Comment développer un secteur locatif privé durable - une comparaison internationale -

7/28/2019 Comment dvelopper un secteur locatif priv durable - une comparaison internationale - http://www.metrecarre.ma

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ANILHABITAT ACTUALITE1

COMMENT DEVELOPPER UN SECTEUR LOCATIF PRIVE

DURABLE ? UNE COMPARAISON INTERNATIONALE

(par Kath Scanlon1)

Le Royaume Uni souhaite encourager le dveloppement de son parc locatif priv. Le volumede celui-ci a diminu de faon considrable au cours du sicle dernier pour ne plus loger que9% des mnages en 1988. Ce mouvement sest invers sous leffet de lintroduction des

incitations linvestissement locatif au milieu des annes 90, des difficults croissantes desmnages pour accder la proprit et de la baisse du taux de propritaires. Aujourdhui 17%des mnages sont logs dans le parc priv. Pourtant, ni les propritaires, ni les locatairesbritanniques ne sont satisfaits du parc locatif priv. Pour les locataires, les loyers augmententtrop rapidement, surtout Londres. Quant aux bailleurs, ils jugent la rentabilit, plus-valuecomprise, insuffisante. Le rsultat est que le secteur locatif priv ne peut rpondre aux besoinsde ceux qui ne peuvent accder la proprit, alors mme que les files dattente du locatifsocial sallongent rapidement.Cette situation prsente des analogies avec celle dautres pays europens dans lesquels le parclocatif social a autrefois jou un rle trs important. Pourtant, la plupart des gouvernementsjuge quun secteur locatif priv bien gr est ncessaire, notamment pour rpondre aux

besoins de mnages moins traditionnels et plus mobiles quautrefois. Cest ce qui a incit laLondon School of Economics conduire une tude comparative internationale2 laquellelANIL a t associe. Les rsultats sont particulirement intressants pour la France qui, linstar, de plusieurs autres pays, souhaiterait voir les investisseurs institutionnels sintresser nouveau un secteur quils ont dlaiss dans les annes 70.

Les caractristiques du parc locatif privLa dfinition du parc locatif varie selon les pays, soit en rfrence la nature du bailleur, soit la nature du contrat, soit au fait que le niveau du loyer est celui du march, mais le plus

1Chercheuse la LES (London school of economics)

22011 Towards a sustainable private rented sector / London school of economics London WC2A2AE

Septembre

2011 ANIL

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souvent le parc locatif priv est dfini par ce quil nest pas, par exemple par opposition auparc locatif social. Dans la plupart des pays europens, la Suisse constituant la principaleexception, le poids du parc locatif priv na cess de se rduire au cours du sicle dernierpassant de statut doccupation majoritaire celui de statut rsiduel. Cette marginalisation sest

accentue au cours des trente dernires annes, sous le double effet du dveloppement duparc locatif social et des progrs de laccession la proprit. Seuls le Royaume Uni etlIrlande font exception.Ce parc loge le plus souvent les jeunes, notamment les tudiants, les vieux, les personnesisoles avec ou sans enfants, les personnes ayant des bas revenus et les immigrants. La baissedu taux de propritaires au Royaume Uni pose la question dun parc locatif priv accessibleaux classes moyennes. Le parc locatif est plutt fait dappartements, mme dans les pays olindividuel domine. Aux Etats-Unis et au Danemark, ces appartements se trouvent en gnraldans des immeubles uniquement locatifs.

Parc locatif priv en % du parc total de logements depuis 1980Pays Parc locatif priv en % du parc total de logement Evolution

depuis 19802

Evolution

depuis 2000Dbut1980

Dbut 1990 Dbut2000

Derniresannes

La taille du parc augmente ces 30 dernires annes

Royaume Uni

(Angleterre

seule)

11 9 10 17 augmentation augmentation

Australie 21 22 23 25 augmentation augmentation

La taille du parc diminue aprs 1980 mais augmente depuis 2000

France 25 21 21 22 diminution augmentation

Hong Kong 24 14 15 16 diminution augmentation

Irlande 13 10 7 10 diminution augmentation

Taille du parc identique depuis ces 30 dernires annes

Allemagne Environ 60 Environ 60 Environ 60 Environ 60 identique identique

USA 33 35 32 32 identique identiqueLa taille du parc diminue aprs 1980 et se stabilise aprs 2000

Sude 21 20 17 17 diminution identique

Norvge 27 18 17 17 diminution identique

Suisse 59 59 56 Environ 56 diminution non

renseign

La taille du parc diminue depuis ces 30 dernires annes

Autriche 25 21 18 16 diminution diminution

Belgique 27 24 20 18 diminution diminution

Finlande 22 12 17 16 diminution diminution

Danemark 22 18 18 16 diminution diminution

Pays Bas 19 13 13 10 diminution diminution

Espagne* 19 15 11 7 diminution diminution

* % des rsidences principales occupes. Il y a toujours un grand nombre de logements saisonniers et de vacances.

Qui sont les bailleurs ?Pendant des annes, le souhait des pouvoirs publics au Royaume Uni tait de dvelopper et demaintenir la part des investisseurs institutionnels dans le secteur locatif priv. Le mmediscours a cours aujourdhui en France. Cela correspond lide que des institutionnelsgreront ce parc de faon plus professionnelle, avec des cots infrieurs. Cela reflte aussilide, au Royaume Uni, que les bailleurs personnes physiques sont souvent un peu crapules(scoundrel). Limage du M. Vautour de Daumier nest pas loin. Bref, des bailleursinstitutionnels auraient pour vertu de rguler et de stabiliser le march.Aucune des tentatives faites pour attirer des investisseurs institutionnels na cependant t

couron-ne de succs. Et la comparaison internationale rvle que dans le monde entier, la


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proprit des logements locatifs privs est entre les mains des personnes physiques. Cestmme le cas aux Etats-Unis qui sont souvent prsents comme un modle dans ce domaine.Mme en Suisse, o certaines institutions sont contraintes dinvestir dans le logement, plus de60% du parc priv est entre les mains de personnes physiques. Rappelons quen France ce

ratio est prs de 95%. Cela se fait sans nuire la stabilit du parc.

% d'habitation dans le locatif priv / Diffrents types de propritaires

Personnes seules ou

couples

Institutionnels Autres

France 95.1 3.3 1.6

Irlande La plupart Trs peu

Australie La plupart Aucun Certains employeurs

Belgique 86 14

Espagne 86 6.7 7.2 : Organismes d'Etat

Norvge 78 22

Etats-Unis 78 13 (y compris les REITS

correspondants aux SIIC)

5 : Coopratives et organismes but

non lucratif 4 : autre

RoyaumeUni

75 25

Suisse 63 23 12

Allemagne 61 17 9 coopratives 1 : paroisses et

autres

Finlande 60 37 3

Pays Bas 44 37 19

Danemark

*

8 10 >50bailleurs professionnels

Autriche Trs peu La plupart (corporation, organismes municipaux)

Sude Trs peu Essentiellement des socits (dont les socits de personnes)

*Bailleurs professionnels, y compris les personnes prives dont cest lactivit professionnelle plein temps.

Les Irlandais se sont intresss aux obstacles qui dtournent les institutionnels delinvestissement locatif dans le logement. A leurs yeux, il sagit des frais de ladministration, quisont plus lourds pour le logement que pour limmobilier commercial, des frais de gestionincompressibles parce que les dcisions dachat portent sur des petites units, du fait que lesinstitutionnels nont pas accs aux incitations publiques (fiscales ou financires) qui nebnficient quaux personnes physiques, linexistence de donnes fiables sur la rentabilit etplus largement un cadre juridique inadapt des rapports locatifs.Le fait que dans la plupart des pays, les pouvoirs publics peinent encourager les investisseursinstitutionnels sintresser au logement, lequel demeure le fait des personnes prives, estlune des conclusions les plus intressantes de ce travail pour le lecteur franais. Pourtant ltatdtaill que dresse cette tude, de lenvironnement juridique et des diverses incitationsfinancires et fiscales tournes vers linvestissement locatif, met en vidence des pratiques trscontrastes.Pour nvoquer que la dure du bail, elle est illimite en Allemagne, en Suisse, en Sude auxPays Bas, dans la plupart des cas en Norvge et dans les immeubles entirement ddis lalocation au Danemark. En cas de vente, le bail simpose au nouvel acheteur, seule la reprisepour occupation personnelle permettant au propritaire dy mettre fin. Il reste que les deuxpays qui comptent le parc locatif priv le plus important, lAllemagne et la Suisse, sontgalement ceux o les droits du locataire sont les plus affirms.

"Towards a sustainable private rented sector", LSE


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Date de publication : 22 novembre 2011

N ISNN : 09996-4304Directeur de la publication : Bernard Vorms

Comit de rdaction : Isabelle Coutoux du Tertre,

Emmanuelle Bily, Jean Bosvieux, Lucy Clec'h,

Batrice Herbert, Nicole Maury, Sylvie Merlin,

Antonin Ollivier, Marie-Aude Quintin, Sandrine

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