Bien gérer - adil31.org · les avantages et les inconvénients entre une entreprise prestataire de services et un gardien ou employé ... conditions de travail) et à l’assemblée

Biengérer B

ien

gér

er

la boîte à outils

Les charges de copropriété, comment sont-elles calculéeset réparties ?

Conseiller syndical depuis peu, je m’étonne du mode de calcul des charges. Est-il vrai que les frais de syn-dic sont partagés entre tous les copropriétaires alors que l’entretien de l’ascenseur est calculé en fonction de l’étage de chaque appartement ?

Pour vous guider

Les charges de copropriétés sont dues par les copropriétaires qu’ils soient occupants ou bailleurs, à charge pour ces derniers d’en récupérer une partie sur leurs locataires.On distingue en effet deux catégories de charges communes :- les charges générales - les charges spéciales Cette distinction est d’ordre public ce qui signifie qu’aucun règlement de copropriété, ni décision d’assemblée générale ne peut y déroger.

Charges générales et charges spéciales : comment s’y retrouver ?

En premier lieu, il faut consulter le règlement de copropriété (tout copro-priétaire doit en avoir un exemplaire sinon il peut le demander au syndic). C’est lui qui fixe en fonction des spéci-ficités de la copropriété le classement entre les charges générales et les charges spéciales dans le respect des critères légaux.

Les charges générales concernent notamment :- les dépenses engagées pour l’amé-

nagement, les travaux de gros œuvre des bâtiments, la toiture de l’immeuble, les canalisations com-munes, les locaux poubelles, la conciergerie, les frais d’installation de compteurs d’eau…

- les dépenses relatives à l’entretien courant de l’immeuble telles que le coût du matériel et les produits nécessaires pour assurer la pro-preté et la sécurité de l’immeuble, les frais de nettoyage des parties communes, les frais d’entretien des espaces verts…

- les dépenses liées à la gestion de l’immeuble, c’est-à-dire le bud-get de fonctionnement du conseil syndical, les honoraires du syndic, les primes d’assurance souscrites pour la copropriété, les frais liés aux assemblées générales (convocation, tenue de la réunion…).

Les charges spéciales concernent no-tamment les éléments d’équipements communs qui présentent un avantage

TextesLoi du 10 juillet 1965

(articles 5 et 10 en particulier) et décret du 17 mars 1967

Biengérer

Maîtriser ses charges

n°14

pour l’usage des lots. Par exemple : les installations de chauffage collectif, les ascenseurs, les antennes collectives de télévi-sion, la VMC, les tapis et revêtements d’escaliers…

Quels sont les modes de répartition ?L’enjeu de cette distinction entre les deux catégories de charges repose sur leur mode de répartition. Là encore la loi a fixé des règles impératives.Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot de copropriété. Cette valeur est cal-culée en fonction des caractéristiques du lot. On parle de «tantièmes» de copropriété.Les charges spéciales, quant à elles, sont réparties en fonction de l’utilité que présente l’élément d’équipement pour le lot. Lorsque un lot, du fait de sa situation dans l’immeuble, ne retire aucun avantage de l’équipement, il n’a pas lieu de participer aux charges afférentes. Le propriétaire du rez-de-chaussée ne participe donc pas aux charges d’ascenseur.Attention, utilité ne veut pas dire usage ! Ainsi, un copropriétaire qui, habitant au 4e étage, n’utilise jamais l’ascenseur parce qu’il préfère l’escalier sera quand

même assujetti au paiement des frais liés à cet élément d’équipement.L’utilité doit donc s’entendre de la possibilité d’utiliser et non de l’usage effectif. Il en va de même pour le chauffage collectif.Des cas particuliers :Les parties communes à jouissance exclusive : il s’agit souvent des balcons, des cours ou des jardins sur lesquels des copropriétaires disposent d’un droit d’usage privatif. Le règlement de copropriété fixe les modalités d’impu-tation des dépenses. Les escaliers : l’entretien et la répa-ration ainsi que la minuterie relèvent des charges générales alors que les aménagements superficiels (tapis, re-vêtements..) constituent des charges spéciales.

À qui s’adresser ?Agence départementale d’information

sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31

www.adil31.org [email protected]

Téléphone : 05 61 22 46 22

Union des syndicats de l’immobilier, Unis

www.unis-immo.fr

Téléphone : 01 55 32 01 00

BiengérerN°14

Les charges de copropriété, comment sont-elles calculéeset réparties ?

France - L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), a élaboré un argus des charges de copropriétés qui permet d’avoir une idée du niveau des charges par catégories d’immeubles collectifs.

Et ailleurs ?

Comprendre la différence entre contrat d’entreprise et gardien d’immeuble ?

L’entretien quotidien de notre immeuble constitue le poste de charge le plus important. Aujourd’hui notre gardien part à la retraite et nous nous interrogeons sur les avantages et les inconvénients entre une entreprise prestataire de services et un gardien ou employé d’immeuble

Pour vous guider

Pour l’entretien d’un immeuble, plu-sieurs options s’offrent au syndicat des copropriétaires: le recours à une ou plusieurs entreprises, prestataire de service, le recrutement d’un gar-dien logé ou d’un employé d’immeuble non logé. D’autres alternatives existent avec le recours à des associations d’insertion, voir la rubrique «près de chez vous».Le personnel du syndicat est placé sous l’autorité du syndic qui est le seul habilité à lui donner des instructions pour l’exécution de son travail. C’est donc au syndic que revient la gestion du personnel de la copropriété (recru-tement, licenciement, définition des conditions de travail) et à l’assemblée générale de décider le nombre et la catégorie des emplois. En effet, ni les copropriétaires, ni même les conseil-lers syndicaux ne peuvent intervenir directement auprès des salariés du syndicat. Le personnel est recruté dans le cadre du code du travail et de la convention collective applicable aux gardiens et employés d’immeuble.

Le syndicat reste le véritable employeur et est le seul débiteur des cotisations de sécurité sociale.

Si vous faîtes appel à un gardien d’immeubleLes appellations sont multiples: gar-dien, concierge, surveillant, employé d’immeuble mais les tâches sont dif-férentes. Toutefois un certain nombre d’actions restent communes avec l’accueil, l’in-formation, l’orientation des résidents et visiteurs; le nettoyage des parties communes, sortir les poubelles et as-surer une petite maintenance, récep-tion, enregistrement des réclamations pour les communiquer au syndic ou aux copropriétaires, surveiller les bâti-ments et les espaces communs avec constat et signalement de désordre si nécessaire, surveillance des équi-pements et application des règles de sécurité.

Biengérer

Maîtriser ses charges

n°15

Pour assurer ses fonctions de garde et de surveillance, le gardien est, en général, logé à l’intérieur l’immeuble dans un logement de fonction consti-tuant un accessoire de son contrat de travail, celui-ci doit être décent. Le gardien peut se prévaloir de la clause du règlement de copropriété stipulant qu’il serait logé gratuitement dans des locaux établis à cet effet. Le lot peut être propriété du syndicat des copropriétaires ou la propriété d’un propriétaire bailleur. En cas de rupture du contrat, le gar-dien ne peut se maintenir dans les lieux et dispose de 3 mois pour quitter son logement.

Si vous faites appel à une entreprise

Le contrat d’entreprise nommé contrat de louage d’ouvrage est différent d’un contrat de travail classique. Tout d’abord concernant le mode de paiement: il ne s’agit pas d’un salaire versé en contrepartie d’un travail effec-tué mais d’une rémunération contre un service rendu. Puis il n’y a pas de lien de subordination entre l’employeur (la copropriété) et l’employé (l’entreprise). En effet, le contrat d’entreprise offre davantage d’indépendance pour la personne recrutée.

La qualification du contrat est impor-tante car elle permet de déterminer les règles applicables et les obligations de chacun des signataires du contrat à savoir :- l’exécution de la prestation par le fournisseur dans le délai convenu (définition des fonctions du prestataire, d’un délai d’exécution, d’un calendrier et d’une fréquence d’intervention) et atteindre le résultat convenu.- le conseil du fournisseur sur le choix et les décisions prises par la copro-priété en fonction des domaines de compétences et de qualification de l’entreprise.- le paiement avant ou après la presta-tion par le syndicat des copropriétaires selon ce qui est prévu dans le contrat.

Les avantages et les inconvénients pour la copropriété Les plus: définition claire des missions confiées au prestataire par le biais d’un cahier des charges (nature des travaux, prestation à effectuer), rési-liation du contrat en cas de litige, prix de la prestation négociable...Les moins: davantage d’indépendance pour la personne liée par le contrat d’entreprise.

N°15

Comprendre la différence entre contrat d’entreprise et gardien d’immeuble ?Bien

gérer

À qui s’adresser ?

Agence départementale d’information sur le logement de Haute-Garonne,

Adil 31 www.adil31.org [email protected]

Téléphone : 05 61 22 46 22

Comment faire face au risqued’impayés de charges dansles copropriétés ?

Il y a des gens qui ont des difficultés pour payer leurs charges et des mauvais payeurs qui préfèrent rouler en 4X4. Mais plus on prend du retard, plus il est difficile de régulariser sa situation. Existe-t-il des méthodes effi-caces pour lutter contre les impayés ?

Pour vous guider

Le paiement des provisions pour charges est capital dans une copro-priété pour assurer une bonne gestion et l’entretien de l’immeuble.Un immeuble avec un taux élevé d’impayés se dégrade rapidement (pas d’entretien, pas ou peu de tra-vaux réalisés…).Les provisions pour charges sont payables au début de chaque trimestre et leur montant peut augmenter d’une année sur l’autre (augmentation de cer-tains postes tels que le chauffage, les primes d’assurance…). L’impayé, rai-sonnable au départ, atteint vite, si rien n’est fait, des sommes importantes.

Quelques pistes destinées à la prévention

Porter à la connaissance des copro-priétaires les actions qui seront menées par le syndic en cas d’impayé. L’objectif est de leur faire connaître la procédure appliquée et de les inciter à contacter leur syndic en cas de difficul-tés. Cela peut, par exemple, prendre la forme d’un protocole de recouvre-

ment. Il peut être inscrit dans le contrat de syndic ou être voté en assemblée générale. Dans ce cadre, on peut aussi rappeler aux copropriétaires que le non paiement des charges entraîne l’application d’un intérêt de retard au taux légal (comme le prévoit l’article 36 du décret de 1967). Proposer la mensualisation lorsque cela est possible. Les provisions pour charges sont légalement exigibles au début de chaque trimestre (sauf si l’assemblée générale en décide autrement) mais cela n’empêche pas le syndic en accord avec le conseil syndical et suivant les capacités finan-cières de la copropriété d’accepter que certains copropriétaires règlent leur appel de fond trimestriel en 3 fois.En cas d’impayés : relancer systémati-quement les copropriétaires débiteurs et ce, dès la 1ère défaillance.

Le traitement de l’impayé

La loi prévoit que le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec


et décret du 17 mars 1967Loi du 9 juillet 1991 et

décret du 31 juillet 1992 relatifs aux procédures civiles d’exécution

Biengérer

Lutter contre les impayés

n°16

accusé de réception (cf. article 64 du décret du 17mars 1967) ou par téléco-pie avec récépissé.Étant expressément prévue par la loi, la mise en demeure est à la charge du débiteur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). De surcroît, elle fait courir les intérêts de retard (taux légal en matière civile) au profit du syndicat. À noter : la sommation de payer par voie d’huissier a la même valeur juri-dique que la lettre recommandée mais son coût est à la charge du créancier, c’est-à-dire le syndicat des coproprié-taires, car il ne s’agit pas d’un acte de procédure expressément prévu par la loi.

S’il s’avère nécessaire d’enga-ger une action en justice, la com-pétence des tribunaux est déter-minée en fonction du montant de la créance : jusqu’à 4 000€, c’est la juridiction de proximité, entre 4 000 et 10 000 €, c’est le tribunal d’instance et au-delà de 10 000 €, c’est le Tribunal de Grande Instance (TGI) qui est par ailleurs compétent pour tout ce qui relève de l’appli-cation du statut de la copropriété

(comme la contestation des décisions d’assemblée générale).La loi prévoit également une procé-dure de recouvrement accélérée des provisions pour charges courantes qui permet, à défaut de paiement d’une provision exigible, de réclamer le paiement de toutes les provisions non encore échues (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).Il faut au préalable avoir mis en de-meure le copropriétaire par lettre recommandée avec AR sans que celui-ci n’ait réagi dans un délai de 30 jours.Ensuite, il faut saisir le président du TGI par l’intermédiaire d’un avocat. L’ordonnance est assortie de l’exé-cution provisoire de plein droit ce qui signifie que l’on peut procéder à son exécution même si le copropriétaire fait appel.Attention : cette procédure s’applique aux provisions du budget prévisionnel donc elle ne concerne pas l’arriéré mais l’en cours.Pour tout renseignement complémen-taire, demander le Guide de recou-vrement des impayés à l’usage des copropriétés à l’Adil.

À retenirIl faut toujours privilégier les moyens

non contentieux de règlement des impayés et cela implique une gestion rigoureuse et une implication forte du

syndic.Dans le cadre de sa mission d’assis-

tance du syndic et de contrôle de sa gestion, le conseil syndical est

un partenaire indispensable dans le traitement des impayés du fait de sa

connaissance de l’immeuble et de ses occupants.


Agence Départementale d’Information sur le Logement de Haute-Garonne,


Téléphone : 05 61 22 46 22

BiengérerN°16

Comment faire face au risqued’impayés de charges dansles copropriétés ?

La procédure de saisie immobilière, quel déroulement?

Je suis conseiller syndical et je fais partie de la commission «gestion comptable». Il y a des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges et malgré les différentes procédures judiciaires mises en œuvre par le syndic, l’argent ne rentre pas. Le syndic nous dit qu’il faudra maintenant aller vers des saisies immobilières. Mais comment cela se passe?

Pour vous guider

Biengérer


n°17

La saisie immobilière est le stade ultime des procédures dites d’exé-cution. Le créancier, muni d’un titre exécutoire (un jugement définitif), peut saisir le logement propriété de son débiteur pour mise en vente aux enchères dans le but d’être payé sur le prix de vente.C’est une procédure extrêmement rigoureuse car il s’agit de priver une personne de la propriété de son bien. C’est un acte grave qui est donc très encadré et se déroule en plusieurs étapes.Au préalable, le syndic demande à l’assemblée générale de lui don-ner mandat pour engager une saisie immobilière à l’encontre d’un copro-priétaire débiteur.

1ère étape: le commandement de payer valant saisie immobilièreCe commandement est signifié par

un huissier de justice et doit compor-ter des mentions obligatoires sous peine de nullité. Ces mentions portent notamment sur le fait que si le débiteur remplit les conditions de ressources, celui-ci peut, à sa demande, bénéficier de l’aide juridictionnelle. De plus, si le débiteur est une personne physique qui s’estime en situation de surendet-tement, il peut saisir la commission de surendettement des particuliers (voir fiche 19).Le commandement rend le bien indis-ponible ce qui signifie que le proprié-taire ne peut plus le vendre, ni le mettre en location. En revanche, si un bail est en cours, il se poursuit dans les mêmes conditions.Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques.

2ème étape: le procès verbal de description des lieuxIl est réalisé par un huissier 8 jours après la délivrance du commande-ment. Il peut entrer dans le logement. Si le débiteur est absent ou qu’il refuse l’accès, l’huissier sera assisté du maire de la commune, d’un fonctionnaire de police municipale, d’une autorité de police ou de gendarmerie ou, à défaut, de 2 témoins majeurs (qui ne sont ni au service du créancier ni au service de l’huissier).Si le logement est occupé par un locataire qui refuse de laisser entrer l’huissier, ce dernier devra être auto-risé à entrer par le juge de l’exécution.A ce stade, le débiteur peut demander au juge de l’autoriser à vendre le bien à l’amiable. Un débat doit avoir lieu avec le créancier.

3ème étape: l’assignation à comparaître à une audience d’orientation

Dans les 2 mois qui suivent, le créan-cier assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution. Cette assignation doit comporter cer-taines mentions obligatoires. A savoir que le débiteur peut demander au juge de l’autoriser à vendre le bien à l’amiable mais il doit justifier que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes.L’avocat du créancier établit le cahier des conditions de vente qui contient

des informations sur le bien et sur les modalités de vente. Il fixe la mise à prix.

4ème étape: l’audience d’orientation

Lors de l’audience, le juge peut être appelé à suspendre la procédure en raison de la situation de surendette-ment du débiteur.Le juge décide si la vente se fera à l’amiable (dans ce cas, il fixe un délai pour vendre et un prix minimum) ou si la vente sera forcée.

5ème étape: la vente forcée, autrement appelée « adjudication » ou « enchères »

Tout candidat aux enchères doit fournir des garanties de paiement. Les opéra-tions sont arrêtées lorsque 3 minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère.Le dernier enchérisseur devient alors adjudicataire, c’est-à-dire qu’il obtient la propriété du bien.

6ème étape: la distribution du prix

Le produit de la vente est réparti entre les divers créanciers par l’avocat du créancier poursuivant. A l’issue, le syn-dicat des copropriétaires se verra attri-buer la somme à laquelle il a droit.

N°17

La procédure de saisie immobilière, quel déroulement?Bien

gérer

À savoir

Au cours de la procédure de saisie, le débiteur peut demander des délais de

grâce au juge.

Si le juge estime que le débiteur est de bonne foi, il peut obtenir un éche-

lonnement ou un report de la dette pendant 24 mois maximum sauf en

matière fiscale.

La procédure peut également être suspendue, pendant 2 ans maximum,

à la demande de la Commission de surendettement pour cause graves et

justifiées.

Le conseil syndical de la copropriété Ronsard II a créé une commission gestion comptable qui suit, grâce à un point trimestriel avec le syndic, l’avancée des différentes étapes des procédures engagées.»

Près de chez vous

Que faire lorsqu’une succession est vacante ou qu’elle n’est réclamée par aucun héritier ?

M. A. est décédé il y a 6 mois maintenant. Il n’avait pas d’enfants et apparemment, d’après ce que j’en sais, il n’y a pas d’héritier. Personne ne paie les charges et le montant impayé commence à être très élevé. Que peut faire le syndic ?

Pour vous guiderS’informer sur les héritiers auprès du notaireIl faut adresser une lettre recomman-dée avec accusé de réception au no-taire chargé de liquider la succession pour s’assurer de l’absence d’héritiers.En présence d’héritiers, il faut vérifier s’ils ont renoncé à la succession ou s’ils ont accepté la succession sous bénéfice d’inventaire.

S’il n’y a pas d’héritiers ou s’ils ont renoncé à la successionPlusieurs étapes sont nécessaires. Tout d’abord, il faut déterminer le lieu d’ouverture de la succession en se procurant copie de l’acte de décès. Ensuite, il faut vérifier que le défunt était bien propriétaire du bien en demandant une fiche personnelle et une fiche d’immeuble à la conserva-tion des Hypothèques. Enfin, il faut faire nommer les Domaines comme curateur et non comme administra-teur provisoire. En effet, le curateur a plus de pouvoir que l’administrateur. Il peut notamment vendre le bien sans

requérir l’autorisation du juge. Si les Domaines ne peuvent être désignés comme curateur de la succession, il faut demander à ce qu’ils soient nom-més comme administrateur provisoire avec autorisation de vendre le bien.

La procédure de nomination des DomainesPour obtenir une ordonnance de no-mination comme administrateur pro-visoire, il faut présenter une requête auprès du président du Tribunal de Grande Instance (représentation par avocat obligatoire). Il est impératif de demander expres-sément l’autorisation de vendre le bien par une demande motivée et fondée sur l’attestation du notaire indiquant que toutes les recherches concernant les héritiers ont été faites, sur la situation comptable du loge-ment (plus le montant des impayés est élevé, moins il y a de chances que la succession soit réclamée), sur une estimation de la valeur du bien (mettre en évidence la faible valeur du bien par rapport à l’importance des dettes)

TextesLoi du 20 novembre 1940

et arrêté du 2 novembre 1971

Biengérer

Lutter contreles impayés

n°18

et en prouvant le préjudice que cette vacance occasionne à la copropriété (qui est peut-être déjà fragile).Pour obtenir une ordonnance de nomi-nation comme curateur, il faut présen-ter une requête auprès du TGI (celui du lien du domicile figurant sur l’acte de décès).

Transmettre le dossier à la direction des DomainesLes pièces à transmettre sont la requête en nomination (souvent plus complète que l’ordonnance de nomination), l’acte de décès et les documents nécessaires au traitement du dossier.

Traitement du dossier par l’administration des DomainesTrois étapes sont assurées par le même agent : • L’enquête : inventaire de l’actif et du passif, recensement des créanciers.• La gestion : paiement des dettes si l’actif est suffisant. Pour obtenir le rè-glement des charges de copropriété, le syndic doit présenter les ORIGI-NAUX des relevés détaillés collectifs et individuels de charges et les pro-

cés verbaux des assemblées géné-rales pour justifier le paiement des travaux.• Il y a deux types de vente : - Les ventes judiciaires (immeubles grevés d’hypothèques ou immeubles dépendant de successions admi-nistrées ou patrimoine immobilier excédant 300 000€) : vente par adjudication publique à la barre du tribunal.- Les ventes immobilières (dans les autres cas) : vente en la forme doma-niale aux enchères publiques.Pour la constitution du dossier de vente, un certain nombre de pièces est nécessaire : procés verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, montant des charges de copropriété, copie de la fiche d’immeuble de la conservation des Hypothèques, y compris la fiche concernant le lot, copie de la fiche personnelle de la conservation des Hypothèques, évaluation de moins d’un an du bien, titres de propriété et le règlement de copropriété et ses modificatifs. Pour les sociétés civiles immoblilières (SCI) : statuts, actes de cession de parts et coordonnées du notaire qui a procédé au retrait éven-tuel.

À retenirIl est nécessaire d’agir

le plus rapidement possible

À qui s’adresser ?L’administration des Domaines

Service gestion des patrimoines privés Bâtiment C 5ème étage

boulevard Armand-Duportal 31074 Toulouse Cedex

Télèphone : 05 34 44 83 26

N°18

Que faire lorsqu’une succession est vacante ou qu’elle n’est réclamée par aucun héritier ?

Biengérer

Le surendettement, des solutions existent

Je me sens acculé car criblé de dettes. J’ai fait beaucoup de crédits. Aujourd’hui, je ne sais plus comment faire pour m’en sortir. Je voudrais faire face mais je me sens coupable et totalement démuni.

Pour vous guider

Biengérer


n°19

Être dans une situation financière très difficile n’est pas une fatalité. Des solu-tions existent pour s’en sortir pourvu que l’on soit de bonne foi.

Le surendettement, qu’est-ce que c’est ?

C’est lorsqu’une personne se trouve dans l’incapacité de faire face à ses dettes, autres que professionnelles.Par dette, il faut entendre les dettes bancaires et, de manière générale, tous les engagements pris par un débiteur envers un créancier: dettes de loyer, de charges de copropriété, factures impayées… et pas unique-ment des crédits.

Qui définit la situation de surendettement ?

C’est la commission de surendet-tement des particuliers qui, après examen du dossier, détermine la rece-vabilité du dossier.

La faiblesse des ressources du débiteur ne peut en aucun cas justifier un refus du dossier.

En effet, le refus ne peut pas être motivé par la faiblesse des ressources et empêcher toute mesure de redres-sement.C’est le débiteur qui saisit la commis-sion en remettant ou en adressant une déclaration au secrétariat de la commission.Il existe une commission par dépar-tement. Elle dispose de 3 mois pour se prononcer sur la recevabilité du dossier et son orientation.La commission informe la Banque de France pour inscription du débiteur au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux par-ticuliers (FICP). Si le dossier est déclaré recevable, les procédures d’exécution éventuelle-ment engagées sont suspendues. Ain-si, la procédure de saisie immobilière peut être suspendue à la demande de la commission pour causes graves et dûment justifiées.

Le rôle de la commission:

Elle établit le passif du débiteur (tout ce qu’il doit) en lien avec les créan-ciers. Elle détermine le «reste-à-vivre»qui intègre les dépenses de logement, d’électricité, de gaz, de chauffage, d’eau, de nourriture, de scolarité, de santé, de garde, de déplacement professionnel. La capacité de remboursement résulte donc de la différence entre les ressources et le «reste-à-vivre».Si la situation du débiteur le permet, la commission établit un plan de redressement. Il peut être amiable ou judiciaire, c’est-à-dire imposé par le juge en cas de désaccord d’un ou des créancier(s).

Elle peut imposer le rééchelonnement du paiement des dettes pour une durée maximale de 8 ans. Elle peut également réduire les intérêts du prêt et prévoir que les paiements seront imputés prioritairement sur le capital. Enfin, la commission peut décider d’un moratoire sur les dettes pour 2 ans et effacer les dettes de sécurité sociale ou fiscales.

La commission fixe les dettes qui seront remboursées en priorité. Par exemple, le prêt pour l’acquisition de la maison familiale.

La procédure de rétablissement personnel :

Elle est ouverte aux débiteurs de bonne foi dont la situation est irrémédiablement compromise et pour qui les mesures classiques de traitement de surendettement sont inefficaces.

2 types de procédure de rétablissement personnel :

Le rétablissement personnel avec liqui-dation judiciaire des biens devant le tribunal d’instance. Dans ce cas, le débiteur possède des biens autres que les meubles nécessaires à la vie courante ou à l’exercice de son activité professionnelle.Le juge désigne un liquidateur qui dis-posera d’un an pour vendre les biens du débiteur.Le rétablissement personnel sans liqui-dation judiciaire devant la commission:Dans ce cas, le débiteur ne possède pas d’autres biens que ceux néces-saires à la vie courante et à l’exercice de son activité professionnelle. Cela conduit à l’effacement des dettes non professionnelles.

N°19

Le surendettement, des solutions existent ?Biengérer

À savoirLe Fichier des Incidents de Rembour-

sement des Crédits aux Particuliers (FICP), géré par la Banque de France,

est consultable par les établissements de crédit. Cette consultation est obli-gatoire avant toute décision d’octroi

de crédit à la consommation ou de re-nouvellement d’un crédit renouvelable.

La durée d’inscription au FICP est de 5 ans à 8 ans en fonction des situations

et des mesures de surendettement éventuellement prescrites.

Comment réussir son achatdans une copropriété ancienne ?

J’envisage d’acheter un appartement dans une copropriété qui a été construite dans les années 60. À quoi faut-il penser quand on veut acheter un logement dans un bâtiment collectif ancien ?

Pour vous guider

Lors de l’achat d’un logement dans un immeuble collectif, le futur propriétaire doit être attentif aux caractéristiques propres à la copropriété : un fonction-nement, une organisation et un budget spécifique. Il faut alors prendre en compte non seulement les qualités intrinsèques du logement, le prix bien sûr, la localisation, mais également le type et la qualité de la construction de la résidence.

Dans cette fiche, faisons le point sur les éléments à vérifier lorsque l’on achète en copropriété.

Le montant des charges, un élément capital dans la décisionIl y a les charges individuelles et les charges communes. S’il est possible de réguler la plupart des dépenses individuelles (l’électricité et l’eau par exemple), le montant des charges communes est soumis aux décisions prises par la majorité des coproprié-taires.

Il faut donc absolument connaître le montant des charges de copropriété qui peuvent fortement peser sur le budget quotidien.

Il est possible d’obtenir cette informa-tion du vendeur, document à l’appui.

N’hésitez pas à lui demander (ou à l’agent immobilier chargé de la vente) les deux derniers décomptes de charges qui vous indiqueront le niveau des dépenses annuelles.

Celles-ci peuvent varier considérable-ment d’un immeuble à l’autre.

Ainsi, dans les immeubles avec plusieurs équipements collectifs (ascenseurs, chauffage, portail d’ac-cès automatisé, espaces verts…) les charges seront forcément plus élevées.

De même, s’il y a du personnel per-manent (gardien, concierge…) ou en fonction du nombre de logements. Enfin, l’ancienneté de la copropriété, son état d’entretien, l’exigence de confort plus ou moins prononcé des habitants ont une influence sur les coûts de fonctionnement.

Biengérer

À retenirPour réussir son achat, il faut ap-

prendre à connaître la résidence, son fonctionnement, son environnement

à travers les documents fournis par le vendeur ou le syndic (carnet

d’entretien, règlement de copropriété, décompte de charges, procès verbaux

de l’assemblée générale) mais égale-ment au travers de ses habitants.




Téléphone : 05 61 22 46 22

S’impliquer dans sa copropriété

n°20

Connaître la performance énergétique du logement Depuis le 1er janvier 2011, les annonces de vente (ou de location) d’un bien immobilier publiées dans la presse, en vitrine ou sur des sites Internet doivent mentionner la classe de performance énergétique de ce bien (lettre de A à G), précédée de la mention « classe énergie ».

Ceci vous aidera à savoir si le loge-ment est un gros consommateur d’énergie.

Les travaux en cours et à réaliserEn fonction de l’état d’avancement d’un projet de rénovation dans la copro-priété, vous aurez peut-être à vous acquitter du coût de certains travaux. Concernant la répartition des tra-vaux entre le vendeur et l’acquéreur, si les travaux ainsi que les appels de fonds afférents ont été votés en assemblée générale avant la vente, c’est le vendeur qui en est redevable. Le vendeur peut demander à l’ac-quéreur de lui rembourser cette somme. Il s’agit alors d’un accord entre deux personnes mais qui ne regarde pas la copropriété et qui lui est donc inopposable. Pour savoir si des travaux ont été votés en assemblée générale, il faut se procurer la copie des procès verbaux.Enfin, si la copropriété a décidé de mettre en place une réserve pour réali-ser des travaux, il s’agit d’une avance. Elle est remboursable au vendeur et l’acquéreur devra la reconstituer. Il s’agit donc de frais supplémentaires pour celui-ci.

Aller à la rencontre des résidents

Pourquoi se rendre sur place ? Cela permet d’appréhender le cadre de vie de l’immeuble et son environnement. Vous pouvez également demander à rencontrer un des membres du conseil syndical. Pour cela, demandez un contact à votre vendeur ou au syndic.

Il peut être intéressant de prendre un rendez-vous avec le syndic qui vous expliquera le mode de gestion de l’immeuble et les « habitudes » de la copropriété (période de l’assemblée générale, modalités de paiement des appels de fonds, activité du conseil syndical…). À cette occasion, consul-tez le carnet d’entretien de l’immeuble. Vous y trouverez des éléments intéres-sants, notamment ceux concernant les travaux (historique, programmation).

Légalement, c’est le vendeur qui doit le porter à votre connaissance mais en pratique il se tournera vers le syndic.

La copropriété édite peut-être un livret d’accueil pour les nouveaux arrivants. Un exemplaire pourra vous être remis par le syndic mais, attention, il est possible que cela ne soit pas gratuit.

Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter le règlement de copropriété.

N°20

Biengérer

Comment réussir son achatdans une copropriété ancienne ?




Téléphone : 05 61 22 46 22

L’assemblée générale, à quoi ça sert ?

Je viens d’acheter un appartement et une réunion des copropriétaires a lieu dans un mois. Quel est l’objet de cette réunion ? Ma présence est-elle importante ?

Pour vous guiderVotre présence est importante car cette réunion est capitale pour la copropriété et son avenir. Il s’agit de l’assemblée générale des coproprié-taires devant être réunie au moins une fois par an. C’est le lieu où toutes les décisions sont prises. C’est, schéma-tiquement, l’organe décisionnaire du syndicat, le syndic étant l’exécutant et le conseil syndical l’instance de contrôle. Chaque copropriétaire a un droit égal d’y participer. Le nombre de voix correspond à sa quote-part de parties communes (tantièmes de copropriétés).

La convocation, l’ordre du jour et le mandat

Elle comporte un ordre du jour détaillé et un certain nombre de documents qui doivent obligatoirement être joints pour la validité des décisions. Par exemple, si l’assemblée générale doit désigner le syndic, il faut que les projets de contrat soient annexés à la convocation pour informer les copropriétaires. La convocation est envoyée aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de récep-tion ou par fax avec récépissé. Elle

peut être aussi remise contre émarge-ment. Depuis la loi ALUR, elle peut être adressée par courrier électronique. Il faut décompter les jours à compter du lendemain de la première pré-sentation de la lettre recommandée ou du lendemain de la réception du fax. Si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est pro-rogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’assemblée générale ne prend de décisions que sur des ques-tions inscrites à l’ordre du jour. Elle peut traiter d’autres questions sans voter. Tout copropriétaire peut délé-guer son droit de vote à la personne de son choix, même à un non- copro-priétaire (sauf au syndic). Le mandat doit être écrit : des modèles sont sou-vent joints à la convocation. Il peut être simple (sans instructions de vote) ou exprès (le copropriétaire représenté a indiqué ses votes).

TextesLoi du 10 juillet 1965 (notamment

articles 24, 22, 25-1, 26, 26-3, 30 et 35 loi du 10 juillet 1965 et

loi ALUR du 24 mars 2014 art. 55 I 11°, art. 59 I 7°, 8°, 9° et 13, art. 61

Biengérer


n°21

Majorité ou unanimitéEn fonction de l’importance de la décision, les règles de majorité sont différentes. Pour les décisions de gestion cou-rante comme approuver les comptes, l’assemblée générale se prononce à la majorité simple. Sont aussi concernés depuis la loi ALUR les travaux rela-tifs à : la conservation de l’immeuble, la sécurité des occupants, une opé-ration de restauration immobilière et ceux rendus obligatoires par un arrêté de péril ou d’insalubrité. Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représen-tés. Dans ce cas, ne sont pas pris en compte les copropriétaires non repré-sentés, les abstentionnistes. Pour les décisions impactant la ges-tion telles que la désignation d’un syndic ou certains travaux (depuis la loi ALUR : les travaux de transfor-mation, d‘addition ou d’amélioration, d’individualisation des contrats de fournitures d’eau). La majorité absolue est appliquée, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents ou non). Pour les décisions les plus impor-tantes, telles que la vente d’une partie commune, la création d’espaces verts et depuis la Loi ALUR : l’opération de surélévation, ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux lots privatifs. La majorité renforcée s’applique. Elle se calcule à partir de la majorité en nombre des copropriétaires représentant les 2/3 des voix. C’est pourquoi on parle aussi de majorité double.Enfin, les décisions les plus graves, comme la suppression d’un élément d’équipement requièrent l’unanimité.

Le procès verbal

Il doit être signé en fin de séance par le président de séance, le secrétaire et le scrutateur. Le syndic doit le noti-

fier dans les deux mois à partir de la date l’assemblée générale. Celle-ci peut être contestée dans un délai de deux mois par les copropriétaires opposants ou absents.




Téléphone : 05 61 22 46 22

BiengérerN°21

L’assemblée générale, à quoi ça sert ?

Marseille - 50 copropriétaires dont l’ensemble des voix est égal à 1000 millièmes. À l’assemblée générale : 27 copropriétaires présents ou représentés réunissent 700 millièmes

1) Approbation des comptes à la majorité simple

Pour : 380 millièmes, Contre : 200 millièmes, Abstention : 120 millièmes

La majorité simple est : 700–120=580. (580 :2)+1=291 millièmes. Décision adoptée :

2) Désignation du syndic à la majorité absolue Pour : 610 millièmes, Contre : 50 millièmes

La majorité absolue est à (1000:2)+1=501 millièmes. Décision adoptée :

Si on avait décompté Pour : 334 millièmes, Contre : 366 millièmes

La décision obtient le 1/3 des voix de tous les copropriétaires. Il est possible de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple.

3) Vente lot appartenant au syndicat des copropriétaires à la majorité renforcée

Pour : 27 copropriétaires et 700 millièmes, Contre : aucun, Abstention : aucune. Décision adoptée.

Et ailleurs ?

Quel est le rôledu conseil syndical ?

Je viens d’acheter un logement dans une résidence et j’aimerais bien m’investir, participer à la vie de l’immeuble. On me propose de me présenter au conseil syndical. Je voudrais savoir exactement ce que fait le conseil syndical car je ne sais pas si je serais à la hauteur ?

Pour vous guider

Contrôler la gestion du syndic, cela signifie qu’il faut vérifier la compta-bilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans les-quelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats. Le conseil syndical participe aussi à l’éla-boration du budget prévisionnel et en suit l’exécution.

Les missions du conseil syndicalPour mener à bien sa mission, il dis-pose de moyens de vérification éten-dus. Il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de tous documents relatifs à l’admi-nistration de l’immeuble.Assister le syndic, c’est, en particulier, lui apporter des informations de proxi-mité lui permettant de mettre en place une gestion adaptée mais c’est éga-lement donner son avis. Légalement, cet avis n’est que consultatif mais, en pratique, il est considéré comme obli-gatoire (à moins qu’il soit contraire à la loi). C’est aussi être un relais avec les copropriétaires.

Le conseil syndical donne donc son avis sur toutes les questions rela-tives au syndicat des copropriétaires. Il est obligatoirement consulté pour les contrats et marchés dont le mon-tant dépasse un certain seuil fixé par l’assemblée générale. La commis-sion relative à la copropriété, dans sa recommandation n°13, invite les conseils syndicaux à formuler, si possible, leurs avis par écrit et à les consigner dans un registre prévu à cet effet.De même, s’il reçoit une délégation de pouvoirs, il peut prendre des déci-sions pour le compte de l’assemblée générale (mais uniquement des déci-sions courantes relevant de la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965).Afin d’exercer au mieux sa mission, il peut se faire assister par «toute personne de son choix». Ainsi, pour toute question technique particulière, le conseil syndical est autorisé à de-mander l’avis de tout professionnel de la spécialité concernée. Cette dé-pense sera intégrée dans les charges générales.


et décret du 17 mars 1967Recommandation n°13

de la commission relative à la copropriété

Biengérer


n°22

Enfin, le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’assemblée générale. Il n’y a pas de formalisme particulier, l’objec-tif étant de faire part à l’ensemble des copropriétaires des actions qui ont été menées.

Pour devenir conseiller syndicalIl faut être copropriétaire ou conjoint de copropriétaire (et assimilé, c’est-à-dire : concubin notoire ou partenaire de Pacs). Il faut également être élu en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majo-rité absolue). La durée du mandat ne peut excéder 3 ans renouvelables. Les conseillers syndicaux exercent leur fonction gratuitement.

Quelles sont les compé-tences nécessaires pour être conseiller syndical ? C’est la question que beaucoup de copropriétaires se posent et l’ampleur de la tâche, l’investissement nécessaire peut décourager plus d’une bonne volonté !

En effet, il faut bien reconnaître que le conseil syndical intervient dans de nombreux domaines de haute techni-cité (comptabilité, travaux, ...). Néan-moins, le conseil syndical peut se faire aider, voire suivre des formations et il n’est pas obligé de tout faire. En général, les conseils syndicaux sont organisés et les tâches peuvent être réparties en fonction des affinités de chacun.Rappelons l’importance pour les conseillers syndicaux de bien connaître leur rôle afin de ne pas l’outrepasser.

Pour cela, il est possible d’accéder à de nombreuses informations via les associations de conseils, telles que les Adil, les associations de défense telles que la CLCV, l’ARC, la CNL (voir l’annuaire). On peut aussi se former : l’Adil 31, grâce à l’appui de Toulouse Métropole, propose des modules de formation aux conseillers syndicaux volontaires dans le cadre d’une mis-sion de veille et de prévention sur des copropriétés ciblées.

À retenirLa mission du conseil syndical

s’exerce dans le respect des respon-sabilités

assumées par le syndic. Il doit donc s’agir d’un véritable partenariat qui va

se fonder sur le professionnalisme du syndic. Dans le cas d’un syndic bénévole, les rôles et les missions

dévolus aux uns et aux autres sont les mêmes.




Téléphone : 05 61 22 46 22

N°22

Quel est le rôle du conseil syndical?

Biengérer

Comment avoir une bonne organisation au sein du conseil syndical ?

Je voudrais bien m’investir plus au sein du conseil syndical mais c’est le président qui prend toutes les décisions. Il ne nous donne aucune information et finalement on ne sait pas exactement ce qu’il fait. C’est dommage car il y a plein de bonnes volontés.

Pour vous guiderUne bonne organisation au sein d’un conseil syndical est capitale pour tra-vailler efficacement en terme de résul-tats et en terme de temps (rappelons que les conseillers syndicaux sont bénévoles). Chaque conseiller doit trouver sa place. Les tâches doivent être réparties et assumées afin que la charge ne porte pas que sur quelques-uns qui finiront par s’essouffler.

Savoir se structurer

Une bonne organisation, en plus de la possibilité de solliciter des appuis techniques, est la clef pour permettre à un conseil syndical de remplir plei-nement son rôle.Tout d’abord, il est nécessaire de bien se structurer c’est-à-dire de savoir au mieux utiliser les compétences de chacun des conseillers. Ainsi le travail du conseil syndical sera efficace et les conseillers seront valorisés. Par exemple : M. T ne connaît rien en comptabilité et très peu de choses en matière juridique mais, en revanche, il aime s’occuper du jardin et a beau-coup de connaissances en matière d’espaces verts. Il peut, en appui au

syndic, donner un avis sur les végé-taux éventuellement proposés par l’entreprise chargée des espaces verts, faire lui-même des propositions sur les aménagements qui pourraient être pertinents pour la copropriété.De même, Melle D., jeune conseillère, rompue à la maîtrise des nouvelles technologies, pourra monter un site internet pour informer sur les actions du conseil syndical.Pour mettre en place un fonction-nement pertinent, il faut donc au préalable connaître les missions et les répartir. Cette répartition peut se faire à travers des commissions qui seront constituées d’un petit groupe de copropriétaires volontaires. Les commissions peuvent travailler sur des domaines assez communs tels les comptes, les travaux mais aussi sur des domaines spécifiques. Par exemple, le conseil syndical d’Amouroux II qui compte plus de 700 logements chauffés de manière collective, dispose d’une commission «chauffage» dont le rôle est de suivre les consommations, les contrats et les travaux d’entretien…




Biengérer


n°23

De même, le conseil syndical du Cris-tal a mis en place une commission «communication» qui doit diffuser des informations aux résidents par le biais de divers supports de communication : journal, affiches …

Savoir communiquer

Il faut évidemment insister sur l’im-portance de la communication entre les membres du conseil syndical mais aussi entre le conseil syndical et l’en-semble de la résidence. En premier lieu, il faut organiser l’échange d’informations au sein du conseil syndical (qui dit quoi, à qui, comment, quand…) pour éviter deux écueils extrêmes soit l’absence de communication, soit la communica-tion désordonnée. Il faut aussi faire passer des informations au syndic sans l’inonder de mails, d’appels télé-phoniques ou de courriers. Pour cela, on peut désigner un référent qui sera

chargé de centraliser les informa-tions et de les diffuser au syndic. En second lieu, les réunions du conseil syndical doivent être un lieu d’écoute, d’échanges, de partage, de dialogue pour faciliter la prise de décision. Pour cela, il est intéressant que le président ou la présidente, par exemple, anime les réunions en recadrant les débats et en synthétisant les éléments impor-tants qui sont ressortis des échanges. En troisième lieu, le conseil syndi-cal doit fournir un rapport annuel de l’exécution de sa mission à l’assem-blée générale. Il doit également rendre compte de l’exécution des déléga-tions de pouvoir qu’il aura éventuelle-ment reçues de l’assemblée générale. Cette communication obligatoire peut aussi être l’occasion de promouvoir les actions du conseil syndical et d’encourager l’engagement de nou-veaux membres.

À retenirUn conseil syndical doit penser, tout

en assurant une continuité dans l’action, au renouvellement de ses

membres. En valorisant l’action des conseillers

par une communication efficace et appropriée, il peut attirer

de nouvelles forces.




Téléphone : 05 61 22 46 22

N°23

Comment avoir une bonne organisation au sein du conseil syndical ?

Biengérer

Les membres du conseil syndical peuvent-ils voir leur responsabilité engagée ?J’ai demandé au syndic de prendre une assurance pour la responsabilité des membres du conseil syndical mais il me dit que ce n’est pas la peine. C’est vrai que nous sommes bénévoles mais il me semble bien que notre responsabilité pourrait être mise en jeu en cas de faute ?

Pour vous guiderLes fonctions des membres du conseil syndical sont gratuites, y compris celle du président. Ils sont donc bénévoles mais n’en restent pas moins respon-sables des actes qu’ils accomplissent dans l’exercice de leur mission. Cepen-dant, ils n’ont pas d’obligation légale de s’assurer.

Le conseil syndical pas responsable mais ses membres siEn cas de défaut d’entretien des parties communes ayant entraîné un dom-mage, c’est la responsabilité du syndi-cat des copropriétaires qui sera recher-chée et non celle des copropriétaires. Pour le conseil syndical, c’est différent car il n’a pas de personnalité juridique et donc pas de responsabilité propre. C’est pourquoi, en cas de grief contre le conseil syndical, l’action ne sera pas diligentée contre lui mais directement contre ses membres.De ce fait, la responsabilité des membres du conseil syndical ne sera recherchée qu’en cas de faute com-mise dans l’exercice de leur mission.

Un exemple de décision de justiceLe fait d’écarter les objections de copropriétaires à propos de la

conclusion d’un contrat ne constitue pas une faute susceptible d’entraîner la responsabilité des conseillers syn-dicaux d’autant qu’il n’est pas établi qu’ils aient agi en connaissance de cause dans un intérêt contraire à celui de la copropriété. En l’absence de rémunération des conseillers syn-dicaux, la faute qui pourrait engager une responsabilité sera appréciée moins rigoureusement. Ainsi, on peut considérer qu’elle sera retenue uni-quement en cas de faute grave ayant entraîné un dommage, notamment pour le syndicat des copropriétaires. Exemple : le fait de ne pas dénoncer l’emploi non déclaré d’une personne chargée d’assurer l’entretien.

Est-il nécessaire de s’assurer ?Bien que la responsabilité civile des conseillers syndicaux soit très rare-ment mise en jeu, il est envisageable par prudence qu’ils bénéficient d’une assurance. Elle peut être souscrite par le syndicat en complément du contrat d’assurance de l’immeuble.







Téléphone : 05 61 22 46 22

À retenir Pour plus d’informations, vous pouvez

télécharger le fascicule «copropriété et assurances» édité par le centre de

documentation et d’information de l’assurance sur le site : www.ffsa.fr

Biengérer


n°24

Copropriétaires, quels sont vos droits et devoirs ?

Nous venons d’acheter un logement dans cette rési-dence. Cela veut dire que nous sommes maintenant copropriétaires. Quels sont alors exactement nos droits ? Que peut-on faire et ne pas faire ?

Pour vous guider

La copropriété représente la somme des individualités des copropriétaires. Chacun vit chez lui comme il l’entend mais doit prendre garde à ne pas por-ter atteinte aux droits et à la tranquillité des autres. Selon la définition de l’éminent juriste Guy Vigneron, «les droits du coproprié-taire s’exercent dans un cadre commu-nautaire dont les contraintes ont pour objectif d’assurer l’harmonisation des intérêts individuels au sein de l’organi-sation collective de l’immeuble».

Vos droits sur les parties privativesLes parties privatives correspondent aux espaces qui sont la propriété exclusive du copropriétaire (l’appar-tement, la cave…). Chaque coproprié-taire peut librement aménager son lo-gement et y réaliser des travaux sous réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble et aux droits de ses voisins.Ainsi, on peut changer la disposition des pièces, installer des cloisons sé-paratives, repeindre, refaire l’installa-tion électrique… Le propriétaire de deux lots superposés peut percer

le plancher séparatif (dès lors qu’il est considéré comme une partie pri-vative) en vue de les relier par un escalier intérieur.Le principe est donc celui de la liberté d’entreprendre des travaux.

Vos droits sur les parties communesChaque copropriétaire dispose d’un droit d’usage sur les parties com-munes : circuler dans les couloirs, emprunter l’ascenseur... En revanche, un copropriétaire ne peut pas encom-brer un escalier avec du matériel ou encore stationner son véhicule dans une cour commune non prévue à cet effet.

Vos obligations sur les parties privatives et communesDe manière générale, chaque copro-priétaire doit s’abstenir de générer des nuisances à l’égard des autres occupants de l’immeuble. Sont considérés comme des troubles de voisinage l’installation de com-presseurs pour l ’a l imentat ion


et décret du 17 mars 1967

Biengérer


n°25

d’installations frigorifiques, les aboiements intempestifs et répétés de chiens, des arbres non élagués dans un jardin privatif…Et également d’exercer des activités dans ses parties privatives contraires aux clauses du règlement, exemple : l’exploitation d’un sex-shop dans un immeuble «d’habitation bourgeoise».Enfin, il faut requérir l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur (exemple : ouver-ture de jours dans la toiture). De même, la modification de certaines parties privatives doit expressément être visée dans le règlement de co-propriété car elles touchent l’aspect extérieur : fenêtres, volets, stores…La liberté des copropriétaires concernant l’usage de leurs parties privatives connaît des restrictions en matière de travaux d’intérêt col-lectif. En effet, les copropriétaires ont l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans leurs loge-ments, par exemple, un traitement préventif contre les termites.

Les parties communesréservées à l’usaged’un seul

Il existe des parties communes qui sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. C’est souvent le cas des balcons et des terrasses mais aussi des emplacements de parking. Il est possible d’installer un dispositif d’interdiction d’accès à un parking à jouissance exclusive aménagé sur le sol, partie commune, sans demander l’autorisation de l’assemblée générale. En revanche, la transformation du parking en box fermé peut être interdite par le règle-ment de copropriété. En tout état de cause, elle ne doit pas porter atteinte à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires.De même, l’aménagement des log-gias et vérandas est soumis à l’auto-risation de l’assemblée générale.

À retenirLes copropriétaires sont liés par le

règlement de copropriété qui est un véritable contrat entre eux. Publié au

fichier immobilier, il est de surcroît opposable aux tiers (locataires par

exemple). Ce règlement, outre la définition des parties communes et des parties privatives et les catégories et la répartition des charges, fixe les règles de vie commune. Il est donc impératif

que chaque copropriétaire dispose d’un exemplaire.




Téléphone : 05 61 22 46 22

BiengérerN°25

Copropriétaires, quels sont vos droits et devoirs ?

Le syndicat des copropriétaires, qu’est-ce que c’est exactement ?

Il y a quelque temps que je n’ai pas payé mes charges et j’ai reçu une assignation au tribunal mais ce n’est pas le syndic qui m’a convoqué, c’est le syndicat des copropriétaires. Qu’est-ce que c’est exactement ?

Pour vous guiderLa collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, d’après l’article 14 de la loi de 1965. Il s’agit d’une entité originale que l’on ne retrouve qu’en matière de copropriété. Chaque copropriétaire, quelque soit l’importance de son lot, est membre de droit du syndicat dont l’existence est obligatoire.La complexité de cette notion ne doit pas faire oublier ses conséquences pratiques notamment en matière de responsabilité.

Une personne morale chargée de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes

Le syndicat est une personne morale (par opposition à une personne phy-sique). Il s’agit d’un groupement au sein duquel on retrouve l’ensemble des copropriétaires. C’est donc un mode d’organisation collective qui est doté de pouvoirs appropriés à la nature de sa mission.Le syndicat n’est pas propriétaire de l’immeuble.

Il dispose principalement du montant des sommes versées par les coproprié-taires (charges) pour régler les factures des fournisseurs (eau, gaz, électricité), celles des entreprises (si des travaux ont été réalisés), les salaires des em-ployés du syndicat (concierge, employé d’immeuble)…La mission du syndicat est de conser-ver l’immeuble et d’administrer les par-ties communes. Il doit faire exécuter les travaux nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état. Il doit gérer les équipements collectifs et garantir leur bon fonctionnement, veiller au bon usage des parties communes, assurer également la gestion comptable de la copropriété, imposer aux coproprié-taires le respect de certaines normes (comme le règlement de copropriété)…Il doit aussi défendre en justice l’intérêt collectif des copropriétaires. Exemples : agir en justice pour récu-pérer les créances du syndicat, mettre fin à un dommage causé aux parties communes…Pour assumer ces tâches, l’assemblée générale mandate le syndic qui met-tra donc en œuvre les décisions du syndicat sous le contrôle du conseil syndical.


(notamment articles 14 à 17) et décret du 17 mars 1967 Article 1384 du code civil.

Biengérer


n°26

Une responsabilité étendue dont il est difficile de s’exonérerOn a vu que le syndicat disposait donc d’un patrimoine financier, qu’il pouvait prendre des engagements contractuels (exemple : contrat de syndic) et qu’il pouvait agir en justice. Il faut maintenant évoquer la dernière conséquence de la personnalité mo-rale du syndicat : la responsabilité. En effet, le syndicat est responsable des dommages causés aux copro-priétaires ou aux tiers (les locataires par exemple) du fait du défaut d’en-tretien des parties communes ou du vice de construction. Sa responsabi-lité peut être retenue en l’absence de toute faute et les cas d’exonération sont rarement admis.Ainsi, le syndicat des copropriétaires a été reconnu responsable de l’appa-rition de moisissures dans un apparte-ment due au mauvais état des parties communes, de l’absence de ventilation dans le logement, du défaut d’étan-chéité de la toiture et des inondations dues au dysfonctionnement du sys-tème d’évacuation des eaux pluviales.La responsabilité du syndicat peut aussi être engagée en cas d’utilisation abusive des parties communes sans qu’il ait pris les mesures nécessaires pour y mettre fin. Exemples : un exploitant d’un bar-dis-cothèque avait irrégulièrement installé sur une partie commune un système de ventilation rejetant un air vicié dans la cour intérieure de l’immeuble et provoquant des nuisances pour certains copropriétaires. Le syndicat n’avait pas pris les mesures néces-saires «pour mettre rapidement fin à cet état préjudiciable».

Un syndicat a été condamné suite à une chute d’un copropriétaire dans un escalier qui a été jugé « insuffisam-ment éclairé et en mauvais état».Pour s’exonérer de sa responsabi-lité, le syndicat peut invoquer, par exemple, la force majeure ou encore la faute de la victime. En revanche, le gel et les précipita-tions de pluie et de neige non excep-tionnelles ne sont pas considérés comme des cas de force majeure. La faute de la victime a été retenue pour des copropriétaires qui avaient utilisé des cheminées alors que le syndicat, averti de leur mauvais fonc-tionnement, avait enjoint ces derniers de ne pas s’en servir. Le délai pour mettre en cause le syn-dicat est de 10 ans à compter de la survenance du dommage.

À retenirSyndicat des copropriétaires, syndic

et conseil syndical, qui fait quoi ? Le syndicat des copropriétaires,

c’est l’ensemble des copropriétaires qui prend ses décisions en assemblée générale.

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus en assemblée

générale. Son rôle essentiel est de contrôler et d’assister le syndic.

Le syndic est l’exécutant des décisions votées

en assemblée générale.




Téléphone : 05 61 22 46 22

BiengérerN°26

Le syndicat des copropriétaires, qu’est-ce que c’est vraiment ?

Lille - Il existe énormément de décisions de justice en matière de responsabilité du syndicat et notamment en matière d’accidents dans les parties communes.Par exemple, un syndicat a été reconnu responsable des blessures occasionnées par le heurt d’un vieux tapis remplaçant provisoirement le tapis-brosse de l’entrée alors que celle-ci était mal éclairée. De même pour les blessures subies par une personne qui a heurté une paroi en verre située dans l’axe de l’entrée et non munie de bandes opaques pour matérialiser son existence.

Et ailleurs ?

Le syndic, quel est son rôle et quelles sont ses compétences ?

J’aimerais savoir exactement quels sont les pouvoirs du syndic dans la gestion d’une copropriété? Jusqu’où peut-il aller? Peut-il prendre seul certaines décisions comme engager un recours en justice contre un copro-priétaire ou faire réaliser certains travaux?

Pour vous guider

Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale et assure la ges-tion courante de la copropriété. Il doit se consacrer notamment à la tenue de la comptabilité, la passation des contrats de fournitures, le recouvre-ment des charges, l’embauche et le licenciement du personnel employé par le syndicat… La loi ALUR ajoute à cette liste la souscription d’un contrat d’assurance garantissant la responsa-bilité civile du syndicat.

Un travail d’équipe sans relation hiérarchique

Le syndic est mandataire du syndicat, il est son représentant légal (il agit en son nom et pour son compte). Il n’est donc pas subordonné ou dépendant à l’égard du syndicat. Le syndic veille au respect du règlement de copro-priété par les copropriétaires, ainsi que dans la répartition des charges, notamment. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1965 fixe une liste non exhaus-tive des tâches dévolues au syndic : établir et tenir à jour le carnet d’entre-tien, établir le budget prévisionnel… Au titre du recouvrement des charges,

il peut donc mettre en œuvre les pro-cédures judiciaires (sauf saisie immo-bilière) contre des copropriétaires débiteurs sans solliciter l’assemblée générale qui se réunit rarement plus d’une fois par an. Il assume donc la responsabilité du fonctionnement de la copropriété. Quand l’urgence le justifie, il peut décider d’entreprendre des travaux nécessaires à la sauve-garde de l’immeuble et d’engager la dépense correspondante sans vote préalable de l’assemblée générale. Il devra convoquer cette dernière, immédiatement pour faire ratifier sa décision. Ont été considérés par les juges comme des travaux urgents: la réfection des souches de chemi-née menaçant de ruine, la réparation d’une fuite de canalisations et les dommages privatifs consécutifs alors que le propriétaire du lot concerné séjournait à l’étranger.

La carte professionnelle, l’assurance et la garantie financière

Il existe deux types de syndics : - le syn-dic « bénévole » (pouvant être rémunéré)

TextesLoi du 10 juillet 1965 et décret du 17

mars 1967, Loi ALUR du 24 mars 2014, Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et décret

du 20 juillet 1972, Commission des clauses abusives, recommandation n°

96-01 du 17 novembre 1995

Biengérer

Comprendre le rôle du syndic

n° 27

il est non professionnel, - le syndic pro-fessionnel il exerce une activité commer-ciale et ses fonctions sont réglementées dans le cadre de la loi Hoguet de 1970. Il doit pouvoir justifier qu’il dispose d’une carte et d’une assurance professionnelle et d’une garantie financière. La carte professionnelle est délivrée sur justifica-tion de l’aptitude professionnelle. La loi ALUR instaure dorénavant, la déli-vrance d’une carte professionnelle por-tant la mention « syndic de copropriété » au lieu de « gestion immobilière ». Le syndic, détenteur des fonds du syndicat, doit justifier d’une garantie financière qui va protéger le syndicat des risques de carence ou d’insolvabilité du syndic. Pour garantir les conséquences de sa responsabilité civile professionnelle, le syndic doit justifier qu’il a souscrit un contrat auprès d’un assureur agréé.

La rémunération

Le contrat du syndic, conforme à un modèle type, doit préciser les moda-lités de sa rémunération. Avec la Loi ALUR, le contrat ne peut mentionner de barèmes sur les prestations spé-cifiques. Désormais, la rémunération est forfaitaire mais le syndic peut prétendre à des honoraires supplé-mentaires pour deux cas : - les pres-tations particulières (liste à définir par décret). Les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement des charges et de l’établissement de l’état daté ne peuvent dépasser un montant (fixé par décret) - les honoraires spé-cifiques au titre de la réalisation des travaux. Dans ce cas, sa rémunération

doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance. Le montant de ces honoraires est décidé par l’assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle les travaux seront décidés.

À retenirLes modalités d’exécution du mandat

du syndic font l’objet d’un contrat passé avec le syndicat et pas avec les copropriétaires à titre individuel. Ceux-

ci ne peuvent donc pas le révoquer directement, seule l’assemblée géné-

rale a cette capacité. Les syndics sont tenus d’établir un contrat conforme à un modèle type dont le contenu sera

défini par un décret. La durée des fonctions du syndic est limitée à 3 ans. En pratique, les contrats sont souvent

renouvelés d’année en année. Lorsque le titulaire de la carte professionnelle

se fait représenter par ses salariés, elle n’est pas exigée pour ces derniers.

Conformément à la loi ALUR, les syn-dics ont désormais une obligation de

formation continue.




Tél. : 05 61 22 46 22l

BiengérerN°27

Le syndic, quel est son rôle et quelles sont ses compétences ?

Qu’est ce qu’un syndicbénévole ?

Je suis propriétaire d’un logement dans une petite résidence. J’aimerais prendre en charge la gestion de la copropriété bénévolement. Comment m’y prendre ? Quelles sont les compétences requises ?

Pour vous guider

Pour bien comprendre la définition de l’expression « syndic bénévole », on l’oppose à celle de « syndic profes-sionnel ». Le syndic professionnel est assujetti à un certain nombre d’obligations en termes de compétences et de forma-tions professionnelles comme le pré-voit la loi Hoguet du 2 janvier 1970. À l’inverse, le syndic bénévole est un non professionnel donc il n’est pas soumis à de telles conditions.La différence fondamentale réside dans le fait que le syndic bénévole n’exerce pas une activité commerciale.Quand la copropriété fait le choix d’un syndic bénévole, on parle souvent d’« auto-gestion » et de « coproprié-taire-syndic ».

Le syndic bénévole :un mode de gestion particulier ? Ce mode de gestion suppose qu’un certain nombre de conditions soient réunies pour qu’il soit efficace et réussi. En effet, une bonne entente et un respect mutuel entre les co-propriétaires sont nécessaires.

Si des tensions fortes existent, la ges-tion risque de s’avérer compliquée et éprouvante pour le copropriétaire qui va s’en charger. Il faut aussi que la situation financière de la copropriété soit plutôt saine. Une copropriété « en difficulté » (impayés de charges, mauvais état du bâti, problèmes d’occupation…) ne pourrait être gérée par un syndic bénévole. Enfin, une gestion de ce type est faci-litée dans une copropriété de petite taille et comportant peu d’équipe-ments collectifs. La gestion comp-table s’en trouvera facilitée, de même que la préparation et la tenue des assemblées générales. De même, une copropriété de petite taille a un bâti de moindre envergure donc plus facile à entretenir. Moins il y a d’équipements collectifs (chauffage, ascenseurs) et moins il y a de contrats à négocier et à gérer.Toutefois, il existe de grandes copro-priétés (plus de 100 lots) gérées par des syndics bénévoles. Très souvent dans ce type de situations, des syn-dics professionnels assistent ces der-niers car certaines activités leur ont été dévolues (comptabilité…).

Biengérer

À retenirLe syndic bénévole a les mêmes

obligations qu’un syndic profession-nel dans la gestion de la copropriété : convoquer et exécuter les décisions

de l’assemblée générale, faire respecter le règlement de copropriété,

tenir à jour le carnet d’entretien, tenir la comptabilité…


n°28

Qui peut-être syndic bénévole ?Il faut être copropriétaire dans l’im-meuble que l’on souhaite gérer (ou conjoint de copropriétaire). Cette fonc-tion exige une grande disponibilité et un minimum de connaissances dans divers domaines : comptabilité, tra-vaux, autorisations administratives, contrats…

Faut-il formaliser l’activité par un écrit ?

Le syndic professionnel a l’obligation de signer avec le syndicat un contrat de mandat. Dans le cas du syndic bénévole, le contrat écrit n’est pas obligatoire. L’assemblée générale se prononce sur le choix du copropriétaire, sur sa rémunération et sur la durée de son mandat (maximum 3 ans).

Peut-on être rémunéré ?

Contrairement à ce que son nom in-dique, le syndic bénévole peut perce-voir une rémunération pour son activité de gestion en plus du remboursement de ses frais.La rémunération est imposable à l’im-pôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Elle est en principe assujettie à la TVA mais l’administration fiscale manifeste une relative bienveillance (RM 13/02/1984).

Par ailleurs, le Code général des impôts prévoit un régime simplifié lorsque les revenus non commerciaux n’excèdent pas 27 000 € par an (c’est le cas de la majorité des syndics béné-voles : il faut alors compléter sa décla-ration N°2042 dans la case prévue à cet effet). Dans ce cas, la rémunération n’est pas assujettie à la TVA (art. 293B du Code général des impôts).

Faut-il prendre une assurance ?

Même si le syndic bénévole bénéficie d’une plus grande indulgence par rapport aux syndics professionnels, il n’en reste pas moins responsable de ses fautes. Il est donc préférable qu’il souscrive une assurance que celui-ci conserve à la police d’assurance du syndic bénévole peut être couplée avec l’assurance de l’immeuble.




Téléphone : 05 61 22 46 22

N°28

Qu’est ce qu’un syndicbénévole ?Bien

gérer

Témoignage de M. V, syndic bénévole à Montauban : « J’ai fait l’effort de prendre en charge cette fonction dans cette copropriété car l’ancien syndic bénévole souhaitait arrêter son activité et nous étions tous favorables à continuer sur le même mode de gestion. Pour nous, la copropriété est familiale. Il y a 18 logements dont la moitié est occupée par les propriétaires. Tout le monde se connaît, on s’entraide. J’ai quand même souhaité être épaulé par les membres du conseil syndical car je ne vis pas sur place mais aussi et surtout pour que l’on travaille plus efficacement ensemble. »

Et ailleurs ?

Changer de syndic,c’est possible ! Mais comment ?

Nous avons changé de gestionnaire l’année dernière suite au rachat de l’ancien cabinet de syndic. Les relations avec ce dernier sont plutôt maussades. Peut-on et comment changer de syndic ?

Pour vous guider

Dans la gestion d’une copropriété, les relations humaines sont très impor-tantes et font partie intégrante du bon fonctionnement de l’immeuble et du tandem syndic-conseil syndical.

Comment mettre fin à un contrat de syndic ?

Il y a en général deux situations :

• Le mandat de syndic est achevé. Au terme de la durée prévue (pas plus de trois ans), l’assemblée générale peut ne pas renouveler le syndic pour en choisir un autre sans justification

• Le mandat du syndic est en cours. L’assemblée générale peut décider de révoquer le syndic à la majorité absolue de l’article 25. La révocation doit être motivée, c’est-à-dire que la copropriété doit avoir un ou plusieurs motifs légitimes et sérieux pour mettre fin par anticipation au contrat du syn-dic (négligences, fautes de gestion, malversations ou bien encore man-quement du syndic à ses obligations). Elle doit s’appuyer sur des preuves

concrètes. Si la révocation est abu-sive, le syndic pourra réclamer des dommages et intérêts.

Les motifs de révocation suivants ont été validés par les juges : un syndic qui avait commandé des travaux d’un montant supérieur à ce qui avait été voté, la désignation d’un architecte en invoquant l’urgence alors qu’elle n’était pas justifiée et, enfin, de graves erreurs de gestion comptable ayant entraîné un redressement fiscal pour la copropriété.

À l’inverse, la révocation a été jugée abusive lorsque la décision a été prise dans le seul but de nuire au syndic ou sans qu’il ait pu s’expliquer devant les copropriétaires.

Biengérer

À retenirEn cas de changement, l’ancien syndic dispose : - d’un mois pour remettre au

nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement dis-

ponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat - de trois

mois pour verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui fournir

l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndi-

cat. L’ancien doit également réaliser un bordereau récapitulatif des pièces

transmises dont le conseil syndical recevra une copie.


n°29

La révocation, une décision prise par l’assemblée générale

Le conseil syndical peut consulter un avocat pour recueillir son avis sur la gravité des faits reprochés. Ensuite, seule l’assemblée générale est com-pétente pour révoquer le syndic à la majorité des voix des copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si le syndic ne procède pas à la convoca-tion de l’assemblée générale appelée à le destituer, le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représen-tant 25% des voix doivent mettre en demeure le syndic de convoquer l’as-semblée générale. A défaut de réaction de ce dernier, le président du conseil syndical peut procéder lui-même à cette convocation. Enfin, l’annulation par le tribunal d’une décision d’assem-blée générale ayant révoqué le syndic ne peut permettre à celui-ci de se voir rétabli dans ses fonctions.

La désignation du syndic, mise en concurrence obligatoire par le conseil syndical

Il faudra prévoir d’élire un nouveau syndic lors de la même assemblée générale car la révocation un terme immédiat au contrat. Plusieurs pro-jets de contrats devront être joints à la convocation. Ceci suppose donc qu’en amont, le conseil syndical ou les copropriétaires aient démarché de nouveaux syndics. Les projets de contrats doivent faire état des frais liés au compte bancaire. Le conseil syndical peut émettre un avis sur tout projet de contrat de syndic (joint à la convocation). Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour d’autres projets de contrats de syndic. Cette mise en concurrence n’est pas

obligatoire :- si le marché local des syndics ne la permet pas- si la copropriété constitue moins de dix lots avec un budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs inférieurs à 15 000 €.

En cas de démission, d’empêchement ou de carence du syndic Pour éviter les blocages, la Loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que le syndic a la possibilité de démissionner en respectant un préavis de trois mois. En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour en désigner un nouveau. Le syn-dic est « empêché » lorsqu’il lui est impossible d’accomplir sa mission : maladie ou liquidation judiciaire par exemple. Enfin, en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation dans le règlement de copropriété, un admi-nistrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. On parle de « carence du syndic » lorsqu’il ne fait pas son travail alors qu’il le pourrait. Par exemple, il ne réclame pas le paiement des charges ou ne fait pas exécuter une décision d’AG.Lorsqu’un nouveau syndic est dési-gné, le syndic en place est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

La fin du mandat

Lorsque le contrat de syndic prend fin au terme convenu, le syndicat peut procéder à l’élection d’un nouveau syndic en assemblée générale sans qu’aucune indemnité ne soit à verser au précédent syndic.

N°29

Changer de syndic, c’est possible ! Mais comment ?Bien

gérer




Tél. : 05 61 22 46 22

Comment établir le budget prévisionnel d’une copropriété ?

En tant que conseiller syndical, je dois participer, avec le syndic, à l’élaboration du budget prévisionnel. L’exercice est délicat : comment évaluer chaque poste pour éviter de trop demander aux copropriétaires ?

Pour vous guiderLa gestion comptable d’une coproprié-té s’appuie sur un budget prévisionnel couvrant un exercice comptable. Il permet de faire face aux dépenses cou-rantes en s’appuyant sur les provisions versées par les copropriétaires.À la fin de cet exercice, les comptes sont arrêtés, on parle alors de dépenses et plus de provisions.

Le budget prévisionnel, qu’est-ce que c’est ?Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable soit une période de 12 mois. Il est soumis au vote de l’assemblée générale avant l’exercice comptable qu’il concerne. Ainsi, l’assemblée géné-rale, réunie l’année N, votera le budget prévisionnel de l’année N+1.Il est destiné à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonc-tionnement et d’administration des parties communes et des équipe-ments communs de la copropriété. Il s’agit de dépenses que l’on va retrou-ver d’une année sur l’autre (honoraires du syndic, salaires du concierge, entretien des espaces verts, électricité des parties communes…).Concernant les dépenses courantes

de maintenance, il s’agit des travaux d’entretien courants pour mainte-nir l’état de l’immeuble ou prévenir la défaillance d’un élément d’équi-pement commun. Il s’agit aussi des petites réparations.Quelques travaux de maintenance sont également compris dans ce bud-get, par exemple :- les travaux de remplacement d’élé-

ments d’équipements communs (chaudière, ascenseurs) lorsque leur coût est compris forfaitairement dans le contrat d’entretien,

- les vérif ications périodiques imposées notamment pour les ascenseurs (voir fiche n°47 «Com-ment mettre aux normes de sécurité des ascenseurs installés avant le 27 août 2000?»).

Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration, de conservation et d’entretien ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Cela signifie qu’il faut voter un budget spé-cial pour ce type de dépenses.

À quoi sert-il ?

Le vote du budget permet au syndic de demander le paiement de provi-sions au début de chaque trimestre.


notamment articles 14-1 et 14-2 et décret du 17 mars 1967

notamment articles 35, 35-2, 44 et 45.

Biengérer

Comprendre la gestion comptable, financière et juridique

n°30

Ces provisions sont égales au quart du budget

À noter : la pratique de l’appel de fonds trimestriel est très répandu mais l’assemblée générale peut décider de modalités différentes comme par exemple un appel de fonds mensuel. Ces provisions pour charges pro-curent des ressources de trésorerie suffisantes au syndicat pour acquitter les dépenses en cours ou venant à échéance prochaine et pour faire face aux imprévus.Les charges de copropriété corres-pondent, quant à elles, au montant réel, définitivement arrêté en fin d’exer-cice, des sommes payées ou restant à régler par le syndicat au cours d’une période donnée.Les travaux qui, de par leur coût et leur importance, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel font l’objet de provisions spécifiques appelées conformément à la décision d’assem-blée générale.

Qui élabore le budget prévisionnel et comment?Le syndic élabore le budget sous le contrôle du conseil syndical.Comme précisé plus haut, le budget reprend les charges et les produits récurrents d’un exercice comptable à l’autre. L’important est d’anticiper les dépenses à venir pour mieux les provisionner. Au préalable, il faut connaître et analy-ser les postes stables (budget de fonc-tionnement du conseil syndical) et ceux qui sont plus fluctuants (chauffage). Il est donc conseillé d’être régulière-ment vigilants sur les postes difficile-

ment maîtrisables. C’est pourquoi, le travail du syndic et du conseil syndical doit également consister à maîtriser les dépenses, c’est-à-dire éviter qu’elles ne s’en-volent. Comment ? En ayant notamment un bon suivi des contrats afin de les rené-gocier à l’échéance, en étant vigilant sur la consommation d’eau individuelle lorsque la facturation est collective. Il est d’usage également d’appliquer au budget prévisionnel ainsi défini un pourcentage d’augmentation basé par exemple sur l’augmentation du coût de la vie (indice des prix à la consom-mation). Toutefois, l’Association des responsables de copropriétés (ARC) recommande d’éviter la pratique des coefficients d’augmentation par poste et de privilégier un suivi du budget. Si la dépense a été anormalement éle-vée, l’ARC suggère de revenir à un niveau normal et d’appliquer un pour-centage d’augmentation raisonnable (pas plus de 1 ou 2 % par an).Enfin, il est toujours possible en cours d’exercice comptable de procéder à un réajustement du budget, si cela s’avère nécessaire, par un vote à l’as-semblée générale annuelle.




Téléphone : 05 61 22 46 22

BiengérerN°30

Comment établir le budget prévisionnel d’une copropriété ?

Toulouse - L’eau : pourquoi ne pas faire procéder à plusieurs relevés des compteurs dans l’année ?C’est la procédure mise en place par la résidence Le Cristal qui fait réaliser deux relevés par an et le syndic assure ainsi un suivi rigoureux des consommations. Il alerte les copropriétaires s’il constate une consommation anormale qui pourrait être révélatrice d’une fuite non détectée.

Près de chez vous

Le compte séparé, comment l’identifier ?

Je ne sais pas si l’argent de la copropriété est placé sur un compte bancaire au nom de celle-ci ou s’il s’agit d’un compte bancaire ouvert au nom du syndic. Compte séparé ou sous-compte, comment s’y retrouver ?

Pour vous guider

Dans la gestion des fonds des co-propriétés, les syndics ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des coproprié-taires (voir fiche n°26 « Le syndicat des copropriétaires, qu’est-ce que c’est exactement ? »). Les charges réglées par les coproprié-taires doivent être déposées sur un compte bancaire ou postal dont le titu-laire est le syndicat des copropriétaires. C’est cette dénomination qui apparaît sur les relevés de compte.

Une obligation assortie d’une dérogation :la dispense L’assemblée générale peut encore dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndi-cat. Les fonds de la copropriété sont alors détenus sur le compte bancaire du syndic selon des modalités spéci-fiques. Attention, cette dispense n’est accordée que lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet

du 2 janvier 1970 ou lorsqu’il s’agit d’un professionnel dont l’activité est soumise à une règlementation orga-nisant le maniement des fonds (no-taires, huissiers de justice, géomètres experts). Ainsi, un syndic bénévole, doit obliga-toirement ouvrir un compte bancaire ou postal séparé. Les syndics peuvent proposer la création d’un sous-compte bancaire au nom du syndicat, parfois dénommé «sous-compte individua-lisé». Le sous-compte du syndicat n’est pas alors un compte bancaire ou postal séparé au sens de la loi et ce, même en l’absence de toutes interférences avec les comptes d’autres copropriétés gérées par le même syndic. Ce sous-compte doit permettre d’identifier les mouvements de trésorerie exclusifs du syndicat. Les produits éventuels générés par le fonctionnement de ce sous-compte sont au profit du syndic.

TextesArticle 18 al. 7 et 18 II de la loi du 10

juillet 1965 Art 55 I 4°, 55 II et 58 I 4° de la loi ALUR du 24 mars 2014

Biengérer

Comprendre la gestion comptable,financière et juridique

n°31

Une dispense pour quelle durée ?

Lorsque l’assemblée générale accorde une telle dispense, elle en fixe la durée. Il est recommandé d’en préciser la du-rée qui peut être la même que celle du contrat de syndic (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 2009).

Comment vérifier si le compte bancaire ou postal est bien séparé ?L’intitulé du RIB (relevé d’identité bancaire) va apporter des éclaircis-sements sur le titulaire du compte. Quant il s’agit d’un compte séparé, c’est souvent le nom de la copropriété qui apparaîtra : « copropriété X » ou « syndicat des copropriétaires X ». En revanche, un RIB où figure le seul nom du syndic ou bien la mention « Cabinet X – Résidence Y » peut faire penser que le compte bancaire n’est pas séparé. Le conseil syndical peut consulter les relevés de compte. À compter du 24 mars 2015, dès ré-ception de ces relevés, une copie sera mise à disposition du conseil syndical. S’agissant de documents se rappor-tant à la gestion et intéressant le syn-dicat, les membres du conseil syndical peuvent donc demander à en prendre connaissance, en vertu de l’article 21

de la loi du 10 juillet 1965. Si le compte bancaire est bien un compte séparé au sens de la loi, le conseil syndical peut consulter la convention de compte détenue par le syndic.

En cas de compte séparé, qui choisit la banque ?

C’est le syndic s’il ne demande pas la dispense d’ouverture de compte séparé. Si l’assemblée générale a refusé la dispense au syndic ou que le contrat de syndic s’est renouvelé avant le 24 mars 2015, il doit ouvrir un compte séparé dans l’établissement bancaire de son choix sauf si l’assem-blée générale a désigné une banque.

La fin de la dispense à compter du 24 mars 2015

Cette dispense ne pourra plus être accordée à compter du 24 mars 2015. Le non-respect de cette obligation en-traîne la nullité de plein droit du man-dat du syndic trois mois suivant sa dé-signation. Les actes passés (contrats avec les fournisseurs, prestataires de service, …) resteront valables.

À retenir À compter du 24 mars 2015, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé

au nom du syndicat auprès d’un éta-blissement bancaire de son choix sauf

décision de l’assemblée générale de désigner un autre établissement, à la

majorité absolue (Article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cependant, les copro-

priétés composées de 15 lots, au maxi-mum, ayant un syndic professionnel

peuvent décider en assemblée générale de ne pas ouvrir de compte séparé,

dans certaines conditions (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965). Un second

compte bancaire séparé doit obliga-toirement être ouvert pour les sommes

versées au titre du fonds de travaux. Les intérêts produits par les comptes séparés sont acquis au syndicat des

copropriétaires.

À qui s’adresser ?Agence Départementale d’Information

sur le Logement de Haute-Garonne, Adil 31

[email protected]

Tél. : 05 61 22 46 22

BiengérerN°31

Le compte séparé, comment l’identifier ?

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?

Je viens d’acheter un appartement mais je ne comprends pas le document que le vendeur m’a fourni. Il s’agit d’un règlement de copropriété qui est assez volumineux. A quoi ça sert? Ai-je vraiment besoin de le conserver?

Pour vous guider

Biengérer

TextesArticle 8 et article 43, alinéa 1er de la

loi du 10 juillet 1965 et article 1 à 4 du décret du 17 mars 1967.

Comprendre la gestion comptable, financière et juridique

n°32 Ce document est important car il précise la composition et le fonction-nement de la copropriété.C’est un document contractuel. Il doit être respecté des copropriétaires mais aussi des tiers (locataires par exemple) et être appliqué par le syndic. Il doit aussi respecter la loi du 10 juillet 1965 qui réglemente le fonctionnement de la copropriété.

L’élaboration du règlement de copropriété

Il est établi, lors de la construction de l’immeuble à l’initiative du promo-teur, ou à celle du propriétaire lorsqu’il s’agit d’une division de lots dans un immeuble ancien. Il est souvent rédigé par un notaire ou un avocat. Un géomètre peut intervenir dans la détermination de certains éléments (description des lots, plans, quote-part des parties communes…). Le rédacteur doit adapter le document à la situation de la copropriété et res-pecter la loi du 10 juillet 1965. Par exemple, selon la taille de la copro-priété, le règlement de copropriété peut faire simplement référence à la loi de 1965 et préciser uniquement les

conditions particulières (parties priva-tives, parties communes, répartition des charges).

Le contenu du règlement de copropriété

Il comprend souvent deux parties: - les règles de fonctionnement de la copropriété ayant pour but d’informer, protéger et organiser la gestion de la copropriété- l’état descriptif de division ayant pour but d’identifier précisément les différents lots de l’immeuble Un lot de copropriété comprend une partie privative, affectée à l’usage exclusif du propriétaire, et une quote-part de parties communes (qui sert de base à l’établissement des tantièmes de copropriété).Tout règlement de copropriété publié au fichier immobilier à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le règlement de copropriété permet d’identifier également les parties privatives et les parties communes. Cette distinction est nécessaire pour connaître les droits et obligations des copropriétaires au sein de l’immeuble (voir fiche n°25 «Copropriétaires, quelles sont droits et devoirs?»). La qualification privative ou commune pose souvent problème pour les ré-duits, balcons, terrasses, canalisa-tions, murs extérieurs, la loge du gar-dien. En cas d’imprécision conduisant à un litige, c’est le juge qui interprète le contenu.Le règlement de copropriété précise également les parties communes à usage privatif. Attention il ne s’agit jamais d’une partie privative mais d’un droit de jouissance exclusif d’un copropriétaire sur une partie commune qui ne peut se perdre par le non usage

La modification du règlement de copropriété

Depuis la loi du 13 décembre 2000, le règlement de copropriété doit être adapté en fonction des modifications

légales et réglementaires. Le règlement de copropriété est modi-fié par décision de l’assemblée géné-rale. La proposition peut émaner du syndic, du conseil syndical, d’un ou de plusieurs copropriétaires. Il convient de la faire porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le projet et le coût sont soumis à l’ordre du jour d’une seconde assemblée générale. La majorité simple suffit pour les mises à jour législatives. La double majorité est nécessaire pour modifier certains usages tels que la jouissance et l’ad-ministration des parties communes. En revanche, le changement de des-tination de l’immeuble ou celui de la répartition des charges requiert l’unanimité (sauf exceptions pour cette dernière).

N°32

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?Bien

gérer

À retenirLe règlement de copropriété doit respecter la loi du 10 juillet 1965,

l’ordre public et les bonnes mœurs. Les clauses illicites ne remettent pas en cause l’existence ou la validité du

règlement de copropriété.

Il peut prévoir des tantièmes de charges différents selon les bâtiments ou l’utilité des équipements communs

(l’utilité n’est pas l’usage effectif : il s’agit plutôt d’un usage possible) et

préciser la désignation des parties communes spéciales à certains copro-

priétaires.

Afin que le règlement de copropriété et sa modification soient respectés par tous, les tiers doivent avoir la possibi-

lité d’en prendre connaissance, il est donc nécessaire de le publier au fichier

immobilier.

Mieux communiquer pour favoriser l’implication de tous dans la vie de la copropriété. Comment faire ?

Pour rendre compte d’une décision importante ou pour informer d’une réunion à une date précise, faire du porte à porte ou prendre mon téléphone, je veux bien le faire, mais c’est impossible de prévenir tout le monde à temps ! Si la communication est mal faite, au lieu de fédérer les habitants, cela créé des conflits…

Pour vous guiderLes habitants de copropriétés se plaignent parfois du conseil syndical en l’accusant de ne rien faire. Or, le conseil syndical est souvent actif mais ne prend pas toujours le temps de communiquer sur son travail.Échanger, s’écouter plus pour mieux se comprendre, c’est l’objectif de la gazette du Cristal, petit journal destiné aux habitants de la copropriété. Ce-lui-ci a été mis en place par le conseil syndical et le syndic. Une commis-sion de travail regroupant environ cinq membres s’occupe de la rédaction du journal qui paraît deux fois par an.L’éditorial donne le ton, toujours porteur de messages, il se veut avant tout fédé-rateur. «Une copropriété, ça concerne tout le monde et pas seulement quelques-uns», extrait de la gazette du Cristal n°2 datée de décembre 2005. Le journal est un formidable vecteur d’informations, il apporte des éléments relatifs à la gestion de l’immeuble et surtout à la vie de la copropriété.La parole est donnée au syndic qui peut ainsi faire état de l’avancée des travaux, des mesures prises quant aux problèmes de dégradations, d’entretien des parties communes, de sécurité ou encore de stationnement de véhicules. C’est aussi l’occasion pour le conseil

syndical de parler des actions qu’il mène en faveur de la copropriété, des initiatives prises pour améliorer la vie en commun comme l’organisation du repas d’immeuble, d’un concours de dessin... Comme le ferait un journa-liste, des conseillers syndicaux vont interviewer des habitants pour leur donner l’occasion de s’exprimer. Une rubrique est même consacrée aux pe-tites annonces. De la même manière, des extraits de réunions du conseil syndical sont communiqués par l’in-termédiaire d’un petit bulletin appelé Cristal info. Il paraît tous les trimestres. Un comité de rédaction s’est constitué autour du président et se compose de trois membres du conseil syndical.




Téléphone : 05 61 22 46 22

Marly - D’autres copropriétés parlent d’elles par l’intermédiaire d’un site internet comme la copropriété l’Orée-de-Marly voir le site sur www.oree-de-marly.com.

Et ailleurs ?

Biengérer

Améliorer lacommunication

n°33

Peut-on mettre en place un site intranet dans une copropriété ?

En ayant les volontés et les compétences nécessaires, c’est tout à fait possible et pas si compliqué. La copro-priété Colbert I le sait bien ! Leur site doit encore être amélioré mais c’est une expérience très positive.

Pour vous guiderLa parole est donnée au créateur du site.

La réalisation d’un tel outil est-elle à la portée de tous ou faut-il avoir certaines connais-sances dans le domaine informatique ?La réalisation d’un portail Intranet n’est pas à la portée de tout le monde, mais ne nécessite pas non plus de compé-tences très techniques. Un utilisateur avancé d’Internet ayant la notion du fonctionnement d’un site Web peut prendre en charge cette réalisation.

Combien de temps vous a-t-il fallu pour le réaliser, et aujourd’hui pour le tenir à jour ?La mise en œuvre a nécessité environ une dizaine de jours avec 8h par jour de travail :- 3 jours pour la recherche et la sélection de l’outil,- 2 jours pour l’installation

et le paramétrage,- 2 jours pour l’initialisation des intervenants sur le site (rédacteurs, lecteurs),- 2 jours pour la définition des règles d’usages,- 1 jour pour le chargement d’articles.

Pourquoi avoir fait un site intranet, quel en était l’objectif ?Tout d’abord il s’agissait de faciliter la sauvegarde et la mise à disposition des informations du conseil syndical mais aussi de réunir en un endroit unique les informations essentielles aux occupants de la résidence.

Très concrètement, à quoi sert ce site ?À ce jour, le site permet principale-ment d’accéder aux comptes-rendus des réunions du conseil syndical.

Biengérer

Améliorer lacommunication

n°34

Qui a accès au site ?Le site propose 3 types d’accès :- Type «administration» pour le président du conseil syndical et le technicien du site,- Type «rédaction» pour les membres du conseil syndical,- Type «lecture» pour les propriétaires, occupants, locataires ayant validé leur demande auprès du conseil syndical.

Avec le recul, quel regard por-tez-vous sur cet outil ? Répond-il à vos attentes ?

Le site ne répond pas encore aux attentes initiales de partage d’informa-tions et de collaboration. Ce constat

est de mon fait principalement. Je tra-vaille à la recherche d’un nouvel outil plus simple qui permettrait de minimi-ser mon besoin de support.

Quels conseils aimeriez-vous donner aux conseils syndicaux qui sou-haiteraient mettre en place un tel site ?

Définir le besoin préalable avant de se lancer. Les désirs et réticences des uns et des autres sont souvent contradic-toires et la majorité n’est atteinte que sur des thèmes principaux, exemples : informations pratiques, ordre du jour et comptes-rendus de réunion. Inutile de mettre en œuvre des fonctionnalités qui ne seraient pas validées par la suite.

À retenirUne alternative au site intranet existe ;

il s’agit de la création d’une adresse mail unique qui regroupe une liste

de diffusion. Elle peut concerner les membres du conseil syndical ou

réunir l’ensemble des copropriétaires. Cela facilite ainsi la communication

d’informations relatives à la gestion de la copropriété.




Téléphone : 05 61 22 46 22

N°34

Peut-on mettre en place un site intranet dans une copropriété ?

Biengérer

Comment créer un outil efficaceet convivial pour accueillir les nouveaux copropriétaires ?

Je voudrais créer un livret d’accueil pour les nouveaux copropriétaires afin de présenter la résidence et son environnement, les services disponibles, les bons inter-locuteurs. Comment m’y prendre ?

Pour vous guiderUn livret d’accueil remis à un nouveau copropriétaire est souvent interprété comme un acte de bienvenue tout à fait positif. Ce livret doit donc être ori-ginal et donner envie d’être lu.

Les étapes

La première étape consiste à interroger le syndic. Il est possible qu’il possède déjà un tel document remis au nouvel acquéreur. Certains cabinets de syndics ont élaboré des classeurs où figurent le budget prévi-sionnel, les derniers procès verbaux d’assemblée générale et tout type de renseignement susceptible d’assurer une bonne information du néophyte. Si c’est le cas de votre copropriété, vous pouvez créer un document qui contiendra des informations complé-mentaires.La 2e étape consiste à définir le contenu de ce livret. Les informations essentielles sont alors hiérarchisées et présentées de manière simple et synthétique.Par exemple, dans une première par-tie, pourront figurer les informations relatives à la copropriété : le syndic, la période de tenue de l’assemblée

générale, les réunions habituelles du conseil syndical mais aussi les lieux pour déposer les encombrants, le rôle du concierge… Dans une seconde partie, il peut être intéressant d’évo-quer les services de proximité du quartier : les stations de métro, les bus, le centre commercial, les bases de loisirs, la mairie annexe, les équipe-ments culturels, le centre médical,…Et pour agrémenter encore le docu-ment, pensez à y insérer des photos. Par exemple, différentes vues de la résidence, les monuments présents dans le quartier ou même une photo de groupe des membres du conseil syndical.Le livret peut se présenter sous forme d’une feuille au format A4 pliée en 2 ce qui donne 4 feuillets.La 1ère distribution peut se faire dans les boîtes aux lettres grâce aux bonnes volontés, les autres peuvent être envoyés aux bailleurs par le syn-dic.Le livret peut aussi être distribué lors du pot d’accueil.À vous d’imaginer le meilleur mode de distribution en fonction des habitudesdu conseil syndical et du syndic et des spécificités de la copropriété.

Biengérer

Améliorer la communication

n°35

Ainsi, dans une copropriété où il y a 14 cages d’escaliers, la distribution peut être faite par les référents du conseil syndical de chaque cage.

Les écueils à éviter

Le livret ne doit pas comporter de textes trop longs ou sentencieux comme «il est interdit de…», «tout comportement fautif sera sanctionné…».Essayez d’être positif et de donner envie de lire et relire le livret et surtout de venir s’installer dans la résidence.

À retenirPensez à présenter le livret à

l’assemblée générale, il sera ainsi partagé par tous. Associez également

votre syndic, proposez-lui le projet et demandez lui son avis. Il aura

certainement un œil avisé et beaucoup de bonnes idées.




Téléphone : 05 61 22 46 22

BiengérerN°35

Comment créer un outil efficace et convivial pour accueillir les nouveaux copropriétaires ?

Toulouse - Les copropriétés la Menuisière I et Ibis, Chaubet-Plana et Pelleport ont réalisé leur livret d’accueil. Agrémentés de photos des résidences et des éléments caractéristiques de leurs quartiers, ils ont rencontré un franc succès auprès des copropriétaires occupants mais également auprès des bailleurs qui en ont remis à leurs locataires.

Près de chez vous

Les conseillers syndicaux des copropriétés s’organisent ! Depuis juin 2010, ils ont créé une association, le Club des conseils syndicaux de Haute-Garonne.

Nouvellement élue au sein du conseil syndical de ma résidence, je n’ai pas beaucoup de recul sur les rouages de la copropriété, j’aimerais échanger avec d’autres conseillers syndicaux.

Pour vous guider

Le Club des conseils syndicauxLe Club des conseils syndicaux est une association loi 1901 destinée à favoriser les échanges entre les membres des conseils syndicaux des copropriétés adhérentes. Elle est née de la volonté des copropriétaires eux-mêmes et a été lancée avec l’appui de l’ADIL 31 et de Toulouse Métropole. Elle permet aux conseillers syndicaux membres de se réunir régulièrement pour partager leurs bonnes et mau-vaises expériences en matière de gestion, de travaux de réhabilitation et d’entretien...Pour la petite histoire, une dizaine de copropriétés, en 2006, ont été ame-nées à travailler ensemble lors de la mise en place d’un programme de prévention par la Toulouse Métropole. L’ADIL 31 a, dans ce cadre, dispensé des formations collectives sur des thèmes juridiques essentiels pour connaître le bon fonctionnement de la copropriété. Ces rencontres ont permis d’amorcer des discussions et des échanges entre les conseil-lers syndicaux, souvent confrontés

aux mêmes situations. Ils ont souhaité maintenir la dynamique en créant une instance particulière leur permettant de pérenniser ce nouveau lien.

Organisation de l’association

Lors de la première assemblée géné-rale, les statuts et le schéma d’orga-nisation global de l’association ont été entérinés ainsi que l’élection des membres dirigeants et le montant de la cotisation. À ce jour, l’association ne dispose pas de locaux. Les réunions et les échanges sont organisés, à tour de rôle, dans une des salles communes des copropriétés adhérentes. Ceci permet également aux conseillers syndicaux de découvrir d’autres en-sembles bâtis.

L’intérêt du club et ses actions

Le club, permet de discuter de ma-nière libre, dans le respect mutuel

Biengérer

Améliorer la communication

n°36

et l’écoute, des difficultés rencontrées au quotidien dans la gestion de la copropriété. C’est souvent aussi l’occasion pour ses membres de se retrouver dans une ambiance convi-viale. De nombreuses interrogations peuvent apparaître, par exemple, au moment du choix des travaux à réa-liser, de l’étude des devis ou de la sélection des entreprises. Mais aussi, sur des problématiques concernant la gestion et plus précisément les rap-ports avec le syndic, son rôle, le prix des prestations. L’intérêt du Club est alors d’aider ses membres à trouver les bons interlocuteurs pour répondre à leurs questions.Des visites sont organisées dans chaque copropriété adhérente sur des problématiques spécifiques : ravale-ment de façades sur un immeuble d’un seul tenant ou sur plusieurs bâtiments, installation de chaudière performante pour le chauffage collectif ou encore installation d’un portail électrique.

De plus, il est proposé aux membres du Club, qui le souhaitent, d’assis-ter à des réunions d’autres conseils syndicaux.

Organisation de conférence ou de rencontres débats

Le Club est amené également à inviter des professionnels sur des thèmes intéressant la copropriété. Récemment, une conférence a été organisée sur les travaux de rénova-tion énergétique dans les immeubles des années 1960/70. L’objectif de cet évènement était d’informer, de conseiller et de partager des ex-périences réussies en matière de travaux de rénovation énergétique. Aussi, les différents intervenants ont pu faire le point sur les écueils à éviter et couper court aux idées reçues, notamment sur les travaux « à la mode ». Le financement de l’organisation de cette conférence a été pris en charge par le budget de l’association.

À qui s’adresser ?Si vous souhaitez adhérer au club

des conseils syndicaux, vous pouvez adresser un courrier au siège social à

l’attention de la présidente :Club des conseillers syndicaux

À l’attention de Madame la présidente Centre culturel Soupetard

63, chemin de Hérédia31 500 Toulouse

[email protected]

N°36

Les conseillers syndicaux des copropriétés s’organisent ! Depuis juin 2010, ils ont créé une association, le Club des conseils syndicaux de Haute-Garonne.

Biengérer

Documents

Bien gérer - adil31.org · les avantages et les inconvénients entre une entreprise prestataire de services et un gardien ou employé ... conditions de travail) et à l’assemblée