombre d’établissements
15 %
Val-de-Marne Ile-de-France
Construction de bâtiments (NAF 41)
Services relatif aux bâtiments et aménagementpaysager (NAF 81)
Entretien et réparation automobile (NAF 45.20)
Edition (NAF 58)
Total
1 548 17 894
67 %6 995 68 417
9 %912 10 020
5 %513 5 163
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Travaux de construction spécialisés (NAF 43)
Répartition des principales filières productives du Val-de-Marne, par territoire
88,5% des établissements du secteur secondaire sont implantés dans le diffus hors zones d'activités économiques
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1 023 706
111 285
11 %
Ile-de-France
10 430
13 %
80 955
Val-de-Marne
Nombre d’établissements du secteurs productif
Total des établissements
Part des établissements totaux
Source : SIRENE INSEE 2009
Diffus, ZAE, parcs d'activités, pépinières, hôtels d'entreprises ...Une offre multiple pour une typologie d’entreprises difficile à cerner
Une grande diversité d'activités productives en secteur urbain dense : souvent des activités légères avec une fonction commerciale importante
Les secteurs urbains denses accueillent des activités productives ou artisanales légères très diversifiées, à l'exemple des centres de Vincennes et d'Ivry.Il s'agit d'activités pour lesquelles la proximité de la clientèle - et notamment les particuliers - est importante et dont les modes de fonctionnement (livraisons, production, vente...) nécessite la proximité des
transports. L'offre immobilière d'activités dans les tissus urbains denses se caractérise par des locaux vieillissants, sous la forme d'anciens entrepôts souvent déqualifiés avec des niveaux de loyers bas. Les opérations de renouvellement évincent progressivement les activités des secteurs urbains les plus valorisés.
Dans les ZAE : des activités industrielles, de services, de distribution, des commerces et du tertiaire
La nature des entreprises implantées et les typologies de locaux proposés sont fonction de la localisation et de la taille des ZAE.D'une façon générale les activités productives lourdes, consommatrices de foncier, et les entreprises à la recherche de locaux neufs et performants privilégient une implantation en ZAE.
Les ZAE les plus importantes (plus de 10 ha), qui sont aussi le plus souvent les plus anciennes (années 70), concentrent les grandes industries et unités logistiques
dans des locaux souvent sommaires et obsolètes, au sein d’un environnement peu valorisant.
Les ZAE plus petites (moins de 10 ha), plus récentes concentrent davantage de petits établissements (<50 salariés) dans des locaux neufs ou rénovés d'aspect tertiaire et au sein d’un environnement plus qualitatif, bien desservi en transports. Ce sont les zones les plus attractives aujourd'hui pour les entreprises et les investisseurs.
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Les contextes urbains et les produits immobiliers
Ivry-sur-Seine
Mandres-les-Roses
Sucy-en-BrieNoiseau
Vitry-su-Seine - les Ardoines
Ivry-sur-Seine
Vitry-sur-Seine - Entrepôt d’activités
Vincennes
Quelle définition pour les locaux d'activités ? Quatre grands types de locaux d'activités
A la différence de l'immobilier tertiaire et logistique, le segment des locaux d'activités reste difficile à définir. Les définitions couramment utilisées se basent sur les caractéristiques techniques du bâti (hauteur sous plafond, résistance au sol…) et la répartition des surfaces entre les espaces affectés à la production (fabrication, réparation ateliers), à l'administratif (bureaux), à la logistique (stockage), à la réception de la clientèle (show-room, espace de vente), et aux fonctions administratives…
De l'atelier d'artisan à la grande unité industrielle, les locaux d'activités revêtent des réalités très diverses, dont les formes et les fonctionnalités sont liées à l'activité de l'entreprise et orientées par le contexte urbain d'implantation. Les caractéristiques techniques des bâtiments sont aussi très diverses et fortement liées à l'âge et au degré de vétusté du bâti.
La définition retenue par les professionnels de l'immobilier
Autonomie et faible densitéPour les opérateurs et conseils en immobilier, les caractéristiques des bâtiments d'activités sont très précisément définies :
�une surface de bureaux inférieure à 30% de la surface totale ;
�une hauteur sous plafond permettant du stockage et la réalisation de bureaux en mezzanine (minimum 4,5 m pour l'artisanat et 7 m pour des activités de maintenance et fabrication) ;
�une forte modularité de l'espace intérieur ; �un fonctionnement autonome avec des places de
stationnement privatives, des accès livraisons, une image architecturale valorisante.
Les opérateurs privilégient la réalisation de lots indépendants de faible hauteur (RDC et R+1) et de faibles densités (COS moyen de 0,5) qui s'inscrivent difficilement dans le concept de densification urbaine.
La recherche d'une image valorisante La tertiarisation des activités productives entraîne une demande soutenue sur des locaux de bonne qualité architecturale et bénéficiant d'équipements techniques proches du tertiaire (aspect valorisant de la façade, isolation thermique et phonique, climatisation…).
Peu d'exemples de mixité au bâtimentLes professionnels sont réservés sur la production d'immeubles mixtes (bureaux - activités). Pour eux, la cohabitation au sein d'un même bâtiment de fonctions différentes et d'utilisateurs multiples n'attire pas encore les utilisateurs.
Locaux industriels : construction de locaux essen-tiellement en compte propre pour des bâtiments sur-mesure, des surfaces supérieures à 1 000 m² (hauteur sous plafond 8 m, résistance au sol de 3 tonnes) pour des entreprises de production. Une localisation préférentielle en ZAE.
Locaux d'activités classiques : offre essentiellement locative, des surfaces inférieures à 1 000 m² (hauteur sous plafond de 4 à 8 m) avec moins de 30 % de bureaux, pour des entreprises de petite production, maintenance, services aux entreprises, imprimerie, messagerie, commerces de gros. Une localisation préférentielle en ZAE.
Les locaux d'activités mixtes : offre essentiellement locative, des surfaces inférieures à 1 000 m² (hauteur sous plafond de 3,5 à 4,1 m), une proportion de bureaux pouvant être supérieure à 30 % ; pour des entreprises industrielles légères : laboratoires, santé, électronique, services, ingénierie, artisans, professions libérales…Localisation préférentielle dans les centres urbains et le long des axes routiers. L'offre récente se situe essentiellement en ZAE.
Les hôtels d'entreprises : offre toujours locative, rez-de-chaussée d'activités avec une hauteur sous plafond supérieure à 4 m et étages classiques en bureaux et laboratoires pour des PME regroupées par filières productives. Localisation en tissu urbain dense et au sein d'opérations de renouvellement urbain.
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Orly - Zone Sénia
Bonneuil-sur-Marne
Orly - Zone Sénia
Villejuif - Epi d’Or
Mandres-les-Roses - Parc d’activités Alfortville - Val de Seine
Aubervilliers - le 521 Choisy-le-Roi - le Modul’air
1. Des mécanismes fonciers défavorables à l'activitéLe département connaît depuis quelques années une forte tertiarisation sur les sites marqués par la présence de grandes industries à proximité de Paris (Ivry-sur-Seine, Arcueil, Fontenay-sous-Bois, Charenton-le-Pont) ou autour du pôle d'Orly-Rungis (SILIC).
Le MOS (Mode d'Occupation du Sol) recense 1 750 ha d'emprises d'activités soit 7% de la surface totale du département. Entre 1982 et 2003, les emprises d'activités franciliennes présentes en secteur urbain dense ont largement disparu au profit du logement, du tertiaire et du commerce. On assiste ainsi à un report des activités de type secondaire vers la seconde couronne, le long des axes routiers majeurs (Francilienne notamment).
Les difficultés liées au maintien et au déve-loppement des activités
2. Des disponibilités foncières plus abondantes et moins chères en seconde couronne
3. Une tolérance de plus en plus faible des activités dans les espaces résidentiels
4. Le PLU et les mécanismes de renouvellement urbain ne favorisent pas le maintien et le développement des activités
5. Un contexte de réformes qui pourrait faire évoluer les stratégies locales de développement des collectivités
Les professionnels soulignent un manque de disponibilités foncières et immobilières sur le département en adéquation avec les attentes des entreprises (rapport qualité/prix, accessibilité, environnement).
La concentration d'activités dans un tissu résidentiel pose souvent des questions de conflits d'usage avec une tolérance minimum des riverains par rapport aux nuisances (trafic, stationnement, nuisances sonores et visuelles…). La mixité à l'immeuble, autrefois représentative des tissus de faubourgs de la première couronne parisienne, tend à disparaître. Les locaux d'activités de rez-de-chaussée et de fond de parcelle sont ainsi réinvestis par des activités commerciales ou du logement.
Dans le diffusL'analyse des PLU fait apparaître le plus souvent que seules les activités tertiaires, les professions libérales, les services et les commerces (généralement en dessous de 200 m²) sont tolérés et quelques fois favorisés dans les règlements. Lorsqu'il y a renouvellement, les droits à construire favorisent les produits logement et tertiaire. Compte tenu des logiques de marchés et des règlements d'urbanisme, les programmes immobiliers à destination des activités secondaires et des artisans restent exceptionnels en secteur urbain dense. Lorsque de tels programmes sont développés, ils le sont souvent à l'initiative des collectivités.
Dans les ZAELe zonage des PLU reporte le développement des activités productives dans les zones UF au sein de parcs et de secteurs d'activités dont les vocations sont très différentes : tertiaires, logistiques, commerciales et d'activités. Ici encore, les COS autorisés, souvent supérieurs à 1, favorisent plutôt la réalisation de bâtiments tertiaires.
La réforme de la taxe professionnelle et l'instauration de la contribution économique territoriale (CET) basée, d'une part sur un volet foncier (cotisation foncière des entreprises - CFE), et d'autre part sur une taxe sur la valeur ajoutée (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises - CVAE) pourrait renforcer la pression foncière en faveur du logement et des bureaux.
Les enjeux du maintien et du développement des locaux d'activités en Val-de-Marne
Préservation de mixité urbaine
La mixité urbaine dans les opérations de renou-vellement urbain et de requalification en ZAE
L'emploi local
Le développement durable
L'anticipation foncière
La réglementation dans les POS et PLU
L'innovation opérationnelle, réflexion urbaine et architecturale
Conserver l'identité et l'animation des centres anciens avec une forte mixité habitat/activités.
S'appuyer sur le potentiel de renouvellement constitué par les anciennes emprises industrielles aujourd'hui vacantes (notamment sur le périmètre de l'OIN ORSA).
Faciliter l’implantation des activités offrant des emplois en adéquation avec la diversité des compétences de la population val-de-marnaise.
Favoriser la mixité afin de limiter les déplacements (proximité emploi/domicile et client/service) et de participer aux orientations de développement durable.
Anticiper les acquisitions foncières et intervenir avec les EPF pour le développement des activités.
Affirmer une volonté de conserver et de développer les activités productives dans les documents d'urbanisme locaux .
Définir de nouveaux concepts pour les bâtiments d'activités de la ville renouvelée et compacte.
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Les enjeux et difficultés pour le développement de l'offre
Les secteurs où sont autorisées les activités dans les POS et les PLU
Les emprises d'activités représentent 7% de la surface du département. Les activités dans les tissus urbains mixtes tendent à disparaître sous l'effet du renouvellement urbain
L'activité représente un ratio de 1 emploi pour 50 m² SHON
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La demande des entreprises porte sur des petites surfaces, modulables, bien situées et peu chères
L'accessibilité, les valeurs locatives et vénales sont les premiers critères de localisation des entreprises
Les établissements enquêtés sont satisfaits de leurs implantations
Les entreprises restent attentives aux prix des locaux d'activités disponibles tout en privilégiant le lieu d'implantation. L'accessibilité routière est primordiale tant pour les flux de marchandises que pour les salariés mais l'accessibilité en transport en commun est également importante : 58 % des établissements interrogés déclarent ce critère comme incontournable. Les atouts du département en matière d'accessibilité et d'image devraient lui permettre d'attirer et de conserver de nombreux établissements sur son territoire sans trop souffrir de la concurrence avec les départements de seconde couronne, malgré des prix immobiliers plus élevés.
84 % des établissements interrogés sont satisfaits de leur implantation, même si ce niveau de satisfaction reste inférieur pour les établissements de 50 à 250 salariés souvent implantés en ZAE . L'insatisfaction des entreprises porte sur la qualité de l'environnement immédiat (stationnement, services et commerces, voisinage et sécurité, gestion des déchets, accessibilité) plutôt que sur la qualité des locaux (fonctionnalité intérieure, état général du bâti, aspect extérieur, niveau d'équipement). Les établissements souhaitent une implantation en secteur urbain dense plutôt qu'en ZAE, compte tenu d'une meilleure qualité de l'offre de services et de la proximité de la clientèle.
La demande locative porte essentiellement sur des petites surfaces
Une demande importante pour des locaux à l'acquisition
Plus de 60 % des établissements interrogés occupent des locaux de moins de 1 000 m². L'importance de la demande de petites surfaces reflète la forte proportion des TPE/PME sur le territoire. Les professionnels confirment que la demande exprimée à la location est orientée vers des surfaces inférieures à 1 000 m². Au delà de ce seuil, les coûts locatifs et les aménagements spécifiques requis favorisent une logique d'acquisition. Il devient dans ce cas plus rentable pour une entreprise de construire pour son propre compte.Néanmoins, la rareté et le coût foncier en Val-de-Marne rendent difficile la réalisation de compte propre et favorise les délocalisations des entreprises les plus importantes, vers les départements limitrophes.
Les enquêtes montrent qu'un tiers des établissements interrogés sont propriétaires de leurs locaux. Il s'agit essentiellement de PME et PMI.Les professionnels soulignent l'importance de la demande pour l'acquisition de locaux et regrettent le peu d'offres et la rareté du foncier pour la réalisation en compte propre. Les utilisateurs se reportent donc sur l'offre locative ou sur d'autres territoires.
Deux grandes catégories d'acteursLes petites et moyennes entreprises privilégient une implantation en secteur urbain dense, compte tenu de la qualité de l'offre de services. 44 % des dirigeants d'entreprises souhaitent rester en zone urbaine dense pour des raisons de proximité avec leurs partenaires économiques (clients et fournisseurs).Il sont souvent dans des locaux obsolètes, sans avoir les moyens d'occuper des locaux plus qualitatifs et sont confrontés à l'insuffisance de l'offre locative.Les grandes établissements attachent plus d'importance aux qualités techniques des bâtiments. Ils ont plus de moyens et cherchent l'optimisation de leur production. Compte tenu des surfaces occupées, souvent supérieures à 1 000/1 500 m², ils privilégient l'accession et la réalisation d'opérations en compte propre. Ils se heurtent cependant, en Val-de-Marne, à un manque de disponibilités foncières et au coût élevé du foncier.
Au delà d'une surface recherchée de 1 000 / 1 500 m² les entreprises privilégient les réalisations en compte propre.
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L'analyse de la demande et du marché actuel
L’accessibilitéroutière
Le prix delocation ou
d’achat
La qualité des locaux
Le niveau de fiscalité locale
Les transportspublics
La qualitédu quartier
La proximité devotre domicile
La proximitéde vos clients
La proximité de vos
fournisseurs
90 %80 %70 %60 %50 %40 %30 %20 %10 %
0 %
Les critères d’implantation pour les activités productives
L'offre immobilière est essentiellement locative, de seconde main et ne répond aux attentes des entreprises du département
1. Une offre essentiellement locative
2. Une offre insuffisante en volume
3. Une offre de « seconde main » voire de « troisième main »
4. Des coûts immobiliers bas pour les locaux de seconde et de troisième main n'offrant pas d'équipements techniques spécifiques
Le parc immobilier d'activités est à 80 % locatif en Ile-de-France comme en Val-de-Marne. L'offre locative disponible est essentiellement composée de petites surfaces : 40% des surfaces locatives sont inférieures à 500 m² et 85 % inférieures à 2 000 m² .
50 % des transactions de locaux d’activités réalisées en 2009 concernent des petites surfaces comprises entre 500 et 1 200 m². Cette tendance est également observée à l'échelle régionale (57 % sur des surfaces commercialisées sont inférieures à 3 000 m²).
En 2009, le stock de locaux d'activités disponible en Val-de-Marne se situe entre 50 000 m² et 100 000 m² contre 2,6 millions de m² en Ile-de-France (soit 4 % du parc francilien de locaux d'activités). Cette offre est insuffisante tant quantitativement que qualitativement pour répondre à la demande actuelle.
L’offre ne répond pas aux standards actuels requis par les entreprises (qualité des matériaux, isolation thermique et phonique, aménagements techniques, aspect extérieur).Elle reste vieillissante et souvent obsolète : 88 % des surfaces disponibles en Val-de-Marne datent de plus de 5 ans ou n'ont pas été rénovées, contre 80 % en Ile-de-France.
Les valeurs locatives et vénales les plus élevées concernent les produits localisés en proche ceinture parisienne.On distingue trois secteurs de prix : -la proche périphérie ; -la frange comprise entre la première couronne et l'A86 ;
-le Sud Val-de-Marne.
Marché à l'acquisitionLes valeurs vénales des locaux d'activités en Val-de-Marne varient de 500 à 1 200€/m²/HD, voire plus en fonction des prestations du bâti (HQE, THPE…). A titre d'exemple : 1 200€/m²/HD rue Volta à Alfortville, 500€/m²/HD rue Marcel Paul à Champigny-sur-Marne.
Les valeurs vénales
Les valeurs locatives
Marché locatif Les valeurs locatives du marché de seconde main sont comprises entre 65 € et 105€/m²/an HT HC. Les valeurs locatives des constructions neuves ou réhabilitées (moins de 5 ans) qui présentent des caractéristiques techniques de qualité peuvent atteindre 125€/m²/an HT HC voire 150€/m²/an HT HC pour des petites surfaces. C'est le cas de produits sur le parc d'activités Val-de-Seine à Choisy-le-Roi, le parc d'activités des Petits Carreaux à Bonneuil-sur-Marne ou encore certains locaux dans le diffus.
Les charges foncières admissibles pour les opérateurs se situent entre 70 et 150 €/m²
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Source : DRIEA-IF/UTEA94 - Avant-Projet
Source : DRIEA-IF/UTEA94 - Avant-Projet
Un rythme insuffisant de construction neuve
Peu de remise aux normes du parc ancien
L'essentiel de la production neuve est réalisée en compte propre
Entre 1999 et 2009, la production de surfaces d'activités et artisanales réalisée est estimée à 830 000 m², soit un rythme annuel moyen sur dix ans de 83 000 m² par an.
L'analyse des permis de construire fait apparaître que 73 % des surfaces de locaux d'activités autorisés sont des constructions neuves. Les opérations de rénovation, restructuration et extension ne représentent que 17 % des surfaces autorisées.
Sur cette même période, 70 % du volume global de construction a été réalisé en compte propre. La production est essentiellement le fait de grands donneurs d'ordre qui construisent des locaux d'activités pour leur usage propre : Sanofi-Aventis, L'Oréal, Air France Industries, Air Liquide, Sofibus, Semmaris, Essilor…
Les surfaces réalisées renforcent les pôles industriels majeursSur la période 1999-2009, 70 % des surfaces construites concernent le secteur Orly Rungis Seine- Amont (580 427 m²), et particulièrement la commune de Vitry-sur-Seine (construction neuve et rénovation confondue).
Les opérations de constructions neuves sont concentrées sur le périmètre d'Orly Rungis Seine- Amont et autour du port de Bonneuil-sur-Marne. Les opérateurs Port Autonome de Bonneuil et la Sofibus sont à l'origine de 80 % des surfaces de locaux d'activités construites sur la commune entre 1999-2009.
Les opérations de rénovation, restructuration et extension sont principalement concentrées sur le territoire d'Orly-Rungis-Seine Amont (105 235 m²) et sur le territoire de l'ACTEP (14 773 m²).
Une production neuve limitée et essentiellement réalisée en compte propre
Les permis de construire autorisés de 1999 à 2009
La production moyenne depuis 10 ans (27 000 m² par an hors comptes propres) ne permet pas un renouvellement et un maintien des activités sur le territoire. Un desserrement des activités productives est en cours vers les départements limitrophes de seconde couronne qui proposent des locaux neufs, répondant aux standards actuels et des valeurs compétitives.
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L'offre disponible et les projets des territoires
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Des projets futurs peu nombreux et concentrés sur le territoire d'Orly Rungis Seine-Amont
Une offre à court terme très limitée et essentiellement réalisée en compte propre
L'offre future, comme les projets en cours, est majoritairement concentrée dans le périmètre de l'OIN
L'offre certaine à court terme (avant 2012) représente 66 670 m² de SHON (source Sitadel). C'est le plus faible niveau de construction de locaux d'activités enregistré depuis 1999. Nous estimons que d'ici 2012, l'offre de locaux d'activités en blanc représentera un volume compris entre 10 000 m² et 15 000 m²/an. L'offre future à moyen terme (2015) est estimée à 460 000 m² de SHON (source agréments DRIEA et projets des territoires recensés) dont 38 000 m² font l'objet d'un agrément en 2008 et 2009 (sans permis de construire déposés).
Les entretiens réalisés avec les services de développement économique des collectivités territoriales font état d'un total de 780 000 m² SHON de surface de projets d'immobilier d'activités d'ici 2015. Cette donnée est à prendre avec prudence compte tenu de la non distinction entre activité, tertiaire et commercial dans certains programmes en cours d'élaboration.
83% des surfaces envisagées concernent le territoire de l'Opération d'Intérêt National Orly Rungis Seine- Amont, soit 648 000 m² SHON.
L'offre future à échéance 2012, 2015 et après 2015
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Transformation de parcs d'activités en parcs tertiaires : exemple de la SILIC à Rungis
Parc d'affaires né en 1967 sur 63 ha à Rungis, SILIC a été la première société à lancer le concept de parc d'affaires locatif, offrant à l'origine 70 % d'activités et 30 % de bureaux. Aujourd'hui, la répartition s'est inversée puisque 70% du parc est composé d'immeubles de bureaux contre 30% d'activités. A terme, le parc d'affaires sera composé essentiellement d'immeubles de bureaux avec de petites surfaces d'activités.
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2000 2005
Projets des territoires pour le dévelop-pement de l'offre de locaux d'activités
Le maintien et le développement des activités productives s'inscrit dans les préconisations régionales pour un développement durable du territoire métropolitainLa compétitivité et l'attractivité économique de la région Ile-de-France passe par le soutien aux activités productives au même titre que la valorisation des pôles tertiaires majeurs. Le projet de Schéma directeur régional de la région Ile-de-France (SDRIF 2008) et le Schéma régional de développement économique (SRDE) de l ' I le-de-France préconisent le développement de solutions immobilières adaptées aux PME/PMI art isanales et industr iel les, particulièrement sur les territoires de la proche couronne.
L'ACTEP souhaite le maintien des activités dans les centres urbains. La Ville de Charenton-le-Pont dispose d'un potentiel foncier important en limite de Paris mais qui a vocation à accueillir des activités principalement tertiaires et du logement.Toutefois, l'implantation historique d'activités productives dans cette commune pourrait faire l'objet d'une volonté de maintien, tout en adaptant l'offre nouvelle aux exigences de densité.L'abandon du projet autoroutier porté par l'Etat, appelé «voie de desserte orientale» (VDO), représente un potentiel foncier important qui relance une dynamique de projets sur l'Est du département. Ces emprises couvrent une superficie de plus de 115 ha sur 5 communes : Villiers-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne, Ormesson-sur-Marne et Sucy-en-Brie. Une mission d'étude (confiée à la SADEV 94) est actuellement en cours.
Le Haut Val-de-Marne dispose de nombreuses opportunités de développement immobilier à destination des activités productives dans des secteurs tels que la Queue-en-Brie au travers de la ZAC Notre-Dame (22 ha), de Noiseau par la libération du site de France Télécom (40 ha), ou encore de Sucy-en-Brie sur les sites des Portes de Sucy et de Sucy-Ouest (22 ha).
Le Plateau Briard fait également état de nombreuses réflexions sur le développement d'immobilier à destination des activités productives, notamment à Villecresnes sur le site du Bois d'Auteuil (ancien site de La Poste – 30 ha), à Santeny (16 ha) ou encore à Périgny-sur-Yerres (4 ha).
Le Centre Val-de-Marne dispose de disponibilités foncières plus réduites. Cependant Créteil s'interroge sur l’évolution à terme de la zone de l'Echat et de la ZAC des Coteaux.
La Communauté d'agglomération du Val de Bièvre, porte la programmation de locaux d'activités (laboratoires...) dans le cadre du projet Cancer Campus. Cette opération a pour ambition de constituer un biocluster de niveau mondial dédié à la lutte contre le cancer sur un site d'environ 20 hectares.
Le périmètre Opération d'Intérêt National (OIN)De fait, plus de 80 % de l'offre à court et moyen terme (avant 2015) concerne le territoire Orly Rungis Seine- Amont. Des programmes seront développés à partir de 2015 par la valorisation d'importantes emprises majoritairement industrielles.
Les secteurs géographiques
Projets des territoires après 2015Les projets portés par les collectivités totalisent un potentiel de 160 ha de foncier à vocation économique. Une part de ce foncier pourrait être consacrée au développement des activités productives.
termes de foncier et d'accessibilité, qui en font des territoires privilégiés pour un développement immobilier à destination des activités productives.
Les territoires de la Vallée de la Seine et du croissant sud, le long de l'A86 et de l'Arc VDO bénéficient de nombreux atouts, notamment en
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L'identification des secteurs stratégiques pour le développement de l'offre immobilière d'activités
La vallée de la Seine et l'arc Sud : des secteurs à enjeux pour le renouvellement et le développement de l'offre d'activités
Les territoires porteurs de projets à moyen et long terme
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Station TCEmprise VDOProjet de MétroProjet de TramwayProjet de TCSPTransport en commun existantsAutorouteNationaleProjets d’immobilier d’activité > 100 000 m² SHONProjets d’immobilier d’activité de 50 000 m² à 99 000 m² SHONProjets d ’immobilier d ’activité < 50 000 m² SHONSecteurs à enjeux
1 Porte de Choisy 2 Porte d’Ivry 3 Villejuif-Louis Aragon 4 Les Ardoines 5 Val-Pompadour 6 Val-de-Fontenay 7 Sucy-Bonneuil 8 Boissy-St-Léger 9 Maisons-Alfort Les Juliottes10 Créteil Préfecture
1 Porte de Choisy 2 Porte d’Ivry 3 Villejuif-Louis Aragon 4 Les Ardoines 5 Val-Pompadour 6 Val-de-Fontenay 7 Sucy-Bonneuil 8 Boissy-St-Léger 9 Maisons-Alfort Les Juliottes10 Créteil Préfecture
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1/ Dans le diffus: répondre aux enjeux de mixité, d'offre d'activités et services de proximité pour la population, d'offre de locaux neufs et rénovés pour les petites activités et les artisans
Le PLU reste l'outil essentiel pour le maintien et le développement des activités
Définir précisément dans le PLU le terme «activités»Dans les documents d'urbanisme, on trouve souvent le terme activités sous une forme générique qui regroupe des destinations finales très variées. Le maintien de l'activité en centre urbain pourrait se traduire par une définition dans les PLU plus précise des activités, notamment d'artisanat : « les locaux et leurs annexes où sont exercées des activités de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services relevant de l'artisanat ».
Adapter les règles de constructibilité pour favoriser l'implantation de petites activitésLes règles de constructibilité du PLU qui favorisent le maintien et le développement des activités sont le COS, les gabarits, le cœfficient d'emprise au sol et les règles de stationnement.Une hauteur minimale de rez-de-chaussée (>3,50m : PLU de Vincennes) incite l'implantation d'activités. Un coefficient d'emprise au sol (CES) autorisant une constructibilité en rez-de-chaussée sur l'ensemble de la parcelle favorise l'utilisation des fonds de parcelles par l'activité
Les orientations et modalités d'actions en faveur du développement du parc immobilier d'activités
Exemple 1 : développer l'activité en rez-de-chaussée, organiser la mixité au bâtiment
Les règles du PLU favorisent le maintien et le développement d'activités légères en rez-de-chaussée. La mixité traditionnelle du tissu peut être conservée.
Cibles : favoriser l'implantation d'activités légères qui nécessitent une proximité de clientèle (artisans, TPE...).
Exemple : immeuble récent de logements sur Villejuif (94) avec un rez-de-chaussée d'activités.
Cibles : les petites activités non nuisantes et pouvant cohabiter avec un tissu résidentiel dense (TPE, artisans, services, petite distribution, ateliers d'artistes, professions libérales).Une valeur locative estimée de 100/150€/m²/an HT HC.
Exemple 2 : développer des surfaces d'activités dans le diffus et réutiliser les friches et les « dents creuses »
Il s’agit de réutiliser une parcelle en friche pour le développement d'une opération à destination d'activités légères. Le site, en zone UF au PLU, n'autorise que la réalisation d'activités.
Exemple : Le Landy , Ville d'Aubervilliers, Plaine Commune, 93. Opérateur SIRIUS (en cours).
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Instaurer des mesures de protection sur des espaces et des linéaires identifiésSur certains secteurs inscrits au PLU (îlots, linéaires de voies), il est possible de réglementer la transformation des locaux d'activités avec différents degrés de protection. A titre d'exemple, le PLU peut interdire la transformation d'usage des locaux d'artisanat en fixant une destination à ces locaux sans néanmoins pouvoir viser un type d'activité spécifique.
Identifier des secteurs de mixité et imposer un pourcentage de locaux d'activités pour toute construction neuve
Réglementer à la parcelle
Sur le même principe que les secteurs de mixité pour le logement social, il peut être proposé la mise en place, sur des secteurs identifiés (linéaires de voies, îlots), d'un pourcentage de la constructibilité totale affectée aux locaux d'activités.
Le maintien d'une mixité à la parcelle nécessite le classement en zone UF des terrains d'activités de fait avec la mise en place d'un COS unique à destination des activités.
Exemple 4 : réhabiliter les anciens sites et bâtiments industriels pour l'activité
La réhabilitation du patrimoine industriel vacant de type atelier, usine, fabrique et manufacture peut permettre le développement de locaux d'activités. L'opération peut être réalisée dans le cadre des règles du PLU.
Cibles : l'accueil d'activités diversifiées en fonction de la nature du bâtiment et de sa situation par rapport aux transports et services (commerce de gros, petite fabrication, entretien et maintenance, petite distribution).
Exemple : la Manufacture, Saint Denis, 93. Opérateur SIRIUSSurfaces totales développées (14 600 m² dont 12 000 m² de locaux d'activités et de bureaux et 2 600 m² de locaux tertiaires et mixtes).La taille des cellules varie de 400 m² à 1 000 m² pour l'activités et jusqu’à 300 m² pour le bureau.
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Exemple 3 : développer une opération mixte activités/habitat lors du renouvellement d'une friche industrielle
Une importante friche d'activités en centre ville permet le développement de deux programmes complémentaires habitat et parc d'activités. L'opération est réalisée dans le cadre du PLU.
L'emprise permet la réalisation d'une opération mixte d'habitat collectif, d'habitat individuel et de surfaces d'activités.
Cibles : surfaces pour des petites activités de production en cohabitation avec un tissu résidentiel dense (TPE PME artisans, services, commerces de gros, petite distribution).Une valeur locative estimée de 100/150€/m²/an HT HC.
Exemple : Ville de la Courneuve, Plaine Commune, 93. Opérateur SPIRIT 2009.
Le Parc des 6 routes,
2/ Dans les ZAE et les secteurs réservés à l'activité dans les PLU : organiser la diversité des activités (productives, tertiaires, logistiques, loisirs...) pour répondre aux demandes locatives et d'accession des PME et PMI dans un environnement valorisant
Dans les ZAE et les secteurs de projets inscrits au PLU, pourraient être identifiés avec des densités et des règles de constructibilité adaptées. Les cahiers des charges de cession de terrain imposeraient la réalisation d'une partie du programme global en activité pure avec une péréquation de charge foncière avec les autres produits immobiliers.
nouvelles des espaces réservés à l'activité
Exemple 6 : extension d'une ZAE existante à destination des PME et PMI
Extension d'une ZAE sur du foncier agricole le long d'un axe routier important. La réalisation d'une partie en locatif et d'une partie en compte propre.
Exemple : Villebon-sur-Yvette , 91.Opérateur Groupe SALINI.
Cibles : PME/PMI, petite production, artisanat, distribution, commerce de gros... La surface moyenne des lots est de 500 m². Le loyer moyen se situe entre 80 et 90 €/m²/an HT HC.
Exemple 5 : développer une ZAE de petite taille à destination des TPE et artisans
Le développement d'une petite zone économique à destination d'activités productives peut offrir des surfaces locatives et du foncier viabilisé pour la réalisation de locaux en comptes propres.
Cibles : petites et moyennes entreprises, artisans, investisseurs privés pour la réalisation d'opérations en compte propre. Lots viabilisés entre 60 et 65 €/m², surfaces locatives entre 80 et 90€/m²/an HT HC.
Exemple : Mandres Les Roses, 94. Opérateur SADEV 94. 13 entreprises présentes sur le site, (électricité, automobile, réparation, maintenance).
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Mandres-les-Roses
Villebon-sur-Yvette
3/ Dans les secteurs de renouvellement urbain : répondre aux problématiques de valorisation foncière et de ville «intense» en construisant des immeubles d'activités en hauteur
Réalisation : « le 521 » Aubervilliers, 93. Opérateur ICADE (les surfaces de bureaux ne sont toujours pas commercialisées après plusieurs années de mise sur le marché).Projets : « le Modul'air » Choisy le Roi, 94 (l'opération n'est pas réalisée à ce jour, dans l'attente d'utilisateurs).
Exemple 7 : développer des bâtiments mixtes activités productives/tertiaire
Réalisation de bâtiments mixtes d’activités et de bureaux sur plusieurs niveaux avec un rez-de-chaussée adapté aux activités.Cibles : les activités productives s’inscrivant dans un environnement dense (petite fabrication, distribution, maintenance, commerces de gros).
Exemple 8 : développer une offre spécifique à destination des TPE : les IPHE (Incubateur Pépinière Hôtel d'Entreprises) Les IPHE peuvent offrir des surfaces d'activités sur plusieurs niveaux. Cette forme immobilière innovante permet d'être économe en foncier.Cibles : tous types d'activités productives.
Exemples : Chanteloup les Vignes. Hôtel d'entreprises de 3 900 m² SHON dont 2 800 m² de bureaux et 800 m² d’activités. Opérateur KILIC.Clichy Montfermeil. Hôtel d'entreprises de 1 930 m² dont 730 m² d’activités, 730 m² de bureaux et 470 m² de stockage.Opérateur KILIC.
Un immobilier d'entreprise diversifié (tertiaire, locaux mixtes, locaux d'activités, commerces) qui permet une péréquation de la charge foncière sur l'ensemble de l'opération. Une masse critique d'entreprises permet de développer une offre de services.
Exemple 9 : diversifier l'offre de locaux d'activités et développer de nouveaux quartiers mixtes dans les ZAE
Exemple : Parc d'activités des Chanteraines, Villeneuve-la-Garenne, 92.Opérateur SIRIUS.Sur un terrain de 17 ha, 130 000 m² de locaux d'activités et de bureaux. Prix moyen locatif : 85€/m²/an.
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Le 521 à Aubervilliers Le Modul’air (projet sur Choisy-le-Roi)
Clichy-sous-Bois - Montfermeil, 93Chanteloup-les-Vignes, 78.
4/ L'intervention foncière comme outil de renouvellement et de développement d'une offre nouvelle
L'identification des emprises d'activitésLa connaissance fine du tissu productif local et le repérage du foncier occupé par les activités productives permet de réglementer au PLU et d'intervenir lors de cessions de terrains sur des emprises à enjeux . Ce repérage permet la mise en place d'interventions ciblées pour maintenir et développer les activités dans le diffus et en ZAE.
La mise en place d'outils d'intervention- L'observation foncière et immobilière : la mise en place d'un observatoire permet de suivre les mécanismes des marchés et leurs dynamiques. Il permet d'organiser la réflexion pour la prise de décision. A l'échelle départementale, l'observatoire permet d'anticiper les mutations et de mobiliser les acteurs et notamment l'Etablissement Public Foncier ou le SAF.- La mise en place de préemptions : les communes disposent d'un droit de préemption (sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux), applicable dans un périmètre de
5/ la prise en compte du développement durable dans le processus de conception
Pour une meilleure intégration du bâti d'activités dans la ville :
Le protocole de Kyoto, en application depuis février 2005, préconise la mise en œuvre de solutions d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments, secteur le plus gros consommateur en énergie (40% des consommations énergétiques nationales et 20% des émissions de CO²).
La réglementation thermique (RT 2012) s'inscrit dans la politique générale française de maîtrise de l'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre et doit permettre au secteur du bâtiment d'atteindre les objectifs de la loi Grenelle 1 et 2 : 50kWhep/m² SHON/an contre 120kWhep/m²/an (RT 2005).
Elle s'applique à toutes les constructions neuves faisant l'objet d'un permis de construire déposé à compter de la fin 2012. Dès 2011, tout le secteur tertiaire devra respecter la RT 2012.
La complexité de construction de bâtiments industriels HQE® nécessite la création d'un référentiel, reposant sur la réalisation d'opérations pilotes certifiées « Certification HQE® - Opérations expérimentales Bâtiment Industriel ».
La réalisation d'un projet industriel HQE® nécessite une véritable adéquation entre le bâti et l'activité réelle exercée. La démarche doit être globale et nécessite un travail très étroit entre les différents partenaires (utilisateur, concepteur, constructeur) pour garantir l'optimisation et la durabilité de la construction.
Une certification pour les bâtiments industriels en cours d'expérimentation
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Un exemple de réalisation HQE
Le groupe rouennais d'imprimerie Firopa a fait appel à Quille et à l'agence d'architecture Bureau 112 pour concevoir et réaliser un bâtiment industriel certifié « Bâtiment HQE® » Le projet regroupe trois sociétés du groupe sur un seul site et répond à un cahier des charges précis. L'ensemble du bâtiment devrait avoir une consommation d'énergie inférieure de 20 % par rapport aux normes actuelles, soit l'équivalent d'un label Très Haute Performance Energétique (THPE)
Actuellement cette démarche ne peut se faire sans avoir identifié au préalable un utilisateur, avec lequel mettre en place une démarche de qualité environnementale globale. Les opérations sont le plus souvent réalisées sur des surfaces supérieures à 5 000 m², un seuil au-delà duquel les utilisateurs prennent conscience de l'intérêt d'adopter une telle démarche.
Saint-Étienne du Rouvray - parc d’activité de la Vente Olivier
sauvegarde du commerce et de l'artisanat. L'exercice de ce droit de préemption peut permettre de conserver la vocation initiale des biens préemptés.
6/ La mobilisation des aides régionales et départementales
La Région Ile-de-France et le département du Val-de-Marne soutiennent les projets de réalisation de locaux à destination des artisans, sous maîtrise d'ouvrage publique. Ils soutiennent non seulement la requalification des ZAE, notamment dans le cadre des enjeux de maintien de l'activité exprimés dans le SRDE et dans le SDRIF, mais aussi la résorption de la vétusté des zones, le développement de services aux entreprises, le développement de la gestion et
L'observation économique et urbaine fait apparaître une très grande diversité des entreprises utilisatrices de locaux d'activités. Le Val-de-Marne compte plus de 10 000 établissements productifs, soit 13 % du total des établissements du département contre 11 % en moyenne sur l'Ile-de-France.
L'importance du tissu d'activités dans le département est directement issue de son passé industriel et manufacturier, qui a façonné ses formes urbaines. Le Val-de-Marne est historiquement marqué par l'industrie et les services comme territoire d'accueil lié à la proximité de Paris, au desserrement de ses activités et aux axes de communication. Cet héritage est encore vivant, tant dans les grandes emprises des sites de la vallée de la Seine, que dans la forte mixité des tissus de faubourgs et des centres anciens (plus de 88% des établissements productifs sont implantés hors zones d'activités).
Le dynamisme économique du département s'appuie sur des filières économiques d'excellence soutenues par les pouvoirs publics (agro-alimentaire, santé, image, industries financières, éco-activités) mais aussi sur l'artisanat, employeur important en Val-de-Marne.
Le département reste un territoire attractif pour les activités grâce à sa proximité directe avec Paris, une bonne desserte en transports routiers et de transports en commun, et une image valorisante pour les entreprises. La tradition manufacturière permet de disposer encore aujourd'hui d'une offre multiple de locaux peu chers tant dans les centres urbains que
dans les nombreuses zones d'activités du département. Néanmoins cette offre est souvent obsolète, vieillissante et inadaptée aux besoins d'entreprises en perpétuelle évolution.
Le renouvellement de l'offre de locaux d'activités n'est pas assuré compte tenu du faible niveau de construction sur les 10 dernières années. Plus de 70 % de l'offre nouvelle est le fait de grandes entreprises qui réalisent pour leur propre compte.
Pourtant l'enjeu de développement d'un immobilier à destination des activités productives est important pour un département qui compte un grand nombre de TPE et PME (88 % des établissements du secteur secondaire sont en dessous du seuil des 50 salariés).
Faute de disponibilités immobilières et foncières, nombre d'entreprises se délocalisent sur les départements de seconde couronne où l'offre est plus abondante et moins chère.
Compte tenu de la forte pression foncière sur le département, particulièrement sur les communes proches de Paris et les secteurs bien desservis en transports, la production de nouvelles surfaces d'activités rentre en concurrence directe avec les produits de logements et de bureaux plus rentables. De surcroît, la tolérance de plus en plus faible des riverains vis-à-vis des activités dans les centres urbains et les secteurs à dominante résidentielle incite les collectivités à encadrer fortement la mixité et les possibilités de développement d'activités productives
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Conclusion
l'intégration des problématiques environnementales.
Au-delà du maintien des activités productives traditionnelles, ces dispositifs ont pour vocation de stimuler la création d'entreprises, et donc l'emploi sur le territoire mais aussi de créer les conditions favorables pour le développement de filières d'excellence (santé/biotech, innovation, économie sociale et solidaire, éco-activités, image, NTIC...).
15 % du montant HT de l’assiette éligible dans la limite de 230 K€OU 25 % du montant HT de l’assiette éligible dans la limite de 500 K€ dans les territoires prioritaires.
Etudes
Région
Pépinière Hôtel d’entreprises
Département
Innovantes : jusqu’à 45 % du montant HT de l’assiette éligible dans la limite de 762 245 €.Généralités : jusqu’à 35 % du montant HT de l’assiette éligible dans la limite de 457 347 €.
Jusqu’à 35 % du montant HT de l’opération dans la limite de 457 347 €.Bonification à 45 % possible dans les territoires prioritaires et pour les initiatives intercommunales.
Ré
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ns
Imm
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Etudes Travaux
30 % du montant HT jusqu ’à 4 500 €.
Région
Départementd’opération
Mo
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25 % du coût HT de l’opération et jusqu’à 40 % pour le traitement de friches OU le développement de la multimodalité avec un plafond de 1 M€.
Jusqu’à 15 % du montant de l’étude.
dans leurs documents d'urbanisme. L'instauration de la contribution économique territoriale pourrait renforcer cette pression en faveur du logement et des activités tertiaires.
Néanmoins, le maintien et le développement de l'industrie est un enjeu fort dans les documents stratégiques de la Région et du Département. «La région Ile-de-France est et doit rester le premier pôle industriel français». Pour le Val-de-Marne, les enjeux sont urbains et économiques, le secteur industriel étant pourvoyeur d'emplois diversifiés qui correspondent au bassin d'emploi local.
Aujourd'hui, le secteur industriel apparaît comme un vecteur de croissance et d'innovation dont l'intérêt est renforcé par le constat d'un risque de sur-production de surfaces de bureaux.
Dans ce contexte, l'organisation et le développement de filières productives passent par la réalisation d'une offre immobilière adaptée et multiple afin de répondre à la grande diversité des utilisateurs potentiels (entreprises du bâtiment, entretien, réparation, imprimerie, distribution, messagerie, commerce de gros, ateliers d'art, artisans, professions libérales, espaces de loisirs...).
Les enquêtes réalisées auprès des entreprises et des professionnels de l'immobilier mettent en avant trois types de besoins :
1. Une offre de locaux industriels et de locaux d'activités idéalement situés dans des zones d'activités renouvelées, équipées et bien desservies ; 2. Une offre de locaux mixtes (ateliers, bureaux, espaces de vente...) plutôt située dans les centres urbains à proximité de la clientèle ;3. Une offre de terrains constructibles pour la réalisation de comptes propres pour des petites et moyennes entreprises.
Des exemples d'opérations réussies - réalisées ou en cours - existent sur le territoire et sur les départements de première couronne. Elles font l'objet d'une présentation dans un guide de l'immobilier d'activités (contexte, mode opératoire, avantages-inconvénients). Cependant, et quel que soit le contexte urbain, l'impératif premier est la maîtrise des coûts immobiliers afin d'obtenir des prix de sortie, en locatif et accession, compatibles avec les possibilités financières des entreprises et compétitifs vis-à-vis de l'offre extérieure au département.
Cette maîtrise des coûts nécessite presque toujours une intervention publique afin de mettre à disposition des opérateurs des charges foncières maîtrisées.
Les vastes secteurs de renouvellement urbain sur le territoire et la volonté de réaliser la ville compacte et mixte peut permettre, avec notamment un mécanisme de péréquation des charges foncières, de conserver et de développer le tissu d'activités avec une offre immobilière adaptée aux besoins actuels des entreprises.
Les enjeux sont d'une part, d'intégrer l'activité dans le processus de renouvellement urbain au même titre que les produits logement et bureau, et d'autre part d'optimiser l'offre en ZAE à destination des entreprises productives en limitant la mutation des emprises d'activités vers du logement ou une offre tertiaire.
Sur un territoire historiquement mixte ou l'activité à toujours été intégrée à la ville, il est nécessaire de s'appuyer sur l'existant afin de réinventer la mixité avec une pluralité de produits immobiliers à destination des entreprises. Les enjeux du renouvellement de l'offre immobilière sont ici, la proximité, l'intégration des fonctions, la maîtrise des déplacements et l'emploi.
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L'exploitation du fichier SIRENE
L'exploitation du fichier SIRENE 2009 de l'INSEE a permis d'identifier sur la base des codes NAF les établissements qui de par la nature de leur activité (activité de production, fabrication, maintenance, entretien...) sont susceptibles d'occuper des locaux d'activités et des locaux mixtes.
Sont identifiés sur le Val-de-Marne 10 430 établissements que nous qualifions d ’« activités productives ».Les visites de terrain confirment que ces entreprises occupent bien des locaux d'activités et des locaux mixtes. Cette approche permet de mesurer la diversité des «métiers» et des activités du secteur productif et l'hétérogénéité des locaux occupés.
en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne
Conseil général du Val-de-MarneHôtel du Département av, du Général de Gaulle - 94000 Créteil
Stéphanie BOUCHEZTél : 01.49.56.53.81
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Chambre de commerce et d’industrie de ParisVal-de-Marne
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