Assemblée Générale 27 Mars 2008. SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008 - 2 - Bienvenue…

Assemblée Générale27 Mars 2008

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 2 -

Bienvenue….


Ordre du jour de l’Assemblée

A titre ordinaire

Examen des rapports du conseil d'administration, du président et des commissaires aux comptes, approbation des comptes annuels de l’exercice 2007, quitus aux administrateurs;

Affectation du résultat de l’exercice et distribution d’un dividende ; régularisation du montant des dividendes versés au titre de l’exercice 2006

Examen et approbation des comptes consolidés de l’exercice 2007 ;

Approbation de la convention de rémunération différée de Monsieur Robert Waterland

Examen du rapport spécial des commissaires aux comptes et approbation des conventions visées à l’article L. 225-38 du Code de commerce ;

Fixation du montant des jetons de présence ;

Renouvellement du mandat d’administrateur de Monsieur Michel Gauthier ;

Renouvellement du mandat de Monsieur Claude Marin ;

Nomination de Monsieur Marc Allez en qualité d’administrateur

Ratification de la nomination de Monsieur Philippe Prouillac en qualité d’administrateur ;

Autorisation au conseil d'administration pour mettre en œuvre un programme de rachat d'actions.


A titre extraordinaire

Modification des statuts correspondant aux dispositions fiscales introduites par l’article 208 C II ter du code général des impôts ;

Mise en harmonie des statuts avec les nouvelles dispositions issues notamment du décret du 11 Décembre 2006 ;

Pouvoirs en vue des formalités.

Ordre du jour de l’Assemblée


I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’huiA. Points clés 2007

B. Anticipations 2008

II. Politique d’investissement et patrimoineA. Le marché locatif

B. Le marché de l’investissement

C. Le patrimoine

D. L’activité de l’année

III. Résultats 2007 et perspectivesA. Résultats 2007

B. Une Stratégie bien adaptée

C. Politique de distribution

Rapport d’activité - Sommaire

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008

I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui

II. Politique d’investissement et patrimoine

III. Résultats 2007 et Perspectives 2008

Sommaire

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 6 -


Points clés 2007Une politique d’investissement sélective basée sur la croissance organique

Une capacité de distribution confirmée

Engagements 2007 : 135 M€ d’acquisitions

110 M€ de projets neufs initiés en 2007

Cessions d’immeubles non stratégiques : 40,5 M€

Valeur du portefeuille au 31 Décembre 2007 : • 1 190 M€ d’engagements (711 139 m² ) dont 1 008 M€ en exploitation (taux d’occupation financier

de 92%)

Commercialisation de 35 000 m² au cours de l’année, soit 6 M€ de loyer

Un patrimoine diversifié et une stratégie de cash-flow sécurisée : Baux longs sur les grandes surfaces Multilocataires sur les petites et moyennes surfaces (450) Surface moyenne par locataire de 1 300 m² (hors portefeuille ‘La Poste’), soit 0,2% par locataire Rendements élevés Loyers compétitifs Locataires de qualité


Anticipations 2008 : année de consolidation

Valorisation du portefeuille existant• Redéveloppement du site Massy / Ampère : lancement de 18 000 m² clé en main pour

Alstom• Action marketing : Paris Porte des Lilas, Grenoble Viséo, Bordeaux Mérignac, Marseille

La Mazarade et Aix-en-Provence• Poursuite de l’optimisation de la gestion locative des parcs d’affaires

Depuis le 1er Janvier 2008 : • 30 M€ de nouveaux engagements dont 17 M€ sécurisés à rendement élevé et baux

long terme, et 13 M€ futur parc d’activité

Au 12 février, 1 220 millions d’engagements

Développement des réserves foncières dans les parcs d’affaires en fonction de la demande

Regroupement sous la Marque ‘Parc Eiffel’ de l’ensemble des parcs d’affaires

Poursuite des arbitrages ciblés, en fonction des conditions de marché


Chiffres clés 20072007

Capitalisation boursière au 25 Mars de 463 M€

Loyers

Résultat Opérationnel Courant

Résultat Net part du Groupe par action*

Cash Flow Courant

Cash Flow Courant par action*

ANR HD par action*

Dividende (proposé pour 2007)

72,4 M€

52,7 M€

29,6 M€ **

5,7 € **

6 €

Capitalisation Boursière (au 31/12/06 et 31/12/07)

487 M€

(*) nombre d’actions : 5 193 003 au 31/12/2007, 5 190 253 au 31/12/2006

2006

55,0 M€

36,7 M€

22,7€

24,7 M€

4,8 €

83,5 €

5 €

708 M€

17,6€

101,9 €

(**) hors 6,16 M€ d’exit tax à payer sur 4 ans (1,2€ par titre liés à l’acquisition de Parcoval)

Résultat Net part du Groupe 91,6 M€117,9 M€





Sommaire



Le marché locatif

Les marchés locatifs ont bien performé en 2007 même si les volumes commercialisés sont en léger repli par rapport à l’année record de 2006. Les petites et moyennes surfaces ont dominé.

Pour le début 2008, la demande de bureaux exprimée semble soutenue, caractérisée par un certain nombre de très grosses demandes

L’offre est globalement faible : 4,8% de vacance avec 20% seulement représenté par le neuf qui n’augmente pas à cause des pré-locations.

Allongement des négociations, les locataires sont très sensibles à la valeur locative : qualité / prix. Loyers globalement stables.

Les immeubles neufs ou rénovés dans les parcs d’affaires régionaux se commercialisent d’une manière satisfaisante avec des loyers pratiqués entre 120 et 140 €/m².

« Les taux de rendement sont globalement très bas, offrant des rentabilités et des primes de risque insuffisantes »

Rappel de la

présentation du

30/06/07


Le marché de l’investissement

2007 a clairement marqué un pic du marché d’investissement

(27 milliards de placement, +17%).

2008 devrait enregistrer une remontée des taux de

rendement dont il est encore trop tôt pour en mesurer

l’ampleur. Toutefois, la demande, même si elle est sélective,

reste considérable et le marché fluide.


Conclusion

Nous anticipons qu’une partie importante de l’offre future sera retardée/annulée compte tenu :

des difficultés de financement

de la hausse du prix de la construction (+ HQE, développement durable)

des loyers stables

de l’arrêt de la compression des taux de rendement.

Ce ralentissement de production devrait soutenir la valeur locative des immeubles existants, voire à terme créer une tension sur les loyers si la demande reste semblable.


Le portefeuille au 31/12/2007 à périmètre constant générera :

Les 30 M€ de nouveaux engagements 2008 produiront 2,5M€ de loyers complémentaires

Les réserves foncières généreront 28,5 M€ de loyers supplémentaires : 23 M€ à Massy pour 240 M€ de coûts d’investissement (échéance 2010-2014)

5,5 M€ dans les Parcs d’activités pour 62 M€ de coûts d’investissement (échéance 2010-2012)

2009

93M€

75M€ (*)

2008 2010 2011

90M€83M€

Loyers

- 14 -

Projections locatives

(*) net des cessions réalisées en 2007


Valorisation et répartition du portefeuille

Répartitions par type d’actif (VEFA incluses)

Un portefeuille d’engagements évalué à 1 190 M€ au 31/12/07

Bureaux34%

Entrepôts16%

Parcs d’Affaires36%

Résidences Médicalisées

2%

Locaux d’activités

12%

Bureaux55%

Entrepôts11%

Parc d’affaires

26%Résidences Médicalisées

3%Locaux d’activités

5%

Bureaux55%

Par m²Par valeur Par loyer

711 139 m²1 190 M€ 86 M€

Paris / IdF

Régions 39 M€ (45%)

284 207 m² (40%)

531 M€ (45%)

659 M€ (55%) 47 M€ (55%)

426 932 m² (60%)

Bureaux57%

Résidences Médicalisées

3% Entrepôts 9%

Parc d’affaires

26%

Locaux d’activités

5%


Un portefeuille qui se rajeunit

31%

45%

24%

Répartition par ancienneté des immeubles en valeur

34%

12%

54%

Immeubles de plus de 10 ans

Immeubles de moins de 10 ans

Immeubles neufs et rénovés (représentent 25% des loyers totaux)

31/12/2006 31/12/2007

30%

27%

43%


Loyers moyens par type d’actifRendements bruts moyens

par type d’actif

7,1%

BureauxParis IDF

Bureaux Province

Parcs Eiffel

6,8%7%7,3%

8,6%

7,5%7,2%

Des Rendements compétitifs …

156 € / m²224 € / m²

66 € / m²

111 € / m²

260 € / m²

134 € / m²

Loyer Moyen (*)

BureauxParis IDF

Bureaux Province

Entrepôts RésidencesMédicalisées

Parcs Eiffel

71 € / m²

Activités

(*) en 2006 : 104 € / m2

MoyenEntrepôts Résidences Médicalisées

Activités


Des flux locatifs sécurisés

(1) VEFA

(3) Hypothèse de renouvellement de 85% des baux par roulements successifs

(2) Portefeuille historique

Évolution de la durée ferme des baux

(3)

(1)

(2)

Principaux locataires

MULTILOCATAIRES37%

LA POSTE16%

AREVA7%

ALSTOM7%

C&S6%

AIR LIQUIDE4%

NXP4%

MINISTERE DE L’INTERIEUR3%MEDICA

3%GEFCO3%ATOS

2%

SFR2%

DRASS DDASS2%

CONSEIL GENERALDE SEINE ST DENIS

2%

SCHNEIDER1%

COLT 1%

L’activité de l’année


Acquisitions : Parcoval et Le Bourget

PARCOVAL

Localisation : 6 Parcs d’activités à Aix en Provence, Mérignac, Montpellier, Nantes, Orsay et Villeneuve d’Ascq

Complémentarité sur 5 Parcs d’affaires avec Locafimo

Locataires : 122 baux

Surfaces : 113 000 m² (63 292 m² de bâtis,17 159 m² en construction, plus réserves foncières)

Investissement initial : 110 M€ (dont 6 M€ de réserves foncières)

Loyer estimé : 7,8 M€

Rendement locatif : 7,5 %

Potentiel de développement : Plus de 30 000 m²

LE BOURGET

Localisation : Parc de l’Espace

Surfaces : 9 600 m² d’activités et bureaux

Livraison Mai 2008

Loyer potentiel : 900 000 € par an


Redéveloppement du site de Massy Ampère

1/ Construction d’un immeuble HQE de 17 800 m² SHON

Démarrage des travaux : mars 2008

Date de livraison : novembre 2009

Promoteur / Constructeur : Nexity Entreprises

Locataire : Alstom Power Centrales

Signature du bail prévue: fin février 2008

Prise d’effet du bail : novembre 2009

Échéance du bail: novembre 2018 (9 ans ferme)

2/ Bilan prévisionnel :

Prix de revient : 49 M€

Loyer annuel indexé : 4,2 M€

Valorisation estimée de l’immeuble

(taux @ 6,25%) : 65,8 M€


Parcs d’affaires : la situation actuelle

Montpellier Parc du Millénaire 12 Immeubles / 37 baux 23 597 m² 3,28 M€

Lille / Parc des Prés 26 Immeubles / 39 baux 24 739 m² 1,95 M€

Le Bourget /Parc de l’Espace

3 immeubles 9 641 m² const. en cours

Paris

Aix / Parc du Golf

14 Immeubles / 45 baux 18 119 m² 2,51 M€

Strasbourg Parc des Tanneries 30 Immeubles / 89 baux 59 211 m² 3,09 M€

Marseille / Parc de Aygalades

11 Immeubles / 24 baux 12 843 m² 1,28 M €

Orsay Parc Orsay ’Université 16 Immeubles / 35 baux 17 211 m² 1, 8 M€

Vénissieux Parc du Moulin à vent 30 Immeubles / 77 baux 36 588 m² 3,31 M €

Bordeaux / Parc Cadéra 13 Immeubles / 33 baux 21 512 m² 1,12 M€

Nantes Parc du Perray 13 Immeubles / 34 baux 12 505 m² 1,22 M€ Parc du Connémara 3 Immeubles 2 443 m2

Chartres 2 immeubles 11 400 m² const. en cours


Les Parcs Eiffel en chiffres

12 Parcs d’activités

173 Bâtiments

413 Baux

249 719 m²

19,6 M € de loyers actuels


Développements en cours dans les parcs d’affaires

Le Bourget – Paris : 9 641 m² d’activité,

livraison 1er Trimestre 2008

Bordeaux : 4 100 m² de bureaux, livraison mi 2008

Coûts estimés : 25 M€

Valeurs Potentielles : 35 M€

Loyers futurs : 2,3 M€

Marseille : 4 200 m² de bureaux,

livraison 2ème trimestre 2008

Aix en Provence : 1 300 m² de bureaux,

livraison mi 2008, pré loué à Regus


Parcs d’affaires: développement

Mise en place d’un nouveau label de qualité « Parc Eiffel » en adéquation avec une stratégie répondant aux attentes des utilisateurs :

Une image modernisée Une offre dynamique diversifiée : neuve et seconde main Une grille de prix différenciée Un environnement naturel préservé Une volonté de développer des services

Des réserves foncières « travaillées » depuis la reprise en main des Parcs avec des architectes locaux pour dégager de nouveaux potentiels constructibles et répondre aux demandes clés en main

Déjà 42 000 m² de constructions nouvelles identifiées à moyen terme :

Cout estimé : 62 M€ Loyer estimé : 5,45 M€





Sommaire



Résultat consolidé (en M€)

31/12/200731/12/2006

Loyers

Charges liées aux immeubles

Loyers nets

Variation de la juste valeur

Dépréciation et écart d'acquisition

Résultat opérationnel net

Coût de l’endettement financier net

Résultat financier net

Résultat net

Résultats de Cessions

72,4

68,9

-25,3

91,6

3,2

Impôts -6,8

-1,1

55,0

-8,3

46,7

88,9

129,5

-13,8

-10,4

117,9

4,9

-1,2

-1,0

-10,1

62,3

123,7

-27,3

Résultat net avant impôts 98,4 119,1

Frais de fonctionnement -9,6-10,0

Résultat opérationnel courant 36,7 52,7

Ajustement valeur instruments dérivés 3,4 2,0


Bilan consolidé (en M€)

Passif 2006 2007

Capital & Réserves

Résultat

Emprunts

Autres dettes

Total Passif

292,9

117,9

481,7

62,8

955,3

379,9

91,6

628,3

70,7

1 170,5

Actif 2006 2007

Immeubles de placement

Immobilisations corporelles

(en cours de construction)

Créances

Trésorerie

Total Actif

825,5

41,5

47,2

37,4

955,3

Immobilisations incorporelles 3,7

74,9

1 007,9

3,0

46,2

38,5

1 170,5


Structure financière et financement

2006 2007

(*) Dette financière nette / Valeur hors droits des immeubles

Capitaux propres consolidés

Dette financière nette

LTV (*)

Coût moyen annuel

Taux de couverture

Maturité de la dette

ICR Cash (EBE/Frais financiers)

471,5 M€

Dont taux fixe

410,8 M€

450,8 M€

52%

4,0%

82%

4,8

2,7

40%

99%

53%

54,5%

1,9

589,7 M€

5,0%

4


ANR Hors Droits

Evolution de l’ANR hors droits en 2007

ANR au 31/12/2007

ANR au 31/12/2006

+ 22%

68,95 €Ajustement de

valeur des immeubles

83,5 €

5,5 €

Résultat courant de l’activité 17,8 €

Complément dividende 2006 +

Acompte dividende 2007

-5,5 €

101,9 €

0,6 €

Plus-value de cession


Maintien de la politique de distribution

Distribution 2007 : 6 € par action, soit un rendement de 8 % au 08/02/08

Une hausse de 20% du dividende par rapport à 2006 (5 € par titre)

Politique volontariste de distribution : STE parmi les 3 premières foncières européennes en termes de rendement


Calendrier 2008

Mise en paiement du dividende du 2nd Semestre 2007

Assemblée Générale

Chiffre d’Affaires 1er Semestre 2008

Présentation des Résultats Semestriels 2008

Mise en Paiement d’un Acompte sur Dividende

27 Mars 2008

08 Avril 2008

25 Juillet 2008

30 Juillet 2008

08 Août 2008


Rapport des Commissaires aux comptes


Questions / Réponses

- 34 -


Vote des résolutions


Résolutions Ordinaires

1ère RésolutionApprobation des comptes annuels et quitus aux administrateurs



2ème RésolutionAffectation du résultat



3ème RésolutionApprobation des comptes consolidés



4ème RésolutionConvention de rémunération différée de Monsieur Robert Waterland



5ème RésolutionConventions visées aux articles l.225-38 et suivants du code de commerce



6ème RésolutionJetons de présence



7ème et 8ème RésolutionsRenouvellement du mandat de deux administrateurs



9ème RésolutionNomination de Monsieur Marc Allez



10ème RésolutionRatification de la cooptation de Monsieur Philippe Prouillac



11ème RésolutionAutorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de mettre en œuvre un programme de rachat d’actions


Résolutions Extraordinaires

- 46 -

12ème RésolutionModifications des statuts correspondant aux récentes dispositions fiscales



- 47 -

13ème RésolutionMise en harmonie des statuts avec les récentes dispositions légales et réglementaires



- 48 -

14ème RésolutionPouvoirs en vue des formalités

Fin

Documents

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