13 Habitat Marseille Rénovation Urbaine · 2019-06-24 · Lot 3 Le lot 3 cherche à gommer la différence altimétrique entre le cœu de pacelle et lavenue Ansaldi pa limplantation

MRU/13 Habitat | Appel à projet Flamants 1

13 Habitat

Marseille Rénovation Urbaine

Projet de Renouvellement Urbain

des Flamants-Iris

Appel à projet pour la mise en œuvre d’un

programme immobilier aux Flamants

Avenue Georges Braque/Avenue Ansaldi –

13014 Marseille

2 MRU/13 Habitat | Appel à projet Flamants

PORTEURS DE L’APPEL A PROJET

Cet appel à projet s’inscrit dans le cadre du projet de Renouvellement Urbain des Flamants-

Iris, aussi bien en phase PNRU (Programme National de la Rénovation Urbaine) qu’en phase

NPNRU (Nouveau Programme National de la Rénovation Urbaine) porté par l’Etat. A ce titre,

la DDTM des Bouches du Rhône représente l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation

Urbaine) dans le suivi de ce projet.

13 Habitat est le bailleur social rattaché au Conseil Départemental des Bouches du Rhône. Il

participe fortement au programme de renouvellement urbain sur Marseille, notamment sur

la cité des Flamants.

Marseille Rénovation Urbaine (MRU) est un Groupement d’Intérêt Public (GIP) qui assure le

pilotage stratégique de 17 projets de rénovation urbaine à Marseille, en cours de réalisation

ou en voie d’achèvement, dont celui des Flamants-Iris.

La Métropole Aix-Marseille-Provence et la Ville de Marseille sont les porteurs du Programme

de Rénovation Urbaine qui se développe sur 17 sites à Marseille dont celui des Flamants-Iris.

FICHE D’IDENTITE DU SITE Adresse : Croisement Avenue Ansaldi/Avenue Georges Braque 13014 Marseille

Superficie : Environ 10 000 m²

Programme envisagé : Immeubles de logements, d’activités et de services

Etat d’occupation : libre

Zonage PLU : UTr

Propriétaire : 13 Habitat, bailleur social


PREAMBULE Le PRU des Flamants/iris a engagé depuis 2008 une transformation profonde du quartier basé

notamment sur une diversification importante de l’offre de logements et le développement

d’activités.

Ce projet est développé par :

• Le GIP Marseille Rénovation Urbaine représentant la Métropole

Le groupement d’intérêt public Marseille Rénovation Urbaine (MRU), créé en 2003, rassemble

l’Etat, la Métropole Aix-Marseille Provence, la Ville de Marseille, le Conseil Régional, le Conseil

Départemental, la ville de Septèmes-les-Vallons, l’association régionale des organismes HLM

et la Caisse des Dépôts et Consignations.

Il assure le pilotage des projets de renouvellement urbain, en rassemblant les partenaires, Etat

et collectivités locales sur des orientations communes. Il conduit, dans ce cadre, le

management des projets et la coordination des maîtres d’ouvrage, collectivités, bailleurs et

promoteurs.

Il a missionné, en 2013, le cabinet d’architecte Babel+Prado pour l’établissement du Plan

directeur du PRU des Flamants/Iris, et s’appuie depuis septembre 2018 sur le cabinet Devillers

et Associé pour la poursuite du projet

De fait l’appel à projet contient une fiche de lot établie par Babel+Prado.

Les éléments graphiques du cahier des charges, ainsi que le plan d’aménagement sont par

contre issus du plan directeur mis à jour par le Cabinet Devillers et associé. Ils ne sont en rien

en contradiction avec les éléments portés par la fiche de lot établie initialement.

• 13 Habitat

En tant que gestionnaire des logements locatifs des Flamants et propriétaire de la parcelle

mise à disposition dans le cadre du présent projet, 13 Habitat tient au développement d’un

programme le plus qualitatif possible.


1 OBJET DE L’APPEL A PROJET

Le présent appel à projet vise à choisir le porteur de projet d’un aménagement permettant la

mise en œuvre d’un programme de logements et d’activités économiques et/ou de services.

Le projet sera développé par le candidat retenu dans le cadre du présent appel à projet. Les

candidats attendus sont des promoteurs-constructeurs ou des investisseurs qui acquerront le

foncier et réaliseront la maitrise d’ouvrage.

Le projet pourra être composé de 3 lots de construction et d’une zone qui pourra être

aménagée en lien avec l’urbanisation des 3 lots.

Le projet s’inscrit dans le cadre du PRU des Flamants/Iris et pourrait faire l’objet d’un

accompagnement dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain

qui sera développé sur le secteur du Grand St-Barthélémy à compter de 2019.

Le projet s’inscrit dans le plan directeur des Flamants/Iris établi par l’architecte Babel+Prado

et fait, à ce titre, l’objet d’une fiche de lot en annexe. Le plan directeur a été repris depuis

janvier 2019 par le cabinet Devillers et Associés en continuité des éléments établis.


2 SITE ET CONTEXTE

2.1 LOCALISATION

Le projet est situé dans le 14e arrondissement de Marseille à la croisée des avenues Ansaldi et

Braque


2.2 LE PRU

Plan directeur du projet de renouvellement urbain : Cabinet Devillers et Associé

Les objectifs du plan directeur sont décrits dans la fiche de lot en annexe. L’avancement du

PRU et les opérations réalisées sont décrites dans la fiche projet du PRU également en annexe.

Le PRU a permis la démolition de 223 logements sociaux qui occupaient la parcelle concernée

par l’appel à projet.

2.3 PRESENTATION DE LA PARCELLE

Situation

La future parcelle est située en bordure des avenues Ansaldi et Braque qui ont été requalifiées

dans le cadre du PRU des Flamants Iris.

Les immeubles qui existaient, ont été démolis au printemps 2018.

Elle est donc libre de toute occupation.



➢ Parcelle très visible et bien placée en bord d’avenue à la circulation apaisée et

récemment requalifiée.

➢ Desservie par 2 lignes de bus dont une ligne structurante (ligne 38)

➢ A 200 mètres du centre urbain du Merlan

➢ De nombreux commerces à proximité : moyenne surface commerciale, pharmacie,

boulangerie, tabac…

➢ Parcelle en Zone Franche Urbaine. La référence cadastrale est n°82.

Les projets en cours


Contraintes techniques

La parcelle actuelle forme une cuvette entre les avenues Ansaldi et Braque. Le plan directeur

propose de réduire cet effet de cuvette par un rehaussement du niveau de la zone projet,

notamment dans la partie centrale.

Ainsi pour la voirie encadrée en rouge ci-dessus, l’altimétrie future est définie à la côte environ

100 NGF, alors que le niveau du TN actuel est d’environ 96 NGF.

Les espaces à aménager devront tenir compte de cette altimétrie et des obligations imposées

par les normes PMR.

Le projet pourra utilement s’appuyer sur cette contrainte, notamment pour la réalisation de

parkings souterrains.

La parcelle du projet est située dans un périmètre de protection des monuments historiques.

A ce titre, les projets devront faire l’objet d’un avis simple de la part de l’ABF.


2.4 MAITRISE FONCIERE

Statut et devenir du foncier

La parcelle des Flamants est entièrement sous propriété de 13 Habitat. Voir extrait cadastre

ci-dessous.

La parcelle à céder sera découpée pour être cédée dans le cadre de l’appel à projet sur la base

du projet retenu.

La future parcelle sera bordée par l’avenue Braque, l’avenue Ansaldi et la rue des 4 places qui

va être finalisée en 2020 par la métropole. Sa superficie est d’environ 10 000 m².

La parcelle future pourra être redécoupée en fonction du projet et des différents lots de

construction.


3 OBJECTIF DE L’APPEL A PROJET

3.1 PROPOSITION DE LOTS ET AMENAGEMENT CONCERNES

L’appel à projet propose la construction de 3 lots de construction tels que décrits dans la fiche

de lot ci-jointe et identifiés dans le plan ci-dessous.

La viabilisation des lots nécessite l’aménagement préalable de la zone de projet par le porteur

de projet. Cet aménagement devra impérativement respecter les grands axes suivants tout en

s’adaptant aux projets de constructions prévus sur les 3 lots. (Voir plan ci-dessous) :

- Une voie de desserte interne circulée reliant la rue des 4 places à l’avenue

Georges Braque. Le tracé de la voie dépendra des besoins du projet mais devra

respecter le nivellement général proposé dans la fiche de lot. Si le porteur de


projet fait la démonstration de l’utilité publique de cette voie, celle-ci pourra

être réalisée sous délégation de Maitrise d’Ouvrage de la Métropole et prise en

gestion par cette dernière.

- 2 liaisons piétonnes sous forme d’escalier entre le cœur de parcelle et l’avenue

Ansaldi. La liaison la plus à l’est devra être doublée d’un cheminement PMR.

respectant la règlementation PMR. Si le porteur de projet fait la démonstration

de l’utilité publique de cette voie, celle-ci pourra être réalisée sous délégation

de Maitrise d’Ouvrage de la Métropole et prise en gestion par cette dernière.

- Un espace vert privatisé en cœur de Parcelle qui pourra être réparti entre les

futurs lots selon les besoins du projet ou rester accessible à tous les lots. Cet

espace sera nécessairement un espace à vocation privée et devra être réalisé

au moins pour 2/3 en pleine terre. Il ne pourra pas être aménagé en parking.

Cet espace est inscrit dans le périmètre de la trame verte du Grand St-

Barthélémy.

3.2 PROPOSITION DE PROGRAMMATION DES LOTS

L’objectif de cet appel à projet est la diversification de l’offre de logements (ou assimilés) et

le développement d’activités sur le site des Flamants.

Compte tenu des règles fixées par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine, il est impossible

de produire du logement social (PLUS et PLAI) sur cette parcelle.


Le plan directeur d’urbanisme a défini des formes urbaines tenant compte de la morphologie

du terrain et des constructions alentours. Ces formes urbaines induisent une certaine

programmation présentée ci-dessous. Cependant les candidats peuvent proposer tout autre

type de programmation qu’ils jugeraient adaptés au contexte et pouvant répondre aux

orientations du plan directeur.

Lot 1

Le lot 1 a été pensé dans la fiche de lot comme du petit collectif ou logement individuel

groupé. Ces formes architecturales peuvent aussi se prêter à de l’accueil d’activités

artisanales, de bureaux, de services ou de commerces…

Lot 2

Le lot 2 a été pensé en continuité du bâti neuf sur Ansaldi qui se prête très fortement à de

l’accueil de logements ou d’activités assimilées (Logements dédiés aux séniors, Hôtellerie...).

Lot 3

Le lot 3 cherche à gommer la différence altimétrique entre le cœur de parcelle et l’avenue

Ansaldi par l’implantation d’un bâtiment d’activité ou de service. Le développement de ce

programme pourra se faire dans un 2e temps en conservant dans un premier temps le talus

aménagé actuel. Il pourra par ailleurs faire l’objet d’un aménagement qui ne soit ni du

logement ni de l’activité. Le porteur de projet pourra en outre proposer de redécouper ce lot

en fonction du projet porté.

3.3 ORIENTATIONS ARCHITECTURALES

Chaque lot fait l’objet d’orientations architecturales définies dans la fiche de lot ci-jointe et

dont les grandes lignes pour les lots 1 et 2 sont rappelées ci-dessous.

Par ailleurs, le site fait aussi l’objet d’une orientation d’aménagement qui sera inscrite dans le

futur PLUI et dont la version présentée à l’enquête publique est jointe au dossier.

Lot 1

Le principe d’implantation est la continuité avec le projet AFL. Les hauteurs du futur projet

présenteront des variations comprises entre le RDC et R+2 en privilégiant les implantations les

plus hautes sur la bande de constructibilité nord.


Lot 2

Le principe d’implantation est la continuité avec les bâtiments de 13 Habitat existants sur

Ansaldi. Les hauteurs du bâtiment se placent en continuité de celui mitoyen : une façade

R+2/3 sur l’Avenue Ansaldi et une façade R+5/6 sur le cœur de quartier.

3.4 MODALITE DE REPONSE A L’APPEL A PROJET

Le candidat devra présenter une réponse basée sur l’acquisition de la totalité de la parcelle

concernée.

2 types d’offres sont possibles :

- Le candidat fait une offre avec conditions suspensives.

Et/Ou

- Le candidat fait une offre sans condition suspensive.

Nota : Le nombre et la nature des conditions suspensives constitueront un élément

d’appréciation de la qualité de l’offre.

VISITE DU TERRAIN Compte tenu de la configuration du site et de son accessibilité, 13 Habitat n’organisera pas de

visite.

CONDITIONS DE CESSION DU TERRAIN Le présent dossier de consultation ne constitue ni une offre, ni un document contractuel et,

qu’à ce titre la présente consultation n’engage pas 13 Habitat à signer un acte authentique ou

compromis de vente, dès lors que 13 Habitat estimerait que les offres reçues ne sont pas

satisfaisantes pour quelques raisons que ce soient, sans en avoir à en justifier.

Cette démarche, à laquelle 13 Habitat entend se tenir, est donc volontaire et au bénéfice du

projet dont la cession de gré à gré du foncier support, sera consentie à l’opérateur proposant

le meilleur rapport qualité du projet / prix d’acquisition conforme aux ambitions affichées

dans le présent document.

Un compromis de vente sera régularisé entre 13 Habitat et le membre du groupement ou de

l’équipe retenue dans le cadre du présent appel à projet, spécifiquement désigné à cet effet.

Les modalités juridiques du groupement seront reprises dans le compromis afin de garantir à

13 Habitat le respect du projet retenu pour être mené jusqu’à son terme.


Par ailleurs, il est précisé que :

- Une clause d’immobilisation d’un montant de 5% du prix de vente, devra être

versée par l’acquéreur le jour de la signature du compromis. Ce montant sera

dû si l’acquéreur renonce à l’achat du terrain sans pouvoir se prévaloir de la

non-réalisation des conditions suspensives.

- Le candidat intègrera dans son offre tous les travaux nécessaires en lien avec

les conclusions des études de sol (géotechnique et pollution des sols), annexées

à titre indicatif à la présente consultation. De même, l’acquéreur ne pourra

prétendre à aucune indemnité ou diminution du prix de vente si les sondages

qu'’il serait amené à réaliser s’avéraient être différents de ceux fournis par 13

Habitat. Le candidat pourra donc procéder à toutes les études de sol

complémentaires à ses frais et adaptées à son projet. Aucune condition relative

à la pré commercialisation des biens ne sera acceptée.

- Le candidat s’engage, à la signature du compromis de vente, à accepter le

transfert de garde et de jouissance du terrain.

13 Habitat se réserve la possibilité de résiliation en cas de modification de la composition du

groupement ayant été retenu dans le cadre de cet appel à projet.

Le candidat est informé que, préalablement à la signature du compromis de vente, la cession

au groupement lauréat devra être autorisée par le Conseil d’Administration de 13 Habitat et

par le Préfet.

LE PRIX DE VENTE : 500.000 (CINQ CENT MILLE) EUROS

NET VENDEUR

CANDIDATURE ET CONSTITUTION DU DOSSIER La présente consultation ne constitue pas un concours entrant dans la catégorie relevant des

relations entre maître d’ouvrage public et maître d’œuvre privé. Elle n’est donc pas soumise,

de ce fait, aux dispositions sur la maîtrise d’ouvrage publique.

Le dossier remis par les candidats comportera les éléments suivants :

A/ Présentation du candidat et dossier administratif :

1 – Composition de l’équipe ou du groupement.


La présente consultation s’adresse à un promoteur immobilier (ou groupement de

promoteurs immobiliers) qui devra s’entourer de toutes les compétences nécessaires pour

mener à bien son projet.

2 – Capacité juridique et solidité financière du promoteur (ou du groupement) :

- Une attestation bancaire précisant que le candidat dispose des moyens

financiers nécessaires à l’acquisition du bien, avec mention obligatoire du

montant de l’engagement.

- Extrait KBIS, chiffre d’affaires, bilans relatifs aux deux derniers exercices clos.

- En l’absence de conditions suspensives : la confirmation écrite qu’aucune

condition suspensive (ni prêt bancaire, ni d’autre nature) ne sera nécessaire

pour l’acquisition du bien.

- Les composantes du montage juridique et financier entre les partenaires du

groupement, notamment la forme juridique adoptée et les flux financiers

prévus entre les membres du groupement.

3 – Dossier de(s) opérateur(s) candidat(s) :

- Pour le promoteur immobilier (ou le mandataire du groupement) : un dossier

de références sur les 2 dernières années : Références générales et références

sur des opérations de même type que celles envisagées spécifiant :

▪ L’année,

▪ Le volume de construction, les délais,

▪ Le type de produit, le mode de commercialisation,

▪ Les caractéristiques des programmes (nombre de logements, typologie,

surface, aspects architecturaux et d’insertion urbaine).

B/ Note méthodologique :

La note méthodologique d’un maximum de 3 pages devra présenter :

- La compréhension de l’opération et des enjeux socio-économiques,

stratégiques et fonciers qui en découlent,

- Les objectifs du projet en lien avec le développement durable,

- Le processus d’élaboration du projet envisagé dans ses différentes phases,

- La programmation envisagée du projet,

- Le planning de réalisation, à compter de la date prévisionnelle de signature du

compromis de vente, mentionnant notamment :

▪ Les autorisations d’urbanisme nécessaires (PC, PD) et la signature de

l’acte authentique, dans le cas d’un aménageur lotisseur, ce calendrier

ne peut être qu’estimatif,

▪ Le début des travaux,

▪ Le délai de réalisation des travaux.


Dans la note méthodologique, il conviendra de préciser pour chaque lot, les éléments

suivants :

- Les modalités et le détail des montages juridiques et financiers proposés par le

candidat pour assurer la réussite de l’opération (gestion des copropriétés,

gestion des espaces extérieurs…),

- Un tableau des surfaces par type de produits : logements, annexes,

stationnement, activités, commerces….

- Les surfaces globales par bâtiment clientèle visée et moyens de

commercialisation envisagés,

- La typologie des programmes,

- Les modalités de liaisons avec les voies existantes et projetées.

C/ Notice architecturale :

La note architecturale devra présenter :

- La compréhension des enjeux urbains et architecturaux et les premières

intentions architecturales

- La liste des documents graphique suivants : ▪ Plan de situation (format A3) ▪ Plan de masse avec accès, circulation, stationnement (format A3) et une

ou plusieurs perspectives volumétriques des constructions permettant d’apprécier le projet dans son contexte environnemental

▪ Plan coupe

D/ Une notice financière :

La note financière devra présenter les éléments financiers (dépenses/recettes) jugés

nécessaires pour apprécier au mieux l’équilibre du projet et les conditions de sa réussite dans

le temps avec par exemple :

- Le prix d’acquisition du terrain, en euros, net vendeur.

- Le prix de vente envisagé des logements, des lots 1 et 2, accompagné d’une

étude du marché local

- Une lettre d’engagement d’achat du foncier, avec énumérations des conditions

suspensives et leur délai de levée.

- La décomposition du prix de revient et le bilan financier du projet.

L’offre d’achat doit être présenté en trois (3) exemplaires, dont 2 en format papier et 1

exemplaire en format numérique (format PDF sur CD‐ROM ou clef USB).

Le dossier remis pourra en outre comporter tout élément de présentation que le candidat

jugera utile pour une meilleure perception de sa proposition.


CRITERES DE SELECTION Les offres seront analysées suivants les 2 critères suivants :

- Le prix proposé pour l’acquisition du bien (pour 50%),

- La programmation et la pertinence du projet, ainsi que la qualité architecturale,

urbanistique, environnementale et juridique du projet (pour 50%).

DEROULEMENT DE L’APPEL A PROJET / AUDITIONS, ENTRETIENS ET NEGOCIATIONS AVEC LES CANDIDATS

L’appel à projet sera effectif à la date de la parution de l’annonce réalisée par 13 Habitat.

Les candidats devront rendre leur offre au plus tard le 15 octobre 2019 à 12h00.

L’offre devra être constituée d’un pli comportant toutes les informations techniques liées au

projet et d’un pli comportant l’offre financière.

A la suite de la clôture des candidatures, une commission technique, associant 13 Habitat,

Marseille Rénovation Urbaine, la Métropole Aix-Marseille-Provence et la DDTM, se réunira

pour statuer de la qualité technique de l’offre et disposera d’un délai d‘un mois pour analyser

les offres.

La Commission technique rendra un rapport qui sera remis à 13 HABITAT.

A la suite de la remise de ce rapport, 13 HABITAT analysera l’ensemble des offres et les

candidats pourront être amenés à préciser ou compléter des points de leur offre. Ils pourront

être invités à reformuler une offre à 13 Habitat, qui reste seul décisionnaire dans le choix du

lauréat.

13 Habitat se réserve le droit d’interrompre le processus de vente à tout moment ainsi que la

possibilité de ne pas donner suite aux offres reçues, le tout sans que les candidats puissent

demander en contrepartie une quelconque indemnisation.

Toutes les dépenses engagées par les candidats au titre du présent appel à projet

demeureront à leur charge, quelle que soit la suite qui aura été donnée à leur proposition.

RECEPTION DES CANDIDATURES Les offres constituées, comme indiqué précédemment, devront être adressées, par voie

postale ou déposée en main propres, à l’adresse suivante :


13 Habitat – Direction de la Clientèle / Pôle vente

80 Rue Albe – CS 40238

13004 MARSEILLE CEDEX 4

Les dossiers d’offre devront être transmis au plus tard le 15/10/2019 avant 12h00.

Les candidats devront transmettre leur offre sous pli cacheté portant les mentions suivantes :

« DOSSIER D’OFFRES – « Appel à Projet – Site LES FLAMANTS NE PAS OUVRIR »

Nom du Groupement :………………………………

Ce pli devra être remis contre récépissé ou envoyé par pli recommandé avec accusé de

réception si par voie postale, parvenir à destination avant la date et l’heure limite de réception

des offres.

INFORMATIONS PRATIQUES Toutes les informations complémentaires sur la consultation pourront être obtenues auprès

de :

• 13 Habitat : Mme Lucie LIEUTAUD : [email protected]

LISTE DES ANNEXES Fiche de lot (Babel+Prado)

Plan d’aménagement du site (Devillers et Associés)

Relevé topo du site

Plan de recollement des projets

Orientation d’aménagement prévue dans le futur PLUI

Fiche projet du PRU Flamants-Iris

Etudes de sol (géotechnique et pollution)

Documents

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