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la boîte à outils

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Comment évaluer et programmer les travaux nécessaires?

Je suis copropriétaire depuis quelques années et j’ai décidé d’intégrer le conseil syndical car notre copro-priété a besoin d’être rénovée. Comment faut-il s’y prendre pour déterminer les travaux à faire, par quoi commencer et peut-on programmer des travaux sur du long terme?...

Pour vous guider

Rénover une copropriété n’est pas chose facile mais la règlementation incite, appuie et amène les coproprié-taires à s’inscrire dans une démarche de travaux et plus encore dans la programmation des travaux.

Pour ce faire, la réalisation d’études techniques, confiées à des profes-sionnels qualifiés, permet d’apporter un éclairage sur les travaux néces-saires à court, moyen et long terme. Ces études peuvent aussi évaluer les capacités contributives des coproprié-taires. Sous certaines conditions, elles sont imposées réglementairement (voir fiche n°49 «Audits et diagnostics obli-gatoires, comment s’y retrouver?»).

En tout état de cause, la réalisation de travaux dans une copropriété suppose en amont un travail important de la part du syndic mais aussi du conseil syn-dical. Il est primordial de bien définir ce qui est attendu et quelles sont les contraintes, notamment financières. Il faut aussi tenir compte des délais de décision en assemblée générale.

Comment définir les travaux néces-saires immédiatement et ceux dans les années à venir?

Il faut commencer par un état des lieux de la copropriété et de ses éléments d’équipements communs obtenus grâce à des études techniques. Elles peuvent porter sur les aspects liés aux économies d’énergie et mais aussi sur les autres aspects (accessibilité, sécurité incendie…) et sur le contrôle des équipements communs (colonnes montantes, évacuations…).

Préalablement au lancement des études, il est nécessaire de centraliser les documents dont les professionnels auront besoin pour effectuer leurs missions comme les plans, les factures d’énergie ou de travaux déjà réalisés.

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n°37

Une fois les études achevées, le syndic et le conseil syndical ont un état des lieux global de la copropriété. A ce stade, il va falloir «mettre en mu-sique» l’ensemble de ces informations pour arriver à réhabiliter et à assurer, pour l’avenir, l’entretien du bâti en se basant sur les contraintes financières et règlementaires.On passe à l’étape d’élaboration du projet global de réhabilitation qui va programmer et prioriser les travaux ainsi que fixer des objectifs éventuelle-ment annuels. On peut aussi l’appeler « plan pluriannuel de travaux». Ce plan peut s’échelonner sur 10 ans. Il pren-dra alors en compte des hypothèses de travaux en fonction notamment de l’évolution de la règlementation et de la nécessité de s’y adapter.L’élaboration du projet peut être confiée à une équipe de maîtrise d’œuvre.

Le choix de l’équipe de maîtrise d’œuvre:Le syndic, en collaboration avec le conseil syndical, élabore un document, le « cahier des charges ». Il contient les attentes et les besoins de la copropriété.

Les équipes de maîtrise d’œuvre intéressées y répondent en faisant des propositions. Le choix se fait en l’assemblée générale ou par le conseil syndical s’il en a reçu délégation.Le plan pluriannuel de travaux est pré-senté en assemblée générale.Si le projet est voté et en fonction du phasage des travaux, l’étape de pré-paration du chantier peut démarrer. L’équipe de maîtrise d’œuvre choisie pour la définition du projet va consul-ter des entreprises et analyser leurs offres.Le choix définitif des entreprises, sur la base d’une sélection établie par l’équipe de maîtrise d’œuvre, se fera soit en assemblée générale soit par le conseil syndical en cas de délégation. Enfin, une fois les entreprises choisies, les travaux commencent : c’est la phase opérationnelle. L’équipe de maîtrise d’œuvre orga-nise et assure le suivi du chantier en s’appuyant sur le syndic et le conseil syndical.Dans le cas d’un plan pluriannuel de travaux, l’équipe actualise régulière-ment (tous les ans) les hypothèses de travaux qui ont été décidées.

BienrénoverN°37

Comment évaluer et programmer les travaux nécessaires?

À savoirLa loi ALUR « loi pour l’accès au loge-

ment et pour un urbanisme rénové » prévoit qu’à compter du 1er janvier

2017, les copropriétés font l’objet d’un diagnostic technique global (DTG).

Les copropriétaires décident de la réa-lisation du DTG en assemblée générale

à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires pré-

sents et représentés).Ce DTG reprend les informations

essentielles relatives à la copropriété : l’état du bâti, la mise en conformité avec les obligations règlementaires

notamment. Ensuite, il comporte une liste des travaux nécessaires à

la conservation de l’immeuble qui pourraient être menés dans les 10 pro-

chaines années.

Quel est le rôle de l’architecte ?

Nous avons pour projet de faire voter des travaux d’iso-lation thermique par l’extérieur ainsi que des travaux sur les menuiseries et les réseaux de chauffage en rai-son de leur vétusté. Doit-on faire appel à un architecte ? Quel est son rôle ?

Pour vous guider

Dans le contexte d’un projet de réha-bilitation d’une copropriété, le rôle d’un architecte est d’assister le maître d’ouvrage (le syndicat des coproprié-taires) dans les différentes phases du projet, définies d’un commun accord avec les instances de gestion. Il peut s’agir du diagnostic, de la définition et de la conception du projet et/ou de la sélection des entreprises chargées des travaux sur la base d’un cahier des charges et enfin de diriger le chantier jusqu’à la réception.

La profession d’architecte est régie par la loi du 3 janvier 1977. C’est un professionnel titulaire d’un diplôme national. Ainsi, l’architecte est soumis à un certain nombre d’obligations et de responsabilités et ne peut exercer sans être couvert par une assurance professionnelle pour l’ensemble de ses activités (responsabilités civile professionnelle et civile décennale). L’architecte doit respecter un code des devoirs professionnels (la déonto-logie) et la seule profession réglemen-

tée qui impose la formation continue.La loi n°77-2 énonce, dans son article 3 : « Quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet archi-tectural faisant l’objet de la demande de permis de construire ». Le recours à l’architecte est donc obligatoire si les travaux projetés doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire.

Avoir recours à un archi-tecte, quels avantages ?

Consulter un architecte vous per-mettra d’obtenir une vision globale de l’état du bâti de la copropriété. Il est en quelque sorte le généraliste du bâtiment. Il dispose d’une so-lide connaissance du marché de la construction, qu’ils s’agissent des pratiques et modalités administra-tives, des évolutions législatives en matière de normes ou de matériaux

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n°38

TextesLa loi du 4 janvier 1978 dite loi Spinetta

dit que les architectes qui exercent la maîtrise d’œuvre sont tenus respon-sables des dommages qui compro-

mettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination pendant les 10 années qui suivent la

réception des travaux.

À savoirLes honoraires de l’architecte ne

sont pas réglementés. Ils sont géné-ralement calculés sur la base d’un

pourcentage du montant global des travaux. Cependant, les honoraires dépendent de la mission qui lui est confiée, sa complexité et sa durée.

Précisément, la mission de base n’inclut pas les métrés et les études d’exécution. L’ordre des architectes met aux services des particuliers et des organismes des outils leur per-mettant de mieux gérer leur relation

avec les architectes sur le site www.architectes.org. Il existe également un service juridique pour traiter les éven-

tuels litiges.

et d’un savoir-faire technique.Polyvalent, il a, à la fois un devoir de conseil et d’expertise sur les travaux à engager et la façon d’y procéder. Son intervention en phase de diagnostic permet d’éviter au maître d’ouvrage des mauvaises surprises et lui procure un gain de temps. En effet, à l’issue de la phase de diagnostics, réalisés sur la base de cahiers des charges personnalisés, révélant les caracté-ristiques et potentiels du bâtiment, il définira les hypothèses de travaux les plus adaptés d’un point de vue tech-nique et financier.Contrairement aux idées reçues, l’ar-chitecte n’est pas un artiste, il conçoit la fonctionnalité technique du bâti-ment en amont des questions esthé-tiques.

Dans le cadre de la réha-bilitation en copropriété, comment s’effectue le tra-vail d’un architecte ?Les missions de l’architecte se dé-composent en 3 phases : A -études préliminaires, B- études techniques, C- suivi de chantier. Le maître d’ouvrage peut consulter l’architecte pour une étude partielle (A ou B ou C) ou pour une étude composée (A + B ou B + C) et enfin pour une mission complète (A+B+C). Les honoraires sont libres et négociables entre le maître d’ouvrage et l’architecte.Il est conseillé de consulter plusieurs architectes, de préférence expérimen-tés en matière de réhabilitation car il faut prendre le temps de réfléchir pour mener à bien ce type de projet.

Phase A : Etudes préliminaires

Ce sont les phases de conception du projet. Elles intègrent les études de relevé (si absence de plan de la copropriété), de faisabilité technique et financière, les diagnostics (structure,

étanchéité, menuiseries et/ou audit), avant-projet (AVP) et enfin permis de construire ou déclaration de travaux. L’ensemble de ces missions est réalisé par l’architecte à la demande du client. L’architecte soumis à l’obligation de conseil assistera son client dans le choix des études.Dans le cas d’un audit énergétique, l’architecte et le bureau d’études ther-mique ont des rôles complémentaires. L’architecte étudiera les hypothèses de réhabilitation énergétique et ac-compagnera son client dans le choix du meilleur scénario (le meilleur rap-port hypothèse/prix). À la demande du client l’architecte rédigera ainsi le cahier des charges qui sera fourni au bureau d’études. Celui-ci propose les scénarios de réhabilitation énergétique conformément au cahier des charges.

Phase B : études techniques

Elles consistent en la définition tech-nique du projet. Elles intègrent les missions Projet (développement des détails techniques comme structure, électricité, réseaux chauffage, choix des matériaux, descriptif des produits) et la mission Dossier de Consultation des entreprises (DCE) permettant le lancement des appels d’offre. Et enfin, la mission Assistance aux contrats de travaux (ACT) relative à l’analyse des appels d’offre et à l’accompagnement pour le choix des entreprises. Le client reste maître du choix des entreprises.A l’appui des devis signés par le client, l’architecte établit une enveloppe bud-gétaire contractuelle.

Phase C : suivi de chantier

Il se compose de plusieurs missions: les suivis techniques et financiers et celui du planning jusqu’aux opé-rations de réception. Son rôle est d’accompagner les différents prota-gonistes du chantier et d’apporter ses

BienrénoverN°38

Quel est le rôle de l’architecte ?

À retenirL’architecte n’a qu’un rôle de conseil

vis-à-vis de son client, il n’impose pas le choix des entreprises. En effet, il

consulte plusieurs entreprises, réalise son rapport et le choix revient à son client. L’état des lieux, le diagnostic

et le métré réalisés par l’architecte pour établir le cahier des charges des

appels d’offre sont très importants.

L’architecte analyse les dossiers des entreprises et fournit à son client un rapport d’analyse qui contient l’ana-lyse point par point de la correspon-

dance du devis au cahier des charges (matériaux, métré), des références sur des opérations similaires, du nombre de personnes prévues sur le chantier (délai de réalisation, respect et enga-

gement du planning élaboré avec le client), des garanties, des certifica-

tions, des prix... En cas de défaillance d’une entreprise et après la résiliation

du marché par le maître d’ouvrage, l’architecte relance un appel d’offres.

Un état des travaux réalisés est fait, avec l’ancienne entreprise, puis la nou-

velle entreprise (ou simultanément), afin que cette nouvelle entreprise se

prononce sur l’acceptation ou non de la prestation déjà effectuée et afin d’éviter des contestations ultérieures.

compétences de gestionnaire pour la conduite du projet.La particularité du travail de l’archi-tecte en site occupé est l’important travail de concertation avec les copro-priétaires.

Quelle est la différence avec les prestations d’un Maître d’œuvre ?

L’architecte est aussi maître d’œuvre. Toutefois vous avez la possibilité de faire appel à un maître d’œuvre non titulaire du diplôme d’architecture en dehors des cas de recours obligatoire à l’architecte. Celui-ci peut assurer le suivi d’un chantier sur la base d’un cahier des charges déjà défini.

BienrénoverN°38

Quel est le rôle de l’architecte ?

Quel est le rôle des différents intervenants au chantier ?

Nous avons voté des travaux de ravalement de façade avec une isolation par l’extérieur avec changement de fenêtres, des travaux sur la toiture, la ventilation et les canalisations. Nous faisons partie de la commission tra-vaux du conseil syndical et nous sommes un peu per-dus entre les différentes entreprises devant intervenir et celles qui les encadrent. Qui doit intervenir et à quel moment?

Pour vous guider

Face à l’importance des travaux et aux enjeux, les instances de la copropriété ont intérêt à bien s’entourer et à impli-quer un maximum de copropriétaires pour réussir le projet.

Le syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage C’est pour lui que les travaux sont réalisés. Il choisit le maître d’œuvre et les bureaux d’études, les entre-prises, le programme de travaux et leur financement. Il a la responsabilité de répondre aux besoins d’entretien, de rénovation de la copropriété. Il doit respecter les contrats conclus avec le maître d’œuvre et réceptionner les tra-vaux. Ses prérogatives sont déléguées au syndic qui le représente.

Le syndic, le mandataire du maître d’ouvrage

Il souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour les travaux, signe les

marchés et contrats pour le compte du syndicat, constitue les dossiers de financement, recouvre les restes-à-charge des copropriétaires et suit le déroulement des travaux, la mission du maître d’œuvre et la trésorerie pour le financement des travaux au fur et à mesure de leur avancement.

Le conseil syndical, assiste et contrôle

Il aide le syndic dans sa mission et dans la prise des décisions courantes. Par exemple, une « commission tra-vaux » désignée en assemblée géné-rale peut signaler un changement de fenêtres non terminé et décider avec le syndic d’en informer l’entreprise. Il est aussi vecteur de communication et sensibilise les copropriétaires sur le projet et le déroulement des travaux.

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n°39

À savoirLes intervenants au chantier,

pour quel coût ?Pour les honoraires du syndic, le

montant varie en moyenne de 2 à 3 % des travaux (HT ou TTC) (source Le Particulier Immo « Pour un chantier sans surprise » n° 271 janvier 2011). Ce pourcentage est à déterminer en assemblée générale. Pour le maître

d’œuvre, il est déterminé entre 3,5% (permis de construire) et 14% (mission complète) HT, majorés de la TVA à 5,5

% s’il s’agit de travaux d’économie d’énergie, 10 ou 20% selon l’impor-

tance des travaux. L’assurance dom-mages-ouvrage coûte entre 3 et 6%

des travaux selon leur complexité.

Le maître d’œuvre, coordonnateur des travaux

Il doit réaliser les travaux avec les entreprises choisies. Sa mission est définie dans un contrat passé avec le maître d’ouvrage. Préalablement, il établit le programme des travaux, puis lance les appels d’offre, étudie les offres des entre-prises, organise, coordonne le chantier et contrôle les travaux.

L’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), conseille sur les choix à prendre Il est facultatif mais d’une grande aide pour les chantiers importants. Ses missions sont définies dans un contrat passé avec le maître d’ouvrage. Il accompagne sur le choix du maître d’œuvre et sur les missions. Il travaille en collaboration avec l’architecte, il optimise les échanges entre les dif-férents intervenants d’un chantier. Il s’occupe de l’avancement des tra-vaux dans le respect de la qualité, de la sécurité et du délai prévu de la construction et renégocie les contrats d’énergie.

Les entreprises du bâtiment effec-tuent les travaux

Elles sont constituées des différents corps de métiers du bâtiment interve-nant dans le chantier (peintres, plom-biers, menuisiers…). C’est le maître d’œuvre qui suggère au maître d’ou-vrage, seul décideur, les entreprises susceptibles d’intervenir.

Le coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (coordonnateur SPS)

Il doit prévenir les risques issus d’une intervention des différentes entreprises sur le chantier en même temps. Il doit prévoir les moyens à mettre à leur disposition afin qu’elles puissent tra-vailler ensemble. Ses rôles, missions et responsabilités sont définis par le Code du Travail. La coordination SPS s’applique à tout chantier clos de bâti-ment ou de génie civil, où interviennent plusieurs entreprises ou travailleurs indépendants, y compris les sous-traitants.

BienrénoverN°39

Constituer un fonds de prévoyance, comment faire?

À qui s’adresser?Espace Info Energie du Territoire

Toulouse Métropole www.solagro.org

info.energie@solagro.asso.fr Tél: 05 67 69 69 67

Agence départementale d’information sur le logement de Haute-Garonne,

Adil 31: www.adil31.org info@adil31.org

Téléphone : 05 61 22 46 22

Constituer un fonds de prévoyance, comment faire?

Nous avons le projet de faire des travaux importants dans la copropriété d’ici quelques années et le syndic nous a proposé de constituer un fonds de prévoyance. De quoi s’agit-il? Comment faut-il s’y prendre?

Pour vous guider

De nombreux textes incitent les copro-priétaires à anticiper sur la nécessité de réaliser des travaux d’entretien ou de conservation pour les années à venir. Le but est d’assurer une bonne gestion de la copropriété. Constituer des provisions permet de prévoir le financement de gros travaux d’entre-tien sur plusieurs années. De plus, il permet ainsi à chaque copropriétaire de réduire sa quote-part des travaux votés.Le «fonds de prévoyance», également appelé «fonds travaux», constitue un élément de la trésorerie du syndicat des copropriétaires.Le fonds de prévoyance est une avance constituée par les provisions spéciales pour des travaux non encore votés en assemblée générale.

Comment procéder ?

Le fonds de prévoyance sert à réali-ser et à répartir l’effort financier des copropriétaires avec une programma-tion des travaux à court, moyen, voire long terme.Il s’agit de travaux d’entretien ou de

conservation des parties communes et des éléments d’équipement. Ce sont par exemple: un ravalement de façades (pouvant intégrer une isola-tion par l’extérieur), la réfection de la toiture, la mise en conformité des canalisations, la pose de compteurs de calories et d’eau chaude pour le chauffage collectif…Le syndicat des copropriétaires vote en assemblée générale la constitution d’un fonds de prévoyance et l’affecta-tion des intérêts produits.Le syndic assure le placement et la gestion de ce fonds pour le compte du syndicat (voir fiche n°31 «Le compte séparé, comment l’identifier?»).Sans ce fonds de prévoyance, les gros travaux ne peuvent être votés, à moins de répartir les coûts sur les quotes-parts dont les montants seront importants.

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n°40

Le fonds de prévoyance alimenté par des «avances»: de quoi s’agit-il?

Les «avances» sont des sommes dont les copropriétaires sont redevables sur la base du règlement de copropriété ou d’une assemblée générale, les avances peuvent être de différents types:

• le «fonds de roulement»: il s’agit d’une réserve prévue au règlement de copropriété qui ne peut dépasser 1/6 du montant du budget prévisionnel• les provisions sur charges du bud-get prévisionnel• les provisions portant sur des travaux votés en assemblée générale• les échéances prévues dans le plan pluriannuel de travaux votés en as-semblée générale portant sur des travaux d’amélioration ou de recons-truction comme l’installation d’ascen-seur, d’interphone, surélévation avec construction de nouveaux locaux,…• les avances constituées par les provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble

Un fonds de travaux obliga-toire à compter du 1er jan-vier 2017

La loi ALUR impose pour tous copro-priétaires d’immeubles à destination d’habitation, de participer à un fonds de travaux en vue de réaliser des travaux futurs. Ce fonds peut être constitué avant le 1er janvier 2017. Des copropriétés peuvent en être dis-

pensées sous certaines conditions. Le montant de la participation au fonds de travaux est fixé par l’assemblée générale à la majorité absolue et le cas échéant, à la majorité simple (article 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ce montant doit correspondre à 5% au moins du budget prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires conserve les sommes versées. En cas de vente, il n’y a donc pas de remboursement aux copropriétaires. Cependant, il est possible de pré-voir dans l’acte de vente, une clause mettant à la charge de l’acquéreur, ce remboursement au profit du ven-deur. L’assemblée générale décide de l’affectation du fonds de travaux à la majorité absolue et le cas échéant, à la majorité simple. Les cotisations sont déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré dont les intérêts produits sont acquis au syndicat des copropriétaires. Ce compte et le compte bancaire principal doivent être dans le même établisse-ment bancaire.

BienrénoverN°40

Constituer un fonds de prévoyance, comment faire?

À retenirL’assemblée générale des coproprié-taires décide de la constitution de ce fonds tous les trois ans, à la majorité des voix de tous les copropriétaires

(article 25 de la loi du 10 juillet 1965).Elle délibère sur le choix du placement

des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce place-

ment.En cas de vente, les avances sont

remboursables au vendeur et l’acqué-reur doit les reconstituer. Au préalable,

ce dernier devra donc se renseigner auprès du notaire sur l’existence éven-

tuelle d’un fonds de prévoyance.

TextesArticles 10, 14-2, 18 de la loi du 10

juillet 1965, article 35 du décret du 17 mars 1967, article 58 I 2° et 3° de la loi

ALUR du 24 mars 2014.

Près de chez vous

Le syndicat des copropriétaires de la

Menuisière I et I bis à Toulouse, a voté

en 2006 la constitution d’une provision

spéciale annuelle, appelée fonds de pré-

voyance, en vue de réaliser des travaux

d’entretien sur les façades. L’effort men-

suel permet à la copropriété de disposer

aujourd’hui d’une avance confortable

pour appréhender les travaux de façon

plus sereine. Vis-à-vis des banques, ce

fonds peut être considéré comme une

garantie de bonne gestion de la copro-

priété. Et faciliter l’obtention de prêts.

Comment faire voter des travaux d’économie d’énergie ?

Nous sommes copropriétaires dans un immeuble des années 60 et nous réfléchissons sur des travaux d’éco-nomies d’énergie comme moyen pour réduire nos charges. Quel est le déroulement et à quelle majorité doit-on voter ces travaux ?

Pour vous guider

Avant de voter des travaux d’éco-nomies d’énergie, il est nécessaire que les copropriétaires obtiennent des informations leur permettant de déterminer le potentiel d’économies d’énergie et un programme de tra-vaux adéquat.Le diagnostic de performance éner-gétique (DPE) et l’audit énergétique (voir fiche n°49 «Audits et diagnos-tics obligatoires, comment s’y retrou-ver?») permettent de faire un point sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée. Elles com-portent aussi des recommandations et des options techniques et financières afin d’améliorer la performance éner-gétique dans la copropriété.

La réalisation du DPE et de l’audit: une décision votée en assemblée générale

Le syndic contacte, de sa propre ini-tiative ou de celle du conseil syndical, un ou plusieurs diagnostiqueurs (pour le DPE) ou auditeurs (pour l’audit) afin de vérifier la compétence et l’indé-

pendance des professionnels qui lui remettent un projet de contrat.Il s’agit d’une prestation de service. La mise en concurrence, obligatoire, dépend du prix du contrat.Le syndic convoque l’assemblée géné-rale. La décision de faire effectuer un DPE ou un audit relève d’un vote en assemblée générale à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La question est portée à l’ordre du jour et le ou les projets de contrat sont envoyés avec la convocation.L’assemblée générale doit délibérer sur le choix du contrat, le coût et l’échéancier des provisions.

La réunion d’information du DPE ou de l’audit

Les documents sont si techniques qu’il est conseillé de prévoir un temps dédié entre le professionnel et les copropriétaires afin de répondre aux interrogations de ces derniers et four-nir des explications.

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Engager des travaux d’économie d’énergie

n°41

À savoirConsultez le document travaux en

copropriété «Comment sont prises les décisions»

www.ademe.fr

En effet, la discussion sur le DPE ou l’audit en assemblée générale serait trop longue et pourrait aboutir à un vote mal éclairé.La présentation du document une fois réalisé est prévue par les textes ; une discussion en assemblée générale n’est pas obligatoire.En pratique, c’est le syndic et le conseil syndical qui organisent cette réunion mais elle peut également se tenir suite aux sollicitations de l’auditeur dans le cadre d’un audit.Cette présentation informe les copro-priétaires sur les gains de consomma-tion d’énergie estimés, les déperdi-tions, les travaux envisagés, les diffé-rentes options proposées. Ils peuvent ainsi avoir une idée de leur choix de travaux même s’il n’y a pas de déci-sion à prendre à ce stade.

Le vote des travaux

Après l’établissement d’un DPE ou d’un audit, l’assemblée générale doit se prononcer sur la question d’un plan d’économie d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique : CPE.Préalablement, le syndic met en concurrence les projets de CPE et re-cueille obligatoirement l’avis du conseil syndical. Le CPE vise à atteindre un niveau d’efficacité énergétique défini.Quant au plan des travaux d’économie d’énergie, il comporte une évaluation du coût de ces travaux fondée sur les devis des entreprises consultées.

Plan de travaux ou projet de CPE sont envoyés aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale, les devis, un calendrier prévisionnel d’exécution des travaux et leur durée programmée.

Si un plan de travaux est voté, les tra-vaux prévus doivent faire l’objet d’un vote distinct pouvant intervenir lors d’une prochaine assemblée générale. Il faut alors adresser les devis avec la convocation.

L’ordre du jour proposant de voter les travaux prévoit aussi les honoraires du syndic, les contrats d’assurance, le contrat du coordinateur si plusieurs entreprises travaillent sur le chantier en même temps.

Pour le choix des scénarii, la compo-sition des bouquets de travaux ou le plan de travaux d’économie d’énergie sont votés à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965). Cependant, la décision de conclure un CPE com-portant des travaux d’amélioration est voté à la majorité absolue (article 25 f de la loi de 1965).

BienrénoverN°41

Comment voter des travaux d’économie d’énergie ?

À retenirL’élaboration du projet et le vote des travaux d’économie d’énergie est un processus long car il nécessite plu-sieurs assemblées générales. Il est important de s’entourer d’experts.

Le syndicat des copropriétaires est le maître d’ouvrage pour qui les travaux

sont réalisés.Le syndic coordonne et suit le pro-

cessus. Le conseil syndical assiste le syndic dans sa mission et dans la prise de décision courante. Une commission

travaux peut être créée par une déci-sion en assemblée générale composée

de copropriétaires afin d’appuyer le syndic sur le suivi du chantier et signa-

ler les difficultés.Le maître d’œuvre est l’entreprise ou

la personne à qui sont confiés la réali-sation des travaux pour le compte du maître d’ouvrage. Ses missions sont

définies dans un contrat conclu avec le maître d’ouvrage.

À retenirArticles 24 et 25 de la loi du 10 juillet

1965 et article 59 I 7° de la loi ALUR du 24 mars 2014.

La résidence Cristal à Toulouse a lancé

une démarche de réhabilitation dans

le cadre d’une Opération Programmée

d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) :

- En septembre 2010, vote de l’éla-

boration d’un diagnostic technique en

assemblée générale

- En mai 2011, présentation du diagnostic

technique et du programme de travaux à

l’assemblée générale

- En novembre 2011, vote en assemblée

générale d’un programme de travaux sur

la base d’un budget maximum

- En février et mars 2012, lancement de

la consultation des entreprises en s’ins-

pirant du modèle des marchés publics,

notamment par l’élaboration d’un cahier

des charges précis auquel sont tenues de

répondre les entreprises. Les offres sont

ensuite analysées par le maître d’œuvre

et classées sur la base du prix mais sur-

tout de critères techniques tels que les

matériaux, les moyens et la méthodologie

proposés, le planning proposé ou encore

le traitement des déchets

- Début mai 2012, présentation de ce

classement à la commission travaux du

conseil syndical puis au conseil syndical

qui a retenu les entreprises proposées

par le maître d’œuvre.

- En juin 2012, présentation en assemblée

générale des offres des entreprises rete-

nues par le conseil syndical et le syndic.

Et ailleurs ?

Comment obtenir un audit efficace ?

Notre copropriété souhaite s’engager dans une dé-marche d’audit énergétique. Comment, en tant que membre du conseil syndical, puis-je m’impliquer pour être certain d’avoir une prestation qui réponde bien à nos besoins?

Pour vous guiderDans le cas où vous ne vous faites pas assister pour la rédaction du cahier des charges de l’audit (voir fiche archi) voici quelques conseils pour obtenir un audit énergétique efficace.Il y a trois étapes pour lesquelles il est important de s’impliquer en tant que copropriétaire :

Avant la consultation : Travailler en amont sur la connaissance de sa copropriété et faire une description la plus fine possible de l’existant et des attentes. Cette étape permettra aux prestataires d’estimer au plus juste leurs propositions.

L’étude des offres: L’étude des devis reçus permettra de rentrer dans les détails des propositions et de deman-der les précisions nécessaires.

En cours de réalisation d’audit : Ac-compagner l’auditeur dans son tra-vail sur la copropriété facilitera son diagnostic et la relation avec les oc-cupants (accès aux logements, aux caves, réponses aux questions et à l’enquête,…).

Que faire avant de lancer la consultation :

Il faudra faire un premier bilan à partir de vos connaissances: • de l’état de la copropriété (état des façades, ancienneté des fenêtres)• de ses consommations (si chauffage collectif)• de l’historique des travaux (dernière réfection de l’étanchéité du toit, date du ravalement des façades, interven-tions sur le réseau de chauffage,…).Il sera également opportun de ras-sembler les informations qualitatives transmises par les habitants au conseil syndical et au syndic (problèmes d’hu-midité, de détérioration, de confort,…) qui viennent compléter ce bilan.Les instances de gestion possèdent tous les éléments pour personnaliser un cahier des charges existant (voir documents de référence) mention-nant le descriptif de la copropriété et en listant les attentes précises de la copropriété (par ordre de priorité, demandes de variantes, …) et pour ensuite consulter les prestataires.

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Engager des travaux d’économie d’énergie

n°42

À savoir

Dans le cas d’un audit obligatoire (voir fiche n° 49), les textes prévoient la

participation du conseil syndical dans certaines phases de l’audit (visites,

restitution...)

Que vérifier dans un devis?

Les signes de qualité du bureau d’études : vérifier si la mention RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est attribuée, label porté par l’ADEME et le gouvernement.• La référence explicite à un cahier des charges ADEME ou au texte de loi, ce qui sécurise le contenu de l’étude et la méthodologie de réalisation.• Le nombre de scénarii de travaux simulés et leur qualité de précisions. Le but est de pouvoir demander un ou plusieurs scénarii adaptés au plus près des besoins et des possibilités de la copropriété.• Le détail de la méthodologie de l’en-quête auprès des occupants, vérifier qu’un exemple est joint et l’amender si besoin. S’informer sur l’utilisation des résultats et leur diffusion à minima.• Combien de logements seront en-quêtés, veillez à leur représentativité à l’égard de leur taille et leur position dans la résidence. • Les modalités de restitution : une étude complète ainsi qu’un résumé, voir la possibilité de restitution orale, sont-elles budgétées auprès de l’as-semblée générale ou au moins en

conseil syndical? Vérifier le montant d’une prestation supplémentaire.

Comment accompagner l’auditeur durant la réali-sation de l’audit ?

Pendant la visite de la copropriété, la présence d’un ou plusieurs membres du conseil syndical permet : • d’obtenir un signalement plus pointu des problématiques,• d’organiser le planning de visite des logements et de prévoir le prêt des clés en cas d’absence,• de communiquer sur l’enquête, en amont, auprès des occupants et d’as-surer un meilleur taux de réponse, améliorant ainsi l’intérêt de cette ac-tion.

Il est conseillé une réunion de travail syndic/conseil syndical/prestataire entre les phases «état des lieux du bâtiment» et «simulation de scénarii» pour intégrer l’avis du professionnel dans le choix de travaux.

BienrénoverN°42

Comment obtenir un audit efficace ?

À qui s’adresserEspace Info Energie du Territoire

Toulouse Métropole www.solagro.org

info.energie@solagro.asso.fr Tél: 05 67 69 69 67

Documents de référence :

Arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de

réalisation de l’audit énergétique www.legifrance.gouv.fr

ADEME : «Cahier des charges Audit Energétique dans les bâtiments»

www.diagademe.frAssociation Planète Copropriété :

«Cahier des charges de consultation Audit Global Partagé» et

«Audit obligatoire en copropriété: com-ment obtenir un audit efficace?»

www.planete-copropriete.com

Comment améliorer l’efficacité énergétique d’une copropriété ayant plus de 40 ans ?

Le conseil syndical de ma copropriété envisage de faire des travaux d’envergure et même d’installer des pan-neaux photovoltaïques pour réaliser des économies d’énergie, est-ce réaliste ?

Pour vous guider

Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Envi-ronnement (CAUE) fait le point sur le bâti des copro-priétés et ses pathologies pour le Club des conseils syndicaux.

La qualité des ensembles immobi-liers varie en fonction des périodes de construction, des techniques constructives et enfin du niveau de qualité architectural.Les immeubles des années 1950-1975 sont construits sur un système de poteau poutre ou sur murs porteurs ou bien sur un système mixte. Leurs structures sont soit tout béton soit métallique. Plusieurs pathologies sont identifiées en fonction du système constructif et de la structure.

Différentes pathologies

De manière générale, ces immeubles du fait de leur année de construction connaissent des faiblesses au niveau des structures : mauvaise qualité de

bétons, déficience des armatures, déformations, pénétration des eaux de pluie et moisissures en façade. Mais aussi des fragilités au niveau des couvertures : mauvais revêtement, joint non étanche, perméabilité de l’air et de l’eau des menuiseries extérieures. À l’intérieur, de nombreux dysfonction-nements sont présents avec des pro-blèmes de condensation et d’absence de ventilation, des désordres sur les conduits et gaines, sur les revête-ments, l’électricité, le chauffage, les sanitaires et l’acoustique.

Les conseils du CAUE

Il est important d’envisager les travaux dans leur globalité. Il faut donc établir un plan d’ensemble comprenant les études et les travaux nécessaires afin d’avoir une cohérence entre les diffé-rentes étapes. Il faut également définir un phasage de réalisation des travaux. Pour cela, il est important de faire intervenir un maître d’œuvre qui sera garant de la prise en compte globaledu projet. Il faut également tenir compte des spé

Textes Loi du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, dite loi Grenelle I.

Loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour

l’environnement, dite loi Grenelle II.

À retenirLES FICHES ADEME

Elles ont pour objectif de présenter des exemples de rénovation thermique d’immeubles/maisons individuelles de

différentes époques pouvant bénéfi-cier d’un éco prêt à taux zéro.

www.ecocitoyens.ademe.fr

LES OUVRAGESComment mettre en place un fonds

social d’aide aux travaux de maîtrise de l’énergie en faveur des ménages défa-

vorisés, Le guide, Ademe - 2008. 200 p Rénovation énergétique des coproprié-

tés, le guide des bonnes pratiques. Planète copropriété - 2010, 98 p

Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs, bâtiments anciens (avant

1948), bâtiments récents (après 1948), Guide ABC - 2010, 355 p

Bienrénover

Faire des économies de charges

n°43

cificités architecturales de la copro-priété et parfois faire des arbitrages. Par exemple, lorsqu’on envisage de réaliser une isolation par l’extérieur, on va cacher la façade actuelle qui peut être façonnée. De ce fait, le patrimoine perd en qualité architecturale.

L’Agence de l’environne-ment et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) vous renseigne sur les écono-mies d’énergie réalisables dans une copropriété.

La première démarche doit consister à quantifier les besoins et à identi-fier le niveau des consommations en kWh au-delà du simple montant de la facture. Cela doit permettre de savoir quelles économies peuvent être tout de suite réalisées par des gestes simples et la responsabilisation de chacun. Il est nécessaire de mettre en oeuvre la sobriété dans les consommations. Sinon, cela ne sert à rien d’utiliser des énergies renouvelables. Dans le cadre de la définition d’un programme de travaux, il faut réfléchir à la vision qui va être adoptée : à court terme, à long voire à très long terme (2020 ou 2050).Étude la plus aboutie, l’audit éner-gétique est celui qui permettra de donner le meilleur éclairage sur les consommations du bâtiment. Il établit un programme d’actions diverses et définit des objectifs à atteindre. La

copropriété sait ainsi d’où elle part et où elle doit arriver. L’audit énergétique indique les temps de retour sur investissement. Il s’agit d’un élément important mais qui ne doit pas être le seul à motiver la déci-sion des copropriétaires.Le préalable à la réflexion sur les tra-vaux, c’est d’inciter aux changements des comportements tant au niveau du chauffage, que de l’eau et de l’électricité.Le conseil syndical peut se procurer des guides dédiés auprès de l’Arpe ou de l’Ademe qui pourront être distribués aux résidents.

BienrénoverN°43

Comment améliorer l’efficacité énergétique d’une copropriété ayant plus de 40 ans ?

À qui s’adresser ?

Ademe, Agence de l’environne-ment et de la maîtrise de l’énergie

Expertise et conseil en matière de développement durable pour les

entreprises, les collectivités locales, les pouvoirs publics et le grand public,

aide au financement de projets dans les domaines suivants : la gestion

des déchets, la préservation des sols, l’efficacité énergétique et les énergies

renouvelables, la qualité de l’air et la lutte contre le bruit.

05 62 24 35 36 www.ademe.fr/midi-pyrenees

L’Espace Info Énergie - Solagro Conseils gratuits sur la maîtrise

de l’énergie, l’isolation, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, les énergies

renouvelables, les gestes et matériaux écologiques, les transports

et les carburants propres, les aides et les procédures.

75, voie du TOEC - CS 27608 - 31076 Toulouse cedex 3

05 67 69 69 67 info.energie@solagro.asso.fr

CAUE, Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de

l’Environnement Information, sensibilisation, conseil indépendant auprès

des particuliers et des collectivités, renseignements gratuits.

05 62 73 73 62 www.caue.org

Comment financer des travaux de réhabilitation énergétique ?

Notre syndic nous a proposé de réfléchir à un ravale-ment de façade et nous avons évoqué l’idée d’une iso-lation par l’extérieur. Nous attendons les devis mais nous avons peur que le coût soit trop élevé pour les copropriétaires. Existe-t-il des aides pour financer ces travaux? 

Pour vous guider

Il existe des aides collectives attri-buées au syndicat des copropriétaires et individuelles pour les coproprié-taires, mobilisables selon les cas en fonction de conditions de ressources, du nombre d’actions et de perfor-mance énergétique. Les aides ne se-ront donc pas les mêmes pour tout le monde et diffèrent notamment entre propriétaires bailleurs et occupants.En pratique, il est très difficile de savoir quelles aides seront attribuées sans avoir une idée des travaux envisagés. C’est pourquoi il est conseillé de se renseigner précisement sur les aides uniquement après la réalisation d’un audit énergétique, ainsi chaque copro-priétaire pourra, en fonction de sa situation, connaître les aides associées à chacun des scénarios de travaux proposés. De plus, les dispositifs sont régulièrement modifiés, et certains limités dans le temps, faire faire une étude ne se justifie que si elle est réalisée peu de temps avant le vote des travaux.Les copropriétaires peuvent s’informer sur les différentes modalités de finan-cements individuels auprès des points

rénovation info service (PRIS). Prévoir les travaux suppose de s’y prendre des années plus tôt afin de constituer un fonds spécifique destiné à compléter le financement (voir fiche n°40).

Les dispositifs collectifs

• Les aides des collectivités (sous-condition)• L’emprunt collectif souscrit par les syndicats des copropriétaires • L’éco-prêt à taux zéro pour la réno-vation énergétique des coproprié-tés  finance certains travaux amélio-rant la performance énergétique de la copropriété. Les copropriétaires ayant souscrit à ce type de finance-ment peuvent bénéficier de l’éco-prêt individuel pour des travaux dans leur logement.• La TVA réduite à 5,5% sur les travaux d’économie d’énergie • La TVA réduite à 10% sur certains travaux • Les Certificats d’économie d’Énergie (CEE)

Bienrénover

Engager des travaux d’économie d’énergie

n°44

L’assemblée générale décide de l’uti-lisation de ces dispositifs. Les travaux doivent faire l’objet d’un vote (majorité absolue pour l’éco-prêt et majorité requise selon les travaux votés pour l’emprunt). Si certains coproprié-taires souhaitent y recourir, la majorité est la même que celle nécessaire au  vote des travaux ou des acquisitions financés par ce prêt. Par exemple : des travaux sur les ascenseurs sont décidés en assemblée générale à la majorité absolue. Certains coproprié-taires souhaitent bénéficier d’un prêt, la décision de recourir à cet emprunt sera également prise à la majorité absolue.

Les dispositifs individuels

Les aides de Toulouse Métropole et de l’ANAH (agence Nationale de l’Habitat) peuvent être sollicitées et ce avant le démarrage des travaux. Sous-condi-tions, ces aident s’appliquent sur les 37 communes de Toulouse Métropole.Elles visent à améliorer le confort et les performances énergétiques des logements constituant la résidence principale. L’éco-prêt individuel à taux zéro (appli-cable jusqu’au 31 décembre 2015) permet de financer les travaux d’éco-nomie d’énergie. L’éco-chèque logement du Conseil Régional Midi-Pyrénées, vient en déduction du montant total TTC de la facture des travaux d’économie d’énergie. Il est applicable jusqu’en 2019.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique

Le crédit d’impôt développement durable change de nom et devient le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) au taux unique de 30%, il est applicable jusqu’au 31 décembre 2015.

Ces travaux d’économie d’énergie bénéficient de la TVA réduite à 5,5%. Les autres travaux, sont soumis à une TVA de 10 % selon leur importance. Les CEE sont également mobilisables individuellement. Enfin le «prêt travaux» du collecteur 1% logement permet le financement sur la résidence principale.

Un cumul possible ? Le CITE est cumulable avec l’éco-prêt PTZ sous conditions de ressources. Une étude sur les besoins en tra-vaux, les ressources et la qualité du demandeur, la situation du logement est donc nécessaire pour optimiser les financements possibles. Elle peut être réalisée par les PRIS.

BienrénoverN°44

Comment financer des travaux de réhébilitation énergétique ?

À qui s’adresserPoints rénovation info service :

n° azur : 0810 140 240 www.renovation-info-service.gouv.fr

Réduire la consommation d’énergie, c’est possible. Comment faire ?

Je porte beaucoup d’intérêt aux moyens d’éviter le gas-pillage d’énergie et j’agis souvent en ce sens. Comment convaincre mon voisin d’adopter les gestes éco-citoyens ?

Pour vous guiderIl est vrai qu’en matière d’environne-ment, chacun doit se mobiliser indivi-duellement. En effet, «nous sommes tous responsables de la planète».Si l’Etat et les collectivités territoriales restent des instances importantes – elles tracent pour l’essentiel le cadre dans lequel nous vivons- les habitants ont aussi leur rôle à jouer.

Il est possible de diminuer votre consommation d’énergie et ainsi de réduire vos factures d’eau et d’élec-tricité. Pour faire des économies dans votre habitat, misez sur des équipe-ments plus performants et adoptez de nouvelles habitudes.

À l’échelle de la copropriété, ces ac-tions viennent renforcer les économies de charges réalisées collectivement suite à la mise en œuvre des mesures d’un audit ou d’un DPE.

De nouvelles habitudes pour plus d’économie

Se chauffer avec modération

Savez -vous qu’un degré de moins c’est environ 7% de consommation en moins? Pourquoi ne pas baisser la température? 19 degrés suffisent dans la journée et il ne faut pas plus de 16 degrés la nuit. Vous pouvez vous équiper d’un sys-tème de régulation et de programmation type thermostat d’ambiance, robinet thermostatique afin de régler la tempé-rature de votre logement en fonction de vos besoins.

Pour profiter au mieux de la chaleur du logement, il est nécessaire de fer-mer les volets et de tirer les rideaux la nuit en calfeutrant les portes et le tour des fenêtres. En revanche, les bouches d’aération ne doivent pas être obs-truées. Elles sont essentielles à la venti-lation de votre logement. Sans aération, l’humidité détériore votre habitat et peut provoquer des problèmes d’asthme et d’allergies (acariens, champignons…). Il est nécessaire de les nettoyer régulière-ment. Sachez aussi qu’il est fortement

Bienrénover

Faire des économies de charges

n°45

À savoirActuellement, les dépenses énergétiques

des logements s’élèvent en moyenne à 1117 euros par an et par ménage dans

les logements collectifs et à 1481 euros dans les habitations individuelles, soit

plus de 400 millions d’euros par an pour l’ensemble du territoire de Toulouse

Métropole.

13% des ménages de Midi-Pyrénées consacrent plus de 10% de leurs

revenus à l’énergie domestique. Ces consommations d’énergie sont consa-

crées pour 63% au chauffage, 12% à l’eau chaude et 25% à la cuisson et élec-

tricité spécifique (éclairage et appareils électroménager).

Source : plan climat Toulouse Métropole

recommandé d’aérer son logement régulièrement pour éviter les pollutions de l’air intérieur . Mais il n’est pas utile d’aérer trop longtemps vos pièces, 5 mi-nutes par jour suffisent même en hiver!

Économiser de l’électricité

Préférez les lampes basse consomma-tion (LBC) aux lampes halogènes car elles sont moins gourmandes en éner-gie. En effet, elles durent 6 à 8 fois plus longtemps que les ampoules classiques et consomment 3 à 5 fois moins d’élec-tricité. Mais le geste le plus simple est d’abord d’éteindre la lumière dans les pièces inoccupées.Par ailleurs, il est intéressant de vérifier si votre abonnement est adapté à votre consommation électrique. Pour vous aider, votre fournisseur d’énergie met à votre disposition plu-sieurs outils sur internet pour bien choi-sir votre contrat, évaluer vos factures, calculer vos dépenses annuelles ou mesurer la consommation de vos appa-reils. Hors chauffage, un abonnement de 6 kVa soit de 9 kVa est généralement suffisant, tout dépend de votre mode de vie et d’habitat et des appareils électro-ménagers que vous possédez.D’autre part, il n’est pas toujours inté-ressant de choisir le double tarif (heure pleine/ heure creuse) si vous ne possé-dez pas un chauffe-eau électrique à ac-cumulation ni de chauffage électrique. Sinon profitez de ce système pour pro-grammer vos appareils en départ différé pour bénéficier réellement du tarif heure creuse.

Même en veille, vos appareils élec-triques continuent de consommer. A l’achat, privilégiez des appareils qui n’en comportent pas car il est inutile de mul-tiplier l’affichage permanent de l’heure

sur tous les appareils. Pour couper complètement tous les appareils situés dans une même pièce, installez une multiprise et éteignez-les en respectant bien entendu les consignes d’utilisation de votre matériel. Couper ses veilles permet à chaque foyer d’économiser 300 à 500 kWh par ménage et par an et de réaliser une économie de 33 à 55€ par an.

Economiser l’eau

Il est intéressant de contrôler votre compteur régulièrement, vous n’êtes pas à l’abri d’une fuite d’eau. Un goutte à goutte soit une consommation de 2 litres par heure vous coûte environ 50€ par an. Vous pouvez aussi faire des économies en préférant la douche au bain. Il existe par ailleurs des réduc-teurs de pression ou des mousseurs faciles à installer et très vite rentables. Un robinet classique consomme envi-ron 12 litres/minute avec un mousseur votre consommation tombe à 5 litres/minutes.

A vous de jouer !s

N°45

Réduire la consommation d’énergie, c’est possible. Comment faire ?

Bienrénover

Lors du Défi des Familles à énergie

positive organisé sur le territoire de Tou-

louse Métropole entre décembre 2013 et

avril 2014, l’adoption de comportements

économes ainsi que l’utilisation de petits

équipements a permis aux 300 familles

participantes de réduire de 19% leur

consommation d’énergie et de CO2 et

de 16% leur consommation d’eau, sans

perte de confort !

Près de chez vous

Comprendre le contrat de chauffage pour mieux le renégocier !

Notre contrat d’exploitation arrive bientôt à terme. Com-ment pouvons-nous être sûr d’avoir un nouveau contrat adapté à nos besoins pour faire des économies?

Pour vous guider

Le contrat d’entretien et d’exploita-tion pour les installations de chauf-fage est un élément essentiel dans l’amélioration énergétique des copro-priétés avec un objectif de baisse des consommations.Ce contrat définit toutes les compo-santes du fonctionnement depuis la fourniture de l’énergie jusqu’à l’entre-tien des grosses et petites pièces, avec des garanties et éventuellement des objectifs contraignants.La renégociation des clauses du contrat par le syndic permet de faire des économies et d’améliorer la qua-lité du service. Il est important d’an-ticiper la fin du contrat pour avoir le temps de faire le bilan de l’exploi-tation, de se faire accompagner et de mettre plusieurs exploitants en concurrence.

Les postes de facturation, les principales clauses et les marchés les plus cou-rants

Un contrat se décline en postes de facturation, qui peuvent être inclus ou non selon les cas:P1 : Fourniture d’énergie ou de com-bustible par l’exploitant.Administrativement le plus simple, il dégage la copropriété d’un contrat avec un fournisseur d’énergie. Néan-moins, le suivi des consommations devra être soigné pour prévenir les dé-rives, notamment si l’exploitant n’est pas incité à réaliser des économies d’énergie.

Bienrénover

Faire des économies de charges

n°46

A savoir :Les tarifs de gaz peuvent être régulés

(prix fixés par l’Etat) ou dérégulés (prix fixé par le marché). Le passage à des tarifs dérégulés devient obligatoire à

partir d’un certain seuil de consomma-tion (fin 2014 pour des consommations

supérieures à 200 GWh/an et fin 2015 pour les consommations supérieures à

150 Gwh/an).

À qui s’adresserEspace Info Energie du Territoire Tou-

louse Métropole www.solagro.org

info.energie@solagro.asso.fr Tél. : 05 67 69 69 67

P2: Prestation de maintenance et de petit entretien.

Ce poste est très souvent présent dans les contrats. Il comprend le contrôle et l’entretien annuel des ins-tallations ainsi que la maintenance préventive, la conduite, la surveillance et le dépannage ainsi que la surveil-lance de la température des locaux. S’il garantit le bon fonctionnement de l’installation, il faut s’assurer de la bonne implication de l’exploitant pour réaliser des économies.

P3: Garantie totale et renouvel-lement des matériels.

Il couvre le remplacement des maté-riels vétustes en programmant les travaux sur plusieurs années et en permettant d’en lisser les coûts. L’ins-tallation de matériels plus performants peut être prévu initialement ou bien la copropriété peut décider de payer le surcoût correspondant au moment des travaux. D’un montant plus élevé que le P2, ce poste doit faire l’objet d’un suivi précis pour s’assurer de sa pertinence.

P4: Financement de gros tra-vaux de rénovation.

Permet d’anticiper et de lisser les coûts pour des gros travaux tels que la rénovation de chaufferie, des tra-vaux de mise en conformité,…Pour s’assurer de la bonne mise en œuvre des postes de facturation choisis, des clauses peuvent être in-tégrées en plus dans le contrat, elles permettent de protéger la copropriété et de faciliter le suivi des actions de l’exploitant :Clause d’intéressement: elle est indispensable pour réaliser des éco-nomies d’énergie. En fixant des

objectifs de consommations, les sur-consommations sont à la charge de l’exploitant alors que les économies sont partagées entre l’exploitant et la copropriété. Clause de pénalités: il s’avère indis-pensable de prévoir des amendes pour non respect des prestations du contrat.Clause pour un rapport annuel d’exploitation: fortement conseillée, elle permet d’améliorer la visibilité sur l’ensemble des actions menées et sur le solde de chacun des postes de fac-turation.

D’autres clauses peuvent être indi-quées sur les contrats comme la clause de répartition du P3, qui définit le partage de l’excédent du poste en fin de contrat entre la copropriété et l’exploitant ou la clause d’évolutivité qui prévoit de remplacer le matériel par du matériel plus performant. Parmi les situations les plus répan-dues, on retrouve :Pour les petites copropriétés ayant de petites installations : un marché « Prestation et forfait» qui ne comporte que le P2 (et éventuellement le P3), en gardant la fourniture du combustible. Simple et peu coûteux, il faut néan-moins définir des clauses de pénalités et d’intéressement pour s’assurer de la responsabilité de l’exploitant.

Pour les copropriétés de toutes tailles, les marchés « Température avec clause d’intéressement » com-prennent le P1 et le P2 (+ P3 et/ou P4 en option). L’exploitant s’engage alors sur une température dans les locaux à partir d’une consommation négociée à l’avance (corrigée chaque année en fonction de la rigueur de l’hiver).

BienrénoverN°46

Comprendre le contrat de chauffage pour mieux le renégocier !

À savoirEn 2010, la part moyenne des charges

liées au chauffage et à l’eau chaude dans les copropriétés était de 13,3

€/m2.an d’après la base OSCAR de l’UNARC (Union Nationale des Asso-

ciations des Responsables de Copro-priétés).

Quand le contrat comporte la fourni-ture de l’énergie (P1), il est indispen-sable de vérifier que l’estimation des

consommations soit faite au plus juste (comparer avec vos consommations

ou les résultats d’un audit).Pour le poste P2, réalisez une liste ex-haustive des matériels et équipements

compris dans le contrat et prévoyez le plus précisément possible les inter-

ventions à y effectuer pendant la durée du contrat.

Pour s’assurer de la bonne conduite de l’installation collective, il faut pré-

voir qui, dans la copropriété, va être en charge du suivi régulier du contrat, des rapports remis par l’exploitant, du suivi

des factures d’entretien, de mainte-nance et des consommations.

Document de référence :

« Contrats d’exploitation de chauffage en copropriétés »

Guide pratique ADEME Haute Norman-die, disponible sur le site

www.ademe.fr.

Comment mettre aux normes de sécurité des ascenseurs installés avant le 27 août 2000 ?

Notre copropriété a été construite dans les années 60. Il y a 9 étages et 3 ascenseurs. Il paraît que la loi nous impose certains travaux pour la sécurité des utilisateurs. Qu’en est-il ?

Pour vous guiderLes ascenseurs, comme les vôtres, ins-tallés avant le 27 août 2000 doivent répondre à 9 objectifs de sécurité, dont notamment :- la fermeture des portes palières ; - l’accès sans danger des personnes à la cabine ;- la protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes ;- la prévention des risques de chute et d’écrasement de la cabine.

Un risque de sanctions pénales Le respect de ces objectifs de sécurité incombe au syndicat des copropriétaires en tant que propriétaire de l’ascenseur et est assorti de sanctions pénales.La mise en sécurité des installations est échelonnée dans le temps : - 31décembre 2010, - 3 juillet 2013, - 3 juillet 2018.Le syndic a l’obligation de passer un contrat d’entretien écrit, d’au moins un an, dont les prestations minimales sont fixées dans l’arrêté du 18 novembre 2004. Les références de ce contrat doivent figurer dans le carnet d’entretien de votre copropriété. En outre, vous devez faire réaliser un contrôle technique

tous les cinq ans. Il porte sur l’état des dispositifs de sécurité et le repérage d’éventuels défauts. Pour les appareils mis en sécurité avant le 3 juillet 2008, le 1er contrôle technique doit intervenir au plus tard le 3 juillet 2009.Pour les appareils mis en sécurité à partir du 3 juillet 2008, le 1er contrôle technique devra être réalisé au plus tard un an après l’achèvement des travaux.Le contrôleur technique établit un rapport qui doit comporter des mentions obliga-toires.Tous les occupants de l’immeuble disposent d’un droit à l’information et peuvent consulter ce rapport au cabinet du syndic. Ils peuvent en recevoir une copie sur demande et à leur frais.

Quand le contrôle technique est impossibleS’agissant d’une obligation légale, on ne peut y déroger sauf si, techniquement, la mise en sécurité s’avère impossible. Dans ce cas, le syndicat des copro-priétaires mandate une personne habi-litée à réaliser le contrôle technique qui donnera son avis sur l’impossibi-lité technique et, s’il y a lieu, sur les mesures compensatoires proposées.

TextesLoi urbanisme et habitat

du 2 juillet 2003

Décret n°2004-904 du 9 septembre 2004

Décret n°2008-291 du 28 mars 2008

Bienrénover

Faire face à ses obligations

n°47

La question du coût

Le syndic sollicitera des devis auprès de plusieurs ascensoristes. Par ailleurs, la copropriété peut se faire assister d’un bureau de contrôle qui étudiera les pro-positions des ascensoristes.Le coût peut donc être relativement élevé. Les travaux de mise en sécurité devront faire l’objet d’un vote en assemblée gé-nérale sur la base d’un montant maxi-mum accompagné d’un échéancier des appels de fonds.Pour réaliser ces travaux, vous pouvez obtenir des conseils techniques auprès du CAUE (Conseil d’architecture, d’ur-banisme et d’environnement) et des subventions peuvent être sollicitées auprès de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat).

À retenirLes ascenseurs installés avant

le 27 août 2000 doivent répondre à 9 objectifs de sécurité et 3 échéances

fixées en 2010, 2013 et 2018.Le syndicat des copropriétaires doit

passer un contrat écrit pour l’entretien de ses ascenseurs. Il doit également

faire réaliser un contrôle technique tous les 5 ans.

Le contrôleur établit un rapport d’ins-pection que les occupants de l’im-meuble doivent pouvoir consulter.

À qui s’adresser ?Agence Départementale d’Information

sur le Logement de Haute-Garonne, Adil 31

www.adil31.org info@adil31.org

Téléphone : 05 61 22 46 22

N°47

Comment mettre aux normes de sécurité des ascenseurs installés avant le 27 août 2000 ?

Près de chez vous

Toulouse - Des copropriétés soumises

à l’obligation de mise aux normes des

ascenceurs en ont profité pour faire

installer des dispositifs anti-vandalisme.

Bienrénover

Quelles sont les normes à respecter en matière de sécurité incendie ?

Notre syndic nous a informé de l’obligation de réaliser un audit en matière de sécurité incendie suite à une réglementation récente. De quoi s’agit-il ?

Pour vous guider

Le diagnostic ou audit de sécurité in-cendie est indispensable pour le ges-tionnaire immobilier et propriétaire. Il permet de prévenir les risques liés aux incendies ainsi que les installa-tions collectives de gaz. Il émet des recommandations et conseils sur la base d’une analyse et d’une évalua-tion des risques d’incendie. Le pro-fessionnel suggère des priorités, un échéancier de travaux et tient compte des contraintes techniques et éco-nomiques du maître d’ouvrage (syn-dic ou propriétaire). Cette démarche permet une meilleure sensibilisation et application des obligations du pro-priétaire en matière de sécurité incen-die. L’encouragement au diagnostic incendie dans les bâtiments d’habita-tion anciens a été introduit par le ser-vice du Ministère du Logement dès 2004.

Des réglementations nombreuses pour des ca-tégories différentes d’im-meubles La réglementation sécurité incendie est différente selon qu’elle s’applique

aux immeubles recevant du public, aux immeubles de grandes hauteurs ou aux immeubles ne faisant pas partie de l’une ou l’autre de ces catégories. A chaque immeuble correspond une réglementation applicable à l’époque de sa construction (date du dépôt de permis de construire). Par exemple, un immeuble dont le permis de construire a été délivré en 1965 doit appliquer le texte alors en vigueur  : l’arrêté du 23 mai 1960. Les textes ultérieurs ne s’imposent pas. Toutefois, il est recommandé qu’en cas de travaux de réhabilitation, leur réalisation soit conforme à la circulaire ministérielle de 1982.

Les immeubles de grande hau-teur (IGH)

La définition en est donnée par l’article R 122-2 du Code de la construction et de l’habitation. Pour des immeubles à usage d’habitation, il s’agit de bâti-ments dont le plancher bas du dernier niveau est à plus de 50 m du sol et accessible aux engins de secours. Le syndicat des copropriétaires a l’obli-gation de maintenir et d’entretenir les installations en conformité avec les

Bienrénover

Faire face à ses obligations

n°48

À savoirL’occupant du logement doit notifier l’installation des détecteurs à l’assu-

reur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incen-

die. Un modèle d’attestation est donné à l’annexe II de l’arrêté du 5 février

2013. L’installation du DAAF, les autres modalités effectuées en matière de sé-curité incendie et l’attestation faite au-près de l’assureur sur ces démarches,

permettent aux copropriétaires, aux occupants et à la copropriété d’être

couverts en cas d’incendie, de main-tenir le contrat et d’obtenir éventuelle-ment une minoration de la cotisation.

dispositions réglementaires, de tenir un registre de sécurité sur lequel figure diverses mentions réglementaires. De plus, il doit organiser un service de sécurité unique pour l’ensemble des locaux de l’immeuble et faire procé-der à un exercice périodique dans les cas prévus au règlement de sécurité (arrêté du 18 octobre 1977). Enfin, si les propriétaires modifient les lieux loués (travaux), ils doivent respecter la réglementation sécurité incendie.

Les autres immeubles à usage d’habitation L’arrêté du 31 janvier 1986 prévoit une réglementation notamment pour les immeubles à usage d’habitation, dont le logement le plus haut est situé à 50 m, au maximum, au-dessus du sol et accessible aux engins de secours. De plus, la loi du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habi-tation avant le 8 mars 2015 (décret 10 janvier 2011). Ainsi, l’occupant d’un logement (locataire ou propriétaire) doit installer au moins un détecteur de fumée normalisé et veiller à son entretien et son bon fonctionnement. Dans les parties communes, les pro-priétaires doivent mettre en œuvre des mesures de sécurité contre l’incendie.

Celles-ci indiquent notamment les consignes à respecter en cas d’incen-die. L’arrêté du 5 février 2013 en fixe les modalités :

• le détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) dans les parties pri-vatives. Il doit être muni du marquage CE. Il doit être conforme à la norme euro-péenne, certifiée NF EN 14604. Les détecteurs utilisant l’ionisation sont interdits. Les DAAF sont interdits dans les parties communes. • certaines catégories de bâtiments d’habitation doivent répondre aux normes de sécurité visant les blocs-portes et les consignes à afficher dans les halls d’entrée.

BienrénoverN°48

Quelles sont les normes à respecter en matière de sécurité incendie ?

TexteLoi du 9 mars 2010

Code de la Construction et de l’Habitation

Décrets du 22 octobre 1955 et du 10 janvier 2011, Arrêtés du 23 mai 1960,

du 10 septembre 1970, du 16 octobre 1977, du 31 janvier 1986, 24 avril 2006

et du 5 février 2013Circulaire du 13 décembre 1982

À qui s’adresserFFSA

(Fédération Française des Sociétés d’Assurances)

26 Boulevard Haussmann 75009 Paris.

Tél. : 01 42 47 90 00 www.ffsa.fr

Audits et diagnostics obligatoires, comment s’y retrouver ?

Je suis copropriétaire et j’entends parler d’audits et de diagnostics qui doivent être effectués obligatoirement dans les copropriétés. Quelle est la différence entre les deux ? Toutes les copropriétés sont-elles concernées ?

Pour vous guiderAprès la loi dite «Grenelle I» du 3 août 2009 qui pose les principes et les objectifs du développement durable, la loi du 12 juillet 2010, dite «Grenelle II» vient encadrer sa mise en œuvre.Ces textes ont été suivis de décrets d’application relatifs au diagnostic de performance énergétique (DPE) et à l’audit énergétique.L’élaboration de ces documents est obligatoire sur certaines copropriétés et vise à inciter les copropriétaires à mener une réflexion sur des travaux d’économie d’énergie dans le but d’engager des travaux d’amélioration thermique (voir fiche n°41).

DPE / audit : quelles obli-gations pour quelles co-propriétés?

Tout syndicat de copropriétaires d’un bâtiment à usage principal d’habitation ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire antérieur au 1er juin 2011 et muni d’une installation collective de chauffage, d’eau chaude ou de refroi-dissement est soumis à une obligation de diagnostic.

Dans le cas où un diagnostic équiva-lent a déjà été réalisé précédemment sur le bâtiment, les textes précisent les cas où celui-ci suffit ou s’il doit être complété afin d’être rendu conforme.• Si la copropriété possède moins de 50 lots, l’obligation porte sur la réali-sation d’un DPE• Si la copropriété possède 50 lots et plus, c’est un audit énergétique qui doit être fait. Les diagnostics obliga-toires doivent être réalisés avant le 1er janvier 2017 et sont valables 10 ans.

Le DPE, un document fait par un expert Il doit porter sur l’ensemble du bâti-ment (parties communes et privatives). Le DPE sert à informer les coproprié-taires sur la quantité d’énergie effecti-vement consommée ou estimée pour une situation standard du bâtiment. Il permet de prendre connaissance des recommandations du diagnostiqueur pour faire des économies d’énergie.C’est un document à produire obli-gatoirement en cas de vente ou de location du lot. En effet, il est valable pour chaque lot de la copropriété.

Bienrénover

Faire face à ses obligations

n°49

À savoirLe nombre de lots de la copropriété

est précisé dans règlement de copropriété.

Selon les cas, un appartement, une cave et un garage représenter 1, 2 ou

3 lots.

Depuis le 1er janvier 2013, le diagnos-tiqueur doit justifier d’une formation technique en bâtiment (niveau Bac +2), d’une certification délivrée par un organisme indépendant et doit utiliser un logiciel spécifique. Le diagnostiqueur accède aux parties privatives et aux parties communes où se trouvent les installations faisant l’objet du DPE. Il se renseigne sur le mode d’utilisation des équipements et prend connaissance de documents (surface du bâtiment, consomma-tion annuelle d’énergie par catégorie d’équipement…)Le contenu du DPE est réglementé.

L’audit énergétique : une étude approfondie néces-sitant une préparation

Le contenu est également réglementé. Il est plus approfondi que le DPE et propose plusieurs scénarii de travaux en détaillant l’aspect technique et le coût. Chaque bâtiment doit faire l’objet d’un audit sauf si les bâtiments acco-lés sont reliés à la même installation de chauffage ou de refroidissement.Pour établir son rapport, l’auditeur doit effectuer une ou plusieurs visites de la copropriété, envoyer un questionnaire à tous les occupants et estimer la consommation annuelle. Il rédige ainsi un rapport synthétique reprenant l’ensemble des éléments analysés, les préconisations techniques et les scénarii. Chaque scénario précise les économies d’énergie, l’estimation du coût des travaux détaillé, les aides

financières mobilisables et le nouveau classement énergétique. Les travaux proposés sont adaptés au financement de la copropriété.

L’auditeur : une compé-tence pousséeIl doit justifier d’une formation spéci-fique, d’une expérience profession-nelle particulière, d’avoir établi au moins trois audits en copropriété, de la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. En outre, il doit être impartial et indé-pendant à l’égard du syndic et autres professionnels pouvant intervenir dans la copropriété concernée.

BienrénoverN°49

Audits et diagnostics obligatoires, comment s’y retrouver?

TextesObligation de réalisation du DPE et

modalités de vote des travaux suivant le DPE :

Décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 , articles L 134-4-1 et R 134-

4-3 du Code de la Construction et de l’Habitation

Critères et modalités de certification des compétences du diagnostiqueur : Arrêté du 13 décembre 2011 et article

L 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation

Méthode de calcul pour la réalisation du DPE : Arrêté du 17 octobre 2012

Obligation, contenu et modalités de réalisation de l’audit énergétique :

Décret n° 2012-11 du 27 janvier 2013, Arrêté du 28 février 2013, articles L

134-4-1 et R 134-14 à R 134-16 et ar-ticle R 134-18 du Code de la Construc-

tion et de l’Habitation

Critères des compétences de l’audi-teur : article R 134-17 du Code de la

Construction et de l’Habitation

Comment individualiser les frais de chauffage ?

Je vis dans une copropriété avec du chauffage col-lectif. Le syndic dit que l’individualisation des frais de chauffage est obligatoire. Dans quels cas est ce pos-sible techniquement et cela va-t-il faire augmenter mes charges ?

Pour vous guiderLa loi oblige les copropriétés dispo-sant du chauffage collectif construites avant le 1er juin 2001 à mettre en œuvre une individualisation des frais de chauffage avant le 31 décembre 2017. Dans les cas où le comptage est tech-niquement impossible ou lorsque l’im-meuble a des consommations assez faibles, la loi prévoit des dérogations. Si un audit est prévu sur votre copro-priété, vous pouvez y intégrer une mission d’expertise sur cette question (faisabilité, obligation, coût,…).

Pourquoi individualiser les frais de chauffage ?Dans un immeuble chauffé collective-ment, le partage de la facture se fait selon les tantièmes ou au prorata de la surface de l’appartement. Cependant les demandes et les consommations de chauffage diffèrent d’un logement à l’autre.Cette facturation n’est pas toujours adéquate et peut être propice au gaspillage car il est difficile de lier sa

consommation au quotidien avec sa facture en euros. L’individualisation (ou répartition) des frais de chauffage permet de prendre conscience de ses dépenses énergétiques en payant selon sa consommation individuelle et de l’adapter pour son confort.

Comment fonctionne l’indi-vidualisation des frais?

Il existe deux principaux types de compteurs :• Le compteur par radiateur qui me-sure la consommation en fonction de la différence de température entre la surface du radiateur et la pièce,• Le compteur d’énergie qui se fixe sur les canalisations alimentant le loge-ment. La consommation est calculée en fonction du débit d’eau et des tem-pératures d’aller et de retour de l’eau. L’arrêté du 27 août 2012 prévoit les cas où le comptage n’est technique-ment pas possible, c’est notamment le cas des immeubles chauffés par dalle chauffante sans possibilité de mesure

Bienrénover

Faire face à ses obligations

n°50

TextesGuide ADEME « Individualisation des

frais de chauffage », disponible sur www.ademe.fr.

par local, par des émetteurs en série (monotube) ou par des émetteurs à air chaud, ou encore quand la consom-mation de l’immeuble est inférieure à un certain seuil.Pour prendre en compte les besoins spécifiques des logements les plus défavorables (orientation nord, der-nier étage, pignon,…) et atténuer les différences de consommations d’éner-gie, une part fixe d’environ 30% des consommations est toujours répartie aux tantièmes et il est possible d’appli-quer des coefficients de correction par logement.

Les points de vigilance

Pour être efficace et équitable, l’indi-vidualisation des frais doit être précé-dée d’un bon réglage du système de chauffage :• Le réseau doit être équilibré : la chaudière chauffe également tous les logements, il n’est pas nécessaire de surchauffer les logements proches de la chaufferie pour que les habitants du dernier étage aient la bonne tem-pérature• Il doit être désemboué, c’est à dire propre, pour ne pas diminuer sa per-

formance.Les utilisateurs doivent également pouvoir réguler le chauffage de leur appartement. Pour cela, il faut équiper les logements d’appareils de régula-tion tels que des robinets (manuels ou thermostatiques) et éventuellement des thermostats.

Le relevé des index peut être fait visuellement par un prestataire ou bien par radio. Ce dernier cas est à privilégier car il permet de s’assurer de récupérer l’intégralité des index à coup sûr au même moment.

BienrénoverN°50

Comment individualiser les frais de chauffage?

À retenirSelon les sources, le prix d’un répar-titeur électronique (pour un radiateur)

varierait entre 14 et 17 € TTC fourni posé.

Pour les compteurs d’énergie (un par logement), cela va de 50 € TTC pour un compteur mécanique à 60 € TTC

pour un à ultrason.Enfin, le coût du relevé informatique ou

radio se situe à environ 5 €/logement.

À qui s’adresserEspace Info Energie du Territoire

Toulouse Métropole www.solagro.org

info.energie@solagro.asso.fr Tél. : 05 67 69 69 67

Et ailleurs ?

En Allemagne, en Autriche et au Dan-

nemark, l’individualisation des frais de

chauffage est une pratique courante.

Les économies réalisées peuvent être

supérieures à 10%.