COMMISSION POUR LA RELANCE DURABLE DE LA …

COMMISSION POUR LA RELANCE DURABLE DE LA CONSTRUCTION DE

LOGEMENTS

Tome I ndash Diagnostic et mesures phares

SYNTHESE

Par une lettre de mission en date du 31 mai 2021 le Premier ministre a annonceacute la creacuteation de la commission sur la relance durable de la construction de logements Six eacutelus locaux huit parlementaires et dix-sept personnaliteacutes qualifieacutees ont eacuteteacute inviteacutes agrave se reacuteunir sous la preacutesidence de M Franccedilois Rebsamen Leurs travaux ont permis de stabiliser un diagnostic largement partageacute et drsquoidentifier degraves agrave preacutesent les principales propositions reacuteunissant le soutien des parties prenantes

La commission fait drsquoabord le constat drsquoune crise de lrsquooffre de logements concentreacutee dans les zones tendues Les besoins en logement se maintiendront agrave un niveau eacuteleacuteveacute dans les anneacutees agrave venir en particulier dans les territoires qui connaissent deacutejagrave les tensions les plus fortes Or lrsquoeacutevolution reacutecente de lrsquooffre de logements apparait insuffisante pour faire face agrave ces besoins

Drsquoun point de vue national la chute brutale des autorisations lieacutee agrave la crise sanitaire a certes eacutetait reacutesorbeacutee Mais cette tendance globale masque un net deacutecrochage dans les zones tendues ougrave se concentrent pourtant la plus grande partie des besoins agrave satisfaire Les autorisations de construire en zones A bis A et B1 sont en recul de 14 par rapport au niveau moyen de lrsquoanneacutee 2018 Agrave lrsquoinverse elles sont en augmentation de 22 dans les zones B2 et C Le deacutecrochage des territoires tendus srsquoobserve autant dans le secteur libre que social

Cette situation appelle en compleacutement des mesures portant sur la mobilisation du parc existant un effort de relance de la construction dans les zones tendues

Face aux reacuteticences locales agrave la construction la commission appelle agrave deacuteployer un discours politique offensif et des mesures financiegraveres cibleacutees sur les communes et intercommunaliteacutes

En effet le premier obstacle agrave lrsquoaugmentationde lrsquooffre de logements en zones tendues consiste en une deacutevalorisation de lrsquoacte de construire Celle-ci est drsquoabord politique lrsquoaccueil de nouveaux habitants et la densification qui en reacutesulte sont de plus en plus difficilement accepteacutes au niveau local Des reacuteflexes malthusiens parfois des preacuteoccupations environnementales souvent une certaine fatigue vis-agrave-vis du mode de vie urbain exacerbeacutee par les confinements successifs se mecirclent et nourrisent une deacutefiance forte vis-agrave-vis de toutes constructions nouvelles Cette situation appelle un discours politique clair et offensif pour revaloriser lrsquoacte de construire Il faut affirmer qursquoune densiteacute heureuse est possible agrave condition que lrsquoon veille agrave la qualiteacute des logements et des espaces urbains Il faut eacutegalement assumer la profonde convergence entre densification et preacuteoccupations environnementales Enfin il convient de rappeler le devoir social de chacun vis-agrave-vis de toutes celles et ceux qui ont besoin drsquoun logement

Cela eacutetant le discours politique ne suffira pas Pour les maires la deacutevalorisation de lrsquoacte de construire est eacutegalement financiegravere drsquoougrave la neacutecessiteacute de mesures concregravetes de soutien Les analyses meneacutees par le cabinet FCL font apparaitre une deacutegradation des marges financiegraveres laisseacutees aux maires pour accueillir des populations nouvelles La suppression de la taxe drsquohabitation (TH) bien qursquoelle ait eacuteteacute compenseacutee laquo agrave lrsquoeuro pregraves raquo pour le stock a reacuteduit les recettes fiscales associeacutees agrave chaque nouveau logement en particulier mais pas seulement dans le parc social Elle a conduit agrave une eacuterosion du lien fiscal entre la commune et ses nouveaux habitants

Face agrave cette diminution des recettes communales associeacutees agrave lrsquoaccueil de nouveaux habitants la commission formule quatre recommandations La premiegravere consiste agrave creacuteer un contrat local pour le logement conclu entre lrsquoEtat et les communes et intercommunaliteacutes Cet outil permettra dans les territoires les plus tendus drsquoobjectiver les besoins en logements de les comparer en toute transparence aux constructions reacutealiseacutees et de soutenir financiegraverement les maires bacirctisseurs

Trois mesures sont ensuite recommandeacutees pour renforcer le lien fiscal entre la commune et ses habitants La premiegravere et principale proposition consiste agrave compenser inteacutegralement lrsquoeacutexoneacuteration de taxe fonciegravere sur les proprieacuteteacutes bacircties (TFPB) applicable au logement locatif social pour une dureacutee limiteacutee et dans un objectif de relance Dans la mecircme perspective mais selon des modaliteacutes diffeacuterentes il est recommandeacute de compenser inteacutegralement lrsquoeacutexoneacuteration de TFPB applicable au logement locatif intermeacutediaire Enfin pour les logements libres la commission recommande de reacuteduire le deacutecalage entre lrsquoarriveacutee des nouveaux habitants et la perception des nouvelles recettes fiscales en donnant aux communes la possibiliteacute de supprimer lrsquointeacutegraliteacute de lrsquoexoneacuteration de TFPB sur les logements neufs

Au-delagrave des reacuteticences locales le deuxiegraveme obstacle agrave la construction concerne la rareteacute du foncier La commission formule plusieurs propositions agrave cet eacutegard

Un premier ensemble de mesures vise agrave acceacuteleacuterer la cession de foncier public pour le logement LrsquoEtat ses opeacuterateurs et les collectiviteacutes territoriales ont un devoir drsquoexemplariteacute dans la mobilisation de leurs ressources fonciegraveres Une premiegravere proposition concerne lrsquointeacuteressement des administrations agrave la cession deacutecocircteacutee de leurs emprises Drsquoautres mesures visent agrave seacutecuriser ce processus de deacutecocircte en garantissant que lrsquoensemble des acteurs disposent drsquoune information complegravete sur les terrains et immeubles cessibles et que la fixation du prix de vente serve bien un objectif de maicirctrise des prix de sortie La commission appelle eacutegalement agrave mettre en place une politique du foncier public et de lrsquoeacutevolution des prix du foncier concerteacutee entre lrsquoEtat et les collectiviteacutes territoriales via les contrats locaux

Un second ensemble de propositions visent agrave favoriser les opeacuterations drsquoameacutenagement productrices de foncier La peacuterennisation du fonds friches reacutecemment annonceacutee par le Preacutesident de la Reacutepublique devra ecirctre assortie drsquoobjectifs et de moyens ambitieux pour les territoires tendus Les moyens drsquoactions des eacutetablissements publics fonciers (EPF) et drsquoameacutenagement (EPA) gagneraient eacutegalement agrave ecirctre renforceacutes et mieux mobiliseacutes

En troisiegraveme lieu il est recommandeacute de favoriser la mobilisation du foncier pour un usage temporaire Preacuteciseacutement il est proposeacute drsquoeacutetendre jusqursquoagrave 5 ans la dureacutee drsquoimplantation en-deccedilagrave de laquelle une opeacuteration de logement ou drsquoheacutebergement temporaire est dispenseacutee de formaliteacutes drsquourbanisme

Enfin la commission ne peut que reacuteaffirmer le besoin drsquoune reacuteforme fiscale structurelle permettant de lutter contre la reacutetention fonciegravere De nombreux travaux ont drsquoores et deacutejagrave documenteacute le besoin drsquoun reacuteeacutequilibrage global de la charge fiscale du laquo flux raquo (les transactions) vers le laquo stock raquo (la deacutetention des terrains) Ces mesures ont certes des impacts redistributifs importants Mais du point de vue de la commission elles restent incontournables agrave moyen terme si lrsquoon souhaite atteindre lrsquoobjectif drsquoune allocation efficace du foncier cette ressource eacutetant appeleacutee agrave devenir de plus en plus preacutecieuse dans le cadre de lutte contre lrsquoartificialisation des sols

Un second tome du rapport sera publieacute agrave la fin du mois drsquooctobre 2021 Il permettra de traiter des theacutematiques et des propositions qui nrsquoeacutetaient pas susceptibles de concerner le processus budgeacutetaire et qui nrsquoont pu ecirctre expertiseacutees agrave ce stade Il srsquoagit en particulier des questions lieacutees agrave la simplification du droit de lrsquourbanisme et agrave la deacutemateacuterialisation des proceacutedures Drsquoautres propositions concernant la mobilisation du foncier pourront eacutegalement ecirctre traiteacutees dans ce cadre telles que celles visant agrave appuyer le deacuteploiement des offices fonciers solidaires

SOMMAIRE

SYNTHESE 1

1 LA COMMISSION FAIT LE CONSTAT DrsquoUNE CRISE DE LrsquoOFFRE DE LOGEMENTS CONCENTREE DANS LES ZONES TENDUES 1

11 En deacutepit drsquoune hausse moins rapide du nombre des meacutenages les besoins en logement se maintiendront agrave un niveau eacuteleveacute dans les anneacutees agrave venir 1

12 Mais lrsquoeacutevolution reacutecente de lrsquooffre de logements apparait insuffisante dans les zones tendues pour faire face agrave ces besoins 4

13 La situation de lrsquoIle-de-France appelle une attention particuliegravere 8

14 Si la mobilisation du parc existant a toute sa place dans une politique de lrsquooffre la construction neuve conserve un rocircle essentiel dans les zones tendues 10

2 DANS CE CONTEXTE IL SrsquoAGIT DrsquoABORD DE LEVER LES RETICENCES LOCALES A LA CONSTRUCTION EN DEPLOYANT UN DISCOURS POLITIQUE OFFENSIF ET DES MESURES FINANCIERES CIBLEES 12

21 La densification du cadre de vie suscite des oppositions fortes au niveau local qui appellent un discours politique clair pour revaloriser lrsquoacte de construire 12

22 Face agrave la diminution des recettes communales associeacutees agrave lrsquoaccueil de nouveaux habitants des mesures financiegraveres cibleacutees sont neacutecessaires 14 221 Des marges de manœuvres financiegraveres reacuteduites pour accompagner le

deacuteveloppement de lrsquooffre de logements 14 222 Un contrat local pour le logement 20 223 Trois mesures pour renforcer le lien fiscal entre la commune et ses

habitants 23

3 IL FAUT EGALEMENT LEVER LES FREINS A LA MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC ET PRIVE EN FAVEUR DU LOGEMENT 27

31 Acceacuteleacuterer la cession du foncier public pour le logement 27

32 Favoriser les opeacuterations drsquoameacutenagement productrices de foncier 31

33 Favoriser la mobilisation du foncier pour un usage temporaire 34

34 Reacutesorber des incitations fiscales agrave la reacutetention fonciegravere 35

CONCLUSION 37

LISTE DES PROPOSITIONS 38

LETTRE DE MISSION ET LISTE DES MEMBRES DE LA COMMISSION 40

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNEES 43

ETUDE DU CABINET FCL GERER LA CITE 44

Commission pour la relance durable de la construction de logements ndash Tome I

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Par une lettre de mission en date du 31 mai 2021 le Premier ministre a annonceacute la creacuteation de la commission sur la relance durable de la construction de logements Six eacutelus locaux huit parlementaires et dix-sept personnaliteacutes qualifieacutees ont eacuteteacute inviteacutes agrave se reacuteunir sous la preacutesidence de M Franccedilois Rebsamen

Depuis lrsquoinstallation de la commision le 8 juin quatre reacuteunions par collegraveges quatre reacuteunions theacutematiques et trois pleacuteniegraveres se sont tenues Les membres ont transmis de nombreuses contributions eacutecrites Le preacutesident a eacutegalement reccedilu des contributions drsquoorganismes et de personnaliteacutes non membres de la commission Certains drsquoentre eux ont eacuteteacute auditionneacutes par le preacutesident etou les rapporteurs

Ces travaux ont permis de stabiliser un diagnostic partageacute et drsquoidentifier les principales propositions reacuteunissant le soutien des parties prenantes

Ce premier tome du rapport de la commission rassemble ces eacuteleacutements Il dresse drsquoabord le constat alarmant drsquoune crise de lrsquooffre de logements concentreacutee dans les zones les plus tendues du territoire national (1) Il traite ensuite de deux obstacles particuliegraverement preacutejudiciables agrave la relance de la construction dans ces territoires Le premier et le principal aux yeux de la commission concerne les difficulteacutes croissantes rencontreacutes au niveau local du fait de comportements malthusiens mais aussi de la diminution des recettes communales associeacutees agrave lrsquoaccueil de nouveaux habitants (2) La commission propose un discours politique et des mesures financiegraveres fortes pour reacutehabiliter aupregraves des maires et de la population lrsquoacte de construire Le deuxiegraveme obstacle concerne la rareteacute du foncier (3) Pour favoriser sa mobilisation en faveur du logement le rapport formule quatre ensembles de recommandations tenant au foncier tant priveacute que public Elle forme le vœu que lrsquoensemble de ses propositions nourrisse lrsquoexamen parlementaire du projet de loi de finances pour 2022

Un second tome du rapport sera publieacute agrave la fin du mois drsquooctobre 2021 Il permettra de traiter des theacutematiques et des propositions qui ne sont pas susceptibles de concerner le processus budgeacutetaire et qui nrsquoont pu ecirctre expertiseacutees agrave ce stade Il srsquoagit en particulier des questions lieacutees agrave la simplification du droit de lrsquourbanisme et agrave la deacutemateacuterialisation des proceacutedures Drsquoautres propositions concernant la mobilisation du foncier pourront eacutegalement ecirctre traiteacutees dans ce cadre telles que celles visant agrave appuyer le deacuteploiement des offices fonciers solidaires

1 La commission fait le constat drsquoune crise de lrsquooffre de logements concentreacutee dans les zones tendues

11 En deacutepit drsquoune hausse moins rapide du nombre des meacutenages les besoins en logement se maintiendront agrave un niveau eacuteleveacute dans les anneacutees agrave venir

Lrsquoeacutevolution des prix de lrsquoimmobilier teacutemoigne drsquoune demande tregraves dynamique dans les zones tendues du territoire (cf graphique 1) Entre 2007 et 2020 les prix des logements anciens ont progresseacute de 61 agrave Paris 36 dans les 10 plus grandes villes de France et 175 dans les 50 plus grandes Ces eacutevolutions sont nettement plus dynamiques que celles observeacutees sur lrsquoensemble du territoire (+ 11 ) et en particulier dans les zones rurales (- 10 )

Elles sont le reacutesultat drsquoune demande de logements significativement supeacuterieure agrave lrsquooffre dans les principales meacutetropoles du pays Ces eacutevolutions teacutemoignent eacutegalement du haut niveau de solvabiliteacute drsquoune partie de cette demande dans un contexte marqueacute par le bas niveau des taux drsquointeacuterecirct qui a accru le pouvoir drsquoachat immobilier des acceacutedants agrave la proprieacuteteacute Mais elles sont aussi agrave lrsquoorigine drsquoun risque drsquoeacuteviction pour des meacutenages moins bien doteacutes en apport personnel etou aux revenus plus faibles ou moins reacuteguliers


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Graphique 1 Evolution des prix des logements anciens (2007-2020 ndash basse 100 en 2007)

Source DHUP drsquoapregraves Meilleursagents IPI

Agrave horizon 2030 les besoins en logement devraient continuer de progresser rapidement dans toutes les reacutegions drsquoautant que les besoins lieacutes au mal logement et au deacuteclassement drsquoune part du parc existant trop veacutetuste srsquoajoutent agrave la demande potentielle reacutesultant de la croissance attendue du nombre de meacutenages

Les projections deacutemographiques communiqueacutees par le service statistique du ministegravere du logement montrent une augmentation du nombre de meacutenages dans toutes les reacutegions et ainsi un besoin de logements compris entre + 27 M et + 39 M sur la peacuteriode 2017-2030 soit une augmentation annuelle moyenne situeacutee entre + 210 000 et + 325 000 logements selon les hypothegraveses retenues1 A ces chiffres srsquoajoutent les besoins lieacutes aux situations de mal logement Dans les zones tendues ces chiffres sont des minimas pour ne pas accroitre encore davantage la tension sur le marcheacute

LrsquoIle-de-France (+30 700 agrave +51 600 logements par an) et Auvergne-Rhocircne-Alpes (+32 000 agrave +46 500) preacutesentent les besoins les plus eacuteleveacutes devant la Nouvelle Aquitaine (+24 300 agrave +35 400) et lrsquoOccitanie (+24 000 agrave +35 200) puis les Hauts-de-France (+12 300 agrave + 20 800) et Provence-Alpes-Cocircte-drsquoAzur (+10 500 agrave +19 000)

Agrave ces besoins lieacutes aux seules projections deacutemographiques doivent ecirctre ajouteacutes les besoins actuellement non-satisfaits et qui aboutissent agrave des situations de mal-logement Selon la DHUP2 et sous reacuteserves des cas drsquoappartenance simultaneacutee agrave plusieurs cateacutegories entre 08 et 14 M de meacutenages ne disposeraient pas drsquoun logement propre ou seraient contraints drsquohabiter dans un logement trop petit (laquo inadeacutequation physique raquo) ou de mauvaise qualiteacute (cf tableau 1)

1 Il convient toutefois de rappeler que les sceacutenarios preacutesenteacutes dans ces projections (sceacutenario central sceacutenario haut sceacutenario bas) sont des possibiliteacutes plutocirct que des preacutevisions On a pu observer a posteriori que le reacutealiseacute eacutetait proche du sceacutenario haut pour les projections reacutealiseacutees avant 2006 alors qursquoil est proche du sceacutenario central pour les projections plus reacutecentes

2 Beacuteatrice Boutchenik Camille Dufour Raphaeumll Lapierre-Baillet (DHUP-FE) laquo Les besoins en logement reacutesultants des situations de mal-logement raquo document de travail

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Paris 10 plus grandes villes

50 plus grandes villes Zones rurales


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Tableau 1 Estimation des besoins en logements reacutesultant des situations de mal-logement

Cateacutegories de mal-logement Estimations du nombre de

meacutenages concerneacutes

Meacutenages hors logement 129 600 Meacutenages demandeurs de logement social heacutebergeacutes chez un particulier

414 100

Meacutenages en inadeacutequation physique logeacutes dans le parc priveacute 160 3003 Meacutenages logeacutes dans des logements de mauvaise qualiteacute dans le parc priveacute

Entre 96 700 4 et 745 0005

Source DHUP donneacutees 2017 2019 ou 2020 selon la base

Agrave ces meacutenages srsquoajoutent entre 554 1006 et 1 700 0007 meacutenages en inadeacutequation financiegravere logeacutes dans le parc priveacute La fondation Abbeacute Pierre estime de son cocircteacute le nombre de personnes mal-logeacutees agrave 41 M8 Sur le territoire les situations de mal-logement sont concentreacutees dans les reacutegions les plus tendues en particulier lrsquoIle-de-France et Provence-Alpes-Cocircte-drsquoAzur

Ces situations appellent certes diffeacuterentes reacuteponses qui ne consistent pas toutes en la construction de logements neufs Ces donneacutees teacutemoignent toutefois de lrsquoaccumulation drsquoun besoin en logements non-satisfait qui devra ecirctre reacutesorbeacute Agrave titre drsquoexemple la loi relative au Grand Paris du 3 juin 2016 fixe un objectif de construction de 70 000 logements par an en Icircle-de-France (cf 13 infra) Celui-ci apparait coheacuterent avec le rythme des besoins nouveaux auquel srsquoajouterait un objectif de reacutesorption des besoins accumuleacutes

Les besoins de logement devraient rester durablement concentreacutes dans les zones drsquoores et deacutejagrave tendues mecircme si les comportements reacutesidentiels pourront eacutevoluer dans le sillage de la crise sanitaire La commission nrsquoanticipe pas un deacuteplacement significatif des besoins de logements agrave court terme La crise du COVID-19 a certes acceacutelereacute tregraves fortement le deacuteveloppement du teacuteleacutetravail mais uniquement pour certaines professions Les donneacutees disponibles agrave ce stade ne permettent pas de quantifier lrsquoimpact de ce pheacutenomegravene Mais il ne fait guegravere de doute que dans leur grande majoriteacute les meacutenages continueront agrave rechercher un logement proche de leurs lieux de travail et ne quitteront pas leur reacutegion pour un territoire qui ne leurs offrirait pas drsquoemploi Surtout lrsquoampleur des besoins en zones tendues est telle qursquoun reacuteeacutequilibrage de la demande vers le reste du territoire ne saurait inverser la situation agrave court-terme

Dans les anneacutees agrave venir lrsquoeacutevolution des comportements reacutesidentiels devra en tout eacutetat de cause faire lrsquoobjet drsquoune attention forte Sur la base drsquoune premiegravere note drsquoanalyse prospective publieacutee en feacutevrier 20219 le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) conduit un projet de recherche intituleacute laquo Exode urbain raquo qui vise agrave quantifier lrsquoimpact du COVID-19 sur les mouvements reacutesidentiels

3 Si le critegravere est le manque de 2 piegraveces ou plus par rapport agrave la norme de peuplement deacutefinie par lrsquoINSEE

4 Si le critegravere est lrsquoabsence de sanitaires dans le logement occupeacute

5 Si le critegravere est la preacutesence drsquoun deacutefaut grave dans le logement occupeacute

6 Si le critegravere est la perception drsquoallocations et un taux drsquoeffort supeacuterieur agrave 40 )

7 Si le critegravere est lrsquoappartenance aux trois premiers deacuteciles de revenus et un taux drsquoeffort supeacuterieur agrave 40

8 Fondation Abbeacute Pierre laquo Lrsquoeacutetat du mal-logement en France en 2021 raquo rapport annuel ndeg 26 mars 2021

9 PUCA laquo Ameacutenager le terrtoire de lrsquoapregraves raquo Note drsquoanalyse ndeg 6 feacutevrier 2021 (lien)


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12 Mais lrsquoeacutevolution reacutecente de lrsquooffre de logements apparait insuffisante dans les zones tendues pour faire face agrave ces besoins

Apregraves la chute brutale du 1er trimestre 2020 lieacutee agrave la crise sanitaire les autorisations de construire ont globalement retrouveacute au 1er semestre 2021 le niveau moyen de lrsquoanneacutee 2019 (cf graphique 2)10 Au niveau national ce rythme similaire agrave celui constateacute avant la crise correspond en grandes masses agrave celui neacutecessaire pour faire face aux besoins nouveaux de logements et reacutesorber le mal-logement11 Sur la peacuteriode 2014-2019 la production annuelle moyenne observeacutee en France meacutetropolitaine (366 000 logements) se situait 9 au dessus de lrsquoestimation minimale des besoins et 8 en dessous de lrsquoestimation maximale

Mais cette tendance globale masque un net deacutecrochage dans les zones tendues (zones A bis A et B1) ougrave se concentrent la plus grande partie des besoins agrave satisfaire Accentueacute depuis la crise sanitaire ce deacutecrochage est visible degraves 2019 Les autorisations de construire en zone tendues sont ainsi en recul de 14 par rapport au niveau moyen de lrsquoanneacutee 2018

La situation est plus favorable dans le reste du territoire (zones B2 et C) ougrave le niveau des autorisations a nettement deacutepasseacute au 2e trimestre 2021 le point haut du cycle preacuteceacutedent atteint au 1er trimestre 2017 et se situe 22 au-dessus du niveau moyen de lrsquoanneacutee 2018

Graphique 2 Evolution trimestrielle des logements autoriseacutes en zones tendues et en zones deacutetendues depuis le 1er trimestre 2014 (base 100 = 2014-T1)

Source CGDD SDES (sitdel ndash donneacutees au 31082021 corrigeacutees des variations saisonniegraveres et des jours ouvreacutes) retraitements par la commission pour la relance durable de la construction de logements

10 On nrsquoobserve pas toutefois comme on aurait pu srsquoy attendre de rattrapage du creux lieacute agrave la crise sanitaire

11 Source DHUP (besoins en logements) et CGDDSDES (logements commenceacutes Sitdel) analyse de la commission Au niveau deacutepartemental la confrontation entre le rythme de construction et les besoins fait apparaitre des situations plus contrasteacutees avec certains territoires en surproduction et drsquoautres en sous production Les donneacutees disponibles ne permettent pas drsquoaffiner lrsquoanalyse au niveau des zones tendues et de conclure sur lrsquoadeacutequation du rythme de production passeacute aux besoins dans ces territoires

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France hors Mayotte

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En terme de typologie de logement le recul des autorisations de construire se concentre eacutegalement sur le collectif -12 agrave comparer avec +17 pour lrsquoindividuel Mais cette eacutevolution se recoupe avec celle observeacutee entre les zones de tension (cf graphique 3) Comme pour lrsquoensemble des logements les autorisations de construire des logements collectifs sont en recul en zones tendues alors qursquoelles eacutevoluent positivement sur le reste du territoire Les logements collectifs eacutetant tregraves majoritairement construits en zones tendues crsquoest lrsquoeacutevolution propre agrave ces territoires qui deacutetermine la tendance globale pour ce type de logements On observe eacutegalement une eacutevolution symeacutetrique pour le logement individuel dont les autorisations de construire suivent globalement au 1er semestre 2021 la croissance observeacutee en zones deacutetendues ougrave la majoriteacute de ces maisons sont construites

Dans ce contexte la commission conclut agrave un deacutecrochage de lrsquooffre de logement dans les zones tendues sans difficulteacute speacutecifique pour le logement collectif

Graphique 3 Evolution trimestrielle des logements collectifs autoriseacutes en zones tendues et en zones deacutetendues depuis le 1er trimestre 2014 (base 100 = 2014-T1)

Source CGDD SDES (sitdel - donneacutees au 31082021 corrigeacutees des variations saisonniegraveres et des jours ouvreacutes) retraitements par la commission pour la relance durable de la construction de logements

Le deacutecrochage de la construction en zones tendues srsquoobserve eacutegalement dans le champ speacutecifique du logement social Le nombre total de logements sociaux agreacuteeacutes est en baisse depuis 2016 Cette baisse provient de la part de cette production issue de la construction neuve12 et concerne exclusivement les zones tendues dans lesquelles le nombre de logements sociaux agreacuteeacutes srsquoest reacuteduit de pregraves de 75 000 en 2016 agrave 62 000 en 2019 avant un nouveau deacutecrochage agrave moins de 48 000 en 2020 (cf graphique 4) Agrave lrsquoinverse on note dans les zones deacutetendues le maintien du nombre de logements sociaux agreacuteeacutes en construction neuve Ces eacutevolutions rappellent les tendances observeacutees au niveau de lrsquoensemble des autorisations de construire

12 Outre la construction neuve une partie de la production est issue drsquoopeacuterations drsquoacquisitions drsquoimmeubles existants accompagneacutees ou non de travaux de reacutenovation

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En 2021 les engagements du fonds drsquoeacutepargne ont certes rebondi Mais cela ne saurait ecirctre interpreacuteteacute comme le signe drsquoun rebond agrave venir de la production de logements sociaux en geacuteneacuteral et dans les zones tendues Les volumes de financements procegravedent en effet des agreacutements consentis sur les anneacutees preacuteceacutedentes

Graphique 4 Nombres annuels de logements locatifs agreacuteeacutes sociaux en construction neuve dans les zones tendues et les zones deacutetendues

(2011-2020)

Source Donneacutees DHUP Commission pour la relance durable de la construction de loements pour le traitement et le graphique

La tendance mise en eacutevidence ci-dessus dans le parc social contraste avec la dynamique propre au logement intermeacutediaire sans que la seconde puisse toutefois compenser la premiegravere Depuis 2014 le logement intermeacutediaire beacuteneacuteficie de la monteacutee en charge drsquoun dispositif fiscal introduit agrave lrsquointention des investisseurs institutionnels Le nombre de logements agreacuteeacutes dans ce cadre ndash exclusivement des logements neufs situeacutes dans les zones tendues ndasha ainsi progresseacute de 7 186 en 2016 agrave 11 837 en 2019 et 13 376 en 202013 Cette augmentation de 6 190 logements entre 2016 et 2020 est tregraves loin de compenser la baisse de plus de 27 000 uniteacutes de la production de logements sociaux neufs dans les mecircmes zones tendues et sur la mecircme peacuteriode En outre cette production nrsquoest pas substituable agrave la production de logements sociaux qui srsquoadressent agrave des meacutenages dont les revenus sont incompatibles avec les loyers de niveau intermeacutediaire

Au niveau des mises en chantier les donneacutees disponibles ne permettent pas de formuler de conclusions mais appellent agrave la vigilance En lrsquoeacutetat des outils nationaux les donneacutees sur les logements commenceacutes ne peuvent ecirctre diffeacuterencieacutees par zone de tension Seules les donneacutees par type de logement sont disponibles (cf graphique 5) De plus estimeacutees et non recenseacutees elles restent susceptibles de modifications drsquoampleur pendant deux agrave trois ans La prudence srsquoimpose donc dans les conclusions qui peuvent en ecirctre tireacutees Ces donneacutees font toutefois eacutetat drsquoune baisse plus marqueacutee du rythme de mise en chantier pour les logements collectifs durant le premier confinement Mecircme si le rebond a eacutegalement eacuteteacute plus fort au moment du deacuteconfinement des signes de ralentissement srsquoobservent depuis aoucirct 2020 avec une baisse constante des mises en chantier agrave lrsquoexception du mois de feacutevrier 2021

13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Neuf en zones tendues Neuf en zones deacutetendues

Ensemble des logements sociaux agreacuteeacutes


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Graphique 5 Mises en chantier selon le type de logements (en milliers par mois)

Source CGDD-SDES (sitdel donneacutees corrigeacutees des variations saisonniegraveres et des jours ouvreacutes)

En somme on observe une crise de lrsquooffre concentreacutee dans les zones tendues du territoire national Ces tensions sur lrsquooffre sont confirmeacutees au premier trimestre 2021 par lrsquoencours des logements neufs disponibles agrave la vente aupregraves des promoteurs qui dans les zones A bis A et B1 est agrave son plus bas niveau depuis 201714 Exception faite drsquoun leacuteger rebond entre le premier et le deuxiegraveme trimestre 2021 cet indicateur est en baisse depuis le troisiegraveme trimestre 2018 (- 20 ) le recul eacutetant plus marqueacute encore dans les zones A bis et A (- 26 )

Lrsquoanalyse de la vacance confirme les contraintes pesant sur lrsquooffre de logement en zones tendues Les efforts engageacutes pour accroitre le taux drsquooccupation des logements doivent certes ecirctre poursuivis et renforceacutes Mais dans les zones tendues le taux de vacance reste contenu agrave 73 en 2017 contre 89 dans les zones deacutetendues15 De surcroicirct la vacance observeacutee en zones tendues correspond pour une large part agrave une vacance de courte dureacutee (cf graphique 6) Lrsquoaugmentation de cette vacance frictionnelle qui participe du fonctionnement normal des marcheacutes ne peut caracteacuteriser une situation drsquoexcegraves drsquooffre structurelle mecircme si ses causes meacuteriteraient drsquoecirctre eacutetudieacutees

Lrsquooffre apparait ainsi bien plus contrainte que la demande Comme indiqueacute plus haut (cf section 11) la demande est porteacutee par des tendances deacutemographiques de long terme et elle reste solvabiliseacutee par lrsquoameacutelioration des conditions de creacutedits et des mesures publiques de soutien Agrave cet eacutegard il doit ecirctre noteacute que hors zones tendues le dynamisme retrouveacute de la construction traduit sans doute en partie un mouvement de la demande vers les agglomeacuterations petites ou moyennes deacutejagrave constateacute par les notaires16 Mais agrave la diffeacuterence des zones tendues toutefois ce mouvement ne semble pas ecirctre soumis agrave des contraintes sur lrsquooffre

14 CGDD laquo Commercialisation des logements neufs reacutesultats au deuxiegraveme trimestre 2021 raquo Stat Info Logement ndeg 362 aout 2021 (lien)

15 Source INSEE Recensement Geacuteneacuteral de la Population anneacutee 2017 (CGEDD pour le calcul sur les zones tendues et deacutetendues)

16 Notaires de France Note de conjoncture immobiliegravere ndeg52 juillet 2021

0

5

10

15

20

25

30

janv-14 janv-15 janv-16 janv-17 janv-18 janv-19 janv-20 janv-21

Logements collectifs Logements individuels


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Graphique 6 Le taux de vacance de courte dureacutee en fonction du taux de vacance de longue dureacutee par anneacutee impaire selon le zonage ABC

Source Jacques Friggit (CGEDD) drsquoapregraves Filocom Le parc vacant de longue dureacutee est constitueacute des logements vacants qui eacutetaient deacutejagrave vacants 2 ans auparavant Le parc vacant de courte dureacutee est constitueacute des autres logements vacants

13 La situation de lrsquoIle-de-France appelle une attention particuliegravere

Mecircme si en dynamique lrsquoIle de France ne se deacutemarque pas nettement des autres zones tendues du territoire national les tensions sur les marcheacutes du logement y atteignent un niveau ineacutegaleacute Alors que le nombre des logements autoriseacutes avait stagneacute au cours des anneacutees 2000 agrave un niveau voisin de 43 000 le leacutegislateur a institueacute un dispositif speacutecifique de pilotage la territorialisation de lrsquooffre de logements (TOL) Ainsi en 2010 lrsquoarticle 1er de la loi relative au Grand Paris17 a fixeacute lrsquoobjectif annuel de production agrave 70 000 logements laquo geacuteographiquement et socialement adapteacutes raquo Cet objectif reacutegional a eacuteteacute reacuteparti entre les intercommunaliteacutes de lrsquoIle-de-France et inscrit dans le scheacutema reacutegional de lrsquohabitat et de lrsquoheacutebergement (SRHH)

Le graphique 7 fait apparaicirctre comment ndash agrave la faveur il est vrai drsquoune conjoncture favorable ndash le nombre des logements autoriseacutes en Ile-de-France a progresseacute rapidement pour deacutepasser largement les 70 000 avec un maximum de 98 400 logements autoriseacutes en 2017 (85 500 logements commenceacutes) Apregraves ce pic conjoncturel la baisse des autorisations est toutefois rapide degraves 2018 et 2019 avant mecircme le point bas exceptionnel de 2020 lieacute agrave la crise sanitaire

Le graphique 8 permet de suivre trimestre apregraves trimestre depuis 2014 lrsquoeacutevolution des autorisations la lente baisse apregraves le point haut conjoncturel atteint en 2017 la chute conseacutecutive agrave la crise sanitaire suivie drsquoun redeacutemarrage puissant au 2e semestre 2020 avant une reprise de la baisse deacutebut 2021 qui srsquoest poursuivie au 2e trimestre Cette reprise drsquoune tendance baissiegravere est de plus particuliegraverement accentueacutee dans la zone la plus tendue (A bis)

17 Loi ndeg2010-597 du 3 juin 2010 (lien)


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Graphique 7 les logements autoriseacutes en Ile-de-France de 2000 agrave 2020

Source Donneacutees SDES Sitdel2 estimations en date reacuteelle sur donneacutees agrave fin juillet 2021 Commission pour une relance durable de la construction de logements pour le traitement et le graphique

Graphique 8 logements autoriseacutes en Ile-de-France de 2014 au 2e trimestre 2021 par trimestre par zones de tension (en milliers)

Source Donneacutees SDES Sitdel2 donneacutes trimestrielles estimeacutees corrigeacutees des variations saisonniegraveres et des jours ouvrables Commission pour une relance durable de la construction de logements pour le graphique

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

Paris Petite couronne Grande couronne

Objectif fixeacute par la loi

0

5

10

15

20

25

30

Zone Abis Zone A (hors Abis) Zone B1 Zone B2


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La construction de logements en Ile-de-France srsquoinscrit en outre dans une gouvernance eacutevolutive qui agrave ce jour nrsquoest pas stabiliseacutee La loi du 27 janvier 2014 de modernisation de laction publique territoriale et daffirmation des meacutetropoles (MAPTAM) a preacutevu de transfeacuterer agrave la Meacutetropole du Grand Paris (MGP) la responsabiliteacute de la politique du logement Ce transfert ne sera toutefois effectif qursquoapregraves lrsquoadoption deacutefinitive par la MGP drsquoun plan meacutetropolitain de lrsquohabitat et de lrsquoheacutebergement (PMHH) qui tiendra lieu de PLH pour les 131 communes de la MGP et leurs 72 millions drsquohabitants La proceacutedure drsquoadoption engageacutee en 2017 est toujours en cours les PLH existants restant en vigueur dans lrsquointervalle

Enfin le contexte actuel est agrave lrsquoorigine de dynamiques ambivalentes pour le logement en Ile-de-France La reacutegion nrsquoeacutechappe pas au mouvement plus geacuteneacuteral dans le contexte post-crise sanitaire qui voit une partie des habitants des centres denseacutement peupleacutes chercher agrave srsquoeacutechapper vers des territoires peacuteriurbains voire des agglomeacuterations de plus petite taille Beacuteneacuteficiant du deacuteveloppement du teacuteleacutetravail qui rend ce mouvement possible ces meacutenages rechercheraient des conditions de logement et de vie plus favorables Le cœur de la reacutegion y est particuliegraverement exposeacute dans la mesure ougrave le niveau des prix conduits agrave reacutealiser des eacuteconomies par exemple sur la surface des piegraveces ou les volumes disponibles pour le rangement et plus geacuteneacuteralement sur le confort drsquousage des logements neufs afin de concilier le coucirct des programmes avec les ressources des meacutenages18

En sens contraire le contexte des nouvelles gares des lignes du Grand Paris Express creacutee de nouvelles opportuniteacutes de deacuteveloppement de lrsquohabitat dans des territoires proches du cœur de lrsquoagglomeacuteration qui vont prochainement beacuteneacuteficier drsquoune bonne desserte par les transports en commun

Les mesures speacutecifiques ou les conditions drsquoapplication particuliegraveres de mesures plus geacuteneacuterales qui seraient de nature agrave reacutepondre au contexte particulier de lrsquoIle-de-France seront abordeacutees dans le tome 2 de ce rapport

14 Si la mobilisation du parc existant a toute sa place dans une politique de lrsquooffre la construction neuve conserve un rocircle essentiel dans les zones tendues

Comme lrsquoy invite la lettre de mission du Premier ministre la commission a particuliegraverement axeacute ses travaux sur la construction de logements neufs Pour autant ses membres ont pleinement conscience que la mobilisation du parc existant doit contribuer eacutegalement agrave lrsquoaccroissement de lrsquooffre de logements

Construction et mobilisation du parc existant ne doivent drsquoailleurs pas ecirctre opposeacutees de faccedilon trop absolue Les statistiques publiques de la construction deacutenombrent lrsquoensemble des logements creacuteeacutes qursquoils proviennent drsquoun bacirctiment neuf ou de travaux portant sur un immeuble existant (transformation de bureaux ou autres locaux en logements regroupements ou divisions de logements existants ameacutenagements de logements dans des combles ou des parties communes sureacuteleacutevationhellip) Drsquoun point de vue fiscal les travaux de reacutehabilitation lourds sont assimileacutes agrave la construction neuve leur livraison eacutetant ainsi soumise agrave la TVA19 Enfin certains immeubles nouvellement construits font suite agrave la deacutemolition drsquoimmeubles existants dont la reacutehabilitation nrsquoeacutetait pas possible (construction sur lrsquoemprise drsquoun immeuble deacutemoli tel que par exemple un immeuble reconnu insalubre de faccedilon irreacutemeacutediable dans le cadre drsquoune proceacutedure de reacutesorbtion de lrsquohabitat insalubre ou RHI)

18 Cf Etude IDHEAL (Institut des Hautes Eacutetudes pour lAction dans le Logement) Nos logements des lieux agrave meacutenager Eacutetude sur la qualiteacute dusage des logements collectifs construits en Icircle-de-France entre 2000 et 2020 aoucirct 2021 (lien)

19 Article 257 du code geacuteneacuteral des impocircts (lien)


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Certains logements sont en outre laisseacutes vacants par leurs proprieacutetaires pour de nombreuses raisons Une partie de cette vacance qualifieacutee de frictionnelle (intervalle entre deux occupations dont le temps de la remise en eacutetat eacuteventuelle ou lrsquoattente drsquoune deacutemolition) ne laisse pas de prise agrave lrsquoaction publique

En revanche des politiques nationales et locales sont mises en œuvre pour mobiliser le parc soumis agrave une vacance structurelle reacutegime fiscal de faveur sur les revenus fonciers en contrepartie drsquoune modeacuteration des loyers et de plafonds de ressources applicables aux locataires pour convaincre les proprieacutetaires de mettre les logements en location (dispositif Louez Abordable) mise en place drsquoopeacuterateurs pour accompagner les maicirctres drsquoouvrage et de subventions publiques pour la reacutealisation des travaux drsquoameacutelioration neacutecessaires (aides de lrsquoAnah compleacuteteacutees par les collectiviteacutes locales)

La commision ne srsquointerdit pas de proposer dans le tome 2 de ce rapport des mesures pour ameacuteliorer ces dispositifs Elle a eacutegalement le souci que le soutien agrave la construction ne se traduise pas sur certains territoires par un deacuteveloppement excessif de lrsquooffre qui conduirait par exemple agrave la deacutesertification de centres anciens (cf partie 222 infra)


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2 Dans ce contexte il srsquoagit drsquoabord de lever les reacuteticences locales agrave la construction en deacuteployant un discours politique offensif et des mesures financiegraveres cibleacutees

21 La densification du cadre de vie suscite des oppositions fortes au niveau local qui appellent un discours politique clair pour revaloriser lrsquoacte de construire

Lrsquoaccueil de nouveaux habitants et la densification qui en reacutesultent sont de plus en plus difficilement accepteacutes au niveau local20 Les eacutechanges meneacutees au sein de la commission ont permis drsquoidentifier clairement une opposition grandissante agrave la construction de logements en zones tendues Lrsquoacceptabiliteacute est plus que jamais une dimension essentielle de la faisabiliteacute des projets

Les habitants des meacutetropoles sont de plus en plus reacuteticents agrave accepter une densification suppleacutementaire de leur cadre de vie Ces reacuteticences ont de multiples motifs qui jouent pecircle-mecircle Dans certains cas elles procegravedent drsquoune sorte de malthusiannisme drsquoune volonteacute drsquoentre soi drsquoune crainte de voir son environnement immeacutediat se deacuteteacuteriorer Dans drsquoautres lrsquoopposition provient de preacuteoccupations environnementales Celles-ci peuvent en effet conduire agrave des raccourcis agrave lrsquoissue desquels la moindre construction quel que soit son contexte urbain ou ses caracteacuteristiques est perccedilue comme anti-eacutecologique contradictoire avec une exigence de sobrieacuteteacute Lrsquoobjectif de laquo zeacutero artificialisation nette raquo (ZAN) en 2050 peut en particulier faire lrsquoobjet drsquoincompreacutehensions il est parfois interpreacuteteacute de maniegravere excessive comme un objectif immeacutediat de laquo zeacutero artificialisation brute raquo Une certaine fatigue vis-agrave-vis du mode de vie urbain nourrit eacutegalement les oppositions locales agrave la construction La petitesse et la mauvaise qualiteacute de certains logements la congestion des infrastructures et en particulier des transports alimentent un refus instinctif et somme toute compreacutehensible de tout projet de densification Il est drsquoailleurs probable que la crise sanitaire ait accentueacute ce pheacutenomegravene Les confinements successifs ont fait apparaitre avec une acuiteacute renouveleacutee certaines limites ou deacutefauts des logemens et des environnements urbains ils ont renforceacute un besoin drsquoespace un besoin de respirer

Ces attentes de la population influencent neacutecessairement les deacutecisions et les discours des responsables politiques locaux Les membres de la commission font unanimement le constat drsquoune difficulteacute grandissante des eacutelus quelle que soit leur appartenance politique agrave porter devant leur population un programme de laquo maire bacirctisseur raquo Les eacutelections municipales de 2020 ont montreacute tout le potentiel de candidatures appelant agrave un arrecirct des constructions

Dans certains cas extrecircmes la reacuteticence croissante de la population peut eacutegalement se traduire par une hysteacuterisation du deacutebat sur le logement La concertation sur les projets drsquoaccueil de populations nouvelles se heurte agrave des positions de plus en plus trancheacutees un rejet de la parole institutionnelle une difficulteacute agrave srsquoeacutecouter Les reacuteseaux sociaux et les peacutetitions en ligne donnent une visibiliteacute plus grande aux opposants les plus virulents Agrave coteacute des opposants traditionnels qui deacuteploient le plus souvent leur action sur le terrain contentieux eacutemergent ainsi des acteurs nouveaux Dans ces conditions le consensus est plus difficile agrave construire

20 LrsquoUNIOPS estime toutefois que laquo sans sous-estimer [ces obstacles locaux] hellip il y a surtout un hiatus entre les revenus des meacutenages et la hausse du coucirct global du logement raquo


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Finalement ces oppositions locales concourent agrave un renversement du deacutebat sur le logement Alors que les laquo besoins en logement raquo devraient ecirctre le point de deacutepart de la reacuteflexion ce sont souvent les laquo capaciteacutes drsquoaccueil raquo qui sont deacutesormais mises en avant Implicitement une telle posture revient agrave consideacuterer qursquoil nrsquoy a pas trop peu de logements mais simplement trop drsquohabitants agrave loger Elle relegraveve drsquoune approche ultra-locale incompatible avec les deacutefis sociaux et environnementaux qui apparaissent agrave lrsquoechelle nationale

Dans ce contexte un effort global apparait neacutecessaire pour reacutehabiliter lrsquoacte de construire et drsquoaccueillir des populations nouvelles lagrave ougrave se situent les besoins en logement Un discours politique offensif doit ecirctre deacuteployeacute afin de promouvoir la construction de logements en zones tendues

Il faut drsquoabord affirmer qursquoune densiteacute heureuse est possible Beaucoup des conditions de celle-ci sont connues drsquoautres sont encore agrave deacutefinir En feacutevrier 2021 la ministre du logement a lanceacute la deacutemarche laquo Habiter la France de demain raquo qui vise agrave justement identifier les solutions de quatre deacutefis cleacutes pour lrsquoavenir des villes franccedilaises la sobrieacuteteacute la reacutesilience lrsquoinclusion et la production Le premier axe de travail concerne la conception du cadre de vie agrave ses diffeacuterentes eacutechelles du logement agrave la ville en passant par le batiment et le quartier Des logements plus grands mieux penseacute et de meilleure qualiteacute des espaces urbains ameacutenageacutes des infrastructures de transport bien dimensionneacutees sont indispensables pour permettre agrave chacun de srsquoeacutepanouir dans un cadre urbain dense

Il faut eacutegalement assumer la profonde convergence entre densification et preacuteoccupations environnementales Lrsquoaccueil de nouveaux habitants dans des espaces drsquoores et deacutejagrave urbaniseacutes est la seule solution pour concilier des besoins de logement en progression et la neacutecessiteacute de preacuteserver une ressource fonciegravere finie La sobrieacuteteacute et en particulier la lutte contre lrsquoartificialisation des sols impliquent un effort de densification de lrsquohabitat

Il convient enfin de rappeler le devoir social de chacun vis-agrave-vis de toutes celles et ceux qui ont besoin drsquoun logement Toutes les communes de France sont solidairement responsables du logement de la population nationale et chacune doit y prendre sa part Les comportements malthusiens doivent ecirctre deacutenonceacutes comme des deacutemarches eacutegoiumlstes face auxquelles il nrsquoest pas de solution eacutequitable aux deacutefis nationaux

Chacun des eacuteleacutements de ce discours a vocation agrave ecirctre deacuteployeacute largement agrave lrsquoattention de lrsquoensemble des responsables politiques nationaux et locaux mais aussi directement agrave lrsquoattention de la population La commission affirme clairement la neacutecessiteacute et la noblesse de lrsquoacte de construire et drsquoaccueillir des populations nouvelles Bien sucircr elle appelle drsquoabord lrsquoEtat agrave relayer ce discours offensif Mais plus largement elle forme le vœu que cet appel soit repris par lrsquoensemble des parties prenantes issues des pouvoirs publics comme de la socieacuteteacute civile

Proposition ndeg 1 Deacuteployer un discours politique offensif afin de reacutehabiliter lrsquoacte de construire


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22 Face agrave la diminution des recettes communales associeacutees agrave lrsquoaccueil de nouveaux habitants des mesures financiegraveres cibleacutees sont neacutecessaires

221 Des marges de manœuvres financiegraveres reacuteduites pour accompagner le deacuteveloppement de lrsquooffre de logements

Pour le compte de la commission le cabinet FCL Geacuterer la Citeacute a conduit une eacutetude visant agrave objectiver le bilan financier de la construction de logements et de lrsquoaccueil de nouveaux habitants pour les communes Ce travail a porteacute sur deux dimensions le bilan des opeacuterations drsquoameacutenagement drsquoune part et lrsquoimpact de la construction de logements sur les deacutepenses et recettes peacuterennes drsquoautre part Lrsquoeacutetude complegravete du cabinet FCL est annexeacutee au preacutesent rapport

Ce travail a permis en premier lieu de quantifier lrsquoimpact pour les communes et intercommunaliteacutes de lrsquoaccueil de population sur leurs deacutepenses drsquoameacutenagement et drsquoeacutequipements Les collectiviteacutes sont solliciteacutees pour assurer lrsquoeacutequilibre drsquoopeacuterations drsquoameacutenagement de plus en plus contraintes eacuteconomiquement Les coucircts lieacutes aux acquisitions fonciegraveres et aux travaux augmentent dans un contexte ougrave les gisements de fonciers se concentrent sur des terrains deacutejagrave artificialiseacutes Les coucircts de creacuteation des eacutequipements publics peuvent aussi augmenter du fait de lrsquoeacuteleacutevation des performances techniques et environnementales Du cocircteacute des recettes les cessions de droit agrave construire constituent la ressource principale des opeacuterations drsquoameacutenagement mais ils sont contraints dans le cadre des deacutebats sur la densiteacute et drsquoune volonteacute de maitriser les prix de sortie des logements Dans ce contexte le bouclage financier des opeacuterations repose sur la capaciteacute des collectiviteacutes locales agrave financer une participation drsquoeacutequilibre etou agrave subventionner les eacutequipements publics Les contraintes financiegraveres des collectiviteacutes peuvent conduire agrave lrsquoabandon ou au reacuteeacutechelonnement dans le temps des opeacuterations fragilisant lrsquooffre de logements neufs en bout de chaine

Pour objectiver et chiffrer ces pheacutenomegravenes 71 opeacuterations drsquoameacutenagement repreacutesentant 70 000 logementsont eacuteteacute analyseacutees Ces cas sont issus des projets accompagneacutes par le cabinet FCL (43) des opeacuterations candidates au fonds friches (24) et drsquoautres conduites par des EPA et transmises par la DHUP (4) La majoriteacute de ces opeacuterations est situeacutee en zones tendues (36 en zones A bis et A 21 en zones B1 et B2 14 en zone C) 51 opeacuterations se situent en zones centres ou couronnes urbaines tandis que 20 se situent dans des communes peacuterirubaines ou rurales 57 opeacuterations relegravevent drsquoune zone drsquoameacutenagement concerteacutee (ZAC) et 10 drsquoun permis drsquoameacutenager 4 opeacuterations se deacuteploient en diffus

Lrsquoanalyse aboutit aux constats suivants

le coucirct complet des opeacuterations est comme attendu plus important en cœur drsquoagglomeacuteration et en zones tendues (cf graphiques 9 et 10) au sein des centraliteacutes urbaines le total des deacutepenses agrave la charge de lrsquoopeacuteration drsquoameacutenagement est supeacuterieur de 23 au niveau constateacute dans les communes rurales Lrsquoeacutecart est plus prononceacute encore entre les zones A bis et A drsquoune part et le reste du territoire drsquoautre part (+ 40 ) La variation des coucircts selon la centraliteacute ou la tension sur le marcheacute de lrsquoimmobilier srsquoexplique essentiellement par les acquisitions fonciegraveres

du cocircteacute des recettes (cf graphique 11) les subventions et participations viennent compenser en zones deacutetendues le niveau plus faible des charges fonciegraveres Il est agrave noter que lrsquoorigine des subventions varie en fonction de la centraliteacute et de la tension les collectiviteacutes urbaines en secteur tendu parviennent agrave mobiliser plus de financements externes gracircce agrave leurs capaciteacutes drsquoingeacutenieacuterie de projet


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finalement le reste agrave charge pour la collectiviteacute apparait important et ce quel que soit le contexte de centraliteacute et de tension sur le marcheacute immobilier (cf graphique 12) Ce reste agrave charge se traduit par une participation drsquoeacutequilibre ou par le financement de certains eacutequipements sur le budget de la collectiviteacute21 En zone tregraves tendue (A bis et A) les recettes importantes tireacutees de la cession des droits sont neutraliseacutees par les coucircts drsquoacquisitions fonciegraveres

Graphique 9 Coucirct complet de lrsquoopeacuteration drsquoameacutenagement par logement

Source FCL Geacuterer la Citeacute

Graphique 10 Coucirct des acquisitions fonciegraveres par logement


21 Lrsquoajustement des bilans en phase de montage se fait en grande partie sur le contenu du programme des eacutequipements publics mis agrave la charge de lrsquoopeacuteration Dans une perspective de comparaison des opeacuterations et du coucirct consolideacute que repreacutesente pour la collectiviteacute lrsquoaccueil drsquoun logement un retraitement est opeacutereacute Lorsqursquoil nrsquoest pas financeacute par lrsquoopeacuteration lrsquoinvestissement pour la creacuteation des eacutequipements scolaires (maternelle et eacuteleacutementaire) agrave la charge de la collectiviteacute pour lrsquoaccueil de la population nouvelle est consolideacute avec les participations et subventions verseacutees agrave lrsquoopeacuteration


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Graphique 11 Structure des recettes drsquoameacutenagement par logement


Graphique 12 Reste agrave charge pour la collectiviteacute par logement


En second lieu lrsquoeacutetude du cabinet FCL a permis drsquoanalyser lrsquoimpact de lrsquoaccueil de population sur les recettes et deacutepenses reacutecurrentes des communes et intercommunaliteacutes Ces analyses deacutemontrent que les derniegraveres reacuteformes de la fiscaliteacute locale ont reacuteduit les moyens financiers laisseacutes aux maires pour faire face agrave lrsquoarriveacutee de populations nouvelles De maniegravere geacuteneacuterale le lien fiscal entre le maire et les nouveaux habitants de sa commune srsquoest distendu

Plus preacuteciseacutement trois constats de fond peuvent ecirctre tireacutees de lrsquoeacutetude du cabinet FCL22

22 Cette section de lrsquoeacutetude est eacutegalement jointe au preacutesent rapport Elle fournit dutiles preacutecisions quant agrave la meacutethodologie utiliseacutee les hypothegraveses formuleacutees et les reacutesultats obtenus


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(i) La suppressionde la taxe drsquohabitation (TH) bien qursquoelle ait eacuteteacute compenseacutee laquo agrave lrsquoeuro pregraves raquo pour le stock a reacuteduit les recettes fiscales associeacutees agrave chaque nouveau logement en particulier mais pas seulement dans le parc social23 Il nrsquoest pas question pour la commission drsquoaffirmer que la reacuteforme aurait induit une perte globale de ressources pour les collectiviteacutes la suppression de la TH a bien eacuteteacute compenseacutee par une recette au moins eacutegale en montant et surtout dynamique dans le temps agrave savoir la part deacutepartementale de la taxe fonciegravere sur les proprieacuteteacutes bacircties (TFPB) Cependant lrsquoassiette de cette recette nrsquoeacutetant pas limiteacutee aux logements (contrairement agrave celle de la TH) il en reacutesulte une baisse du rendement fiscal marginal de chaque nouveau logement autoriseacute

Cet effet est eacutevidemment exacerbeacute dans le champ du logement social qui beacuteneacuteficie drsquoexoneacuterations de TFPB pouvant aller de 15 agrave 30 ans quasiment non-compenseacutee par lrsquoEtat Pour presque la totaliteacute des communes (92 ) les recettes fiscales induites par un nouveau logement social lors de sa mise en service ont baisseacute de plus de 80 du fait de la reacuteforme (cf tableau 2) Ce constat vaut quelle que soit la zone de tension mecircme srsquoil est encore plus marqueacute dans les territoires les plus tendus24

Une telle eacuterosion du lien fiscal srsquoobserve eacutegalement dans le secteur du logement libre Pour la quasi-totaliteacute des communes (86 ) un nouveau logement de ce type geacutenegravere un produit fiscal infeacuterieur agrave ce qursquoil aurait eacuteteacute sans la suppression de la TH (cf tableau 3) Dans les zones tendues cette proportion est plus eacuteleacuteveacutee encore (100 en zone A bis 98 en zone A et 95 en zone B1)25

Si lrsquoon fait lrsquohypothegravese drsquoun programme de 1 000 logements (dont 25 de logements sociaux) permettant drsquoaccueillir 2 500 nouveaux habitants lrsquoensemble des recettes additionnelles hors peacutereacutequation baisserait significativement du fait de la reacuteforme la perte est supeacuterieure agrave 10 pour 85 des communes (cf tableau 4) En zone tendue cette proportion oscille entre 100 (A bis) et 98 (B1)26

En reacutealiteacute la reacuteforme de la TH introduit un biais en faveur de la construction de locaux drsquoactiviteacutes et en deacutefaveur du logement Elle induit une minoration des recettes induites par les nouveaux programmes de logements alors que celles induites par les nouveaux locaux drsquoactiviteacute augmentent Pour ces derniers en effet la nouvelle perception de la TFPB deacutepartementale ne fait pas suite agrave la perte drsquoune recette fiscale comme la TH dans le cas des logements

De ce point de vue la perte de recettes lieacutee agrave la suppression de la TH peut ecirctre traduite en surface de locaux drsquoactiviteacutes neacutecessaires pour la compenser Le cabinet FCL a meneacute cet exercice theacuteorique afin drsquoeacuteclairer les contraintes qui pegravesent sur les choix de construction des maires Les surfaces de bureaux agrave construire pour compenser la baisse du rendement fiscal drsquoun progamme de 1 000 logements seraient tregraves importantes plus de 10 000 m2 pour 87 des communes selon des hypothegraveses restrictives27

23 Pour meacutemoire la suppression de la TH concerne les reacutesidences principales Elle est progressive jusqursquoen 2023 pour les contribuables mais lrsquoanneacutee de modification du panier de recettes pour les communes est 2021 (la TH encore payeacutee par certains contribuables est perccedilue par lrsquoEtat pendant cette peacuteriode transitoire)

24 Etude FCL en annexe

25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


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Tableau 2 Evolution des recettes fiscales induites par la creacuteation drsquoun logement social avant et apregraves la reacuteforme de la TH

Source FCL Geacuterer la citeacute

Tableau 3 Evolution des recettes fiscales induites par la creacuteation drsquoun logement laquo libre raquo avant et apregraves la reacuteforme de la TH


Tableau 4 Evolution de lrsquoensemble des recettes additionnelles (hors peacutereacutequation) geacuteneacutereacutees par un progamme de 1 000 logement avant et apregraves la reacuteforme de la TH


(ii) La reacuteforme de la fiscaliteacute locale a eacutegalement accru le deacutecalage dans le temps entre lrsquoarriveacutee de la population et la perception des recettes reacutecurrentes

Deux facteurs de deacutecalages qui existaient avant la suppression de la TH persistent

les populations leacutegales qui servent de reacutefeacuterence au calcul des dotations correspondent aux populations estimeacutees de N-3

les locaux ne sont fiscaliseacutes que srsquoils sont existants au 1er janvier toute livraison en cours drsquoanneacutee induit une fiscalisation lrsquoanneacutee suivante

Perte de plus de 95 425 1 52 2

Perte comprise entre 90 et 95 12 861 37 1 237 52

Perte comprise entre 85 et 90 13 491 39 839 35



Perte infeacuteieure agrave 75 1 216 3 26 1

Total 34 843 100 2 378 100

Diminution de recettes lieacutee agrave la suppression de la TH 1

logement social agrave la valeur locative moyenne

Ensemble de leacutechantillonCommunes de plus de 5 000

habitants

Perte de plus de 40 1 573 5 79 3





Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre agrave la valeur locative moyenne






Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100

Diminution de recettes lieacutee agrave la suppression de la TH

simulation programme 1 000 logements


habitants


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Mais un nouveau facteur de deacutecalage srsquoest ajouteacute La TH qui eacutetait perccedilue degraves lrsquoanneacutee suivant la livraison du logement a eacuteteacute remplaceacutee par la part deacutepartementale de la TFPB Or les logements nouveaux sont de droit exoneacutereacutes de TFPB pendant 2 ans Agrave lrsquoissue de la reacuteforme les communes ont conserveacute leur faculteacute de supprimer cette exoneacuteration pour la part de TFPB qui leur eacutetait deacutejagrave affecteacutee mais elles nrsquoont pas eacuteteacute autoriseacutees agrave supprimer lrsquoexoneacuteration pour la part anciennement deacutepartementale28 Une recette immeacutediate a ainsi eacuteteacute remplaceacutee par une recette deacutecaleacutee de 2 ans

(iii) Conjugueacutee au maintien de deacutepenses importantes la baisse des recettes associeacutees au nouveaux logements aboutit agrave une deacuteteacuterioration significative du bilan financier de lrsquoaccueil de populations nouvelles Si lrsquoon deacuteduit les coucircts scolaires des recettes associeacutees agrave lrsquoopeacuteration de 1 000 logements29 le solde est tregraves faible et mecircme neacutegatif pour 91 des communes (cf tableau 5) Cette proportion est certes plus faible dans les zones les plus tendues (entre 49 et 88 )30 compte tenu de valeurs locatives plus eacuteleacuteveacutees Il convient toutefois de rappeler que seules les deacutepenses scolaires sont ici prises encompte Il en reacutesulte qursquoun solde positif nrsquoimplique pas neacutecessairement lrsquoeacutequilibre de lrsquoopeacuteration pour la commune

En drsquoautres termes lrsquoaccueil de ces 1 000 nouveaux logements place la commune devant une alternative

geacuteneacuterer drsquoautres recettes fiscales en accueillant de nouvelles activiteacutes eacuteconomiques

ou absorber le besoin de financement sur son budget existant Or toutes les communes ne sont pas en capaciteacute de le faire du fait la fragiliteacute drsquoune partie drsquoentre elles en section de fonctionnement31

Tableau 5 Solde entre les recettes et les deacutepenses scolaires associeacutees agrave une opeacuteration de 1 000 logements


28 Article 1383 du code geacuteneacuteral des imocircts (CGI)

29 Il est fait lrsquohypothegravese drsquoenviron 300 nouveaux habitants scolariseacutes en preacute-eacuteleacutementaire et en eacuteleacutementaire et de coucircts par eacutelegraveve eacutegaux aux coucircts moyens issus des comptes 2019 de lrsquoeacuteducation publieacutes par le ministegravere de lrsquoEducation nationale (DEPP)


31 Il doit ecirctre noteacute que les simulations reacutealiseacutees par le cabinet FCL srsquoappuient sur une valeur locative des nouveaux logements eacutegale agrave la valeur locative moyenne sur le territoire de la commune Lrsquoeacutetude complegravete offre une analyse de sensibiliteacute des reacutesultats agrave cette hypothegravese Elle aboutit au constat drsquoune sensibiliteacute faible si lrsquoon retient une valeur locative supeacuterieure de 15 agrave la valeur locative moyenne le solde de lrsquoopeacuteration de 1 000 logements reste neacutegatif pour 86 des communes (contre 91 dans le sceacutenario central) la perte de recettes induite pour un logement social reste supeacuterieure agrave 80 pour 93 des communes (contre 92 ) et celle induite pour un logement libre est supeacuterieure agrave 10 pour 88 des communes (contre 86 )

Solde neacutegatif 31 807 91 1 130 48

Solde compris entre 0 Keuro et 50 Keuro 866 2 229 10




Solde de plus de 200 Keuro 783 2 503 21

Total 34 843 100 2 378 100

Simulation programme 1 000 logements solde entre les

recettes reacutecurrentes hors peacutereacutequation et les coucircts


habitants


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222 Un contrat local pour le logement

Face agrave cette attrition des marges de manœuvre financiegraveres laisseacutees aux maires pour accueillir des populations nouvelles un soutien speacutecifique de lrsquoEtat existe drsquoores et deacutejagrave lrsquoaide agrave la relance de la construction durable (ARCD) Preacutevue par le plan de relance elle consiste en un versement automatique agrave destination des communes drsquoune somme de 100 euro pour chaque msup2 autoriseacute au-dessus drsquoun seuil de densiteacute deacutefini Les communes carenceacutees au titre de la loi SRU sont exclues du dispositif Une enveloppe de 350 Meuro eacutetait initialement alloueacutee pour financer les aides associeacutees aux autorisations deacutelivreacutees entre septembre 2020 et aoucirct 2022 Sur les huit premiers mois de lrsquoanneacutee 2020-2021 1 509 autorisations drsquourbanisme ont eacuteteacute aideacutees pour 40 607 logements reacutepartis dans 879 communes et un coucirct pour lrsquoEtat de 8857 Meuro

Mais cet outil bien qursquoutile pacirctit de plusieurs limites En particulier il gagnerait agrave ecirctre ameacutelioreacute sur trois plans

le ciblage sur des territoires prioritaires pourrait ecirctre renforceacute Selon les premiegraveres donneacutees transmises agrave la commission 28 de lrsquoaide beacuteneacuteficie agrave des communes situeacutees en zone deacutetendue Au regard des besoins constateacutes en zones tendues une reacuteorientation de lrsquoaide sur ces communes permettrait un meilleur usage des moyens alloueacutes

la visibiliteacute de lrsquoaide pour les maires gagnerait eacutegalement agrave ecirctre ameacutelioreacutee afin de garantir son effet deacuteclencheur lrsquoARCD est en effet accordeacutee automatiquement sur la base des autorisations de construire deacutelivreacutees sur une peacuteriode drsquoun an sans que les maires en soient forceacutement conscients

lrsquoadaptation du montant pourrait eacutegalement ecirctre neacutecessaire pour mieux correspondre au coucirct en investissement de lrsquoaccueil de population

Pour lever ces limites la commission propose de transformer lrsquoARCD en un dispositif contractuel territorialiseacute introduit sous un format simplifieacute degraves 2022

Lrsquoobjectif du dispositif serait recentreacute sur le soutien agrave la construction de logements en zones tendues Il se rapprocherait ainsi de lrsquoaide aux maires bacirctisseurs modulo diverses adaptations visant agrave tirer les enseignements de cette expeacuterience (cf encadreacute 1) La densification ne constituerait plus la base de calcul du montant de lrsquoaide Mais elle serait soutenue de fait car souvent ineacutevitable pour construire en zones tendues Elle pourrait eacutegalement faire lrsquoobjet de plusieurs garanties dans les regravegles de deacuteclenchement de lrsquoaide (cf infra)

Lrsquoautomaticiteacute de lrsquoARCD serait abandonneacutee au profit drsquoune approche contractuelle Les parties au contrat seraient limiteacutees dans un premier temps au preacutefet de deacutepartement agrave lrsquoEPCI (porteur du PLH voir du PLUi) et aux communes qui le composent (compeacutetentes pour deacutelivrer les autorisations drsquourbanisme) Pour acceacuteleacuterer la mise en œuvre du dispositif il est recommandeacute de srsquoappuyer sur un contrat ad hoc

Lrsquoattribution de lrsquoaide de lrsquoEtat serait fonction des objectifs locaux deacutefinis par chaque contrat dans le respect des regravegles nationales

Le premier objet du contrat serait de deacutefinir une vision partageacutee des besoins en logements sur le territoire notamment au regard du lien emploi logement Le risque est grand que les donneacutees manquent dans certains territoires pour lrsquoeacutevaluation preacutecise des besoins dans ces cas les cibles pourront ecirctre simplement deacutefinies en fonction des niveaux observeacutees dans les anneacutees preacuteceacutedentes Le champ de ces objectifs devrait deacutepasser la construction neuve pour concerner eacutegalement la reacuteduction de la vacance de longue dureacutee Lrsquoatteinte de ces cibles deacuteclencherait le paiement de lrsquoaide de lrsquoEtat aux EPCI et communes signataires

Plusieurs regravegles auraient vocation agrave ecirctre inscrites dans le deacutecret de fixation des modaliteacutes drsquooctroi de lrsquoaide et dans une circulaire encadrant la neacutegociation des contrats par les preacutefets


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afin de faciliter le deacuteploiement du dispositif il est proposeacute de preacutevoir un paiement forfaitaire simple pour chaque logement autoriseacute au-delagrave drsquoun taux de construction Agrave la diffeacuterence de lrsquoaide aux maires bacirctisseurs (cf encadreacute 1) ce taux serait deacutefini au niveau local en fonction des besoins estimeacutes ou agrave deacutefaut de la dynamique passeacutee

le montant de lrsquoaide devrait ecirctre deacutefini en fonction des moyens alloueacutes au niveau national et des territoires identifieacutes comme prioritaires Agrave titre de comparaison le montant de lrsquoaide aux maires bacirctisseurs eacutetait de 1 570 euro par logement32 Une majoration pourrait ecirctre preacutevue dans certains cas par exemple srsquoil srsquoagit drsquoune opeacuteration de transformation de bureaux en logement ou de logement social

des garanties fortes devraient ecirctre preacutevues afin drsquoeacuteviter de financer des constructions insuffisamment denses Il pourrait notamment ecirctre envisageacute de ne pas deacutecompter pour le calcul de lrsquoaide certains logements dont la construction ne correspond pas aux orientations afficheacutees en matiegravere de maicirctrise de lrsquoeacutetalement urbain

Le dispositif serait cibleacute sur les zones caracteacuteriseacutees par les plus forts besoins en logements sans suivre strictement le zonage existant Pour ce faire lrsquoenveloppe nationale pourrait ecirctre alloueacutee agrave partir drsquoune identification descendante des territoires prioritaires le ministegravere seacutelectionnerait les reacutegions eacuteligibles et les preacutefets de ces reacutegions identifieraient les intercommunaliteacutes cibles Lrsquoobjectif drsquoun tel mode de reacutepartition serait de conserver la plus grande souplesse possible afin de concentrer lrsquoaide sur des territoires prioritaires

Srsquoagissant du coucirct budgeacutetaire il est recommandeacute drsquoinvestir dans ce dispositif a minima le reste de lrsquoenveloppe initialement deacutedieacutee agrave lrsquoARCD soit environ 200 Meuro33 sur une ou deux anneacutees

Enfin il doit ecirctre noteacute qursquoau-delagrave de lrsquoaide de lrsquoEtat le contrat local offrira agrave toutes les parties prenantes une information transparente sur les besoins en logement et les reacutealisations effectives Il conviendra en particulier que soit diffuseacutee largement la comparaison pour chaque commune entre drsquoune part les besoins objectiveacutes par le contrat et drsquoautre part le rythme effectif de construction mesureacute par des indicateurs simples

Compte tenu de lrsquourgence drsquoune relance de la construction dans les zones tendues il est recommandeacute de conclure ces contrats simplifieacutes au plus vite avant le deacutebut de lrsquoanneacutee 2022 En parallegravele de lrsquoexamen du PLF le ministegravere du logement construirait une premiegravere reacutepartition nationale des creacutedits dans lrsquoobjectif drsquoune notification indicative aux preacutefets de reacutegion dans le courant du mois drsquooctobre Les modaliteacutes de deacuteclenchement de lrsquoaide devraient eacutegalement ecirctre eacutelaboreacutees par le ministegravere du logement avant la fin de lrsquoanneacutee En temps masqueacute il reviendrait aux preacutefets de reacutegion drsquoidentifier les deacutepartements et les zones concerneacutees Sur cette base les preacutefets de deacutepartements pourraient conduire les neacutegociations avec les collectiviteacutes avant la fin de lrsquoanneacutee

Proposition ndeg 2 Instaurer en lieu et place de lrsquoARCD un contrat local entre lrsquoEtat lrsquointercommunaliteacute et les communes dans les zones les plus tendues Ce contrat fixerait des objectifs en fonction des besoins en logement Lrsquoatteinte des objectifs deacuteclencherait le versement drsquoune aide de lrsquoEtat

32 Selon la DG Treacutesor un tel niveau drsquoaide permettait de financer la deacutepense drsquoinvestissement induite par un meacutenage sur 2 ans (les deacutepenses annuelles drsquoinvestissement des communes eacuteligibles au dispositif eacutetaient de 738 euro en moyenne par meacutenage en 2016)

33 Selon les informations transmises agrave la commission les donneacutees de deacutecaissement de lrsquoARCD sur les 8 premiers mois de 2021 laissent envisager une consommation de lrsquoenveloppe en fin drsquoanneacutee agrave hauteur de 133 Meuro (sur 350 Meuro preacutevues par le plan de relance)


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Agrave partir de 2024 et dans les anneacutees qui suivent le dispositif gagnerait agrave ecirctre perfectionneacute Les objectifs seraient affineacutes en fonction drsquoune eacutevaluation plus preacutecise des besoins Une latitude plus importante pourrait le cas eacutecheacuteant ecirctre laisseacutee au preacutefet pour concevoir en lien avec les eacutelus les modaliteacutes de calcul de lrsquoaide les plus incitatives Le contenu du contrat pourrait srsquoeacutetendre au-delagrave de lrsquoaide de lrsquoEtat aux communes et EPCI pour organiser eacutegalement un meilleur partage des ressources entre les communes de lrsquointercommunaliteacute (malus pour deacutefaut de construction ou transferts peacuterennes) la mobilisation conjointe de lrsquoensemble du foncier public deacutetenu par lrsquoEtat par ses eacutetablissements et par les collectiviteacutes territoriales ou encore lrsquoencadrement des laquo chartes promoteurs raquo Drsquoautres acteurs pourraient ainsi ecirctre associeacutes aux contrats les eacutetablissements publics de lrsquoEtat disposant drsquoemprises importantes sur le territoire les EPF et EPA les principaux promoteurs et ameacutenageurs priveacutes les bailleurs sociaux le cas eacutecheacuteant la Banque des Territoires

Surtout le rattachement des contrats agrave un vecteur existant devraient ecirctre rechercheacute afin de clarifier le paysage pour les eacutelus Une inteacutegration aux contrats de relance et de transition eacutecologique (CRTE) pourrait ecirctre envisageacutee Une autre option peut-ecirctre plus visible pour les eacutelus pourrait consister agrave modifier la nature du programme local de lrsquohabitat (PLH) afin de lui confeacuterer dans certains cas un caractegravere contractuel

Le second tome du rapport de la commission approfondira ces pistes

Encadreacute 1 Bilan de lrsquoaide aux maires bacirctisseurs (AMB)

La proposition formuleacutee par la commission srsquoinspire de lrsquoaide aux maires bacirctisseurs tout en srsquoefforccedilant de deacutepasser les limites du dispositif mis en eacutevidence par son eacutevaluation

Creacuteeacute par le deacutecret ndeg 2015-73434 lrsquoaide aux maires bacirctisseurs concernait exclusivement les communes des zones tendues au potentiel financier infeacuterieur agrave un plafond et ne faisant pas lrsquoobjet drsquoun arrecircteacute de carence au titre de la loi SRU Une aide automatique eacutetait verseacutee par lrsquoEtat aux communes dont le nombre de permis de construire octroyeacutes rapporteacute au nombre de logements eacutetait supeacuterieur agrave un taux national fixeacute reacuteglementairement En 2016 81 Meuro avait eacuteteacute verseacutes au titre de lrsquoeffort de construction constateacute en 2015 Le dispositif a eacuteteacute supprimeacute en 2016

Lrsquoeacutevaluation ex post du dispositif conduite par la DG Treacutesor en octobre 2018 conclut agrave un effet causal positif de lrsquoaide sur les autorisations deacutelivreacutees Le taux pondeacutereacute par la taille du parc de chaque commune aurait augmenteacute en moyenne de 032 pts en 2015 dans les communes beacuteneacuteficiaires agrave cause de lrsquoeffet incitatif du dispositif Ce taux eacutetant de 21 en 2015 dans les communes eacuteligibles cela repreacutesentait une augmentation moyenne de 18 soit en nombre de logements autoriseacutes suppleacutementaires une hausse drsquoenviron 13 000 logements au niveau national

Graphique 13 Taux de construction moyen pondeacutereacute par le nombre de logements (impact causal de lrsquoaide aux maires bacirctisseurs)

Source DG Treacutesor eacutevaluation ex post du dispositif drsquoaides aux maires bacirctisseurs

34 (lien)


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Lrsquoeacutevaluation transmise par la DG Treacutesor identifie toutefois des pistes drsquoameacutelioration du dispositif Elle fait eacutetat drsquoun deacutefaut de ciblage (notamment en matiegravere de densiteacute des logements ou de dynamisme deacutemographique des communes) ainsi que drsquoun risque drsquoeffets drsquoaubaine (du fait drsquoun taux national de construction de reacutefeacuterence trop faible)

La proposition de la commission reprend une partie des conditions poseacutees par la DG Treacutesor agrave une reacuteintroduction du dispositif

Source DG Treacutesor commission

223 Trois mesures pour renforcer le lien fiscal entre la commune et ses habitants

Les analyses conduites par le cabinet FCL pour le compte de la commission (cf 221) deacutemontrent un affaiblissement du lien fiscal entre la commune et ses habitants Celui-ci constitue pourtant une des garanties indispensables agrave une relation directe saine et responsable entre le maire et les citoyens de sa commune Au terme drsquoeacutevolutions spontaneacutees des concours aux collectiviteacutes et de reacuteformes de la fiscaliteacute locale lrsquoaccueil de nouveaux habitants est deacutesormais agrave lrsquoorigine de recettes moins importantes qursquoauparavant Dans un contexte deacutejagrave marqueacute par une reacuteticence de la population agrave voir son cadre de vie se densifier ce pheacutenomegravene achegraveve de deacutevaloriser lrsquoacte de construire Il srsquoobserve drsquoabord dans les champs du logement social et intermeacutediaire exoneacutereacutes de TFPB Mais il concerne eacutegalement le secteur libre dont les recettes suppleacutementaires de taxes fonciegraveres sur les nouveaux logements sont infeacuterieures agrave ce qursquoaurait rapporteacute au total la taxe fonciegravere et la taxe drsquohabitation avant la reacuteforme Aussi la commission formule-t-elle trois propositions pour renforcer le lien fiscal entre le maire et ses habitants quel que soit le statut du logement

La premiegravere et principale proposition consiste agrave compenser inteacutegralement les eacutexoneacuterations de TFPB applicables au logement locatif social pour une dureacutee limiteacutee et dans une perspective de relance Pour lrsquoanneacutee 2018 la DGFiP estimait le montant de cette exoneacuteration agrave 463 Meuro tandis que lrsquoallocation compensatrice srsquoeacutelevait agrave 15 Meuro (soit un taux de compensation de 32 )35 Ce taux srsquoest progressivement eacuterodeacute notamment en raison des meacutecanismes de limitation de lrsquoenveloppe globale des concours aux collectiviteacutes Le problegraveme a eacuteteacute aggraveacute pour les communes par le remplacement de la TH par la part de la TFPB qui eacutetait perccedilue par les deacutepartements Les recettes des communes sont certes maintenues agrave lrsquoeuro pregraves agrave la date de la reacuteforme Mais la dynamique des recettes fiscales en fonction des constructions de logements sociaux a eacuteteacute modifieacutee puisque ceux-ci nrsquoapportent plus de recettes nouvelles pendant les 15 agrave 30 anneacutees des exoneacuteration de TFPB

De nombreux membres de la commission ndash eacutelus locaux notamment ndash considegraverent de longue date que les exoneacuterations de TFPB dans la mesure ou elles constituent un eacuteleacutement essentiel de la politique nationale en faveur du logement social devrait par principe ecirctre compenseacutees inteacutegralement par lrsquoEtat Dans le cadre de son mandat la commission dans son ensemble estime que la compensation inteacutegrale de lrsquoexoneacuteration est neacutecessaire pour relancer la construction en zones tendues Elle permettrait en effet

un soutien speacutecifique agrave lrsquoautorisation de logements sociaux dans le contexte de lrsquoentreacutee en vigueur de la reacuteforme de la TH

un soutien agrave la construction de logements en geacuteneacuteral logements libres et logements sociaux eacutetant le plus souvent imbriqueacutes au sein des projets

35 DGFiP Coucirct pour les collectiviteacutes territoriales des mesures drsquoexoneacuteration et drsquoabattement drsquoimpocircts directs locaux 2019 (derniegraveres donneacutees disponibles en ligne ndash lien)


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Pour reacutealiser cette compensation la commission a examineacute deux propositions alternatives avant drsquoen retenir une troisiegraveme La premiegravere consistait agrave supprimer les exoneacuterations et agrave compenser la perte induite pour les bailleurs par un creacutedit drsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes remboursable Cette proposition srsquoinspirait drsquoune mesure identique deacutejagrave envisageacutee pour le logement intermeacutediaire (cf infra) Elle preacutesentait lrsquointeacuterecirct drsquoexclure toute interfeacuterence entre la compensation et les meacutecanismes en vigueur de plafonnement de lrsquoenveloppe globale des concours de lrsquoEtat aux collectiviteacutes territoriales Elle a toutefois lrsquoinconveacutenient majeur aux yeux de la majoriteacute des membres de la commission de manquer de coheacuterence et de lisibiliteacute dans un secteur celui du logement social qui eacutechappe agrave lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes Certains ont eacutegalement eacutemis des doutes sur la peacuterenniteacute drsquoun tel creacutedit drsquoimpocirct

La deuxiegraveme proposition alternative envisageacutee par lrsquoUnion sociale pour lrsquohabitat (USH) consistait agrave remplacer lrsquoexoneacuteration de 100 sur 25 ans par une exoneacuteration de 50 sur 50 ans Les bailleurs consentaient en quelque sorte agrave une avance de treacutesorerie au profit des collectiviteacutes Les eacutechanges entre les membres de la commission ont toutefois fait apparaitre le besoin drsquoune eacutevaluation plus approfondie de lrsquoimpact drsquoune telle mesure qui pourrait se traduire par un preacutelegravevement important et peacuterenne sur les finances des bailleurs sociaux

Sur ces fondements la commission srsquoen tient agrave une proposition simple consistant agrave restaurer la compensation inteacutegrale par lrsquoEtat du coucirct pour les communes de lrsquoeacutexoneacuteration de TFPB applicable au logement social Deux modaliteacutes de mise en œuvre permettraient de concentrer lrsquoeffort dans une perspective de relance et de limitation du coucirct pour lrsquoEtat

la limitation dans le temps la compensation ne vaudrait de toute eacutevidence que pour le flux de logements neufs et non pour le stock De surcroicirct il est recommandeacute de preacutevoir cette compensation non pas sur les 15 agrave 30 anneacutees des eacutexoneacuterations mais par exemple sur les 5 agrave 10 premiegraveres anneacutees de mise en service du logement Enfin ce dispositif serait soumis agrave une clause de revoyure agrave la fin du mandat municipal actuel dans le but drsquoeacutevaluer son impact en drsquoautres termes seuls les logements autoriseacutes entre le 1er octobre 2021 et le deuxiegraveme trimestre 2026 seraient agrave ce stade couverts par lrsquoengagement de compensation inteacutegrale par lrsquoEtat

la limitation dans lrsquoespace le dispositif pourrait ecirctre appliqueacute par prioriteacute aux zones tendues (A bis A B1)

Les premiers travaux de chiffrage amorceacutes par la commission en lien avec le ministegravere de lrsquoeacuteconomie des finances et de la relance36 font apparaicirctre un coucirct annuel moyen pour lrsquoEtat de 289 Meuro sur environ 15 ans agrave partir de la mise en service des premiers logements concerneacutes Le coucirct annuel atteint un point haut agrave la 10e anneacutee agrave 459 Meuro Le coucirct total de la mesure srsquoeacutelegraveverait agrave 43 Mdeuro Ce chiffrage a naturellement vocation agrave ecirctre stabiliseacute lors de lrsquoexamen interministeacuteriel des propositions de la commission

Dans la deacutefinition des modaliteacutes techniques du dispositif la commission alerte sur le risque drsquoeacuterosion de la compensation il appartiendra agrave lrsquoEtat de faire en sorte dans les arbitrages budgeacutetaires successifs de preacuteserver le montant de cette compensation Il conviendra de ne pas lrsquoinstituer en variable drsquoajustement de lrsquoenveloppe normeacutee des concours aux collectiviteacutes

Proposition ndeg 3 Preacutevoir la compensation inteacutegrale par lrsquoEtat du coucirct pour les communes des exoneacuterations de TFPB applicables au logement social pour les logements autoriseacutes durant le mandat municipal actuel et pour les 5 agrave 10 premiegraveres anneacutees de service

36 Dans lrsquohypothegravese drsquoun dispositif applicable aux logements autoriseacutes durant le mandat municipal actuel et drsquoune dureacutee de compensation pour chaque logement de 10 ans


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Outre les logements sociaux le dispositif des logements locatifs intermeacutediaires reacuteserveacute aux investisseurs institutionnels institueacute en 201437 beacuteneacuteficie eacutegalement drsquoune exoneacuteration de TFPB non compenseacutee par lrsquoEtat Lrsquooffre nouvelle creacuteeacutee dans le cadre de ce dispositif ndash 13 376 logements agreacuteeacutes en 2020 - est quantitativement nettement infeacuterieure agrave la production de logements sociaux Elle est toutefois en croissance reacuteguliegravere et concentreacutee exclusivement sur les zones tendues Dans ces territoires ougrave les loyers de marcheacute sont nettement supeacuterieurs agrave ceux du parc social elle reacutepond aux besoins de meacutenages jeunes en geacuteneacuteral qui ne peuvent supporter les loyers du marcheacute libre sans avoir accegraves au parc social

Un rapport reacutecent de lrsquoinspection geacuteneacuterale des finances (IGF) et du conseil geacuteneacuteral de lrsquoenvironnement et du deacuteveloppement durable (CGEDD)38 a proposeacute la prise en charge par lrsquoEtat du coucirct de cette aide fiscale afin de lever les reacuteticences des maires au deacuteveloppement drsquoun parc intermeacutediaire sur leur territoire Dans le contexte propre agrave ce dispositif ce rapport propose de transformer lrsquoaide fiscale existante par une nouvelle aide propre agrave lrsquoEtat Lrsquoexoneacuteration de taxe fonciegravere serait ainsi remplaceacutee par un creacutedit drsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes au beacuteneacutefice du bailleur Ce dernier srsquoacquiterait donc normalement de la TFPB mais il pourrait imputer un creacutedit drsquoimpocirct de montant eacutequivalent sur lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes dont il doit srsquoacquitter aupregraves du Treacutesor Public En effet agrave la diffeacuterence du logement social le logement intermeacutediaire est pleinement soumis agrave lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes que le bailleur soit une socieacuteteacute purement priveacutee un bailleur social ou une filiale de bailleur social

Dans ce contexte la commission reprend donc agrave son compte la proposition formuleacutee par le rapport de lrsquoIGF et du CGEDD

Proposition ndeg 4 Pour les logements locatifs intermeacutedaires construits et mis en location dans le cadre du dispositif reacuteserveacute aux investisseurs institutionnels remplacer lrsquoexoneacuteration de TFPB agrave la charge des collectiviteacutes par un creacutedit drsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes agrave la charge de lrsquoEtat

Comme pour la compensation de lrsquoexoneacuteration concernant le logement social cette mesure serait adopteacutee pour une dureacutee limiteacutee au terme duquel elle pourrait ecirctre reconduite ou peacutereniseacutee en fonction de lrsquoeacutevaluation de ses reacutesultats sur le deacuteveloppement de la construction de logements intermeacutediaires

Enfin pour les logements libres la commission recommande de reacuteduire le deacutecalage entre lrsquoarriveacutee des nouveaux habitants et la perception des nouvelles recettes fiscales en donnant aux communes la possibiliteacute de supprimer lrsquointeacutegraliteacute de lrsquoexoneacuteration de TFPB sur les logements neufs

Avant la reacuteforme de la TH les communes avait la faculteacute de supprimer entiegraverement lrsquoexoneacuteration de TFPB applicable aux logements neufs39 Les conseils deacutepartementaux nrsquoavaient pas cette faculteacute pour la part de TFPB leur revenant Afin drsquoeacuteviter que le transfert de la TFPB deacutepartementale aux communes nrsquoaboutisse agrave une hausse de la pression fiscale pour les contribuables le leacutegislateur a limiteacute la faculteacute de suppression de lrsquoexoneacuteration laisseacutee aux communes lrsquoexoneacuteration ne peut ecirctre reacuteduite en deccedilagrave de 40 de la base imposable ce qui correspond en moyenne agrave la part de TFPB anciennement deacutepartementale

Du point de vue des communes ce meacutecanisme aboutit agrave remplacer une recette perccedilue immeacutediatement - la TH - par une recette perccedilue avec un deacutecalage de deux ans - la part deacutepartementale de la TFPB Aussi la commission propose-t-elle drsquoeacutetendre la capaciteacute de suppression de cette exoneacuteration par les communes agrave 100 de la base imposable

37 Dispositif institueacute par lrsquoarticle 73 de la loi de finances pour 2014 ndeg 2013-1278 du 29 deacutecembre 2013

38 Rapport Deacuteveloppement de lrsquooffre de logement locatif intermeacutediaire par les investisseurs institutionnels IGFCGEDD Avril 2021

39 Article 1383 du code geacuteneacuteral des impocircts (CGI)


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Sans impact pour les finances de lrsquoEtat cette proposition engendrerait certes une hausse de la pression fiscale Celle-ci apparait toutefois justifieacutee agrave la commission degraves lors qursquoelle reacutesulte drsquoune deacutecision locale pour mieux financer lrsquoaccueil des nouveaux habitants

Proposition ndeg 5 Donner aux communes la possibiliteacute de supprimer lrsquointeacutegraliteacute lrsquoexoneacuteration de TFPB sur les deux premiegraveres anneacutees suivant la mise en service des logements neufs


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3 Il faut eacutegalement lever les freins agrave la mobilisation du foncier public et priveacute en faveur du logement

31 Acceacuteleacuterer la cession du foncier public pour le logement

La mobilisation du foncier public en faveur de la production de logements notamment sociaux fait lrsquoobjet drsquoune politique volontariste inscrite dans la loi et dont les effets peuvent ecirctre mesureacutees

La loi ndeg 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la coheacutesion sociale a ouvert la possibiliteacute de cessions agrave prix deacutecoteacutes au profit du logement social Puis la loi Duflot de janvier 201340 a institueacute une deacutecote pouvant atteindre 100 dont les principes sont codifieacutes agrave lrsquoarticle L 3211-7 du code geacuteneacuteral de la proprieacuteteacute des personnes publiques (CG3P) Le montant de cette deacutecote est deacutetermineacute au cas par cas par un calcul de type laquo compte agrave rebours raquo qui consiste agrave calculer le prix maximal drsquoun terrain au-delagrave duquel lrsquoopeacuteration drsquoameacutenagement ou de promotion envisageacutee ne sera pas rentable compte tenu du prix de vente preacutevisionnel des locaux construits et du coucirct des travaux agrave reacutealiser41

Entre temps le comiteacute interministeacuteriel pour le deacuteveloppement de lrsquooffre de logement (CIDOL) avait deacutefini le premier programme de mobilisation du foncier de lEtat et de ses eacutetablissements publics pour la peacuteriode 2008-2012 portant sur 70 000 logements dont 386 sociaux se reacutepartissant sur 514 sites dune superficie cumuleacutee de 1 140 hectares LIcircle-de-France repreacutesentait 57 de lensemble du programme Entre 2008 et 2011 le taux global de reacutealisation de ce programme a eacuteteacute de 60 soit 42 000 logements dont 20 500 sociaux42

Au moment du deacutepocirct du projet de loi Duflot devant le Parlement le Gouvernement estimait le potentiel de construction de logements sur du foncier public agrave 110 000 logements sur la peacuteriode 2012-2016 (22 000 logements par an en moyenne) soit un possible doublement du rythme observeacute sur la peacuteriode 2008-201143

Ces perspectives ne se sont pas pleinement concreacutetiseacutees Le bilan de lrsquoEtat et de ses opeacuterateurs nrsquoest certes pas neacutegligable mais le rythme de cession reste stable ces derniegraveres anneacutees La production potentielle moyenne associeacutee aux emprises ceacutedeacutees chaque anneacutee approche les 8 000 logements par an (cf graphique 14)

Lrsquoeffort apparait adeacutequatement cibleacute sur le territoire national 70 des cessions effectueacutees depuis 2012 repreacutesentant 90 du potentiel de logements se sont faites dans des zones tendues et pregraves drsquoun tiers concerne les communes deacuteficitaires au titre de lrsquoarticle 55 de la loi SRU Les cessions avec deacutecote sont eacutegalement concentreacutees dans les zones tendues

40 Loi ndeg 2013-61 du 18 janvier 2013 relative agrave la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social

41 Ainsi le calcul par compte agrave rebours de la charge fonciegravere supportable par une opeacuteration consiste agrave deacuteduire des recettes attendues compte tenu du projet (logement social tregraves social ou libre eacutequipement publics pour les habitants des logements agrave construire) les deacutepenses hors charge fonciegravere qui devront ecirctre engageacutees pour reacutealiser ce projet

42 Source objectifs et reacutesultats chiffreacutes issus de lrsquoeacutetude drsquoimpact associeacute agrave la loi Duflot du 18 janvier 2013

43 Source exposeacute des motifs du projet de loi relative agrave la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social


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Graphique 14 Nombre de logements potentiels agrave construire sur les emprises ceacutedeacutees selon la zone de tension44

Source MTE MCTRCT MACP ibid

Lrsquoeffort financier consenti par lrsquoEtat et ses opeacuterateurs au titre de la deacutecote est conseacutequent Sur les 71 cessions de 2019 13 cessions ont fait lrsquoobjet de telles deacutecotes pour un montant total estimeacute agrave 177 Meuro En cumuleacute depuis 2013 lrsquoeffort financier de lrsquoEtat srsquoeacutelegraveve agrave 2209 Meuro De surcroit mecircme lorsque la cession se fait en dehors de la proceacutedure preacutevue par la loi du 18 janvier 2013 la vente peut comporter un effort financier consenti par lrsquoEacutetat dans la mesure ougrave le prix du foncier est estimeacute en tenant compte du projet qui sera reacutealiseacute et notamment des logements sociaux qursquoil comporte Cet effort financier nrsquoest pas eacutevalueacute au niveau national

Le potentiel de mobilisation du foncier public reste important LrsquoEtat tient agrave jour un recensement des terrains pour lesquels un projet de logements a pu ecirctre eacutelaboreacute (cf tableau 6) Ce recensement est plus large que la liste dite Duflot qui est limiteacutee aux assises susceptibles drsquoaccueillir des logements sociaux et dont la cession pourrait beacuteneacuteficier de la deacutecote Il ne tient toutefois pas compte des nouvelles capaciteacutes qui pourraient eacutemerger au greacute des reacuteorganisations immobiliegraveres Il fournit en tout eacutetat de cause un ordre de grandeur Les volumes en jeu sont significatifs et repreacutesentent une contribution indispensable au deacuteveloppement de lrsquooffre de logement En 2022 et sur les anneacutees qui suivent les cessions pourraient permettre la production de plus de 69 000 logements dont 17 000 sociaux et un tiers environ sur des terrains appartenant agrave lrsquoEtat (hors Etablissements publics)45

44 Zones tendues deacutefinies comme regroupant les zones A A bis et B1

45 Si elle participe de la politique de mobilisation du foncier public pour le logement la cession des terrains deacutetenus par les eacutetablissements publics relegraveve de la strateacutegie immobiliegravere de ces eacutetablissements (ex SNCF) ou des modaliteacutes de cession des opeacuterations drsquoameacutenagement (pour les EPA)


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Tableau 6 Stock de foncier public mobilisable pour la production de logement selon lrsquoeacutecheacuteance et le proprieacutetaire

2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains

3 179 logements 1 588 LLS

25 terrains 3 587 logements

2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS

Etablissements publics


1892 LLS


828 LLS


869 LLS


6 446 LLS EPAMARNE EPAFRANCE et EPA Seacutenart


1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS


Aussi plusieurs membres de la commission ont-ils eacutevoqueacute de multiples obstacles pratiques agrave une mobilisation efficace du foncier publique en faveur du logement Il srsquoagit souvent de deacutelais tregraves long entre lrsquoidentification drsquoune disponibiliteacute prochaine et sa cession effective Dans un avis du 10 septembre 2019 le conseil de lrsquoimmobilier de lrsquoEtat (CIE) notait eacutegalement des deacutelais particuliegraverement longs entre deacuteclaration drsquoinutiliteacute et cession

La Direction de lrsquoimmobilier de lrsquoEtat (DIE) impute en premier lieu la difficulteacute agrave une inadeacutequation qualitative entre le foncier cessible et les besoins en logements Elle reconnait toutefois que les administrations affectataires au niveau national et les services de lrsquoEtat en reacutegion tendent dans de nombreux cas agrave mettre des obstacles agrave lrsquoapplication de la deacutecote preacutevue par la loi celle-ci les privant drsquoune recette neacutecessaire pour financer lrsquoentretien de leur patrimoine immobilier

En effet les recettes des cessions immobiliegraveres sont aujourdrsquohui affecteacutees au financement des deacutepenses immobiliegraveres des administrations de lrsquoEtat46 Une part majoritaire de ces produits (63 sur les 6 premiers mois de 2021) est en outre affecteacutee directement aux opeacuterations des administrations affectataires au niveau national ou en reacutegion Le solde est mutualiseacute au niveau de la DIE pour financer les besoins des administrations qui nrsquoont pas de patrimoine agrave ceacuteder

La deacutecote vient ainsi diminuer directement les ressources disponibles pour financer des opeacuterations souvent tregraves neacutecessaires On peut comprendre dans ces conditions que son application pratique suscite des reacuteticences de la part des actuels occupants dont la coopeacuteration est pourtant indispensable au bon deacuteroulement des projets

Pour lever cet obstacle la commission propose de compenser la deacutecote afin de garantir aux administrations et aux reacutegions affectataires le mecircme retour financier qursquoen lrsquoabsence de deacutecote Cette compensation pourrait selon un premier sceacutenario ecirctre financeacutee sur une ligne budgeacutetaire speacutecifique inscrite au budget du logement En premiegravere approche la commission estime que son montant pourrait ecirctre fixeacute entre 30 et 50 Meuro par an en inteacutegrant lrsquoobjectif drsquoaugmentation du volume des cessions Un sceacutenario alternatif consisterait agrave instituer un meacutecanisme de peacutereacutequation au sein du compte drsquoaffectation speacuteciale laquo Gestion du patrimoine immobilier de lrsquoEtat raquo de faccedilon agrave ce que le coucirct global des deacutecotes soit reacuteparti sur lrsquoensemble des affectataires

46 Ce financement prend la forme de lrsquoaffectation des produits de cessions immobiliegraveres au compte drsquoaffectation speacuteciale laquo Gestion du patrimoine immobilier de lrsquoEtat raquo qui prend en charge les deacutepenses de regroupement relogement ou densification de services ainsi que drsquoentretien lourd de mise aux normes et drsquoameacutelioration de lrsquoexistant Le CAS est eacutegalement alimenteacute par lrsquoaffectation de produits du domaine agrave lrsquoexclusion de toute dotation du budget geacuteneacuteral


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Proposition ndeg 6 Compenser aux administrations affectataires et le cas eacutecheacuteant agrave la DIE la perte de recettes issue des deacutecotes ou a minima instituer un meacutecanisme de peacutereacutequation au sein du compte drsquoaffectation speacuteciale laquo Gestion du patrimoine immobilier de lrsquoEtat raquo

Au-delagrave du principe de la deacutecote son application pratique apparaicirct complexe et peu transparente pour la commission Elle soulegraveve de nombreuses interrogations de la part des eacutelus Le principe du calcul par compte agrave rebours eacutevoqueacute ci-dessus illustre les incompreacutehensions qui en reacutesultent Ce calcul est bien appliqueacute en pratique pour deacuteterminer la deacutecote dans la limite des meacutecanismes de plafonnement en montant ou en taux et drsquoaffectation de cette deacutecote agrave la production de logements sociaux notamment Mais il est si peu apparent que certains proposent de remplacer le dispositif actuel par un tel calcul Le principe du compte agrave rebours nrsquoest drsquoailleurs mentionneacute ni par lrsquoarticle L 3211-7 ni par les articles reacuteglementaires R 3211-13 et suivants du CG3P

Aussi apparait-il neacutecessaire de consacrer une pratique qui fait consensus dans son principe en lui donnant plus de visibiliteacute et de transparence par une inscription dans la loi Cette inscription concernerait lrsquoEtat et ses eacutetablissements publics

Proposition ndeg7 Modifier la reacutedaction du premier alineacutea du I de lrsquoarticle L 3211-7 du CG3P pour preacuteciser que la deacutecote ne peut deacutepasser laquo des montants fixeacutes en fonction de la cateacutegorie [des] logements Elle prend notamment en consideacuteration les circonstances locales tenant agrave la situation du marcheacute foncier et immobilier agrave la situation financiegravere de lacqueacutereur du terrain agrave la proportion et agrave la typologie des logements sociaux existant sur le territoire de la collectiviteacute consideacutereacutee et aux conditions financiegraveres et techniques de lopeacuteration raquo et que dans la limite de ces plafonds en montants ou en taux elle est calculeacutee par un compte agrave rebours permettant de deacuteterminer la charge fonciegravere supportable en deacuteduisant de la valeur des logements et eacutequipements agrave reacutealiser le montant des deacutepenses neacutecessaires agrave cette reacutealisation

Une mise en œuvre fluide et sans deacutelais inutiles de la politique de cession du foncier public en faveur du logement deacutepend eacutegalement de la diffusion aux acteurs concerneacutes et en premier lieu aux maires drsquoune information preacutecoce permettant non seulement de mettre en oeuvre les deacutecisions deacutejagrave prises par lrsquoEtat mais aussi drsquoanticiper sur ces deacutecisions

Dans cette perpective il est proposeacute de prendre appui sur les listes existantes et les revues drsquoactifs conduites par la DIE pour publier et actualiser au fil de lrsquoeau un inventaire des proprieacuteteacutes de lrsquoEtat et de ses grands eacutetablissements dont la cession est deacutecideacutee ou simplement envisageacutee

Le II de lrsquoarticle L 3211-7 du CG3P deacutejagrave citeacute preacutevoit qursquoune laquo liste de parcelles [est] eacutetablie par le repreacutesentant de lEtat dans la reacutegion apregraves avis dans un deacutelai de deux mois du comiteacute reacutegional de lhabitat du maire de la commune sur le territoire de laquelle les terrains se trouvent et du preacutesident de leacutetablissement public de coopeacuteration intercommunale compeacutetent Cette liste est mise agrave jour annuellement Elle peut ecirctre compleacuteteacutee selon les mecircmes modaliteacutes agrave la demande de lune des personnes morales mentionneacutees au 1deg [collectiviteacutes EPCI opeacuterateurs] sur preacutesentation par cette derniegravere dun projet sinscrivant dans une strateacutegie de mobilisation du foncier destineacutee agrave satisfaire des besoins locaux en matiegravere de logement raquo Cette liste doit ecirctre mise agrave jour annuellement


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Ces listes reacutegionales ont deux limites fondamentales

en premier lieu elles ne portent en geacuteneacuteral que sur des proprieacuteteacutes dont la cession pour reacutealiser des projets de logements a deacutejagrave eacuteteacute deacutecideacutee Les proprieacuteteacutes dont la cession est envisageable en fonction de projets en cours drsquoeacutetude ou dont lrsquoaffectation agrave la production de logements a eacuteteacute eacutecarteacutee nrsquoy figurent donc pas47 Cela contribue agrave ralentir lrsquoengagement des opeacuterations faute de pouvoir reacutealiser les premiegraveres eacutetudes en temps masqueacute De plus les collectiviteacutes et les opeacuterateurs ne disposent pas systeacutematiquement de lrsquoinformation leur permettant de demander lrsquoinscription drsquoune proprieacuteteacute sur la liste comme le preacutevoit la loi

en second lieu le principe drsquoune mise agrave jour annuelle est moins efficace qursquoune mise agrave jour en temps reacuteel qui permet en moyenne de reacuteduire de quelques mois les deacutelais de diffusion des informations et partant la reacutealisation effective des projets de logements

Proposition ndeg 8 Modifier la reacutedaction du II de lrsquoarticle L 3211-7 du CG3P pour remplacer les listes reacutegionales actuelles de proprieacuteteacutes cessibles pour la reacutealisation de logements par lrsquoobligation de diffuser par la voie numeacuterique un inventaire permanent des proprieacuteteacutes dont la cession est deacutecideacutee ou simplement agrave lrsquoeacutetude Cet inventaire permanent servira notamment de base agrave une concertation reacuteguliegravere entre lrsquoEtat et les collectiviteacutes sur la mobilisation du foncier public

Il apparait enfin neacutecessaire de mettre en place une politique du foncier public concerteacutee entre lrsquoEtat et les collectiviteacutes territoriales

Un dialogue constructif et preacutecoce (avant mecircme la libeacuteration programmeacutee drsquoun site) est indispensable entre lrsquoEtat proprieacutetaire et ses grands eacutetablissements publics drsquoun cocircteacute et les collectiviteacutes territoriales concerneacutees de lrsquoautre afin de reacuteduire les deacutelais drsquoadaptation des PLUPLUi et drsquoinstruction des demandes drsquoautorisation de construire La mobilisation du foncier des collectiviteacutes peut eacutegalement jouer un rocircle deacutecisif pour donner agrave certaines assises fonciegraveres de lrsquoEtat la taille critique neacutecessaire agrave la production de logements de commerces et drsquoeacutequipements

Le dispositif contractuel local entre lrsquoEtat et les collectiviteacutes portant sur la production de logement recommandeacute en section 222 pourrait ainsi comporter un volet sur la mobilisation de lrsquoensemble du foncier public Ce volet sera agrave relier avec un effort plus global de maicirctrise des prix du foncier

Piste de proposition ndeg 9 Mettre en place une politique du foncier public et de lrsquoeacutevolution des prix du foncier concerteacutee entre lrsquoEtat et les collectiviteacutes territoriales via les contrats locaux portant sur la production de logements

32 Favoriser les opeacuterations drsquoameacutenagement productrices de foncier

Pour 2023 et les anneacutees qui suivent il conviendra de donner toute sa mesure agrave la peacuterennisation du fonds friches en lrsquoassortissant drsquoobjectifs et de moyens ambitieux Le 7 septembre 2021 lors de la quatriegraveme rencontre nationale du programme Action Cœur de Ville le Preacutesident de la Reacutepublique a annonceacute la reconduction de cet outil au-delagrave du plan de relance Dans ce contexte il est recommandeacute de mener au plus vite lrsquoeacutevaluation du dispositif actuel et lrsquoestimation des besoins restants agrave lrsquoissue des deux premiers appels agrave projets Ce double exercice est indispensable pour que le fonctionnement et le dimensionnement de ce fonds peacutereacutenniseacute soient agrave la hauteur des enjeux

47 La liste de la reacutegion Auvergne Rhocircne-Alpes va toutefois drsquoores et deacutejagrave au-delagrave de la loi en comportant une liste de proprieacuteteacutes dont la cession est agrave lrsquoeacutetude


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Le fonds friches en assurant lrsquoeacutequilibre drsquoopeacuterations drsquoameacutenagement deacuteficitaires permet de creacuteer du foncier constructible via le renouvellement urbain Ce dispositif connait un succegraves notable depuis sa creacuteation dans le cadre du plan de relance pour le seul appel agrave projet laquo recyclage foncier raquo doteacute drsquoune enveloppe initialement fixeacutee agrave 1295 Meuro en 2021 1 119 dossiers ont eacuteteacute deacuteposeacutes repreacutesentant un total de subventions demandeacutees de 16 Mdeuro Dans ce contexte il a eacuteteacute deacutecideacute drsquoouvrir degraves 2021 la totaliteacute de lrsquoenveloppe 2021-2022 (259 Meuro) et de reacute-abonder le fonds agrave hauteur de 350 Meuro pour un nouvel appel agrave projet agrave partir du 15 juillet 2021

La peacutereacutennisation du fonds permettra de faire face dans la dureacutee aux besoins massifs qui apparaissent sur le territoire

Dans cette perspective le premier deacutefi consiste agrave eacutevaluer le stock de friches qui restera agrave traiter apregraves la mise en œuvre des 650 Meuro drsquoores et deacutejagrave alloueacutes par lrsquoEtat Un reacutecent rapport drsquoinformation parlementaire faisait eacutetat de la difficulteacute agrave estimer ce stock48 Mais les premiegraveres analyses transmis par le ministegravere du logement49 font eacutetat drsquoenjeux encore tregraves significatifs sur la base des seules donneacutees de vacance une premiegravere estimation avec des critegraveres restrictifs conduit agrave 10 514 sites repreacutesentant 13 474 ha en zone AB (14 501 sites repreacutesentent 30 230 ha en zone C) Au-delagrave du stock une eacutevaluation du flux de creacuteation de friches nouvelles sera eacutegalement neacutecessaire Pour meacutemoire les 650 Meuro alloueacutes dans le cadre du plan de relance eacutetaient assortis drsquoun objectif de 2500 ha de friches recycleacutees

Plusieurs initiatives sont lanceacutees pour renforcer la connaissance des friches La loi dite laquo Climat Reacutesilience raquo50 a marqueacute une eacutetape importante en consacrant une deacutefinition harmoniseacutee de la friche51 qui devra toutefois ecirctre preacuteciseacutee par deacutecret Elle geacuteneacuteralise eacutegalement les observatoires de lrsquohabitat et du foncier dont lrsquoune des missions sera le recensement des friches Un outil dit laquo cartofriches raquo est aussi en cours de deacuteploiement par le CEREMA

Le second deacutefi consistera agrave eacutevaluer le besoin de financement associeacute aux friches identifieacutees afin de dimensionner efficacement le soutien de lrsquoEtat Un ordre de grandeur de 100 Meuro par an a eacuteteacute eacutevoqueacute au sein de la commission Cet investissement pourrait ecirctre financeacute sur le budget geacuteneacuteral de lrsquoEtat ou agrave partir drsquoune ressource affecteacutee issue des taxes sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Dans les modaliteacutes de seacutelection des projets il faudra poursuivre les efforts visant agrave garantir la subsidiariteacute de lrsquoaide de lrsquoEtat Le fonds friches doit permettre de deacutebloquer des opeacuterations qui nrsquoauraient pas pu ecirctre lanceacutees autrement La justification du soutien de lrsquoEtat reacuteside dans les externaliteacutes positives des opeacuterations de recyclage urbain au-delagrave des parties prenantes agrave lrsquoopeacuteration et au-delagrave mecircme du territoire immeacutediat Il en reacutesulte que ce financement ne saurait se substituer agrave ceux des autres acteurs il doit venir en compleacutement du financement priveacute et de celui des collectiviteacutes territoriales Un bilan approfondi des deux premiers appels drsquooffre sera indispensable pour garantir que les meacutethodes drsquoanalyse des projets reacutepondent bien agrave cette exigence

48 M Damien Adam et Mme Steacutephanie Kerbarh Rapport drsquoinformation sur la revalorisation des friches industrielles commerciales et administratives janvier 2021

49 CEREMA laquo Estimation du stock de friches en zones tendues note agrave lrsquoattention de la commission preacutesideacutee par M Rebsamen raquo 8 septembre 2021

50 Loi ndeg 2021-1104 du 22 aoucirct 2021 portant lutte contre le deacuteregraveglement climatique et renforcement de la reacutesilience face agrave ses effets

51 Article 222 codifieacute agrave lrsquoarticle L 11-26 du code de lrsquourbanisme laquo Au sens du preacutesent code on entend par ldquo friche rdquo tout bien ou droit immobilier bacircti ou non bacircti inutiliseacute et dont leacutetat la configuration ou loccupation totale ou partielle ne permet pas un reacuteemploi sans un ameacutenagement ou des travaux preacutealables Les modaliteacutes dapplication du preacutesent article sont fixeacutees par deacutecret raquo


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Proposition ndeg 10 Assortir la peacuterennisation du fonds friches drsquoobjectifs et de moyens ambitieux Dans cette perspective eacutevaluer le dispositif actuel et estimer le plus exhaustivement possible les besoins subsistant en zone tendues apregraves les deux premiers appels agrave projets

La production de foncier constructible pourrait eacutegalement passer par une plus grande mobilisation des eacutetablissements publics fonciers (EPF) et drsquoameacutenagement (EPA) La reacuteflexion devrait eacutegalement inclure les projets partenariaux drsquoameacutenagement (PPA) Les deacutebats au sein de la commission font apparaitre lrsquoimportance de tous ces outils Une part importante des assises fonciegraveres priveacutees et publiques mobilisables neacutecessite des opeacuterations de maicirctrise fonciegravere et drsquoameacutenagement afin drsquoecirctre rendues constructibles Celles-ci peuvent ecirctre particuliegraverement lourdes et oneacutereuses lorsqursquoil srsquoagit de reconstruire la ville sur la ville a fortiori en zone tendues

Dans ce contexte la commission a examineacute deux pistes de propositions

garantir que le reacuteseau des EPF drsquoEtat et locaux ainsi que celui des EPA couvre bien lrsquoensemble des zones tendues du territoire

examiner lrsquoadeacutequation des ressources et des missions de ces eacutetablissements

En zones tendues lrsquoempreinte territoriale des EPF et EPA ne fait pas apparaitre de manques manifestes Srsquoagissant des EPF suite au rapport Figeat une eacutetude drsquoopportuniteacute a eacuteteacute meneacute dans cinq reacutegions au sujet de lrsquoextension du peacuterimegravetre drsquointervention des eacutetablissements (trois deacutecisions drsquoextension ont eacuteteacute prises ou amorceacutees) Sur le plan de lrsquoameacutenagement les efforts portent davantage sur le deacuteploiement des PPA qui permettent eacutegalement un soutien de lrsquoEtat et une action coordonneacutee entre collectiviteacutes

La question de lrsquoadeacutequation des ressources financiegraveres de ces eacutetablissements est plus difficile Les recettes des EPF en particulier on diminueacute ces derniers anneacutees en raison de la reacuteforme de la fiscaliteacute locale et des eacutevolutions des plafonds de TSE Les consultations conduites par la mission aupregraves des services du ministegravere du logement et du ministegravere de lrsquoeacuteconomie et des finances font apparaitre des situations contrasteacutees selon les eacutetablissements Les niveaux drsquoendettement varient significativement deux eacutetablissement actifs dans les zones les plus tendues du territoire lrsquoEPFIF et lrsquoEPF PACA se distinguent par des niveaux drsquoendettement eacuteleveacutes Le reacuteseau des EPA malgreacute une hausse significative des plafonds drsquoendettement entre 2021 et 2023 connait des situations contrasteacutees selon les eacutetablissements avec de forts besoins dans certaines zones tendues telles que Saclay et Marseille Aussi apparait-il opportun drsquoapprofondir la reacuteflexion agrave lrsquoeacutechelle locale en partant des besoins du territoire Dans le sillage des travaux actuellement meneacutes dans le cadre de la proceacutedure budgeacutetaire il srsquoagirait de mieux garantir lrsquoadeacutequation des moyens confieacutes agrave chaque eacutetablissement au regard des enjeux propres agrave son peacuterimegravetre drsquointervention

Proposition ndeg 11 Renforcer les moyens drsquoactions des EPF et EPA en examinant pour chaque eacutetablissement lrsquoadeacutequation entre ces ressources et les enjeux propres agrave son peacuterimegravetre drsquointervention


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33 Favoriser la mobilisation du foncier pour un usage temporaire

Il est proposeacute drsquoeacutetendre jusqursquoagrave 5 ans la dureacutee drsquoimplantation en-deccedilagrave de laquelle une opeacuteration de logement ou drsquoheacutebergement temporaire est dispenseacutee de formaliteacutes drsquourbanisme

Certaines emprises fonciegraveres sont destineacutees agrave rester sans usages pendant plusieurs anneacutees en fonction du calendrier de certaines opeacuterations drsquoameacutenagement Pendant cette dureacutee elles sont disponibles pour des usages temporaires tels que des laquo opeacuterations tiroirs raquo de relogement temporaire des occupants pendant la requalification voire la reconstruction totale de certaines reacutesidences sociales

Lrsquoarticle R 421-5 du code de lrsquourbanisme52 permet deacutejagrave de dispenser de toute formaliteacute au titre de ce code les constructions implanteacutees pour une dureacutee nrsquoexceacutedant pas trois mois Cette dureacutee est porteacutee agrave un an dans certaines circonstances telles que le relogement durgence des personnes victimes dun sinistre ou dune catastrophe ou agrave lheacutebergement durgence des personnes migrantes en vue de leur demande dasile Elle peut eacutegalement couvrir la dureacutee du chantier srsquoagissant de lrsquoimplantation de classes provisoires ou de constructions temporaires directement neacutecessaires agrave la conduite des travaux ou lieacutees agrave la commercialisation dun bacirctiment en cours de construction Dans tous les cas le constructeur est tenu de remettre les lieux dans leur eacutetat initial agrave la fin de la peacuteriode drsquoutilisation

Un deacutecret du 24 juin 202153 a en outre porteacute temporairement agrave 18 mois la dureacutee maximale drsquooccupation pour les reacutesidences universitaires les centres drsquoheacutebergement et de reacuteinsertion sociale (CHRS) et les structures drsquoheacutebergement drsquourgence Cette mesure est applicable jusqursquoau 31 deacutecembre 2022

Ces dispositions sont toutefois restrictives et gagneraient agrave ecirctre assouplies

la liste des usages temporaires pour lesquels la dureacutee drsquoutilisation peut deacutepasser 3 mois pourrait ecirctre eacutetendues agrave toutes opeacuterations drsquourbanisme transitoire eacuteventuellement deacuteplaccedilables destineacutees agrave lrsquousage principal de relogement dans le cadre drsquoopeacuteration de deacutemolition-reconstruction ou reacutenovation lourde preacutevue au titre du NPNRU drsquoheacutebergement (drsquourgence social etc) de logement des travailleurs cleacutes (travailleurs longue distance pour les chantiers de transports NPNRU crise sanitaire deacutefense etc) de logement eacutetudiant et jeunes travailleurs

la dureacutee drsquoun an mecircme prolongeacutee agrave 18 mois est souvent trop courte pour assurer lrsquoeacutequilibre eacuteconomique des projets De plus les opeacuterations tiroirs complexes par exemple peuvent srsquoeacutetaler sur une dureacutee de lrsquoordre de 5 ans

Proposition ndeg 12 Preacutevoir que les constructions temporaires neacutecessaires pour reacutealiser une opeacuteration de logement ou drsquoheacutebergement qui nrsquoentrainera pas une dureacutee drsquoutilisation supeacuterieure agrave 5 ans- ou eacuteventuellement 3 ans prolongeable 2 ans - sont dispenseacutees de formaliteacutes au titre du code de lrsquourbanisme Pour limiter les risques juridiques cette mesure pourrait ecirctre inseacutereacutee dans la partie leacutegislative du code de lrsquourbanisme54

52 (lien)

53 Deacutecret ndeg 2021-812 du 24 juin 2021 portant adaptation temporaire du reacutegime de dispense de formaliteacutes durbanisme applicable agrave certaines constructions deacutemontables

54 Les dispositions de lrsquoarticle R 421-5 du code de lrsquourbanisme font application drsquoune habilitation leacutegislative preacutevue au b) de lrsquoarticle L 421-5 qui preacutecise qursquoun deacutecret en Conseil dEtat arrecircte la liste des constructions ameacutenagements installations et travaux qui sont dispenseacutes de toute formaliteacute en raison laquo de la faible dureacutee de leur maintien en place ou de leur caractegravere temporaire compte tenu de lusage auquel ils sont destineacutes raquo


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34 Reacutesorber des incitations fiscales agrave la reacutetention fonciegravere

Enfin la commission ne peut que reacuteaffirmer le besoin drsquoune reacuteforme fiscale structurelle permettant de lutter contre la reacutetention fonciegravere En 2014 les taxes sur les transactions repreacutesentaient 40 de la fiscaliteacute immobiliegravere et fonciegravere contre 60 pour les taxes sur la deacutetention55 Drsquoun point de vue international la France se caracteacuterise par une faible imposition de la deacutetention en particulier dans les zones tendues si lrsquoon raisonne en proportion de la valeur des proprieacuteteacutes Dans ce contexte afin drsquoinciter agrave la libeacuteration du foncier il est freacutequemment proposeacute un reacuteeacutequilibrage global de la charge fiscale du laquo flux raquo (les transactions) vers le laquo stock raquo (la deacutetention des terrains) Les modaliteacutes drsquoune reacuteforme structurelle sont bien documenteacutees sur le plan technique56 Seule la volonteacute politique manque pour amorcer ces transformations

Un premier ensemble de propositions a trait agrave la correction et agrave lrsquoaugmentation de la fiscaliteacute sur le stock de foncier deacutetenu Deux pistes apparaissent particuliegraverement opportune agrave la commission

lrsquoactualisation de lrsquoassiette de la taxe fonciegravere il est freacutequemment recommandeacute drsquoactualiser les valeurs locatives cadastrales (VLC) pour lrsquoimposition du foncier bacircti et de retenir la valeur veacutenale pour le foncier non bacircti Lrsquoobjectif est globalement que lrsquoassiette de la taxe fonciegravere eacutevolue avec la valeur des biens ce qui a notamment pour effet drsquoinciter la collectiviteacute affectataire agrave densifier et agrave investir dans les eacutequipements publics qui accroissent la valeur des actifs fonciers et immobiliers environnants La loi de finances pour 2021 a preacutevu lrsquoactualisation des VLC avec effet au 1er janvier 2026

la fusion des taxes sur les logements sous occupeacutes ou vacants il srsquoagirait de fusionner la taxe drsquohabitation sur les reacutesidences secondaires et les taxes sur les locaux vacants en une seule contribution additionnelle agrave la taxe fonciegravere majoreacutee en zone tendue

Le second ensemble de propositions consiste en une refonte de la fiscaliteacute sur les transactions en favorisant la baisse de son niveau et surtout sa neutraliteacute dans le temps

la neutraliteacute dans le temps de lrsquoimposition des plus-values lrsquoobjectif est de supprimer les incitations fiscales agrave la deacutetention longue du foncier Dans cette perspective plusieurs membres de la commission dans le sillage des rapports reacutecents recommandent de supprimer les abattements fondeacutes sur la dureacutee de deacutetention

la diminution du taux drsquoimposition des plus-values immobiliegraveres le rapport Goldberg recommandait une baisse progressive du taux tandis que le rapport Lagleize recommandait un alignement sur lrsquoimposition de la plus-value mobiliegravere (preacutelegravevement forfaitaire unique agrave 30 ) Un abattement exeptionnel pourrait ecirctre agrave nouveau preacutevu pour creacuteer un choc drsquooffre

la suppression ou la diminution des droits de mutation agrave titre oneacutereux (DMTO) le rapport Figeat proposait une suppression progressive des DMTO compenseacutee par une hausse agrave due concurrence de la taxe fonciegravere (de lrsquoordre drsquoun tiers du rendement fiscal actuel)

55 Dominique Figeat Mobilisation du foncier priveacute en faveur du logement 2016

56 Voir notamment

Dominique Figeat ibid

Daniel Goldberg Rapport drsquoinformation par la commission des affaires eacuteconomiques de lrsquoassembleacutee nationale sur la mobilisation du foncier priveacute en faveur du logement 2016

Jean-Luc Lagleize La maicirctrise des coucircts du foncier dans les opeacuterations de construction Rapport au Premier ministre 2019


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le maintien drsquoune imposition forte des plus-values reacutesultant drsquoune deacutecision drsquourbanisme si le gain issu de la transaction reacutesulte drsquoune deacutecision drsquourbanisme le traitement fiscal doit ecirctre diffeacuterent Il srsquoagit en effet drsquoeacuteviter la privatisation drsquoune richesse collective A ce titre lrsquoaugmentation de la taxe sur les terrains nus devenus constructibles pourrait eacutegalement ecirctre recommandeacutee Une telle mesure permettrait drsquointeacuteresser davantage les communes aux richesses collectives creacuteeacutees par les deacutecisions de constructibiliteacute

Ces reacuteformes ont des impacts redistributifs importants drsquoougrave un haut niveau de sensibiliteacute politique Elle ne peuvent ecirctre envisageacutes qursquoagrave moyen terme sans doute de maniegravere progressive et sur la base drsquoun deacutebat deacutemocratique approfondi Du point de vue de la commission elles restent toutefois incontournables pour atteindre lrsquoobjectif drsquoune allocation efficace du foncier appeleacute agrave devenir de plus en plus rare dans le cadre de lutte contre lrsquoartificialisation des sols

Proposition ndeg 13 Engager une reacuteflexion nouvelle sur la suppression des incitations fiscales agrave la reacutetention fonciegravere corriger et augmenter la fiscaliteacute sur le stock abaisser la fiscaliteacute sur le flux


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CONCLUSION

Les zones tendues du territoire national font face agrave une crise de lrsquooffre de logement Le rythme de construction deacutecroche dans ces reacutegions alors mecircme que les besoins y sont massifs et croissants

Cette crise tire son origine drsquoune profonde deacutevalorisation de lrsquoacte de construire Les confinements successifs le deacutevoiement de certaines preacuteoccupations environnementales ont renforceacute la deacutefiance de nombreux habitants vis-agrave-vis de la densification de leur cadre de vie Les eacutevolutions des finances locales ont rendu plus difficiles la tacircche confieacutee aux maires de deacutepasser ces reacuteticences et drsquoorganiser une reacuteponse locale au deacutefi national du logement pour tous

Dans ces conditions la crise ne se reacutesorbera pas drsquoelle-mecircme Alors que ses premiers signes apparaissent nettement il est encore temps drsquoinverser la tendance Mais des mesures fortes seront neacutecessaires pour cela Un effort collectif est drsquoabord indispensable pour reacutehabiliter lrsquoacte de construire Il doit se deacuteployer sur un plan politique la construction de logements de qualiteacute bien inseacutereacutes dans leurs quartiers est un acte noble une neacutecessaire deacutemarche drsquoaccueil pour faire face aux besoins sociaux sans neacutecessairement aller agrave lrsquoencontre drsquoobjectifs environnementaux Des mesures financiegraveres seront eacutegalement incontournables afin de donner aux maires les moyens drsquoorganiser un effort de construction dans lequel chaque territoire prend sa part en fonction des besoins de logement auxquels il fait face

Drsquoautres mesures tenant agrave la mobilisation du foncier devront accompagner ces actions La commission formule des propositions concregravetes agrave cet eacutegard Elle invite aussi agrave une reacuteflexion plus structurelle sur la fiscaliteacute fonciegravere et immobiliegravere

Drsquoici la fin du mois drsquooctobre 2021 le preacutesent rapport sera compleacuteteacute drsquoun second tome qui permettra de traiter de thegravemes eacutegalement cruciaux pour la relance de la construction en zones tendues en particulier celui de la simplification et de la deacutemateacuterialisation des proceacutedures


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LISTE DES PROPOSITIONS













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Proposition ndeg 12 Preacutevoir que les constructions temporaires neacutecessaires pour reacutealiser une opeacuteration de logement ou drsquoheacutebergement qui nrsquoentrainera pas une dureacutee drsquoutilisation supeacuterieure agrave 5 ans- ou eacuteventuellement 3 ans prolongeable 2 ans - sont dispenseacutees de formaliteacutes au titre du code de lrsquourbanisme Pour limiter les risques juridiques cette mesure pourrait ecirctre inseacutereacutee dans la partie leacutegislative du code de lrsquourbanisme



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LETTRE DE MISSION ET LISTE DES MEMBRES DE LA COMMISSION


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LISTE DES PERSONNES AUDITIONNEES

Des auditions ont eacuteteacute organiseacutees pour recueillir le diagnostic et les propositions de parties prenantes exteacuterieures agrave la commission

Ordre des architectes Mme Christine Leconte preacutesidente

Union nationale des syndicats franccedilais drsquoarchitectes M Jean-Michel Woulkoff preacutesident

Feacutedeacuteration des ESH M Didier Poussou directeur geacuteneacuteral

Feacutedeacuteration des OPH M Bruno Daly directeur des eacutetudes patrimoniales

CDC Habitat M Vincent Maheacute directeur geacuteneacuteral

Association des maires de France M Thierry Repentin co-preacutesident du groupe de travail de lrsquoAMF laquo Logement-habitat-heacutebergement raquo

Union nationale des ameacutenageurs (UNAM)

M Jean-Claude Baudoin preacutesident

M Nicolas Thouvenin deacuteleacutegueacute geacuteneacuteral

Reacuteseau National des Ameacutenageurs

M Nicolas Gravit (Directeur Eiffage Ameacutenagement)

Mme Aude Debreil (DG de lEPA Seacutenart)

Socieacuteteacute du Grand Paris M Freacutedeacuteric Bredillot membre du directoire

Feacutedeacuteration des socieacuteteacutes immobiliegraveres et fonciegraveres Mme Maryse Aulagnon preacutesidente

GECINA

Mme Meacuteka Brunel directrice geacuteneacuterale

M Julien Landfried directeur exeacutecutif communication affaires publiques et marque

M Glenn Domingues directeur des affaires publiques

Conseil national des centres commerciaux M Dorian Lamarre directeur des Affaires publiques

Chambre de commerce et drsquoindustrie de Paris Ile-de-France

M Dominique Mocquax membre eacutelu

Mme Dominique Moreno responsable du pocircle politiques territoriales et reacutegionales


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ETUDE DU CABINET FCL GERER LA CITE

2 44

Contribution FCL Geacuterer la Citeacute Commission Logement Rebsamen FCL Geacuterer la Citeacute ndash 20 septembre 2021

Le constat eacutetant fait drsquoune baisse importante des chiffres de la construction et drsquoun recul des permis de construire accordeacutes notamment sur les projets drsquohabitat collectif dans les territoires tendus le Premier Ministre a deacutecideacute de reacuteunir une commission composeacutee drsquoeacutelus de professionnels et de personnaliteacutes qualifieacutees preacutesideacutee par Franccedilois Rebsamen Maire de Dijon Preacutesident de Dijon Meacutetropole

Lrsquoobjectif principal de la Commission est drsquoeacutetudier et drsquoobjectiver les freins agrave la construction de logements du point de vue des collectiviteacutes et de faire des propositions de reacuteformes pour la rentreacutee dans le calendrier de preacuteparation du projet de Loi de finance 2022 Le Premier Ministre a installeacute cette commission le mardi 8 juin 2021 agrave 11h en preacutesence de son preacutesident M Franccedilois Rebsamen et de la Ministre chargeacutee du Logement Mme Emmanuelle Wargon Forte drsquoune expeacuterience de plus de 30 ans dans lrsquoameacutenagement de la ville et la gestion financiegravere du secteur public local FCL Geacuterer la Citeacute a toujours eu agrave cœur drsquoecirctre au plus pregraves des enjeux locaux de deacuteveloppement et de participer agrave rendre les enjeux prospectifs compreacutehensibles et opeacuterationnels pour les eacutelus et techniciens du secteur public Jrsquoai donc accepteacute cette invitation agrave apporter notre expertise pour objectiver le bilan financier

de la construction de logements et de lrsquoaccueil de nouveaux habitants pour les communes Un travail drsquoeacutetudes et de simulations sur les deux aspects de la probleacutematique a eacuteteacute proposeacute

1) Le projet urbain et les difficulteacutes rencontreacutees par les collectiviteacutes pour financer la reacutealisation des opeacuterations drsquoameacutenagement

2) Le contexte leacutegislatif fiscal reacutecent de suppression de la taxe drsquohabitation et ses incidences sur la capaciteacute des communes agrave financer les politiques publiques dans un contexte drsquoaccueil de nouveaux habitants

Je tiens agrave remercier la Commission et son Preacutesident Franccedilois Rebsamen de leur confiance les directions de lrsquoEacutetat qui ont apporteacute les compleacutements drsquoanalyse et ont permis drsquoalimenter lrsquoeacutechantillon drsquoeacutetudes et enfin les eacutequipes FCL qui ont eacuteteacute de pregraves ou de loin solliciteacutees sur ce travail tout particuliegraverement Jean-Christophe Bergeacute Caroline Second et Romain Harleacute qui ont apporteacute leur expertise Ce document est volontairement syntheacutetique et cependant preacutecis sur la meacutethodologie employeacutee les hypothegraveses et les reacutesultats Le travail de FCL se complegravete de propositions pour permettre de retrouver une dynamique future dans la construction de logements et du deacuteveloppement de la Citeacute Nous espeacuterons ainsi contribuer aux avanceacutees et deacutecisions nouvelles dans lrsquoaction publique locale pour favoriser le deacuteveloppement de lrsquooffre de logement


3 44

Sommaire

I LrsquoIMPACT DE LrsquoACCUEIL DE POPULATION SUR LES DEPENSES

DrsquoAMENAGEMENT ET DrsquoEQUIPEMENT 4

I1 Une fragilisation des eacutequilibres financiers des opeacuterations drsquoameacutenagement 4

I11 Le foncier ameacutenageacute laquo matiegravere premiegravere raquo indispensable agrave la relance de

la construction de logement 4

I12 Des opeacuterations neacutecessitant un appui financier des collectiviteacutes locales 6

I2 Analyse des paramegravetres eacuteconomiques des opeacuterations drsquoameacutenagement 7

I21 Meacutethodologie drsquoanalyse 7

I21 Des deacutepenses drsquoameacutenagement marqueacutees par le poids des acquisitions

fonciegraveres sur les territoires les plus attractifs 10

I22 Une structure de recettes qui ne permet pas de couvrir lrsquoensemble des

deacutepenses drsquoameacutenagement par les seules cessions fonciegraveres 14

II LrsquoIMPACT DE LrsquoACCUEIL DE POPULATION SUR LES RECETTES ET DEPENSES

RECURRENTES DES COLLECTIVITES 17

II1 La situation actuelle des communes en section de fonctionnement 17

II11 La situation des communes srsquoest ameacutelioreacutee sur les derniers exercices 17

II12 Mais il existe de tregraves fortes dispariteacutes de situations 17

II2 La suppression de la taxe drsquohabitation a fortement fragiliseacute la capaciteacute agrave

financer les deacutepenses reacutecurrentes lieacutees aux logements nouveaux 20

II21 Le fonctionnement de la fiscaliteacute locale et lrsquoimpact de la suppression de

la taxe drsquohabitation 20

II22 Meacutethodologie de simulation de lrsquoimpact pour les communes 22

II23 Reacutesultats des simulations 24

II3 Impact sur les meacutecanismes de peacutereacutequation exemples 32

II4 Les derniegraveres reacuteformes ont accru le deacutecalage entre arriveacutee de la population et

perception des recettes reacutecurrentes 33

II5 Conclusions et pistes de travail 34

II51 Conclusions 34

II52 Pistes de travail 34

II6 Annexes aux simulations reacutealiseacutees 36

II61 Hypothegraveses simplificatrices utiliseacutees dans la simulation et impacts 36

II62 Analyse de sensibiliteacute 1 valeur locative des nouveaux logements

supeacuterieure de 15 agrave la valeur locative moyenne 38

II61 Analyse de sensibiliteacute 2 22 personnes par logement au lieu de 25 40

III ANNEXE LETTRE DE MISSION 42


4 44

I LrsquoIMPACT DE LrsquoACCUEIL DE POPULATION SUR LES

DEPENSES DrsquoAMENAGEMENT ET DrsquoEQUIPEMENT

I1 Une fragilisation des eacutequilibres financiers des

opeacuterations drsquoameacutenagement

I11 Le foncier ameacutenageacute laquo matiegravere premiegravere raquo

indispensable agrave la relance de la construction de logement

Les actions incitatives sur lrsquoeacutetape de la promotion immobiliegravere qursquoil srsquoagisse de mesures fiscales tourneacutees vers lrsquooffre et la demande ou encore de leveacutee de freins reacuteglementaires risquent de nrsquoavoir qursquoun effet limiteacute sur la production annuelle de logements si elles ne srsquoaccompagnent pas drsquoactions visant agrave faciliter lrsquoeacutequilibre eacuteconomique des opeacuterations

drsquoameacutenagement

Les gisements de fonciers bruts que constituaient lrsquoouverture agrave lrsquourbanisation drsquoespaces

naturels ou agricoles tendent aujourdrsquohui agrave disparaitre depuis plusieurs deacutecennies avec la monteacutee en puissance des preacuteoccupations environnementales La strateacutegie nationale Zeacutero Artificialisation Nette va venir accentuer cette tendance aujourdrsquohui prononceacutee sur les territoires des meacutetropoles sur lrsquoensemble du territoire national

middot Les opeacuterations drsquoameacutenagement drsquoensemble vecteur privileacutegieacute du

renouvellement urbain

Lrsquoaffirmation de la prioriteacute laquo refaire la ville sur la ville raquo va neacutecessiter de mobiliser des fonciers complexes de par leur morcellement ou leur remise en eacutetat preacutealable pour lesquels les proceacutedures drsquoameacutenagement drsquoinitiative publique sont souvent indispensables Aussi nous concentrons notre analyse sur les opeacuterations drsquoensemble drsquoinitiative publique (peacuterimegravetre de ZAC ou de permis drsquoameacutenager) par opposition aux opeacuterations dites en diffus

De plus le suivi au sein drsquoun budget annexe ameacutenagement lorsqursquoelles sont reacutealiseacutees en reacutegie ou au sein drsquoun bilan drsquoopeacuteration pour celles conceacutedeacutees permet une identification

claire des deacutepenses et des recettes pour ces opeacuterations drsquoensemble A contrario la reacutealisation lsquorsquoen diffusrsquorsquo par les opeacuterateurs priveacutes drsquoopeacuterations soumises au reacutegime de la taxe drsquoameacutenagement ne permet pas une identification preacutecise des deacutepenses drsquoinvestissement induites pour la collectiviteacute qursquoil srsquoagisse de travaux drsquoaccompagnement de voiries et reacuteseaux ou plus encore drsquoeacutequipements publics de proximiteacute


5 44

middot Une difficulteacute croissante agrave eacutequilibrer les bilans drsquoopeacuterations par

les seules cessions de charges fonciegraveres

Dans le cas ougrave les cessions de charges fonciegraveres aux opeacuterateurs et autres recettes commerciales ne couvrent pas lrsquoensemble des deacutepenses agrave la charge de lrsquoopeacuteration (acquisitions fonciegraveres travaux dont deacutepollution honoraires et autres deacutepenses) la collectiviteacute locale compeacutetente peut ecirctre ameneacutee agrave verser une participation drsquoeacutequilibre selon des modaliteacutes convenues en deacutemarrage drsquoopeacuteration sur la base drsquoun laquo bilan agrave

terminaison raquo projetant lrsquoensemble des deacutepenses et des recettes projeteacutees drsquoici lrsquoachegravevement de lrsquoopeacuteration


6 44

Lrsquoajustement des bilans en phase de montage se fait en grande partie sur le contenu du

programme des eacutequipements publics mis agrave la charge de lrsquoopeacuteration Dans une perspective de comparaison des opeacuterations et du coucirct consolideacute que repreacutesente pour la collectiviteacute lrsquoaccueil drsquoun logement un retraitement est opeacutereacute Lorsqursquoil nrsquoest pas financeacute par

lrsquoopeacuteration lrsquoinvestissement pour la creacuteation des eacutequipements scolaires (maternelle et eacuteleacutementaire) agrave la charge de la collectiviteacute pour lrsquoaccueil de la population nouvelle est consolideacute avec les participations et subventions verseacutees agrave lrsquoopeacuteration

I12 Des opeacuterations neacutecessitant un appui financier des

collectiviteacutes locales

Plusieurs facteurs pegravesent aujourdrsquohui sur lrsquoeacutequilibre financier des projets fragilisant le rythme de commercialisation des charges fonciegraveres aupregraves des opeacuterateurs de logements

middot Le poids des acquisitions fonciegraveres est important en particulier pour les opeacuterations de recyclage de fonciers drsquoactiviteacute Les acquisitions fonciegraveres se font agrave une valeur drsquousage souvent plus eacuteleveacutee que la valeur future agrave laquelle viennent srsquoajouter des frais de relocalisation ou drsquoeacuteviction

middot Les coucircts conseacutequents de remise en eacutetat des sols

Lrsquoorientation croissante vers des opeacuterations de recyclage ou renouvellement urbain induit une augmentation de ces postes du fait de la complexiteacute des proceacutedures de

remembrement de fonciers issus drsquoactiviteacutes en place ou de logements occupeacutes ainsi que de lrsquooccurrence plus importante de frais de deacutepollution lieacutes agrave la preacutesence anteacuterieure drsquoactiviteacutes artisanales ou industrielles

middot Les coucircts de creacuteation des eacutequipements pour lrsquoaccueil des populations nouvelles eacutevoluent eacutegalement connaissent une hausse du fait drsquoune eacuteleacutevation des performances techniques et environnementales des eacutequipements mais aussi localement avec des tensions sur le coucirct des matiegraveres premiegraveres ou de la main drsquoœuvre (cas du Grand Paris)

middot Concernant les recettes les cessions de droits agrave construire constituent la ressource principale des opeacuterations drsquoameacutenagement Les montants de charges fonciegraveres sont aujourdrsquohui tregraves contraints dans le cadre des deacutebats sur la densiteacute la place des espaces verts dans les projets ou la maitrise des prix de sortie

middot Le bouclage financier des opeacuterations repose sur la capaciteacute des collectiviteacutes

locales agrave financer une participation drsquoeacutequilibre etou subventionner les eacutequipements publics Les contraintes financiegraveres des collectiviteacutes peuvent

conduire agrave lrsquoabandon ou au reacuteeacutechelonnement dans le temps des opeacuterations fragilisant lrsquooffre de logement neuf en bout de chaine


7 44

I2 Analyse des paramegravetres eacuteconomiques des opeacuterations


I21 Meacutethodologie drsquoanalyse

FCL a analyseacute un eacutechantillon drsquoopeacuterations drsquoameacutenagement drsquoensemble en travaillant sur

leurs bilans agrave terminaison Lrsquoobjectif de lrsquoeacutetude est drsquoobjectiver les facteurs de tensions sur les bilans drsquoopeacuteration et drsquoidentifier des mesures agrave mecircme de deacutebloquer ou drsquoacceacuteleacuterer la reacutealisation de ces opeacuterations geacuteneacuteratrices de logements

Le bilan agrave terminaison est un document de suivi financier drsquoune opeacuteration eacutetabli au moment du deacutemarrage du projet et ensuite actualiseacute reacuteguliegraverement Agrave un moment t en cours de reacutealisation de lrsquoopeacuteration il integravegre lrsquoensemble des deacutepenses et recettes deacutejagrave

reacutealiseacutees et projette celles qui reste agrave deacutecaisser ou percevoir pour conduire le projet agrave son terme

Les 71 opeacuterations analyseacutees preacutesentent une programmation mixte agrave dominante de logement repreacutesentent une production totale de 70 000 logements sur lrsquoensemble de leur dureacutee de reacutealisation

Le rythme de mise en chantier de logements neufs sur les derniegraveres anneacutees srsquoeacutetablit entre 340 000 et 440 000 an En lrsquoabsence de statistique preacutecise sur la part reacutealiseacutee au sein drsquoopeacuterations drsquoameacutenagement drsquoensemble on peut consideacuterer qursquoelles repreacutesentent entre 25 et 30 de ce volume annuel Lrsquoeacutechantillon eacutetudieacute permet donc une repreacutesentativiteacute

importante

Les donneacutees financiegraveres mobiliseacutees dans le cadre de lrsquoanalyse sont issues

middot De sources FCL pour 43 drsquoentre elles apregraves anonymisation

middot Des bilans preacutevisionnels drsquoopeacuterations candidates au fonds friches transmis par la DHUP (Ministegravere du Logement de lEacutegaliteacute des territoires et de la Ruraliteacute) pour 24 opeacuterations apregraves retraitement et anonymisation

middot Des bilans de 4 opeacuterations conduites par des EPA et transmises par la DHUP

Nous avons retenu pour notre panel drsquoopeacuterations un double seuil de 1 ha drsquoemprise

fonciegravere et de 30 logements neufs geacuteneacutereacutes comme minimum En deccedilagrave lrsquoabsence ou le tregraves faible volume drsquoeacutequipements publics agrave creacuteer lrsquoopeacuteration sera qualifieacutee drsquoimmobiliegravere plutocirct que drsquoameacutenagement


8 44

Tensions du

marcheacute logement

zone A et Abis zone B1-B2 zone C

36 21 14

Carte DHUP zonages repreacutesentant la tension du marcheacute du logement par commune depuis

les plus tendues zone A (demande tregraves supeacuterieure agrave lrsquooffre) au plus deacutetendues zone C

(demande infeacuterieure ou eacutegale agrave lrsquooffre)

Les zones de laquo tension raquo A et Abis correspondent au cœur de lrsquoagglomeacuteration parisienne et aux territoires sur lesquels le rapport entre offre et demande de logements est le plus deacuteseacutequilibreacute (Cocircte drsquoAzur Genevois franccedilais et les grandes meacutetropoles) Ces territoires preacutesentent des prix plus eacuteleveacutes sur le marcheacute tant en entreacutee drsquoopeacuteration drsquoameacutenagement (acquisition des fonciers bruts) qursquoen sortie (cessions de charges fonciegraveres ameacutenageacutees)


9 44

Centraliteacute au sein de

lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine

commune peacuteriurbaine ou

rurale

51 20

Scheacutema de principe de localisation des opeacuterations sur un territoire

Anneacutee de

reacutefeacuterence bilan

2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29

Niveau drsquoavancement de

lrsquoopeacuteration

opeacuterations en cours de

montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure


opeacuterations en ZAC en permis

drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4

Afin drsquoappreacutehender la diversiteacute des situations territoriales et des niveaux de tension sur le marcheacute immobilier lrsquoanalyse compare les paramegravetres eacuteconomiques des opeacuterations drsquoameacutenagement (structure de deacutepenses et de recettes)

middot Pour les zonages A et Abis drsquoune part B et C deacutefinis par le Ministegravere drsquoautre part

middot Pour les opeacuterations urbaines (commune centre ou couronne urbaine) drsquoune part peacuteriurbaines et rurales drsquoautre part


10 44

Les opeacuterations eacutetudieacutees se reacutepartissent comme suit

A Abis B1 B2 et C

Centraliteacute urbaine 35 16

Peacuteriurbain rural 1 19

Il est agrave noter que si les opeacuterations en secteur de marcheacute tendu (A Abis) sont quasi-exclusivement au sein de centraliteacutes urbaines celles en zone de marcheacute deacutetendu se

reacutepartissent entre centraliteacutes et peacuteriurbain-rural La comparaison des indicateurs selon ces deux critegraveres permettra donc drsquoidentifier leurs influences relatives sur la formation des deacutepenses et des recettes

Chacun des indicateurs est exprimeacute en valeur par logement produit par lrsquoopeacuteration afin de pouvoir comparer la structuration par composantes des deacutepenses et recettes des opeacuterations drsquoameacutenagement

Notre analyse des eacutequilibres financiers des opeacuterations drsquoameacutenagement se place du point de vue des collectiviteacutes compeacutetentes en matiegravere drsquoameacutenagement Afin drsquoidentifier les enjeux de soutenabiliteacute financiegravere des opeacuterations drsquoameacutenagement pour les collectiviteacutes qui en ont lrsquoinitiative nous nous sommes attacheacutes agrave eacutevaluer le niveau de deacutepenses moyen

pour un logement produit des opeacuterations drsquoameacutenagement avant de deacutetailler la

composition de ce coucirct et la faccedilon dont il est couvert par les recettes issues de la cession de charges fonciegraveres ou de subventions et participations publiques

I21 Des deacutepenses drsquoameacutenagement marqueacutees par le poids

des acquisitions fonciegraveres sur les territoires les plus

attractifs

Les deacutepenses drsquoune opeacuteration drsquoameacutenagement sont constitueacutees des acquisitions des fonciers selon leur usage anteacuterieur la remise en eacutetat des sols conformeacutement au nouvel usage projeteacute lrsquoensemble des travaux de voiries espaces publics et eacutequipements neacutecessaires agrave lrsquoaccueil des nouveaux usagers ainsi que les honoraires et frais divers neacutecessaires agrave sa reacutealisation


11 44

A Un coucirct complet drsquoopeacuteration plus important en cœur

drsquoagglomeacuteration et en zones tendues

middot Rameneacute au nombre de logements geacuteneacutereacutes le total des deacutepenses agrave la charge de lrsquoopeacuteration drsquoameacutenagement srsquoeacutetablit en moyenne agrave 49 445 euro en milieu peacuteriurbain ou rural contre 60 724 eurologement soit + 23 au sein des

centraliteacutes urbaines Lrsquoeacutecart est plus prononceacute (+ 40 ) entre les opeacuterations des zones A-Abis (67 024 eurologement) et celles des zones B1B2 et C (47 800 eurologement)

Lrsquoobjectif de notre analyse sera drsquoidentifier lrsquoorigine des eacutecarts par une analyse poste

agrave poste et de mettre en regard la structure des deacutepenses afin drsquoidentifier les

diffeacuterentiels de reste agrave charge pour la collectiviteacute apregraves couverture des deacutepenses par les recettes commerciales

B Des coucircts de travaux drsquoameacutenagement similaires entre les territoires


12 44

middot Les travaux drsquoameacutenagement de voiries et de reacuteseaux apparaissent relativement homogegravenes lorsqursquoon les rapporte au nombre de logements des opeacuterations

middot La comparaison entre contextes urbainsruraux-peacuteriurbains ou marcheacute tendudeacutetendu ne montre pas drsquoeacutecarts significatifs

middot Si les travaux drsquoameacutenagement de surface sont plus oneacutereux au msup2 drsquoespaces publics creacuteeacutes en contexte urbain dense leur impact est neutraliseacute par

lrsquoaugmentation de la densiteacute de logements desservis a contrario les autres composantes de coucircts travaux (branchements reacuteseaux eacutequipements publics) suivent une progression lineacuteaire avec le nombre de logements creacuteeacutes

C Des coucircts de travaux de remise en eacutetat des sols faiblement correacuteleacutes

agrave la localisation des opeacuterations

middot Exprimeacute en euroha ameacutenageacute le coucirct de la remise en eacutetat des sols apparait

leacutegegraverement plus important en contexte urbain et en secteur tendu qui concentrent les opeacuterations de recyclage de friches

middot Ce coucirct moyen recouvre des eacutecarts importants entre opeacuterations et teacutemoigne davantage drsquoune concentration des opeacuterations de recyclage urbain sur ces territoires


13 44

D Un poste drsquoacquisitions fonciegraveres qui explique les variations des

coucircts drsquoopeacuteration

middot Au sein de ce coucirct complet de production du foncier ameacutenageacute les acquisitions

fonciegraveres en amont repreacutesentent un poids plus important en contexte urbain

et en secteur tendu

middot En valeur absolue le rapport est plus marqueacute entre secteurs tendus et

deacutetendus

middot Lrsquoeacutevolution des prix du marcheacute immobilier a un effet drsquoentrainement sur celui du foncier Ce facteur explique la difficulteacute pour les ameacutenageurs agrave ajuster leurs acquisitions au coucirct de production des opeacuterations y compris dans le cas de grandes emprises publiques agrave transformer


14 44

middot Contrairement aux autres composantes du coucirct drsquoopeacuteration le surcoucirct des

acquisitions fonciegraveres en situation de marcheacute tendu ne peut pas ecirctre absorbeacute

par le seul effet de densiteacute des opeacuterations drsquoameacutenagement Ce poids des acquisitions fonciegraveres explique lrsquoessentiel de la variation des coucircts de production des logements

La part des acquisitions fonciegravere explique lrsquoessentiel de la variabiliteacute du coucirct des

opeacuterations drsquoameacutenagement Les surcoucircts sur les autres familles de deacutepenses (travaux de viabilisation et de remise en eacutetat des sols) dans les opeacuterations en centraliteacute urbaine et en zone tendue sont neutraliseacutees par lrsquoeffet de densiteacute

Degraves lors il srsquoagit drsquoanalyser la structure de recettes de ces mecircmes opeacuterations afin drsquoidentifier si le dynamisme des marcheacutes immobiliers permet de compenser lrsquointeacutegraliteacute des surcoucircts drsquoacquisitions de fonciers agrave ameacutenager par des cessions de charges majoreacutees

I22 Une structure de recettes qui ne permet pas de couvrir

lrsquoensemble des deacutepenses drsquoameacutenagement par les seules

cessions fonciegraveres

Les recettes drsquoune opeacuteration drsquoameacutenagement sont constitueacutees en premier lieu des cessions des fonciers ameacutenageacutes (ou charges fonciegraveres) aux promoteurs deacuteveloppant les programmes de logement activiteacutes ou eacutequipements Les subventions apporteacutees par drsquoautres partenaires (Etat et collectiviteacutes locales) permettent drsquoalleacuteger le solde qui sera agrave prendre en charge par la collectiviteacute conceacutedante sous la forme de participation

drsquoeacutequilibre pour couvrir lrsquoensemble des deacutepenses

A Une structure de recettes du bilan marqueacutee par le niveau des prix

immobiliers

middot Les diffeacuterences de dynamiques des marcheacutes immobiliers se traduisent tregraves directement par le poids relatif des charges fonciegraveres et des subventions-

participations du conceacutedant

middot La part de subventions-participations varie de maniegravere tregraves faible selon la centraliteacute

middot La part de subvention-participations vient compenser le niveau plus faible des charges fonciegraveres en contexte deacutetendu 27 contre 21 en contexte tendu


15 44

B Des subventions reccedilues drsquoautres financeurs moins importants en

dehors des centraliteacutes

middot On note eacutegalement que le poids des autres recettes qui incluent les subventions drsquoautres financeurs que la collectiviteacute conceacutedante est nettement plus fort en contexte de centraliteacute et secteur tendu

middot Ces eacutecarts reflegravetent une capaciteacute supeacuterieure des collectiviteacutes agrave mobiliser ces

subventions en lien avec leur ingeacutenierie de projet

Les subventions mobiliseacutees par les projets drsquoameacutenagement aupregraves de lrsquoEtat ou des collectiviteacutes locales autres que la commune ou lrsquoEPCI maitre drsquoouvrage ou conceacutedant de lrsquoopeacuteration apparaissent plus importantes en valeur absolue et en poids relatif dans les bilans des opeacuterations en centraliteacute urbaine et en secteur tendu Cela peut srsquoexpliquer par une capaciteacute plus importante agrave maitriser les dispositifs de subventionnement

Lrsquoajustement pour couvrir les deacutepenses se fait par la participation drsquoeacutequilibre des collectiviteacutes locales moins importante en poids relatif dans les secteurs de tension sur le marcheacute du logement Neacuteanmoins les eacutecarts sont beaucoup plus faibles en valeur

absolue


16 44

C Un reste agrave charge par logement pour la collectiviteacute important

et relativement homogegravene entre territoires

La participation drsquoeacutequilibre et les subventions verseacutees par la collectiviteacute sont consolideacutees avec le coucirct des eacutequipements scolaires lorsque ceux-ci ne sont pas pris en charge par lrsquoopeacuteration comme deacutecrit preacuteceacutedemment dans la meacutethodologie

middot Le reste agrave charge par logement pour la collectiviteacute nrsquoest pas deacutetermineacute par le contexte de tension du marcheacute En effet le surcoucirct que repreacutesentent les acquisitions fonciegraveres en secteur tendu est neutraliseacute par une augmentation

proportionnelle des cessions de charges fonciegraveres

middot Un ajustement srsquoopegravere entre la capaciteacute des collectiviteacutes agrave financer une participation drsquoeacutequilibre et le programme des eacutequipements publics reacutealiseacutes (eacutequipements non reacutealiseacutes ou pris en charge directement par le budget de la collectiviteacute)

Au vu de ces eacuteleacutements drsquoanalyse il paraitrait pertinent de srsquoorienter vers une aide directe

agrave la collectiviteacute pour la creacuteation de logements au moment de la deacutelivrance du permis de construire ainsi que vers des dispositifs de maitrise des prix de cessions des emprises

fonciegraveres publiques ou parapubliques


17 44

II LrsquoIMPACT DE LrsquoACCUEIL DE POPULATION SUR

LES RECETTES ET DEPENSES RECURRENTES DES

COLLECTIVITES

II1 La situation actuelle des communes en section de

fonctionnement

II11 La situation des communes srsquoest ameacutelioreacutee sur les

derniers exercices

Agrave lrsquoexception de lrsquoanneacutee particuliegravere 2020 sur les derniers exercices lrsquoeacutepargne (ou autofinancement) brute et nette (du remboursement de dette) des communes sur leurs

budgets principaux a augmenteacute que ce soit en volume ou en part des recettes de fonctionnement

II12 Mais il existe de tregraves fortes dispariteacutes de situations

Les tableaux ci-dessous montrent cependant une tregraves grande heacuteteacuterogeacuteneacuteiteacute des

situations

middot Environ 5 des communes ont une eacutepargne brute neacutegative soit une situation non peacuterenne qui appelle des arbitrages rapides et conseacutequents

middot Environ 7 des communes ont une eacutepargne brute infeacuterieure agrave 50eurohab soit une situation extrecircmement fragile

middot La moitieacute environ des communes ont une eacutepargne qui peut rapidement devenir tregraves fragile en cas drsquoeacutevolution des deacutepenses de fonctionnement plus rapide que celle des recettes de fonctionnement

Budgets principaux en milliards deuros 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199

Taux deacutepargne brute 1340 1400 1410 1430 1540 1560 1470

Remboursement de dette 592 613 624 615 622 635 629

Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489

Capaciteacute de deacutesendettement (anneacutees) 60 58 58 58 53 50 54

Sources Rapprt de lOFGL 2019 Rapport de lOFGL 2021


18 44

Agrave lrsquoexception des tregraves petites communes cette reacutepartition est assez homogegravene entre

strates

Apregraves prise en compte du remboursement de capital de dette plus de 16 des communes sont concerneacutees par une eacutepargne nette neacutegative 14 environ sont dans une situation tregraves fragile

Ensemble des budgets principaux des communes

Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020

Infeacuterieure agrave 0 1 855 1 596 51 46

Entre 0 et 50 Moins de 2 Meuro 3 258 2 455 89 70

Entre 50 et 200 Entre 2 et 8 Meuro 20 192 17 838 551 511


Entre 500 et 700 Entre 20 et 28 Meuro 854 965 23 28


Supeacuterieure agrave 1000 Plus de 40 Meuro 372 453 10 13

Total 36 638 34 924 1000 1000

Source donneacutees OFGL traitement FCL-Geacuterer la Citeacute


Epargne brute en eurohabInfeacuterieure agrave

200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000

Infeacuterieure agrave 0 629 537 249 94 34 12 17 11 8 3 2

Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0

Supeacuterieure agrave 1000 300 65 49 23 8 5 3 0 0 0 0

Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42

en des communes de la

strate

Infeacuterieure agrave

200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020







Supeacuterieure agrave 500 Plus de 20 Meuro 1 225 1 342 33 38

Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44

Ce constat drsquoune situation fragile en section de fonctionnement pour un nombre important de communes est confirmeacute en restreignant lrsquoeacutechantillon aux communes de plus de 5 000 habitants

Budgets principaux des communes de plus de 5 000 habitants

Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020

Infeacuterieure agrave 0 54 41 26 19

Entre 0 et 50 Moins de 2 Meuro 154 71 73 32






Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44

II2 La suppression de la taxe drsquohabitation a fortement

fragiliseacute la capaciteacute agrave financer les deacutepenses

reacutecurrentes lieacutees aux logements nouveaux

II21 Le fonctionnement de la fiscaliteacute locale et lrsquoimpact de

la suppression de la taxe drsquohabitation

Les recettes fiscales reacutecurrentes lieacutees agrave des nouveaux logements eacutetaient constitueacutees jusqursquoen 2020 inclus

middot De la taxe drsquohabitation due par les occupants des logements au premier janvier de lrsquoanneacutee

middot La base drsquoimposition est composeacutee de la valeur locative du logement minoreacutee drsquoabattements obligatoires (abattements pour personnes agrave charge) ou facultatifs (abattement geacuteneacuteral agrave la base notamment)

middot Le taux drsquoimposition eacutetait deacutelibeacutereacute par chaque collectiviteacute dans la limite de regravegles de taux plafonds et de lien avec les autres taux drsquoimposition

middot Deux grands types de reacuteductions srsquoappliquent du point de vue des contribuables

middot Des exoneacuterations pour partie compenseacutees par lrsquoEtat (au taux de 1991)

middot Des deacutegregravevements (totaux ou partiels) sans impact pour les collectiviteacutes il srsquoagit drsquoune prise en charge de tout ou partie de la cotisation par lrsquoEtat en substitution du contribuable

middot De la taxe fonciegravere sur les proprieacuteteacutes bacircties due par les proprieacutetaires des logements au premier janvier de lrsquoanneacutee

middot La base drsquoimposition est composeacutee de la valeur locative diminueacutee drsquoun

abattement forfaitaire de 50

middot Le taux drsquoimposition est deacutelibeacutereacute par chaque collectiviteacute dans la limite des taux plafonds

middot Des exoneacuterations srsquoappliquent en particulier des exoneacuterations de longue

dureacutee pour les logements sociaux dont les conditions deacutependent des dispositifs de financement aideacute dont ils ont fait lrsquoobjet

middot Ces exoneacuterations ne sont que tregraves partiellement compenseacutees

middot Pour certaines drsquoentre elles la compensation ne srsquoapplique que si la perte de recette est laquo substantielle raquo crsquoest-agrave-dire supeacuterieure agrave 10 du produit communal total de taxe fonciegravere sur les proprieacuteteacutes bacircties En cas de franchissement de ce seuil seule la part exceacutedant les 10 est compenseacutee

middot Pendant plusieurs anneacutees ces compensations drsquoexoneacuterations ont fait partie des laquo variables drsquoajustement raquo dans le cadre des lois de finances successives au sein de lrsquoenveloppe des concours financiers de lrsquoEtat aux collectiviteacutes certains concours doivent ecirctre minoreacutes pour permettre lrsquoeacutevolution drsquoautres En 2020 le taux de minoration laquo amalgameacute raquo pour ces compensations eacutetait de


21 44

0069697 ce qui signifie que le taux de compensation est infeacuterieur agrave 7

La suppression de la taxe drsquohabitation sur les reacutesidences principales est progressive jusqursquoen 2023 pour les contribuables mais lrsquoanneacutee de modification du panier de recettes pour les communes est 2021 (la TH encore payeacutee par certains contribuables est perccedilue par lrsquoEtat pendant cette peacuteriode transitoire)

Pour les communes la compensation srsquoeffectue via le transfert du taux de taxe fonciegravere

sur les proprieacuteteacutes bacircties du deacutepartement (lui-mecircme compenseacute par une fraction de TVA) Lrsquoapplication drsquoun laquo coefficient correcteur raquo calculeacute au niveau de chaque commune permet de srsquoassurer de la neutraliteacute du dispositif sur la base des valeurs 2020 agrave deux exceptions pregraves

middot Le coefficient correcteur est calculeacute en tenant compte du taux de TH de 2017 le produit reacutesultant drsquoeacuteventuelles hausses de taux ulteacuterieures est donc perdu

middot Les communes surcompenseacutees ne sont pas preacuteleveacutees si la surcompensation est infeacuterieure agrave 10 000 euros

Le scheacutema ci-dessous syntheacutetise les diffeacuterentes eacutetapes de suppression de la taxe drsquohabitation


En revanche ce meacutecanisme modifie la dynamique du panier de recettes avec plusieurs

impacts neacutegatifs sur les recettes de fiscaliteacute induites par les nouveaux logements pour

les communes

middot Les logements sociaux sur lesquels de la taxe drsquohabitation eacutetait perccedilue (payeacutee par les contribuables ou par lrsquoEtat via les deacutegregravevements) nrsquoamegravenent quasiment plus

de recettes fiscales Ils sont en effet exoneacutereacutes sur longue peacuteriode de taxe fonciegravere sur les proprieacuteteacutes bacircties et la compensation correspondante est aujourdrsquohui tregraves reacuteduite

2020 2021 2022 2023

100 de

deacutegregravevement pour

80 des Franccedilais

Exoneacuteration totale pour les

laquo 80 raquo partielle pour les

laquo 20 raquo

sect Exoneacuteration

pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en

charge par lrsquoEtat

des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB

coefficient correcteur

Perception de la TH par lrsquoEtat

Poursuite des

deacutegregravevements

Substitution de la TFB agrave la

TH pour les communes

Monteacutee en charge

des exoneacuterations

Suppression de la

TH reacutesidences

principales

Derniegravere anneacutee de

perception de la TH

par les communes

Nouvelles recettes de

TFB et coefficient

correcteur

Source FCL-Geacuterer la Citeacute


22 44

middot Les logements libres continuent drsquoapporter de la recette de taxe fonciegravere mais

qui repreacutesente pour la tregraves grande majoriteacute des communes un niveau infeacuterieur

agrave celui auparavant apporteacute en taxe drsquohabitation et taxe fonciegravere

Les modaliteacutes de mise en œuvre de la reacuteforme de la suppression de la taxe drsquohabitation

sur les reacutesidences principales conduisent ainsi agrave une compensation des ressources des

communes en valeur 2020 mais pas de la dynamique de recettes induites par les

deacuteveloppements Pour la tregraves grande majoriteacute des communes ces recettes induites sont

minoreacutees pour les nouveaux programmes de logements et agrave lrsquoinverse augmenteacutees pour

les nouveaux programmes drsquoactiviteacute Cette reacuteforme est donc deacutesincitative agrave la

construction de logements et agrave lrsquoinverse incitative agrave la construction de locaux drsquoactiviteacutes

Ces points ont eacuteteacute identifieacutes par le Parlement au moment de lrsquoadoption de la loi de finances pour 2021 avec une eacutevaluation preacutevue a posteriori du dispositif au premier semestre 2024 sous la forme drsquoun rapport remis par le Gouvernement au Parlement ce rapport devra notamment eacutevaluer les conseacutequences de la reacuteforme sur les ressources consacreacutees par les communes agrave la construction de logements sociaux

II22 Meacutethodologie de simulation de lrsquoimpact pour les

communes

Les donneacutees utiliseacutees sont publiques et proviennent

middot De la DGFiP pour les eacuteleacutements fiscaux

middot De la DGCL pour les critegraveres de reacutepartition des dotations

Lrsquoanalyse se concentre uniquement sur les reacutesidences principales enjeu de la mission

Pour lrsquoensemble des communes ont eacuteteacute simuleacutes

middot Les recettes de fiscaliteacute avant apregraves reacuteforme drsquoun logement libre et drsquoun


middot Les recettes de fiscaliteacute avant apregraves reacuteforme drsquoun programme de 1 000

logements agrave la valeur locative moyenne preacutesentant les caracteacuteristiques suivantes

middot 25 de logements sociaux hypothegravese inspireacutee des critegraveres de la loi SRU

middot 25 habitantslogement en moyenne soit 2 500 habitants suppleacutementaires dont environ 300 sont supposeacutes scolariseacutes en preacuteeacuteleacutementaire et eacuteleacutementaire

Le ratio de 25 personnes par logement correspond agrave celui habituellement constateacute pour les opeacuterations de logements neufs Il est supeacuterieur agrave la taille des meacutenages franccedilais eacutevalueacutee agrave 22 personnes selon les derniegraveres donneacutees INSEE (2018) Lrsquohypothegravese du nombre drsquoenfants scolariseacutes srsquoappuie sur la proportion des eacutelegraveves du premier degreacute dans la population


23 44


middot La part laquo dynamique de la population raquo de la dotation forfaitaire qui deacutepend directement de la population nouvelle

Lrsquoeacutecrecirctement de la dotation forfaitaire et les dotations de peacutereacutequation ne sont pas simuleacutes Lrsquoimpact sur ces meacutecanismes peut ecirctre diffeacuterent en fonction de lrsquoimpact du programme sur les paramegravetres de la commune (taux de logements sociaux revenu moyen par habitant etc) Quelques exemples drsquoimpacts sont donneacutes infra Les recettes geacuteneacutereacutees sont compareacutees agrave une hypothegravese de coucirct sur la part incontournable

des politiques publiques lieacutees agrave lrsquoaccueil de populations le scolaire et peacuteriscolaire

middot Hypothegravese de 306 eacutelegraveves scolariseacutes deacuteduite de lrsquohypothegravese du nombre de personnes par logement avec application de la structure de la population INSEE

middot Hypothegravese de coucirct net annuel de 3 231 euroeacutelegraveve en preacuteeacuteleacutementaire et 2 175 euro eacutelegraveve en eacuteleacutementaire correspondant aux coucircts moyens issus des comptes 2019 de lrsquoeacuteducation provisoires (DEPP)

Lrsquoaccueil de nouveaux habitants implique geacuteneacuteralement lrsquoaugmentation drsquoautres

deacutepenses hors scolaire plus complexes agrave estimer car (1) deacutependant souvent des politiques publiques mises en place par la commune (2) soumis agrave des effets de seuils Ces

autres coucircts nrsquoont pas eacuteteacute eacutetudieacutes en tant quel tels le solde entre recettes et coucirct de la

compeacutetence scolaire doit cependant permettre de les couvrir Rappelons eacutegalement que jusqursquoagrave reacutecemment lrsquoeacutevolution des deacutepenses des plus grandes collectiviteacutes eacutetait encadreacutee par les contrats preacutevus dans la Loi de programmation des lois de finances 2018-2022 Les autres recettes qui peuvent ecirctre lieacutees agrave lrsquoinstallation de nouveaux habitants sont

exclues de lrsquoanalyse pour plusieurs raisons

middot Parce qursquoelles financent un service public particulier (TEOM)

middot Parce qursquoelles deacutependant des modaliteacutes de financement de lrsquoopeacuteration (cas de la taxe drsquoameacutenagement non applicable en ZAC)

middot Parce que leur impact sur les recettes des collectiviteacutes est indirect et deacutepend eacutegalement drsquoautres facteurs (recettes de DMTO agrave la revente des logements installation de surfaces commerciales pour reacutepondre aux besoins de nouveaux habitants notamment)

Nombre de logements 1 000

Poucentage de logements sociaux 25

Nombre de personnes agrave charges

Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)

dont scolariseacutees

en

preacuteeacuteleacutementaire

(hyp travail

FCL)


en eacuteleacutementaire

(hyp travail

FCL)

1 personne pas de personne agrave charge 20 200 200 10 0

2 personnes pas de personne agrave charge 30 300 600 20 0

1 personne agrave charge 35 350 1 050 30 350 56 97

2 personnes agrave charge 10 100 400 40 200 32 56


Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44

II23 Reacutesultats des simulations

NB Du fait de lrsquoindisponibiliteacute de certaines donneacutees des hypothegraveses simplifieacutees ont eacuteteacute retenues La liste et lrsquoimpact potentiel sur les reacutesultats sont preacutesenteacutes en annexe La plus importante de ces hypothegraveses est le raisonnement agrave partir de la valeur locative moyenne sur chaque commune cela revient agrave supposer que les logements creacuteeacutes ont des caracteacuteristiques proches des logements existants sur la commune Pour affiner cette hypothegravese il est neacutecessaire de disposer des tarifs applicables par commune (donneacutee non publique)

Des analyses de sensibiliteacute ont eacuteteacute reacutealiseacutees sur deux paramegravetres et sont preacutesenteacutees en annexe

middot Valeur locative des logements nouveaux supeacuterieure de 15 agrave la valeur locative moyenne pour chaque commune

middot Nombre drsquohabitants par logement plus faible 22 personnes au lieu de 25 Le ratio de 22 personnes correspond agrave la taille moyenne des meacutenages en France (INSEE 2018) plus faible que pour les nouveaux programmes de logements

Ces analyses de sensibiliteacute ne modifient pas les conclusions de lrsquoeacutetude

A Exemple pour une commune

Les deux tableaux ci-dessous correspondent agrave un exemple de commune et permettent drsquoappreacutehender les impacts qui sont ensuite simuleacutes de maniegravere exhaustive

middot Impact drsquoun logement nouveau

middot Pour un logement laquo libre raquo nouveau agrave la valeur locative moyenne le produit fiscal perccedilu diminue de 30 du fait de la reacuteforme TH

middot Pour un logement social nouveau le produit fiscal perccedilu diminue de 94 du fait de la reacuteforme TH

middot Il est agrave noter qursquoen revanche des nouveaux locaux drsquoactiviteacute eacuteconomique geacuteneacutereraient plus de retour fiscal qursquoavant la reacuteforme TH du fait de la perception de lrsquoex foncier bacircti deacutepartemental

1 Impact dun logement agrave la valeur locative moyenne 1 personne agrave charge

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Base taxe habitation 3 079 3 079

Taux taxe habitation 2505 2505

Produit taxe habitation 771 771

Base taxe fonciegravere 2 247 2 247 2 247 2247

Taux taxe fonciegravere 1440 3069 1440 3069

Coefficient correcteur 1107 1107

Produit taxe fonciegravere 324 763

Compensations exoneacuterations FB 23 48

Produit total 1 095 763 794 48

-30 -94

Logement libre Logement social


25 44

Source Donneacutees DGFiP ndash Traitements FCL Geacuterer la Citeacute

middot Impact du programme de 1 000 logements

middot Les recettes reacutecurrentes induites (hors peacutereacutequation) diminuent de 36 du fait de la reacuteforme TH

middot Apregraves prise en compte de lrsquohypothegravese de coucircts scolaires le solde passe de 593 Keuro avant reacuteforme agrave 103 Keuro apregraves reacuteforme ce qui signifie qursquoil ne reste que ce montant eacutequivalent agrave environ 2 agrave 3 eacutequivalents temps plein pour mettre en œuvre toute autre politique publique lieacutee agrave cette population nouvelle (petite enfance politique sportive et culturelle etc)

Source Donneacutees DGFiP et DGCL ndash Traitements FCL Geacuterer la Citeacute

B Reacutesultat pour lrsquoensemble des communes

a Une baisse importante des recettes fiscales induites par un nouveau

logement laquo libre raquo

Pour la quasi-inteacutegraliteacute des communes un nouveau logement laquo libre raquo geacutenegravere un produit fiscal infeacuterieur agrave ce qursquoil aurait eacuteteacute sans la suppression de la TH


Lecture du tableau pour 42 des communes de plus de 5000 habitants les recettes reacutecurrentes fiscales

induites par un logement libre sont 10 agrave 20 infeacuterieures agrave ce qursquoelles auraient eacuteteacute avant la reacuteforme TH

Ces reacutesultats varient tregraves peu selon la zone de tension de la commune

2 Impact du programme de 1 000 logements

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Produit de TH 826 124

Produit de FB 242 676 572 333

Compensations exos FB 5 638 12 016

Produit fiscal compensations 1 074 438 584 349

-46

Dotation forfaitaire part dynamique population 300 496 300 496

Total recettes induites hors peacutereacutequation 1 374 934 884 845

-36

Hypothegravese coucircts scolaires 782 305 782 305

Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44


b Une quasi-disparition des recettes fiscales induites par un nouveau

logement laquo social raquo

Les recettes fiscales induites par un logement social ont quasiment disparu pour les communes


Zone


Perte comprise entre 30 et 40 10 13 10 14




Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44

Lecture du tableau pour 52 des communes de plus de 5000 habitants les recettes

reacutecurrentes fiscales induites par un logement social sont 90 agrave 95 infeacuterieures agrave ce qursquoelles

auraient eacuteteacute avant la reacuteforme TH

Quelle que soit la zone de tension la grande majoriteacute des communes enregistre une perte de recettes supeacuterieure agrave 80


c Impact de la suppression de la TH sur les recettes hors peacutereacutequation

induites par le programme de 1000 logements

En consideacuterant le programme de 1 000 logements deacutecrit supra les recettes (hors

peacutereacutequation) induites sont pour la tregraves grande majoriteacute des communes infeacuterieures de 10

agrave 30 agrave ce qursquoelles auraient eacuteteacute sans la reacuteforme TH

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44



reacutecurrentes (hors peacutereacutequation) simuleacutees sur le peacuterimegravetre du programme de 1 000

logements sont 20 agrave 30 infeacuterieures agrave ce qursquoelles auraient eacuteteacute avant la reacuteforme TH

Ces reacutesultats sont globalement homogegravenes quelle que soit la zone de tension consideacutereacutee







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44

d Compensation des recettes fiscales perdues par la construction de

locaux de bureaux estimation des surfaces neacutecessaire

La perte de recettes lieacutee agrave la suppression de la TH peut ecirctre traduite en surface de locaux drsquoactiviteacutes neacutecessaires pour la compenser Cet exercice essentiellement theacuteorique doit

ecirctre mis en regard des capaciteacutes de commercialisation reacuteelles sur le territoire mais aussi

des besoins et des choix drsquoameacutenagement en matiegravere drsquoeacutequilibre logements activiteacutes

Depuis 2017 la valeur locative des locaux professionnels est deacutefinie sur la base drsquoun tarif

au msup2 qui deacutepend agrave la fois de la cateacutegorie du local est du secteur geacuteographique drsquoimplantation Ces tarifs sont calculeacutes au niveau deacutepartemental Un coefficient de

neutralisation srsquoapplique au tarif deacutefini pour chaque collectiviteacute et pour chaque taxe Il a pour objet de conserver la part respective des entreprises et des meacutenages dans les bases fiscales les locaux drsquohabitation nrsquoayant pas encore fait lrsquoobjet drsquoune reacutevision Comme pour les logements la base de nette de taxe sur le foncier bacircti correspond agrave 50 de la valeur locative ainsi deacutefinie Le taux de foncier bacircti et le coefficient correcteur srsquoappliquent agrave cette base

Lrsquoestimation a eacuteteacute reacutealiseacutee sous lrsquohypothegravese que lrsquoensemble des locaux drsquoactiviteacutes

seraient des bureaux en retenant le tarif minimal et maximal applicable sur la commune Les eacuteventuels coefficients de localisation qui peuvent srsquoappliquer agrave certaines parcelles ne sont pas pris en compte

Les surfaces agrave construire seraient tregraves eacuteleveacutees un reacutesultat peu sensible au tarif retenu En retenant les tarifs communaux maximums crsquoest-agrave-dire ceux qui geacutenegraverent la recette la plus importante au msup2 les surfaces neacutecessaires seraient supeacuterieures agrave 10 000 msup2 pour 96 des communes et agrave 20 000 msup2 pour 63 Agrave titre de comparaison le ratio de surface par salarieacute dans les programmes de bureaux actuels srsquoeacutelegraveve geacuteneacuteralement agrave 15 20 msup2 par salarieacute Un programme de 10 000 msup2 est ainsi destineacute agrave accueillir 500 salarieacutes a minima


Tarifs minimums sur la commune

Aucun besoin (solde positif) 1 589 5 7 0

Besoin compris entre 0 msup2 et 10 000 msup2 2 800 8 68 3

Besoin compris entre 10 000 msup2 et 20 000 msup2 7 862 23 576 24



Besoin de plus de 40 000 msup2 8 561 25 453 19

Total 34 843 100 2 378 100

Tarifs maximums sur la commune







Total 34 843 100 2 378 100


habitants

Simulation programme 1 000 logements surfaces de

bureaux neacutecessaires pour compenser les pertes de

recettes lieacutees agrave la reacuteforme de la TH


habitants


30 44

Lecture du tableau Pour 32 des communes de plus de 5 000 habitants il serait neacutecessaire

de construire entre 20 et 30 000 msup2 de bureaux au tarif minimal applicable pour compenser

les pertes de recettes peacuterennes du programme 1000 logements suite agrave la reacuteforme de la TH

Cette proportion serait de 33 au tarif maximal

e Solde entre les recettes (hors peacutereacutequation) et les deacutepenses scolaires

induites par le programme de 1 000 logements

Pour une part importante des communes le solde entre les recettes reacutecurrentes induites

(hors peacutereacutequation) et lrsquohypothegravese de deacutepenses scolairespeacuteriscolaires ressort neacutegatif Cela signifie qursquoen cas de programme de logements

middot Soit elle doivent geacuteneacuterer drsquoautres recettes fiscales en accueillant de nouvelles

activiteacutes eacuteconomiques

middot Soit elles doivent absorber ce solde et le deacuteveloppement des autres politiques

publiques sur leur budget existant Or toutes les communes ne sont pas en capaciteacute de le faire du fait la fragiliteacute drsquoune partie drsquoentre elles en section de fonctionnement


Lecture du tableau pour 48 des communes de plus de 5000 habitants le solde entre les

recettes reacutecurrentes (hors peacutereacutequation) et lrsquohypothegravese de deacutepenses scolaires est neacutegatif

Le solde entre recettes reacutecurrentes et coucircts varie fortement selon les zones de tension Ainsi en zone A bis et A la majoriteacute des communes affiche un solde supeacuterieur agrave 200 Keuro en raison de valeurs locatives plus eacuteleveacutees qursquoailleurs Les situations apparaissent cependant tregraves contrasteacutees entre communes dans ces deux zones respectivement 18 et 33 des communes de plus de 5000 habitants preacutesentent un solde infeacuterieur agrave 100 Keuro







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone

Solde neacutegatif 9 12 9 12






Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100

Solde neacutegatif 2 966 78 371 56






Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44

II3 Impact sur les meacutecanismes de peacutereacutequation

exemples

Les dotations et meacutecanismes de peacutereacutequation comprennent

middot Les dotations de peacutereacutequation inteacutegreacutees agrave la dotation globale de fonctionnement (DGF) dotation de solidariteacute urbaine (DSU) dotation de solidariteacute rurale (DSR) dotation nationale de peacutereacutequation (DNP)

middot Les meacutecanismes de peacutereacutequation horizontale (fonds de solidariteacute des communes de la reacutegion Ile-de-France FSRIF fonds national de peacutereacutequation des ressources intercommunales et communales FPIC) auxquelles les collectiviteacutes peuvent ecirctre contributrices etou beacuteneacuteficiaires

middot Les cas rencontreacutes lors de missions montrent que

middot Lrsquoimpact des nouveaux logements peut ecirctre variable sur la DSU mais le

montant marginal par habitant est le plus souvent tregraves infeacuterieur au

montant moyen perccedilu En effet la DSU fonctionne selon un principe de garantie du niveau perccedilu lrsquoanneacutee preacuteceacutedente (pour les communes eacuteligibles et qui le restent) et le calcul drsquoune part laquo progression raquo de la DSU

middot Le FSRIF est un meacutecanisme particuliegraverement sensible aux eacutevolutions

drsquoindicateurs (potentiel financier par habitant poids des logements sociaux revenu moyen de la population) avec des effets de seuil

important De ce fait les simulations en la matiegravere srsquoaccompagnent geacuteneacuteralement de sensibiliteacutes aux hypothegraveses retenues et drsquoune analyse du risque associeacute Toutes choses eacutegales par ailleurs (mecircme potentiel financier par habitant poids des logements sociaux revenu par habitant) une commune contributrice au fonds peut voir son preacutelegravevement augmenter du fait de lrsquoaccroissement de population Cet effet peut cependant ecirctre contrebalanceacute par une baisse du potentiel financier par habitant



33 44

II4 Les derniegraveres reacuteformes ont accru le deacutecalage entre

arriveacutee de la population et perception des recettes

reacutecurrentes

Trois effets induisent un deacutecalage entre les deacutepenses reacutecurrentes induites concomitantes agrave lrsquoarriveacutee des logements et la perception des recettes induites

middot Les locaux ne sont fiscaliseacutes que srsquoils sont existants au 0101 toute livraison en cours drsquoanneacutee induit une fiscalisation lrsquoanneacutee suivante

middot Les logements nouveaux sont de droit exoneacutereacutes de taxe fonciegravere sur les

proprieacuteteacutes bacircties pendant 2 ans Avant la suppression de la TH les communes avaient la possibiliteacute de deacutelibeacuterer pour supprimer cette exoneacuteration temporaire Depuis cette reacuteforme elles ne peuvent que moduler cette exoneacuteration en la limitant agrave 40 de la base imposable (60 des bases imposeacutees degraves la premiegravere anneacutee)

middot Enfin les populations leacutegales qui servent de reacutefeacuterence au calcul des dotations

correspondent aux populations N-3

Source CGI FCL Geacuterer la Citeacute

Livraison du

logementN+1 N+2 N+3 N+4

Avant reacuteforme recettes TH 100 100 100 100

Avant reacuteforme recettes FB 100 100

Apregraves reacuteforme recettes FB 100 100

Prise en compte de la

population dans les

dotations

oui oui

Exoneacuteration de droit avec suppression

possible

Exoneacuteration de droit mais possibiliteacute de

limiter lrsquoexoneacuteration agrave 40 50 60 70 80

ou 90 de la base imposable


34 44

II5 Conclusions et pistes de travail

II51 Conclusions

middot Les modaliteacutes de mise en œuvre de la reacuteforme de la suppression de la taxe drsquohabitation sur les reacutesidences principales conduisent agrave compenser les ressources des communes en valeur 2020 mais pas la dynamique de recettes induites par les deacuteveloppements

middot Pour la tregraves grande majoriteacute des communes ces recettes induites sont minoreacutees pour les nouveaux programmes de logements et agrave lrsquoinverse augmenteacutees pour les nouveaux programmes drsquoactiviteacute Ce constat est geacuteneacuteral quelle que soit la zone de tension ougrave se situe la commune

middot Cette reacuteforme est donc deacutesincitative agrave la construction de logements et agrave lrsquoinverse incitative agrave la construction de locaux drsquoactiviteacutes

middot Le solde entre recettes et coucircts scolaires issus de la construction de logements varie tregraves fortement drsquoune commune agrave lrsquoautre notamment dans les zones tendues Certaines communes disposent drsquoun solde tregraves faible pour financer lrsquoensemble des autres politiques publiques

II52 Pistes de travail

middot Constat 1 Les recettes induites par les nouveaux logements sont tregraves infeacuterieures agrave ce qursquoelles auraient eacuteteacute sans la suppression de la taxe drsquohabitation

middot Cela est particuliegraverement vrai pour les logements sociaux avec une quasi-disparition des recettes fiscales induites

middot Crsquoest eacutegalement le cas dans une moindre mesure pour les logements libres

middot Cocircteacute communes ce sujet est parfois traiteacute en termes de programmation accroissement des surfaces drsquoactiviteacutes (et tout particuliegraverement de bureaux) qui geacutenegraverent des recettes mais des charges moins importantes que le logement Cette solution pose cependant de tregraves nombreuses questions que ce soit en termes de potentiel de commercialisation que de pertinence en termes drsquoameacutenagement

middot Pistes de travail

middot Au sein drsquoun mecircme EPCI les communes sur lesquelles sont preacutevus des nouveaux logements ne sont pas neacutecessairement celles sur lesquelles des locaux drsquoactiviteacutes sont preacutevues Une obligation de deacutebat sur le partage des recettes pourrait ecirctre envisageacute agrave titre drsquoexemple les EPCI signataires drsquoun contrat de ville ont lrsquoobligation drsquoadopter un pacte financier et fiscal Un dispositif proche pourrait ecirctre envisageacute degraves lors que des accroissements de logements sont preacutevus (PLH) ou constateacutes sur certaines communes

middot Pour les logements sociaux une piste pourrait ecirctre une compensation plus importante de lrsquoexoneacuteration ou la mise en place drsquoun deacutegregravevement Dans les


35 44

deux cas cela revient agrave faire supporter par le budget de lrsquoEtat tout ou partie de lrsquoexoneacuteration

middot Au niveau national retravailler le fonctionnement des meacutecanismes de peacutereacutequation pour accroicirctre la part tenant compte de la population (DSU notamment) Cette piste nrsquoa pas forceacutement de coucirct pour le budget de lrsquoEtat mais elle induit des gagnants et des perdants au niveau des collectiviteacutes

middot Au niveau national meacutecanisme de peacutereacutequation horizontal speacutecifiquement fleacutecheacute sur les communes accueillant des logements

middot Constat ndeg2 il existe un deacutecalage important (3 ans) entre lrsquoarriveacutee de la population et la perception pleine des recettes induites (dotations et fiscaliteacute)


middot Permettre aux communes de moduler de maniegravere plus importante jusqursquoagrave la suppression complegravete lrsquoexoneacuteration temporaire de 2 ans sur les logements nouveaux Il srsquoagit drsquoune modification leacutegislative simple et sans coucirct pour le budget de lrsquoEtat

middot Travailler sur des pistes permettant drsquoacceacuteleacuterer la prise en compte des populations nouvelles dans le calcul des dotations Plusieurs pistes techniques pourraient ecirctre envisageacutees


36 44

II6 Annexes aux simulations reacutealiseacutees

II61 Hypothegraveses simplificatrices utiliseacutees dans la

simulation et impacts

APPROXIMATION SIMPLIFICATION

POUR LES SIMULATIONS IMPACT

Hypothegravese de logements agrave la valeur locative moyenne constateacutee sur chaque commune

Potentiellement important cela revient agrave supposer que les logements construits ont des caracteacuteristiques proches du tissu existant Lrsquoanalyse de sensibiliteacute avec une augmentation des valeurs locatives moyennes de 15 ne change cependant pas fondamentalement les conclusions

Pas de prise en compte drsquoexoneacuterations de TH ni de vacance des logements

Limiteacutee les exoneacuterations sont limiteacutees et partiellement compenseacutees et hypothegravese drsquoune absence de vacance sur des logements nouveaux

Exclusion des communes suivantes pas de population pas de valeur locative pas de coefficient correcteur pas de taux de TH ou de FB pas de secteur locaux professionnels zone de tension inconnue

Eacutechantillon de 34 843 communes en meacutetropole et en outre-mer

Prise en compte de la part dynamique de la population de la dotation forfaitaire mais pas de lrsquoeacutecrecirctement

Pour certaines communes lrsquoaccroissement lieacute agrave la part population peut ecirctre immeacutediatement consommeacute par lrsquoapplication drsquoun eacutecrecirctement qui sinon nrsquoaurait pas trouveacute agrave srsquoappliquer du fait drsquoune dotation forfaitaire nulle Cet impact nrsquoest pas simuleacute et peut conduire agrave une surestimation de la recette induite pour les communes dont la dotation forfaitaire est nulle

Pas de prise en compte des dotations et meacutecanismes de peacutereacutequation

Diffeacuterent selon les communes

Utilisation drsquoun coucirct moyen pour les charges scolairespeacuteriscolaires

La charge moyenne agrave lrsquoeacutelegraveve peut varier en fonction de la politique communale (nombre ATSEMclasse etc) et du taux de remplissage des classes notamment

Pour les tarifs applicables aux bureaux prise en compte des secteurs connus au niveau de la commune centre de la commune nouvelle

Variations potentiellement plus importantes entre les produits minimum et maximum agrave attendre de locaux de bureaux pour les communes nouvelles uniquement


37 44



Pour les tarifs applicables aux bureaux pas de prise en compte des coefficients de localisation eacuteventuellement applicables sur certaines parcelles

Variations potentiellement plus importantes entre les produits minimum et maximum agrave attendre de locaux de bureaux en fonction de leur localisation sur le territoire


38 44

II62 Analyse de sensibiliteacute 1 valeur locative des nouveaux

logements supeacuterieure de 15 agrave la valeur locative

moyenne

Toutes les autres hypothegraveses restent identiques Le sceacutenario central preacutesenteacute dans le corps du document est rappeleacute agrave titre de comparaison en-dessous du tableau La sensibiliteacute des reacutesultats agrave la valeur locative est assez faible en ce qui concerne lrsquoimpact de la reacuteforme de la TH sur les recettes issues des nouveaux logements De faccedilon meacutecanique le solde recettes reacutecurrentes moins coucircts est un peu plus eacuteleveacute que dans le sceacutenario central pour lrsquoensemble des communes

A Recettes fiscales induites par un logement laquo libre raquo







Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100

Rappel seacutenario central valeur locative moyenne et 25 personnes par logement






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44

B Recettes fiscales induites par un logement laquo social raquo


C Impact de la suppression de la TH sur les recettes hors peacutereacutequation








Perte infeacuterieure agrave 75 1 115 3 22 1

Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44

D Solde entre les recettes (hors peacutereacutequation) et les deacutepenses scolaires



II61 Analyse de sensibiliteacute 2 22 personnes par logement

au lieu de 25

Le programme de logements retenus correspond agrave 2 200 habitants suppleacutementaires dont 262 eacutelegraveves de preacuteeacuteleacutementaire et eacuteleacutementaire Toutes les autres hypothegraveses sont inchangeacutees par rapport au sceacutenario central Le ratio de 22 habitants par logement correspond agrave la taille moyenne des

meacutenages en 2018 (INSEE) Les retours drsquoexpeacuterience de FCL Geacuterer la Citeacute

montrent cependant que dans les programmes actuels le nombre drsquohabitants

par logements srsquoeacutetablit plutocirct autour de 25 voire 27 en Ile-de-France

Ce sceacutenario ne modifie pas les conclusions srsquoagissant des conseacutequences de la reacuteforme de la TH


Solde compris entre 0 Keuro et 50 Keuro 1 302 4 213 9




Solde de plus de 200 Keuro 1 528 4 805 34

Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)



1 personne agrave charge 25 250 750 30 250 40 70



Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44


Sans impact sur les reacutesultats














Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44

III ANNEXE LETTRE DE MISSION


43 44


44 44

SYNTHESE

Par une lettre de mission en date du 31 mai 2021 le Premier ministre a annonceacute la creacuteation de la commission sur la relance durable de la construction de logements Six eacutelus locaux huit parlementaires et dix-sept personnaliteacutes qualifieacutees ont eacuteteacute inviteacutes agrave se reacuteunir sous la preacutesidence de M Franccedilois Rebsamen Leurs travaux ont permis de stabiliser un diagnostic largement partageacute et drsquoidentifier degraves agrave preacutesent les principales propositions reacuteunissant le soutien des parties prenantes

La commission fait drsquoabord le constat drsquoune crise de lrsquooffre de logements concentreacutee dans les zones tendues Les besoins en logement se maintiendront agrave un niveau eacuteleacuteveacute dans les anneacutees agrave venir en particulier dans les territoires qui connaissent deacutejagrave les tensions les plus fortes Or lrsquoeacutevolution reacutecente de lrsquooffre de logements apparait insuffisante pour faire face agrave ces besoins

Drsquoun point de vue national la chute brutale des autorisations lieacutee agrave la crise sanitaire a certes eacutetait reacutesorbeacutee Mais cette tendance globale masque un net deacutecrochage dans les zones tendues ougrave se concentrent pourtant la plus grande partie des besoins agrave satisfaire Les autorisations de construire en zones A bis A et B1 sont en recul de 14 par rapport au niveau moyen de lrsquoanneacutee 2018 Agrave lrsquoinverse elles sont en augmentation de 22 dans les zones B2 et C Le deacutecrochage des territoires tendus srsquoobserve autant dans le secteur libre que social

Cette situation appelle en compleacutement des mesures portant sur la mobilisation du parc existant un effort de relance de la construction dans les zones tendues

Face aux reacuteticences locales agrave la construction la commission appelle agrave deacuteployer un discours politique offensif et des mesures financiegraveres cibleacutees sur les communes et intercommunaliteacutes

En effet le premier obstacle agrave lrsquoaugmentationde lrsquooffre de logements en zones tendues consiste en une deacutevalorisation de lrsquoacte de construire Celle-ci est drsquoabord politique lrsquoaccueil de nouveaux habitants et la densification qui en reacutesulte sont de plus en plus difficilement accepteacutes au niveau local Des reacuteflexes malthusiens parfois des preacuteoccupations environnementales souvent une certaine fatigue vis-agrave-vis du mode de vie urbain exacerbeacutee par les confinements successifs se mecirclent et nourrisent une deacutefiance forte vis-agrave-vis de toutes constructions nouvelles Cette situation appelle un discours politique clair et offensif pour revaloriser lrsquoacte de construire Il faut affirmer qursquoune densiteacute heureuse est possible agrave condition que lrsquoon veille agrave la qualiteacute des logements et des espaces urbains Il faut eacutegalement assumer la profonde convergence entre densification et preacuteoccupations environnementales Enfin il convient de rappeler le devoir social de chacun vis-agrave-vis de toutes celles et ceux qui ont besoin drsquoun logement

Cela eacutetant le discours politique ne suffira pas Pour les maires la deacutevalorisation de lrsquoacte de construire est eacutegalement financiegravere drsquoougrave la neacutecessiteacute de mesures concregravetes de soutien Les analyses meneacutees par le cabinet FCL font apparaitre une deacutegradation des marges financiegraveres laisseacutees aux maires pour accueillir des populations nouvelles La suppression de la taxe drsquohabitation (TH) bien qursquoelle ait eacuteteacute compenseacutee laquo agrave lrsquoeuro pregraves raquo pour le stock a reacuteduit les recettes fiscales associeacutees agrave chaque nouveau logement en particulier mais pas seulement dans le parc social Elle a conduit agrave une eacuterosion du lien fiscal entre la commune et ses nouveaux habitants









SOMMAIRE

SYNTHESE 1










habitants 23






CONCLUSION 37






- 1 -











- 2 -









708090

100110120130140150160170180




- 3 -





414 100


Entre 96 700 4 et 745 0005














- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44









SOMMAIRE

SYNTHESE 1










habitants 23






CONCLUSION 37






- 1 -











- 2 -









708090

100110120130140150160170180




- 3 -





414 100


Entre 96 700 4 et 745 0005














- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44

SOMMAIRE

SYNTHESE 1










habitants 23






CONCLUSION 37






- 1 -











- 2 -









708090

100110120130140150160170180




- 3 -





414 100


Entre 96 700 4 et 745 0005














- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44


- 1 -











- 2 -









708090

100110120130140150160170180




- 3 -





414 100


Entre 96 700 4 et 745 0005














- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44


- 2 -









708090

100110120130140150160170180




- 3 -





414 100


Entre 96 700 4 et 745 0005














- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44


- 3 -





414 100


Entre 96 700 4 et 745 0005














- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44


- 4 -









50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44


- 5 -







50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

20

14

T1

20

14

T2

20

14

T3

20

14

T4

20

15

T1

20

15

T2

20

15

T3

20

15

T4

20

16

T1

20

16

T2

20

16

T3

20

16

T4

20

17

T1

20

17

T2

20

17

T3

20

17

T4

20

18

T1

20

18

T2

20

18

T3

20

18

T4

20

19

T1

20

19

T2

20

19

T3

20

19

T4

20

20

T1

20

20

T2

20

20

T3

20

20

T4

20

21

T1

20

21

T2

France hors Mayotte




- 6 -



(2011-2020)




13 Source DHUP

66442 436

64443 711

67065 001

68159 316

68960 454

71074 886

70067 227

68464 784

67562 212 608

47 782

33621 508

35624 187

33032 006 319

27 813

31127 300

29030 591 300

28 80031629 931

32529 927

39230 846

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020




- 7 -









0

5

10

15

20

25

30




- 8 -









- 9 -





0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000



0

5

10

15

20

25

30



- 10 -











- 11 -





- 12 -









- 13 -









- 14 -










- 15 -








- 16 -









- 17 -









25 Ibid

26 Ibid

27 Ibid


- 18 -

















Total 34 843 100 2 378 100




habitants






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants








Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 19 -


















Total 34 843 100 2 378 100




habitants


- 20 -














- 21 -












- 22 -










34 (lien)


- 23 -












- 24 -











- 25 -













- 26 -




- 27 -














- 28 -








- 29 -


2020 2021 2022 Post 2022

Etat 37 terrains



2 196 LLS


2 160 LLS


5721 LLS



1892 LLS


828 LLS


869 LLS




1 188 LLS


758 LLS


675 LLS


1 171 LLS

Total 87 terrains



3 782 LLS


3 704 LLS


13 338 LLS









- 30 -









- 31 -













- 32 -












- 33 -










- 34 -










52 (lien)




- 35 -











56 Voir notamment





- 36 -





- 37 -

CONCLUSION







- 38 -














- 39 -




- 40 -



- 41 -


- 42 -


- 43 -

















GECINA









- 44 -


2 44









3 44

Sommaire




























II51 Conclusions 34









4 44

















5 44






6 44

















7 44










importante








8 44

Tensions du



36 21 14






9 44


lrsquoaire urbaine

commune centre ou

couronne urbaine


rurale

51 20


Anneacutee de


2011 2012 2013 2016 2017 2018 2019 2021

1 1 3 6 10 11 10 29




montage

en cours de

reacutealisation

acheveacutees

17 51 3

Proceacutedure



drsquoameacutenager

en diffus

57 10 4





10 44


A Abis B1 B2 et C











attractifs



11 44










12 44











13 44





et en secteur tendu


deacutetendus



14 44













immobiliers






15 44








absolue


16 44











17 44



COLLECTIVITES


fonctionnement


derniers exercices





situations





Epargne brute 1061 1114 1115 1133 1232 1295 1199



Epargne nette 469 501 491 518 61 661 57

Encours de dette 6353 6429 6474 6521 6495 6472 6489




18 44


strates



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000




200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 462 786 678 319 103 36 42 18 9 2 0

Entre 50 et 200 2 770 5 078 3 992 2 910 1 327 548 645 303 194 42 29

Entre 200 et 500 3 478 2 819 1 634 1 187 749 360 463 206 132 40 11

Entre 500 et 700 588 188 69 54 28 13 14 7 2 2 0

Entre 700 et 1000 345 95 35 25 19 7 10 2 0 0 0


Total 8 572 9 568 6 706 4 612 2 268 981 1 194 547 345 89 42


strate


200

Entre 200 et

500

Entre 500 et

1 000

Entre 1 000

et 2 000

Entre 2 000

et 3 500

Entre 3 500

et 5 000

Entre 5 000

et 10 000

Entre 10

000 et 20

000

Entre 20

000 et 50

000

Entre 50

000 et 100

000

Supeacuterieure

agrave 100 000


Entre 0 et 50 5 8 10 7 5 4 4 3 3 2 0

Entre 50 et 200 32 53 60 63 59 56 54 55 56 47 69

Entre 200 et 500 41 29 24 26 33 37 39 38 38 45 26

Entre 500 et 700 7 2 1 1 1 1 1 1 1 2 0

Entre 700 et 1000 4 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0


Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 36 638 34 924 1000 1000



19 44



Epargne brute en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



Epargne nette en

eurohab

soit par exemple

pour une commune

de 40 000 habitants

2014 2020 2014 2020








Total 2 108 2 216 1000 1000



20 44























21 44











les communes



2020 2021 2022 2023

100 de





laquo 20 raquo


pour les

laquo 20 raquo

65

sect Derniegravere

anneacutee de

paiement de

la TH

Suppression

de la TH

pour tous les

franccedilais

Pas de prise en


des augmentations

de taux 20182019

Transfert de la TFB



Poursuite des






Suppression de la

TH reacutesidences

principales


perception de la TH

par les communes


TFB et coefficient

correcteur



22 44













communes














23 44


















Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 500 25 700 111 195


24 44














Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme

Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme










-30 -94



25 44















Avant

reacuteforme

Apregraves

reacuteforme


Produit de FB 242 676 572 333



-46



-36


Solde 592 629 102 539






Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants




26 44






Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 11 2 7 2

Total 648 100 424 100






Gain 71 5 22 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 247 6 5 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 4 420 15 3 1

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement libre


habitants







Total 34 843 100 2 378 100




habitants


27 44











Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 5 1 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 32 2 18 3

Total 1 533 100 693 100






Gain 37 1 4 1

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 142 4 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C


logement social


habitants


28 44












Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants

Zone






Gain 0 0 0 0

Total 75 100 74 100






Gain 3 0 3 1

Total 648 100 424 100






Gain 6 0 3 0

Total 1 533 100 693 100






Gain 19 0 0 0

Total 3 823 100 663 100






Gain 1 561 5 1 0

Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C




habitants


29 44




















Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


habitants





habitants


30 44























Total 34 843 100 2 378 100




habitants


31 44


Zone







Total 75 100 74 100







Total 648 100 424 100







Total 1 533 100 693 100







Total 3 823 100 663 100







Total 28 764 100 524 100

Abis

A

B1

B2

C



scolaires


habitants


32 44


exemples













33 44



reacutecurrentes








Livraison du






population dans les

dotations

oui oui


possible





34 44


II51 Conclusions














35 44









36 44





















37 44






38 44



moyenne









Gain 4 133 12 21 1

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 4 749 14 37 2

Total 34 843 100 2 378 100


habitants


logement libre


39 44












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100


logement social


habitants






Gain 1 511 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants


40 44





au lieu de 25












Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants




Reacutepartition

(hyp travail

FCL)

Nb logts

(hyp travail

FCL)

Nb habitants

(hyp travail

FCL)

Nb

personnes

logt (hyp

travail FCL)

Nb

personnes agrave

charge (hyp

travail FCL)


en


(hyp travail

FCL)



(hyp travail

FCL)






Total 100 1 000 2 200 22 600 95 167


41 44
















Gain 1 528 4 7 0

Total 34 843 100 2 378 100







Gain 1 589 5 7 0

Total 34 843 100 2 378 100




habitants







Total 34 843 100 2 378 100








Total 34 843 100 2 378 100




habitants


42 44



43 44


44 44

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COMMISSION POUR LA RELANCE DURABLE DE LA …