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European American Chamber of Commerce - 19 octobre 2011

L’évolution de l’article 210 E du Code Général

des Impôts

Jean-Christophe Bouchard, MRICS NMW avocats


Ce document a été préparé par NMW avocats dans un but purement informatif et ne contient ni conseil ni recommandation d’aucune sorte.

Les lecteurs du présent document sont invités à établir leur propre opinion quant à l’intérêt des informations présentées.

Le présent document reflète l’opinion de NMW avocats à la date de cette présentation et cette opinion est susceptible d’évoluer en fonction de l’évolution de l’environnement juridique et fiscal.

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Disclaimer


1 I Historique du dispositif 210 E, CGI

2 | Rappel des règles de l’article 210 E, CGI

2.1. Règles du régime SIIC

2.2. Conditions d’application de l’article 210 E, CGI

2.3. Régime fiscal de l’article 210 E, CGI

3 | Evolution du dispositif 210 E, CGI: quel avenir et quel dispositif optimal pour les entreprises?

3.1. Projet de loi de finances pour 2012

3.2. Modélisation – intérêt du régime actuel

3.3. Quel avenir, quelle perspective?

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Sommaire


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1 Historique

du dispositif

210 E, CGI

European American Chamber of Commerce - 19 octobre 2011 5

30 décembre 2002

• Création du régime SIIC par la LF pour 2003 (n°2002-1575)

• Ce texte fait l’objet d’un décret n°2003-645 du 11 juillet, JO 13 juillet 2003.

30 décembre 2003

• LF pour 2004 (n°2003-1311) précise le régime de distribution de sommes ayant été soumises à l’exit tax de 16,5%.

30 décembre 2004

• LF pour 2005 (n°2004-1484): (i) instaure un régime de faveur des externalisations de actifs via des apports vers les SIIC (« SIIC 2 ») (ii) des fussions et étends le bénéfice du régime aux droits afférents à un contrat de crédit-bail.


30 décembre 2005

• LF rectificative pour 2005 (n°2005-1720) (« SIIC 3 ») : Extension du dispositif 210 E, CGI (« SIIC 2 ») aux opérations de cessions.

30 décembre 2006

• LF rectificative pour 2005 (n°2006-1771): Prorogation du dispositif 210 E, CGI jusqu’au 31/12/2008.

24 décembre 2007

• LF pour 2008 (n°2007-1822): Extension du dispositif 210 E, CGI aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.


27 décembre 2008

• LF pour 2009 (n°2008-1425): Le taux de 16,5% passe à 19% à compter du 01/01/2009.

• Prorogation du dispositif 210 E, CGI jusqu’au 31/12/2011.

4 février 2009

• LF rectificative pour 2009 (n°2009-122) : extension du dispositif 210 E, CGI du 05/02/2009 au 31/12/2009 aux externalisations d’actifs immobiliers à travers des opérations de crédit-bail immobilier.

30 décembre 2009

• LF rectificative (n° 2009-1674) : Evénement n’entraînant pas la rupture de l’engagement : fusion entre deux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou entre deux sociétés à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).


29 décembre 2010

• LF rectificative (n° 2010-1658) : rétablissement du régime de faveur applicable aux cessions consenties à des sociétés de crédit-bail du 01/01/2011 au 31/12/2011.

• Deux événements n’entraînant pas la rupture de l’engagement : cession entre une SIIC et sa filiale ou entre deux SIIC liées / cession d’un immeuble à une société de crédit-bail.

Projet de loi de finances pour

2012

• Le dispositif 210 E, CGI pourrait ne pas être reconduit à compter du 01/01/2012.


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Rappel des règles de l’article 210 E, CGI


Notion Les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) sont (art. 208 C, CGI) :

- des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français ou, pour les exercices ouverts à compter du 1-1-2010, sur un marché étranger respectant les prescriptions de la directive 2004/39/CE sur les marchés d'instruments financiers.

- dont le capital social atteint 15 millions d'euros.

- qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de personnes ou dans des sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés de

plein droit ou sur option ayant le même objet social.

2.1 | Règles du régime des SIIC


Notion Les SIIC peuvent avoir une ou des activités accessoires, imposables dans les conditions de droit commun sous réserve de respecter les ratios suivants (Inst. 25 septembre 2003, 4 H-5-03) :

- l'activité de crédit-bail immobilier si l'actif de la SIIC concernée n'est pas constitué à plus de 50 % d'encours de crédit-bail immobilier. Ce ratio se calcule en comparant le montant net de l'encours de crédit-bail immobilier au total de l'actif brut de l'entreprise ;

- d'autres activités telles que, par exemple, celles de marchand de biens, de commercialisation et de promotion immobilière, sous réserve que la valeur des actifs utilisés pour leur exercice qui y sont attachés ne dépasse pas 20 % de la valeur brute des actifs de la SIIC. Ce ratio se calcule en comparant les valeurs brutes desdits actifs au total de l'actif brut de l'entreprise mais ne tient pas compte, à son numérateur et à son dénominateur, de l'encours de crédit-bail immobilier. Si ces activités sont exercées de manière indirecte, au travers de filiales, seules les participations correspondantes et les comptes courants y attachés doivent figurer au numérateur du ratio.

Ces deux ratios doivent être respectés de façon continue tout au long de l'exercice.



Conditions d’exonération d’IS

Dans le cadre de ce régime codifié aux articles 208 C et 219, IV du CGI, les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés :

- sur leurs revenus locatifs à condition qu'ils soient distribués à hauteur d'au moins 85 % ; - sur leurs plus-values sous réserve de les distribuer à hauteur d'au moins 50 % ; - sur leurs dividendes de filiales ayant opté pour l'application du régime, à condition qu'ils soient distribués à 100 %.

Exit tax

L'application de ce régime est subordonnée à la liquidation d'une imposition « latente » attachée aux actifs que les foncières détiennent à l'entrée dans le régime. Elles doivent ainsi acquitter une imposition au taux réduit de 19 % (exit tax) lors de la sortie du précédent régime, dont le paiement est échelonné sur quatre ans. Ces plus-values ne sont pas soumises à la contribution sociale.



Un dispositif temporaire prévoit la taxation à l'IS au taux réduit de 19 % (en y rajoutant la contribution sociale sur les bénéfices de 3,3%) des plus-values nettes réalisées jusqu’au 31 décembre 2011:

(1) à l'occasion des transmissions à titre onéreux (apport ou cession);

(2) d'immeubles ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière, ou cessions d’immeubles et de droits réels immobiliers effectués au profit de sociétés de crédit-bail concluant concomitant des contrats de crédit-bail avec une société foncière réglementée pour toutes opérations conclues entre le 01/01/2011 au 31/12/2011;

(3) réalisées par une société soumise à l’IS;

(4) au profit d’une société foncière faisant appel public à l’épargne, ou agréée par l’AMF, à savoir principalement les SIIC, les SPPICAV, les SPCI, ainsi que les filiales de SIIC et de SPPICAV sous statut SIIC;

(5) sous réserve que l’acquéreur prenne l’engagement de conserver le bien pendant une durée de 5 ans .

2.2 I Conditions d’application de l’article 210 E


2.2.1 Nature des opérations - Les apports à titre pur et simple : entièrement rémunérés par des titres

de capital;

- Les apports mixtes : rémunérés pour partie par des titres et pour partie par la prise en charge d’un passif;

- Les cessions souvent les ventes (depuis le 01/01/2006) : opérations entraînant la sortie de l’actif de la société opérant transfert des biens au profit des société cessionnaires.

Pour les apports, l’apporteur peut toujours conserver la jouissance de l’immeuble à la suite de l’opération dans le cadre d’un contrat de location simple.



2.2.2 Nature des éléments cédés - Immeubles : biens immobiliers bâtis ou non bâtis, inscrits à l’actif immobilisé de

la société cédante. - Contrats de crédit-bail immobilier : CBI conclus dans les conditions prévues par

l’article L 313-7, 2 du Code monétaire et financier : « Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. ».

- Droits réels immobiliers (depuis le 01/01/2007) : usufruit d’immeuble, droit

d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique. - Titres de société à prépondérance immobilière : les titres SPI de sociétés

cotées ou non cotées.



L’apporteur ou le cédant doit être une personne morale soumise à l’IS de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun. Sont par conséquent exclues les personnes morales relevant de l’article 8 du CGI n’ayant pas opté pour l’IS, même si elles sont composées intégralement d’associés soumises à l’IS.

2.2.3. Sociétés cédantes



- une société dont les titres donnant obligatoirement accès au capital sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation et ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location (ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l'objet est identique) ou une société agréée par l'Autorité des marchés financiers qui a le même objet (SIIC ou SCPI par exemple).

- une société civile de placement immobilier dont les parts sociales ont été offertes au public.

- une filiale à 95 % au moins de SIIC visée à l’article 208 C, II du CGI;

- Une filiale mentionnée à l’article 208 C, III bis du CGI, c’est-à-dire détenue à

95% au moins par une société à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) ou bien, pour les exercices ouverts à compter du 01/01/2010, détenues conjointement à 95% au moins, par plusieurs Sppicav, ou par une ou plusieurs SIIC et une ou plusieurs Sppicav.

2.2.4. Sociétés cessionnaires



- La société cessionnaire doit prendre l’engagement de conserver à tout moment pendant cinq ans les immeubles, les titres de SPI, les droits afférents à un CBI portant un immeuble ou les droits réels immobiliers.

- Le délai de cinq ans s’apprécie date à date.

- En cas de non-respect du délai de conservation, le taux réduit de 19% n’est

pas remis en cause chez le cédant mais une amende de 25% de la valeur de cession du bien sera infligée à la société cessionnaire.

- La situation entraînant la rupture de l’engagement vise toute sortie du bien de l’actif de la société cessionnaire, ou pour les société à prépondérance immobilière, la perte du caractère de prépondérance immobilière.

2.2.5. Engagement de conservation



- Situation n’ entraînant pas une rupture de l’engagement de conservation :

• Cessions entre les sociétés à statut spécial ayant des liens de dépendance entre elles : nouvel engagement par le cessionnaire de conserver les biens pendant 5 ans et conservation de lien de dépendance.

• Cession d’immeubles au profit d’une société de crédit-bail concluant concomitant un contrat de crédit-bail avec le cédant (lease-back) : engagement initial reporté sur le contrat de crédit-bail.

• Fusion-absorption, scission, apport partiel d’actif de la société cessionnaire

sous réserve que la société absorbante se substitue à cette dernière et qu’elle réponde elle-même aux conditions pour bénéficier du régime de faveur 210 E, CGI.

• Fusions de SCPI ou de SPPICAV.

• Transformation de SCPI en OPCI placée sous régime de neutralité fiscale. • Cas de force majeure.

2.2.5. Engagement de conservation 2.2 I Conditions d’application de l’article 210 E


- Les plus-values nettes dégagées lors dégagées lors d’opérations éligibles sont soumises au taux réduit de 19% à compter du 01/01/2009, au lieu du taux de droit commun de 33 1/3%.

- L’imposition au taux réduit est assortie de la contribution sociale sur les bénéfices de 3,3%.

- Toutefois, ces plus-values nettes peuvent être utilisées pour compenser les déficit d’exploitation subi au titre de l’exercice de cession du bien ou des droits ou les déficits fiscaux reportables sur les bénéfices dudit exercice.

- En cas de non-respect du délai de conservation, le taux réduit de 19% n’est pas remis en cause chez le cédant mais une amende de 25% de la valeur de cession du bien sera infligée à la société cessionnaire (art. 1764, CGI)

2.3 I Régime fiscal de l’article 210 E, CGI


3 Evolution du régime de l’article 210 E, CGI : quel avenir et quel dispositif optimal pour les entreprises?


• Face aux difficultés budgétaires de l’Etat se pose donc la question de la prorogation des régimes fiscaux favorables SIIC en 2012, notamment celle du dispositif 210 E, CGI pour les raisons suivantes :

Le caractère non-délocalisable des actifs immobiliers.

Le caractère non-délocalisable des revenus immobiliers courants et des plus-values immobilières.

• Nous constatons que le projet de loi de finances pour 2012, actuellement en première lecture à l’Assemblée générale ne comporte aucune disposition prévoyant la prorogation du dispositif de l’article 210 E, CGI.

3.1 I Projet de loi de finances pour 2012


• En revanche, dans le cadre du plan de rigueur budgétaire, la commission des Finances de l’Assemblée nationale a adopté un amendement visant à supprimer l’abattement d’impôt de 40% sur les dividendes distribués par les SIIC.

• La commission a également adopté un sous-amendement qui prévoit que les titres de SIIC et de sociétés foncières européennes comparables ne pourront plus être logés dans un plan d’épargne en actions et bénéficier à ce titre de l’exonération d’impôt sur le revenu sur les dividendes distribués.

• Ainsi, les détenteurs de PEA auront jusqu’au 01/01/2013 pour régulariser leur situation. Toutefois, les dividendes versés par les SIIC en 2012 dans le cadre d’un PEA ne pourront bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu.

3.1 I Projet de loi de finances pour 2012


Sont présentés ci-après trois exemples de modélisation de l’opportunité du régime actuel :

• Hypothèse 1 : Valeur d'entreprise égale 6 x EBIT, yield de 7% et taux de la dette à 4% : Entreprise à valorisation moyenne, bon scoring bancaire, immobilier en province ou seconde couronne.

• Hypothèse 2 : Valeur d'entreprise égale 6 x EBIT, yield de 4,5% et taux de la dette à 5% : Entreprise à valorisation moyenne, scoring moyen, immobilier de bureau prime.

• Hypothèse 3 : Valeur d'entreprise égale 12 x EBIT, yield de 8% et taux de la dette à 4% : Entreprise de croissance à forte valeur ajoutée, bon scoring bancaire, immobilier provincial ou seconde couronne

3.2 Modélisation – intérêt du régime actuel



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Hypothèse 1 : Valeur d'entreprise égale 6 x EBIT, yield de 7% et taux de la dette à 4% : Entreprise à valorisation moyenne, bon scoring bancaire, immobilier en province ou seconde couronne



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Hypothèse 2 : Valeur d'entreprise égale 6 x EBIT, yield de 4,5% et taux de la dette à 5% : Entreprise à valorisation moyenne, scoring moyen, immobilier de bureau prime



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Hypothèse 3 : Valeur d'entreprise égale 12 x EBIT, yield de 8% et taux de la dette à 4% : Entreprise de croissance à forte valeur ajoutée, bon scoring bancaire, immobilier provincial ou seconde couronne


3.3 I Quel avenir, quelle perspective?

Comme il est démontré ci-avant, en période de taux d’intérêt faible, l’externalisation immobilière conduit nécessairement à une destruction de valeur dans presque tous les cas et l’économie d’IS procuré par l’article 210 E n’a qu’une incidence marginale.

La situation est encore pire pour les sociétés à forte valeur ajoutée (par exemple : liées à de nouvelles technologies) dont le multiple de valorisation de l’EBIT / EBITDA est élevé.

En conclusion, la remise en cause totale ou partielle pourrait avoir en définitive assez peu d’incidences sur le volume des externalisations immobilières.

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En revanche : - l’augmentation des taux d’intérêt prévisible à court terme compte

tenu de la crise financière - combinée à la raréfaction anticipée du crédit bancaire pourraient inciter de nombreux opérateurs à envisager des opérations d’externalisation immobilières pour la double raison suivante:

- obtenir du cash provenant soit de la collecte récurrente de l’épargne publique des institutionnels, soit d’investisseurs étrangers.

- bénéficier de la réduction de l’écart entre le yield locatif et le taux d’intérêt de la dette financière.

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En conclusion, la prorogation de l’article 210 E, CGI mériterait sans doute moins d’efforts de lobbying qu’une réforme législative permettant :

- une neutralité fiscale des opérations de lease-back ;

- ou d’externalisation immobilière (en prévoyant dans ce cas l’imposition de la plus-value en cas de la cessation de la valeur locative).

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Merci de votre attention!

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