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ADOPTION DES NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES IFRS

AU MAROC : ESSAI D’ANALYSE DES ENJEUX ET DES

CONTRAINTES DE MISE EN ŒUVRE POUR LE SECTEUR

IMMOBILIE

M. Abdellatif HAMZANE

Doctorant-chercheur, ENCG Settat, Université Hassan 1er

Mme Nezha BAGHAR

Professeur à l’ENCG Settat, Université Hassan 1er

M. Said EL MEZOUARI

Professeur à l’ENCG Settat, Université Hassan 1er

Résumé :

Le développement des marchés financiers, l’importance de la transparence des informations

financières divulguées, les conséquences de la mondialisation ont fait évoluer la science

comptable, notamment au niveau de sa dimension relative à l’information financière. Pour le

cas du Maroc, le référentiel comptable marocain est resté figé face aux changements induits

par les normes IFRS. Le processus de convergence de normes comptables avec les référentiels

internationaux (IFRS) s’est pour l’instant limité aux groupes du secteur financier et aux

sociétés cotées.

A partir d’une recherche-action inscrite dans nos activités d’expert comptable et de

commissaire aux comptes et à travers de nombreuses missions réalisées auprès d’importants

opérateurs œuvrant dans le secteur immobilier au Maroc, nous avons analysé les enjeux ainsi

que les contraintes accompagnants les projets d’adoption des normes comptables

internationales IFRS.

Notre article aborde l’impact de l’introduction des normes IFRS au Maroc à travers l’analyse

des avantages et des contraintes d’application au secteur de la promotion immobilière à la

lumière de l’actuel projet de convergence du Code général de la normalisation comptable –

CGNC- vers les normes IFRS.

Mots clefs :

Harmonisation comptable, IFRS, cadre conceptuel, juste valeur, code général de la normalisation comptable,

référentiel comptable marocain.

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Introduction Générale :

Au cours de ces dernières années, la comptabilité a évolué de manière significative un peu

partout dans le monde, et cela, afin de s’aligner sur les importants changements introduits. En

effet, le développement des marchés financiers, l’importance de la transparence des

informations financières divulguées, les conséquences de la mondialisation ont fait évoluer la

science comptable, notamment au niveau de sa dimension relative à l’information financière.

Pour le cas du Maroc, le référentiel comptable marocain est resté figé face aux changements

induits par les normes IFRS. Le processus de convergence des normes comptables avec les

référentiels internationaux (IFRS) s’est pour l’instant limité aux groupes du secteur financier

et aux sociétés cotées. Les comptes consolidés sont obligatoirement déclinés aux standards

IFRS. Au-delà de ce périmètre, certains grands groupes marocains, soucieux d’apporter aux

investisseurs la meilleure lisibilité possible des comptes et une base de benchmark de

performances avec les firmes appartenant au même secteur, ont opté pour les normes IFRS.

Force est de constater que compte tenu du rythme auquel évolue la réglementation comptable

internationale, le système comptable marocain se trouve largement dépassé. C’est la raison

pour laquelle le Maroc ne peut pas faire l’économie d’une mise à jour de ses normes

comptables et d’une adoption des normes comptables internationales. En effet, les besoins des

opérateurs, comme les actes économiques ont évolué. Le référentiel national gagnerait à être

complété car la pertinence, l’importance de certains principes comptables ne sont pas les

mêmes qu’il y a trente ans.

Actuellement, un très grand chantier de convergence du Code Général de la Normalisation

Comptable (CGNC) vers les normes comptables internationales, à savoir le référentiel

comptable international IAS/IFRS a été lancé au MAROC. Ce projet, vise la modernisation du

cadre de l’information financière et l’instauration d’un climat de confiance et de visibilité

économique pour les investisseurs.

De même, un projet de loi sur la consolidation des comptes (avec obligation d’application des

normes IFRS pour les entités d’intérêt public) a été préparé. Ses principaux objectifs sont

l’appréciation de la véritable situation financière des Groupes, une meilleure comparabilité

des performances et l’amélioration de la prise de décision.

A partir d’une recherche-action inscrite dans nos activités d’expert comptable et de

commissaire aux comptes et à travers de nombreuses missions réalisées auprès d’importants

opérateurs œuvrant dans le secteur immobilier au Maroc, nous avons analysé les enjeux ainsi

que les contraintes accompagnants les projets d’adoption des normes comptables

internationales IFRS.

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Notre article tente de présenter les premiers impacts de l’introduction des normes IFRS au

Maroc à travers l’analyse des avantages et des contraintes d’application au secteur de la

promotion immobilière à la lumière de l’actuel projet de convergence du Code général de la

normalisation comptable –CGNC- vers les normes IFRS.

1. APERÇU SUR LE CONTEXTE D’AVANCEMENT DANS

L’ADOPTION DES NORMES IFRS AU MAROC :

Les normes comptables internationales IFRS on introduit une véritable révolution culturelle

en Europe et dans le monde en prônant des comptabilités plus réelles au lieu et place des

comptabilités actuelles basées sur des informations plus juridiques et fiscales et le coût

historique, ainsi a-t-il déclaré le grand expert-comptable Pierre Gatet lors d’une conférence

tenue à l’ISCAEi, Casablanca en novembre 2007.

M. Gatet a déclaré que ce référentiel comptable constitue une opportunité d’optimisation des

processus financiers, de la production des comptes au pilotage de la performance et à la

communication financière externe et interne.

1.1 RAPPEL DU CONTEXTE DE L’ADOPTION DES NORMES IFRS AU MAROC

Dans un contexte marqué par l’ouverture des économies à l’échelle internationale et la

prolifération des échanges internationaux, le référentiel comptable marocain ne peut plus

répondre aux besoins de l’ensemble des partenaires (nationaux et étrangers). De ce fait, le

maintien de son adoption constitue une entrave au développement des économies. En effet,

plus une économie est ouverte sur l’international plus elle est appelée à parler le langage en

vigueur au plan international. Ce qui explique la logique de l’harmonisation du système

comptable permettant aux Etats d’intégrer la dimension internationale et les exigences des

investisseurs étrangers et des marchés financiers en général.

L’adoption des normes comptables internationales IFRS au MAROC a constitué :

- Une réponse au contexte international eu égard au degré d’ouverture de l’économie

marocaine à l’échelle internationale,

- Une réponse aux recommandations émises par des instances nationales (Comité de rédaction

du Code Marocain de Bonnes Pratiques de Gouvernance d’Entreprise) et internationales (la

Banque Mondiale).

- Une réponse aux exigences du contexte international

Au Maroc, l’adoption des normes comptables internationales IFRS a été motivée par les

exigences du contexte international. En effet, une étudeii qui a été réalisée dans le cadre d’une

thèse doctorale, a porté sur 43 entreprises marocaines et a été centrée sur la connaissance des

facteurs qui expliquent le choix d’adoption des normes internationales par les entreprises

marocaines cotées. Les réponses collectées ont permis de conclure que la taille de l’entreprise,

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la présence d’actionnaires institutionnels ainsi que l’appartenance à un secteur financier

incitent davantage les sociétés marocaines à effectuer la transition aux standards comptables

internationaux.

Ainsi, il a été conclu que le choix de la transition aux normes IFRS est en relation directe avec

la nature de l’entreprise et l’environnement dans lequel elle se développe et développe ses

relations. Plus l’entreprise est grande ou appartient au secteur financier, plus elle a des

partenaires étrangers et a tendance à placer ses fonds sur les marchés financiers

internationaux.

De surcroit, nous pouvons dire que pour le cas des entreprises marocaines, qu’elles soient

cotées ou non cotées, l’adoption des normes comptables internationales IFRS constituent,

essentiellement, une réponse aux exigences d’adopter le langage comptables adopté par leurs

partenaires internationaux. En effet, l’existence d’un référentiel de normes uniques facilite la

lisibilité et la comparabilité des comptes et par conséquent constitue un facteur de confiance

additionnel pour l’investisseur permettant de renforcer la confiance, de stimuler

l’investissement et favoriser le développement et la croissance des entreprises.

- Une réponse aux recommandations émises par des instances nationales et

internationales

o Recommandations émises par la Banque Mondiale :

En 2012, les experts de la Banque Mondiale ont formulé dans le cadre d’un rapport

iii d’évaluation du respect des normes et codes, notamment en matière d’audit et de

comptabilité, des recommandations d’amélioration du référentiel comptable adopté.

En effet, le rapport fait état d’un référentiel comptable ne permettant pas de refléter d’une

manière réelle la situation économique des entreprises. En effet, selon le dit rapport, les

principaux points que nous retenons sont :

• Largement inspiré de la quatrième directive européenne (et de sa transcription en droit

français), le cadre marocain pour la préparation et la présentation des états financiers est

fondamentalement différent du cadre approuvé par l’IASC iv . La comptabilité sociale

marocaine ne donne pas l’image la plus réaliste possible de la situation économique des

entreprises. Si ces règles peuvent répondre à la plupart des objectifs immédiats de la

comptabilité sociale, elles seraient inadaptées aux comptes consolidés et sont inadaptées

aux besoins des utilisateurs des états financiers des entreprises cotées.

• Des mesures devraient être engagées pour introduire l’obligation de présenter des comptes

consolidés pour tous les établissements de crédit, entreprises d’assurances, sociétés faisant

appel public à l’épargne, et tous les autres groupes dépassant certains seuils (par exemple,

de chiffres d’affaires, de total bilan et/ou de personnel).

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Ainsi, afin de tenir compte de ces recommandations, les instances marocaines se sont

engagées dans des mesures importantes visant l’amélioration et le renforcement du dispositif

comptable.

Ceci a été traduit par l’instauration de l’obligation de présenter des comptes consolidés, selon

la législation en vigueur ou selon les normes comptables internationales IAS/IFRS, pour tous

les établissements de crédit, entreprises d’assurances et sociétés faisant appel public à

l’épargne.

Ainsi, il est démontré que cette adoption des normes comptables internationales constitue une

réponse directe aux recommandations émises afin de réaliser l’objectif de transparence et de

répondre au mieux aux besoins informationnels des investisseurs.

o Recommandations émises dans le cadre du Code Marocain de Bonnes

Pratiques de Gouvernance d’Entreprise:

Le Code Marocain de Bonnes Pratiques de Gouvernance d’Entreprise a mis l’accent dans le

volet relatif à « LA TRANSPARENCE ET LA DIFFUSION DE L’INFORMATION

FINANCIÈRE » sur la nécessité de permettre aux actionnaires ou associés d’avoir accès sans

coûts et en temps opportun à des informations exactes, précises, fiables et complètes sur tous

les aspects significatifs concernant l’entreprise. Ces informations doivent être accessibles et

facilement interprétables pour aider les actionnaires et les investisseurs dans leur processus de

décision.

Ainsi, il a été recommandé que l’information financière obéisse à des normes comptables

reconnues et que l’entreprise élabore et publie des comptes consolidés quand elle contrôle

d’autres entités. Il lui est recommandé d’élaborer ces comptes consolidés en adoptant les

normes IFRS.

1.2 APERÇU SUR L’ACTUEL PROJET DE CONVERGENCE DU CGNC VERS LES

NORMES IFRS AU MAROC

Au Maroc, comme à l’étranger, les professionnels et les pouvoirs publics se sont intéressés à

la manière de faire évoluer leur référentiel national.

En effet, réunis en assisesvde la profession comptable, les experts comptables ont exprimés la

nécessité de prendre en considération les apports des normes internationales IFRS pour une

production d’une information financière transparente et crédible.

Pour le Conseil National de la Comptabilité, le référentiel IFRS est l’une des préoccupations

majeure, vue les liens étroits de l’économie marocaine à l’Europe et au reste du mode.

La révision du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC) et la loi 9-88 relatives

aux obligations comptables des commerçants constituent une priorité pour la profession

comptable au Maroc. En effet, « La relecture des dispositions du CGNC et la mise à jour qui

peut en découler constituent une priorité eu égard aux engagements internationaux du Maroc.

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C’est en effet une exigence notamment des partenaires internationaux comme l’Union

européenne dans le cadre du Statut avancé. Notre institution a fait le choix de se mobiliser au

sein du Conseil National de la Comptabilité pour que ce projet puisse voir le jour le pus

rapidement possible »vi.

Les principaux chantiers du projetviide convergence du Code Général de la Normalisation

Comptable – CGNC – arrêtés à ce stade sont :

- Révision du CGNC,

- Mise à niveau des différents plans et normes comptables sectoriels,

- Amendement de la loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants,

- Élaboration de nouvelles normes sectorielles adaptées à l’évolution internationale

- Constitution de 5 groupes de travail, dédié chacun, à la réflexion sur des normes

comptables homogènes :

• Actifs,

• Passifs et résultats,

• Etats de synthèse,

• Instruments financiers,

• Fiscalité et impôt différé.

1.3 NORMES IFRS VS REFERENTIEL COMPTABLE MAROCAIN : ANALYSE

DES PRINCIPALES DIFFERENCES

L’analyse du cadre comptable marocain démontre bien que largement inspirée des

dispositions de la quatrième Directive européenne, la réglementation comptable marocaine

s’éloigne du cadre approuvé par l’IASC en 1989.

Les premières études (par exemple, Price Waterhouse International, 1973, 1975,1979)

considèrent les différences comptables à l’échelle internationale comme étant le résultat de

différentes options adoptées par différents pays pour traiter la même opération. Aussi, l’étude

réalisée par Ding et al. (2001) permet d’affirmer que les normes IAS sont comme des normes

de référence pour les pays émergents qui s’en inspirent largement en vue d’améliorer leur

système comptable.

Ainsi, les différences entre leur référentiel comptable national et celui international ne sont

pas considérablesviii.

• Différences au niveau de la qualité des destinataires des informations comptables :

Alors que l’IASBixaffiche clairement que l’élaboration des normes comptables internationales

vienne pour répondre d’abord aux besoins informationnels des investisseurs, destinataires

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privilégiés de la comptabilité, le CGNC, dans ses dispositions ne fait pas cette distinction

entre les utilisateurs des informations comptables.

• Vision prééminence de la réalité économique vs forme juridique

Le principe fondamental sur lequel se base les normes internationales IFRS consiste en :

« Substance over form». Selon cette vision, les traitements comptables doivent traduire le plus

fidèlement possible les opérations de l’entreprise tout en tenant compte des conséquences des

droits et obligations issus des contrats sans s’attacher, forcément, à la forme juridique.

Au Maroc, le Code Général de la Normalisation Comptable est fondé sur une approche

juridique et fiscale marquée par l’influence des formes et par le souci d'une stricte traduction

de la forme juridique des transactions.

Dans ce sens, lors des dernières assisesx organisées en 2013 par le Conseil national des

experts-comptables, le président du conseil, M. Mohamed Hdid, a insisté sur les difficultés et

les lacunes du plan comptable marocain actuel et a déclaré que « le souci fiscal prime encore

sur celui purement comptable chez les opérateurs. Les deux sont entremêlés actuellement dans

la vie courante des entreprises, ce qui réduit leur efficience économique».

• Juste valeur vs cout historique

Parmi les différences majeures entre le CGNC et les normes comptables internationales, on

note le principe de « L’évaluation à la juste valeur ».

En vertu de ce principe, la valeur d'entrée d'un élément inscrite en comptabilité pour son

montant exprimé en unités monétaires courantes à la date d'entrée reste intangible quelle que

soit l'évolution ultérieure du pouvoir d'achat de la monnaie ou de la valeur actuelle de

l'élément, sous réserve de l'application du principe de prudence. Le problème de l'évaluation

se pose donc en particulier à chaque fois que l'entreprise élabore son bilan.

• Primauté du bilan sur le compte du résultat

Tandis que les normes internationales accordent une importance particulière au bilan en

fournissant des informations claires et détaillées sur la définition, la comptabilisation ainsi que

l’évaluation des actifs et passifs. Les charges et produits ne résultant que des variations de ces

actifs et passifs.

De surcroit, ces normes marquent une rupture avec un principe fondamental de la

comptabilité marocaine, celui de l’intangibilité du bilan qui impose que le bilan d’ouverture

doit correspondre au bilan de clôture de l’exercice précédent.

Ainsi, selon les IFRS des changements peuvent affectés le bilan de clôture d’un exercice après

sa publication. Dans ce cas, le bilan d’ouverture de l’exercice suivant sera produit en prenant

en charge tous les changements effectués.

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2. ADOPTION DES NORMES IFRS DANS LE SECTEUR IMMOBILIER AU

MAROC : 2.1 PRESENTATION DES PARTICULARITES DU SECTEUR IMMOBILIER AU

MAROC

• Au plan économique et financier :

Créateur d’emplois par excellence, le secteur de l’immobilier est, sans doute, l’un des secteurs

les plus dynamiques du pays. Aujourd’hui, ce secteur qui fait partie de l’une des grandes

priorités du Maroc, présente un fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance.

L'influence d'un tel secteur sur l'économie du Maroc est incontestable, de par l'effet

d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa contribution aux recettes IDE

(Investissements Directs Etrangers) réalisées.

En effet, l’analyse des recettes des IDE par pays et par secteurximontre que le secteur de

l’immobilier (30% du total des IDE) a été le secteur le plus attractif en 2014, en enregistrant

10,8 milliards de dirhams, soit une hausse de 42% par rapport à 2013.

Les pays du Golfe convoitent davantage la région en termes d’investissements, avec pour

cible les projets immobiliers, touristiques et bancaires.

Les principales caractéristiques du secteur de l’immobilier au Maroc peuvent être synthétisées

comme suit :

▪ Un secteur dominé par les opérateurs privés :

La plupart des entreprises opérant dans la promotion immobilière sont privées, de création

récente et d'une taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur,

celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d'une longue expérience dans le

domaine telles qu’ADDOHA, Groupe JAMAÏ, Groupe CHAÄBI, la CGI…etc.

En outre, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de

ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir

l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale

d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise,

Al Omrane qui a fusionné avec les établissements ERAC. Ceci permettrait une meilleure

compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui

commencent à s'implanter au Maroc.

▪ Introductions spectaculaires en bourse : Un secteur voué à la transparence

Le secteur a connu l’introduction en bourse d’importants opérateurs de l’immobilier au Maroc

ADDOHA, la COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE, ALLIANCES et récemment

RESIDENCE DAR SAADA le dotant ainsi d’une image de transparence. D’ailleurs,

l’introduction en bourse des sociétés opérant dans le secteur immobilier ne va pas se limiter à

ces sociétés, d’autres puissantes sociétés nationales de la place ayant un savoir-faire et une

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qualité de prestations reconnus se préparent elles aussi à l’introduction en bourse dont,

principalement, Groupe Al Omrane….

Ainsi, l’engouement des sociétés marocaines du secteur immobilier pour l’introduction en

bourse témoigne de la naissance d’une nouvelle ère pour ce secteur : un secteur qui se

structure et s’organise en tendant de plus en plus vers la transparence tout en abolissant sa

principale caractéristique qui n’est autre que la pratique du noir.

▪ Attractivité pour les investisseurs : d’importantes arrivées des investisseurs étrangers

de taille

Le Maroc attire, au titre des IDE, 38% dans l’Immobilier et 14% dans le tourisme. Les pays

du Golfe convoitent davantage la région en termes d’investissements, avec pour cible les

projets immobiliers, touristiques et bancaires. En effet, le Maroc se situe dans les 10 premiers

pays au monde présentant le moins de risques pour investir dans l’immobilier.

Vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce

dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la promotion

immobilière tels que la société Maroco-Saaoudienne ASMA INVEST, la société immobilière

émiratie EMAAR Properties, les holdings émiratis DUBAI Properties et AL QUDRA

Holding, le consortium Koweitien CMKD, BOUIGUES IMMOBILIER…etc. ont choisi

d’investir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoir faire et de l’expérience de

ces grands groupes.

▪ Un secteur aux perspectives prometteuses :

Le changement démographique de la population marocaine aura des retombées positives

certaines sur le secteur immobilier. Le taux d'urbanisation enregistré a atteint près de 60%, et

il est prévu que ce taux atteigne près de 70% à l'horizon 2025. Cette évolution est en

corrélation avec la croissance démographique. Elle profitera au secteur de l'habitat dans le

sens où le nombre de foyers connaîtra une hausse liée à l'accroissement de la population

marocaine, entraînant le renforcement du nombre de logements. Les prévisions des besoins

cumulés en logements à l’horizon 2020 ont été estimées à 3 667 610xiicomme détaillé dans le

tableau ci après :

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• Tranche supérieure : Logement de standing moyen ou supérieur

• Tranche moyenne : Logement de standing moyen à économique

• Tranche inférieure : Logement économique à social

Le Gouvernement, dans sa démarche d’élargissement de l’offre en logements, a entrepris

plusieurs efforts pour dynamiser le secteur immobilier. Dans ce cadre, la politique de création

des villes nouvelles a été lancée pour réduire la pression sur les grandes villes et pour

organiser et anticiper la croissance urbaine. Quatre villes nouvelles ont été lancées à savoir :

Tamesna, Tamansourt, Lakhyayta et Chrafate dans l’objectif de créer une offre variée en

logements adaptée aux différentes couches sociales.

De ce qui précède, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements

sociaux et de la dynamique du secteur suscitée par l’action de l’Etat en matière de promotion

de l’habitat social, le secteur se structure et s’organise offrant ainsi plusieurs opportunités de

développement et de croissance.

• Au plan règlementaire :

Eu égard aux fondamentaux solides du secteur, la relance de ce secteur stratégique se profile

grâce à la poursuite accélérée d’un ensemble de chantiers structurants xiii . Il s’agit,

particulièrement, de :

- La consolidation du cadre juridique et réglementaire : L’année en cours a connu

l’adoption de la loi n°12-107 modifiant et complétant la loi n°44-00, relative à la Vente

d’immeubles en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Ce texte vise à remédier aux difficultés

rencontrées aussi bien par les acquéreurs que les vendeurs des biens immobiliers en VEFA

et apporte des nouveautés consistantes sur l’ancienne loi ayant resté quasiment inapplicable

pendant les dix ans de son avènement. Les garanties prévues pour les acquéreurs et les

facilités accordées aux promoteurs sont de nature à insuffler une nouvelle dynamique dans le

secteur de la construction.

- La réforme du Fonds de garantie Habitat (Daman Sakane) : Dans un souci de

pérennisation des ressources du fonds Daman Sakane et d’un meilleur ciblage des ménages

éligibles, une troisième génération de réformes de ce fonds est entrée en vigueur au début de

2015. Les nouveautés de cette réforme concernent, en particulier : l’introduction de la

possibilité de garantie de portefeuille et de transfert de garantie à une partie tierce;

l’assouplissement du contrôle à posteriori et son remplacement par des missions

d’inspection ; et l’élargissement de la garantie aux bénéficiaires du programme l’habitat

menaçant ruine.

- La préparation d’une stratégie de promotion du logement locatif : Le Département de

tutelle a élaboré la première mouture de sa stratégie de promotion du logement locatif

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dénommée « Ijar » ayant pour objectif de promouvoir l’offre locative en vue d’accompagner

la mobilité des ménages et de garantir une meilleure structuration du marché immobilier.

Cette stratégie envisage la mise en œuvre d’un ensemble de mesures visant, en particulier, la

sécurisation des loyers et la promotion du parc logement locatif.

- La mise en place du référentiel des prix comme premier pas vers une régulation du

marché de l’immobilier. La Direction Générale des Impôts a élaboré et publié au cours de

cette année 12 référentiels des prix des biens immobiliers dans les villes de Casablanca, Fès,

Marrakech, Oujda, Meknès, Settat, Agadir, El Jadida, Kenitra, Mohammedia, Nador et Béni

Mellal. Certes, la mise en œuvre de cet outil, qui est de nature à améliorer la relation de

confiance entre l’administration et le contribuable, éviterait à terme les redressements

systématiques sur les prix et favoriserait un marché de l’immobilier plus transparent.

- L’opérationnalisation des orientations relatives à la politique de la ville : Des avancées

ont été réalisées en matière de mise en œuvre des orientations des premières assises de la

politique de la ville de 2012. Du coté institutionnel et juridique, il s’agit, en particulier, de la

tenue de la première réunion de la commission interministérielle permanente de la politique

de la ville en octobre 2014, de la création d’une direction dédiée au sein du Ministère de

tutelle, de la préparation d’un projet de guide relatif à la politique de la ville et de la

conception d’un programme de formation des compétences dans ce domaine. Dans le même

sillage, il est à souligner le démarrage effectif des travaux de mise en œuvre des programmes

urbains de grande envergure qui ont été inaugurés, récemment, dans les grandes villes du

Royaume.

• Au plan comptablexiv

Le secteur immobilier présente des caractéristiques qui lui sont propres, ce qui justifie la mise

en place d’un plan comptable propre au secteur immobilier. Cette décision a été motivée par

les particularités propres au secteur immobilier dont les opérations se distinguent par :

- Un cycle de production qui s’étale en général sur plusieurs exercices : les opérations

de lotissement et de constructions sont des opérations particulièrement longues ;

- L’importance de leurs stocks étant donné le poids de la charge foncière, les travaux de

viabilisation et de construction ainsi que les charges financières relatives aux

financements mobilisés (l’immobilier étant un secteur très consommateur de fonds)

- La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (certaines dépenses restent à

prendre en charge alors que les opérations de construction sont achevées et les

réceptions techniques prononcées).

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs

primordiaux de la normalisation comptable, à savoir :

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- uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et assurer une lecture

uniforme des états financiers ;

- permettre la transparence et éviter les problèmes de divergence dans les interprétations ;

- se mettre en harmonie avec le cycle de production qui dépasse généralement les 2

années.

Le champ d’application du PCSI couvre :

- Les entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des

unités de logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur

vente ou de leur location.

- Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre

1992 relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le

Dahir n° 1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992) et aux prescriptions du

Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC).

Les principales spécificités xv comptables relatives au secteur immobilier sont liées

principalement aux problématiques suivantes :

▪ L’évaluation et la comptabilisation du chiffre d’affaires ;

• Le fait générateur de la vente est constitué par l’un des éléments suivants pris dans

l’ordre :

- Le contrat,

- L’établissement de la facture,

- La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat)

accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un P.V de réception signé par

le client.

• L’écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes, soit attributaire par

attributaire, soit sur la base d’états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes.

• Si le client se désiste après la remise des clés, l’écriture de la vente sera contre-passée.

▪ L’évaluation des stocks des encours (lotissements et constructions) :

• Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production

est supérieur à 12 mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières

courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le

financement spécifique des dites productions.

• Dans le cas où des emprunts financent plusieurs projets, les charges financières sont

affectées, par répartition entre les différents projets en justifiant, au niveau de l'ETIC

(Etat des informations complémentaires, les modalités de répartition.

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▪ Provisions pour travaux restant à effectuer :

- Il arrive souvent que dans des opérations immobilières d’une certaine taille, la

réalisation par tranche s’impose et les entreprises sont amenées à réclamer des

réceptions provisoires des travaux afin de pouvoir céder les biens vendus sur la tranche

et encaisser les reliquats restant dus sur ces ventes pour alléger les besoins de trésorerie.

Ainsi, le calcul du prix de revient devant servir de base aux déstockages doit inclure

tous les coûts relatifs à cette tranche en tenant compte même des dépenses à venir dont

la réalisation immédiate est décalée dans le temps et la quote-part de la tranche dans les

équipements communs.

- Afin d’éviter de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats des

exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux restant à

réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments prévisionnels et

maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties.

- Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la

constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total

d’un projet.

- Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet de notes détaillées permettant

d’apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du

montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les

dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés ou

estimations faites par le bureau d’études, consultants ou encore devis établis par les

entreprises.

▪ Opérations en maîtrise d'ouvrage déléguée (MOD) :

Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés

sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le

mandataire et le mandant le stipule expressément.

Dans ce cadre, des comptes spécifiques doivent être ouverts afin de suivre l’ensemble des

opérations traitées. En effet, les travaux en cours ne peuvent être classés parmi les stocks car

ils ne sont pas la propriété de l’entreprise.

Les comptes 348811 et 348812 serviront à enregistrer les coûts engagés pour les différentes

opérations où l’entreprise intervient en tant que mandataire. Ils seront subdivisés, à l’instar

des comptes de stocks pour les opérations afin de permettre de suivre les coûts engagés par

nature. Ces comptes enregistrent au débit les coûts engagés.

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Le compte 4488 sert à enregistrer les « Avances programmes MOD ». Il est crédité par les

recettes liées aux programmes MOD par le débit des comptes de trésorerie.

2.2 PRESENTATION SYNTHETIQUE DES NORMES IFRS A VOCATION IMMOBILIERE

Dans cette partie, nous allons rappeler les principes normatifs des normes IFRS traitant

particulièrement des spécificités du secteur immobilier, à savoir :

▪ La norme IAS 2 « Stocks » :

L’objectif de la norme IAS 2 est d’établir les principes de comptabilisation et d’évaluation des

actifs financiers, des passifs financiers et de certains contrats d’achat ou de vente d’éléments

non financiers.

La norme IAS 2 définit la valorisation des actifs destinés à être vendus dans le cours normal

de l’activité. Elle précise :

• Les coûts à inclure dans les stocks.

• Les coûts à reconnaître en charges.

• L’évaluation des provisions sur stocks.

• Les méthodes de valorisation des stocks.

Son objectif est de s’assurer qu’une entreprise ne va pas surévaluer ses stocks pour

améliorer son résultat, ni les sous-évaluer pour constituer des réserves.

La norme IAS 2 traite des stocks qu’elle définit comme des actifs destinés à être vendus dans

le cours normal de l’activité et En cours de production Ou présents sous forme de matières ou

de fournitures devant être consommées au cours du processus.

▪ La nouvelle norme IFRS 15xvi « Comptabilisation du chiffre d’affaires » :

La nouvelle norme IFRS 15 a introduit des clarifications quant à la comptabilisation des

transactions complexes (comprenant plusieurs biens et/ou services). Cette norme est venue

remplacer la norme IAS 18 relative aux produits des activités ordinaires et la norme IAS 11

traitant les contrats de construction, ainsi que toutes les interprétations liées (IFRIC 13, IFRIC

15, IFRIC 18 et SIC 31). Cette norme s’applique à tous les types de contrats conclus avec les

clients et à tous les secteurs d’activité.

Pour ce qui est de l’apport de cette norme pour le secteur de la promotion immobilière,

certains contrats sont actuellement regroupés pour être suivis comme un contrat unique. Les

critères de regroupement fournis dans IFRS 15 ne devraient pas changer les pratiques

actuelles de manière significative. Toutefois puisqu’IFRS 15 n’envisage le regroupement de

contrats que dans le cas où ceux-ci ont été signés avec un même client ou des parties liées à ce

dernier et de manière concomitante ou rapprochée dans le tempsxvii.

15

▪ La norme IAS 23 « Coûts d’emprunt » :

La norme IAS 23 « Coûts d’emprunt » précise que les coûts d’emprunt, c’est-à- dire les

intérêts et autres coûts supportés par une entreprise dans le cadre d’un emprunt de fonds,

doivent être comptabilisés en charges dans l’exercice au cours duquel ils sont encourus.

Cependant, depuis les exercices à compter du 1er janvier 2009, les coûts d’emprunt

directement attribuables à la construction ou la production d’un actif qualifié (actif qui exige

une longue période de préparation avant de pouvoir être utilisé ou vendu) doivent être

incorporés dans le coût de cet actif, alors qu’il s’agissait d’une option comptable avant cette

date.

Les frais financiers incorporables sont ceux de la période de développement, c’est à dire:

• début de la période : à l’initiation des dépenses sur le projet ;

• fin de la période : à l’achèvement de la construction (délivrée par le constructeur ou

quasi-achevée) que le bien soit loué ou non et que le taux d’occupation soit atteint ou

non. La période de location de la construction n’en fait pas partie.

▪ La norme IAS 40 « Immeubles de placement » :

La norme IAS 40 précise le traitement des immeubles de placement qui représente la quasi-

totalité du patrimoine des sociétés foncières construisant des actifs en vue de la location ;

• Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement doit être évalué, lors de

l’acquisition, au prix d’achat incluant les coûts de transaction (honoraires juridiques,

droits de mutation…) ;

• La société doit ensuite choisir comme méthode comptable de valorisation des

immeubles de placement soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût amorti.

Elle doit appliquer cette méthode de façon homogène à tous ses immeubles de

placement.

2.3 CONVERGENCE DU PCSI VERS LES NORMES IFRS : ESSAI D’ANALYSE DES

ENJEUX ET DES CONTRAINTES DE MISE EN ŒUVRE :

Dans un but de transparence et de lisibilité des comptes des sociétés européennes, la

Commission Européenne a adopté en 2002 un règlement imposant aux sociétés européennes

cotées d’établir leurs comptes consolidés à partir du 1er janvier 2005 selon des normes

comptables uniques. Il s’agit des normes IAS (International Accounting Standards),

appellation à laquelle s’est substituée celle de IFRS (International Financial Reporting

Standards), édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board).

Au Maroc, les filiales marocaines des groupes étrangers ainsi que les sociétés marocaines

introduites en bourse sont amenées à appliquer les normes internationales IAS/IFRS à côté

des normes comptables marocaines.

16

L’introduction des normes IAS/IFRS a souvent été décrite comme entraînant une révolution

de l’information financière. En effet, l’ambition du référentiel IFRS est de refléter la situation

économique d’une entité.

L’évaluation des actifs selon la juste valeur est une notion fondamentale en IFRS. Elles sont

en cela très différentes des normes comptables marocaines basées sur les coûts historiques. Il

pourra en résulter une plus grande volatilité des résultats des entreprises, en particulier pour

celles détenant d’importants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier en

fonction des cycles immobiliers.

Ainsi, l’adoption des normes IAS/IFRS constituera sans doute un géant chantier comptable.

En effet, les changements de méthodes comptables requis pour la conversion aux normes

internationales, ainsi que la masse d’informations rendue obligatoire en annexe aux comptes,

vont au-delà d’un simple jeu d’écritures comptables puisque ces normes font apparaître une

nouvelle manière d’appréhender la réalité comptable.

Le passage aux normes IFRS doit donc être clairement positionné comme un vrai projet

d’entreprise, impliquant les directions générales et l’ensemble des métiers piloté par les

directions financières et informatiques, et de longue haleine, mais avec des étapes

primordiales de choix, simulation et validation des options retenues où l’appel aux experts

comptables, aux conseillers externes et à des experts métiers s’avérera décisif.

En conséquence, à l’intérieur de l’entreprise, des automatismes, des réflexes professionnels

anciens sont remis en question. Une coordination nouvelle doit s’instaurer entre les

responsables comptables et différents acteurs – les responsables opérationnels, les directeurs

techniques, les contrôleurs de gestion.

• Enjeux de la convergence du PCSI vers les normes comptables internationales IFRS :

- La convergence vers les normes IFRS est un vrai projet d’entreprise nécessitant un réel

investissement dans le temps et dans les compétences :

Devant être qualifiée en tant qu’un vrai projet d’entreprise, la convergence du PCSI vers les

normes comptables internationales présente d’importants enjeux pour les entreprises. En effet,

Selon Gilbert Gélard ancien membre de l’IASB, et afin de ne pas s’exposer aux risques et aux

erreurs à ne pas commettre dans la réflexion sur le modèle de convergence adapté au cas

marocain, « Il vaut mieux prendre son temps et essayer d’écarter les obstacles qui empêchent

l’adoption définitive. Il ne faut pas croire qu’on va se rapprocher du système IFRS car les

normes évoluent très vite. Il faut également garder à l’esprit que ces normes, si elles sont

adoptées, seront inscrites dans la loi et seront, par la suite, difficiles à changer».

De même, l’adoption des normes comptables internationales IFRS engendre de nombreux

enjeux de taille auxquels devraient faire face les entreprises marocaines. Il est donc fortement

17

recommandé que ces dernières soient fortement sensibilisées et guidées afin de ne pas se voir

écartées des évolutions internationales qui, aujourd’hui, sont irréversibles.

- La convergence vers les normes IFRS est un chantier technique complexe:

Les particularités techniques présentées par le secteur immobilier impliquent d’importantes

complexités lors du passage aux normes IFRS pour les entreprises marocaines œuvrant dans

ce secteur et font que ce projet constitue un vrai challenge.

En effet, la migration du plan comptable du secteur immobilier vers les normes comptables

internationales IFRS est considérée comme véritable virage comptable et représente un

chantier technique complexe qui mobilise des ressources considérables.

Au-delà des changements et implications de nature comptable, le passage aux normes IFRS

impose des moyens techniques, humains et financiers à mobiliser aussi bien au niveau de

l’organe de normalisation (le normalisateur) qu’au niveau de l’entreprise elle-même (Derbel,

2010).

Ainsi, l’adoption des nouvelles normes impliquent l’introduction d’un nouveau vocabulaire et

la mise en place de certaines nouvelles procédures, ce qui constitue un enjeu majeur, surtout

pour les entreprises ne disposant pas de moyens nécessaires pour mener ce géant chantier.

De surcroit, le niveau de la complexité technique et normative caractérisant les normes

comptables internationales IFRS a mis en lumière les capacités cognitives limitées des

praticiens qui ne sont pas en mesure d’appréhender l’intégralité du corpus de façon optimale

et encore moins d’anticiper les effets du passage sur les états financiers. Dans un tel cas, les

compétences comptables des acteurs sont limitées, accélérant, de ce fait, le transfert de la

valeur ajoutée des organisations vers le marché du conseil en services financiers.

- La convergence vers les normes IFRS engendre d’importants ajustements

organisationnels :

La normalisation comptable internationale représente un vecteur de changement et

d’adaptation permanent pour les organisations. En effet, la production des informations

comptables et financières sous le référentiel comptable international nécessite l’implication

des acteurs autres que ceux de la fonction comptable, la délégation de décision comptable à

l’ensemble des acteurs s’avère une nécessite pour affronter l’interprétation des principes

IFRS.

Cette délégation se caractérise par une décentralisation synchronisée de la fonction comptable

vers l’ensemble des acteurs impliqués dans la mise en œuvre des normes comptables

internationales IFRS. La finalité de cette décentralisation est en effet d’arriver à un

développement de l’intelligence comptable de l’organisation, c’est-à-dire de l’activation pour

chaque acteur du rôle qu’il peut avoir dans la construction des états financiers.

18

Quelle que soit la voie adoptée, il en ressort une nécessite d’inscrire l’application des IFRS

dans une approche comportementale et organisationnelle. De ce fait, la mise en œuvre des

IFRS s’inscrit dans une relation d’agence, dans une interaction entre structures et

comportements des acteurs et dans des registres tels que la confiance, l’engagement

interpersonnel, le respect des règles tacites et le partage des connaissances formelles et

informelles. Les IFRS sont ainsi analysées comme vecteurs d’innovations managériales dans

les services comptables des entités.

Ainsi, l'implantation des normes IFRS comporte une redistribution des taches et des

responsabilités entre la fonction comptable et financière et les autres directions

opérationnelles.

• Principales contraintes de mise en œuvre des normes comptables internationales

IFRS :

L’application de ces normes n’est pas sans difficultés, du fait du nombre des divergences

qu’elles présentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de la source du

droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des règles d’évaluation, qu’au niveau

des règles de présentation. Nous citons à titre d’exemple l’utilisation de la juste valeur

(principale révolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer à la notion du coût historique.

Toutes les personnes qui s’occupent de l’immobilier et parmi elles les administrateurs des

sociétés, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseurs

doivent être conscientes des répercussions de ces nouvelles règles. Dans de nombreux cas, ces

normes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les sociétés publient

comme actifs nets, bénéfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vont

donc bien au-delà d’une question technique de comptabilité. Ils pourraient sensiblement

modifier la manière dont sont perçues les sociétés qui opèrent dans le secteur immobilier.

A titre d’exemple, les normes IFRS imposent une différenciation entre les immeubles de

placement (soumis à la norme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasi-

totalité du patrimoine des sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la location

(communément appelées sociétés foncières1) sera classé en immeubles de placement à

l’exception notamment des immeubles utilisés par le groupe et les immeubles en cours de

construction. Ces derniers seront valorisés au coût selon une approche par composants

(conformément à la norme IAS 16). Cette norme a peu de conséquences pour la plupart des

sociétés pour lesquelles la présence des immeubles de placement à leur bilan résulte de

raisons historiques et est en général temporaire.

19

CONCLUSION :

Les sociétés œuvrant dans le secteur immobilier au Maroc ne forment pas une classe

homogène. Elles se différencient aux niveaux de leur taille, de leur culture, de leurs ressources

financières et de leur capacité à s’internationaliser. Les utilisateurs de leurs états financiers

sont essentiellement leurs propriétaires/dirigeants, les banques et le fisc. Ces parties prenantes

ont des besoins d’informations différents.

Le projet de mise en place des normes IFRS est un projet d’entreprise, en effet, ces normes

apportent des modifications plus profondes au système d’information de l’entreprise,.

Ainsi, les entreprises doivent s’entourer de ressources humaines adaptées pour non seulement,

l’accompagner dans cette conversion, mais aussi l’aider à choisir les meilleures options

comptables pour le groupe. De ce fait, il semble tout d’abord important de former le personnel

comptable aux normes IFRS pour que ce dernier comprenne la philosophie de ces normes,

intègre les grands changements comptables et soit opérationnel au moment de la conversion

aux normes IFRS. Ceci est d’autant plus crucial que les entreprises ont souvent peu de temps

pour établir leurs états financiers.

La mobilisation des énergies est donc vitale à la réussite du projet de conversion en normes

IFRS qui doit conduire tous les acteurs de l’entreprise à anticiper le changement plutôt que de

le subir.

Enfin, nos travaux sur l’analyse des enjeux et des contraintes qui accompagnent la migration

du dispositif comptable marocain applicable au secteur immobilier au Maroc (Le Plan

Comptable du Secteur Immobilier – PCSI) vers le référentiel comptable international IFRS

continuent dans le cadre de nos différentes missions que nous réalisons auprès des sociétés

relevant du secteur immobilier. L’orientation de nos travaux vers d’autres aspects (financiers,

fiscaux…) va nous permettre de mettre l’accent sur le potentiel, l’opportunité et les enjeux

d’une éventuelle transition vers les normes internationales IFRS. Ainsi, nous suggérons de

suivre l’aboutissement de ce travail de terrain pour caractériser concrètement les attentes des

dirigeants et des cadres des entreprises du secteur immobilier au Maroc.

20

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i Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises ii Elatife, El Houssaïn, Thèse de doctorat : « Passage aux normes comptables internationales IAS/IFRS : Essai

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Casablanca. 2012 iii RAPPORT SUR LE RESPECT DES NORMES ET CODES (RRNC) Royaume du Maroc (Maroc)

Comptabilité et Audit 25 juillet 2002. Ce rapport a été préparé par une équipe de la Banque Mondiale sur base

des diligences mises en œuvre au Maroc au mois de mai 2002. L’équipe de la Banque Mondiale était composée

de M. Zubaidur Rahman and Frédéric Gielen (OPCFM), et de Meryem Benchemsi (MNACS). La revue a été

réalisée avec la participation active des opérateurs économiques concernés et sous la direction des autorités

gouvernementales. iv International Accounting Standards Committee v Le Code Marocain de Bonnes Pratiques de Gouvernance d’Entreprise, 2008, résulte d’un consensus très large

entre les secteurs privé et public. Il a été élaboré par une Commission nationale présidée par la CGEM et le

Ministère des Affaires Economiques et Générales en a assuré la coordination et le secrétariat. vi Extrait d’une interview réalisée par l’Economiste avec le Président de l’Ordre des Experts Comptables du

Maroc. Economiste N° 4038. vii D’après la présentation de « L’expérience du Maroc dans le processus d’adoption des normes comptables

internationales IAS/IFRS » au Forum Exchange « Le renforcement des institutions de gestion financière de la

région MENA » Abu Dhabi, 11 Juin 2014. viii Passage aux normes IFRS au Maroc : fondements théoriques, intérêt et enjeux. Karima Haoudi Faculté des

Sciences Juridiques, Economiques et Sociales-Souissi Université Mohamed V de Rabat, Maroc. ix International Accounting Standards Board x Des assises ont été organisées à Skhirat le 24 mai 2013 pour débattre du sort de la normalisation comptable

marocaine. Thème des assises : « La convergence vers les normes IAS/IFRS ». xi Rapport économique et financier 2016 du Ministère de l’Economie et des Finances xii El Hachtou ki M. Evaluation des besoins en logements à l'horizon 2020. In : Camarda D . (ed.), Grassin i L.

(ed.). Local resources and global trades: Environments and agriculture in the Mediterranean r egion. Bari :

CIHEAM, 2 003. p. 461 -47 6 (Option s Méditerran éen n es : Série A. Sémin aires Méditerran éen s; n . 57) xiii Rapport économique et financier 2016 du Ministère de l’Economie et des Finances xiv Source : Plan Comptable du Secteur Immobilier xv Nous ne présentons ici que les principales règles introduites par le PCSI xvi Fin mai 2014, l’IASB a publié la norme IFRS 15 sur la reconnaissance du chiffre d’affaires. Dans le même

temps, le FASB publiait l’ASU No. 2014-09. Ces deux textes, largement identiques, matérialisent la fin des

travaux dans le cadre d’un projet conjoint majeur qui aura mis de nombreuses années avant d’aboutir. xvii https://www.mazars.fr/Accueil/News/Publications/Cahiers-techniques/IFRS-15-comptabilisation-du-chiffre-

d-affaires