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Version du 20 janvier 2015
www.statuaires.eu
Avenue des Statuaires 1180 Uccle
CAHIER DES CHARGES COMMERCIAL « Les Maisons »
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Equipe Professionnelle MAITRE DE L’OUVRAGE DEDEYNE PROJECTS SA Mme Françoise Dedeyne H. Lebbestraat 111 - 8790 Waregem www.dedeyneprojects.be TREFONCIER STATUAIRES SA Mr Stéphane Benaym
Rue Faider 15 - 1060 Bruxelles www.emaprod.com
DEVELOPPEUR E-MAPROD SA Mlle Camille de Limelette Rue Faider 15 - 1060 Bruxelles www.emaprod.com ARCHITECTE BUREAU d’ARCHITECTURE MARC CORBIAU Mr Gil Dupuis Avenue de l’Observatoire 76 – 1180 Uccle www.corbiau.com ENTREPRENEUR GENERAL BOUWKANTOOR GUIDO DEDEYNE SA H. Lebbestraat 111 - 8790 Waregem www.dedeyneconstruct.be INGENIEUR STABILITE LINGK BVBA
Mr Wim Lenssens, Ingénieur Ivo Cornelisstraat 11 – 2845 Niel
ETUDE PEB A2E BUREAU D’ETUDES SPRL Mme Séverine Gil let Rue Auguste Lannoye 43/302 – 1435 Mont-St-Guibert COORDINATEUR SECURITE CAUS AND CO NV
Karel Van Manderstraat 8 – 8510 Marke NOTAIRE ETUDE DE MAÎTRE GERARD INDEKEU Avenue Louise 126 - 1050 Bruxelles
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00. INTRODUCTION 00.01 Objet 5 00.02 Droits de bâtisse et frais divers 5 00.03 Accès au chantier 5 00.04 Modifications 5 00.05 Choix des finitions de base demandées par les acquéreurs 6 00.06 Gestion des modifications acquéreurs 7 00.07 Suppressions demandées par l’acquéreur 7 00.08 Dimension 7 01. DESCRIPTION GENERALE 01.01 Terrassements et fondations 8 01.02 Maçonnerie 8 01.03 Isolation contre l’humidité 8 01.04 Réseau d’égouts 8 01.05 Maçonnerie montante 8 01.06 Béton armé 9 01.07 Revêtements de la façade 9 01.08 Recouvrement de la toiture 10 01.09 Descentes des eaux pluviales 10 01.10 Ventilation 10 01.11 Protection contre l’incendie 10 01.12 Finition des surfaces 10 01.13 Isolation 11 01.14 Menuiserie extérieure 12 01.15 Menuiserie intérieure 12 01.16 Revêtements de sol 12 01.17 Revêtements muraux 13 01.18 Revêtements plafonds 13 01.19 Installation sanitaire 13 01.20 Installation de chauffage 14 01.21 Installation électrique 14 01.22 Divers 15 01.23 Livraison de la maison 15 01.24 Aménagement du jardin 15
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00.00 INTRODUCTION: 00.01 Objet
Le présent descriptif de vente décrit les travaux et matériaux à mettre en œuvre pour la construction de 4 maisons. 00.02 Droits de bâtisse et frais divers
Sont compris dans le prix de vente :
Les frais de dossier du service de prévention de l'incendie de la Région bruxelloise.
L’assurance Tous Risques Chantier, l’assurance Garantie Décennale, les frais d'honoraires d'architectes, d'ingénieurs et de coordination sécurité.
Ne sont pas compris dans le prix de vente :
Les frais de raccordements aux égouts, à l'eau, au gaz et à l'électricité, la location et les redevances d'ouvertures des compteurs individuels ainsi que les garanties exigées par les sociétés distributrices.
Les équipements communs tels que l’outillage et matériel d'entretien en général, même si certains de ces éléments ont été placés par le maître de l'ouvrage, les frais de passation de l'acte de vente.
Les droits d’enregistrements et la TVA telle qu’elle est décrite dans le compromis de vente. 00.03 Accès au chantier
L'accès au chantier par l'acheteur ou par son délégué ne sera autorisé que s'il est accompagné d'un délégué du vendeur, après avoir pris rendez-vous et après accord de l'entrepreneur.
L’acheteur ou son délégué accède au chantier sous leur propre responsabilité. 00.04 Modifications
Le maître de l'ouvrage, en accord avec les architectes, peut apporter des modifications de détail au présent cahier des charges pour améliorer les techniques et/ou le confort des acheteurs et pour se conformer aux nouvelles normes en vigueur.
Pour des raisons de délais d'approvisionnement, de continuité de fabrication de certains composants, d'utilisation de nouveaux matériaux ou pour le respect des normes de sécurité et de dispositions réglementaires, d’amélioration fonctionnelle et/ou esthétique, le
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maître de l'ouvrage se réserve le droit de remplacer les matériaux prévus dans la présente description ou figurant sur les plans par des matériaux équivalents, moyennant l'accord de l'Architecte.
00.05 Choix de finitions de base demandées par les acquéreurs
Les modifications mineures éventuelles demandées par les acquéreurs et qui seraient acceptables par le maître de l’ouvrage et l’architecte, ne seront exécutées qu’après l’accord écrit sur un prix global dans le délai de décision prescrit.
Toute modification peut entraîner une prolongation du délai inscrit dans l’acte de vente. A défaut d’accord de l’acquéreur dans le délai, le maître de l’ouvrage se réserve le droit de continuer selon le programme initial.
Ne sont considérées comme modifications mineures que les travaux de parachèvement, c’est-à-dire le choix des revêtements des sols, des faïences murales, des équipements sanitaires, des électroménagers et mobiliers de cuisine.
Ni le niveau, ni la nature des chapes ne pourront être modifiés, de même, les hauteurs de linteaux de portes ne pourront pas être modifiées.
Les acquéreurs étudieront exclusivement leurs modifications avec les services commerciaux des sociétés suivantes (ci-après nommés ‘’Fournisseurs’’):
Pour les appareils sanitaires: VANDEN BERGH sa
Contact : M.Daniel Bousse - Tel : 02/533.30.30 M : [email protected]
T : 02 533 30 30 - F : 02 533 30 33 Leuvensesteenweg, 327 à 1930 Zaventem
Pour les cuisines: LIEDSSEN Contact : M. Edouard de Liedekerke - T : 0495 59 32 92
M : [email protected] T : 016/44 01 64 Wingepark 16 à 3110 Rotselaar
Pour le parquet: SEPCCO Contact : M. Francis Depaepe – T : 02 648 54 64
Av.des Casernes 41A à 1040 Bruxelles Pour le carrelage : TTC Tile Trade Center
Contact : Mme. Marina Schoonjans M : [email protected] T : 02 725 78 88
Ninoofsesteenweg 51 à 1755 Gooik
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00.06 Gestion des modifications acquéreurs
Si l’acquéreur souhaite modifier en tout ou partie les matériaux de finitions et/ou l’aménagement structurel intérieur de la maison, il devra le faire avant la signature de son acte authentique de vente à condition que ces changements soient en accord avec le planning fixé. Ces modifications entraîneront des prestations complémentaires de la part des Architectes et/ou des différents bureaux d’études, qui seront imputées à l’acquéreur et proposées pour approbation avant étude.
Tout changement demandé par l’acquéreur ne sera exécuté qu’après acceptation écrite du montant du devis relatif à ces transformations et le cas échéant, un nouveau délai complémentaire sera inscrit dans le compromis de vente ou dans l’acte.
Les modifications ne peuvent en aucun cas influencer le planning général des travaux.
En tout état de cause, les modifications demandées par l’acquéreur sont strictement limitées au choix des parachèvements intérieurs et entraineront des frais forfaitaires de gestion de dossier de 500,00€. Aucune modification portant sur la structure de l’immeuble, les équipements techniques principaux, les façades, les toitures ou les espaces communs et de façon générale toute modification nécessitant une adaptation des permis d’urbanisme et d’environnement, n’est acceptée. 00.07 Suppressions demandées par l’acquéreur
Les suppressions de travaux repris au présent descriptif seront demandées par l’acquéreur par écrit. Les travaux supprimés seront déduits à hauteur de 80% de leur valeur (fourniture et pose) s’ils sont approuvés par écrit par le Maitre d’Ouvrage, en fonction de l’évolution du chantier et des commandes passées aux entreprises. 00.08 Dimension
La contenance indiquée dans la description du bien vendu n'est pas garantie. Les dimensions données aux plans sont des dimensions "gros-œuvre". Elles ne sont donc pas garanties exactes au centimètre; toutes différences en plus ou en moins fera perte ou profit pour l'acquéreur sans donner lieu à une adaptation de prix. Il appartient à l'acquéreur d'effectuer les vérifications qu'il estimera nécessaires.
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01.00 DESCRIPTION GENERAL DES TRAVAUX :
01.01 Terrassements et fondations Tous les terrassements sont prévus dans le contrat d’entreprise. Pendant les travaux des fondations et de réalisation des sous-sols, le fond des fouilles doit être maintenu au sec. L’entrepreneur choisira la technique à employer. La profondeur exacte des fouilles sera donnée par l’ingénieur de stabilité, selon les résultats des essais de sols. Les fondations seront exécutées selon les directives des bureaux d’études. 01.02 Maçonnerie enterrée Les murs extérieurs, enterrés au niveau du sous-sol, seront en béton armé et traités de façon à garantir une étanchéité parfaite contre les infiltrations d’eau. Toute maçonnerie intérieure au niveau du sous-sol sera exécutée en blocs de béton de première qualité. 01.03 Isolation contre l’humidité Tous solins et couches d’étanchéité sont prévus, tant contre l’humidité ascendante par capillarité que contre l’humidité qui pourrait se manifester par gravité dans les vides des murs. 01.04 Réseau d’égouts Le réseau d’égouts sera exécuté selon les prescriptions et règlements communaux. Le réseau d’égouts extérieur: les conduites seront en PVC et comprennent tous les accessoires nécessaires tels que coudes, pièces en T, regards de visite etc. Les tuyaux ne peuvent présenter aucun défaut et ne pourront en aucun cas être courbés pour former des coudes ; auquel cas des accessoires spéciaux seront utilisés. Le réseau d’égouts intérieur: dans le garage, les conduites en PE seront suspendues à l’aide d’étriers fixés à la dalle. Après achèvement de l’immeuble, un plan du réseau d’égouts sera mis à la disposition de l’acquéreur. 01.05 Maçonnerie montante Tous les murs non-portants dans les maisons seront réalisés en contre-parois avec 2 fois « 1 plaque de plâtre de 12,5mm + 1 plaque OSB de 12 mm » + isolation.
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Tous les murs non-portants aux sous-sols seront réalisés en blocs de béton. Les murs intérieurs entre les maisons seront exécutés en 2 parois en blocs de béton pleins de 14 cm avec isolation acoustique de 40 mm. 01.06 Béton armé Pour le béton armé, l’entrepreneur est lié aux instructions de la dernière édition de la NBN. Tous les ouvrages en béton doivent être livrés d’aplomb et de niveau, dans les limites des tolérances acceptées dans le bâtiment. Toutes les réservations ou les passages nécessaires dans le béton pour les descentes des eaux de pluie et eaux usées, pour les conduites sanitaires, les installations de chauffage, les conduites électriques etc. doivent être réalisées par l’entrepreneur suivant les instructions données au cours de l’exécution des travaux. Les armatures seront réalisées suivant les plans et les bordereaux de bureau d’études. Les armatures doivent être maintenues à distance du coffrage par des écarteurs en P.V.C., de façon à garantir un enrobage complet. Pour les ouvrages en béton ordinaire, l’entrepreneur est libre de choisir le mode de coffrage qui lui convient le mieux, soit un coffrage préfabriqué en acier, soit un coffrage traditionnel en bois. Il est tenu de le mettre d’aplomb et de niveau. Le coffrage des faces non apparentes peut être réalisé par un coffrage brut, qui devra néanmoins être enlevé après durcissement du béton. Toutes les faces restant apparentes seront exécutées au moyen d’un coffrage lisse. Les dalles de l’immeuble seront exécutées en hourdis préfabriqués et en prédalles. Pour les voiles et dalles de l’immeuble, l’entrepreneur choisira lui-même le type de coffrage. 01.07 Revêtements de la façade Les murs de façade seront en briques Seps Hoge Vest Blanche ou selon le choix de l’architecte. Toutes les pièces de finition comme couvre-murs et lattes de rives seront exécutées en zinc ou un autre matériau selon le choix de l’architecte. Les profils de finition pour les garde-corps seront exécutés en aluminium laqué (RAL selon le choix de l’architecte) ou un autre matériau selon le choix de l’architecte.
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01.08 Recouvrement de la toiture Le recouvrement asphalteuse de la toiture sera exécuté selon un système accepté par le U.B.A.tc, y compris la mise en pente nécessaire pour une bonne évacuation des eaux pluviales vers les descentes d’eau. La toiture recevra un pare-vapeur et une isolation thermique sur toute la surface en panneaux de PIR de 15 cm d’épaisseur. L’exécution sera confiée à une firme spécialisée, qui délivrera un certificat de garantie décennale, sous réserve d’entretien régulier par les propriétaires. 01.09 Descentes des eaux pluviales Les descentes d’eau pluviales invisibles seront exécutées en PE, encastrée dans le vide de la façade. Les descentes d’eau pluviales visibles seront exécutées en zinc, dans le même plan que la façade. 01.10 Ventilation Ventilation mécanique individuelle par maison (ventilation type D 90), le système sera dans la buanderie au sous-sol. La ventilation type D 90 est une ventilation avec récupération de chaleur : l’apport d’air frais et la reprise d’air vicié se fait de façon mécanique via des grilles de ventilation dans les espaces divers.
On prévoit un système de récupération de chaleur, évacuation de l’air dans les salles de bains, les toilettes, la cuisine et apport d’air frais dans les chambres à coucher et le living.
Les hottes de cuisines seront ventilées par des tuyaux individuels. 01.11 Protection contre l’incendie La maison sera érigée conformément aux indications communales et aux lois en vigueur au moment de la délivrance du permis d’urbanisme, afin de répondre aux exigences en matière de protection contre l’incendie. 01.12 Finition des surfaces Tous les murs et plafonds sont plafonnés et prêts à recevoir sur toutes leurs surfaces les couches d’enduisage de finition et les travaux de peinture. Les travaux d’enduisage et de peinture des parties privatives ne sont pas prévus.
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Ce qui est compris est:
- Pour les parois en plaques de plâtre: La livraison et le placement des bandes sur les joints + la livraison et le placement de 2 couches jointfiller et 1 couche de jointfinisher sur ces bandes (pas d'enduisage de toute la paroi)
- Pour les parois en blocs de construction rapide, blocs de béton pleins ou parois
en béton armé: Une couche d’adhérence pour le plâtrage Une couche de plâtrage
- Pour les plafonds en prédalles: Une couche d’adhérence pour le plâtrage Une couche de plâtrage
- Pour les faux plafonds en 1 plaque de plâtre de 12,5 mm: La livraison et le placement des bandes sur les joints + la livraison et le placement de 2 couches jointfiller et 1 couche de jointfinisher sur ces bandes (pas d'enduisage de tout le faux plafond)
Nous attirons l’attention sur le fait que pendant les premières années des fendilles de retrait peuvent se présenter à l’emplacement des joints entre les hourdis préfabriqués en béton précontraint, ainsi qu’à la jonction de matériaux de construction différents. Ces fendilles, qui ne présentent aucun danger du point de vue de la stabilité, sont propres à la mise en œuvre et doivent être acceptées telles quelles par les acquéreurs. Le plafonnage répondra aux normes de tolérance et de finition suivant le CSTC pour un plafonnage de type normal. Les murs des garages ne seront pas plafonnés. Dans ce local, les murs intérieurs exécutés en maçonnerie, seront rejointoyés en montant. 01.13 Isolation 01.13.00 Isolation acoustique et isolation thermique :
L’isolation thermique est réalisée selon le rapport PEB que nous avons réalisé pour cet immeuble.
01.13.01 Isolation acoustique et thermique entre étages:
Dans les maisons, les dalles en béton armé ou hourdis seront isolés au moyen d’une isolation thermique type BETOPOR (épaisseur moyenne 8 cm) ou similaire.
01.13.02 Isolation verticale entre maisons:
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Voir article 01.05 01.13.03 Toit plat:
Isolation thermique en panneaux en PIR 16 cm.
01.13.04 Façades:
- Isolation thermique en panneaux en polyuréthane 12 cm - Application de matières isolantes dans les coffrages en béton pour éliminer les
ponts thermiques, si nécessaires. - Vitrages super isolants avec une valeur K = 1.1 W/m²K.
Les matériaux d’isolation sont donnés à titre indicatif. Ils peuvent être remplacés par d’autres matériaux avec un pouvoir isolant équivalent ou supérieur. 01.14 Menuiserie extérieure 01.14.00 Les châssis des portes et fenêtres:
Les châssis des portes et fenêtres seront exécutés en profiles d’aluminium laqués et avec des interruptions thermiques (couleur au choix de l’architecte). Ouvrants suivant la description spécifique par maison.
01.14.01 Porte extérieure d’accès aux garages:
La porte d’accès aux garages type sectionnelle (Ral au choix de l’architecte) avec télécommande.
01.15 Menuiserie intérieure 01.15.00 Portes intérieures:
- Portes tubulaires à peindre avec cadre de bloc en bois massif à peindre, Hauteur 211,5 cm - La porte d’entrée au sous-sol sera en alu plein (Ral au choix de l’architecte) avec
serrure 5 points et châssis fixe vitré à côté.
01.16 Revêtements de sol 01.16.00 Revêtements sol garage : carrelage céramique format 30x30 cm. 01.16.01 Revêtement sol entrée, buanderie, WC, cuisine, réserve, salle de bains :
carreau céramique format 60x60 cm (valeur commerciale livré 48,40 € TTC) avec plinthes assorties.
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Dans la cuisine, la pose des plinthes n’est réalisée que sur les murs apparents et en aucun cas derrière les meubles et le long des plinthes des meubles de cuisine.
01.16.02 Revêtement sol séjour et chambres + halls étages: parquet semi-massif (épaisseur 15/4 mm, largeur 19 cm et longueur 170 cm) finition verni No Visible avec plinthes en MDF pré-peintes blanches.
01.16.03 Escaliers en chêne 1bis finition vernis naturel. 01.17 Revêtements muraux 01.17.01 Pour les salles de bains ou de douche, il est prévu un revêtement mural en
faïence blanc format 20x60 cm toute hauteur (valeur commerciale livré 36,30 € TTC). Le revêtement mural sera placé selon les plans de ventes et suivant les normes en vigueur. Toutes les surfaces non carrelées seront plâtrées en blanc.
01.18 Revêtements plafonds 01.18.01 L’ensemble des plafonds seront enduits à l’exception des locaux indiqués sur
les plans de l’architecte qui seront muni d’un faux plafond. Les faux plafonds seront enduit conformément aux prescriptions du fabricant.
01.19 Installation sanitaire Les installations sanitaires sont exécutées suivant les règles de l’art, les règlements en vigueur. Un compteur d’arrivée d’eau froide est prévu par maison. 01.19.01 La production d’eau chaude se fera, pour chaque maison, au départ d’un
chauffe-eau instantané à condensation au gaz, avec un boiler interne de 130L, installé dans le local technique à l’étage.
01.19.02 Les appareils sanitaires suivants sont prévus (selon les plans de vente):
WC: GEBERIT SANBLOC, panneau de commande GEBERIT SIGMA blanc, vase de wc en céramique Duravit Ph Starck III blanc, siège de wc Duravit Ph Starck III blanc (valeur commerciale: 877,48 €/p TTC livré sans placement)
Lave-main: clou flush 3, robinet d'eau froide Gessi Ozone, miroir rectangulaire Cosmic 60 x 40 cm (valeur commerciale: 604,29 €/p TTC livré sans placement)
Baignoire: en acryl Riho Carolina 180x80, blanc, robinet mitigeur Gessi Via Tortona avec doucehtte (valeur commerciale: 1.130,75 €/p TTC livré sans placement)
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Meuble double : Rifra K40 120 cm, meuble avec 2 tiroirs laqué mat, plan mineral marbre avec 2 vasques et armoire de toilette, 2 robinets mélangeur Gessi Small (valeur commerciale: 5.187,95 €/p TTC livré sans placement)
Meuble simple: Rifra K40 80 cm, meuble avec 1 tiroir laqué mat, plan mineral marbre avec 1 vasque et armoire de toilette, 1 robinet mélangeur Gessi Small (valeur commerciale: 3.828,17 €/p TTC livré sans placement)
Douche: Riho Zurich Tub 140x90x40 blanc, panneau fixe verre transparant, Hansgroghe Showerpipe Croma (valeur commerciale: 1.063,02 €/p TTC livré sans placement et sans panneau fixe)
01.20 Installation de chauffage Les maisons seront équipées d’un chauffage individuel au gaz. La chaudière est placée dans le local technique à l’étage. Les chaudières sont de type fermées avec chauffe-eau instantané à condensation au gaz. Les calculs de déperdition calorifiques sont basés sur une température extérieure de –8°C selon la norme belge NBN 62-003 en tenant compte que la température minimale du bâtiment est de 10°C et celles de l’appartement de 15°C afin d’obtenir les températures intérieures suivantes:
- hall et chambres: 18°C - cuisine et living: 22°C - salles de bains: 24 °C
Il est prévu d’installer des convecteurs aux sols dans le living et si besoin, pour respecter les normes, compléter l’installation avec des convecteurs muraux. Des convecteurs muraux dans les chambres et bureaux. Des sèches serviettes dans les salles d’eaux. 01.21 Installation électrique 01.21.01 Définitions générales :
Le compteur électrique se trouve au sous-sol. L’installation par maison est strictement individuelle et comprend le placement de tous les raccords, fils, interrupteurs et prises de courant (voir plan technique). Chaque maison est pourvue d’un tableau de distribution équipé de disjoncteurs automatiques et d’interrupteurs différentiels. Les appareils d’éclairage ne sont pas prévus. En sous-sol, notamment dans le garage, les conduits électriques seront apparents. L’installation électrique sera exécutée conformément aux prescriptions de la compagnie de distribution d’électricité et soumise au contrôle d’un organisme agrée.
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01.21.02 Equipement électrique :
Les fils électriques seront encastrés complètement. Avant la mise en service, l’installation électrique dans chaque maison sera vérifiée par un organisme de contrôle agréé. Le plan d’électricité de chaque maison détermine l’emplacement des prises de courant, points lumineux et leur nombre exact, ainsi que le système de commande.
01.21.03 Domotique : Système Niko Home Control ou similaire
01.22 Divers Les placards, ainsi que tout le mobilier, sont dessinés sur les plans à titre d’information et ne sont pas compris dans le présent contrat d’entreprise. Seules les armoires des salles de bains et de la cuisine sont comprises comme indiqué sur les plans. (voir la description spécifique par appartement). Lorsque les prix sont reprit TVA comprise (TTC) ceux-ci tiennent compte d’une TVA à 21%. 01.23 Livraison de la maison La maison sera livrée dans un état propre et libre de tous déchets ou restes de matériaux:
- sols récurés - appareils sanitaires et faïences époussetées.
01.24 Aménagement du jardin Les travaux du jardin comprennent le nivellement des terres, l’apport de terre arable au-dessus des constructions souterraines et l’aménagement de plantations adaptées à la nature du sol.
