AGENDA LE MOUVEMENT FISCALITÉ · ton à Paris XIII e, réalisé par ICF Habitat La Sablière; arch. Bernard Buhler. ©S.Grazzia; voir notre arti-cle page 25. Publicité: pages 7,

AGENDAAvant-programme duCongrès Hlm de Strasbourg

LE MOUVEMENTCap Hlm : Agir pour leclimat

FISCALITÉLe régime des opérationsen bail réel solidaire

N° 1062 / 30 AOÛT 2017

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Immeuble Le Fulton à Paris 13e (ICF Habitat La Sablière).

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L’ÉDITO

ACTUALITÉS HABITAT / N°1062 / 30 AOÛT 2017 / 1

Le MouvementHlm est

porteur depropositions

Lors de l’annonce de la réductiondes APL, le Mouvement Hlm, auxcôtés de nombreux partenairesassociatifs, a fait part de sa surprise,de son mécontentement, face à unedécision prise à l’emporte-pièce. Ilsemble, quelques semaines plustard, que le président de la Répu-blique lui-même doute de cettemesure. Quelques jours après, lapresse s’est fait l’écho d’une éven-tuelle remise en cause de la loi SRU,aussitôt démentie par JacquesMézard, ministre de la Cohésiondes territoires.Au-delà du mécontentement et de

la mesure injuste sur les APL qui demeu-rent, s’il faut retenir un enseignement deces deux derniers mois, c’est incontesta-blement la nécessité non pas de renoncerà la réforme, mais – s’il faut réformer – defaire le choix du dialogue et de l’analysedes points de solidité de la politique dulogement.Dès lors, le Mouvement Hlm est porteurde propositions dans la continuité de CapHlm et de la campagne « Oui au logementsocial » mais également dans celle de l’ac-tion conduite, depuis plusieurs années,pour favoriser l’accroissement des inves-tissements et le renforcement de l’accueildes personnes les plus démunies.

Les défis qui sont devant nous sont impor-tants : paupérisation des locataires et desdemandeurs, niveau des loyers et maîtrisedes charges, réussite du NPNRU, accéléra-tion de la transition énergétique, fracturesterritoriales… Ils nécessitent une réflexionglobale et une mobilisation de l’État, desorganismes Hlm et de l’ensemble desacteurs.Nous sommes porteurs de propositions et,plutôt qu’une réponse par Internet, nousferons le choix du dialogue s’il est respec-tueux des engagements pris, soucieux del’équilibre à long terme de l’activité desorganismes Hlm, du développement d’unmodèle qui a fait ses preuves et sait s’adap-ter.

JEAN-LOUIS DUMONT,Président de l’Unionsociale pour l’habitat

Pour un dialogue respectueux

2 / ACTUALITÉS HABITAT / N°1062 / 30 AOÛT 2017

SOMMAIRE

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’USH, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex08; tél. : 01 40 75 78 00; www.union-habitat.org.Directeur de publication: Frédéric Paul. Rédac-trice en chef : Frédérique Xélot. Secrétaire derédaction - maquette: Véronique Simonnet. Col-laboration: Soraya Méhiri, Victor Rainaldi, NicoleRudloff. Conception graphique: Gavrinis. Com-position: 62avenue. Impression: DEJALINK. Lesarticles peuvent être reproduits, en tout ou partie,sous réserve de la mention d’origine, avec l’ac-cord de la rédaction. Commission paritairen° 0518 G 83187. ISSN : 1766-6066. Contacts :H’Prom - Abonnements: 01 40 75 52 64 ou 52 67 -Régie publicitaire: 01 40 75 50 08. Tarifs 2017: 22numéros par an, plus des suppléments. Orga-nismes adhérents : 289 € TTC ; autres abonnésFrance: 453 € TTC; étranger: 485 € ; le numéro:25 € TTC. Photo de couverture: Immeuble Le Ful-ton à Paris XIIIe, réalisé par ICF Habitat La Sablière;arch. Bernard Buhler. ©S.Grazzia; voir notre arti-cle page 25. Publicité: pages 7, 9, 11, 15 et 17.Actualités Habitat est imprimé sur du papier issude forêts gérées durablement et recyclé.

L’ÉDITO1 Édito de Jean-Louis Dumont.

L’ACTUALITÉ5 Projet de loi logement : mise au

point du ministère de la Cohésiondes territoires sur la consultation. •Le chiffre. • Annulation des crédits2017 pour les logements sociaux.

6 En bref. • « Anru + » : 25 projetslauréats dans les quartiers. • Baissedes dotations aux collectivités.

EXPRESS8 Fidélité récompensée (Habitat 70). •

Jumelage londonien (Est MétropoleHabitat). • 10000e logement (Office64de l’Habitat). • Clé d’Or pour Axentia.

FOCUS10 Étude : perception contrastée des

conditions de vie selon les territoires.

LE MOUVEMENT12 Cap Hlm : agir pour le climat.15 Formation : développement des

territoires. • Carnet : décès du PDGde groupe CISN Atlantique.

DIRECT HLM18 Les stratégies, initiatives et projets

des organismes : Sociétéimmobilière Grand Hainaut, OMhdu Grand Nancy, Les Ajoncs, OPHd’Aubervilliers, Vosgelis, Mésolia,Grand Lyon Habitat, LyonMétropole Habitat, SavoisienneHabitat, Mayenne Habitat, Caen lamer Habitat.

MAÎTRISE D’OUVRAGE24 Réhabilitation : projets en hausse sur

dix ans pour Plurial Novilia.

24

Les lauréats Anru +.

Les perceptions des Français sur leurs

conditions de vie.

Cap Hlm : agir pour le climat.

Plan stratégique du patrimoine de Plurial

Novilia.

6

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25 Architecture : kaléidoscope sur lequai d’Austerlitz (ICF Habitat LaSablière).

26 Réhabilitation d’un « patrimoine du20e siècle » (Erilia). • Place auxespaces publics (Actis). • Micro-génération à La Rochelle (OPH de laCommunauté d’agglomération de LaRochelle).

27 Une réponse sur mesure (EstMétropole Habitat). • Deuxlogements, triple savoir-faire(Vendée Logement).

28 Adapter le parc de la reconstructionde Saint-Nazaire (Silène). •Restructuration à Saint-Herblain(Harmonie Habitat).

DROIT ET FISCALITÉ29 La fiscalité des opérations en bail

réel solidaire.31 Commentaire d’un arrêt de la Cour

de cassation : logement de fonction.• Question/Réponse.

MARSEILLEPALAIS DES CONGRÈS & DES EXPOSITIONS MARSEILLE CHANOT


REGARD

Colorité Bonheur : une création visuelle et sonore d’artdocumentaire imaginée et mise en œuvre par Cécile

Plantin, photographe et documentariste, et GaëlRené, scénariste urbain, projetée, en juin dernier,

sur les façades des bâtiments d’Habitatdu Gard, au cœur du quartier

de Valdegour à Nîmes. Aux termes d’uneimmersion de treize mois,ces deux artistes enrésidence ont interrogétrente personnes,photographié ou filmé400 autres encollaboration avec plusd’une vingtained’associations. Uneinitiative del’association Wako,soutenue par unedizaine de partenairespublics, pour révélerune mémoirecollective, redonnerespoir aux habitantset déstigmatiser cequartier.


Le 9 août 2017, le ministère de laCohésion des territoires a lancé unegrande consultation dans le cadre del’élaboration du projet de loi présentéau Parlement à l’automne, ouverteaux collectivités et acteurs du logementet de l’aménagement, jusqu’au 10 sep-tembre 2017.Une communication est prévue enConseil des ministres du 13 septembrepour présenter les objectifs structu-rants de la nouvelle politique que le gou-vernement souhaite établir en matière delogement, listés dans la consultation :• favoriser une offre de logements adaptéeà tous nos territoires ;• accompagner la demande de logementsdans les territoires détendus ;• promouvoir la rénovation énergétiquedes logements, en priorité ceux des ménagesmodestes ;• faciliter l’accès au logement et la mobilitéau sein des parcs de logement, en particu-lier vis-à-vis des publics jeunes, actifs oumodestes ;• développer l’insertion par le Logementd’abord.Selon le quotidien Le Monde du 18 août, uncourriel de la DHUP, le 11 août, demandeaux membres de la commission nationaleSRU de réagir à des pistes de réforme

PROJET DE LOI LOGEMENT

Mise au point du ministère sur la consultation

concernant l’article 55, autour de trois axes:la modification de l’échéance de 2025 ; lacréation d’un contrat entre l’État et lesEPCI, permettant à la commune de sortir dudroit commun pendant la durée du contrat;enfin, l’intégration du logement intermé-diaire dans les quotas de production.À la suite de ces informations et d’unelevée de boucliers d’acteurs du logement,dont l’Union sociale pour l’habitat, le minis-tre Jacques Mézard indique, le 17 août,que « les informations concernant l’amé-nagement ou l’assouplissement de la loiSRU ne reflètent pas les arbitrages du gou-vernement. (…) Cette concertation impliquedes échanges techniques et informels avecles différents acteurs et l’administration. À

L’ACTUALITÉ

Accompagner la demande de logements dans lesterritoires détendus est un des axes proposés dans lecadre de la consultation. © Méduane Habitat

ce jour, plusieurs centaines de contri-butions ont déjà été émises ; toutes lespropositions sont analysées pour éclai-rer les arbitrages à venir. Le gouvernement confirme son ambi-tion pour une nouvelle politique dulogement, soucieuse d’une offre adap-tée à tous les territoires et de mixitésociale. Il réaffirme ainsi son attache-ment aux principes de la loi SRU, quiont prouvé au fil des années leur effi-

cacité, notamment par l’observation de tra-jectoires vertueuses pour des communes quise sont engagées dans une productionambitieuse de logements, dont des loge-ments sociaux. Toujours sur la loi SRU, legouvernement tiendra le plus grand comptedes avis de la Commission nationale consti-tuée en application de l’article L. 302-9-1-1du Code de la construction et de l’habitationet présidée par Thierry Repentin ».Rappelons que le dernier bilan annuel 2016(1er décembre 2016) de la loi SRU indiqueque 1 218 communes ne respectent pasleurs obligations en matière de logementsocial. Si elles sont en majorité engagées,sous l’effet de la loi SRU, dans un rattrapagede leur retard, 615 d’entre elles sont sou-mises à prélèvement pour un montant totalde 51 millions d’euros, qui sert à financer lelogement locatif social. S.M.

Après la baisse annoncée de 5 € par mois des APL, l’État annule des crédits 2017pour la production de logements sociaux. Dans un communiqué du 28 juillet 2017,le Mouvement Hlm s’élève contre l’annulation de crédits qui se monte à 184,9millions d’euros en autorisation d’engagement et 130,5 millions en crédit depaiement sur le programme budgétaire de l’État dédié à «l’urbanisme, territoireset amélioration de l’habitat».«Concrètement, cette décision prise en catimini, sans concertation aucune alorsque les aides à la pierre sont dorénavant placées sous l’égide du Fonds natio-nal des aides à la pierre sous gouvernance de l’État, des collectivités locales etdes opérateurs de logement social, conduit dans sa traduction budgétaire à renon-cer à l’engagement, en 2017, de 12000 logements PLAI. Dangereuse pour lespolitiques de solidarité, cette décision l’est aussi pour l’emploi dans le secteurdu bâtiment».

FINANCEMENT

Annulation des crédits 2017 pour les logements sociaux

LE CHIFFRE

150 000logements font ou feront l’objet de réhabilitationénergétique en 2017, année record. 2017 se présentesous les meilleurs auspices avec + 28 % de logementsréhabilités et, parmi ceux-ci, + 31 % qui changentd’étiquette énergétique.Un an après sa mise en place, le prêt de haut de bilanbonifié par la Caisse des dépôts et Action Logementmontre son efficacité. Lors de son lancement pourune enveloppe de 2 milliards d’euros, les besoins desorganismes Hlm s’établissaient à 6,5 milliards dont3,5 milliards en réhabilitation et 3 milliards pour l’offrenouvelle. 1,4 milliard a été finalement alloué à larénovation thermique, le reste à la production.


L’annonce des lauréats de l’appel à manifesta-tions d’intérêt (AMI) «Anru+» s’est faite lors desJournées nationales d’échanges des acteurs durenouvellement urbain, en juillet dernier. Cesprojets trouvent place dans le Nouveau pro-gramme national de renouvellement urbain, autravers duquel l’Anru accompagne la restruc-turation de 200 quartiers prioritaires de la poli-tique de la ville dits d’intérêt national.Les 25 lauréats bénéficieront d’un soutien sup-plémentaire dans le cadre du Programme d’in-vestissements d’avenir (PIA) au titre des actions« Ville durable et solidaire, excellence environ-nementale du renouvellement urbain » (71 mil-lions d’euros de subventions, 200 millions d’eu-ros de fonds propres) et «Territoires d’innovationde grande ambition» (50 millions d’euros de sub-ventions pour les quartiers).15 projets(1), mis en œuvre dans des quartiersd’intérêt national, ont ainsi été retenus au titredu volet « Innover dans les quartiers » de l’AMI« Anru + » pour amplifier les pratiques d’excel-lence, tester des technologies et des techniquesinnovantes, mais aussi déployer de nouveaux ser-vices, des usages plus vertueux, des filières éco-nomiques locales et structurer des partenariatsinédits (organismes de recherche, start-up,structures de l’économie sociale et solidaire…).En articulation étroite avec le NPNRU, ils béné-ficieront d’un appui pour leur maturation, afinde traduire les objectifs stratégiques en plansd’actions opérationnelles qui pourront fairel’objet d’un soutien financier au titre du PIA« Territoires d’innovation de grande ambition »dont la Caisse des dépôts est opérateur.

10 territoires(2) ont également été sélectionnésau titre du volet « Investir dans les quartiers » del’AMI, pour la réalisation d’opérations immo-bilières mobilisant le fonds de co-investissementde l’Anru, aux côtés des investisseurs privés. Cesopérations contribueront à accroître la mixitéfonctionnelle et l’attractivité des quartiers ainsiqu’à favoriser l’emploi, le développement éco-nomique et la mixité fonctionnelle. Les opéra-tions d’immobilier d’entreprise et de com-merce, les centres d’affaires ou médicaux, lesespaces de coworking feront l’objet d’un accom-pagnement pour atteindre un niveau d’opéra-tionnalité solide et une rentabilité certaine. 24 autres porteurs de projet rejoignent en outrele « Club Anru + », qui concrétise le réseau desacteurs de l’innovation et de la diversificationfonctionnelle dans le renouvellement urbain.

(1) Besançon, Valence, Val-de-Reuil, Nantes/Saint-Herblain,Lorient, Boulogne -sur-mer, Mulhouse, Trappes, Sartrou-ville, Est Ensemble (93), Plaine Commune, Orly/Choisy, RoissyPays-de-France, Le Port (La Réunion) Mamoudzou (Mayotte).(2) Besançon, Toulouse, Saint-Étienne, Reims, Métropoleeuropéenne de Lille, Pau, Mulhouse, Rouen, Gennevilliers,Plaine Commune.

POLITIQUE DE LA VILLE

«Anru+»: 25 projets lauréats dans les quartiers

L’ACTUALITÉEN BREF

Nouvelles obligations. Depuis le1er juillet, à l’occasion de la signaturede tout nouveau bail concernant unlogement construit avant 1975, lesbailleurs doivent remettreimpérativement aux locataires lesdiagnostics de l’installationélectrique et de gaz du logement etde ses dépendances qu’ils doiventfaire réaliser et qui seront intégrésau sein du dossier technique. Àmoins qu’ils ne soient en mesure defournir un état de l’installationintérieure de l’électricité et de gazréalisé depuis moins de six mois (encas de vente par exemple) ou, pourl’électricité, une attestation deconformité ou une déclaration demoins de six mois délivrée parl’installateur qui a effectué la miseen conformité de l’installation.

Seulement un SDF sur trois hébergécet été. Selon la FNARS, à peine plusd’un appel sur trois au 115 a abouti àune solution d’hébergement, cet été(en juin et juillet) : 37 % sur 84 468demandes d’hébergement. Lasituation est la plus préoccupante àParis (avec une hausse desdemandes de 9 %), en Gironde(+ 52 %) et dans les Bouches-du-Rhône (+ 29 %). Premières victimes,les jeunes avec une augmentationde 17 % du nombre des 18-24 ans ; unquart des demandes concernentdes mineurs.

Baisse des contrats aidés. Dans uncommuniqué en date du 25 août,les associations de solidarités’érigent contre la baisse brutale dunombre de contrats aidés dès 2017,passant de 459 000 à 320 000,avant de diminuer drastiquementen 2018. Cette décision revient àsupprimer les perspectivesd’insertion de plus de 150 000personnes et à remettre en causedes activités d’utilité sociale,environnementale ainsi que le bonfonctionnement de nombreuxservices publics.

Les lauréats Anru+.© J.-P. Jouadé

Après la présentation du rapport de la Cour des comptes qui a fait état d’une dérive des finances publiquesde 7 milliards d’euros, le gouvernement a décidé des mesures d’économies sur l’exercice 2017 pour attein-dre l’objectif d’un déficit public contenu à 3 % du PIB. Dans un communiqué commun(1) du 2 août 2017, il indique «que ces annulations représentent 0,3 % del’ensemble des transferts financiers de l’État en faveur des collectivités territoriales, qui s’élèvent à 1,962milliard budgété en 2017. (…) Comme l’a annoncé le président de la République lors de la Conférence natio-nale des Territoires, l’État s’est engagé dans une démarche de contractualisation avec les collectivités ter-ritoriales. Il ne baissera pas les dotations en 2018 dès lors que les collectivités maîtrisent leurs dépenses».

(1) Communiqué de Gérard Collomb, ministre de l’Intérieur, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, Gérald Darma-nin, ministre de l’Action et des Comptes publics, Jacqueline Gourault, ministre auprès du ministre de l’Intérieur, Julien Denorman-die, secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires.

FINANCES PUBLIQUES

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Jeanne, 95 ans, Stasia, Madeleine, âgéesde 89 ans ont été conviées à célébrer la

plus grande ancienneté dans leurlogement, soit 60 ans, par Jean-Paul

Mariot, président d’Habitat 70. À cetteoccasion, leur ont été remis, fleurs,

carnet de notes et stylo, médaille del’USH et un livre 9.566 retraçant

l’histoire des Hlm en Haute-Saône.

EXPRESS

Axentia a remporté le concours Clé d’Or EGF-BTP décerné par le syndicat nationalEntreprises générales de bâtiment et deTravaux publics, au titre de la Picardie-Champagne-Ardenne, pour sa résidenceétudiante du Docteur Billard de 100logements, gérée par le Crous, à Reims etconçue par LCR Architectes. Il s’agit d’uneconstruction modulaire à ossature bois,chaque structure constituant un studio de18 m2, pré-équipé en usine de tous sesaccessoires, du lit au récepteur de douche.Modularité, évolutivité, ingéniosité : l’alliancede ces trois caractéristiques a emporté ladécision du jury.Au sein du groupe Habitat en Région, Axentia,depuis son origine en 2007, se concentre surles populations spécifiques, qu’elles soientâgées, étudiantes ou en très grande difficulté.

10 000e logement

Jumelage londonienDepuis janvier 2017, un jumelage entre Est Métropole Habitat et le bailleur ShepherdsBush Housing Group, qui gère plus de 5 000 logements londoniens, a été officialisé.Pour concrétiser ce jumelage, une équipe de six collaborateurs du bailleur villeur-bannais s'est rendu chez SBHG les 12 et 13 juin dernier.

Paul Doe, directeur de l’organismeanglais, leur a présenté sa société, sesdifférents programmes et partenariats :le programme Best Chance, la cam-pagne Love Local ou encore Furnish, laboutique de meubles de seconde main,partenaire du groupe.Les collaborateurs d'Est MétropoleHabitat ont eu la chance de participer

à la Grande Conversation locale : « The Big Conversation ». Ils ont ainsi pris part auxrencontres chez les locataires avec les salariés SBHG.En retour, une équipe de SBHG devrait venir à Villeurbanne au mois d'octobre pourparticiper à la 2e Grande Conversation de l’office.

Le passage du 10 000e logement est, pour l’Office 64 del’Habitat, l’opportunité de célébrer cet événement eninterne pour remercier l’engagement des collaborateurs,saluer la collaboration étroite et la confiance que l’of-fice entretient avec les élus et les partenaires et d’y asso-cier les locataires et accédants.À cette occasion, l’office a organisé plusieurs manifes-tations : visite du patrimoine au Pays Basque et dans leBéarn, inauguration d’une nouvelle résidence à Anglet,concours de dessins et photos auprès de locataires, orga-nisation d’une table ronde L’office 64 de l’Habitat et sonimpact économique, pendant laquelle le bailleur a sou-haité mettre à l’honneur les métiers et interventions deson équipe et de ses dirigeants au travers d’une galeriede portraits.Parmi les temps forts de cet événement, la réalisationdu chiffre 10 000, vu du ciel, constitué par les collabo-rateurs près de la plage de l’Uhabia, à Bidart.

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Une étude du Commissariatgénéral à l’égalité des territoiresmontre que les perceptions desFrançais sur leurs conditions devie et de santé diffèrent selon lesterritoires : ressenti négatif dansles QPV et perception meilleuredans les communes rurales etpetites agglomérations.

Si globalement, huit Français sur dixsont satisfaits voire très satisfaits deleur cadre de vie et de leur état desanté, plus de 60 % estiment avoirrégulièrement des difficultés finan-cières. Au-delà de ce constat révélé parune enquête du CGET(1), émergentdes disparités territoriales ; l’apparte-nance à un quartier prioritaire (QPV) oula taille de l’unité urbaine introduisantles plus forts contrastes.Les habitants des QPV ne sont que 6 %à être très satisfaits de leur cadre devie (24 % hors QPV), 7 % à être trèssatisfaits de leur état de santé (16 %hors QPV) et 74 % à devoir s’imposerrégulièrement des restrictions bud-gétaires (60 % hors QPV). Des chiffresqui s’expliquent par les caractéris-tiques socio-démographiques des habi-tants: ils sont relativement plus jeunes(25 % de moins de 15 ans contre 18 %

FOCUSÉTUDE

Les habitants desgrandes agglomérationssont nettement moinssatisfaits de leur cadrede vie.

Perception contrastée des conditionsde vie selon les territoires

en France métropolitaine), moins diplô-més (51 % disposent du seul brevetcontre 32 %) et plus souvent au chô-mage (taux de chômage de 26,4 % en2015 contre 10,1 % dans les unitésurbaines englobantes). Par ailleurs, letaux de pauvreté relevé en QPV, en2012, y est trois fois supérieur.Reste que «une fois prise en comptela structure spécifique de la populationdes quartiers, subsiste un effet propredu territoire (…) à âge, activité, niveaude diplôme et de revenus équiva-lents», indique l’étude.

PERCEPTION MEILLEURE DANSLES COMMUNES RURALES ET LESGRANDES AGGLOMÉRATIONSLes habitants des grandes agglomé-rations, tout particulièrement Paris(21 % de très satisfaits dans l’agglo-mération parisienne), sont nettementmoins souvent satisfaits de leur cadrede vie que ceux des agglomérations deplus petite taille (30 % de très satis-faits dans les unités urbaines de plusde 200000 habitants) ou, surtout,des communes rurales qui comptent40 % de très satisfaits. Les difficultésfinancières sont plus fréquentes dansles agglomérations de taille moyenneoù la part des ménages disposantd’un revenu mensuel inférieur à 1500euros est maximale (30 % dans les uni-tés urbaines de 10000 à 100000habitants).Les contrastes sont, en revanche,moins grands au sein des airesurbaines(2) mais les habitants desgrands pôles urbains sont nettementmoins satisfaits de leur cadre de vieque ceux des couronnes des petitspôles ou des communes isolées (res-pectivement 27 % contre plus de 45 %de très satisfaits). Les restrictionsbudgétaires sont les plus fréquentesdans les petits pôles, touchant plus de

sept habitants sur dix, et relative-ment moins dans les espaces périur-bains (couronnes de grands pôles) oùmoins de 20 % des ménages ont unrevenu inférieur à 1500 euros et plusdu quart, un revenu supérieur à 3100euros. Quant à l’état de santé, lesécarts sont peu marqués Enfin, «contrairement à ce à quoi onaurait pu s’attendre, l’appartenancerégionale n’est pas discriminante»,indique l’étude, à quelques nuancesprès. Les Franciliens sont moins satis-faits de leur cadre de vie (21 % de trèssatisfaits) contre 41 % pour les régionsà l’ouest comme la Nouvelle Aqui-taine, et 38 % pour la Bretagne et laNormandie. Concernant l’état de santé,on compte moins de 20 % de très satis-faits dans les Hauts-de-France (régionoù l’espérance de vie est la plus faible)et en Bretagne, à l’inverse de PACA,Auvergne et Rhône-Alpes où l’espé-rance de vie est élevée. Mais dans cer-taines régions comme en Pays-de-laLoire, un faible niveau de satisfactionest associé à une espérance de vie éle-vée.Les restrictions budgétaires s’avèrentles plus fréquentes (68 %) en PACA oùle revenu médian est relativementfaible et les inégalités de revenufortes, et moindres dans le Grand-Est(57 %). S.M.

(1) Le Commissariat général à l’égalité des terri-toires a commandé cette étude au Crédoc (Cen-tre de recherche pour l’étude et l’observation desconditions de vie). Réalisée par Brigitte Baccaïni,en juin 2017, l’analyse émane de l’exploitationde l’enquête permanente du Crédoc «Conditionsde vie et aspirations» et menée auprès de10020 individus sondés en face à face entre2011 et 2015. L’étude sur les quartiers priori-taires a été réalisée sur des données 2016 uni-quement auprès de 3050 personnes. (2) Une aire urbaine est un ensemble de com-munes d’un seul tenant constitué par un pôleurbain et par les communes dont au moins 40 %de la population ayant un emploi y travaille.


Acteur majeur du secteur de laconstruction, le MouvementHlm s’est résolument engagédans la transition énergétique etenvironnementale. Plusieurspropositions de Cap Hlm ontconforté des engagements fortsqui font du Mouvement Hlm unleader de la lutte contre leréchauffement climatique. Avec,à la clé, un gisementconsidérable d’innovations etd’emplois non-délocalisables.

Avant la fin du siècle, Bordeaux pour-rait avoir le climat de Naples et Pariscelui de Madrid. Ces scénarios duréchauffement climatique, évoquéspar le climatologue Jean Jouzel, sem-blent prendre chaque année davan-tage de consistance. D’abord parceque les émissions de gaz à effet deserre (GES) au niveau mondial nediminuent pas. Ensuite, parce que lesdix années les plus chaudes depuis1880 ont toutes été enregistrées après1998, y compris en France où lerecord de chaleur de 2011 a été battudès 2014 (source ministère du Déve-loppement durable).Auditionnée en mars 2015 par laCommission Transitions énergé-tique et climatique de l’USH, dans lecadre de ses travaux autour d’ACTEHlm 2016-2020(1), la paléo-climato-logue Valérie Masson-Delmotte ainvité les organismes Hlm à antici-per le réchauffement en cours. Enallant, par exemple, voir à Madrid età Naples comment sont aujourd’huiconstruits les logements. Le Mou-vement n’a d’ailleurs pas attendu laCOP21 et la loi de Transition éner-gétique pour la croissance verted’août 2015, pour s’engager dans lalutte contre le réchauffement cli-matique. Comme l’indiquait récem-ment à Localtis Marianne Louis,secrétaire générale de l’USH, les 4,5millions de logements du parc Hlm

CAP HLM

Les panneauxphotovoltaïquesproduisant de l’énergieen milieu de journéelorsque la demandedomestique est faible, ily a nécessité derechercher des solutionsde stockage et demutualisation.

Agir pour le climat

ont une consommation moyenne enénergie inférieure de 30 % à celle duparc privé.L’ambition des acteurs du logementsocial, confirmée par de nombreusespropositions de Cap Hlm, va bien au-delà de la seule réduction des GES.Elle vise à réduire l’empreinte envi-ronnementale de leur parc au plusbas niveau possible, à contribueraux projets des territoires pour lacroissance verte, à maîtriser la pro-duction d’énergie renouvelable deson patrimoine, à provoquer uneprise de conscience écologiqueparmi ses habitants et à renforcerl’attractivité de son parc de loge-ments.

L’USH DANS UNE LOGIQUE DEPROGRÈS ENVIRONNEMENTALPour mettre en œuvre ces grandesambitions, de nombreuses disposi-tions ont été prises au fil des ans etrenforcées, fin 2016, par plusieurspropositions de Cap Hlm. Chris-tophe Boucaux, directeur de la maî-trise d’ouvrage et des politiquespatrimoniales de l’USH, rappelleque « dans la continuité du Pland’action Développement durable2010-2015, le Mouvement Hlm adécidé au Congrès de Montpellier deseptembre 2015, de muscler l’ac-tion des organismes en faveur du cli-

mat et de la transition énergétique.Le président de l’USH et ceux desFédérations ont signé ACTE Hlm2016-2020 et ses 32 engagementspour réduire l’empreinte énergé-tique et environnementale du parcsocial. Ces engagements bénéficientdes expériences et des acquis duprécédent Plan d’action qui ontnotamment permis d’intégrer lesenjeux du développement durableaux pratiques quotidiennes des orga-nismes et à leurs projets. » Danscette logique de progrès, l’USH asigné, en septembre 2016, avec leministère du Logement et de l’Ha-bitat durable une charte d’engage-ments dans la démarche « FranceÉnergie Carbone». Elle vise à faire dubâtiment de demain une construc-tion à énergie positive faiblementémettrice de GES sur l’ensemble deson cycle de vie. Pour y parvenir,l’USH, l’État et la Caisse des dépôtsont adopté, en mars 2017, la Conven-tion financière d’accompagnementdes organismes Hlm pour l’expéri-mentation du label E+C- (ÉnergiePositive et Réduction Carbone).

LA PERFORMANCE ETL’EFFICACITÉ SOUTENABLES« L’objectif de l’expérimentation dece label est de permettre à la filièredu bâtiment de développer des solu-tions innovantes, robustes, efficaceset maîtrisées pour réduire lesconsommations tout en étant com-pétitifs sur le plan économique. Cessolutions aideront les acteurs dulogement social à améliorer les per-formances de leur production par lerecours accru aux énergies renou-velables et aux dispositifs faible-ment émetteurs de GES. Et cela, à descoûts compatibles avec la capacitécontributive des ménages », préciseChristophe Boucaux. L’idée de cettephase d’expérimentation est d’éviterque les évolutions réglementaires à

LE MOUVEMENT


venir, certes indispensables sur leplan énergétique et environnemen-tal, génèrent des surcoûts qui pour-raient freiner la construction delogements et alourdir les chargesdes locataires. Cette démarche d’ex-périmentation E+C- permettra d’éva-luer la soutenabilité des différentsniveaux d’ambition de réductiondes consommations et des émis-sions de GES du label, et d’évaluer lafaisabilité technique des solutionsenvisagées ainsi que leurs coûts. Lepremier appel à projets pour déve-lopper ces expérimentations, ouvertaux opérations de construction delogement social ayant reçu un agré-ment de l’État ou de la collectivitédélégataire des aides à la pierre,financé par un prêt de la CDC, vientd’être lancé auprès des organismesHlm qui doivent transmettre leursdossiers de candidatures avant le19 septembre prochain.

MAÎTRISER LA PRODUCTIOND’ÉNERGIE DU PARC SOCIALPour assurer sa transition énergé-tique et contribuer à celle du pays, leMouvement Hlm entend créer lesconditions qui lui permettront demieux maîtriser la productiond’énergie permise par son patri-moine (proposition 20 de Cap Hlm).« Dans la logique du bâtiment àénergie positive, nos logements sontappelés à consommer l’énergie quele bâtiment produit », explique ledirecteur de la maîtrise d’ouvrage etdes politiques patrimoniales. Si l’idéeest séduisante, elle n’est pas évi-dente à mettre en œuvre. Les pan-neaux photovoltaïques produisentsurtout de l’énergie en milieu dejournée lorsque la demande domes-tique est faible. D’où la recherche desolutions de stockage et de mutua-lisation. Beaucoup d’organismesont la volonté de développer cesactivités notamment pour alléger

les charges des parties communes etcelles des parties privatives.

ANTICIPER LA TRAJECTOIREPour assurer le suivi de ce dispositifglobal d’impulsion et de mise enœuvre de la transition énergétique etenvironnementale, l’USH élaboreun tableau de bord des perfor-mances énergétiques et environne-mentales du parc Hlm (proposition17 de Cap Hlm). Construit à partird’indicateurs clés, il permettra d’éva-luer les actions des organismes etleur trajectoire pour atteindre lesobjectifs de la stratégie nationalebas carbone qui doit conduire àdiviser par quatre les GES qui serontémis en 2050 par rapport à l’annéede référence 1990. Ces indicateursprendront en compte les construc-tions neuves, les réhabilitations, lesdémolitions mais aussi les évolutionsdu mix énergétique avec en ligne demire le développement des énergiesrenouvelables. « Si nous voulonsmieux maîtriser nos consomma-tions et nos émissions de GES dansle cadre de la stratégie nationalebas carbone, nous devons néces-sairement pouvoir évaluer réguliè-rement l’impact de nos actions, pré-cise Christophe Boucaux. Nosprogrammes actuels sont-ils en

phase avec les objectifs ? Est-il per-tinent d’accroître le recours à telou tel vecteur énergétique ? Sur cesquestions comme sur d’autres, nousdevons être capables de démontrernotre contribution à la lutte contrele réchauffement climatique et, sinécessaire, de renforcer ou de modi-fier les programmes en cours pournous remettre sur des trajectoires enligne avec les objectifs. » Les initia-tives mises en œuvre pour préserverle climat ont un autre effet majeur.Elles constituent un gisement d’em-plois non délocalisables et sont à cetitre d’un intérêt primordial. V.R.

(1) Agir pour le Climat et la Transition Éner-gétique.

La résidence LeKervaudu au Croisic sedistingue par sa grandesobriété énergétique eta obtenu le labelPassivhaus. © Espace Domicile

Soutenir la croissance verte des collectivitésL’action du Mouvement Hlm en faveur de la transition énergétique s’ancre également dans la pérennité dela présence des organismes du logement social auprès des collectivités locales. Ils sont à leurs côtés poursoutenir leurs politiques de croissance verte de différentes manières (proposition 19 de Cap Hlm).Par exemple, en facilitant la création d’un réseau de chaleur à partir de biomasse par le raccordement deleur parc pour faire baisser les prix des infrastructures et de leur gestion. Ils peuvent aussi contribuer audéveloppement de territoires à énergie positive grâce à leurs installations photovoltaïques ou développerune filière bois-construction en orientant leur commande dans ce sens.« Le Mouvement Hlm s’est d’ailleurs aussi engagé à valoriser les ressources naturelles et à limiter laconsommation des espaces. Il peut être encore davantage qu’aujourd’hui un acteur de la croissanceéconomique des territoires autour des enjeux du développement durable », indique Christophe Boucaux.

Partie intégrante du Congrès de l’Union sociale

des professionnels de l’habitat incontournable

• Nouveauté 2017 • un espace dédié aux associations d’insertion par l’emploi, de mobilisation des habitants,

d’innovation sociale, de solidarité, partenaires des organismes Hlm

Mardi 26 septembre Mercredi 27 septembre Jeudi 28 septembre9h30 - 11h00 : PLÉNIÈRE 9h30 : ACCUEIL

10h00 - 11h00 : SÉANCE OFFICIELLE D’OUVERTURE• Roland Ries, Maire de Strasbourg• Robert Herrmann, Président de

• Philippe Richert, Président de la Région Grand Est, • Frédéric Bierry, Président du Conseil

• Jean-Louis Dumont, Président de l’Union sociale pour l’habitat

11h15 - 12h30 : RENCONTRES

• Salle Plénière

• Salle Kellermann

opportunités ou contraintes pour les acteurs des

11h15 - 12h30 : PARVIS DU FORUM

le logement social »

11h30 : 11h50 : 12h10 :

14h00 - 17h00 : PLÉNIÈRE

14h : Rapport au Congrès par F. Paul A. Cacheux,

V. Fournier, MN. Lienemann, Y. Borde, D. Rambaud, président(es) de fédération

15h00 - 17h00 : Contribuer ensemble au

La territorialisation des politiques de l’habitat est devenue une exigence exprimée par tous les acteurs. C’est aussi une réalité qui se construit en permanence. Le dialogue avec les collectivités locales, le développe-ment de l’inter organismes, le partenariat avec Action Logement, les coopérations avec les associations d’insertion sont autant d’exemples qu’il est nécessaire de valoriser pour que les organismes et le Mouvement Hlm soient au cœur de cette évolution.

15h15 - 16h30 : RENCONTRES - salle Kellermann




Au sein des territoires se déploient des modes de développement qui mobilisent toutes les ressources locales et qui s’appuient sur des écosystèmes d’acteurs, énergies citoyennes, réseaux de compétences plurielles, structures de formation, secteur de la recherche. Ilscontribuent à fabriquer une ville plus ouverte, inclusive,

formes de solidarité.

L’émergence du numérique dans la ville refonde les modèles économiques, place de nouveaux acteurs en position d’agir sur la production urbaine et les services, et ouvre de nouvelles interactions entre habitants, collectivités et organismes Hlm. Lorsque le numérique traite de l’énergie, le potentiel de la ville

le territoire. Comment préserver l’intérêt général au cœur des processus de production de la ville de demain ? Comment les organismes Hlm contribuent à un urbanisme refondé dans les villes durables ? En quête d’économie circulaire et de circuits courts, chaque ville durable doit-elle développer un écosystème territorial singulier ?


10h00 : 10h20 :

l’Union européenne10h40 :

11h00 :


14h15 - 15h45 :

16h00 - 17h30 :


14h00 : solutions adaptées

14h20 :

14h40 :

15h00 :

15h20 :

15h45 :

16h15 :

• Les acteurs de l’Habitat en Grand Est •

Les acteurs de l’habitat en Grand Est se donnent rendez-vous sur le stand de

l’Areal et de l’Eurométropole de Strasbourg pour un échange convivial autour des enjeux

de l’habitat social et pour découvrir les réalisations alsaciennes.

9h45 - 12h30 : PLÉNIÈRE Innovations sociales, techniques, locales,

aux congressistes en 180 secondes des innovations concrètes, expérimentées. À vous de voter !

10h45 : Débat d’actualité Alors que le gouvernement a annoncé une « grande réforme de la politique du logement à l’automne 2017 » l’Ush organise un débat d’actualité autour de personnalités et partenaires.

12h15 : Présentation et approbation de la résolution


9h30 : 10h10 : 10h30 :

10h50 :

11h10 : 11h30 :

11h50 :


14h :

14h45 - 15h45 : SÉANCE DE CLÔTURE Jean-Louis Dumont, Président

de l’Union sociale pour l’habitat et du

Durant trois jours, retrouvez sur cet espace des expressions, des témoignages, des débats

et des expériences opérationnelles sur l’innovation dans les Hlm.

PAVILLON DE L’INNOVATION

AVANT-PROGRAMME de Strasbourg


FORMATION

LE MOUVEMENT

Développement des territoiresScience Po Executive Education pro-pose une formation diplômante pourprofessionnels confirmés qui veulentcontribuer à renforcer les pratiques decoopération dans les territoires.Les transformations des modes de vie,de l’économie et de la gouvernanceredessinent le paysage des terri-toires et les logiques entre acteurs.Ces dynamiques interrogent notrecapacité à produire des stratégiescapables d’assurer le développementdurable des territoires.L'Executive Master Gouvernance Ter-ritoriale et développement urbain estun programme diplômant et d'excel-lence qui s'adresse à celles et ceux quisouhaitent pouvoir concevoir, piloteret réussir des projets partenariauxcomplexes et créateurs de valeururbaine. Il apporte:• des savoirs académiques et desméthodes opérationnelles pour appré-

hender les évolutions urbainescontemporaines;• des savoir-être pour dynamiser satrajectoire professionnelle et donnerune nouvelle impulsion à sa carrière ;• un réseau exceptionnel, grâce à lacomplémentarité entre Sciences PoExecutive Education et l'Ecole Urbaine.Compatible avec une activité profes-sionnelle, la formation articule ensei-gnements académiques, interven-tions d'experts, ateliers de méthode,projet collectif et voyage d'études.Les recrutements pour la nouvelle pro-motion 2017-2018 (qui ouvrira sesportes en octobre) sont en cours.Prochain jury d'admission : lundi 4septembre.Pour en savoir plus: Ilaria Milazzo,responsable du programme pourSciences Po Executive Education : [email protected] ; Tél. : 0145 49 63 28.

Âgé de 71 ans, Gilbert Caharel estdécédé le 2 août dernier. Passionnépar la science politique et lasociologie juridique, il a consacrésa vie professionnelle audéveloppement du logement,d’abord au sein de MaisonFamiliale, ensuite dans le groupe

Bouygues, enfin, dès 1992, dans le groupe CISN. Sous sadirection, ce Groupe, renforcé par sa filiale EspaceDomicile, est devenu un multi-spécialiste de l’habitatprésent sur différents territoires (Saint-Nazaire, Nantes,Rennes, Tarbes) et est passé de 28 salariés en 1992 à 107en 2017.Il était également membre du comité exécutif de l’USH,en tant que représentant de l’UES-AP. La rédactiond’Actualités habitat, au nom du Mouvement Hlm,présente toutes ses condoléances à sa famille.Ont été nommés, par intérim, pour assurer la continuitéopérationnelle du Groupe, Olivier Thibaud, PDG, etMatthieu Nedonchelle, directeur général délégué.

CARNET

Décès du PDG du groupe CISN Atlantique


Depuis le 1er avril dernier, la SAdu Hainaut dont le siège est àValenciennes, a changé d’iden-tité pour devenir la SIGH(Société immobilière du GrandHainaut). Une nouvelle marquequi correspond à une nouvellepage de l’histoire de cette ESH,qui a fusionné en mars der-nier, avec l’office municipalVal’Hainaut Habitat, et se posi-tionne désormais comme ladouzième ESH française, avecun patrimoine de 32 000 loge-ments en gestion.Malgré la complexité adminis-trative du dossier, l’affaire a étérondement menée « selon unmode opératoire explicité par laDHUP dans une note flash du 3août 2016 : à savoir, la vente dela totalité du patrimoine del’OPH à l’ESH et la liquidationde l’OPH », rappelle FrédéricLavergne, directeur de l’ESH. Ledossier a été validé par les ins-tances représentatives du per-sonnel (IRP) des deux struc-tures, le conseil municipal, leCRHH, le conseil supérieurHlm; un décret interministériela acté la liquidation de l’OPH etnommé un liquidateur (la Fédé-ration des OPH).Entre le moment où la Ville deValenciennes a sollicité, en juin2016, la SA du Hainaut pourreprendre l’office municipalqui, en mauvaise posture finan-cière, ne pouvait plus faire faceà ses engagements pris avecl’État, et la vente des logements(en deux temps), un an s’estécoulé.L’ESH a repris l’intégralité dupersonnel de l’office, qui a étéreçu par la direction des res-sources humaines afin derecueillir ses attentes ; un vasteplan de formation a été établi

pour favoriser l’intégration del’ensemble des personnels etdévelopper une culture com-mune. La nouvelle entitécompte 430 salariés Une nou-velle organisation a été adoptée,avec un directoire de trois per-sonnes, présidé par FrédéricLavergne, un secrétaire général,Laurent Regairaz et AntoineRousselie, directeur généraladjoint, ancien directeur del’OPH, et un comité exécutif.À noter aussi que, depuis 2015,l’ESH avait fait le choix straté-gique de s’adosser à la Caissed’épargne qui deviendra sonactionnaire majeur en 2018 ;elle est membre du réseauHabitat en Région.À présent, la SIGH est en ordrede marche. Elle entend lancer devastes projets de rénovationurbaine (Chasse Royale etCondé-sur-l’Escaut) ; mainte-nir son effort de constructionneuve, à hauteur de 300 loge-ments par an sur son territoirehistorique et développer desproduits innovants, notammentles Begin’Âges, nouveau concept

architectural intergénération-nel, modulaire, dont les pre-miers logements devraient voirle jour en 2018; tripler le volumedes réhabilitations, financéespar la vente de 1000 logementsà Habitat Hauts-de-France; ren-forcer son service client via uneprésence accrue sur le terrain,une modernisation des outils dela relation clients, notammentvia le numérique et s’impliquerencore davantage dans les quar-tiers prioritaires de la politiquede la ville avec la création d’unservice de cohésion sociale pouramener des services complé-mentaires aux locataires. F.X.

VIE DES ORGANISMES

De la SA du Hainaut à la Société immobilière Grand Hainaut

DIRECT HLM

La SIGH a mené une campagned’affichage pour faire connaître sanouvelle identité.

La formation au cœur desquartiers. En mars 2016, unpartenariat a été conclu entre laSNI et l'Afpa, premier organismede formation de France, avecpour objectif d’être au plus prèsdes chômeurs pour mieux lesaccompagner vers le retour àl'emploi. Le bailleur a rénové sesagences et aménagé en bureaux18 appartements vides, au coeurdes quartiers prioritaires, pour lesmettre gratuitement à ladisposition de l'Afpa. Six autressont prévus d'ici à fin 2017, pourun budget de fonctionnement de1 million d'euros par an.Les gardiens ont été impliquésdans la démarche : après unejournée de formation, ils sont àmême d’inciter les personnes enrecherche d'emploi à se rendre aulocal d’accueil de l’Afpa.

Résidentialisation. Oise Habitatentreprend la privatisation desabords de son patrimoine. Ainsi, à Creil, le bailleur a aménagé desclôtures en panneaux rigides de1 m 20 à l’avant et 1 m 80 à l’arrièredes maisons. Un portillon permetl’accès au logement en toutesécurité. Pour lutter contre lestationnement sur les trottoirs,des potelets ont été aménagésdevant les pavillons. Enfin, uneclôture en rondins de bois dehauteur variable offre une touchepaysagère à l’arrière des terrains.En 2017, près de 500 logementsseront concernés par unerésidentialisation, pour unmontant de plus de 4 millionsd’euros, le plus souvent issus desfonds propres de l’Office.

EN BREF

La table des matières du 2e semestre 2017

paraîtra ensupplément du

numéro du 15 janvier 2018

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DANS L'UTILISATION DE VOS TOITURESVOTRE CONSEILLER


Le projet «Pour une agro-écologie urbaine dans l’habi-tat social » amplifie ladémarche initiée par l’OfficeMétropolitain de l’Habitat(OMh) du Grand Nancy depuisdes années. Après l’installa-tion de jardins partagés, deruches, il s’agit aujourd’hui demettre à la disposition deslocataires, au sein des rési-dences existantes, des par-celles dédiées au jardinageselon les principes de l’agro-écologie urbaine. Les loca-taires volontaires pourrontainsi créer leur espace de jardinage et/ou de maraî-chage partagé et mobiliser le maximum de rési-dents, OMh fournissant les plants et la logistique.

Parallèlement, dans touteconstruction nouvelle unespace dédié au jardin,pourvu de terre et équipé derécupérateurs d’eau et decomposteurs devra êtreprévu.Afin d’accompagner les loca-taires, L’OMh s’appuiera surdes partenaires ayant unsavoir-faire en agro-écologie.Ce projet, porté par l’office etpar Martine Batt, professeurà l’Université de Lorraine,s’inscrit dans le cadre del’appel à manifestation d’in-

térêt national «Territoires d’innovation de grandeambition», dans l’axe «utilité sociale et citoyenne desjardins partagés». N.R.

L’OMh s’engage pour une agro-écologie urbaine

DIRECT HLMDÉVELOPPEMENT DURABLE

Parmi les partenaires sur lesquels s’appuie le bailleur, leCentre permanent d’initiation à l’environnement deNancy-Champenoux expérimenté dans la sensibilisationnotamment des publics les plus jeunes.

EN BREF

Nouveau site Internet SFHE• www.sfhe.fr présente la

nouvelleidentité et lasignature« Aimerhabiter ! ». Lasociété gardeson nom,

capitalisant sur ses 125 ansd’existence, et renforce savisibilité pour accompagnerson développement et affirmer« son rôle majeur d’acteur dulogement sur le Grand Sud-Estde la France. Aimer habiter estla promesse que nous faisons ànos clients et, pour noséquipes, le moteur de leuraction quotidienne ».

Création d’un GIE Pariscommerces. Les trois bailleurs– Paris Habitat, Élogie-Siemp,RIVP – ont créé un GIE ParisCommerces (présidé parStéphane Dauphin, DG de ParisHabitat) dont la mission estd’assurer unecommercialisation proactive etinnovante des boutiques etlocaux situés en rez-de-chaussée de leurs immeubles,notamment dans les quartiersen politique de la ville. À euxtrois, ils possèdent 10 % descommerces parisiens, soit6 700 locaux.

Vacances sportives àBordeaux. Du 10 juillet au 11août 2017, plus d’une centained’enfants, dont les parents sontlocataires de Domofrance, ontprofité de vacances sportives àBordeaux Lac grâce au bailleursocial qui a noué unpartenariat avec le Stadebordelais ASPTT et la Ville deBordeaux. Depuis 2009,Domofrance prend en chargela totalité des coûts pour unesemaine par enfant à hauteurde 20 000 € chaque année.

INTERGÉNÉRATIONNEL

Avec ces 23 logements T1’, T2 etT3 et sa salle commune mise àdisposition des résidents et desassociations locales, la résidenceLamenais, à vocation intercom-munale, réalisée par Les Ajoncs,répond aux besoins des seniorsautonomes et des jeunes ensituation de mobilité, saisonniers,intérimaires qui rencontrent desdifficultés de logement. Cetteoffre pour personnes âgées s’ar-ticule avec l’offre existante(EHPA/ EHPAD). Le CCAS gère

les logements seniors et la sallecommune dont il assure le por-tage financier, l’association CapAvenir les logements jeunes.L’animation sera assurée par CapAvenir. Les habitants participe-ront collégialement au projetd’animation. Outre les finance-ments classiques (PLAI, PLUS etPLS), ce programme a bénéficiéde prêts à 0 % sur trente ans de laCARSAT de Bretagne ; la CAF duMorbihan finance un poste dansle cadre d’un espace vie sociale

(EVS). F.X.

16 logementslocatifsprioritairementaux seniorsautonomes enPLAI, PLUS et PLSet 6 T1’ aux jeunesactifs en PLAI, encomplément del’offre du FJT duMené à Vannes.Cabinet Duic-Lemesle.

23 logements à Muzillac (56)

Un pignon coloréAprès la fresque réalisée dans lecadre de The Bridge par les ToquéFrères (voir page 3 du n° 1060),une nouvelle œuvre vient colorerla résidence Panama de Silène àSaint-Nazaire.Dans le cadre du festival LesEscales, Ellen Rutt, artisteaméricaine originaire de Détroit(ville phare du festival) a réaliséune fresque haute en couleur, du18 au 26 juillet. La jeune artisteplasticienne a nommé son œuvreSerendipity qu’on pourraittraduire par «un heureuxhasard».


Comment transmettre auxhabitants l’envie de prendre soindes espaces communs etengager le tissu associatif àporter cette dynamique : tel estl’objet du projet « Prenez DuboisÉmile ! », conçu par l’atelierApproches !, à Aubervilliers.

Le projet «Prenez Dubois Émile!»est né, en 2015, de l’initia-tive de l’atelier d’urbanismeApproches !, en partenariat

avec l’OPH d’Aubervilliers, la Villed’Aubervilliers et Plaine Communedans le cadre du contrat de ville. Cetatelier, basé à Aubervilliers, déve-loppe des méthodes collaborativesde projet urbain en associant desactions de court terme collectives àune réflexion urbaine à plus longterme. En référence aux idées de l’ar-chitecte-urbaniste Nicolas Souliersur les « premiers et seconds chan-tiers»(1), le projet vise à accompagnerl’élaboration du projet de renou-vellement urbain par un programmed’actions sensibles et de micro-amé-nagements de l’espace public co-construits avec les habitants.Sur la Cité Émile Dubois, aussidénommée «Opération des 800 loge-ments(2) », construite entre 1952 et1958, située sur le quartier épo-nyme, Approches ! mène depuistrois ans en parallèle :• l’élaboration d’un plan-guide desespaces publics à co-construire avecles habitants, complémentaires auNPNRU pensé par la maîtrise d’œu-vre urbaine ;• un programme d’actions sensi-bles et ludiques qui s’est matérialisé,en 2016, par des ateliers de carto-graphie sensible et, en 2017, par laréalisation d’un court-métrage ChienBleu en cours de tournage avec des

RENOUVELLEMENT URBAIN

Plateformes en boisévoquant des reliefs,construites avec leslocataires volontaires,sur lesquelles leshabitants peuvent sereposer, discuter autourde l’arbre intégré àl’installation.© Collectif Dérive.

Quartier Émile Dubois: micro-aménagementde l’espace public à Aubervilliers

habitants-acteurs du quartier… ;• un programme de chantiersannuels ouverts à tous pour amé-nager temporairement des espacespublics délaissés et tester de nou-veaux usages. Approches ! réaliseainsi des mobiliers innovants et surmesure comme une traductionconcrète des besoins identifiés avecles habitants (espace de détenteréalisé en 2016 avec le collectifDérive) et au service du dialogue surla transformation future du quartier(« pousse-pousse » avec le collectifParenthèse constitué d’une cuisinemobile et d’un outil de discussionsur le projet urbain).Complémentaire à l’urbanisme de« gros œuvre », l’ensemble de cesactions collectives, associées auxchantiers d’aménagements tempo-raires, constitue une forme pro-gressive d’aménagement fondée surla richesse sociale du quartier. Àmoyen terme, l’enjeu est de trans-mettre aux habitants l’envie de pren-dre soin des espaces communs etd’engager le tissu associatif à portercette dynamique.L’engagement durable et régulierd’Approches ! sur le quartier, depuis2015, permet à l’OPH d’Aubervilliersde travailler en confiance et de nouerun partenariat solide. L’associationapporte une réelle dynamisation del’activité de quartier et une amélio-ration très concrète du cadre de viedans la cité Émile Dubois. Ce travailsur le quotidien s’articule avec lesréflexions sur le projet de renouvel-lement urbain à travers un dialoguepermanent et pédagogique entre letemps court et celui du projet Anru.L’action d’Approches ! alimenterégulièrement la maîtrise d’ouvrageet la maîtrise d’œuvre urbaine à tra-vers la remonté de diagnostics

d’usages et le bilan des actions depréfiguration développées. Tout enrestant autonome et librement défi-nie par l’association, la program-mation de l’atelier d’urbanismeconstitue un véritable outil d’ac-compagnement de la transformationde la ville pour les acteurs publics etcontribue fortement à la démarchetrès intégrée de co-constructionavec les habitants, mise en placedans le cadre du projet de renou-vellement urbain. Le tout pour unbudget d’étude et de fonctionne-ment de 40 000 euros par an.

CONTACT : Isabelle Séry, direction desPolitiques urbaines et sociales ; [email protected]

(1) Dans son ouvrage Reconquérir les rues,publié aux éditions Ulmer, en avril 2012, Nico-las Soulier propose des pistes d’action pourreconquérir les espaces publics «défertilisés» desvilles, à partir d’initiatives menées à travers lemonde, notamment en Europe du Nord etdans les pays anglo-saxons, sans avoir à toutdémolir. L’auteur propose notamment lesnotions de « premier et de deuxième chantier »qui laisse place à l’intervention et l’appropria-tion des habitants.(2) Cette opération, conçue par l’architecteRaymond Lopez, faisait partie de l’expérimen-tation « secteur industrialisé » qui privilégiaitl’industrialisation et la préfabrication.


Vosgelis (OPH des Vosges) s’en-gage dans une démarche RSE(responsabilité sociétale et envi-ronnementale) visant la labellisa-tion ISO 26000. À la clé, un pland’actions autour de dix théma-tiques développées dans un blog(rse.vosgelis.fr) :• performance énergétique desbâtiments et réduction des émis-sions de gaz à effet de serre: ren-forcer l’autoconsommation desparties communes; généraliser lanote environnementale ; calculerl’impact des réhabilitations surles charges;• politique d’attribution des loge-ments et parcours résidentiel : ren-forcer l’accompagnement social ;mettre en place un Observatoire del’évolution du peuplement ; aug-menter les mutations; mieux iden-tifier les logements adaptés auhandicap;• tranquillité et sécurité des habi-tants : adapter les pratiquesinternes (utilisation du Guide degestion des troubles à la tran-quillité résidentielle) ; mettre en

RSE

Les dix engagements de Vosgelis

Mésolia publie son rapportd’utilité sociale

place des partenariatsavec les institutionnelsde la tranquillité/sûreté ; identifier lesbesoins de médiateurssociaux;• maintien à domiciledes seniors : mettre enplace le label HabitatSenior Services® ;• maîtrise de l’impactenvironnemental dufonctionnement del’entreprise : mesuredes consommationsd’eau, de papier etd’électricité ; recyclagedes déchets; limiter lesdéplacements (covoi-turage, vidéo confé-

rences, location de véhiculeshybrides) ; jardin partagé au siège;• amélioration du lien social entreles habitants: recueillir les besoinsdes locataires ; agir avec les par-tenaires ;• sensibilisation des clients auxenjeux environnementaux: déve-lopper les dispositifs ; susciter desinitiatives ; améliorer la gestiondes déchets et encombrants ;• accompagnement des collabo-rateurs dans leurs métiers au ser-vice de l’entreprise et de sesclients: garantir la transparence etla coproduction de la politique RHde même qu’un traitement équi-table des salariés et des candidats;garantir le respect d’un socle devaleurs ;• lisibilité des processus de déci-sion et maîtrise des risques: pré-ciser les objectifs «gouvernance»(sécurisation, transparence, per-formance) ; réaliser une cartogra-phie des instances et des partiesprenantes; mettre à jour la charteéthique;• offre d’accession pour les clients

DIRECT HLM

Publié en juillet, le rapport d’utilitésociale de Mésolia, ESH à Bor-deaux, comprend trois volets prin-cipaux :• l’engagement en faveur despublics spécifiques : Mésoliaaccompagne les personnes en dif-ficultés psychique et physiquedans le cadre d’un partenariat avecune association et expérimenteun maintien dans le domicile, avecdes locataires volontaires. Par ail-leurs, l’ESH s’est engagée à créer denouvelles places en centres pro-visoires d’hébergement pour lesdemandeurs d’asile. Enfin, elle éla-bore actuellement sa stratégie aubénéfice des seniors : accompagnement du vieillissement, innova-tions dans l’habitat, offre de services… ;• la qualité de vie au travail et l’engagement des collaborateursdans une démarche solidaire depuis février 2016 : l’arrondi sursalaire Microdon – un prélèvement mensuel volontaire sur salaireabondé du même montant par Mésolia – a permis de récolter1 500 euros versés par 40 collaborateurs, au profit des Clowns Sté-thoscopes et de l’Institut Bergonié (lutte contre le cancer) ;• les actions favorisant le lien social : création artistique avec un col-lectif d’artistes, compostage, chantiers éducatifs, sorties culturellespour les jeunes…La dernière enquête montre 82,5 % de locataires satisfaits en 2016contre 79,4 % en 2013. 84,7 % se disent très satisfaits de la qualité del’accueil, notamment de la mise en place du centre de relationclientèle en 2016. Mésolia (filiale du Groupe TG avec Périgordia Habi-tat et Soliance Habitat et du Groupe Arcade) gère 20 000 loge-ments en Nouvelle-Aquitaine et Occitanie. S.M.

Temps forts, chiffres-clés, projetd’entreprise et autres spécificités del’ESH sont abordés dans ce rapport.

locataires: développer l’accessionet la prestation de services immo-biliers aux collectivités ; favoriserl’accession du plus grand nom-bre.Un certain nombre d’actions ontdéjà été menées : le remplace-ment d’une partie de la flotteautomobile par des véhiculeshybrides; le potager en terrasse ausiège; le blog RSE; la labellisationde certains logements en Habitat

Senior Services®, les certificationsISO 9001 et 14 001.Par ailleurs, le projet d’entreprisede Vosgelis repose sur une stra-tégie de diversification qui a donnélieu à la création de deux marques:Habitalis, sous la forme d’unpartenariat, dédiée aux servicesà la personne et au maintien àdomicile des personnes âgées ;Neobilis, société coopérative pourfavoriser l’accession sociale. S.M.

Un blog dédié à ladémarche RSE deVosgelis.

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Repères n° 35Les marchés des organismes Hlm:passation et exécution

La réforme des marchés publics s’inscrit dansle cadre de la transposition des directives

européennes relatives aux marchés publics. Ellea été également l’occasion, pour les pouvoirspublics français, de mener une réflexion sur lesrègles des marchés publics et notamment surles différences de régime des acteurs de lacommande publique. D’un côté, un régime trèsencadré pour les personnes soumises au Codedes marchés publics : l’État, les collectivitéspubliques et leurs établissements publicsautres qu’industriels et commerciaux ; d’unautre côté, un régime plus souple pour lespersonnes soumises à l’ordonnance relative aux

marchés publics dont les organismes Hlm.Cette réflexion a abouti à une codification nouvelle dela commande publique aux fins d’unification, derationalisation et de sécurisation juridique.Pour les organismes Hlm, cette réforme est d’unegrande ampleur. Elle se traduit pour les OPH par unretour aux contraintes du Code des marchés publics,dont ils étaient affranchis depuis la loi du 17 mai 2011de simplification et d’amélioration de la qualité dedroit. Les autres organismes, notamment les ESH etles coopératives Hlm, se voient soumis à de nouvellescontraintes qui jusqu’alors leur étaient étrangères.Dans ce contexte, ce cahier propose une analysecomplète de cette réforme ainsi que des conseilspratiques pour sa mise en œuvre.

Contact: Alima Mial, Conseillère juridique marchés publics

& privés, contrats techniques, bâtiment & développement

durable, Direction des études juridiques et fiscales,

[email protected]; Cécile Sémery, responsable du

Département architecture et maîtrise d’ouvrage, Direction

de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales,

[email protected]

Vient de paraître

Un exemplaire de ce cahier a été adressé àtous les organismes. Il est égalementdisponible, après identification, sur lecentre de ressources de l’Union socialepour l’habitat, à partir du site : www.union-habitat.org. Pour toute demande d’achatd’un numéro: [email protected],[email protected]


• Grand Lyon Habitat, à Fontaines-sur-Saône. La résidence Le Boisdes Roy, certifiée RT 2012-NF habitat HQE, sera livrée au printemps2019, à un kilomètre du centre-ville. Elle est composée d’un bâti-ment de trois étages de 22 logements, sans vis-à-vis et donnant direc-tement sur un parc, auxquels s’ajoutent 41 places de stationnementdont 22 garages boxés. Les appartements sont tous traversants, avecbalcon ou jardin privatif. Prix : à partir de 138000 €pour un T2 d’en-viron 51 m2. Arch. : agence XXL Atelier.

• Lyon Métropole Habi-tat, premier programmed’accession. Grande afflu-ence lors de deux journées,en avril, pour mettre envente 30 appartements enaccession sociale, dans lehuitième arrondissementde Lyon. 266 personnes sesont déplacées, seules ouen famille, pour le premierprogramme d’accessionsociale réalisé par Grand Lyon Habitat, à quelques pas de lamairie d’arrondissement. 109 ont été reçus pour un deuxièmerendez-vous. Arch. : cabinet Rue Royale.

• Savoisienne Habitat, à La Rosière.Le Lycopode se situe en plein cœurde la station de ski La Rosière-Mont-valezan, en Savoie. Destiné à desacquéreurs travaillant sur la com-mune, le bâtiment de six niveauxcomprend 16 appartements, du 2au 4 pièces duplex avec balcon ou ter-rasse. Chaque logement dispose d’uncellier intérieur au logement, ousitué sur le palier, et d’un garageboxé. Arch. : Monteil Architecte. Prix :à partir de 150 500 €pour un T2 (TVA20 %). S.M.

ACCESSION SOCIALE

Nouveaux programmes

DIRECT HLM

Le nouveau service de relation client mis en place par Caen lamer Habitat, fin juin 2017, centralise désormais les demandes deshabitants et apporte des réponses concrètes à leur traitement. Ilest composé de huit personnes connaissant parfaitement lepatrimoine et les locataires. Alors que le service de proximitéétait auparavant articulé autour d’agences ne couvrant que 60 %du patrimoine, cette solution est désormais adaptée à 100 % deslocataires. En cas de demande d’intervention par un habitant, unaccusé de réception de cette demande est immédiatementdélivré et le responsable de l’intervention prend contactdirectement avec lui.Au quotidien, une cinquantaine de gardiens sont présents dansprès de 80 % des résidences et dix responsables de territoiregèrent le patrimoine plus diffus. Ces équipes sont équipéesd’outils informatiques mobiles. Enfin, dans leur espace locataires en ligne, ces derniers peuventretrouver toutes informations utiles, envoyer et télécharger desdocuments et payer en ligne. D’ici à la fin 2017, l’office offrira unextranet avec une messagerie connectée au service de relationclient, le suivi des demandes d’intervention, l’édition dequittances de loyer.Caen la mer Habitat gère 10 000 logements et est certifiéQualibail. S.M.

Un service de relation client à Caen la mer Habitat

HABITANTS

Mayenne Habitat a organisé desportes-ouvertes de ses loge-ments neufs dans la commune deMayenne; 171 visiteurs se sontdéplacés durant le week-end.Ces six pavillons T4 et ces 18appartements du T2 au T4 sontimplantés dans un quartier incon-tournable de la ville, Le Pommier,à proximité des commerces, ducentre-ville et de plusieurs infra-structures (piscine, établisse-ments scolaires). Lié à l’histoiredes premiers Hlm à Mayenne, cequartier fait aujourd’hui l’objetd’une requalification complètepar l’OPH avec, en plus desconstructions, la réhabilitationd’un immeuble de 16 logementset la déconstruction de quatrebâtiments. V.S.

INITIATIVES

Appartements à louer

Les portes-ouvertes ont permis auxvisiteurs de découvrir l'intérieur d'unappartement témoin de type 3, meublégrâce à un partenariat avec un magasinlocal d’ameublement.


Le plan stratégique depatrimoine prévoit unehausse de 30 à 60 % duprogramme deréhabilitation.

Plurial Novilia-Action Loge-ment avait lancé son Planstratégique de patrimoineen 2015. Finalisé en 2016,

celui-ci se traduit par une hausseconséquente des projets de réha-bilitation. Un audit, mené cettemême année sur les 33000 loge-ments, montre que 25 % d’entreeux ont une étiquette verte (A,Bou C); 62 % une étiquette orange(D ou E) et 13 % une étiquetterouge (F ou G). À l’horizon 2025,la classification devrait avoirradicalement changé avec 65 %en vert, 35 % en orange et plusaucun logement avec une éti-quette supérieure à F.Les solutions déployées pouratteindre cet objectif sont mul-tiples : isolation thermique destoitures terrasses et du plafond

RÉHABILITATION

Rénovation de 200 logements et création de 51 nouveaux logements parsurélévation, avec une ossature bois et une isolation thermique optimisée, à Sainte-Geneviève-des-Bois (91).

Réhabilitation des 115 logements de la résidence Fleur de Lys, quartier Murigny, àReims, livrée début 2017.

Projets en hausse sur dix ans pour Plurial Novilia

des caves ; amélioration dumode de chauffage et de la ven-tilation ; intégration d’objetsconnectés ; éclairages LED àdétection. La réhabilitation s’ac-compagne d’interventions sur lasécurité des logements (instal-lations électriques ou gaz, sécu-rité des balcons) et des partiescommunes.Le plan stratégique a égalementpermis de différencier les inter-ventions en fonction des mar-chés du logement. Ainsi,explique Plurial Novila, « si deslogements peu attractifs sur unmarché porteur auraient toutintérêt à bénéficier de travauxd’amélioration, les mêmes pro-duits sur une zone beaucoupplus détendue pourraient fairel’objet d’une transformationplus lourde, voire d’une démo-lition. Inversement, des loge-ments attractifs en zone déten-due seront conservés, voireadaptés, pour répondre à desbesoins précis ».

Les objectifs quantitatifs ont étérevus à la hausse à la suite del’audit, passant de 600 loge-ments rénovés chaque année àun objectif annuel entre 800 et1 000 lots (dont 80 % en collectifet 20 % en individuel), soit unehausse de 30 à 60 %, selon lesannées. Trois chantiers majeursconcernent des quartiers Anru,à Reims: Croix du Sud (442 loge-ments), Orgeval-Neufchâtel (516logements) et Les Châtillons(2 800 logements). À Orgeval-Neufchâtel, notamment, PlurialNovilia expérimente l’auto-réha-bilitation accompagnée. Leséquipes de proximité et l’Arméedu salut ont identifié des loca-taires qui rencontrent des diffi-cultés au quotidien ; en échanged’une participation symboliquede 10 euros, ils peuvent bénéfi-cier des conseils d’un encadranttechnique afin de réaliser eux-mêmes des travaux de peintureou bricolage en tout genre dans

MAÎTRISE D’OUVRAGE

leur domicile. Une action quipermet également de renouer ledialogue ; l’expérience est pro-longée par des ateliers collectifsau sein d’un appartement duquartier.Le plan d’actions de l’ESH estcomplété par l’adaptation deslogements (remplacement dessanitaires) et des espaces exté-rieurs (rampes d’accès…) auxpersonnes âgées et à mobilitéréduite. Ainsi, 27 ascenseurs ontété entièrement rénovés en 2016(portes coulissantes, agrandis-sement de la cabine). Des chan-tiers dits « confort et bien-être »sont également menés comme àSaint-Dizier, comprenant créa-tion de balcon et agrandisse-ment de logements.Avec un coût moyen de 25 000€par logement collectif et entre 30et 35 000€ en individuel, PlurialNovilia investit près de 25 M€

chaque année et a créé un pôledédié à la réhabilitation. S.M.


La Tour 13 à Paris, célèbre pouravoir accueilli des artistesinternationaux de street art, alaissé place à un immeublerésolument contemporain quiinaugure la première phase duprojet de renouvellement urbainde l’îlot Fulton.

L’immeuble Fulton, livré par ICFHabitat La Sablière, bénéficied’un emplacement privilégié,en front de Seine, à proximité

des transports en commun. Dans unsecteur où le marché locatif est trèstendu, la démolition-reconstruction apermis de densifier la parcelle qui,dans sa première tranche, accueille 87logements, 2 commerces, 30 places destationnement souterrain, un jardinintérieur, en lieu et place de la tour de36 logements, conçue dans les années50 par Daniel Michelin.L’architecte Bernard Buhler, confor-mément aux prescriptions urbaines,architecturales, paysagères et envi-ronnementales du coordonnateur, lecabinet Brenac et Gonzalès, a créé une«faille ouverte» entre les bâtimentsafin d’offrir une perspective depuis lecœur d’îlot vers la Seine pour l’en-semble les habitants (y compris pourles prochains résidents de la 2e tranchedont les bâtiments seront en fond deparcelle).L’immeuble est particulièrement res-pectueux de l’environnement: en adé-quation avec le Plan climat de la Villede Paris, labellisé BBC et certifié Habi-tat & Environnement, Profil A, QualitelRT 2012. Ainsi, la forte performance del’enveloppe assure le confort d’hiver etd’été (fenêtres double vitrage enbois/aluminium, stores), les logementssont à double ou triple orientation,équipés d’une VMC simple flux. Ilssont par ailleurs, raccordés à une unitéERS(1). La valorisation de la chaleur deseaux usées grises pour produire del’eau chaude sanitaire (ECS) contri-

ARCHITECTURE

De grands balconsagrémentent lesfaçades; les vitragessont dichroïques: suivantl’orientation, l’angle devue, la couleur varie dubleu au jaune, enpassant par le vert etpréservent de l’intimité.© S.Grazzia

Kaléidoscope sur le quai d’Austerlitzbue à diminuer les charges des loca-taires. La récupération des calories deseaux grises permettra, à terme, decouvrir 100 % des besoins en eauchaude sanitaire à 55° de l’ensembledes logements.

UNE IMPLICATION DESLOCATAIRESPour associer les locataires au démar-rage du projet, dès 2008, des ateliersde concertation ont été mis en placepar le cabinet Techné Cité. Ils ontnotamment permis d’établir une chartede relogement qui définit les conditionsde prise en charge, une liste de pré-conisations pour la future constructionprises en compte par l’architecte, lesengagements d’ICF Habitat ainsi queles contraintes liées aux relogements.L’amicale des locataires s’est impliquéenotamment dans le jury du concoursd’architectes. Enfin, l’association SangsMélés a été missionnée pour réaliserun projet mémoire pour libérer laparole des habitants.Plusieurs niveaux de loyers sont appli-qués selon les financements ; ainsi, leloyer d’un T2 de 45 m2 peut varier de512 € à 755 € charges comprises(PLAI/PLS) en adéquation avec lesressources des locataires.Le montant de l’opération, soutenuepar l’État, la Ville de Paris, la Région Île-de-France et la SNCF, s’élève à

19,55 M€ TTC. 9395 heures d’inser-tion par l’activité économique sur lechantier, soit 107 % des objectifsfixés, ont été enregistrées.La deuxième phase, après la démolitionprévue prochainement des bâtimentsexistants, puis, en 2018, le diagnosticarchéologique et le lancement de laconstruction, s’achèvera en 2020 avecla livraison de 181 logements sociauxsupplémentaires, 55 logements inter-médiaires et une crèche; cette tranchesera assurée par deux agences, Péri-phérique et Prego. V.S.

(1) L’unité ERS d’une capacité de 55 KW, instal-lée dans le sous-sol de la résidence, récupère dansles canalisations des immeubles la chaleur deseaux usées grises (douches, baignoires, vaisselles,lave-linge) générées par les locataires. Les calo-ries captées dans les canalisations sont trans-férées dans un ballon de stockage d’eau chaudesanitaire via une pompe à chaleur. Cette chaleurest réutilisée pour produire de l’eau chaudesanitaire (ECS). Une fois leur énergie captée, leseaux grises sont rejetées dans le réseau d’as-sainissement à une température moyenne de 9°.

Sur la coursive du rez-de-chaussée, une expositionconçue par Nicolas Michelin présente un aperçu del’œuvre de son père, Daniel Michelin. © S.Grazzia


MAÎTRISE D’OUVRAGERÉNOVATION URBAINE

Réhabilitation d’un« patrimoine du 20e siècle »Reconnaissables et visibles de loin, les tours réalisées par l’ar-chitecte Georges Candilis dans les années 1960 et classées au«patrimoine remarquable du 20e siècle» ont retrouvé leurs cou-leurs d’antan. Les 685 logements qui composent le «38 LaViste» et les 306 logements de «La Viste Provence» ont étéréhabilités par Erilia dans le cadre d’un des plus grands pro-grammes Anru de Marseille : la convention de 2005 quis’achève en 2020 s’élevant, en effet, à 42,80 M€ dontpresque 70 % portés par le bailleur(1).L’opération La Viste est emblématique. Située sur un éperonrocheux du 15e arrondissement qui offre un panorama sur larade de Marseille et son horizon, elle signifie «la vue» en occi-tan. Mais cette situation exceptionnelle et la topographie deslieux ont aussi entraîné des erreurs urbanistiques comme la créa-tion de nombreuses voies en impasse. Le quartier s’estconstruit de part et d’autre d’un noyau villageois qui possèdeun potentiel urbain à valoriser.Les enjeux de la rénovation urbaine portaient sur l’améliora-tion du confort en réhabilitant entièrement le bâti et les espacesextérieurs, sans démolition, du fait du classement ; le déve-loppement de l’attractivité du site ; la revalorisation du noyauvillageois ; l’amélioration de l’accessibilité du site ; la requalifi-cation des équipements publics.En 2015, Erilia a achevé la réhabilitation des bâtiments sousl’égide de l’Architecte des Bâtiments de France qui a exigé leretour aux couleurs d’origine et des huisseries imitant le bois(arch. : Jean-Pierre Baldassari). La résidentialisation des espacesextérieurs est en passe d’achèvement et Erilia livrera en 2018un nouvel immeuble de 24 logements PLS et une crèche de 42berceaux. De leur côté, la Métropole réaménage les voiries etla ville de Marseille débutera des travaux de requalification dugroupe scolaire, en 2018. S.M.

(1) Sur les 42,80 M€: 16 % Anru; 5,8 % Ville de Marseille ; 4,4 % Communautéurbaine; 4,2 % Conseil régional ; 69,6 % bailleur Erilia. Les investissements pri-vés aux abords se montent à 31 M€.

Les immeubles Candilis entièrement réhabilités ont retrouvé leurscouleurs d’origine. © J.-P. Baldassari

Place aux espaces publicsDatant des années 50, et refermésur lui-même, le quartier Chatelet, àGrenoble, en limite de Saint-Martin-d’Hères bénéficie, depuis 2011, d’uneopération de renouvellement urbain.Sur les 4 hectares du site, propriétéd’Actis, seront édifiés 332 logementsfamiliaux dont 30 % de locatif social,44 % d’accession libre, 15 % de loca-tif libre et 11 % d’accession sociale etdes équipements. Outre la mixitésociale et fonctionnelle, le projet apour objectif d’ouvrir le quartier surl’extérieur et d’offrir un nouveaucadre de vie aux habitants.Les logements déjà livréssont construits en petitesunités. Tous sont labellisésBBC. L’ensemble des rues,dans et autour du quartier,font une large place auxpiétons et aux cyclistes.

Les allées seront végétalisées.Confié à la SAGES, société publiquelocale, l’aménagement des espacespublics a fait l’objet d’une partici-pation citoyenne en ateliers au prin-temps 2016. Les acteurs et habi-tants du quartier ont ainsi positionnéplusieurs jeux pour enfants devantles futures entrées de l’école et faceà la crèche. Sur les trois scénarios quileurs étaient proposés, les élèves del’école ont choisi le thème du Châ-teau, en écho au nom du projetChatelet. N.R.

ÉNERGIE

Micro-cogénération à La RochelleProgramme original à plus d’un titre : la résidence Le Mess, en centre-ville,sur un ancien site militaire cédé à l’Office de la Communauté d’agglomérationde La Rochelle par bail emphytéotique. Dès l’origine, des fouilles archéo-logiques montrent qu’elle se trouve sur l’emplacement des anciens jardinsdu couvent des Cordeliers, en bordure de fortifications du 17e siècle etrévèlent la présence du cimetière paroissial de Notre-Dame-de-Cougnes,datant des 13 et 14e siècles, jusqu’alors inconnu et d’une poudrière du 18e siè-cle. Autant de vestiges mis en valeur grâce à l’implantation des bâtiments quilibère un grand espace public.La résidence est composée de cent logements répartis en quatre bâtimentset dispose de micro-cogénération qui assure le chauffage, l’eau chaude et pro-duit de l’électricité grâce à un moteur gaz naturel(1).Autre particularité : les toitures sont recouvertes d’immenses plaques d’alu-minium(2), sur mesure et directement pliées sur place, composées d’élémentsrecyclés demandant peu d’entretien et offrant d’excellentes propriétésthermiques et acoustiques.Le chantier a donné lieu à des clauses d’insertion bien qu’il ne s’agisse pasd’un programme Anru et a été l’occasion de plusieurs visites et d’une jour-

Devant l’un des nouveauxprogrammes, le Vernon (15

logements en duplexs’apparentant à des maisons de

ville), inauguration des jeuxavec les futurs utilisateurs.


MODES CONSTRUCTIFS

Deux logements, triple savoir-faireVendée Logement a inauguré deux nouveaux logements àBellevigny (Belleville-sur-Vie). D’une surface habitable de66 m2, bénéficiant d’un jardin et d’un garage ou carport, ceslogements présentent trois particularités :• le mode de construction: ils ont été conçus et fabriquéspar Citeden (branche dédiée à l’habitat du groupeCougnaud). 90% de leur construction a été réalisée enusine. Grâce à son procédé constructif tridimensionnel,Citeden peut mixer l’acier, le bois et le béton pour fabriquerdes logements confortables et économes. Les délais defabrication d’une construction industrialisée sont deux àtrois fois inférieurs à ceux d’une construction classique.

• les performances: ces logements respectent la normeBEPOS (Bâtiment à énergie positive). Une première pourl’ESH. Ils répondent également à la nouvelle norme E+C- quiimpose de réduire au maximum les consommationsénergétiques d’un logement, tout en limitant son empreintecarbone sur l’environnement.• la technologie : ce sont aussi les premiers logementsconnectés de Vendée Logement. Ils bénéficient de solutionsnumériques adaptées qui permettent notammentl’identification et la gestion des consommationsénergétiques par le locataire et le contrôle des équipementsélectriques à distance, par smartphone. Un coachingénergétique a été mis en place auprès des locataires, qui setraduira par un accompagnement à la lecture et à l’utilisationdes équipements technologiques du logement. Ce coachingsera reconduit pour chaque nouveau locataire. V.S.

Grâce à leur adaptabilité, cette conception industrialisée s’adapte àchaque projet en terme d’aménagement et d’implantation suivant lescaractéristiques foncières.

Une réponse sur mesure

Pour répondre aux besoins de grandsexclus, personnes isolées, sans domi-cile, accueillies un temps en institutionmédico-sociale, Est Métropole Habitata créé une formule d’habitat mobile etmodulable sur le site d’une clinique àVilleurbanne. La construction modulairea été retenue pour sa rapidité (troismois de fabrication en atelier).Réalisés en conception-réalisation, lesdeux modules T1’ de 20 m2 reprennent

Une expérienced’habitat mobile

et modulaire.

les exigences des bâtiments en dur(normes phoniques et thermiques).La formule mise en œuvre représenteune alternative aux solutions tradi-tionnelles et normalisées d’accueil deces publics. À mi-chemin entre le loge-ment et l’établissement, elle intègreune approche pluridisciplinaire etconstitue une étape de transition etune passerelle vers le droit commun, auprofit de l’inclusion urbaine de publicsparticulièrement vulnérables.Les personnes pourront demeurerdans ces modules tant qu’elles enauront besoin, leur départ étant condi-tionné par leur souhait d’évoluer versun autre type de logement.Cette initiative développée au sein duGIE Est Habitat est portée par Alynea(Association lyonnaise nouvelled’écoute et d’accompagnement), lamaîtrise d’ouvrage étant assurée par EstMétropole Habitat. Ce projet s’inscritdans un partenariat avec les services del’État et de la Métropole, une forte impli-cation de la Fondation Abbé Pierre etune mobilisation de l’Orsac (Organisa-tion pour la Santé et l’accueil) qui metà disposition le terrain sur lequel sontimplantés les modules. N.R.

100 logements sur un sitearchéologique; au premier

plan, le rempart et soncouronnement, reconstruits

dans la limite des vestigesretrouvés.

née professionnelle. La première pierre avait été posée en décembre 2014par la ministre du Logement d’alors, Sylvia Pinel. Arch. : Arcature/ Raum ;60 PLUS, 25 PLAI, 15 PLS ; coût : 13,79 M€ dont 2,13 M€ de subventions et 1,55 M€de fonds propres. S.M.

(1) Deux chaudières gaz naturel à condensation produisent 39 kw de chaleur et un cogénérateur déli-vre 20 kw d’électricité qui assurent les besoins en énergie des équipements et des parties communes :chaufferie, ascenseur, VMC, éclai-rage parking et circulations. L’éner-gie excédentaire étant renvoyéegracieusement au réseau public.(2) Système Kalzip, une technolo-gie venue d’Allemagne.


Adapter le parc de la reconstruction de Saint-Nazaire

50000 euros en moyenne par logement : c’estle montant de l’effort financier de Silène(OPH de Saint-Nazaire) sur son patrimoined’après-guerre. Un tiers, en effet, du parcdate de la reconstruction de Saint-Nazaire,détruite par les bombardements. Bien situésen centre-ville, avec des loyers bas, les loge-ments sont appréciés des locataires maisaprès soixante ans d’existence, ils ont besoind’une remise à niveau importante.Après avoir rénové 1450 logements desannées 1970, dans le cadre de l’Anru, l’officea décidé d’investir fortement sur ces rési-dences des années 1950-1960, qui repré-sentent 3 000 logements sur 24 sites. Le

MAÎTRISE D’OUVRAGE

plan stratégique de patrimoineprévoit d’en réhabiliter 250par an, en concertation avecles habitants. Objectifs : amé-liorer la performance énergé-tique en visant le BBC quandc’est possible :• renforcer le confort ther-mique, acoustique et les équi-pements ;• rénover les parties com-munes et le cadre de vie

(façades, cages d’escaliers, espaces exté-rieurs). Dans un quart des sites, l’officesouhaite d’une part, répondre aux besoinsd’accessibilité des personnes âgées (18 % deses locataires ont plus de 60 ans), àmobilité réduite ou des familles avecenfants, en créant des ascenseurs ;d’autre part, rééquilibrer les typologiesen faveur de petits logements car 46 %des demandeurs sont des personnesseules alors que le parc ne compte que20 % de T2.Deux types d’intervention sont envi-sagés: des réhabilitations classiques enlogements occupés et des opérations

RÉHABILITATION

Restructuration à Saint-Herblain

tiroirs dans le cas de travaux lourds avecajout d’ascenseurs. L’effort financier estimportant, de 40 000 euros par logementréhabilité à 80000 euros pour les restructu-rations avec ascenseur, soit un budget de13 M€ par an (156 M€ sur douze ans), avecdes subventions de la Communauté d’ag-glomération CARENE (autour de 5,5 %), duFeder (4 %) et des fonds propres de Silène(10 %).Fin juin 2017, neuf projets ont ainsi été lan-cés dont cinq avec relogement, concer-nant 442 ménages ; cinq projets ont étévotés (523 logements) dont trois en chantier;quatre sont en cours de concertation pour502 logements. S.M.

Perspective du quartier Plaisance, après travaux.© J.-C.Boucheton architecte

Après un an de travaux, la résidence Le Tillay 2, située à Saint-Herblain,vient d’être entièrement restructurée. Cette résidence atypique d’Har-monie Habitat, construite en 1990, sur 4 étages, comprenait 10 loge-ments locatifs sociaux familiaux, un foyer et des locaux commerciauxen rez-de-chaussée. Deux étages étaient préalablement occupés pardes personnes âgées en domicile collectif, géré par la Ville de Saint-Her-blain. Le départ des résidents seniors pour une autre structure plusgrande a permis au bailleur de répondre aux besoins de l’Adapei Loire-Atlantique(1) et de l’Edit de Nantes Habitat Jeunes(2).Pour l’accueil des jeunes, le premier étage a été transformé en sept loge-ments (du T1bis au T3) dans le cadre du servicePasserelle Logement. L’Adapei qui gère déjà unfoyer, situé à 300 mètres, a pu créer une«antenne» rattachée à ce foyer existant. Le pla-teau du deuxième étage a été libéré pour réa-liser six chambres pour l’accueil de personnesadultes handicapées autonomes et deux stu-dettes pour le logement des voisins solidaires(étudiants en charge de la garde de nuit). Deslocaux communs, (bureau et pièce de vie aveccuisine) complètent cet étage.

Harmonie Habitat a également réalisé une réhabilitation pour les loge-ments locatifs sociaux.La clause sociale dans le cadre de ce chantier a permis à six personnesde bénéficier de contrats de travail dans le cadre de l’insertion profes-sionnelle, 410 heures de travail ont été allouées à des publics en inser-tion professionnelle et 5 entreprises ont été mobilisées pour l’insertion.Le prix de revient de l’opération s’élève à plus de 772000 € TTC. V.S.

(1) Association loi 1901, de parents et d’amis qui milite pour l’accompagnement adaptédes personnes qui présentent un handicap mental, de l’autisme, un polyhandicap, un han-dicap psychique et le soutien de leurs familles.

(2) Association qui s’adresse à tous les jeunes de 16 à 30 ansen situation de mobilité ou d’installation et qui propose unegamme de logements de qualité, à loyer modéré, en RésidenceFJT, en appartements en sous-location; un service d’accom-pagnement à la recherche d’un appartement Hlm ou d'un loge-ment privé; des services d’animation et d’accompagnementpersonnel et des salles de réunions en mise à disposition.

La SA d’Hlm se caractérise par un développement trèsfort des opérations EHPAD et foyers depuis quelquesannées, en lien avec son appartenance au groupeHarmonie Mutuelle et son implication notamment sur lelogement des personnes âgées.

Le quartier Plaisanceen cours de chantier.© Silène


Après avoir abordé les règles juridiquesapplicables aux baux réels solidairesdans le numéro du 15 juillet, sontdécrites ici les principales règlesfiscales applicables aux opérationsréalisées dans le cadre de ce nouveaudispositif.

Rappelons brièvement le schéma mis en placepar l’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet2016: un organisme de foncier solidaire (OFS)se porte acquéreur de terrains, bâtis ou non,et signe un bail réel solidaire (BRS) avec un pre-neur, lequel s'acquitte, en contrepartie, du paie-ment d'une redevance.L’opération peut être destinée à une offre delogements locatifs. Dans ce cas, le preneur seraun opérateur (par exemple, un organismeHlm) qui, après avoir, le cas échéant, construitou réhabilité des logements, les louera à desménages.Elle peut aussi être destinée à une opérationd’accession sociale à la propriété selon deuxmodalités :• soit l’OFS a acquis des logements et conclutun BRS directement avec le ménage qui vaoccuper le logement;• soit il conclut un BRS avec un opérateur (parexemple, un organisme Hlm) qui, après avoir,le cas échéant, construit ou réhabilité les loge-ments, s’engage à vendre les droits réelsimmobiliers attachés à ces logements à desménages.Dans tous les cas, les opérations sont réser-vées à des ménages de ressources modesteset doivent respecter des plafonds de loyers(pour les opérations locatives) ou des plafondsde prix (pour les opérations d’accession à lapropriété).C’est surtout vers le dernier schéma d’acces-sion que les acteurs semblent s’orienter enpriorité et c’est essentiellement ce schéma quisera analysé ; ici, en particulier, le cas où l’opé-ration porte sur des logements neufs.Le régime fiscal de ces opérations a été mis enplace par la loi de finances rectificative pour2016 du 29 décembre 2016. Cette mise en

RÉGIME FISCAL

La fiscalité des opérations en bailréel solidaire

place s’est principalement appuyée sur un tra-vail d’analyse préalable et de propositions réa-lisés par l’USH et la Fédération des Coop’Hlm.

LE RÉGIME DE TVA ET LES DROITSD’ENREGISTREMENT APPLICABLES ÀL’OPÉRATIONL’opération sera analysée étape par étape, ensuivant son déroulé chronologique.• 1ère étape : achat du terrain par l’OFSLors de l’acquisition du terrain, l’OFS suppor-tera, ou non, une charge de TVA selon qu’ilachète le terrain à un vendeur assujetti ou àun vendeur non assujetti (par exemple, un par-ticulier). Si le vendeur lui facture de la TVA, ils’agira d’une TVA calculée sur le prix de venteou sur «la marge» (le mode de calcul dépenddu régime sous lequel le vendeur avait lui-même acheté le terrain à l’origine).Si la TVA s’applique, elle sera calculée au tauxde 5,5 %. En effet, la loi de finances rectifi-cative pour 2016 a prévu que les ventes deterrain à l’OFS bénéficieront du taux réduit dèslors que ce terrain est acquis en vue de laconclusion d'un BRS (article 278 sexies, I-13du CGI). Le bénéfice de ce taux réduit estimportant puisque, en règle générale, l’OFS nepourra pas récupérer cette TVA payée sur l’ac-quisition du terrain et qu’il en répercutera doncle coût sur le montant de la redevance factu-rée au preneur du BRS. L’OFS supportera également des droits demutation sur le prix d’achat du terrain, selonles règles de droit commun. On rappelle que lemontant de ces droits est variable: le taux nor-mal est en principe compris entre 5,09 % et5,80 % selon les départements. Toutefois, lesacquisitions de terrains soumises à la TVA surle prix total bénéficient d’un taux réduit de0,715 %. Pour échapper ou réduire ces droits,l’OFS pourra éventuellement prendre un enga-gement de revendre ou un engagement deconstruire.• 2e étape : conclusion du BRS avec l’opé-rateurEn application de l’article 261 D du CGI, « leslocations d’immeuble résultant d’un bail confé-

rant un droit réel sont exonérées de TVA». LeBRS est donc exonéré (note étant prise quel’article 260 du CGI permet toutefois au bail-leur d’opter pour la TVA mais il ne semble pas,en première analyse, que cette possibilité d’op-tion soit pertinente, en l’espèce).Au regard des droits de mutation, on note qu’enprincipe les baux de ce type sont soumis à lataxe de publicité foncière au taux de 0,715 %(sur le montant cumulé des redevances detoutes les années à courir). Toutefois, la loi definances rectificative a prévu une exonérationau profit des «baux réels solidaires conclus enapplication de l'article L.255-3 du Code de laconstruction et de l'habitation» (article 743du CGI). Le renvoi à l’article L.255-3 du CCHconduit à limiter cette exonération aux seulsBRS conclus dans le cadre d’une opération d’ac-cession à la propriété faisant intervenir un opé-rateur qui transfère les droits qu’il tient du BRSau ménage. Il n’y a donc pas d’exonération sile BRS est conclu directement entre l’OFS etle ménage ou si le BRS est conclu pour uneopération locative.• 3e étape: intervention de l’opérateur-preneurDans l’hypothèse envisagée, l’opérateur, pre-neur du BRS, va construire des logements surle terrain objet du bail. Cette opération deconstruction suivra en principe les règles deTVA habituelles, sans difficulté particulière :les travaux de construction seront facturés àl’opérateur au taux normal de TVA et, dans lamesure où la vente aux ménages qui inter-viendra ensuite sera soumise à TVA, il pourrarécupérer la TVA supportée sur ces travaux.• 4e étape: «vente» du logement à l’accé-dantComme l’indique l’article L.255-3 du Code dela construction et de l’habitation, il ne s’agit pasd’une vente «classique» mais d’une vente por-tant sur «les droits réels immobiliers attachésà ces logements». On rappelle, en effet, quel’opérateur ne détient pas la «pleine pro-priété» du bien mais uniquement des droitsissus du BRS conclu avec l’OFS.Face à cette spécificité, le législateur a adopté

DROIT ET FISCALITÉ


DROIT ET FISCALITÉ

L’opération de bail réelsolidaire peut être destinéeà une offre de logementslocatifs ou à une opérationd’accession sociale à lapropriété.

un texte qui précise que «les mutations detoute nature qui ont pour objet, en matière (…)de bail réel solidaire, les droits du bailleur oudu preneur sont assujetties aux dispositionsfiscales applicables aux mutations d’immeu-bles» (art. 1378 ter du CGI).Autrement dit, lorsque l’opérateur «vend» lelogement au preneur, il vend en réalité lesdroits qu’il détient du bail et, fiscalement, cettevente sera traitée comme si elle portait sur lelogement lui-même (idem pour les ventesintervenant éventuellement par la suite :revente par le ménage, par l’OFS).Il en résulte que l’opération réalisée par l’opé-rateur sera soumise à TVA si le logement estneuf ou achevé depuis moins de cinq ans. S’ils’agit d’un logement ancien, la vente sera enprincipe exonérée de TVA.Vient ensuite la question du taux de TVA appli-cable: la loi de finances rectificative pour 2016prévoit l’application du taux réduit de 5,5 %.Selon l’article 278 sexies du CGI, ce taux de5,5% s’applique aux «cessions, prévues à l'ar-ticle L.255-3 du CCH, des droits réels immo-biliers attachés aux logements construits ouréhabilités dans le cadre d'un tel bail et des-tinés à la résidence principale des acquéreurs».Là encore, la référence à l’article L.255-3 duCCH limite le champ d’application du taux réduitaux seules opérations d’accession à la propriétéréalisées avec l’intervention d’un opérateur(cela étant, pour les opérations locatives, letaux réduit pourra éventuellement s’appliquersi les conditions habituelles propres aux opé-rations locatives sociales sont remplies: finan-cement, conventionnement APL …).Restent les droits de mutations qui seront cal-culés au taux réduit de 0,715%, à la charge de

l’acquéreur, ce qui cor-respond au régime «clas-sique» applicable auxopérations d’accessionsociale à la propriété.Si le ménage «revend»son logement par lasuite, l’opération serasoumise aux droits demutation selon les règles

de droit commun (entre 5,09 et 5,8% selon lesdépartements).Remarque: l’article 278 sexies prévoit éga-lement que le taux de 5,5% s’applique aux«livraisons de logements neufs à un orga-nisme de foncier solidaire en vue de la conclu-sion d'un bail réel solidaire conclu dans lesconditions prévues au premier alinéa de l'ar-ticle L. 255-2 du Code de la construction et del'habitation». Cette disposition vise le cas d’unOFS qui achèterait directement un logementneuf et conclurait un BRS avec un ménage,sans passer par un opérateur. On note toute-fois que cette modalité pose un problème dansla mesure où, en l’état actuel des textes, si laloi permet à l’OFS d’acheter le logement autaux réduit, elle ne lui permet pas d’appliquerce taux réduit lorsqu’il cédera les droits sur lelogement au ménage.• 5e étape: la signature d’un nouveau BRSentre l’OFS et le ménageUne fois que l’opérateur a vendu les droits réelsimmobiliers attachés au logement au ménage,l’article L.255-3 du CCH prévoit qu’un «bail réelsolidaire portant sur les droits réels immobi-liers acquis par chaque preneur est signé avecl'organisme de foncier solidaire. Ces droits sontautomatiquement retirés du bail réel soli-daire initial conclu entre l'opérateur et l'orga-nisme de foncier solidaire. Lorsque la totalitédes droits sont retirés du bail réel solidaire ini-tial, ce dernier s'éteint».Si on peut comprendre l’intérêt de la signaturede ce nouveau bail (dont la durée et lesmodalités seront redéfinies et qui permettra,dans le cas d’un immeuble de logements col-lectifs, de mieux gérer la division du bail ini-tial en plusieurs baux différents selon les loge-

ments), ce dispositif est assez particulier etpose de nombreuses questions sur le plan juri-dique.Est-ce vraiment un nouveau bail ou une sortede «déclinaison» du bail initial ?Lors de l’analyse initiale du dispositif, l’USHavait souligné que, sur le plan fiscal, la signa-ture d’un nouveau BRS, directement entre l’OFSet le ménage, risquait d’être considérée commeune nouvelle opération taxable au regarddes droits de mutation, conduisant à unedouble taxation du BRS (à la conclusion du baild’origine avec l’opérateur, puis à la conclusiondu bail avec le ménage), voire à une triple taxa-tion si on prend en compte la taxation à la ces-sion des droits par l’opérateur au ménage.Pour éviter cette situation, la loi de financesrectificative pour 2016 a prévu une exonéra-tion (article 743 qui exonère les baux réelssolidaires conclus en application de l'articleL.255-3 du Code de la construction et de l'ha-bitation.)• Les exigences fiscales quant à l’affectationdes terrains ou logements ayant bénéficiédu taux réduit de TVALe législateur a accordé le bénéfice du tauxréduit de TVA à ces opérations compte tenude leur affectation sociale. Si cette affectationn’est pas respectée dans la durée, la loi pré-voit que le taux réduit sera remis en cause. Onrappelle que la loi subordonne le taux réduità une affectation du terrain ou des logementsà une opération de BRS destinée à la résidenceprincipale de ménages sous plafonds de res-sources.L’article 284 du CGI prévoit donc que «les orga-nismes de foncier solidaire qui ont acquis unterrain à bâtir ou un logement au taux de 5,5%sont tenus au paiement du complément d'im-pôt lorsque les conditions auxquelles estsubordonné l'octroi de ce taux ne sont pas rem-plies dans les cinq ans qui suivent le fait géné-rateur de l'opération ou cessent d'être rempliesdans les quinze ans qui suivent le fait géné-rateur de l'opération.»Cette rédaction n’est pas nécessairementtrès explicite mais il faut retenir que ce sontles OFS qui sont garants du respect de l’af-fectation du terrain ou du logement, et ceci,pendant une période pouvant aller jusqu’àquinze ans. Ils devront donc affecter les biensacquis à une opération BRS et non à une autredestination et ils devront ensuite veiller au res-pect de l’affectation du logement par le


ménage, ce qui impliquera d’être très précisdans les contrats conclus, notamment surl’usage de résidence principale du logement.

LE RÉGIME DE TAXE FONCIÈRE POUR DESLOGEMENTS EN BRSCompte tenu des particularités de la «pro-priété» du logement en BRS, le législateur ajugé utile de préciser qui était le redevable dela taxe foncière sur les propriétés bâties.L’article 1400 du CGI précise qu’il s’agira dupreneur. C’est donc le ménage accédant, et nonl’OFS, qui sera devra s’acquitter de la taxe fon-cière sur son logement.Toutefois, afin de tenir compte des particula-rités de cette opération, la loi de finances rec-tificative pour 2016 a prévu que les collecti-vités territoriales peuvent, si elles lesouhaitent, prévoir un abattement de 30% surcette taxe.Les communes qui souhaiteront donner un«coup de pouce» supplémentaire à ce typed’opération pourront adopter une délibérationen vue d’accorder aux ménages concernés cetallègement de taxe foncière.Pour conclure, les opérations en BRS sont com-plexes et leur régime fiscal pose de nom-breuses questions. Comme indiqué précé-demment, la loi de finances rectificative pour2016 a fixé les principales règles applicablesen instaurant un régime favorable permettantle développement de ces opérations. Toutefois,certains aspects de ce régime fiscal restentencore «à construire» et la mise en œuvre deces opérations suscitera sans doute des ques-tions inédites.Les opérateurs doivent donc être très vigilantssur les conséquences fiscales des différentesoptions qu’ils peuvent être amenés à prendredans le montage de ces opérations.

THÈME : Bail réel solidaire.

CONTACT: Pascale Loiseaux, Direction des étudesjuridiques et fiscales ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. :[email protected]

COMMENTAIRE

L’occupant d’un logement, fourni à titreaccessoire d’un contrat de travail, ulté-rieurement acquis par un organisme Hlm,n’est pas assujetti au supplément de loyer desolidarité (SLS).En l’espèce, un établissement public à carac-tère industriel et commercial (EPIC) a mis àla disposition de l’un de ses salariés un loge-ment situé dans un immeuble. Cet immeu-ble a été vendu à un organisme Hlm. À lasuite de la signature d’une convention avecl’État et de la réhabilitation de l’immeuble,l’organisme Hlm a procédé à une majorationdu loyer et a appelé un supplément de loyerde solidarité (SLS), prévu par l’article L. 441-3 du CCH. L’occupant a refusé de régler lenouveau loyer.Les juges du fond ont relevé trois élémentspour exclure la qualification de contrat delocation :

• la clause du contrat de travail selon laquellela mise à disposition du logement constitueun accessoire ;• le logement est réservé aux agents en acti-vité ;• l’employeur peut mettre fin au contrat àtout moment et sans indemnité dans l’hy-pothèse où le salarié viendrait à cesser sesfonctions.Pour la Cour de cassation, les juges du fonden ont exactement déduit que le bénéfi-ciaire du logement n’est pas titulaire d’un bail.Dès lors, les dispositions relatives au SLS (art.L. 441-3 du CCH) ne lui sont pas applicables.

THÈME : Gestion Locative/Logement de fonction.

CONTACT: Aurélie Leite, Direction des études juri-diques et fiscales ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mèl :[email protected]

(1) Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743, P+B+I.

Arrêt(1) Cour de cassation: logement de fonction

QUESTION/RÉPONSE

DÉGRÈVEMENT DE TFPB POUR TRAVAUX D'ACCESSIBILITÉ

Un organisme Hlm qui remplace des baignoires par des douches dans des logementslui appartenant peut-il bénéficier d'un dégrèvement de TFPB ?Il ressort d’une décision du Conseil d’État du 22 mai 2017 n° 396827 que les travauxréalisés par un organisme Hlm consistant dans le remplacement de baignoires pardes douches « standards », qui n’étaient spécialement pas conçues pour les personneshandicapées, peut ouvrir droit à undégrèvement de TFPB, conformémentaux dispositions de l’article 1391 C duCGI sous réserve qu'ils soient de nature,en tout ou partie, à améliorerl’accessibilité des logements auxpersonnes en situation de handicap.Dans cet arrêt, le Conseil d'État acondamné la position del'administration et du tribunal depremière instance qui s'étaient« contentés », pour justifier le rejet dudégrèvement, de relever que les douchesn’étaient pas spécialement conçues pour les personnes en situation de handicap,sans rechercher si ces équipements étaient ou non de nature, en totalité ou en partie,à améliorer effectivement l'accessibilité des logements en cause à ces mêmespersonnes.Cette décision ne conduit pas à généraliser le dégrèvement de TFPB à touteinstallation de douche « standard » mais elle permet aux organismes concernés debénéficier du dégrèvement sous réserve de justifier que ces douches améliorenteffectivement l’accessibilité des logements aux personnes en situation d’handicap.


Repères n° 36Faire du numérique un levierd’amélioration du service

Faire du numérique un levier d’améliorationdu service rendu, c’est d’abord répondre à

l’exigence de s’adapter aux évolutions de lasociété, c’est aussi optimiser les processus degestion, les rendre plus transparents, plusaccessibles, plus réactifs. Pour remplir samission de façon optimale, le secteur dulogement social doit être en phase avec cesévolutions qui concernent en premier lieu, leshabitants.Si le développement de nouvelles formes decommunication à distance introduit la notion de« proximité augmentée », il ne se substitue paspour autant à la présence des personnels deterrain qui jouent un rôle fondamental auprèsdes publics logés. Il la libère en quelque sorte detâches à moindre valeur ajoutée pour créerdavantage de plus-value sociale par ailleurs(auprès des publics les plus fragiles et les

« moins connectés », notamment).Réalisée à la suite d’un travail de capitalisation etd’analyse auprès d’une dizaine d’organismes Hlm ayantdéveloppé des services numériques en vue d’améliorerla relation de service, cette publication a pour ambitionde donner quelques repères, réfléchis et validés dans lecadre d’un groupe de travail associant desprofessionnels aux divers profils (direction générale,DSI, RSE, qualité, communication). Quels sont lesservices numériques à développer prioritairementpour répondre aux enjeux de qualité de service ?Quelles sont les conditions de mise en œuvre et lesfacteurs-clés de la réussite pour conduire de telsprojets qui modifient profondément lesorganisations ?

Contact: Franck Chartier, Direction des Systèmes

d’Information, [email protected]

Amel Tebessi, Direction des politiques urbaines et sociales,

[email protected]

Vient de paraître

Un exemplaire de ce cahier a été adressé àtous les organismes. Il est égalementdisponible, après identification, sur lecentre de ressources de l’Union socialepour l’habitat, à partir du site : www.union-habitat.org. Pour toute demande d’achatd’un numéro: [email protected],[email protected]

2017-2018Réalisée par H’PROM, de l’Union sociale pour l’habitat

Contact : [email protected] – 01 40 75 70 29

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AGENDA LE MOUVEMENT FISCALITÉ · ton à Paris XIII e, réalisé par ICF Habitat La Sablière; arch. Bernard Buhler. ©S.Grazzia; voir notre arti-cle page 25. Publicité: pages 7,