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les brèves de l’immo...

Exonérationde la taxe foncière à ParisLa Ville de Paris a voté une exonération de 5 ans de la taxefoncière pour les propriétaires transformant des bureauxou locaux professionnels en habitation. Cette exonération,valable dès l’achèvement des travaux nécessaires àl’adaptation des surfaces, vise surtout les nombreuxbureaux vacants dans la capitale.Source : Conseil de Paris le 16 février 2016 et Loi de Finances pour 2016 (art. 93)

Etat des lieuxA compter du 1er juin 2016, bailleurs etlocataires devront établir l'état des lieux dulogement loué selon les nouvelles règlesde la loi Alur. Le document pourra prévoirl'application d'une grille de vétusté dès lasignature du bail. Cette grille devra définirau minimum, pour les principaux matériauxet équipements du bien loué, une durée devie théorique et des coefficientsd'abattement forfaitaire annuels affectantle prix des réparations locatives auxquellesserait tenu le locataire.Source : Décret n° 2016-382 du 30/03/2016

Nouvelles modalités pour prolonger un PELPour souscrire un plan épargne logement (PEL), il faut verser 225 € à l'ouverture du compte et 540 € chaque année auminimum. Pendant au moins 4 ans, aucun retrait n'est possible. A l’issue des 4 ans, l’épargnant peut prolonger le planjusqu’à 10 ans, le clôturer pour récupérer l'argent ou l’utiliser pour obtenir un prêt. Depuis le 1er mars 2016, l'épargnant quiouvre un plan peut désormais le prolonger automatiquement d'un an, sans se manifester. A chaque date anniversaire ducontrat, c’est à l'établissement bancaire de l'informer qu'il peut, soit prolonger son épargne d'une année, soit utiliser seséconomies. Pour les plans d'épargne logement ouverts avant le 1er mars 2016, cette modalité de prolongation ne serapossible qu'à partir du 1er juillet 2016.Source : Arrêté du 10-02-2016

C’est le nombre moyen de mètres carré acquis par un investisseur locatif,correspondant généralement à ̀ un deux pièces. Depuis plusieurs années, lesinvestisseurs se tournent en effet majoritairement vers les petites surfaces(deux pièces ou studios pour la moitié ́ des investisseurs en 2015).Source : Crédit foncier

Le chiffre du mois

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Dossier : Investir en Pinel dans l’ancien Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne aussi l’achat dans l’ancien.Comment en bénéficier ?

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Pour quels logements ?Dans l’ancien, le régime Pinel s’appliqueà l’achat de :

Logements à réhabiliter, qui ne cor-�respondent pas à au moins quatrecritères de décence du décret du 30janvier 2002 (absence de sanitaire,vétusté des branchements élec-triques et du gaz…)

Logements qui ont fait, ou vont�faire, l’objet de travaux leur permet-tant d’acquérir des performancesénergétiques semblables à cellesd’un immeuble neuf (label HPErénovation ou BBC rénovation)

De bureaux ou locaux commerciaux�transformés à usage d’habitation.

Enfin, le bien doit être situé dans une zoneéligible au Pinel (zones A, Abis et B1).

Quelles démarches ?Pour un logement réhabilité, vous devezobtenir une attestation d’un profession-

nel certifié qui procède au contrôle

avant et après les travaux. C’est pour-

quoi il existe des intermédiaires qui

proposent des opérations clé en main,

en rénovant eux-mêmes pour votre

compte des logements concernés par le

dispositif Pinel.

Quelles conditions pour lalocation ?Pour bénéficier du dispositif, vous devez

vous engager à louer le bien pour six,

neuf ou douze ans à titre de résidence

principale. La location est soumise à des

conditions de ressources du locataire,

variable selon la zone géographique où

est situé le bien et la composition du

foyer. Les loyers sont aussi plafonnés

selon la localisation du logement. En

2016, par exemple, les loyers ne peuvent

dépasser 16,83 € le m2 à Paris et 12,50€

le m2 dans les grandes métropoles

régionales comme Bordeaux, Lille, Lyon

ou Marseille et 10,07€ dans les villes

moyennes comme Caen ou Rouen.

Quel avantage fiscal ?La réduction d’impôt est modulée en

fonction de la durée de l’engagement

locatif. Elle s’élève à 12% du prix

d’achat pour un engagement de six

ans, 18% pour neuf ans et 21% pour

douze ans. Vous pouvez réaliser deux

investissements en Loi Pinel au cours

de la même année dans la limite de

300 000€ d’investissement.

Quel est le rendement ?L’avantage du Pinel dans l’ancien par

rapport au neuf tient essentiellement

dans l’étendue de l’offre de logements

qui est plus importante que dans le neuf

avec la possibilité de choisir des loge-

ments situés en centre ville présentant

une plus forte demande locative. Il est

ainsi possible d’obtenir un rendement

brut de 4 à 5%.

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Zoom sur... RennesLa préfecture de la région Bretagne est régulièrement citée commel’une des villes les plus agréables de France. Fabien Oger, gérant del’agence ERA Tour d’Auvergne, nous donne les clés du marchéimmobilier de Rennes (Ille-et-Vilaine).

Fabien, d’où vient la coted’amour dont bénéficieRennes ?Il s’agit d’une ville historique à la foiscalme et étudiante, très animée au niveauculturel, traditionnellement dotée d’unepolitique sociale ambitieuse et par ailleurstrès compétitive sur le plan des nouvellestechnologies. Tout ceci à 40 minutes dela mer ! C’est pourquoi son immobilier at-tire autant d’acheteurs et d’investisseurs.

Quel secteur couvre votreagence, quelles sont sesspécificités ?Notre agence, qui compte sept négocia-teurs, dont mon épouse Nathalie, une as-sistante et moi-même, couvre toutel’agglomération de Rennes intra rocade.Cette ville de 200 000 habitants se par-tage entre des quartiers populaires bâtisdans les années 60 et 70 et un centre-ville historique préservé datant du XVIe

siècle, célèbre pour ses colombages.L’une des particularités de Rennes est de

mêler immeubles des années 30 etconstructions récentes.

Le marché rennais a-t-ilchangé depuis la créationdu métro ?En 2002, la première ligne de métro a eneffet désenclavé de nombreux quartierset transformé les habitudes des Rennais,qui prennent de moins en moins leur voi-ture. Ce qui a amené une nouvelle clien-tèle d’acheteurs trentenaires, attirés parl’animation du centre-ville. L’ouverturede la deuxième ligne, fin 2019, devraitrenforcer ce mouvement. Tout commel’arrivée fin 2017 de la LGV qui permettrade rejoindre Paris en 1h22 !

Quels types de biens pro-posez-vous ?Il s’agit à 90 % d’appartements, situésdans des immeubles historiques ou da-tant des années 30 et des années 70,chaque époque ayant ses particularités.Quant aux maisons, qui datent le plussouvent des années 30, elles sont géné-

ralement élégantes mais leur plan d’ori-gine ne convient pas forcément auxusages d’aujourd’hui. Elles demandentdonc généralement à être remaniées.Dans les quartiers excentrés, nous pro-posons par ailleurs des maisons des an-nées 70, souvent jumelées.

Qu’en est-il côté prix ?Il faut compter de 1 200 à 4 000 €/m2

pour les appartements, et de 300 000à 500 000 € en moyenne pour unemaison. Sachant que la demande estforte pour les petites surfaces, l’agglo-mération comptant 55 000 étudiants.

Des exemples des biens ré-cemment vendus ?Nous venons de vendre, dans le centre,un 3 pièces de 56 m2 entièrement à re-faire, dans un immeuble des années30, pour 129 000 €. Autre exemple,une maison des années 80, nécessitantdes travaux, dans le quartier Landry,de 184 m2 sur une parcelle de 450 m2,pour 265 000 €.

entretien avecFabien OGER

Gérant de l’agence :

ERA Tour d’AuvergneRennes

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Vérifiez les règlesd’urbanisme en mairieLe plan local d’urbanisme (PLU)peut imposer des contraintes dedistance à respecter entre deuxlogements ou d’implantation parrapport à la voie publique. Ilconvient donc de vérifier quevotre projet y est conforme. Demême des servitudes de vue (dis-tance du regard sur les propriétésvoisines) doivent être respectéessi vous créez une fenêtre ou unebaie vitrée. Enfin, si vous suppri-mez une place de stationnement,vérifiez que cela ne contrevientpas au PLU qui, en ville, peutimposer une place de stationne-ment par maison. Il faudra alors encréer une autre.

Demandez l’autorisationSi la surface de votre garage estinférieure ou égale à 20m2, une

simple déclaration préalable enmairie suffit. A déposer ouenvoyer en recommandé AR enmairie en deux exemplaires aumoins. Attendez au moins un moisavant de commencer les travaux.C’est le délai d’instruction d’unedéclaration préalable de travaux.L’absence de réponse de la mairieéquivaut à un accord. Vous pouvezdemander une attestation de non-opposition, qui est valable deuxans. C’est seulement si la surfacedépasse les 20m2 ou 40 m2 dansles zones urbaines couvertes parun PLU qu’un permis de construireest nécessaire.

Evaluez les impôts àpayerL’augmentation de la surface habi-table de votre logement entraineautomatiquement celle de vosimpôts locaux (taxe foncière et

taxe d’habitation). Vous n’avez pasde déclaration à faire. C’est le ser-vice urbanisme de la mairie quitransmettra l’information à l’admi-nistration fiscale. Une taxed’aménagement peut égalementvous être réclamée au moment del’autorisation par la mairie.

Pratique : Transformer son garage en pièce à vivre Vous voulez créer une pièce en plus en aménageant votre garage. Pour agrandir la surface habitable d’unlogement, il convient d’effectuer un certain nombre de démarches préalables.

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Et en copropriété ?

Une autorisation préalable del’assemblée générale descopropriétaires est nécessairepour transformer un garage(partie privative) en pièce àvivre. L’unanimité des voix estexigée. La modification de larépartition des charges seraégalement nécessaire et doitêtre votée à la majorité del’article 25.

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NewsletterLa franchise ERA Immobilier :« Le réseau ERA est suffisamment fortpour que je ne me sente pas seule danscette aventure »

Ancienne sportive de haut niveau, Emilie Vilotte a choisi de renoncerà son avenir olympique pour se lancer dans l’immobilier. A 35 ans, elleest aujourd’hui gérante de l’agence ERA Jonquières à Martigues(Bouches-du-Rhône).

Emilie, vous avez connuun parcours atypiqueavant de racheter cetteagence ERA !Je suis née à Martigues, et quand j’aieu 7 ans, mes parents m’ont mise au tirau pistolet. Un sport que j’ai pratiquéjusqu’à l’âge de 21 ans, en étant plu-sieurs fois championne de France ! Jesuis entrée en sport études à Toulouse,et en 1998 j’ai même été sélectionnéeen équipe nationale pour préparer lesJeux olympiques. Mais j’ai été sélec-tionnée comme remplaçante, ce quim’a vexé, c’est pourquoi j’ai décidéd’arrêter le tir et de tenter ma chancecomme commerciale. J’ai commencédans la vente par téléphone, avant dedevenir développeur de réseau dansl’univers de l’immobilier, à Martigues,pendant 7 ans. Après cela, je suisensuite entrée dans cette agenceimmobilière comme négociatrice.

Racontez-nous votrearrivée dans l’agence…C’était en 2009, l’agence était alorsdirigée par Brigitte Amiral, qui m’aaidée à me former. J’ai tout de suiteaimé ce métier, j’ai d’ailleurs été mem-bre du Club Excellence ERA de 2010 à

2012 ! Puis, en 2013, Brigitte Amiral aannoncé son intention de prendre saretraite. Après de nombreuses discus-sions avec mon consultant, j’ai décidéde racheter l’agence. Ce qui était unréel pari, car il y a une grande diffé-rence entre le poste de négociateur etcelui de manager. Mais le réseau ERAest suffisamment fort pour que je neme sente pas seule dans cette aven-ture. Je savais pouvoir compter surmes collègues et amis, à qui il suffisaitque je téléphone pour avoir desconseils et des encouragements.

Comment se composevotre équipe ?En octobre 2013, lorsque je suis devenuegérante de l’agence, j’étais seule. J’aialors recruté quatre négociateurs, enprofitant d’une séance de job datingorganisée par ERA à Marseille. L’agencecompte aujourd’hui huit collaborateurs,tous négociateurs. Et j’ai engagé voilà 5mois une assistante pour me seconder,pour que je puisse me consacrer aumanagement. Mon compagnon,Anthony Traversi, qui dirige l’agenceERA de Bouc-Bel-Air, me conseille dansla gestion de cette entreprise.

Quels sont vos projets dedéveloppement ?J’attends mon premier enfant, c’estpourquoi j’ai engagé une assistante,car nous connaîtrons une probablebaisse du chiffre d’affaires en 2016.Mon objectif est donc de renforcerles services proposés à la clientèle,afin de mieux mettre en avant lesoutils spécifiques au réseau ERA. Eten 2017, je compte augmenter l’effec-tif pour atteindre 16 collaborateursafin de parfaitement couvrir le sec-teur de Martigues.

entretien avec

Emilie VILOTTE

Gérante de l’agenceERA Jonquières

Martigues

Pour plus de renseignements,retrouvez-nous sur notre site

www.erafrance.com

ou contactez-nous au :01 39 24 69 00