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APPEL A PROJET
CESSION D’UN TERRAIN POUR LA CONSTRUCTION
D’UN PROJET IMMOBILIER COMPRENANT DES
LOGEMENTS COLLECTIFS ET INDIVIDUELS
Domaine du Chapitre – 76420 BIHOREL
Cahier des charges
Direction Générale des Services
Service Urbanisme – Foncier et de l’Aménagement
Affaire suivie par Hélèna QUEVILLY QUESNEL et Noémie BRETON
Tél : 0 02.35.59.56.17 - 02.35.59.56.58
Courriel : [email protected]
JUILLET 2016
Projet immobilier – Domaine du Chapitre 2016
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Sommaire
Préambule ............................................................................................................................................... 3
1ère partie : Objet de l’opération ............................................................................................................. 3
2ème partie : Spécificités du projet ........................................................................................................... 4
3ème partie : Programme d’aménagement .............................................................................................. 7
Projet immobilier – Domaine du Chapitre 2016
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Préambule
La Ville de Bihorel est une commune qui se situe dans la Métropole Rouen Normandie. Elle
est localisée sur le plateau nord de l’agglomération de Rouen.
Bihorel, jouxtant les villes de Bois-Guillaume, Rouen et Saint-Martin du Vivier, a une
superficie de 2,51 km² et possède 8268 habitants (recensement de 2015).
La ville de Bihorel est régie par différents documents de planification :
D’une part, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la Métropole Rouen Normandie
qui a une portée sur environ 20 ans. Des informations complémentaires sont disponibles sur :
http://www.metropole-rouen-normandie.fr/scot-dans-la-metropole
D’autre part, la commune possède un Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui a été approuvé le 8
février 2010. Des informations complémentaires sont disponibles sur :
http://bihorel.net/cadre-de-vie/serviceurbanisme/le-plan-local-durbanisme-plu/
Puis, Bihorel est impacté par un Programme Local de l’Habitat (PLH). Il permet de définir et
de programmer des actions en termes d’habitat. Des informations complémentaires sont
disponibles sur : http://www.metropole-rouen-normandie.fr/programme-local-de-l-habitat-de-
la-metropole
La commune est également réglementée par un Plan de Déplacement Urbain (PDU) qui est
mis en place à l’échelle de la Métropole. Des informations complémentaires sont disponibles
sur : http://www.metropole-rouen-normandie.fr/plan-de-deplacements-urbains-de-la-
metropole
1ère partie : Objet de l’opération
La commune est propriétaire d’un terrain situé au domaine du Chapitre actuellement
désaffecté. Au vu de son absence de fonctions, la ville envisage la cession de cette parcelle
pour la construction de logements individuels et collectifs intégrés dans un environnement
résidentiel de qualité. Le présent cahier des charges fixe les spécificités ainsi que les
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orientations qui seront nécessaires de prendre en compte pour réaliser le projet. Le
programme immobilier proposé dans ce cahier des charges devra respecter les dispositions du
PLU ainsi que les directives édictées dans la troisième partie « Programme d’aménagement ».
2ème partie : Spécificités du projet
La zone d’étude du Chapitre est située au nord-est de Bihorel. Aujourd’hui, la surface de
l’étude est occupée par des anciens terrains de tennis désaffectés ainsi qu’une pelouse. La
superficie totale du projet est d’environ 12.000 m². Sa partie extrême sud est impactée par un
périmètre de protection d’indice de cavité souterraine de type cailloutière (pièce jointe n°5).
Représentation 1 Périmètre de la zone d'étude
AB 488
Périmètre de protection d’indice de cavité souterraine de type cailloutière.
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La zone d’étude est cadastrée sous les références :
- Parcelle AB 488 ;
- Une portion de la parcelle AB 487.
La volonté de la municipalité de Bihorel est de saisir l’opportunité de l’aménagement de ce
secteur du Domaine du Chapitre pour renforcer le lien social, la participation citoyenne,
l’attractivité de ce quartier. Si les préoccupations autour du bâti sont fondamentales, avec de
l’habitat résidentiel de qualité, confortable, à haute qualité environnementale et à faible
consommation d’énergie, la question du lien humain à créer est primordial.
Cette préoccupation recouvre de multiples réalités à intégrer au projet : favoriser les espaces
de partage, améliorer la qualité de vie au quotidien, faciliter la mobilité en encourageant les
modes doux dans les déplacements.
A ces fins, l’aspect paysager ne sera pas pensé simplement en termes d’embellissement, mais
comme partie intégrante du cadre de vie de qualité recherché dans ce secteur.
La question de la gestion durable de l’eau doit également être prise en compte avec
l’installation éventuelle de noues végétalisées le long des voiries menant aux habitations.
De même, vous devez proposer des solutions innovantes dans l’accès aux habitations en
matière de déplacements doux.
La problématique des déchets ne devra pas être ignorée et les solutions originales peuvent être
avancées.
L’objectif étant d’aménager et de programmer une opération immobilière sur ces parcelles.
Emplacement idéalement situé pour accueillir un programme de logements de par son
positionnement : proximité immédiate des services (écoles maternelle et élémentaire Georges
Méliès, complexe sportif Georges Hébert) et de quelques commerces de proximité.
De plus, cette zone d’aménagement est le point central d’une urbanisation mixte avec d’un
côté la présence de logements collectifs et de l’autre des maisons individuelles. Par
conséquent, le projet d’aménagement devra prendre en considération cette typologie du bâti.
L’objectif étant d’avoir une continuité de l’urbanisation existante et une bonne insertion dans
son environnement.
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La problématique de la commune de Bihorel se caractérise par le vieillissement et la baisse de
la population. Cet état de fait peut être une opportunité pour faciliter le parcours résidentiel
des administrés de Bihorel, comme des nouveaux venus.
En effet, afin de repeupler l’école de proximité et redynamiser tous les services publics offerts
par la commune, le projet devra faciliter la primo-accession pour les jeunes familles pouvant
s’extraire du logement social ou acquérir un bien correspondant à la taille de la famille.
Aussi, les personnes âgées pourront avoir accès à des appartements adaptés à leur condition,
avec le confort nécessaire et anticipant la perte d’autonomie.
De ce fait, le projet devra être réfléchi pour encourager la mixité intergénérationnelle.
Les candidats devront penser à la conception de logements individuels et collectifs qui
répondent au programme d’aménagement du présent cahier des charges.
En terme d’urbanisme, la zone d’étude est classée en zone UB au plan local d’urbanisme de la
commune qui a vocation d’être un secteur résidentiel avec des constructions à usage
d’habitations individuelles ou collectives et, le cas échéant, des activités à dynamisme local.
L’opérateur s’engage à respecter la réglementation en vigueur avec le PLU communal ou les
prescriptions du présent cahier des charges.
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3ème partie : Programme d’aménagement
Le projet d’aménagement se divisera en 2 lots qui combineront :
- Du logement individuel sur environ 2500 m² -> lot 1 ;
- Du logement collectif sur environ 6500 m² avec en annexe un espace paysager et/ou
ludique sur environ 3000 m² -> lot 2 ; soit au total 9500 m² environ.
Représentation 2 Programme d'aménagement
Le projet devra répondre et être conforme aux dispositions du PLU.
Pour une harmonisation du projet, les opérateurs répondant à 1 seul lot, s’engagent à se
concerter avec la Ville ainsi qu’avec l’autre opérateur retenu.
Périmètre de protection d’indice de cavité souterraine de type cailloutière.
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Lot 1 : logements individuels
- Environ 2500 m² d’espace correspondant à 6 à 8 maisons ;
- Si mitoyenneté, plutôt par les garages ;
- Implantation d’arbres (excluant les hautes tiges) et/ou d’arbustes (sauf thuyas) sur les
parcelles d’habitation ;
- Ne pas implanter les maisons en limite du clos -> mettre les jardins en limite
séparative du clos du Chapitre -> pour avoir une intimité et une orientation des pièces
à vivre vers le sud ;
- Utilisation de matériaux qui respectent l’environnement et qui optimisent la
performance énergétique ;
- Favoriser un espace ou un dispositif individuel de récupération des eaux de pluie à
usage non domestique (jardinage, …) ;
- L’emplacement de l’espace de recyclage de déchets commun aux logements
individuels et collectifs sera arrêté avec la ville.
La Ville souhaite que le programme qui lui sera soumis soit composé entre 6 et 8 maisons
individuelles avec des parcelles de l’ordre de 300 à 400 m² environ.
Lot 2 : logements collectifs
- Instaurer une trame verte entre les logements individuels et les logements collectifs ;
- Chaque logement devra avoir un balcon, ou une terrasse, ou une loggia, ou un jardin
privatif ;
- En cas de toitures terrasses, réflexion sur des terrasses végétalisées ;
- Utilisation de matériaux qui respectent l’environnement et qui optimisent la
performance énergétique ;
- Favoriser un espace ou un dispositif de récupération des eaux de pluie à usage non
domestique. Traitement doux des eaux pluviales (noues, rétentions, végétations).
- Stationnement : application du PLU. La ville attire l’attention de l’opérateur à trouver
des solutions de stationnement pour favoriser l’aménagement paysager du projet
Pour les lots 1 et 2, la municipalité sera vigilante sur la programmation (typologie des
logements, cible commerciale concernée) qui sera proposée.
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Aménagement paysager d’environ 3000 m²
- Planter de la flore locale – avoir au moins 8 arbres d’essences locales ;
- Installer du mobilier urbain dans cet espace ;
- Mise en place d’éclairage adapté.
Mobilité :
- Développer les modes doux dans tout l’espace d’aménagement en reliant les zones
déjà existantes (école, commerces, gymnase, voies) avec des pistes cyclables, des
espaces piétonniers avec un éclairage et une signalétique adéquats ;
- Avoir un accès piétonnier au gymnase, aux immeubles et aux maisons individuelles ;
- Installer des racks de stationnement pour les vélos à proximité des abords du gymnase
et des immeubles (option) ;
- Aménager un parcours sportif en parallèle des modes doux reliant les équipements et
espaces sportifs déjà présents aux futurs aménagements (option).
En cas de recours à ces options, l’opérateur transmettra des éléments d’appréciation qu’il
envisage de réaliser.
L’opérateur aura à sa charge l’exécution de la viabilité interne du programme immobilier
ainsi que le raccordement aux réseaux placés dans les voies publiques et la réfection de ces
dernières en cas de dégradations liées aux chantiers de constructions ou d’aménagement.
Les limites de prestation (domaine privé/domaine public) et les caractéristiques des matériaux
mises en œuvre seront définies en concertation avec la Ville et la Métropole en fonction du
projet retenu et des autorisations délivrées.
En conclusion,
Si la commune de Bihorel n’a pas l’ambition de créer à cet endroit un « éco-quartier », elle a
le souhait d’encourager dans ce secteur un espace de vie de qualité, ouvert, solidaire et
durable.
