Assemblée générale de la FPC Ile-de-France

le 21 février 2008

Le marché de l’accession à la propriété en groupé par une personne physique en IDF

Précisions méthodologiques

1. Les logements neufs en accession groupée des personnes physiques (collectif ou individuel)

sont donc exclues toutes les ventes en bloc à des investisseurs institutionnels, des organismes sociaux

n’intègre pas l’individuel diffus

2. Destinés à l’occupation personnelle ou à la location

3. Les limites administratives de l’Ile-de-France

4. Des informations issues de notre banque de données redressées de 8%

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

1ère partie : l’année 2007

1. Les ventes de logements neufs

2. Les mises en vente

3. L’offre de logements

4. Les prix

2ème partie : prévision pour 2008

Ventes de logements neufs

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

18.900 ventes en 2007

Estimations pour 2007

-2.100 unités (-10%)

- 4.300 ventes (-19%) de 1987 à 2006 : 18.900 réservations annuelles de 1997 à 2006 : 21.300 réservations annuelles

Des causes de ralentissement bien identifiées

La désolvabilisation de la clientèle se poursuit1. La hausse des prix 2. Une dégradation des conditions de financement

des taux qui augmentent un durcissement des conditions d’octroi des prêts des désistements à partir du 3ème trimestre 2007

Des palliatifs moins efficaces, avec la fin :1. De l’allongement de la durée des prêts2. Du déplacement du centre vers la périphérie3. De la réduction des surfaces unitaires

La baisse de motivation des investisseurs

Le rôle décisif des investisseursStatut d’occupation - Estimations

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

propriétaires-occupants investisseurs

- 2.200 unités en 2007 (une baisse de plus d’un quart)

Mises en vente de logements neufs

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 0001987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

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2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

mises en vente ventes

Estimations pour 2007

21.600 en 2007 contre 25.600 en 2006 (-16%)

Offre de logements neufs

18 000

24 900

15 000

19 200

15 70015 300

13 300

9 600

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

En un an : + 2.000 logements + 15%

Estimations pour 2007

Une recomposition géographique de l’offre en 2 ans

au 30/09/2005

53%

47%

zone centrale grande couronne

au 30/09/200763% 37%

zone centrale grande couronne

au 30/09/2005

0 2000 4000 6000 8000

zone centrale

grandecouronne

au 30/09/2007

0 2000 4000 6000 8000

zone centrale

grandecouronne

Offre exprimée en mois de ventes

17,2

9,7

7,6

910,1

4,7

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2001

2003

2004

2005

2006

2007

collectif individuel total

2005 2006 2007

Collectif 4,8 7,5 9,3

Individuel 6,0 8,3 13,0

Total 5,0 7,6 9,7 Estimations pour 2007

Evolutions du prix moyen au m² de l’offre

(monnaie courante, collectif hors parking)

2000

2500

3000

3500

4000

4500

t1 1

996

t1 1

997

t1 1

998

t1 1

999

t1 2

000

t1 2

001

t1 2

002

t1 2

003

t1 2

004

t1 2

005

t1 2

006

t1 2

007

4.120 euros fin décembre 2007 quasi stabilité (-1%) en un an

2007 : les ajustements se poursuivent

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

ventes mises en vente offre

l’érosion des ventes continue les mises en vente accompagnent désormais le mouvement, mais avec un certain retard

l’offre se redresse et les écoulements ralentissent encore un peu le prix moyen au m² francilien stagne

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

1ère partie : l’année 2007

2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble

2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement

3. Les facteurs propres à l’immobilier

4. La prévision des ventes

La fin du résidentiel moteur de la croissance ?D’abondantes liquidités mondiales• des taux d’intérêt attractifs• des innovations financières pour les acquéreurs (durée, modularité) comme pour les prêteurs (titrisation)• des prêteurs moins exigeants

Un très fort accroissement de la dette des ménages

Une forte stimulation des marchés résidentiels et une croissance :• des ventes• des prix • de la construction neuve et de ses secteurs associés, donc de la croissance du PIB

Des facteurs renforçant le cycle• les techniques d’extraction hypothécaire• les politiques publiques • le manque d’élasticité de l’offre• le climat de confiance auto-entretenu • le manque de placements concurrents• les facteurs démographiques et sociologiques

Une fragilisation des marchés immobiliers et la crise des « subprimes »

Bonne résistance en 2007,perspectives incertaines en 2008

Les approches conjoncturelles pour 2008 divergent suite à la crise financière

1. pour certains, des « turbulences » peuvent être facilement absorbées par le système financier mondial

2. pour d’autres, il s’agit d’une « crise grave » qui vient s’ajouter à d’autres facteurs négatifs pré-existants

Des facteurs de résistance 1. le dynamisme des pays émergents2. la bonne tenue de l’emploi aux Etats-Unis3. une situation financière saine dans les entreprises

Des facteurs négatifs1. l’incertitude sur le comportement des agents économiques 2. la fin de la « locomotive américaine » avec une correction immobilière qui

se poursuit et la montée des risques immobiliers dans de nombreux pays3. une résurgence de l’inflation (pétrole et produits alimentaires)4. les déséquilibres internationaux (réserve chinoise, affaiblissement du

dollar, hausse de l’euro)5. des conditions de crédits qui se durcissent

2008 : sans grand allant en France

Des chocs exogènes sur une économie déjà en ralentissement : « Freinage sur chaussée glissante » M. Kaiser, BNP-Paribas

La France déjà à l’écart 1. la croissance mondiale depuis 2002 : 5%

2. la croissance française : 1,8% La demande intérieure pourrait s’essouffler

1. des créations d’emplois plus modestes

2. des contraintes accrues pour les consommateurs

3. les évolutions modérées de l’investissement des ménages, en ligne avec le ralentissement du marché immobilier

4. le manque de ressource et de motivation des entreprises pour l’investissement

Les sous-performances du commerce extérieur français Des marges de manœuvre étroites pour les finances

publiques

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

1ère partie : l’année 2007

2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble

2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement

3. Les facteurs propres à l’immobilier

4. La prévision des ventes

Taux d’intérêt à long terme : des tensions

0%

2%

4%

6%

8%

10%

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

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2006

2007

TME TMO

Source : Banque de France

Les conditions de financement se dégraderaient avec :• une hausse des taux • un accès au crédit plus difficile

Les banques centrales face à un dilemme : la crise financière et la résurgence de l’inflation

Taux d’endettement des ménages

15%

20%

25%

30%

35%

40%

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

(esti

mati

ons)

2008 (

1)

2008 (

2)

15 ans 18 ans 20 ans 25 ans

58 m² en Ile-de-France, sans apport personnel des revenus égaux à deux fois le salaire moyen régional

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

1ère partie : l’année 2007

2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble

2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement

3. Les facteurs propres à l’immobilier

4. La prévision des ventes

Des facteurs structurels de soutien pourraient s’émousser

Des besoins toujours insatisfaits en Ile-de-France1. un déficit accumulé important de construction2. 60.000 logements nécessaires

Des modifications de comportements vis-à-vis de l’endettement

Le logement et les Français : une dynamique vertueuse auto-entretenue1. une valeur-refuge face aux incertitudes de la vie, une épargne

sécurisante (retraites) 2. une valorisation élevée depuis plus de 10 ans3. mais des éléments désormais plus incertains :

un haut de cycle dépassé l’exemple américain les fragilités des marchés espagnol et britannique les marchés de l’ancien et de la location une information largement relayée par la presse

Un désir de propriété pourtant dominant en France qui pourrait s’émousser

Les réglementations fiscales et les facteurs de fluidité perdent en efficacité Des investisseurs encore moins motivés

1. des nouveaux dispositifs peu favorables à l’Ile-de-France2. une baisse continue des rendements bruts3. une nouvelle méthode d’indexation4. de nouvelles incertitudes sur les dispositifs fiscaux : « un régime

unique d’aide à l’investissement locatif » Le nombre de logements acquis par les investisseurs

devrait rester en 2008, en dessous de la moyenne observée de 1995 à 2007

Un impact limité de la réglementation pour la résidence principale (2m² supplémentaires)

Une moindre efficacité de certains facteurs permettant de fluidifier le marché1. les surfaces vendues vont augmenter avec l’arrivée de nouvelles générations

d’opérations pour lesquelles la réglementation handicapée s’appliquera2. les coûts techniques des opérations s’accroissent toujours3. les durées d’emprunt n’augmentent plus 4. le mouvement de déplacement du centre vers la périphérie arrive à son

terme en Ile-de-France

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

1ère partie : l’année 2007

2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble

2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement

3. Les facteurs propres à l’immobilier

4. La prévision des ventes

Les résultats d’après les modèles Avec un scénario macro-économique optimiste

1. Croissance annuelle de 1,9%2. Des taux d’intérêt de 4,4%3. Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes 19.200 réservations• 4.300 ventes 18.800 réservations

Avec un scénario macro-économique plus pessimiste1. Croissance annuelle de 1,3%2. Des taux d’intérêt de 4,6%3. Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes 18.700 réservations• 4.300 ventes 18.300 réservations

De 18.300 à 19.200 réservations en 2008

Ventes 2008 : une conjoncture plus incertaine

0

5 000

10 000

15 000

20 000

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1987

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2005

2006

2007

2008

Un scénario au fil de l’eau, sans rupture brutale

Des volumes d’activité inférieurs à la tendance longue

La créativité des acteurs (produits et techniques de vente) va être stimulée

Il est à souhaiter qu’elle réactive le marché

Assemblée générale de la FPC Ile-de-France

le 21 février 2008