Guide de l'investissement locatif

Guide de l’investissement

Découvrez les clés pour bien investir : La rentabilité locative, les dispositifs Loueur Meublé (LMNP), Loi Duflot, Loi Malraux, Loi Bouvard-Censi…

Commentréussir votre investissement locatif ?

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L’investissement locatif Un panel de dispositifs accessibles

L’investissement locatif demeure aujourd’hui un placement performant

privilégié par les français. La série de mesures de défiscalisation, mise en

place par le gouvernement, permet aux investisseurs de financer leur bien en

partie grâce aux réductions d’impôts accordées et aux loyers perçus.

Année particulière, 2013 a vu la mise en place de nouvelles incitations fiscales

comme la loi Duflot et la pérennisation d’autres dispositifs très précieux en

matière de défiscalisation tels que le statut de Loueur Meublé ou la loi Censi-

Bouvard (investissement en résidences avec services : résidences pour

étudiants, résidences Séniors ou encore résidences affaires).

Pour savoir quel dispositif répond le mieux à ses besoins, il faut dans un

premier temps définir son budget et ses objectifs.

S O M M A I R E

p03 Les règles à respecter pour bénéficier d’un placement performant

p04 Préparer votre montage financier

p05 Choisir votre emplacement

p06 Calculez la rentabilité

p09 Faire gérer votre bien

p10 Les dispositifs fiscaux disponibles pour les particuliers

p11 L’investissement en résidences services : Censi-Bouvard

p12 L’investissement en LMNP

p13 L’investissement en loi Duflot ou loi Duflot Outre-mer

p15 L’investissement en loi Malraux

p16 La valeur ajoutée de Valority pour votre investissement locatif

Guide de l’investissement locatif


Définir vos objectifsEtape essentielle de tout investissement, la définition de vos objectifs doit attirer toute votre attention.

Il convient de définir pourquoi vous souhaitez investir dans l’immobilier :

Protéger vos proches

Vous constituer des revenus complémentaires

Transmettre du patrimoine

Faire fructifier un capital

Réduire vos impôts

Préparer votre avenir, en investissant dans un bien

que vous pourrez habiter

Préparer votre retraite

Les réponses à ces questions vous permettront d’orienter votre choix vers un

investissement adapté à vos besoins.

Les règles à respecter pour bénéficier d’un placement adapté et intéressant


Comment obtenir votre financementLe succès de votre demande dépend de votre capacité d’épargne et de la solidité de votre projet

L’investissement locatif se finance, en grande partie, grâce aux revenus locatifs

perçus. Une capacité d’apport faible ne doit donc pas être un frein pour votre

financement. En fonction de votre projet, il peut même être pertinent de le faire

financer à 100% afin d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs - possibilité de

déduire les intérêts d’emprunt.

L’accès au crédit est plus restrictif et nécessite en général un apport personnel.

Il est nécessaire de présenter un projet concret et solide.

Les organismes de prêt vérifieront votre capacité d’épargne (effort d’épargne

mensuel réalisable) au travers de documents justificatifs (salaire, relevé de

compte bancaire, relévé épargne,…)

Valority Crédit, notre filliale de courtage en crédit immobilier, vous offre son

expertise pour vous trouver les conditions de financement adaptées à votre

projet.

Préparer son montage financier

Secret de la réussiteEncore un élément primordial pour assurer la réussite de votre placement : la sélection de l’emplacement du bien devra être rigoureuse.

Que vous le fassiez seul ou que vous bénéficiez de l’aide de professionnels,

il convient d’analyser les éléments attractifs tels que des emplacements en

centre-ville, la proximité des transports et/ou des commerces ou encore la

distance avec les crèches, les écoles, les collèges ou les universités (d’autant

plus important dans le cadre d’un investissement en résidence pour étudiants).

Et pourquoi ne pas miser sur les quartiers en rénovation ou en création avec

un fort potentiel de valorisation.

Vous devrez donc être vigilants sur les caractéristiques locales spécifiques à la

zone et sur la demande locative. Pour vous en assurer, vous pouvez consulter

les sites Internet spécialisés ou contacter les agences de location. Il ne faut

pas hésiter également à se renseigner auprès du service de l’urbanisme de la

mairie pour connaître les projets immobiliers à venir dans le quartier.

La mise en place de zones pour certains dispositifs fiscaux vous permet de

réduire le risque lié au choix de l’emplacement.

Choisir votre emplacement



Optimisez le rendement locatifLa rentabilité brute, qui correspond au calcul suivant :(Loyer annuel hors charges Prix d’acquisition du logement) 100, ne doit pas être le seul élément à intégrer pour savoir ce que votre investissement vous rapportera.

Pour connaître la rentabilité nette de votre projet, intégrez dans votre calcul,

les dépenses suivantes :

1. Le prix de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez acquérir

2. Les frais de notaire (réduits lors d’un investissement dans le neuf)

3. Les frais de remise à neuf (inexistants dans le cas d’un achat neuf)

4. L’entretien régulier et les petits travaux de mise au propre

5. Les dépenses liées à la copropriété

6. La taxe foncière qui est à la charge des propriétaires

7. Les frais de gestion

Calculez la rentabilité locative


Si vous faite appel à votre banque pour financer le projet, il faudra ajouter :

L’assurance de votre prêt

Les intérêts d’emprunts (qui pourront être déduit dans certains cas)

La rentabilité nette se calcule de la sorte :

Loyers annuels (hors charges)

les éléments 4, 5 et 6

(prix du logement élément 3)

100

Il convient de considérer dans vos calculs le bénéfice foncier généré.

Ce dernier peut avoir un impacter sur votre impôt sur le revenu.



La rentabilité d’un investissement immobilier est dépendante de :

1. La valeur locative

2. La valorisation du bien immobilier

On peut opérer des arbitrages entre le rendement locatif et la valeur patrimoniale.


Arbitrage

Rendement locatif

Rendement locatif

Valeur patrimoniale

Valeur patrimoniale


Découvrez la gestion locativeVous êtes enfin un propriétaire bailleur, savez-vous que vous pouvez confier vos biens aux professionnels pour gérer vos investissements locatifs ?

La mise en gestion du bien acquis vous permettra de vous alléger des tâches

liées à la gestion d’un bien telles que la sélection des locataires, la gestion

des états des lieux d’entrée et de sortie, la rédaction des baux, la négociation

d’une assurance qui couvrira les risques de loyers impayés, etc…

Par ailleurs vous pourrez déduire ces assurances de vos revenus fonciers.

La délégation de la gestion locative de votre bien à un professionnel vous

assure une location dans les meilleures conditions. Partenaire de Valority

France, Pure Gestion Locative est spécialisée dans la gestion locative et

se positionne à vos côtés pour la gestion de votre investissement.

Spécialiste de la gestion de patrimoine, Valority France vous accompagne

tout au long de votre projet et intervient en tant que conseil pour vous

expliquer les mécanismes de l’investissement locatif, pour vous proposer des

biens sélectionnés auprès de promoteurs reconnus et pour vous aider dans

le montage financier de votre projet.

Faire gérer votre bien


Les dispositifs fiscaux disponibles pour les particuliers*

Censi-Bouvard

Loueur Meublé Non Professionnel

Loi Duflot

Loi Malraux

* Liste non exhaustive


Censi-BouvardCe dispositif prendra fin le 31/12/2016.

1. 11% de réduction d’impôts(1)

2. Loyers versés par bail commercial(2)

3. Récupération de la TVA(3)

Pour bénéficier d’un investissement Censi-Bouvard, vous devrez faire l’acquisition

d’un bien meublé en résidence services et confier la gestion à un exploitant unique.

Les biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard :1 Des biens situés dans des résidences services pour étudiants

2 Des biens situés dans des résidences de tourisme classées

3 Des biens situés dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé par l’article L.7232-1 du code du travail

4 Des biens situés dans des établissements délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien

5 Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-6°) ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles,art. L. 312-1, I-7°)

6 Ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 444-1 à L. 444-9)

Programmmes en Censi-Bouvard : http://www.valority.com/programmes-immobiliers-bouvard-censi

Les dispositifs fiscaux pour les particuliers La loi prévoit des dispositifs destinés à inciter les investisseurs

à acquérir des logements à mettre en location. Valority vous propose des biens immobiliers éligibles à chaque dispositif.

(1) Il offre la possibilité de réduire ses impôts de 11% du montant HT du bien acquis situé en métropole sur une période de 9 ans (prix de l’acquisition plafonné à 300 000 €/an).

(2) Le dispositif Censi-Bouvard prévoit le versement de loyers en application d’un Bail Commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un Bail Commercial.

(3) Ce régime est complété par une récupération de la TVA payée dans le cadre de l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel.


Loueur Meublé Non ProfessionnelCe statut fiscal fait bénéficier aux investisseurs de revenus constituant un

complément.

Il peut permettre de maintenir des revenus une fois en retraite. D’un point

de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité

commerciale dépendant du régime des BIC.

Vous bénéficierez :

De la perception d’un loyer par le biais d’un bail commercial(1)

De la récupération de la TVA sur votre acquisition(2)

De la possibilité de déduire les charges d’exploitation

des recettes locatives(3)

De la possibilité d’amortir le prix du bien et des meubles

jusqu’à de 30 à 40 ans(4)

(1) Le dispositif Louer Meublé Non Professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un Bail Commercial. En tout état de cause, la perception de loyer ne saurait être garantie par la mise en place d’un Bail Commercial.

(2) Dans les conditions définies par l’article 261D du CGI (Code Général des Impôts)(3) dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI(4) selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI

Les dispositifs fiscaux pour les particuliers La loi prévoit des dispositifs destinés à inciter les investisseurs

à acquérir des logements à mettre en location.Valority vous propose des biens immobiliers éligibles à chaque dispositif.


Loi Duflot ou loi Duflot Outre-MerCe dispositif prendra fin le 31/12/2016.

La loi Duflot et la loi Duflot Outre-mer vous permettent de réduire vos impôts,

de 18% du montant de votre acquisition dans le cadre d’une acquisition en

France Métropolitaine et de 29% dans le cadre d’une acquisition en Outre-Mer

(Dans la limite d’une acquisition de 2 biens par an pour un montant total de

300 000 € maximum).

Pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, les biens acquis devront

être mis en location pour une période de 9 ans minimum et devront respecter

les normes environnementales BBC 2005 ou RT 2012. Par ailleurs, un plafond

des loyers applicables ainsi qu’un plafond des ressources du locataire, définis

par le législateur, devront être respectés.

Les biens devront être situés dans les Zones A, A Bis et B1 ou en Outre-Mer

dans le cadre de la loi Duflot Outre-mer ou dans certaines villes de la Zone B2

sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral.

Ce dispositif fiscal favorise l’investissement dans des zones où la demande

locative est forte.

Les dispositifs fiscaux pour les particuliers Jusqu’à

54 000 € de réduction

d’impôts*

1) Pour un investissement de 300 000 € réalisé en 2013 et sous réserve du respect des Conditions du dispositif Duflot


Les dispositifs fiscaux pour les particuliers

Loi Duflot ou loi Duflot Outre-mer

Plafonds de Loyer mensuel par m2 (charges non comprises) applicables*

Surface / Zones A BIS A B1 B2

Barème de base 16,52 €/m2 12,27 €/m2 9,88 €/m2 8,59 €/m2

40 19,49 €/m2 14,48 €/m2 11,66 €/m2 10,14 €/m2

50 17,84 €/m2 13,25 €/m2 10,67 €/m2 9,28 €/m2

60 16,85 €/m2 12,52 €/m2 10,08 €/m2 8,76 €/m2

70 16,02 €/m2 11,90 €/m2 9,58 €/m2 8,33 €/m2

80 15,53 €/m2 11,53 €/m2 9,29 €/m2 8,07 €/m2

Plafonds de ressources des locataires en 2013 Loi Duflot

Composition du foyer locataire

Situation géographique du logement

Zone A bisReste de la Zone A

Zone B1 Zone B2

Personne seule36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €

Couple54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €

Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €

Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €



Majoration par personne à charge supplémentaire (à partir de la 5ème) + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Zones éligibles à la Loi Duflot

Zone A Bis : Paris et 29 communes limitrophesZone A : Petite couronne et 2ème couronne, Côte d’azur

(Bande littorale Hyères-Menton, Pays Genevois.Zone B1 : Agglomérations + de 250 000 habitants, quelques

agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.

Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’île de France. Sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral.

* A ces plafonds de loyers, il est fait application d’un coefficient multiplicateur variant en fonction de la surface du logement afin de tenir compte de la réalité du marché locatif


Loi MalrauxCe dispositif est prolongé pour une période indéterminée*.

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en achetant, en

faisant restaurer puis en louant pour une durée minimum de 9 ans des biens

immobiliers de caractères situés dans l’un des secteurs protégés définis par

l’article 199 tervicies CGI.

Les investisseurs peuvent récupérer 22% ou 30% des travaux, dans la limite

de 100 000 € par an pendant 4 ans (soit un gain maximal de 22 000 €

ou 30 000 €/an en fonction de la localisation du bien).

Cette loi s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans des biens de

prestige.

Programmmes en Loi Malraux : http://www.valority.com/programmes-immobiliers-malraux

Les dispositifs fiscaux pour les particuliers

Contactez un conseiller Valority pour découvrir

une sélection des meilleurs produits en Loi MALRAUX

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* Hors acquisition dans un quartier ancien dégradé : jusqu’au 31/12/15)


Expertise globaleValority vous apporte son expertise de l’immobilier locatif et vous accompagne

dans la globalité de votre projet d’investissement :

1. Le choix du type de dispositif fiscal

Notre mission : vous conseiller en toute objectivité sur les cadres fiscaux

les plus adaptés à votre projet d’investissement et de défiscalisation.

2. Le choix du produit immobilier

Valority vous apporte des opportunités de programmes immobiliers,

sélectionnés par nos soins.

http://www.valority.com

3. Le montage financier et les simulations financières

Solution alternative ou complémentaire de l’immobilier, l’investissement

financier offre d’autres horizons patrimoniaux.

4. La sélection des solutions de financement

Notre service de courtage en crédit immobilier, Valority Crédit.

http://www.valority-credit.com

5. La gestion locative de votre bien

Prolongement naturel de l’investissement, Pure Gestion Locative vous offre

son savoir-faire pour optimiser la gestion immobilière.

http://www.pure-gestion.com

6. La revente grâce à sa filiale transaction

http://www.valority-transaction.com

Quel que soit le dispositif que vous sélectionnerez, le montant de la réduction

d’impôts ne doit pas être votre seul critère de choix, il convient de comparer

l’avantage fiscal et l’effort financier que cela entraînera.

La valeur ajoutée de Valority pour votre investissement locatif

Les conseillers Valority sont à vos

côtés pour vous éclairer et pour trouver le bien adapté

à votre projet de vie

et à votre budget

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AIXLe Square de l’Arbois B1565 Rue René Descartes13100 AIX EN [email protected]

ANNECYImmeuble le Président11, avenue d’Albigny74000 [email protected]

BORDEAUX14, place des Quinconces33000 [email protected]

CLERMONT FERRAND66, rue Blatin 63000 [email protected]

DIJON4, place des Ducs de Bourgogne 21000 [email protected]

GRENOBLE30, boulevard Gambetta38000 [email protected]

LILLE101, rue Nationale59000 [email protected]

LYON59, avenue de Saxe69003 [email protected] MONTPELLIER8, place du Marché aux Fleurs34000 [email protected]

NANCY2, rue Dom Calmet54000 [email protected]

NANTES11, rue La Fayette44000 [email protected]

NICE455, Promenade des Anglais06000 [email protected]

PARIS103, boulevard Haussmann75008 [email protected] REIMS28, cours Jean-Baptiste Langlet51000 [email protected] RENNES23, boulevard de la Liberté35000 [email protected]

ROUEN77, rue Jeanne d’Arc76000 [email protected] STRASBOURG6, rue de l’Eglise67000 [email protected] TOULOUSE50, rue de Metz31000 [email protected]

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