Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces ...S2+2017...Les loyers reculent dans 55.3 % des villes de plus de 10 000 habitants. Sauf en 2015 (une baisse comparable),

Paris, le 5 septembre 2017

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FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE

SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI – SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVELes loyers de marché à fin août 2017

Michel MOUILLARTProfesseur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS

- 2 -



- 3 -

1. L’activité du marché locatif privé2. L’évolution des loyers de marché

3. Les loyers de marché dans les villes4. L’évolution des loyers de relocation

5. En guise de conclusion

Sommaire



Après une année 2015 de reprise (+ 11.7 %), l’activité s’est repliée en 2016.

Depuis le début de l’année 2017, l’activité recule rapidement : - 4.0 % à fin août, en glissement annuel (- 6.5 % depuis 2015).

- 4 -

1. L’activité du marché locatif privé


26,4

27,3

28,2

29,7

29,3

29,7

31,0

30,0

29,9

28,8

27,9

26,4

27,4

28,4

27,6

27,0

27,4

30,6

29,8

28,6

28,6

25

28

31

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tau

x d

e m

ob

ilit

é (

en

%)

Moyenne 1998-2017

La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /août 2017/


- 5 -

1/ doucement (- 0.3 % par an) : Bourgogne, Champagne-Ardenne, Haute Normandie, Ile de France, Lorraine, Midi-

Pyrénées, Picardie , Rhône-Alpes ;2/ lourdement : Limousin (- 2.1 % par

an). Activité : - 11.9 % de 2011 à 2017 ;3/ stabilité de l’activité : Languedoc-

Roussillon, Poitou-Charentes ;4/ mais augmentation modérée (0.5 %

par an) : Alsace, Aquitaine, Basse-Normandie, Centre, Franche-Comté.

Mobilité à 10 % au-dessus de la moyenne nationale (33 %) ;

5/ augmentation rapide (1.0 % par an) : Auvergne, Bretagne, Nord-Pas de Calais,

Pays de la Loire, PACA.


L’activité a reculé dans 9 régions depuis 2011 (+ 0.1 % France entière).


Mobilité résidentielle en 2017 (en %)(Variation annuelle moyenne 2011-2017 : en %)

(Source : CLAMEUR /août 2017/)

Après plusieurs années de faible progression voire de recul des loyers de marché, l’année 2017 a commencé par une stabilisation des loyers (0.0 % à

fin février, en GA).

Puis alors que les loyers se redressent avec l’arrivée du printemps, le mouvement de baisse a repris (- 0.5 % à fin mai, en GA).

Et durant les mois d’été traditionnellement marqués par le rebond des loyers qui annonce la rentrée, la baisse s’est poursuivie à un rythme plus rapide

encore (- 0.6 % à fin août, en GA), alors que le rythme de l’inflation a nettement rebondi depuis un an. Mais avec des différences :

1/ « studios et 1 pièce » (21.6 % du marché) : - 0.1 % en GA ; 2/ « 2 pièces » (34.0 % du marché) : - 0.5 % en GA ;

3/ « 3 pièces » (26.9 % du marché) : - 0.9 % en GA ; 4/ « 4 pièces » (11.9 % du marché) : - 1.2 % en GA

5/ et - 1.7 % en GA pour les « 5 pièces et plus » (5.6 % du marché).

- 6 -

2. L’évolution des loyers de marché



De 2013 à 2017, les loyers de marché ont augmenté de 0.2 % par an, pour une inflation à 0.6 % (INSEE). Le décrochage était intervenu dès 2007 : depuis, hausse des loyers de marché (+ 1.0 % par an) sous l’inflation (+ 1.2 %).

- 7 -


4,0

0,2

1,6

-2

0

2

4

6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tau

x d

e v

ari

ati

on

de

s lo

yers

(e

n %

)

Moyenne2007-2012 Inflation

1,7 %

La variation des loyers de marché "France entière" d'après CLAMEUR /août 2017/

Moyenne 2013-2017 Inflation

0,6 %

Moyenne 1998-2006 Inflation

1,8 %


Depuis 2013, pour une hausse annuelle moyenne des prix à la consommation estimée à + 0.6 % par l’INSEE :

1/ les loyers des studios et 1 pièce ont reculé : - 0.1 % par an ; 2/ ceux des 2 pièces : + 0.2 % par an ; 3/ ceux des 3 pièces : + 0.4 % par an

4/ et ceux des 4 pièces et plus : + 0.5 %.

- 8 -


-0,5 -0,5

0,9

1,3

1,7

-0,6

0,5

1,5

2,62,9

-2,7

-1,3

-0,5

0,1-0,2

0,0

1,0

0,40,2

1,0

-0,1

-0,5

-0,9-1,2

-1,7

-3,0

-1,5

0,0

1,5

3,0

4,5

Studios et 1 pièce(21,6 % du marché)

2 pièces(34,0 % du marché)



5 pièces et plus(5,6 % du marché)

Vari

ati

on

de

s lo

yers

en

%

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2017/)

Août 2013 (+ 0,1 %) Août 2014 (+ 0,7 %) Août 2015 (- 1,4 %) Août 2016 (+ 0,5 %) Août 2017 (- 0,6 %)


Les loyers reculent dans 55.3 % des villes de plus de 10 000 habitants.Sauf en 2015 (une baisse comparable), la proportion actuelle est nettement

supérieure à celle qui s’observe habituellement à fin août (42 %).

- 9 -

3. Les loyers de marché dans les villes


38,6

61,4

37,5

62,5

55,4

44,644,7

55,355,3

44,7

0

20

40

60

Loyers à la baisse Loyers à la hausse

Pro

po

rtio

n d

es

vil

les

co

nc

ern

ée

s

L'évolution des loyers de marché dans les villes de plus de 10 000 habitants(Source : CLAMEUR /août 2017/)

Août 2013 (+ 0,1 %)

Août 2014 (+ 0,7 %)

Août 2015 (- 1,4%)

Août 2016 (+ 0,5 %)

Août 2017 (- 0,6 %)


Dans 64.1 % des villes de plus de 100 000 habitants, les loyers baissent depuis le début de l’année et dans 25.6 % supplémentaires, les loyers progressent moins vite que l’inflation. Depuis 2013, dans 74.4 % de ces villes les loyers ont

augmenté moins vite que l’inflation. Ils ont reculé dans 43.6 % des grandes villes : Amiens, Angers, Argenteuil, Besançon, Boulogne-Billancourt, Brest, Caen, Grenoble, Le Havre,

Limoges, Marseille, Perpignan, Rennes, Rouen, Saint Denis, Saint Etienne et Toulon.

- 10 -


VilleLoyer 2017

(en €/m²)

Variation

2017

(en %)

Variation

2016

(en %)

Variation°

de 2013 à

2017 (en %)

VilleLoyer 2017

(en €/m²)

Variation

2017

(en %)

Variation

2016

(en %)

Variation°

de 2013 à

2017 (en %)

LYON 13,1 2,1 1,0 0,7 SAINT ETIENNE 7,7 -0,5 0,6 -0,4

NIMES 10,6 2,0 0,7 0,4 PARIS 25,1 -0,6 1,3 0,8

LILLE 13,8 1,0 1,4 0,1 REIMS 11,5 -0,6 -1,8 0,6

MONTPELLIER 13,7 0,6 1,0 0,1 BORDEAUX 13,0 -0,8 1,8 0,8

NICE 16,0 0,4 2,3 1,4 ANGERS 10,2 -1,4 0,8 -0,2

STRASBOURG 12,6 0,4 0,3 0,1 GRENOBLE 11,8 -1,8 0,9 -0,1

TOULOUSE 12,0 0,3 0,2 0,4 VILLEURBANNE 12,0 -1,8 0,6 0,6

DIJON 11,0 0,0 0,2 0,4 MARSEILLE 12,0 -2,7 2,1 -0,9

TOULON 10,8 -0,1 0,6 -0,3 LE HAVRE 10,7 -3,5 1,5 -0,8

NANTES 12,1 -0,5 0,0 0,3 RENNES 11,7 -3,6 1,8 -0,3

° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,6 % (2013-2017)


Depuis 2011, les loyers de relocation (entre deux locataires) sont en baisse : - 0.1 %, en moyenne chaque année (contre + 5.2 % par an auparavant).

- 11 -

4. L’évolution des loyers de relocation



3,2

1,7

5,2

6,0

7,1 6,96,8

6,4 6,4

5,9

4,8

3,9 3,8

0,3

1,6

0,5

-0,7

-0,5-0,8

-0,8

3,4

-1

1

3

5

7

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tau

x d

e v

ari

ati

on

(en

%)

Moyenne 1998-2017

La variation des loyers en cas de relocation d'après CLAMEUR /août 2017/

Depuis le début de l’année 2017, par exemple, la hausse a été que de 1.7 % sur Paris et de 0.2 % sur Lyon, alors que dans la quasi-totalité des

grandes villes concernées par l’encadrement en évolution, les loyers ont baissé entre deux locataires (de 1.3 % sur Lille , de 1.2 % sur Marseille, …).

Pour des relocations sans travaux, les loyers baissent partout et fortement lors du changement de locataire : 5.5 % sur Paris … et même 8.7 % sur

Marseille. Les loyers de relocation sont à peu près stables pour des (petits) travaux d’entretien courant. Ils augmentent de l’ordre de 10 %

pour des travaux d’amélioration significative du logement.

Cela se constate aussi sur des territoires non concernés par l’encadrement : mais en réponse à l’affaiblissement général de la demande. Ainsi dans la

quasi-totalité des départements métropolitains : avec des baisses de loyer de plus de 3 % dans 6 départements sans marchés « tendus » (Aisne,

Ardèche, Haute Marne, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort).

- 12 -



Donc, ne pas confondre efficacité des dispositifs d’encadrement des loyers et conséquences de l’atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires.

- 13 -



Variation des loyers entre deux locataires en 2017

(Source : CLAMEUR /août 2017/)

France entièreLoyer de relocation en 2017 : -0,8 %

En dépit de l’embellie de 2016, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration-entretien se poursuit. En 2017, l’effort d’amélioration recule de

nouveau : à 14.2 %, très en deçà de sa moyenne de longue période et surtout à son point le plus bas de ces 20 dernières années.

- 14 -

5. En guise de conclusion


20,9

17,1

22,2

23,6

21,8 21,8

22,4

19,7

18,9

20,7

23,2

33,031,8 32,3

25,2

25,1

15,9 16,2

17,6

14,2

22,2

12

18

24

30

36

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Part

avec t

ravau

x (

en

%)

Moyenne1998-2017

L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /août 2017/


- 15 -

Dans ce contexte, la durée de la vacance ne se réduit plus : elle stagne

presque, à 5 % au-dessus de la moyenne de longue période. Cela pèse sur les perspectives des recettes locatives et sur l’effort d’amélioration-entretien.


108,3

113,2

102,5 100,0 100,0

103,7

106,3

110,8

108,8

113,0

128,4

123,2

112,2 111,2

100

110

120

130

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2017/


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