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Toute opération de construction immobilière doit se faire dans le respect d’un certain nombre de règles d’urbanisme qui sont impératives.

Ces règles regroupées dans le code de l’urbanisme ont pour objet «d’assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures, des conditions d’habitat, d’emploi, de services et de trans-port, répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources, d’aménager le cadre de vie, de gérer le sol de façon économe, d’assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la sécurité et la salubrité publique et de promouvoir l’équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales...»

Pour faire construire, plusieurs solutions s’offrent à vous :- construire vous-même : vous devez vous déclarer «employeur occasionnel»- faire appel à des entreprises- Vous adresser à une société de construction «clefs en Mains»

• PrécautionsQuelle que soit la solution adoptée, n’omettez pas de tenir compte de tout ce qui est extérieur à la construction :- Branchements électricité/gaz/téléphone- Raccordements aux égouts- Écoulement des eaux pluviales, accès clôture.- Taxes d’aménagement: «Espaces Naturels Sensibles», «Locale d’Équipement»

L’intervention d’un architecte est obligatoire pour une construction de plus de 170 m². De plus, vous devrez déclarer l’achèvement des travaux au moyen de la déclaration dite «déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT)» qui peut être effectuée à la mairie ou sur imprimé (formulaire Cerfa n° 13408*02) et obtenir le certificat de conformité.L’exonération de la part communale de la taxe foncière pendant deux ans n’est pas automatique. Vous devez procéder à des formalités pour en être exempté. Pour les renseignements à ce sujet, prenez contact avec la mairie du lieu de la construction.

• Contrat de constructionSi vous avez décidé de faire construire par vos propres moyens, vous allez agir à la fois en tant que maître d’ouvrage (propriétaire du terrain) et maître d’œuvre (l’entreprise qui construit). Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez confier les travaux à une entreprise unique qui se charge de la construction totale ou seulement de la mise hors d’eau et hors d’air, le reste étant confié à différents artisans. Dans ce cas, vous signerez un contrat de construction sans fourniture de plan avec l’entreprise principale et un contrat d’entreprise lot par lot avec chacun des intervenants.Délai de réflexion : 7 jours à partir de la réception du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette disposition vous permet de réétudier le contrat et éventuellement de revenir sur votre décision sans avoir à vous justifier.Faire appel à un constructeur de maisons individuelles fournis-sant les plans est la formule la plus confortable et souvent la plus intéressante financièrement. De plus, la législation a renforcé la protection des accédants ayant recours à un constructeur. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est de loin le contrat le plus réglementé qui offre donc les meilleures garanties.Même délai de réflexion de 7 jours à partir de la réception du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contrat de construction contient des documents et des dispositions qui vous protègent. Il doit notamment préciser : l’adresse du terrain, sa surface, mentionner le titre de propriété, décrire la maison, produire les plans, la notice descriptive, le permis de construire. Il doit indiquer le délai de construction et les éventuelles pénalités de retard, le coût de la maison et les modalités de paiement, les prêts éventuellement sollicités pour y faire face. Enfin, il doit contenir les attestations de garantie du constructeur, notamment la garantie de

livraison à prix et délais convenus et la garantie de remboursement.Pour plus de renseignements, adressez-vous à l’Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles qui est à l’origine du contrat de construction. Elle regroupe de nombreux constructeurs respec-tueux des règles du contrat de construction.

• CoûtLes honoraires d’architecte, dont le montant doit figurer dans le contrat, sont librement débattus à partir d’un barème minimal en fonction de la mission que vous lui confiez.Le montant est généralement réparti à raison de 2/3 pour l’établissement du projet et de 1/3 pour la surveillance du chantier (à titre indicatif, il faut compter pour une mission totale 5 à 8 % du montant TTC des dépenses estimées).Le prix de la maison réalisée par un constructeur de maisons individuelles doit être clairement indiqué dans le contrat. Il est éventuellement assorti des conditions de révision soumises à l’indice de la construction. Le cas échéant, la description et l’estimation du coût des travaux d’équipement indispensables qui ne seraient pas compris dans le prix doivent être mentionnés.Aucune somme ne peut vous être demandée avant la signature du contrat, et vous paierez le prix de la construction au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

• Assurance ConstructionToute personne dont la responsabilité peut être engagée au titre de la garantie décennale doit être couverte par une assurance dite «dommages-ouvrage». Il s’agit de l’architecte, du constructeur ou de l’entrepreneur lié au maître d’ouvrage (celui qui prend l’initiative de faire construire) par un contrat de louage d’ouvrage, mais aussi du promoteur, du vendeur d’immeubles à construire, ainsi que du particulier qui fait construire sa maison dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’architecte.L’objet de cette assurance est de garantir le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contri-bué, lorsque ces travaux relèvent de la garantie décennale. Cette assurance, en cas de désordre, assure le financement des travaux nécessaires, en dehors de la recherche des responsabilités. Elle permet donc au maître d’ouvrage ou à son successeur à l’intérieur de la période de dix ans, qui est victime des désordres, d’obtenir la réparation immédiate des sinistres, sans avoir à attendre que les responsabilités des différents intervenants aient été déterminées.La police d’assurance doit être souscrite à l’ouverture du chantier et comporte obligatoirement la clause selon laquelle la garantie couvre la durée de la responsabilité pesant sur le constructeur, c’est-à-dire 10 ans.

• QualITelVous avez la possibilité de demander, auprès de l’Association QUALITEL, un questionnaire spécifique qui vous permettra de savoir rapidement si votre maison peut obtenir le label QUALITEL.QUALITEL examine :la protection contre les bruits émis à l’intérieur du bâtiment, la protection contre les bruits émis à l’extérieur, le niveau prévisionnel des charges pour le chauffage et l’eau chaude, le coût d’entretien des façades et des toitures, l’installation plomberie/sanitaire, l’ins-tallation électrique, le confort thermique d’été et d’hiver.

• FinancementPTZ+ : son montant et les caractéristiques de son remboursement varient en fonction de la composition du ménage, de ses revenus et du lieu d’implantation du bien.Prêt PAS, Prêt Conventionné (PC) : Prêt Épargne Logement, Prêts du secteur libre, Prêts complémentaires : Caisses de retraite, prêt du Conseil Général, etc...

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