Nouvelles modalités d'application de la LDTR, loyers après travaux

Nouvelles modalités d'application de la LDTR, loyers après travaux

Georges Monticelli, JuristeOffice des autorisation de construire

DCTI


Contexte

Modifications légales en relation avec la loi sur l'énergie du 18 septembre 1986

(L 2 30 – LEn)


Avec l'entrée en vigueur, notamment, des "nouveaux" articles 14 et 15 LEn, un certain nombre de prescriptions en matière d'amélioration énergétique peut aujourd'hui être imposé à tout propriétaire de bâtiment.

Le législateur a ainsi considéré qu'au vu de cette obligation nouvelle, il se justifiait de permettre au propriétaire concerné de reporter une partie de ces charges sur le loyer admissible au sens de la LDTR. Ceci a notamment étéformalisé aux articles 15, alinéas 11 et ss, LEn, lequel texte a été repris aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, LDTR.


Leur teneur est la suivante :

"Pour les loyers, correspondant, avant travaux, aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux n'excédera pas le montant maximum de la fourchette des loyers (aujourd'hui fixé à fr. 3'363.-) correspondant aux besoins prépondérants de la population, majoré :a)d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, auquel peut être rajouté, si nécessaire;b)un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire, qui ne pourra pas dépasser fr. 10.- par pièce et par mois (ce qui correspond à fr. 120.- par pièce et par année).

Pour les loyers situés, avant travaux, au-delà des besoins prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci-dessus n'excédera pas la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, à laquelle peut être rajouté, si nécessaire, un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire qui ne pourra pas dépasser fr. 10.- par pièce et par mois (ce qui correspond à fr. 120.- par pièce et par année)."


Méthode de calcul basée sur la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996

(L 5 20 – LDTR)


Bien que paraissant compliquée la méthode de calcul est, en soi, assez simple.

Contrairement à ce qui se faisait jusqu'à présent pour le contrôle des loyers, lequel était défini en fonction de la fourchette établie aux articles 6, alinéa 3, 9, alinéa 3, et 11, alinéas 1 et 2, LDTR ou sur les loyers existants avant travaux (article 11, alinéa 3 LDTR), il faudra dorénavant aussi tenir compte de la baisse prévisible des charges –telle que définie par la méthode de calcul présentée par Monsieur Reto Camponovo – ainsi que, éventuellement, de la contribution du locataire, laquelle reste toutefois limitée àun maximum de fr. 120.- par pièce et par année.


Il y a donc trois étapes à respecter :

1. Calcul du loyer en fonction de la rentabilisation des seuls coûts de rénovation.

2. Détermination de la baisse prévisible des charges telle que définie par la feuille de calcul mise à la disposition des propriétaires par le SCANE et validée par lui.

3. Comparaison entre cette baisse prévisible des charges et la rentabilisation – cette fois-ci – des coûts liés à la seule amélioration énergétique, afin de déterminer la contribution du locataire, limitée à un maximum de fr. 120.- par pièce et par année.


Le calcul de la rentabilisation des coûts – qu'ils soient de pures rénovations ou d'amélioration énergétique – est toujours le même.

Il est défini à l'article 11, alinéa 1, LDTR :

"Prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte :a) d'un rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, … renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l'incidence dégressive des amortissements;b) de l'amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5%;c) des frais d'entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en considération;d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les articles 269 et ss CO.


En chiffre, cela peut se définir de la manière suivante :

a) taux hypothécaire tenant compte de l'amortissement dégressif 1,75%

b) amortissement du coût des travaux sur vingt ans 5%

c) frais d'entretien 1,5%

soit un taux d'intérêts utilisé pour le calcul de la rentabilisation 8,25%


Ce qui, en définitive, sera le plus compliqué à définir, c'est de savoir à quelle hauteur le coût des travaux pourra être pris en considération (quel pourcentage) et dans quelle catégorie il devra être intégré (travaux de rénovation àproprement parler ou travaux d'amélioration énergétique au sens propre du terme).


S'agissant des coûts de rénovation, hors amélioration énergétique, l'article 11, alinéa 1, lettre a, LDTR nous dit qu'il ne faut prendre en considération que leur 70% au maximum.

Alors que l'article 5, alinéa 2, RDTR, en ce qui concerne les coûts liés à l'amélioration énergétique, dispose que seul 50% du coût total de ces travaux pourra être considérécomme étant des prestations supplémentaires au sens des articles 15, alinéas 11 et ss, LEn, 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, LDTR, le solde constituant d'importantes réparations correspondant, à raison de 50% à 70%, à des investissements créant des plus-values.


Ainsi, une partie de ces coûts devra être prise en considération dans le calcul de la rentabilisation des coûts de rénovations (1ère étape susmentionnée). Il s'agit de ceux considéré comme étant des travaux de maintien ou de rénovation.

L'autre partie sera, en ce qui la concerne, intégrée dans le calcul de la rentabilisation des coûts liés à l'amélioration énergétique (3ème étape susmentionnée), lequel permettra de définir la contribution du locataire.


Dans les grandes lignes, le loyer après contrôle pourra s'échelonner de la manière suivante :

Loyer < fr. 3'363.- + baisse prévisible des charges + éventuelle contribution –partielle ou totale - du locataire

Loyer = fr. 3'363.- + baisse prévisible des charges + éventuellement contribution – partielle ou totale - du locataire

Loyer "plafonné" > fr. 3'363.- + baisse prévisible des charges + éventuellement contribution - partielle ou totale - du locataire


Comme cela se fait jusqu'à présent, les calculs – qu'il s'agissent de ceux liés à la rentabilisation des coûts, à la baisse prévisible des charges ou à la contribution des locataires – seront effectués par le propriétaire, charge étant donnée au service LDTR ainsi qu'au SCANE de vérifier que ceux-ci sont conformes aux prescriptions de la loi.

La liste des documents devant être fournies au moment du dépôt de la requête en autorisation de construire est définie à l'article 5, alinéa 1, LDTR.


Bonus conjoncturel à l'énergie au sens de la loi sur l'énergie du 18 septembre 1986

(L 2 30 – LEn)


Avec l'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions légales, le législateur, en plus de prévoir la possibilité pour le propriétaire de reporter une partie de ses coûts sur le loyer, a également prévu une participation de l'Etat, laquelle se fait sous la forme de l'octroi d'un bonus conjoncturel à l'énergie, au sens des articles 15A LEn et 13L REn :

"Un crédit de 10 millions de francs par an, au plus, est ouvert au Conseil d'Etat au titre de subvention cantonale d'investissement,…, pour couvrir la partie du coût des travaux énergétiques qui ne pourront pas être répercutés, en vertu des articles 15, alinéas 11 et ss LEn et 6,alinéa 3, et 9, alinéa 6, LDTR."


Bénéficiaires

Aux termes des articles 15A, alinéa 2, LEn et 13L, alinéa 1, REn, seuls les propriétaires de maisons d'habitation qui ont déposé une demande d'autorisation de construire pour des travaux de rénovation fondée sur la LDTR peuvent demander l'octroi d'une telle subvention.


Compétences

C'est la commission d'attribution instituée par la LDTR qui est compétente pour préaviser les demandes de subvention (art. 15A, al. 3, LEn).

Les requêtes sont déposées auprès du DCTI simultanément au dépôt de la demande d'autorisation de construire (art. 13L, al. 2, LEn).

C'est le DCTI qui statue sur la base du préavis de la commission d'attribution (art. 13L, al. 4, LEn).


Montant

Le montant de ce bonus conjoncturel à l'énergie équivaut, en règle générale, au montant capitalisé – en fonction de la durée d'amortissement du coût des travaux prévus -correspondant à la différence entre le montant que le propriétaire pourrait répercuter sur les loyers en raison de travaux d'amélioration énergétique au sens de l'article 15, alinéa 11, LEn et celui qu'il peut effectivement répercuter sur le loyer en raison des limitations imposées par les articles 15, alinéas 12 et 13, LEn et 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, LDTR


Conditions

Aucun bonus ne peut être octroyé, si le propriétaire n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention, tant sur le plan fédéral que cantonal (art. 13L, al. 5, REn).

Le montant du bonus n'est payé qu'après l'exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire (art. 13L, al. 6, REn).


Dispositions transitoires

Ces nouvelles dispositions légales ne sont pas applicables aux projets de construction ou de rénovation de bâtiments pour lesquels une requête en autorisation de construire a déjà été déposée avant leur entrée en vigueur (art. 26, al. 2, LEn).

Le crédit relatif au bonus conjoncturel à la rénovation ne sera ouvert qu'à compter de l'année 2011 (art. 15A, al. 1, LEn)


Merci de votre attention

Documents

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