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LES CONTRATS COMMERCIAUX Chapitre 1 : La vente du fonds de commerce : Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel constitué par l'ensemble des meubles corporels et incorporels affectés à l'exercice d'une ou de plusieurs activités commerciales (article 79 du code commerce). Il constitue le principal bien du commerçant et peut faire l'objet de plusieurs opérations juridiques qui sont soumises à un régime juridique particulier. Ainsi, la vente du fonds de commerce, comme toute vente, est soumise aux règles du droit commun, mais le code de commerce prévoit un certain nombre de dérogations soit dans l’intérêt des créanciers du vendeur pour préserver leur gage sur le fonds de commerce, soit dans l’intérêt du vendeur pour le protéger contre l’insolvabilité de l’acquéreur en cas de vente à crédit. PARA 1 : Les conditions de la vente du fonds de commerce : Le contrat de vente du fonds de commerce est soumis à des conditions de fonds et de forme et à une large publicité. A- Les conditions de fonds et de forme : Ces conditions obéissent aux règles du droit commun de la vente sous réserve de certaines particularités concernant l’objet, le prix et les clauses spécifiques obligatoires. Pour l’objet, La loi exige que soient énumérés dans l’acte de vente, les différents éléments qui composent le fonds vendu, à savoir les éléments incorporels, le matériel et les marchandises avec l’indication de la valeur qui leur est attribuée. Concernant le prix de la vente, il doit, en principe, être déposé auprès d’une instance dûment habilitée à conserver les dépôts, notamment une banque, un notaire ou la caisse du tribunal. L’acheteur qui aurait payé le vendeur avant l’expiration du délai d’opposition risque aussi de payer les créanciers du vendeur du fonds de commerce. En plus, le contrat de vente du fonds de commerce doit être constaté par un acte écrit qui doit comporter les mentions obligatoires suivantes : 1/ le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition (quand et comment il a acheté), Le prix d’acquisition qui doit spécifier distinctement le prix des éléments incorporels, le prix du matériel et le prix des marchandises. 2/ l’origine de la propriété du fonds de commerce. 3/ la liste des inscriptions des privilèges et des nantissements qui sont pris sur le fonds de commerce. 1

Contrats commerciaux 2014

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Cours de C.C

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LES CONTRATS COMMERCIAUX Chapitre 1   : La vente du fonds de commerce   : Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel constitué par l'ensemble des meubles corporels et incorporels affectés à l'exercice d'une ou de plusieurs activités commerciales (article 79 du code commerce).Il constitue le principal bien du commerçant et peut faire l'objet de plusieurs opérations juridiques qui sont soumises à un régime juridique particulier. Ainsi, la vente du fonds de commerce, comme toute vente, est soumise aux règles du droit commun, mais le code de commerce prévoit un certain nombre de dérogations soit dans l’intérêt des créanciers du vendeur pour préserver leur gage sur le fonds de commerce, soit dans l’intérêt du vendeur pour le protéger contre l’insolvabilité de l’acquéreur en cas de vente à crédit. PARA 1 : Les conditions de la vente du fonds de commerce   : Le contrat de vente du fonds de commerce est soumis à des conditions de fonds et de forme et à une large publicité. A- Les conditions de fonds et de forme   : Ces conditions obéissent aux règles du droit commun de la vente sous réserve de certaines particularités concernant l’objet, le prix et les clauses spécifiques obligatoires. Pour l’objet, La loi exige que soient énumérés dans l’acte de vente, les différents éléments qui composent le fonds vendu, à savoir les éléments incorporels, le matériel et les marchandises avec l’indication de la valeur qui leur est attribuée. Concernant le prix de la vente, il doit, en principe, être déposé auprès d’une instance dûment habilitée à conserver les dépôts, notamment une banque, un notaire ou la caisse du tribunal. L’acheteur qui aurait payé le vendeur avant l’expiration du délai d’opposition risque aussi de payer les créanciers du vendeur du fonds de commerce.En plus, le contrat de vente du fonds de commerce doit être constaté par un acte écrit qui doit comporter les mentions obligatoires suivantes : 1/ le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition (quand et comment il a acheté), Le prix d’acquisition qui doit spécifier distinctement le prix des éléments incorporels, le prix du matériel et le prix des marchandises. 2/ l’origine de la propriété du fonds de commerce. 3/ la liste des inscriptions des privilèges et des nantissements qui sont pris sur le fonds de commerce. 4/ s’il y a lieu, le bail (lorsque le vendeur n’est pas propriétaire du local), sa date, sa durée, le montant du loyer actuel, le nom et l’adresse du bailleur. Ce dispositif a été institué au profit de l’acquéreur pour lui permettre d’agir en toute connaissance de cause. A défaut de l’une de ces mentions, l’acquéreur est en droit de demander l’annulation de la vente s’il justifie d’un préjudice résultant de l’absence de cette mention. En cas d’inexactitude des mentions, l’acquéreur a le choix entre l’annulation de la vente et la réduction proportionnelle du prix de vente, si cette inexactitude lui a porté préjudice. L’action doit être intentée par l’acquéreur (en annulation ou en réduction du prix) dans un délai maximum d’un an à partir de la date de l’acte de vente. B- Le formalisme de publicité   : Le contrat de vente fait l’objet d’une large publicité dont la finalité est d’informer particulièrement les créanciers du vendeur du fonds de commerce afin qu’ils puissent faire valoir leurs droits.L’acte de vente doit être au préalable enregistré pour avoir une date certaine. Ensuite, il doit être déposé dans les quinze jours de sa date au secrétariat greffe du tribunal dans le ressort duquel est situé le fonds de commerce.Le secrétaire greffier procède à l’inscription de l’acte de vente sous forme d’extrait au registre du commerce. Il procède également à la publication de l’extrait au bulletin officiel et dans un journal d’annonce légale aux frais des parties. Cette publication doit être renouvelée par l’acquéreur entre le 8ème et le 15ème jour après la première insertion au bulletin officiel renforçant ainsi l’information des créanciers.

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L’acquéreur qui paie son vendeur sans avoir effectué les publications prescrites, ou avant l’expiration du délai de 15 jours ouvert aux créanciers pour faire opposition, n’est pas libéré à l’égard des tiers. PARA 2   : Les effets de la vente du fonds de commerce   : La vente du fonds de commerce est une opération qui comporte des risques pour l'acheteur, le vendeur et les créanciers du vendeur. A- Les garanties des créanciers du vendeur. Le changement dans la personne du propriétaire du fonds de commerce implique une modification de la situation prise en considération par les créanciers lorsqu’ils avaient accordé des crédits à ce fonds. Pour protéger leurs intérêts, ils bénéficient du droit de faire opposition au paiement du prix et du droit de faire une surenchère du sixième. 1- L’opposition au paiement du prix   : La vente du fonds de commerce a pour effet de reconnaître aux créanciers du vendeur, le droit de demander le paiement de leurs créances qui deviennent immédiatement exigibles. Tout créancier, que sa créance soit échue ou à terme, peut formuler une opposition au paiement du prix de la vente au vendeur, en demandant qu’il soit désintéressé par le paiement de sa créance, avant que celui-ci touche le reliquat du prix.Pour qu’elle soit valable, l’opposition doit réunir des conditions relatives à la qualité des créanciers, au délai et à des conditions de fond et de forme.

Les modalités de l’opposition au paiement du prix Qui : Tout créancier du vendeur, que sa créance soit ou non exigible, peut faire opposition au paiement du prix de la vente. Les créances à terme peuvent se prévaloir de droit d’opposition. La limitation à ce principe concerne le bailleur qui peut faire opposition pour les loyers échus, mais non pour les loyers en cours ou à échoir, sauf stipulation contraire (art.84, al.3).Pour les créanciers nantis, leurs droits sont protégés par le fait de l’inscription qui leur confère un droit de suite et un droit de préférence. Délai : L’opposition doit être faite au plus tard dans les quinze jours après la seconde insertion au bulletin officiel et au journal d’annonces légales de l’extrait de l’acte de vente.Modalités : L’opposition peut être formulée soit par dépôt direct auprès du secrétariat greffe contre récépissé soit par lettre recommandée avec accusé de réception. A peine de nullité, l’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance, et faire élection de domicile dans le ressort du tribunal.

Le gel du paiement du prix de la vente et la procédure de cantonnement L’effet principal de l’opposition des créanciers est de bloquer le prix de la vente auprès de l’instance dépositaire ou entre les mains de l’acquéreur s’il n’en a pas encore fait le dépôt, afin que les créanciers puissent être payés une fois leur opposition déclarée fondée.Cependant, pour palier aux conséquences fâcheuses du blocage du prix de la vente, l’article 85 du code de commerce reconnaît au vendeur le droit de se pourvoir en référé après le délai de 10 jours suivant l’expiration du délai pour faire opposition, pour obtenir l’autorisation de toucher son prix malgré l’opposition. L’octroi de cette autorisation est subordonné aux conditions exigées par l’article 87 du C.C, à savoir :- Le vendeur doit justifier d’une déclaration de l’acquéreur faite sous la responsabilité personnelle et dont il sera pris acte, qu’il n’existe pas d’autres créanciers opposants que ceux contre lesquels il est procédé ; - Consigner au tribunal une somme suffisante, fixée par le juge des référés pour désintéresser les créanciers.Les sommes consignées seront affectées spécialement à la garantie des créances, pour sûretés desquelles l’opposition a été faite. Un privilège exclusif sera attribué sur le dépôt, mais sans que ces créanciers acquièrent un droit préférentiel au paiement par rapport aux créanciers nantis. Par ailleurs, le vendeur est également en mesure de mettre en échec l’opposition et obtenir l'autorisation de toucher son prix, malgré l'opposition, en demandant la mainlevée par une procédure en référé lorsque l'opposition a été faite sans titre ou sans cause ou si elle est nulle en la forme, et s'il n 'y a pas instance engagée au principal.

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2- La surenchère du sixième   : Si un créancier inscrit ou opposant, estime que le prix de vente ne suffira pas à payer tous les créanciers, il peut former une surenchère du sixième (art.94 du C.C). L’institution de cette procédure spéciale vise à protéger les créanciers contre les dissimulations d’une partie du prix dans l’acte de vente, et aboutissant à verser par l’acquéreur directement au vendeur le surplus du prix objet de la fraude.Cette surenchère est limitée puisqu’elle ne touche que la partie du prix concernant les éléments incorporels. Le matériel et les marchandises ne sont pas compris (art.94 du C.C). La surenchère se calcule sur la valeur des éléments incorporels.Pour qu’elle soit valable, la surenchère doit être déposée auprès du tribunal de commerce dans le délai de 30 jours de la deuxième insertion de l’acte de vente au bulletin officiel et au journal d’annonces légales. En plus, elle doit être fondée sur l’insuffisance du prix de la vente déclarée à l’acte pour désintéresser tous les créanciers. L’auteur de la demande doit faire une surenchère du sixième 1/6 du prix principal du fonds de commerce.Le demandeur doit déposer au tribunal, une somme qui ne pourra être inférieure à la moitié (½) du prix total de ladite vente stipulé payable au comptant, augmenté de la surenchère (art.96 du C.C). L’adjudication aura lieu aux mêmes conditions et délai que la vente sur laquelle la surenchère est intervenue.Si le prix de vente est fixé, qu’il y ait eu ou non une surenchère, l’acquéreur à défaut d’entente entre les créanciers pour la distribution amiable de son prix, est tenu sur la sommation de tout créancier, et dans un délai de 15 jours qui suivent de consigner au secrétaire-greffier, la partie exigible du prix et le surplus au fur et à mesure de l’exigibilité.B- Les garanties du vendeur du fonds de commerce.Le vendeur qui cède son fonds de commerce à crédit court le risque de ne pas être payé en cas d’insolvabilité de l’acheteur. Afin de couvrir ce risque, et en plus des garanties conventionnelles, le code de commerce lui reconnaît deux protections spécifiques : le privilège du vendeur de fonds de commerce, et l'action résolutoire.1- Le privilège du vendeur   : Le privilège constitue la première garantie du vendeur à crédit, la valeur du fonds est affectée prioritairement au paiement du solde du prix de vente.Le privilège est un droit réel qui octroie à son bénéficiaire une garantie qui lui permet d'être payé en priorité sur les autres créanciers. Le bénéfice de ce privilège par le vendeur est subordonné à l’inscription du dit privilège au registre du commerce dans un délai de quinze jours à compter de l’acte de vente et ce conformément aux articles 91 et 92 du code de commerce. 1-1- La circonscription du privilègeLe bénéficie de la garantie qu’offre le privilège nécessite la détermination des éléments du fonds de commerce sur lesquels il porte ainsi que le respect des conditions d’inscription.

a- L’assiette du privilège   : Conformément à l’alinéa 3 de l’article 91 du code de commerce, le privilège du vendeur ne porte que sur les éléments du fonds de commerce énumérés dans le contrat de vente et dans l'inscription. A défaut de désignation expresse, le privilège ne porte que sur l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage. Il est donc dans l’intérêt du vendeur d'énumérer la totalité des éléments cédés dans l'acte de vente afin que le privilège puisse porter également sur les éléments corporels (matériel et marchandises).Le privilège ne joue pleinement son rôle que s’il porte sur des valeurs précises. En effet, le privilège ne constitue pas une garantie globale du prix forfaitaire du fonds de commerce. Par conséquent, la ventilation obligatoire des prix affectés à chacun des éléments du fonds aura une conséquence importante sur la portée de la garantie puisqu’il est divisible et s'exerce sur trois éléments : les marchandises, le matériel et les éléments incorporels.

b- Les formalités préalables au bénéfice du privilège   : Le vendeur doit inscrire son privilège au registre du commerce auprès du greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le fonds et auprès du secrétariat greffe de chaque tribunal dans le ressort duquel est située une succursale du fonds comprise dans la vente.

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Cette inscription doit être faite dans les 15 jours de la date de l'acte de vente. Ce délai est imposé dans le dessein de protéger les créanciers de l’acquéreur. Une fois inscrit dans ce délai, le privilège prend effet de manière rétroactive au jour de la vente.En effet, l’inscription prime toute autre inscription prise par l’acquéreur dans le même délai. Elle est opposable même au redressement et à la liquidation judiciaire de ce dernier à condition bien entendu de respecter l’obligation de déclaration de la créance. L’inscription conserve le privilège pendant 5 ans mais il peut être conservé au-delà de cette durée par voie de renouvellement de l’inscription. 1-2- Les effets du privilège   : Étant une sûreté réelle, le privilège confère au vendeur du fonds un droit de suite et un droit de préférence lui permettant de suivre le fonds en quelques mains qu'il passe et d’être payé en priorité sur le prix de sa vente.

a- Le droit de suite   : Le droit de suite permet au vendeur du fonds de commerce de suivre le fonds et de le saisir entre les mains de l’acquéreur défaillant ou de ses cessionnaires afin d'être payé avant les créanciers chirographaires. Concrètement, il consiste dans la dépossession du débiteur par une saisie préalable à une vente judiciaire aux enchères publiques.Ainsi, l'acte de vente inscrit dans les 15 jours prime toutes les autres inscriptions qui auraient été prises par les créanciers de l'acquéreur depuis la date de la vente. Afin de supprimer les inconvénients liés au droit de suite, les articles 122 à 130 du CC permettent à la personne qui a acheté le fonds dans le cadre d'une vente amiable et non pas aux enchères publiques, d'éteindre les sûretés inscrites sur le fonds, notamment du vendeur précédent qui n'aurait pas été payé, en leur proposant le paiement à hauteur du prix convenu au contrat et de ne verser au vendeur que le reliquat éventuel du prix. Toutefois pour éviter une collusion entre le vendeur qui céderait son fonds de commerce sans avoir payé intégralement le propriétaire précédent et le nouvel acheteur, l'article 123 CC, autorise les créanciers, qui n'acceptent pas l'offre faite par le nouvel acquéreur pour les indemniser, de requérir sa mise aux enchères publiques, en offrant de porter le prix principal, non compris le matériel et les marchandises, à un dixième en sus et de donner caution pour le payement des prix et charges ou de justifier de solvabilité suffisante. La procédure de surenchère s'effectue en deux temps.Le créancier qui surenchérit doit assigner son acheteur devant le tribunal de commerce. En effet, celui-ci doit statuer sur la validité de la surenchère, sur l'admissibilité de la caution ou la solvabilité du surenchérisseur, et ordonner la vente aux enchères publiques du fonds avec le matériel et les marchandises qui en dépendent.Il doit également notifier par exploit d'huissier au débiteur qui a cédé le fonds et au nouveau propriétaire, la réquisition de mise aux enchères et l'assignation devant le tribunal de commerce.Cette notification doit intervenir dans les 30 jours qui suivent les délais de notification de la proposition de purge non acceptée. Le règlement du prix aux créanciers achève la purge.

b- Le droit de préférence   : Le droit de préférence permet au vendeur à crédit d'être payé avant les créanciers chirographaires de l'acheteur en cas de vente aux enchères du fonds.

La portée du droit de préférence   : Le privilège confère au vendeur du fonds de commerce la "cause légitime de préférence" requise par l'article 1241 du DOC qui prévoit que "les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, et le prix s'en distribue entre eux par contribution, à moins qu'il n'y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence".Toutefois, en raison de son application rétroactive à la date de l'acte, le privilège du vendeur prime tous les nantissements qui pourraient grever le fonds du chef de l'acheteur depuis la date de la vente.Le droit de préférence du vendeur du fonds de commerce, s'imputera en premier lieu sur les marchandises, ensuite sur le matériel et en dernier lieu sur les éléments incorporels du fonds de commerce.

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La dérogation au principe de l’indivisibilité des sûretés   : Le privilège du vendeur porte sur le fonds de commerce (ou certains de ses éléments) mais contrairement au principe de l’indivisibilité des sûretés qui signifie que toute sûreté garantit la totalité de la dette, le privilège ne constitue pas une garantie globale du prix forfaitaire du fonds mais il est divisible et s'exerce sur trois éléments : les marchandises, le matériel (lorsque l'acte le stipule) et les éléments incorporels.Par conséquent, la ventilation obligatoire des prix affectés à chacun des éléments du fonds aura une conséquence importante sur la portée de la garantie. Le privilège est divisé en trois fractions grevant les marchandises, le matériel et les éléments incorporels. L’acte de vente fixe le prix de ces trois éléments. Les paiements des acomptes s’imputent sur les marchandises, puis le matériel puis les éléments incorporels.Un exemple chiffré permet de mieux comprendre cette situation. Un Fonds vendu pour un prix de 600 000 Dh réparti comme suit :Marchandises …100 000Dh, matériel…200 000Dh, éléments incorporels…300 000 Dh. Le prix est payable en trois fractions : 100 000 au comptant, 150 000 dans un délai de 6 mois, le solde de 350 000 Dh au bout de deux ans.Après le paiement du premier acompte, l’acquéreur est mis en redressement judiciaire, alors qu’il restait 350 000 Dh à payer. Le privilège portant sur les marchandises est éteint. Celui portant sur le matériel est partiellement éteint (300000-150000). Le règlement final dépend du prix atteint par les divers éléments du fonds lors de la vente judicaire de celui ci. Le fonds a été vendu au prix de 470 000 Dh réparti comme suis : les marchandises 120 000 Dh, le matériel à 150 000 Dh et les éléments incorporels à 200 000 Dh. Bien que le prix de la revente soit de 470 000 Dh, le vendeur ne sera pas intégralement payé car il ne jouit d’aucun privilège sur les marchandises. Son privilège sur le matériel jouera à plein. Alors que le privilège sur les éléments incorporels permettra d’obtenir seulement 200 000 Dh, le restant de la dette (100 000 Dh) n’étant qu’une créance chirographaire qui a peu de chances d’être intégralement payée. 2- L’action résolutoire   : Pour pallier aux éventuelles insuffisances du privilège, le vendeur peut se réserver une protection alternative : l'action résolutoire.Plutôt que d’exercer son privilège lui permettant uniquement d'obtenir le paiement du prix, le vendeur peut préférer mettre en œuvre la deuxième garantie et demander la résolution de la vente et reprend la propriété de son fonds. Il convient d’en évoquer les conditions, les modalités et les effets. 2-1-Les conditions et les modalités de l’action résolutoire.   L’action résolutoire n’est possible que si les formalités de publicité du privilège ont été accomplies et si le vendeur s’est expressément réservé cette faculté. Elle doit être inscrite en même temps que le privilège dans les quinze jours de l'acte. Elle ne peut être exercée au préjudice des tiers après l’extinction du privilège et elle est limitée aux éléments qui font partie de la vente. Qu’elle soit judiciaire ou conventionnelle, l’action résolutoire doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds, au domicile élu dans leurs inscriptions. Le jugement qui prononce la résolution ne peut intervenir que 30 jours après cette notification. Cette formalité vise à permettre aux créanciers d'intervenir dans l'instance soit en désintéressant le vendeur pour mettre un terme à la procédure ou pour en contester la validité, notamment lorsque le privilège du vendeur n'a pas été inscrit. 2-2-Les effets de l’action résolutoire   : La résolution entraîne la destruction rétroactive de la vente. La reprise du fonds de commerce est indivisible ce qui signifie que le vendeur reprendra l'intégralité des éléments corporels et incorporels y compris ceux dépréciés et ceux sur lesquels les garanties du vendeur sont éteintes. En contrepartie de la reprise du fonds, le vendeur devient comptable du prix des marchandises et du matériel existant au moment de cette reprise d'après l'estimation qui en sera faite par expertise contradictoire, amiable ou judiciaire, sous déduction de ce qui pourra lui rester dû par privilège sur les prix des marchandises et du matériel, le surplus, s'il y en a, devant rester le gage des créanciers inscrits et, à défaut, des créanciers chirographaires.

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Le vendeur a le droit de compenser, de manière distincte pour chaque élément, le prix qu’il doit avec le prix qu’il lui restait dû. Le surplus doit être consigné par le vendeur aux fins de désintéresser les créanciers. Toutefois, si le fond a subi une perte de valeur du fait de l'acheteur le vendeur pourra demander des dommages et intérêts après expertise.Chapitre 2   : Nantissement du fonds de commerce   :

Section 1   : Les conditions du nantissement   : Les conditions du nantissement concernent l’assiette du nantissement, sa forme et sa publicité. Paragraphe 1   : L’ASSIETTE DU NANTISSEMENT   : Sont seuls susceptibles d’être compris dans le nantissement, les éléments énumérés à l’article 80 à l’exclusion des marchandises (Art 107).Il s’agit de la clientèle et l’achalandage, le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, le mobilier commercial, le matériel et l’outillage, les brevets d’invention, les licences, les marques de fabrique, de commerce et de service, des dessins et modèles industriels, tous droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique qui y sont attachés.A défaut de désignation expresse et précise dans l'acte qui le constitue, le nantissement ne comprend que le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage.Les marchandises ne sont pas comprises dans le nantissement parce qu’elles sont destinées à la vente et la sûreté serait peu efficace Paragraphe 2   : Forme et publicité du nantissement   : Le nantissement doit être constaté par un acte écrit, notarié ou sous seing privé, dûment enregistré (art.108, al.1).Un extrait de l’acte doit être inscrit au registre du commerce dans les quinze jours de sa date. L’inscription n’est pas soumise à la publication au bulletin officiel et au journal d'annonces légales. Ces formalités de publicité doivent être accomplies dans les 15 jours de la signature du contrat, sous peine de nullité du nantissement.Cette publicité est indispensable pour assurer l'information des tiers dans la mesure où le nantissement du fonds de commerce n'entraîne pas de dépossession du propriétaire au profit du créancier nanti.L'inscription au registre du commerce de l'acte établit le privilège résultant du nantissement au profit du créancier nanti et la date de cette inscription détermine le rang du créancier en cas de pluralité de créanciers nantis. Section 2   : les effets du nantissement   : Le privilège résultant du nantissement s'établit, à peine de nullité, par le seul fait de l’inscription qui doit être prise sur le registre du commerce à la diligence du créancier gagiste et dans le délai de 15 jours à compter de la date de l'acte constitutif.L'effet de l’inscription cesse après radiation de la créance, suite au paiement, ou radiation automatique par le secrétaire-greffier à l'expiration du délai de cinq ans de sa date, sauf renouvellement pour la même durée.L’inscription a pour effets :

- Le droit de suite et le droit de préférence. - Le droit de demander le paiement avant échéance à l’occasion de toute opération de nature à

compromettre la valeur du fonds de commerce. Effets a l’égard des créanciers   : D’abord un effet à l’égard des créanciers chirographaires antérieurs du commerçant ; L’article 111, alinéa 5 du code de commerce dispose que « L’inscription d’un nantissement peut également rendre exigibles les créances antérieures ayant pour cause l’exploitation du fonds de commerce ». Il y a là une mesure de protection singulière qui marque un certain particularisme du passif commercial du fonds de commerce.Ensuite le nantissement confère une sûreté réelle au créancier nanti. Par une mauvaise exploitation le débiteur peut en compromettre la valeur, il peut même l’anéantir par différents artifices.

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C’est pourquoi le code de commerce attache au nantissement comme au privilège du vendeur non seulement le droit de préférence et le droit de suite qui sont les prérogatives normales de toute sûreté mais aussi le droit de s’opposer à la dépréciation ou à la désintégration du fonds de commerce. Le commerçant peut être tenté de déplacer le fonds de commerce, il peut vendre séparément un élément du fond comme il peut procéder à la résiliation du bail

le déplacement du fonds de commerce   : Le propriétaire est tenu de notifier au créancier nanti son intention de déplacer son fonds dans un nouveau local en lui en indiquant l'adresse au moins quinze (15) jours avant le déplacement effectif.

• A défaut de cette notification, les créances inscrites deviennent de plein droit immédiatement exigibles s’il résulte du déplacement du fonds de commerce une dépréciation de sa valeur.

• Lorsque le propriétaire du fonds aurait notifié le créancier il doit procéder, dans les quinze jours de cette notification ou dans les trente jours où il aura eu connaissance du déplacement, à l'inscription modificative au registre du commerce :

• si le fonds de commerce demeure dans le ressort du tribunal où il a été initialement inscrit, il doit faire mentionner en marge de l'inscription existante, l'indication du nouveau siège du fonds.

• si le fonds est déplacé dans un autre ressort, de faire reporter à sa date l'inscription primitive avec l'indication du nouveau siège.

En cas d’omission de ces formalités, les créanciers peuvent être déchus de leur privilège s’il est établi que par négligence un préjudice en a résulté pour les tiers

la résiliation du bail commercial  :- Résiliation judicaire: Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail du local dans lequel est exploité le fonds de commerce grevé du nantissement, doit présenter sa demande devant le tribunal et la notifier aux créanciers nantis. Le jugement de résiliation ne peut intervenir que 30 jours après la notification des créanciers. Pendant ce délai, les créanciers nantis peuvent agir pour préserver le contrat de bail (paiement des loyers).

- Résiliation amiable (par accord entre le propriétaire et le locataire), il ne devient définitive que 30 jours après la date de la notification qui en a été faite aux créanciers nantis.

la saisie d’un élément corporel du fonds   : En cas de saisie exécutoire d’un élément corporel (ex : les meubles, machines…) du fonds de commerce par un autre créancier, le créancier nanti doit en être avisé afin de pouvoir faire valoir ses droits, le cas échéant en exigeant la vente intégrale du fonds de commerce.

Chapitre 3   : Le contrat de bail commercial Définition   : Le “bail commercial” est le contrat en vertu duquel le propriétaire d'un immeuble ou d'un local, dit “bailleur”, le donne en location à un locataire, dit “ preneur ”, pour un usage commercial, industriel ou artisanalRégime juridique   : Le bail commercial est soumis à un régime juridique spécial dérogatoire du régime commun du bail civil : Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal.Une double protection pour le locataire commerçant 1- La garantie d'une certaine stabilité du fonds de commerce à travers le droit du locataire au renouvellement du bail et à la cession de son droit de bail avec la cession du fonds de commerce.2- La prise en compte de la plus value notoire qu'apporte l'exploitation du fonds de commerce dans l'immeuble ou le local et qui justifie, en cas de résiliation du contrat de bail, une indemnité compensatrice du préjudice subi par le locataire.Ces droits conférés au locataire, en raison de leur importance, sont qualifiés de "propriété commerciale".

1. Champs d’application   : a. Selon les personnes   :

En principe, le régime protecteur des baux commerciaux, prévu par les dispositions de la loi relative à ce type de baux, ne s’applique que si le locataire est un commerçant ou un industriel inscrit au registre du commerce, ou un artisan immatriculé au répertoire des métiers.

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b. Selon la nature des biens immeubles :Les immeubles concernés par ladite loi sont énumérés comme suit :

- Les immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds, à la condition qu'ils soient indispensables à l'exploitation de ce dernier- Aux baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal- Les immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel consentis par l'Etat, aux autres collectivités publiques ou aux établissements publics pour des immeubles ou locaux affectés à des services exploités en régie- Les immeubles ou de locaux occupés par tous établissements d'enseignement- Les immeubles ou de locaux occupés par des façonniers2. Biens exclus du Dahir relatif aux baux commerciaux :

En principe, le régime protecteur des baux commerciaux, prévu par les dispositions de la loi relative à ce type de baux, ne s’applique pas aux types de conventions suivantes :

- Les baux emphytéotiques : ce sont des baux immobiliers de très longue durée ;- Les immeubles ou locaux constitués en habous et non grevés de droits traditionnels de manfaâ ;- Les immeubles en propriété de l’Etat ou des collectivités locales destinés aux activités

commerciales visant l’intérêt général ;- Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas à un terrain sans construction, ni à un

emplacement publicitaire conditions du bail 1. Le bail commercial doit être conclu pour l'occupation d'un local ou d'un immeuble destiné à

l'exploitation d'un fonds de commerce. Nécessité d'un local ou d'un immeuble : il s'agit d'un lieu clos et couvert. Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas à un terrain sans construction, ni à un emplacement publicitaire sur un mur ou un toit, ni aux centres commerciaux et aux galeries marchandes.

2. Exploitation d'un fonds de commerce : le statut protecteur des baux Commerciaux ne s'applique qu'au propriétaire d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce fonds doit en outre être exploité.

3. Immatriculation obligatoire : Le locataire peut bénéficier de la protection du bail commercial à condition d'être immatriculé au Registre du Commerce.

le loyer Le montant du loyer d'origine est librement fixé par les parties, en tenant compte du jeu de l'offre et de la demande.Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d'avance.Lorsque les sommes versées sont considérées comme de simples loyers d'avance, elles s'imputent sur les dernières échéances du bail. Mais le propriétaire peut les demander à titre de dépôt de garantie, notamment pour s'assurer que le locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme versée au début du bail devra être restituée à la sortie.Loi n° 07-03 (30 novembre 2007) relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanalLe bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un commun accord, de la fixation du montant du loyer, des conditions de sa révision et du taux de son augmentation ou de sa diminution.Cependant, il ne peut être convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une période inférieure à trois ans courant à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle, ni de convenir d'une augmentation supérieure à 10%.Cependant il appartient au tribunal d'apprécier le taux d'augmentation du loyer si son montant n'excède pas quatre cent dirhams par mois sans que le taux d'augmentation fixé par le tribunal soit supérieur à 50%.De son coté le locataire peut demander la diminution du montant du loyer s'il survient des circonstances qui ont des répercussions sur l'usage pour lequel le local a été loué.

le droit au renouvellement du bail les conditions du renouvellement du bail Le contrat de bail commercial peut être consenti verbalement ou par écrit.

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Le locataire ne bénéficie du droit de bail qu'après une durée déterminée d'exploitation. Deux années d’exploitation consécutives en vertu d'un ou plusieurs contrats de baux

écrits successifs, Quatre années d’exploitation en vertu d’un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou de

baux écrits ou verbaux successifs. l'exercice du droit au renouvellement

Le droit au renouvellement du bail revêt un caractère d'ordre public et toute clause contraire est nulle. Le contrat de bail ne prend pas fin automatiquement à la fin de la durée, mais uniquement après un congé.

Le bailleur doit adresser au preneur un congé de résiliation motivé par un acte extrajudiciaire six mois avant la date d'expiration du contrat de bail.

A défaut du congé, ou lorsqu'il n'a pas été donné avant les six mois du terme du contrat ou sans indication des motifs, le contrat de bail se trouve renouvelé par tacite reconduction.

Le locataire peut demander au bailleur le renouvellement du bail dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.

Le silence du bailleur dans un délai de trois mois vaut acceptation de la demande de renouvellement.Le refus du renouvellement doit reproduire les termes l’article 27 du dahir de 1955NB: Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellementArticle 27 : Le locataire qui entend soit contester les motifs du congé ou du refus de renouvellement invoqués par le bailleur, soit demander le paiement d'une des indemnités prévues au titre III du présent dahir ou qui n'accepte pas les conditions proposées pour le nouveau bail, doit saisir le président du tribunal de première instance de la situation de l'immeuble dans le délai de trente jours à compter de la réception du congé ou de la réponse du propriétaire prévue à l'alinéa premier de l'article 8.Passé ce délai et sous réserve des dispositions du dernier alinéa de l'article 6 et du deuxième alinéa de l'article 8 ci-dessus, il se trouve forclos et il est réputé soit avoir renoncé au renouvellement ou à l'indemnité d'éviction, soit avoir accepté les conditions proposées pour le nouveau bail

le refus du renouvellement du bailLe bailleur est tenu de préciser au preneur les motifs de son refus - La saisine du président du tribunal conciliateur Le preneur dispose de 30 jours pour saisir le président du tribunal de première instance en tant que juge conciliateur.En cas d'échec de la conciliation, le président du tribunal dresse un procès verbal de non conciliation qu'il notifie au preneur qui dispose d'un délai de 30 jours après réception pour saisir le tribunal de première instance. - La saisine du tribunal de première instanceLe preneur doit assigner le bailleur devant le tribunal de première instance qui aura à statuer sur les motifs avancés et déterminera en conséquence s'il y a lieu à verser ou non une indemnisé d'éviction. 

Non renouvellement avec indemnité d'évictionLorsque le refus du renouvellement du bail n'a aucun fondement juridique le bailleur est condamné à verser au preneur une indemnité d'éviction.La valeur globale de cette indemnité est au moins égale à celle du fonds de commerce et comprend particulièrement les frais de déménagement, le supplément du loyer, la perte de la clientèle et du droit au bail. Le bailleur peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement du bail au preneur dans les trois jours de la notification de la décision du juge.

Non renouvellement avec indemnisation partielle1- Reprise en vue de sa démolition suivie d’une reconstruction sans qu'elle soit justifiée par l'insalubrité ou menace de ruine. L’indemnité équivalente au préjudice sans dépasser trois années de loyers + droit de priorité. 2- Reprise pour travaux de surélévation de son immeuble qui est de nature à empêcher le preneur d'exploiter normalement son fonds de commerce.

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L’indemnité compensatrice de l'abandon temporaire du local équivalente au préjudice - deux années de loyers.3- Reprise pour le transformer en local d'habitation et y habiter ou le faire habiter par les membres de sa famille et à condition qu'il prouve qu'il ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux. L’indemnité équivalente au préjudice sans dépasser cinq années de loyers. Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier de cette disposition qu’après trois ans.

Non renouvellement sans indemnité Un motif grave et légitime à l'encontre du preneur : non paiement des loyers ou changement

de la vocation de l'immeuble. Reprise de l'immeuble reconnu au bailleur pour motif d'intérêt général : le bailleur se fonde sur

le motif que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité

Le locataire dispose d’un droit de priorité pour louer l'immeuble une fois reconstruit . Cession du bail

La cession du droit au bail est un contrat par lequel le locataire transfère à un tiers le bénéfice du bail.En matière de cession du bail, la liberté est le principe. Conformément à l’article 37du Dahir de 1955 toute clause du contrat de bail tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.La cession du droit au bail doit respecter un certain nombre de formalités (signification au bailleur, publicité en cas de vente du fonds de commerce…).

La sous location La sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale afférent à la partie sous-louée, le propriétaire à la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location.Le locataire doit faire connaître au propriétaire, soit par acte en la forme prévue aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant Code de procédure civile, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de sous-louer. Dans les trente jours de la réception de cette notification, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte.Si, malgré l'autorisation, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre, si après avoir accepté de concourir à l'acte il n'est pas d'accord sur les conditions de la sous-location, ou sur l'augmentation à appliquer au prix de la location principale, il est statué par le président du tribunal.

Partie 3   : LE CONTRAT DU BAIL COMMERCIA   : DAHIR DU 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. DEFINITION   :

Le bail commercial est le bail d'un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont régis par le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Par contre les baux civils sont régis par le Dahir du 25 décembre 1980 portant promulgation de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel Le bail commercial est le contrat par lequel le propriétaire d'un local (bailleur, loueur ou locateur) met à la disposition d'une seconde personne appelée locataire (preneur ou utilisateur), son local contre une rémunération appelée loyer ou paiement, et dans lequel le locataire exploite un fonds de commerce.

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D'après l'article 629 du D.O.C., les baux d'immeubles doivent être constatés par écrit, s'ils sont faits pour plus d'une année. A défaut d'acte écrit, le bail est censé fait pour un temps indéterminé. En effet le simple consentement des parties rend le louage des choses "parfait » légalement (article 628 du D.O.C).

CHAMP D'APPLICATION DU DAHIR DE 1955   : Le dahir de 1955 s’applique "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité…" (Article 1 er)Si le bail conclu en vue d'une exploitation commerciale est un contrat commercial, cette condition ne suffit pas à rendre applicable le statut des baux commerciaux ;

il faut encore qu'un fonds de commerce existe.Ainsi ne bénéficie pas de la propriété commerciale le locataire qui n'a ni créé, ni acquis ni transporté dans les lieux un fonds de commerce et qui s'est borné à mettre en activité une installation industrielle ou commerciale indissolublement liée aux immeubles dont le bailleur est exclusivement propriétaire.

LES DOMAINES EXCLUS   : Certains baux ne sont pas considérés comme des baux commerciaux par le dahir de 1955 selon la nature de la convention et l'objet de la location.1- Exclusion par rapport à la nature de la convention

EmphytéoseCrédit-bailConvention à courte durée

Par baux de courte durée, il faut entendre les baux d'une durée de moins de deux ans. En effet, la période d'occupation est trop courte pour qu'une clientèle se développe, et la protection du locataire commerçant se justifie donc moins. Le point de départ du délai est fourni par la date d'entrée effective dans les lieux et non par celle de la convention, qui peut être établie antérieurement.2. Exclusion par rapport à l'objet de la location

Les terrains nusLe dahir ne s'applique qu'aux baux d'immeubles ou de locaux ; le mot immeuble s'entend d'un immeuble bâti. Ainsi, il ne régit pas les locations de terrains nus, par exemple un terrain loué sans aménagement à un entrepreneur de camping. Au contraire, il s'applique si le preneur a édifié une construction à usage industriel, commercial ou artisanal, avec le consentement expresse du propriétaire. Concernant la nature et la solidité de ces constructions, il a été jugé que le dahir exige la présence de constructions en "dur", stables et solides.

Les locaux accessoiresLe dahir s’applique aux locaux qui "sont indispensables à l'exploitation du fonds". Il ne ne joue pas pour les locaux accessoires, locaux à usage d'entrepôt ou de garage puisque la clientèle n'y est pas reçue. Il a été jugé qu'une location consentie à une société commerciale pour loger son personnel est, par sa nature une location commerciale, mais n'est pas considérée comme indispensable à l'exploitation du fonds, ce qui l'exclut de la protection de ce dahir.

Les habousLes immeubles ou locaux constitués en habous ne sont pas régis par le dahir de1955 à l'exception de ceux qui sont entrés dans les patrimoines habous après la publication de ce texte (Art. 4 al. 2). LES OBLIGATIONS (ENGAGEMENT) DES PARTIES   : a)Les obligations du bailleur :• Délivrer au preneur la chose louée et l'entretenir;• Garantir la chose louée. Cette garantie a deux objets :- Garantie d’éviction permettant au locataire la jouissance et la possession paisible de la chose louée ;- Garantie des défauts et des vices cachés conférant le droit au propriétaire encas de son inobservation d’obtenir la résolution du contrat ou la réduction proportionnelle du prix du loyer ;• Prise en charge des grosses réparations (toiture, canalisations) ;• Paiement des impôts fonciers et, éventuellement, l’assurance des murs sauf accord expresse.b) Les obligations du locataire :• Paiement régulier du prix du louage ;

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• Conservation de la chose louée et son utilisation sans excès ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle précisée par le contrat ;• Paiement des réparations locatives (restauration des peintures, des carrelages, des portes, des vitres…), cependant, il n’est pas tenu des dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure, aux vices de construction ou par le fait personnel du bailleur ;• Réparation de toute dégradation ou perte causée par son fait, par sa faute, ou par l’abus de la chose louée ;• Paiement des taxes dites locatives (de voirie, d’enlèvement des ordures ménagères…) Cette liste n'est pas exhaustive, en effet les contractants peuvent inclure d'autres clauses élargissant le champ des droits et obligations des contractants, tout en respectant la loi. LE LOYER :

FIXATION INITIALE DU LOYER : Les parties fixent le montant du loyer en toute liberté selon la loi de l’offre et de la demande.Fréquemment le bailleur exige le versement d’un « pas de porte », c'est-à-dire une somme globale que paie le locataire en entrant dans les lieux. C’est la contrepartie du démembrement infligé à la propriété du bailleur à raison des droits conférés au locataire.

Le « pas de porte », n’est pas prohibé en matière de bail à usage commercial. Il peut aussi être considéré comme un supplément de loyer. Si les parties l’on ainsi qualifié, le juge devrait en tenir compte dans la fixation du loyer révisé. En revanche, il n’a pas à le prendre en considération pour le calcul de l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail.

LA RÉVISION DU MONTANT DU LOYER –Dahir 30 novembre 2007 portant promulgation de la loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal . Principe de la liberté conventionnelle : Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un commun accord, de la fixation du montant du loyer, des conditions de sa révision et du taux de son augmentation ou de sa diminution, qu'il s'agisse de local à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal.Les limitations légales:- Il ne peut être convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une période inférieure à trois ans courant à compter de la date de conclusion du contrat ou de la dernière révision- Il ne peut être convenu d'une augmentation supérieure à 10% du montant du loyer. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE   : C’est le droit pour le commerçant locataire du local dans lequel il exploite son fonds de commerce d'obtenir du bailleur le renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive à expiration, ou en cas de refus injustifié, d'obtenir à certaines conditions une indemnité d'éviction représentant le préjudice causé par la privation des locaux.  I/ LE DROIT AU RENOUVELLEMENT   : Le droit au renouvellement au bail revêt un caractère d'ordre public et toute clause contractuelle qui aurait pour effet de faire échec au droit au renouvellement au profit du preneur est réputée nulle et de nul effet. Ainsi, le contrat de bail ne prend pas automatiquement fin à l'expiration de son terme comme en matière civile mais son expiration et tributaire d'une procédure particulière de préavis préalable adressé six mois au minimum avant l’expiration du bail en cours par le propriétaire de l'immeuble ou par le locataireCependant, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par : 1- Le locataire qui exploite effectivement un fonds de commerce dans les locaux loués. 2- Le locataire doit établir une durée d’exercice effective qui varie selon la forme du contrat de bail: - jouissance consécutives de 2 ans s’il s’agit d’un contrat écrit. - jouissance consécutives de 4 ans en vertu d’un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs.Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance par le propriétaire à son locataire.

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Donc, si le congé n'est pas donné ou s'il a été donné irrégulièrement, le contrat se prolonge par tacite reconduction.Le preneur peut également prendre l’initiative et demander le renouvellement du bail. Il peut le faire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail mais aussi à tout moment au cours de la reconduction du bail. Le silence du bailleur dans un délai de 3 mois vaut acceptation de la demande de renouvellement. Le non renouvellement du bail   : Le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail. A cet effet, il doit alors donner congé au locataire six mois avant la date d'expiration du contrat ou encore refuser la demande de renouvellement présentée par le preneur.Le bailleur doit préciser au locataire les motifs de son refus pour lui permettre de saisir le président du tribunal de première instance en vue d'une conciliation ou encore ou de saisir le tribunal de première instance en cas de non conciliation. Le recours à la conciliation du président du tribunal :Le locataire doit, dans un délai de trente jours après le refus du renouvellement du bail, saisir le président du tribunal de première instance en tant que juge conciliateur qui aura pour mission de concilier les parties sur les questions litigieuses (ex révision des clauses du contrat initial) pour aboutir au renouvellement du bail. En cas d'échec de la conciliation, le président du tribunal dresse un procès verbal de non conciliation qu'il notifie au locataire avec la mention expresse qu'il dispose d'un délai de 30 jours après réception pour saisir le tribunal de première instance. A défaut de cette mention le délai de recours reste ouvert pour le locataire. La saisine du tribunal de première instance   : Dans les 30 jours de la notification du procès-verbal de non conciliation par le président du tribunal, le preneur doit assigner le propriétaire bailleur devant le tribunal de première instance qui aura à statuer sur les motifs avancés par le propriétaire pour refuser le renouvellement du bail et déterminera en conséquence s'il y a lieu à verser ou non une indemnisé d'éviction.Lorsque le tribunal considère que le refus du renouvellement du bail n'a aucun fondement juridique, il condamne le propriétaire à verser au locataire une indemnité d'éviction compensatrice du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.La valeur globale est au moins égale à celle du fonds de commerce et comprend particulièrement les frais de déménagement, le supplément du loyer (nouveau) , la perte de la clientèle et du droit au bail. Le droit de repentir   : La loi reconnaît au propriétaire un droit de repentir, s’il estime que l’indemnité fixée par le tribunal est trop élevée, il peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement du bail mais à une double condition:

Il doit se décider dans un délai de 15 jours à compter du jour ou la décision est passée en force de chose jugée.

Il ne faut pas que le locataire ait déjà conclu un nouveau contrat de location avec une autre personne ou qu’il ait acheté un bien immeuble dans cet objectif.

Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité aux conditions et clauses du bail expiré. Il devra verser une indemnité d’occupation cependant. II/ NON RENOUVELLEMENT SANS INDEMNITÉLa loi prévoit différents cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement et reprendre les locaux sans avoir à verser une indemnité d'éviction. Le bailleur n’est tenu d’aucune indemnité :

En cas d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (non paiement des loyers ou encore le changement de la vocation de l'immeuble sans l'accord du propriétaire...)

En cas d'insalubrité ou la menace de ruine de l’immeuble: s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité, le bailleur est affranchi du paiement de l'indemnité d'éviction. Dans ce cas le locataire dispose d’un droit de priorité pour louer l'immeuble une fois reconstruit après accord des parties sur le montant du loyer. 3/ NON RENOUVELLEMENT AVEC INDEMNISATION PARTIELLE   : Démolition et reconstruction non justifiés par l’état d’insalubrité: Le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail au motif qu’il veut démolir et reconstruire l'immeuble.

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Dans ce cas le locataire évincé, a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder trois ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'éviction.

Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux. Le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit si il comporte des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal et ce après accord sur le montant du loyer.

Le renouvellement différé pour motif de surélévation:Le propriétaire peut différer, pendant une durée maximum de deux ans, le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder deux ans du loyer en vigueur au moment de l'éviction.

Le non renouvellement au motif de reprise pour habitation :bailleur peut refuser, le renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille, que ces besoins correspondent à une utilisation normale du local et que ce local puisse être adapté, par simples travaux d'aménagement, à un usage d'habitation.Le bailleur doit verser au locataire ou à son ayant droit une indemnité égale au dommage subi sans qu'elle puisse excéder cinq ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'éviction.Le nouvel acquéreur de l’immeuble ne peut bénéficier de cette faculté que si son acte d'acquisition a date certaine plus de trois ans avant l'exercice de ce droit.Le bailleur qui exerce le droit de reprise partielle ou totale prévu au présent article est tenu de verser au Le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai d'un an à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de cinq ans. A défaut, il est tenu de verser au locataire évincé une indemnité égale au montant du préjudice subi sauf motif légitime

4/ DROIT DE PRIORITE   : En principe, Le locataire a le droit de priorité dans deux cas

cas d'insalubrité ou la menace de ruine de l’immeubleEn cas de démolition en vue d’une reconstructionModalités d’exercice du droit de priorité: Pour bénéficier du droit de priorité le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les

trois mois qui suivent son départ, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, soit dans les formes prévues au Code de procédure civile, soit par lettre recommandée avec accusé de réception en lui faisant connaître son nouveau domicile et tout nouveau changement de domicile.

Le propriétaire doit, avant de louer à nouveau, aviser en la même forme le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail.

Cet avis doit mentionner que le locataire a un délai de trois mois pour faire savoir au propriétaire s'il accepte ou non le nouveau bail ou, dans le cas où acceptant le principe du nouveau bail, il n'est pas d'accord sur les conditions de celui-ci, pour saisir la justice.

Le propriétaire qui ferait échec au droit de priorité du locataire est passible, sur la demande de ce dernier, de lui payer des dommages-intérêts.

5/ CAS D’EXPROPRIATION   : En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la collectivité publique qui poursuit l'expropriation peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, en offrant au locataire évincé un local équivalent situé à proximité.Dans ce cas, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et, le cas échéant, de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

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