Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les …S1+2016...novembre : ce que le début de l’année 2016 confirme, même si l’activité reste à bon niveau.-6-Connaître

Paris, le 8 mars 2016

ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB

FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE

SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI – SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVELes loyers de marché à fin février 2016

Michel MOUILLARTProfesseur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS

- 2 -



- 3 -


1. Observer et connaître les marchés locatifs privés2. L’activité du marché locatif privé3. L’évolution des loyers de marché

4. Les loyers de marché dans les villes5. L’effort d’amélioration et d’entretien

6. En conclusion

Sommaire


- 4 -


CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel, sur 1 532 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.

Il recouvre en outre 95.9 % du marché locatif privé de la Métropole.

1. Observer et connaître les marchés locatifs privés

CLAMEUR observe en outre les villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.

Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 753 territoires,

en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) : 3 208 villes (74.3 % des villes de plus de 2 500 habitants)

et 1 545 EPCI (75.3 % des EPCI de plus de 2 500 habitants).

Par exemple, dans le Doubs, CLAMEUR observe 25 villes et 23 EPCI.


- 5 -



En 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé a été soutenue (+ 11,9 %). Les mois d’été ont été très actifs : la mobilité s’est établie au-dessus de sa moyenne de longue période,

retrouvant son niveau d’avant la grande dépression. L’activité a cependant fléchi dès novembre : ce que le début de l’année 2016 confirme, même si l’activité reste à bon niveau.

- 6 -


2. L’activité du marché locatif privé

28,528,2

26,126,4

27,5

26,1 26,0

23,8

28,9

26,8

23

25

27

29

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Taux

de

mob

ilité

(en

%)

La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/

Mobilité à fin février

26,1

27,1

28,1

29,5

29,229,5

30,7

29,7

29,7

28,5

27,7

26,3

27,1

28,1

27,3

26,827,0

30,2

28,2

26

28

30

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Taux

de

mob

ilité

(en

%)

Moyenne 1998-2016

La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/


- 7 -


L’activité a marqué le pas en début d’année dans la quasi totalité des régions.

Le recul de la mobilité résidentielle reste dans l’ensemble modérée.

Les hésitations du marché sont en revanche plus

marquées en Ile de France, dans le Languedoc-Roussillon, dans le

Limousin, en Midi-Pyrénées et en Poitou-Charentes.

La mobilité résiste néanmoins en Franche

Comté et dans le Nord Pas de Calais. Et surtout en

PACA et dans les Pays de la Loire.


- 8 -


Sur Paris, la mobilité recule de nouveau. La situation de ce marché est particulièrement critique, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l’encadrement

des loyers s’accompagne d’une nouvelle contraction de l’offre locative.

20,821,1

22,522,7

22,4

18,7

18,3

18,7

22,0 21,821,8

19,319,2

18,0

17,4

17,4

17,2

17,2

16,4

19,6

16

18

20

22

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Taux

de

mob

ilité

(en

%)

Moyenne 1998-2016

La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2016/


En dépit de la reprise du marché, les loyers de marché ont baissé durant toute l’année 2015. Même au cours du printemps et de l’été qui enregistrent habituellement une hausse des

loyers, lorsque la pression de la demande est la plus forte. Le début de l’année 2016 confirme la tendance à la baisse des loyers (- 0.8 % sur les 2 premiers mois de 2016, en GA).

- 9 -


3. L’évolution des loyers de marché

-0,1

0,91,2

2,4

-0,8

0,5

0,1

0,6

0,2

1,1

0,7

1,5

-0,9

-1,5 -1,4-1,1

-0,8

-2

-1

0

1

2

Février Mai Août Novembre

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (en %) :un hiver déprimé, puis généralement un rebond dès le printemps ... sauf en 2015 !

(Source : CLAMEUR /février 2016/)

2012 (+ 2,1 %) 2013 (+ 0,5 %) 2014 (+ 1,0 %) 2015 (- 1,1 %) 2016


Depuis 2006, les loyers de marché : + 0.9 % par an, en moyenne, sous l’inflation (+ 1.2 % en moyenne, chaque année). De 1998 à 2006 ces loyers avaient cru de 4.0 % chaque année, pour une inflation de 1.8 % par an. Depuis 2011, la hausse des loyers : + 0.3 % par an, en

moyenne, pour une inflation estimée par l’INSEE de 0.7 % par an, en moyenne.

- 10 -


2,3

4,0

0,91,4

-2

0

2

4

6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Taux

de

varia

tion

des

loye

rs (

en %

)

Moyenne1998-2016

La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2016/

Moyenne1998-2006

Moyenne 2007-2016

Prix à la consommation 1998-2016


Le début de 2016 se singularise par la baisse des loyers des grands logements.

- 11 -


-1,5

-0,4

0,9

1,7

3,8

-2,0

-0,9

-0,1

0,5

1,4

-1,1

-0,3

0,9

2,7

3,7

-2,0 -1,8

-0,2

1,8

3,5

-1,0-0,5

-0,9

-1,6

-0,4

-3,0

-1,5

0,0

1,5

3,0

4,5

Studios et 1 pièce(22,0 % du marché)

2 pièces(33,4 % du marché)



5 pièces et plus(5,9 % du marché)

Varia

tion

des

loye

rs e

n %

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2016/)

Février 2012 (- 0,1 %) Février 2013 (- 0,8 %) Février 2014 (+ 0,2 %) Février 2015 (- 0,9 %) Février 2016 (- 0,8 %)


Sur un marché qui hésite, les loyers reculent dans 54.1 % des villes de plus de 10 000 habitants. Une telle situation avait déjà été constatée durant l’hiver 2015.

- 12 -


4. Les loyers de marché dans les villes

43,8

56,2

46,2

53,8

49,7 50,3

46,0

54,0

45,0

55,0

39,2

60,8

53,6

46,4

54,1

45,9

0

20

40

60

Loyers à la baisse Loyers à la hausse

Prop

ortio

n de

s vi

lles

conc

erné

es

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2016/)

Février 2009 (+ 0,2 %)

Février 2010 (+ 0,6 %)

Février 2011 (- 0,8 %)

Février 2012 (- 0,1 %)

Février 2013 (- 0,8 %)

Février 2014 (+ 0,2 %)

Février 2015 (- 0,9 %)

Février 2016 (- 0,8 %)


Les loyers baissent dans 70.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants).

Ils augmentent sous l’inflation dans 2 autres villes (10.0 % des villes). Depuis 2011, ils ont augmenté moins que l’inflation dans 80 % des villes (de plus de 148 000 habitants).

- 13 -


Ville Loyer 2016(en €/m²)

Variation 2016

(en %)

Variation 2015

(en %)

Variation 2014

(en %)

Variation° entre 2011 et2016 (en %)

Ville Loyer 2016(en €/m²)

Variation 2016

(en %)

Variation 2015

(en %)

Variation 2014

(en %)

Variation° entre 2011 et2016 (en %)

STRASBOURG 12,5 1,3 -2,3 1,3 0,7 LE HAVRE 11,2 -0,5 -1,4 1,5 -0,5GRENOBLE 12,0 0,6 -0,4 -0,4 0,4 BORDEAUX 12,7 -0,6 1,0 2,0 1,1

NIMES 9,9 0,6 -1,8 -0,4 -0,1 SAINT ETIENNE 7,4 -1,1 -0,5 -3,7 -0,3LYON 12,7 0,5 -3,3 2,1 0,7 DIJON 10,9 -1,1 0,3 -0,1 0,5LILLE 13,2 0,2 -1,7 2,1 0,0 RENNES 11,7 -1,2 -0,6 1,8 0,0

ANGERS 10,3 0,1 0,3 1,0 -0,2 NICE 15,0 -1,4 0,1 2,5 1,4MONTPELLIER 13,4 -0,1 -2,1 0,9 0,2 TOULON 10,0 -1,9 -1,5 -1,1 0,1

LE MANS 8,9 -0,1 1,1 2,0 0,2 NANTES 11,7 -2,0 -0,6 1,9 0,5TOULOUSE 11,8 -0,3 0,1 0,3 0,8 PARIS 24,1 -3,3 -1,3 2,8 0,9MARSEILLE 12,0 -0,5 -3,9 0,6 -0,6 REIMS 10,9 -3,8 0,7 1,2 0,5

° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,7 % (2011-2016)


Le mouvement de ralentissement des loyers est général et (presque) régulier depuis 2006.

- 14 -


Lecture du graphique

sur Lille :+ 5.0 % en moyenne chaque année, de 2000 à 2006 . Le

ralentissement s’est amorcé de 2006 à 2011 : + 3.8 % par

an. Les loyers ont alors stagné depuis 2011 :

+ 0.2 % en 2016.

sur Paris :+ 4.8 % en moyenne chaque année, de 2000 à 2006 . Le

ralentissement s’est amorcé de 2006 à 2011 : + 2.3 % par an. Les loyers ont augmenté de 0.9 % par an depuis 2011 :

- 3.3 % en 2016.


-6

-3

0

3

6

PARISMARSEILLE

LYON

TOULOUSE

NICE

NANTES

STRASBOURG

MONTPELLIER

BORDEAUX

LILLERENNES

REIMS

LE HAVRE

SAINT ETIENNE

TOULON

GRENOBLE

DIJON

ANGERS

NIMES

LE MANS

2000-2006 2006-2011 2011-2016 2016

En 2015, le marché s’est ressaisi. Les loyers de marché ont néanmoins reculé et l’effort d’amélioration et d’entretien des logements a encore diminué : 16.1 % des logements reloués après

travaux. L’effort remonte pourtant sur le début de 2016, poursuivant le redressement amorcé durant l’été 2015 : il reste cependant sous sa moyenne de longue période.

- 15 -


5. L’effort d’amélioration et d’entretien


23,2

18,1

23,4

24,6

22,6 23,1

23,3

20,0

18,8

20,8

23,0

33,132,0 32,5

25,625,6

16,516,1

23,3

12

18

24

30

36

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Part

avec

trav

aux

(en

%)

Moyenne1998-2015

L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2016/

23,3

26,227,4

35,4

22,6

37,2

31,1

23,1

12,0

20,4

10

20

30

40

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Part

avec

trav

aux

(en

%)

L'effort d'amélioration entretien d'après CLAMEUR /février 2016/

Effort d’amélioration et d’entretienà fin février

- 16 -


La reprise d’activité de 2015 s’est accompagnée d’un recul des délais de remise en location. La tendance se confirme sur les premiers mois de 2016. Néanmoins depuis 2009, la montée de la vacance a été sensible (+ 19.3 %) : soit 1.3 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 5.7 semaines en moyenne, équivaut chaque année à

une perte de 3.0 % des loyers perçus.

107,7

112,8

102,4 100,4 100,4103,3

105,9

110,7

108,6

112,5

127,7

123,2

119,3

100

110

120

130

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Vaca

nce

loca

tive

(bas

e 10

0 en

199

8)

La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2016/


Après une année 2015 de reprise de l’activité, le début de 2016 s’inscrit en demi-teinte : une activité plus faible qu’en 2015 à la même époque, mais une activité toujours à bon niveau !

En revanche, la baisse des loyers de marché se poursuit (- 0.8 % en GA, à fin février), à un rythme comparable à celui constaté en 2015 à la même époque : mais à cet égard, les mois d’hiver

sont rarement propices à la hausse des loyers de marché !

La baisse des loyers de marché constatée sur Paris est alors plus rapide qu’ailleurs :

- 17 -


6. En conclusion

-0,2

-2,3

-3,3

-0,8

-5,0

-2,5

0,0

Varia

tion

des

loye

rs e

n %

L'évolution des loyers de marché (Source : CLAMEUR /février 2016/)

Province Ile de France Paris Ensemble

Mais cela est habituel, à cette période de l’année !

Si on se limite aux 20 villes de plus de 146 000 habitants, la baisse des loyers constatée durant

les mois d’hiver sur Paris est toujours plus rapide qu’ailleurs :

en 2016 : - 3.3 % au 19ème rangen 2015 : - 3.5 % au 20ème rangen 2014 : - 2.8 % au 18ème rangen 2013 : - 4.1 % au 17ème rang


La baisse des loyers de marché constatée sur Paris durant les mois d’hiver est donc habituelle. Le recul observé sur les petits logements et les 3 pièces n’est guère plus prononcé qu’à l’habitude :

il est même moins prononcé sur les petits logements.

En revanche depuis 2014, les loyers des 4 pièces et plus ralentissent. Ils baissent en 2016 !

- 18 -


-3,6

-2,1-2,8

2,3 2,7

-2,3

-0,60,2

4,5

6,6

-6,1

-4,4

-2,0

1,5

5,4

-6,5

-2,4

-0,4

5,14,1

-6,1

-4,2

-0,9

3,5

1,4

-4,5

-2,1 -2,4-1,6 -1,3

-7,5

-5,0

-2,5

0,0

2,5

5,0

7,5

Studios et 1 pièce(32,7 % du marché)




5 pièces et plus(6,2 % du marché)

Varia

tion

des

loye

rs e

n %

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé parisien (Source : CLAMEUR /février 2016/)

Février 2011 (- 2,3 %) et + 3,0 % sur l'année Février 2012 (- 0,6 %) et + 4,8 % sur l'annéeFévrier 2013 (- 4,1 %) et + 1,6 % sur l'année Février 2014 (- 2,8 %) et + 2,8 % sur l'annéeFévrier 2015 (- 3,5 %) et - 1,3 % sur l'année Février 2016 (- 3,3 %)



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