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REGLEMENT LOTISSEMENT « LES CLUZEAUX » 09/02/2015

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Commune de MARSILLY

LOTISSEMENT " LES CLUZEAUX "

REGLEMENT

A) GENERALITES Le présent règlement fixe les règles et servitudes d'intérêt général dans l'assiette foncière du lotissement.

L'assiette foncière est constituée d’une partie des parcelles cadastrées section ZM n°24

partie, 1984 partie, 1986 partie, au lieudit « Les Cluzeaux » de la Commune de MARSILLY, tel que le périmètre en est défini sur le plan de l'état des lieux et autres documents graphiques du dossier de demande d'autorisation.

A.1 Champ d'application

Ce règlement est applicable en sus du droit des tiers et des règles générales d'urbanisme applicables sur le territoire de la commune de MARSILLY, à savoir, le Plan Local d'Urbanisme. Le règlement est opposable à quiconque détient à quelque titre que ce soit un terrain compris dans l'assiette foncière du lotissement. Il doit être rapporté dans tous les actes de succession, de vente ou de location d'un lot, par voie de reproduction intégrale. Le terrain d'assiette est situé en zone AUHa du PLU. Les dispositions du présent règlement ne deviendront définitives qu'après approbation par l'autorité administrative.

A.2 Division du terrain

Le lotissement est divisé tel que figuré au plan de composition annexé à l'autorisation de lotissement. Il comporte un maximum de : - 39 lots, parcelles individuelles destinées à l’habitation ; - un îlot destiné à recevoir un maximum de 20 logements aidés en mutualisation de tous les logements réalisés (terrains à bâtir et ilot n°40) ; - un îlot destiné à recevoir 20 logements maximum.


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Deux lots contigus pourront faire l’objet d’une réunion (ablotissement).Les îlots seront divisibles sous condition de répondre à la définition du permis groupé autorisant la division et respectant les impératifs de nombre de stationnement requis à l’article 12.

ARTICLE 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES

Les affouillements et exhaussements du sol à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise. Les constructions qui ne sont pas autorisées dans l’article 2.

ARTICLE 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES À DES C ONDITIONS PARTICULIÈRES

Sont autorisés : - les habitations individuelles ou collectives, - les clôtures. - les piscines - les annexes - les logements senior ou aidés et bâtiments services correspondant - les équipements d’infrastructures techniques liés à l’équipement de la zone Sont admises sous conditions : - les constructions à usage de profession libérale et services à la personne à condition que la superficie affectée à cet exercice ne dépasse pas la moitié de la surface de plancher de l’habitation.

ARTICLE 3 - CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES P UBLIQUES OU PRIVÉES ET D'ACCÈS AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC

Les accès aux terrains sont définis sur le plan de composition. Aucun accès automobile ne peut s'effectuer via les liaisons douces.

ARTICLE 4 - CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D'EAU, D'ÉLECTRICITÉ ET D'ASSAINISSEMENT

Sont applicables les dispositions de l’article 4 de la zone UE.


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Dans la zone AUHa : - Pour chaque raccordement au réseau d’eau potable de la commune un système anti-retour (clapet anti-retour ou dis-connecteur) doit être installé pour sécuriser le réseau public. Lorsqu’une habitation est alimentée à la fois par le réseau d’eau potable et un puits, les deux réseaux doivent être totalement séparés ; - Les eaux pluviales sont infiltrées sur l’unité foncière. Les dispositifs d’infiltration doivent être conçus, dimensionnés et implantés de sorte à éviter toute résurgence sur les fonds voisins.

ARTICLE 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Il n’est pas fixé de superficie minimale des terrains constructibles.

ARTICLE 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIE S ET EMPRISES PUBLIQUES

6.1. CHAMP D’APPLICATION

Les voies et emprises publiques considérées pour l’application des dispositions du présent article sont les voies et emprises publiques ainsi que les voies* privées ouvertes à la circulation du public et les emprises privées d’usage public qu’il s’agisse de voies* ou emprises existantes ou à créer.

6.2 REGLE GENERALE :

Se référer aux dispositions reportées sur le plan de composition.

ARTICLE 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMI TES SÉPARATIVES

7.1 PRINCIPE

Les bâtiments ou parties de bâtiments doivent être implantés sur les limites séparatives latérales. Toutefois, dans le cas où une parcelle dont la façade du lot sur rue est supérieure à 12 mètres, les constructions peuvent être implantées sur une seule des limites séparatives latérales et en observant un retrait de 3 mètres minimum par rapport à l’autre limite latérale. Dans ce cas, la construction doit être prolongée sur le reste de la façade sur la voie existante ou à créer, par un portail ou par un mur plein de clôture d’une hauteur comprise entre 1,6 et 1,8 mètre de haut ou par un grillage doublé d’une haie ou par un mur-bahut de 60 cm de haut surmonté ou non d’une grille ouvragée ou d’un dispositif à claire - voie, le tout n’excédant pas une hauteur de 1,60 mètre. Le retrait est mesuré horizontalement entre tout point des bâtiments, ou parties de bâtiment, et les limites séparatives. Ce retrait ne s’applique pas aux versants de toiture qui aboutissent sur les limites séparatives (Cf. croquis explicatif ci-dessous).


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Exemple d’une toiture à deux pentes

Sur les autres limites séparatives, les bâtiments ou parties de bâtiments doivent être implantés sur une ou plusieurs limites séparatives ou en observant un retrait de 3 mètres minimum par rapport à une ou plusieurs limites séparatives.

7.2 DISPOSITIONS PARTICULIÈRES

- Les piscines doivent être implantées en retrait de toutes les limites séparatives avec un minimum de 2 mètres compté du bassin à ladite limite ; - En cas d’implantation d’un bâtiment en limite séparative, aucune ouverture ne pourra être créée sur cette limite ; - Les bâtiments annexes doivent être éloignés des limites séparatives communes aux zones naturelles en observant un retrait d’au moins 3 mètres (sud des lots 64 à 67).

ARTICLE 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ

Non réglementé

ARTICLE 9 – EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 60% de l’unité foncière. Il n’est pas fixé de règle d’emprise au sol pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt général. L’emprise au sol des piscines non couvertes n’est pas incluse dans le calcul de l’emprise au sol des constructions.


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Modalités d’application

L’emprise au sol des constructions (ES) est égale au rapport de la superficie de la projection verticale au sol des éléments constitutifs de surface hors œuvre brute au-dessus du terrain naturel (A) sur la superficie de l’unité foncière (B) multiplié par 100, soit ES = (A/B)x100.

EXCEPTION

Il n’est pas fixé de règle d’emprise au sol pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt général (transformateur, local déchets…).

ARTICLE 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

10.1. Principe : La hauteur d’une construction doit être cohérente avec la hauteur des constructions existantes au voisinage et ne doit pas excéder la hauteur maximale définie au paragraphe 10.2. ci-après. Cette hauteur maximale est mesurée de manière différente pour les constructions, ou parties de construction, établies dans, ou au-delà, d’une bande de 20 mètres de profondeur (se reporter au croquis ci joint). Cette bande est mesurée perpendiculairement à partir :

- de l'alignement des voies et emprises communes ouvertes à la circulation automobile, - des limites séparatives avec les voies privées ouvertes à la circulation automobile, ou avec les emprises privées d’usage public ouvertes à la circulation automobile. - Les éléments techniques nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables dédiés à l’alimentation de la construction ne sont pas comptabilisés dans le calcul des hauteurs. Ainsi, Une hauteur différente de celles fixées au paragraphe précédent peut être admise ou imposée pour les éléments techniques permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, l'installation de dispositifs favorisant la production d'énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernés, et à condition d’être bien intégrés au volume du bâtiment.


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10.2. Modalités d’application Pour les lots 1-18-19 24 à 28 et 40, la hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 4.5 mètres. Pour les autres lots : 10.2.1. Dans la bande de 20 mètres de profondeur définie au paragraphe 1.1. ci-dessus, la hauteur maximale d’une construction, ou d’une partie de construction : - est la différence altimétrique entre le point le plus élevé de cette construction (cheminées et autres ouvrages techniques exclus) et le niveau moyen de la voie ou de l’emprise, à la limite de l’unité foncière d’assise du projet et au droit des extrémités de cette construction ; - ne doit pas excéder 8 mètres pour les constructions ayant un toit avec une pente, - ne doit pas excéder 7 mètres pour les constructions ayant un toit terrasse. 10.2.2 Au-delà de la bande de 20 mètres de profondeur définie au paragraphe 1.1. ci-dessus la hauteur maximale d’une construction, ou d’une partie de construction : - est la différence altimétrique entre le point le plus élevé de cette construction (cheminées et autres ouvrages techniques exclus) et le niveau moyen du terrain naturel aux extrémités de cette construction ; - ne doit pas excéder 4,5 mètres. 10.3. Exception Il n’est pas fixé de règle de hauteur maximale pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt général.


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ARTICLE 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT D E LEURS ABORDS

CLOTURES SE REFERER AU PLAN DES CLOTURES ANNEXE.

ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS :

1. Les constructions doivent s’intégrer harmonieusement aux lieux avoisinants ainsi qu’aux paysages environnants. Il est en de même des constructions annexes qui doivent en outre s’intégrer harmonieusement avec la construction principale à laquelle elles se rattachent. 2. Les constructions devront alterner alignements et reculs par rapport à l’alignement sur la voie publique et introduire une variation dans la hauteur des faitages des toits donnant sur la rue de manière à introduire une variation dans les formes et les gabarits des bâtiments. 3. les bâtiments devront présenter une volumétrie simple, les balcons en saillie sont interdits pour les logements individuels.

4. Il sera apporté un soin tout particulier à une harmonisation entre les hauteurs des portes de garage et les portes d’entrée dans une même rue ou bloc de constructions (entre deux rues) de manière à constituer un front harmonieux sur la voirie. 5. Les éléments techniques permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, l'installation de dispositifs favorisant la production d'énergie renouvelable en toiture doivent s’intégrer le mieux possible dans le pan de la toiture. La pose de panneaux solaires en toitures terrasses est également autorisée. Dans tous les cas, leur intégration doit être recherchée pour en limiter l’impact visuel. 6. Les toitures et couvertures dites « contemporaines » (toitures terrasse, végétalisée, zinc…) sont admises dès lors qu’elles s’intègrent harmonieusement dans le volume général de la construction ainsi que dans leur environnement paysager et bâti.

7. Pour les bâtiments dont l’architecture se veut traditionnelle, les fenêtres donnant sur rue seront plus hautes que larges, respectant un rapport 1/3 – 2/3 entre la largeur et la hauteur. 8. Pour les bâtiments d’architecture contemporaine, d’autres rapports de proportion peuvent être acceptés 9. Les équipements techniques tels que les transformateurs électriques, répartiteurs téléphoniques, matériels de ventilation et de climatisation, regards, boitiers, coffrets, compteurs, boites aux lettres, … doivent être intégrés dans la construction ou les clôtures en s'implantant selon une logique de dissimulation. 10. En cas d’impossibilité technique avérée, ils doivent être intégrés à la composition générale du paysage dans les meilleures conditions. 11. Les toitures traditionnelles devront être de tons mêlés (tons terre cuite) en ordre dispersé. Les tuiles vernissées sont proscrites.


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ARTICLE - 12 - OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE D E RÉALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT

STATIONNEMENT AUTOMOBILE

Rappel : Hormis, les poches de stationnement affectées à un usage privatif, le stationnement commun est réservé aux visiteurs, chaque propriétaire doit prévoir sur sa parcelle les emplacements de stationnement nécessaires à ses propres besoins. 12.1 - Pour les constructions destinées à l'habitation, il est exigé : a. Pour les ilots 39 et 40 – correspondants aux collectifs ou permis de construire groupés : - 1 place de stationnement par tranche entamée de 60 m² de surface de plancher avec au moins 1 place par logement. Pour les logements aidés, le nombre de place minimum est limitée à une. b. Pour les lots 1 à 38 & 51 correspondants : - 2 places de stationnement non closes pour un logement. Cet emplacement non clos peut être exceptionnellement réduit à une place non close dans le cas d’un garage attenant affecté au stationnement. - 1 place supplémentaire (soit 3) pour les logements de plus de 160 m² de surface de plancher. 12.2 - Pour les constructions destinées au service à la personne ou profession libérale, une surface de 40% de la surface de plancher de l’activité considérée sera affectée au stationnement.

STATIONNEMENT DES CYCLES

Pour les constructions destinées à l'habitat collectif, il est exigé 1 surface minimum de 1,5 m² couverte par place de stationnement automobile réalisée à l’occasion d’une demande d’autorisation du droit des sols.


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ARTICLE -13 - OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE D E RÉALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTA TIONS

1. PRINCIPE

Sont applicables les dispositions de l’article 13 de la zone UE. Ilots 39 et 40 Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, bassins pluviaux, …), le traitement des espaces libres paysagers doit être approprié à leurs fonctions et au contexte environnant, en tenant compte : - de l’organisation du bâti sur le terrain. Ils doivent être conçus comme un

accompagnement ou un prolongement des constructions ; - de la composition des espaces libres voisins, afin de participer à une mise en valeur

globale ; - de la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception

soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;

- de l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements paysagers végétalisés ; - de la problématique de la gestion des eaux pluviales, telle qu’elle est prévue à l’article

4, s’agissant de la composition et du traitement des espaces libres. - Les aires de stationnement des véhicules motorisés doivent faire l’objet d’un traitement

paysager d’ensemble, y compris les délaissés. Autres lots : - la plantation d’un arbre à moyen ou grand développement par fraction de 200 m2

d’espace libre est exigée. Les arbres existants, conservés ou remplacés sont pris en compte dans ce calcul.

- Les espaces libres, c’est-à-dire les espaces non consommés par les constructions, les aires de stationnement en surface et les circulations des véhicules, doivent être traités en espaces paysagés.

- Les espaces minéraux doivent de préférence être sablés, dallés ou pavés afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, les espaces bitumés ou enrobés seront limités.


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ARTICLE - 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL

La surface de plancher maximum sera la suivante :

N° îlot Superficie COS

Surface de plancher

affectée m²

1 230 0,6 138

2 274 0,6 164

3 362 0,6 217

4 256 0,6 154

5 339 0,6 203

6 400 0,6 240

7 401 0,6 241

8 401 0,6 241

9 275 0,6 165

10 225 0,6 135

11 229 0,6 137

12 400 0,6 240

13 400 0,6 240

14 396 0,6 238

15 306 0,6 184

16 301 0,6 181

17 450 0,6 270

18 445 0,6 267

19 585 0,6 351

20 227 0,6 136

21 211 0,6 127

22 212 0,6 127

23 211 0,6 127

24 399 0,6 239

25 432 0,6 259

26 400 0,6 240

27 399 0,6 239

28 399 0,6 239

29 267 0,6 160

30 267 0,6 160

31 371 0,6 223

32 267 0,6 160

33 330 0,6 198

34 353 0,6 212

35 277 0,6 166

36 374 0,6 224

37 336 0,6 202

38 336 0,6 202

39 2031 1 2031

40 4756 0,6 2854

51 360 0,6 216

Total 19890 12747


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ANNEXE 1 :

LEXIQUE

Avertissement : les définitions présentes dans ce lexique n’ont de signification que pour l’application du présent règlement. Elles explicitent la manière dont doivent être interprétés certains termes utilisés dans le présent document. *terme défini dans le présent lexique. Accès Passage permettant la desserte d’une unité foncière* qui correspond à la limite parcellaire ou aux espaces (servitude de passage, portail, porche, partie de terrain,…) qui permettent de pénétrer sur l’unité foncière* de l’opération et qui la relient avec la voie* ouverte à la circulation publique.

Acrotère Muret placé à la périphérie de la toiture-terrasse* d’un bâtiment*. Affouillement et exhaussement Modifications par déblai ou remblai du niveau du terrain naturel*.


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Aire de stationnement couverte Il s’agit d’un emplacement couvert, avec de préférence au moins deux côtés fermés et avec des systèmes d’accroche performant permettant de stabiliser et d’attacher les cycles par le cadre ou au moins une roue. Les emplacements nécessaires pour les deux roues pourront être réalisés sous la forme d’une ou plusieurs aires de stationnement. Ils devront être accessible facilement. A titre d’information, la surface de stationnement d’1,5 m² correspond au stationnement d’un cycle avec son système d’accroche. Alignement Limite du domaine public avec les unités foncières* riveraines.

Attique Etage supérieur d’un bâtiment*, construit en retrait. Baie Ouverture pratiquée dans un mur ou une toiture ayant pour objet le passage ou l’éclairage des locaux (porte extérieure, fenêtre, vasistas, lucarne, châssis de toit, …) Balcon Plate-forme formant une saillie sur la façade* et en surplomb, délimitée par une balustrade ou un garde-corps et permettant à une personne de se tenir à l’extérieur du bâtiment. Bandeau Bande horizontale, unie ou moulurée, qui s’étend sur la longueur d’une façade*. Bardage Tout revêtement de façade* mis en place par fixation mécanique sur une ossature.


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Bâtiment Construction ayant une fonction d’abri pour des personnes, des animaux ou des objets, et constitutive de surface de plancher. Bâtiment voisin Bâtiment sur la même unité foncière ou sur l’unité foncière immédiatement voisine. Construction Tout assemblage solide et durable de matériaux, quelque soit sa fonction : bâtiment, mur, clôture, piscine, silo, … . Constructions annexes Constructions accessoires situées sur le même terrain que la construction principale et non contigües à celle-ci. La construction principale se distingue par sa taille, son usage et sa place dans l’unité foncière. Changement de destination : Consiste à donner à un bâtiment* existant ou à une partie du bâtiment existant une destination (habitat, artisanat, commerce …) différente de celle qu’il avait jusqu’alors. Le Code de l’urbanisme définit ces destinations. Chaussée Partie d’une voie* aménagée pour la circulation des véhicules. Egout du toit Limite basse d’un pan de toiture vers laquelle ruisselle l’eau de pluie.

Emprise au sol des constructions (extrait de la circulaire du 3 février 2012) L’emprise au sol est définie sur la base de la circulaire du 3 février 2012 à l’exclusion des bassins de piscine qui ne seront pas comptabilisés dans l’emprise au sol appliquée au présent règlement. Extrait de la circulaire du 3 février 2012 : « L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature tels que les bandeaux et corniches et des


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simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien (cf. croquis 18). L’emprise en au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris) (cf. croquis 19). A titre d’exemple une rampe d’accès extérieurs constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant des bassins de piscine (intérieur ou extérieur, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol. En ce qui concerne les terrasses de plein pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens de l’article IV du Code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse le niveau du sol et que par conséquent, il est impossible de réaliser une projection verticale. »

Emprise privée d’usage public

Espace (place, placette, mail, cour, querreux*, espace vert, aires de stationnement, …) établi sur des fonds privés et accessible par tous, et éventuellement entretenu par la collectivité publique.

Emprise publique Espace appartenant au domaine public. Espace libre Superficie de l’unité foncière* non consommée par les constructions. Espace paysagé ou d’agrément Espace libre non affecté au stationnement et à la circulation automobile. Façade Chacune des faces verticales en élévation d’un bâtiment* (en élévation signifie à l’exclusion des parties enterrées).


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Faîtage Sommet d’une couverture. Liaison douce Voie ou chemin réservé aux déplacements doux, c'est-à-dire les déplacements à effets de CO² réduits (vélo, roller, marche à pied, …). Limite séparative Toute ligne séparant une unité foncière* d’une autre unité foncière et qui n’est pas un alignement*. Limite séparative latérale ou de fond de terrain En se référant à une unité foncière* présentant une configuration d'un quadrilatère régulier, une limite qui aboutit sur le domaine public constitue une limite séparative latérale, les autres limites constituent les limites de fond de terrain. On assimilera à une limite latérale, toute ligne brisée aboutissant sur le domaine public à condition que les brisures soient d’une longueur inférieure ou égale à un mètre.


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Logements locatifs sociaux Logements locatifs aidés visés par le Programme Local de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle. Marge de recul Portion de terrain comprise :

- soit entre l’alignement* et une ligne de recul ou une ligne d’implantation.

- Soit entre la limite séparative* et la ligne de recul.


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Modénature Ensemble des moulures verticales ou horizontales participant à la composition d’une façade* et situées en saillies sur celle-ci (bandeaux, corniches, encadrement de baies, etc.). Projet d’ensemble Programme de divisions foncières ou de constructions dont l’unité foncière initiale avant division est supérieure ou égale à 2 500 m², ou dont le nombre de logements est supérieur ou égal à 10, ou dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². Pleine terre Surface de terrain perméable, libre de toutes constructions. Principe de plantation Expression graphique non cotée d’un projet de plantation aux limites indicatives. Principe de voirie Expression graphique non cotée d’un projet de liaison ou de desserte au tracé indicatif. Surface perméable Surface qui permet l’infiltration de l’eau. Recul – Retrait Distance séparant une construction de l’alignement* ou d’une limite séparative* et mesurée perpendiculairement à ceux-ci.


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Restauration Action qui permet de recomposer sa structure, redonner sa forme ou son éclat à une construction. Terrain naturel Terrain à la date du dépôt de la demande d’autorisation d’occupation du sol. Toiture terrasse Toiture et/ou terrasse dont la pente est inférieure à 15%.


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Unité foncière Ensemble de parcelles cadastrales contiguës appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Voie Passage permettant la desserte d’au moins deux unités foncières*. Voie privée ouverte à la circulation publique Voie* établie sur des fonds privés et accessibles à tous, et éventuellement entretenue par la collectivité publique.

Documents

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