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Devenir SYNDIC BÉNÉVOLE

4Pourquoi pas moi ?4Comment faire ?

4Par où commencer ?

3Devenir syndic bénévole

Savez-vous qu’aujourd’hui en France près d’un immeuble en copropriété sur

six est géré par un syndic bénévole et que cette proportion est en constante

augmentation ?

Et pourtant, que n’entendons-nous pas à l’ARC lorsque nous évoquons

les avantages de ce type de gestion ! Entre la réaction : « Vous n’y pensez pas, je

n’aurai jamais le temps » et « C’est un travail pour un homme retraité », nous

constatons que la fonction de syndic bénévole est, le plus souvent, très mal

connue et que de nombreuses idées fausses ont la vie dure.

La première motivation de l’ARC, en rédigeant cette brochure, a donc été de

présenter le plus objectivement possible les fonctions que remplissent les 3000

personnes et plus qui sont à la fois adhérentes à notre association et syndics

bénévoles de leur immeuble.

Nous avons également souhaité décrire le plus précisément possible le parcours,

d’expérience pas si compliqué, qui permet à un copropriétaire qui s’intéresse à sa

copropriété de se poser les bonnes questions avant de se lancer, puis de bien

démarrer une gestion bénévole, pour enfin aboutir à une situation pérenne, à la

satisfaction de tous les copropriétaires et de la sienne propre.

Vous remarquerez en lisant cette brochure que, s’il n’est pas si compliqué d’être

syndic bénévole, nous déconseillons vivement de se lancer dans la gestion

bénévole sans s’être soigneusement préparé : on ne saute pas dans une eau

profonde pour apprendre à nager !

Enfin, vous découvrirez les nombreuses aides et outils qu’apporte – le plus souvent

à un prix compris dans le coût de l’adhésion - l’ARC à ceux de nos adhérents qui

veulent devenir syndic bénévole et à ceux qui le sont déjà.

Bonne lecture !

Jean-Claude BOUILLETMembre du conseil d’administration de l’ARC

…et syndic bénévole

4 Devenir syndic bénévole

Table des matières

Le mot du président de l’ARC 3

L’ARC à l’appui des syndics bénévoles 6

Première partie Qui sont les syndics bénévoles aujourd’hui ?

A. Les syndics bénévoles en 2014 : un peu de sociologie 10

1. Les copropriétés en gestion non professionnelle 10

2. L’âge des syndics non professionnels aujourd’hui 11

3. Les syndics non professionnels aujourd’hui : des femmes et des hommes ! 14

B. Le syndic bénévole 2014 : pas de profil type mais toujors un copropriétaire dynamique

et motivé. 15

C. En conclusion 15

Deuxième partiePourquoi être syndic bénévole ?

A. En quoi consiste la gestion d’une copropriété ? 18

1. Les deux types de gestion bénévole 18

2. Les missions du syndic non professionnel 20

3. Les responsabilités du syndic non professionnel 20

B. Pourquoi envisager une gestion non professionnelle pour votre syndicat

de copropriétaires ? 21

1. Le choix de la gestion bénévole par nécessité économique 21

2. Le choix de la gestion bénévole par souci de qualité de gestion 22

3. Le choix de la gestion bénévole pour assurer un service de proximité 23

4. Le choix de la gestion bénévole pour échapper au syndic de promotion (cas des copropriétaires achetant dans une copropriété nouvelle) 24

5. Le choix de la gestion bénévole car aucun syndic professionnel ne souhaite reprendre la gestion de l’immeuble 24

Troisième partiePar où commencer ?

A. Quelques petits conseils préalables 26

1. Premier conseil : « bien évaluer les difficultés » 26

2. Deuxième conseil : « faire le bilan de la gestion de sa copropriété et établir une feuille de route » 26

B. Préparer l’assemblée générale vous mandatant syndic bénévole en toute sécurité 27

1. Comment informer et mobiliser l’ensemble des copropriétaires pour le passage à une gestion bénévole ? 27

C. Les pièges à éviter si vous passez de la gestion professionnelle à l’autogestion 29

Quatrième partie :Quelques vérités et contre-vérités (qui ont la vie dure !)

Cinquième partie :Les aides et outils apportés par l’ARC

A. Pour vous accompagner dans vos premiers pas 38

1. Présentation du Pôle Syndics Bénévoles 38

2. Une assistance personnalisée gratuite pour les syndics non professionnels qui débutent 39

3. Le « classeur évolutif » et son CD de gestion le logiciel « Simply Gestion » 39

4. Des sites internet pour vous accompagner dans vos premiers pas (et les suivants) 40

5. Nos guides et manuels 41

B. Pour vous accompagner en matière juridique 42

1. Les différents services de l’ARC à votre disposition 43


C. Pour vous accompagner en matière comptable 47



D. Pour vous accompagner dans la gestion technique de votre immeuble 51



Annexes

Annexe 1 : Questionnaire : « bien évaluer les difficultés » 58

Annexe 2 : Modèle de contrat de syndic non professionnel 60


L’ARC à l’appui des syndics bénévoles

Pourquoi et comment reprendre la gestion de votre copropriété en toute sérénité grâce à

l’Association des Responsables de Copropriété ?

Créée en 1987, l’ARC est une association sans but lucratif qui, selon ses statuts, apour objectifs :

1 - d’informer, de former, de conseiller et de défendre, si nécessaire en estanten justice, les membres de l’association ;

2 - d’être une force de proposition pour tout ce qui concerne les évolutionsdes cadres législatif ou réglementaire du fonctionnement global de lacopropriété. A ce titre, l’association participe à toutes les commissions etcomités consultatifs relatifs à la copropriété qui siègent auprès desministères en charge de ces sujets et d’organismes divers ;

3 - de promouvoir, en y participant, les actions des collectivités territorialeset de leurs opérateurs en faveur des copropriétés, en particulier de cellesqui sont fragiles, en difficulté ou en déshérence.

L’ARC est une association indépendante, tant des pouvoirs publics ou collectivitésterritoriales que des professionnels, syndicats ou partis politiques. Elle ne toucheaucune subvention et vit des cotisations et services rendus à ses adhérents.

Forte de ses 10 000 adhérents (dont environ un tiers de syndics non professionnels)et de sa cinquantaine de salariés, l’ARC est implantée actuellement sur plus de 14 000 copropriétés, dont certaines de plus de 5000 logements. Dirigée par unconseil d’administration élu par les adhérents, elle est compétente dans tous lesmétiers relatifs aux copropriétés : juristes, comptables, techniciens des équipements(ascenseurs, chauffage, etc.), du bâtiment (sécurité, économies d’énergie, grosœuvre, etc.), experts en contrôle de charges, chargés de mission énergie, etc.


L’ARC - association représentative - est reconnue par le ministère de l’Economie etdes Finances, le ministère du Travail et celui de l’Environnement ; elle siège à laCommission Paritaire Nationale de l’emploi des gardiens et employés d’immeubles,dans les commissions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat. Elle estégalement membre de Planète Copropriété et de l’Agence Parisienne du Climat.

L’ARC accompagne plus spécifiquement les syndics non professionnels dans lagestion de leurs immeubles (étude des charges, renégociation des contrats, mise enplace d’outils de gestion économe, tenue de la comptabilité, gestion techniqued’immeuble…), ainsi que dans la résolution de problèmes juridiques et pratiques qu’ilspeuvent rencontrer (contrôle des comptes du syndic sortant, recouvrement decharges, recherche d’entreprises prestataires dans tous les métiers de lacopropriété...).

Afin de répondre au besoin d’accompagnement d’un nombre grandissant de nosadhérents s’impliquant en tant que syndic bénévole, l’ARC a mis en place un pôledédié aux syndics non professionnels. Une équipe est donc chargée d’aider lesfuturs syndics bénévoles à mettre en place leur projet et de les accompagner depuisla « prise en main » de leur copropriété jusqu’à une totale autonomie (voir page 38comment les contacter).



Première partie

Qui sont les syndicsbénévoles aujourd’hui ?


Le phénomène du « syndic bénévole » : un phénomène en pleine expansion.

Ces dernières années, le mode de gestion non professionnelle a pris de plus en plusd’ampleur.

Ainsi, il y a dix ans, on estimait que 5 % des copropriétés étaient gérées par des«syndics bénévoles».

En 2012, l’INSEE annonçait le chiffre de 11 %, c’est-à-dire environ 850 000copropriétés.

En 2015, on approche les 15 %, soit environ 1,2 millions de copropriétés !

L’ARC est aujourd’hui l’association la plus représentative dans ce domaine enaccueillant - en 2015 - plus de 3 000 syndics « non-professionnels ».

Le nombre de syndics bénévoles étant probablement appelé à croître de façonimportante dans les prochaines années, l’accompagnement des syndics nonprofessionnels est l’une des priorités de notre association.

A. Les syndics bénévoles en 2015 : un peu de sociologie

Les copropriétaires pensent souvent que la fonction de syndic bénévole est réservéeà de toutes petites copropriétés et qu’elle est tenue par une personne (le plussouvent un homme) qui a beaucoup de temps libre (retraité par exemple).Les statistiques nous démontrent que cette image est complètement fausse : lessyndics bénévoles gèrent des copropriétés de toutes tailles ; ils ne sont pas toujoursdes hommes ; la majorité d’entre eux ne sont pas retraités !

1. Les copropriétés en gestion non professionnelle

Les copropriétés adhérentes à l’ARC ayant fait le choix de la gestion directe ne sontpas que des petites copropriétés comme on pourrait le penser. Ainsi, si 81 % de nos adhérents syndics bénévoles gèrent des copropriétésinférieures à 20 lots principaux, 19 % d’entre eux sont syndics bénévoles decopropriétés de plus de 20 lots, dont 4 % de plus de 50 lots. Il est donc totalementerroné de penser que la gestion bénévole ne peut concerner que les toutes petitescopropriétés !


8Répartition des copropriétés par nombre de lots principaux

Source : Etude 2015 « Syndics Bénévoles Mieux vous connaître » Sur un échantillon de 570 réponses

2. L’âge des syndics non professionnels aujourd’hui

Concernant l’âge des syndics non professionnels, la proportion de nos adhérentsassurant ce rôle se décompose de la manière suivante :

437 % sont des actifs entre 40 et 60 ans ;

415 % sont de jeunes actifs d’une trentaine d’années ;

448 % ont plus de 60 ans, dont la moitié sont de jeunes retraités (depuismoins de trois ans).

8Répartition des syndicsbénévoles par tranched’âge


Comme nous le voyons, ce n’est pas une obligation d’être en retraite pour être syndicde sa copropriété. Plus de la moitié des syndics bénévoles (52%) sont despersonnes qui ont une activité professionnelle.

La prise de fonction d’un mandat de syndic bénévole n’est donc pas qu’une seuleaffaire de « temps libre » mais serait plutôt une affaire de dynamisme et demotivation.

Depuis plusieurs années, nous observons effectivement un rajeunissement desresponsables de copropriétés, avec une augmentation en nombre de la tranchedes 30 - 35 ans ayant été mandatés pour la gestion de leur immeuble.

Cette évolution s’explique par différents facteurs ; les principaux :

8La volonté de consommer « éclairé ».

Quand les professionnels ne sont pas à la hauteur, il est tentant de faire par soi-même. Ce qui est constaté dans divers domaines de consommation se retrouvedonc en ce qui concerne la gestion des copropriétés.

Le syndic professionnel - passé de statut « de sachant » (d’expert) à celui de« simple fournisseur de services », parfois médiocre – est écarté par cesnouveaux consommateurs prêts à faire « par eux-mêmes ».

Ce phénomène est particulièrement net chaque fois que le conseil syndicaleffectue l’essentiel du travail à la place du syndic (besoin en travaux, choix desentreprises, suivi des impayés…). Il se rendra souvent compte qu’il gagnerait dutemps à gérer en direct plutôt que de stimuler, contrôler et récupérer les erreursdu syndic professionnel et ce, pour beaucoup moins cher.

8Un accès à l’information facilité.

Les informations – de tous domaines (gestion, comptabilité, droit, etc.) – sont deplus en plus faciles d’accès, grâce à internet et aux médias et ce, à n’importe quelmoment.

Les copropriétaires sont ainsi mieux formés, sans délai et quels que soient leursmoments de disponibilité. La facilité de diffusion des connaissances et desdifférents outils adaptés à leurs compétences leur permettent d’être de plus enplus compétents et efficaces pour prendre en main la gestion de leur immeuble.

Syndics bénévoles, attention toutefois aux diverses informations diffusées surinternet ! Certaines peuvent s’avérer périmées, voire totalement fausses etdoivent être prises avec beaucoup de précautions… sauf sur les différents sitesde l’ARC bien entendu !


Une majorité de syndics bénévoles en activité (65 %) a, ou a eu, un statut de cadreou de cadre supérieur.

Bien entendu, il n’y a pas besoin de formation spécifique pour devenir syndic de sacopropriété ou de connaître « tout sur tout » en copropriété, mais gérer soi-mêmesa copropriété demande d’avoir tout de même quelques connaissances. Il est surtoutnécessaire d’avoir une certaines polyvalence dans divers domaines (informatique,droit, comptabilité bâti, technique), ce que peuvent acquérir plus couramment lespersonnes cadres.

Par ailleurs, ces derniers trouvent un avantage à la prise en main de la gestion deleur syndicat, de par la valorisation que cela peut apporter à leur curriculum vitae :être syndic bénévole peut favoriser une évolution de carrière professionnelle ou, auminimum, faire la différence entre votre CV et celui d’un autre.

Près de la moitié des syndics bénévoles ont plus de 60 ans en 2015 (48%), ce quisignifie que les copropriétaires retraités s’investissent fortement dans la gestionde leur immeuble.

Pour les personnes en retraite, être syndic de leur copropriété leur permet decontinuer à s’impliquer dans une activité doublement utile (pour la copropriétéet pour maîtriser leur pouvoir d’achat).

Pour les « nouveaux » retraités (actuellement, 20 % des syndics bénévoles), cettenouvelle fonction est encore plus appréciable car elle facilite la transition avecl’activité professionnelle qu’ils viennent de quitter. Elle leur permet aussi, s’ils lesouhaitent, d’avoir un petit complément de ressources par l’indemnité pouvant êtreperçue au titre de cette fonction.

Nous profitons de ce sujet pour évoquer l’a priori (bien trop souvent entendu) quele syndic non professionnel n’aurait pas le droit d’être rémunéré ! C’est totalementfaux : cette éventuelle rémunération (il vaudrait mieux parler d’indemnisation) està la fois tout à fait légale et légitime.

Le syndic bénévole peut donc percevoir une indemnité pour le temps qu’il consacreà la gestion de la copropriété. D’ailleurs, c’est pour cette raison qu’à l’ARC nousaimons parler de “syndic non professionnel” plutôt que de “syndic bénévole”.

A noter cependant, comme nous l’avons indiqué plus haut, que les présidents deconseils syndicaux coopératifs qui sont donc également syndics, restent membredu conseil syndical. La loi prescrivant que la fonction de conseiller syndical estbénévole, les présidents-syndics ne peuvent donc pas être indemnisés.


3. Les syndics non professionnels aujourd’hui : des femmes et deshommes !

Et qu’en est-il de l’idée que les syndics non professionnels sont le plus souvent deshommes ?

Là aussi, cet a priori tombe rapidement, les chiffres parlant d’eux-mêmes : 38 %des syndics bénévoles sont des femmes.

8Répartition des syndics bénévoles par sexe

A l’origine, la motivation principale des femmes est souvent une meilleure maîtrisedes charges de leur copropriété.

Même si au début de leur mandat, certaines femmes semblent appréhender un peude se lancer dans la gestion d’une copropriété – notamment vis-à-vis de ce quepourraient penser les autres copropriétaires quant à la gestion de l’entretien et destravaux dans l’immeuble.

Après quelques mois de pratique, ces dernières oublient leurs réticences. Ellesdeviennent d’efficaces syndics bénévoles et n’hésitent pas à venir voir l’ARC pourles accompagner en cas de difficultés ou pour les aider à mettre en concurrencefournisseurs et entreprises.


B. Le syndic bénévole 2015 : pas de profil type mais toujours un copropriétaire dynamique et motivé.

Comme nous avons pu le voir, dire que les syndics bénévoles sont surtout desretraités et généralement des hommes est largement erroné.

Ce que l’ARC constate chaque jour, c’est que la prise de fonction d’un mandat desyndic bénévole est plutôt une affaire de dynamisme et de motivation.

Un syndic bénévole efficace est avant tout un copropriétaire ayant trois aptitudes :

Plus globalement, voici quelques qualités importantes d’un syndic bénévole :il doit assimiler les techniques de la gestion de la copropriété et les bases de lacomptabilité ;il possède un minimum de savoir-faire informatique ;il est à l’écoute et attentif au bon fonctionnement de la copropriété ;il est diplomate et travaille dans l’intérêt commun des copropriétaires ;enfin, il est dynamique et fait preuve d’initiative dans le cadre de ses fonctions.

C. En conclusion

Beaucoup (trop) de copropriétaires appréhendent le fait de se lancer en gestionbénévole ou coopérative. Outre le fait que certains pensent que la gestion de lacopropriété ne peut être effectuée que par un professionnel, un certain nombreconsidère que la gestion d’un syndicat de copropriétaires n’est pas chose aisée etnécessite des compétences particulières difficiles à acquérir.La réponse de l’ARC est : « La compétence s’acquiert et vous pourrez toujours vousentourer de bons conseillers en cas de difficultés.»

Déjà, posez-vous cette question : parmi les gestionnaires professionnels que vousavez pu croiser dans votre vie de copropriétaire, en avez-vous beaucoup rencontréqui avaient vraiment toutes les connaissances et compétences pour gérer votresyndicat ? Si tel était le cas, envisageriez-vous la gestion bénévole ?

A l’ARC, nous pensons que tout copropriétaire peut prendre en main la gestionde sa copropriété à partir du moment où, motivé et engagé, il est prêt à seformer et à bien s’entourer pour effectuer sa mission en toute sécurité etsérénité. Or comme nous allons le voir, l’ARC est là pour vous épauler, non

ORGANISATION MOTIVATION DISPONIBILITE


seulement au démarrage, mais sur la durée en vous conseillant, voire en voussoulageant des tâches qui ne vous intéressent pas.

Contrairement aux professionnels, le syndic bénévole n’a pas besoin de tout savoirsur tous les immeubles, car il possède l’essentiel : la bonne connaissance de SAcopropriété, préalable indispensable à tout travail de qualité qu’aucun professionnelqui gère des dizaines (voire centaines) d’immeubles n’aura jamais.

Avec l’ARC à vos côtés, vous le verrez, vous pouvez devenir un syndic bénévoleautonome et fier de l’être comme le sont tous les syndics non professionnelsque nous accompagnons !


Deuxième partie

Pourquoi être syndicbénévole ?


Les avantages d’une gestion non professionnelle sont vastes, l’argument le plusrécurrent est d’ordre économique :

4le coût des honoraires des syndics professionnels est de plus en plusimportant, notamment pour les petites copropriétés ;

4les prestations des syndics professionnels laissent fréquemment à désireravec un manque flagrant d’investissement et de réactivité ;

4à cela, il faut ajouter l’augmentation constante des charges de copropriétéoù le travail de maîtrise effectué par les syndics professionnels est rarementsatisfaisant (absence de remise en concurrence des contrats, de contrôledes principaux postes de charges comme les consommations d’eau et dechauffage, ou de suivi des procédures contentieuses, etc.).

A. En quoi consiste la gestion d’une copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965, qui fixe les modalités d’organisation et de gestion desimmeubles en copropriété, prévoit que tout copropriétaire peut prendre en chargela gestion de sa copropriété, en lieu et place d’un syndic professionnel. C’est ce qu’onappelle communément la gestion «bénévole».

Nous allons voir maintenant que cette gestion bénévole peut être assurée de deuxmanières différentes.

1. Les deux types de gestion bénévole

La gestion bénévole peut être exercée sous deux formes : « traditionnelle » ou« coopérative ».La principale différence entre les deux est que dans le premier cas, il existe unedistinction entre le syndic et le conseil syndical, qui reste un organe de contrôle etd’assistance du syndic. Au contraire, dans le cas de la gestion coopérative, le syndicfait partie et est même le président du conseil syndical ; la loi prescrit alors que lecontrôle du syndic doit être assuré par un tiers, non membre du conseil syndical.

8Le syndicat « traditionnel »

Tout copropriétaire d’un lot (quel qu’il soit : appartement, commerce, cave,parking, etc.) peut se faire élire en tant que syndic non professionnel - appelécommunément «syndic bénévole» - par l’assemblée générale dans les mêmesconditions qu’un professionnel (à la majorité de l’article 25, le cas échéant 25-1).


Il peut être non rémunéré (le syndic «bénévole» sera alors seulement défrayé pourles dépenses faites dans le cadre de sa gestion). S’il le souhaite, il peut être aussiindemnisé de façon forfaitaire pour une partie du temps qu’il consacre à la gestionde la copropriété, en plus des défraiements (dans ce cas, le contrat – en annexe 2 -présenté en AG devra préciser clairement les modalités de cette indemnisation).

8Le syndicat «coopératif»

Avant toute chose, précisons que dans ce mode de gestion, il est obligatoire quele syndicat des copropriétaires vote au préalable la décision de passer en syndicatcoopératif à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.

On notera que le retour à un statut « normal » du syndicat pourra se faireexactement dans les mêmes conditions de majorité que pour le passage en mode« coopératif ».

Ici, le syndic n’est plus élu par l’AG, mais au sein du conseil syndical. En effet,le conseil syndical élira son président qui sera de droit syndic de la copropriété.

On notera que le retour à un statut « normal » du syndicat pourra se faireexactement dans les mêmes conditions de majorité que pour le passage en mode« coopératif ».

Dans le cadre d’une gestion en syndicat coopératif (définie par les articles 17-1de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967),trois précisions s’imposent :

• le syndic - également président du conseil syndical - ne peut pas se faireindemniser pour sa fonction ;

• l’assemblée générale est obligée de désigner un (ou des) contrôleur(s) auxcomptes : un (ou des) copropriétaire(s) ou quelqu’un d’extérieur à la copropriété(obligatoirement expert-comptable ou commissaire aux comptes) ;

• Il est recommandé, via une décision du conseil syndical, d’élire en son sein, unvice-président, qui pourra suppléer le président en cas de besoin.

Ainsi, avant de faire le choix d’un des deux types de gestion non professionnelle, ilfaudra déterminer quelle forme de gestion vous conviendrait le mieux, en tenantcompte des personnalités des conseillers syndicaux.

La principale différence entre ces deux types réside dans une particularité dusyndicat coopératif où le conseil syndical n’est plus un organe d’assistance et decontrôle du syndic, mais un véritable organe de gestion, et cela même si la loi nefait pas mention de cette fonction. Attention toutefois : bien que cette gestion soitfaite collectivement au sein du conseil syndical, il est important de comprendre quele président–syndic reste le seul mandataire du syndicat et le seul responsable desdécisions prises, et ce d’autant plus que le conseil syndical n’a pas la personnalitémorale et ne peut pas être assigné en justice.


2. Les missions du syndic non professionnel

La gestion d’un syndicat de copropriétaires recouvre plusieurs domaines.

C’est tout d’abord la gestion financière. En tant que syndic bénévole, vous recevezde l’argent des copropriétaires pour pouvoir payer ensuite les fournisseurs et lesprestataires. Bien entendu, vous devez tenir la comptabilité du syndicat. Vous devez également suivre un budget prévisionnel tout au long de l’année etpréparer celui de l’année suivante.

C’est ensuite la gestion administrative. Le temps fort, c’est la préparation et latenue des assemblées générales (annuelle ou complémentaires), auxquellesparticipent tous les copropriétaires et qui constituent l’évènement essentiel de votrevie de syndic bénévole, car c’est le moment du bilan de votre gestion et del’élaboration de votre feuille de route pour l’année à venir.

Le syndic bénévole est aussi en charge de la gestion technique du bâtiment : del’entretien courant (gestion des contrats d’entretien, des équipements, desconsommables, etc.) au suivi des travaux (de la mise en concurrence des devis à laréception des travaux).

Vous devez également gérer certaines situations particulières, ponctuelles dans lavie d’une copropriété :

4traiter les départs et les arrivées de nouveaux copropriétaires (les mutations) ;

4gérer les sinistres dans lesquels la copropriété peut éventuellement êtreimpliquée (de sa responsabilité ou de celle d’un tiers) ;

4traiter des situations contentieuses (envers des copropriétaires ou des tiersextérieurs au syndicat) ;

4etc.

3. Les responsabilités du syndic non professionnel

Dans le cadre de la gestion d’une copropriété, les responsabilités du syndic sont lesmêmes qu’il soit un professionnel ou non. Mais rassurez-vous, force est de constaterqu’il y a très peu de cas de condamnations de syndics bénévoles et qu’en général,sauf en cas de rarissimes malversations délictuelles, les tribunaux se montrentcompréhensifs.

Comme un professionnel, en tant que syndic bénévole, vous êtes :

4responsable de votre gestion envers le syndicat des copropriétaires, lescopropriétaires à titre individuel en cas de fautes, erreurs ou négligences ; maiségalement envers les tiers intervenant pour la copropriété ;


4responsable des délits plus graves (abus de confiance ou détournement defonds), ce qui est rarissime.

Le fait de confier la gestion à un non professionnel peut être source d’inquiétudepour les copropriétaires qui peuvent penser notamment qu’un syndic bénévole neprésente pas de garanties suffisantes (notamment pas de garantie financière). Ceci encore est une crainte infondée pour les trois raisons suivantes :

4les syndics non professionnels doivent obligatoirement ouvrir un compteséparé au nom du syndicat sans dérogation possible, ce qui est la meilleuredes garanties ;

4les adhérents de l’ARC syndics non professionnels bénéficient automatique-ment d’une assurance de responsabilité civile, dite professionnelle, aussiperformante que celles des professionnels (et même plus, parce qu’il n’y a quetrès peu de franchise).Attention cependant, pour pouvoir en bénéficier, nous devons obligatoirementdisposer du dernier procès-verbal de l’assemblée générale vous ayant mandaté ;

4aucun syndic bénévole n’est jamais «parti avec les fonds de la copropriété»(comme cela peut arriver avec des syndics professionnels) ; ceci pour deuxraisons toutes simples : non seulement les syndics bénévoles qui se risqueraientà ces extrémités s’exposeraient à de graves sanctions pénales, mais ilsrisqueraient aussi la saisie de leurs lots, ce qui reste la meilleure garantie pourla copropriété. A l’inverse, la garantie financière n’a jamais empêché les syndicsprofessionnels de partir avec la caisse alors qu’aucun syndic bénévole n’a jamaiscommis une telle malversation ! En outre, la garantie financière des syndicsprofessionnels est bien souvent impossible à mettre en œuvre.

B. Pourquoi envisager une gestion non professionnelle pour votre syndicat de copropriétaires ?

Comme nous l’avons vu, le nombre de syndic bénévole a triplé depuis dix ans !Pourquoi une telle évolution et pourquoi autant de syndicats de copropriétairesl’envisagent-ils ?

1. Le choix de la gestion bénévole par nécessité économique

C’est le cas d’un nombre important de petites copropriétés où le coût par lot d’unegestion par un syndic professionnel peut s’avérer exorbitant. La qualité des servicesrendu par le syndic y est souvent limitée, notamment au regard du prix global


facturé (les honoraires pratiqués par les syndics professionnels y représententparfois plus de 40 % du budget de fonctionnement annuel).

La mise en place d’une gestion bénévole semble ainsi être le meilleur moyen demaîtriser ses dépenses tout en améliorant la qualité de service.

La copropriété est gérée « au plus près » et les charges sont mieux maîtrisées caril y a :

4un suivi régulier des différents contrats (assurance, entretien, ascenseurs, etc.)et leur remise en concurrence périodique ;

4un meilleur contrôle des consommations d’énergie et de fluides (eau froide,eau chaude sanitaire, chauffage), ce qui amène des économies substantielles ;

4etc.

Précisons toutefois qu’il serait inexact de penser que le choix d’une gestion bénévolepermettrait de supprimer totalement les frais de gestion de la copropriété. Il fauteffectivement tenir compte :

4des frais nécessaires au fonctionnement administratif de la copropriété (envoide courriers, impression des convocations et PV d’AG, recouvrement desimpayés, etc.) ;

4du versement d’une éventuelle indemnité demandée par le syndic-copropriétaire pour l’accomplissement de sa fonction ;

4du fait que le syndic «bénévole» n’a pas forcément toutes les compétencesjuridiques, techniques, ou comptables nécessaires ; il est donc amené às’entourer de conseils (association comme l’ARC, avocat, comptable,architecte…) et à se munir d’outils (matériel informatique, logiciels, guides...).

2. Le choix de la gestion bénévole par souci de qualité de gestion

Les conseils syndicaux, déçus et épuisés par les efforts qu’il faut fournir pourassister, suivre et contrôler la gestion d’un syndic professionnel s’aperçoivent qu’ilest plus « productif», plus « motivant » et moins consommateur de temps, d’investirleur énergie - dépensée autrefois dans d’incessantes relances de leur gestionnairesans forcément de résultats - en effectuant eux-mêmes le travail.

« L’un des avantages de la gestion bénévole est la réduction des coûts,notamment de gestion. De nouveaux copropriétaires qui, auparavant, étaientcopropriétaires dans une copropriété voisine similaire à la nôtre, nous ont ditavoir constaté une baisse des charges de 50 % entre leur ancienne copropriétéen gestion professionnelle et la nôtre en gestion bénévole ».


Ainsi nos adhérents réussissent à apporter une qualité de service bien meilleureque celle d’un syndic professionnel. C’est une évidence, les avantages d’une gestionbénévole sont importants car l’entretien des immeubles et la maîtrise des chargessont la priorité du syndic également copropriétaire. L’expérience démontreégalement qu’en cas d’impayés, la gestion par un syndic bénévole est bien plusefficace, ne serait-ce que parce qu’il est beaucoup plus réactif et qu’aux yeux desdébiteurs, il personnalise bien mieux la copropriété que le responsable contentieuxinconnu d’un syndic professionnel.

D’ailleurs, un syndic bénévole est plus réactif, non seulement pour traiter lesimpayés, mais également pour régler tous les problèmes urgents. L’objectif dusyndic bénévole est de trouver des solutions aux problèmes et non de vendredes services pas toujours efficaces !

3. Le choix de la gestion bénévole pour assurer un service deproximité

Le syndic «bénévole» apporte une certaine convivialité et une motivation dans lagestion, puisque le syndic défend ses propres intérêts en même temps que ceux dela copropriété.

La proximité de gestion permet une présence sur place (ce qui n’est pas souvent lecas avec un syndic professionnel) et donc une surveillance plus étroite de l’entretiende l’immeuble et de l’exécution des travaux.

Il faut souligner que, par la force des choses, il existe des liens plus étroits entre lescopropriétaires et le syndic bénévole. La meilleure prise en compte des problèmes- surtout si le syndic possède des qualités de communication et la disponibiliténécessaire à sa fonction - est de nature à favoriser des solutions rapides et adaptées.

« Les syndics professionnels ne faisaient pas ce que l’on attendait d’eux. Parexemple, c’étaient les copropriétaires qui recherchaient des entreprises pourétablir des devis… Notre dernier syndic était un grand cabinet qui nous coûtaittrès cher. Nous nous sommes donc dit qu’il fallait arrêter ce mode defonctionnement et opter pour une gestion bénévole. »

« Ma motivation est apparue dès mon arrivée dans cet immeuble où je me suisrapidement rendu compte que celui-ci était mal entretenu. J’ai eu le sentimentque mon patrimoine allait se dévaloriser prématurément.Ma deuxième motivation a été, comme beaucoup, de vouloir concourir à unemaîtrise des charges grâce à une « bonne » gestion. »


La qualité de vie des résidents de l’immeuble est souvent améliorée, le syndicbénévole accordant toute son attention au respect du règlement de copropriété.

4. Le choix de la gestion bénévole pour échapper au syndic de promotion (cas des copropriétaires achetant dans unecopropriété nouvelle)

Dans le cadre d’une nouvelle copropriété, le promoteur choisit de désigner un syndicqui prendra en charge la gestion de la copropriété dès sa livraison et jusqu’à lapremière assemblée générale.

Or, est-il encore besoin de préciser que les syndics installés par le promoteur aurontplus à cœur de défendre les intérêts du promoteur que ceux des copropriétaires ? Certains copropriétaires ne souhaitant pas maintenir cette configuration changentainsi de mode de gestion avant l’expiration des garanties de construction.

Rappelons que depuis la loi ALUR, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 a étécomplété. Le syndic du promoteur, appelé maintenant syndic provisoire, ne peut être«maintenu dans ses fonctions que par une décision de l’assemblée générale, aprèsmise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par leconseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. »

La loi oblige donc à mettre le contrat du syndic provisoire en concurrence avec, aumoins, un autre contrat de syndic lors de la première assemblée générale, syndicqui bien entendu peut être bénévole.

5. Le choix de la gestion bénévole car aucun syndic professionnelne souhaite reprendre la gestion de l’immeuble

De plus en plus fréquemment, certaines copropriétés ont du mal à trouver un syndicprofessionnel qui veuille bien prendre en charge la gestion de leur syndicat à unprix raisonnable.

En effet, les syndics professionnels considèrent la petite copropriété (de 2 à 20 lotsprincipaux) comme non rentable financièrement. C’est pourquoi ils appliquentgénéralement des tarifs forfaitaires importants, de l’ordre de 3000 à 5000 €annuels (sur l’Ile-de-France).

Dans ce cas, les copropriétaires n’ont d’autre choix que de s’organiser en gestionnon professionnelle, bénévole ou coopérative.


Troisième partie

Par où commencer ?


A. Quelques petits conseils préalables

1. Premier conseil : « bien évaluer les difficultés »

Avant d’encourager les candidats à la gestion directe, nous leur conseillonssystématiquement de dresser un état des lieux de la situation pour étudier la« faisabilité » du projet. Dans ce but, nous avons mis au point une petite méthoded’évaluation qu’on trouvera en annexe 1.

Un rapide questionnaire thématique, décliné en 11 questions, permet aux candidatsà la gestion bénévole d’obtenir un résultat leur apportant une aide à la décision :

4soit tous les voyants sont au vert, et avec la rigueur nécessaire, le projet estfacilement envisageable. ;

4soit les voyants sont au rouge, et la situation sera plus délicate à prendre enmain. Dans ce cas, le candidat au poste de syndic bénévole devra « apprendreà bien connaître » la gestion de sa copropriété en tant que conseiller syndicalavant de se proposer en tant que syndic bénévole.

4dans tous les cas, nous estimons, à l’ARC, qu’il est dangereux de vouloir devenirsyndic bénévole sans avoir, au minimum, un an d’expérience comme conseillersyndical actif.

… Allez lancez-vous et faites le test de l’annexe 1, mais n’oubliez pas : votreimplication, qui ne peut pas être mesurée par ce test, est un facteur clé et ilarrive régulièrement que, même avec plusieurs voyants au rouge, descopropriétaires deviennent d’excellents syndics bénévoles après avoir réussi àsortir leur copropriété d’une situation dangereuse, voire critique. Simplement,dans ces cas, il est indispensable que les candidats syndic s’impliquent et seforment plus intensivement que dans les cas « normaux ».

2. Deuxième conseil : « faire le bilan de la gestion de sa copropriétéet établir une feuille de route »

La deuxième étape consiste en la réalisation d’un diagnostic général de la gestionde votre copropriété. Ses objectifs principaux :

4le repérage et l’identification d’éventuelles difficultés et dysfonctionnements :analyse des modes de gestion, des principaux postes de charges etd’éventuelles dérives, de la situation financière de la copropriété etc. ;

4l’élaboration de préconisations à mettre en œuvre collégialement par le syndicbénévole, le conseil syndical, et l’ensemble des copropriétaires ;


4l’élaboration d’une stratégie globale pour favoriser une gestion saine etpérenne, une meilleure maîtrise des charges sur le long terme et retrouver oumaintenir un équilibre.

B. Préparer l’assemblée générale vous mandatant syndic bénévole en toute sécurité

A l’ARC, nous rencontrons deux types de situations vers l’autogestion :

4le passage d’une gestion professionnelle à une gestion bénévole oucoopérative ;

4la mise en conformité avec la loi d’une gestion irrégulière (sans assembléegénérale, sans syndic, sans conseil syndical), accompagnée du choix d’unegestion bénévole.

Dans les deux cas, la mobilisation de tous les copropriétaires est indispensable etest une étape préalable.

1. Comment informer et mobiliser l’ensemble des copropriétairespour le passage à une gestion bénévole ?

8Etape 1 : Information des copropriétaires

L’expérience montre que même si un syndic bénévole a les connaissances et lameilleure volonté du monde, la mise en place d’une gestion bénévole pérennepasse obligatoirement par une compréhension de ce fonctionnement par lescopropriétaires : Pourquoi est-il indispensable que la copropriété fonctionnesereinement ? Pourquoi est-il indispensable de payer ses charges ? Pourquoi unegestion par un syndic mandaté par la copropriété est-elle essentielle ? Pourquoila gestion bénévole serait-elle une solution bien adaptée aux caractéristiques devotre copropriété ?

Effectivement, l’expérience montre que même si un copropriétaire se sentmotivé, impliqué et suffisamment formé pour tenir le rôle de syndic bénévole,sa mission ne peut être pérenne si l’ensemble des copropriétaires ne sesentent pas impliqués dans le bon fonctionnement de leur syndicat decopropriétaires.


8Etape 2 : Identification des copropriétaires motivés à s’investir dans lefonctionnement de leur syndicat

Il est nécessaire, dans un premier temps, d’identifier un groupe de copropriétairesmotivés pour prendre en charge la gestion bénévole : futur syndic bénévole maisaussi futurs conseillers syndicaux.

Ces copropriétaires devront également, préalablement, se réunir pour définir lesactions à mettre en œuvre et élaborer une feuille de route : élaboration et/ouréajustement du budget prévisionnel, de l’ordre du jour de l’assemblée générale, etc.

8Etape 3 : Désignation du « bon » candidat au poste de syndic bénévole

Le copropriétaire qui sera mandaté par l’assemblée générale comme syndicbénévole doit s’impliquer, posséder les capacités intellectuelles nécessaires etconsacrer du temps, car il devra se former régulièrement, les législations évoluant.

Il doit posséder la culture de la copropriété, de SA copropriété.

Sa présence aux précédentes assemblées générales et sa participation au conseilsyndical sont ainsi autant d’étapes incontournables. Il s’agit d’un prérequisindispensable, car il doit bien connaître sa copropriété, ses problèmes ; il doitaussi être aussi capable d’expliquer le budget aux copropriétaires lors del’assemblée générale.

8Etape 4 : Désignation d’un conseil syndical « aidant »

Il est primordial que le syndic bénévole ne se retrouve pas seul dans la gestiondu syndicat des copropriétaires.

A côté du syndic bénévole candidat, un conseil syndical doit ainsi être désignépour l’accompagner.

Un syndic non professionnel doit pouvoir compter encore plus sur un conseilsyndical très investi et des copropriétaires compréhensifs.

8Etape 5 : Convocation de l’assemblée générale appelée à désigner le syndicbénévole

Une fois ces premières étapes franchies, il ne restera qu’à convoquer l’assembléegénérale pour mandater le syndic bénévole selon les règles indiquées dans notreguide « Être syndic bénévole n°5 : L’assemblée générale, un événementobligatoire essentiel » (guide téléchargeable sur notre site Internet).

Le nouveau guide 2015 N°9 de la collection « Être syndic bénévole en touteSérénité », vous accompagnera particulièrement si vous êtes dans la situationde la remise en conformité de votre syndicat de copropriétaires où c’est vous-même qui devrez convoquer l’assemblée générale appelée à vous mandater.


C. Les pièges à éviter si vous passez de la gestion professionnelle à l’autogestion


La préparation de l’assemblée générale qui va élire le syndic bénévole

Si vous optez pourune gestioncoopérative

Notifier au syndic en place la proposition de questionet de résolution indispensable à la mise en place d’unsyndicat coopératif.Question : « Adoption par le syndicat de la formecoopérative » Projet de Résolution : « L’assemblée générale décide,conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi65-557 du 10 juillet 1965, que le syndicat descopropriétaires adoptera la forme coopérative, ceci pourune durée indéterminée ». (Majorité : article 25 puis 25-1)

Si vous optez pourune gestion« normale »

Notifier au syndic en place la proposition de questionet de résolution indispensable pour l’élection d’unsyndic bénévole.Question : « Élection de M. ou Mme Y, en qualité desyndic et approbation de son mandat de gestion, selonles conditions de son contrat joint à la convocation ».

La tenue de l’assemblée générale d’élection du syndic bénévole

Le lieux de l’AG Eviter que l’assemblée générale ne se tienne dans leslocaux du syndic potentiellement sortant.

Les pouvoirs en AG(Article 22 de la loi du 10 juillet 1965)

Vérifier que les porteurs de pouvoirs ne sont pas des« préposés » du syndic (salariés de son cabinet - ycompris du secteur locatif - gardiens ou employésd’immeuble) et que les limites fixées par la loi ne sontpas dépassées.Attention, le syndic bénévole candidat ne pourra lui nonplus détenir de pouvoirs.

Donner les pouvoirs reçus en blanc au président deséance élu de l’assemblée générale pour qu’il puisse lesdistribuer.

Le président de l’AG Eviter que ce soit le copropriétaire qui se proposecomme futur syndic bénévole (le président de l’AG nepeut être le syndic).Il est préférable que le Président de l’AG soit favorableà la mise en place d’une gestion bénévole.


Le secrétaire deséance

Nommer comme secrétaire de séance le candidat syndicqui sera en charge de la rédaction du procès-verbal etde son envoi.

L’élection du syndic Faire voter pour chacun des candidats en premièrelecture à tour de rôle (voir article 19-2 du décret du 17mars 1967).

Que faire si le syndicsortant souhaite leverla séance ?

Continuer l’AG !Si le syndic sortant était le secrétaire, élisez un nouveausecrétaire, si possible le nouveau syndic bénévole.Attention ! Garder absolument la feuille de présence etévitez que le syndic sortant l’emmène avec lui.

Que faire si le syndicsortant vous « met àla porte » ?

Statuer absolument sur l’élection du nouveau syndicbénévole. Si ce n’est pas possible, poursuivezl’assemblée générale dans un autre lieu.

Que faire si le syndicsortant conserve lafeuille de présence ?

Si le syndic l’a conservée ou si vous l’avez oubliée,rédigez-en une nouvelle que chaque copropriétaire oumandataire devra à nouveau signer.

Quelle position tenirconcernantl’approbation descomptes de l’anciensyndic s’ils sont« contestables » ?

Deux solutions : soit refuser les comptes en expliquantles motifs précis, soit voter les comptes « sous desréserves » détaillées et retranscrites dans le procès-verbal.

Voter une résolutionhabilitant le nouveausyndic à agir, le caséchéant, contrel’ancien syndic

Même si la question n’a pas été portée à l’ordre du jour,voter une résolution ainsi libellée :«L’assemblée générale autorise le nouveau syndic àengager toute procédure amiable et/ou judiciaire àl’encontre de l’ancien syndic pour faire valoir lesdroits du syndicat des copropriétaires, spécialementen ce qui concerne les prélèvements effectués par lesyndic lors de la transmission des comptes ».

La prise en main de la gestion : les premiers pas


Attention ! Le nouveau syndic est chargé de gérer la copropriétédès sa nomination lors de l’assemblée générale.

La rédaction et l’envoidu procès-verbal

Faire attention à la rédaction des diverses résolutionsen notant bien les noms et millièmes des opposants ouabstentionnistes pour chaque résolution.

Retranscrire intégralement l’article 42 alinéa 2 de la loidu 10 juillet 1965 en fin de procès-verbal.

L’établir et le faire signer à la fin de la séance.

Adresser le procès-verbal par lettre RAR aux coproprié-taires absents non représentés à l’assemblée générale ouaux opposants à au moins une décision, dans un délaimaximum de deux mois après l’assemblée générale.

Envoyer le procès-verbal par lettre RAR au syndicsortant de manière à informer « officiellement » celui-ci de la nomination du nouveau syndic.

Ouvrir deux comptesbancaires au nom dusyndicat

A effectuer sans délai et dans tous les cas avant troismois.Ne pas oublier d’ouvrir simultanément un compterémunéré pour le fonds travaux.Rechercher la banque la mieux disante et négocier avecelle les modalités de fonctionnement des comptes.

Copie du procès-verbal de l’AGayant désigné M. X comme syndicbénévoleOu si besoin une copie du règlementde copropriété pour confirmer lestatut « coopératif » de la copro-priété (inutile de s’enregistrer auregistre du commerce).

Demander un chéquier et des relevés d’identitébancaire ainsi qu’un numéro d’émetteur pour lesprélèvements automatiques (SEPA)

Comment« récupérer » lecompte bancaireséparé du syndicat

Fournir à la banque du syndic précédent une copie duprocès-verbal de l’assemblée générale désignantnommément le syndic élu et ne pas oublier de fairebloquer la signature de l’ancien syndic sur le compte dusyndicat.

Pour ouvertured’un compte

bancaire séparé


Fonds etarchives(art 18-2 de la loi du 10 juillet 1965)

Planning suite à la fin dumandat du syndic sortant

J+1 Etablissement par lenouveau syndic et leconseil syndical d’uneliste précise desarchives et transmis-sion à l’ancien syndic(le jour de la remiseprévue des archives)

+ 2 mois L’ancien syndic doit maximum remettre : solde des

fonds disponiblesaprès apurement descomptes, état descomptes des copro-priétaires et descomptes du syndicat

Nouvelle mise en demeure(visant le non-respect de l’ar-ticle 18-2 de la loi de 1965 enLRAR) à l’ancien syndic avecenvoi de la liste précise desarchives demandées.

J + 4

mois si

mise(s)

en

demeure

restée(s)

infructueuse

(s)

Assignation de l’ancien syndicpar le nouveau syndic béné-vole ou par le conseil syndicaldevant le Président du TGI« statuant comme en matièrede référé » (avocat non obli-gatoire), pour ordonner, sousastreinte, la remise des pièceset des fonds ainsi que le ver-sement des intérêts dus àcompter de la mise endemeure, sans préjudice detous dommages et intérêts.

Que faire en cas derétention des archives par l’ancien syndic ?

+ 1 mois L’ancien syndic doit maximum remettre : la situation

de trésorerie, la tota-lité des fonds immé-diatement disponi-bles et l’ensemble desdocuments et ar-chives du syndicat

Mise en demeure (visant lenon-respect de l’article 18-2 dela loi de 1965 en LRAR) à l’an-cien syndic avec envoi de laliste précise des archives de-mandées.


Le nouveau syndicdoit

Quelques conseils pour la restitution des archives :

1/ prendre rendez-vous avec l’ancien syndic pourrécupérer les archives, et tous les documents dusyndicat ;

2/ demander la liste des dossiers à suivre en urgence(mutations, procédures judiciaires, sinistre) ;

3/ effectuer un bordereau récapitulatif des documentstransmis par le syndic sortant, bien le vérifier avant dele signer. N.B. : par sécurité, mentionner, avec votre signature, laphrase suivante : «Sous réserve de vérificationdétaillée dans un délai d’un mois à compter de cejour».Une copie de ce bordereau doit être remise au présidentdu conseil syndical.

À qui lescopropriétairesdoivent-ils payer lescharges ?

Demander aux copropriétaires de vous réglerdirectement leurs charges, et pas à l’ancien syndic, sides charges ont été appelées peu avant l’assembléegénérale afin de disposer d’un peu de trésorerie audébut de votre mandat pour pouvoir payer lespremières factures.Diffuser le nouveau RIB du syndicat ainsi que lesformulaires de prélèvement SEPA.

La gestion destravaux en cours

Si des travaux étaient en cours au moment duchangement de syndic, le nouveau syndic assistera etreprésentera la copropriété aux réunions de chantier etdans le suivi des travaux. Attention : vérifier que l’ancien syndic ne prélève pas -avant de partir- la totalité des honoraires prévus sur latotalité des travaux.

L’information desprestataires

N.B. : le syndic n’est que le mandataire de la copropriétéet non le bénéficiaire des contrats ; le syndicat descopropriétaires continue donc de bénéficier des mêmesservices qu’auparavant.Prévenir les fournisseurs du changement de syndic,surtout s’il y avait des prélèvements bancaires et quevous n’aviez pas de compte bancaire séparé.

La gestion desabonnements etcontrats en cours

Faire un point sur l’ensemble des contrats, leur coût etleur utilité. Les résilier, le cas échéant, chaque fois quepossible.


La reprise descomptes de l’anciensyndic

Deux solutions :

4reprendre les comptes uniquement à la date où lesyndic entre en fonction : reprendre les soldes dechaque compte sans leur détail. Lors du contrôle descomptes de l’année en cours, il y aura donc deuxgrands livres de la copropriété : l’un tenu par le syndicsortant et l’autre par le syndic bénévole en fonction.

4reprendre l’intégralité des écritures de l’exercice (sansrien omettre !) même si le syndic est entré en fonctionen cours d’année et uniquement si les documents dusyndic sortant sont lisibles.

Quatrième partie

Quelques véritéset

contre-vérités(qui ont la vie dure !)


Contre-vérités


Vérités

Seul unprofessionnel

peut gérer unecopropriété

L’article 2 alinéa 2 de la loi dite Hoguet assouplit la gestion et permetà un propriétaire de gérer son patrimoine. Cette possibilité estrenforcée par l’article 28 du décret du 17 mars 1967.

Seul unprofessionnelsait gérer une

copropriété

Le syndic de copropriété est un généraliste. Quand il ne sait pasrégler un problème, qu’il soit professionnel ou bénévole, il s’entoured’experts, aux frais de la copropriété, pour résoudre le problème ouproposer une solution qu’il sous-traite avec prise d’honoraires. Uncopropriétaire entouré d’experts est tout autant compétent, et seraen plus : présent, réactif, soucieux de la dépense.

Vous n’avezaucune

compétencepour gérer votre

copropriété

Des outils sont mis à disposition (logiciels adaptés), des formationssont dispensées par l’ARC, et vous avez une palette d’experts(juristes, architectes, comptables, etc.) pour vous accompagner entant que syndic bénévole. Contrairement aux professionnels, le syndicbénévole n’a pas besoin de tout savoir sur tous les immeubles, labonne connaissance de SA propre copropriété étant suffisante pourfaire un travail de qualité.

La carteprofessionnelle

est gage decompétence

La carte de gestion est délivrée pour une durée de 10 ans etquasiment impossible à annuler, même en cas de grosses fautes dela part des syndics titulaires. Elle est détenue par le directeur ducabinet. De plus, les gestionnaires ne détiennent généralement pasl’attestation professionnelle pourtant obligatoire.

Un syndicbénévole ne

dispose pas degarantie

financière

La garantie financière n’a jamais empêché les syndics professionnelsde partir avec la caisse, alors qu’aucun syndic bénévole n’a jamaiscommis une telle malversation ! La garantie financière des syndics professionnels est bien souventimpossible à mettre en œuvre. Par contre, la gestion en syndicbénévole présente trois garanties importantes :1- l’obligation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des

copropriétaires ; 2- une assurance de responsabilité civile ;3- « et l’appartement du copropriétaire-syndic en gage de caution ! »

Les impayés vontexploser, le

syndic bénévolen’est pas crédible

Dans la pratique, c’est exactement l’inverse qui se produit. Le syndicbénévole prend soin de faire voter en AG un protocole derecouvrement clair et efficace à appliquer. Il sait aussi trouver plusfacilement la façon d’adapter ses modalités de recouvrement à labonne ou mauvaise foi des copropriétaires et proposer des solutionsamiables, sans surfacturer, aux copropriétaires qui le sollicitent. Iln’attendra pas de dettes trop importantes et saura lancer desprocédures judiciaires rapidement sans qu’elles ne soient tropcoûteuses (injonction de payer par exemple).

Cinquième partie

Les aides et outilsapportés par l’ARC


Pour garantir, dans le temps, votre « plus-value» en tant que syndic nonprofessionnel, il est important que vous puissiez être accompagné chaque fois quede besoin.

L’ARC se fixe ainsi trois principaux objectifs :

4vous aider à vous lancer comme syndic bénévole en toute sérénité ;

4vous aider à gagner du temps et à être plus performant en toute autonomie ;

4vous garantir une totale sécurité juridique et comptable.

A. Pour vous accompagner dans vos premiers pas

1. Présentation du Pôle Syndics Bénévoles


Le Pôle Syndic Bénévole : une équipe dédiée aux syndics bénévoles

Virginie GUIHARD

4Coordinatrice des actions du pôle4Accompagnement au fonctionnement et à la gestion des copropriétés

Martine WAKIN

4Accompagnement à la mise en œuvredes procédures de recouvrement

Patrice MANILEVE

4Formation des syndics bénévoles4Analyse des grands livres comptables

Larbi AIT GUERBI

4Service « Fiches de paies »

Laurence VILSALMON

4Consultation et assistance comptable4Logiciel Simply Syndic : paramétrage,

assistance à son utilisation, etc.4Accompagnement à la réalisation des

états datés

Pour nous contacter, l’adresse mail du pôle :

[email protected]él : 01.40.30.42.82 - Fax : 01.40.30.07.57.

2. Une assistance personnalisée gratuite pour les syndics nonprofessionnels qui débutent

Le « pôle syndics bénévoles » va effectuer – avec vous - un point sur le stade danslequel vous vous trouvez et les démarches qu’il reste à mettre en œuvre pour uneautogestion sûre et sereine. Cette étape sera l’occasion d’évaluer – toujours avecvous - vos connaissances et vos besoins en termes de formations et d’outils quipourraient vous aider dans votre mission de syndic bénévole.

Notre équipe vous accompagnera à l’élaboration de la convocation de l’assembléegénérale (questions portées à l’ordre du jour, résolutions, majorités nécessaires, etc.)et réalisera éventuellement avec vous celle-ci si vous n’avez que peu deconnaissances sur le fonctionnement et les exigences légales en copropriété.Dans le contexte de l’assemblée générale vous nommant pour la première fois, tousles cas de figure sont envisagés (si l’ancien syndic part avec la feuille de présence,s’il y a conflit entre les copropriétaires, etc.) pour que vous puissiez réagir demanière adaptée et sereine devant les autres copropriétaires.

Vous serez également informés sur les modalités de convocation aux assemblées,de rédaction et d’envoi des procès-verbaux, afin d’éviter d’éventuelles contestationset faciliter vos démarches administratives (ouverture d’un compte bancaire,négociation d’un contrat d’assurance, etc.).

3. Le logiciel de gestion « Copro-Gestion » et le logiciel « SimplyGestion »

Devenir syndic est possible, mais ne s’improvise évidemment pas, et c’est pourquoil’ARC avait développé un premier outil de support de gestion : La Valise du SyndicBénévole. Elle était constituée d’une méthodologie et de nombreux modèles dedocuments (modifiables en traitement de texte ou tableur) tels que des modèles deconvocation et de procès-verbal d’assemblée générale, des supports d’appels deprovisions, un protocole de recouvrement de charge, etc.

Pour répondre au mieux à la demande de nos adhérents, mais aussi aux évolutionsréglementaires, l’ARC transforme cette valise sous la forme d’un logiciel de gestiondisponible sur le portail de l’adhérent qui vous permettra d’éditer un certain nombrede documents types allant des appels de fonds, historiques de comptes individuels,actes précontentieux (relance, mise en demeure) jusqu’aux éléments essentiels pourla tenue des assemblées (convocation, calcul des votes, procès-verbal).

Nos adhérents peuvent également mettre à jour leurs connaissances en se rendantsur notre site internet où des articles, des dossiers et fiches pratiques sontrégulièrement mis en ligne.



SALON 2015 :La première édition du manuel dédié aux syndics bénévoles avaitété réalisée dès la création de l’ARC, en 1987. Depuis, l’ARC et ses adhérents syndics bénévoles ont parcouru unlong chemin ensemble à travers l’évolution de la législation et desdiverses obligations en matière de copropriété. La dernière édition datant de 2004, il était temps de le mettre àjour. C’est fait, la dernière édition du manuel pratique du syndicbénévole sera disponible en Octobre 2015.

4. Des sites internet pour vous accompagner dans vos premiers pas(et les suivants)

Prestations

Pour avoir toutesles informations

nécessaires à votrefonction (actualités,

nouveautélégislative, fichepratiques, etc.)

Rendez-vous sur le sitewww.arc-copro.fr

Zone adhérent

Identifiez-vous avecvotre numéro

d’adhérent et votremot de passe

donnés au momentde votre adhésion

Dès votreadhésion

Compris dansl’adhésion

FormationInformation

Actualité

Description Modalités Renseignementspratiques

Délai deréponse

Conditionsfinancières

Pour échanger avecd’autres syndics

non professionnelset des conseillers

syndicaux

Rendez-vous sur le sitewww.copro-devis.fr/

portailcs/site : coproforum.fr


d’adhérent et votremot de passe crééspécialement pour

l’accès à cetteplateforme

Dès votreadhésion


Forum

Avoir un site spécial pour votre

copropriété :4documents

propres à lacopropriété ;

4espace syndicbénévole etconseil syndical ;

4informationsdiverses, etc.

Rendez-vous sur le sitewww.copro-devis.fr/

portailcs/site : copro-net.fr


d’adhérent et votremot de passe crééspécialement pour


Dès votreadhésion


IntranetExtranet


5. Nos guides et manuels

Notre collection « Être syndic bénévole en toute sérénité » permet à chaquesyndic bénévole d’assurer sereinement et efficacement sa mission.

4Le premier guide de cette collection est destiné à ceuxqui se posent encore des questions pour savoircomment se lancer.

4Cette collection traite également de diversdomaines plus spécifiques : maîtrise des charges,impayés, comptabilité, assemblée générale, administra-tion, travaux, gestion coopérative, loi ALUR, remise enfonctionnement.

Et n’oubliez pas l’indispensable manuel, « La copropriétépratique en 300 questions » qui vous offre uneprésentation d’une soixantaine de nouvelles dispositions,intro duites par la loi ALUR et met à jour tous les pointsessentiels de la copropriété à connaître en fonction de cesdernières modifications et évolutions.

B. Pour vous accompagner en matière juridique


Si vous êtes adhérent, vous pouvez télécharger gratuitement ces guidessur notre site internet arc-copro.fr, rubrique Librairie

« L’ARC nous aide sur la tenue de la comptabilité, mais aussi sur le plan juridique :pour la préparation de nos assemblées générales, mais aussi en cas de litige ; parexemple dernièrement, pour obliger un mauvais payeur à régulariser ses chargesarriérées en mettant en place des procédures judiciaires efficaces. »


1. Les différents services de l’ARC à votre disposition

Prestations

Pour répondre àl’ensemble de vos questions

juridiques

Par mail

Par courrier

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Sur rendez-vous

[email protected]

27/29, rue JosephPython - 75020 Paris.

01.40.30.12.63.

Tous les jours de 9 h à13 h et de 14 h à 17 h

01.40.30.12.82

Prise de rendez-vous à l’ARC PARIS

27/29, rue JosephPython

01.40.30.12.82.RV d’une heure

10 jours ouvrés à réception

de votre question

Sous une dizainede jours

Compris dansl’adhésioncollective

Permanencesjuridiques


Délai de réponse


Pour adapter et mettre en

conformité votrerèglement decopropriété

Travail enconcertation avec lesyndic bénévole et le

conseil syndical

Devis disponible et à compléter sur notre site internet,

le lien direct : www.arc-copro.fr

Permanence sansrendez-vous en casd’urgence justifiée

27/29, rue JosephPython - 75020 Paris.

Le vendredi : de 14 h à 18 h

Rendez-vouspréalable de

2 heures Restitution

dans un délai de 6 mois

Sur devis,établis sur la

base d’unnombred’heures(78 €/h)

Mise à jourdes

règlementsde

copropriété

Pour analyser la situation

des impayés decharges et lesmodalités de

recouvrementutilisées par lesyndic sortant.

Contrôle chez le syndic sortanttoujours en place

et restitution d’un rapport

Fiche de demande de contrôle disponiblesur notre site internet,


à renvoyer à l’ARC

Délai d’attentepour prise derendez-vous :2 mois, selon

période annuelle.Délai de

rédaction :1 mois

Forfaits enfonction du

nombre de lots

+ temps passé chez le syndic(85 €/h)

Audit desimpayés de

charges


Pour vousaccompagner

à la mise en placed’un protocole de

recouvrement.Pour vérifier

l’exigibilité descréances.

Pour vous aider à la rédaction

des diversdocuments

nécessaires aurecouvrement et au montage des

dossiers pour saisir les tribunaux

compétents.

Sur remise préalable de la copie des

différentes pièces ou documents

nécessaires à laconstitution du

dossier derecouvrement.

Prise de rendez-vous au 01.40.30.42.82,

ou à l’adressecontact@copropriete-

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Coût pardossier :

130 € (forfaitde 2 heures) + 50 € par

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Coût : 35 €par module

Formationfonctionnement

Prestations Description Modalités Renseignementspratiques

Délai de réponse




Pour connaître et maîtriser les notions indispensables à la tenue de votreassemblée générale en toute sérénité, sécurité et indépendance :

Nos guides gratuits téléchargeables :

4« ÊTRE SYNDICBÉNÉVOLE N°5 :L’assemblée générale unévénement obligatoireessentiel »

4« Comment faire ? N°9 -Syndic bénévole : bienpréparer l’assembléegénérale »

Pour aller plus loin, nos manuels et guidespratiques :

4« L’assemblée générale en copropriété»

Pour connaître et tout savoir sur votre règlement de copropriété :


4« Comment faire ? N°6 Savoir mettre à jour sonrèglement de copropriété »

Association des Responsables de Copropriétéwww.unarc.asso.fr

« Comment faire ? »Une collection de nouveaux guides gratuits pour le Salon indépendant de l’ARC et de l’UNARCdu 16 et 17 octobre 2013

Syndic bénévole :

bien préparerl’assemblée

générale

9



Savoir mettre à jour son

règlement decopropriété

6



Pour aller plus loin, nos manuels et guidespratiques :

4« Le Règlement de Copropriété en 200 questions ».

Pour connaître et maîtriser les notions indispensables au recouvrementdes charges de copropriété en toute sérénité, sécurité et indépendance :


4« ÊTRE SYNDIC BÉNÉVOLEN°3 : Les appels etrecouvrement descharges »

4« Copropriété : Lesimpayés en 25 questions »

Pour aller plus loin, nos manuels et guides pratiques :

4« Savoir traiter les impayés en copropriété »

C. Pour vous accompagner en matière comptable

Avant toute chose, précisons que les copropriétés comptant moins de 10 lotsprincipaux (logements, commerces, bureaux) et dont le budget de charges courantesdes trois dernières années est inférieur à 15 000 euros en moyenne peuventbénéficier d’un régime comptable simplifié (Article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965).Il vous dispense d’avoir à tenir une comptabilité d’engagement en partie double etvous permet de tenir une comptabilité de trésorerie, mais vous êtes toujours tenude fournir les cinq annexes comptables.

Si ce n’est pas votre cas, vous devez tenir la comptabilité de votre copropriété enengagement en partie double (et non en comptabilité de trésorerie) : enregistrer lesévénements comptables dès réception de la facture, puis ensuite, lors du paiement,enregistrer le décaissement de la somme avec à chaque fois sa contrepartie.

Selon vos connaissances et compétences, mais également le régime comptable quevous devez suivre, la tenue de la comptabilité n’est pas toujours une chose évidenteet rassurante.

Ainsi, l’Association des Responsables de Copropriété vous propose, en tantqu’adhérents, différents outils dans le cadre de notre accompagnement à la gestioncomptable des copropriétés en gestion bénévole.


« Pour moi, la comptabilité est une partie essentielle de la gestion d’unecopropriété et en tant que syndic bénévole, il faut s’y mettre... Nous avons fait lechoix de sécuriser sa tenue en faisant appel à l’ARC où un comptable établit pournous notre bilan comptable, car c’est quand même un peu compliqué ».

« Sur le plan comptable, chez nous, c’est simple. J’utilise un logiciel comptableacheté à l’ARC. Il y a un important travail de saisie afin de rentrer l’ensemble desdonnées (factures, paiement des fournisseurs, appel et paiement descopropriétaires, etc.), mais ensuite, la comptabilité s’effectue toute seule… Et jene suis pas comptable de formation ! »



Prestations

Pour contrôler lescomptes de votresyndic sortant etvous faciliter la

reprise de gestionavec des comptes

clairs et sains,approuvables en

assemblée générale

Restitution orale

ou écrite



Contrôle chez le syndic sortanttoujours en place

Délai d’attentepour prise derendez-vous :

2 à 3 mois selon période

annuelle.Délai de

rédaction : 1 mois


nombre de lots+ temps passéchez le syndic

(85 €/h)

Contrôle des

comptes du syndicsortant


Délai de réponse


Services ponctuels (au moment du transfert ou en cas de besoin)

Pour vérifier lescomptes de votre

exercice et« rassurer » voscopropriétaires

Restitution orale ouécrite



Contrôle effectué avecle syndic bénévole sur

place ou à l’ARC

Délai d’attentepour prise derendez-vous :

2 à 3 mois selon période

annuelle.Délai de

rédaction : 1 mois


nombre de lots+ temps passé

chez (85 €/h)

Vérificationde votre

comptabilité

Pour analyser legrand livre

comptable et lesannexes du syndic

sortant afin derepérer

d’éventuellesanomalies ou

incohérences etproposer des

préconisations

Sur remise du grand livre

comptable et desannexes du syndic

sortant.Présence obligatoire.

Restitution orale



services.frConsultation à

Copropriété Services,25, rue Joseph Python

75020 Paris

Rendez-voussous quinzaine

Durée : unedemi-journéesans rapport

85 €/heureavec le syndic

bénévole +Forfait en

fonction dunombre de lots

(en cas derédaction)

Contrôle dugrand livrecomptabledu syndicsortant

Pour répondre àl’ensemble de vos

questionscomptables

Sur justificatifscomptables





75020 Paris

Rendez-vousdans les deux

moisDurée :1 heure

Compris dansl’adhésioncollective

Permanencescomptables

Pour vous aider àanalyser vos

annexes et leséventuelles

incohérences

Sur la base desdernières annexes

comptables

Prise de rendez-vous àl’ARC PARIS 20e

27, rue Joseph Python01.40.30.12.82.

Le lundi matin,sur rendez-vous

30 €les 45 mn

Analyse desannexes

comptables

Pour la rédactiondu contrat de

travail, déclarationpréalable àl’embauche

Pour l’établissementet envoi des fiches

de paiePour la remise de

récapitulatifstrimestriels pour

les organismes decotisations

Le syndic bénévoledoit fournir les

éléments nécessaires pourétablir les fiches

de paie. Fiche détaillant leservice sur notre

site internet, le lien direct :

www.arc-copro.fr





75020 Paris

Rendez-vouspréalable

obligatoireSous quinzaine

Durée : 1 heure

85 € àl’ouverture

+ Coût annuelde 230 € par

employé(e) ougardien(ne).

+ Déclarationstrimestrielles et annuelles :

+ 85 €Traitement des

déclarationsannuelles : 50 €

Service fiche

de paie etemployé

d’immeuble


Élaboration d’ungrand livre

comptable etpréparation des

cinq annexescomptables

réglementairesindispensables àl’approbation des

comptes enassembléegénérale.

Tenue d’un cahiercomptable par le

syndic bénévole oùest retranscrite

toute la viecomptable de la

copropriété(réception etpaiement des

factures, envoi etrèglement des

appels de fonds,relevé bancaire

pour effectuer lesrapprochementsbancaires, etc.).

Sur devis avec prise de rendez-vous au

01.40.30.42.82, ou à l’adresse

[email protected]

Consultation àCopropriété Services,

25, rue Joseph Python75020 Paris

Date de rendez-vous sousquinzaine

Forfaitsannuels enfonction du

nombre de lots et du budget

prévisionnel(de 410 €à 890 €)

Assistancecomptable

Pour lescopropriétés

de moins de 23 lots

Vous sollicitez l’assistance de l’ARC pour la production de vos documents comptables

Vous permet degénérer vous-

mêmes vos appelsde fonds, grandlivre, annexes

comptables, etc.Votre tâche sera

essentiellement lasaisie desopérations(factures,

règlements, etc.)

Vente du logicielsimply syndic avecpossibilité de mise

à jour et demaintenance

annuelle.Les documents

comptables sontautomatiquement

édités par le logicielVersion d’essai

www.logia.fr/SIMPLYSYNDIC.EXE+

Bon de commande dulogiciel disponible surnotre site internet, le

lien direct :www.arc-copro.fr

Achat dulogiciel, coût en fonction du nombre

de lots (de 230 €à 730 €)

Maintenanceannuelle (de

160 € à 510 €)Mise à jour

annuelle (de110 € à 360 €)

Logicielcomptable

Simply Syndic

Pour toutes lescopropriétés

en gestion nonprofessionnelle (bénévole ou

de formecoopérative)

Vous tenez vous-même la comptabilité à l’aide d’un logiciel créé par l’ARC

Vous faites appel à l’ARC pour l’établissement des fiches de paie


Formation sur lacomptabilité pour

une totaleautonomie et une

prise en mainrapide de la

comptabilité devotre immeuble.

Pré-inscriptions à l’adresse

[email protected]

En journée de 9h à 18h, sur 3 jours.Les dates de sessions

sont disponibles sur notre site

www.arc-copro.frou dans notre revue

trimestrielle

Semestrielles et

sur demande

Coût : 300 €

les trois jours

FormationComptabilité

Accélérée

Vous vous formez grâce à l’ARC

Formation continue sur

l’année : des bases de la

comptabilité pourprogressivement

aborder des chosesplus précises et pratiques.


[email protected]

En journée de 14h30 à 17h et/ou soirée

de 18h à 20h30.Les dates de sessions

sont disponibles sur notre site

www.arc-copro.frou dans notre revue

trimestrielle

Selon demandes

Coût : 35 €

par module

FormationComptabilité

Continue


Pour connaître et maîtriser les notions indispensables à une tenue de lacomptabilité en toute sérénité, sécurité et indépendance :


4« Analyse des comptes,les 25 premiers gestes »

4« Cahier d’assistance aucontrôle des comptes »

4« Comment faire n°3 :Savoir lire et exploiter legrand livre comptable »

4« Savoir lire et exploiter les 5 annexescomptables »

4« Etre syndic bénévole en toute sérénitén°4 : La comptabilité de sa copropriété :tenue et production des documents »



Savoir lire et exploiterle grand-

livre comptable

3


Cahier d’assistance au contrôle des comptes


les 25 premiersgestes

Analyse des comptes



4« La comptabilité pour tous »

4« Les comptes de la copropriété »

D. Pour vous accompagner dans la gestion technique de votre immeuble


Prestations

Consultations surdifférentes

thématiques : gros travaux,ascenseurs,

gardiens/employésd’immeuble,assurance,chauffage/eau chaude, eau froide





75020 Paris

Rendez-vouspréalable

obligatoireSous quinzaine

Durée :1 heure


Permanencestechniques

Consultations

Prise de rendez-vous àl’ARC PARIS

27/29, rue JosephPython

75020 Paris01.40.30.12.82.

Surrendez-vous,

le jeudi après-midi

tous les 15 jours

Compris dans

l’adhésion

Permanencegéomètre-

expert


Délai de réponse


Gestion et maîtrise de vos principaux postes de charges

L’observatoire descharges recentré

autour d’uneagglomération.Actuellement, 3 villes sont en

ligne : EVRY,NANTES,

MONTPELLIER

Rendez-vous sur le site

www.copro-devis.fr/portailcs/

Site oscarville.fr

Identifiez-vous avecvotre numérod’adhérent et

votre mot de passe créé spécialement pour l’accès à cette

plateforme


OSCAR-VILLE


Pour connaître les prix moyens des contrats de

maintenance et lemontant moyen des charges que la copropriété doit payer en

fonction de seséquipements



zone adhérentSite oscar +



plateforme


OSCAR +

Si vous avez desdifficultés à trouver une

assurance, à gérerun sinistre, etc.

par mailsosassurance

@unarc.asso.fr

10 jours ouvrés à réception devotre question


Pourrésoudre

vos problé-matiques

en matièred’assurance

Pour mieux gérerles postes de

chauffage collectif,d’eau,et

d’électricité, et faire deséconomies


www.arc-copro.frrubrique Librairie


Bilanénergétique

simplifié(BES)

Plateforme delancement desappels d’offres

pour la fourniturede gaz naturel et d’électricité

pour les besoinscollectifs descopropriétés



site : copro-gazelec.fr

Identifiez-vous avec votre numéro

d’adhérent et votre mot de passe créé spécialement pour l’accès à cette

plateforme


Pour mieuxgérer votreconsomma-tion de gaz

etd’électricité

Pour mettre à jourvos connaissancestechniques afin debien maîtriser lesprocédés et éviterles abus. Formationdispensée par des

professionnels


[email protected]

Ou par voie postale

Les dates de sessionssont disponibles

sur notre site www.arc-copro.fr

ou dans notre revuetrimestrielle

Hebdomadaire

10 €la session, 45 € pour le package

de5 séances

Les mardistechniques

de l’ARC


Pour obtenir des devis

d’entreprisesréférencées



site : Copro-Devis.fr

Identifiez-vous avec votre numérod’adhérent et votre mot de passe crééspécialement pour



Contactentreprises

Suivi des travaux

Outil indispensable

avant de lancer un audit global

partagé


www.arc-copro.frrubrique Librairie


Bilan Initial de

Copropriété(BIC)

Pour suivre votreopération derénovation

(énergétique ou non) du début à la fin et de priseen compte de tous

les problèmes :Juridiques,

méthodologiques,techniques et

financiers.



site : copro-jet.fr


votre mot de passe créé spécialement pour



Travaux derénovation

Pour comprendretout ce quiconcerne la

rénovation de votre copropriété :

réglementation,étapes,

financement et mobilisation


www.leportaildelarc.frsite :

coproprieteterre.fr



plateforme



Pour connaître et maîtriser les notions indispensables à la maitrise de voscharges de copropriété


4« ÊTRE SYNDICBÉNÉVOLE N°2 : la réduction des chargeset la maîtrise destravaux d’entretien »

4« La boîte à outil de lamaitrise des charges encopropriété »

4« Comment baisser vos charges en 10 leçons »


4« Faites baisser les charges de votrecopropriété »



LA BOITE A OUTILS

COPRO-DEVIS

OSCAR+COPRO-NET

UNARC

UNARCOM

COPRO-AUDIT

DE LA MAITRISE DES CHARGES EN COPROPRIETE


Pour connaître et maîtriser les notions indispensables au suivi del’entretien et des travaux dans votre immeuble:


4« Comment faire ?N°7 – Mode d’emploipour les gros travaux »

4« Le Quatre-quarts oucomment financer lestravaux encopropriété »


4« Décider et contrôlerles travaux encopropriété»

4« Travaux etmaintenance encopropriété »

Le quatre-quartsou

comment financer les travaux en copropriété ?

Avec le soutien de la Caisse d’Epargne Ile-de-France.




Annexes


Annexe 1 : Questionnaire : « bien évaluer les difficultés »



Annexe 2 : Modèle de contrat de syndic non professionnel

CONTRAT DE SYNDIC NON PROFESSIONNEL

Entre les Soussignés :

Le syndicat des copropriétaires du (adresse)

représenté par son président de séance, M ou Mme , élu lors del’assemblée générale annuelle du (date) d’une part,

M ou Mme , copropriétaire des lots N° et demeurant au (adresse) agissant en qualité de syndic

(non professionnel) d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires du confie à M ou Mmequi l’accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble, conformément à la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 aux clauses et conditions suivantes.

Durée du contrat

Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de 15 mois, avec une datede prise d’effet le jour de l’assemblée générale, le pour se terminer l’annéesuivante, le , ou avant cette date, le jour de l’Assemblée Générale quidésignera à nouveau le syndic. Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions, à condition d’en prévenir le syndicat parlettre recommandée avec accusé de réception et au moins trois mois à l’avance. Enpareil cas, le syndic s’engage à présenter une candidature d’un autre syndic et àconvoquer une assemblée générale afin de faire élire un syndic comme successeur.

Mission du syndic

Le syndic assure l’entretien de l’immeuble, son administration et procède à la gestionfinancière et comptable du syndicat. Les missions du Syndic non professionnel seront en conformité avec la loi du 10Juillet 1965 et le décret du 17 Mars 1967.N.B. Liste indicative des missions du syndic non professionnel en annexe


Rémunération du syndic

1/ En contrepartie de l’exécution de ses fonctions (cocher la case correspondante) :

n Le syndic ne percevra pas de rémunération conformément à la décision del’assemblée générale approuvant le présent contrat.

ou

n Le syndic percevra une rémunération forfaitaire En compensation du temps passé pour l’exécution de sa mission,l’assemblée générale décide d’allouer à M. ou Mme. unerémunération compensatrice d’un montant de fixée lors del’assemblée générale approuvant le présent contrat.

2/ n Les prestations individuelles listées ci-dessous seront facturées au seulcopropriétaire concerné conformément à la jurisprudence actuelle.

Barème Barème conseillé par l’ARC

Demande de renseignements hypothécaires (ordinaire - sommaire) 100 € -150 €

Prise d’hypothèque légale 100 € -150 €

Suivi de procédure en recouvrement de charges (Tribunal d’instance, Juge de Proximité, Injonction de payer) 150 € -250 €

Établissement de l’état daté 150 € - 250 €

3/ Dans tous les cas, les frais réels occasionnés dans le cadre de la gestion serontpris en charge par le syndicat sur justificatifs.L’ensemble de ces coûts seront répartis entre tous les copropriétaires en chargescommunes générales.


Litiges

En cas de litige pour l’exécution du présent contrat, le tribunal de grande instancedu lieu de situation de l’immeuble sera compétent.

Fait à , en deux exemplaires, le ,

Pour le syndicat, Pour le syndic,

Signature précédée de la mention Signature précédée de la mention “ Lu et approuvé “ “ Lu et approuvé “


25/31, rue Joseph Python75020 PARIS

Tél.: 01 40 30 12 82Fax : 01 40 30 12 63www.arc-copro.fr

© Mai 2015

AB C

omm

unic

atio

n 01

55

25 2

0 10

Documents

Devenir SYNDIC BÉNÉVOLE - arc-copro.fr · syndic bénévole, nous déconseillons vivement de se lancer dans la gestion ... Ce phénomène est particulièrement net chaque fois que