Décembre 2016 TerriToires eT loyers : premières analyses ......TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 3avant-propoS À partir de résultats disponibles pour la

Draguignan

Besançon

Toulouse

Bordeaux

Montpellier

Rennes

Brest

Nantes

Lille

Clermont-Ferrand

Strasbourg

Montbéliard

Lyon

Paris

Alençon

La Rochelle

Arles

Nîmes

GrenobleSaint-Étienne

Nancy

Sète Toulon

La Teste-de-Buch/Arcachon

Bayonne

Aix-en-Provence/Marseille

Menton

Fréjus

Nice

Saint-Denis

LorientAuray Vannes

Valences/Romans

Montélimar

Les Sables-d’Olonne

ChallansLa Roche-sur-Yon

LA RÉUNION

TCOSaint-Pierre

Douai

Ajaccio

Observatoires locaux ayant diffusé des résultats en 2015

Observatoires locaux en construction ou en cours de collecte

Décembre 2016

TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiquesÀ partir de la comparaison des résultats 2015 des observatoires locaux des loyers

Sommaire

avant-propoS � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 3

partie introductive une connaissance fine eT homogène des loyers � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4-5

logement étudiant quel prix des sTudios dans des aggloméraTions où le logemenT éTudianT esT un enjeu ? � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 6-9

leS appartementS conStruitS aprèS 2005 quel posiTionnemenT dans les marchés locaTifs privés ? � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 10-13

parc de la période 1946-1970 un posiTionnemenT différenT selon les marchés � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 14-15

1946-1970 : zoom Sur l’agglomération pariSienne la période d’après-guerre Toujours moins chère que les auTres mais de façon plus marquée en périphérie que dans le cenTre de l’aggloméraTion parisienne � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 16-19

TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 3

avant-propoS

À partir de résultats disponibles pour la collecte 2015 des observatoires locaux, cette première publication nationale analyse, sur la base du travail de 16 observatoires locaux des loyers, trois problématiques concernant les loyers du parc privé : • leprixdesstudiosduparcprivé,etleurcontributionaulogementdesétudiants,• l’offreetlesloyersdesappartementsconstruitsaprès2005,• laplacedans lesmarchés locauxet leprixduparcde lapériode1946-1970�

Complétant les études réalisées au niveau local, ces premières analyses nationales sont exploratoires� elles montrent que les mécanismes qui conduisentauxniveauxdeloyerssontàlafoisdivers,complexesetfor-tementcorrélésàlalocalisationprécisedulogement,constatsquiconfir-ment l’importancedesprincipesd’ancrage territorialeetd’exigenceméthodologiquequisontaufondementdesobservatoires.

Depuislelancementdel’expérimentationparl’Étaten2013,lesobserva-toires locauxdes loyers, issusd’initiatives locales,utilisentainsiuneméthodecommune,fiableettransparentequigarantitunecomparabilitédes résultats�

Cette publication constitue également une invitation àmobiliser larichessedesrésultatsdisponiblesetàprolongerlestravauxsurlaconnais-sancedesloyersetlefonctionnementdesmarchéslocatifsprivés,tantàl’échellenationalequelocale.

Àcettefin,lesitewww.observatoires-des-loyers.orgrendaccessiblel’en-sembledesrésultatsdisponiblessurlesdifférentsterritoires.Ilpermetd’accéderfacilementauxrésultatsd’unezoneàpartird’uneadresse,ainsiqu’àdescartes,tableauxetgraphiquescomparatifs.

4 TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques

une hiérarchie des prix différenTe selon le nombre de pièces eT le Type d’habiTaT

C’estunphénomèneconnusur lesmar-chéslocatifs :plus lenombredepiècesd’unlogementaugmente,plusleloyeraum²diminue.Ainsi,danschacunedesagglo-mérations observées, les loyers des studios sont supérieurs à ceux des appartements de 2 pièces, eux-mêmes supérieurs à ceux des3piècesetdes4piècesetplus(cf.graphique1).Demêmelesmaisonsde1à3 pièces présentent des loyers plus élevés au m²�Ce constat doit cependant être nuancé lorsque l’onse restreintà l’observationdes loyers demarché (c’est-à-dire lesloyersacquittéspar lesménagesayantemménagésdansl’année).Deplus,danscertainesagglomérations,(Aix-MarseilleetParis) les loyersaum²desapparte-ments de 4 pièces et plus sont sensible-ment égaux voire plus élevés que lesloyersdes3pièces(cf.graphique2).Ànombredepièceségal,lacomparaisonentremaisonsetappartementsn’aboutitpas à une conclusion systématique� si généralementlesloyersmédiansaum²desmaisons de 4 pièces et plus sont équiva-lents ou supérieurs à ceux des apparte-ments de 4 pièces et plus, le constat est inversédanslesagglomérationsdeParisetdeLaRochelle(cf.graphique1).

des aggloméraTions où les loyers sonT Très dispersés selon le nombre de pièces ; eT d’auTres où les écarTs sonT bien moindres

Certainesagglomérationssedistinguentparunefortedispersiondesloyersselonle nombre de pièces, notamment celles de

lille, de sète et de saint-Denis de la réu-nion� par exemple, les loyers médians des studios sont parmi les plus élevés à lille (16,0€parm²),etparmi lesplusbasàSaint-Denis(13,0€parm²).Àl’inverse,lesloyers médians des appartements de 4 pièces et plus sont parmi les plus bas

dansl’agglomérationlilloise(8,7€parm²)et parmi les plus élevés dans celle de Saint-Denis(9,4€parm²).Autrementdit,lesvillesoùlesstudiossontlespluschersne sont pas nécessairement celles où les loyersdesappartements familiauxsontles plus élevés�

partie introductive

Une connaissance fine et homogène des loyersles observatoires locaux des loyers sont implantés dans des territoires variés. utilisant une méthode homo-gène, leurs résultats fournissent une comparaison globale et fiable du niveau des loyers d’un marché locatif d’une agglomération à une autre. grâce aux variables prises en compte (type de logement, nombre de pièces, époque de construction, ancienneté d’occupation) et à l’observation des loyers sur des zones définies dans chaque agglomération, les travaux des observatoires permettent de mener des analyses poussées. ils contri-buent ainsi à la connaissance des facteurs qui influent sur les marchés locatifs et qui expliquent les disper-sions des prix.

5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25

agglo. d’alençon

agglo. de Besançon

agglo. de Saint-denis

agglo. de nantes

agglo. de Strasbourg

agglo. de toulouse

agglo. d’aix-marseille

agglo. de Bordeaux

agglo. de lyon

agglo. de Bayonne

agglo. de rennes

agglo. de la rochelle

agglo. de montpellier

agglo. de lille

agglo. de nice-menton

agglo. de paris

graphique 1

loyers (€/m²) selon le nombre de pièces des appartements et maisonssourCe : observaToires loCaux Des loyers, 2015

(la réunion) app� 1p app� 2p app� 3p app� 4p et +

maison 1-3p maison 4p et +


des aggloméraTions où les loyers des logemenTs d’une pièce sonT neTTemenT plus chers que le resTe du marché

Certainesagglomérationssedistinguentparladisparitégénéraledesloyersselonle nombre de pièces� parmi celles-ci, cer-tainessedémarquentspécifiquementpardes niveaux de loyers médians particuliè-rement élevé des studios� Dans la partie de cetteétudeconsacréeau logementétu-diant(partie2),ilaétéchoisidecomparerlesloyersaum²entreappartementsd’unepièce et ceux de 2 pièces pour illustrer la placeparticulièredusegmentdesstudiosenréponseàlademandeenlogementdesétudiants� Ces écarts ont été établis sur les loyersdemarché,afindemieuxciblerlepublic étudiant enclin à beaucoup de mobi-lité résidentielle�Lesécartsentreappartementsd’unepièceet ceux de 2 pièces sont plus ou moins mar-qués selon les territoires et peuvent être trèsélevés(cf.graphique2)commeàLilleouàRennes(environ4€/m²).Ilspeuventégalements’avérertrèsfaiblescommeàsaint-Denis de la réunion ou à alençon où l’écartentrelesloyersaum²desstudiosetdesappartementsde2piècesestprochede 1 €/m²� Ces écarts semblent étroitement liés à la tension induite par la présence d’étudiants sur lemarchédes apparte-mentsd’unepièce.Chaque territoire observé présente descaractéristiquespropres,unegéographieetunehistoireurbainespécifiques.Sonparclocatifprivéprésenteunestructureetuneimplantationquiinfluencentgénérale-mentlesniveauxdeloyers.Cesdifférentsmécanismesstructurels sontégalementexplicités dans la suite de cette publication ensefocalisantsurlesparcsetlesloyerspratiqués sur deux périodes distinctes (le parcrécent,d’après2005–partie3etceluide1946-1970–partie4).

définiTions eT Termes sur les dispersions des loyers

les résultats présentés dans cette publication concernent uniquement des logements louésvidesduparcprivé,c’est-à-diren’appartenantniàunorga-nismeHLM,niàuneSEMdelogementsocial,niàuneassociationagrééeautitredelamaitrised’ouvrageenloge-ment social�

agglomération : terme utilisé pour dési-gner lepérimètred’observationd’unobservatoire.Afind’assurerunestrictecomparabilité, le périmètre retenu pour cette publication est, si possible, celui

del’agglomérationausensstatistique(unitéurbaine).Cepérimètreestgéné-ralement proche de l’agglomérationdéfinieinstitutionnellement(métropoleoucommunautéd’agglomération).

loyer mensuel : loyer mensuel horscharges.

loyer au m² : loyer mensuel divisé par la surfacehabitable.

1er décile / valeur basse : valeur en des-sous de laquelle se situent 10 % des données étudiées�

1er quartile : valeur en dessous de

laquelle se situent 25 % des données étudiées�

loyer médian : loyer en dessous duquel se situent 50 % des loyers : la moitié des ménagespaieunloyerinférieurauloyermédianet l’autremoitiépaieunloyersupérieur au loyer médian�

3e quartile : valeur en dessous de laquelle se situent 75 % des données étudiées�

9e décile / valeur haute : valeur en des-sous de laquelle se situent 90 % des données étudiées�

plus de résulTaTs en ligne

pour trouver plus de résultats du réseau des observatoires locaux des loyers : www.observatoires-des-loyers.org. des outils adaptés à vos besoins et attentes :• des cartespourconnaîtrelesniveauxdeloyerd’uneagglomérationselondeszones géographiquesplusfines,• destableauxetdesgraphiquespourrépondreàvosbesoinsd’analyse,• les publicationsdechaqueobservatoire.pour un accès libre et simple à l’ensemble des résultats de chaque observatoire, la rubrique dédiée du site www.data.gouv.fr regroupe :• lesbasesdedonnéesaveclesrésultatspubliéssurlesiteinternetdesobservatoires,• lestablesdezonageutiliséespourchaqueterritoire,• lesfondsdecarteutilesàl’affichagedesrésultats.

5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25

agglo. d’alençon

agglo. de Besançon

agglo. de Saint-denis

agglo. de nantes

agglo. de Strasbourg

agglo. de toulouse

agglo. d’aix-marseille

agglo. de Bordeaux

agglo. de lyon

agglo. de Bayonne

agglo. de rennes

agglo. de la rochelle

agglo. de montpellier

agglo. de lille

agglo. de nice-menton

agglo. de paris

(la réunion)

graphique 2

loyers de marché (€/m²) selon le nombre de pièces des appartements et maisonssourCe : observaToires loCaux Des loyers, 2015

app� 1p app� 2p app� 3p app� 4p et +

maison 1-3p maison 4p et +

9e décile

3e quartile

loyer médian

1er quartile

1er décile

11,5


la moiTié des sTudios occupés par des éTudianTs

en 2015-2016, la France compte plus de 2,5millionsd’étudiantsdansl’enseigne-mentsupérieur.Logercettepopulation,encroissance régulière, demeure un enjeuimportant.Si52%desétudiantslogentaudomicileparental ouchezdesproches,prèsdelamoitiéontdécohabité :• 34%sontlocataires,• 6%logentenrésidenceuniversitaire,• 6%sontpropriétaires,• 2%sontdansuneautresituation(pension-nairesousouslocataires– salariéshéber-gés –logementsprêtésàtitregratuit).en France, 34 % des étudiants sont loca-taires dont 32 % dans le parc privé (loué vide et meublé). Dans ce dernier cas,1 ménageétudiantsur2logedansunstu-dio.Ainsil’offrelocativeprivéedesappar-

tementsd’unepièce loge 16%desétu-diants.C’estunepartnonnégligeableauregarddesautresmodesdelogementdecette population : c’est pourquoi cetteétudeseproposed’éclairerlaquestiondulogementétudiantàtraversl’analysedesloyers des studios� les données des obser-vatoires des loyers sur les appartements d’unepiècesontutilespourcontribueràlaconnaissancedecettepartiedel’offredelogement.étant donné leur poids dans la population, les étudiants représentent une part impor-tante de la demande d’appartementsd’unepièce.Surl’ensembleduparcprivéloués vides ou meublés, la moitié des stu-dios est occupée par un étudiant� Cette proportion varie de 29 % à 71 % selon les agglomérations observées (cf. carte).Compte tenude leur fortemobilité, lesétudiants représentent même 65 % des

bauxsignéssurceproduit1.Dansl’agglo-mération de rennes, cette proportion atteint même 79 %� Dans deux autres, saint-Denis de la réunion et aix-marseille elleestplusprochede45%.

le segmenT des sTudios esT renchéri là où les éTudianTs sonT Très présenTs

les écarts de loyers au m² entre apparte-mentsd’unepièceetceuxdedeuxpiècespeuvent illustrer la place particulière de ce segmentdesstudios.Cesécartssontplusou moins marqués selon les territoires et peuvent être très élevés comme à lille (4,1 € d’écart)ouencoreRennes(cf.graphique2).Ilspeuventégalements’avérertrèsfaiblescomme à saint-Denis de la réunion ou Alençonoùl’écartentrelesloyersaum²des studios et des appartements de deux piècesestprochede1 €.Surcesterritoires,lalocalisationetleconfortdeslogementspeuventdavantagemotiverlesétudiantsdansleurschoixpuisquelesloyersysontpeu élevés�Ces écarts de loyers entre appartements d’unepièceetdedeuxpiècessemblentétroitement liés à la tension induite par la présenced’étudiantssur lemarchédesappartementsd’unepièce(cf.carteetpartdesstudiosoccupéspardesétudiants).Eneffet,quandlapartdesétudiantssurcemarchéestfaible(Alençon,Saint-DenisdelaRéunion,Aix-Marseille),leniveaudeprixdesappartementsd’unepiècen’estpasbeaucoup plus élevé que celui des appar-tementsdedeuxpièces.Àl’inverse,làoùles étudiants occupent une place prépon-dérante sur lemarché des studios, lesloyersmédiansaum²sedistinguentnette-ment de ceux des appartements de deux pièces(exemplesdeMontpellier,Rennes…).

logement étudiant

quel prix des studios dans des agglomérations où le logement étudiant est un enjeu ?les étudiants représentent une part importante de la demande d’appartements d’une pièce. sur l’ensemble du parc privé loués vides ou meublés, la moitié des studios est occupée par un étudiant. compte tenu de leur forte mobilité, les étudiants représentent même 65 % des baux signés sur ce produit. par ailleurs, ce segment de marché des studios est renchéri là où les étudiants sont très présents. sur ces territoires, les loyers de ces logements se distinguent nettement de ceux des appartements de deux pièces ou plus.

graphique 1

mode de logement des étudiants sourCe : reCensemenT DELAPoPuLAtIonDEL’InSEE,2013Propriétédel’étudiant

ouduconjoint6 % en résidence universitaire

6 %

autre2 %

Logéchezlesparentsouchezdesproches52 %

locataire (seul ou en couple)34 %

locataire du parc privé loué meublé10 %

locataire du parc social2 %

locataire du parc privé loué vide22 %


carte

part des étudiants décohabitants et des studios occupés par ces dernierssourCe : reCensemenT DELAPoPuLAtIonDE L’InSEE,2013

graphique 2 loyers médians des emménagés récents en appartement selon le nombre de pièces sourCe : observaToires loCaux Des loyers, 2015

4,1 €écart de prix

entre studios et appartements de deux pièces

app� 1p app� 2p app� 3p app� 4p et +

Agglo.delille

Agglo.demontpellier

Agglo.debordeaux

Agglo.d’Aix- marseille

Agglo.derennes

Agglo.deLa Rochelle

Agglo.delyon

Agglo.deStrasbourg

Agglo.desaint-Denis (La Réunion)

Agglo.d’Alençon

18

16

14

12

10

8

6

loye

r en

€/m

² (h

orS

ch

arg

eS)

lyon

aix-marseille

lille

Bordeaux

montpellier

rennes

Strasbourg

(la réunion)

Saint-denis

la rochelle

alençon

16,8 16,7

15,6 15,515,2 15,2 15,0

14,3

12,7

9,9

4,1 € 3,3 €

3,4 €2,1 €

3,8 €2,9 € 2,9 €

3,4 € 0,9 €

1,6 €

59 % 47 %

65 % 52 %

66 % 57 %

73 % 42 %

50 % 27 %69 % 55 %

50 % 34 %

58 % 53 %

71 % 70 %

76 % 54 %

part d’étudiants décohabitants

part des t1 occupée par des étudiants

115 452

51 434

1 150

689


des loyers au m² similaires dans les grandes aggloméraTions mais des surfaces qui varienT davanTage

Legraphiqueci-dessouscompareauseindesdifférentesagglomérationslesloyersmensuels des studios, ainsi que leurs dis-persions et les surfacesmoyennes. Lesloyersmédiansaum²s’étendentde9,9€/m² dans l’agglomération d’Alençon à16,8€/m²dansl’agglomérationlilloise.Lesloyers mensuels ne suivent cependant pas lamêmehiérarchie.Eneffet,lessurfacesmoyennesdesappartementsd’unepiècesont variables selon les territoires : de 25 m²dansl’agglomérationrennaiseà31m²dansl’agglomérationdeLyon.Danscettedernière, le loyermensuel (horscharge)atteintalors450€.Danslesaggloméra-tions deRennes et de LaRochelle, lesloyers médians au m² sont identiques, mais le loyer mensuel est plus élevé à la Rochelledu faitd’unesurfacemoyennesupérieure(27m²et25m²).la dispersion des loyers reflète la diversité desstudiosd’unpointdevueconfort,qua-lité, localisation… elle est variable selon les territoires.Dansl’agglomérationlilloise,lesloyersapparaissentparticulièrementhété-rogènespuisque90%deslocationsontunloyer compris entre 12,2 €/m² et 24,6 €/m², soit un écart de plus de 12 € entre loyer hautetloyerbas.«uneoffredelogements

neufsdehautstanding,destinésauxétu-diants,s’estnotammentdéveloppéedanscertains secteurs attractifs de Lille etaffichentdesniveauxdeloyerssingulière-ment élevés »2.Lesagglomérationsd’Alen-çonetdeLaRochelleprésententdesloyersrelativementplushomogènes(respective-ment4,9€et7,5€d’écartentreleloyerhautetleloyerbas).

dans les quarTiers éTudianTs, les loyers des apparTemenTs d’une pièce s’élèvenT neTTemenT

Lechoixdesquartiersétudiantsprésentésici émane des observatoires locaux : leur expérience et leur connaissance du terri-toire ont permis de déterminer les princi-pauxquartiersprisésdesétudiants,géné-ralement à proximité des facultés. Pourcertainsobservatoires,iln’apasétépos-

sibled’analyserspécifiquementlesquar-tiers étudiants car ceux-ci ne coïncident pasavecledécoupagemisenplaceparl’observatoire.onvoit ici ledynamisme insufflépar lademandeétudiantesurlemarchédesloge-mentsdepetitessurfaces.Lapartdesstu-dios louésaux étudiants atteint jusqu’à83%dansl’hyper-centredeRennesetsonpourtour(quartierspériphériques).ÀAix-en-provence, si cette part ne dépasse pas 65 %, elle est nettement supérieure à celle del’agglomérationmarseillaise(45%).Globalement, les loyers apparaissent plus élevésdans lesquartiersétudiantsqu’àl’échelledesagglomérations.Ladifférenceest particulièrement marquée sur le terri-toired’Aix-en-Provenceoùleloyermédiandes appartements d’une pièce est de19,6€/m²contre15,5€/m²àl’échelledel’agglomération.Cettehaussedesloyersdes studios dans les quartiers étudiants

graphique 3 dispersion des loyers des emménagés récents des studios par agglomération SouRCE :obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELESAPPARtEMEntSD’unEPIèCEoùLELoCAtAIREAEMMÉnAgÉDEPuISMoInSD’unAn

part d’étudiants dans les studios (baux récents, de moins de 2 ans)1 sourCe : reCensemenT De la populaTion 2013, insee

quartier étudiantRennes–Centre-ville(facultéd’économie) 83 %Rennes–Quartierspériphériques(facultésdelettresetdesciences) 83 %Montpellier–Est(facultéd’économie) 60 %Montpellier–Centre-ville(facultédedroit) 70 %Montpellier–nord(facultédelettres) 78 %Montpellier–Péricentre 70 %Strasbourg–Quartierscentraux 77 %aix-en-provence 62 %

Agglo.deLille(1519obs.)

Agglo.demontpellier(1287obs.)

Agglo.debordeaux(785obs.)

Agglo.d’Aix- marseille(914obs.)

Agglo.deLa Rochelle(172obs.)

Agglo.derennes(1018obs.)

Agglo.delyon

(1505obs.)

Agglo.deStrasbourg(314obs.)

Agglo.desaint-Denis (LaRéunion)(331obs.)

Agglo.d’Alençon(87obs.)

750

700

650

600

550

500

450

400

350

300

250

27

25

23

21

19

17

15

13

11

9

7

loye

r m

enSu

el m

édia

n e

n €

(ho

rS c

har

geS

)

loye

r en

€/m

² (h

orS

ch

arg

eS)

loyer mensuel médian

9e décile 3e quartile 10,6 loyer médian 1er quartile 1er décile

16,8 16,7

15,6 15,515,2 15,2 15,0

14,3

12,7

9,9


témoignedelapressionquis’exercesurcesegment.Concernantlesloyersmensuelsmédians,ilss’étendentde360€danslesquartierspériphériquesdeRennesà500€à aix-en-provence�Lessurfacesmoyennesdesstudiossontlégèrementplusfaiblesmaisplushomo-gènesentrelesdifférentsquartiers :àpartdanslazonenorddeMontpellier(facultédelettres)oùlasurfacemoyenneestde23 m², elle varie de 25 à 27 m² dans les autres quartiers étudiants� par conséquent, lasurfaceinfluepeusurlahiérarchiedesloyersqu’ils’agisseduloyermensuelaum²ouduloyermensueldeslogements.Enfin,leszonesd’Aix-en-Provence,Mont-pellier est et nord sont marquées par des dispersions de loyers importantes : plus de

11€/m²d’écartentrelesloyershautetlesloyersbas.Àl’inverse,lequartierdupéri-centre de montpellier se caractérise par unehomogénéitédes loyers :90%deslocations ont un loyer compris entre 13,6 €/m²et 19,3€/m², soit5,7€d’écart entreloyerhautetbas.

1.CalculsAnILd’aprèsfichierdétailrecensement 2012 et 2013 : proportion d’étudiantsdansleparcd’appartementsd’une piècelouésvidesoccupésdepuismoins de deux ans� sont considérées comme étudiants, les personnes inscrites dans un établissementd’enseignementettitulaired’au moinsunbaccalauréat.2.Confèrepublicationdel’oLLde l’agglomérationdeLille :résultats2015 (enquête sur les loyers du parc privé de l’agglomérationlilloise)

dires d’experTs : le phénomène de la colocaTion

Lesprofessionnelsdel’immobilieretlesbail-leurs lesoulignent régulièrementauprèsdesobservatoires des loyers : la colocation est pri-séepar lesétudiants.Cemodede logementdevientrégulièrementunealternativeauxpetitslogements,parfoisenpénurielàoùlatensionestfortesurlemarchéetsurtoutoùlesloyersaum²sontpluschers.Deplus,lesbailleursontévolué : ils sont moins réticents à proposer des baux en colocation et se sont adaptés au mar-ché.Parexemple,danscertainesaggloméra-tions(commeStrasbourg,MontpellieretAlen-çon), les grands logements de centre-villesemblent particulièrement concernés par la

miseencolocation.D’unepart,lesfamillespré-fèrentsouventrejoindrelepériurbainpourbéné-ficierd’unesurfaceplusgrande,d’unjardinoud’équipementssouventplusrécentsetpratiquespour les familles (ascenseurs, parties com-munes) ainsi que d’une qualité de vie plusconfortable(notammentsurl’aspectdesnui-sancessonores).D’autrepart,deleurcôté,lesétudiantscolocatairesbénéficientsouventd’unmeilleurconfortquedansunstudiogrâceàdeplusgrandespiècesdeviesetà laprésenced’unextérieurparexemple,voired’éventuelséquipements collectifs d’une résidence. Àrennes, la mise en colocation pourrait conduire

àunemiseenlocationdechambresdegrandslogements au prix des appartements d’unepièce.Lasommedesloyersainsigénéréssurungrand logementest fortement supérieureauloyerdumêmelogements’ilétait louéàunefamille.notrebasededonnéesnenouspermetmalheu-reusementpasdedistinguer lescolocationsmaisl’émergencedecephénomènepourraêtrel’objetdepublicationsfuturesauseinduréseaudesobservatoires,quibénéficientd’uneexper-tise et de partenariats locaux leur permettant d’avoirdesvisionsplusqualitativesetapprofon-diessurdetelssujets.

graphique 4 dispersion des loyers des emménagés récents des studios par quartier étudiant SouRCE :obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELESAPPARtEMEntSD’unEPIèCEoùLELoCAtAIREAEMMÉnAgÉDEPuISMoInSD’unAn

méThodologie

ons’intéresseauxloyershorschargesdesappartementsd’unepièce(studios)louésvidesdesemménagésrécents(moinsd’unan).Eneffet, l’importancedelarotationdanscetypedelogementnousamèneàpréféreranalyserleloyerdesemménagésrécentsplutôtquel’ensembledesloyers.Leparcmeublé,égalementobservéparlesobservatoireslocauxdesloyers,n’estpastraitéici.onpeutcependantnoterqu’enmoyenne,39%desappartementsd’unepièce loués depuismoins d’un an sontloués meublés mais cette part est plus importante sur certains territoires en par-ticulier sur lemarchéoù la rotationestimportante :Lyon(52%demeublés),LaRochelle(48%),Strasbourg(44%)etAix-Marseille(43%)1�

aix-en-provence(270obs.)

Montpellier –nord

Faculté de lettres(219obs.)

Montpellier–EstFacultéd’économie

(179obs.)

Montpellier –Centre-ville

Faculté de droit(302obs.)

Montpellier –péricentre(218obs.)

Rennes – Centre-ville

Facultéd’économie(277obs.)

Strasbourg –quartiers centraux(151obs.)

Rennes –Quartierspériphériques

Facultés de lettres et de sciences(257obs.)

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loyer mensuel médian

9e décile 3e quartile 10,6 loyer médian 1er quartile 1er décile

15,215,515,816,5

17,217,318,0

19,6


Depuis 2005, la construction neuve a contribuéàlacompositionduparclocatifprivé de manière diverse selon les terri-toires.Danslesagglomérationsiciobser-vées, le parc récent représente 9 à 19 % du parclocatifencollectif(cf.graphique1).LesagglomérationsdeLyon,d’Aix-Mar-seilleetdebesançonsedistinguentparuneplaceplusfaibledecesegmentdansleparclocatif,mêmesilevolumedepro-duction a été particulièrement important dans les deux premières�

un parc récenT aux loyers plus élevés que l’ensemble du parc

le parc récent présente des niveaux de loyersplusélevésquel’ensemble,hormisdans lesagglomérationsdeRennes,detoulouseetdenantes(cf.graphique2).C’est dans les agglomérations debayonne,deLyonetd’Aix-Marseillequeles loyers médians du parc récent sont les

plusélevésencomparaisonàl’ensembleduparc.Àl’inverse,danslesaggloméra-tions de Toulouse et rennes, ce parc est lemoinscheraprèsceluiconstruitentre1946 et 1970�L’agglomérationd’Aix-Marseilleafficheleparcrécentlepluscheralorsqueleloyermédiandel’ensembledesappartementsn’yestpasleplusélevé.Surceterritoire,lepoids du parc ancien contribue à un mar-chémoinscherquesurlesagglomérationsdeMontpellieroudeLaRochelle.Laqua-lité du parc récent, notamment par rapport auparcd’avant1970,expliquequ’unloca-tairepaie1,2€/m²depluspourunloge-mentneuf.Parailleurs,lesloyersdeslogementsduparcrécent,construitaprès2005,sontinfé-rieursàceuxduparcdel’époqueprécé-dente (1991-2005) dans la plupart desagglomérationsétudiées.L’écartdeloyerestparticulièrementsensible,etproched’uneuroparm²,danslesagglomérationsde rennes et besançon�

une producTion récenTe plus orienTée vers les 2 eT 3 pièces, moins vers les sTudios

globalement,l’orientationdelaproductionpostérieure à 2005 vers des 2 et 3 pièces, aux loyers par m² moins élevés que les stu-dios, explique pour partie que le parc récent présente des loyers moins élevés que le parc de la période précédente� les données du dernier recensement de la population confirment que la productiond’appartementss’estréorientéedepuis10ansversdeslogementsde2et3pièces,audétriment des studios : la baisse de la pro-portiondestudiosdansleparcd’apparte-ments proposés à la location est nette entre les deux dernières périodes de construction� en comparant les périodes de construction 1991-2005etd’après2005,cettebaisseaétéparticulièrementfortedanscertainesagglo-mérations� ainsi, la proportion de studios est passéede38%à15%dansl’agglomération

leS appartementS conStruitS aprèS 2005

quel positionnement dans les marchés locatifs privés ?les logements du parc récent, construits après 2005, présentent dans la majorité des agglomérations des niveaux de loyers plus élevés que l’ensemble du parc. Toutefois, dans un contexte d’orientation de la produc-tion vers les 2 et 3 pièces en périphérie des agglomérations, leurs loyers demeurent inférieurs à ceux du parc de la période 1991-2005.

graphique 1

poids et volume du parc récent d’appartements dans différentes agglomérationssourCe : insee, reCensemenT 2013

Agglo.denantes

Agglo.desète

Agglo.deToulouse

Agglo.debayonne

Agglo.derennes

Agglo.deLa Rochelle

Agglo.demontpellier

Agglo.delyon

Agglo.debesançon

Agglo.d’Aix- marseille

20 %

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18 % 18 %17 %

16 % 16 %15 %

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9 % 9 %

poids du parc récent

volume du parc récent


graphique 3

niveau des loyers des appartements de 2 pièces selon l’époque de constructionSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005

delaRochelle,de28%à10%dansl’agglo-mération de rennes, de 24 % à 15 % dans l’agglomérationdenantesetde18%à6%dansl’agglomérationdetoulouse.Parcontre,cette contraction est moins marquée dans les agglomérationsdeSète,debayonneetdeLyon.Àtitred’exemple,dansl’agglomérationlyonnaise, la proportion de studios est pas-sée de 14 % à 10 % entre ces deux périodes� ainsi, le parc récent propose proportionnel-lementplusd’appartementsde2et3piècesqueceluidelagénérationprécédente.L’examendesloyersdesseuls2piècespré-cise les constats établis précédemment sur la comparaison des loyers entre la période récenteetlapériodeprécédente(cf.gra-phique 3). Dans les agglomérations derennes, besançon, montpellier, aix-mar-seille et sète, les loyers de la période

d’après2005sontmoinsélevésqueceuxdela période de construction précédente pour l’ensemble des appartements, ainsi quepour les2pièces.Enrevanche,dans lesagglomérationsdetoulouse,LaRochelle,lyon et nantes, les appartements de 2 pièces du parc récent sont loués plus chersqueceuxdelapériodeprécédente.Pourdes logementsde3pièces, leparcrécentest leparc lepluscherdansplu-sieurs territoires étudiés ici, notamment dans lesagglomérationsdebayonne,LaRochelle,Lyon,Montpellier,nantesetSète.Enrevanche,leniveaudeloyerdeceparcestinférieuràceluiduparcanciensurl’ag-glomérationdeRennesetestalignésurlesloyers des constructions de 1991-2005 sur les agglomérations de toulouse etd’Aix-Marseille.

un parc récenT se développanT vers la périphérie avec des loyers moins élevés

L’évolutionde l’implantationduparcdespériodes de construction 1991-2005 et d’après2005permetégalementd’expliquerles écarts de prix entre les deux dernières époquesdeconstruction.D’unepart,leparcd’appartementsproposésàlalocationsesituedemoinsenmoinsfréquemmentdansla ville centre et plus en plus souvent dans le restedel’agglomération,exceptéepourl’ag-glomérationd’Aix-Marseille.Parexemple,lapartduparclocatifsesituantdanslacom-mune de rennes passe de 71 % pour la période1991-2005,à48%pourleparcleplus récent tandis que la part située en péri-

graphique 2

niveau des loyers des appartements selon l’époque de constructionSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005

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Agglo.deToulouse(5824obs.)

Agglo.denantes(4798obs.)



Agglo.debayonne(1069obs.)

Agglo.de sète(555obs.)

Agglo.debesançon(446obs.)

Agglo.de lyon

(1665obs.)








Agglo.de sète(283obs.)

Agglo.debesançon(157obs.)

Agglo.de lyon(635obs.)


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7

avant 1946 1946-1970 1971-1990

1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues


phériepassede29%à52%.D’autrepart,lesloyersdeslogementssituésenpériphériesontgénéralementinférieursàceuxdelavillecentre,exceptionfaitedesaggloméra-tionsd’Aix-MarseilleetdeMontpellier.il est, par ailleurs, possible de remarquer, dans les villes centres, des niveaux de loyers similaires pour le parc construit entre 1991 et 2005 et celui construit ultérieure-ment, alors qu’enpériphérie, les écartspeuvent être plus importants� ainsi, dans la périphérie lyonnaise, les loyersduparcrécent sont nettement plus élevés que ceux delapériodeprécédente.Àl’inverse, ilssontnettementinférieursdanslespériphé-riesdeMontpellieretd’Aix-Marseille.

un parc récenT souvenT moins cher que la période précédenTe pour les emménagés récenTs

les données des observatoires des loyers permettentde focaliser l’analysesur lesemménagésdansl’annéeprécédantl’en-quêteet,ainsi,d’observerlesloyersdits«demarché».Àlogementéquivalent,unloca-tairevenantd’emménagers’acquittegéné-ralementd’unloyerplusélevéqueceluid’unlocataireayantemménagéplusieursannéesauparavant� Cependant, dans le parc construit après 2005, les loyers des emmé-nagésdel’annéediffèrentpeudesloyers

desautresménages,quioccupentdefaitleurlogementdepuismoinsdedixans.Lafaiblerevalorisationàl’IRLdesloyersdecesderniers, combinée au ralentissement de la haussedes loyers lors d’une relocation,expliqueégalementcefaibleécart.Dans le parc des autres époques de construction, on peut constater que les emménagés de l’année acquittent desloyerssupérieursàceuxdel’ensembledeslocataires (cf. graphiques 2 et 7). Parexemple,dansl’agglomérationdeRennes,le loyermédiandel’ensembledesloca-taires d’appartements construits avant1946 est de 12,5 € par m² et de 13,7 € par m²pourlesseulsemménagésdel’année.

graphique 4 répartition ville centre - périphérie du parc locatif en appartement, selon la période de constructionsourCe : insee, reCensemenT 2013

graphique 5 niveau des loyers des 2 pièces selon l’époque de construction en ville centreSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005

graphique 6 niveau des loyers des 2 pièces selon l’époque de construction en périphérieSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005

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Agglo.deRennes(700obs.)

Agglo.detoulouse(1391obs.)


Agglo.deLyon(233obs.)

Agglo.deMontpellier(999obs.)

Agglo.d’Aix-Marseille(247obs.)

1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005 1991-2005 après 2005

Agglo.d’Aix-Marseille Agglo.detoulouse Agglo.deMontpellier Agglo.deRennes Agglo.denantes







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avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005 Toutes époques confondues

49 % 55 %49 %

49 %

77 %67 % 71 %

48 %

76 %63 %

ville CentrePériphérie


Infine,lesloyersdemarchéduparcdelapériode récente sont inférieurs à ceux,toutesépoquesdeconstructionconfon-dues,danslesagglomérationsdeRennes,de montpellier et de Toulouse� le parc récentresteparmilesmoinschersdanslesagglomérationsde toulouse etRennes.Danslesagglomérationsd’Aix-Marseilleetde montpellier, les écarts de loyers de mar-ché entre le parc récent et celui de la

période précédente (1991 - 2005) s’ac-croissent par rapport à ceux constatés sur l’ensembledes locations. Les loyersdemarchéduparcrécentsontrespectivementinférieursde1,4€et1,5€aum²parrapportà ceux de la période précédente� Lesdifférentesévolutionsdelastructuredelaproductionde logementsdestinésà lalocation au cours des années 2000 expliquent pourpartiececonstat.Ainsi,lararéfaction

des studios et une proportion croissante de cetteproductionenpériphériesontàl’originededifférencesdeloyerentrelesparcsdesannées1991-2005etd’après2005.Lesévo-lutionssuccessivesdesdispositifsd’incitationà l’investissement locatifdans leneufontégalementpuinfluencercetécart.Eneffet,desplafondsdeloyersontétésystématisésàpartirdel’année2000etmaintenusàunniveaudit«intermédiaire»àpartirde2011.

des biens aux loyers plus homogènes

Pourl’ensembledesterritoires,leparcrécentaffichedesloyersplushomogènesquesurlesautrestypesdeparcquellequesoitlatypologiedelogements.troisgrandstypesdeterritoiresedistinguent:• Des territoiresoù lemarché locatif récentafficheuneplusgrandeampleurdeloyer(unécartinterquartileélevé)etunécartplusimpor-tantparrapportauloyermédiandel’ensembleduparc.Ils’agitdesagglomérationsdebayonne,deLyonetd’Aix-Marseille.Surcesterritoires,leparcrécents’estdéveloppéenpériphérieplusquedanslescentresd’agglomérationoùl’offre

dans l’ancien est plus importante. Ce parcancienestengénéralunmarchéplushétéro-gèneentermesdeloyers.• Desterritoiresoùladispersiondesloyersduparcrécentestimportantemaisl’écartparrap-portauxloyersdetoutleparcestfaible.CelaconcernelesagglomérationsdeMontpellieretdeLaRochelle.• Des territoirespour lesquels lemarchédurécentprésentedesniveauxdeloyersalignésetmoinshétérogènesparrapportàl’ensembleduparc.Lesagglomérationsdenantesetdetou-louse sont concernées par cette situation, avec

une présence importante du parc récent dans les villes centres�les villes centres de lyon, montpellier et Toulouse affichentplusd’amplitudedeloyersqueleurspériphéries.Ladiversitédutissuurbaindecesvilles centres explique cette dispersion� la loca-lisation du bien a un impact important sur le mon-tant du loyer avec des quartiers plus ou moins prisés,mêmedansleparcrécent.Lephénomèneinverses’observepourlavilledeMarseilleetlapartiecentraledel’agglomérationdebayonneoùlesprixduparcrécentsontplushomogènesquedanslerestedel’agglomération.

graphique 7 niveau des loyers des appartements selon l’époque de construction, pour les emménagés récentsSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005

graphique 8 dispersion des loyers des appartements du parc récentSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItAPRèS2005

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Agglo.deSète(555obs.)



Agglo.debesançon (446obs.)

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loyer médian ensemble appartements

9e décile 3e quartile 10,6 loyer médian

appartements récents 1er quartile 1er décile

13,0 12,712,4

12,011,5

11,1 10,8 10,610,2 9,9


Compte tenu de la diversité des dyna-miquesdémographiquesetdelaconstruc-tiondelogements,leparcd’après-guerreprésenteunepartvariabledel’ensembledes logements locatifs privés (cf. gra-phique 1). Dans les agglomérations delille, nice et menton, besançon et alen-çon, la part du parc ancien est plus importante� Acontrario,dans lesagglomérationsdenantes, de toulouse et d’Arcachon, audéveloppementplusrécent,lafortedyna-mique de construction postérieure à 1970 modère le poids du parc de la période 1946-1970�

un parc globalemenT moins cher

Danslesagglomérationsobservéesici,lesniveaux de loyers du parc construit entre 1946et 1970sont inférieursàceuxdesparcsdesautrespériodes(cf.graphique 2).au-delà des inconvénients cités précédem-mentpourceparctenantàlafaiblessedesaperformanceénergétique,ceconstats’expliquepourpartieparuneffetstructu-rel.Laproportiondegrandsappartements,de troispiècesouplus,estplusgrandepour cette époque de construction que pourlesautresépoques,cequifaitbaisser

la médiane du prix au m²�LesagglomérationsdeniceetMentonfontexception : le parc de la période 1946-1970 y présente proportionnellement plus de petits logements (appartementd’uneoudeuxpièces)quedanslesautresterritoiresétudiés, et autant que pour les autres époquesdeconstructiondecetteagglo-mération.uneffetraretépeutégalementcontribueràrenchérirparticulièrementleparc le plus récent�Ilestégalementpossibledeconstaterquel’écartdeprixentreépoquesdeconstruc-tionestmoinsfortdanslesagglomérationsd’Arcachonetd’Alençon.

parc de la période 1946-1970

un positionnement différent selon les marchés bâti dans la période de reconstruction d’après-guerre puis dans l’ère d’expansion des Trente glorieuses, le parc construit entre 1946 et 1970 avait pour objectif de pallier le déficit de logements tout en proposant un bon niveau de confort. construit avant le premier choc pétrolier et la première réglementation thermique, ce parc est réputé énergivore et cher en charges. ses caractéristiques architecturales et urbaines peuvent également le rendre peu attractif. les logements privés construits entre 1946 et 1970, particulièrement ceux en copro-priété, font à ce titre aujourd’hui l’objet d’une attention particulière des pouvoirs publics. les observatoires locaux fournissent un état des lieux sur les loyers de ce parc.

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Dansl’agglomérationd’Arcachon-Lateste,prèsdelamoitiédeslogementsduparclocatifprivéconstruitentre1946et1970estconstituéed’habitat individuelquia ten-danceàmoinssedéprécierdansl’agglomé-ration.Leslogementscollectifss’insèrentgénéralement dansdes copropriétésdepetiteetmoyennetaille,bienintégréesautissu urbain, et dans lesquelles on observe unegrandemixitéd’occupationentreloca-taires et propriétaires occupants� Ces types delogementsconnaissentunedépréciationmoinsimportantequelesgrandsensemblesdesgrandesagglomérations.L’agglomérationalençonnaiseestessen-

tiellementmarquéeparunefortepropor-tiondeprofessionsintermédiairesetd’ou-vriers.Deplus,l’accessionàlapropriétéyapparait encore très abordable� les mon-tants des loyers seraient ainsi bornés entre un nécessaire rendement minimal (compte tenudeschargesdespropriétaires),etpourlesplushauts,parunesolvabilitélimitéeouparlavolontéd’accéderàlapropriété.les données des observatoires peuvent per-mettre,làoùellessontdisponibles,c’est-à-diredanslesagglomérationsdenice-Men-ton,Arcachonetnantes,decomparerlesloyersdesménagesayantemménagésdansl’année,c’est-à-diresurlesloyersdemar-

ché.toustypesdelogementsconfondus,lesécarts observés entre époques de construc-tionsontsimilairesàceuxobservéssurl’en-sembleduparcmaiss’amenuisent.

des écarTs de prix amoindris sur cerTains Types de bien

Danschacunedesagglomérations,leparcdelapériode1946-1970estmoinscherquel’ensembleduparc.Ceconstatestvalable globalementmais également àtypedelogementdonné,etànombredepiècesdonnépourlesappartements(cf.graphique3).

graphique 1 part du parc construit entre 1946 et 1970 dans l’ensemble du parc locatif privésourCe : reCensemenT 2013, insee

graphique 2 période de construction des logements par agglomérationSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItEntRE1946-1970

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Agglo.denice-menton(5959obs.)

Agglo.de besançon(1244obs.)

Agglo.de toulouse(1135obs.)

Agglo.d’Arcachon(104obs.)


Agglo.de Lille(845obs.)

Agglo.d’Alençon(302obs.)

Agglo.denice-menton

Agglo.de besançon Agglo.de toulouse Agglo.d’Arcachon Agglo.denantes Agglo.de Lille Agglo.d’Alençon

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graphique 3 loyers médians (en €/m²) selon la typologie des logements, l’époque de construction et part des logements de la période 1946-1970SouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItEntRE1946-1970

app� 1p(1476obs.)

app� 2p(2138obs.)

app� 3p(1688obs.)

app� 4p et +(482obs.)

app�(5784obs.)

maison(175obs.)

app� 1p(1476obs.)

app� 2p(2138obs.)

app� 3p(1688obs.)


app�(5784obs.)

maison(175obs.)

app� 1p(63obs.)

app� 2p(124obs.)

app� 3p(312obs.)


app�(833obs.)

maison(n.S.obs.)

app� 1p(298obs.)

app� 2p(626obs.)

app� 3p(772obs.)


app�(2119obs.)

maison(192obs.)

app� 1p(149obs.)

app� 2p(309obs.)

app� 3p(359obs.)


app�(1060obs.)

maison(75obs.)

app� 1p(n.S.obs.)

app� 2p(57obs.)

app� 3p(78obs.)

app� 4p et +(n.S.obs.)

app�(212obs.)

maison(90obs.)

agglomération de nice-menton légende

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agglomération de Besançon

agglomération de toulouse

agglomération de nantes

agglomération d’alençon

loyer médian en €/m² (horS chargeS)

ensemble 1946-1970

nomBre de logementS du parc locatif privé

ensemble 1946-1970

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rivé


Demanièregénérale, il estpossibledeconstater,surlesloyersdel’ensembledesménages,que:• le loyeraum²baisseàmesureque lasuperficiedulogementestgrande,• leniveaude loyeraum²desapparte-ments est plus élevé que celui des maisons surlesdifférentsterritoiresobservés,quecesoitpourleparcbâtientre1946et1970ousurl’ensembleduparc,• leparcd’après-guerreestmoinscherquellequesoitlatypologiedelogements.Ladécoteduparcd’après-guerresemblemoinsfortepourl’habitatcollectifdanslesagglomérationsdenice-Mentonquedanslesautresagglomérations,notammentsurleslogementsde3piècesquiprésententune certaine attractivité�Surl’agglomérationd’Alençon,l’habitatindi-viduelconstruitentre1946et1970(7,0 €/m²)présente des niveaux de loyers similaires à l’habitatindividuelengénéralsurceterritoire(7,1 €/m²).Eneffet,lademandepourcetyped’habitatestplussoutenuequ’encollectif.Ilest notamment bien positionné avec des logementsenzonepavillonnaire,contraire-mentauxappartementsd’après-guerre.

des hiérarchies de loyers différenTes en ville-cenTre eT en périphérie

D’uneagglomérationàl’autre,lahiérarchiedes loyers entre époques de construction

peutnettementvarierselonquel’onobservelavillecentreoulerestedel’agglomération.Eneffet,lacomparaisondesécartsdeloyerpar époque de construction entre la ville centred’uneagglomérationetsapériphérieaboutitàdesconstatsdifférents.Danslesagglomérationsdenantesettou-louse, les loyersenpériphériesontplusfaiblesquedanslavillecentre,globale-ment et à époque de construction donnée� par exemple, les loyers du parc de la période 1946-1970 sont plus faibles de1,3 €parm²enpériphériedenantesetde1 €parm²enpériphériedetoulouse.À l’inverse,dans les agglomérationsdenice-menton, le loyer médian des apparte-ments de la période 1946-1970 est plus élevéde0,7€parm²àl’extérieurdeniceque dans la ville�

observer un parc à enjeu

Comptetenudesesperformancesénergé-tiquesglobalement faibles,etd’équipe-ments collectifs plus fréquents (eauchaude,chauffage),leparcbâtientre1946et1970présentedesniveauxdechargeslocativesplus importants (de l’ordrede+35%sur l’agglomérationnantaiseparexemple).Deplus,danslecasdu«toutcollectif»,leslocatairesontsouventlesen-timent de ne pas pouvoir maitriser leurs dépenses� or, dans la prise de décision des

locataires,lecoûtglobaldulogementestdéterminant� Ce parc, qui apparaissait donc à première vue abordable, ne se dis-tinguepastantqueçadesautrespériodesde construction une fois que l’on tientcomptedescharges.Aujourd’hui,leparcconstruitentre1946et1970présentedoncdesenjeuxaucœurdesstratégiesurbainesetdespolitiquesdel’habitat.le parc de la période 1946-1970 apparaît ainsi plus abordable que celui des autres périodes� Ces loyers moins élevés peuvent rendreaccessibleàdesménagesauxreve-nusmoyens, voiremodestes, des loge-ments du parc privé�la préservation de cette attractivité passe néanmoins par une dynamique de rénova-tion,notammentpar l’améliorationde laperformanceénergétiquedeslogements,enparticulierdescopropriétés,etfaitl’ob-jetdel’attentiondepolitiquespubliques,nationales et locales�Cesinvestissementspourraientrenchérirleprixdesloyerstoutenfaisantbaisserlescharges : lepositionnementde ceparcdanslesmarchéslocauxpourraitévoluer.poursuivre localement les analyses de loyer du parc de la période 1946-1970, et plus particulièrement leur dispersion, par décile et selon le zonage plus fin utilisé surchaque territoire,pourracontribuerà lapréparationetàl’évaluationdecespoli-tiques publiques�

graphique 4

appartements selon l’époque de construction et la localisationSouRCE:obSERvAtoIRESLoCAuxDESLoyERS,2015,LEnoMbRED’obSERvAtIonSConCERnELEPARCConStRuItEntRE1946-1970

loye

r m

édia

n e

n €

/m² (

ho

rS c

har

geS

)

nice(2876obs.)

Restedel’agglo.(2908obs.)

Toulouse(1975obs.)

Périphérie(144obs.)

nantes(769obs.)

Périphérie(291obs.)

Agglo.denice-Menton Agglo.detoulouse Agglo.denantes

16

14

12

10

8

6

4

2

0



L’époquedeconstructionétantenpartiecorrélée à la localisation, comparer les niveaux de loyer par époque de construc-tion sur l’ensemble de l’agglomérationparisienneestdifficilementinterprétableàunetelleéchelle,enraisondesdiffé-rences importantes de niveau de loyer selonlazone.il a été décidé de présenter les résultats parzonedeloyerdansledécoupageenseptzonesgénéralementretenuparl’olapdans ses traitements et publications� par ailleurs,enraisondelafaibleprésencedel’habitatindividueldansleparclocatifprivéde l’agglomération parisienne, sauf engrandecouronne,lesrésultatsportentsurles seuls appartements�

les logemenTs d’après-guerre représenTenT près du quarT de l’offre locaTive de l’aggloméraTion…

D’aprèslesrésultatsdudernierRecense-mentdelaPopulationdisponible,lesloge-ments de la période 1946-1970 repré-sententenmoyenne23%del’offrelocativeprivée nonmeublée de l’agglomérationparisienne,soitenviron245000unités.(cf.graphique1).

… donT la moiTié siTuée en peTiTe couronne

Refletdel’étalementurbainducentreverslapériphérie,ces logementssontmoinsprésentsàParis(16%),oùsixlogementssurdixontétéconstruitsavant1946,qu’enpetitecouronne(PC),oùilsreprésententprèsdetroislogementssurdix.Leparcdegrandecouronne(gC)estquantàluiplusrécentavec62%delogements

1946-1970 : zoom Sur l’agglomération pariSienne

la période d’après-guerre toujours moins chère que les autres mais de façon plus marquée en périphérie que dans le centre de l’agglomération parisienne

graphique 1 répartition du parc selon l’époque de construction en 2013 sourCe : insee - rp 2013

graphique 2 loyer médian au m² par zone et par époque de construction sourCe : olap

graphique 3 dispersion des loyers en €/m² par zone pour l’époque 1946-1970 sourCe : olap

30

25

20

15

10

5

0

30

25

20

15

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5

0

no

mBr

e d

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gem

entS

paris petite couronne Grande couronne

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6

500 000450 000400 000350 000300 000250 000200 000150 000100 00050 000

0

avant 1919 1919-1945 1946-1970 1971-1990 1991-2005 après 2005

avant 1946 1946-1970 1971-1990 après 1990

3e quartile 10,6 loyer médian 1er quartile

loye

r m

édia

n e

n €

/m² (

ho

rS c

har

geS

)lo

yer

méd

ian

en

€/m

² (h

orS

ch

arg

eS)

24,021,9

20,2

16,7

14,313,0


construitsaprès1970.119000logementsde la période 1946-1970 sont situés en petite couronne contre 65 000 à paris et 61000engrandecouronne.Lacourbeenuhabituellementconstatéesurleniveaudesloyersselonl’époquedeconstructionsevérifiedanslesdifférenteszonesdel’agglomération,leslogementsdel’après-guerre(1946-1970)offranttoujourslesloyersaum²lesplusabordables.(cf.graphique 2).Cettedécotes’expliquetoutd’abordparlaqualité souvent assezmédiocre de cesconstructions(mauvaiseisolationphoniqueetthermiquenotamment).unautrefacteur

explicatifestlaprésencequasisystéma-tique des équipements et services sui-vants :eauchaudeetchauffagecollectifs,ascenseur,gardien,setraduisantpardeschargesélevéesetdonc,lelocatairerai-sonnantentermededépenselogement,unloyerhorschargesmoinsélevé.

une cerTaine proximiTé de niveau avec la période 1971-1990

bienquetoujoursinférieurs,lesloyersdelapérioded’après-guerresontprochesdeceuxdelapériode1971-1990,saufdansla

zonelaplusvalorisée(6e, 7e,8e et 16e arron-dissementsetneuilly-sur-Seine).Cecis’expliqueenpartieparlacontinuitéde la qualité de la construction au début de cette deuxième période, les normes plus strictes en matière d’économied’énergien’étantmisesenœuvrequepro-gressivementdanslasecondepartiedesannées 1970, après le premier chocpétrolier�Ladispersiondesloyers,définieiciparlerapport (3e quartile/1erquartile),variedusimpleaudoubleselonlazonemaisresteprochedecelledesautresépoques.(cf.graphique3).

Zone 1 : 207

Zone 2 : 174

Zone 3 : 161

Zone 4 : 142

Zone 5 : 121

Zone 6 : 114

Zone 7 : 100

graphique 4

loyers médians en €/m² au 1er janvier 2015 selon la zone et le nombre de piècesCARtogRAPHIEoLAP–FonDSDECARtE:gEoFLA®©Ign2006,gEoFLA®©Ign2007,bDCARto®©Ign1997

Indicedeszonesolap, panel 2015, TraiTemenT valiDé Cnis

zone 11946-1970 ensemble

1 pièce ns 27,52 pièces ns 24,63 pièces ns 22,74 pièces et + ns 23,7


1 pièce 24,3 26,42 pièces 20,7 22,73 pièces 20 20,54 pièces et + 18,1 20,1


1 pièce ns 232 pièces ns 21,53 pièces ns 204 pièces et + ns 19,6


1 pièce 19,5 20,32 pièces 17 18,33 pièces 15,4 16,24 pièces et + 15,1 16,3


1 pièce 18,5 19,42 pièces 15,2 16,23 pièces 13,8 14,24 pièces et + 12 12,1


1 pièce 17,8 182 pièces 15,2 15,33 pièces 11,6 12,94 pièces et + 10 10,9

directriceS de la puBlication : brigittebariol-Mathais(FnAu),géraldineChalencon(AnIL)coordination générale : MaximeChodorge(AnIL)

rédacteurSlogement étudiant :Adéliaguiet(ADILdeCharente-Maritime),ClémentPavard(AnIL)

les appartements construits après 2005 :MaximeChodorge(AnIL),IngridPignard(urbaLyon), avecl’appuideLucileLaurin(aua/t)etMélanieSène(AnIL)

parc de la période 1946-1970 :SandyLucier(AnIL),genevièvePrandi(oLAP,pourl’agglomérationparisienne),MarionRobriquet(AuRAn)appui technique :noëmieWagner(AnIL),thiernoDiallo(AnIL),Florencegall-Sorrentino(FnAu)

créditS photographiqueS de la couverture :A’u,Apur,urbalyon graphiSme : Héloïsetissot–impreSSion : Kerel

Retrouvezcedocumentetplusderésultatssurwww.observatoires-des-loyers.org

2, boulevard Saint-martin - 75010 paris – france01 42 02 05 50 – [email protected] – www.anil.org

22, rue Joubert - 75009 paris – france01 45 49 32 50 – [email protected] – www.fnau.org

oBServatoireS du réSeau et leur Structure porteuSe

oBServatoireS préSentS danS cette puBlicationobservatoiredesloyersdel’agglomérationrennaise(Adild’Ille-et-vilaine)

observatoiredesloyersdelagironde(Agenced’urbanismebordeauxmétropoleAquitaine)observatoiredesloyersdel’agglomérationlilloise(Adildunord)

observatoiredesloyersdel’agglomérationparisienne(observatoiredesloyersdel’agglomérationparisienne-oLAP)observatoiredesloyersdesAlpes-Maritimes(AdildesAlpes-Maritimes)

observatoire des loyers privés de la réunion (Deal de la réunion, aDil de la réunion, Agencepourl’observationdelaRéunion,l’Aménagementetl’Habitat-Agorah)observatoiredesloyerssurlacommunautéurbained’Alençon(Adildel’orne)

observatoirelocaldel’unitéurbainedel’agglomérationbayonnaise(Agenced’urbanismeAtlantiqueetPyrénées)observatoirelocaldesloyersdeLaRochelle(AdildelaCharente-Maritime)

observatoirelocaldesloyersdel’agglomérationlyonnaise(Agenced’urbanismedel’airemétropolitainelyonnaise)observatoirelocaldesloyersdel’agglomérationtoulousaine(Agenced’urbanismeetd’Aménagementtoulouseairemétropolitaine)

observatoirelocaldesloyersdesbouches-du-Rhône(Adildesbouches-du-Rhône)observatoirelocaldesloyersdubas-Rhin(AgencedeDéveloppementetd’urbanismedel’AgglomérationStrasbourgeoise)

observatoirelocatifprivédel’agglomérationnantaise(Agenced’urbanismedelaRégionnantaise)observatoiresdesloyersdesagglomérationsdebesançonetdeMontbéliard(AdilduDoubs)observatoiresdesloyersdesagglomérationsdeMontpellieretSète(Adildel’Hérault)

oBServatoireS dont leS réSultatS Seront prochainement diSponiBleSobservatoiredesloyersdelavendée(Adiledelavendée)

observatoiredesloyersdel’agglomérationbrestoise(Agenced’urbanismedebrest-bretagne)observatoiredesloyersdel’agglomérationnancéenne(AgencedeDéveloppementetd’urbanismedel’Aireurbainenancéienne)

observatoirelocaldesloyersdel’agglomérationgrenobloise(Agenced’urbanismedelaRégiongrenobloise)observatoirelocaldesloyersdenîmesMétropole(Adildugard)

observatoirelocaldesloyersdugrand-Clermont(Agenced’urbanismeetdeDéveloppementdeClermont-Métropole)observatoiredépartementaldesloyersduparcprivéduvar(Adilduvar)

observatoirelocaldesloyersduSud-Loire-procheHaute-Loire(Agenced’urbanismedelaRégionStéphanoise)

oBServatoireS en préfigurationobservatoiresdesloyersdesagglomérationsd’Auray,Lorientetvannes(AdilduMorbihan)

observatoiresdesloyersdesagglomérationsdevalence-RomansetMontélimar(AdildelaDrôme)observatoiredesloyersdel’agglomérationd’Ajaccio(AdildelaCorsedusud)

Documents

Décembre 2016 TerriToires eT loyers : premières analyses ......TerriToires eT loyers : premières analyses ThémaTiques 3avant-propoS À partir de résultats disponibles pour la