VENDUS ENTRE LE 01/04/2019 & le 30/06/2019.NOUVEAUX BIENSANCIENS

Christian RocheCabinet Roche & Cie

ANALYSE DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE SUR SAINT BARTHELEMY AU 30/06/2019

Mesdames, Messieurs,

Selon une récente étude du marché de l’immobilier à Saint-Barthélemy (2ème trimestre 2019), on constate une forte

accélération des transactions :

12 ventes par trimestre en 2018,23 ventes au premier trimestre 2019 et 26 au second.

Les délais moyens de cession, eux, raccourcissent, les terrains se vendant en 4 mois et les maisons entre 6 et 10 mois.

La moitié des cessions a été réalisée en moins de trois mois alors que nombreux sont les biens hors marché mais qui perdent de la valeur au fil du temps.

Concomitamment, cette hausse des ventes et la rapidité avec laquelle les transactions ont lieu, pourraient créer un réel manque de biens à vendre. En moyenne, les entrées de nouveaux biens à vendre sont passés de 37 à 24 et si la tendance se confirme, il y en aura des tensions sur ce marché en 2021.

Force est de constater que le marché immobilier est en plein chamboulement, voire-même il est totalement inversé :

Les maisons neuves ou de moins de 5 ans representaient, il y a u an, 90% des biens à la vente.Il n’y en a plus que 45% à la vente au second trimestre 2019, ce qui confirme l’évolution au cours du premier.

Le rehaussement de l’impôt sur la plus-value, passant de 20 à 35%, incite les propriétaires à louer leurs biens pendant huit ans. Passé ce délai, ils retrouveront peut-être un taux d’imposition à 20% ?...

Pour la première fois, nous avons à la vente d’avantage de maisons anciennes que de maisons récentes.

Cette évolution ne devrait toutefois pas perturber les recettes de la collectivité du fait du doublement des cessions.

-

En tout cas, nous avons deux biens récents à la vente, dont une maison avec vue sur mer,

dans un cadre sublime à Colombier, avec trois chambres ; l’autre, une maison de 2 chambres, située au-dessus de l’Eden Rock.

Nous avons également sélectionné pour vous quelques propriétés qui nous semblent tout à fait bien placées en terme de prix et de prestations, et que vous trouverez dans le classement de la dernière colonne de notre tableau.

Nous vous conseillons de vous faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier de Saint-Barthélemy pour l’acquisition ou la vente d’un bien.

En effet, nous avons constaté que si vous êtes du côté vendeur, les transactions se traitent sous trois mois. En revanche, si votre bien est surévalué, il ne se vendra pas, se retrouvera dans toutes les agences de Saint-Barthélemy et au fil des années vous serez forcez de baisser son prix.

Si vous êtes acquéreur, il faut voir un maximum de biens disponibles sur le marché, sans à-priori et sans aucune restriction sur les prix.Nous pouvons vous accompagner dans cette recherche. Aucune remuneration ne vous sera demandée en raison de nos accords avec l’agence du vendeur .... Les agences immobilières les plus efficaces ne sont pas forcément les plus notoires.

EDITO

1

2

CHAQUE ANNÉE DEPUIS 2017 NOUS ÉTABLISSONS UN RAPPORT TRIMESTRIEL.

C’est un travail exclusif auquel s’est attelé notre équipe. Passer en revue le marché de Saint Barthélémy. Ce rapport met en lumière:

- Les réactions surprenantes du marché après Irma- Les tendances de prix- La surcote puis la correction d’une famille de biens

Cabinet Roche & CieChristian Roche

0690260623

Avec plus de 70 villas disponibles sur le marché, le dynamisme de l’île reste soutenu.Nous noterons une évolution considérable des transactions effectuées au cours du 2e trimestre 2019. L’offre reste soutenu par l’arrivée de nombreuses propriétés remarquables.

Les villas dotées de 3 chambres restent les plus convoitées de l’île. Nous noterons aussi une croissance de la demande pour les biens aux volumes et au nombre de pièces conséquentes.

T2 2019T4 2018

7 Ch. 6 Ch. 5 Ch. 4 Ch. 3 Ch. 2 Ch.

Quelques chiffresUN DYNAMISME SOUTENU

0

5

10

15

20

25

4 4

67 7

12911

17

20

23

8

2 Chambres

2 Chambres

6 Chambres

6 Chambres

4 Chambres

4 Chambres

1 Chambre

1,235,000

3,016,000

6,072,000

7,760,000

10,795,000

12,900,000

12,900,00013,941,000

6,367,0006,710,000

3,431,000

1,286,000

14,717,500

14,717,500

1 Chambre

5 Chambres

5 Chambres

3 Chambres

3 Chambres

7 Chambres

7 Chambres

Evolution des prix moyens

911

17

8

0

3,000,000

6,000,000

9,000,000

12,000,000

15,000,000

0

3000000

6000000

9000000

12000000

15000000

T4 2018

T2 2019

A noter que les prix présentés représentent la moyenne de tout les biens.Les villas ayant une vue ou pas peuvent donc se trouver en dessous ou bien au dessus de ces chiffres.

Bord de Mer

Vue sur Mer

Vue mer / campagne

Vue sur Campagne

Le marché des terrains

Prix moyen au m²

Le terrain à bâtir est une ressource rare sur l’île. Ce marché témoigne toutefois d’un dynamisme particulier avec une augmentation des offres de plus de 200%.

05 10 15 20

T2 2019

T4 2018 8

20

1000

2000

3000

4000

5000

60005,500 €

3,900 €

1,500 €

1,420 € 1,000 €

2,330 €

T2 2019T4 2018

desAnalyse détailléeVentesdes

RRSurface du terrain (m²) Quartier Précision Vue Etat Prix (€) Observations Valeur estimé de la

constructionValeur du M²

de terrain

10 400 GUSTAVIA Seul construction sur le Port Port Rénové 25,000,000 600 m²

9 8599 Colombier Hors Marché Mer Irma ? XXX + 3 piscines+ garde 3.600.000 3300

8 1080 Marigot Ancien 3,950,000 Libre en Janvier 2020 1.600.000 2176 5

8 904 GUSTAVIA Colline PORT Neuf 8,500,000 568m² Brut 3 Parking 5862

7 2382 Marigot Mer Récent 1,4750,000 BAISSE 17.37 2.800.000 6117

7 3290 Lorient Plage Récent

7 1288 Anse des Ca Hors Marché Mer Irma 13,000,000 420m² 2.800.000 7900

7 Grand cul de sac Mer Ancien 4,255,000 Placement locatif

7 Publique Mer/Campa Ancien 2,968,000 270 m²

7 3071 Lorient Le Manoir Campagne Récent 10,500,000 XX 2.800.000 2500

6 Gouverneur Mer Récent 40,000,000 Valeur indicative

6 7655 Pointe Milou Mer Récent (2011) 12,900,000 700 m² Fitness Ciné 2.400.000 1372 4

6 3830 Gouverneur Mer Neuf Fitness

6 2155 Marigot Mer Récent 12,800,000 566 m² + Cinéma +7 Parkings 2.400.000 4826

5 12241 Lorient Petite saline Mer Ancien 16,000,000 XXXX + Fitness + Tennis 2.000.000 1062 3

5 2606 Lorient Plage Neuf 13,800,000 15,500,000$ 2.000.000 4500 2

5 5360 Lorient Petite saline Mer Ancien 17,000,000 XXXX US $ 2.000.000 2611

5 2475 Shell beach Hors Marché Mer Récent 35,100,000 285 m² SHON 2.000.000 13373

5 9000 MontJean Mer Récent 9,650,000 Baisse 2.000.000 850 1

5 2384 Flamands Mer/Campa Récent 7,500,000 240 m² shon 2.000.000 2307

5 3688 LURIN Mer/Campa Ancien 6,900,000 XX 2.000.000 1329

5 2310 Pointe Milou Mer Récent XXX + Fitness

VENDUS ENTRE LE 01/04/2019 & le 30/06/2019.NOUVEAUX BIENSANCIENS

RVENDUS ENTRE LE 01/04/2019 & le 30/06/2019.NOUVEAUX BIENSANCIENS

Nombre de chambre

Surface du terrain (m²) Quartier Précision Vue Etat Prix (€) Observations Valeur estimé de

la construction

Valeur du M² de terrain

Classe-ment

4 1000 St Jean Mer Récent 13,000,000 438m² + Fitness 29,700 €/m² 2.000.000 11000

4 9800 Lurin Mer Récent Villa ROSE

4 2000 Lurin Vue St Jean Mer/Campa Récent 9,800,000 Baisse 10% & Baisse 6.4% 1.600.000 4100

4 2000 Lurin Vue St Jean Mer/Campa Récent 9,800,000 250 m² SHON 1.600.000 4100

4 2310 Pointe Milou Mer Ancien 5,000,000 Baisse de 9.M - IRMA XXXX IRMA 1.600.000 1472

4 1454 Gustavia Port Ancien 8,500,000 328m² 1.600.000 4745

4 12968 Lurin Mer/Campa Récent 7 Pieces Jasmin

4 Public haut Mer/Campa Récent 8,480,000 4 Parkings Bruit

4 2990 Lurin Mer/Campa Ancien 5,936,000 178 m² 33.300 €/m² 1.600.000 1450 3

4 1970 Petite Saline Haut Mer/Campa Ancien (1997) 5,600,000 226 m² 1.600.000 2030

4 4217 Pointe Milou Mer Ancien 4,300,000 Vent 1.600.000 640 2

4 643 Marigot Pied dans l'eau Sargasse 10,000,000 214 m² Archi Liaigre 1.600.000 13064

4 700 Marigot Mer/Campa Récent 3,950,000 Encastrée 4.2 M Baisse 1.600.000 3710

4 2000 Petite Saline Mer/Campa Ancien 3,950,000 1.600.000 1175

4 2987 Lurin/St Jean Mer/Campa Ancien 5,475,000 5.7 M ?. 1.600.000 1300 1

4 857 Colombier Mer/Village Récent (2008) 4,800,000 1.600.000 3734

4 854 Colombier Mer/Campa Récent 5,300,000 1.600.000 4330

4 647 St Jean Mer/Campa Ancien 3,300,000 Encastrée 800.000 3860

4 1580 Vitet-Deve Vue TOINY Mer Récent 12,000,000 Baisse 11.8% 176 m² 1.600.000 6582

4 790 Anse des Cayes Mer/PARKING Ancien 2,500,000 Quartier Ouvrier BRUIT 2150

4 525 Vitet Mer/Campa Récent 3,250,000 166 m² 20000 €/m² 1.600.000 3143

RRNombre

de chambre

Surface du terrain (m²) Quartier Précision Vue Etat Prix Observations

Valeur estimé de la construction

Valeur du M² de terrain

Classement

3 2389 Corossol Hors Marché Mer Récent 19,500,000 Baisse du prix 16.500.000 1.200.000 7660

3 Lorient Plage Ancien

3 6160 Lurin Hors Marché Mer Ancien 2005 19,500,000 Pas de baisse depuis 2

ans 246m² 2970

3 1555 Gouverneur Hors Marché Mer Récent

3 2287 Gouverneur Hors Marché Mer Récent

3 Collombier Mer Neuf 11,500,000 Emplacement excep-tionnel Silence + Vue **********

3 2406 Toiny Hors Marché Mer/vent IRMA 9,800,000 240 m² + fitness Cine 40.800 €/m² XX 3574

3 2210 Haut de St Jean Mer Rénovée 9,000,000 265 m² 1.200.000 3529

3 3176 Pointe Milou Mer Ancien 9,500,000 1.200.000 2613

3 2350 Marigot Mer/IRMA Récent 7,420,000 254 m² 29,200 €/m² UN AN = 2646

3 882 St Jean Mer récent 6,500,000 US $ 7.3M 1.200.000 6009

3 1972 Petite Saline Mer/Campa 1997 5,200,000 BAISSE 6.5 M IRMA 226m2 2687

3 885 Haut St Jean Mer Récent 6,700,000 Cave à vins 1.200.000 6214

3 1432 Lurin Hors Marché Mer Récent 6,000,000 334 m² 1.200.000 3350

3 2046 Corossol Mer Récent 4,450,000 XXX 1.200.000 1588

3 595 Flamands Hors Marché Mer Récent 3,750,000 154 m² 25.650 €/m² 1.200.000 4621

3 3890 Pte Milou Mer Ancien 4,000,000 1.200.000 720 2

3 6212 Petit cul de sac Mer Ancien 4,280,000 181.50 m² extension possible 1.200.000 450 1

3 797 Vitet Mer/Campa Récent 2,950,000 UN AN = 2196 5

3 1906 Haut Pt Saline Mer/Campa Ancien 5,600,000 1.200.000 2300

3 850 Haut St Jean Mer/Campa récent 5,300,000 1.200.000 4820

3 413 Vitet Hors Marché Campagne Ancien 2,500,000 Pas de vue 1.200.000 2790

3 824 Colombier Mer Neuf 2019 2,385,000 100 m² 2894

3 Colombier Mer EN COURS 2,330,000 En projet 2894

3 996 Colombier Mer/Campa 2008 5,300,000 144 + 155OUT 1.200.000 4110

3 1300 Marigot Mer Récent 3,400,000 IRMA 1.200.000 1692 4

3 Flamands rocflamands Campagne rénovée 2,800,000 149m² 2.950

3 824 Marigot Gd cul de Sa Mer/Campa Traditionnel 2,490,000 900.000 1929 X

3 Merlette Neuf 2016 1,855,000 3

3 Marigot Campagne Ancien 1,700,000 Lotissement

3 518 Toiny Mer/Campa Récent 2,200,000 1.200.000 1930

RVENDUS ENTRE LE 01/04/2019 & le 30/06/2019.NOUVEAUX BIENSANCIENS

Nombre de chambre

Surface du terrain (m²) Quartier Précision Vue Etat Prix Observations Valeur estimé de

la construction

Valeur du M² de terrain

Clas-se-

ment

2 1766 Petit cul de sac Hors Marché Mer déc-15 6,500,000 256 m2 + Fitness + Ciné 1.000.000 3114

2 1442 Lurin Camp/etang Ancien 2,995,000 128 m2 1.000.000 1383 1

2 2352 Lurin Camp/Etang Ancien 4,690,000 Extension possible : 2 chambre 1.000.000 1569 2

2 GUSTAVIA Le Marlin Port Rénové

2 Pte Milou Mer 1991 4,000,0002 St Jean Mer Récente Vue sublime ***********

2 2000 St Jean Mer/Etang Ancien 800.000 6

2 3800 Pte Milou Mer Rénové

2 Anse des Cayes Plage Ancien 2,900,000 Sargasses

2 GUSTAVIA Port Récent 2011 2,500,000 Beaulieu 140 m2 18000 4

2 177 GUSTAVIA Hors Marché Port Ancien 2,700,000 177 m2 Copro ancienne 15254

2 TOINY Mer Récent 5,300,000 1.000.000

2 3050 Marigot Camaruche Mer/Campa Ancien 4,000,000 300 m2 13.333 e/m2 800.000 1050 3

2 TOINY Mer Récent 2,500,000 Vent 1.000.000 5

2 212 Gd Fond Campagne 2013 1,790,000 1.000.000 3730

2 670 Marigot Gd cul de Sa Mer/Etang Ancien 1,300,000 Maison + Studio Pré-voir travaux 746

RRNombre de chambre

Surface du

terrain (m²)

Quartier Précision géographique Vue Etat Prix Observations

Valeur es-timé de la

construction

Valeur du M² de terrain

VENDU 1 1317 St Jean Etang Mer/Campa Neuf 2,400,000 321 m2 2400

1 GUSTAVIA PORT PORT Rénové

NEW 1 GUSTAVIA Colony Club Port Ancien 1,590,000 Au dessus de la piscine 2

1 GUSTAVIA Colony Club port et mer Rénové 1,950,000 60m2 + Piscine 32.500 e/m2 Silence 1

NEW 1 Villa Créole Ancien 657,000

NEW 1 St Jean Ancien 490,000 48m2 10.208

NEW 1 St Jean Ancien 630,000 55 m2 11.454

TERRAINS PLAGE

2000 Lorient eden 2

2077 Marigot 3.226 e/m2 6,700,000 Projet d'une villa 3266 1

RETIRE 2000 Gd cul de sac Hors Marché 6.000e/m2 12,000,000 Linéaire cotier impor-tant 6000

TERRAINS VUE MER

3900 Toiny 5,300,000 2 PERMIS DE CONSTRURE Vent+loin 1359 6

NEW 3000 Anse des Cayes

2235 Flamands 5,300,000 492m2 148 m2 SHOB 2370 5

NEW 513 Flamands Hors Marché 3,000,000 Au lieu de 1.280.000 6000

NEW 1291 GUSTAVIA lurin 4

NEW 2000 Prés de Gus

VENDU 2300 Corossol Mer ? Permis pour 6 Chambres

NEW 1700 Mont Jean Mer Constructible 3

1376 Shell beach 6,900,000 Vue Gustavia 280 Net 420B Karl Gus-tav 5073

1000 VITET MER 1,596,000 Constructible 250 m2 1600 1

665 VITET MER Hausse 1.05 1,065,000 Constructible 183 m2 1601 1

AGREE 400 Gustavia port 3,000,000 A détruire 417 m2 7500

New 180 Gustavia Port Hors Marché 2,600,000 Permis pour 250 m2 ( 2 Com+2 App) 14444

RVENDUS ENTRE LE 01/04/2019 & le 30/06/2019.NOUVEAUX BIENSANCIENS

Nombre de chambre

Surface du terrain (m²) Quartier

Précision géogra-phique

Vue Etat Prix Observations

Valeur es-timé de la construc-

tion

Valeur du M²

de terrain

Clas-se-

ment

TERRAIN VUE MER ET CAMPAGNE

NEW 2913 VITET 4,450,000 1528 3

2778 St Jean Etang/Mer 4,200,000 Audessus de zone artisan 321 Net 543B 1511

AGREE 1315 St Jean Etang/Mer 2,400,000 Audessus de zone artisan 4 Chambres 1860

AGREE 1288 St Jean Etang/Mer 2,400,000 Audessus de zone artisan 3 Chambres 1860

1311 Petit cul de sac 1,376,750 Sur la route Loin 1050 2

297 Lurin Hors Marché 880,000 Permis villa 120 sohn et 222 SHOB 2960

AGREE 457 Lurin 960,000 Prés de la route BAISSE 6% Dt d' accés 2100

1962 Merlette 1,962,000 Parcelle divisible 1000 1

TERRAINS VUE CAMPAGNE

2500 VITET 2,600,000 Bord de route Projet 4 app 300 N & 600 B 1040 1

Zone Verte 13000 Petit cul de sac 500,000 Zone verte 38

Evolution

Terrainsdes

Constructibles

R

REmplacement Terrain Nu Vue Mer Mer/Campa Campagne

Anse des Cay 2000 7900 2150

Colombier 3000 1600 à 1900 1000

Corossol 3500 2500 à 4100 1000 à 1600

Flamand 2500 2500 à 4600 2300 à 3800

Gouverneur 2000

Grand Fond 900 1000 à 1500 670 à 900

Gd. Cul de Sac 4000

Gustavia 7500 4800 à 5900

Lorient 1100 à 2600 2500

Lurin 2100 1300 à 4400 1000 à 1500

Marigot 3200 2500 à 4800 800 à 1900

Petit Cul de Sac 3000 à 4700 1000

Petite Saline 2700 1000

Pointe Milou 1500 à 2200 1200 à 1700

St. Jean Vue - Mer 4400 à 6200

St. Jean Vue - Etang 1000 à 1800 1900 1450

Toiny 1500 1730 à 3754 1930

Vitet 1600 1500 1000

Prix du m² de Terrain constructible pour une parcelle de 1000 m²

LES PRIX DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES ONT AUGMENTÉ DE 20% SUR UN AN .

LES VALEURS DES TERRAINS ÉVOLUENT SUIVANT UNE COURBE EXPONENTIELLE. PLUS LA SURFACE EST FAIBLE PLUS LE PRIX AU M² EST ÉLEVÉ .

Copyright Cabinet Roche & Cie (c) Juillet 2019