CENTRE COMMERCIAL ANKARA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1 Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIAL ANKARA 2009 Positionnement

CENTRE COMMERCIAL ANKARA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1

Positionnement actuel et perspectives de développement

CENTRE COMMERCIALANKARA

2009

Positionnement actuel et perspectives de développement

CENTRE COMMERCIALANKARA

2009

VAL D’EUROPE - ETUDE CLIENTELE - Juin 2008

1

CONSEIL . MARKETING . FORMATIONPARIS. SAO PAULO . ISTANBUL

23 Rue de la performance 59660 VILLENEUVE D’ASCQTel 03 20 815 820 - Fax 03 20 8158 [email protected] - www.sad-marketing.com

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La Zone de chalandise de Ankara - Batikent


La zone de chalandise de Ankara - BatikentLa zone de chalandise de Ankara - Batikent

La zone de chalandise


La zone de chalandise de Ankara - BatikentLa zone de chalandise de Ankara - Batikent

La zone de chalandise : 1 783 317 habitants

Le centre commercial Carrefour Ankara capte une zone de chalandise très étendue avec 1 783 317 habitants, contre 1 503 218 habitants en 2005.

Le centre réalise 48% de son chiffre d’affaires sur sa zone de proximité (zone 1 à 6) contre 44 % en 2005.

100% 83% 73%HORS ZONE 10% 18%OCCASIONNELS 6% 9%PREMIERE FOIS 0,3% 1%

100% 100%

* Rappel 2005

23%

21%

6%

22%

3,4,5,6ERGAZI , KARDELEN,

KENTKOOP, ILKYERLESIM

11% 29%

7,10,11 PIYADE,DEMET,AYVALI 59% 14%

8,9ERYAMAN, MARASAL

ÇAKMAK28% 21%

1,2 INÖNÜ,UGUR MUMCU 2% 19%

% du CA% de la

populationZONE COMMUNE

TOTAL ZONE DE CHALANDISE

TOTAL CENTRE

* A titre de tendance


Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation


Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre

Commercial et de la commercialisationConsommation des ménages

Source : Tuik, 2007

Dépense des ménages (%) Turquie Ankara Istanbul Bursa MersinAlimentation et boissons non alcoolisés 25,0% 21,2% 20,2% 25,8% 31,6%Alcool et cigarettes 4,1% 3,8% 3,0% 4,5% 5,3%Vêtement, Chaussure 6,2% 6,5% 5,4% 6,3% 6,4%Maison, Loyer 25,9% 31,6% 33,1% 23,7% 22,5%Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 6,8% 5,2% 4,9% 6,4% 6,6%Santé 2,2% 1,7% 2,7% 2,3% 2,0%Transport 12,6% 11,5% 11,2% 14,3% 10,1%Communication 4,3% 4,6% 4,5% 4,1% 4,1%Culture et Loisirs 2,5% 2,7% 2,8% 2,4% 1,9%Education 1,9% 2,3% 3,1% 1,4% 1,5%Restauration et Hotel 4,4% 4,8% 5,4% 5,5% 4,1%Divers bien et services 4,1% 4,2% 3,7% 3,3% 3,9%Total 100% 100% 100% 100% 100%

Le détail de la dépense des ménages turcs montre une consommation type d’un pays en développement avec surconsommation en alimentation, alcool et cigarettes et une sous-consommation en culture – loisirs et éducation.Les consommations d’Istanbul et Ankara par rapport à l’ensemble de la Turquie sont quant-à elles plus ressemblantes à la consommation française même si les écarts sont encore importants.

Dépense des ménages 2006 France 2006 Turquie 2006 Istanbul 2003Alimentation et boissons non alcoolisés 15,0% 25,0% 20,2%Alcool et cigarettes 2,5% 4,1% 3,0%Vêtement, Chaussure 7,7% 6,2% 5,4%Maison, Loyer 15,7% 25,9% 33,1%Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 7,1% 6,8% 4,9%Santé 3,5% 2,2% 2,7%Transport 15,3% 12,6% 11,2%Communication 3,6% 4,3% 4,5%Culture et Loisirs 11,3% 2,5% 2,8%Education 0,7% 1,9% 3,1%Restauration et Hotel 5,3% 4,4% 5,4%Divers bien et services 12,2% 4,1% 3,7%

Total 100% 100% 100%



Commercial et de la commercialisationConsommation des ménages

Source : Tuik, 2007

2004 2005 2006 2007 Estimations 2008

Total 889 1 091 1 225 1 319 1 456Alimentation et boissons non alcoolisés 235 271 304 322 348Alcool et cigarettes 38 45 50 57 63Vêtement, Chaussure 58 68 72 79 85Maison, Loyer 240 283 333 375 419Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 59 74 76 79 85Santé 20 24 27 31 35Transport 84 138 160 145 166Communication 40 47 51 60 66Culture et Loisirs 22 28 27 27 28Education 19 20 26 34 39Restauration et Hotel 40 48 51 57 62Divers bien et services 35 45 49 55 62

Poste de consommationDépense moyenne d'un ménage par mois (TL)

La dépense des ménages turcs est en progression, et elle devrait se poursuivre avec un niveau de vie qui progresse dans le pays. La consommation a été multipliée par 1,5 entre 2004 et 2007.

Average monthly expenditure per household (TRY) 1 456

1 319

1 225

1 091

889

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

2004 2005 2006 2007 2008



Commercial et de la commercialisation

Le nombre de visiteurs du centre commercial Ankara-Batikent est de 5,3 millions et son chiffre d’affaires est estimé à 154 Millions de TL.

Analyse des performances du Centre Commercial

Le Centre Commercial réalise une bonne performance sur ses clients : il capte près de 17 % de leur consommation contre 12,3% pour la moyenne des 5 centres étudiés.

Entre 2005 et 2009, le centre commercial perd en performance.

2005

5,2%

94,8%

5,2%2009

Parts de marché - Carrefour Batikent Parts de marché - Concurrence

2,8%

2005 2009

94,8% 97,2%

2009


2009


5,2% 2,8%

2005 2009

94,8% 97,2%

5,2% 2,8%

2005 2009

94,8% 97,2%

19,1 %

Indice de performance du Centre

16,8 %

2005 2009Ménages clients 106 413 77 915 Consommation/ménage par mois 512 773 Consommation/ménage par an 6 144 9 282 Indice de dépense ANKARA 1,27 1,27 Marché potentiel 830 327 869 918 439 795 CA centre estimé 159 000 000 154 000 000 Indice de performance 19,1% 16,8%Moyenne des 5 CC 19,3% 12,3%


Le nombre de visiteurs du Centre Commercial en 2008/2009

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Ocak Şubat Mart Nisan

2008 2009



Moyenne entrée hebdomadaire : une baisse de -13% entre 2008 et 2009 sur la même période.

Moyenne hebdomadaire (Janvier à Avril) : 116 878 103 739


La commercialisation



Centre Commercial Restauration Eqt Personne Beauté Santé Eqt Maison Loisirs Service TOTALAnkara Batikent 18% 32% 6% 26% 4% 14% 100%

ANKAmall 13% 59% 5% 14% 4% 5% 100%Optimum Outlet 18% 53% 4% 13% 7% 4% 100%Acity Outlet 16% 60% 3% 10% 3% 8% 100%Moyenne des 3 Concurrents 15% 58% 4% 13% 4% 5% 100%

Moyenne des 5 Centres étudiés 18% 43% 6% 19% 4% 10% 100%

Le secteur de l’équipement de la personne est sous représenté d’une part par rapport la moyenne des 5 centres étudiés mais aussi par rapport à ses 3 principaux concurrents. A contrario, les offres en équipement de la maison et service sont bien développées.


Les perspectives de développement du Centre

Commercial Carrefour Ankara - Batikent


Menaces et opportunités

Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Ankara - Batikent


Il faut distinguer la densité de centres commerciaux sur la ville même d'Ankara et sur l'ensemble de sa zone de chalandise.

En 2005, la concurrence était surtout dense sur la zone mais moins intense sur la ville même.

Or entre 2005 et 2009, de nombreux centres commerciaux ont été ouverts dans Ankara. De ce fait la densité a progressé de près de 87% sur Ankara et de 41% sur la zone de chalandise.

La densification devrait se poursuivre prochainement, avec de nombreuses ouvertures dans Ankara. A terme, l'intensité concurrentielle sera identique dans Ankara et sur l'ensemble de sa zone

2005 Actuel 2009 Projection 2010-11

228 200 382 200 465 200 1 503 218 1 783 317 1 961 649

152 214 237 393 000 792 500 1 160 500

3 870 159 4 140 890 4 199 972 102 191 276

128 262 280 60 118 160

58 209 210 29 128 139

21 53 142 114 191 285

77 151 263

Densité : m²/1000 habitants - ZONE Bursa

Densité : m²/1000 habitants - BURSA

Densité : m²/1000 habitants - ZONE Mersin

Densité : m²/1000 habitants - MERSIN

Densité : m²/1000 habitants - ZONE Bayrampasa

Densité : m²/1000 habitants - ZONE Içerenköy

Densité : m²/1000 habitants - ISTANBUL

Zone de chalandise

VILLE

BURSA

MERSIN

ISTANBUL

Total m² sur Ankara

Nombre d'habitants sur Ankara

Densité : m²/1000 habitants - VILLE

ANKARA - BATIKENT

Total m² sur la zone de chalandise

Nombre d'habitants sur la zone de chalandise

Densité : m²/1000 habitants - ZONE





152

214

237

90

177

245

-

50

100

150

200

250

300

2005 Actuel 2009 Projection 2010-11

Densité zone de chalandise Densité Ankara

(Densité : m²/1000 habitants)





1 – Les menaces

La zone de chalandise actuelle est très concurrentielle avec 10 Centres Commerciaux sur la zone, dont la moitié représente des centres de taille plus importante.

La concurrence va se renforcer prochainement avec l’arrivée d’au moins 3 projets.

Le Projet Atlantis de 55 000 m² de GLA avec un hypermarché Kipa, situé non loin du Centre Carrefour Batikent est une véritable menace. Il aura un impact important sur ce centre.

Surface GLA(m²) 112 000 106 000

68 000 22 000 20 000 15 700 13 000 12 000

7 000 6 500

382 200

Densité en m² pour 1000/habitant 214

55 000 20 000

Keyfi Divan - Keciören 8 000 --465 200


Projet - IkeaTOTAL GLA avec projets

Projet - AtlantisEtipark -Etimesgut

Projet - Agora

FTZPlazaTOTAL GLA actuel (Avril 2009)

KC GöksuCarrefour BatikentDolphinPlanet

AntaresAnkamallOptimumAcity

Nom du Centre Commercial





Face à ses principaux concurrents, notamment Ankamall, Optimum et Acity, le centre commercial Carrefour Batikent est sous dimensionné pour résister.

2 - Les opportunités

Le centre dispose de réels atouts :

- Notoriété de Carrefour

- Un hypermarché puissant

- Une zone de chalandise large

- Une population de proximité dense

Surface GLA(m²) 112 000 106 000

68 000 22 000 20 000 15 700 13 000 12 000

7 000 6 500

382 200


55 000 20 000

Keyfi Divan - Keciören 8 000 --465 200


Projet - IkeaTOTAL GLA avec projets

Projet - AtlantisEtipark -Etimesgut

Projet - Agora

FTZPlazaTOTAL GLA actuel (Avril 2009)

KC GöksuCarrefour BatikentDolphinPlanet

AntaresAnkamallOptimumAcity

Nom du Centre Commercial


Préconisation



Il est nécessaire d’agrandir le centre en construisant des moyennes surfaces sur le parking.

Il faut répondre à l’attente des clients qui porte principalement sur des activités de loisirs : notamment cinéma et espace enfants.

Développer une activité complémentaire aux commerces présents dans le centre en implantant une grande surface de bricolage.

La surface de bricolage peut être un générateur de flux complémentaire à l’hypermarché.Il a aussi la vocation d’agrandir la zone d’attraction du centre.


La concurrence

Centres existants

Centres en projets

Optimum

Mesa

Gordion

CEPAKentpark

Real Bilkent

Carrefour Batikent

Antares

Maltepe

365 AVM

Panora

Armada Armada II

Bayraktar Towers

AnkamallMillenium

KC Göksu

Forum Etlik

Galleria

Anse

Arena

Atakule

Atlantis

AgoraIkea

Arcadium

Karum

FTZ

Acity

Congrès &Centre Culturel

Centres ayant fermés



Dolphin

Planet

Etipark

Minasera

Balgat

Keyfi Divan


La concurrence

Les Centres Commerciaux existants Les Projets



Nom du Centre Lieu Ouverture GLA (m²)

Antares Etlik 2 008 112 000

Ankamall Akkopru 1 999 106 000

Panora Oran 2 008 80 000

Forum Ankara Etlik 2 008 73 000

Cepa Söğütözü 2 007 71 000

Optimum Eryaman 2 004 68 000

Real Bilkent Bilkent 1 998 48 000

Armada Söğütözü 2 002 31 000

Zirvekent 365 AVM Zirvekent 2 008 30 000

Karum Kavaklidere 1 991 23 500

Acity outlet Yenimahalle 2 008 22 000

KC Göksu Eryaman 2 006 20 000

CarrefourSA Batikent 2 001 15 700

Arcadium Cayyolu 2 003 15 000

Milenium Batikent 2 005 15000

Mesa Plaza Cayyolu 1 999 14 000

Dolphin Eryaman 2 005 13 000

Planet Eryaman 2 005 12 000

Atakule Cankaya 1 989 10 500

Galleria Umitkoy 1 995 7 800

FTZ Kecioren 2 003 7 000

Plaza Pursaklar 2 005 6 500

ODC Center 100.Yil 2 008 6 500

Projet Lieu Ouverture GLA (m²)

"Eski Un Fabrikasi" (Balgat) Konya road NC 78000

Kentpark Söğütözü 2 009 70 000

Atlantis Batikent 2 009 55 000

Gordion Cayyolu 2 009 50 000

Anse Avm Cayyolu 2 009 26000

Etipark Etimesgut 2 009 20000

Armada II Söğütözü NC 20000

Arena Avm Yasamkent 2 009 18000

Maltepe Maltepe 2 009 16 000

Bayraktar (Vialife) Söğütözü 2 009 15000

Agora NC NC

Ikea Eryaman NC NC

TTKB Arsa NC NC

Seki Park NC NC

Ulus Çarşı NC NC

Eski TED Koleji Arsası NC NC

Congress & Trade Center Söğütözü NC NC


ANNEXEANNEXE


Le plan du Centre Commercial




Les enseignes du Centre Commercial

No. Lot Surface No. Lot Surface No. Lot Surface

B67 ASLI BÖREK 32 B22 OPMAR 115 B04 SULTAN SOFRASI 258STAND8 DAILY FRESH FOODS a (31/12/2009) 4 B33a GÖZDE GÖZ SAĞLIĞI 21 B48 SULTAN AHMET 36B19 PERLA TEA & COFFEE 85 B24-B25 GÖZ GRUP 113 B49 LEZZ-ET 40

B50 GOLD STONE 43

B51 TAŞ FIRIN 47B08 ÇARŞIBAŞI 120 B11 MADO 60B10 KONYALI SAAT 38 B06 SARAY HALI 116 B47 BURGER KING 196

B12a GÜLAYLAR ALTIN 40 B07 TURKCELL ABONE MERKEZİ 40B16 PIERRE CARDIN 116 B09 TEKNOSA 212B17 PRENSES BİJUTERİ 69 B21 VODAFONE 50B27 LOTUS 128 B26 TEFAL 85 No. Lot SurfaceB31 AYAKKABI DÜNYASI 975 B46 BİMEKS 100 K11 (PİRAMİT) 67B37 KIĞILI 166 B30a BOSCH 100 K10 (PİRAMİT) 22B43 LITTLE BIG 152 B29 BERNARDO BAY GİFT HOME 78 K8 15B44 DUFY 50 B15 ONUR PET DÜNYASI 68 B36 MRM 152B45 COLLEZİONE 231 B35 TEKNOMİX 148 B38 MAVI JEAN'S 136

B13 DUBİ MODE 82 K9 BAŞKENT ÇİÇEKCİLİK 97 K4 FİLİZ HEDİYELİK 4B32 LCW 464 B12 SONY SHOP 61

B39 CENTONE 160 B33 DAYS IN COLOR 82 GARANTİ BANKASI

B68 AVEA 66 STAND5 FEBA GRUP a (31/12/09) 5,5 HSBC

AKBANK

TEB

YAPI KREDİ BANKASI

INGBANK

B30 AKBANK 100 İŞ BANKASI

B18 TOBACCO SHOP 35 B20 DRYMAN 40B28 NİKE SHOP 136 B34 ŞAHİKA KUAFÖR 134K1 KIDDYLAND a (31/12/09) 9 K2 YÜCEL ANAHTAR 15B40-B42 TOY'S R US 529 K3 PROFESSİONAL SHOES HOSPİTAL 13K7 STARKIDS a (31/03/09) 95 EXT1 SPEEDY 306,5+153

S4 TİNTİN a (31/12/09) 10 K6 GÜNAY TERZİ 15

CENTRE COMMERCIAL CARREFOUR SA - ANKARA

EQUIPEMENT DE LA PERSONNE/ TEKSTİL&AKSESUAR

VIDES/ KİRALIK

CULTURE LOISIRS/KÜLTÜR&EĞLENCE

EQUIPEMENT DU FOYER/ EV EŞYALARI

ATM

ALIMENTATION/ KAFELER BEAUTE SANTE HYGIENE/SAĞLIK&GÜZELLİK RESTAURATION/RESTORANTLAR & F.FOOD

SERVICES / HİZMETLER



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