1755, boul. Lemire, Drummondville (Québec) J2C …No dossier : V12-8046 25 juillet 2012 1769, rue Allard, Drummondville, Québec 1755, boul. Lemire, Drummondville (Québec) J2C 5A5

RAPPORT D’ÉVALUATION VALEUR MARCHANDE ACTUELLE

Préparé pour :

Monsieur Daniel Bouchard 1755, boul. lemire

Drummondville, Québec J2C 5N7

No dossier : V12-8046 25 juillet 2012

1769, rue Allard, Drummondville, Québec

1755, boul. Lemire, Drummondville (Québec) J2C 5A5 tél. (819) 479-8585

Drummondville, le 10 août 2012 Monsieur Daniel Bouchard 1755, boul. lemire Drummondville (Québec) J2C 5N7

Objet : Valeur marchande actuelle de la propriété située au : 1769, rue Allard, Drummondville, Québec

Monsieur,

Suite au mandat que vous nous avez confié, nous avons préparé un rapport d’évaluation concernant la propriété désignée en rubrique, soit l’immeuble commercial vous appartenant. Ce rapport est préparé dans le but d’estimer la valeur marchande actuelle des actifs corporels (terrain, équipements et bâtiment), et ce, dans un contexte de continuité. Ayant considéré toute l'information disponible concernant cette propriété, nous sommes d'opinion que la valeur marchande actuelle de celle-ci, en date du :

25 juillet 2012

est de :

TROIS CENT CINQUANTE-HUIT MILLE DOLLARS (358 000,00$)

Il est à noter que la présente valeur exclue les taxes fédérales (TPS) et provinciales (TVQ). Il est à noter que le délai de mise en vente pour ce type de propriété a été estimé entre 8 et 12 mois, et ce, dans un contexte normal. Les données disponibles ont été analysées selon le meilleur de nos connaissances, il a été raisonnablement tenté de vérifier tous les renseignements et aucun fait important n'a été négligé ni supprimé. Le rapport d'évaluation fut rédigé conformément aux normes et règles d'éthiques professionnelles de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

CERTIFICATION

Nous attestons par la présente, au mieux de nos connaissances et de nos convictions, que : - le compte rendu des faits contenus dans le présent rapport est véridique et exact ; - les analyses, opinions et conclusions dans ce rapport sont véridiques et exactes ; - nous n'avons aucun intérêt actuel ou éventuel à l'égard du bien faisant l'objet du

présent rapport et nous n'avons aucun lien personnel ni parti pris en ce qui concerne les parties en cause ;

- notre rémunération n'est pas fondée sur une conclusion de valeur arrêtée d'avance

ou biaisée en faveur du client, pas plus que sur la confirmation d'une indication préliminaire de la valeur de l'immeuble. Au surplus, notre rémunération n'est pas liée à la stipulation d'un résultat quelconque ou à l'arrivée d'un événement ultérieur ;

- moi, Yanick Proulx, j’ai effectué le 25 juillet 2012, une inspection personnelle de

l'immeuble qui a fait l'objet du présent rapport ; En terminant, nous vous invitons à communiquer avec nous pour tout renseignement additionnel que vous jugerez nécessaire. Recevez, Monsieur Bouchard, l’expression de nos salutations distinguées. Daniel Bouchard, é.a. Yanick Proulx, é.a. Évaluateur agréé Évaluateur agréé

RÉSUMÉ DU BÂTIMENT

Description sommaire de l’immeuble

Propriété évaluée : 1769, rue Allard, Drummondville

Propriétaire/Mandataire : Monsieur Daniel Bouchard Locataires #1769 : Local vacant #1769A : Yanick Proulx Type de bâtiment : Commercial (garage mécanique)

Année de construction : 1985-1994

Âge apparent : 1988

Dimensions : 70’ 4’’ x 60’ 8’’ forme rectangulaire (voir croquis pour plus de détails)

Nombre d’étages : 2 Étages et 1 étage

Aire brute au rez-de-chaussée : 3 967 pi²

Aire brute du 2e : 432 pi²

Aire brute totale : 4 399 pi²

Hauteur extérieure : 12’ 6’’ & 16’ 6’’

Hauteur libre intérieure : 8’ 6’’ à 18’ 4’’

Utilisation des espaces #1769 : Garage : 2 902 pi² (66.0 %)

#1769A : Garage : 1 497 pi² (34.0 %)

Attributs de l’immeuble

L’immeuble possède une qualité de construction standard pour ce type d’utilisation ;

On retrouve une structure de blocs de béton et de bois ;

Lors de la visite, nous avons observé qu’une grande section de la toiture était à refaire et ainsi que 2 portes de garage

La superficie de terrain de 38 359 pi² est suffisante pour l’usage actuel du bâtiment, toutefois, la servitude de la ligne électrique vient limiter les utilisations possibles dans cette section ;

Le bâtiment est localisé dans un secteur mixte commercial e résidentiel ;

L’immeuble est localisé sur la rue Allard qui est majoritairement résidentielle, par contre, la présence de la route 122 du côté droit fait en sorte que la visibilité ainsi que son accès sont excellents ;

Propriété possédant une bonne valeur de revente dans un contexte de continuité;

RÉSUMÉ DES VALEURS

Méthode du Coût

Valeur du terrain 144 000 $

Valeur des améliorations d'emplacement 25 000 $

Valeur du bâtiment

Valeur à neuf:

Valeur dépréciée : 198 432 $

Valeur contributive des équipements : 10 000 $

Valeur contributive des travaux de rénovation : -10 000 $

Indicateur de la valeur suivant la « méthode du coût » : 367 432 $

Arrondie à : 367 000 $

CORRÉLATION

Valeur selon la méthode du COÛT 367 000 $

Valeur selon la méthode du REVENU 348 000 $

Valeur selon la méthode de COMPARAISON 358 000 $

VALEUR MARCHANDE RETENUE 358 000 $

424 000 $4 399 pi² à 96.39 $/pi² =

TABLE DES MATIÈRES

SECTION I GÉNÉRALITÉS 1

1.1 ÉTENDUE DU TRAVAIL D’ÉVALUATION 1

1.2 DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE 2

1.3 CONDITIONS LIMITATIVES DE L’ÉVALUATION 2

SECTION II DESCRIPTION GÉNÉRALE DE LA PROPRIÉTÉ 3

2.1 DESCRIPTION DU MILIEU DE LA PROPRIÉTÉ ET DE SON VOISINAGE 3

2.2 TENDANCES DU MARCHÉ LOCAL 3

2.3 HISTORIQUE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ 7

2.4 DESCRIPTION PHYSIQUE DE LA PROPRIÉTÉ 7

2.4.1 Terrain 7

2.4.2 Améliorations d’emplacement 7

2.4.3 Bâtiment 9

2.4.4 Rénovations à faire 14

2.5 ÉVALUATION MUNICIPALE 14

2.6 SERVICES MUNICIPAUX 15

2.7 ZONAGE 15

2.8 RISQUE ENVIRONNEMENTAL 16

2.9 MEILLEUR ET PLUS PROFITABLE USAGE 16

SECTION III MÉTHODOLOGIE 17

3.1 MÉTHODES D’ÉVALUATIONS 17

3.1.1 Valeur marchande des actifs corporels (terrain et bâtiment) 17

SECTION IV VALEUR DES ACTIFS CORPORELS 18

4.1 MÉTHODE DU COÛT 18

4.1.1 Estimation de la valeur du terrain 18

4.1.2 Estimation de la valeur à neuf du bâtiment 22

4.1.3 Estimation de la dépréciation du bâtiment 22

4.1.4 Conclusion de la valeur par la méthode du coût 24

4.2 MÉTHODE DU REVENU 25

4.2.1 Valeur locative de l’immeuble étudié 25

4.2.2 Dépenses d’opérations 29

4.2.3 Actualisation 31

4.2.4 Indication de la valeur par la méthode du revenu 33

4.3 MÉTHODE DE COMPARAISON 34

SECTION V RÉCONCILIATION DES MÉTHODES ET CONCLUSION 36

ANNEXE

ANNEXE I DOSSIER PHOTOGRAPHIQUE

ANNEXE II PLAN, GRILLE ET RÈGLEMENTS DE ZONAGE

1

SECTION I GÉNÉRALITÉS 1.1 ÉTENDUE DU TRAVAIL D’ÉVALUATION

Le sujet : Ce rapport d’évaluation concerne une propriété

commerciale vous appartenant. Il s’agit d’un

commerce d’une superficie au sol de 3 967 pi² avec un

2e étage de 432 pi² pour une superficie totale de

4 399 pi².

But et date de l’évaluation : Ce rapport est préparé dans le but d’identifier la valeur

marchande actuelle des actifs corporels (terrain et

bâtiment), et ce, dans un contexte de continuité, en

date du 25 juillet 2012.

Adresse légale de la propriété : La propriété est localisée sur le lot 4 351 259 du

cadastre du Québec, circonscription foncière de

Drummond.

Propriétaire /Mandataire : Monsieur Daniel Bouchard

Raison de l’évaluation : Cette évaluation est préparée suite à la demande de

Monsieur Daniel Bouchard, afin d’émettre une opinion

sur la valeur marchande actuelle, tel que décrit dans le

présent rapport.

2

1.2 DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE La valeur marchande d’une propriété est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert

à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut en être payé lors d’une vente

librement consentie de part et d’autre, et où le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement

informés de la condition de ladite propriété, de l’utilisation qui peut en être faite, ainsi que

des conditions prévalant sur le marché au moment de la transaction.

1.3 CONDITIONS LIMITATIVES DE L’ÉVALUATION La description légale de la propriété telle que fournie par le demandeur est présumée correcte.

Nous n’assumons aucune responsabilité pour des questions de caractère légal notamment en ce qui concerne les titres de propriété, lesquels sont considérés comme valables.

Ce rapport d'évaluation ne peut être utilisé que pour les fins auxquelles il a été produit et conformément au but de l’évaluation. La responsabilité professionnelle du signataire se limite à l'original du présent rapport et aucune reproduction ou publication n'est autorisée sans son consentement écrit. La description physique de la propriété a été réalisée suite à une inspection visuelle des lieux, des plans et/ou de toutes autres informations verbales fournies à l'évaluateur. Il ne s'agit pas d'un devis descriptif, mais plutôt d'une description sommaire. Nous n’avons fait aucun arpentage de la propriété et n’assumons aucune responsabilité en rapport avec cette question. Les mesures, dimensions et autres renseignements de même nature ont été obtenus de différentes sources que nous croyons fiables. Les plans, croquis ou photos pouvant apparaître dans ce rapport sont inclus à titre informel seulement. Les signataires n'assument aucune responsabilité en ce qui concerne les vices cachés de la propriété, le respect des normes de construction ou toutes exigences des autorités compétentes en matière d'environnement. Nous jugeons fiables tous les autres renseignements inclus dans ce rapport, tels que ceux qui nous ont été fournis par les autorités municipales ou autres sources d’information, mais n’assumons aucunement la responsabilité de leur exactitude. Ce rapport est préparé exclusivement pour le demandeur. Il ne peut être reproduit ni communiqué au public par quelque moyen que ce soit sans le consentement écrit et l’approbation de l’auteur et/ou du demandeur. Les signataires de ce rapport déclarent n’avoir aucun intérêt présent ou anticipé dans la propriété évaluée. Toute comparution ou témoignage devant une cour de justice en relation avec ce rapport d’évaluation devra faire l’objet au préalable d’une entente entre les signataires et le demandeur. Ce travail d’évaluation est fait selon les règles d’éthique de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

3

SECTION II DESCRIPTION GÉNÉRALE DE LA PROPRIÉTÉ

2.1 DESCRIPTION DU MILIEU DE LA PROPRIÉTÉ ET DE SON VOISINAGE

La localisation de la propriété s’intègre dans un environnement composé majoritairement de

propriétés commerciales et résidentielles. L’immeuble est localisé à l’extérieur des artères

importantes au niveau commercial pour l’arrondissement Saint-Charles-de-Drummond, soit

le boulevard Foucault et le boulevard St-Charles. Par contre, la présence de la route 122

procure tout de même une bonne visibilité et un achalandage important. De plus, notons

également que l’autoroute 20 est accessible en moins de 5 minutes.

La ville de Drummondville compte près de 72 000 habitants. Sa situation géographique est

déterminante pour son économie, puisque celle-ci est localisée au centre et à ± 1 heure de

quatre grandes villes, soit Montréal, Québec, Sherbrooke et Trois-Rivières.

Il s’agit d’une ville ayant une croissance économique soutenue d’année en année.

Soulignons que plus de 2 500 entreprises de services et commerces de gros et de détail

opèrent à Drummondville. Ils sont principalement concentrés dans quatre centres

commerciaux et dans le centre-ville. On y retrouve également des magasins à grande

surface à proximité des centres commerciaux. Les autres commerces sont répartis dans les

différents quartiers de la ville.

Les propriétés avoisinantes ont un âge apparent varié.

2.2 TENDANCES DU MARCHÉ LOCAL

Nous pouvons constater que l’activité commerciale, dans le secteur Saint-Charles, se porte

bien et que le marché immobilier est d’autant plus florissant et soutenu. Il s’agit d’un

marché qui tend vers l’équilibre, mais sujet à variation considérant les facteurs

économiques précaires aux États-Unis.

Le délai de mise en vente sur le marché dans le secteur est estimé entre 8 et 12 mois. La

valeur des immeubles et des loyers est bonne.

De plus, nous pouvons constater que le marché des propriétés à vendre, dans le secteur,

est relativement faible (quelques-unes) ainsi que pour les espaces à louer.

4

LOCALISATION LOCALE

5

LOCALISATION RÉGIONALE

6

VUE AÉRIENNE

7

2.3 HISTORIQUE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Selon les informations obtenues sur le registre foncier du Québec, nous avons constaté que

la propriété a été acquise de Monsieur Lorenzo Pelletier le 27 novembre 2003 sous le

numéro d’enregistrement 10 911 143 pour un montant de 200 000$.

2.4 DESCRIPTION PHYSIQUE DE LA PROPRIÉTÉ

2.4.1 Terrain

Le terrain est de forme triangulaire et il est plat sur toute sa superficie. Le terrain est

occupé par la bâtisse commerciale et les améliorations d’emplacement. Notons que

l’immeuble possède un accès au bâtiment, soit par la rue Allard. Notons la présence d’une

servitude d’Hydro Québec pour le passage d’une ligne haute tension. Cette servitude vient

limiter les utilisations possibles du terrain et rend presque impossibles les agrandissements

du bâtiment principal. Cette superficie a été estimée à 50% soit ± 19 179 pi².

La superficie du terrain a été obtenue selon le plan cadastral rénové ainsi que les données

municipales. Notons que toutes les superficies des documents se corroborent.

Le terrain possède une façade sur la rue Allard de ± 270 pieds alors que la profondeur du

côté gauche est de ± 256 pieds pour une superficie totale de 38 359 pieds carrés.

2.4.2 Améliorations d’emplacement

Description des éléments :

• Stationnement en gravier

• Poteaux butoir avec base de béton

• Arbustes

• Gazon

Suite à notre analyse des différents éléments, nous avons calculé leur valeur selon

un coût déprécié. Ainsi, nous considérons une valeur contributive de 25 000 $.

8

PLAN DU CADASTRE RÉNOVÉ

9

2.4.3 Bâtiment

PHOTOS DU BÂTIMENT

Façade

Arrière

10

CROQUIS DU BÂTIMENT

11

DESCRIPTION DU BÂTIMENT

Type de bâtiment : Commercial (garage mécanique)

Année de construction : 1985-1994

Âge apparent : 1988

Dimensions : 70’ 4’’ x 60’ 8’’ forme rectangulaire (voir croquis pour plus de détails)

Nombre d’étages : 2 Étages et 1 étage

Aire brute au rez-de-chaussée : 3 967 pi²

Aire brute du 2e : 432 pi²

Aire brute totale : 4 399 pi²

Hauteur extérieure : 12’ 6’’ & 16’ 6’’

Hauteur libre intérieure : 8’ 6’’ à 18’ 4’’

Utilisation des espaces #1465 : Garage : 2 902 pi² (66.0 %)

#1465A : Garage : 1 497 pi² (34.0 %)

Aménagement intérieur

On retrouve au rez-de-chaussée : 2 Garages, réception, chambre à peinture, 2 salles

de toilette, bureau.

On retrouve au 2e étage : Rangement et entreposage.

12

Éléments et description

Fondations : Excavation en tranchée et remblayage ; Muret de béton armé ; Assises pour muret ; Dalle au sol : Dalle de béton ; Murs extérieurs : Acier prépeint ; Fourrure de bois ; Blocs de béton ou colombage ; Isolation ; Fenêtres : Fixe en aluminium ; Portes : Simple en acier avec fenêtre ; Simple en acier ; Garage en aluminium basculante ; Garage en bois basculante ; Avant-toit : Soffite en aluminium ; Toiture : Toit en pente en bardeaux d’asphalte ; Contreplaqué ; Structure préfabriquée de bois ; Isolation ; Charpente : Blocs de béton ;

Colombages de bois ; Murs porteurs ; Planchers structuraux : Contreplaqué sur solives en bois ; Finis de plafond Rdc : Placoplâtre peint, placoplâtre brut et tôle ; 2e étage : Placoplâtre peint ; Cloisons intérieures Rdc : Placoplâtre peint, tôle et blocs de béton peint ; 2e étage : Placoplâtre peint ; Finis de plancher Rdc : Céramique, prélart et béton ; 2e étage : Contreplaqué peint ;

13

Plomberie : Toilettes (2) ; Lavabo (1) ; Évier double (1) ; Cuve de lavage PVC (1) ; Réservoirs à l’eau chaude électrique ; Électricité : Entrée électrique 200 ampères 120/240 volts ; Éclairage : Fluorescent de surface ; Fluorescent mural ; Éclairage extérieur sur bâtiment ; Chauffage, climatisation, ventilation : Plinthes électriques ; Aérotherme au gaz suspendu « Modine » ; Fournaise à l’huile à air chaud ; Radiant suspendu (non fonctionnel) ; Ventilateurs à pales ; Protection : Système contre le vol/intrusion : Barreaux aux fenêtres ; Système contre les incendies : Détecteurs de fumée ; Extincteurs ; Divers : Cheminée de blocs ; Ouvre-portes électriques pour garage (2) ; Escalier de bois pour 2e étage ; Fosse à graissage 3’ x 21’ hauteur 3’ ; Fosse pour redresseur de châssis ; Chambre à peinture en blocs de béton ; Équipements spécialisés : Redresseur de carrosserie et de châssis ; Compresseur 5HP (2) ; Monte voiture hydraulique ; Valeur contributive : 10 000$ Composantes non incluses : Monte voiture électrique (2) ; Pièces et véhicule ; Équipements de bureaux ; Système informatique et téléphonique ;

14

Condition de la toiture

Lors de la visite, nous avons constaté que la toiture doit être refaite à court terme, et ce,

presque en totalité. Le bardeau d’asphalte est manquant à certains endroits.

Commentaires et état général de l’immeuble L’immeuble original a été construit en 1985 et un agrandissement a été effectué du côté

droit en 1994. Le système de chauffage a été changé dans la section de droite. Nous

constatons que le bâtiment a fait l’objet d’un entretien minimal dans les dernières années. Il

s’agit d’un bâtiment composé de blocs de béton et de bois où l’on retrouve une qualité de

finition standard. Notons que l’ensemble de l’immeuble est fonctionnel et en bon état

d’entretien en général.

2.4.4 Rénovations à faire

Lors de notre inspection, nous avons constaté que la toiture doit être refaite en grande

partie. De plus, 2 portes de garage devront être changées en façade. Nous estimons la

valeur contributive des travaux à 10 000$.

2.5 ÉVALUATION MUNICIPALE

Type de bâtiment : Commercial

Matricule : 8485-93-6022

Année : 2012

Terrain : 48 900 $

Bâtiment : 185 000 $

Total : 233 900 $

Proportion médiane : 100%

Facteur comparatif : 1.00

Taxes foncières : 4 684.91 $

Taxes scolaires : 595.67 $

15

2.6 SERVICES MUNICIPAUX

Service d’eau : Aqueduc municipal

Service sanitaire : Égout municipal

Borne-fontaine : Oui

Recouvrement de la rue : Asphalte

Bordure et/ou trottoir : Aucun

Éclairage : Oui

Service à proximité : Dépannage : Moins de 1 km

École : Moins de 2 km

Supermarché : Moins de 1 km

Centre commercial : ± 5 km Promenades Drummondville

Transport en commun : Près d’un point d’embarquement de Taxibus

2.7 ZONAGE Selon les informations recueillies à la ville, la propriété est située dans la zone 57-C. La

zone 57-C permet l’usage commercial pour la vente au détail et location de véhicules ainsi

que le service de réparations. La propriété est donc conforme et réglementaire aux normes

de la municipalité.

Plan de zonage

16

2.8 RISQUE ENVIRONNEMENTAL

Notons qu’aucune étude environnementale ne nous a été fournie lors de la visite des lieux.

Par la même occasion, nous n’avons observé aucun élément pouvant affecter

l’environnement de notre propriété sous étude. De plus, nous pouvons constater que

l’environnement immédiat de notre propriété semble peu risqué considérant l’éloignement

des bâtiments voisins. Il est à noter que les présents commentaires sont notre opinion et

qu’il ne s’agit d’en aucun cas d’une expertise professionnelle. Par conséquent, advenant

qu’une étude environnementale soit effectuée, tous les commentaires émis ne sont plus

valides et la présente étude prévaut.

2.9 MEILLEUR ET PLUS PROFITABLE USAGE

Le meilleur et plus profitable usage d’un terrain se définit comme étant l’utilisation la plus

probable permettant au terrain d’atteindre sa valeur la plus élevée ou de produire le

rendement net le plus élevé, à la date de l’évaluation.

Les facteurs à considérer dans l’analyse et le choix du meilleur et plus profitable usage d’un

terrain sont généralement les suivants:

- Localisation du terrain, accès et voisinage (facteurs environnants).

- Forme, dimensions, superficie et topographie du terrain (facteurs physiques).

- Zonage et disponibilité des services municipaux (facteurs légaux).

- Offre et demande, tendances du marché (facteurs économiques).

L’usage optimal d’un terrain doit donc être défini en fonction de chacun des facteurs précités

tels qu’ils existent au moment de l’évaluation. Cet usage en sus doit être probable et

réalisable sans être spéculatif ou conjoncturel.

Malgré le fait que le bâtiment soit à usage industriel, nous considérons, suite à l’analyse du

voisinage et de zonage qui prévaut à la date de cette évaluation, que l’utilisation de

l’immeuble à des fins commerciales représente l’usage le meilleur et le plus profitable.

17

SECTION III MÉTHODOLOGIE 3.1 MÉTHODES D’ÉVALUATIONS Ce rapport d’évaluation est préparé dans le but d’identifier la valeur marchande des actifs

corporels (terrain et bâtiment), et ce, en date du 25 juillet 2012.

3.1.1 Valeur marchande des actifs corporels (terrain et bâtiment)

Il existe, en évaluation foncière, trois méthodes permettant d’obtenir des indications de la

valeur marchande la plus probable d’un immeuble. La méthode de comparaison, dite

directe, et les méthodes du coût et du revenu, dites indirectes.

La méthode du coût est une méthode qui consiste à estimer la valeur marchande du terrain, à y ajouter le coût de remplacement à neuf du bâtiment, des améliorations et des équipements et à déduire la dépréciation observée et accumulée.

La méthode de comparaison est une méthode qui repose sur le principe de substitution qui veut qu’un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu’il ne paierait pour un autre immeuble offrant les mêmes caractéristiques. C’est à l’aide de ventes de propriétés similaires que nous analysons afin d’estimer une indication de la valeur de la propriété évaluée.

La méthode du revenu repose sur le principe d’anticipation soit le prix que paierait un investisseur compte tenu du bénéfice net et du taux de rendement qu’il anticipe recevoir sur le capital investi.

Cette méthode s’applique d’une part pour estimer la valeur marchande des actifs corporels (terrain et bâtiment). Pour ce faire, le revenu utilisé fera référence au prix de location ou la valeur locative des lieux. Seules les dépenses encourues pour l’exploitation de l’immeuble seront retenues afin d’estimer le revenu net. Le taux d’actualisation qui sera utilisé tiendra compte du mode de financement disponible pour ce type d’immeuble et du taux de rendement exigé par un investisseur sur sa mise de fonds.

• MÉTHODES D’ÉVALUATION RETENUES

Dans la présente expertise nous avons utilisé, trois méthodes d’évaluation sont la méthode

du coût, de comparaison et du revenu. Vous trouverez dans les pages qui suivent, une

analyse circonstanciée de l’application de ces méthodes. La validité du résultat de

l’évaluation repose finalement sur la qualité des renseignements recueillis et sur la justesse

de leur interprétation.

18

SECTION IV VALEUR DES ACTIFS CORPORELS Dans la présente évaluation, nous avons analysé et/ou appliqué les trois méthodes qui sont

généralement disponibles à l’évaluateur afin d’estimer la valeur marchande d’un immeuble

(terrain et bâtisse).

4.1 MÉTHODE DU COÛT

La méthode du coût est une méthode qui consiste à estimer la valeur marchande du

terrain, à y ajouter le coût de remplacement à neuf du bâtiment, des améliorations et des

équipements et à déduire la dépréciation observée et accumulée.

4.1.1 Estimation de la valeur du terrain

Il existe quatre méthodes différentes en évaluation immobilière afin d’estimer la valeur

marchande la plus probable d’un emplacement.

Choix de la méthode :

La méthode de répartition ou de soustraction ne sert souvent que de moyen de vérification,

et il peut être nécessaire de rechercher une confirmation additionnelle par l’utilisation de la

méthode de comparaison. La méthode du revenu résiduaire est d’application difficile et

délicate et, en général, n’est utilisée que pour des immeubles à revenus. La méthode de

lotissement devrait être utilisée seulement lorsqu’il est impossible de recourir à la méthode

de comparaison ou lorsque cette dernière entraîne des résultats peu probants.

Lorsqu’on dispose de suffisamment de données comparables sur le marché, la méthode de

comparaison (moyen de preuve directe) se révèle la preuve par excellence dans la

recherche de la valeur marchande la plus probable. Celle-ci repose sur le principe de

substitution qui veut qu’un acquéreur avisé ne paie pas plus pour un immeuble que

ce qu’il en coûterait pour un autre possédant les mêmes caractéristiques. On trouvera

ci-après, l’analyse de la valeur du terrain selon la méthode de comparaison.

19

Valeur selon la méthode de comparaison

La propriété sous est située sur un terrain dont l’environnement immédiat est zoné

commercial. Pour appliquer la méthode de comparaison, l'évaluateur immobilier doit

analyser et comparer les ventes de propriétés similaires à la propriété sujette, située dans le

même secteur ou dans un secteur comparable. Cette méthode est particulièrement efficace

et digne de confiance lorsqu'on peut analyser une quantité suffisante de données fiables et

précises. Nous sommes d’avis cependant que la qualité de l'analyse des ventes représente

un facteur plus important que la quantité des ventes analysées.

Nous avons alors recherché des ventes de propriétés devant satisfaire certains critères

avant de procéder à la cueillette des données, à savoir :

• la propriété doit pouvoir être utilisée à des fins commerciales à l'intérieur du secteur sous

étude, soit dans la ville de Drummondville, secteur Saint-Charles-de-Drummond ; • la propriété doit faire l'objet d'une transaction “ à distance ”, c'est-à-dire que le vendeur et

l'acheteur n'ont aucun lien de parenté et n'ont pas d'intérêt commun ; • la période d'échantillonnage a été fixée entre 1999 à aujourd’hui.

Les recherches effectuées ont permis d'identifier onze (11) ventes de terrains vacants

localisées sur le boulevard Foucault et la Route 122, dans le même secteur que notre

propriété, soit dans l’arrondissement Saint-Charles-de-Drummond.

Le tableau qui apparaît à la page suivante présente un résumé des transactions relevées.

On y trouvera les renseignements suivants :

1° le numéro de la vente ; 6° le prix de vente ;

2° la date de vente ; 7° la superficie du terrain ;

3° le numéro d’enregistrement ; 8° le taux unitaire au pied carré ;

4° vendeur / acheteur ; 9° les remarques pertinentes

5° localisation et cadastre ;

20

395 461 Cyrille Chapdelaine Foucault

02-11-99 Mario Gauthier P.18, Wendover

411 310 Cyrille Chapdelaine Foucault

15-05-02 Les Fondations Hervé Charpentier P.18, Wendover

412 689 Cyrille Chapdelaine 1175 Foucault

27-06-02 9094-9140 Quebec Inc. L. 18-20, Wendover

11 056 741 Cyrille Chapdelaine Foucault

03-02-04 Sintra Inc. P.18, Wendover

12 824 201 Cyrille Chapdelaine 1200, Foucault

04-11-05 Yanick Michaud - Normand Leblanc 18-18-1

Projet global coin Foucault et route 122 Foucault / route 122

Construction IGA, Tim Hortons, Pharmacie Jean Coutu et Subway

3P, 16P, 16-184 &17-108

13 832 791 Succession Bertrand Hébert 895, Foucault

24-11-06Immeubles marché St-Charles-de-

Drummond16P

13 832 793 Réal Lavallée 865, Foucault


Drummond16P, 16-184 et 3P

16 496 161 Laminage C.M. Inc. 905, Foucault


Drummond17-108

13 983 046 Roger Leclair 1435, Foucault

16-06-07 Distribution Michel Jetté inc. 583, Wendover

15 616 857 9097-7620 Québec inc. Marais-Ombragé

25-09-08 9192-1015 Québec inc. 4 206 630 & 4 206 628

16 096 977 Carolle Hamel 780, Théroux

21-04-09 Sobeys Québec Inc. 3-177-1

16 402 859 Les Constructions Sébastien Hébert Inc. 1860, Route 122

23-07-09 Location Lambert Lauzière Inc. 1G Partie du 2e Rang

17 093 395 9097-7620 Québec inc. Marais-Ombragé

21-04-10Le Centre de la Petite Enfance Grand-

Mère Douceur4 501 935

10 100 000 $ 82 059 1.22 $Terrain sans service dans un secteur déserviZonage commercial

11 74 950 $ 32 990 2.27 $Vente avec conditions particulièresConstruction d'une garderieCoin avec la Route 122

8 500 000 $ 158 726 3.15 $Terrain pour construction d'une station service, dépanneur et restaurant, section protégée non exploitable

9 450 000 $ 80 889 5.56 $Terrain avec façade (194') sur la Route 122Accès par la rue ThérouxRésidence actuellement construit

6C 250 000 $ 43 527 5.74 $ Bâtiment commercial démoli

7 170 000 $ 29 867 5.69 $ Cottage démoli

6A 100 000 $ 16 811 5.95 $ Cottage vacant en mauvais état

6B 812 000 $ 150 800 5.38 $ Bâtiment commercial démoli

5 38 000 $ 11 945 3.18 $

6 1 162 000 $ 211 138 5.50 $terrain situé à une intersection (foucault / route 122), très grand achalandage et excellente visibilité

3 22 000 $ 10 314 2.13 $

4 32 100 $ 6 420 5.00 $ acquisition pour agrandissement

1 31 623.86 $ 12 507 2.53 $

2 56 000 $ 18 199 3.08 $

TABLEAU DE VENTES DE TERRAINS COMMERCIAUX

NoEnreg. /

DateVendeur / Acheteur

Localisation cadastrale

Prix de venteSuperficie

(pi²)Prix unitaire Remarques

21

CONCLUSION ET VALEUR DU TERRAIN

En conclusion, et en tenant compte des ventes relevées, des recherches, de l’analyse

effectuée et des caractéristiques du terrain sous étude, nous sommes d’opinion de retenir la

conclusion qui suit :

• Considérant que le zonage de notre propriété permet une utilisation à caractère commercial ;

• Considérant que l’immeuble possède une bonne visibilité de par la présence de la route 122 du côté droit, mais qu’il est tout de même localisé à l’extérieur des artères principales commerciales de l’arrondissement Saint-Charles-de-Drummond ;

• Considérant la présence d’une servitude pour le passage d’une ligne électrique pour environ 50% de la superficie, ce qui limite grandement les usages possibles ainsi que les agrandissements du bâtiment ;

• Considérant que les ventes varient entre 2,00 et 6,00$/pi² pour des terrains desservis avec visibilité ;

En considérant tous ces éléments, nous sommes d’opinion de retenir un taux unitaire de

5,00 $/pi2, et ce, pour environ 50% de la superficie soit 19 180 pi². Pour la superficie

restante qui est localisée dans la servitude, nous retenons un taux de 2,50$/pi² ce qui

représente 50% du taux retenu pour la section sans servitude.

Ainsi, la valeur marchande du terrain sous étude est de :

19 180 pi² @ 5,00 $/pi² = 95 900,00 $

19 179 pi² @ 2,50 $/pi² = 47 948,00 $

Total : 143 848,00 $

Arrondie à = 144 000,00 $

22

4.1.2 Estimation de la valeur à neuf du bâtiment

Le coût de remplacement a été calculé à l'aide du Manuel d'Évaluation Foncière du Québec

et indexé pour la période 2012. Le coût de remplacement calculé pour le bâtiment sujet est

de 424 000$ soit 96,39$/pi² de l'aire brute totale (4 399 pi²).

4.1.3 Estimation de la dépréciation du bâtiment

En ce qui concerne la dépréciation, celle-ci se regroupe en trois catégories, soit la

détérioration physique, la désuétude fonctionnelle et économique.

La dépréciation physique est une perte de valeur qui résulte de l’usure, de la dégradation

et de toute autre altération de la construction. Elle peut être curable lorsqu’elle provient d’un

entretien différé des différents éléments d’une propriété. Elle peut être incurable lorsque

l’usure normale s’attache aux matériaux tel le vieillissement de la charpente.

La détérioration physique incurable affectant le bâtiment a été estimée à 2,00 %

annuellement. Considérant que le bâtiment a subi des agrandissements et des rénovations

qui ont pour but de le rajeunir, nous retenons un âge apparent de 1988. Ainsi, la

dépréciation retenue est de 48 % (24 ans x 2,00%/année) du coût neuf.

La désuétude fonctionnelle, comme le démontre le tableau à la page suivante, résulte

d’une perte d’utilité par rapport aux normes du marché tel une mauvaise conception,

d’installations excessives par rapport à leur usage, de défauts de style, du vieillissement,

etc.

SECTEUR RÉSIDENTIEL

SECTEUR COMMERCIAL

SECTEUR INDUSTRIEL

Excès ou carence dans la construction ou dans les installations; Mauvaise conception; Vieillissement de l’équipement.

Stationnement inadéquat; Hauteur des plafonds; Agencement amovible; Qualité de construction; Utilisation efficace de l’espace.

Superficie de plancher excessive et mauvais agencement du bâtiment; Additions successives de bâtiments et leurs implantations; Hauteurs excessives ou inadéquates; Construction supérieure ou excessive; Changement dans l’utilisation d’un bâtiment.

Suite à notre analyse, nous considérons que la propriété évaluée n’est pas affectée par une

désuétude fonctionnelle.

23

La désuétude économique entraîne une perte de valeur causée par des forces externes à

l’immeuble concerné sur lesquelles le propriétaire n’a aucun contrôle.

Ainsi, la valeur d’un immeuble est intimement liée aux événements qui se produisent dans

son voisinage selon les forces politiques, sociales, physiques et économiques dont les

variations ont un impact favorable ou défavorable. En voici quelques exemples selon deux

types de facteurs:

DE SITUATION

SELON LES CONDITIONS DU MARCHÉ

Reliés au bruit, à la senteur, à la proximité d’un site d’enfouissement, à une circulation automobile dense; Qualité des services publics; Choix d’un mauvais site; Hausse du niveau des vacances du secteur; Activité domiciliaire au ralentie; Zonage désavantageux.

Variation de l’offre et la demande; Diminution de la population; Diminution du pouvoir d’achat; Chute des loyers et des prix immobiliers; La baisse de la demande pour un produit; Politique de taxation contraignante; Politique restrictive de contrôles gouvernementaux.

Suite à notre analyse, nous considérons qu’une désuétude économique de 10% affecte

l’immeuble sous étude en fonction des différents facteurs de situation et de conditions du

marché. Le principal élément est la présence d’une servitude pour environ 50% du terrain

qui fait en sorte de limiter les usages possibles ainsi que les agrandissements du bâtiment.

24

4.1.4 Conclusion de la valeur par la méthode du coût

Établissement de la valeur

• Valeur du terrain : 144 000 $ (Selon analyse de la section 4.1.1)

• Valeur contributive des améliorations d'emplacement : 25 000 $ (Selon analyse de la section 2.4.2)

• Valeur du bâtiment (Selon analyse de la section 2.4.3)

Coût de remplacement à neuf

198 432 $

• Valeur contributive des équipements : 10 000 $ (Selon analyse de la section 2.4.3)

• Valeur contributive des travaux de rénovations : (10 000 $) (Selon analyse de la section 2.4.4)

Indicateur de la valeur suivant la « méthode du coût » : 367 432 $


Désuétude économique ( 10 %) :

424 000 $

Dépréciation physique ( 48 %) :

Désuétude fonctionnelle ( 0 %) :

(203 520 $)

( 0 $ )

(22 048 $)

4 399 pi² x 96.39$/pi² :

25

4.2 MÉTHODE DU REVENU

4.2.1 Valeur locative de l’immeuble étudié

La valeur locative est établie sur la base du loyer annuel brut le plus probable qui

proviendrait de la location en vertu d’un bail renouvelable d’année en année, et ce, selon les

conditions du marché ou selon le revenu brut contractuel généré en fonction des baux en

vigueur de l’immeuble. Dans le présent rapport, l’immeuble est occupé par un locataire et le

second local est vacant.

Les conditions du locataire se résument comme suit :

LOCAL ÉRIC COURCHESNE Locateur :

Daniel Bouchard Locataire : Yanick Proulx

Terme initial : 5 ans Échéance : 31-12-13

Superficie locative : 1 497 pi² Type de bail : Semi-brut

Frais du locateur : Taxes municipales et scolaires, assurances, frais de gestion et réserve de structure

Frais du locataire : Entretien & réparations, électricité, chauffage, climatisation et déneigement

Période Loyer mensuel Loyer annuel Loyer au pi²

2012 à 2015 1 400,00$ 16 800,00$ 11,22$/pi²

Remarques : Les conditions suivantes proviennent du bail en vigueur.

26

Analyse du marché locatif Nous avons vérifié sur le marché les conditions économiques que l’on pourrait avoir pour la

propriété évaluée si elle était en location avec une personne physique ou morale n’ayant

aucun lien de parenté entre le propriétaire et le locataire.

Afin d’estimer le loyer paritaire, nous avons vérifié le marché locatif potentiel pour le type de

propriété à l’étude afin d’estimer quel serait le loyer attribuable à cet espace locatif s’il devait

être mis dans un marché libre et ouvert à la concurrence.

Malgré que l’immeuble soit localisé en secteur résidentiel, l’utilisation actuelle du bâtiment

est de type commercial. En fonction des informations obtenues par différents intervenants

dans le milieu et selon notre analyse des baux relevés (voir page 28), nous avons retenu

des baux commerciaux de type garage localisés dans la ville de Drummondville. Dans

notre recherche de baux, nous avons relevé quatorze (14) baux de type garage

commerciaux, dont plusieurs sont venus à terme à la fin 2009. Par contre, il est rare de

pouvoir analyser de tels baux, puisqu’habituellement les immeubles sont occupés par les

propriétaires occupants. Nous avons constaté que les locaux de type garage commercial

se louent en moyenne entre 8,00$ et 18,00 $/pi², et ce, selon le type de bail (brut ou triple-

net), de la qualité du bâtiment et de la localisation.

Plan des locataires

27

Conclusion des locaux

Éric Courchesne (# 1769A, rue Allard) :

Suite à l’analyse du bail en vigueur qui prend fin seulement le 31 décembre 2012, nous

sommes d’opinion de retenir les conditions actuelles. De plus, l’analyse du marché

démontre que le bail en place (11,22$/pi² sur une base semi-brute) se rapproche beaucoup

du marché actuel. Il est à noter que lors de la visite, le locataire prenait tout l’immeuble

étant donné que le local voisin est présentement vacant, toutefois, la superficie du bail est

de 1 497 pi² seulement.

Local vacant (# 1769, rue Allard) :

En ce qui concerne le loyer du local vacant, il se compose majoritairement d’espace servant

de garage. En fonction des baux relevés, de la localisation et de la qualité de finition du

local, nous sommes d’avis de retenir un taux unitaire de 10,00$/pi², et ce, sur une base

semi-brute. Notons que la section de 422 pi² de 2e étage est incluse dans le taux retenu.

Récupération des taxes :

Notons que les taxes municipales et scolaires sont récupérées par le propriétaire selon une

proportion établie avec l’utilisation de l’espace. Ce montant est un surplus au bail en

vigueur payé par les locataires.

Indication de la valeur locative :

Identification Superficie Taux unitaire Valeur locative

1769 2 470 pieds carrés 10.00 $/pi² 24 700.00 $

1769A 1 497 pieds carrés 11.22 $/pi² 16 800.00 $

récupération taxes municipales et scolaires 5 280.58 $

Revenu brut potentiel total (annuel) 3 967 pieds carrés 11.79 $/pi² 46 780.58 $

Par mois ± 3 898.38 $

28

29

4.2.2 Dépenses d’opérations

Provisions pour vacances et mauvaises créances

Estimation des dépenses normalisées

Taxes foncières et scolaires

Dépense réelle pour l'année 2012.

Assurances

Chauffage et électricité

Entretien et réparations

Frais de gestion

Réserve de remplacement

Déneigement

Ce loyer annuel au propriétaire de 46 780.58 $ correspond à un loyer consenti sur une base semi-brut. Parconséquent, nous devons retenir les frais engendrés par le locateur soit les taxes foncières, taxes scolaires,assurances, frais de gestion ainsi qu’une réserve de structure.

En date de la présente analyse, nous croyons qu’un taux de 5.00 % annuellement est représentatif afin de tenircompte de la provision pour vacances et mauvaises créances.

Payés par le locataire.

Vous trouverez ci-après un tableau mettant en lumière l’état des revenus et dépenses afin d’estimer le revenu netd’opération.


Les frais de gestion seront estimés à 3.00% du revenu brut effectif, conformément à la tendance du marchéimmobilier pour des immeubles similaires. Nous sommes d’opinion, qu’un montant total annuel de 1 341.17 $serait justifié.

Nous avons estimé qu’une réserve structurale de 2.00% du revenu brut effectif serait suffisante pour ce type depropriété. Nous sommes d’opinion, qu’un montant total annuel de 894.11 $ serait justifié.


Les frais réels d’assurance sont de 2 439.00 $ selon les informations obtenues du propriétaire.

30

RÉSUMÉ DES REVENUS ET DÉPENSES

Inventaire commercial Superficie Taux au pi² ou mois Type de bail Échéance Loyer contractuel Loyer marchand

2 470 pi² 10.00 $ /pi² Semi-brut vacant 24 700.00 $

1 497 pi² 11.22 $ /pi² Semi-brut 31-12-13 16 800.00 $

récupération taxes municipales et scolaires 5 280.58 $

Revenus Bruts (R.B.): 3 967 pi² 11.79 $ /pi² 0.00 $ 46 780.58 $

Réserve pour inoccupation et mauvaises créances Résidentiel: 0.00% 0.00 $

Source: SCHL Enquête interne Commercial: 5.00% 2 075.00 $

Revenus bruts effectifs (R.B.E.): 44 705.58 $

Frais d'exploitation (normalisé)

Poste Commentaires Taux/pi² Taux/unité % R.B.E. Montant réel Montant normalisé

Taxes foncières 1.18 $ 4 684.91 $ 10.48% 4 684.91 $ 4 684.91 $

Taxes scolaires 0.15 $ 595.67 $ 1.33% 595.67 $ 595.67 $

Assurances 0.61 $ 2 439.00 $ 5.46% 2 439.00 $ 2 439.00 $

Électricité

Chauffage

Salaires

Entretien / réparations

Gestion 0.34 $ 1 341.17 $ 3.00% 1 341.17 $

Réserve de remplacement 0.23 $ 894.11 $ 2.00% 894.11 $

Déneigement

Divers

Total des frais d'exploitation: 2.51 $ 9 954.86 $ 22.27% 9 954.86 $

Revenus nets d'exploitation (R.N.): 34 750.72 $

locataires

réserve de structure

estimé à 3% du R.B.E.

locataires

locataires

1769A

dépense réelle

taxes 2011-2012

taxes 2012

Autres revenus

1769

locataires

31

4.2.3 Actualisation

Le taux global d’actualisation consiste à diviser le revenu net d’exploitation d’un immeuble par

un taux d’actualisation dérivé directement du marché. Ce taux étant global, il se doit de

refléter tous les aspects particuliers d’un placement immobilier qu’ils soient physiques,

fonctionnels ou économiques, y compris son financement hypothécaire, si pertinent, et le

potentiel d’augmentation des revenus et de la valeur, de même que tout aspect fiscal

particulier.

Le taux global d’actualisation se trouve donc à faire la synthèse de l’ensemble des réactions

et anticipations d’un investisseur typique face aux caractéristiques d’investissement offertes

par la propriété.

Les taux d’actualisation sont influencés par une multitude de facteurs, dont certains sont plus

importants pour les investisseurs, tels que les suivants :

La qualité des locataires et la durée des baux ;

La différence entre le revenu généré et le revenu potentiel au moment de la décision d’investissement (potentiel d’augmentation du revenu) ;

Le prestige, la localisation, le potentiel de développement d’un immeuble et autres caractéristiques non génératrices de revenus du même genre ;

Les conditions générales du marché de l’offre et de la demande (à la date de vente) ;

Le marché des capitaux et la prime de risque associé à l’immobilier.

Considérant qu’il s’agit de biens tangibles et que le risque associé est moindre, nous avons

retenu une approche selon la méthode hypothèque/mise de fonds.

ACTUALISATION - HYPOTHÈQUE / MISE DE FONDS SIMPLE

“La méthode d’actualisation d’hypothèque / mise de fonds est une procédure par laquelle des revenus futurs sont escomptés et transformés en un montant de capital par un taux combiné. Ce dernier doit refléter d’une façon réaliste la pensée et les exigences des investisseurs prudents à l’égard du rendement sur la mise de fonds en traduisant l’effet du marché hypothécaire en temps que facteur influençant ce rendement.” 1

1 Ministère des Affaires municipales, Principes et concepts généraux en évaluation foncière,

Réimpression 1987, Volume I, p. 13-5/2.

32

Estimation du taux global d'actualisation (TGA)

Estimation du taux global d'actualisation (TGA)

M: Pourcentage de financement 60.00%

f: Constante annuelle hypothécaire 0.097656

( Taux 5.50% Terme 5 ans Amortissement 15 ans )

E: Pourcentage de mise de fonds 40.00%

y: Rendement sur mise de fonds 10.35%

R: R = ( M x f ) + ( E x y )

R = ( 60.00% x 9.77% ) ( 40.00% x 10.35% ) TGA

10.00%5.86% + 4.14% = 10.00% Arrondi à

Cette utilisation du rapport d’hypothèque / mise de fonds du propriétaire est courammentemployée par les investisseurs qui se servent du dividende annuel comme point dedépart dans l’analyse de leur investissement. Le taux de capitalisation est en partiecomposé d’un taux alloué à l’hypothèque et d’un taux alloué au rendement sur le capital.

Le prêt hypothécaire le plus conventionnel pour ce type d’immeuble est pour une duréede 15 ans avec un terme type de 5 ans. Prenant en considération les taux d’intérêtofferts sur le marché actuellement et que l’amortissement retenu est de 15 ans, noussommes d’opinion de retenir un taux de 5.50 %. Pour ce qui est de la mise de fonds,nous sommes d’opinion qu’une proportion de 40 % de la valeur de l’immeuble sembleréaliste. À la date d’évaluation, il est possible d’obtenir un rendement de ± 2 % sur lesdépôts à terme de 5 ans. Un investissement immobilier comporte plus de risques, doncun investisseur averti s’attendra à un rendement supérieur. Par conséquent etconsidérant la qualité du bâtiment sujet, un taux de dividende de 10.35 % sera retenudans la méthode d’actualisation, d’hypothèque / mise de fonds.

33

4.2.4 Indication de la valeur par la méthode du revenu

Établissement de la valeur

Indication de la valeur :



Indication de la valeur suivant la « méthode du revenu » : 347 507 $


Valeur contributive des équipements 10 000 $

Valeur des travaux de rénovation à effectuer : -10 000 $

VALEUR FINALE PAR LA MÉTHODE DU REVENU 348 000 $

0.1000

347 507.20 $

Revenu net d'opérationR

34 750.72 $

34

4.3 MÉTHODE DE COMPARAISON

Dans notre recherche de transactions similaires, nous avons vérifié des ventes

commerciales effectuées dans la région immédiate du sujet.

Il a été possible de relever 2 ventes de propriétés comparables localisées dans la ville de

Drummondville, secteur Saint-Charles et une 3e vente à Wickham.

Bien que le marché soit restreint pour ce genre de propriété, nous avons fait les

ajustements nécessaires afin de refléter une indication juste et réaliste de la valeur

marchande de nos propriétés sous étude.

Ainsi, vous trouverez, aux pages suivantes, un résumé de notre analyse comparative qui

nous indique une estimation de la valeur marchande de notre propriété sous étude.

Valeur retenue pour la méthode de comparaison

Taux de bâtisse retenu :

Superficie de bâtisse :

Valeur de la bâtisse :

Arrondie à

Valeur des travaux de rénovation:

Valeur ajustée de la bâtisse :

PLUS :

Valeur du terrain :

Valeur des améliorations :

Valeur des équipements :

Valeur totale :

Valeur totale arrondie :

358 000 $

10 000 $

358 000 $

43.00 $

x 4 399 pi²

189 157 $

189 000 $

144 000 $

25 000 $

( 10 000 $ )

179 000 $

35

36

SECTION V RÉCONCILIATION DES MÉTHODES ET CONCLUSION

Afin d'estimer la valeur marchande la plus probable de l'immeuble à l'étude, nous avons

appliqué trois méthodes d'évaluation dont les résultats sont les suivants:

La « méthode du coût » réfère à la valeur physique de l'immeuble (terrain et

composantes), sans toutefois considérer son potentiel locatif et les revenus générés. Cette

approche repose principalement sur le principe de substitution, lequel veut qu'un acheteur

informé ne paie pas plus pour une propriété que le coût requis pour en produire une

semblable. Cette première méthode est habituellement la référence pour un propriétaire

occupant. Dans la présente étude, la valeur obtenue représente la limite supérieure.

La « méthode du revenu » consiste à capitaliser le revenu net annuel potentiel généré par

le sujet, à un taux découlant du marché comparatif, pour ainsi en estimer la valeur

marchande. Pour un immeuble du type de l’immeuble sujet, cette approche est retenue

comme étant représentative de la valeur recherchée, puisque tout investisseur intéressé à

l’acquisition d’une telle propriété est principalement intéressé au rendement généré par un

tel investissement, donc des revenus relatifs à son exploitation.

La « méthode de comparaison » est généralement une approche très pertinente quant à

la détermination de la valeur marchande d'une propriété industrielle telle que l’immeuble

sujet, lorsque la qualité et la quantité des comparables sont suffisantes, afin de bien cerner

la valeur marchande de la propriété à l'étude. Cette méthode qui est un moyen de preuve

direct est très représentative lorsqu’un nombre suffisant de propriétés comparables est

recueilli.

Indications de la valeur

Méthode du coût :

Méthode du revenu :

Méthode de comparaison :

Valeur finale retenue :

Terrain et bâtisse

367 000 $

348 000 $

358 000 $

358 000 $

37

Considérant ces différentes méthodes et nous appuyant essentiellement sur le résultat

observé par la méthode de comparaison, nous estimons la valeur actuelle de l'immeuble

(terrain et bâtisse) sous étude à 358 000 $, et ce, en date du 25 juillet 2012.

TROIS CENT CINQUANTE-HUIT MILLE DOLLARS

(358 000,00$)

Daniel Bouchard, é.a. Évaluateur agréé

ANNEXE I DOSSIER PHOTOGRAPHIQUE

17 1

FAÇADE ARRIÈRE

PHOTOS DU 1769, ALLARD, DRUMMONDVILLE (SAINT-CHARLES-DE-DRUMMOND)

51 51

51 51

GARAGE CÔTÉ GAUCHE REDRESSEUR DE CHÂSSIS

TERRAIN DROITE / VUE SUR ROUTE 122 TERRAIN GAUCHE AVEC PYLÔNE ÉLECTRIQUE

17 1

CHAMBRE DE PEINTURE GARAGE CÔTÉ GAUCHE

PHOTOS DU 1769, ALLARD, DRUMMONDVILLE (SAINT-CHARLES-DE-DRUMMOND)

51 51

51 51

BUREAU RÉCEPTION

2E ÉTAGE GARAGE CÔTÉ DROIT

ANNEXE II Plan, grille et règlements de zonage

Documents

1755, boul. Lemire, Drummondville (Québec) J2C …No dossier : V12-8046 25 juillet 2012 1769, rue Allard, Drummondville, Québec 1755, boul. Lemire, Drummondville (Québec) J2C 5A5